Vous êtes sur la page 1sur 112

Sumário

Abertura
Créditos
Dedicatória
Agradecimentos
APRESENTAÇÃO

CAPÍTULO 1 - CONSIDERAÇÕES GERAIS
CAPÍTULO 2 - DIREITOS REAIS

2.1. NOÇÕES

CAPÍTULO 3 - PROPRIEDADE

3.1. NOÇÕES
3.2. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
3.3. PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL
3.4. DIREITOS DE VIZINHANÇA
3.5. DIREITO DE CONSTRUIR

CAPÍTULO 4 - CONDOMÍNIO

4.1. NOÇÕES
4.2. CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO
4.3. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
4.4. CONDOMÍNIO EDILÍCIO

CAPÍTULO 5 - POSSE

5.1. CONCEITO
5.2. EFEITOS
5.3. CLASSIFICAÇÃO

CAPÍTULO 6 - USUCAPIÃO

6.1. CONCEITO
6.2. ESPÉCIES DE USUCAPIÃO
6.3. QUADRO-RESUMO
6.4. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL URBANA
6.5. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL RURAL
6.6. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA
6.7. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

CAPÍTULO 7 - CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

7.1. NOÇÕES
7.2. CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE CORRETAGEM
7.3. EXTINÇÃO
7.4. MODELO DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE
INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
7.5. MODELO DE AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM

CAPÍTULO 8 - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

8.1. NOÇÕES GERAIS
8.2. DIREITO DE ARREPENDIMENTO E REGISTRO DO COMPROMISSO
8.3. EFEITOS APÓS O REGISTRO
8.4. EXTINÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
8.5. CLÁUSULAS AFETAS AO DIREITO IMOBILIÁRIO
8.7. MODELO DE CONTRATO PRELIMINAR UNILATERAL DE OPÇÃO DE
COMPRA
8.8. MODELO DE NOTIFICAÇÃO JUDICIAL PARA CONSTITUIR EM MORA
COMPROMISSÁRIO ...
8.9. MODELO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA OUTORGA DE
ESCRITURA PÚBLICA
8.10. MODELO DE AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA
8.11. MODELO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

CAPÍTULO 9 - COMODATO

9.1. CONCEITO
9.2. PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
9.3. DEVERES E OBRIGAÇÕES
9.4. EXTINÇÃO
9.5. MODELO DE CONTRATO DE COMODATO
9.6. MODELO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE DISTRATO DE
COMODATO

CAPÍTULO 10 - PERMUTA

10.1. CONCEITO
10.2. MODELO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE PERMUTA DE BENS
IMÓVEIS

CAPÍTULO 11 - CESSÃO E PROMESSA DE CESSÃO

11.1. NOÇÕES
11.2. REQUISITOS
11.3. EFEITOS
11.4. MODELO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS

CAPÍTULO 12 - DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO

12.1. NOÇÕES
12.3. LIVROS DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
12.4. ATOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS
12.5. RETIFICAÇÃO DO REGISTRO
12.6. DÚVIDA REGISTRAL
12.7. DÚVIDA INVERSA
12.8. MODELO DE REQUERIMENTO PEDINDO AO OFICIAL QUE SUSCITE
DÚVIDA
12.9. MODELO DE IMPUGNAÇÃO À DÚVIDA
12.10. MODELO DE AÇÃO DE RETIFICAÇÃO

CAPÍTULO 13 - LOTEAMENTO

13.1. NOÇÕES
13.2. LOTEAMENTO CLANDESTINO
13.3. LOTEAMENTO FECHADO

CAPÍTULO 14 - DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA AQUISIÇÃO

14.1. NOÇÕES
14.2. CAUTELAS PRELIMINARES À AQUISIÇÃO
14.3. DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL
14.4. DOCUMENTOS PESSOAIS DO COMPRADOR E DO VENDEDOR
14.5. DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL RURAL
14.6. CAUTELAS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA

CAPÍTULO 15 - TIME SHARING OU MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

15.1. NOÇÕES

ADENDO
BIBLIOGRAFIA
Rua Henrique Schaumann, 270, Pinheiros — São Paulo — SP
CEP 05413-010
PABX: (11) 3613 3000
SACJUR: 0800 055 7688
De 2 a a 6 a, das 8:30 às 19:30
saraivajur@editorasaraiva.com.br
Acesse: www.saraivajur.com.br

FILIAIS


AMAZONAS/RONDÔNIA/RORAIMA/ACRE
Rua Costa Azevedo, 56 – Centro
Fone: (92) 3633-4227 – Fax: (92) 3633-4782 – Manaus
BAHIA/SERGIPE
Rua Agripino Dórea, 23 – Brotas
Fone: (71) 3381-5854 / 3381-5895
Fax: (71) 3381-0959 – Salvador
BAURU (SÃO PAULO)
Rua Monsenhor Claro, 2-55/2-57 – Centro
Fone: (14) 3234-5643 – Fax: (14) 3234-7401 – Bauru
CEARÁ/PIAUÍ/MARANHÃO
Av. Filomeno Gomes, 670 – Jacarecanga
Fone: (85) 3238-2323 / 3238-1384
Fax: (85) 3238-1331 – Fortaleza
DISTRITO FEDERAL
SIG QD 3 Bl. B – Loja 97 – Setor Industrial Gráfico
Fone: (61) 3344-2920 / 3344-2951
Fax: (61) 3344-1709 – Brasília
GOIÁS/TOCANTINS
Av. Independência, 5330 – Setor Aeroporto
Fone: (62) 3225-2882 / 3212-2806
Fax: (62) 3224-3016 – Goiânia
MATO GROSSO DO SUL/MATO GROSSO
Rua 14 de Julho, 3148 – Centro
Fone: (67) 3382-3682 – Fax: (67) 3382-0112 – Campo Grande
MINAS GERAIS
Rua Além Paraíba, 449 – Lagoinha
Fone: (31) 3429-8300 – Fax: (31) 3429-8310 – Belo Horizonte
PARÁ/AMAPÁ
Travessa Apinagés, 186 – Batista Campos
Fone: (91) 3222-9034 / 3224-9038
Fax: (91) 3241-0499 – Belém
PARANÁ/SANTA CATARINA
Rua Conselheiro Laurindo, 2895 – Prado Velho
Fone/Fax: (41) 3332-4894 – Curitiba
PERNAMBUCO/PARAÍBA/R. G. DO NORTE/ALAGOAS
Rua Corredor do Bispo, 185 – Boa Vista
Fone: (81) 3421-4246 – Fax: (81) 3421-4510 – Recife
RIBEIRÃO PRETO (SÃO PAULO)
Av. Francisco Junqueira, 1255 – Centro
Fone: (16) 3610-5843 – Fax: (16) 3610-8284 – Ribeirão Preto
RIO DE JANEIRO/ESPÍRITO SANTO
Rua Visconde de Santa Isabel, 113 a 119 – Vila Isabel
Fone: (21) 2577-9494 – Fax: (21) 2577-8867 / 2577-9565
Rio de Janeiro
RIO GRANDE DO SUL
Av. A. J. Renner, 231 – Farrapos
Fone/Fax: (51) 3371-4001 / 3371-1467 / 3371-1567 – Porto Alegre
SÃO PAULO
Av. Marquês de São Vicente, 1697 – Barra Funda
Fone: PABX (11) 3613-3000 – São Paulo


ISBN : 9788502095922



Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)
(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Castro, Daniel Aureo de
Direito imobiliário / Daniel Aureo de Castro. – São Paulo : Saraiva, 2009. – (Coleção prática do
direito ; 15 / coordenação Edilson Mougenot Bonfim)
Bibliografia.
1. Direito imobiliário – Brasil I. Bonfim, Edilson
Mougenot. II. Título. III. Série
08-10481
CDU-347.235(81)
Índice para catálogo sistemático:
1. Brasil : Direito imobiliário 347.235(81)



Diretor editorial Antonío Luíz de Toledo Pínto
Diretor de produção editorial Luíz Roberto Curía
Editora Manuella Santos
Assistentes editoriais Rosana Símone Sílva
Laríssa Casares
Produção editorial Lígía Alves
Claríssa Boraschí María Coura
Estagiário Vínícíus Asevedo Víeíra
Preparação de originais María Lúcía de
Olíveíra Godoy
María de Lourdes Appas
Arte e diagramação Crístína Aparecída Agudode Freítas
Sônía de Paíva Líma
Revisão de provas Ríta de Cássía Queíroz Gorgatí
Renato de Mello Medeíros
Serviços editoriais Karla María de AlmeídaCosta
Carla Crístína Marques
Ana Paula Mazzoco


Data de fechamento da edição: 10-11-2008.



Dúvidas?
Acesse www.saraivajur.com.br


Nenhuma parte desta publicação poderá ser reproduzida por qualquer meio ou forma sem a prévia
autorização da Editora
A violação dos direitos autorais é crime estabelecido na Lei n. 9.610/98 e punido pelo artigo 184 do
Código Penal.
Aos meus queridos avós, Euclides de Castro Filho (i.m.)
e Esther Milanesi de Castro.
A ele, exemplo de oficial de registro de imóveis, pela honra de
sua fraterna companhia e pelos ensinamentos de dignidade
e retidão de caráter. Minha saudade e eterna gratidão.
A ela, pela doçura, pela firmeza de caráter e pelo amor
incondicional, de suma importância na minha vida.
AGRADECIMENTOS

Ao Professor Doutor Edilson Mougenot Bonfim, pelo exemplo de profissional e


pela oportunidade e confiança depositadas em nosso trabalho.
À querida Manuella Santos, pelo apoio de sempre. Sem você este sonho não se
tornaria realidade.
Aos integrantes da Editora Saraiva, pela primorosa contribuição prestada à
cultura jurídica nacional.
Aos meus clientes, pelos desafios diários, responsáveis pelo meu contínuo estudo
e aprimoramento.
APRESENTAÇÃO

O mercado imobiliário brasileiro vive um período de grande expansão, que se


deve à soma de vários fatores econômicos positivos, como controle da inflação,
facilidade de acesso ao crédito imobiliário e crescimento da economia. Segundo
levantamento da Revista Veja, 60 (sessenta) imóveis novos são vendidos por dia na
cidade de São Paulo, atualmente há 27 mil condomínios na Grande São Paulo e
aproximadamente 527 mil pessoas estão empregadas na construção civil somente
na Capital1. Esses números sinalizam que o direito imobiliário é hoje um dos ramos
do Direito que mais cresce em números de profissionais atuantes.
Diante desse quadro, nossa proposta é oferecer um trabalho com noções teóricas
fundamentais para a compreensão do direito imobiliário, bem como as principais
peças práticas e modelos de contratos indispensáveis para os profissionais que
militam na área, como modelo de ação de retificação em sede de registro de
imóveis, de cobrança de comissão de corretagem, modelo de contrato de prestação
de serviços de intermediação imobiliária, modelo de notificação extrajudicial para
outorga de escritura pública, dentre outros. Além disso, selecionamos ementas
jurisprudenciais relevantes para a matéria e reunimos as súmulas do STF e do STJ
afetas ao tema.
Não temos nem a mais remota intenção de que os estudos aqui apresentados
sejam conclusivos, ao contrário, ficaremos muito realizados se nosso trabalho
facilitar a atuação de advogados, corretores de imóveis, empresários da área
imobiliária e demais profissionais ligados ao segmento.
CAPÍTULO 1

CONSIDERAÇÕES GERAIS



A aquisição da propriedade imóvel e o aproveitamento econômico do solo sempre
foram cobiçados pelo homem, seja porque nos primórdios da civilização a terra era
sinônimo de poder e soberania, seja porque atualmente a aquisição de bem imóvel é
considerada por muitos o investimento mais seguro e rentável. A raiz histórica da
propriedade encontra-se no direito romano, e esse será nosso ponto de partida.
Antes do surgimento do comércio de trocas e das cidades, o homem havia se
fixado na atividade agrícola. Justamente em razão dessa condição surgiram duas
espécies de propriedade: a comum, pertencente ao grupo, e as particulares,
destinadas às famílias2. Essas são justamente as duas formas de propriedade
coletiva existentes no direito romano, a da gens e a da família. Nos primórdios
dessa comunidade, a propriedade era da cidade ou gens, e cada indivíduo possuía
restrita porção de terra, sendo alienáveis apenas os bens móveis. Tal espécie de
propriedade desapareceu e sobreveio a da família, que futuramente foi aniquilada
pelo fortalecimento do pater familias. Paulatinamente a propriedade coletiva deu
lugar à propriedade privada até atingir o que denominamos hodiernamente modo
capitalista de exploração da propriedade, ou seja, seu dono pode explorá-la de
modo absoluto.
A Idade Média rejeitou a propriedade exclusiva do direito romano e foi marcada
pelo sistema feudal. A economia feudal possuía base agrária, vale dizer, a
agricultura era a atividade responsável por gerar a riqueza social. Como na
maioria das sociedades antigas, ter terra significava possuir riqueza. Os
proprietários rurais eram denominados senhores feudais, e os trabalhadores eram
chamados de servos. O território do feudo era dividido em três partes: a) o
domínio: parte da terra reservada exclusivamente ao senhor feudal e trabalhada
pelo servo; b) a terra comum: matas e pastos que podiam ser utilizados pelo senhor
feudal e pelos servos; c) o manso servil: parte destinada aos servos.
Depreende-se, pois, que no sistema feudal existiam domínios concomitantes sobre
a mesma propriedade. Sobre o manso servil, vale ressaltar que essa porção de
terra era dividida em lotes ou glebas, e cada servo tinha direito a um lote.
Verificamos assim que a divisão da terra em unidades já era feita pelo menos desde
a Idade Média, como forma de melhor aproveitamento econômico do solo.
No início das civilizações as formas originárias da propriedade tinham feição
comunitária. Exemplo disso é a situação dos indígenas ao tempo do descobrimento
do Brasil. Naquele período havia domínio comum das coisas úteis entre os que
habitavam a mesma oca, sendo a propriedade individual restrita a certos bens
móveis, como rede, armas e utensílios de uso próprio. O solo era pertencente a
toda a tribo, e ainda assim de forma temporária, uma vez que os índios não se
fixavam na terra, mudando de cinco em cinco anos3.
Dando um salto histórico e nos aproximando dos dias de hoje, chegamos a São
Paulo da década de 50, que contava com aproximadamente um milhão de
habitantes. No período que se inicia após a Segunda Grande Guerra, especialmente
nos anos do governo Juscelino Kubitschek, ocorreu o grande êxodo rural em nosso
país, impulsionado pela força de trabalho excedente devido à mecanização na área
rural. Diante desse cenário, sobreveio o que os geógrafos denominam
“urbanização”: processo social que consiste na liberação de indivíduos das
atividades de plantio e coleta de alimentos, criando uma corrente migratória do
campo em direção às cidades4. Podemos afirmar também que urbanização é o
aumento da população urbana sobre a rural, que se dirige às cidades em busca de
empregos e serviços públicos.
Nota-se, pois, que o processo de urbanização das cidades foi absolutamente
caótico, resultando em inúmeros problemas com os quais convivemos diariamente:
enchentes provocadas pela impermeabilização do solo e ocupação de áreas de
várzea, deficiência do sistema de transportes, congestionamento, precariedade do
saneamento básico e falta de segurança. Especialmente na cidade de São Paulo, o
crescimento desordenado gerou excessiva verticalização da região central,
sobrecarregando as vias de acesso e ocasionando a ocupação das regiões
periféricas, em geral por meio de construções irregulares. Além disso, na década
de 70 tivemos a proliferação das favelas que, desde então, crescem em progressão
geométrica.
Apesar do crescimento desordenado, empreendedores notaram que era hora de
investir no mercado imobiliário e, nesse cenário, surgiram alguns personagens
dedicados à questão imobiliária e responsáveis pelo forte aquecimento do setor,
como construtoras, incorporadoras e imobiliárias. A par desse contexto, o estudo
do direito imobiliário tem-se mostrado imprescindível para os militantes da área. A
primeira grande questão que se coloca é a autonomia desse ramo do direito, tendo
em vista que se trata de uma disciplina com estrutura e princípios próprios.
Desse modo, conceituamos o direito imobiliário como o conjunto de normas que
regula a propriedade imóvel em todas as suas perspectivas. Como conseqüência,
freqüentemente outros ramos do direito se entrelaçam com o direito imobiliário.
Exemplo: o direito de família quando trata da partilha de imóveis, o direito das
sucessões quando cuida dos bens imóveis a serem partilhados para a posterior
elaboração do formal de partilha, o direito tributário quando calcula o imposto
incidente em cada transmissão etc.
CAPÍTULO 2

DIREITOS REAIS


2.1. NOÇÕES

2.1. NOÇÕES

Direito real ou direito das coisas é o conjunto de normas que rege as relações
jurídicas concernentes aos bens materiais ou imateriais suscetíveis de apropriação
pelo homem5. É o direito que recai diretamente sobre a coisa e a vincula em face
de seu titular. O titular de um direito real possui um vínculo com a coisa, podendo
buscá-la em poder de quem quer que a possua por força do direito de seqüela. É o
vínculo entre a pessoa e a coisa.
O direito real difere do direito pessoal (ou das obrigações) uma vez que no direito
pessoal existe uma relação envolvendo pessoas entre si, ao passo que no direito
real a relação é entre a pessoa e a coisa, podendo seu titular defendê-la contra
todos.
Os direitos reais são limitados por lei, seu rol é taxativo, sendo vedada a criação
de novas espécies por arbítrio das partes. O art. 1.225 do Código Civil enumera as
hipóteses de direitos reais: propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso,
habitação, direito do promitente comprador do imóvel, penhor, hipoteca, anticrese,
concessão de uso especial para fins de moradia e concessão de direito real de uso.
Versa o direito real, portanto, sobre a posse, a propriedade (imóvel, móvel,
resolúvel e imaterial) e os direitos reais sobre coisa alheia. Cuidaremos mais
detidamente da posse e da propriedade no decorrer deste trabalho. Os direitos
reais sobre coisa alheia, por sua vez, são direitos que aderem imediatamente à
coisa, outorgando direito de seqüela ao seu titular e oponibilidade erga omnes,
facultando-lhe, ainda, a propositura de ação real em face de qualquer pessoa que o
detenha6. Esses direitos afetam a coisa alheia, acompanhando-a por onde for e
reavendo-a com quem estiver.
Os direitos reais sobre coisa alheia são divididos pela doutrina em três espécies:
a) direitos reais de garantia; b) direitos reais de gozo ou fruição; e c) direito real
de aquisição.

a) Direitos reais de garantia
Direito real de garantia é aquele que confere ao credor a pretensão de obter o
pagamento da dívida com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação.
Sua função é garantir ao credor o recebimento da dívida, por estar vinculado
determinado bem ao seu pagamento. O direito do credor concentra-se sobre
determinado elemento patrimonial do devedor7.
Os direitos reais de garantia visam assegurar o cumprimento de obrigação por
meio da instituição de direito real. O cumprimento da obrigação é garantido pela
transferência do bem onerado à propriedade “resolúvel” do credor.
Comportam as seguintes espécies: penhor, anticrese, hipoteca e alienação
fiduciária em garantia.

b) Direitos reais de gozo ou fruição
O direito real de gozo ou fruição é aquele outorgado a determinado titular com
autorização para usar, gozar e fruir de coisa alheia. Compreende as seguintes
modalidades: enfiteuse, servidões, usufruto, uso, habitação e superfície.

c) Direito real de aquisição
A doutrina considera o compromisso ou promessa irretratável de compra e venda
como direito real de aquisição, e suas características serão estudadas mais adiante.
CAPÍTULO 3

PROPRIEDADE


3.1. NOÇÕES
3.2. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
3.3. PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL
3.4. DIREITOS DE VIZINHANÇA
3.5. DIREITO DE CONSTRUIR

3.1. NOÇÕES

Domínio e propriedade são conceitos que se correspondem entre si. O domínio é


o direito que recai sobre a coisa. A propriedade, como salienta Pontes de Miranda,
é tudo que se tem como próprio, e próprio é tudo o que é parte de nosso
patrimônio, e patrimônio é a soma ou o total dos nossos bens8.
Segundo Maria Helena Diniz, a propriedade é o direito que a pessoa física ou
jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem,
corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o
detenha9.
Trata-se de um conceito amplo que, em síntese, assim se traduz: a propriedade é
a submissão da coisa à vontade do seu proprietário.
O conceito de propriedade na Antigüidade foi marcado por total absolutismo, mas
perdeu sua força ao longo dos tempos por conta das normas impostas pelo Estado,
sobretudo diante da supremacia do interesse público. Isso se evidencia na leitura
do art. 5°, XXIII, da Constituição Federal, quando reza que a propriedade atenderá
a sua função social. Com o aumento da civilização e a freqüente expansão urbana,
somados à clara tendência por valores sociais, podemos dizer que a propriedade
imóvel concede o direito de usar, gozar e dispor de um bem de acordo com os
valores sociais e a sua função social.

3.2. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL


A aquisição da propriedade imóvel se opera pelas seguintes formas: a) por
usucapião; b) por meio do registro do título aquisitivo; c) por acessão; e d) por
sucessão.
Quanto à procedência ou causa da aquisição, esta pode ser originária e derivada.
Será originária quando não houver transmissão de um sujeito para outro, como
ocorre na acessão e na usucapião. Em dado momento a pessoa torna-se dona da
coisa por fazê-la sua, sem que lhe tenha sido transmitida por alguém. Será derivada
quando resultar de uma relação negocial entre o proprietário anterior e o
adquirente, havendo, portanto, transmissão do domínio em razão da manifestação
da vontade, como ocorre no registro do título10, ou por ato causa mortis, como se
dá na sucessão hereditária
No tocante à aquisição da propriedade imóvel pelo registro do título, os arts.
1.227 e 1.245 do Código Civil e 172 da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos)
permitem concluir que o titular do direito real sobre imóvel será aquele em cujo
nome estiver registrado o imóvel ou o ônus que recair sobre o bem de raiz.
A aquisição da propriedade imobiliária por ato inter vivos se dará mediante a
prática de negócios jurídicos nos quais os títulos translativos da propriedade
estarão sujeitos a registro. O título de propriedade é representado pela escritura
pública ou por documento autêntico que a substitua.
Em nosso ordenamento jurídico somente o registro do título translativo permite a
transferência da propriedade imóvel, uma vez que os negócios jurídicos (como um
simples contrato de compra e venda) não são aptos a transferir o domínio de bem
imóvel. São exemplos de negócios jurídicos cujos títulos devem ser registrados para
que se opere a aquisição da propriedade imobiliária: permuta, doação, promessa
irretratável de compra e venda, compra e venda, dação em pagamento, entre
outros.
Além do registro de título extrajudicial como acima mencionado, é cabível o
registro de título por via judicial. Alguns atos judiciais também estão sujeitos a
registro com força para determinar a aquisição da propriedade imobiliária,
conforme dispõe o art. 167, I, da Lei n. 6.015/73. Dessa forma, podem ser
registradas as sentenças, que nos inventários e partilhas adjudicarem bem de raiz
em pagamento das dívidas da herança, bem como as adjudicações e arrematações
em hasta pública.
Outro exemplo de julgado que poderá dar ensejo a registro se dá nos casos de co-
propriedades. Conforme o art. 1.320 do Código Civil o co-proprietário tem a
faculdade de exigir a divisão da coisa comum. A divisão é forma extintiva da co-
propriedade e poderá ser feita amigavelmente pelos interessados mediante
escritura pública; todavia, havendo dissenso entre as partes, é possível pôr fim a
indivisão por ação real decorrente de direito de condômino que exige a divisão da
coisa comum. Ou seja, a sentença homologatória que põe termo a indivisão deverá
ser registrada para que se torne pública perante terceiros.
3.3. PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL

O art. 1.275 do Código Civil enumera de forma exemplificativa os casos em que


ocorrerá a perda da propriedade móvel e imóvel e neste trabalho abordaremos os
casos de perda da propriedade imóvel:
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I – por alienação;
II – pela renúncia;
III – por abandono;
IV – por perecimento da coisa;
V – por desapropriação.
Na perda por alienação, o titular de direito por contrato gratuito ou oneroso
transmite a outrem a propriedade ou direitos sobre ela. Em se tratando de bem
imóvel, a transmissão da propriedade se dará pelo registro do título de
transferência (escritura pública) no Cartório de Registro de Imóveis.
Na perda pela renúncia, o titular do direito real declara expressamente por ato
unilateral que abdica de seu direito sobre a coisa. Vale ressaltar que a renúncia se
opera mediante manifestação expressa do titular de domínio junto ao Cartório de
Registro de Imóveis.
Na perda por abandono, novamente por ato unilateral o titular de domínio desfaz-
se voluntariamente de seu imóvel para não ser mais dono. Essa medida possibilita a
aquisição por outra pessoa. Diferencia-se da renúncia uma vez que esta só se opera
com o registro da manifestação do titular junto ao Cartório de Registro de Imóveis,
ao passo que no abandono não há a providência do registro.
Os casos de perda por perecimento da coisa referem-se às hipóteses em que o
imóvel desaparece completamente por incêndio, alagamento, desfazimento de ilhas
ou demais causas naturais. O perecimento deve ser total, pois se restar alguma
parcela do imóvel seu titular permanecerá com o domínio da parte restante.
A desapropriação é forma compulsória de perda da propriedade por necessidade
ou utilidade pública. Segundo Washington de Barros Monteiro, a desapropriação é
ato unilateral de direito público com reflexos no direito privado por via do qual a
propriedade individual é transferida, mediante prévia e justa indenização em
dinheiro, a quem se utiliza, no interesse da coletividade 11. Ocorrendo a
desapropriação, o Estado retira o domínio do titular ignorando sua vontade,
justificando tal medida no interesse público, em conformidade com a Constituição
Federal.

3.4. DIREITOS DE VIZINHANÇA


As limitações que alcançaram o direito de propriedade provocaram notável
redução dos direitos dominiais e algumas dessas restrições foram dispostas pelo
Código Civil sob a denominação “direitos de vizinhança”, que são limitações
impostas pela boa convivência social inspiradas na lealdade e na boa-fé12. São
restrições impostas por lei que mitigam os poderes inerentes ao domínio, visando
disciplinar e conciliar interesses de proprietários vizinhos. Assim, embora o direito
de propriedade seja o mais amplo dos direitos subjetivos concedidos ao homem no
campo patrimonial, sofre restrições e uma delas é o direito de vizinhança.
Os direitos de vizinhança são obrigações propter rem, porque vinculam os
confinantes, acompanhando a coisa. Pode-se distinguir, entre as limitações impostas
aos vizinhos, as regras que geram a obrigação de permitir ou suportar a prática de
certos atos, das que criam o dever de se abster da prática de outros atos13.
Em síntese, as regras do direito de vizinhança impõem obrigações de fazer e de
não fazer. O art. 1.285, por exemplo, dispõe que o dono do prédio encravado pode,
mediante pagamento de indenização, constranger o vizinho a lhe dar passagem. O
art. 1.301, por sua vez, reza que é proibido abrir janelas a menos de metro e meio
do terreno vizinho, estabelecendo uma omissão por parte de um dos vizinhos.
Em outras palavras, o Código Civil reprime o uso anormal ou nocivo da
propriedade, que pode decorrer de atos ilegais, abusivos ou lesivos. A par disso,
dispõe o art. 1.277, caput, do Código Civil:
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer
cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o
habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
São ofensas à segurança pessoal ou dos bens os atos que coloquem em risco a
incolumidade dos moradores do prédio. Constituem ofensas ao sossego, por
exemplo, o barulho exagerado que tire a serenidade dos habitantes do prédio
confinante. Por fim, ofensa à saúde é qualquer atividade que coloque em risco o
bem-estar físico ou psíquico dos habitantes do prédio confinante, como podemos
observar no seguinte julgado:
“DIREITO CIVIL. SERVIDÕES LEGAIS E CONVENCIONAIS. DISTINÇÃO.
ABUSO DE DIREITO. CONFIGURAÇÃO.
- Nosso ordenamento coíbe o abuso de direito, ou seja, o desvio no exercício do
direito, de modo a causar dano a outrem, nos termos do art. 187 do CC/02. Assim,
considerando a obrigação assumida, de preservação da vista da paisagem a partir
do terreno dos recorrentes, verifica-se que os recorridos exerceram de forma
abusiva o seu direito ao plantio de árvores, descumprindo, ainda que indiretamente,
o acordo firmado, na medida em que, por via transversa, sujeitaram os recorrentes
aos mesmos transtornos causados pelo antigo ‘muro de alvenaria’, o qual foi
substituído por verdadeiro “muro verde”, que, como antes, impede a vista
panorâmica. Recurso especial conhecido e provido” (REsp 935.474/RJ, Rel. Min.
Ari Pargendler, Rel. p/ Acórdão Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, julgado em 19-8-
2008, DJe 16-9-2008).
Verifica-se, pois, que melhor que “direitos de vizinhança”, seria mais adequada a
terminologia “deveres de vizinhança”.

3.5. DIREITO DE CONSTRUIR

Dispõe o art. 1.299 do Código Civil que o proprietário pode levantar em seu
terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os
regulamentos administrativos.
Em outras palavras, o proprietário tem o direito de construir em seu imóvel
desde que atendidas restrições de duas ordens: de direito administrativo (por
exemplo, contidas no Código de Edificações do Município) e de vizinhança, que,
conforme vimos, são regras que vedam o uso anormal da propriedade14.
Todo proprietário poderá construir em seu terreno e é legítimo que assim o faça,
mas, se infringir os direitos de vizinhança ou os regulamentos administrativos,
poderá ser sujeito passivo, por exemplo, de ação demolitória, e ainda responder por
perdas e danos.
CAPÍTULO 4

CONDOMÍNIO


4.1. NOÇÕES
4.2. CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO
4.3. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
4.4. CONDOMÍNIO EDILÍCIO

4.1. NOÇÕES

Como regra, a propriedade pertence exclusivamente a uma só pessoa, mas há


casos em que o bem pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Essa
situação é denominada condomínio ou co-propriedade. Tão difundida nos dias
atuais, a propriedade condominial tem grande aplicação por ser uma forma
inteligente de coexistência de vários direitos sobre um mesmo bem imóvel.
Em suma, a propriedade condominial é aquela em que mais de um sujeito de
direito titula simultaneamente os poderes de proprietário em relação a certo
objeto15. O instituto jurídico do condomínio permite que os condôminos afastem a
fruição, uso e disposição do bem frente a pessoas estranhas à co-propriedade. No
entanto, não poderão os condôminos opor-se entre si, visto que todos são donos
igualmente sem qualquer tipo de exclusividade.
Há três espécies de condomínio: voluntário, necessário e edilício.

4.2. CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO

É o que se origina da vontade dos condôminos, ou seja, quando duas ou mais


pessoas adquirem o mesmo bem. Exemplo: dois irmãos que adquirem o mesmo
terreno se tornam co-proprietários.
4.2.1. Direitos dos condôminos

Os arts. 504, 1.314, 1.320, 1.322, 1323, 1.325 e 1.326 do Código Civil
estabelecem os seguintes direitos aos condôminos:
a) Usar e fruir do bem conforme a sua destinação. Esta destinação é definida pela
maioria dos condôminos atendendo aos interesses do condomínio sem que nenhum
condômino exclua qualquer dos outros quanto ao uso e fruição da coisa.
b) Colaborar e compartilhar sobre a destinação do bem, quanto às formas de
fruição, utilização, administração e deliberações em geral, respeitando sempre o
direito da maioria que se sobrepõe à minoria dos condôminos.
c) Alienar e gravar a respectiva fração ideal desde que seja divisível. Significa
que o titular poderá dispor a qualquer tempo de sua fração, independentemente da
vontade dos demais. Todavia, sendo o bem indivisível, a alienação requer a
concordância dos outros condôminos e a observância do direito de preferência.
d) Promover a defesa da posse contra atos de esbulho e turbação de forma
isolada, sem depender dos demais, como proprietário singular.
e) Receber os frutos da coisa de acordo com o respectivo quinhão desde que do
condomínio resulte algum fruto a ser repartido.
f) Desligar-se do condomínio exigindo seu fim. Isso ocorre quando um condômino
pretende desligar-se do condomínio mediante a alienação da fração ideal e não
encontra um terceiro interessado na aquisição de sua parte ideal. Sendo o bem
divisível, o condômino poderá exigir a divisão encerrando a propriedade e os
demais condôminos receberão suas respectivas partes, deixando de ser condôminos
para tornarem-se proprietários individuais. Sendo o bem indivisível, qualquer dos
condôminos poderá se habilitar para tornar-se proprietário individual, indenizando
os demais de acordo com o valor das respectivas frações ideais.
g) Exercer a preferência em caso de alienação ou locação da fração ideal quando
o bem for indivisível, ou seja, poderá o condômino dispor do bem desde que respeite
o direito de preferência dos demais.

4.2.2. Deveres dos condôminos

Por sua vez, os art. 504, 1.314, 1.315, 1.317, 1.318 e 1.319 do Código Civil
impõem os seguintes deveres aos condôminos:
a) Repartir os ônus e as despesas para a manutenção e a conservação do
condomínio.
b) Responsabilidade quanto às dívidas contraídas pelos condôminos, mas somente
perante a sua parte. Cumpre salientar que a solidariedade não se presume: sempre
decorre de convenção. E, em sendo convencionada, todos responderão igualmente.
c) Abster-se de transferir a posse a terceiro. Significa que ao condômino é defeso
dar posse, uso e fruição de coisa comum a terceiros estranhos ao condomínio sem a
concordância de todos os demais condôminos.
d) Responder pelos danos que causar ao bem, indenizando aos demais.

4.3. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO

O condomínio necessário ou legal se dá por meio de imposição legal em caso de


meação de paredes, cercas, muros e valas em estado permanente de indivisão,
conforme determinam os arts. 1.297, 1.298 e 1.304 a 1.307 do Código Civil. É
amparado pela lei em razão de sua utilidade comum aos vizinhos, objetivando-se a
paz e a segurança coletiva. Nota-se, pois, que essa espécie de condomínio não
decorre de uma convenção, mas de uma imposição legal que se fundamenta em
situações peculiares afetas ao direito de vizinhança.
Como efeito do condomínio necessário, os proprietários vizinhos irão custear as
despesas de construção de obras divisórias conforme a lei municipal e as normas
que regem os direitos de vizinhança.

4.4. CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Criado para o melhor aproveitamento do solo, barateamento da construção e,


conseqüentemente, facilitando a aquisição da casa própria, as maiores cidades do
mundo aderiram aos condomínios edilícios em planos horizontais.
O condomínio edilício16 ou em edificações tem como principal característica a
existência de partes comuns e de partes de propriedade exclusiva dos condôminos.
Exemplo: o hall de entrada do edifício é parte comum de todos os moradores do
prédio, ao passo que a unidade de cada um é parte exclusiva dos moradores
daquela unidade.
Com o rápido crescimento da propriedade horizontal, foi editada a Lei n.
4.591/64, que regulamentou o condomínio em prédios e as incorporações
imobiliárias. Os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil também trazem regras sobre a
matéria.
A instituição do condomínio edilício se opera por negócio jurídico, podendo ser
uma declaração unilateral ou bilateral de vontade, inclusive testamento. O
Instrumento de instituição poderá ser feito por escritura pública ou instrumento
particular, discriminando e individualizando as unidades de propriedade exclusiva e
as partes comuns, determinando a fração ideal correspondente a cada unidade e
definindo a finalidade do condomínio, que, posteriormente, será registrado no
Cartório de Registro de Imóveis.
O Cartório de Registro de Imóveis abrirá matrícula para cada unidade autônoma
descrevendo e especificando sua fração ideal das partes comuns correspondentes.
A constituição, por sua vez, se dá por meio da convenção de condomínio feita por
instrumento público ou particular firmada pelos titulares e registrada no Registro
de Imóveis. A convenção de condomínio poderá ser alterada a qualquer tempo por
dois terços dos condôminos, salvo na destinação do edifício, que necessitará da
unanimidade17.
A administração do condomínio é conduzida pela assembléia, pelo síndico e pelo
conselho fiscal, conforme dispõem os arts. 1.347 a 1.356 do Código Civil. A
convenção de condomínio poderá criar outros órgãos de administração, desde que
compatíveis com as normas legais, como, por exemplo, o subsíndico.
A extinção dessa espécie de condomínio pode ocorrer pela desapropriação, pela
confusão (se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa),
pela demolição do prédio ou pela alienação a uma só pessoa.
CAPÍTULO 5

POSSE


5.1. CONCEITO
5.2. EFEITOS
5.3. CLASSIFICAÇÃO

5.1. CONCEITO

O art. 1.196 do Código Civil indica o conceito de posse ao considerar como


possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de alguns dos
poderes inerentes à propriedade. Para Ihering, cuja teoria o nosso direito positivo
acolheu, posse é conduta de dono. Posse, portanto, é um fato jurídico, um vínculo
entre a pessoa e a coisa, capaz de gerar efeitos jurídicos e que em nosso
ordenamento jurídico é disciplinado no livro do direito das coisas.

5.2. EFEITOS

A posse gera alguns efeitos para o possuidor, tais como:


a) defesa da posse por meio dos interditos (ações possessórias);
b) direito aos frutos advindos da posse;
c) em caso de perda da posse, o possuidor poderá requerer indenização pelas
benfeitorias que efetuou;
d) direito de adquirir a coisa possuída por usucapião.

5.3. CLASSIFICAÇÃO

A doutrina classifica a posse como:


a) Direta e indireta. A posse direta é a não exercida pelo proprietário, mas por
outra pessoa por força de contrato ou direito real. Em uma locação o locatário tem
a posse direta e o locador a posse indireta. Ao alugar seu bem o proprietário
locador permanece com a posse indireta.
b) Justa e injusta. A posse justa é a que não for violenta, clandestina ou precária,
isto é, a aquisição da posse se deu conforme a lei. Já a posse injusta, ao contrário, é
aquela que traz em si um dos vícios da violência, da clandestinidade e da
precariedade.
c) De boa-fé e de má-fé. Ocorre posse de boa-fé quando o possuidor ignora os
vícios que permeiam a posse. Posse de má-fé, ao contrário, é aquela em que o
possuidor está ciente dos vícios e dos obstáculos jurídicos.
CAPÍTULO 6

USUCAPIÃO


6.1. CONCEITO
6.2. ESPÉCIES DE USUCAPIÃO
6.3. QUADRO-RESUMO
6.4. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL URBANA
6.5. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL RURAL
6.6. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA
6.7. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

6.1. CONCEITO

A usucapião é conceituada como modo de aquisição da propriedade pela posse


continuada durante certo lapso de tempo somada aos requisitos estabelecidos em
lei18. É também chamada de prescrição aquisitiva, pois o elemento “tempo” influi
na aquisição de um direito, no caso, a propriedade imóvel. Uma vez que não há
antecessor e, portanto, não deriva de ninguém é ainda modalidade de aquisição
originária da pro-pr iedade.
Podem ser objeto de usucapião os bens móveis e imóveis. Para os fins deste
trabalho vamos nos ater à usucapião dos bens imóveis. Há três espécies de
usucapião: constitucional ou especial, ordinária e extraordinária, como veremos a
seguir.

6.2. ESPÉCIES DE USUCAPIÃO

6.2.1. Usucapião constitucional urbana

A usucapião constitucional urbana (pro misero ou usucapião especial urbana) é


prevista no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil, tendo
como requisitos:
1) posse ininterrupta, sem oposição;
2) posse animus domini;
3) decurso do prazo de 5 (cinco) anos;
4) independe de justo título e boa-fé;
5) estabelecimento de moradia do possuidor ou de sua família;
6) não ser proprietário de imóvel rural ou urbano; e
7) não ultrapassar 250 (duzentos e cinqüenta) metros quadrados de extensão.

6.2.2. Usucapião constitucional rural

A usucapião constitucional rural (pro labore ou usucapião especial rural) é


prevista no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do Código Civil, tendo
como requisitos:
1) posse ininterrupta, sem oposição;
2) posse animus domini;
3) decurso do prazo de 5 (cinco) anos;
4) estabelecimento de moradia, obras ou serviços;
5) não ser proprietário de imóvel rural ou urbano;
6) não ultrapassar 50 (cinqüenta) hectares de extensão; e
7) independe de justo título e boa-fé.

6.2.3. Usucapião ordinária

A usucapião ordinária é prevista no art. 1.242 do Código Civil e tem como


requisitos:
1) posse ininterrupta, sem oposição;
2) posse animus domini;
3) decurso do prazo de 10 (dez) anos, podendo ser reduzido para 5 (cinco) anos
se a utilização for para moradia ou realização de investimentos (nesse caso fala-se,
respectivamente, em usucapião ordinária comum e usucapião ordinária social);
4) imóvel urbano ou rural;
5) justo título; e
6) boa-fé.
6.2.4. Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária é disciplinada no art. 1.238 do Código Civil e tem


como requisitos:
1) posse ininterrupta, sem oposição;
2) posse animus domini;
3) decurso do prazo de 15 (quinze) anos, podendo ser reduzido para 10 (dez)
anos desde que o possuidor tenha se estabelecido no imóvel como sua moradia ou
se nele realizar obras e serviços produtivos (nesse caso fala-se, respectivamente,
em usucapião extraordinária comum e usucapião extraordinária social); e
4) imóvel urbano ou rural.
Nota-se, pois, que nessa espécie de usucapião não se exige justo título e boa-fé.

6.2.5. Usucapião coletiva

A usucapião coletiva está disciplinada no art. 10 da Lei n. 10.257/2001 (Estatuto


da Cidade), tendo como requisitos:
1) posse ininterrupta, sem oposição;
2) posse animus domini;
3) decurso do prazo de 5 (cinco) anos;
4) área urbana com mais de 250 (duzentos e cinqüenta) metros quadrados;
5) estabelecimento de moradia de população de baixa renda; e
6) não ser proprietário de imóvel rural ou urbano.
Convém frisar que essa espécie de usucapião é destinada para população de
baixa renda que ocupa grandes espaços urbanos, ou seja, áreas de favela. Não é
possível discriminar a porção ocupada por cada família, por isso essa modalidade de
usucapião dá origem a um condomínio entre os possuidores19.

6.3. QUADRO-RESUMO

Constitucional urbana 183 da CF e 1.240 do CC 5 anos

Constitucional rural 191 da CF e 1.239 do CC 5 anos

Ordinária comum 1.242, caput, do CC 10 anos

Ordinária social 1.242, parágrafo único, do CC 5 anos


Extraordinária comum 1.238, caput, do CC 15 anos

Extraordinária social 1.238, parágrafo único, do CC 10 anos

Coletiva Art. 10 da Lei n. 10.257/2001 5 anos

6.4. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO


CONSTITUCIONAL URBANA

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ........ Vara Cível do Foro da


Comarca de .........- ........
AUTOS N. ..............
R. P. e sua esposa A. P., brasileiros, casados em regime de comunhão parcial de
bens, ele, tintureiro, portador do RG n..., e CPF n...., ela, do lar, portadora do RG n.
... e CPF n. ....., residentes e domiciliados nesta cidade de ....., na Rua ....., n. .....,
por seu advogado abaixo assinado (doc. 1), vêm respeitosamente perante Vossa
Excelência propor AÇÃO DE USUCAPIÃO, com fundamento no art. 183 da
Constituição Federal combinado com o art. 1.240 do Código Civil e arts. 941 a 945
do Código de Processo Civil, expondo e requerendo o seguinte:
1. Os requerentes exercem a posse animus domini de um terreno que mede 250
metros quadrados, onde construíram uma casa para moradia desde o ano de 2000,
portanto há mais de 5 anos.
2. Durante esses anos, exerceram a posse de forma mansa e pacífica sem
interrupção ou qualquer tipo de oposição.
3. Os filhos dos requerentes perderam a pouca documentação que tinham
referentes ao bem imóvel.
4. Diante da ausência de documentos e no afã de promover a regularização do
imóvel, os requerentes resolveram recorrer-se dos meios judiciais embasados na
Constituição Federal e no Código Civil para adquirir o domínio do imóvel.
5. Declaram neste ato que não possuem outro imóvel, quer urbano ou rural,
conforme se comprova pela inclusa certidão do Cartório de Registro de Imóveis
desta cidade.
6. Dessa forma, requer:
a) a citação pessoal de P.P e sua mulher A.F. (qualificar), em nome de quem se
encontra registrado o referido terreno;
b) a citação dos confinantes, Srs. (.....) e suas esposas se casados forem
(qualificar);
c) a citação por edital, dos réus ausentes, incertos e desconhecidos, nos termos
do art. 232, IV, do Código de Processo Civil;
d) notificação por carta dos representantes da Fazenda Pública da União, do
Estado e do Município para que manifestem interesse na causa;
e) vista ao Ministério Público para intervir nos atos processuais;
f) a intimação das testemunhas abaixo, para serem ouvidas na audiência a ser
designada por Vossa Excelência.
Por todo o exposto, citados todos os interessados, os requerentes esperam seja a
ação julgada procedente para que possam tornar-se proprietários do imóvel
usucapiendo, após cumpridas as formalidades legais.
Requerem, ainda, a condenação dos eventuais contestantes nas custas
processuais, honorários advocatícios e demais cominações de direito, e a expedição
de mandado ao Cartório do Registro de Imóveis desta cidade, para que sirva de
registro e demais fins de direito.
Protestam provar o alegado por todos os meios em direito admitidos.
Termos em que
Pedem deferimento.
..........., ..... de ..... de .....
________________________
(Assinatura do Advogado)
OAB n. ...............
TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço.

6.5. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO


CONSTITUCIONAL RURAL

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ........ Vara Cível do Foro da


Comarca de .........-...
AUTOS N. ......
E. C. e sua esposa H. C., brasileiros, casados em regime de comunhão parcial de
bens, ele, serventuário da justiça aposentado, portador do RG n. ..... e CPF n. .....,
ela, do lar, portadora do RG n. ..... e CPF n. ....., residentes e domiciliados nesta
cidade, na rua ....., n. ....., por seu advogado abaixo assinado (doc. 1), vêm
respeitosamente perante Vossa Excelência propor AÇÃO DE USUCAPIÃO com
fundamento no art. 191 da Constituição Federal, combinado com o art. 1.239 do
Código Civil e arts. 941 a 945 do Código de Processo Civil, expondo e requerendo o
seguinte:
1. Os requerentes exercem a posse animus domini de um imóvel rural que mede
40 (quarenta) hectares, onde construíram uma casa para sua moradia e ali
estabeleceram o cultivo de soja, tornando a área produtiva.
2. Durante esses anos, exerceram a posse de forma mansa e pacífica, sem
qualquer tipo de oposição.
3. Os requerentes contrataram profissional técnico para elaboração de planta,
memorial descritivo e levantamento topográfico em anexo (doc. 2).
4. De acordo com tal levantamento, o imóvel mede: .... (descrever as medidas
encontradas na planta e controntações).
5. Declaram neste ato que não possuem outro imóvel, quer urbano ou rural,
conforme se comprova pela inclusa certidão do Cartório de Registro de Imóveis
desta cidade.
Por todo o exposto, requer:
a) citação de X. T.;
b) a citação dos confinantes Srs. ..... e suas esposas (qualificá-los);
c) intimação das testemunhas abaixo arroladas (ou apenas arrolando e dizendo
que comparecerão independente de intimações) para a audiência designada por
Vossa Excelência;
d) citação por edital conforme disposto no art. 232 do Código de Processo Civil;
e) cientificação por carta dos representantes da Fazenda Pública da União, do
Estado e do Município, para que manifestem interesse na causa;
f) vista ao Ministério Público para que possam intervir nos autos processuais;
g) a intimação das testemunhas abaixo arroladas para comparecerem à audiência
a ser designada por Vossa Excelência.
Em face do exposto, citados todos os interessados no feito, esperam seja a ação
julgada procedente, bem como seja concedido o domínio do imóvel usucapiendo,
após cumpridas as formalidades legais.
Requerem, ainda, a condenação dos eventuais contestantes nas custas
processuais, honorários advocatícios e demais cominações de direito, e a expedição
de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis desta cidade para que sirva de
registro e demais fins de direito.
Termos em que
Pedem deferimento.
..........., ..... de ..... de .....
________________________
(Assinatura do Advogado)
OAB n. ......
TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço.

6.6. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA


Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ........ Vara Cível do Foro da
Comarca de .........-...
AUTOS N. .....
E. C. e sua esposa H. C., brasileiros, casados em regime de comunhão parcial de
bens, ele, serventuário da justiça aposentado, portador do RG n. ..... e CPF n. .....,
ela, do lar, portadora do RG n. ..... e CPF n. ....., residentes e domiciliados nesta
cidade, na Rua ....., n. ....., por seu advogado abaixo assinado (doc. 1), vêm,
respeitosamente, perante Vossa Excelência, com fundamento no art. 1.242 do
Código Civil e arts. 941 a 945 do Código de Processo Civil, propor AÇÃO DE
USUCAPIÃO, pelas razões de fato e de direito a seguir expostas.
1. Os requerentes adquiriram um lote em ..... de ..... de ..... por escritura pública
de Compra e Venda de Y.R. e sua mulher P.R., de acordo com o título aquisitivo
anexo (doc. 2).
2. Uma vez quitadas todas as parcelas referentes à compra, o requerente
apresentou seu título a registro, todavia não logrou êxito por conta das exigências
formuladas pelo Cartório de Imóveis.
3. A maioria das exigências formuladas pelo cartório de Registro de Imóveis são
intransponíveis, posto que parte da documentação exigida não se encontra em
poder dos requerentes.
4. Os requerentes exercem a posse animus domini do referido imóvel há 10 (dez)
anos, sem interrupção nem oposição de quem quer que seja.
5. A sobredita posse sempre foi exercida de boa-fé, de forma mansa e pacífica
durante mais de 10 (dez) anos continuamente.
6. Entendendo que a presente medida judicial é a única capaz de lhes conceder o
domínio do imóvel, trataram então de promover a medição do lote, elaborando a
planta e o memorial descritivo, conforme documentos anexos, possuindo o imóvel as
seguintes características e confrontações: ..... (descrever as medidas do
memorial).
Dessa forma requerem:
a) citação pessoal dos sucessores de Y.R e P.R, já qualificados, constante da
escritura pública de compra e venda e também dos confrontantes do imóvel, Srs.
..... e suas esposas (qualificação completa );
b) citação por edital dos réus ausentes, incertos e desconhecidos, nos termos do
art. 232, IV, do Código de Processo Civil;
c) a cientificação por carta dos representantes da Fazenda Pública da União, do
Estado e do Município para que manifestem interesse na causa;
d) vista ao Município Público para intervir nos atos processuais;
e) a intimação das testemunhas abaixo arroladas para comparecerem à audiência
a ser designada por Vossa Excelência.
Em face do exposto, citados todos os interessados no feito, esperam seja a ação
julgada procedente e seja concedido o domínio do imóvel usucapiendo, após
cumpridas as formalidades legais.
Requerem, ainda, a condenação dos eventuais contestantes nas custas
processuais, honorários advocatícios e demais cominações de direito, e a expedição
de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis desta cidade para que sirva de
registro e demais fins de direito.
Termos em que
Pedem deferimento.
.........., ..... de ..... de .....
________________________
(Assinatura do Advogado)
OAB n. ......
TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço.

6.7. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO


EXTRAORDINÁRIA

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ........ Vara Cível do Foro da


Comarca de .........-....
AUTOS N. .......
F. C. e sua esposa A. C., brasileiros, casados em regime de comunhão parcial de
bens, ele, garçom, portador do RG n. ..... e CPF n. ....., ela, professora, portadora
do RG n. ..... e CPF n. ....., residentes e domiciliados nesta cidade, na Rua ....., n.
....., por seu advogado abaixo assinado (doc. 1), vêm respeitosamente perante
Vossa Excelência propor AÇÃO DE USUCAPIÃO, com fundamento no art. 1.238 do
Código Civil e arts. 941 a 945 do Código de Processo Civil, expondo e requerendo o
quanto segue.
1. Desde 1983 os requerentes residem no dito endereço com animus domini, de
forma mansa e pacífica, sem oposição de quem quer que seja.
2. Trata-se de imóvel caracterizado como um lote de terra assim descrito:
............ (descrever o lote de terra com suas características e confrontações).
3. O requerente vem suportando todos os ônus do imóvel, recolhendo impostos,
zelando pela conservação, praticando benfeitorias, enfim, possuindo o imóvel como
seu.
4. Dessa forma, requer:
a) a citação pessoal de G. H. (qualificar), em nome da qual se encontra registrado
o imóvel usucapiendo;
b) a citação dos confinantes: A.B. (qualificar); C.D. (qualificar); E.F. (qualificar);
e esposas se casados forem;
c) citação por edital, dos réus ausentes, incertos e desconhecidos, nos termos do
art. 232, IV, do Código de Processo Civil;
d) a cientificação por carta, para que manifestem interesse na causa, os
representantes da Fazenda Pública da União, do Estado e do Município;
e) vista ao Ministério Público para intervir nos autos processuais;
f) a intimação das testemunhas abaixo, para a audiência que for designada por
Vossa Excelência.
Em face do exposto, citados todos os interessados no feito, confinantes, esperam
seja a ação julgada procedente e ser concedido o domínio do imóvel usucapiendo,
após cumpridas as formalidades legais.
Requerem, ainda, a condenação dos eventuais contestantes nas custas
processuais, honorários advocatícios e demais cominações de direito, e a expedição
de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis desta cidade para que sirva de
registro e demais fins de direito.
Termos em que,
Pedem deferimento.
.........., ..... de ..... de .....
________________________
(Assinatura do Advogado)
OAB n. ......
TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço.
CAPÍTULO 7

CORRETAGEM IMOBILIÁRIA


7.1. NOÇÕES
7.2. CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE CORRETAGEM
7.3. EXTINÇÃO
7.4. MODELO DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE
INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
7.5. MODELO DE AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM

7.1. NOÇÕES

O contrato de corretagem disciplina as relações entre o corretor e o contratante


de seus serviços. O corretor aproxima pessoas que pretendem contratar,
prestando-lhes todo o auxílio quanto às condições do negócio e conciliando
interesses para a realização do futuro contrato. Desse modo, o corretor faz uma
intermediação de negócios, contatando pessoas de perfil adequado às necessidades
do contratante, interessadas a celebrar determinado negócio.
O contrato de corretagem de bem imóvel tem por objeto a prestação de serviços
de intermediação imobiliária que somente será remunerada se o corretor atingir
seu resultado, ou seja, quando por sua intermediação se efetivar o negócio. Em
outras palavras, a obrigação do corretor é de resultado, vale dizer, de nada valerá
a dedicação e o trabalho do corretor se não conseguir a conclusão do contrato.
Notadamente, não é a mera aproximação das partes que gera o direito à
comissão, mas, sim, o resultado útil dessa aproximação, quando se conclui o
negócio. Seria no mínimo discutível admitirmos que a simples apresentação das
partes, sem o conseqüente fechamento do negócio, pudesse gerar ao corretor de
imóveis o direito à comissão, como já decidido:
“CORRETAGEM. PROPOSTA ACEITA PELO COMPRADOR. NEGÓCIO NÃO-
CONCRETIZADO. COMISSÃO INDEVIDA. A comissão de corretagem só é devida
se o negócio é efetivamente concluído e não há desistência por parte dos
contratantes” (AgRg no Ag 867.805/SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, 3a
Turma, julgado em 18-10-2007, DJ, 31-10-2007, p. 327).
“CORRETAGEM DE IMÓVEIS. CRECI. INSCRIÇÃO. ‘A despeito de não inscrito
no ‘Conselho Regional de Corretores de Imóveis’, o intermediador faz jus ao
recebimento da comissão de corretagem’ (REsp 87.918/Barros Monteiro)” (AgRg
no Ag 747.023/SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, 3a Turma, julgado em 14-
11-2007, DJ, 26- 11-2007, p. 166).
A prestação de serviços de intermediação imobiliária é remunerada por meio de
comissão, que é um percentual sobre o valor do contrato concluído. A comissão
somente será devida depois de concluída a intermediação com a efetivação do
contrato. Mesmo diante da ocorrência de arrependimento ou rescisão, ainda assim
o corretor fará jus à sua comissão, porque concluiu seu trabalho, que, reiteramos,
se dá com a conclusão do pacto.
A Lei n. 6.530/78 regulamenta a profissão do corretor de imóveis, que exercerá
sua profissão quando credenciado pelo CRECI – Conselho Regional de Corretores
de Imóveis com o título de técnico em transações imobiliárias. O corretor de
imóveis prestará serviços de intermediação imobiliária na compra e venda, na
permuta e na locação, podendo, ainda, atuar em incorporações e loteamentos.

7.2. CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE


CORRETAGEM

O contrato de corretagem Imobiliária possui as seguintes características:


a) Bilateralidade, pois cria obrigações para ambas as partes. Ao corretor cabe
prestar o serviço de intermediação imobiliária e ao contratante cabe remunerá-lo,
pagando a comissão devida.
b) Onerosidade, uma vez que há vantagens patrimoniais recíprocas.
c) Aleatoriedade, pois tanto a remuneração do corretor quanto o anseio do
contratante dependem da conclusão do contrato futuro.
d) Acessoriedade, posto que o contrato de corretagem existe em função de outro
contrato a ser concluído.
e) Consensualidade, tendo em vista que o contrato de corretagem não exige
forma específica, completando-se com o simples consenso entre as partes.

7.3. EXTINÇÃO

O contrato de corretagem imobiliária extingue-se pelos seguintes meios:


a) pela conclusão do contrato entre o contratante e o terceiro, contatado em face
da intermediação feita pelo corretor;
b) pelo distrato quando acordado entre o contratante e o corretor;
c) pelo fim do prazo estipulado no contrato de prestação de serviços de
intermediação imobiliária;
d) por caso fortuito ou força maior que impossibilitem a corretagem;
e) pela renúncia ou morte do corretor; e
f) pela incapacidade do corretor.

7.4. MODELO DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE


SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Por este Instrumento Particular de Prestação de Serviços de Intermediação


Imobiliária e na melhor forma de direito, de um lado, como CONTRATANTE ......
(nome, nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF), residente e domiciliado
neste Estado, na Rua ..... n. ....., Bairro ....., Cidade ....., CEP .....);
De outro lado, como CONTRATADO ....., (nome, nacionalidade , profissão,
CRECI n. ....., estado civil e RG), residente e domiciliado neste Estado, na Rua .....,
n. ...., Bairro ....., Cidade ....., CEP .....;
Têm entre si justo e contratado o Instrumento Particular de Prestação de
Serviços de Intermediação Imobiliária mediante as cláusulas e condições a seguir
descritas.
Cláusula 1
O CONTRATANTE contrata a prestação de serviços de intermediação
imobiliária, para promover a venda de uma casa livre de ônus e dívidas, situada na
Alameda .........., Bairro ........., Cidade .........., CEP .........., no Estado ..........,
devidamente descrita e individualizada conforme matrícula sob o n. ................,
registrado no Cartório do ........... Ofício de Registro de Imóveis de ............. .
Cláusula 2
A casa retrodescrita deverá ser vendida pela importância de R$ .... (....reais), à
vista, ou parcelada com sinal de 50% (cinqüenta por cento) e o saldo devedor ......
prestações mensais de R$ .... (....reais).
Cláusula 3
Para a presente prestação de serviços imobiliários, compromete-se o corretor a
selecionar possíveis interessados na compra, tomando todas as diligências
necessárias, promovendo a retirada das certidões pertinentes, tais como: cíveis,
criminais, de protesto, entre outras, exercendo a presente intermediação com toda
lisura e cuidado em face do CONTRATANTE e do imóvel objeto da venda.
Cláusula 4
O pagamento pela intermediação imobiliária será a importância correspondente a
......% (........ por cento) do valor do preço do imóvel vendido, desde que
comprovadamente intermediado pelo CONTRATADO. O sobredito pagamento será
devido por ocasião do pagamento do sinal no caso de venda parcelada, ou no ato da
outorga da escritura pública de compra e venda, sendo venda à vista.
Cláusula 5
Fica estabelecido o prazo de ...... meses para a duração do presente instrumento,
sem prorrogação automática, no qual o CONTRATADO poderá prestar seus
serviços de intermediação imobiliária em regime de exclusividade, sendo vedada a
participação de outros corretores para a mesma venda.
Cláusula 6
Não será permitida a substituição do CONTRATADO por outros profissionais,
devendo o presente contrato ser executado em caráter personalíssimo, sob pena de
sua imediata resolução.
Cláusula 7
Durante o período de vigência deste contrato, obriga-se o CONTRATADO a
manter absoluto sigilo sobre os termos aqui dispostos, não fornecendo ou
transferindo a terceiros qualquer tipo de informação ou documento a que tiver
acesso em virtude deste.
Cláusula 8
O CONTRATANTE poderá rescindir o presente instrumento se o CONTRATADO
inadimplir quaisquer das obrigações a ele imputáveis, podendo, ainda, responder
por perdas e danos.
Cláusula 9
Fica eleito o foro da Comarca de ..... para dirimir qualquer questão oriunda deste
Instrumento, com expressa renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que
seja.
Estando, assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente Instrumento
em 2 (duas) vias de igual teor e para um só efeito, na presença das duas
testemunhas abaixo identificadas.
....., ..... de ..... de ......
_____________ _____________
(Contratante) (Contratado)
TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço.

7.5. MODELO DE AÇÃO DE COBRANÇA DE


COMISSÃO DE CORRETAGEM

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ........ Vara Cível do Foro da


Comarca de .........-...
F. T., brasileiro, solteiro, corretor de imóveis habilitado pelo CRECI sob o n.
........., portador do RG n. ....... e inscrito no CPF/MF sob o n...., residente e
domiciliado na Rua ............, n.
....., Município de ............., Estado de .........., por seu advogado abaixo assinado
(doc. 1), vem respeitosamente perante Vossa Excelência propor
AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM
em face de J. L., brasileiro, solteiro, engenheiro, portador do RG n. ..., inscrito no
CPF/MF sob o n. ..., residente e domiciliado na Rua ............, Município de
............., Estado de .........., pelas razões a seguir expostas.
1. O réu, na data de .... de ..... de ...., procurou o autor para que intermediasse a
venda de sua casa, aproximando-o de comprador idôneo e pelas condições
estabelecidas verbalmente e de acordo com a solicitação de venda anexa (doc. 2).
2. Depois de muito trabalho, com dispêndio de tempo e dinheiro, restou frutífera
a prestação de serviços de intermediação imobiliária, na qual em .... de .... de .....
vendedor e comprador firmaram escritura pública de compra e venda na presença
do Tabelião no ...... Cartório de Títulos e Documentos da Capital, que
posteriormente foi levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis
competente (doc. 3).
3. No ato da outorga da escritura pública de compra e venda, o réu recebeu do
comprador integralmente o preço ajustado de R$ .... (.... reais). Contudo, após a
conclusão do contrato e conseqüente pagamento do valor, o réu vem se negando a
cumprir com a sua obrigação em face do autor, resistindo em pagar a comissão
ajustada no percentual de 6% (seis por cento) sobre o valor da venda, ou seja, R$
.... (.... reais).
4. Dessa forma, após inúteis tentativas para receber amigavelmente a comissão a
que faz jus na importância de R$ .... (.... reais), não restou outra alternativa ao
autor senão a propositura da presente demanda.
5. Mesmo sem contrato escrito, o autor faz jus à sua comissão pelos serviços
prestados com a intermediação imobiliária, acrescido de custas, despesas e
honorários advocatícios, conforme o julgado abaixo:
“PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. CORRETAGEM. PRESTAÇÃO DE
SERVIÇOS. INTERMEDIAÇÃO. CONTRATO VERBAL. PROVAS. TESTEMUNHAS.
DE-MONSTRAÇÃO INEQUÍVOCA.
I. Ainda que não expressamente documentado por escrito, seria injusto deixar-se
de remunerar um trabalho efetivamente acontecido apenas com base na
interpretação hermética da norma.
II. Recurso especial não conhecido” (REsp 713.073/MT, Rel. Min. Aldir
Passarinho Junior, 4a Turma, julgado em 22-3- 2005, DJ, 9-5-2005, p. 431).
Por todo o exposto, requer o autor que, ao final, digne-se Vossa Excelência
mandar citar o réu para, querendo, oferecer a defesa sob pena de confissão e
efeitos da revelia. Requer a procedência desta ação, condenando o réu a pagar o
principal na importância de R$ .... (.... reais), acrescido de custas, despesas e
honorários advocatícios arbitrados por Vossa Excelência.
Por fim protesta provar o alegado por provas documental, testemunhal e os
demais meios admitidos em direito.
Dá à presente o valor de R$...... (..... reais).
Termos em que
Pede deferimento.
........, ..... de ..... de ......
______________________
(Assinatura do Advogado)
OAB n. .....
TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço.
CAPÍTULO 8

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA


8.1. NOÇÕES GERAIS
8.2. DIREITO DE ARREPENDIMENTO E REGISTRO DO COMPROMISSO
8.3. EFEITOS APÓS O REGISTRO
8.4. EXTINÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
8.5. CLÁUSULAS AFETAS AO DIREITO IMOBILIÁRIO
8.7. MODELO DE CONTRATO PRELIMINAR UNILATERAL DE OPÇÃO DE
COMPRA
8.8. MODELO DE NOTIFICAÇÃO JUDICIAL PARA CONSTITUIR EM MORA
COMPROMISSÁRIO ...
8.9. MODELO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA OUTORGA DE
ESCRITURA PÚBLICA
8.10. MODELO DE AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA
8.11. MODELO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

8.1. NOÇÕES GERAIS

O contrato de compromisso de compra e venda é de larga aplicação nas


negociações imobiliárias em nosso país e essa freqüência decorre principalmente
da liberdade de sua forma, da garantia assegurada ao transmitente, da facilidade
de ordem tributária e do fato de ser passível de registro, podendo se tornar direito
real oponível a terceiros.
O compromisso de compra e venda é um contrato pelo qual as partes se
comprometem a efetuar um contrato de compra e venda (escritura pública), por
isso, para alguns, é chamado de précontrato ou contrato preliminar, em que o
compromissário comprador se compromete a comprar certo bem e, de outro lado, o
compromitente vendedor compromete-se a vendê-lo. Em verdade, o compromisso
de compra e venda é utilizado quando as partes não querem ou não podem celebrar
o contrato definitivo, por escritura pública, aguardando o melhor momento para
tanto.
Parte da doutrina defende ser o compromisso de compra e venda um contrato
preliminar impróprio no qual se antecipam todos os efeitos do contrato definitivo
(escritura pública), para o momento do contrato preliminar20. Diante da prática
negocial, verificou-se que os poderes inerentes ao domínio (jus utendi, fruendi et
abutendi) são transferidos ao compromissário comprador, enquanto o
compromitente vendedor conserva para si a propriedade nua.
No compromisso de compra e venda como contrato preliminar impróprio, o
proveito sobre o imóvel é transmitido de imediato ao compromissário comprador,
enquanto o domínio remanesce em nome do compromitente vendedor com a mera
função de garantia do recebimento do preço. Com o pagamento do preço, o domínio
em nome do compromitente vendedor não irá conferir-lhe mais qualquer direito,
apenas o dever de outorgar a escritura definitiva em face do compromissário
comprador.
Em síntese, o compromisso de compra acaba adiando a transferência do domínio
do bem compromissado, até que o preço seja totalmente pago. Ultimado o
pagamento do preço, deverá o compromitente vendedor outorgar a escritura
definitiva. Se, porventura, recusar-se a esse dever, o compromissário comprador
poderá ingressar com ação de adjudicação compulsória para o cumprimento da
obrigação inadimplida21.
O compromisso de compra e venda é título passível de registro e tal providência
confere direito real oponível a terceiros, traduzindo-se em maior segurança jurídica
ao compromitente comprador. O compromisso de compra e venda não registrado,
apesar de não ter eficácia perante terceiros, será plenamente válido em face do
compromitente vendedor.
Salientamos a grande importância de promover o registro do compromisso de
compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis competente assim que
formalizado o pacto, pois no caso de o compromitente vendedor alienar o mesmo
imóvel a um terceiro, este ficará impedido de registrar o seu contrato.
Por fim, não é incomum que o registro de determinado compromisso de compra e
venda se torne inviável em razão da existência de outro compromisso de compra e
venda já registrado na matrícula do mesmo imóvel. Neste caso, caracterizada está
a denominada “dupla venda”, ou seja, a venda do mesmo imóvel para pessoas
distintas. Na ocorrência de dupla venda caberá ao lesado reclamar perdas e danos
em face do compromitente vendedor.

8.2. DIREITO DE ARREPENDIMENTO E REGISTRO


DO COMPROMISSO

Os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil disciplinam o direito real do


compromitente comprador com título levado ao registro. Desde que não tenha sido
pactuado direito de arrependimento e com o registro do compromisso de compra e
venda no Cartório de Registro de Imóveis, ocorrerá sua conversão de direito de
crédito para direito real22.
Antes do registro, o compromisso de compra e venda terá ínsito apenas direito de
crédito. Todavia, com o seu registro no predial competente, ganhará status de
direito real com a conseqüente oponibilidade contra todos.
Quanto ao direito de arrependimento, só terá validade se estipulada
expressamente a possibilidade de se arrepender, ou seja, de deixar de concluir o
contrato (a tempo) diante da mudança de interesses. É uma prerrogativa legal que
pode ensejar a perda do sinal pago, como ocorre nas arras penitenciais. No silêncio
do contrato, este será irretratável e irrevogável, pois o direito de arrependimento
não é unilateral, ao contrário, para valer, deverá ser aceito e acordado de forma
bilateral.
Em síntese, o arrependimento é a desistência de concluir um contrato, em face da
alteração de interesses em momento oportuno, desde que presente cláusula
expressa para tanto.
Com relação ao compromisso de compra e venda após o seu registro, este tornar-
se-á direito real com oponibilidade contra todos e assim, possíveis atos de
disposição exercidos pelo compromitente vendedor em favor de terceiros, serão
ineficazes frente ao compromissário comprador. Grosso modo, após o registro do
compromisso, o comprador terá direito à prioridade e caso o compromitente
vendedor venha a alienar mesmo imóvel (dupla venda) a um terceiro, este ficará
impedido de registrar seu título.

8.3. EFEITOS APÓS O REGISTRO

Após o registro do contrato de compromisso de compra e venda, os seguintes


efeitos se operarão:
a) Oponibilidade erga omnes ou contra todos, pois, como já dito, é uma
característica dos direitos reais, e com o registro, o compromisso recebe status de
direito real. Com a oponibilidade contra terceiros, terá o compromissado a garantia
que eventuais atos de disposição do vendedor serão ineficazes contra todos.
b) Transmissão aos herdeiros por morte de qualquer das partes, seus herdeiros
herdarão os direitos contratados no compromisso.
c) Direito de seqüela, pois com o registro o compromissário comprador terá a
prerrogativa de buscar o imóvel aonde quer que se encontre. Logo, em caso de
dupla venda, o comprador que registrou o compromisso poderá exercer seu direito
de seqüela e se opor à outorga de escritura em favor de outro comprador, pois este
comprou o imóvel onerado.
d) Imissão na posse: poderá o compromissário comprador ser imitido da posse do
imóvel, podendo usar e gozar, mas arcando com as obrigações que gravam o imóvel
como o pagamento de condomínio, impostos e outros. Trata-se de posse provisória,
que aguarda a quitação do preço e que não permite usucapião.
e) Cessão da promessa: pode o compromissário comprador celebrar com terceira
pessoa a transferência dos direitos oriundos do seu compromisso de compra e
venda. Neste caso, o cessionário irá adquirir do cedente seus direitos de
compromissário comprador.
f) Adjudicação compulsória (art. 1.418), com o cumprimento total do contrato de
compromisso de compra e venda. Em caso de recusa da outorga da escritura
definitiva por parte do compromitente vendedor, estando a promessa registrada, o
compromissário comprador poderá propor ação de adjudicação compulsória,
notificando o vendedor a lhe outorgar a escritura no prazo de dez dias. No silêncio
do vendedor, o magistrado adjudicará o imóvel ao requerente comprador.
Vide a esse respeito os seguintes julgados:
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Escritura definitiva. Adjudicação.
Prescrição. Não prescreve o direito de a promissária compradora obter a escritura
definitiva do imóvel, direito que só se extingue frente ao de outrem, amparado pelo
usucapião” (REsp 369.206, Min. Cesar Asfor Rocha, DJ, 30-6-2003, p. 254.
Decisão: 11-3-2003).
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE
INSTRUMENTO.
RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO. EMBARGOS DE TERCEIRO.
DISCUSSÃO SOBRE O EXERCÍCIO DA POSSE. TESE RECHAÇADA PELO
TRIBUNAL DE ORIGEM.
REEXAME DE PROVA.
1. ‘É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de
posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido
do registro’ (Súmula 84/STJ).
2. É inviável o reexame de matéria fática em sede de recurso especial (Súmula
7/STJ).
3. Agravo regimental desprovido” (AgRg no Ag 956.572/DF, Rel. Min. Denise
Arruda, 1a Turma, julgado em 15-4-2008, DJe 12-5-2008).

8.4. EXTINÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E


VENDA

Extingue-se o direito real do compromissário comprador23:


a) Pela execução voluntária do contrato, pois o registro da escritura definitiva
acarreta o cancelamento do registro do compromisso.
b) Com a execução coativa com a inscrição da carta de adjudicação no registro
imobiliário, obtida judicialmente por força da ação de adjudicação compulsória.
c) Pelo distrato, ou seja, quando as partes voluntariamente resolvem tornar sem
efeito a promessa, voltando ao estado anterior e promovendo o registro do distrato
a fim de permitir que o compromitente vendedor possa novamente dispor do imóvel.
d) Pela resolução, que só poderá ser feita por intervenção judicial, afastando a
possibilidade de qualquer das partes rescindirem unilateralmente. Normalmente
ocorre nos casos de mora no pagamento das prestações periódicas. Não havendo
purgação da mora, com o inadimplemento, o contrato não estará extinto, mas terá o
compromitente vendedor a opção de resolver o contrato. Ademais, não é qualquer
inadimplemento que enseja a resolução, mas a substancial, aquela que cause dano
ao vendedor de tal monta que justifique o rompimento do contrato.
e) Pela impossibilidade superveniente ocasionada por caso fortuito ou força
maior.
f) Pela evicção, ou seja, a perda do bem por força de sentença judicial em favor
de outrem. É uma forma de garantia dada ao adquirente, e ainda, nos contratos
onerosos, o alienante responde pela evicção, mesmo que a alienação se dê em hasta
pública.
g) Em caso de descoberta de vícios redibitórios, ou seja, defeitos ocultos no bem
objeto do contrato, ao tempo da tradição, tornando-o impróprio a seus fins ou
diminuindo-lhe sua utilidade ou valor.

8.5. CLÁUSULAS AFETAS AO DIREITO IMOBILIÁRIO

8.5.1. Cláusula de impenhorabilidade

O bem gravado com essa cláusula não pode ser objeto de penhora por dívidas
contraídas pelo seu titular24. Trata-se, pois, de um gravame sobre determinado
bem que impossibilita sua execução pelos credores, bem como a apreensão judicial
para a satisfação de obrigações.
É uma cláusula oponível contra todos os credores sem qualquer distinção de
origem do crédito ou data de seu vencimento. O titular de um bem clausulado pela
impenhorabilidade tem a garantia de não ter seu bem penhorado, mesmo que
acionado pelos seus credores.
A cláusula de impenhorabilidade tem ínsita uma finalidade social, pois visa
salvaguardar interesses do executado e sua família, blindando o bem contra
execuções.
A impenhorabilidade pode ser legal, conforme dispõe a Lei n. 8.009/90, ao
disciplinar que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é
impenhorável. Em caso de violação à impenhorabilidade, esta acarretará a nulidade
da constrição judicial.
A impenhorabilidade poderá advir de ato bilateral, pelo consenso entre as partes
contratantes que desejarem gravar o bem por instrumento público ou particular de
acordo com a natureza e valor do bem. Há ainda a impenhorabilidade por ato
unilateral, que normalmente se dá nas doações e testamentos.

8.5.2. Cláusula de inalienabilidade

Tal cláusula está prevista no art. 1.911, caput, do Código Civil, segundo o qual a
cláusula de inalienabilidade imposta aos bens por ato de liberalidade implica
impenhorabilidade e incomunicabilidade.
A inalienabilidade é uma limitação ao domínio de determinado bem, impedindo a
sua alienação. É uma disposição imposta pelo autor de uma liberalidade,
determinando que o bem não possa ser alienado pelo beneficiário. Note-se que é
uma limitação apenas quanto à possibilidade de alienação, pois poderá o
beneficiário usar, gozar, enfim, usufruir do bem por todas as demais prerrogativas
de direito.
A cláusula de inalienabilidade limita não só a possibilidade de alienação do bem,
mas, ainda, a sua cessão, ou oneração com hipoteca. O escopo principal desta
cláusula é proteger os bens do beneficiário ou o próprio beneficiário indiretamente,
uma vez que impede que disponha do bem ao seu livre-arbítrio.
Conforme já mencionado, a inalienabilidade dar-se-á por ato inter vivos ou causa
mortis de forma vitalícia quando imposta para perdurar por toda a vida do
beneficiário, extinguindo-se só após a sua morte.
Poderá ser temporária, quando imposta por um período determinado, passível de
uma condição, termo ou encargo, conforme determinado pelo autor da doação ou
testamento. Satisfeita a condição, termo ou encargo, sumirá a inalienabilidade.
A cláusula de inalienabilidade deverá ser averbada à margem da matrícula ou
transcrição do imóvel. O seu cancelamento será possível desde que comprovado o
interesse da parte interessada.
Se o bem gravado por cláusula de inalienabilidade for desapropriado, ter-se-á a
sub-rogação no preço pago pelo expropriante, podendo ser aplicado na aquisição de
outro imóvel, bens ou títulos da dívida pública, que ficarão clausulados25.

8.5.3. Cláusula de retrovenda

A retrovenda ou resgate é a cláusula disposta na compra e venda pelo vendedor


para que lhe seja reservado o direito de reaver, por certo prazo, o imóvel alienado,
devolvendo ao comprador o preço, bem como as despesas e benfeitorias
necessárias que porventura tenham sido empregadas.
A cláusula de retrovenda torna a propriedade resolúvel com a existência da
condição de caráter potestativo em que concede a prerrogativa para o vendedor de
reaver, dentro do período estipulado, a coisa alienada.
O prazo máximo para o resgate do imóvel alienado com cláusula de retrovenda é
de três anos, é prazo decadencial e se neste período o vendedor não exercer seu
direito de reaver o bem, a venda se tornará irretratável e a propriedade deixará de
ser resolúvel.
Firmado o contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda, se o
adquirente se recusar a devolver o bem imóvel alienado dentro do prazo permitido
para o resgate, mesmo com o pagamento do valor devido como despesas e possíveis
benfeitorias, poderá o vendedor depositá-las em juízo.
O depósito do valor devido para o resgate do bem deve ser integral, pois se o
vendedor consignar o depósito de valor parcial ou inferior ao devido, o juiz
determinará que a restituição do bem somente se opere quando ocorrer o
pagamento na integralidade.

8.5.4. Cláusula de preferência ou preempção

A cláusula de preferência ou preempção impõe ao adquirente de coisa móvel ou


imóvel o dever de oferecer a coisa para quem lhe vendeu, no momento em que
resolver dela dispor.
Esta cláusula determina que o comprador ofereça ao vendedor a coisa que lhe foi
vendida, para que possa exercer seu direito de preferência em igualdade de
condições com terceiros.
A preferência poderá ser concedida por meio de notificação judicial ou
extrajudicial, sendo que o prazo para o exercício deste direito não poderá
ultrapassar a 180 dias, se bem móvel, ou dois anos, se imóvel, contado da data da
tradição ou do registro.
O art. 514 do Código Civil permite que o vendedor se antecipe assim que tiver
conhecimento de que o comprador irá vender o bem, ou seja, não está obrigado a
aguardar que lhe notifiquem para fazer valer seu direito de preferência, poderá
fazê-lo por iniciativa própria.
Vale notar que o ex-proprietário do bem, com direito de preferência, deverá
pagar o mesmo valor oferecido pelo terceiro interessado e nas mesmas condições
por ele ajustadas com o vendedor, sob pena de perder a preferência.
A inobservância do direito de preferência gera responsabilidade civil por perdas
e danos para quem o desrespeita, ou seja, o comprador que alienar o bem sem
cientificar o vendedor acerca da venda, do valor e das condições de pagamento,
pagará indenização por perdas e danos em virtude da omissão pela notificação
prévia.
Urge ressaltar que, tendo o adquirente conhecimento do direito de preferência
do ex-proprietário e mesmo assim se agir de má-fé ignorando a preferência,
responderá solidariamente com o vendedor (atual proprietário) pelo
inadimplemento da obrigação referente ao direito de prelação. Desta forma, o
preemptor terá a prerrogativa de acionar tanto o terceiro adquirente como o
vendedor na ação indenizatória.

8.6. MODELO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE


COMPRA E VENDA

Pelo presente Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, na


melhor forma de direito, de um lado, como Compromitente(s) Vendedor(res), .....
(nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF) e sua esposa, ..... (nacionalidade,
profissão, estado civil, RG, e CPF), ambos residentes e domiciliados na Rua ....... n.
...., Bairro ......., Cidade ......., CEP ......., no Estado ......., doravante denominados
simplesmente VENDEDORES.
De outro lado, como Compromissário(s) Comprador(res), ....... (nacionalidade,
profissão, estado civil, RG, e CPF), residente e domiciliado na Rua ....... n. ......,
Bairro ......., Cidade ......., CEP ......., no Estado ......., doravante denominado
simplesmente COMPRADOR;
Têm entre si justo e contratado o compromisso de compra e venda mediante as
cláusulas e condições a seguir descritas.
Cláusula 1 — Objeto do Contrato
1.1. Os VENDEDORES são legítimos possuidores e proprietários do imóvel livre
de ônus e dívidas situado na Rua .........., Bairro ........., Cidade .........., CEP
.........., no Estado .........., devidamente descrito e individualizado conforme
matrícula sob o n. ................, devidamente registrada no Cartório do ...........
Ofício de Registro de Imóveis de ............., estando em perfeitas condições de uso.
Cláusula 2 — Preço e forma de pagamento
2.1. Os VENDEDORES comprometem-se a vender para o COMPRADOR o aludido
imóvel, pelo preço certo e ajustado de R$ 100.000,00 (cem mil reais), fracionado
em duas partes, sinal e saldo do preço, pagos da seguinte forma:
a) R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de sinal e princípio de pagamento,
devendo ser pago em dinheiro, diretamente aos VENDEDORES, que, tendo
conferido, dão ao COMPRADOR total quitação, por meio de recibo firmado no ato.
b) R$ 90.000,00 (noventa mil reais), pagos em duas parcelas mensais, iguais e
fixas na importância de 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), vencendo-se a
primeira delas em .... de ..... de
..... e a última, em igual dia do mês subseqüente.
c) As prestações vincendas, representativas do saldo do preço, estão tituladas em
notas promissórias de iguais valores e vencimentos, emitidas pelo COMPRADOR em
favor dos VENDEDORES e entregues neste ato em caráter pro solvendo dos
pagamentos vincendos, isto é, as notas promissórias são representativas dos
valores das parcelas, mas a sua existência não quita o preço.
Cláusula 3 — Entrega de documentos para lavratura do ato notarial
3.1. A escritura pública de compra e venda será lavrada no décimo dia útil após o
pagamento da última parcela em favor dos VENDEDORES, e estes comprometem-
se a apresentar a suas expensas ao COMPRADOR toda documentação pertinente
para lavratura do ato notarial. Os documentos a serem apresentados são:
a) Quanto ao imóvel:
a.1) título aquisitivo do imóvel inscrito no Cartório de Registro de Imóveis
competente;
a.2) certidão de propriedade, com filiação vintenária perfeita e negativa de ônus
e alienações;
a.3) Certidão Negativa de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);
a.4) declaração do síndico quanto à inexistência de débitos condominiais (quando
for o caso).
b) Quanto aos vendedores:
b.1) cópia autenticada do CPF e RG das partes;
b.2) cópia do RG ou documento de identidade autenticado das partes;
b.3) certidão de nascimento atualizada;
b.4) certidão da Justiça Estadual Cível — feitos civis;
b.5) certidão da Justiça Estadual Cível — executivos fiscais;
b.6) certidão negativa da Justiça Estadual Criminal;
b.7) certidão negativa da Justiça do Trabalho;
b.8) certidão negativa da Justiça Federal — civil, criminal e executivos fiscais;
b.9) certidão negativa dos Tabeliães de Protesto.
Cláusula 4 — Posse
4.1. Os VENDEDORES transmitem neste ato ao COMPRADOR a posse provisória
do imóvel compromissado, livre e desimpedido de pessoas e coisas, no qual se
compromete a obedecer às imposições municipais e aos regulamentos
administrativos.
Cláusula 5 — Tributos devidos em razão do imóvel
5.1. O COMPRADOR terá responsabilidade pelos pagamentos dos tributos, taxas
e contribuições de melhoria, incidentes sobre o imóvel, que vencerem a partir da
data em que entrou na posse, devendo ser pagos nas épocas próprias e nas
repartições competentes.
Cláusula 6 — Resolução
6.1. Se a documentação arrolada na cláusula 3 apresentar pendências sobre o
imóvel capazes de invalidar o presente negócio, este contrato será rescindido de
pleno direito, independentemente de aviso, notificação ou interpelação judicial.
6.2. A rescisão se operará de pleno direito com o não-pagamento pelo
COMPRADOR, na forma e prazos estipulados na cláusula 2, desde que, depois de
notificado ou interpelado judicialmente, não purgue a mora no prazo de 15 (quinze)
dias, contados do recebimento da notificação ou interpelação, acarretando a
resolução deste contrato em favor dos VENDEDORES.
Cláusula 7 — Cessão de direitos
7.1. O COMPRADOR poderá ceder e transferir os direitos decorrentes deste
contrato, independentemente da anuência dos VENDEDORES.
Cláusula 8 — Irrevogabilidade e irretratabilidade
8.1. O presente instrumento será firmado em caráter irretratável e sob condição
expressa de sua irrevogabilidade, ressalvados eventuais inadimplementos de
qualquer das partes, que desde já renunciam expressamente ao direito de
arrependimento.
Cláusula 9 — Penalidades
9.1. Estabelecem as partes multa de ........% (...... por cento) sobre o valor do
contrato para a parte que violar qualquer cláusula deste contrato,
independentemente de perdas e danos.
Cláusula 10 — Corretagem
10.1. As partes reconhecem que a intermediação imobiliária foi intermediada
pelo Corretor de Imóveis ............. (qualificar), assumindo os VENDEDORES a
responsabilidade pelo pagamento da corretagem em favor do referido corretor na
importância de R$ ............. (..... reais).
Cláusula 11 — Foro de eleição
11.1. Fica eleito o foro da Comarca de ........ para dirimir qualquer questão
oriunda deste Instrumento, com expressa renúncia de qualquer outro, por mais
privilegiado que seja.
Estando, assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente Instrumento
em 3 (três) vias de igual teor e para um só efeito, na presença das duas
testemunhas abaixo identificadas.
......, ..... de ...... de ......
___________ __________
(Contratante) (Contratado)

TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço.

8.7. MODELO DE CONTRATO PRELIMINAR


UNILATERAL DE OPÇÃO DE COMPRA

IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES


De um lado, como PROMITENTE VENDEDOR, ........... ....................................,
brasileiro, solteiro, portador da Cédula de Identidade RG n. ....................., inscrita
no CPF/MF sob o n. ................., residente e domiciliado na Rua ...................... n.
.....;
De outro lado, como PRETENSO COMPRADOR, ........
........................................., pessoa jurídica de direito privado, com seus atos
constitutivos e posteriores alterações registrados na Junta Comercial de .............
sob n. ..........., inscrita no CNPJ/MF sob n. ................................, com sede na
Cidade de ....................., na Rua........................ n. ....., representada neste ato
por seu sócio-administrador ...........................;
Considerando que o PROMITENTE VENDEDOR pretende vender o bem objeto
da presente opção para o PRETENSO COMPRADOR, vinculando-se a este, no
prazo e nas condições aqui estipuladas;
Considerando que o PRETENSO COMPRADOR firma seu interesse na aquisição
do bem objeto da presente opção, podendo valer-se da preferência e prerrogativa
de no prazo aqui estipulado, optar pela aquisição, ou não, do sobredito bem;
Têm, entre si, justo e acertado o presente, com a condição não contrária à lei, nos
termos do art. 466 do Código Civil, que mutuamente aceitam e outorgam e se
regerá pelas cláusulas e condições a seguir descritas.
Cláusula 1 — Do objeto da opção
(Descrição completa do imóvel conforme constante na certidão de propriedade.)
Cláusula 2 — Do valor
O bem objeto desta opção perfaz a importância de ............
........................................... ( à vista ou saldo de preço).
Cláusula 3 — Do prazo da opção
Fica estabelecido para esta opção de compra o prazo de 60 (sessenta) dias,
contados desta data, na qual as partes ajustam que o PROMITENTE VENDEDOR
ficará vinculado em face do PRETENSO COMPRADOR em regime de exclusividade,
disponibilizando toda a documentação pertinente ao objeto desta opção, e demais
requerimentos que se mostrem necessários à concretização do negócio.
§ 1°: o PROMITENTE VENDEDOR afirma não haver atualmente outras opções
em face de terceiros ou qualquer direito de exclusividade em favor de imobiliárias
para a comercialização do bem objeto desta opção.
§ 2°: o PROMITENTE VENDEDOR compromete-se a não vender, dar em
garantia, transacionar de qualquer forma com terceiros o bem objeto desta opção,
no prazo aqui mencionado, sob pena de responder por perdas e danos em favor do
PRETENSO COMPRADOR.
Cláusula 4 — Do contrato futuro
Por expressa convenção entre as partes, o presente Instrumento de opção de
compra confere prerrogativa ao PRETENSO COMPRADOR de exigir a constituição
do contrato definitivo para a aquisição, valendo-se de seu direito de preferência.
Cláusula 5 — Da confidencialidade
Durante o período de vigência desta opção, obrigam-se as partes a manter
absoluto sigilo sobre os termos aqui dispostos, não fornecendo ou transferindo a
terceiros nenhum tipo de informação ou documento a que vierem ter acesso em
virtude desta.
Cláusula 6 — Do foro
Fica o eleito o foro da Comarca de .......... para dirimir qualquer questão oriunda
deste Instrumento, com expressa renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado
que seja.
E por estarem de comum acordo com todos os termos do presente Instrumento
particular, que depois de feito e achado em tudo perfeito e conforme o
convencionado entre as partes, vai por todos devidamente assinado em 2 (duas)
vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas instrumentárias.
....., de ........ de ........
___________________ __________________
(Pretenso comprador) (Promitente vendedor)

TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço.

8.8. MODELO DE NOTIFICAÇÃO JUDICIAL PARA


CONSTITUIR EM MORA COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR DE IMÓVEL EM RAZÃO DE ATRASO
NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ........Vara Cível do Foro da


Comarca de ......... -.......
P. J., pessoa jurídica de direito privado, com sede na Rua ................., Município
de .............., Estado de ..........., devidamente inscrita no CNPJ/MF sob o n. ....,
por seus advogados e procuradores (doc. 1), vem, respeitosamente, perante Vossa
Excelência aforar em face de P. F., brasileiro, casado, comerciante, portador da
Cédula de Identidade RG n. ....., inscrito no CPF/MF sob o n..., residente e
domiciliado na Rua ............, Município de ............., Estado de .........., a presente
NOTIFICAÇÃO
nos termos dos arts. 867 e seguintes do Código de Processo Civil, expondo e
requerendo o quanto segue.
1. Por meio do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda
firmado em ............. (doc. 2), o Notificante se comprometeu a vender ao
Notificado, e este a comprar, o ........ (qualificar o imóvel conforme o contrato).
2. Na época estipulou-se o preço de R$ ...... (..... reais), que deveria ser pago da
seguinte forma: R$ ...... (..... reais) de sinal, mais 50 (cinqüenta) prestações
mensais, consecutivas e reajustáveis de R$ ...... (..... reais), com vencimento em
................, e as demais nos dias e meses subseqüentes.
3. Ocorre que o Notificado pagou apenas a parcela inicial referente ao sinal, não
promovendo mais nenhum pagamento relativo ao saldo do preço, totalizando um
débito de R$ ...... (..... reais), conforme planilha em anexo (doc. 3).
4. Após inúmeras tentativas infrutíferas para recebimento dos valores em atraso,
não restou outra alternativa senão interpelar o Notificado para que pague a sua
dívida, conforme a cláusula X do Compromisso de Compra e Venda.
Isto posto, serve a presente para requerer que se digne Vossa Excelência a
determinar que o Notificado pague suas prestações em atraso, acrescidas de juros
e correção monetária, sob pena de, em 30 (trinta) dias, incorrer em mora.
Termos em que
Pede deferimento.
.........., ..... de ..... de ......

8.9. MODELO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL


PARA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
NOTIFICANTE: Sr. J.A.M.C.
Adquirente da unidade autônoma 207 do Condomínio G., vaga de garagem 129.
Rua .............. n. .... – Bairro .....
Município de ........, Estado de .....
CEP: ............. – .....
NOTIFICADA: Incorporadora M. Imóveis Ltda.
Representante: Sr. D. A. C. - Diretor Presidente
Rua .............. n. .... – Bairro .....
Município de ........, Estado de .....
CEP: ............. – .....
CONSIDERANDO QUE A NOTIFICADA prometeu vender por meio do
instrumento particular de compromisso de compra e venda em .... de .......... de
......... o domínio útil sobre as unidades autônomas n. 207 do Condomínio G. e vaga
de garagem n. 129, pelo valor de R$ ...... (..... reais), transação imobiliária esta
intermediada pela empresa D. Q. Imóveis;
CONSIDERANDO QUE O NOTIFICANTE pagou a título de sinal para a
NOTIFICADA o montante de R$ ...... (..... reais), com transmissão imediata de
posse e saldo de preço a pagar;
CONSIDERANDO QUE O NOTIFICANTE pagou comissão para a NOTIFICADA
no montante de 14,4% do valor do instrumento de compromisso de venda;
CONSIDERANDO QUE O NOTIFICANTE já liquidou o saldo do preço em sua
totalidade, conforme notas promissórias em anexo juntamente com termo de
quitação fornecido pela NOTIFICADA;
CONSIDERANDO QUE, até a presente data, passados 3 (três) meses da data da
quitação do sobredito compromisso, a empresa NOTIFICADA manteve-se inerte e
não convocou o NOTIFICANTE para a outorga da escritura definitiva em seu favor
como de direito.
Desse modo, serve-se para convocar a NOTIFICADA para o comparecimento de
seus representantes legais munidos da documentação pertinente, no Cartório de
Notas, sito na Rua .........., onde, na presença do escrevente ..........., deverá ser
lavrada a supramencionada escritura pública.
Cumpre salientar que o não-comparecimento implicará o ajuizamento de Ação de
Adjudicação Compulsória.
Cordialmente,
......., ..... de ..... de ......

8.10. MODELO DE AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO


DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ........ Vara Cível do Foro da


Comarca de .........-.....
P. F., brasileiro, solteiro, comerciante, portador da Cédula de Identidade RG n. ...,
inscrito no CPF/MF sob o n. ..., residente e domiciliado na Rua ............ n. ..... –
Bairro............. – Município de ............., Estado de .........., por seu advogado
abaixo assinado, vem respeitosamente perante Vossa Excelência propor AÇÃO
ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE, em face de H. F., brasileiro,
solteiro, comerciante, portador da Cédula de Identidade RG n. ..., inscrito no
CPF/MF sob o n. ..., residente e domiciliado na Rua ............ n. ..... – Bairro
............. – Município de ............., Estado de .........., pelas razões a seguir
expostas.
1. O autor, na data de ..... de ..... de ....., por meio do Compromisso de Compra e
Venda de Imóvel, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis à
margem da matrícula n. ..... do Livro ..... e fls. ....., comprometeu-se a vender ao
réu o lote n. .... do empreendimento denominado M. C., pela importância de R$
...... (..... reais), que deveria ser pago da seguinte forma: R$ ...... (..... reais) de
sinal, mais 20 (vinte) prestações mensais, consecutivas e reajustáveis de R$ ......
(..... reais), com vencimento em ................, e as demais nos dias e meses
subseqüentes.
2. No entanto, o réu pagou, além do sinal, somente as cinco primeiras parcelas
iniciais, estando em atraso até esta data, restando o pagamento de mais 15 (quinze)
prestações.
3. O autor notificou o réu constituindo-o em mora, contudo, este se manteve
inerte sem promover o pagamento da dívida ou tentar um possível acordo,
mantendo-se inadimplente.
Diante do exposto, requer o autor que se digne Vossa Excelência a mandar citar o
réu, no endereço retro, para que apresente sua defesa no prazo legal, sob pena de
revelia. Requer, ainda, a condenação do réu declarando a extinção do compromisso
de compra e venda com a conseqüente perda dos valores já pagos e posterior
reintegração de posse em favor do autor, decretando o cancelamento do registro do
compromisso no Cartório de Registro de Imóveis. Por fim, requer a condenação do
réu nas custas processuais e honorários advocatícios.
Dá à causa o valor de R$ ...... (..... reais), protestando provar o alegado por todos
os meios de prova admitidos em direito.
Termos em que
Pede deferimento.
......., ..... de ..... de ......

8.11. MODELO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO


COMPULSÓRIA

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ........ Vara Cível do Foro da


Comarca de .........-.....
H. F., brasileiro, solteiro, professor, portador da Cédula de Identidade RG n. ...,
inscrito no CPF/MF sob o n. ..., residente e domiciliado na Rua ............ n. ..... –
Bairro............. – Município de ............., Estado de .........., por seu advogado
abaixo assinado (doc. 1), vem respeitosamente perante Vossa Excelência propor
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, o que faz com fundamento no art. 16 do
Decreto-Lei n. 58/37, arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e arts. 466-C e 466-A do
Código de Processo Civil, pelo rito sumário, em face de G. W., brasileiro, solteiro,
comerciante, portador da Cédula de Identidade RG n. ..., inscrito no CPF/MF sob o
n...., residente e domiciliado na Rua ............ n.. ..... – Bairro............. – Município
de ............., Estado de .........., pelas razões a seguir expostas.
1. O autor, na data de ..... de ..... de ....., por meio do Compromisso de Compra e
Venda de Imóvel, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis,
matriculado sob o n. ..... do Livro ..... e fls. ..... (doc. 2), comprometeu-se a vender
ao réu o lote n. .... do empreendimento denominado T. A., pela importância de R$
...... (..... reais), que deveria ser pago da seguinte forma: R$ ...... (..... reais) de
sinal, saldo do preço em mais 30 (trinta) prestações mensais, consecutivas de R$
...... (..... reais), com vencimento em ................, e as demais nos dias e meses
subseqüentes.
2. O autor cumpriu o pagamento do preço por 3 (três) meses, tendo efetivamente
quitado o valor contratado, conforme comprovam os recibos em anexo (doc. 3).
3. Após a quitação do contrato, apesar dos esforços do autor, o réu recusou-se a
outorgar a escritura definitiva. Desta forma, o autor o notificou, através do
Cartório de Títulos e Documentos, contudo não logrou êxito, mesmo notificado, o
réu manteve-se inerte.
Diante do exposto, requer a Vossa Excelência que se digne mandar citar o réu
para comparecer à audiência a ser designada e contestar a ação sob pena de
revelia.
Requer a procedência da ação de adjudicação compulsória, para que a sentença
supra a declaração de vontade não emitida voluntariamente, expedindo-se o
mandado ao .... Oficial de Registro de Imóveis para que proceda ao registro.
Requer, por fim, a condenação do réu no pagamento de custas e honorários
advocatícios, fixados entre os limites legais.
Dá à presente o valor de R$ ...... (..... reais).
Termos em que
Pede deferimento.
........., ..... de ..... de ......
CAPÍTULO 9

COMODATO


9.1. CONCEITO
9.2. PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
9.3. DEVERES E OBRIGAÇÕES
9.4. EXTINÇÃO
9.5. MODELO DE CONTRATO DE COMODATO
9.6. MODELO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE DISTRATO DE
COMODATO

9.1. CONCEITO

Conforme se depreende da leitura do art. 579 do Código Civil, comodato é o


empréstimo gratuito de coisas não fungíveis que se perfaz com a tradição do
objeto.
É o contrato unilateral a título gratuito, pelo qual alguém entrega a outrem coisa
infungível, para ser usada temporariamente e depois restituída26.
O vocábulo comodato tem sua origem na locução latina commodum datum, sendo
o contrato assim denominado porque a coisa era dada para cômodo e proveito
daquele que a recebia27.

9.2. PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

a) Unilateralidade: mesmo com duas declarações de vontade, apenas uma das


partes (devedor) se obriga em face da outra (credor). O comodato se aperfeiçoa
com a tradição, gerando obrigações apenas para o comodatário.
b) Gratuidade: transfere-se o bem sem contraprestação. O credor comodante
promove uma cessão sem nada receber em troca, enquanto o devedor comodatário
recebe a vantagem apenas com o dever suportar certos encargos ou ônus, como o
pagamento de impostos e despesas condominiais.
c) Direito pessoal: o comodato é direito pessoal que se completa pela tradição do
bem dado em comodato. Trata-se de posse precária que não se convalesce jamais,
sendo insuscetível de usucapião.
d) Infungibilidade: implica na restituição da mesma coisa dada em comodato.
Desde que infungível, o bem poderá ser móvel ou imóvel.
e) Temporariedade: o uso do bem dado em comodato deverá ser temporário, mas
sua restituição poderá ser determinada ou indeterminada.
f) Restituição: o bem emprestado, depois de usado, deverá ser restituído, pois o
comodante possui o domínio do bem permanecendo proprietário. Com a recusa na
restituição, poderá o comodante ingressar com ação de reintegração de posse em
face do esbulho praticado pelo comodatário.

9.3. DEVERES E OBRIGAÇÕES

São obrigações do comodatário, dentre outras:


a) Guardar e conservar o bem dado em comodato com o maior zelo e diligência
possível, evitando desgastes que importem na sua desvalorização, sob pena de
responder por perdas e danos.
b) Não desvirtuar a finalidade do empréstimo, sendo vedada a locação ou
qualquer outro expediente que fuja ao fim pretendido.
c) Arcar com os ônus da guarda, tais como despesas ordinárias de água, luz,
IPTU, manutenção e conserto oriundos do uso etc., sem cobrar o comodante por
tais gastos. Já as despesas extraordinárias, estas poderão ser cobradas do
comodante desde que ele as tenha autorizado.
d) Restituir a coisa dada em comodato no prazo contratual. Se não houver prazo,
ao fim da necessidade de utilização.
São deveres do comodante, dentre outros:
a) Respeitar o prazo estipulado no contrato de comodato, não requerendo a
restituição do bem emprestado, salvo se o prazo contratual for indeterminado;
neste caso, o bem poderá ser retomado a qualquer tempo.
b) Dever de arcar com as despesas extraordinárias feitas pelo comodatário para
a conservação do bem desde que devidamente autorizadas.

9.4. EXTINÇÃO

São causas da extinção do comodato:


a) Esgotamento do prazo acordado, cessando o uso do bem conforme a finalidade
pactuada.
b) Resolução contratual em face do rompimento do contrato antes de seu
término. Nada obsta que o comodante rescinda o comodato antes do tempo se
identificar algum descumprimento contratual, podendo, ainda, pleitear perdas e
danos.
c) Distrato: quando pela convenção as partes resolvem extinguir o comodato
antes do término do prazo acordado.
d) Morte: quando o contrato estipular que o uso pelo comodatário for
personalíssimo.
e) Alienação: quando o bem dado em comodato for alienado para outrem.
Contudo, poderá ocorrer alienação sem necessariamente extinguir o comodato, se
o adquirente assumir o bem com a obrigação de manter o prazo do comodato.

9.5. MODELO DE CONTRATO DE COMODATO

Por este Instrumento Particular de Contrato de Comodato e na melhor forma de


direito, de um lado como COMODANTE ....... (nome, nacionalidade, profissão,
estado civil, RG e CPF), residente e domiciliado neste Estado, na Rua ..... n. .....,
Bairro ....., Cidade ....., CEP .....;
De outro lado, como COMODATÁRIO..... (nome, nacionalidade, profissão, estado
civil, RG), residente e domiciliado neste Estado, na Rua ..... n. ....., Bairro .....,
Cidade ....., CEP .....;
Têm entre si justo e contratado o Instrumento Particular de Contrato de
Comodato mediante as cláusulas e condições a seguir descritas.
Cláusula 1
O COMODANTE é proprietário e legítimo possuidor do imóvel livre de ônus e
dívidas situado na Rua .........., Bairro ........., Cidade .........., CEP .........., no
Estado .........., devidamente descrito e individualizado, conforme matrícula sob o n.
................, registrado no Cartório do ........... Ofício de Registro de Imóveis de
..............
Cláusula 2
Por este instrumento, o COMODANTE dá em comodato ao COMODATÁRIO o
imóvel retrodescrito pelo prazo de ..... (....) meses, iniciando-se a partir de ..... de
..... de ....., sendo prorrogável por prazo indeterminado.
Cláusula 3
As partes convencionam que se porventura o COMODANTE precisar do imóvel
dado em comodato, notificará o COMODATÁRIO em 30 (trinta) dias para desocupar
o bem, obrigando-se o COMODATÁRIO a entregá-lo, livre e desembaraçado de
pessoas e coisas, devidamente conservado conforme recebeu, sob pena de
responder por perdas e danos.
Cláusula 4
O imóvel dado em comodato terá a finalidade de servir como residência para o
COMODATÁRIO e sua família, sendo proibida sua utilização fora deste fim, sendo
vedada a sua locação, sobcomodato, cessão ou empregá-lo para práticas
comerciais.
Cláusula 5
Obriga-se o COMODATÁRIO por todas as despesas decorrentes de seu consumo,
como: água, energia elétrica, gás, que deverão ser pagas pontualmente e
diretamente às concessionárias. Obriga-se, ainda, a arcar com as despesas
condominiais, impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, conforme seus
vencimentos, devendo suportar as multas e juros decorrentes do pagamento fora de
época.
Cláusula 6
Depois de findo ou rescindido o presente instrumento, não terá o COMODATÁRIO
direito a retenção de benfeitorias incorporadas ao imóvel, facultando ao
COMODANTE optar pela recomposição do imóvel, para recebê-lo no estado em
que o entregou.
Cláusula 7
O não-cumprimento de qualquer das cláusulas do presente contrato implicará na
sua imediata resolução, salvo motivo de força maior ou caso fortuito, perfeitamente
reconhecida pelas partes.
Cláusula 8
Para eventuais demandas, as partes elegem o Foro da Comarca de ....................
com expressa renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E assim, por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento em 3
(três) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo.
........., ..... de ..... de ......
TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço.

9.6. MODELO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE


DISTRATO DE COMODATO

São partes neste instrumento:


a) De um lado, como DISTRATADO, doravante assim designado, ....... (nome,
nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF) e sua esposa, ....... (nome,
nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF), ambos residentes e domiciliados
na Rua ....... n. ....., Bairro ....., Cidade ....., CEP ....., no Estado ...... .
b) De outro lado, como DISTRATANTE, doravante designado ..... (nome,
nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF) e sua esposa, ..... (nome,
nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF), ambos residentes e domiciliados
na Rua ....... n. ....., Bairro ....., Cidade ....., CEP ....., no Estado ...... .
As partes retroqualificadas, na melhor forma de direito, resolvem distratar, e
como de fato distratado têm, o que segue.
Cláusula 1
Aos ..... de ..... de ..... DISTRATANTE e DISTRATADO celebraram o
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMODATO, tendo por objeto comodato de um
imóvel sito na Rua ....... n. ....., Bairro ....., Cidade ....., CEP ....., no Estado .....,
comodato este para fins residenciais devidamente contratado para vigorar com
prazo de 12 (doze) meses, tendo início aos ..... de ..... de ..... e com término para
..... de ..... de ..... .
Cláusula 2
As partes distratantes, de comum, mútuo e recíproco acordo, resolvem nesta data
e por este ato distratar o sobredito INSTRUMENTO PARTICULAR DE
COMODATO em todos os seus termos, cláusulas e condições.
Cláusula 3
Nesta oportunidade, o DISTRATANTE promove diretamente ao DISTRATADO a
entrega de todas as chaves do imóvel objeto do comodato, que, ao vistoriá-lo,
constatou que o mesmo encontra-se totalmente livre e desocupado de pessoas e
coisas, bem como encontra-se em perfeito estado de conservação e com suas
instalações hidráulicas e elétricas em boas condições de funcionamento, nada tendo
a reclamar, no presente ou no futuro.
Cláusula 4
Todas as obrigações decorrentes do INSTRUMENTO PARTICULAR DE
COMODATO, tais como taxa de água, esgoto, taxa de manutenção condominial, luz,
impostos, enfim, todas foram devidamente cumpridas e pagas pelo DISTRATANTE,
que nesta oportunidade entrega ao DISTRATADO os respectivos comprovantes de
pagamento. A partir desta data, as mesmas despesas passam à responsabilidade
exclusiva da DISTRATADA.
Cláusula 5
Em decorrência do exposto e estabelecido na cláusula antecedente, o
DISTRATADO declara que o DISTRATANTE cumpriu com todas as suas obrigações
contratuais referentes ao instrumento particular de comodato ora distratado, sem
qualquer exceção, a que título for.
Cláusula 6
Pela presente disposição o DISTRATANTE e sua esposa declaram estar de pleno
acordo com o presente instrumento particular de distrato de comodato residencial
e na melhor forma de direito outorgam mutuamente a mais plena, total, geral, rasa,
irrevogável e irretratável quitação recíproca de todas as obrigações, pelo qual
ratificam.
Cláusula 7
O presente instrumento é feito em caráter irrevogável e irretratável, não
podendo qualquer das partes e/ou signatários alegar a qualquer tempo o direito de
arrependimento.
Parágrafo único. Ficam revogados e sem qualquer valor quaisquer outros
documentos anteriores à celebração do presente Instrumento Particular de
Distrato.
Cláusula 8
As partes elegem o Foro de situação do imóvel para conhecer de qualquer litígio
decorrente do presente distrato, seja de que natureza for, renunciando a qualquer
outro, por mais privilegiado que seja.
Foi-lhes dada neste ato a oportunidade de ler o instrumento, estando todos
cientes e de acordo com as condições e disposições.
E, por estarem assim de acordo, as partes assinam o presente instrumento em 3
(três) vias, para um só efeito, juntamente com 2 (duas) testemunhas, protestando
fazê-lo sempre bom e válido, por si e por seus sucessores.
........., de ........ de .......
__________ __________
(Distratado) (Distratante)

TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço.
CAPÍTULO 10

PERMUTA


10.1. CONCEITO
10.2. MODELO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE PERMUTA DE BENS
IMÓVEIS

10.1. CONCEITO

Permuta é o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra
que não seja dinheiro. As partes resolvem trocar bens como forma de negociação.
Poderão ser objeto de permuta todas as coisas passíveis de venda, não sendo
preciso que tais bens sejam da mesma espécie ou tenham idêntico valor. Dessa
forma, a permuta pode envolver coisas distintas, não importando a quantidade:
móveis e imóveis, um imóvel por alguns imóveis etc.
Atualmente a permuta vem perdendo seu espaço para a compra e venda, pois são
institutos bastante similares, possuem a mesma natureza, bastando lembrar que o
art. 533 do Código Civil dispõe que se aplicam à troca as disposições referentes à
compra e venda, com as seguintes exceções:
a) salvo disposição em contrário, cada um dos contraentes pagará por metade as
despesas com o instrumento da troca;
b) é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem
consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge alienante.
Assim, as despesas com o contrato de permuta deverão ser rateadas entre as
partes firmatárias, em face da idêntica qualidade de permutantes dos contraentes,
salvo se não houver disposição contratual em contrário.
Ademais, será anulável a troca de coisas de valores desiguais entre ascendentes
e descendentes sem a permissão dos demais descendentes e do cônjuge do
permutante alienante.
O consentimento será obrigatório quando as coisas permutadas não tiverem
valores equivalentes, principalmente quando a do ascendente tiver valor superior
que comprometa o patrimônio dos demais.
10.2. MODELO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE
PERMUTA DE BENS IMÓVEIS

Por este Instrumento Particular de Prestação de Permuta de Bens Imóveis e na


melhor forma de direito, de um lado, como PRIMEIRO PERMUTANTE, ...... (nome,
nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF), residente e domiciliado neste
Estado, na Rua ......., n. ....., Bairro ....., Cidade ......., CEP .......;
De outro lado, como SEGUNDO PERMUTANTE, ..... (nome, nacionalidade,
profissão CRECI N. ....., estado civil, RG), residente e domiciliado neste Estado, na
Rua ..... n. ....., Bairro ....., Cidade ....., CEP .....;
Têm entre si justo e contratado o Instrumento Particular de Permuta de Bens
Imóveis mediante as cláusulas e condições a seguir descritas.
Cláusula 1
O presente contrato de permuta de bens imóveis tem como objeto uma casa livre
de ônus e dívidas, situada na Alameda .........., Bairro ........., Cidade .........., CEP
.........., no Estado .........., devidamente descrita e individualizada conforme
matrícula sob o n. ................, registrado no Cartório do ........... Ofício de Registro
de Imóveis de ............., pertencente ao PRIMEIRO PERMUTANTE; e outra casa
também livre de ônus e dívidas, situada na Alameda .........., Bairro ........., Cidade
.........., CEP .........., no Estado .........., devidamente descrita e individualizada
conforme matrícula sob o n. ................, registrado no Cartório do ........... Ofício
de Registro de Imóveis de ............., pertencente ao SEGUNDO PERMUTANTE.
Cláusula 2
O PRIMEIRO PERMUTANTE transfere ao SEGUNDO PERMUTANTE, a partir
da assinatura do presente instrumento, a posse e direitos sobre o bem que lhe
pertence, devendo o SEGUNDO PERMUTANTE arcar com os tributos incidentes
sobre este bem imóvel.
Cláusula 3
O SEGUNDO PERMUTANTE transfere ao PRIMEIRO PERMUTANTE, a partir
da assinatura do presente instrumento, a posse e direitos sobre o bem que lhe
pertence, devendo o PRIMEIRO PERMUTANTE arcar com os tributos incidentes
sobre este bem imóvel.
Cláusula 4
As partes permutantes comprometem-se a responder por quaisquer vícios que
porventura possam existir sobre os bens permutados, desde que comprovadamente
ocorridos antes da entrega da posse.
Cláusula 5
Se após a assinatura deste instrumento quaisquer dos bens aqui permutados
encontrarem-se ocupados, o permutante deverá promover a desocupação imediata
do imóvel, respondendo inclusive sobre a evicção do mesmo.
Cláusula 6
Firmam as partes que após seis meses de vigência do presente contrato, definirão
a melhor data para a outorga da escritura definitiva.
Cláusula 7
Fica pactuado que qualquer dos permutantes que infringir as cláusulas deste
contrato responderá pela multa de R$ ....... (..... reais).
Cláusula 8
O presente instrumento passa a vigorar a partir de sua assinatura.
Cláusula 9
Os herdeiros ou sucessores das partes permutantes se obrigam desde já ao
inteiro teor deste contrato.
Cláusula 10
Fica eleito o foro da Comarca de ....... para dirimir qualquer questão oriunda
deste Instrumento, com expressa renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado
que seja.
Estando, assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente Instrumento
em 2 (duas) vias de igual teor e para um só efeito, na presença das duas
testemunhas abaixo identificadas.
......, ..... de ..... de .....
__________________ ________________
(Primeiro Permutante) (Segundo Permutante)

TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço.
CAPÍTULO 11

CESSÃO E PROMESSA DE CESSÃO


11.1. NOÇÕES
11.2. REQUISITOS
11.3. EFEITOS
11.4. MODELO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS

11.1. NOÇÕES

A cessão de contrato28 tem por escopo transferir a terceiro a inteira posição


ativa e passiva, ou seja, o conjunto de direitos e obrigações pertencentes a uma das
partes nos contratos de execução ainda não concluídos. Trata-se, pois, da
substituição de um dos pólos da relação contratual por um terceiro, que será o novo
titular dessa relação.
A cessão permite a circulação do contrato mesmo com a substituição dos
contraentes primitivos. O cedente transfere integralmente sua posição no pólo a
terceiro denominado cessionário, que o substituirá na relação jurídica contratual.
Em suma, transmitem-se a terceiro cessionário todos os direitos e deveres do pacto
primitivo.

11.2. REQUISITOS

a) Bilateralidade contratual: o contrato deve impor deveres para ambas as


partes.
b) Transferência total antes da execução: após a formação do contrato transfere-
se na íntegra a posição contratual ao terceiro, desde que a execução não esteja
concluída.
c) Cessão dos direitos e dos deveres ao cessionário.
d) Observância dos requisitos do negócio jurídico: capacidade das partes, objeto
lícito e forma legal.

11.3. EFEITOS

Os efeitos da cessão de contrato são:


a) Repasse de crédito e débito de um dos contratantes a terceiro que substitui o
cedente na relação contratual.
b) Permanência da obrigação e objeto contratual que não serão alterados.
c) Liberação do cedente diante da anuência do credor.

11.4. MODELO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE


CESSÃO DE DIREITOS

Por este Instrumento Particular de Cessão de Direitos e na melhor forma de


direito, de um lado, como OUTORGANTES CEDENTES, ..... (nome, nacionalidade,
profissão, estado civil, RG e CPF) e sua mulher, com quem é casado pelo regime de
comunhão de bens, antes da vigência da Lei n. 6.515/77, ..... (nome, nacionalidade,
profissão, estado civil, RG e CPF), ambos residentes e domiciliados neste Estado,
na Rua ....... n. ..., Bairro ....., Cidade ....., CEP ....., doravante denominados
simplesmente CEDENTES;
De outro lado, como OUTORGADO CESSIONÁRIO, ....... (nome, nacionalidade,
profissão, estado civil, RG), residente e domiciliado neste Estado, na Rua ....... n.
..., Bairro ....., Cidade ....., CEP ....., doravante denominado simplesmente
CESSIONÁRIO;
E de outro lado, como INTERVENIENTE ANUENTE, ....... (razão social,
CNPJ/MF), com sede neste Estado, na Rua ....... n. ..., Bairro ....., Cidade ....., CEP
....., neste ato representado por seu sócio diretor ....... (nome, nacionalidade,
profissão, estado civil, RG e CPF), doravante denominado simplesmente
ANUENTE;
Têm entre si justo e contratado o Instrumento Particular de Cessão de Direitos
mediante as cláusulas e condições a seguir descritas.
Cláusula 1 — Imóvel objeto do contrato de cessão
1.1. Os CEDENTES são proprietários e legítimos possuidores do imóvel livre de
ônus e dívidas situado na Rua .........., Bairro ........., Cidade .........., CEP ..........,
no Estado .........., devidamente descrito e individualizado conforme a matrícula sob
o n. ................, devidamente registrado no Cartório do ........... Ofício de Registro
de Imóveis de ............., mediante instrumento particular de compromisso de
compra e venda, celebrado em ..... de ..... de ....., pelo preço total de R$ .... (....
reais).
Cláusula 2 — Preço e forma de pagamento
2.1. Por este instrumento, os CEDENTES comprometem-se a transferir ao
CESSIONÁRIO todos os direitos e encargos do imóvel objeto deste contrato, pelo
preço certo e ajustado de R$ .... (.... reais), pago neste ato, em moeda corrente,
outorgando ao CESSIONÁRIO plena quitação para nada mais reclamarem.
2.2. Compromete-se o CESSIONÁRIO perante o ANUENTE a pagar o saldo do
preço remanescente na importância de R$ .... (.... reais), representado pela
emissão de duas notas promissórias de iguais valores e vencimentos.
Cláusula 3 — Obrigações do cessionário
3.1. Obriga-se o CESSIONÁRIO a respeitar todas as cláusulas estipuladas no
contrato originário, no qual manifesta o conhecimento do referido contrato em seu
inteiro teor, diante dos CEDENTES e do ANUENTE e das testemunhas presentes
neste ato.
Cláusula 4 — Posse provisória
4.1. Os CEDENTES transmitem, neste ato, ao CESSIONÁRIO, e com a devida
anuência do ANUENTE, a posse provisória do imóvel objeto desta cessão,
comprometendo-se o CESSIONÁRIO a obedecer às imposições municipais e
regulamentos administrativos conforme disposto no contrato original.
Cláusula 5 — Irretratabilidade e irrevogabilidade
5.1. Por expressa convenção entre as partes, a cessão e transferência de
direitos, ora contratadas, são em caráter irretratável e irrevogável, não podendo
qualquer dos contratantes alegar direito de arrependimento.
Cláusula 6 — Outorga da escritura definitiva
6.1. Os CEDENTES desde já indicam o CESSIONÁRIO para receber diretamente
do ANUENTE, assim que inteiramente quitada a totalidade do preço a esta devido,
a escritura definitiva de compra e venda do imóvel cujos direitos são ora cedidos,
correndo por conta exclusiva do CESSIONÁRIO todas as despesas decorrentes da
referida escritura, tais como: Tabelião, sisas – ITBI (da compra e venda e do
presente contrato), emolumentos, registros e quaisquer outras taxas que venham a
ser criadas, inclusive as relativas à obtenção ou atualização de documentos, ainda
que em nome do ANUENTE.
Cláusula 7 — Foro de eleição
7.1. Fica eleito o foro da Comarca de ....... para dirimir qualquer questão oriunda
deste Instrumento, com expressa renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado
que seja.
Estando assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente Instrumento
em 3 (três) vias de igual teor e para um só efeito, na presença das duas
testemunhas abaixo identificadas.
........ de ..... de .....
________ ___________
(Cedente) (Cessionário)

___________________
(Anuente)
TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço
TESTEMUNHAS
Nome, qualificação e endereço.
CAPÍTULO 12

DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO


12.1. NOÇÕES
12.3. LIVROS DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
12.4. ATOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS
12.5. RETIFICAÇÃO DO REGISTRO
12.6. DÚVIDA REGISTRAL
12.7. DÚVIDA INVERSA
12.8. MODELO DE REQUERIMENTO PEDINDO AO OFICIAL QUE SUSCITE
DÚVIDA
12.9. MODELO DE IMPUGNAÇÃO À DÚVIDA
12.10. MODELO DE AÇÃO DE RETIFICAÇÃO

12.1. NOÇÕES

O direito registral imobiliário29, ramo do direito real, consiste num complexo de


normas jurídico-positivas e de princípios atinentes ao registro de imóveis que
regulam a organização e o funcionamento das serventias imobiliárias; a atividade
cartorária do oficial titular e de seus prepostos, que agem por delegação do Poder
Público, conferindo-lhes fé pública em todos os atos que automaticamente
praticarem.
O Cartório de Registro de Imóveis funciona como um repositório público de
informações, contendo os dados alusivos à propriedade imobiliária, especificando o
imóvel registrado, bem como os demais direitos que sobre ele recaiam.
O registro a todos pertence, ou seja, qualquer interessado poderá pedir
informações verbais e requerer certidões de direitos e obrigações reais
imobiliárias que porventura possam lhe interessar.
Com o advento da Lei n. 6.015/73, Lei de Registros Públicos, muitas foram as
inovações referentes ao registro imobiliário, permitindo seu aprimoramento em
relação ao antigo sistema registral imobiliário.
Nesse sentido, convém trazer a lume o art. 1° da referida lei, que elenca as três
finalidades básicas do registro imobiliário:
Art. 1° Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela
legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam
sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei.
a) Autenticidade: o ato de registro se instaura munido por presunções de
veracidade, validade, legitimidade e legalidade. O título levado a registro será
minuciosamente analisado por serventuário detentor de fé pública, que só o
registrará se cumpridas as formalidades legais.
b) Segurança: as informações lançadas nos cadastros imobiliários devem ser
rigidamente pormenorizadas, caracterizando o bem com exatidão, eliminando
riscos. O ato de registro se prende à idéia de permanência e estabilidade garantida
pela preservação de seu conteúdo.
c) Eficácia: o título levado a registro produzirá efeitos erga omnes por ocasião de
sua publicidade, valendo contra terceiros e resguardando a boa-fé do proprietário.

12.2. PRINCÍPIOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

Os princípios informativos do registro imobiliário são diretrizes que auxiliam na


resolução de problemas concretos. São eles:
a) Princípio da continuidade: consiste no respeito à cadeia de titularidade do
imóvel, posto que os sucessivos registros derivam um do outro. Por ato inter vivos,
somente o titular do bem poderá transferi-lo. Por causa mortis, somente o espólio.
b) Princípio da especialidade: decorre da interpretação do art. 225 da Lei dos
Registros Públicos, segundo o qual exige-se precisa individualização do bem a ser
registrado, indicando-se minuciosamente todas as características, as confrontações
e as localizações dos imóveis. O objetivo é evitar erros que possam confundir uma
dada propriedade com outra.
c) Princípio da prioridade: refere-se à prevalência dos protocolos previamente
estabelecidos. Em caso de conflito prevalecerá o protocolo mais antigo. Diz-se que
vale o título de quem primeiro “prenotou”.
d) Princípio da instância ou rogação: o registro só ocorrerá se provocado pelo
interessado, pois o oficial da serventia não age de ofício. O registrador também não
pode expedir certidões ou prestar informações sem que lhe sejam postuladas.

12.3. LIVROS DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE


IMÓVEIS

O art. 173 da Lei de Registros Públicos estabelece que haverá no registro de


imóveis cinco livros: protocolo, registro geral, registro auxiliar, indicador real e
indicador pessoal. O termo “livro” é empregado para designar o compartimento
físico do registro, pois mesmo antes do advento da Lei n. 6.015/73 os livros já
existiam como sistema organizacional dos atos registrários. A seguir descrevemos
cada um dos livros.
Livro n. 1 — Protocolo: é chave do sistema. Nele é feita a prenotação, que é um
ato administrativo vinculado. Sua finalidade é possibilitar o controle dos atos
registrais à medida que determina a prevalência do direito, o que é feito pela data
do registro no livro Protocolo.
Cada novo título recebe um número de ordem, cuja seqüência de apresentação é
rigorosamente observada. Trata-se, pois, da segurança do sistema.
Livro n. 2 — Registro Geral: é o livro de registro geral de imóveis, onde se
albergam as matrículas, os registros e as averbações, ou seja, todo ato relacionado
direta ou indiretamente com a propriedade.
Livro n. 3 — Registro Auxiliar: é o livro em que se registram todos os atos
determinados pela lei que podem ter reflexos na propriedade, mas que não
impliquem transferência de domínio, como pacto antenupcial, debêntures, cédulas
de crédito, convenções de condomínio.
Livro n. 4 — Indicador Real: é o repositório de todos os imóveis que figuram nos
demais livros. É também chamado de cadastro imobiliário. Visa facilitar a consulta
pela propriedade. Exemplo: preciso saber quem é o proprietário de determinado
imóvel. Nesse caso basta informar a situação do imóvel e a denominação e fazer a
consulta pelo livro em tela.
Livro n. 5 — Indicador Pessoal: trata-se de outro repositório de informação, mas
de pessoas físicas e jurídicas. Abriga em ordem alfabética os nomes de todas as
pessoas, individual ou coletiva, ativa ou passiva, direta ou indiretamente que
figurem nos demais livros conectando-se aos respectivos números de ordem. Para
evitar confusões com homônimos, além do nome da pessoa deve constar o CPF ou
CNPJ. Tem por objetivo facilitar a expedição de certidões e é muito consultado por
ser o centro de referência e busca dos livros ou assentamentos imobiliários.

12.4. ATOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS

12.4.1. Matrícula

A matrícula foi introduzida no sistema registral imobiliário brasileiro com o


advento da Lei n. 6.015/73. A matrícula é o ato de registro que dá origem à
individualidade do imóvel na sistemática registral brasileira, possuindo atributo
dominial derivado da transcrição da qual se originou30.
Dessa forma, a matrícula é ato de registro inicial e a exteriorização documental
correspondente a cada imóvel. Consiste no suporte físico do registro ou na base
fixa de assentamentos registrais, sendo, grosso modo, na “ficha” onde são lançados
os registros. A matrícula caracteriza e confronta o imóvel, individualizando o bem
por meio do seu cadastramento. Pelo princípio da unicidade da matrícula cada
imóvel terá matrícula própria, não sendo permitido que um imóvel tenha mais de
uma matrícula.
A matrícula possui alguns requisitos, dentre eles: data, identificação do imóvel,
nome, domicílio e nacionalidade do proprietário. Tratando-se de pessoa física, o
estado civil, profissão, CPF e RG. Se for pessoa jurídica, sede social e CNPJ. Outro
requisito indispensável é a menção ao número do registro anterior.
Além destes, as corregedorias e serventias fizeram novas exigências, como: data
do registro anterior, confrontações, ou seja, a menção à matrícula do imóvel
confrontante, estado civil e regime de bens. Quando o objeto da matrícula for lote
integrante de loteamento inscrito ou registrado, é pertinente completar a matrícula
com o número da inscrição ou do registro do parcelamento. Para unidade autônoma
de edifício em condomínio é adequado completar a matrícula com o número da
matrícula na qual foi registrada a instituição do condomínio e o número do
respectivo registro.
a) A fusão matricial e a unificação de imóveis
Os arts. 234 e 235 da Lei n. 6.015/73 possibilitam a fusão entre matrículas. Isso
significa que as matrículas fusionadas darão lugar a outra referente ao novo imóvel
produto da fusão. A unificação de imóveis pressupõe a contigüidade dos mesmos e
identidade de proprietários. Em síntese, o proprietário de dois imóveis contíguos
poderá requerer a unificação destes registros em uma só matrícula, cancelando a
anterior, promovendo a averbação da unificação.
b) Cancelamento da matrícula
Sobre o cancelamento de matrícula, assim disciplina a Lei de Registros Públicos:
Art. 233. A matrícula será cancelada:
I – por decisão judicial;
II – quando em virtude de alienações parciais, o imóvel for inteiramente
transferido a outros proprietários;
III – pela fusão, nos termos do artigo seguinte.
A matrícula é aberta para que exista indefinidamente. Contudo, o referido
dispositivo excepciona essa norma ao permitir seu cancelamento por decisão
judicial, pela fusão ou pela transferência total das alienações parciais.
Imaginemos uma gleba devidamente matriculada com 60 hectares em que seu
proprietário decide vender 30 hectares, posteriormente promove a venda de mais
20 e depois de mais 10 hectares. Nesse caso a matrícula será encerrada, já que
não há sentido conservar o seu número diante do esgotamento de seu conteúdo
material.
12.4.2. Averbação

Averbação é qualquer anotação feita à margem de um registro, para indicar as


alterações ocorridas no imóvel, seja quanto à situação física (edificação de uma
casa, mudança de nome de rua), seja quanto à situação jurídica do seu proprietário
(exemplo: mudança de estado civil de solteiro para casado)31.
O art. 167, II, da Lei n. 6.015/73 enumera os casos de averbação, que são
aquelas situações que alteram as características do imóvel ou de seu proprietário,
sem que se altere o registro em sua essência.
São atos de averbação, por exemplo, o “habite-se” expedido pela Prefeitura
Municipal, as mudanças de nome, as modificações de estado civil e outros atos. A
averbação também é utilizada para os cancelamentos, inclusive os de hipoteca.

12.4.3. Registro

Registro é o lançamento que se faz sobre a matrícula do imóvel dos atos


geradores de transmissão de domínio, de atos que impõem ônus ou estabelecem
direitos reais e de atos que não digam diretamente respeito a determinado
imóvel32.
O art. 167, I, da Lei n. 6.015/73 enumera os atos sujeitos a registro. Contudo, é
possível que um título apresentado para registro não seja registrado em função de
dúvidas quanto ao seu aspecto formal, fazendo com que o título seja devolvido pelo
Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse caso o oficial enumera por escrito as exigências a serem satisfeitas. Caso
o apresentante do título não se conforme com tais exigências, ou não podendo
satisfazê-las, poderá por meio de requerimento declarar dúvida ao juiz competente,
conforme determina o art. 198 da Lei n. 6.015/73.

12.5. RETIFICAÇÃO DO REGISTRO

Os arts. 212 e 213 da Lei n. 6.015/73 disciplinam a retificação do registro.


Segundo o art. 212, sendo o registro ou a averbação omissa, imprecisa ou não
exprimindo a verdade, o interessado poderá reclamar sua retificação ao Oficial de
Registro de Imóveis competente por meio de procedimento administrativo ou
judicial.
De acordo com Venício Antonio de Paula Salles33, a retificação de registro
representa o mecanismo procedimental voltado a fazer superar eventual ausência
de simetria entre a descrição gra-fada, constante do registro imobiliário, e a
ocupação física do imóvel no local, sendo direcionada a constatar os desvios e
promover as correções das imperfeições originais, resgatando a realidade que
sempre deve marcar a informação tabular.
Para Kioisi Chicuta34, a retificação é providência necessária para que o registro
espelhe a situação jurídica real, quer decorra ela de processo registrário, quer de
defeitos ou vícios do título causal. Segundo essa visão, busca-se alcançar a verdade
registral que não restou obtida em razão da falta de apresentação de título idôneo
e válido, vícios no procedimento registrário como a ofensa ao princípio da
continuidade ou pela deficiência de registros quanto à especialidade.
Não se retifica o imóvel, mas sua descrição, buscando a verdade real em
consonância com a realidade jurídica. Retifica-se o registro e não o título causal. A
regra no registro público é pela não inclusão de área sem permissivo legal. O
acréscimo se dá pela aquisição derivada (instrumento público de aquisição e
unificação) ou por uma das formas de aquisição originária (usucapião, acessão).
Nos demais casos, o acréscimo de área é ilegal, não podendo ser revalidado pela
retificação, ainda que judicial.
Em suma, conforme se depreende da leitura do art. 212 (com a nova redação
dada pela Lei n. 10.931/2004), o pedido de retificação poderá ser feito diretamente
ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, pelo
interessado, nos casos em que o registro ou a averbação se apresentem omissos,
imprecisos ou não exprimirem a verdade, mas concedendo ao interessado a
prerrogativa de requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
O art. 213, também alterado pela Lei n. 10.931/2004, inovou, permitindo que o
oficial de Registro de Imóveis retifique o registro ou a averbação por ato de ofício
nas seguintes hipóteses:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento
oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de
coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas
perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir
das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha
sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes,
comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver
necessidade de produção de outras provas.
Outra inovação trazida com a nova redação do art. 213 foi a permissão concedida
ao oficial registrador para que diligencie pessoalmente no imóvel para constatação
da situação em face dos confrontantes e localização na quadra. Esse dispositivo
tornou o Oficial Registrador mais dinâmico, facilitando a interação com a realidade
fática e física do imóvel a ser retificado, contrapondo-se ao princípio da instância,
que veda a atuação de ofício pelo Oficial Registrador.
Hoje, quatro são as espécies de retificação:
a) retificação exigida por lei;
b) retificação promovida pela vontade da parte;
c) retificação realizada pelo registrador por ato de ofício;
d) retificação em cumprimento a decisão judicial.

12.6. DÚVIDA REGISTRAL

Segundo Nicolau Balbino Filho35, a dúvida é o procedimento administrativo pelo


qual, a pedido do interessado, se submetem à apreciação judicial as exigências
formuladas pelo registrador, nos títulos apresentados a registro, quando o
interessado que o requereu se vê impossibilitado, ou por algum motivo se recusa a
satisfazê-las.
Quando um título imobiliário ingressa no Cartório de Registro de Imóveis para
registro, inicialmente, ele será examinado pelo registrador ou por seus escreventes
encarregados. Se do seu exame concluir-se que o título está apto para o registro,
com a comprovação da inexistência de defeitos, o apresentante promove o
pagamento e requer sejam feitos a prenotação e o respectivo registro.
Todavia, pode o registrador entender que o título apresentado para registro
padeça de exigências legais, negando o registro e promovendo a sua devolução
juntamente com a denominada “nota de devolução”, acompanhada do rol de
exigências por ele formuladas para o registro do título. Em geral as exigências
impeditivas do registro são formuladas uma única vez, mas não está impedido o
registrador de acrescentar outras que ocorram posteriormente, se relevantes.
Devolvido o título acompanhado da nota de devolução e do rol de exigências
devidamente formuladas, poderá o apresentante do título divergir do registrador
por não concordar com as exigências por ele formuladas.
Note-se que se as exigências não forem cumpridas pelo interessado, o título não
será registrado. Diante da divergência entre o apresentante do título e o
registrador, poderá se instaurar o processo administrativo de dúvida a ser
solucionado na esfera judicial.
Na dúvida registral discute-se a legitimidade acerca da exigência formulada pelo
registrador, que, em verdade, não tem interesse e nem é parte neste processo
administrativo e, justamente por isso, não lhe é facultado o direito de recorrer da
decisão judicial.
A dúvida é do oficial registrador, todavia, seu requerimento é feito pelo
apresentante do título independentemente de constituir advogado. O registrador
irá anotar no protocolo a ocorrência da dúvida, certificando a suscitação no título e
rubricando todas as suas folhas. Em seguida, será dada ciência do teor da dúvida ao
apresentante, fornecendo cópia da suscitação que será submetida ao juiz ao mesmo
tempo em que o noticia para impugná-la no prazo de quinze dias.
Sendo a dúvida impugnada ou não pelo interessado, o juiz prolatará a sentença
sempre, pois tem interesse no esclarecimento público do conflito. Nada obsta a
participação de terceiros interessados neste processo, seja para o registro ou não
do título em análise.
Não havendo impugnação pelo interessado, se procedente o julgamento da
dúvida, a exigência do registrador era pertinente e o título não será registrado.
Convém ressaltar contudo, que, essa decisão administrativa não faz coisa julgada,
sendo plenamente possível uma nova discussão na esfera contenciosa.
Se, de outra banda, a decisão administrativa for improcedente, ou seja, o
registrador não tinha razão e sua exigência era incorreta, deve o título ser
registrado.
Havendo impugnação da dúvida pelo interessado, este deverá cumprir o prazo de
quinze dias contados a partir da data da certidão comprobatória da notificação, se
feita pessoalmente por funcionário do serviço registral, ou da juntada do A. R., se
realizada pela via postal, tal impugnação deverá ser feita somente por advogado.
Comprovado o legítimo interesse do registro do título pela parte impugnante
contra as razões da dúvida do registrador, seguirá o processo com os documentos
juntados pelo interessado. Será concedido prazo de dez dias para a manifestação
do Ministério Público (sob pena de nulidade), que funcionará como custos legis e
após, se não forem requeridas diligências, o juiz prolatará sentença em quinze dias.
Julgada procedente a impugnação, os documentos serão restituídos à parte,
dando ciência ao registrador para que consigne no livro Protocolo e cancele a
prenotação. Mas sendo a impugnação improcedente, o interessado novamente
apresentará seus documentos com o respectivo mandado ou certidão da sentença
para que se proceda ao registro.

12.7. DÚVIDA INVERSA

A Lei de Registros Públicos não dispõe sobre a denominada “dúvida inversa” , que
é uma prerrogativa constitucional consubstanciada pelo direito de petição
contemplado no art. 5°, XXXIV, a, da Constituição Federal, no qual a parte
interessada no registro de certo título imobiliário representa, por meio de petição,
contra o oficial registrador que não age em conformidade com os preceitos legais.
Apesar de não ter amparo legal, a dúvida inversa se mostra como uma útil
ferramenta contra eventuais incoerências e disparates cometidos por alguns
oficiais registradores.
Os casos mais comuns de dúvida inversa ocorrem quando o oficial registrador,
após exame do título, não formula exigências e ignora a solicitação do interessado,
ou quando o oficial registrador examina o título, formula exigências, mas o
interessado, inconformado com a nota de devolução, insiste para que se proceda a
certo ato, independentemente da exigência formulada.

12.8. MODELO DE REQUERIMENTO PEDINDO AO


OFICIAL QUE SUSCITE DÚVIDA

Ilustríssimo Senhor Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de ............


J. M. C., pessoa jurídica de direito privado, devidamente inscrita no CNPJ sob o n.
......, com sede na Rua ............ n. ....., Bairro ............., Município de .............,
Estado de .........., neste ato representada por seu sócio diretor, G. W., brasileiro,
solteiro, administrador, portador da Cédula de Identidade RG n. ..., inscrito no
CPF/MF sob o n. ..., residente e domiciliado na Rua ............ n.. ....., Bairro
............., Município de ............., Estado de ..........,.........., vem expor e requerer
o seguinte:
1. A REQUERENTE, na data de ..... de ..... de ....., apresentou neste Cartório de
Registro de Imóveis o título aquisitivo representado pela escritura pública de
compra e venda (ou outro título qualquer), para que se promovesse ao exame do
título em tela e seu conseqüente registro.
2. Ocorre que o referido título foi devolvido acompanhado de nota devolutiva,
mencionando a necessidade de cumprimento das seguintes exigências .......
(especificar cada uma delas).
3. A REQUERENTE não se conforma com tais exigências e, em face disso, reitera
seu pleito inicial, requerendo a Vossa Senhoria que promova o registro do presente
título.
4. Se, todavia, Vossa Senhoria, data venia, mantiver o vosso entendimento,
requeremos que seja suscitada dúvida ao juiz competente.
Termos em que
Pede deferimento.
........., ..... de ..... de ......

12.9. MODELO DE IMPUGNAÇÃO À DÚVIDA

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da ........ Vara de


Registros Públicos da Comarca de .........
F. T., brasileiro, solteiro, empresário, portador da Cédula de Identidade RG n. ...,
inscrito no CPF/MF sob o n. ..., residente e domiciliado na Rua ............ n. .....,
Bairro ............., Município de ............., Estado de .........., por seu advogado
abaixo assinado (doc. 1), vem respeitosamente perante Vossa Excelência, propor
IMPUGNAÇÃO À DÚVIDA formulada pelo Ilustríssimo OFICIAL DO REGISTRO DE
IMÓVEIS DESTA COMARCA, pelas razões de fato e de direito a seguir expostas.
1. O requerente, na data de ..... de ..... de ....., apresentou para registro a carta
de adjudicação oriunda de processo de execução que tramitou formalmente pela
..... Vara Cível desta Comarca.
2. Após o exame da escritura, o Oficial Registrador devolveu o título,
questionando sua autenticidade.
3. Ora, trata-se de documento que observou todas as formalidades legais, tendo
sido expedido pelo Poder Judiciário, não cabendo ao douto Oficial perquirir sobre a
validade deste documento.
4. Portanto, somente a parte lesada poderá se insurgir contra o sobredito título e
seu respectivo registro, não restando outra alternativa ao Oficial senão proceder
ao pleiteado registro.
Pelo exposto, requer que Vossa Excelência se digne determinar ao Senhor Oficial
de Registro de Imóveis desta Comarca que proceda ao registro do título
apresentado, para julgar a dúvida improcedente em todos os seus termos, como
medida da mais cristalina justiça.
Termos em que
Pede deferimento.
...., ..... de ..... de ......

12.10. MODELO DE AÇÃO DE RETIFICAÇÃO

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da ........ Vara de


Registros Públicos da Comarca de .........
F. T., brasileiro, solteiro, empresário, portador da Cédula de Identidade RG n....,
inscrito no CPF/MF sob o n...., residente e domiciliado na Rua ............ n. .....,
Bairro............., Município de ............., Estado de .........., por seu advogado
abaixo assinado (doc. 1), vem respeitosamente perante Vossa Excelência requerer
uma RETIFICAÇÃO DE ÁREA, com fundamento nos arts. 212 e seguintes da Lei n.
6.015/1973, o que faz pelas razões de fato e de direito a seguir expostas.
1. O requerente, na data de ..... de ..... de ....., adquiriu de M. S., brasileiro,
solteiro, empresário, portador da Cédula de Identidade RG n...., inscrito no
CPF/MF sob o n. ..., residente e domiciliado na Rua ............ n.. ....., Bairro
............., Município de ............., Estado de ......, um terreno situado nesta
Comarca, no endereço ......., medindo ..... metros de frente com a rua ......., com
..... metros do lado direito, onde confronta com a empresa ........, ..... metros do
lado esquerdo confrontando com a outra empresa ........., e ...... metros de fundo,
onde confronta com a propriedade do Sr. ........, conforme dispõe a inclusa certidão
de matrícula (doc. 2), devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis
desta Comarca.
2. Almejando o requerente construir uma casa residencial no mencionado
terreno, promoveu a contratação do engenheiro J. L., CREA sob o n. ....., para
elaboração da planta, memorial e levantamento topográfico do referido terreno.
3. De acordo com o levantamento topográfico, planta e memorial elaborados pelo
citado engenheiro (doc. 3), constatou-se uma diferença relativa à medida descrita
no registro, mais precisamente no tocante à testada do imóvel, vejamos: de frente
para a Rua ..... o terreno possui ..... metros e não ....., conforme o registro,
alterando assim a área total do imóvel: ..... m2.
4. Portanto, claro está que, conforme as medidas apuradas pelo engenheiro e
devidamente comprovadas pelos documentos anexos, as medidas certas deviam ser:
....... (descrever as medidas).
Diante do todo exposto, requer se proceda à retificação do registro atual, para
que nele passem a constar as reais medidas do imóvel em tela, conforme apuração
devidamente demonstrada.
Requer, ademais, que Vossa Excelência se digne a mandar citar o vendedor acima
mencionado e os confrontantes ..... (descrever todos os confrontantes), a
Prefeitura Municipal na pessoa do Sr. Prefeito para que, no prazo de 10 (dez) dias,
se manifestem e, posteriormente, seja aberta vista dos autos ao representante
ministerial para o acompanhamento do feito.
Posto isto, sem que haja manifestação contrária das partes interessadas e
devidamente citadas, requer a Vossa Excelência que se digne a determinar a
expedição de mandado ao Sr. Registrador do ...... Cartório de Registro de Imóveis
desta comarca, para que promova a retificação por meio de averbação junto ao
registro.
Termos em que
Pede deferimento.
........., ..... de ..... de ......
CAPÍTULO 13

LOTEAMENTO


13.1. NOÇÕES
13.2. LOTEAMENTO CLANDESTINO
13.3. LOTEAMENTO FECHADO

13.1. NOÇÕES

O loteamento é espécie de parcelamento do solo urbano regido, principalmente,


pela Lei n. 6.766/79, que dispõe sobre normas contratuais, administrativas e
urbanísticas.
Caracteriza-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação
ou exploração de qualquer natureza com abertura de ruas ou vias de circulação, de
logradouros públicos, ou com modificação ou ampliação das vias existentes. Se,
todavia, a divisão da gleba em lotes aproveitar as vias de circulação já existentes,
este parcelamento será da modalidade desmembramento.
O loteador que pretende promover um loteamento deverá inicialmente adequar o
projeto de loteamento de acordo com as diretrizes municipais e, para tanto,
requerer na Municipalidade a certidão de diretrizes municipais. O projeto é
apresentado à Secretaria de Obras do Município juntamente com seus desenhos,
memoriais descritivos para análise e posterior aprovação por meio de alvará.
O projeto de loteamento também é submetido a legislações e órgãos estaduais e
federais ligados ao meio ambiente, para exame de questões fluviais, tratamento de
esgoto etc.
Após as aprovações do Poder Público, será apresentado ao Cartório de Registro
de Imóveis os documentos para o registro do loteamento, como: memorial
descritivo, certidão de filiação de domínio com prazo de vinte anos, plantas
aprovadas, título de propriedade do imóvel em nome do parcelador, cópia do ato de
aprovação do loteamento, certidões dos cartórios de protesto de títulos em nome
do loteador pelo período de dez anos, certidão de ônus reais relativa ao imóvel,
certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais, o contrato-padrão
de promessa de compra e venda, entre outros.
Importa notar que a comercialização dos lotes só poderá iniciar-se após o
registro do loteamento no Registro de Imóveis. Se for vendido algum lote antes do
registro, o loteador estará cometendo crime, podendo os adquirentes suspender o
pagamento das prestações contratadas até que se regularize o loteamento.

13.2. LOTEAMENTO CLANDESTINO

O loteamento clandestino é o parcelamento do solo sem a observância das


normas legais que regem a matéria. Denomina-se loteamento clandestino
justamente por ser ilegal.
Essa espécie de loteamento é comum em áreas longínquas onde ocorrem
invasões de terras e posteriormente seu desmatamento irregular, causando sérios
problemas ambientais por falta de sistema hídrico, deslizamentos de terras e
escassa documentação. Vide a respeito os seguintes julgados:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO URBANÍSTICO. LOTEAMENTO IRREGULAR.
MUNICÍPIO. PODER-DEVER DE REGULARIZAÇÃO.
1. O art. 40 da lei 6.766/79 deve ser aplicado e interpretado à luz da
Constituição Federal e da Carta Estadual.
2. A Municipalidade tem o dever e não a faculdade de regularizar o uso, no
parcelamento e na ocupação do solo, para assegurar o respeito aos padrões
urbanísticos e o bem-estar da população.
3. As administrações municipais possuem mecanismos de autotutela, podendo
obstar a implantação imoderada de loteamentos clandestinos e irregulares, sem
necessitarem recorrer a ordens judiciais para coibir os abusos decorrentes da
especulação imobiliária por todo o País, encerrando uma verdadeira contraditio in
terminis a Municipalidade opor-se a regularizar situações de fato já consolidadas.
4. A ressalva do § 5° do art. 40 da Lei 6.766/79, introduzida pela lei 9.785/99,
possibilitou a regularização de loteamento pelo Município sem atenção aos
parâmetros urbanísticos para a zona, originariamente estabelecidos. Consoante a
doutrina do tema, há que se distinguir as exigências para a implantação de
loteamento das exigências para sua regularização. Na implantação de loteamento
nada pode deixar de ser exigido e executado pelo loteador, seja ele a Administração
Pública ou o particular. Na regularização de loteamento já implantado, a lei
municipal pode dispensar algumas exigências quando a regularização for feita pelo
município. A ressalva somente veio convalidar esse procedimento, dado que já
praticado pelo Poder Público. Assim, com dita ressalva, restou possível a
regularização de loteamento sem atenção aos parâmetros urbanísticos para a
zona. Observe-se que o legislador, no caso de regularização de loteamento pelo
município, podia determinar a observância dos padrões urbanísticos e de ocupação
do solo, mas não o fez. Se assim foi, há de entender-se que não desejou de outro
modo mercê de o interesse público restar satisfeito com uma regularização mais
simples. Dita exceção não se aplica ao regularizador particular. Esse, para
regularizar o loteamento, há de atender a legislação vigente.
5. O Município tem o poder-dever de agir para que o loteamento urbano irregular
passe a atender o regulamento específico para a sua constituição.
6. Se ao Município é imposta, ex lege, a obrigação de fazer, procede a pretensão
deduzida na ação civil pública, cujo escopo é exatamente a imputação do facere, às
expensas do violador da norma urbanístico-ambiental.
5. Recurso especial provido” (REsp 448.216/SP, Rel. Min. Luiz Fux, 1a Turma,
julgado em 14-10-2003, DJ, 17-11-2003 p. 204).
“AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROTEÇÃO DO MEIO AMBIENTE. OBRIGAÇÃO DE
FAZER.
MATA ATLÂNTICA. RESERVATÓRIO BILLINGS. LOTEAMENTO
CLANDESTINO.
ASSOREAMENTO DA REPRESA. REPARAÇÃO AMBIENTAL.
1. A destruição ambiental verificada nos limites do Reservatório Billings – que
serve de água grande parte da cidade de São Paulo -, provocando assoreamentos,
somados à destruição da Mata Atlântica, impõe a condenação dos responsáveis,
ainda que, para tanto, haja necessidade de se remover famílias instaladas no local
de forma clandestina, em decorrência de loteamento irregular implementado na
região.
2. Não se trata tão-somente de restauração de matas em prejuízo de famílias
carentes de recursos financeiros, que, provavelmente deixaram-se enganar pelos
idealizadores de loteamentos irregulares na ânsia de obterem moradias mais
dignas, mas de preservação de reservatório de abastecimento urbano, que
beneficia um número muito maior de pessoas do que as residentes na área de
preservação. No conflito entre o interesse público e o particular há de prevalecer
aquele em detrimento deste quando impossível a conciliação de ambos.
3. Não fere as disposições do art. 515 do Código de Processo Civil acórdão que,
reformando a sentença, julga procedente a ação nos exatos termos do pedido
formulado na peça vestibular, desprezando pedido alternativo constante das razões
da apelação.
4. Recursos especiais de Alberto Srur e do Município de São Bernardo do Campo
parcialmente conhecidos e, nessa parte, improvidos” (REsp 403.190/SP, Rel. Min.
João Otávio de Noronha, 2a Turma, julgado em 27-6-2006, DJ, 14-8-2006 p. 259).
Antes de adquirir um lote, deve o pretenso adquirente certificar se o loteamento
foi devidamente registrado no Registro Imobiliário competente, analisar se o lote é
o mesmo que consta da planta aprovada e verificar, ainda, se o vendedor é o
proprietário.

13.3. LOTEAMENTO FECHADO


O loteamento fechado ou loteamento em condomínio é modalidade especial de
aproveitamento condominial do espaço para a construção de casas residenciais
térreas, casas assobradadas ou edifícios36.
Distingue-se do loteamento convencional na medida em que é objeto de
fechamento, mediante lei municipal que outorga a concessão de direito real de uso
das áreas livres aos moradores do loteamento.
Esses loteamentos fechados são normalmente afastados dos centros urbanos e
foram cercados por meio de concessões de uso contratados por administrações
municipais embasados no ab-rogado art. 7° do Decreto-Lei n. 271/6737.
Distingue-se do condomínio fechado na medida em que as áreas livres não são de
propriedade dos adquirentes, mas apenas objeto de concessão de direito de uso.
O cercamento dos loteamentos fechados geralmente é feito com a construção de
portarias dotadas de cancelas e seguranças que controlam a entrada e saída de
pessoas e veículos, limitando o chamado “uso comum do povo”. Inclusive os
empregados desses loteamentos são monitorados, conforme se verifica da leitura
do Acórdão n. 250.920-4/2-AL, no qual se questionou sobre o constrangimento e
discriminação de empregados aos terem que submeter seus veículos à vistoria
interna ao saírem do loteamento38.
Note-se que no contrato de concessão de direito real de uso a Municipalidade e
os loteamentos se ajustam equilibrando direitos e obrigações na medida em que o
fechamento do loteamento permite o aperfeiçoamento do sistema de segurança
para os moradores que assumem seus ônus, além dos encargos de limpeza e
conservação das áreas públicas e distribuição de água, da condução do esgoto,
entre outros, liberando o Município desses serviços.
Mesmo sem previsão legal, a administração desta espécie de loteamento é feita
por meio de “associação de moradores” que se organizam para a gestão
administrativa de maneira similar à estrutura legal dos condomínios edilícios. Os
moradores pagam certa contribuição para despesas de conservação e
administração como no condomínio. A jurisprudência segue no sentido de legitimar
o pagamento desta contribuição mencionando que basta ser proprietário de lote
para ser obrigado a arcar com as despesas de sua manutenção39.
Vide a esse respeito o seguinte julgado:
“CIVIL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO ABERTO OU
FECHADO. CONDOMÍNIO ATÍPICO. SOCIEDADE PRESTADORA DE SERVIÇOS.
DESPESAS. OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO. O proprietário de lote
integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente
instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de
conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente
ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que
se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida
contraprestação. Precedentes” (AgRg no REsp 490.419/SP, Rel. Min. Nancy
Andrighi, 3a Turma, julgado em 10-6- 2003, DJ, 30-6-2003 p. 248).
O loteamento fechado constitui importante mecanismo para suprir as carências e
necessidades do Município à medida que o desonera, pois todas as despesas
relativas à manutenção dos equipamentos urbanos caberão aos adquirentes dos
lotes. Além disso, é uma forma de garantir a efetivação do princípio da dignidade da
pessoa humana, que tem a moradia digna com segurança como uma de suas
vertentes.
CAPÍTULO 14

DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA AQUISIÇÃO


14.1. NOÇÕES
14.2. CAUTELAS PRELIMINARES À AQUISIÇÃO
14.3. DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL
14.4. DOCUMENTOS PESSOAIS DO COMPRADOR E DO VENDEDOR
14.5. DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL RURAL
14.6. CAUTELAS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA

14.1. NOÇÕES

Adquirir um imóvel é um passo determinante na vida de todas as pessoas. Trata-


se de uma verdadeira conquista perseguida pelo homem ao longo dos tempos, mas
que em países como o nosso sempre foi privilégio para poucos.
Diante do desenvolvimento do mercado imobiliário, as oportunidades para a
aquisição imobiliária tornaram-se menos restritas. Primeiro, o Poder Público
fomentou o crescimento desse setor, promovendo incentivos fiscais para a
construção civil, depois, criou mais linhas de crédito imobiliário que passaram a ser
mais atrativas com a diminuição da taxa de juros. Essas medidas contagiaram o
setor que passou a empreender cada vez mais para o público de médio e baixo
poder aquisitivo, o que aumentou substancialmente as operações envolvendo bens
imóveis.
Cresceram as operações imobiliárias, cresceram, igualmente, os riscos nas
aquisições, seja por erros, vícios, fraudes etc. Neste capítulo cuidaremos das
principais cautelas a serem seguidas para uma aquisição imobiliária segura,
evitando a frustração com o desfazimento do negócio e prejuízos muitas vezes
irreparáveis.

14.2. CAUTELAS PRELIMINARES À AQUISIÇÃO


É muito freqüente nos dias atuais a aquisição imobiliária intermediada por
corretores de imóveis ou particulares, mediante a elaboração de opções de
compra, compromissos entre outros documentos, feitos de forma incorreta e sem a
avaliação documental adequada, culminando em dificuldades na obtenção da
escritura definitiva e seu respectivo registro de propriedade.
A aquisição de bem imóvel costuma gerar grande expectativa para as partes
envolvidas, o vendedor porque necessita da venda, o comprador porque está
sonhando com a aquisição e o corretor em função da sua comissão somente devida
com a conclusão do negócio. Em face destas expectativas, muitas cautelas e
precauções anteriores à aquisição são ignoradas, trazendo sérios prejuízos no
futuro.
Quando se pretende promover uma aquisição segura, urge a contratação de
profissional especializado na área imobiliária, normalmente advogado, pois sua
intervenção certamente evitará precipitações, possibilitando uma sólida transação.
Não é incomum o desenvolvimento de negócios imobiliários de aquisição no qual o
comprador (normalmente investidor) formaliza sua proposta somente por meio de
documentos como fotos, mapas, plantas, certidões de matrícula etc.
Alertamos que a visita no local é fundamental, pois os riscos não são apenas de
ordem documental, mas físicos também. Conhecendo o imóvel poderemos detectar,
no caso de terrenos: servidões, barrancos, a vegetação local, odores desagradáveis
pela proximidade de esgotos, barulhos desconfortáveis por se encontrar perto de
fábricas barulhentas, entre outros. Em se tratando de construção; rachaduras,
pintura, estado de conservação, encanamentos. Enfim, a análise in loco é da maior
importância, pois todas as suas circunstâncias irão influenciar diretamente na
aquisição.
Para a aquisição da propriedade imóvel, devemos nos ater inicialmente aos
preceitos legais, pois se trata de um negócio jurídico.
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita e não defesa em lei.
Posteriormente, inicia-se a fase de análise documental, e para tanto, devem ser
exigidos todos os documentos relativos ao imóvel, aos seus titulares etc.

14.3. DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL

a) Certidão de propriedade
É o documento pelo qual o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição
imobiliária competente certifica a certeza do direito de propriedade do vendedor. A
certidão de propriedade atualizada permite atestar a inexistência de ônus sobre o
bem, e é aconselhável que seja a vintenária, pois somente esta possibilita analisar
toda a cadeia dominial de transferências do imóvel no período de vinte anos. Do
exame da certidão de propriedade poderemos detectar a existência de:
a.1) Penhora: é medida judicial que afeta um bem à futura expropriação,
avaliação e alienação forçada. A penhora objetiva a individuação e a preservação
do bem a ser submetido em processo de execução. Poderão existir várias penhoras
incidentes sobre o mesmo bem imóvel.
a.2) Arresto: semelhante à penhora40, o arresto é medida judicial cautelar
destinada a garantir o êxito de futura execução por quantia certa. Serve para que
se faça a apreensão judicial de bens do devedor entregues a um depositário.
a.3) Seqüestro: visa preservar determinados bens objeto de litígio e que, por isso,
se encontram em risco. O bem é apreendido por força de decisão judicial para
satisfação do vencedor do litígio. O seqüestro garante a futura execução para
entrega de coisa certa, como a penhora e o arresto.
a.4) Hipoteca: é a garantia real pela qual determinado bem imóvel é destinado
para a garantia de uma dívida. Se a dívida não for satisfeita, o imóvel será levado a
leilão para satisfação do crédito. A hipoteca não impede a alienação do imóvel,
contudo, a dívida que ela garantir terá prioridade sobre a compra efetuada. O mais
comum é a hipoteca convencional, constituída mediante acordo de vontades por
instrumento público. A hipoteca será legal quando resultar imediatamente da lei e
judicial quando advier de sentença condenatória sobre os bens do executado.
Conforme dispõe o art. 1.499 do Código Civil, extingue-se a hipoteca pela
extinção da obrigação principal, pelo perecimento da coisa, pela resolução da
propriedade, pela renúncia do credor, pela remição e arrematação ou adjudicação.
Por fim, extingue-se ainda a hipoteca, segundo reza o art. 1.500 do Código Civil,
com a averbação no Registro de Imóveis do cancelamento do registro à vista da
respectiva prova.
a.5) Contrato de locação registrado: se determinado bem imóvel posto à venda
estiver locado a terceiros, estando o contrato de locação registrado com cláusula
de preferência de aquisição, deverá o vendedor notificar o locatário dando prazo
para que exerça seu direito de preferência, sob pena de ter sua venda anulada.
a.6) Bem de família: por escritura pública devidamente registrada poderá o
proprietário instituir o imóvel como bem de família, tornando-o inalienável e
impenhorável por débitos anteriores à instituição, salvo os que provierem de
impostos relativos ao prédio 41.
a.7) Promessa de compra e venda registrada: se da análise da certidão de
propriedade constar que o imóvel se encontra prometido à venda, é recomendável
que se promova o cancelamento do registro da promessa com a aquiescência do
promitente comprador por distrato ou por ação judicial havendo a recusa.
a.8) Servidão: constando a existência de servidão na certidão de propriedade,
urge que o futuro adquirente a conheça em detalhes, pois, apesar dela não impedir
a compra, deverá ser obedecida pelo adquirente.
a.9) Enfiteuse: apesar de o art. 2.038 ter proibido expressamente a constituição
de novas enfiteuses e subenfiteuses, as já existentes subordinam-se, até a sua
extinção42, às disposições do Código Civil de 1916 (arts. 678 a 694).
Além disso, a enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos continua a existir,
sendo regulados por lei especial, conforme determina o art. 2.038, § 2°, do Código
Civil. Essa norma específica é justamente o Decreto-Lei n. 9.760/46, que dispõe
sobre os bens imóveis da União, freqüentemente incidentes em terrenos de
marinha.
Na enfiteuse há o senhorio, proprietário do imóvel, e o enfiteuta, que tem o gozo
e a fruição do imóvel. O senhorio tem o direito de receber uma quantia anual
denominada “foro” e outra chamada “laudêmio”, que somente será devida caso seja
feita a transferência onerosa do domínio útil de fruição a terceiros, desde que
respeitado o direito de preferência do senhorio.
a.10) Cláusula de inalienabilidade e incomunicabilidade: averbada qualquer
dessas cláusulas, serão constatáveis na certidão de propriedade, mas somente a
inalienabilidade impedirá a venda, pois a cláusula de incomunicabilidade instituída
isoladamente não obstaculiza a alienação.
a.11) Averbação de edificação: na compra de um imóvel edificado, deve-se exigir
que conste a existência de construção na escritura e verificar se foi averbada no
respectivo Registro de Imóveis. Postergar tal providência poderá dificultar o
registro da escritura no futuro e grande prejuízo em face dos tributos não
recolhidos na ocasião da construção. O Registro Imobiliário exigirá a Certidão
Negativa de Débitos do INSS (CND) para promover a averbação da construção,
salvo construção residencial unifamiliar.
b) Título aquisitivo do imóvel
É imprescindível o exame do título de propriedade do imóvel para que se
verifique se foram obedecidas as formalidades legais, inclusive sua legitimidade,
não importando como foi adquirido o imóvel, se por escritura pública de compra e
venda, permuta, entre outros.
c) Certidão negativa de ônus pelo período de vinte anos e Certidão negativa de
ações reais e pessoais reipersecutórias pelo período de dez anos, em nome do
proprietário atual e de seus antecessores compreendidos nesse período.
d) Certidão negativa de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de dez
anos.
e) Certidão negativa de débitos municipais: a comprovação de quitação do
imposto territorial urbano é de grande importância, pois, na falta de pagamento,
quem responde pela dívida é o imóvel, ou seja, é uma dívida propter rem (própria
da coisa).
f) Certidão negativa de débitos condominiais
Essa certidão também poderá comprometer o imóvel, portanto deve estar
assinada pelo síndico com firma reconhecida e confirmado seu mandato por meio da
assembléia que o elegeu.
g) Certidão de ocupação e aforamento
Em imóveis sujeitos a enfiteuse, devemos sempre solicitar a certidão negativa de
foro e laudêmio para verificarmos a existência de débitos com o senhorio.
h) Certidão de registro de loteamento
Se a aquisição for de terreno ou lote, o adquirente deverá solicitar a certidão de
registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis onde foi registrado, já
que é proibida a venda ou promessa de venda de lotes se o loteamento ainda não foi
registrado.
i) Certidão negativa de decreto de desapropriação e de tombamento do imóvel
expedida pelo Município.
j) Prova de recolhimento do imposto de transmissão sobre bens imóveis conforme
a legislação de cada Estado.

14.4. DOCUMENTOS PESSOAIS DO COMPRADOR E


DO VENDEDOR

São os seguintes:
a) Certidões dos distribuidores cíveis do foro da situação do imóvel e domiciliar,
pelo período de dez anos. Essa providência visa atestar a inexistência de ação
reivindicatória, possessória, desapropriação, adjudicações, execuções e demais
apontamentos capazes de complicar a transação.
b) Certidão negativa da Justiça Federal. Importante também para detectar
possíveis demandas, inclusive para saber se o proprietário está regular frente ao
imposto de renda.
c) Certidão negativa da Justiça do Trabalho. Para investigar possíveis
reclamações trabalhistas pelo período de dois anos.
d) Certidão dos distribuidores criminais pelo período de dez anos.
e) Certidões negativas de ações fiscais pelo período de cinco anos em nome do
proprietário atual e antecessores compreendidos nesse período.
f) Certidão negativa de protestos e títulos do foro da situação do imóvel e
domiciliar, pelo período de cinco anos, em nome do proprietário atual e
antecessores compreendidos nesse período. Havendo apontamento na certidão de
protesto, significa que o devedor não pagou algum título, alertando o pretenso
adquirente.
g) Conferência da qualificação das partes. Urge analisar os dados qualificativos
das partes como: RG, CPF ou CNPJ, quando se tratar de pessoa jurídica (art. 176,
§1°, item II, n. 4, alíneas a e b, item III, n. 2, da Lei n. 6.015/73 e Instrução
Normativa da SRF n. 35/77, de acordo com o art. 15 do Decreto-Lei n. 1.510/76.
h) Certidão de casamento dos vendedores, uma vez que cada espécie de regime
de bens pode repercutir de forma diferente na aquisição.
14.5. DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL RURAL

Para maior segurança nas aquisições envolvendo bens imóveis rurais, devem-se
exigir os seguintes documentos43:
a) Último Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, documento fornecido
graciosamente pelo INCRA aos proprietários de imóveis rurais cadastrados no
Sistema Nacional de Cadastro Rural — SNCR, pelo qual permite aos proprietários
(sob pena de nulidade) desmembrar, hipotecar, alienar, prometer vender e arrendar
imóveis rurais. Caso o proprietário não possua este documento, deverá
providenciá-lo junto à agência do INCRA. Neste certificado constará: nome de
quem o imóvel está lançado, nacionalidade do detentor, denominação do imóvel,
localização, módulo rural, fração mínima de parcelamento — FMP, número do
CCIR, área total de lançamento, dentre outros.
b) Imposto Territorial Rural – ITR, cinco últimos DARFs comprovando pagamento
ou a certidão negativa da Receita Federal. Tendo o imóvel menos de 200 hectares,
poderá o proprietário fazer declaração (sob as penas da lei) de que nada deve de
ITR.
c) DIAT do ano anterior para a verificação do valor do imóvel, servindo de
parâmetro para cálculos de emolumentos e dos impostos referentes à transmissão
inter vivos e também causa mortis.
d) Certidão negativa de débito do INSS para todo proprietário pessoa jurídica e
pessoa física em determinadas situações como a do produtor rural contribuinte
individual.
e) Georreferenciamento: é obrigatória a apresentação do “GEO” para o registro
se o imóvel rural for maior que mil hectares ou em caso de desmembramento,
parcelamento ou unificação, transferência (compra e venda, doação, dação em
pagamento e outros).

14.6. CAUTELAS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA


PLANTA

Com o crescimento do mercado imobiliário incentivado por políticas econômicas e


melhores concessões de crédito deu-se um aumento de empreendimentos lançados
para todas as faixas sociais. Adquirir um imóvel na planta passou a ser um
investimento possível a um maior número de pessoas e, portanto, urge alguns
cuidados para a aquisição de imóveis em construção:
a) Retirada de certidões de ônus do imóvel: com a certidão de ônus do imóvel é
possível aferir se a incorporação tem algum ônus e, em caso positivo, se é tolerável
ou não.
b) Atestado de idoneidade financeira da incorporadora: o estabelecimento
bancário poderá atestar a idoneidade financeira da incorporadora, o que ajuda na
análise de risco de aquisição.
c) Noção do custo da obra: o incorporador é obrigado a registrar no Cartório de
Registro de Imóveis o preço da obra e da unidade autônoma baseando-se no Custo
Básico Unitário (CUB) fornecido pelo Sinduscon do local. Daí será possível fazer a
comparação entre o preço registrado e o oficial. Vale observar que é ilícito civil e
penal a venda de unidades de construção sem o devido registro da incorporação no
Registro Imobiliário.
d) Minuta de contrato padrão de promessa de compra e venda: esse contrato faz
parte do registro da incorporação e contém as cláusulas comuns. Normalmente é
fornecida pelo incorporador e caberá a um profissional habilitado analisá-la antes
do pagamento de qualquer valor.
e) Memorial descritivo: os memoriais das especificações da obra também fazem
parte do registro da incorporação e pode ser pleiteado junto ao incorporador para
analisar se está de acordo com o projeto.
f) Minuta da convenção de condomínio: esse documento, via de regra, é entregue
ao pretenso adquirente juntamente com o contrato padrão e nele constam as
regras de conduta dos futuros condôminos e que somente serão alteradas por meio
de assembléia.
QUADRO-RESUMO
DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA AQUISIÇÃO


1. DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL

Convém que seja a vintenária e permite detectar se


há:

1. Penhora

2. Arresto

3. Seqüestro

4. Hipoteca

a) Certidão de 5. Contrato de locação registrado


propriedade
6. Bem de família

7. Promessa de compra e venda registrada

8. Servidão
9. Enfiteuse

10. Cláusula de inalienabilidade e incomunicabilidade

11. Averbação de edificação

b) Título aquisitivo do imóvel

c.1) Certidão negativa de ônus pelo período de 20 anos

c.2) Certidão negativa de ações reais e pessoais pelo período de 10 anos

d) Certidão negativa de ações reais referentes ao imóvel pelo prazo de 10 anos

e) Certidão negativa de débitos municipais

f) Certidão negativa de débitos condominiais

g) Certidão de ocupação e aforamento

h) Certidão de registro e aforamento

i) Certidão negativa de decreto de desapropriação e de tombamento do imóvel

j) Prova de recolhimento do imposto de transmissão sobre bens imóveis

2. DOCUMENTOS PESSOAIS DO COMPRADOR E DO VENDEDOR

a) Certidões dos distribuidores cíves pelo período de 10 anos

b) Certidão negativa da Justiça Federal

c) Certidão negativa da Justiça do Trabalho

d) Certidão dos distribuidores criminais pelo período de 10 anos

e)Certidão negativa de protestos e títulos pelo período de 5 anos

f) Certidão negativa de protestos e títulos pelo período de 5 anos

g) Conferência da qualificação das partes

h) Certidão de casamento dos vendedores


3. DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL RURAL

a) Último certificado de cadastro de imóvel rural – CCIR

b) Imposto territorial rural – ITR

c) DIAT do ano anterior

d) Certidão negativa de débito do INSS

e) Georreferenciamento

4. IMÓVEL NA PLANTA

a) Retirada de certidões de ônus do imóvel

b) Atestado de idoneidade financeira da incorporadora

c) Noção de custo da obra

d) Minuta de contrato padrão de promessa de compra e venda

e) Memorial descritivo

f) Minuta da convenção de condomínio


CAPÍTULO 15

TIME SHARING OU MULTIPROPRIEDADE


IMOBILIÁRIA


15.1. NOÇÕES

15.1. NOÇÕES

A multipropriedade é uma propriedade coletiva. Sua principal característica é


que cada co-proprietário tem o direito exclusivo e perpétuo de utilizar certo imóvel
pertencente a todos, por um tempo determinado, em uma época do ano também
determinada todos os anos. O adquirente desta forma de propriedade tem o gozo
periódico, estabelecido no momento da aquisição.
Esse instituto se assemelha ao condomínio em que confere direito de gozo de
maneira temporal com a pluralidade de direitos de mesmo conteúdo sobre o mesmo
imóvel. Essa “espécie condominial” se aplica normalmente aos locais de lazer
(apartamentos, chalés, casas de campo etc.), onde se extrai um real
aproveitamento econômico do bem imóvel dividido em unidades fixas de tempo onde
cada titular poderá gozar e usar do bem de forma exclusiva e perpétua em períodos
anuais.
Convém frisar que mesmo diante destas características, não podemos situar a
multipropriedade como uma nova espécie de direito real, posto que os direitos reais
são limitados e tipificados por lei, sendo vedada a criação de novas espécies.
A doutrina divide a multipropriedade em quatros modalidades 44:
a) Multipropriedade societária, que se caracteriza por seu escopo de
investimento, na medida em que o multiproprietário figura em primeiro plano na
posição de acionista, podendo, em segundo plano, aproveitar do imóvel. É o caso de
uma sociedade que se torna proprietária de imóvel de lazer emitindo ações
ordinárias distribuídas em favor de seus proprietários que farão a gestão social. As
ações preferenciais ficarão em poder dos proprietários, que poderão vendê-las a
outros sócios-usuários, que terão direito de uso em turnos pré-definidos por certo
prazo.
b) Multipropriedade de habitação temporal, com característica de direito real de
fruição sobre coisa alheia. É o caso de utilização do imóvel situado em zona
turística a prazo certo, como uma semana por ano. O multiproprietário terá um
certificado devidamente registrado que lhe permite gozar do imóvel com a
obrigação de zelo sem desviar sua finalidade.
c) Multipropriedade de complexo de lazer, na qual o multiproprietário se
submete às normas condominiais por obter uma quota ideal referente ao solo, à
edificação, às áreas comuns de lazer e equipamentos de apoio (lavanderia,
restaurante etc.) e aos móveis, contudo podendo utilizá-la por um período
determinado durante o ano.
d) Multipropriedade hoteleira, em que o multiproprietário utilizará o
apartamento de determinado hotel pertencente a um só proprietário que figurará
como fornecedor de serviços de hotelaria ou a uma sociedade administradora
pertencente a multiproprietários, ao incorporador. O apartamento pertencente aos
multiproprietários ou à sociedade administradora será arrendado para uma
empresa hoteleira, que garantirá aos multiproprietários o direito de usar o
apartamento em turnos definidos em certo período anual. As despesas de
conservação são pagas por cada multiproprietário proporcionalmente ao valor de
sua fração ideal.
Esse assunto ainda é pouco discutido pela jurisprudência, mas localizamos um
julgado do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:
“CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE TEMPO COMPARTILHADO DE IMÓVEL (TIME SHARING). ACÓRDÃO
ESTADUAL.
NULIDADE NÃO CONFIGURADA. INTIMAÇÃO PARA CONTRA-RAZÕES
VÁLIDA.
CONTESTAÇÃO APRESENTADA A DESTEMPO. DECISÃO DE
DESENTRANHAMENTO IRRECORRIDA. REVELIA APLICADA. APELAÇÃO.
MATÉRIA FÁTICA. ALEGAÇÃO DE NECESSIDADE DE EXAME DAS QUESTÕES
DE DIREITO. AUSÊNCIA DA PEÇA CONTESTATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE
AFERIÇÃO DA NATUREZA DOS TEMAS E DA SUA VINCU-LAÇÃO AOS EFEITOS
DA REVELIA. PRETENSÃO DA EMPREENDEDORA DE VER APLICADA MULTA, A
TÍTULO DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR DO CONTRATO, AOS
COMPRADORES-AUTORES. INAPLICABILIDADE QUANDO O DESFAZIMENTO
DO CONTRATO SE DÁ POR FALTA DA VENDEDORA. DANO PROCESSUAL.
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ RECONHECIDA PELA CORTE DE SEGUNDO GRAU.
FUNDAMENTO INATACADO OBJETIVAMENTE. MATÉRIA DE FATO. SÚMULA N.
7-STJ.
I. Inexiste nulidade no acórdão estadual se o mesmo enfrentou, suficientemente,
as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, apenas que desfavoravelmente
às partes irresignadas.
II. Higidez da intimação das rés para apresentar contra-razões ao recurso dos
autores.
III. Firmado pelo acórdão que as demais questões não apreciadas em segunda
instância eram de ordem fática, prejudicadas pela revelia, impossível apreciar-se a
irresignação das rés, que alegam que eram também de mérito, se a contestação
que continha o exato teor da defesa foi desentranhada por decisão irrecorrida do
juízo processante.
IV. Indevida a retenção de valores a título de multa contratual, se de acordo com
a instância ordinária a responsabilidade pelo desfazimento do contrato coube às
rés, não aos autores.
V. Ausência de impugnação objetiva ao fundamento do aresto objurgado que
aplicou penalidade por litigância de má-fé (arts. 17 e 18 do CPC), além do que a
discussão implica em reexame fático obstado pela Súmula n. 7 do STJ.
VI. Recurso especial não conhecido” (REsp 293.835/PR, Rel. Min. Aldir
Passarinho Junior, 4a Turma, julgado em 3-10-2006, DJ, 23- 10-2006, p. 315).
ADENDO

SÚMULAS DO STF E DO STJ AFETAS AO DIREITO


IMOBILIÁRIO

SÚMULAS DO STF
Súmula n. 23
Verificados os pressupostos legais para o licenciamento da obra, não o impede a
declaração de utilidade pública para desapropriação do imóvel, mas o valor da obra
não se incluirá na indenização quando a desapropriação for efetivada.
Súmula n. 74
O imóvel transcrito em nome de autarquia, embora objeto de promessa de venda
a particulares, continua imune de impostos locais.
Súmula n. 82
São inconstitucionais o imposto de cessão e a taxa sobre inscrição de promessa
de venda de imóvel, substitutivos do imposto de transmissão, por incidirem sobre
ato que não transfere o domínio.
Súmula n. 96
O imposto de lucro imobiliário incide sobre a venda de imóvel da meação do
cônjuge sobrevivente, ainda que aberta a sucessão antes da vigência da Lei n.
3.470, de 28 de novembro de 1958.
Súmula n. 98
Sendo o imóvel alienado na vigência da Lei n. 3.470, de 28 de novembro de 1958,
ainda que adquirido por herança, usucapião ou a título gratuito, é devido o imposto
de lucro imobiliário.
Súmula n. 99
Não é devido o imposto de lucro imobiliário, quando a alienação de imóvel
adquirido por herança, ou a título gratuito, tiver sido anterior à vigência da Lei
3.470, de 28 de novembro de 1958.
Súmula n. 100
Não é devido o imposto de lucro imobiliário, quando a alienação de imóvel,
adquirido por usucapião, tiver sido anterior à vigência da Lei n. 3.470, de 28 de
novembro de 1958.
Súmula n. 108
É legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre o valor do
imóvel ao tempo da alienação e não da promessa, na conformidade da legislação
local.
Súmula n. 109
É devida a multa prevista no art. 15, § 6°, da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de
1950, ainda que a desocupação do imóvel tenha resultado da notificação e não haja
sido proposta ação de despejo.
Súmula n. 111
É legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre a restituição,
ao antigo proprietário, de imóvel que deixou de servir à finalidade da sua
desapropriação.
Súmula n. 166
É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao
regime do Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937.
Súmula n. 167
Não se aplica o regime do Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, ao
compromisso de compra e venda não inscrito no Registro Imobiliário, salvo se o
promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro.
Súmula n. 168
Para os efeitos do Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, admite-se a
inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação.
Súmula n. 174
Para a retomada do imóvel alugado, não é necessária a comprovação dos
requisitos legais na notificação prévia.
Súmula n. 175
Admite-se a retomada de imóvel alugado para uso de filho que vai contrair
matrimônio.
Súmula n. 176
O promitente comprador, nas condições previstas na Lei n. 1.300, de 28 de
dezembro de 1950, pode retomar o imóvel locado.
Súmula n. 177
O cessionário do promitente comprador, nas mesmas condições deste, pode
retomar o imóvel locado.
Súmula n. 181
Na retomada, para construção mais útil de imóvel sujeito ao Decreto n. 24.150,
de 20 de abril de 1934, é sempre devida indenização para despesas de mudança do
locatário.
Súmula n. 237
O usucapião pode ser argüido em defesa.
Súmula n. 265
Na apuração de haveres não prevalece o balanço não aprovado pelo sócio
falecido, excluído ou que se retirou.
Súmula n. 328
É legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre a doação de
imóvel.
Súmula n. 340
Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens
públicos, não podem ser adquiridos por usucapião.
Súmula n. 345
Na chamada desapropriação indireta, os juros compensatórios são devidos a
partir da perícia, desde que tenha atribuído valor atual ao imóvel.
Súmula n. 370
Julgada improcedente a ação renovatória da locação, terá o locatário, para
desocupar o imóvel, o prazo de seis meses, acrescido de tantos meses quantos
forem os anos da ocupação, até o limite total de dezoito meses.
Súmula n. 391
O confinante certo deve ser citado pessoalmente para a ação de usucapião.
Súmula n. 410
Se o locador, utilizando prédio próprio para residência ou atividade comercial,
pede o imóvel locado para uso próprio, diverso do que tem o por ele ocupado, não
está obrigado a provar a necessidade, que se presume.
Súmula n. 411
O locatário autorizado a ceder a locação pode sublocar o imóvel.
Súmula n. 412
No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a
devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o
recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros
moratórios e os encargos do processo.
Súmula n. 413
O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito
à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais.
Súmula n. 442
A inscrição do contrato de locação no Registro de Imóveis, para a validade da
cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel, ou perante terceiros, dispensa a
transcrição no Registro de Títulos e Documentos.
Súmula n. 444
Na retomada para construção mais útil, de imóvel sujeito ao Decreto n. 24.150,
de 20 de abril de 1934, a indenização se limita às despesas de mudança.
Súmula n. 481
Se a locação compreende, além do imóvel, fundo de comércio, com instalações e
pertences, como no caso de teatros, cinemas e hotéis, não se aplicam ao retomante
as restrições do art. 8°, e, parágrafo único, do Decreto n. 24.150, de 20 de abril de
1934.
Súmula n. 539
É constitucional a lei do município que reduz o imposto predial urbano sobre
imóvel ocupado pela residência do proprietário, que não possua outro.
Súmula n. 583
Promitente comprador de imóvel residencial transcrito em nome de autarquia é
contribuinte do imposto predial e territorial urbano.
Súmula n. 590
Calcula-se o imposto de transmissão causa mortis sobre o saldo credor da
promessa de compra e venda de imóvel, no momento da abertura da sucessão do
promitente vendedor.
Súmula n. 656
É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o imposto de
transmissão inter vivos de bens imóveis — ITBI com base no valor venal do imóvel.
Súmula n. 724
Ainda quando alugado a terceiros, permanece imune ao IPTU o imóvel
pertencente a qualquer das entidades referidas pelo art. 150,VI, c, da Constituição,
desde que o valor dos aluguéis seja aplicado nas atividades essenciais de tais
entidades.

SÚMULAS DO STJ
Súmula n. 11
A presença da União ou de qualquer de seus entes, na ação de usucapião
especial, não afasta a competência do foro da situação do imóvel.
Súmula n. 76
A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a
prévia interpelação para constituir em mora o devedor.
Súmula n. 84
E admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse
advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do
registro.
Súmula n. 194
Prescreve em vinte anos a ação para obter do construtor indenização por
defeitos da obra.
Súmula n. 199
Na execução hipotecária de crédito vinculado ao Sistema Financeiro da
Habitação, nos termos da Lei n. 5.741/71, a petição inicial deve ser instruída com,
pelo menos, dois avisos de cobrança.
Súmula n. 239
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do
compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Súmula n. 260
A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para
regular as relações entre os condôminos.
Súmula n. 308
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante
os adquirentes do imóvel.
Súmula n. 364
O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel
pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas.
BIBLIOGRAFIA


AZEVEDO JÚNIOR, José Osório de. Compromisso de compra e venda. 5. ed. São
Paulo: Malheiros, 2006.


BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência.
13. ed. São Paulo: Saraiva, 2008.


BULOS, Uadi Lammêgo. Constituição Federal anotada. 7. ed. São Paulo: Saraiva,
2007.


CASTRO, Daniel Aureo de. A legalidade dos loteamentos fechados. Monografia.
(Pós-graduação Lato Sensu em Direito Administrativo) - Faculdade de Direito.
Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, São Paulo, 2006.


COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 4.


CHICUTA, Kioitsi. Anotações sobre as recentes alterações no procedimento de
retificação de registro. Revista de Direito Imobiliário , São Paulo: Revista dos
Tribunais, n. 58, jan./jun., 2005.


DABUS MALUF, Carlos Alberto; MARQUES, Márcio Antero Motta Ramos. O
condomínio edilício no novo Código Civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2005.


DINIZ, Maria Helena. Código Civil anotado. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 2008.


______. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e
extracontratuais. 23. ed. São Paulo: Saraiva, 2007. v. 3.


______. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 23. ed. São Paulo:
Saraiva, 2008. v. 4.


_______. Sistema de registros de imóveis. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2007.


FIGUEIRA JR., Joel Dias. In: TAVARES DA SILVA, Regina Beatriz. Código Civil
comentado. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 2212.


GIOVANETTI, Gilberto; LACERDA, Madalena. Dicionário de geografia. São Paulo:
Melhoramentos, 1996.


GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 3. ed. São
Paulo: Saraiva, 2008. v. V.


______. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 5. ed. São Paulo:
Saraiva, 2008. v. III.


GONÇALVES, Marcus Vinicius Rios. Novo curso de direito processual civil. São
Paulo: Saraiva, 2008. v. 3.


LANGENBUCH, Juergen R. A estruturação da Grande São Paulo: estudo de
geografia urbana. Rio de Janeiro: Instituto Brasileiro de Geografia, 1971.


LOUREIRO, Francisco Eduardo. A responsabilidade civil no compromisso de
compra e venda. In: TAVARES DA SILVA, Regina Beatriz; SANTOS, Manoel J.
Pereira dos (Coords.). Responsabilidade civil e sua repercussão nos tribunais. São
Paulo: Saraiva, 2008 (Série GVlaw).


MELO, Adriano Erbolato. Imóvel rural. Revista de Direito Imobiliário , São Paulo:
Revista dos Tribunais, n. 62, jan./jun. 2007.


MIRANDA Pontes de. Tratado de direito privado. 3. ed. Rio de Janeiro: Borsoi,
1971. v. 11.

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações –
2a parte. 35. ed. São Paulo: Saraiva, 2007. v. 5.


______. Curso de direito civil: direito das coisas. 38. ed. São Paulo: Saraiva, 2007.
v. 3.


MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de construir. 9. ed. São Paulo: Malheiros, 2005.


MUKAI, Toshio. Direito e legislação urbanística no Brasil. São Paulo: Saraiva,
1988.


NALINI, José Renato. A matrícula e o cadastro no registro imobiliário. Revista de
Direito Imobiliário, São Paulo: Revista dos Tribunais, n. 37, jan./jun. 1996.


PERES, Adriana Manni; VIANA, Ivo Ribeiro; GAZOLA, Miguel. Operações
imobiliárias: coletânea de direito imobiliário. 2. ed. São Paulo: IOB Thompson,
2003. v. 1.


RIOS, Arthur. Manual de direito imobiliário. 3. ed. Curitiba: Juruá, 2006.


SALLES, Venício. Direito registral imobiliário. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2007.


SILVA, José Afonso da. Direito urbanístico brasileiro. 2. ed. São Paulo: Malheiros,
1995.


WALD, Arnoldo. Direito das coisas. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.
1
Disponível em:
http://veja.abril.com.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_080.shtml . Acesso em
20-5-2008.
2
WALD, Arnoldo. Direito das coisas. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 111.
3
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 23. ed.
São Paulo: Saraiva, 2008, v. 4, p. 109.
4
GIOVANETTI, Gilberto; LACERDA, Madalena. Dicionário de geografia. São Paulo:
Melhoramentos, 1996, p. 41.
5
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações
contratuais e extracontratuais. 23. ed. São Paulo: Saraiva, 2007, v. 3, p. 3.
6
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22. ed.
São Paulo: Saraiva, 2007, v. 4, p. 355.
7
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 3. ed. São
Paulo: Saraiva, 2008, v. V, p. 378.
8
MIRANDA, Pontes de. Tratado de direito privado. 3. ed. Rio de Janeiro: Borsoi,
1971, v. 11, p. 9.
9
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22. ed.
São Paulo: Saraiva, 2007, v. 4, p. 113.
10
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 3. ed. São
Paulo: Saraiva, 2008, v. V, p. 233.
11
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das coisas. 38.
ed. São Paulo: Saraiva, 2007, v. 3, p. 140.
12
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das coisas. 38.
ed. São Paulo: Saraiva, 2007, v. 3, p. 135.
13
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas, 3. ed. São
Paulo: Saraiva, 2008, v. V, p. 325.
14
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2006, v. 4, p.
180.
15
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2006, v. 4, p.
182.
16
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2006, v. 4, p.
139.
17
“RESPONSABILIDADE CIVIL. Condomínio. O condomínio só responde por furtos
ocorridos nas suas áreas comuns e isso se estiver expressamente previsto na
respectiva convenção” (REsp 268.669, Min. Ari Pargendler, DJ, 26-4-2006, p. 198.
Decisão 8-3-2006).
“CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO. MULTA. CDC.
INAPLICABILIDADE.
- A convenção de condomínio ainda que não registrada regula a relação entre as
partes, sujeitando-as ao cumprimento das obrigações acordadas.
- O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável no que se refere à multa pelo
atraso no pagamento de aluguéis e de quotas condominiais” (AgRg no Ag
496.575/RS, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, 3a Turma, julgado em 26-10-
2006, DJ, 18-12-2006, p. 362).
18
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência.
13. ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 489.
19
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2006, v. 4, p. 87.
20
AZEVEDO JÚNIOR, José Osório de. Compromisso de compra e venda. 5. ed. São
Paulo: Malheiros, 2006, p. 18.
21
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Distrato. Fraude de execução. O
compromisso de compra e venda, embora assinado em caráter irrevogável e
irretratável, não tem o condão de transferir o domínio” (REsp 667.242, Min. Carlos
Alberto Menezes Direito, DJ, 22-10- 2007, p. 245. Decisão: 23-8-2007).
22
LOUREIRO, Francisco Eduardo. A responsabilidade civil no compromisso de
compra e venda. In: TAVARES DA SILVA, Regina Beatriz; SANTOS, Manoel J.
Pereira dos (Coords.). Responsabilidade civil e sua repercussão nos tribunais. São
Paulo: Saraiva, 2008 (Série GV law), p. 167.
23
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22. ed.
São Paulo: Saraiva, 2007, v. 4, p. 349.
24
DABUS MALUF, Carlos Alberto; MARQUES, Márcio Antero Motta Ramos. O
condomínio edilício no novo Código Civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 53.
25
DINIZ, Maria Helena. Código Civil anotado. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p.
1306.
26
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações –
2a parte. 35. ed. São Paulo: Saraiva, 2007, v. 5, p. 206.
27
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais.
5. ed. São Paulo: Saraiva, 2008, v. III, p. 310.
28
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência.
13. ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 247.
29
DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imóveis. 7. ed. São Paulo: Saraiva,
2007, p. 13.
30
NALINI, José Renato. A matrícula e o cadastro no registro imobiliário. Revista de
Direito Imobiliário, São Paulo: Revista dos Tribunais, n. 37, p. 17, jan./jun. 1996.
31
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 3. ed. São
Paulo: Saraiva, 2008, v. V, p. 286.
32
PERES, Adriana Manni; VIANA, Ivo Ribeiro; GAZOLA, Miguel. Operações
imobiliárias: coletânea de direito imobiliário. 2. ed. São Paulo: IOB Thompson,
2003, v. 1, p. 290.
33
SALLES, Venício Antonio de Paula. Direito registral imobiliário. 2. ed. São Paulo:
Saraiva, 2007, p. 92.
34
CHICUTA, Kioitsi. Anotações sobre as recentes alterações no procedimento de
retificação de registro. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo: Revista dos
Tribunais, n. 58, p. 77, jan./jun. 2005.
35
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência.
13. ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 124.
36
CASTRO, Daniel Aureo de. A legalidade dos loteamentos fechados. Monografia.
(Pós-graduação Lato Sensu em Direito Administrativo) – Faculdade de Direito.
Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, São Paulo, 2006, p. 21.
37
“Art. 7° É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares
remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real
resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social,
urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento
sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de
subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.
§ 1° A concessão de uso poderá ser contratada, por instrumento público ou
particular, ou por simples termo administrativo, e será inscrita e cancelada em livro
especial.
§ 2° Desde a inscrição da concessão de uso, o concessionário fruirá plenamente do
terreno para os fins estabelecidos no contrato e responderá por todos os encargos
civis, administrativos e tributários que venham a incidir sobre o imóvel e suas
rendas.
§ 3° Resolve-se a concessão antes de seu termo, desde que o concessionário dê ao
imóvel destinação diversa da estabelecida no contrato ou termo, ou descumpra
cláusula resolutória do ajuste, perdendo, neste caso, as benfeitorias de qualquer
natureza.
§ 4° A concessão de uso, salvo disposição contratual em contrário, transfere-se por
ato inter vivos, ou por sucessão legítima ou testamentária, como os demais direitos
reais sobre coisas alheias, registrando-se a transferência.
§ 5° Para efeito de aplicação do disposto no caput deste artigo, deverá ser
observada a anuência prévia:
I — do Ministério da Defesa e dos Comandos da Marinha, do Exército
ou da Aeronáutica, quando se tratar de imóveis que estejam sob sua administração;
e
II — do Gabinete de Segurança Institucional da Presidência de República,
observados os termos do inciso III do § 1° do art. 91 da Constituição Federal.
38
RT 809/243.
39
RT 756/187.
40
GONÇALVES, Marcus Vinicius Rios. Novo curso de direito processual civil. São
Paulo: Saraiva, 2008, v. 3, p. 303.
41
Súmula n. 364 (STJ): “O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange
também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas”.
42
Segundo Joel Dias Figueira Jr., criou-se um mecanismo de direito intertemporal
voltado à extinção efetiva das enfiteuses particulares, qual seja, enquanto não
extinta pelas formas numeradas pelo art. 692 do revogado Código Civil de 1916:
Art. 692. A enfiteuse extingue-se:
I — pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o
capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;
II — pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três)
anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias
necessárias;
III — falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores (FIGUEIRA
JR., Joel Dias. In: TAVARES DA SILVA, Regina Beatriz.
Código Civil comentado. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 2212).
43
MELO, Adriano Erbolato. Imóvel rural. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo:
Revista dos Tribunais, n. 62, p. 249, jan./jun. 2007.
44
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 23. ed.
São Paulo: Saraiva, 2008, v. 4, p. 245.