Falta de Habilitacion Municipal, Conclusion Anticipada de Locación

10/9/2015 Ante la falta de habilitación municipal del local arrendado, procede el reclamo por la conclusión anticipada de la locación.
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Ante la falta de habilitación municipal del local arrendado, procede el reclamo por la
conclusión anticipada de la locación.
10 septiembre 2015 por Ed. Microjuris.com Argentina Dejar un comentario
Partes: Av. Córdoba 345/ 351 s/ cumplimiento de contrato
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
Sala/Juzgado: K
Fecha: 18-abr-2015
Cita: MJ-JU-M-93976-AR | MJJ93976 | MJJ93976
Ante la falta de habilitación municipal del local arrendado, debe resarcirse el daño causado a la otra
parte por la conclusión anticipada de la locación.
Sumario:
1.-Corresponde declara la resolución del contrato de locación e indemnizar a los actores- en su calidad de integrantes de la sociedad de hecho- por los
perjuicios sufridos a raíz de la frustración del fin del contrato pactado, destinado a maxiquiosco, regalería, almacén, venta de bebidas, debido a la
imposibilidad de habilitar el local arrendado por carecer de partida inmobiliaria, al ser un espacio común del consorcio y no una unidad funcional, toda vez
que hubo culpa del locador pues la cuestión reglamentaria se origina en la ausencia de elementos catastrales que debe proveer el ente consorcial locador.
Desestimación del reintegro peticionado por sueldos abonados y aportes patronales Y gastos de acondicionamiento del local.
2.-De la respuesta dada al informe requerido al departamento de habilitaciones gubernamental, donde se manifiesta que la partida inmobiliaria es un
elemento indispensable para la viabilidad de la solicitud de habilitación, tenía pleno conocimiento la locadora demandada, pues en su petición posterior a
dicho organismo, manifiesta que el local del cual se requiere habilitación pertenece al Consorcio que ella misma representa, y es de propiedad común del
edificio y no una unidad funcional, conforme lo establecido en el reglamento de propiedad, lo cual corrobora lo afirmado por la actora, en el sentido que
las habilitaciones denunciadas por la demandada, como defensa en el responde de la acción, devienen verosímilmente fraudulentas ya que no se
corresponden con la unidad arrendada.
3.-La reglamentación establece que los locales que se encuentren sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal, necesariamente deben ser una unidad
funcional, integrante del mismo y no en un espacio común, ya que únicamente las unidades funcionales resultan factibles de ser habilitadas, ello, por
cuanto se encuentran definidas en cuanto a su ubicación, destino y superficie, e identificados individualmente en el Registro de la propiedad Inmueble,
mientras que los espacios comunes, si bien podrían poseer algunas de las particularidades al pretender su habilitación, se estaría refiriendo al inmueble en
general, circunstancia contradictoria con naturaleza jurídica del consorcio de copropietarios.
4.-Hubo culpa del ente consorcial locador en la frustración del uso goce de la cosa arrendada, al no proveer de los elementos necesarios, que únicamente
esta podía suministrar, por lo cual el contrato de locación que vincula a las partes debe concluir.
5.-Si bien la demandada negó no solo los trabajos de refacción del local sino también los desembolsos económicos denunciados y que son objeto de
reintegro, los actores han omitido arrimar elementos corroborantes que otorguen verosimilitud y/ o autenticación a la adquisición de los supuestos
elementos detallados en las boletas y tickets adjuntosy que se denuncian como destinados a la refacción del local.
Fallo:
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los días del mes de abril de 2015, hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de entender en los recursos de apelación interpuestos en los autos: “FRAGA RODRIGO ALEJANDRO Y
OTROS contra CONS DE PROP AV CORDOBA 345/ 351 S/ CUMPLIMENTO DE CONTRATO”, habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del
sorteo de estudio el Dr. Domínguez dijo:
I- Contra la sentencia de grado dictada a fs. 1033/ 1039 apelaron ambas partes. La actora expresó agravios a fs. 1081 y la demandada a fs 1097; los que
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10/9/2015 Ante la falta de habilitación municipal del local arrendado, procede el reclamo por la conclusión anticipada de la locación. – Microjuris Argentina
fueron contestados a fs. 1108 y a fs. 1115.
II- Antecedentes:
Rodrigo Alejandro, María Ximena y Yanina Verónica Fraga -en su calidad de integrantes de la sociedad de hecho- inician demanda por rescisión de contrato,
consignación y daños y perjuicios contra el “Consorcio de Propietarios de la Avda. Córdoba N° 345/351”.
Indican que celebraron entre las partes un contrato de locación del local/ inmueble/ unidad con objeto determinado, como así que la tramitación de la
habilitación quedaba a cargo de ellos. Luego de abonar el depósito, inician el trámite de la habilitación, pero que ello no se pudo concretar por falta de
partida inmobiliaria, imputable a la accionada.
La demandada a fs. 443, luego de reconocer el contrato, destaca que el objeto del local comercial lo propusieron los actores y que estos eran responsables
de lograr la habilitación comercial ante el organismo pertinente. Refieren que el garante hizo entrega de las llaves del local el 17 de septiembre de 2009.
III- Sentencia
La Sra. Juez a-quo, luego de detallar la locación que vincula a las partes, establece las pautas normativas que emanan de los artículos 1198, 1197 y c.c. del
Código Civil.Refiere el alquiler mensual pactado en la cláusula tercera; la carga que asumen los actores para logar la habilitación y permisos municipales
para la actividad requerida ante la autoridad competente -cláusula sexta- y el destino del inmueble locado para maxiquiosco, regalería, almacén, venta de
bebidas, etc. -cláusula octava-.
Subraya la frustración del fin y/o objeto pactado entre las partes para el uso y goce de la cosa arrendada y que da lugar a la conclusión de la locación – art
1604, inc. 4° del Cód. Civil-.
Señala los informes emanados de la Agencia Gubernamental de Control, Habilitaciones y Permisos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que exigen
como elemento relevante la partida inmobiliaria para individualizar el local a habilitar. También la que luce a fs. 969, indicando que necesariamente debe
tratarse de una unidad funcional y no un espacio común de cualquier edificio sometido a la ley 13.512.
Que dichas cuestiones de viabilidad coinciden con lo declarado por la testigo Basseterre y especialmente por la arquitecta Atri -ofrecida por la demandada-
que reconoce que el local carece de la partida inmobiliaria porque es un espacio común.
En tal orden de ideas, acoge favorablemente los argumentos señalados por los actores sobre la imposibilidad de habilitar el local arrendado meritando
inidóneo que anteriormente se hubiera otorgado habilitación municipal a otro locatario, ya que se efectuó con número de partida no pertinente al local
objeto de litis; por lo que tiene por resuelto el contrato de locación, por culpa de la locadora, al día 2 de junio de 2009.Seguidamente, trata los diversos
rubros dañosos peticionados por los actores
Admite el reintegro de la suma de pesos 20.124,34 dada en pago a la demandada por la venta de las instalaciones a los accionantes; también el reintegro
de los honorarios abonados a la arquitecta Basseterre por pesos 800, en concepto de gestión para la habilitación del local; el reintegro de las sumas
abonadas en concepto de alquileres, de depósito, facturas de Edesur, de Telecom y de Metrogas, como así el originado en el impuesto al cheque, por la
suma de pesos 39.244,99.
Desestima el rubro por pago de sueldos y contribuciones patronales ya que se contrató a personal antes de tener la habilitación municipal. Por idéntica
motivación rechaza el rubro por pérdida de valor, entre el precio abonado en las adquisiciones y el de realización de las mercaderías y lucro cesante.
Sobre el requerimiento de reintegro de los gastos por acondicionamiento del local, se lo rechaza por no estar acreditado idóneamente los extremos
invocados. Los gastos por mediación y asesoramiento legal los difiere para la etapa prevista en el art 77 del Cód. Procesal.
IV- AGRAVIOS:
Contra tal pronunciamiento se queja la parte actora indicando que los sueldos y aportes patronales abonados y reclamados fueron a personas para la
consumación de tareas de refaccionamiento de las instalaciones existentes y a la adecuación de aquellas a la normativa para poder habilitar el local. Luego
generaliza sobre la conducta de la demandada. Reitera la validez de la documental adjunta y la presunción de autenticidad cuestionando la carga que se le
indica ya que importaría un elemento adicional que puede dar lugar a varios conflictos Transfiere la carga acreditoria a la demandada ya que fue esta la
que lo negó. Destaca la eficacia de la prueba testimonial cuestionada por la demandada y por la sentenciante.Señala la supuesta incongruencia, al admitir
el reintegro por lo abonado a la actora por la adquisición de instalaciones, con lo desestimado con idénticos fines.
La demandada, en su presentación por ante esta alzada, invoca un hecho nuevo, el cual fue desestimado por improcedente -ver fs 1125-. Pretende la
revocación de la sentencia de grado por considerar que se ha desatendido lo pactado en la cláusula 6° del contrato de locación, que impone en cabeza de
los actores la obtención de habilitaciones y/o permisos municipales.
Insiste en que el local podía estar habilitado comercialmente dado que con anterioridad se la admitió a la Sra Russo. Controvierte que con la sola
declaración de una gestora se tenga por acreditado que el inmueble arrendado no podía ser habilitado, desnaturalizándose lo afirmado por la arquitecta
Atri.
Luego reafirma que lo locado es un espacio común con destino a salón de negocio, conforme lo asentado en el Reglamento de Copropiedad.
La accionada en el responde a los agravios de la actora, solicita a fs 1108, la deserción del recurso y, subsidiariamente, refuta las quejas por evaluar
inconsistentes para modificar la sentencia respecto a la desestimación de los rubros indemnizatorios rechazados.
La accionante en el responde de fs 1115 reitera la disímil conceptualización de las unidades que se asientan en el Reglamento de Copropiedad toda vez que
en la planta baja refiere a una sola unidad (UF 1) con entrada por el N° 345 (art 1°) y luego, en el art 3°-“o” al tratar los sectores de propiedad común
identifica al salón negocio sito en la planta baja con entrada con el n° 351 de la Avda Córdoba. Agrega que se encuentra acreditado que el local arrendado
carece de la partida inmobiliaria necesaria para la habilitación del local, como así la inidoneidad de las restantes quejas solicitando la aplicación de
sanciones
V- De la copia del contrato de locación, que luce a fs 208, se exterioriza que el objeto del mismo es el indicado en la cláusula primera:”LA LOCADORA da en
locación a “LA LOCATARIA” y ésta acepta, el local ubicado en la Avda. Córdoba 351 de la Ciudad de Buenos Aires. Asimismo “LA LOCADORA” declara y
garantiza que el inmueble no se encuentra comprendido ni afectado por situaciones litigiosas o contenciosas o por reclamos extrajudiciales que requieran
un pago de sumas de dinero y que no existen a la fecha del presente derechos reales, embargos, inhibiciones, ni gravámenes impagos de ninguna
naturaleza sobre el inmueble que pudieran afectar o turbar a “LA LOCATARIA” en el uso y goce pacífico del inmueble”.
El precio se explicita en la cláusula tercera: “El alquiler mensual del local arrendado se establece en la suma de pesos cinco mil ($ 5.000) mas IVA para el
primer año, pesos cinco mil quinientos ($ 5.500) mas IVA para el segundo año y pesos seis mil ($ 6.000) más IVA para el tercer año. Se le concede a la
locataria un mes de gracia sin pago de alquiler para efectuar los arreglos necesarios abonándose entonces el primer alquiler en enero.
Resulta relevante lo conformado entre las partes en la cláusula sexta: “HABILITACIONES: “LA LOCATARIA” se obliga a obtener las habilitaciones y permisos
municipales que su actividad requiera ante la autoridad competente haciéndose responsable de cualquier impedimento o restricción que las mismas le
impongan y estarán a su cargo todos los impuestos, tasas y contribuciones de las actividades a desempeñar en el inmueble arrendado, debiendo entregar
copia de la habilitación a la locadora, dentro de los tres meses de la firma del presente”.
En la octava se pacta: “DESTINO DEL INMUEBLE: El local arrendado será destinado por “LA LOCATARIA” a la explotación de los rubros de:maxiquiosco,
regalaría, almacén, venta de bebidas en general envasadas, venta de productos alimenticios en general, elaboración y venta de sándwich, no podrá dentro
de la unidad cocinar cualquier tipo de comida, sea ésta carne, vegetales o de cualquier otro tipo, el horario de atención no podrá exceder las 22 horas por
la noche, ni abrir antes de las 7 de la mañana. “LA LOCATARIA” no podrá cambiar ese destino ni hacer modificaciones de ninguna naturaleza en la
propiedad sin consentimiento por escrito de “LA LOCADORA”, las que en caso de ser aceptadas, quedarán en beneficio de la propiedad, sin derecho a
reclamo alguno, indemnización o descuento en el monto del alquiler por parte de “LA LOCATARIA”.
Al respecto, reiteradamente se ha juzgado que interpretar, es decir, reconstruir la intención, significa colocarse en un punto de vista que esté por encima
del interés de las partes y efectuar la investigación definitiva, la única apta para reconstruir, en sus términos efectivos, el contenido del contrato.(Conf.
CNCiv.,Sala D, LL 124-155). La interpretación de los negocios juridicos es una actividad lógica encaminada a buscar y fijar el significado de las
manifestaciones de voluntad, con el fin de establecer su contenido. Más que vocablos, han de considerarse el propósito de las partes contratantes (S.C.
Bs.As. DEP.LL XXVIII.,pág. 503 n° 191). La interpretación de las estipulaciones convencionales no debe hacerse con prescindencia del motivo o fin que han
guiado a los contratantes, para lo cual es menester valorar las circunstancias que rodearon el acto, los antecedentes que pudieron haber influido la
conducta de los interesados (Conf. C.N.Civ., Sala C, ED 33-71).
El juez debe despejar la incógnita teniendo en cuenta el principio de la buena fe (art. 1198 del C.C.) si lo que interesa para llegar a una auténtica
interpretación de la voluntad de las partes, es la indagación de la causa individual, impulsiva y determinante que llevaron a la contratación (Conf.C.N.Civ.,
Sala D, LL 138-24) fácil es advertir que suscláusulas deben ser consideradas en su conjunto y no disociándola arbitrariamente en su contexto (Conf.
C.N.Civ., Sala E, LL 118-154) a fin de lograr, dentro de la justicia y la ley una equivalencia de las prestaciones colocando a las partes en la situación más
aproximada a la igualdad. Y será preciso, por ende, un riguroso apego a la directiva que consagra el art. 1198 del C.C., al establecer como principio
hermenéutico que “Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron
o pudieron entender obrando con cuidado y previsión”.(Conf.CnCiv., Sala D, 283.053, “Mariez-Currena, María Ascensión y otro c/ Gutiérrez Sanz Anita
Socorro y otra s/Cobro de pesos del 21/10/82. G. de Paz 16.813 del 7/4/83).-
El responde al informe requerido a la “Dirección General Habilitaciones y Permisos del Gob. de la Ciudad de Buenos Aires”, nos hace saber que deviene
indispensable para la viabilidad de las habilitaciones requeridas la boleta del impuesto municipal donde conste el número de partida actualizado -ver fs.
852-.
De ello estaba con pleno conocimiento la demandada, ya que a fs. 867 luce la petición que efectúa ésta ante el organismo municipal, sobre la cuestión en
debate, como así que en caso de denegación, los efectos en cabeza del ente consorcial. La locadora deja constancia: “Elisa Elba Gomez Oreiro, en mi
carácter de administradora del Consorcio de Propietarios de Av. Córdoba 345/ 47/ 51, como lo acredito con la copia del acta de designación adjunta, me
dirijo a Ud. para que arbitre lo necesario para habilitar el local de Av. Córdoba 351. El consorcio que represento tiene un local en Av. Córdoba 351, que es
de propiedad común, conforme art. 2do B ítem o del reglamento de copropiedad.Se ha adjuntado el mismo a “Fraga María Ximena, Fraga Rodrigo
Alejandro y Fraga Yanina, Sociedad de Hecho” quien ha encomendado a la gestora Sra. Marcela Bassesterre los trámites de habilitación. Esta
administración ha facilitado a dicha gestora toda la documentación que requirió para ese trámite, pero manifiesta que no puede completarlo pues no le
ingresa el número de partida matriz. El mismo, según información obtenida mediante Internet en el Gobierno de la Ciudad, es el 045323-06. Queda claro
que por ser una parte común del edificio, no se le adjudicó otra partida en el momento de hacerse la subdivisión en propiedad horizontal. Esta situación,
de no poder habilitar el inquilino el local, le está trayendo serios problemas económicos, que pueden recaer en el Consorcio.”
Ante dicha solicitud, el Departamento de la Dirección de Habilitaciones le hace saber los requerimientos necesarios -ver fs 873-:”Respecto de si resulta
habilitable comercialmente una fracción de espacio común, un local para poder habilitar debe: 3) a- Conformar una Unidad de Uso en los términos del
Código de Planeamiento Urbano (CPU): “Ámbito compuesto de uno o más locales, que admite un uso funcionalmente independiente, por ejemplo:
departamento, local de comercio, etc.”. 3) b- Tener por lo menos una salida independiente a la vía pública. 3) c- Tener una chapa catastral propia y única.3)
e- En el caso de edificios de propiedad horizontal, la partida inmobiliaria es un elemento relevante para individualizar inequívocamente al local a
habilitar.5) Este punto de la consulta de fojas 1 es de estricta incumbencia de la Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP), no teniendo
competencia esta Dirección General para dar respuesta al mismo”.
Se reitera que la partida inmobiliaria es un elemento indispensable para la viabilidad de la solicitud de habilitación.
La repartición oficial citada, a requerimiento sobre la metodología para tramitar la habilitación municipal de un inmueble con destino a local comercial, que
corresponde a un sector común del edificio, le hace saber:”De lo solicitado, este Departamento entiende que resulta competente para hacerlo respecto a la
mención relativa al sector común que se pretendería habilitar. Sobre el particular cabe recordar la prescripción contenida en el art. 2.1.3 del CHyV en su
inc. i. El mismo se ocupa de aquellos locales que se encuentren sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal. La mención efectuada, demuestra que si el
local se encuentra sometido a la Ley 13.512, necesariamente debe tratarse de una unidad funcional, integrante del mismo y no en un espacio común, como
se menciona en el oficio, ya que únicamente las unidades funcionales resultan factibles de ser habilitadas, ello, por cuanto se encuentran definidas en
cuanto a su ubicación, destino y superficie, e identificados individualmente en el Registro de la propiedad Inmueble, mientras que los espacios comunes, si
bien podrían poseer algunas de las particularidades al pretender su habilitación, se estaría refiriendo al inmueble en general, circunstancia contradictoria
con naturaleza jurídica del consorcio de copropietarios (fs. 972).
Responde que si bien resultan idóneamente suficientes para establecer las pautas de requerimiento para habilitar locales similares al del objeto de litis,
ello se encuentra también sustentado con lo afirmado por la testigo Basseterre a fs. 779, que intervino como gestora -a requerimiento de los actores- a los
fines de lograr la carga impuesta por la cláusula sexta o sea la habilitación del local arrendado. Ésta nos explicita: “La postura es que no se podía habilitar
porque el local no constituía unidad funcional con partida inmobiliaria propia. Me consta porque cuando quisimos ingresar el trámite que ahora se ingresa
por computadora, nos rechazó la partida, nosotros sabíamos que esa partida pertenecía a otro edificio por eso ingresamos con la partida original del
edificio y nos solicitaba la partida individual.El día que concurrimos a Perón con la administradora pedimos que bajase un empleado del director general
que era Eduardo Fernández, quien nos atendió en un box y nos indicó que no se podía ingresar porque no tenía número de partida y que había que
realizar el número correspondiente para ingresar ese número.”
La arquitecta Atri testimonia a fs. 777 y, preguntada -ver 3era- si sabe si el local posee partida inmobiliaria independiente de la del consorcio, contestó
negativamente aduciendo que no tiene partida por que es un local que es una parte común del consorcio, o sea no es una unidad funcional. Reconoce que
para eludir ello se ingresa con la partida de la unidad funcional uno que es la mas cercana -ver responde a la 8°- así el sistema reconoce los datos.
Aquí se corrobora lo afirmado por la actora, que las habilitaciones denunciadas por la demandada, como defensa, en el responde de la acción, devienen
verosímilmente fraudulentas ya que no se corresponden con la unidad arrendada.
Cabe remarcar la disímil conceptualización de las unidades que se asientan en el Reglamento de Copropiedad, toda vez que en el art. 2°, en la planta baja,
refiere a una sola unidad (UF 1), con entrada por el N° 345, y luego en el art 3° “o”, al tratar los sectores de propiedad común identifica al salón negocio sito
en la planta baja, con entrada con el N° 351 de la Avda Córdoba.
En el reglamento de copropiedad al individualizarse las unidades se asienta en la cláusula 2da.: “SECTORES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA: El edificio a los
efectos de la determinación de sectores independientes para propiedad exclusiva, se divide en 48 unidades funcionales, las que numeradas
correlativamente del uno al cuarenta y ocho, tienen la ubicación y superficie que a continuación se consigna: UNIDAD FUNCIONAL NUMERO UNO:local, sito
en la planta baja con entrada exclusiva por el número trescientos cuarenta y cinco de la calle Córdoba, compuesta de una superficie cubierta propia en
planta baja de ciento diecisiete metros cero ocho decímetros cuadrados y en el sótano de ciento dos metros sesenta y ocho decímetros cuadrados; o sea
un total de superficie cubierta propia de doscientos diecinueve metros setenta y seis decímetros cuadrados y una superficie cubierta común de noventa y
un metros ochenta decímetros cuadrados o sea un total para ambas superficies de trescientos once metros cincuenta y seis decímetros cuadrados. Las
cuarenta y siete restantes unidades tienen entrada por el número trescientos cuarenta y siete de la calle Córdoba.” (fs. 255).
Luego, al tratar los sectores de propiedad común -ver punto “B” de fs. 257 vta- especialmente ítem “o” indica “. al salón negocio, sito en la planta baja con
entrada con el número 351 de la Avda. Córdoba, con sótano y dependencias.
O sea que se intenta desnaturalizar la unidad funcional identificada con el N° 1, con entrada por el N°345, con el local con ingreso bajo el N° 351.
El art 1604, inc 4° del Código Civil norma que la locación concluye por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada.
“Al resultar frustrado el fin que determinó que las partes contrataran, no podría mant enerse el contrato obligando al locatario a abonar un alquiler por el
uso y goce de la cosa arrendada de la que no puede disfrutar ; en consecuencia, el contrato concluye. ” (Conf Belluscio “Código Civil comentado, T 7 , pag
561)
En la especie es dable advertir, que hubo culpa del locador para establecer la imposibilidad de continuar en el uso y goce ya que la cuestión reglamentaria
se origina en la ausencia de elementos catastrales que debe proveer el ente consorcial locador.La culpa de este contratante se traduce en la obligación de
resarcir el daño causado a la otra parte por la conclusión anticipada de la locación, pendiente el plazo pactado.
El art. 1531 del Código Civil dispone que si el locador fuese vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el locatario reclamar una
disminución del precio, o la rescisión del contrato, si la parte de que se le priva fuese una parte principal de la cosa o del objeto del arrendamiento, y los
daños y perjuicios que le sobreviniesen.
Sobre ello se ha dicho: “El Código faculta al locatario, según sea la importancia de la parte de que se ve privado de usar y gozar, para solicitar la rescisión
del contrato con más los daños y perjuicios que eventualmente se hubieran podido generar a favor del arrendatario.
Corresponderá al Juez, ante las pruebas que se le aporten, determinar la procedencia de la pretensión que hace a la viabilidad de la rescisión,
estableciendo si se trata de parte principal o no, respecto del uso y goce de la cosa originariamente alquilada. Esta solución se aplicará con mayor razón si
en vez de para parte principal, el locador fue vencido en la totalidad. Además del derecho a pedir la rescisión o la disminución proporcional de los
arriendos, el art. 1531 concede al locatario un derecho a la indemnización por los daños y perjuicios. Sostiene Rezzónico que ese derecho lo beneficia tanto
en uno como en otro caso. Aquí también será el juez el encargado de resolver el quantum de esos daños y perjuicios, admitiéndose cualquier medio de
prueba” (Belluscio, Código Civil comentado, Tomo 7, p. 360/ 361).
De la documentación arrimada a fs. 1088, para lograr la habilitación municipal, se deja constancia que la unidad sita bajo el N° 351, de la Avda Córdoba, se
la identifica como unidad funcional N° 49, cuando del propio Reglamento de Copropiedad solo individualiza 48 unidades funcionales -ver fs.255- Por ende,
cual es la 49?.
Quedando corroborado que la frustración del uso goce de la cosa arrendada encuentra motivación en la conducta de la demandada, al no proveer de los
elementos necesarios, que únicamente esta podía suministrar, el contrato de locación que vincula a las partes debe concluir.
En tal orden de ideas, propongo confirmar la decisión de la sentenciante en declarar la resolución del contrato, a partir del día 2 de junio de 2009 -art. 1522
y 1531 del Cód. Civil-.
Seguidamente, cabe meritar los agravios de la accionante respecto de los rubros indemnizatorios rechazados. La demandada solicita la deserción del
recurso interpuesto por la actora.
Corresponde al respecto recordar que en atención a la necesidad de salvaguardar el principio de defensa en juicio (art. 18 CN), la facultad que acuerda el
art. 266 del CPCCN debe ser utilizada con un criterio restrictivo; vale decir, acudir a ella cuando de una manera clara y acabada se opera una trasgresión a
la citada preceptiva legal. En este sentido, en la sustanciación del recurso de apelación el cumplimiento de sus requisitos debe ponderarse con tolerancia,
mediante una interpretación amplia que los tenga por cumplidos aun ante la precariedad de la crítica del fallo apelado. En otras palabras, si la
fundamentación cumple en cierta medida con las exigencias del art. 265 del CPCCN, según un criterio de amplia flexibilidad, cabe estimar que se ha
satisfecho con la mentada carga procesal (conf. CNCiv. Sala B in re “Hinckelmann v. Gutiérrez Guido Spano s/liq. de sociedad conyugal”, del 28/10/2005; íd.,
en autos “Menéndez v. Alberto Sargo S.R.L. s/daños y perjuicios”, del 23/11/2005; id. CNCiv. Sala H, del 15/6/2005; esta Sala expte. N° 78.929/ 05).
Teniendo en cuenta ello y dado que en la expresión de agravios en cuestión no se advierte un apartamiento por parte de la recurrente a los principios
fijados en el art.265 del Código ritual, corresponde desestimar lo solicitado en el sentido que se declare desierto el recurso de apelación interpuesto.
Los Magistrados no están obligados a ponderar una por una y exhaustivamente todas las probanzas, ni seguir a las partes en todos y cada uno de los
argumentos que esgrimen en resguardo de sus pretensos derechos, pues basta que lo hagan respecto de las que estimaren conducentes o decisivas para
resolver el caso, pudiendo preferir algunas de las pruebas producidas a otras u omitir toda referencia a las que estimaren inconducentes o no esenciales.
En primer término los actores controvierten la desestimación del reintegro peticionado por sueldos abonados y aportes patronales.
El sentenciante sostiene la inviabilidad de lo requerido porque considera que la cuestión es imputable a la conduca de los actores, al contratar empleados
sin tener el permiso municipal para la explotación del local arrendado.
En el memorial que luce a fs 1081, se invoca que dichos empleados fueron contratados para efectuar tareas de refacción de las instalaciones existentes y
de la realización de aquéllas para adaptarlas a la normativa local para la habilitación del local, como ser los baños, cocina, pisos, etc.
En el escrito de inicio de demanda, al efectuarse el reclamo del rubro en estudio, se lo ha motivado con un sustento disímil al que se inserta en el agravio.
En efecto a fs 384 se dice “. que el daño lo constituye la erogación en concepto de salarios y cargas sociales abonadas a los empleados destinados a la
operatoria y funcionamiento del negocio que se vio frustrado por la exclusiva culpa de la demandada .”.
La cuestión innovativa sobre la finalidad que se tuvo en cuenta para contratar empleados difiere de lo afirmado en la queja. Cabe dejar sentado que como
principio general, los hechos no afirmados por las partes no constituyen objeto de prueba, ni de consideración de la sentencia.”El artículo 277 del Código
Procesal impide al Tribunal fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia, encontrando ello su fundamento, no sólo en el
principio de congruencia que rige la materia, sino también en la circunstancia de que, de no ser así, a la demanda de nueva propuesta de apelación, le
faltaría un primer grado de jurisdicción. Ello así, habida cuenta que la Alzada constituye un área de revisión que, por tal razón, carece de poderes para
decidir sobre temas no sometidos al juez inferior. De tal manera, al no haber sido planteada en la instancia de grado la cuestión que introduce las
apelantes en su memoria y no existir pronunciamiento al respecto, nada cabe decidir en esta oportunidad”.
Se sostiene la reconsideración del rubro por gastos de acondicionamiento del local. La Señora Juez a-quo la rechaza, por meritar que si bien se adjuntaron
gran cantidad de boletas y tikets, las mismas fueron impugnadas por la contraparte y no se ha producido prueba alguna para demostrar su autenticidad. Le
resta eficacia a la declaración del testigo Ferrer por haber sido atacado, lo afirmado, por la contraparte y ser dependiente de la actora. A más que sus
dichos no se han visto respaldados por otras pruebas.
En nuestro sistema, el concepto de prueba está integrado con la atribución de las partes, la función del juez y el resultado que debe consagrar la sentencia.
Para las partes, prueba es el conjunto de elementos autorizados por la ley para demostrar que la “versión de los hechos”, respectivamente expresada en
los escritos de constitución del proceso, es exacta. Para el juez es una función de aportación, selección y valoración de los indicados elementos, con el fin
de establecer que aquellas versiones son las exactas -verdad formal- o, donde proceda, la que efectivamente coincide con la realidad -verdad material-.
Siempre debe ser sobre las “versiones dadas por las partes”. Reitero:el objeto de la prueba está constituido por los hechos invocados en las alegaciones de
las partes, en tanto sean controvertidos. Es decir, afirmados por una y desconocidos por la otra y conducentes.
De los términos del responde de la acción- ver especialemnte fs 443 vta a 446- la accionada negó no solo los trabajos de refacción del local sino también los
desembolsos económicos denunciados y que son objeto de reintegro.
Las actoras sostienen que la carga probatoria resulta en cabeza de la parte que le niega eficacia -ver fs 1082-.
Cuando existen abundantes medios de prueba que sirven para formar la convicción judicial, pierde trascendencia entrar a elucidar sobre cuál de las partes
recae la carga probatoria reglada en el artículo 377 del ordenamiento procesal. En cambio, cuando la prueba es magra o han quedado hechos o
afirmaciones sin acreditar, reviste importancia determinar cuál de los sujetos que actúan en el proceso, tenía la necesidad de asumir la tarea de demostrar
la existencia de los hechos controvertidos o la verdad de las proposiciones afirmadas que fueren desconocidas (Alsina, Tratado, 2ª ed., v.III, p.254, “b”,
Palacio, Derecho Procesal Civil, v.IV, p.365; Morello-Passi Lanza-Sosa-Berizonce, Códigos Procesales, 1ª ed., v.V, p.100 y jurisprudencia allí citada).
Así prescribe la citada norma, bajo el título “carga de la prueba”: “incumbirá la carga de la prueba a la parte que afirme la existencia de un hecho
controvertido o de un precepto jurídico que el juez o tribunal no tenga el deber de conocer. Cada una de las partes deberá probar el presupuesto de hecho
de la norma o normas que invocare como fundamento de su pretensión, defensa o excepción”.Por ende la carga probatoria resulta en cabeza de los
reclamantes.
En la especie, los accio nantes, han omitido arrimar elementos corroborantes que otorguen verosimilitud y/ o autenticación a la adquisición de los
supuestos elementos detallados en las boletas y tickets adjuntos y que se denuncian como destinados a la refacción del local.El testigo Ferrer, que declara a
fs. 774, únicamente relata respecto del trabajo de limpieza que personalmente efectuó en parte del local, ya que no bajo al subsuelo, generalizando sobre
la pintura y parte del piso. Concretamente deviene inidóneo a los fines de tener por corroborado los desembolsos que respalden las boletas y tickets objeto
de reclamo.
Alsina sostiene que la expresión de agravios supone como carga procesal, una exposición jurídica en la que mediante un análisis razonado y crítico del fallo
impugnado se evidencia su injusticia. Requiere así, una articulación seria, fundada, concreta y objetiva de los errores de la sentencia punto por punto y una
demostración de los motivos para considerar que ella es errónea, injusta o contraria derecho (Alsina, Tratado, TIV, pág 389).
Los actores han sustituido dicha carga procesal con una mera discrepancia que no demuestran el error o equívoco de las cuestiones resueltas. No se ha
rebatido los fundamentos esenciales que sirven de apoyo a la conclusión de la sentenciante, por lo que el agravio en estudio debe ser desestimado.
Por último, denuncian que se ha afectado el principio de congruencia ya que se admite el reclamo por reintegro de lo abonado a la demandada por compra
de instalaciones y por otro lado se rechaza peticiones por compras de elementos y refacciones con el mismo fin.
El principio de conguencia delinea el marco de posibilidades decisorias del Juez en la sentencia, conforme ha quedado trabada la litis, vedando por ende al
órgano jurisdiccional reconocer a ninguna de las partes lo que no ha sido solicitado, así como algo más o distinto -art 18 de la Const. Nacional-.
En este sentido se ha expresado: “El sentenciante debe ejercer su función jurisdiccional sin exceder los límites con que las partes han circunscripto el
contenido del litigio.De ahí que la congruencia implique un límite de la actividad funcional del magistrado, cuya violación ha sido reputada reiteradamente
por el máximo tribunal como arbitraria, pues rompe con los claustros normativos del juez y no es, naturalmente, una sentencia que derive razonablemente
del derecho vigente. Asimismo, lesiona el valor orden, ya que fomenta la inseguridad y configura, en determinados supuestos, una verdadera privación de
justicia” (conf. Colombo-Kiper, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Anotado y comentado”, Ed. La Ley, T. II, pág. 183/ 184).
En el caso a estudio, se advierte claramente que se admite el reintegro de lo abonado a la demandada por compensación de las instalaciones que ya
estaban en el local y que no encuentran controvertidas en autos. Disímil cuestión es la que motiva la no acogida del reintegro por las refacciones y/o
compras a tenor de las boletas y tikets adjuntos. Estos fueron rechazados por la orfandad probatoria incurrida en la autenticacación y/o verosimilitud de
dichos elementos, máxime que están negados por la demandada. Por ende la queja se rechaza.
La accionante requiere las sanciones indicadas en el art 45 del CPCC. La sanción que establece el art. 45 del ritual, como así también la apreciación de la
conducta de los litigantes, es de exclusiva incumbencia del juez que entiende en la causa y debe ser interpretada restrictivamente, a la luz de un examen
realizado con espíritu crítico de las circunstancias del caso; preponderando un criterio de cautela y prudencia en la aplicación de sanciones contempladas
por nuestro ordenamiento procesal, a fin de no afectar la defensa en juicio.
Así, debe ser sancionado quien en el marco de un proceso civil coloca a su contraparte y al órgano jurisdiccional en la necesidad de desplegar mayor
actividad que la necesaria y afrontar gastos que, de haberse adoptado otra actitud, hubieran resultado innecesarios o prescindibles (Morello, Agusto M.y
Kaminker, Mario E.; “Buena fe en la colaboración en el proceso civil”, E.D., 4 de noviembre de 1996).
Analizando las actuaciones, atento a los argumentos que esgrimiera la demandada en su responde, sumado a la conducta que desplegara durante todo el
proceso, entiendo que en el caso de autos no concurren los elementos de viabilidad para declarar malicioso o temerario el proceder de aquella en estas
actuaciones , por lo que no cabe acceder a lo solicitado a fs 1122.
Por todo lo expuesto, expido mi voto en el sentido que: 1) Se confirme la sentencia de grado en todo cuanto decide y manda y, 2) Imponer las costas de
Alzada en el orden causado ante el vencimiento mutuo en los agravios invocados (art. 68 del CPCCN).-
El Dr. Ameal y la Dra. Hernández por las consideraciones y razones aducidas por el Dr. Domínguez, votan en igual sentido a la cuestión propuesta. –
Buenos Aires, de abril de 2015.-
Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad de votos el Tribunal decide: 1) Confirmar la
sentencia de grado en todo cuanto decide y manda y, 2) Imponer las costas de Alzada en el orden causado ante el vencimiento mutuo en los agravios
invocados (art. 68 2da. parte del CPCCN).-
Atento lo normado en el art. 14 y 33 de la ley 21.839 y su modificatoria ley 24.432, se fijan por el fondo del asunto los honorarios del Dr. Eduardo De Luca
en la suma de ($.).- y los de la Dra. Elisa E. Gómez Oreiro en la suma de ($.).- Por el incidente obrante a fs. 1125 se fijan los honorarios del Dr. Eduardo De
Luca en la suma de ($.).- y los de la Dra. Elisa E. Gómez Oreiro en la suma de ($.).
Regístrese de conformidad con lo establecido con el art. 1° de la ley 26.856, art. 1 de su Decreto Reglamentario 894/2013 y arts. 1, 2 y Anexo de la Acordada
24/13 de la CSJN. Se deja constancia que la difusión de la presente resolución se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, segundo párrafo del
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. En caso de su publicación, quien la efectúe, asumirá la
responsabilidad por la difusión de su contenido.
Regístrese, notifíquese por secretaría y cumplido ello, devuélvase a la instancia de grado. CARLOS A. DOMINGUEZ.
OSCAR J. AMEAL.
LIDIA B. HERNANDEZ.
RAQUEL ELENA RIZZO (SECRETARIA).
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Estafa cometida por quienes vendieron un auto cuando el mandato para poder hacerlo ya se encontraba caduco »
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Falta de Habilitacion Municipal, Conclusion Anticipada de Locación

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10/9/2015 Ante la falta de habilitación municipal del local arrendado, procede el reclamo por la conclusión anticipada de la locación.

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10 septiembre 2015 por Ed. Microjuris.com Argentina Dejar un comentario

Partes: Av. Córdoba 345/ 351 s/ cumplimiento de contrato

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Cita: MJ-JU-M-93976-AR | MJJ93976 | MJJ93976

Buenos Aires, de abril de 2015.-

RAQUEL ELENA RIZZO (SECRETARIA).

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