DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

Cédulas : 15* 31* 48*

1.- Derecho Registral Inmobiliario. Concepto y referencia a sus principales principios: tracto
sucesivo, prioridad, legalidad y oponibilidad. Funciones jurídica, económica y social del
Registro Inmobiliario. Funciones jurídicas de la inscripción en el Código Civil chileno (la
inscripción como prueba del dominio). Inscripciones a que da lugar la sucesión por causa de
muerte. Sanciones por la falta de inscripción. El objeto de la inscripción (¿qué debe o puede
inscribirse?). Libros del Conservador de Bienes Raíces. Los asientos registrales: anotación,
inscripción y subinscripción.

A) Concepto y referencia a sus principales principios

EL DERECHO REGISTRAL ES EL CONJUNTO DE NORMAS QUE REGULA LA FORMA

Y LOS EFECTOS QUE CUMPLE LA INSCRIPCIÓN CONSERVATORIA RESPECTO DE
LOS INMUEBLES.

Principios registrales o Principios hipotecarios

 Tracto Sucesivo
Todas las actuaciones en el sistema registral chileno va quedando registradas, nada se
borra. Una nueva inscripción cancela a la anterior, quedando todas las que se vayan
practicando (se pueden sumar posesiones y contar años para la prescripción).
Se relaciona con el rol de mantener la historia de la propiedad y las menciones de las
inscripciones que deben contener y en las notas de transferencia.

 Prioridad
Las inscripciones nuevas prevalecen sobre las antiguas, se da prioridad a lo último que
está inscrito pues una nueva inscripción cancela a la anterior.

 Legalidad
Todo lo relacionado con el sistema registral chileno es de derecho estricto. Está reglado
qué se inscribe, cómo, cuándo y dónde debe realizarse la inscripción y sus efectos
(Código Civil y Reglamento del Conservador de Bienes Raíces).

 Oponibilidad
Todo lo inscrito tiene la finalidad de ser conocido por terceros.

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B) Funciones jurídica, económica y social del Registro Inmobiliario

 Función Social : el Registro al ser formal y público evita conflictos sociales (por su
desconocimiento y seguridad). Permite a través de la hipoteca acceder a la propiedad a
muchas personas, posibilitando así el desarrollo social (apunte M.A. Sepúlveda)

 Función Económica: al transparentar los gravámenes y otros que tiene la propiedad,

favorece el comercio. Sirve como protección a la propiedad, fomenta el desarrollo del
crédito y es un vehículo indispensable para el tráfico e inversión inmobiliaria. Mayor
seguridad al celebrar actos sobre inmuebles.

Función Jurídica  Seguridad Jurídica

A) Requisito, Garantía y Prueba de la posesión de inmuebles

- Garantía 728 : nadie puede arrebatar la posesión a menos que la inscripción sea
cancelada (por voluntad de las partes, decreto judicial o por una nueva inscripción)
- Prueba 924 : la posesión de inmuebles se prueba por la inscripción con al menos un año
de vigencia. Ninguna prueba la puede desvirtuar.
- Requisito 724 : para iniciar posesión de un inmueble se debe inscribir (es relativo
porque no todos lo hacen, pero es requisito de la posesión regular).

B) Publicidad: Dar a conocer a terceros que existe una inscripción. Cumple con el
principio de la oponibilidad. Cualquiera puede a saber quién le pertenece, sus
gravámenes y prohibiciones.

C) Historia de la propiedad : se relaciona con el principio de tracto sucesivo, mantiene su

historia permitiendo saber qué ha sucedido con la propiedad, pues es público. Se
ordenan los asientos sobre el nexo causal entre la titularidad registral del tradente y
adquirente.

D) Tradición del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles 686 : La única forma
de hacer la tradición es a través de la inscripción (Excepción, derecho real de
servidumbre se hace por escritura pública ; contra excepción, servidumbre de
alcantarillado de predio urbano también requiere inscripción).

* **LA INSCRIPCIÓN NO ES PRUEBA DE DOMINIO. SOLO PRUEBA POSESIÓN. LA

PRUEBA DEL DOMINIO DEPENDE SI ADQUIRIO POR MODO ORIGINARIO (PROBAR
LOS HECHOS CONSTITUTIVOS DEL MODO), MODO DERIVATIVO (PRUEBA
DIABOLICA, POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA)***

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Objeto de la Inscripción: qué debe o puede inscribirse

Art 52  TITULOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE

 Los títulos translaticios de dominio de los bienes raíces; los títulos de derecho de
usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia
ejecutoria que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos
derechos.
 La constitución de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes raíces; la del
usufructo, uso y habitación que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos; la
constitución, división, reducción y redención del censo; la constitución de censo
vitalicio, y la constitución de la hipoteca.
 La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;
 Los decretos de interdicción provisoria y definitiva, el de rehabilitación del disipador y
demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes del desaparecido y el que
conceda el beneficio de separación de bienes, según el artículo 1385 del Código Civil.

Reclamo judicial ante la negativa del Conservador a inscribir:

Puede recurrir al juez de primera instancia, éste ve los motivos expuestos por el conservador y
la solicitud: resuelve por escrito. (Decreto)

Si manda a inscribir, se dejará anotación. Si el decreto niega la inscripción, es apelable.

Art. 53  TITULOS QUE PUEDEN INSCRIBIRSE

- Cláusulas que limitan la disposición (embargo, secuestro, cesión de bienes, litigio, etc)
- Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de inmuebles o de otros derechos
reales.
- Todo gravamen distinto a los que deben inscribirse
- El arrendamiento (1962 CC) y cualquier otro contrato que la ley permita.

(Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros derechos
reales constituidos sobre ellos;

Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los números 1º y 2º del
artículo anterior, como las servidumbres. El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del
Código Civil y cualquiera otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley;

Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que
embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Son de la
segunda clase el embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc)

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Motivos para rechazar la inscripción por parte del Conservador de Bienes Raíces:

- Deberá negarse si la inscripción es en algún sentido inadmisible legalmente, ejemplo: si

no es auténtica o no está en papel competente la copia que se presenta.
- Si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a la que se refiere.
- Si es visible en el título algún defecto o vicio que lo anule.
- Si no contiene las designaciones legales para la inscripción.

Libros del Conservador de Bienes Raíces:

Los asientos registrales, anotación inscripción y subinscripción.

REPERTORIO  se anotan los títulos que se presentan en orden cronológico(hora, día, mes).
Presentando un título, el conservador sin examinar su legalidad, debe proceder a anotarlo.

2 meses: las anotaciones en el Repertorio caducan si no se convierten en inscripción (si pasa

más tiempo hay que anotarse de nuevo). Luego se inscribirá en el libro correspondiente.

Efecto de la anotación: retrotrae la inscripción a la fecha de anotación.

REGISTROS  hay más (como el registro minero, etc) pero los más importantes son:

 Registro de Propiedad: Transferencias de Dominio de inmuebles (transmisiones y

adquisiciones)
 Registro de Hipotecas y Gravámenes : hipoteca, censo, usufructo, uso, habitación.
Fideicomisos, servidumbre sobre inmuebles
 Registro de Interdicciones y Prohibiciones de enajenar: todo impedimento o
prohibición referente a bienes raíces, además de las prohibiciones de enajenar ( 2
inscripciones: del domicilio de la persona sobre quien recae el decreto + el de la
ubicación del inmueble)

INDICE GENERAL  Ordenado alfabéticamente

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Sanción por la falta de inscripción de un título que “debe” inscribirse: dependerá del rol
que cumpla la inscripción en cada caso.

a) Si la inscripción tenía como finalidad la oponibilidad a terceros: inoponibilidad

b) Como forma de efectuar la tradición: no se transferirá el dominio
c) Como requisito y garantía de la posesión: no se perderá la posesión y no se adquirirá
por el que se pretende nuevo poseedor (no estará habilitado para ganar el dominio por
prescripción).
Si se exige como prueba de la posesión: no podrá probarse.
d) Si se exige como SOLEMNIDAD de actos o contratos: NULIDAD ABSOLUTA.

Inscripciones a que da lugar la sucesión por causa de muerte

Art 688
*Los herederos tienen la carga de hacerlas (no los legatarios) siempre que hay inmuebles

1.- Inscripción de la posesión efectiva:

- Registro Civil: resolución administrativa. Se inscribe en el registro nacional de posesiones

efectivas.

- Resolución judicial de posesión efectiva: testamento más el decreto. Se inscribe en el

conservador del lugar de apertura de la sucesión.

2.- Inscripción especial de Herencia:

Efectuar la inscripción de la posesión efectiva en el Conservador de Bienes Raíces en que se

encuentra el inmueble (cancela la inscripción* queda a nombre de la comunidad hereditaria).
Los herederos ya podrán disponer del inmueble actuando de consuno.

3.- Inscripción de la Partición:

Acta de adjudicación. Cada heredero podrá disponer de los inmuebles que se haya adjudicado.

Si los herederos disponen del inmueble sin haber practicado las inscripciones hereditarias:
DISCUSION** diversas posibilidades (ver en mapa conceptual)