INTRODUCCIÓN

El patrimonio de las personas se compone de bienes muebles e inmuebles, y esta

división da origen a una de las primeras clasificaciones de los procedimientos de
embargo, que serán considerados embargos mobiliarios o embargos inmobiliarios
de acuerdo al tipo de bienes sobre los cuales recaigan.

Siendo los bienes del deudor la prenda común de sus acreedores se reconoce, en
principio, a todo deudor, cualquiera que fuera su naturaleza de su crédito, el
derecho a proceder el embargo inmobiliario.

El embargo inmobiliario está previsto y reglamentado por los artículos 2126 a 2170
y 2204 al 2218 del Código Civil y por los artículos 673 al 779 del Código de
Procedimiento Civil.
 EL EMBARGO INMOBILIARIO

DEFINICIONES

El embargo inmobiliario puede ser definido como el procedimiento en virtud del

cual el o los acreedores indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su
deudor, previamente enajenados a su favor por medio de hipotecas o contratos
similares.

Asimismo, puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el

acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su
deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta del o de los
inmuebles embargados.

BIENES EMBARGABLES INMOBILIARIAMENTE

Según las disposiciones del artículo 2118 del Código Civil, pueden ser objeto de
embargo inmobiliario todos los bienes "susceptibles de hipoteca". En los términos
del artículo 2204 del mismo Código Civil, pueden embargarse los bienes
inmuebles y sus accesorios reputados inmuebles, y el usufructo que recae sobre
bienes inmuebles. Consideradas conjuntamente, ambas disposiciones permiten el
embargo tanto sobre los inmuebles por naturaleza (tal como los describe el Art.
518 del C. C., y que son los predios urbanos y rurales, las edificaciones y los
árboles) como sobre los inmuebles por destino (descritos por el Art. 520 del C. C.,
compuestos por aquellos bienes unidos al suelo o puestos para el beneficio de
una explotación rural, tales como los frutos pendientes de sus ramas; y aún los
animales).

EL DEUDOR EN EL EMBARGO INMOBILIARIO

Aunque el acreedor no está obligado a probarlo, el deudor debe ser el propietario

del inmueble a embargar. Si el deudor no es el propietario, podría tener lugar la
demanda en distracción, vía mediante la cual el tercero afectado reclama la
propiedad del inmueble y, por tanto, la invalidez del procedimiento.
 Otras categorías de deudores, tales como los menores, los menores
emancipados, los interdictos y las mujeres casadas, imponen consideraciones
diferenciadas.

Cuando el deudor sea incapaz, por ejemplo, el procedimiento se incoa contra su

representante legal. Si es contra menores emancipados, se ejecuta contra el
deudor y su curador, y en el caso de un incapaz provisto de consultor judicial, el
procedimiento se dirige conjuntamente contra ambos. En el caso de la mujer
casada, el embargo de los inmuebles pertenecientes a la comunidad se dirigirá
contra el marido, aunque la mujer esté obligada a la deuda, de acuerdo a las
prescripciones del artículo 2208 del Código Civil. De la misma manera, cuando se
trata de inmuebles propios de la mujer casada bajo régimen de la comunidad de
bienes, el embargo se ejecuta contra ambos esposos.

Si el marido es menor, o si se niega a litigar en unión a su esposa, ella puede ser

autorizada por la justicia para llevar el procedimiento. Si ambos esposos son
menores, o sólo la mujer lo es, puede designarse curador a la mujer contra quien
se perseguirá el embargo.

PLAZOS LEGALES Y ESQUEMA PROCEDIMENTAL DEL EMBARGO

INMOBILIARIO ORDINARIO

 Mandamiento de Pago: plazo de 30 días concedido al deudor, para hacer efectivo

el pago de su deuda. (Art.674 C. Proc. C.)

 Levantamiento del Acta de embargo: cumplidos los 30 días del plazo anterior,
dando plazo de 15 días.

 Denuncia de embargo: cumplidos los 15 días, dando plazo para la inscripción o

transcripción del embargo. (Art.677 C. Proc. C.)

 Transcripción o inscripción del acta de embargo y de la denuncia: cumplidos los 15

días a partir de la denuncia. (Art.678 C. Proc. C.)
 Depósito del pliego: 20 días a partir de la fecha de transcripción o inscripción del
acta de embargo y de la denuncia. (Art. 690 C. Proc. C.)

 Notificación del depósito del pliego: 8 días a partir del depósito. (Art. 691 C. Proc.
C.)

 Audiencia de lectura del pliego: entre 20 y 30 días a partir del depósito del mismo
en la secretaría del tribunal. (Art.691 C. Proc. C.)

 Audiencia de adjudicación: entre 30 y 40 días a partir de la audiencia de lectura

del pliego. (Art.695 C. Proc. C.)

 Publicación: 20 días antes de la adjudicación, por lo menos. (Art.696 C.Proc.C.)

 Puja ulterior: (si ha lugar): 8 días a partir de la decisión de adjudicación. (Art.708

C. Proc. C.)

TIEMPO REQUERIDO PARA EL DESARROLLO Y EJECUCION DE ESTE

EMBARGO:

120 días (si no surgen incidentes)

ETAPAS Y PROCEDIMIENTO PARA EJECUTAR EL EMBARGO

INMOBILIARIO

EL PODER ESPECIAL

El poder especial es el acto en virtud del cual una persona otorga a otra facultad
suficiente y necesaria para obrar en su nombre y por su cuenta. Por extensión, se
denomina poder al documento o instrumento donde consta esa autorización o
representación.

El alguacil que comunicará el mandamiento de pago tendente a embargo

inmobiliario debe estar provisto de este poder especial, en los términos del artículo
556 del Código de Procedimiento Civil. Esta disposición legal aparece derogada
en el artículo 120 de la Ley 834 de 1978 pero, las exigentes formalidades de este
procedimiento aconsejan proveer de poder al alguacil, pues la doctrina no ha
mostrado unanimidad en el sentido de si el artículo 556 del Código de
Procedimiento Civil fue completa o parcialmente abolido por la ley 834-78, ni la
Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado al respecto. En consecuencia, la
prudencia y la ley indican la necesidad de facultar al alguacil actuante en la
remisión del mandamiento de pago mediante poder especial, aunque la Suprema
Corte de Justicia no haya exigido el poder como prerrequisito del embargo, sino la
justificación de que el mismo existía "antes de iniciar los procedimientos".

Este poder especial suele denominarse "procuración" o "acto de procuración".

EL MANDAMIENTO DE PAGO

Según los términos del artículo 2217 del Código Civil, el procedimiento de
embargo inmobiliario debe ser precedido por un mandamiento de pago, un acto de
alguacil regulado por el Art. 673 del C. Proc. C. en virtud del cual se requiere al
deudor el cumplimiento de su obligación, advirtiéndole que, de no obtemperar, se
procederá al embargo de sus bienes inmuebles.

Plazos y Menciones que debe contener el mandamiento de pago.- El

mandamiento de pago tendente a embargo inmobiliario debe efectuarse con una
intimación a pagar en el plazo de 30 días, y debe contener las menciones
comunes a los actos de alguacil, más la mención expresa de que a falta de pago
se procederá al embargo de los inmuebles, la copia del título en cuya virtud se
procede al embargo y elección de domicilio en la ciudad donde se debe conocer el
embargo.

Dicho mandamiento deberá notificarse al deudor hipotecario, al fiador solidario y/o

al adquiriente del inmueble hipotecado.

Vigencia del mandamiento de pago.- Las prescripciones legales disponen la

nulidad del mandamiento de pago, si después de noventa (90) días no se procede
a embargar.
 En este caso, el acreedor está obligado a reiterar el mandamiento de pago y a
reiniciar por su falta todo el procedimiento de acuerdo a la decisión de nuestra
Suprema Corte de Justicia contenida en el B.J.910, p.1375, de 1986.

La Intimación al Tercero Detentador.- Puede resultar que el inmueble se encuentre

ocupado por un tercero y, en este caso, es necesario notificarle al mismo una
intimación a pagar la deuda por la que se embargó o abandonar el inmueble, en el
mismo plazo de treinta días.

En este caso se trata de la "intimación al tercero detentador", regulada por los

artículos 2166 al 2179 del Código Civil. La misma debe contener varias
enunciaciones, entre las que se destacan el monto a pagar, la designación del
inmueble y la intimación a pagar o abandonar el inmueble, teniendo como finalidad
la de poner al detentador en mora de pagar, así como la inmovilización los frutos
del inmueble.

Concepto de Tercero Detentador en el Contexto Jurídico.- El tercero detentador es

la parte que, sin estar obligada personalmente a la deuda, tiene en su poder
inmuebles sobre los cuales el persiguiente posee derecho de persecución, y
puede afirmarse que son terceros detentadores las siguientes personas:

 El adquiriente a título oneroso;

 El donatario;

 El heredero aceptante a beneficio de inventario;

 El fiador real, quien se compromete con sus inmuebles a garantizar la deuda de

otro.

Posibilidad de que el tercero detentador adquiera el inmueble embargado.- Una

alternativa que puede presentarse cuando el embargo llega a este nivel, es que el
tercero detentador decida obtener la posesión del inmueble. Le basta pagar el
precio a los acreedores, en el orden de sus acreencias, y para ello debe transcribir
el título en el Registro del Conservador de Hipotecas, y comunicar a los
persiguientes un extracto de su título indicando la naturaleza, situación, avalúo,
precio y designación del inmueble, así como el vendedor o donante, en los
términos del Art. 2183 del Código Civil. Asimismo, un extracto de la transcripción
del acto de venta y un estado que indique la fecha de las hipotecas e
inscripciones, nombre de los acreedores y el importe de sus acreencias.

EL ACTA DE EMBARGO

Es un acto de alguacil levantado en el lugar donde radican los bienes a embargar,

y al igual que el mandamiento de pago está sujeto a determinadas precisiones.

El persiguiente acude por ministerio de alguacil a levantar el "acta de embargo",

transcurridos no menos de 30 ni más de 90 días después de la notificación del
mandamiento y la intimación a pagar o abandonar, si hubo lugar a ella.

Menciones que debe contener el acta de embargo:

Copia del título ejecutorio, usualmente en cabeza del acto, aunque se ha

argumentado que lo obligatorio es incluir el título en el acto, no importando la
posición.

Debe enunciar que el alguacil se ha trasladado al mismo sitio donde radican él

o los inmuebles a embargar, y la descripción exacta de los mismos: mención de la
provincia, el distrito o la común; la calle, el número y, si no tiene número, cuando
menos dos de los linderos. Si son inmuebles rurales, debe mencionarse
expresamente la designación de las edificaciones, el contenido de cada parcela o
subdivisión; nombre del arrendatario o colono, provincia, distrito judicial o común
donde radica el inmueble, etc.

El acta debe contener indicación precisa del tribunal que conocerá del
embargo, la constitución de abogado que indica expresamente la localización de
su estudio profesional, y si es o no definitivo, debiendo radicarse tal estudio en la
jurisdicción del tribunal que conocerá del embargo. El persiguiente elegirá
domicilio en dicho estudio.
 Si el inmueble es registrado, se indicará el número del certificado de título, así
como la designación catastral y el distrito judicial.

Antes de notificar el acta de embargo, el alguacil debe proveerse de un Poder

Especial, denominado procuración. Esta es otra diferencia fundamental del
embargo inmobiliario con otros embargos.

LA DENUNCIA DEL EMBARGO

Levantada el acta de embargo, se procede a denunciarla al embargado. Es decir,

a notificar al deudor que, efectivamente, la amenaza de embargo contenida en el
mandamiento de pago se ha materializado. Esta denuncia se efectúa en virtud del
Art. 677 del C. P. C., que prevé un plazo de quince (15) días después del
levantamiento del acta de embargo.

La denuncia vale como emplazamiento: el deudor constituirá abogado, el

persiguiente se convertirá en demandante.

Este acto de denunciar el embargo se hace necesario porque el acta de embargo

se realiza sin conocimiento del embargado, y se trata, en esencia, de un acto de
alguacil, el cual debe notificarse a la persona del embargado o a su domicilio
conteniendo en cabeza del mismo copia del Acta de Embargo, o del acta y el
mandamiento de pago, si se han hecho en un mismo acto.

Efectos de la Denuncia sobre el Deudor.- El deudor queda colocado en mora de

constituir abogado, resultando plenamente abierta la fase judicial del embargo
inmobiliario y cuyo enrolamiento de oficio se realiza con el depósito del pliego de
condiciones.

TRANSCRIPCION E INSCRIPCION DEL EMBARGO

El inmueble puede ser registrado o no-registrado. En el primer caso, se habla de

inscribir el embargo; en el segundo, de transcribirlo.
Para inmuebles registrados, se efectúa la inscripción del embargo por ante el
Registrador de Títulos. Para inmuebles no-registrados, se procede a la
transcripción por ante la Conservaduría de Hipotecas.

Se debe comunicar al dueño del o de los inmuebles que se van a embargar tales o
cuales bienes de su propiedad. A esto es a lo que se denomina "denunciar" el
embargo, consistente en una copia del acta de embargo levantada por el alguacil,
indicando la falta de pago del deudor.

Procedimiento por ante el Registrador de Títulos.- Si los inmuebles tienen

categoría de "registrados", el siguiente paso debe ser recurrir por ante el
Registrador de Títulos, llevando el original del título y el original del acta de
denuncia, más las copias del acta de embargo y de la denuncia de embargo, que
el Registrador conservará. A este funcionario se le solicitará la inscripción en el
"libro registro", y anotará en el pie de sus actas que se inscribió en tales fechas, en
tal folio y libro, y lo devuelve al portador. El plazo de transcripción de las actas de
embargo es de quince (15) días a partir de la fecha de la denuncia del art. 676,
variando el plazo en el sentido de la distancia, de acuerdo a las prescripciones del
art. 678 del C.P.C. Esta formalidad tiene la intención de hacer constar el embargo
realizado, porque no pueden hacerse varios embargos sobre un mismo inmueble.

Procedimiento por ante la Conservaduría de Hipotecas.- En la Conservaduría

de Hipotecas, o en el Registro de Títulos, se solicita al funcionario respectivo la
expedición de una Certificación donde se haga constar quiénes son los
acreedores inscritos con relación al inmueble embargado.

Si existieran varias hipotecas sobre el inmueble embargado, entonces se gradúan

en el mismo sentido de cómo se concedieron: hipoteca en primer rango (para la
fecha más antigua en que se acordó la misma), hipoteca en segundo rango (la
subsiguiente), y así sucesivamente. En caso de no existir ninguna hipoteca sobre
el inmueble, se expide una Certificación haciendo constar ese hecho.
 Reglas Comunes a la Inscripción y Transcripción del embargo.- El
Registrador de Títulos y el Conservador de Hipotecas actúan similarmente en la
ejecución de sus funciones, uno con motivo de los embargos sobre inmuebles
registrados y otro sobre inmuebles no registrados.

Ambos funcionarios tienen la obligación de realizar la inscripción o transcripción

indicando fecha, hora, día, mes y año del embargo. Además, deben negarse a la
transcripción o inscripción de un embargo presentado sobre un inmueble ya
embargado, y enunciar su negativa al margen del acta de embargo, haciendo
constar la fecha del embargo anterior y de la transcripción o inscripción ya
realizada, así como las generales del persiguiente y del embargado.

Efectos de la Inscripción o Transcripción del Embargo.- Se encuentran

previstos por el C. Proc. C., que los enumera como sigue a continuación:

 Restricción de los derechos de uso, goce y administración del deudor sobre el

inmueble.

 Inmovilización de los frutos naturales y civiles del inmueble.

 Inajenabilidad del inmueble embargado.

 Atribución de la dirección de las persecuciones al acreedor cuyo embargo fue

inscrito o transcrito.

 Conversión de los acreedores quirografarios en terceros.

EL PLIEGO DE CONDICIONES

Es un documento en el cual se consigna: quién es el embargante y quién es el

embargado, cuándo se realizó el acto de embargo, cuándo se hizo la denuncia del
acto, en virtud de qué titulo se realizó el embargo, la mención de la inscripción o
de la transcripción y la designación de los inmuebles o del inmueble embargado
así como las condiciones que regirán la adjudicación, conteniendo:
 La enunciación del título que ampara el embargo,

Designación de los inmuebles embargados,

Las condiciones de la venta,

Inscripciones que hubieren sobre los inmuebles embargados o mención de que

no existen inscripciones..."

Tribunal Competente.- La competencia en razón de la materia lo es la del tribunal

de primera instancia, en sus atribuciones civiles. En razón del territorio
corresponde al tribunal del lugar de ubicación del inmueble. Estas disposiciones
sobre la competencia del derecho común solamente aplican para los pueblos del
interior que estén sus tribunales divididos en cámaras civiles y comerciales.

Una vez determinada la competencia, el pliego se deposita en la Secretaría del

Tribunal competente.

A diferencia de los anteriores actos procedimentales, el Pliego de Condiciones no

se redacta en la forma común de los actos de alguacil, sino que se trata del escrito
redactado por el Abogado del Persiguiente donde se estipulan las condiciones
bajo las cuales se regirá la venta del inmueble embargado.

Plazos y Depósito del Pliego.- Este documento se deposita en la Secretaría del

Tribunal que tiene que ver con el embargo, veinte (20) días después de la
transcripción o inscripción. Allí se recibe y se firma por el secretario, anotando la
fecha en que tendrá lugar la audiencia para su lectura.

Dicha audiencia se fija entre los veinte (20) y los treinta (30) días que siguen al
depósito del pliego.

NOTIFICACIÓN DEL PLIEGO DE CONDICIONES AL EMBARGADO

Como el embargado ignora todavía estos pasos del persiguiente, lo obligatorio es

remitirle otro acto de alguacil conteniendo la fijación de audiencia.
Reparos al Pliego de Cargas, Cláusulas y Condiciones.- El pliego puede ser
objeto de reparos y observaciones por parte de los acreedores y del embargado,
que se opongan a una o varias cláusulas del mismo.

Estos reparos -que no pueden referirse al precio del inmueble ofrecido por el
persiguiente- deben presentarse por escrito, cuando menos diez días antes del día
fijado para la lectura de dicho pliego de cargas, cláusulas y condiciones.

Este escrito es comunicado por el oponente que lo realiza a las demás partes
intervinientes en el procedimiento de embargo, con intimación a comparecer en un
plazo no menor de dos días, a la audiencia que celebre al efecto el tribunal
apoderado.

Este conocerá y fallará el asunto a más tardar el día designado para la lectura del
pliego de condiciones, y la sentencia pronunciada no será susceptible de
ningún recurso.

El vendedor no pagado del inmueble embargado, que sea acreedor inscrito, debe
demandar la resolución de la venta por él consentida y notificarla en la Secretaría
del tribunal que conoce del procedimiento de embargo antes de que se produzca
la adjudicación, pues perdería definitivamente el derecho de hacerla pronunciar
respecto del adjudicatario, siempre que previamente le haya intimado a tal efecto
mediante acto notificado en el domicilio elegido por él en el acto de venta, o en su
domicilio real. A partir de la notificación del vendedor no pagado no se podrá ya
cancelar el embargo sin el consentimiento de los acreedores inscritos, o en virtud
de sentencia.

LA ADJUDICACIÓN

La adjudicación es un acto mediante el cual se declara propietario del inmueble

embargado, a quien satisfizo las condiciones expuestas en el pliego de cargas,
cláusulas y condiciones preparado por el persiguiente.

La adjudicación constituye, por tanto, la culminación del procedimiento.

La audiencia de adjudicación es decidida por el Juez apoderado, quien, ya
resueltos los incidentes presentados por el embargo -si es que se han presentado-
fija una "audiencia de adjudicación", a más tardar cuarenta (40) días después de la
lectura del pliego de cargas, cláusulas y condiciones (art. 695 del C.P.C.), a partir
de cuya lectura no pueden interponerse incidentes a menos que no sea sobre la
sentencia de adjudicación.

PUBLICIDAD DE LA ADJUDICACIÓN Y FIJACIÓN DE EDICTO.-

Antes de la celebración de la audiencia de adjudicación a que aludimos, el

persiguiente prepara un edicto conteniendo las siguientes menciones:

Fecha del embargo

Generales del embargado y el persiguiente

Designación del inmueble tal como se hubiere insertado en el acta de embargo

Precio ofrecido por el persiguiente para la adjudicación

Hora, día e indicación del tribunal en que tendrá efecto la adjudicación

Mención de la garantía que se haya estipulado para ser licitador

Designación del título ejecutorio, precio de la primera puja, así como la fecha
en la que se celebrará la adjudicación.

Este edicto debe ser publicado en un periódico de circulación nacional y es

necesario que un alguacil redacte y levante un proceso verbal de fijación del
edicto, que lo hará en la puerta principal de la sala de audiencias del tribunal que
va a conocer la adjudicación.

Esta es una diferencia con el embargo ejecutorio, pues aquí el edicto se fija en las
puertas del Juzgado de Paz, en la puerta del mercado donde va a tener lugar la
venta, en la puerta del ayuntamiento y en el domicilio del deudor.
En los términos del art. 697 del C.P.C., la parte que tenga interés en que se dé
mayor publicidad a la venta lo expresará así al tribunal y éste decidirá si es
necesario hacerlo así.

LA AUDIENCIA

El persiguiente deposita en el tribunal el estado de costas y honorarios,

emplazamiento para la audiencia, acto de fijación de edictos, ejemplar del edicto y,
rara vez, el duplicado del Acreedor Hipotecario.

Hay aspectos importantes que debemos tener en cuenta sobre esta audiencia, a
saber:

La comparecencia se realiza por ministerio de abogado, a pena de nulidad.

Esta audiencia es pública (artículo 705 del Código de Procedimiento Civil)

Se requiere cumplir estrictamente con las condiciones establecidas en el pliego

de cargas, cláusulas y condiciones preparado al efecto (o, cuando menos, pagar el
10% del valor acordado en cheque certificado o efectivo).

Impedimentos en la Adjudicación.- No podrán hacerse posturas los miembros

del tribunal, ni el embargado ni su cónyuge; ni hacerse adjudicatario
personalmente al abogado del persiguiente. El artículo 1596 del Código Civil
establece la imposibilidad de hacerse adjudicatarios a los tutores, mandatarios
encargados de vender, administradores de municipios ni a los venduteros
públicos; así como la imposibilidad de que resulten adjudicatarios los magistrados
en funciones de Ministerio Público, Secretarios de Tribunales o Juzgados,
Abogados, Alguaciles, Defensores oficiosos y Notarios de la jurisdicción litigiosa, a
pena de nulidad.

La Audiencia de Adjudicación. Situaciones posibles:

 Que ninguna de las partes comparezca, circunstancia que tiene lugar cuando
se ha producido negociación entre las partes y el tribunal procede, en
consecuencia, a cancelar el rol.

Que solo el persiguiente comparezca. En este caso, el persiguiente hace valer

sus pretensiones.

Puede suceder que comparezcan otros subastadores. Como las restantes

partes en el procedimiento, el subastador comparecerá por ministerio de abogado,
cumpliendo con el depósito en Secretaría de la garantía exigida en el Pliego de
condiciones, si es que se ha estipulado alguna. En caso de que no se haya
estipulado ninguna garantía, es posible que surja un subastador en el momento
mismo de la audiencia, siempre que cumpla con los requisitos legales. En este
caso, si se desarrolla normalmente, resultará adjudicatario el último subastador y
mayor postor.

Es posible, también, que el embargado comparezca y solicite un aplazamiento,

sobreseimiento, plazo de gracia o plantee uno de los incidentes del embargo. La
mayoría de estos pedimentos constituyen tácticas dilatorias.

Plazos en la Audiencia de Adjudicación.- La audiencia de adjudicación podrá

aplazarse por quince días (15) a partir de la publicación, siempre que existan
causas graves justificadas, según el Art. 702 del C. P. C.

El artículo 1244 del Código Civil otorga a los jueces un poder discrecional para
sobreseer la ejecución y otorgar plazos moderados. Cuando se trata de garantía
inmobiliaria, sin embargo, el poder discrecional del magistrado se ve contenido,
pues no puede aplazar por más de seis meses la adjudicación, y sólo en el caso
de que los deudores paguen los intereses vencidos y no se haya inscrito el
embargo, pues en este caso ningún plazo podrá ser acordado. Este plazo puede
ser solicitado por el persiguiente, por el embargado y por los acreedores inscritos
el día de la audiencia, y se acogerá o denegará mediante sentencia que no tiene
que ser motivada, notificada ni registrada y la cual no será susceptible de ningún
recurso, excepto cuando el aplazamiento es obligatorio.

En caso de ser acordado el plazo, la misma decisión fijará la nueva fecha de la

audiencia, indicando las veces que deberá publicarse nuevamente el edicto, el
cual no deberá contener todas las menciones del primero sino referirse a que se
hará conforme a la anterior, y deberá hacerse por lo menos ocho días antes de la
adjudicación y publicarse en el mismo periódico, de acuerdo a lo establecido por el
artículo 697 del Código de Procedimiento Civil.

Las Costas.- Las costas causadas con motivo del procedimiento de embargo
deben ser aprobadas por el Juez actuante, siendo incluidas en el precio del
inmueble. Este precio se anuncia al iniciarse la subasta.

LA SUBASTA

Es el procedimiento de compra-venta seguido para adjudicar la propiedad de o los

inmuebles a favor del mayor postor y último subastador o a favor del persiguiente,
si no se han presentado subastadores.

Deberes de los Subastadores.- Los subastadores están obligados a depositar por

Secretaría, antes de iniciarse la subasta, la garantía requerida por el pliego de
condiciones, siempre que se hubiesen estipulado, según el Art. 705 del C.P.C.

Quien hubiere hecho la última postura estará obligado a declarar quién es el

adjudicatario, entregando el poder de que está investido para efectuar la puja a su
nombre, a menos que quien efectúe la puja por intermedio de abogado se
encuentre en la sala, caso en el que confirmará de viva voz y se ratificará la puja
efectuada. Si no está presente, deberá presentarse posteriormente a la Secretaría
del tribunal a realizar esa ratificación.

Personas que Pueden Subastar.- Conforme a lo dispuesto por el art. 1123 del
Código Civil, podrán subastar todas aquellas personas que estén en capacidad de
contratar y en consecuencia puedan ser declarados adjudicatarios.
 Personas que No Pueden Subastar.- De acuerdo a las prescripciones del Art.
711 del C.P.C., no pueden subastar las siguientes personas:

 Los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo;

 El abogado del persiguiente no podrá ser personalmente adjudicatario ni hacer

puja ulterior.

 El embargado, salvo cuando lo haga a título de tercero detentador o heredero

beneficiario.

Desarrollo de la Subasta.- La subasta se desarrolla con la presentación de los

subastadores, quienes hacen sus ofrecimientos partiendo del precio de la primera
puja, si ésta existe. La "primera puja" es la cantidad exigida por el persiguiente,
incluyendo las costas del procedimiento previamente evaluadas por el Juez. Las
"pujas", u ofrecimientos de los subastadores, se realizan por intermedio de
abogado apoderado. La adjudicación se realiza si transcurridos dos minutos de la
última puja, no se produjeren nuevos ofrecimientos.

El Abogado del Adjudicatario.- El Abogado del Adjudicatario participa en la

subasta provisto de poder especial, y debe presentar al tribunal dicho poder o
proporcionar el nombre de dicho adjudicatario, si es el caso de que el Abogado
Postulante en la Subasta no participe en ella a título personal.

El abogado que participe en la subasta conociendo la insolvencia de su cliente

para cumplir con los requisitos exigidos por el pliego de condiciones, o si se
prueba que él no estaba en condiciones de satisfacer esos mismos requisitos,
corre el riesgo de que la Suprema Corte de Justicia le condene a la suspensión del
exequátur por un lapso de uno a cinco años, sin perjuicio de cualquier otra acción
seguida por el persiguiente del embargo.

La Sentencia De Adjudicación.- La sentencia de adjudicación es la constancia

de la transmisión judicial del derecho de propiedad, del deudor al persiguiente,
como resultado del proceso de embargo inmobiliario.
La sentencia de adjudicación es administrativa, no susceptible de los recursos
habituales. De hecho, en los términos del art. 712 del Código de Procedimiento
Civil "la sentencia de adjudicación será la copia del pliego de condiciones
redactado en la forma establecida por el art. 690, y ordenará al embargado
abandonar la posesión de los bienes tan pronto como se le notificare la sentencia,
la cual será ejecutoria contra toda persona que estuviere ocupando a cualquier
título que fuere los bienes adjudicados".

Notificación De La Sentencia De Adjudicación.- El art.712 dispone que la

sentencia de adjudicación es ejecutoria contra todo el que ocupe, a cualquier
título, el inmueble adjudicado. Por tanto, el adjudicatario notifica al embargado y al
ocupante del inmueble, en el caso de que el embargado no lo esté ocupando
personalmente, que debe abandonar el inmueble. De no abandonarlo, basta
recurrir a la fuerza pública, por ministerio de alguacil para ser desalojado.

Efectos De La Adjudicación.- En primer lugar, la propiedad pasa del embargado al

adjudicatario. Esta traslación del derecho de propiedad lo opera la sentencia de
adjudicación, lo cual resulta evidente: es la sentencia la que le declara dueño del
inmueble.

Sin embargo, el adjudicatario está obligado a transcribir esa sentencia pues, si tal
requisito no se cumple, es posible alegar nulidad del embargo, en los términos del
Art. 715 del Código de Procedimiento Civil. Además, la transcripción de la
sentencia extingue el derecho hipotecario de probables persiguientes, y, si no es
transcrita, puede incurrirse en falsa subasta.

En segundo lugar, al ser dueño del inmueble -aunque el tercero detentador o el

embargado lo ocupen- puede, a su vez, sufrir la acción de otros reclamantes, en el
sentido que otros acreedores reclamen derechos reales sobre el inmueble.

En tercer lugar, el adjudicatario recibe los mismos derechos poseídos por el

propietario original: no adquiere ningún derecho si el embargado no era
propietario; si el inmueble estaba gravado de alguna forma, continúa estándolo. Lo
único que se ha operado es la transmisión del derecho de propiedad, exactamente
en los mismos términos y con las mismas condiciones disfrutadas por el
propietario embargado.

No obstante, a esta regla, el Art. 717 del Código de Procedimiento Civil dispone
que la sentencia de adjudicación extingue todas las hipotecas: a los acreedores no
queda otro recurso que la participación en el precio de la adjudicación. Esta
extinción hipotecaria se opera a partir de la inscripción o transcripción de la
sentencia de adjudicación.

Custodia del Bien Embargado.- La custodia del bien embargado. Puede definirse
como la pérdida de administración del bien por parte del deudor.

Custodio, o guardián -como ya hemos hecho referencia- puede ser el mismo

deudor que modifica así el título de su posesión, pero a instancia del acreedor
embargante o de otro interviniente puede constituirse un tercero en custodia. La
custodia por parte del deudor debe considerarse la expresión de un deber
inherente a su posición de deudor embargado: por consiguiente, aun cuando no
sea expresamente nombrado, está sujeto a las respectivas obligaciones.

PUJA ULTERIOR

Cuando el precio alcanzado en la subasta resulta insatisfactorio para los

acreedores, es posible revender el inmueble y constituir así el procedimiento
denominado "puja ulterior".

Es un procedimiento regulado por el artículo 708 del Código de Procedimiento

Civil, que faculta a cualquier persona para que en el término de los ocho días que
siguen a la fecha de la adjudicación ofrezca, por intermedio de abogado, una
nueva puja, sobre cuyo precio se procederá a realizar la nueva subasta.

Formalidades de La Puja Ulterior.- La puja ulterior sólo es posible si el nuevo

precio excede en un 20% al precio ofrecido en la subasta, y debe intentarse dentro
de los ocho días subsiguientes a la adjudicación. Es necesario que quien realiza la
puja ulterior deposite en la Secretaría del tribunal que conoció del embargo, la
suma ofrecida por el inmueble. Resulta entonces necesario notificar al
adjudicatario original y a los acreedores inscritos, así como al embargado, y esa
notificación se conoce como denuncia de la puja ulterior.

El Auto del Juez.- El juez fijará audiencia a través de un auto, que el Secretario del
tribunal hará publicar en un periódico de circulación nacional, fijando audiencia
para la nueva adjudicación. El plazo para rendir el auto es de tres días, pasados
los cuales se realizará la nueva adjudicación. En la audiencia se trata de subastar
nuevamente el inmueble ya adjudicado y afectado por la puja ulterior, y si no
concurre ningún subastador, o aún si concurre, el inmueble se adjudicará a quien
ofrezca la puja última y superior.

Efectos de la Adjudicación en la Puja Ulterior.- Esta adjudicación tiene los mismos

efectos que la adjudicación anterior, aunque se favorece al adquiriente en puja
ulterior porque ya no serán admitidos nuevos ofrecimientos sobre el inmueble.
Dentro de estos efectos de la adjudicación, que hemos expuesto
precedentemente, se encuentra el traslado del derecho de propiedad del
embargado al adjudicatario de la puja ulterior. Recordemos que el embargado no
deja de ser propietario sino hasta la adjudicación definitiva.
 CONCLUSIÓN

El objetivo de esta investigación sobre el embrago inmobiliario, no es mas que

observar los pasos de su condición a seguir, esta vía de ejecución podríamos
calificarla como forzosa, tiene una principal misión y es comprometer de manera
obligatoria lo que aun no se le ha pagado, es decir comprometerse a pagar lo
debido de manera forzosa. Acudiendo a lo que en el derecho se llama
Procedimientos ejecutorios. Esto quiere decir proceder a embargar los bienes de
su deudor.