Modulo de Servicios de Construccion

Avenida 19 No.
118-95
Rodrigo Millán Sánchez

Oficina 505 Bogotá D.C.
Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
arquitecto E-mail: millanrodrigo@hotmail.com
argentariarm@cable.net.co
Febrero de 2007
ENTREGA CORREGIDA
(Incorpora Observaciones de CPNAA y Universidad América)
"MÓDULO DE SERVICIOS DE CONSTRUCCIÓN

DEL MANUAL DE PRÁCTICA PROFESIONAL"
Capítulo 1
1. Gerencia de proyecto
La Gerencia de proyectos de construcción se debe entender como una macro-

actividad que agrupa las tareas que una persona natural o jurídica debe
desarrollar, y/o la coordinación y seguimiento de otras personas o empresas que
llevarán a cabo las sub-actividades vinculadas con el proceso de construcción.
Actividades generales: son todas aquellas actividades que tienen que ver con la
definición, planeación, diseño, programación, construcción, entrega y puesta en
funcionamiento de un proyecto arquitectónico o de construcción, y que involucran
aspectos técnicos, legales, administrativos y financieros del mismo.
Estas actividades o trabajos se definen en tres fases claramente diferenciadas así:
1. Preconstrucción - Actividades previas (corresponde a la etapa

de planeación del proyecto de construcción)
2. Construcción - Durante la ejecución (corresponde a la
construcción o ejecución del proyecto propiamente dicha)
3. Postconstrucción - Actividades posteriores (corresponde a la
puesta en operación del proyecto o la construcción,
mantenimiento del mismo y garantías de operación de
equipos, materiales, aparatos, etc.)
Para describir estas actividades es necesario establecer las definiciones de los

diferentes tipos de proyectos y las diferentes formas de participación que tiene el
arquitecto en cada uno de ellos, así:
1.1 Definiciones generales previas
1
Avenida 19 No. 118-95

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
Para poder establecer cuál va ser la participación del arquitecto dentro de

los proyectos de construcción, se debe remitir a las diferentes categorías de
construcción y al tipo de vinculación que éste, (el arquitecto) va a tener
dentro de las mismas, por lo cual se establecen con anterioridad las
distintas formas, modalidades y categorías que se pueden presentar.
1.2 Clasificación según el tipo de edificación
 Categorías de proyectos y construcciones: es necesario definir

cuál es el tipo de proyecto según el servicio que va a prestar?, y esto
se puede establecer de acuerdo con las siguientes categorías:
 Por usos: esta categoría? se establece según la utilización final

que se le va a dar a la construcción, que puede ser alguna de las
mencionadas a continuación:
 Institucional
 Educativo
 Cultural
 Residencial
 Comercial
 Restauración y conservación
 Usos especiales o personalizados
 Por magnitud: también es necesario saber cuál va a ser la

magnitud de la construcción, pues de esto dependen aspectos
como el personal requerido, el tiempo de dedicación y otras
cuestiones de carácter técnico y financiero, por lo que las
categorías establecidas para las áreas de construcción son las
siguientes:
 Menores a 1.000 m2
 Desde 1.000 a 5.000 m2
 Desde 5.000 a 10.000 m2
 Mayores a 10.000 m2
 En serie o repetitivos
 Por sector: también es necesario definir a qué sector van

dirigidos los servicios profesionales, pues las condiciones pueden
variar de acuerdo con lo siguiente:
 Sector público: es mucho más exigente en cuanto a las
definiciones previas y las exigencias en el alcance de los
trabajos, ya que se rige por las diferentes normas y leyes
de contratación que tiene el Estado, y que son las mismas
para todos los niveles de la administración pública.
2

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
 Sector privado: en este sector es más fácil definir con la

entidad contratante o promotora de la construcción los
alcances de los servicios profesionales, pues se tienen en
cuenta los intereses específicos del contratante y sus
beneficios previos en el proceso de planeación y durante el
proceso de construcción.
En cualquier caso es muy importante tener en cuenta los trabajos ya definidos por
la S.C.A., según sus categorías y alcances, como sigue a continuación:
1.3 Tipos de edificación
1. Edificaciones sencillas: piezas con mínimas soluciones de diseño,

mínimos componentes constructivos y estudios técnicos elementales.
 Bodegas o depósitos
 Cobertizos usos varios
 Hangares
 Estructuras para parqueos
 Pérgolas y similares
2. Edificaciones convencionales: proyectos de uso tradicional con

niveles normales de complejidad en el diseño arquitectónico, los detalles
y los componentes técnicos complementarios.
o Estaciones o Estructuras para
de gasolina mantenimiento
o Talleres de servicio o Porterías
o Bodegas con o Estaciones de policía
oficinas o similares
o Cuarteles militares o Puestos de venta,
o Garajes casetas o similares
especializados
3. Edificaciones avanzadas: proyectos con un alto nivel de requisitos y

complejidad de diseño que demandan una alta exigencia en
coordinación de estudios técnicos:
o Especializadas o Bancos y corporaciones
o Centrales telefónicas o Clubes urbanos o
o Subestaciones eléctricas campestres
y similares o Centros de convenciones
o Equipamientos y exhibiciones
residenciales aislados
o Locales de edificios para
oficinas
3

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
o Cárceles y reformatorios o Escuelas primarias y

o Estaciones de bomberos similares
o Almacenes y centros o Albergues y refugios de
comerciales paso
o Plantas fabriles y o Clubes deportivos
manufactureras o Estadios
o Plantas ventas y servicios
4. Edificaciones complejas: diseños con alto grado de complejidad y una

muy cuidadosa coordinación técnica:
o Terminales de transporte o Mausoleos
o Estaciones de parada y o Observatorios
paraderos o Edificios judiciales
o Terminales aéreos o Planetarios
sencillos o Gimnasios o instalaciones
o Parques de diversiones deportivas cubiertas
o Acuarios o Oficinas de correos
o Museos y galerías de arte o Cafés-Internet
o Auditorios o Estaciones ferroviarias
o Iglesias, capillas, o Estaciones de metro
mezquitas o similares o Restaurantes
o Alcaldías y equipamientos o Colegios
del gobierno o Piscinas
o Centros comunitarios o Teatros y óperas
o Conventos y monasterios o Zoológicos
o Embajadas o Centros de salud
o Terminales de carga o Consultorios médicos u
o Funerarias odontológicos
o Bibliotecas o Moteles
5. Edificaciones especializadas: diseños con alto grado de complejidad,

que demandan experiencia específica, alto nivel de detalles e intensa
coordinación técnica:
o Aeropuertos
o Colegios y universidades
o Centrales de comunicaciones y cómputo
o Edificios de laboratorio o investigación
o Emisoras de radio o televisión
o Instalaciones científicas o médicas especializadas
o Plantas industriales especializadas
o Hospitales y unidades de cuidado intensivo o intermedios
4

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
o Hoteles
o Centros comerciales
6. Edificaciones personalizadas: diseños con demandas altamente

singulares y especializadas, con detalles exclusivos, y un muy
cuidadoso seguimiento técnico:
o Casas unifamiliares
o Clínicas especializadas de diagnóstico y tratamiento
o Trabajos de diseño interior
o Decoración
o Patrimonio y restauración
o Reciclajes de edificios con programas especiales
7. Edificaciones de vivienda en serie: diseños de edificios o

condominios de unidades repetitivas, con alto grado de detalle y exigente
seguimiento técnico:
o Edificios de apartamentos multifamiliares
o Vivienda dúplex o tríplex
o Vivienda unifamiliar aislada o en hilera
o Vivienda social aislada o en hilera
1.4 Clasificación según categoría del contratista
Por otra parte, dentro del proceso de definiciones también es necesario establecer
quién o quienes, van a prestar los servicios, pues no es lo mismo una persona
natural que se encargue de la gerencia del proyecto, en este caso el arquitecto
como profesional independiente, que una oficina de arquitectos o empresa
especializada en este tema. Por lo tanto hay que establecer la categoría y el
alcance de los trabajos a desarrollar por parte de cada una de las partes,
contratante y contratista.
 Categorías de empresas: en este caso hay que determinar a qué

categoría pertenece la persona o personas que van a prestar el
servicio (esto es válido para todo tipo de servicios profesionales de
arquitectura y construcción), pues de acuerdo con ello se define su
capacidad profesional y operativa, así como el alcance de los
servicios profesionales:
o Personas jurídicas: en este caso quien presta el servicio es
una compañía o empresa debidamente constituida, que cuenta
con una inscripción en la Cámara de Comercio
correspondiente a su domicilio de trabajo, cuya
responsabilidad generalmente está relacionada con su capital,
organización, recursos humanos, recursos financieros,
5

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
experiencia, y que puede clasificarse dentro de alguna de las

siguientes categorías:
 Pequeñas: generalmente están constituídas por dos o
tres socios principales, que son quienes prestan los
servicios profesionales, y tienen un mínimo de personal
administrativo de soporte.
 Medianas: son aquellas empresas que ya tienen un
número significativo de personal, tanto profesional como
táctico y administrativo, así como una experiencia que
les permite acceder a mayores contratos por su
capacidad operativa, pero cuyo capital de trabajo aún no
es suficiente para considerarse grande.
 Grandes: son aquellas empresas que por su
experiencia, capacidad profesional, técnica, financiera y
administrativa, pueden desarrollar cualquier tipo de
proyecto de construcción, y que además cuentan con
los recursos tanto humanos como económicos para
prestar estos servicios.
o Personas naturales: ésta es la modalidad más difundida de

prestación de servicios, puesto que es el arquitecto como
profesional independiente quien va a participar en el desarrollo
del proyecto y de la construcción. Sin embargo, también es
necesario establecer las categorías en las cuales participa así:
 Individuales y/o personales: es aquella vinculación en

la cual el arquitecto presta sus servicios profesionales
como persona natural, y es el quien asume toda la
responsabilidad sobre las diferentes servicios
profesionales que presta a su contratante.
 Empresas unipersonales – E.U.: esta modalidad es
muy similar a la anterior, pero con una serie de
beneficios para las partes contratantes, ya que el
profesional, al haberse constituido en empresa
unipersonal, cuenta con ventajas de índole comercial y
tributaria que no tiene la persona natural. Estas ventajas
tienen que ver principalmente con las condiciones
comerciales, la contratación de personal, las
declaraciones tributarias y algunos beneficios fiscales a
los que pueden acceder, como por ejemplo las
deducciones del IVA.
 Consorcios y/o uniones temporales: esta figura ha
sido ampliamente utilizada en los últimos años por parte
de pequeñas empresas y personas naturales con el fin
6

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
de acceder a contratos de mayor magnitud que, de otra

manera, por su capacidad técnica, financiera o
experiencia individuales, no podrían desarrollar. Se
utiliza mucho en contratos con el sector público, pero
también se ha venido generalizando en el sector
privado.
1.5 Alcance de los servicios profesionales El alcance de los

servicios profesionales esta descrito en el Reglamento de Honorarios de la
Sociedad Colombiana de Arquitectos. Sin embargo allí no se describen
algunas de las actividades o servicios profesionales que en la actualidad se
están prestando por parte de los arquitectos, como por ejemplo este capitulo
de Gerencia de Proyectos.
1.6 Descripción de actividades
1.6.1 Actividades previas: corresponden a todas aquellas actividades y

labores que se refieren a la promoción, planeación, diseño, y
programación de una obra.
Es importante enfatizar la responsabilidad que tiene quien desarrolla la

gerencia del proyecto (persona natural o jurídica) sobre la totalidad de las
decisiones, acciones u omisiones que se toman para el exitoso desarrollo
y feliz término de un proyecto de construcción.
Por esta razón la responsabilidad es sumamente importante y la gerencia

del proyecto tiene derecho a unos honorarios por sus servicios
profesionales, proporcionales a la responsabilidad adquirida.
En este caso, y con los criterios expuestos anteriormente, deben

establecerse los alcances de los servicios profesionales de acuerdo con
las diferentes categorías que se mencionaron, y cuya descripción es la
siguiente:
Nota: es muy importante que se defina el alcance de estos servicios

mediante contratos en los que se establezcan todos los términos y
responsabilidades de la contratación.
1.6.2 Actividades
1. Promoción: corresponde a la estructuración de un proyecto de

construcción, bien sea público o privado, en el cual la Gerencia de proyecto
7

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
interviene desde el inicio del mismo, esto es desde la generación de la idea,

asesorando al contratante en los diferentes aspectos previos, como son:
o Análisis previos y selección de lotes o terrenos: se deben presentar al
cliente una serie de terrenos que cumplan con las especificaciones dadas
por él. De esta forma se establecerán cuáles son los que mejor se
acomodan a sus necesidades. En este caso se puede contar con la
asesoría de empresas inmobiliarias especializadas en el sector.
o Estudios de mercado: se refiere a la contratación o elaboración de
estudios de mercado con el fin de establecer herramientas de análisis de
comparación y factibilidad del proyecto de construcción.
o Análisis de usos y normas urbanísticas: de acuerdo con la capacidad
técnica del arquitecto o la firma contratista, y de la magnitud del proyecto de
construcción, hay que establecer los usos y las normas específicas de cada
proyecto, en concordancia con las establecidas por las autoridades locales.
Dentro de esta actividad pueden incluirse los estudios de impacto ambiental
de acuerdo con la localización y el uso del proyecto.
o Asesoría en definición de programas de necesidades: ésta corresponde
al análisis del programa de necesidades en cuanto al uso del terreno, uso
de los espacios, requerimientos en áreas, calidades espaciales y en general
todos aquellos aspectos que contribuyan a establecer un programa más
definido del proyecto de construcción, y que facilite etapas posteriores
como la de diseño y estudios técnicos.
o Análisis de áreas para prediseños: una vez definidos los aspectos
cualitativos, deben establecerse los cuantitativos con el fin de determinar
las áreas previas al diseño arquitectónico con la mayor aproximación al
programa definitivo.
o Análisis previos de costos: junto con las definiciones de áreas de
construcción se debe poder presentar una serie de alternativas para definir
las especificaciones del proyecto. (por ejemplo sistemas constructivos, uso
de determinados materiales, cuadros comparativos de cada uno, etc.) Esto
se realiza de acuerdo con la experiencia y el conocimiento que tenga el
arquitecto respecto del tipo de proyecto a desarrollar, o con elementos de
juicio y herramientas externas que le permitan realizar un análisis de
factibilidad de costos.
o Negociación y compra de los terrenos: es posible que el cliente
requiera de los servicios profesionales con el fin de establecer cuál es la
mejor opción de terrenos o lotes para adquirir, de acuerdo con las
necesidades del proyecto. Así mismo, es importante estar en capacidad de
asesorarlo en cuanto a precios, formas de pago, y tipos de negociación, de
acuerdo siempre con los mejores intereses del cliente.
o Estudio de títulos y tradición de los terrenos: en este caso el gerente del
proyecto debe estar en capacidad de revisar y aprobar la documentación
8

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
jurídica del terreno, bien sea en forma directa o a través de asesores

legales asociados o externos.
o Revisión de la documentación jurídica: también es necesario que el
gerente del proyecto tenga una completa información de todos los aspectos
jurídicos que están involucrados en el desarrollo del proyecto. Para esto
puede contar con asesoría legal externa, pero la responsabilidad final
siempre estará en él.
o Análisis previos de inversión: el arquitecto, o la empresa que haga sus
veces, como gerente del proyecto, debe estar en capacidad de realizar los
análisis financieros básicos previos a la inversión en el proyecto de
construcción. De esta forma podrá establecer las magnitudes de la misma,
la forma como debe ser realizada la inversión y el análisis de la Tasa
Interna de Retorno (TIR) del proyecto y así determinar la factibilidad
económica para el cliente o para los inversionistas del proyecto. Este paso
es importante en cuanto determina si se sigue adelante con la promoción y
desarrollo del proyecto, y puede contar también con el apoyo de asesores
externos.
o Establecimiento de un plan de negocios: en el caso de construcciones
comerciales, o para la venta, una vez definidas las prioridades y
magnitudes del proyecto, el gerente del proyecto debe presentar un plan de
negocios (Business Plan) que permita establecer en forma mucho más
exacta, el tiempo, el costo, los recursos, y en general todos aquellos
aspectos que deben ser tenidos en cuenta, como se verá más adelante.
2. 2.0 Planeación: ésta es la siguiente etapa en el proceso de gerencia del

proyecto. Contempla varios aspectos generales que posteriormente los
profesionales o las firmas especializadas en cada caso llevarán a cabo. Los
principales aspectos a tener en cuenta por parte de la gerencia del proyecto
son los siguientes:
o Planeación técnica: esta actividad involucra todas las tareas que
deben ser coordinadas y supervisadas por el gerente del proyecto, y
que tienen que ver con la parte técnica del mismo. En este caso, el
trabajo del gerente es de seguimiento y control de acuerdo con las
condiciones establecidas previamente con el cliente. Esto no quiere
decir que una misma persona o firma pueda estar en capacidad de
desarrollar las actividades que se mencionan a continuación. Sin
embargo, el gerente del proyecto debe establecer y proporcionar al
cliente una metodología muy clara y eficaz para seleccionar las
firmas o personas más calificadas para llevar a cabo las diferentes
partes del proyecto de construcción. Existen diversas metodologías
para realizar este procedimiento; sin embargo las más utilizadas y
recomendadas hoy en día son aquellas que están basadas en el
concepto de aseguramiento de la calidad. (ver Módulo de
Aseguramiento de calidad - SISTEMA DE CALIDAD ISO 9001:2000)
9

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
 2.1 Diseños se deben seleccionar las firmas o profesionales que

lleven a cabo los distintos diseños que están involucrados en el
proyecto de construcción:
i. 2.1.1 Diseño arquitectónico: una vez definida la firma
escogida a través de la metodología establecida, el gerente
del proyecto debe hacer el seguimiento y supervisión de los
diferentes aspectos involucrados en el diseño arquitectónico y
sus derivados. De esta forma los arquitectos contarán con
todas las herramientas y facilidades para desarrollar el
proyecto, como documentación, programas de áreas y
necesidades, tiempos de entregas parciales y finales,
reuniones de comité o junta directiva, definición de
especificaciones, definición de sistemas constructivos, etc.
(ver Módulo 01 - Alcance y etapas de servicios profesionales
de diseño)
ii. 2.1.2 Diseños técnicos y de ingeniería: como complemento
de lo anterior, deben desarrollarse todas las actividades
referentes a la contratación, y el seguimiento de los diseños
complementarios al diseño arquitectónico. Para lograr esto, es
conveniente establecer metodologías basadas en el concepto
de aseguramiento de calidad, similares a la de selección de
los arquitectos. Así mismo, hay que establecer comités o
juntas de gerencia de proyecto, definiendo claramente la
participación y compromisos adquiridos por cada una de las
partes participantes en el comité de gerencia (ver gráfico de
formatos). Los diferentes estudios y proyectos se describen a
continuación:
1. Estudio de suelos: éste es el primer estudio técnico
que se desarrolla en un proyecto, pues es
indispensable establecer las características del terreno,
su capacidad portante, el tipo de suelo, las condiciones
mecánicas y físicas del mismo, y establecer si el
proyecto que se piensa desarrollar allí es posible
técnicamente. Este trabajo lo debe llevar a cabo una
persona natural o jurídica especialista en el tema,
generalmente ingenieros civiles, geólogos o firmas de
ingeniería con esta especialización. Su importancia
radica en que los resultados son fundamentales para la
definición de los sistemas constructivos, cálculos
estructurales, diseños de cimentación y algunas veces
influye en el mismo diseño arquitectónico. Para evaluar
los resultados, así como los tiempos de entregas y
seguimientos del desarrollo, se deben utilizar las
10

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
mismas metodologías de aseguramiento de calidad. Se

debe entregar un informe con los resultados de
muestras físicas, lugar de toma de muestras, análisis
de laboratorio, y recomendaciones sobre el tipo de
cimentación. Algunas veces se debe realizar el diseño
de cimentación en conjunto con el ingeniero calculista.
2. Cálculo estructural: así como el concepto de suelos
es de fundamental importancia, los cálculos
estructurales del proyecto tienen una gran relevancia
en la medida en que los arquitectos diseñadores
pueden trabajar conjuntamente con estos especialistas
para definir sistemas constructivos, materiales a utilizar
y la forma adecuada de hacerlo. Vale la pena tener en
cuenta que no todas las estructuras son de concreto
armado y que éstas pueden combinarse con otros
materiales como el acero, para desarrollar estructuras
metálicas, o la madera, e incluso con tecnologías muy
tradicionales como la tierra y el adobe. En este caso la
participación del gerente del proyecto debe hacer
énfasis en el cumplimiento de las normas de
construcción sismorresistente (Ley 400 de 1997 /
Código de Construcción Sismorresistente) y la forma
como se aplican en el proyecto, pues si bien el
resultado final del diseño estructural es
responsabilidad del diseñador, ello no exime al gerente
del proyecto de la responsabilidad de su fiel
cumplimiento. Se deben entregar los planos generales
y de detalles, las memorias de cálculo, con sus
correspondientes despieces de armaduras, así como
los cuadros de cantidades de obra y el memorial de
responsabilidad sobre el diseño y la construcción, con
el fin de obtener la licencia de construcción
correspondiente. También deben presentarse las
recomendaciones de construcción y los tipos de
controles que se deben ejecutar durante la obra.
3. Diseños eléctricos: deben ser contratados con una
persona o firma de reconocida experiencia en este
campo. El gerente del proyecto debe asegurarse de
que cumplen con todas las características exigidas
tanto por los arquitectos como por el cliente, y que
además están acordes con las normas técnicas que
requieren las empresas de energía para el suministro
de este servicio. Se deben entregar los planos con sus
memorias de cálculo, especificaciones de construcción,
11

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
documentación para trámites ante las empresas

prestadoras del servicio. Si el cliente lo requiere, se
deben exigir además los cuadros de cantidades de
obra con formato de licitación para facilitar el proceso
de contratación de estos trabajos.
4. Diseños mecánicos: deben ser elaborados por
especialistas en este tema, armonizando los conceptos
de los arquitectos con las necesidades de espacio y
costo de las instalaciones especiales. En la mayoría de
los casos estos diseños tienen que ver con sistemas de
calefacción, ventilación, aire acondicionado y montajes
de equipos sencillos. Sin embargo pueden darse casos
de gran complejidad, pues la existencia de equipos
muy sofisticados puede generar la necesidad de
trabajar conjuntamente el diseño arquitectónico con el
mecánico. Es el caso de algunos tipos de
construcciones como fábricas, laboratorios, plantas de
reciclaje, etc. Acá la labor del gerente del proyecto
también es de coordinación y seguimiento. Se deben
entregar los planos con sus memorias de cálculo,
cantidades de obra, especificaciones de construcción y
recomendaciones de ejecución de la obra.
5. Diseños hidráulicos, sanitarios e instalaciones de
gas: en este caso es fundamental que el gerente pueda
establecer las metodologías para seleccionar, contratar
y hacer el seguimiento y coordinación de los trabajos
encomendados al especialista, cuidando siempre que
se cumplan los requerimientos del proyecto y las
exigencias de las empresas de servicios que
suministran cada uno de ellos. Se deben entregar los
planos con sus memorias de cálculo, especificaciones
de construcción, cantidades de obra y documentación
para trámites ante las empresas prestadoras del
servicio.
6. Diseños urbanísticos y espacio público: existe cierto
tipo de proyectos que por sus características o su
magnitud requieren o exigen que se complemente el
diseño arquitectónico con diseños urbanísticos o del
espacio público. El gerente debe contratar y coordinar
estos diseños para que sean consecuentes con el resto
del proyecto.
7. Diseños ambientales: hay proyectos de construcción
que por su magnitud, localización, uso, o destinación
final pueden requerir el Plan de manejo ambiental, o un
12

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
diseño específico que reduzca el impacto que pueda

tener sobre el medio ambiente. Hoy en día se le exige
este tipo de planes a casi todos los grandes proyectos
de infraestructura en los diferentes campos, bien sea
en transporte, exploración y explotación minera, plantas
o grandes fábricas de producción industrial, entre otros.
Sin embargo, en menor escala, se puede dar el caso
de que los proyectos requieran soluciones que
armonicen el impacto del mismo con su entorno
inmediato, por lo cual se generan proyectos y planes de
arquitectura paisajista que deben trabajarse de común
acuerdo y como equipo de trabajo con los otros
profesionales que participan en el proyecto. Aquí
también la responsabilidad del gerente del proyecto es
de selección, coordinación y seguimiento de los planes
previstos para el proyecto de construcción.
3.0 Presupuesto: entre las responsabilidades del gerente del proyecto

está la de la planeación económica. Ésta debe partir de un presupuesto
preliminar o estimativo, el cual posteriormente se ajusta, una vez se
hayan definido todos los aspectos del diseño previo en todas las áreas
descritas anteriormente. Éste es un tema especialmente importante
dentro del proceso de construcción, por lo cual se describirá con más
detalle en el capítulo 5? correspondiente a Presupuestos y
Programación. En todo caso la labor de la Gerencia de proyecto debe
estar siempre enfocada hacia el cumplimiento de las metas propuestas
en términos de costos, tiempos y calidad de la construcción. Aquí vale la
pena definir unos parámetros generales en donde se establezcan cuáles
son los diferentes capítulos en los que se puede dividir el proceso
constructivo y cuáles ítems están incluidos en él (ver cuadro anexo).
3.1 Formato de Presupuesto:
RESUMEN DEL PRESUPUESTO
Obra: EDIFICIO ABC- Transv. 00 No. 00-00
Propietario: CONSTRUCTORA ABC Fecha: abril 2006

UN CANTID VALOR VALOR
No. CAPíTULO . . UNITARIO. PARCIAL. VALOR TOTAL
1.00 PRELIMINARES
2.00 CIMENTACIÓN
3.00 DESAGUES E INSTAL. SUBTERR.
4.00 MAMPOSTERÍA
5.00 PAÑETES
13

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
6.00
ESTRUCTURA CONCRETO
7.00
CUBIERTAS
8.00 CIELOS RASOS
9.00 BASES Y PISOS
10.00 ENCHAPES
11.00 INSTALACIÓN SANITARIA
12.00 INSTALACIÓN ELÉCTRICA
13.00 APARATOS SANITARIOS
14.00 CARPINTERÍA DE MADERA
15.00 CARPINTERÍA METÁLICA
16.00 EQUIPOS ESPECIALES
17.00 CERRAJERÍA
18.00 VIDRIOS Y ESPEJOS
19.00 PINTURA
20.00 VARIOS Y REMATES
21.00 HERRAMIENTAS Y EQUIPOS
22.00 ADMNISTRACION OBRA
St CD SUBTOTAL COSTOS DIRECTOS
23.00 IMPREVISTOS 3% C.D.
24.00 INCREMENTO C.D. 5%
T CD TOTAL COSTO DIRECTO ACUMULADO
25.00 PLANOS, ESTUDIOS, PROYECTOS
25.01 Proyecto arquitectónico
25.02 Levantamiento topográfico
25.03 Estudio de suelos
25.04 Cálculos estructurales
25.05 Administración de construcción
25.06 Programación
25.07 Presupuesto
25.08 InterventorÍa
25.09 Proyecto eléctrico
25.10 Proyecto hidráulico
26.00 IMPUESTOS Y SERVICIOS
26.01 Impuesto predial
26.02 Impuesto delineación
26.03 Impuesto 4x1000
26.04 Impuesto patrimonial
14

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
26.05 Honorarios curaduría

26.06 Póliza Todo Riesgo Constructor
26.07 Derechos conexión acueducto
26.08 Derechos conexión energía
26.09 Ampliación redes teléfonos
26.10 Derechos conexión gas
26.11 Domiciliaria alcantarillado
26.12 Impuesto Industria y Comercio
26.13 Aportes Sena y cajas parafiscales
St CD SUBTOTAL COSTOS INDIRECTOS
T TOTAL COSTOS DIRECTOS + COSTOS
CD+CI INDIRECTOS
ACUMULADO
GASTOS GENERALES
27.00 GASTOS LEGALES
27.01 Hipoteca corporación
27.02 Derechos notariales
27.03 Impuesto beneficencia, tesorería
27.04 Registro hipoteca
27.05 Avalúo lote
27.06 Derechos escrituración ventas 50%
27.07 Reglamento propiedad horizontal
27.08 Gastos constitución sociedad
27.09 Derechos escritura venta lote
28.00 COSTOS FINANCIEROS
28.01 Intereses
28.02 UVR
28.03 Gastos fiducia anual
28.04 Timbres pagares
29.00 PUBLICIDAD, PROMOCIÓN, VENTAS
29.01 Valla corporación
29.02 Publicidad
29.03 Comisiones ventas
29.04 Gerencia de proyecto
SUBTOTAL GASTOS GENERAL
T CC TOTAL COSTO CONSTRUCCIÓN
ACUMULADO
30.00 TERRENO
T CE TOTAL COSTO EDIFICACIÓN
15

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
o 4.0 Programación: así como el presupuesto tiene gran importancia,

la programación del proyecto es fundamental para el logro de las
metas propuestas. Por lo tanto también requiere un capítulo especial
en el cual se describirá esta actividad más específicamente. En todo
caso, vale la pena anotar que la programación establece los tiempos
mínimos durante los cuales debe realizarse la totalidad del proyecto
de construcción, siendo muy cuidadosa de determinar las diferentes
categorías y el alcance de cada etapa, pues éstas pueden diferir en
cuanto al nivel de detalle requerido, ya que el mayor énfasis está en
el proceso constructivo mismo. Esto no quiere decir que etapas
previas, como puede ser alguno de los diseños, los trámites
preliminares, o algún tipo de documentación jurídica, puedan
convertirse en parte de la Ruta crítica, que es aquella en la cual no
se pueden establecer menores tiempos o actividades precedentes y
que debe ser cumplida con el mayor rigor. En estos casos es
necesario hacer simulaciones con diferentes escenarios con el fin de
tener planes de contingencia o alternativos en cada caso. (Ver
detalles en el ultimo capitulo)
o 5.0 Planeación financiera: en la etapa previa es de fundamental

importancia la participación del gerente del proyecto en la planeación
financiera del mismo, pues de lo contrario no se puede garantizar el
éxito del proyecto de construcción. En esta etapa es obligación del
gerente establecer las diferentes necesidades y requerimientos del
proyecto en términos económicos, definiendo las magnitudes de la
inversión en cada una de las etapas, así como el origen de esos
recursos. Todo esto se plasma inicialmente en el plan de negocios,
pero posteriormente y una vez definido el presupuesto final del
proyecto se deben presentar al cliente las diferentes alternativas de
financiación del mismo. Así mismo se debe realizar un proyecto de
inversión de acuerdo con las necesidades de la programación y un
flujo de caja que contemple los ingresos y egresos que se requieren.
Para esta labor el gerente puede contar con consultores
especializados dependiendo de la complejidad del proyecto así como
de la magnitud del mismo y de los recursos por administrar.
 5.1 Origen de la financiación: dentro de las labores que debe
realizar el gerente del proyecto está el establecimiento de modelos
económicos que permitan evaluar el comportamiento del proyecto
de acuerdo con los diferentes escenarios que se presenten y con
las mejores condiciones e intereses del mismo. Para esto se
deben hacer todos análisis y definir el origen de los recursos así:
 5.1.1 Recursos propios: deben establecerse los tiempos y
necesidades de recursos de capital de acuerdo con la
programación del proyecto. En caso de contar con todos los
16

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
recursos por parte del cliente o entidad contratante, es muy

sencillo establecer el programa de inversión y el flujo de caja. Si
se requieren otras fuentes de financiación, es necesario definirlas
ya que estos recursos se pueden obtener de diferentes maneras,
bien sea en el mercado de capitales a través de inversionistas
privados, o por medio de la emisión de títulos, acciones, bonos,
capitalización o cualquier figura generalmente aceptada en el
mercado financiero. Aquí es muy importante la participación y
responsabilidad del gerente del proyecto, pues de él dependen la
viabilidad de las diferentes etapas del proyecto y su conclusión
exitosa. Es muy importante hacer énfasis en dedicar todo el
esfuerzo posible a realizar una cuidadosa planeación en todos sus
aspectos. Para esto existen metodologías también basadas en
procesos de calidad que por medio de listas de chequeo (check
list) pueden ayudar a llevar un buen proceso de seguimiento y
control.
 5.1.2 Créditos bancarios e hipotecarios: los bancos han sido
tradicionalmente el principal medio de financiación de proyectos
de construcción. También fueron por mucho tiempo el único medio
a través del cual se podían obtener recursos relativamente
“fáciles”, ya que tienen la modalidad de crédito hipotecario en el
cual la garantía real de los créditos otorgados es la obra en sí
misma, con lo cual se constituye hipoteca a favor de la entidad
crediticia. Esta modalidad ha perdido fuerza por la crisis del
sistema de valor constante (Upac) y su subsiguiente reemplazo
(UVR) que no difiere mucho del primero. También están los
créditos ordinarios y en general el portafolio de servicios
financieros que tiene el sistema bancario local, el cual debe ser
utilizado con prudencia por la gerencia del proyecto para
garantizar así el éxito del proyecto.
 5.2 Programa de inversión y flujo de caja:
(ver gráficos y ejemplos)
OBRA: EDIFICIO ABC

FLUJO DE CAJA DEL
PROYECTO
Diciembre Ene 05 Feb 05 Mar 05 Abr 05 May 05 Jun 05 Jul 05
Mes -1 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7
INGRESOS
125.000.00 125.000.00 150.000.00 150.000.00 150.000.00 150.000.00

RECURSOS PROPIOS 0 0 0 0 0 0
CRÉDITO 200.000.00 200.000.0

CONSTRUCTOR 0 0
17

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
125.000.00 125.000.00 150.000.00 150.000.00 150.000.00 150.000.00 200.000.00 200.000.0

SUBTOTAL 0 0 0 0 0 0 0 0
OTROS RECURSOS
PROPIOS
PREVENTAS 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 60.000.000 60.000.000 60.000.000 60.000.00
VENTAS FINALES 50.000.00

CRÉDITOS
FINANCIEROS
175.000.00 175.000.00 200.000.00 200.000.00 210.000.00 210.000.00 260.000.00 310.000.0

TOTAL INGRESOS 0 0 0 0 0 0 0 0
EGRESOS
COSTOS DIRECTOS 216.909.93 187.740.46 116.162.09 156.826.13 195.219.42 214.672.7

OBRA - 49.713.077 4 3 9 7 7 4
INCREMENTO C. D. - 3.977.046 17.352.795 15.019.237 9.292.968 12.546.091 15.617.554 17.173.81
COSTOS 234.262.72 202.759.70 125.455.06 169.372.22 210.836.98 231.846.5

DTOS.INCREMENT. - 53.690.123 8 0 7 8 1 0
175.000.00 121.309.87 - -
FLUJO NETO 0 7 34.262.728 2.759.700 84.544.933 40.627.772 49.163.019 78.153.48
103.491.08
Costos indirectos 7 8.235.664 27.556.940 22.452.485 14.898.030 16.986.425 23.040.934 22.944.62
GASTOS GENERALES 14.750.000 23.572.917 21.750.000 13.000.000 15.400.000 11.260.417 14.500.000 7.000.000
Intereses - - - - - - - 27.083.33
Corrección monetaria - - - - - - - 16.187.50
118.241.08 283.569.66 238.212.18 155.753.09 197.619.07 248.377.91 305.061.9

TOTAL EGRESOS 7 85.498.704 8 5 7 0 5 6
- -
FLUJO NETO 56.758.913 89.501.296 83.569.668 38.212.185 54.246.903 12.380.930 11.622.085 4.938.024
FLUJO NETO 146.260.20 102.728.27 107.666.2

ACUMULADO 56.758.913 9 62.690.541 24.478.356 78.725.259 91.106.189 3 8
6.0 Logística: en esta etapa previa una de las principales actividades que
debe desempeñar la gerencia del proyecto es establecer los recursos con que
cuenta: el personal que se requiere, pues así como se establecen las
necesidades de recursos económicos, es necesario establecer las necesidades
de recursos humanos. Éstos pueden ser seleccionados y definidos a través de
las mismas metodologías ya expuestas y hay varias modalidades de
ejecución. En primer lugar, el personal que depende directamente de la
gerencia del proyecto está definido por la modalidad con la cual se va a realizar
la construcción, por administración, por contrato por servicios, o por cualquiera
que sea se genera un vinculo de dependencia de la gerencia que es importante
definir con anticipación. En general, y dependiendo de la magnitud del
proyecto, se establece una gerencia de obra, (ver capítulo 2 - Gerencia de
obra) con un director de obra cuya responsabilidad es específicamente velar
18

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
por el cumplimiento de todos lo o recursos aspectos de la misma programados

previamente en la etapas precedentes. Así mismo se deben definir los
diferentes niveles de responsabilidad y el personal a cargo de cada uno con el
fin de establecer el equipo de trabajo que llevará a cabo la construcción. Por
otra parte, y de acuerdo con todos los miembros del comité de gerencia, se
deben establecer las características y calidades necesarias de quienes
participarán como contratistas en el proceso de construcción. Se elaborará una
lista de los requerimientos mínimos, la experiencia necesaria, y en general
todos aquellos criterios que se deban tener en cuenta para seleccionar a los
diferentes contratistas que van a participar. Así mismo se debe establecer en
que casos se hará convocatoria a través de licitación pública, licitación privada,
o simplemente por invitación a participar. Es conveniente utilizar las mismas
metodologías que se han venido mencionando, pues esto genera una “cultura”
de procesos de aseguramiento de la calidad en todos los niveles de
participantes en la obra. Se deben establecer bases de datos y referencias
sobre los posibles participantes o contratistas en los cuales se tiene interés.
Algunos de los capítulos de la construcción donde se debe establecer esta

selección son los siguientes:
o Selección de contratistas:
1. Excavaciones
2. Cimentación
3. Estructura
4. Obra negra
5. Acabados
6. Equipos
7. Proveedores
(Ver cuadro de Formatos de evaluación y Selección de contratistas)
7.0 Ejecución (Léase Construcción): se refiere a todas las actividades

que tienen que ver con la ejecución de la obra misma, como el desarrollo y
seguimiento de los diferentes capítulos de la construcción, desde el
descapote y excavación hasta el aseo y entrega final de la obra a su
propietario (Ver descripción detallada Capítulo 2 - Construcción).
8.0 Entrega y puesta en operación: consiste en todas aquellas

actividades posteriores a la terminación de la obra, su puesta en operación
y entrega al propietario. Dependiendo de la categoría de la construcción
surgen diferentes actividades que tienen que ver con la intervención del
arquitecto o la empresa que haga sus veces o represente:
o En proyectos de vivienda, comercio, bodegas, y en general en proyectos
destinados a la venta, deben llevarse a cabo la ejecución de las
garantías; la realización y seguimiento de las ventas; la escrituración y
19

Teléfonos: 6208858/6208759
Fax: 6298583
entrega a los compradores; los aspectos técnicos, financieros, legales y

comerciales del proyecto u obra realizada.
o En proyectos privados se deben realizar los seguimientos de todos los
contratos ejecutados por los diferentes proveedores y contratistas, así
como establecer los procedimientos para el cumplimiento de los
mantenimientos y de las garantías de los contratos ejecutados.
20

Modulo de Servicios de Construccion

Transféré par

Informations du document

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Modulo de Servicios de Construccion

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Avenida 19 No.

Rodrigo Millán Sánchez

"MÓDULO DE SERVICIOS DE CONSTRUCCIÓN

La Gerencia de proyectos de construcción se debe entender como una macro-

Estas actividades o trabajos se definen en tres fases claramente diferenciadas así:

1. Preconstrucción - Actividades previas (corresponde a la etapa

Para describir estas actividades es necesario establecer las definiciones de los

1.1 Definiciones generales previas

Rodrigo Millán Sánchez

Para poder establecer cuál va ser la participación del arquitecto dentro de

1.2 Clasificación según el tipo de edificación

 Categorías de proyectos y construcciones: es necesario definir

 Por usos: esta categoría? se establece según la utilización final

 Por magnitud: también es necesario saber cuál va a ser la

 Por sector: también es necesario definir a qué sector van

Rodrigo Millán Sánchez

 Sector privado: en este sector es más fácil definir con la

1.3 Tipos de edificación

1. Edificaciones sencillas: piezas con mínimas soluciones de diseño,

2. Edificaciones convencionales: proyectos de uso tradicional con

3. Edificaciones avanzadas: proyectos con un alto nivel de requisitos y

Rodrigo Millán Sánchez

o Cárceles y reformatorios o Escuelas primarias y

4. Edificaciones complejas: diseños con alto grado de complejidad y una

5. Edificaciones especializadas: diseños con alto grado de complejidad,

Rodrigo Millán Sánchez

6. Edificaciones personalizadas: diseños con demandas altamente

7. Edificaciones de vivienda en serie: diseños de edificios o

1.4 Clasificación según categoría del contratista

 Categorías de empresas: en este caso hay que determinar a qué

Rodrigo Millán Sánchez

experiencia, y que puede clasificarse dentro de alguna de las

o Personas naturales: ésta es la modalidad más difundida de

 Individuales y/o personales: es aquella vinculación en

Rodrigo Millán Sánchez

de acceder a contratos de mayor magnitud que, de otra

1.5 Alcance de los servicios profesionales El alcance de los

1.6 Descripción de actividades

1.6.1 Actividades previas: corresponden a todas aquellas actividades y

Es importante enfatizar la responsabilidad que tiene quien desarrolla la

Por esta razón la responsabilidad es sumamente importante y la gerencia

En este caso, y con los criterios expuestos anteriormente, deben

Nota: es muy importante que se defina el alcance de estos servicios

1. Promoción: corresponde a la estructuración de un proyecto de

Rodrigo Millán Sánchez

interviene desde el inicio del mismo, esto es desde la generación de la idea,

Rodrigo Millán Sánchez

jurídica del terreno, bien sea en forma directa o a través de asesores

2. 2.0 Planeación: ésta es la siguiente etapa en el proceso de gerencia del

Rodrigo Millán Sánchez

 2.1 Diseños se deben seleccionar las firmas o profesionales que

Rodrigo Millán Sánchez

mismas metodologías de aseguramiento de calidad. Se

Rodrigo Millán Sánchez

documentación para trámites ante las empresas

Rodrigo Millán Sánchez

diseño específico que reduzca el impacto que pueda

3.0 Presupuesto: entre las responsabilidades del gerente del proyecto

3.1 Formato de Presupuesto:

RESUMEN DEL PRESUPUESTO

Obra: EDIFICIO ABC- Transv. 00 No. 00-00

Propietario: CONSTRUCTORA ABC Fecha: abril 2006

Rodrigo Millán Sánchez

Rodrigo Millán Sánchez