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PROJET SCI :
Compte Rendu de Faisabilité n°1
&
Présentation du Projet

Date : 3 Novembre 2017

Objectif :

- Rappeler les souhaits dimensionnants


- Définir les conditions de viabilité du projet
- Détailler le montage du projet

Liste de distribution :
- Tous les Adéoués pour information.

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1. Rappel des désidératas


a. Un peu d’histoire
L’Adéoué est un être éminemment social aimant se retrouver en meute pour festoyer (ou juste taper
le quinito) avec ses congénères. Pour se faire, l’Adéoué déploie beaucoup d’énergie, de vaillance et
d’abnégation afin de trouver une tanière qui l’abritera provisoirement pour tenir réjouissances en
bonne compagnie.
Partant du constat que la volonté de la meute à se réunir ne faiblit pas et les tanières compatibles aux
besoins croissants se font rares, les Adéoués (ces génies) ont maturé cette -brillante- idée : acquérir
une tanière attitrée qui permettrait de les accueillir tous, à tout moment et en tout temps du moment
que l’envie leur en prenne.
b. Définition du projet
Le projet vise à acquérir un bien immobilier en commun, à part égale, avec tous les Adéoués
souhaitant participer.
Cette étude de faisabilité vise à borner le projet suivant les désidératas de chacun et les limites
financières et/ou sociales qui en découlent.

c. Paramètres dimensionnants
Afin de déterminer la faisabilité du projet, un tableau collaboratif (partagé avec les Adéoués s’étant
déclarés intéressés) a été créé :
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1DOBJ0SKwtJiSS8EJ_npj3dQyjdVsUZ72rSofPuUfs8M/edit#
gid=0

Ce tableau donne les éléments suivant, permettant de dimensionner le projet :


- Nombres de personnes intéressées 9 à ce jour
- Investissement mensuel max/pers. souhaité (tous frais compris) 60 € à ce jour
- Enveloppe max allouée aux travaux
- Lieu de recherche du bien
- Etc…

2. Viabilité financière du projet


Afin d’évaluer la viabilité financière du projet, il convient d’évaluer la capacité d’emprunt de la SCI et
les coûts bancaires et annexes associés.
a. Capacité d’emprunt et frais bancaires associés
La capacité d’emprunt est estimée en fonction du coût des mensualités et est évaluée avec les
paramètres suivants :
- Frais de notaires (8 % du prix du bien)
- Estimation du taux sur l’emprunt selon les taux actuels:
o 1.5% sur 15 ans
o 1.74% sur 20 ans
o 2 % sur 25 ans
- Estimation du coût global de l’assurance par mois : 50 € (à vérifier)

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Mensualités par personnes, en considérant 9 personnes au total.

b. Frais divers
Afin de définir la capacité d’emprunt finale, il faut également prendre en compte les frais divers
associés à répercuter mensuellement.
En première approche ils sont estimés à 2000 € par an.

La capacité d’emprunt, en considérant 9 personnes et des mensualités max de 60 € par personne,


est donc estimée à :
- 80000 € sur 25 ans.

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La somme empruntée doit comprendre :


- Le prix du bien,
- Les frais de notaires,
- Les travaux potentiels.
c. Viabilité financière
Afin de respecter le montant des mensualités de 60 € un nombre minimal d’actionnaires est
nécessaire en fonction de la somme à empruntée :

Par exemple, un emprunt de 100.000€ nécessite :


- Un minimum de 14 personnes sur 15 ans,
- 13 personnes sur 20 ans,
- 11 personnes sur 25 ans.
d. Durée minimale avant revente
Lors d’un emprunt bancaire, les intérêts sont remboursés durant les premières années de l’emprunt. Il
faut donc attendre d’avoir remboursé un maximum d’intérêts avant la revente afin de ne pas perdre
d’argent.
De plus lors d’un remboursement anticipé des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé)
s’appliquent (hypothèse de calcul : 3% de restant dû).

Exemple :
Sur la base de 9 personnes empruntant 80000 € sur 25 ans, et pour un prix de revente du bien
couvrant totalement le prêt (80000€), le seuil de rentabilité est fixé à 12 ans.
Au bout de 25 ans, sur une base de revente de 80000€, chaque membre aura épargné environ
8900€.

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Note :
Dans cet exemple, sur 25 ans, les 9 membres paieront environ 36725€ d’intérêts à la banque, soit
4080 € par personne.
Le total investit par personne sera donc d’environ 12980€ (8900 + 4080).

Pour les Adéoués ayant une âme d’investisseur, il suffit de spéculer sur la valeur de revente du bien
pour rêver d’un éventuel bénéfice à la cession (rêver est gratuit, faîtes-vous plaisir).
e. Travaux
Qui dit achat d’un bien ancien dit forcément travaux. Il est donc important de bien figé les choses en
termes de dépenses maximales acceptables mais aussi de faisabilité du projet (certains postes sont à
proscrire car trop coûteux ou trop lourd).
Des devis devront être réalisés par nos soins ou par des professionnels avant de s’engager dans un
projet.
De l’avis de tous il faut également privilégier les travaux que nous pouvons réaliser par nous-même
(moins coûteux et plus joyeux !).

Voilà pour l’exemple l’estimation des coûts des travaux par poste spécifique :

Gros oeuvre Fourchette prix (€)


Toiture
Tuiles 40 130 m2
Charpente 10000 20000
Façade 35 100 m2
Maçonnerie 30 50 m2
Sols 20 100 m2
Murs 15 100 m2
Plafonds 15 250 m2
Assainissement 1000 8000

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Plomberie 800 5000


Tableau élec 600 1000
Mise à la terre 300 1000
Disjoncteur différentiel 200 350
Remise aux normes élec 50 100 m2
Agencement, aménagement
Combles 300 2500 m2
Cloisons 5 25 m2
Cuisine 1000 8000
Salle de bain 800 5000
Energie
Isolation thermique toit 20 70 m2
Isolation thermique murs 25 90 m2
Isolation des combles 25 90 m2
Isolations planchers 30 80 m2
Fenêtres 200 600
Chauffage
Bois 1500 6000
PAC 4500 15000
Gaz 2000 7000
Elec 2000 5000
Solaire, Biomasse 3000 15000
Production eau chaude 500 2500

Une enveloppe max pour les travaux reste à déterminer (pour l’instant entre 15 et 20 k€).
f. Suite de l’étude de faisabilité
Rien n’est figé ici et il ne s’agit que de présenter la manière dont le projet doit être vu/structuré
financièrement afin d’être viable.
Tous les Adéoués souhaitant participer sont les bienvenus, et le budget global serait revu à la
hausse.

Las des questions économiques !


Comment on fait concrètement pour acheter tous ensemble les coupaings ?
Ben continuez donc à lire bande d’impatients !

3. Montage du projet
a. Acheter à plusieurs
Deux statuts juridiques permettent d’envisager un achat immobilier en commun :
- L’indivision : Chacun des acquéreurs (on parle de propriétaire « indivis ») est détenteur du
bien immobilier à hauteur de sa participation financière. Mais tous les acquéreurs jouissent
pleinement du bien commun. Ils sont financièrement solidaires, et doivent assumer
collectivement les dépenses d’entretien et de fonctionnement, y compris le remboursement
du prêt si un emprunt a été contracté pour en financer l’achat.
- La SCI (société civile immobilière) : Les acquéreurs n’achètent pas en direct, mais au travers
d’une société créée pour l’occasion et dont ils sont les associés. La répartition des parts est

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fonction de la contribution financière de chacun. La SCI, personne morale, est le propriétaire


au sens juridique du bien acquis.

Quel type d’achat immobilier en commun choisir ?


L’indivision est la solution la plus simple. Elle s’impose le plus souvent lorsqu’on achète sa résidence
principale en couple – mariés, pacsés ou simples concubins.
La création d’une SCI est à privilégier lorsqu’il s’agit d’acquérir plusieurs biens immobiliers, mais
surtout lorsque la détention du patrimoine est à répartir entre plusieurs personnes, notamment au
sein d’une même famille. La constitution d’une SCI est également à envisager lors d’un
investissement locatif à plusieurs. Attention, le statut fiscal de la SCI à usage locatif devra être adapté
à la nature des biens loués.

L’indivision, quels avantages, quels inconvénients ?


L’indivision ne requiert aucun formalisme. La quote part de chaque co-indivisaire est fixée lors de
l’achat à proportion par exemple du montant apporté ou emprunté par chacun.
Lors de la revente, la procédure est aussi simple : chacun récupère la quote-part qui lui revient sur le
prix de cession. Il faut toutefois veiller à faire préciser dans l’acte d’achat la part de chaque
copropriétaire : par défaut, la propriété est répartie à parts égales entre chacun.
Le régime de l’indivision est provisoire car la loi impose comme principe que « nul ne peut être
contraint de demeurer dans l’indivision ».

Si une des parties décide de vendre sa quote-part à une personne étrangère à l’indivision, les autres
indivisaires disposent d’un droit de préemption.
Les problèmes de l’indivision apparaissent en cas de mésentente entre les propriétaires. En effet,
toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. En cas de désaccord, l’indivision est bloquée.
Pire encore, si l’un des co-indivisaires décide de vendre, les autres sont obligés de suivre. Idem en
cas de décès : les indivis restants n’ont aucun droit sur la part du défunt.

La SCI, quels avantages, quels inconvénients ?


Les principaux avantages de la SCI sont liés à la grande souplesse des statuts. Ils fixent les règles de
fonctionnement de la société, établissent les majorités nécessaires pour prendre tel ou tel type de
décision, prévoient de quelle manière les associés sont en droit de revendre leurs parts, ou du sort de
ces dernières en cas de décès de l’un des associés. La SCI permet également d’envisager la mise en
place de stratégies d’optimisation juridiques et fiscales, en termes de transmission notamment, via le
démembrement des titres entre usufruit et nue-propriété.
A contrario, la constitution et la gestion d’une SCI imposent un certain formalisme. Les statuts doivent
être pensés en amont, et la création de ce type de structure suppose l’intervention d’un professionnel
du droit, avocat ou notaire. Son administration (la tenue des comptes et leur dépôt auprès des
services fiscaux est obligatoire) et sa gestion sont également à prendre avec sérieux et
professionnalisme. Une SCI est donc plus coûteuse que d’autres formules.
Lors d’un achat via une SCI, les prêts peuvent être souscrits au niveau des futurs associés ou
directement au niveau de la société. Cette option peut présenter certains inconvénients, car la SCI
n’est pas éligible à certains types de prêts : prêt à taux zéro +(2), prêt épargne logement(1), etc.

Adresses utiles ;
https://www.banquepopulaire.fr/portailinternet/Editorial/Informations/Pages/proprietaire-plusieurs-ou-
famille.aspx

http://www.lerevenu.com/immobilier/achat-plusieurs-dun-bien-immobilier-indivision-ou-sci

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http://immobilier.lefigaro.fr/article/acheter-un-bien-a-plusieurs_76752196-cfc9-11e4-9192-
6f197737decb/

En conclusion la SCI semble être mieux adaptée à notre besoin.


Afin d’établir les statuts de la SCI :
https://www.creationsci.info/-Statuts-SCI-gratuits-

b. Vie en communauté
Les Adéouèziennes et Adéouéziens intéressés se sont déjà posés pas mal de questions pratique sur
la vie en communauté, point essentiel à traiter avant le lancement du projet.
Des règles de vie claires doivent être inscrites au statut de la SCI avant de pérenniser notre
entreprise ET l’ambiance légendaire Adéouézienne.

A ce jour les sujets abordés sont les suivants, et beaucoup d’entre nous ont déjà émis une opinion
(que je vous invite à découvrir via le lien du § 1.c,ce serait trop long de tout exposer ici) :
- Volonté de faire de la location
- Sujet des charges : Partage global à l'année / Partage au prorata de l'occupation / autre ?
- Possibilité de réserver la maison pour y aller avec d'autres amis
- Gestion des invités (fait-on payer, comment)?
- Comment voyez-vous les travaux (s'il y en a)
- Piscine ou pas
- Entretien
- Si quelqu'un veut se retirer de la SCI (raisons de budget, séparation, ...)
- Apport de depart

4. Conclusion
Cher Adéoué, si tu es arrivé jusqu’ici c’est que le projet t’intéresse, Bravo !
Si tu as déjà déclaré ta flamme à la SCI, sache que la SCI t’aime aussi. Si tu ne l’as pas encore fait,
sache que la SCI a encore beaucoup d’amour à donner !

Le projet n’est bien sûr pas encore prêt à être lancé mais nous sommes sur la bonne voie et devrions
bientôt savoir si cette SCI est viable ou bien une utopie Adéouézienne.
Dans tous les cas, grâce à vous tous le projet nous aura un peu fait rêver (en tout cas pour ma part)
et ça veut déjà dire beaucoup sur notre petit groupe ;)

Adéouéziennement vôtre,
La SciAdéouèZ

TranX

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