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Consultores Inmobiliarios Internacionales

_MARKET_INSIGHT
Oficinas Prime
Primer Trimestre - 2016

San Isidro, Lima - Perú


Lima Oficinas Prime|1T-2016 Binswanger Perú

Escenario económico
Las cifras del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)
acercan el crecimiento económico del 1T-2016 a un 4.2%, cifra por
encima de las expectativas de la mayoría de bancos y analistas eco-
nómicos. En tanto, el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), en
su último Reporte de Inflación, estima un avance nulo de la inver-
sión privada para el 2016. Esto debido a que prevé que la inversión
minera caiga en 30.8% durante el presente año. En el 2015, en un
contexto donde la inversión minera se contrajo en 9.8%, se obser-
vó reducciones de áreas de oficina y traslados a espacios de menor
costo, de varias empresas ligadas a la extracción de minerales e
hidrocarburos. Las posibilidades de que estas empresas reduzcan
aún más sus requerimientos de oficina son altas, debido a las ex-
pectativas de una mayor caída de la inversión privada en minería.

La buena noticia llega por el lado de otros segmentos empresaria-


les, debido a que aumentarían su participación como demandantes
de oficina. Para el 2016, el BCRP considera un crecimiento de 5.4%
de la inversión privada en sectores no mineros. Esta información es
vital para nuestro mercado, debido a que nos permitirá conocer
qué segmentos empresariales serán los principales demandantes
de oficinas durante el 2016. Ya en el 1T-2016 se ha observado que
los usuarios finales de oficina han provenido mayoritariamente de
Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).
los segmentos de finanzas, publicidad y comunicaciones.

Respecto al mercado laboral, el INEI informó que durante el 4T-


3T-2015 4T-2015
2015, el empleo en Lima Metropolitana creció 1% en las empresas
VACANCIA
que tienen más de 51 trabajadores; y 12% en empresas que cuen-
ABSORCIÓN
tan entre 11 y 50 trabajadores. Cabe resaltar que este último grupo
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de empresas emplea oficinas entre 100 m y 500 m , y es el que PRECIO DE VENTA (Proyectos en construcción)

impulsó la demanda por espacios corporativos del 2015. PRECIO DE ALQUILER (Entrega Inmediata)

Resumen del mercado


El stock de oficinas prime de Lima se incrementó a 795,900 m 2, debi-
Definiciones
Stock. Es el total de metros cuadrados de oficinas acumulados hasta un
do a la entrega de 48,379 m2 de nuevas oficinas al mercado. Estos determinado periodo de corte. Sólo se consideran edificios entregados.
metros cuadrados se distribuyeron en 3 edificios, ubicándose todos Absorción neta. Es la sumatoria del total de ocupaciones (positivo) y
en San Isidro Financiero. desocupaciones (negativo) de las áreas de oficinas que se dan durante un
periodo. Solo se considera a usuarios finales.
La demanda neta de oficinas del periodo sumó 9,236 m2, siendo San Vacancia. Es la cantidad de metros cuadrados de oficinas disponibles en
Isidro Financiero el eje corporativo que más absorbió (8,156 m 2 ne- un momento determinado para venta o alquiler sobre la base del stock.

tos). En tanto, en San Isidro Empresarial se apreció la desocupación Tasa de vacancia. Corresponde al nivel de disponibilidad de oficinas
de 3,833 m2,, los cuales afectaron negativamente a la demanda. tanto para venta o alquiler respecto al stock. Equivale a la fórmula:
Tasa de vacancia = ( Vacancia / Stock )*100%.
El hecho de que las nuevas entregas (48,379 m2) superaron a la de- Precio de salida. Es el precio de oferta inicial de una oficina. Sobre éste,
manda efectiva (9,236 m2), originó un alza de la vacancia prime del se realizan ofertas y contraofertas de compra o alquiler y se obtiene un
Precio de cierre, que puede ser igual o menor al precio de salida. Los
1T-2016. Esta resultó en 176,340 m2 y representa una tasa de 22.16% precios mostrados en este informe corresponden a precios de salida.
sobre el stock total de Lima. Considerando una estabilidad de la de-
manda por oficinas prime, la vacancia vigente sería suficiente para CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS
cubrir las necesidades de oficinas de Lima de los próximos 2 años. Se emplea para distinguir las calidades físicas y de ubicación que poseen
los edificios de oficinas, y en consecuencia, sus niveles de renta y perfil de
Como resultado al incremento de la vacancia y lentitud en la firma arrendatarios.
de contratos, el precio de alquiler de todos los ejes corporativos de Clase Prime. Hace referencia a los edificios que poseen frente hacia vías
Lima, salvo Magdalena, se ajustó a la baja. El precio promedio de principales en los distritos más importantes. Sus acabados y áreas comu-
nes son de alta calidad. Están enfocados principalmente a corporaciones
lista bajó a USD 17.62/m2. El promedio de alquiler más bajo se regis- que necesitan áreas grandes. Estos edificios suelen ofrecer plantas libres
tró en La Molina (USD 16.00/m2), mientras que el más elevado en o con pocas divisiones.

San Isidro Empresarial ( USD 21.80/m2). Clase B. Hace referencia a edificios de fácil acceso. Pueden o no ubicarse
en los distritos más importantes. La calidad de sus acabados es estándar.
Para el siguiente trimestre, se estima una mayor entrega de oficinas. La presencia de áreas comunes no es un requisito indispensable y suelen
ofrecer áreas menores que los edificios prime.
En total serían 9 edificios que agregarían un total de 142,111 m2.
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LEYENDA
Edificios prime entregados
Edificios prime en construcción

Sub-mercados de oficinas prime

1. El precio de alquiler considera sólo a oficinas en edificios ya entregados


2. El precio de venta es para proyectos en fase de construcción

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Nuevas entregas
Durante el 1T-2016 se entregaron los siguientes edificios de clase pri-
me: Torre Orquídeas, Torre Paseo República y el Centro Empresarial
Javier Prado 560. Estos 3 edificios que se ubican en San Isidro Financie-
ro, estuvieron proyectados a entregarse durante el 2015, pero por re-
trasos en obras terminaron ingresando al mercado recién en los prime-
ros meses del 2016. El área total de esta nueva oferta suma 48,379 m 2.

Por otro lado, no se anunciaron nuevos proyectos de oficinas prime


durante el 1T-2016. Este hecho representa una señal positiva para el
mercado, debido a que por más de 5 años consecutivos, se fueron
anunciando nuevos proyectos prime cada trimestre. No todos los pro-
yectos anunciados se concretaron o están en vías de hacerlo. Varios
sufrieron re-conceptualizaciones y hoy son edificios de vivienda, o es-
tán a la espera de un contexto más adecuado para salir al mercado. La
cartera de proyectos en stand-by suma más de 200,000 m2.

Demanda efectiva
La absorción neta de oficinas prime resultó en 9,236 m2. Se ocuparon
16,640 m2, en tanto se liberaron 7,404 m2. El 70% de la demanda (6,408
m2) de oficinas se localizó en los edificios Torre Orquídeas y Centro
Empresarial Javier Prado 560.

La ocupación de espacios corporativos fue liderada por San Isidro Fi-


nanciero, donde se tomaron 10,465 m2. Financiera TFC fue la empresa
que más metros cuadrados ocupó (2,400 m2) en este eje corporativo.
Su nueva sede se encuentra en implementación y se ubicará en el Cen-
tro Empresarial Javier Prado 560. Otros ejes donde se absorbieron
oficinas prime fueron Miraflores (2,946 m2) y Surco (3,229 m2).

En tanto, en San Isidro Empresarial se desocuparon 3,833 m 2, producto


del vencimiento de contratos de alquiler y relocación de algunas em-
presas a Surco y San Isidro Financiero. La razón: los precios de alquiler
—significativamente menores— que registran estos últimos ejes corpo-
rativos. En Magdalena, San Borja y La Molina no se observaron movi-
mientos en cuanto a ocupaciones y liberación de espacios de oficina.

Vacancia
La tasa de vacancia de oficinas prime resultó en 22.16% al cierre del 1T-
2016. Esta se incrementó desde los 18.35% que registró al culminar el
4T-2015, debido al excedente de oficinas generado por los nuevos edi-
ficios corporativos. En términos absolutos, la vacancia equivale a
176,340 m2 de oficinas prime listas para ocupar.

Por eje corporativo, el incremento más drástico de la tasa de vacancia


se registró en San Isidro Financiero, donde esta pasó de 14.69% al cie-
rre del 4T-2015 a 24.83% al término del 1T-2016. Este aumento fue el
resultado del 87% de disponibilidad promedio con el que ingresaron
los nuevos edificios en San Isidro Financiero. En San Isidro Empresarial
también subió la tasa de vacancia de 0.00% a 3.05%, como consecuen-
cia de la desocupación de oficinas.

Miraflores y Surco fueron los únicos sub-mercados donde disminuye-


ron los indicadores de vacancia. En el primero, pasó de 15.36% a
13.94% producto del avance en colocación del Centro Empresarial Leu-
ro y el Edificio Empresarial Santa Cruz. Mientras que en Surco, pasó de
32.81% a 30.93%, por alquileres en los edificios Lima Central Tower y
Capital Golf. En San Borja, Magdalena y La Molina, las tasas de vacancia
se mantuvieron constantes respecto al trimestre anterior. Estas son de
9.02%, 86.40% y 37.30%, respectivamente.
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Precios
En orden con el incremento de la vacancia, el precio promedio de al-
quiler de oficinas prime continuó disminuyendo. El resultado al cierre
del 1T-2016 fue de USD 17.75/m2, registrándose una caída de 3.0%
respecto al promedio del trimestre anterior. En todos los ejes corpora-
tivos, salvo Magdalena se observó una corrección a la baja del precio
de lista.

En San Isidro Financiero, el precio de alquiler disminuyó de USD 18.98/


m2 a USD 18.18/m2 entre 4T-2015 y 1T-2016. Considerando que no se
entregarán más edificios prime en San Isidro en lo que queda del 2016,
el precio de lista en esta zona debería mantenerse alrededor de los
USD 18.00/m2. En San Isidro Empresarial, el precio de alquiler pasó de
USD 23.00/m2 a USD 21.80/m2. Este ajuste se realizó ante la posibilidad
de que más empresas dejen San Isidro Empresarial por cuestiones de
precio y antigüedad de los edificios.

En Miraflores, el precio disminuyó de USD 20.32/m 2 a USD 19.64/m2.


Este ajuste respondió a una estrategia de competitividad de los desa-
rrolladores inmobiliarios, ya que Miraflores no posee un vacancia críti-
ca, considerando además que ésta ha venido disminuyendo trimestre
a trimestre. En tanto, en Surco, el precio de salida disminuyó de USD
16.99/m2 a USD 16.24/m2, debido a que mantiene un índice de disponi-
bilidad elevado (30.93%) y necesita captar una mayor demanda.

El rango general de precios de alquiler se encuentra entre USD 15.97/


m2 y USD 25.00/m2. El precio de salida más bajo se registró en Surco,
mientras que el más elevado en San Isidro Empresarial.

Respecto al promedio de precios de venta registrado al cierre del 1T-


2016 fue de USD 2,188/m2 para edificios corporativos en construcción.
Este se incrementó el 1.5% respecto al trimestre anterior, debido al
avance de obras de los edificios en desarrollo. El mayor incremento de
precios se dio en Miraflores (5.3%), mientras que la única caída se re-
gistró en Magdalena (-2.5%).

Tendencias.
¿Qué porcentaje de absorción de usuarios finales o ocu-
pación tienen los edificios de oficina al ser entregados?
Los edificios prime que se entregaron en el 1T-2016, registraron una
ocupación promedio de 13.24%. Incluso se ha observado desde el
2015, edificios que ingresaron con 0% de absorción de usuarios finales,
y que tardan meses en conseguir a sus primeros arrendatarios. A me-
dida que se incrementó la entrega de nuevas oficinas, la ocupación
media de los edificios entrantes fue disminuyendo significativamente.
Evaluando el periodo 2011-2015, tenemos que el promedio de ocupa-
ción de edificios prime pasó de 76% a 33%. Es importante considerar
que cuando hablamos de ocupación o absorción nos referimos a uso
real del espacio por parte de empresas, y no a la compra como inver-
sión. Es un hecho de que en la medida de que sigan ingresando más
metros cuadrados de oficinas —sucedería durante el 2016 y 2017— el
nivel promedio de ocupación inicial de estos nuevos edificios continua-
rá disminuyendo. Pero esta regla no aplicará a todos los proyectos., ya
que existirán algunos que sobresalgan exitosamente en términos de
ocupación. La razón: el contexto del mercado que premia a los proyec-
tos mejor concebidos en términos de ubicación e infraestructura; y
desfavorece a aquellos con menores ventajas.
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Lima Oficinas Prime|1T-2016 Binswanger Perú

Conclusiones y proyecciones
En términos de demanda, el resultado del 1T-2016 no fue muy significativo. Las posibilidades de que los resultados mejoren en los si-
guientes trimestres del año son altas, debido al efecto estacional que existe en el mercado inmobiliario de oficinas. Si evaluamos el resul-
tado de los primeros trimestres de los últimos 5 años, nos daremos con la sorpresa de que el nivel de demanda terminó siendo el más
bajo de cada año. Sucede que son pocas las empresas que concretan decisiones inmobiliarias entre los meses de noviembre y marzo,
debido a que enfocan recursos y tiempo en aspectos legales y financieros de cierre e inicio de año. A esto se le suma el verano, tempora-
da en la que la mayoría de decisores sale de vacaciones. Es por ello que tampoco se suelen entregar edificios en este periodo —salvo sea
por retraso de obras—, ni se empieza con la comercialización de nuevos proyectos.

Bajo este contexto estacional, la tasa de vacancia continuó incrementándose (de 18.35% a 22.16%) , a la par de la constante disminución
de los precios de alquiler (de USD 18.17/m2 a USD 17.62/m2). El retraso de las obras de los edificios entrantes en el 1T-2016, ha permitido
que la tasa de vacancia y los precios tengan ajustes más lentos.

En los siguientes trimestres del año, ingresarán nuevos edificios en Magdalena, Miraflores, Surco y San Isidro Empresarial. En términos de
oferta, Magdalena será el protagonista del 2016, debido a que recibirá el mayor nivel de entregas del año. En total serán 74,002 m2 distri-
buidos en 4 edificios, que se recibirán entre el segundo y tercer trimestre del 2016. Cabe destacar que Magdalena crece como nuevo sub-
mercado de oficinas en un contexto retador, totalmente opuesto a lo que se observó hace una década, cuando surgió Surco como polo
corporativo. Por el momento, Pershing Tower es el único edificio de clase prime ya operativo en Magdalena y sostiene un nivel de dispo-
nibilidad de 86%. De mantenerse el escenario actual, prevemos que la tasa de vacancia en Magdalena se mantenga por encima del 80%
en lo que resta del 2016. Sin embargo, Magdalena tiene posibilidades de tener un mejor desempeño: por ubicación posee un mayor po-
tencial que Surco, de captar a las empresas que desean salir de San Isidro o Miraflores por cuestiones de precio; además de la probabili-
dad de ampliar el mercado, acogiendo a empresas que hoy operan en casas o edificios antiguos en Jesús María, Pueblo Libre o San Mi-
guel. El desafío está en que los inversionistas que apostaron por Magdalena, encuentren el precio correcto que les permita mejorar su
posición en el mercado, además de generar una mayor demanda para su eje corporativo.

Luego de Magdalena, las principales entregas de nuevas oficinas se trasladarán a Surco, donde el próximo trimestre se entregará el com-
plejo empresarial Panorama. Este posee un total de 44,563 m 2 de área útil, y a diferencia de sus predecesores del 2015 y 2014 (Lima Cen-
tral Tower, Capital Golf y Capital El Derby), ingresará con un mejor nivel de colocación a usuarios finales. Aún así, por la extensión signifi-
cativa de oficinas que posee, presionará al alza la tasa de vacancia de Surco. En los otros ejes corporativos, prevemos que en los siguien-
tes meses no se den cambios drásticos en cuanto a precios y niveles de vacancia de las oficinas prime.

Evolución de los 4 principales sub-mercados de oficina de Lima

*2016: Cifras estimadas para cierre de año. P.7


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