INCIDENCIA DE LA REFORMA TRIBUTARIA EN EL VALOR DE UNA VIVIENDA.

PRESENTADO POR:
LILIANA GRUESO CARABALI.

PRESENTADO A:
WALTER MUETE.

UNIVERSIDAD CENTRAL
FACULTAD DE INGENIERÍA Y CIENCIAS BÁSICAS
INGENIERIA ECONOMICA
BOGOTÁ D.C
NOVIEMBRE 2017
 TABLA DE CONTENIDO

1. INTRODUCCION

2. OBJETIVOS

2.1 OBJETIVO GENERAL

2.2 OBJETIVOS ESPECIFICO

3. MARCO TEORICO

4. METODOLOGIA

5. ANALISIS Y RESULTADOS

6. CONCLUSIONES Y OBJETIVOS

7. ANEXOS
 1. INTRODUCCION.

La ingeniería económica según la FAO una especialidad que integra los conocimientos de
ingeniería con los elementos básicos de la microeconomía. Su principal objetivo es la toma
de decisiones basada en las comparaciones económicas de las distintas alternativas
tecnológicas de inversión. Las técnicas empleadas abarcan desde la utilización de planillas
de cálculo estandarizadas para evaluaciones de flujo de caja, hasta procedimientos más
elaborados, tales como análisis de riesgo e incertidumbre, y pueden aplicarse tanto a
inversiones personales como a emprendimientos industriales.
Analizar todas las situaciones de inversión y gasto que tienen las personas a lo largo de su
vida puede ser una alternativa para controlar el dinero y realizar inversiones que no generen
crisis financieras en la población afectando su calidad de vida es por esto que los créditos
de vivienda deben ser analizados para tomar la mejor alternativa de acuerdo a lo que ofrece
la banca colombiana y el colombiano de a pie no vea perjudicado sus ingresos.

2. OBJETIVOS.

2.1 OBJETIVO GENERAL.

Realizar una simulación de como la actual reforma tributaria afecta el precio de una vivienda
No VIS.

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICO.

 Conocer el estado del arte de los créditos de vivienda y la reforma tributaria

actual.
 Realizar los cálculos de cómo se comporta un crédito de vivienda sin la reforma
y con la reforma.
 Analizar el comportamiento del crédito con la actual reforma y sin la reforma.
 3. MARCO TEORICO.

Qué es La Reforma Tributaria.

Al hablar de tributación, se hace referencia a los impuestos que las personas, empresas u
organizaciones deben pagar al Estado por distintos aspectos. Por ejemplo: tener una
propiedad, utilizar un servicio o comprar un producto, llevar a cabo una actividad, etc. Estos
pagos constituyen la mayoría de los ingresos del Estado; con éstos, éste realiza inversión
social y de infraestructura, paga sus gastos administrativos, etc.

En los diferentes países existe una estructura de impuestos, la cual determina quién o
quiénes deben o no pagar impuestos, así como el motivo de ello, la cantidad que deben
pagar, etc. Sin embargo, dependiendo de las políticas de los gobiernos y del desempeño
de su economía, esta estructura se debe modificar. A esta modificación se le
denomina |reforma tributaria.

Según lo anterior, una reforma tributaria cambia uno o varios aspectos de la estructura
tributaria, buscándose, a través de ella, aumentar o disminuir la cantidad de dinero que
recibe el Estado por concepto de impuestos. Por ejemplo: si un Estado tiene unas finanzas
públicas sanas, una administración pública eficiente, su población tiene un nivel de vida
aceptable y la economía tiene un desempeño sobresaliente, posiblemente no necesite de
todos los ingresos que está recibiendo, por lo que puede hacer una reforma tributaria que
disminuya la cantidad de impuestos que le cobra a los habitantes. El caso contrario al
anterior es aquel en el que las reformas tributarias busquen aumentar la cantidad de dinero
que el Estado recibe por concepto de impuestos. Por ejemplo: puede hacer que algunas
personas y organizaciones que no pagaban impuestos, por tener algún tipo de beneficio o
tratamiento preferencial, paguen, o que, si lo hacían, paguen más, o hacer que productos
por los que no se pagaban impuestos ahora sí lo tengan que hacer, etc.

Filosofías para determinar la carga tributaria:

Beneficios recibidos
Ésta dice que las personas, empresas u organizaciones deben pagar más si éstas se
benefician en mayor cantidad de los bienes y servicios que el Estado proporciona. Sin
embargo, existe una gran dificultad para determinar los beneficios que recibe cada uno; es
decir, los beneficios son difíciles de contabilizar y, por lo tanto, es difícil imponer impuestos
a tales personas, empresas u organizaciones.

Principio de la capacidad de pago

Ésta indica que los impuestos deben basarse en el ingreso y el patrimonio de las personas,
empresas u organizaciones.
Cuando se hace una reforma tributaria, hay que tener en cuenta ciertos aspectos que
permiten que ésta se lleve a cabo satisfactoriamente y que los resultados sean los
esperados:

Los impuestos no deben afectar la eficiencia en el uso de los recursos; es decir, no deben
hacer que una persona trabaje menos o no utilice su capital en la producción. En general,
no se debe permitir que los impuestos desincentiven la actividad productiva. Los impuestos
deben ser flexibles; es decir, se deben acomodar a las circunstancias económicas de un
lugar. Deben tener una cuota de simplicidad; es decir que, aunque detrás de los impuestos
hay unas teorías que en muchos casos resultan complejas, es necesario que éstos sean
sencillos de imponer y recaudar para evitar que se produzcan evasiones basadas en su
complejidad. La estructura de impuestos debe ser aceptada por todos o, por lo menos, por
la mayoría. Prueba de ello es que, en Colombia, una reforma tributaria debe ser aprobada
por el Congreso de la República, el cual está integrado por personas elegidas por la
población para su representación.

Según la Constitución Nacional, en su artículo 150, le corresponde al Congreso de la

República:

“Establecer las contribuciones fiscales y, excepcionalmente, contribuciones parafiscales en

los casos y bajo las condiciones que establezca la ley”.

Con el objetivo de lograr equilibrio en las finanzas públicas en el corto y mediano plazo,
durante los últimos 24 años Colombia ha tenido 13 intervenciones en su sistema tributario
a través de reformas presentadas al Congreso de la Republica.

Las decisiones que en su debido momento han tomado los ministros de Hacienda de turno
desde 1990 con Rudolf Holmes quien ejerció ese cargo en el Gobierno de Cesar Gaviria,
hasta la más reciente intervención hecha por el gobierno del presidente Juan Manuel
Santos, bajo la tutela del ministro Mauricio Cárdenas, han tenido efectos que como todo en
la vida genera tranquilidad a unos y molestias a otros.

Aspectos claves de la actual reforma en cuanto al tema de vivienda:

Novedades en rentas exentas para vivienda de interés social y renovación urbana. Además,
lo nuevo en arrendamiento y venta de inmuebles.
La reforma tributaria que incrementó tarifas y llegó con nuevos impuestos, también tocó los
bolsillos de la finca raíz. Sobre el tema, la compañía promotora de proyectos inmobiliarios
ACCI realizó un análisis, muy didáctico, que resume cómo se moverá el sector con la norma.

Destaca, por ejemplo, que mantuvo algunos beneficios para el sector inmobiliario,
especialmente para favorecer la vivienda social, estimular la renovación urbana y permitir
que la construcción mantenga su liderazgo en el crecimiento de la economía del país.
Alejandro Castañeda, presidente ejecutivo de ACCI, destacó los aspectos que todo
constructor, comprador o arrendatario de inmuebles debe saber sobre la reforma adoptada
Mediante la Ley 1819 del 29 de diciembre del 2016.
Las cuentas AFC. El dinero ahorrado por una persona natural en una Cuenta de Ahorro
para el Fomento de la construcción (AFC) –sumado a los aportes voluntarios a seguros
privados de pensiones y a los fondos de pensiones voluntarias, que no excedan el 30 por
ciento del total de los ingresos laborales o tributarios en el respectivo año gravable y hasta
un monto máximo de 3.800 Unidades de Valor Tributario -UVT- (120’038.000 pesos)–
no formarán parte de la base de retención en la fuente y tendrán el carácter de renta exentas
del impuesto de renta.
También hay que tener en cuenta que solo se podrán realizar retiros de los recursos de las
cuentas AFC para la adquisición de vivienda, sea o no financiada.
El retiro para cualquier otro propósito antes de un periodo de diez años contados a partir de
la fecha de consignación, implica que se pierda el beneficio y que se efectúen, por parte de
la entidad financiera, las retenciones no realizadas inicialmente en el año en que se percibió
el ingreso y se realizó el aporte.
Las ventas de vivienda nueva. Estas se mantienen excluidas del IVA, excepto en los
siguientes casos: la primera venta de una unidad de vivienda nueva cuyo valor
supere las 26.800 Unidades de Valor Tributario –UVT– (853’821.200 pesos), pagará un
IVA del 5 por ciento, incluidas aquellas realizadas mediante cesiones de derechos
fiduciarios por montos equivalentes.

Cabe destacar que no se cobijan dentro de esta reforma las Viviendas de Interés social y
las viviendas de interés prioritario.
Por su parte, la venta de la casa o apartamento de habitación del contribuyente adquirido
antes del primero de enero de 1987 no causará impuesto de renta ni ganancia ocasional.

¿Qué es UVT?
La Unidad de Valor Tributario «UVT» es una unidad de medida de valor que representa
los valores tributarios que se encontraban anteriormente expresados en pesos. La finalidad
es estandarizar y homogeneizar los distintos valores tributarios.
¿Cómo se calcula la UVT?
La UVT se calcula con base al dato de inflación anual entre los meses de octubre a octubre
y lo emite el DANE. En 2017 la UVT será de $31.859. En 2016 la UVT será de $29.753. El
aumento de la unidad de valor tributario se consideró teniendo en cuenta la variación
acumulada del índice de precios al consumidor para ingresos medios, entre el 1° de octubre
de 2014 y el 1° de octubre de 2015, que fue de 5,21%,
La UVT pretende homogeneizar y estandarizar los diferentes valores tributarios para
facilitar su interpretación. Además sirve para determinar las cuantías en el ámbito tributario.
El gobierno todo los años actualiza la UVT y tan sólo hay que multiplicar el respectivo valor
a la nueva UVT.

Valor Tributario - UVT 2017

 AÑO MONTO

2017 $ 31.859

2016 $ 29.753

2015 $ 28.279

2014 $ 27.485

2013 $ 26.841

2012 $ 26.049

2011 $ 25.132

2010 $ 24.555

2009 $ 23.763

2008 $ 22.054

¿Qué es el IVA?
Los impuestos son una de las fuentes de ingresos más importantes que tienen los Estados
en el mundo. Gracias a ellos, los gobiernos reciben dinero que pueden utilizar para llevar a
cabo proyectos sociales, de inversión y administración del Estado, entre muchos otros
propósitos.
Existen muchos tipos de impuestos. Hay impuestos directos, indirectos, regresivos,
progresivos, etc. Igualmente, existen impuestos que se cobran sobre el ingreso, la
propiedad, el gasto, etc.
El IVA, “impuesto al valor agregado”, es un impuesto a la venta de bienes de consumo.
Para entender mejor su significado, hay que analizar sus características:
Es un impuesto al gasto: Puesto que el IVA se cobra como un porcentaje del valor de una
mercancía o servicio, y los consumidores deben pagarlo al momento de comprar la
mercancía o servicio, el IVA es un impuesto que castiga el consumo, es decir, es
un impuesto al gasto de las personas.
Es un impuesto indirecto: Se suelen llamar impuestos indirectos a aquellos impuestos que
se imponen a los bienes y servicios y no a las personas directamente; es decir,
indirectamente, las personas, a través de la compra de bienes y servicios, pagan el
impuesto, pero el Estado no se los cobra directamente a éstas. Así, los impuestos indirectos
se cobran en la compra y venta de bienes y servicios y en otro tipo de transacciones
comerciales.
Es un impuesto regresivo: Los impuestos regresivos son aquellos que se cobran a todos
por igual; es decir, sin importar la capacidad económica de una persona (trátese de una
persona pobre o de una persona adinerada, ambas pagarán la misma cantidad de dinero
por el impuesto). Esto quiere decir que la cantidad de plata que debe pagar el pobre por
este impuesto es mayor en proporción a su ingreso que la que debe pagar la persona
adinerada y afectará más fuertemente su economía personal.
El cobro del IVA se hace sobre el valor agregado (como su nombre lo indica); es decir, el
impuesto se aplica sólo a la diferencia entre el valor de las ventas de una empresa y el valor
de sus compras a otras empresas, entre el precio de venta final y la suma de los costos
parciales.
El IVA es un impuesto muy común alrededor del mundo. En la mayoría de países, los
impuestos indirectos como el IVA representan gran parte de todos sus ingresos. Lo anterior
es aún más cierto en países en vía de desarrollo, puesto que la forma de recaudar los
impuestos indirectos es más sencilla que la forma de recaudar los impuestos directos.
No todos los bienes y servicios de una economía están gravados con el IVA. Dependiendo
del tipo de mercancía o servicio, el gobierno de un país decide gravar (es decir: imponer) o
no con el IVA las transacciones con dicha mercancía o servicio (por ejemplo, en Colombia,
los libros no están gravados con el IVA pero la ropa y los electrodomésticos sí).

4. METODOLOGIA.
La metodología a utilizar para realizar la simulación corresponde a:
1. Determinar las tasas que se rigen del año 2017 para la simulación en Excel.
2. Definir el proyecto supuesto a comprar. Determinar el valor inicial.
3. Montar la simulación en Excel con los parámetros que intervienen en la compra de
un crédito de vivienda y simular como sería el comportamiento de un proyecto en el
año 2017 sin la intervención de la actual reforma y la otra simulación con la vigencia
de la actual reforma para el año 2018.
4. Realizar el análisis de cuando es adecuado la compra de la vivienda si en el año
2017 o 2018.

5. RESULTADOS Y ANALISIS
El proyecto elegido para realizar la simulación corresponde al proyecto de Urban Atenea
San Patricio – Bogotá ubicado al norte de la ciudad, el valor del inmueble es de $
907.381.000 (datos proporcionados por fincaraiz.com).
Posteriormente se buscaron las tasas de interés que rigen para créditos de vivienda con
corte al 03/11/2017 las cuales son las siguientes:
Tabla 1. Tasas de Interés para créditos de Vivienda. Tomado de Superfinanciera.gov.co.
La tasa tomada para esta simulación fue de 11,60.
Como es sabido los bancos prestan el 70% del valor del inmueble y el comprador debe
tener como inversión el 30% los resultados se pueden apreciar de la siguiente manera:
Para compra del inmueble sin IVA para el año 2017:

VALOR APARTAMENTO $ 907.381.000

FINANCIACIÓN 70%
INVERSIÓN $ 272.214.300
P $ 635.166.700,0
N 180 meses
 TASA DE INTERES EA
11,60%
TASA DE INTERES MV 0,97%
CUOTA MENSUAL $ 7.460.381,83
Tabla 2. Cálculos de comportamiento crédito sin IVA.

Pago intereses vs Pago capital

INTERÉS CAPITAL Linear (INTERÉS) Linear (CAPITAL)

8000000

7000000
y = 32472x + 586699
6000000 R² = 0.9538

5000000

4000000

3000000

2000000
y = -31114x + 7E+06
1000000 R² = 0.8708

0
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200

Grafica 1. Comportamiento del crédito sin IVA en cuanto al pago de intereses y el pago de
capital.

Según la gráfica No. 1 podemos observar que a medida que se paga el capital el pago
intereses disminuye.
Ver Anexo 7. Hoja de Cálculo de Excel para ver tabla de amortización completa.
Para compra del inmueble con IVA para el año 2018:

VALOR APARTAMENTO $ 907.381.000,0

IVA 5%
VALOR IVA EN PESOS $ 45.369.050,0
VALOR DEL APARTAMENTO $ 952.750.050,0
CON IVA
FINANCIACIÓN 70%
INVERSIÓN $ 285.825.015,0
P $ 666.925.035,0
 N 180 meses
TASA DE INTERÉS EA 11,60%
TASA DE INTERÉS MV 0,97%
CUOTA $ 7.833.400,9
Tabla 3. Cálculos de crédito de vivienda con IVA 5%

Pago Intereses vs Pago Capital

capital interes Log. (capital) Linear (capital) Linear (interes)

$9,000,000

$8,000,000

$7,000,000 y = 34096x + 616034

R² = 0.9538
$6,000,000

$5,000,000

$4,000,000

$3,000,000

$2,000,000
y = -32669x + 7E+06
$1,000,000 R² = 0.8708

$-
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200

Grafica No. 2 G. Comportamiento del crédito con IVA en cuanto al pago de intereses y el
pago de capital.

Según la gráfica No. 2 podemos observar que a medida que se paga el capital el pago
intereses disminuye.

Como se puede observar es mejor la compra de un predio con precio mayor a 850.000.000
en este año que en el año 2018, debido a que el aumento en pesos es de 45,359.059 por
el gravamen IVA del 5% que tienen las viviendas nuevas que empezara a regir el 1 de
enero del año 2018. Según un artículos de portafolio que indica lo siguiente en cuanto a
viviendas de este valor “Según Luis Aurelio Díaz, gerente del Grupo Oikos, “el sobrecosto
podría eliminarse si los interesados certifican en notaría que la adquisición se realizó antes
de esa fecha. Al hacerlo, no importa que la escrituración se realice en el 2018 o en el
2019”, reveló el directivo.

Otros analistas han dicho que en esta oferta el impacto no es mayor y, por eso, no se
presentó mucha resistencia al plantear el tributo, lo que sí sucedió cuando el texto inicial
eliminó una exención que beneficiaba la compra de vivienda social: hubo reclamos y el tema
se corrigió.
Para el consultor de banca de inversión, César Llano, la demanda de inmuebles de más de
$850 millones se ha frenado y, por eso, la situación es manejable. Aun así, considera que
en este inventario –que tiene el precio tope del estrato medio-alto, y donde el alza por el
IVA sería de más de $40 millones–, el ahorro caería bien. Incluso, el directivo va más allá
y considera que inversiones en casas y apartamentos de $5.000 millones, de las cuales hay
algún stock en Bogotá, no se frenarían porque tengan que pagar $250 millones, producto
del gravamen.

La percepción del menor riesgo también está reflejado en la poca participación que tiene
este inventario en el país. Según Coordenada Urbana, área de investigación de la Cámara
Colombiana de la Construcción (Camacol), las ventas en este rango en el 2015 apenas
participaron con el 1,4%, mientras que en el 2016 esta fue de 1,6%.

Cifras del gremio también revelan que este mercado representa el 7,4% del valor agregado
del sector edificador y solo 0,4% del costo agregado de la economía. En concreto, a agosto
del 2016, la participación de la oferta –con 3.304 viviendas– era similar a la del 2015: 2,8%
y levemente superior a la del 2014, cuando fue de 2,6%.

Para confirmar el desempeño del inventario listo para ser adquirido por los colombianos, la
firma Galería Inmobiliaria también destacó que Bogotá cerró el 2016 con una variación de
-12% en las viviendas disponibles con precios de más de $800 millones; igual sucedió en
los municipios aledaños a la ciudad, con -13%; en Medellín, -20% y en Barranquilla, -21%,
mientras que Cartagena, Cali, Santa Marta y Bucaramanga sí aumentaron su oferta en ese
rango.

En este sentido, el consultor de banca de inversión, prevé que la percepción del aumento
se dará, aún más, después de que se consoliden los datos del IVA del 16% al 19% para los
insumos que se utilizan en la construcción y para los servicios que demanda el sector que,
de hecho, ya tienen ese impacto.

Para la presidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Sandra

Forero, con la nueva disposición tributaria de gravar con un IVA de 5% la compra de
vivienda de más de $850 millones, no se puede desestimar una reducción de la
comercialización en este segmento del mercado.

“Aunque no habrá un impacto sobre el precio efectivo del inmueble porque se descontará
el IVA pagado en los materiales e insumos y demás bienes y servicios gravados en la
cadena productiva, los nuevos compradores se podrán ver desincentivados a invertir en un
activo inmobiliario al que, de manera directa, se grava con más 40 millones de pesos. “Es
importante recordar que este segmento del mercado de vivienda nueva mueve inversiones
anuales por $3,4 billones y representa el 11% de total”, dijo Forero.

El consultor de banca de inversión, César Llano, reiteró que los rangos altos podrán
sobrellevar la situación. Incluso, se prevé que las firmas constructoras echen mano de la
creatividad para no ‘castigar’ de forma fuerte al comprador final, ¿cómo? Con valores
agregados, facilidades de financiación y otros ganchos de compra, que compensen el
aumento.” Según lo anterior la reforma afecta el bolsillo del comprador que finalmente
tendrá que comprar viviendas de menor valor amentando las demandas en las viviendas
con menor precio.
También es importante que el comprador de vivienda mire que banco le ofrece una tasa de
interés cómoda ya que si se el comprador tiene una tasa más baja paga menos intereses y
el valor de la cuota puede ser más baja en comparación con bancos que tienen fijados tasas
de interés para crédito de vivienda más altas.

Como hemos visto a lo largo del curso es importante señalar que entre menos tiempo se
demore un crédito sea de vivienda o de consumo el comprador o adquisidor del crédito
paga menos intereses, y si el interesado en adquirir un producto tiene capacidad para pagar
la totalidad del producto o bien sin afectar su economía puede tener un ahorro significativo
porque no paga intereses.

6. CONCLUSIONES.

 La reforma tributaria afecta el valor de las viviendas nuevas de valor actual de

853.000.000
 A una tasa más baja un crédito de vivienda paga menos intereses y menos cuotas
 Es mejor la compra de una vivienda nueva de valor de 853.000.000 en el año 2017
y no en el 2018.
 Si se puede pagar la totalidad de la vivienda en el mes 0 sin crédito bancario el
comprador tendría un ahorro significativo.

BIBLIOGRAFÍA.

1. http://www.fao.org/docrep/003/V8490S/v8490s02.htm
2. www.banrep.gov.co/es/uvr
3. https://www.superfinanciera.gov.co/SFCant/ConsumidorFinanciero/abcvivienda.pdf
4. http://www.metrocuadrado.com/noticias/actualidad/asi-quedo-la-inversion-en-finca-
raiz-tras-la-reforma-tributaria-2856
5. http://www.portafolio.co/mis-finanzas/vivienda/a-tiempo-para-compra-de-vivienda-
de-mas-de-850-millones-sin-iva-504897.
6. https://www.fincaraiz.com.co/
7. https://www.superfinanciera.gov.co/jsp/loader.jsf?lServicio=Publicaciones&lTipo=p
ublicaciones&lFuncion=loadContenidoPublicacion&id=61298.
8. www.dian.gov.co/descargas/centrales/2017/Ley_1819.pdf