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Marché n°21/2015

Etude du plan stratégique de développement


et de sauvegarde de la «Médina de Fès»

Troisième phase de l'étude :

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures

Février 2018

Groupe HELLA Consulting


Le présent rapport est élaboré dans le cadre du marché n°21/2015 relatif à l'Etude du plan
stratégique de développement et de sauvegarde de la «Médina de Fès».

Il constitue le livrable de la troisième et dernière phase de l'étude qui porte sur "Stratégie de
développement et plan d'actions et de mesures".

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 2


Table des matières

Préambule ............................................................................................................................................... 7
Rappel des objectifs et de l'approche méthodologique ......................................................................... 9
I. Synthèse de la vision prospective et la stratégie de développement ........................................... 11
1. Vision prospective ..................................................................................................................... 11
2. Plan stratégique de réhabilitation et de développement ......................................................... 14
II. Rappel des principaux résultats du Diagnostic.............................................................................. 20
III. Medina de Fès : vision prospective ........................................................................................... 24
1. Scenario tendanciel ................................................................................................................... 24
2. Scenario volontariste ................................................................................................................. 29
3. Benchmarking et choix de scenarii ............................................................................................ 36
IV. Plan stratégique de réhabilitation et de développement ......................................................... 46
1. Inversion du processus de dégradation de la Medina .............................................................. 46
2. Une stratégie à dimensions multiples ....................................................................................... 64
3. Axes stratégiques de réhabilitation........................................................................................... 69
3.1 Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation ............................... 69
3.2. Axe 2 : Impulser le développement économique et social .................................................... 94
3.3. Axe 3 : Adapter le cadre juridique et réglementaire et améliorer la gestion urbaine ......... 111
3.4. AXE 4 : Positionnement de L’ADER ....................................................................................... 136
3.5. AXE 5 : Gestion du plan stratégique ..................................................................................... 159
Conclusion générale : .......................................................................................................................... 184
ANNEXES.............................................................................................................................................. 187

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Abréviations

AAVB : agence d’aménagement de la vallée de Bouregrag,


ADER : agence de développement et réhabilitation de la médina de Fès
AFD : agence française de développement
ALEM : agence de logement et d'équipement militaire
ANCFCC : agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie
ANRU : agence nationale pour la rénovation urbaine (France)
AU : agence urbaine
ANRURBMR : agence nationale pour la rénovation urbaine et la réhabilitation des bâtiments
menaçant ruine.
BEI : banque européenne d'investissement
BAM : banque al Maghreb
BET : bureau d’études techniques
BGE : budget général de l’état
BID : banque islamique de développement
BMR : bâtiments menaçant ruine
CHU : centre hospitalier universitaire
CDG : caisse de dépôt et de gestion
CGI : compagnie générale immobilière
CMT : court et moyen terme
CMIM : Centre de Marseille pour l’Intégration en Méditerranée
CMR : constructions menaçant ruine
CRI : centre régional d’investissement
DGCL : direction générale des collectivités locales
D U : direction de l'urbanisme
DRHUPV : direction régionale de l’habitat, de l’urbanisme et de la politique de la ville
DPE : domaine privé de l'état
D D E : direction des domaines de l'état
ENVM : enquête niveau de vie des ménages
EEP : entreprises et établissements publics
EPA : établissement public à caractère administratif
EPIC : établissement public à caractère industriel et commercial
ERAC : établissement régional d’aménagement et de construction
ETF : Fondation européenne pour la formation (Turin- Italie).
FSH : fonds de solidarité habitat
FOGARIM : fonds de garantie des revenus irrégulier et modestes
FOGALOGE : fonds de garantie logement pour couches moyennes

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FVIT : faible valeur immobilière totale
FADES : fonds arabe de développement économique et social
FEMISE : forum euro-méditerranéen des instituts de sciences économiques
FSHIU : fonds de solidarité habitat et intégration urbaine
GPBM : groupement professionnel des banques du Maroc
GTZ : agence allemande de coopération bilatérale
HAO : holding d'aménagement al omrane
HCP : haut-commissariat au plan
HMR : habitation menaçant ruine
ICOMOS : Conseil international des monuments et des sites
INDH : initiative nationale de développement humain
ISESCO : organisation islamique des sciences et de la culture
JICA : agence japonaise de coopération internationale
MATNUHPV : ministère de l’aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat
et de la politique de la ville
MEF : ministère de l’économie et des finances
MCC : millénium challenge corporation
MI : ministère de l’intérieur
MOD : maitrise d’ouvrage délégué
MMM : maison marocaine moderne
MMT : maison marocaine traditionnelle
MANU : mise à niveau urbaine
ONCF : office national des chemins de fer
OFPPT : office de formation professionnelle et de promotion du travail
ONEEP : office national d’électricité et d’eau potable
ONG : organisation non gouvernementale
OVPM : organisation des villes du patrimoine mondial
ONUH : organisation des nations unies habitat
OST : organisme sous tutelle de l'habitat
OPAH : Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat
ONUDI : organisation des nations unies pour l’industrie
PIRS : Des périmètres d’intervention de réhabilitation et de sauvegarde
PPP : partenariat public- privé
PA : plan d'aménagement
PDU : projet de développement urbain
PNUD : programme des nations unies pour le développement
PST : Programmes Sociaux Thématiques
PRU : plan de rénovation urbaine
PNUD : programme des nations unies pour le développement
PNUE : programme des nations unies pour l’environnement

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QHNR : quartier d'habitat non réglementaire
RADEEF : régie intercommunale d’eau et d’électricité
RGPH : recensement général de la population et de l'habitat
SA : sociétés anonymes
SDL : société de développement local
SAO F : société al omrane Fès
SDAU : schéma directeur d'aménagement urbain
SDUF : schéma directeur d'urbanisme de Fès
SIG : système d’information géographique
TAG : taux d'accroissement global
TIN : taux d'immigration nette
TVA : taxe sur la valeur ajoutée
UPI : unité de production informelle
USAID : organisme d'aide américain
UNESCO : organisation des nations unies des sciences et de la culture
UER : unité d’études et de recherche
VRD : voirie et réseaux divers
WB (BM) : banque mondiale
ZUN : zone d'urbanisation nouvelle

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Préambule

Les investigations réalisées dans le cadre des précédentes phases de cette étude ont
permis de sérier les principales mutations qui affectent l'espace de la Médina de Fès et les
grandes problématiques socio-économiques urbaines et patrimoniales qui caractérisent
cet espace.

Le dépeuplement continu de la Medina qui menace ses équilibres sociodémographiques,


la pauvreté qui y est persistante avec ses corolaires d'exclusion sociale et de ghettoïsation,
les emplois qui se font de plus en plus rares, les activités génératrices de ressources qui
sont de plus en plus aléatoires et moins lucratives, les investissements privés qui
demeurent timorés, la dégradation continue du parc logement et d'une grande partie du
patrimoine historique, les problèmes de sous équipement, de mobilité et d'accessibilité
traduisent quelques aspects des problématiques les plus pressantes qui impactent le tissu
urbain et les conditions de vie dans la médina.

Ces investigations ont permis également de mettre l'accent sur les limites des démarches
et actions mises en œuvre au cours de plusieurs décennies pour traiter les déficits
enregistrés et corriger les problématiques sus mentionnés, tout en soulignant
l'importance des actions publiques entreprises dans le cadre des conventions de
partenariat lancés par Sa Majesté le Roi Mohamed VI en 2013 qui ont été salutaires à plus
d'un titre, en contribuant à la préservation du patrimoine historique, la réhabilitation du
parc logement et de manière plus globale à l'amélioration de la résilience de la médina.

Cependant les démarches expérimentées à aujourd’hui, malgré les réussites qui ont
couronné plusieurs interventions, n’arrivent toujours pas à assurer l’implication des
initiatives privés et de l'action entrepreneuriale à côté des opérateurs publics dans les
processus engagés ; de même que les projets réalisés aussi nécessaires soient-ils, ne
permettent pas d'impulser des dynamiques nouvelles qui associent les populations et
mobilisent leur capacité contributive pour améliorer leur niveau et leurs conditions de vie.

Le partage des résultats de ces investigations dans le cadre des réunions élargies et ateliers
de concertation organisés outre qu'il a été l'occasion de mettre l'accent sur les besoins
présents et futurs de la population et les attentes des opérateurs économiques et sociaux
et des différents acteur, il a permis une meilleure prise de conscience des principaux
enjeux de développement de la Médina.

De même qu'il a été l'occasion de souligner l'intérêt que revêt l'élaboration d'un "plan
stratégique de développement et de sauvegarde" pour apporter des réponses adaptées

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permettant d'assurer durablement la sauvegarde et le développement de la Médina de
Fès.

Aujourd'hui les convictions sont plus fortes, ce plan stratégique est l'occasion de :

- Prévoir et anticiper les changements afin de formuler une vision d’avenir, une vision
qui exprime le futur auquel aspire la Collectivité ;
- Définir des stratégies adaptées de développement à travers la définition d’objectifs
qui concourent à la concrétisation de la vision de développement ;
- Planifier les actions de développement qui cadrent avec chaque objectif et qui
permettent de les traduire en résultats concrets, d’en déterminer les montages
financiers, le portage institutionnel et le dispositif de mise en œuvre ;
- Faire émerger des projets de développement qui bénéficient de la convergence et de
la cohérence des actions de plusieurs acteurs et dont la mise en œuvre s’appuierait
sur une politique de contractualisation, de coopération et de partenariat ;
- Définir un cadre rigoureux de gouvernance et de promotion du plan stratégique de
développement et un dispositif de suivi-évaluation des projets, un dispositif qui
permet de réajuster et d’améliorer le plan stratégique de développement pour le
rendre plus performant.

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Rappel des objectifs et de l'approche méthodologique

L'étude se veut une réponse aux problématiques et dysfonctionnements de l'aire de l'étude


(Arrondissement urbain de Fès médina et Municipalité de Mechouar Fès jdid).
Conformément à ses termes de références, l'étude a pour objet :
 L'établissement d’un état des lieux couvrant les problématiques actuelles, les
programmes réalisés et en cours et les éléments de diagnostic permettant d’établir
les choix prospectifs pour le développement de la médina ;
 L'évaluation du programme d’action pour la Médina et Fès Jdid, en cours
d’identification par l’ADER-Fès en coordination avec les autorités locales et la
proposition de nouveaux projets et actions de développement. Cette évaluation
portera sur la faisabilité économique, sociale et les différents éléments constitutifs
des projets (foncier, consistance, Coûts, montage institutionnel, impacts socio-
économiques...) ;
 L'élaboration d’un plan stratégique pour la « Médina de Fès » en mesure d'impulser
de nouvelles dynamiques de développement
L’étude doit exprimer les stratégies de développement et déterminer les conditions
permettant d’assurer :
- La prospection des projets de développement économique et l’accompagnement des
projets d’investissement en assurant un meilleur marketing territorial, et une bonne
compétitivité à l’échelle nationale et internationale ;
- L'amélioration de la qualité de vie des habitants ; par le traitement des constructions
dégradées ou menaçant ruine, la réalisation des équipements socio-collectifs
manquants, la fluidification de la circulation, le développement du dispositif de
sécurité des biens et des personnes ;
- La valorisation du patrimoine architectural et historique concernant aussi bien les
bâtiments publics (mosquées, medersas, musées....) que privés ( fondouks, Riads et
belles demeures...) par la mise en place d'un accompagnement technique et
l'institution d'un dispositif d'incitatif et d'encouragement ;
- La promotion de la mixité sociale et fonctionnelle traduite par une diversité de
produits et de fonctions résidentielles et atténuer la ségrégation et les disparités
sociales entre les différents quartiers de la médina et avec les autres entités de la ville
;
L’étude précisera les moyens à mettre en œuvre pour corriger les disparités spatiales,
sociales et économiques de la médina, coordonner les actions et programmes en cours de
réalisation dans les domaines du traitement du parc logement, la préservation des

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 9


monuments historique et du patrimoine architectural et la promotion des activités
économiques.

L’étude a été menée en trois (3) phases complémentaires ; les principaux objectifs et
livrables de chaque phase sont rappelés ci-après :

Phase 1 Objectifs : Livrable 1


Evaluation des projets en cours Etablissement d’un Programme Rapport d'évaluation du
d’identification en vue de l’établissement prioritaire prenant en compte plan d’action et synthèse
l’impact et la faisabilité des
d'un programme intégré d’intervention à intégrant de nouveaux
projets
CMT projets

Phase 2 Objectifs : Livrable 2


Analyse diagnostic
Analyse des problématiques Synthèse de la phase 2
et enjeux de développement de la Médina ;
Faire ressortir les handicaps (Etat des lieux,
et les potentialités ; synthèse des besoins
Analyse de l’impact, socio-
économique et
et projections,
Phase 2.1 : Analyse et environnemental des synthèse des enjeux,
diagnostic projets ; orientations
Examen des enjeux et
options de développement ; d’aménagement et de
Orientations développement)
Phase 2.2 : Enjeux de d’aménagement et de
Développement développement ;

Objectifs :
Phase 3 Elaborer une vision Livrables 3
Stratégie de développement prospective et un plan Synthèse et plan d’action
et plan d'action et de mesures stratégique de et de mesures
développement

La 3e phase de l'étude objet du présent rapport porte sur l'élaboration de la stratégie de


réhabilitation et de développement de la Médina

Cette stratégie sera déclinée à travers :

- La vision prospective (moyen et long terme) qui doit définir sur la base des données
et grandes caractéristiques de l’aire d’étude et de scenarios alternatifs (tendanciel et
volontariste) les perspectives de développement de la Medina ;
- La stratégie de réhabilitation et de développement de la Medina qui décline les
objectifs stratégiques, un plan d’actions et de mesures pour corriger les disparités
spatiales, sociales et économiques de la médina et un cadre plus approprié de
gouvernance des actions de réhabilitation et de développement de la médina.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 10


I. Synthèse de la vision prospective et la stratégie de développement

La médina de Fès est une cité qui peut s’enorgueillir de résumer à elle seule toute la charge
émotionnelle que peut suggérer le terme « patrimoine » au Maroc, que ce soit sur le plan
matériel ou immatériel. Doyenne des villes impériales marocaines, elle est également la
doyenne des cités ayant connu des processus d’intervention, de réhabilitation et de
restauration.
Ce qui se passe au sein de la médina fait figure de parangon de ce qui peut ou doit se faire
au niveau des autres villes du Maroc. Toutefois, cette médina n’arrive pas encore à
concilier les contradictions que représente l’existence d’un potentiel patrimonial
incontestable à côté, au milieu ou jouxtant un grand parc d’habitat, de constructions
connaissant insalubrité et dégradations et une population en situation de pauvreté et
d’exclusion.
La médina de Fès est le fruit de l’existence même de ce grand parc de constructions qui ne
sont pas reconnues comme « monumentales », mais qui sans elles, ne serait plus ce grand
espace dit « médiéval » ayant une valeur universelle et qui essaie aujourd’hui de s’inscrire
dans la continuité d’une histoire qui l’ouvre sur les besoins du présent ; d'où la nécessaire
adaptation entre elles d’exigences souvent conflictuelles : maintenir la valeur et la
permanence de l’identité patrimoniale et spatiale de la médina, et en même temps,
l’adapter aux conditions de vie contemporaines et résoudre les demandes socio-
économiques légitimes de sa population.

1. Vision prospective
Scénario tendanciel : Selon les tendances observées dans le passé récent, l’évolution
démographique de la Médina de Fès conduit à une baisse considérable de son poids
démographique et tend à en faire un espace de résidence des couches sociales les plus
pauvres et un espace de commerce au sein de la ville de Fès.
En effet la Médina de Fès continuera de connaître un dépeuplement continu tant en
nombres d’habitants qu’en nombre de ménages.
- La population de la Médina de Fès décroitra de 12%, entre 2015 et 2020, de 16% entre
2020 et 2030 et de 6% entre 2030 et 2040 ;
- Le nombre de ménages subira la même tendance d’évolution puisqu’il décroitra aux
taux respectifs de 11,5%, 16% et 6%.22 187 ménages au cours des mêmes périodes.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 11


Les tendances marquantes sur le plan économique se caractériseront, en l'absence d’une
nouvelle carte économique, par la prolifération du secteur informel, la prépondérance des
activités commerciales et de services, et la promotion de petits métiers au détriment des
activités artisanales de production et d’activités fortement génératrices d’emplois et de
revenus.
Le développement du secteur du tourisme restera limité en absence de mesures réelles
d’encouragement de l’investissement dans ce secteur replacé au niveau national dans de
nouvelles perspectives motivantes, rassurantes et prometteuses.
Le développement économique de la Médina demeurera entravé par les difficultés
d’accessibilité notamment en ce qui concerne le transport des biens et des marchandises.
Ces difficultés continueront à représenter un facteur déterminant de l’intensité de la
mobilité urbaine et de l'implémentation de couches intermédiaires et supérieures au sein
des principaux quartiers de la Médina de Fès.
les perspectives sociales prévalant au sein de la Médina de Fès ne seraient pas de nature
à capter de nouveaux résidents relevant de catégories sociales moyennes et riches.
la faiblesse des revenus (80% des revenus sont inférieurs à 2000 DH) et le niveau élevé de
pauvreté (20% des familles vivent sous le seuil de la pauvreté et de la vulnérabilité) ne
favoriseraient pas l’existence d’une population résidentielle représentant une nouvelle
demande.
Les perspectives au niveau patrimonial seront dominées par la continuité du processus de
lutte contre la dégradation affectant le patrimoine et la nécessité de son entretien continu.
L’enjeu des étapes futures réside dans l’affectation de fonctions compatibles avec les
espaces restaurés et réhabilités.
Au niveau du cadre bâti, les perspectives seront marquées par les tendances de
dégradation du parc logement et le risque d'extension du parc logements en ruine. Ces
tendances interpelleront les pouvoirs publics et les habitants en vue de trouver un cadre
consensuel, partenarial, réglementaire et opérationnel pour restaurer et réhabiliter le bâti
en dégradation continu.
Ainsi, les perspectives tendancielles de la Médina et de Fès Jdid ne peuvent, à moyen
terme, corriger et améliorer son image et son positionnement dans l’agglomération du
Grand Fès.
Les effets de l’évolution de la Médina de Fès selon le scénario tendanciel se traduisent par
des conséquences défavorables eu égard aux atouts historiques et culturels de cette
Médina et à ses potentialités prometteuses à moyen et long termes.
De grands programmes et actions d’envergure sont certes menés par les pouvoirs publics
pour corriger les tendances négatives d’évolution de la Médina (programme de

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 12


réhabilitation des monuments historiques, programme de traitement de l’habitat
menaçant ruine, amélioration de quelques accès et espaces publics…) mais ces actions
doivent être complétées par des mesures plus volontaristes pour rompre avec le cycle de
dégradation et de stagnation qui continue d'affecter la Médina.
Scénario volontariste : Un plan d’action volontariste s’impose dans la Médina, pour traiter
les tendances négatives évoquées plus haut, les espaces stagnants internes, les
phénomènes de dégradation et de crise observés, et enclencher des processus de soutien
aux tendances positives optimisant les atouts de la Médina.
Une nouvelle approche de développement de la Médina impliquant à la fois des actions
synergiques, y compris dans des zones délaissées au sein du tissu urbain, et de l’innovation
pour une Médina authentique, innovante et synergique est proposée comme scénario
volontariste de l’action prospective dans les espaces animés et à l’intérieur des tissus
urbains stagnants.
Dans le cadre de ce scénario volontariste, l’action doit être systémique et intégrée, donc
multidimensionnelle. Ses déterminants s’articulent autour de l’efficience économique et
la promotion de l'investissement entrepreneurial, l’inclusion sociale et la lutte contre la
pauvreté, l'intégration fonctionnelle du patrimoine historique, l'inversion des processus
de dégradation, l'amélioration durable du cadre bâti, des infrastructures et de
l’environnement, la promotion culturelle et l'accroissement des performances de la
gouvernance urbaine.
Dans le cadre de ce scénario volontariste, l'action doit s'inscrire dans une nouvelle
trajectoire économique, sociale, démographique... et un devenir souhaitable et
compatible avec les potentialités de la Médina fondé sur un plan stratégique de
développement.
Cette trajectoire appelle l'Instauration d'un climat d’affaires au sein de la médina, des
mesures pour recadrer les perspectives démographiques et stabiliser la population de la
médina et des mesures pour consolider et recadrer l’intervention publique au sein de la
Médina en vue de réaliser les objectifs d’inversion du processus de dégradation physique,
le développement des activités génératrices de revenus pour lutter contre la pauvreté et
renverser les tendances sociales d'appauvrissement.
L’effort de conservation par la restauration qui a été engagé depuis la fin des années
quatre-vingt doit être appuyé par d’autres actions qui ciblent le développement humain
et social par des équipements de services efficaces qui feront de la Médina ; non un refuge
des populations pauvres mais un espace attractif de l’investissement, de l’emploi et de
l’innovation.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 13


2. Plan stratégique de réhabilitation et de développement
Intervenir sur le parc habitat, et sur l’espace public au sein de la médina dans une
perspective de mise à niveau des normes de confort et de suppression des sources
d’insalubrité, tout en respectant les critères patrimoniaux est une démarche qui semble
aujourd’hui la plus appropriée en termes de réponse aux attentes et besoins de la
population en même temps qu’elle offre de nouvelles possibilités d’inversion des
processus en cours en matière de dégradation de la médina.

Maintenir le rôle de la médina en tant qu’espace d’habitat et d’activité sociale et


économique pour des catégories de populations relativement pauvres peut se faire sans
que ce soit nécessairement un espace d’exclusion sociale, de non mixité et de précarité. Il
faut pouvoir mettre en place des conditions minimales d'habitabilité, de salubrité et
d'équipement. L’objectif serait de permettre le développement des conditions favorables
à l’accueil d’une certaine mixité au sein de l’espace historique.

Dans cette logique, les programmes de réhabilitation et de lutte contre les constructions
menaçant ruine, comme tous les autres programmes de réhabilitation, devraient intégrer
des mesures orientées vers l’amélioration du confort et de la salubrité urbaine et
architecturale de l’habitat médinal parce qu’il n’est pas possible de laisser la médina
rejeter ses occupants. Si l’ADER-Fès et les pouvoirs publics ont montré une grande volonté
d’éradication du phénomène du bâti menaçant ruine au sein de la médina, force est de
constater qu’il y a moins d’actions concernant la mise à niveau du parc logement et de
l’espace public dans le sens de l’amélioration du confort de l’habitat et de l’habiter au sein
de la médina.

La participation de la population à cette évolution et son orientation vers un sens de mise


à niveau globale de la médina est fondamentale ; mais il demeure que les mécanismes de
mise en œuvre de cette participation restent assez difficiles à concrétiser. Toutefois, au-
delà de l’approche d’animation ou de communication, ceux-ci peuvent et doivent être de
nature juridique, économique et financière.

Toute stratégie efficiente de développement de la Médina se doit de cibler les grandes


problématiques et les principaux enjeux du développement de la Médina et se fixer les
principaux objectifs ci-après :

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 14


- Recadrer l’effort de réhabilitation pour en faire un effort global qui touche à tous les
aspects du développement urbain de la médina : infrastructure, développement
économique, mise en place des conditions d’intervention sur les diverses typologies
des constructions en médina ;
- Conserver la médina comme espace résidentiel en attirant une certaine mixité sociale
avec une catégorie sociale plus solvable avec des exigences plus grandes en termes
de fonctions urbaines, de sécurité, d'équipements et d'accessibilité ;
- Mettre en œuvre des actions capables de redynamiser les structures économiques de
la Médina et d’améliorer les conditions socioéconomiques de la population ;
- Mettre en place des dispositifs d'encouragement en mesure de renforcer l'attractivité
de la Medina pour l'investissement et l'action entrepreneuriale ;
- Apporter des solutions adéquates aux problèmes de la sécurité foncière et la
propriété au sein de la Medina, qui constitue un facteur de rejet des investissements
;
- Réparer l’espace physique et de restaurer les infrastructures, mais également offrir
aux habitants, anciennement installés ou nouvellement attirés au sein de l’espace
historique, le cadre de vie auquel ils sont en droit d’aspirer ;
- Décourager les phénomènes d’abandon du parc et de non entretien de la part des
propriétaires privés et rendre plus aisée et « normative » l’intervention privée au sein
des constructions traditionnelles.
Le plan stratégique de la médina se doit d'être forcément dynamique et ses composantes
d’intervention relever de dimensions multiples :
- La dimension "réhabilitation physique et fonctionnelle du patrimoine historique" et
le traitement des facteurs de dégradation qui affectent le patrimoine ; cette
dimension doit inclure les fonctions culturelles et économiques de la médina ;
- La dimension "développement économique et sociale" qui permet d’assurer la
continuité de la vitalité de la Médina et d’opérer les choix les plus judicieux quant aux
actions d’aménagement à mettre en œuvre pour consolider la base économique de
la médina et intégrer les besoins et attentes des populations ;
- Les conditions d’inversion des processus de dégradation de la Médina qui ne relèvent
pas uniquement des approches d’intervention physique, mais d’approches plus
globales permettant de relever l’attractivité de la médina et de la rendre plus
« compétitive » par rapport à d’autres secteurs de la ville ;
- Le cadre juridique, réglementaire et institutionnel" qui conditionne quant à lui la mise
en œuvre de toute stratégie de réhabilitation et de développement et impose de
repenser l'environnement général de l'investissement, les instruments

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 15


d’intervention, les règles et procédures de mise en œuvre des actions et le cadre de
la gouvernance ;
- La dimension urbaine qui se manifeste dans le fait que l’espace de la médina continue
de rejeter ses habitants vers l’extérieur. Aussi la mise en place de typologies d’actions
diversifiées est de nature à créer une dynamique positive dans la médina et mieux la
positionner dans l'espace urbain. De même que les fonctions à injecter au sein de
l’espace historique doivent présider au choix des meilleurs emplacements pour
réaliser des activités de réhabilitation où insérer ces fonctions ;
- La dimension gouvernance de la Médina par le renforcement des prérogatives et du
champ d'actions de l’ADER-Fès en vue d'en faire un porteur de projet fort et efficace
; Ceci passe par un renouvellement constant des modes d’interventions, le
renforcement des structures de gestion de l’ADER-Fès qui devraient avoir les
capacités d’orienter et de piloter l’ensemble des processus, physiques et non
physiques dans un cadre de coopération et de partenariat avec les autres acteurs
concernés.
Dans le cadre de cette approche strategique, les actions physiques à programmer ne
doivent plus être perçues comme les activités prioritaires à mener, mais surtout comme
les outils qui permettent la réussite de la nouvelle approche stratégique ;
L'ensemble des interventions devrait se faire avec les populations concernées et ses
représentants élus et ceux du mouvement associatif, dans une démarche participative,
mobilisatrice et inclusive, visant, au-delà de l'écoute de leurs doléances, leur implication
effective dans toutes les étapes de conception, de montage et de mise en œuvre des
projets.

Axes stratégiques de réhabilitation et de développement


Sur la base des résultats de l'Etat des lieux et de l'analyse diagnostic, des enjeux,
orientations et objectifs stratégiques rappelés ci-dessus, le plan stratégique de
réhabilitation et de développement de la Médina proposé se décline comme suit :

Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation


Les objectifs stratégiques se rattachant à cet axe sont rappelés ci-après :
- La stabilisation de la population de la Médina en encourageant l'accès des ménages à
revenus faibles ou limités à la propriété d'un logement décent ;
- La réorientation des approches en œuvre pour la réhabilitation du bâti historique et
le parc logement dégradé et menaçant ruine pour assurer à termes l'inversion des
processus de dégradation du Bâti ;
- Le développement de l'initiative individuelle de réhabilitation ;
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 16
- Le développement des démarches d’encouragement et de soutien aux propriétaires
désireux d’entreprendre des travaux de réhabilitation ;
- La promotion de la mixité sociale et fonctionnelle ;
- L'initiation au sein de la Médina des projets pilotes de construction de logements de
standing moyen ;
- La constitution d'un stock foncier public à l'intérieur de la médina.

Axe 2 : Impulser le développement économique et social


Les objectifs stratégiques déclinés dans cet axe portent sur :
- Le ciblage par les actions publiques des secteurs de l’artisanat, du tourisme, du
commerce et la restructuration du secteur informel.
- La promotion des investissements privés immobiliers et touristiques
- La convergence des processus de restauration et de réhabilitation avec la création de
richesses nouvelles et vers une réduction effective de la pauvreté au sein de
l’ancienne Médina de Fès et son environnement immédiat
- La rénovation des modes de gestion et la dynamisation des zones commerciales :
(kissaryat, souks spécialisés… ;) et des espaces patrimoniaux et culturels ;
- La Lutte contre la pauvreté et l'exclusion. Tout ciblage de réduction de la pauvreté au
sein de la Médina doit prendre en compte une diversité de situation.

Axe 3 : Adapter le cadre juridique et réglementaire et améliorer la gestion urbaine


Les objectifs stratégiques déclinés dans cet axe portent sur :
- La mise en, place d'une stratégie en vue de sécuriser davantage les transactions
foncières de la Médina.
- L'accélération et l'extension de l'immatriculation foncière au sein de la Médina et la
consolidation de la sécurité juridique dans le régime traditionnel de la propriété
- Le recours à l'expropriation pour assurer l'apurement des situations foncières
complexes et apurer le foncier stratégique
- L'encouragement de l'accès à la propriété des biens immobiliers et des logements au
sein de la Medina
- L'information sur les potentialités foncières et d'investissement au sein de la Medina
- La simplification des procédures de mobilisation foncière quels que soient les statuts
fonciers.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 17


Axe 4 : Repositionner l’ADER au plan institutionnel
Le repositionnement de l'ADER est dicté par la nécessité de renforcer ses prérogatives,
d'étendre son périmètre d'intervention et d'améliorer son impact sur le terrain.
Il couvre les objectifs et mesures ci-après :
- La révision du cadre institutionnel de l'ADER, afin de lui permettre de passer à un
statut plus adapté à ses missions et à sa gouvernance ;
- L'extension du périmètre d'intervention de l'ADER pour qu'elle dissémine son savoir-
faire dans les autres médinas de la nouvelle région et à des "périmètres extra muros
d’intervention de réhabilitation et de sauvegarde" (PIRS) ;
- La révision de l'organigramme de l'ADER pour tenir compte de son ressort territorial,
de ses nouvelles missions et modes opératoires ;
- L'extension des prérogatives de l'ADER aux missions de planification urbaine et
d’élaboration des documents d’urbanisme, ainsi que celles d’instruction et de
délivrance de l’avis favorable sur les projets d’investissement ou de promotion
immobilière ;
- Le développement par l'ADER de nouvelles filières orientées essentiellement vers le
secteur privé individuel et les investisseurs dans son ressort territorial.
- La révision de l'organigramme de l'ADER pour tenir compte de son ressort territorial,
de ses nouvelles missions et modes opératoires ;

Axe 5 : Gestion du plan stratégique


La gestion efficiente du plan stratégique nécessite la mise en place de dispositifs adaptés
de planification, de règles de gestion des projets, de mise en œuvre et de suivi-évaluation
- L’ADER devrait disposer de son propre «système de qualification et de classification
des entreprises et hommes de l’art» et œuvrer à la mise à jour du SIG pour permettre
une connaissance aussi parfaite que possible de la situation de l’existant et une prise
de décision sur la base de données fiables, précises ;
- L’institution d’un comité de pilotage, de suivi et de coordination pour fédérer les avis
des acteurs concernés et lever les obstacles et contraintes qui ne manquent pas
d’entraver la bonne exécution des projets.
- L’évaluation des projets a besoin de s’appuyer sur des critères de performance,
objectifs rationnels et exhaustifs, pour capitaliser sur les bonnes pratiques et
améliorer les insuffisances éventuelles constatées.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 18


- La mise en œuvre du programme d’action, outre le fait, qu’elle nécessite une bonne
organisation interne, des profils adéquats, des compétences avérées, des moyens
suffisants, des règles et des procédures claires et précises a besoin d’être partagée
avec les partenaires et d’être connue par les populations ciblées par les programmes.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 19


II. Rappel des principaux résultats du Diagnostic

Le tissu historique de la Médina de Fès a connu des mutations profondes qui ont à la fois
touché son cadre bâti, son fonctionnement économique, son organisation sociale, son
environnement, son cadre de vie et son positionnement dans l’agglomération.

Synthèse des éléments de problématique

 Dépeuplement à un rythme accéléré de la Médina et baisse considérable de son


poids démographique dans la structure urbaine :

- Le poids de la population de la médina et FJ ne cesse de diminuer par rapport à celui


de la ville : Il représentait près de 38,7% en 1982 ; Il ne représente plus que 8,3% en
2014 ; si cette tendance devait se poursuivre, la médina se viderait d’une grande
partie de sa population au cours des prochaines décennies ;
- Le poids dominant du régime foncier traditionnel et les conditions insuffisantes de
sécurité juridique poussent les couches intermédiaires et à revenus limités à ne
s’approprier des biens qu’à l’extérieur de la Médina ;

- L’accélération du dépeuplement de la Médina tend à en faire un espace de résidence


des plus pauvres et un grand souk à l’échelle de la ville ;
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 20
 Concentration de la pauvreté dans plusieurs quartiers de la Médina et dans sa
périphérie immédiate :

- Pour Fès Médina (AR) et Mechoir Fès Jdid (M) Le taux de pauvreté des ménages
représente respectivement 3,2 et 2,4 soit un taux supérieur à celui enregistré au
niveau de l’ensemble de la ville de Fès qui est de 1, 28.1
- En fait ces taux cachent des disparités importantes entre différents secteurs de la ville
et quartiers de la Médina de Fès ; certains quartiers de la Médina (Blida, Bab el Khokha
et klakliyne) enregistrent des taux de pauvreté alarmants supérieurs à 3,2%
 Processus de dégradation affectant le patrimoine bâti : perte des fonctions
originelles et manque d’entretien, prolifération des ruines abandonnées :

- Les monuments historiques, bâtiments publics, palais et belles demeures, Fondouks,


Medersas... constituent un patrimoine historique et culturel prestigieux qui est
affecté par un processus de dégradation continu
- Ce processus qui affecte l'ensemble du tissu urbain avec son organisation socio-
spatiale renvoi aux mutations qui démographiques, fonctionnelles, économiques et
sociales...

- Des mutations qui ont été souvent accompagnées par la perte des fonctions
originelles et l'absence d'entretien.
 Perte de vitesse au plan économique et extension du commerce et des petits métiers
au détriment des activités créatrices d'emplois et de ressources :

- La prolifération du secteur informel, le développement du commerce et des petits


métiers ont tendance à prendre le pas sur les activités artisanales de production dont
le potentiel de développement est considérable compte tenu d'une infrastructure de
production, d'exposition et de vente insuffisamment exploitée ;
- L'infrastructure de production est constituée de nombreux DRAZATES et Fondouks
dont l'état de dégradation est très avancé et qui n'offrent plus des conditions de
travail acceptables ;
- L'environnement général de la Médina et l'image peu rassurante et peu attractive
qu'elle renvoi ;

1
Taux de pauvreté publié par le HCP en 2017. En DH de 2014, il est de 4667 DH par personne et par an en
milieu urbain et de 4312 DH par personne et par an en milieu rural, soit 388 Dhs par personne et par mois en
milieu urbain

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 21


- l'absence d'une politique d'animation et de loisirs, d'un marketing territorial efficace
et continu entrave le développement du secteur touristique
 Besoins en équipements socio-collectifs notamment pour les jeunes et sentiment
d’exclusion urbaine :

- Les arrondissements périphériques : Bab Ftouh, Blida et Bouanania, disposent moins


d’infrastructure publique comparativement avec les arrondissements centraux et
historiques de la médina,
- En général, la Medina est faiblement dotée en équipements administratifs et sociaux-
économiques : Administrations, maisons de jeunes, foyers féminins, terrains de sports
etc ... Presque la totalité des équipements de ce type sont implantés en zone
périphériques
 Mutations affectant l’organisation en quartiers et la mixité sociale et résidentielle :

- Les mutations qui ont affecté la Médina n'ont pas manqué d'impacter son
organisation socio-spatiale en quartiers relativement autonomes intégrant des
espaces résidentiels, des espaces de commerces et des équipements de proximité
dédiés aux besoins de la vie du quartier et la spécialisation des espaces : espaces
résidentiels, espaces de production et espaces de commerce ;

- Elles ont également affecté la mixité sociale à l'échelle des quartiers et des espaces
affectés à la fonction résidentielle notamment à la suite du départ des couches
intermédiaires et de leur remplacement par une population de plus en plus pauvre ;

 Problématique d'accessibilité entravant la mobilité urbaine et l'implémentation de


couches intermédiaires et supérieures :

- Cette contrainte est souvent mise en avant pour justifier le choix fait par les couches
nanties et intermédiaires pour s'implanter ou résider en dehors de la Médina.
- l’enclavement de la Médina et la problématique de l’accessibilité génèrent des
difficultés pour le transport des biens et des marchandises et constituent une entrave
pour le développement économique de la Médina
- Les différents études qui ont traité de la problématique de développement de la
Médina ont tous mis l'accent sur une composante importante visant notamment à
améliorer les accès existants au niveau des principales portes de la Médina, à
aménager des parkings et aires de stationnement, des plates-formes de service.
 Dégradation du parc logement et problématique du HMR, qui touche la quasi-
totalité du parc logement en l’absence d’un dispositif de traitement partagé entre
les pouvoirs publics et les habitants :

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 22


- Le parc logement traditionnel connait un processus de dégradation et de
précarisation qui s'effectue à un rythme de plus en plus accéléré par rapport au
rythme d'intervention et de traitement du parc menaçant ruine ;
- L’accélération de la dégradation du parc conduit à l’extension de l’habitat menaçant
ruine et la prolifération des ruines abandonnées
- Il appelle une réflexion en profondeur sur le plan financier, technique, foncier mais
aussi urbanistique et social pour une réelle intégration des populations concernées et
leur inclusion dans la dynamique socioéconomique que connait l'agglomération.
Par ailleurs les principales contraintes qui ont entravé les approches et programmes mis en
œuvre portent sur :

- La situation complexe de la propriété au sein de la Medina et la problématique de la


sécurité juridique qui entravent les interventions et le développement de
l'investissement au sein de la Medina ;
- Le cadre juridique, réglementaire et normatif de l'intervention publique qui n'est pas
adapté aux spécificités de la Medina ;
- Les aspects relatifs à la gouvernance, la gestion urbaine et le développement
institutionnel ;
- les aspects relatifs à la coordination des différents intervenants et l'intégration de leur
actions.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 23


III. Medina de Fès : vision prospective

L'analyse diagnostic de l'espace de la Médina a permis de sérier les grandes mutations qui
affectent cet espace et les grandes problématiques urbaines :
Elle a également permis d'offrir des bases pour construire une vision prospective sur la
base de scénarios tendanciel et volontariste.

1. Scenario tendanciel
Perspectives démographiques

Comme signalé dans les phases antérieures de cette étude, la Médina et Fès Jdid
connaissent un dépeuplement continu au rythme moyen de 3.770 ménages par décennie
soit une moyenne de 377 ménages par an.

Ce constat est corroboré par l’ampleur de la vacance des habitations qui est passé de 3200
en 2004 à 7000 en 2014. Les quartiers périphériques se sont substitués à la Médina pour
l'accueil des populations de l'exode rural, avec un nombre de départs de la Médina,
supérieur au nombre des nouveaux arrivés. Ce qui accentue plus l’extension des poches
de pauvreté au sein de la Médina et Fès Jdid, car les classes solvables quittent de plus en
plus la Médina et les nouveaux venus sont souvent démunis.

Comme le révèle le tableau ci-après, la Médina de Fès continuera de connaître un


dépeuplement démographique à l’horizon 2040 tant en nombres d’habitants qu’en
nombre de ménages.

En effet, la population de la Médina de Fès décroitra de 12%, entre 2015 et 2020, de 16%
entre 2020 et 2030 et de 6% entre 2030 et 2040.

Le nombre de ménages subira la même tendance d’évolution puisqu’il baissera de 22 187


ménages observés en 2015 à 19 632 ménages en 2020, et à 16 493 ménages en 2030 et
15510 ménages en 2040, soit une décroissance aux taux respectifs de11,5%, 16% et 6%.

Tableau 1 : Projections de la population de la Médina de Fès à l’horizon 2040

2015 2020 2030 2040


Entité
Pop. Ménages Pop. Ménages Pop. Ménages Pop. Ménages
Fès-Médina 68 786 16 898 60 707 14 914 50 805 12 481 47 678 11 713
Mechouar Fès Jdid 20 077 5 289 17 909 4 718 15 229 4 012 14 412 3 797
Total 88 863 22 187 78 616 19 632 66 034 16 493 62 090 15 510
Source : RGPH et projections retenues par l’étude du SDAU du Grand Fès

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 24


L’évolution démographique de la Médina de Fès selon les tendances observées dans le
passé récent conduit à une baisse considérable de son poids démographique et tend à en
faire un espace de résidence des couches sociales les plus pauvres et un espace de
commerce au sein de la ville de Fès.

Perspectives économiques

La vitalité économique de la Medina fondée essentiellement sur l’artisanat et le


commerce, se trouve aujourd'hui profondément fragilisée ; la stabilité de sa structure
artisanale est de plus en plus ébranlée par la concurrence des produits étrangers
provenant des pays asiatiques et du pourtour de la méditerranée.

La délocalisation de plusieurs activités artisanales vers les nouveaux quartiers extra muros,
risque d’entrainer des lourdeurs et dysfonctionnements de l’activité car en raison du
changement de son environnement d’affaires, elles risquent donc de connaitre un certain
fléchissement.

Le développement des secteurs commerciaux dans les quartiers de la ville nouvelle (Saadâ,
Narjiss, Tariq, Ben souda, etc.) qui offrent les mêmes produits que la Médina, aura aussi
des répercussions sur l’attractivité de la Médina et Fès Jdid au niveau du commerce de
détail.

Les tendances marquantes sur le plan économique se caractériseront, en l'absence d’une


nouvelle carte économique, par la prolifération du secteur informel, la prépondérance des
activités commerciales et de services, et la promotion de petits métiers au détriment des
activités artisanales de production et d’activités fortement génératrices d’emplois et de
revenus.

Il sera difficile que le secteur de l’artisanat puisse échapper à la domination des activités
informelles, à la concurrence de produits manufacturiers, si un cadre de labellisation
définissant et précisant l’origine et la qualité des produits de l’artisanat authentique de
Fès ne se trouve pas instauré et opérationnalisé en plus d’une politique nationale et locale
de protection des produits et des savoir-faire de cet artisanat.

L’autre secteur potentiel et promoteur, à savoir le secteur du tourisme semble rester pour
longtemps dépourvu de conditions sûres et réelles de sécurité, de qualités des prestations,
d’efficacité de modes d’organisation et de gestion et ce malgré les opportunités de
développement qu'il présente (maisons d’hôtes, espaces de commerce, espace de
production, espace d’animation culturelle) et leurs effets sur le plan architectural (la
restauration du bâti) et environnemental (la propreté des secteurs accueillants).

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 25


Le développement du secteur du tourisme restera limité en absence de mesures réelles
d’encouragement de l’investissement dans ce secteur replacé dans de nouvelles
perspectives motivantes, rassurantes et prometteuses.

Des espaces dynamiques caractéristiques sont aussi reconnus en Médina et restent bien
animés (triangle d’or ou croissant stratégique de la Médina, Oued Zhoun, entrées et
portes, places commerçantes et territoires d’activités, bâtisses rayonnantes multiples), ils
sont isolés par de grands espaces de tissus urbains en crise. En plus ces espaces animés
nécessitent des mesures et actions de soutien en priorité dans le domaine de l’équipement
et d’aménagement (accès, parking, services, etc.).

Si ces espaces dynamiques entretiennent l’attractivité de la Medina, leur renforcement


est donc indispensable à travers le développement des voies d’accessibilité et de
stationnement notamment par la mise à niveau des espaces existants de stationnement
et la construction des parkings souterrains ou à étages, là où les données géotechniques
le permettent, comme c’est le cas dans les tissus urbains anciens de plusieurs villes
européennes. L’attractivité est dépendante d’une offre équilibrée en équipements et
services de proximité dont la sécurité est une des priorités révélées par les enquêtes de
terrain.

Les liens sociaux et économiques de la Médina sont encore forts avec son environnement
régional et doivent être valorisés. La majorité de la population de la Médina est
d’installation récente, à peine quelques décennies, car issue des flux successifs de l’exode
rural des années quatre-vingt et quatre-vingt-dix du siècle dernier. Il est certain que les
nouveaux résidents doivent entretenir des liens forts avec leurs familles d’origine. Ces
liens sont un facteur qui participe au rayonnement de la Médina à l’échelle régionale voir
nationale

Le développement économique de la Médina demeurera cependant entravé par les


difficultés d’accessibilité notamment en ce qui concerne le transport des biens et des
marchandises. Ces difficultés continueront à représenter un facteur déterminant de
l’intensité de la mobilité urbaine et de et l'implémentation de couches intermédiaires et
supérieures au sein des principaux quartiers de la Médina de Fès.

Perspectives au niveau social

En absence d’une nouvelle carte d’équipements répondant aux besoins socio-collectifs des
habitants de la Médina de Fès (services administratifs, établissements de santé publics et
privés, écoles maternelles, primaires, secondaires, centres de formation professionnelle,
services de sécurité…) les perspectives sociales prévalant au sein de la Médina de Fès ne

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 26


seraient pas de nature à capter de nouveaux résidents relevant de catégories sociales
moyennes et riches.

Ces conditions ne favoriseraient pas l’existence d’une population résidentielle


représentant une demande assez forte en raison de la faiblesse des revenus et du niveau
élevé de pauvreté (80%2 des revenus sont inférieurs à 2000 DH et 20 %3 des familles vivent
sous le seuil de la pauvreté et de la vulnérabilité4, quant au chômage, il touche 23.4% de
la population, de la médina).

Perspectives au niveau spatial

Suite aux effets cumulatifs en matière d’organisation spatiale au sein de la Médina et


d’extension des espaces y existants et de leur renforcement par de nouveaux espaces
résultant des travaux de restauration et de réhabilitation réalisés par l’ADER, la Médina de
Fès gardera ses quartiers et espaces spécialisés au sein de la Medina. Il s’agira d’espaces
d’habitat, d’espaces de production, d’espaces de commerce, d’espaces culturels
historiques, d’espaces touristiques... Mais de tels espaces s’insèrent dans le cadre d’un
processus tendanciel d’activités artisanales, touristiques et commerciales où les espaces
résidentiels sont occupés par une population de plus en plus pauvre.

Perspectives au niveau patrimonial

Selon le rythme de restauration et de réhabilitation du patrimoine matériel historique de


la Médina de Fès et vu l’ampleur et l’importance de ce patrimoine, les perspectives au
niveau patrimonial seront dominées par la continuité du processus de lutte contre la
dégradation affectant ce patrimoine et la nécessité de son entretien continu.

L’enjeu qui marquera toutes les étapes futures réside dans le maintien des fonctions des
espaces restaurés et réhabilités et l’affectation de fonctions à certains de ces espaces et
leur opérationnalisation.

Perspectives au niveau de l’habitat et du cadre bâti

En matière de logement, les perspectives seront marquées par les tendances de


dégradation du parc logement et le risque de ruine de la plupart du parc logement. Ces
tendances interpelleront les pouvoirs publics et les habitants en vue de trouver un cadre

2
Source : enquête ménage réalisée par le BET au mois de Mars 2016 sur un échantillon de 320 ménages..
3
Le seuil de pauvreté retenu dans l’étude, concerne les ménages dont le revenu mensuel est de moins de
1870Dhs en milieu urbain ;
4
Taux de vulnérabilité : c’est la proportion des individus qui ne sont pas pauvres, mais qui vivent sous le risque
de la pauvreté, c'est-à-dire les membres d’un ménage dont la dépense par personne et par an se situe, en 2014,
entre 4667 DH et 7001 DH dans le milieu urbain, et entre 4312 DH et6468 DH dans le milieu rural ; (Définition du
HCP)

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 27


consensuel, partenarial, réglementaire et opérationnel pour restaurer et réhabiliter le bâti
en dégradation continu et le menaçant ruine.

Ce cadre devra comprendre des mesures appropriées permettant d’apporter des solutions
adéquates aux problèmes de la propriété au sein de la Medina, de l’adaptation des actions
publiques aux spécificités de la Medina, la coordination et l’intégration de ces actions.

En conclusion, les perspectives tendancielles de la Médina et de Fès Jdid ne peuvent, à


moyen terme, corriger et améliorer son image et son positionnement dans
l’agglomération du Grand Fès.

De grands programmes et actions d’envergure sont certes menés par les pouvoirs publics
pour corriger les tendances négatives d’évolution de la Médina (programme de
réhabilitation des monuments historiques, programme de traitement de l’habitat
menaçant ruine, amélioration de quelques accès et espaces publics…) mais ces actions
doivent être complétées par des mesures plus volontaristes pour rompre avec le cycle de
dégradation et de stagnation qui continue d'affecter la Médina.

La réhabilitation et le renouveau de la Médina et de Fès Jdid passe par des actions


volontaristes fortes a même d’infléchir et redresser sa courbe d’évolution vers un tissu
urbain authentique et patrimonial mais fonctionnel et adapté pour affronter les
contraintes et exigences du 21éme siècle et satisfaire le développement durable de la ville
d’aujourd’hui.

La tendance d’évolution que suit actuellement la Médina est marquée par de nombreux
aspects aux conséquences néfastes. Les différentes interventions publiques ont
partiellement réussi à redresser la situation et à corriger certains problèmes.

La situation actuelle dans la Médina ne permet pas la cristallisation prospective d’une


dynamique solide et rayonnante, en se limitant aux acteurs et synergies endogènes
traditionnelles. Ce qui nécessite une stratégie volontariste axée sur des orientations, des
inputs et des actions capables d’améliorer les conditions socioéconomiques de sa
population et de redynamiser ses structures économiques.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 28


2. Scenario volontariste
Les portées et les effets de l’évolution de la Médina de Fès selon le scenario tendanciel se
traduisent par des conséquences défavorables eu égard aux atouts historiques et culturels
de cette Médina et à ses potentialités prometteuses à moyen et long termes.

Un plan d’action volontariste s’impose dans la Médina, pour traiter les tendances
négatives évoquées plus haut, les espaces stagnants internes, les phénomènes de
dégradation et de crise observés, et enclencher des processus de soutien aux tendances
positives optimisant les atouts de la Médina.

En effet, pour l’avenir de la Médina, trois scénarios volontaristes peuvent être discutés
avant de mettre en évidence le scénario à envisager :

a. Le scénario du changement radical

Même en présence de la volonté politique et des moyens nécessaires, le changement


radical des vocations de la Médina est impossible car la situation de ce tissu historique est
complexe. On ne peut pas moderniser subitement et dans le cours ou moyen termes, le
tissu urbain et l’économie en crise car le déficit est énorme, considérant les substrats
sociaux, l’état du savoir-faire et du riche patrimoine hérité.

Le scénario d’actions radicales à ce niveau doit donc être écarté, vu son couts dévastateur
sur le plan économique, patrimonial et social.

b. Le scénario des projets ponctuels de réhabilitation et des actions de rattrapage

C'est celui qui est actuellement adopté. Il consiste à intervenir dans des projets ponctuels
de réhabilitation ou de développement, souvent en priorité là où la crise impose des
actions d’urgence.

Ce modèle montre ses limites car il devient conséquent, vient après la crise et n’est pas
anticipatif. Il veut résoudre les problèmes vécus, parfois renforcer des tendances positives
en cours, mais les paradoxes de la dualité entre crise et points prospère émergent dans la
réalité.

La poursuite de la réhabilitation positive par actions isolées en cours ne suffit pas pour
endiguer la dégradation du patrimoine qui se renforce ailleurs. On peut essayer de le
préserver tant qu’on peut, mais les systèmes économiques et sociaux hérités affrontent
de grands défis et le processus de dégradation est difficile à arrêter. Sachant que les
dynamiques de la dégradation sont fortes, le bilan des acquis à l’échelle globale de la
Médina risque d’être modeste. Des questionnements émergent à propos de pratiques

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 29


menacées bien qu’elles forment des composantes typiques de la vie citadine à Fès comme
l’artisanat du tissage (draz), le transport à dos d’ânes, l’organisation traditionnelle des
métiers, etc.

Ce scénario restera donc insuffisant pour relancer le développement et la sauvegarde de


la Médina et sa mission ne sera complète ni réussi à terme, car les besoins sont énormes,
les changements socio-économiques s’opèrent en continu. Les gagnants existent certes,
mais les perdants et les dégâts se multiplient et les déficits s’amplifient. Ce scénario qui
peut sembler utile est donc trop lent, dans un contexte pressant, où la crise impose l’action
urgente. C’est un scénario d’intervention linéaire, dans des endroits limités et par
moment. Les acquis potentiels de cette lente réhabilitation risquent de s’affaiblir face aux
processus dégradants et menaces pesantes sur le cadre bâti, l’économie, l’environnement
et la société sous pression.

c. L’instauration de nouveaux paradigmes de développement de la Médina


s’impose pour affronter les défis.

Une nouvelle approche de développement de la Médina impliquant à la fois des actions


synergiques, y compris dans des zones délaissées au sein du tissu urbain, et de l’innovation
pour une Médina authentique, innovante et synergique est proposée comme scénario
volontariste de l’action prospective : c’est une approche axée sur le renforcement des
dynamismes et tendances positives les plus synergiques par des mesures concrètes, tout
en insufflant des ingrédients de nouvelles dynamiques et des dynamiques de gestion des
bifurcations et des transitions, là où les adaptations et précautions s’imposent pour
affronter les chocs internes et externes dans le tissu urbain, l’économie citadine et la
société, et relancer des dynamiques constructives originales à la fois dans les espaces
animés et à l’intérieur des tissus urbains stagnants.

Dans le cadre de ce dernier scénario volontariste du développement, l’action doit être


systémique et intégrée, donc multidimensionnelle. Ses déterminants s’articulent autour
de l’efficience économique et la promotion de l'investissement entrepreneuriale,
l’inclusion sociale et la lutte contre la pauvreté, l'intégration fonctionnelle du patrimoine
historique, l'inversion des processus de dégradation, l'amélioration durable du cadre bâti,
des infrastructures et de l’environnement, la promotion culturelle et l'accroissement des
performances de la gouvernance urbaine.

Dans le cadre de ce scenario volontariste du développement, l'action doit s'inscrire dans


une nouvelle trajectoire économique, sociale, démographique... et un devenir souhaitable
et compatible avec les potentialités de la Medina fondé sur un plan stratégique de
développement

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 30


Les choix, les orientations et les objectifs d’un tel plan doivent concourir
fondamentalement à :

- Transformer et promouvoir l’économie de la Médina de Fès en tant qu’économie de


proximité représentant un vrai levier pour un bien-être plus «durable» des habitants
de la Médina de Fès et un centre de rayonnement favorable par rapport à son
environnement ;

- l'impulsion de nouveaux processus permettant d'enrayer à termes les dynamiques de


dégradation à l'œuvre, et de mettre à niveau le cadre bâti en le dotant de mécanismes
appropriés d'auto-amélioration et de réhabilitation durable

- Resociabiliser le contexte d'activité, de vie et de relations au sein de la Médina, en y


injectant des dynamiques nouvelles d'investissement et des activités génératrices de
revenus, les équipements de proximité qui font défaut et en améliorant l'accessibilité
et la mobilité des biens et des personnes avec les autres entités urbaines

- Modérer le rythme de dépeuplement de la Médina de Fès afin de le contenir


totalement aux termes des deux prochaines décennies et créer les dynamiques
susceptibles de drainer de nouvelles couches sociales et de favoriser la mixité
résidentielle

Les principaux générateurs d’activités économiques dans la Médina que sont l’artisanat et
le commerce, doivent être renforcés par tous les moyens et appuis nécessaires. La culture
et le tourisme ont aussi une place privilégiée dans ce domaine et doivent etre consolidés
par des projets prometteurs.

Instaurer un climat d’affaires au sein de la médina

La viabilité de l’économie de la Médina est à renforcer par tous les moyens, pour y
Instaurer un climat d’affaires à même d’y attirer l’investissement et régénérer l’animation
économique d’antan et la fonction d’habitat/hébergement doit être revalorisée pour créer
les conditions en mesure d’améliorer l’attractivité sociale des différents quartiers de la
Médina.

Mettre en œuvre des mesures pour recadrer les perspectives démographiques et


stabiliser la population de la médina

Les perspectives démographiques associées au scenario volontariste résulteront d’actions


rigoureuses conçues et mises en œuvre par tous les acteurs et opérateurs publics afin de
stabiliser la population de la Médina de Fès aux environ de 66000 habitants et 16500
ménages vers les années 2030 contre environ 88900 habitants et 22200 ménages
enregistrés en 2015.
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 31
Les actions conduisant à ces perspectives et devant être mises en œuvre sont
principalement :

- La mise en place d’un dispositif approprié d’encouragement des familles tentées de


quitter la médina de s’y maintenir (appui à la reconstruction, à la restauration, à la
réhabilitation, facilitation de l’acquisition de la propriété et/ ou l’appui à la mise en
place d’une activité économique…) ;

- Surmonter les contraintes de sécurité, de propreté, d’accessibilité…dont souffrent


certains quartiers et qui se trouvent à l’origine des souhaits de certains habitants à
quitter de tels quartiers pour aller s’installer à l’extérieur de la Médina.

Mettre en œuvre des mesures pour consolider et recadrer l’intervention publique au


sein de la Médina.

Les perspectives économiques de la Médina de Fès seront le fruit des efforts réalisés en
matière de consolidation et de recadrage de l’intervention publique au sein de cette
Médina.

Fondée sur un ciblage sectoriel prioritaire, l’action publique au sein de la Médina de Fès
devra se traduire par des investissements conséquents ciblant essentiellement des
programmes et projets de restauration, de sauvegarde et de valorisation des richesses
patrimoniales et culturelles de la Médina, d’équipements socioculturels, d’infrastructures
de bases (accès, voieries, parkings…), de valorisation des potentialités artisanales et
touristiques.

L’aboutissement de ces perspectives requiert la mise en œuvre de mesures appropriées


visant :

- La facilitation des interventions sur le tissu traditionnel et le développement de


l'investissement en surmontant les problèmes de propriété foncière, d’expropriation
pour utilité publique notamment de terrains vagues, de Kharbas et propriétés
abandonnées ;
- La mise en place, par l’Etat d'encouragements spécifiques pour les tissus anciens, et
l’utilisation des dispositions favorables pour promouvoir et dynamiser
l’investissement privé au sein de la Medina ;
- L’encouragement de la reconstruction des Kharbas et des ruines en projets d’habitat
ou projets socioculturels ou projets de valorisation des activités commerciales ou
artisanales selon une architecture adaptée au tissu architectural historique de la
Médina de Fès ;

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 32


- L'aménagement de parkings au niveau des différentes entrées de la Medina avec
l’organisation du transport public dans les divers points d'accès de la Medina ;
- La reconversion des chefs d’unités de productions informelles en statuts d'auto-
entrepreneurs ;
- La diversification des activités de développement économique en vue de réduire la
dépendance vis-à-vis des secteurs de l’artisanat et du tourisme (services conseils,
TIC…).
- La remise en ordre de la prolifération des maisons d'hôtes et la promotion d’un
tourisme ciblant la qualité et la compétitivité entre promoteurs basée sur la qualité
des prestations et des services ;
- L’optimisation de la mise en valeur de la vocation de la Medina de Fès, de ses
fonctions caractéristiques au sein de la ville de Fès, de son rayonnement culturel et
historique et de son positionnement aux niveaux régional, national et international ;
- L’aménagement d’espaces d’accueil, d’exposition et de vente des produits des
activités artisanales dans des fondouks ou demeures restaurés et réhabilités.
De grands efforts restent à déployer dans le cadre du recadrage de l'action publique en
vue de l’inversion du processus de dégradation physique, la réalisation des infrastructures
d'accès et des équipements de proximité, l'impulsion de l'investissement privé générateur
d'emploi, et le développement des activités génératrices de revenus pour lutter contre la
pauvreté et renverser les tendances sociales d'appauvrissement de la Medina.

L’effort de conservation par la restauration qui a été engagé depuis la fin des années
quatre-vingt du dernier siècle doit être appuyé par d’autres actions qui ciblent le
développement humain et social par des équipements de services efficaces qui feront de
la Médina, non un refuge des populations pauvres mais un espace attractif de
l’investissement, de l’emploi et de l’innovation.

Des innovations prometteuses en termes d’équipements collectifs de proximité


commencent à apparaitre en Médina, comme les services de proximité, les banques et
autres services au fond de la Médina, les nouveaux modes d’hébergement (maisons
d’hôtes touristiques, hébergement chez l’habitant des touristes), sont des mutations qui
méritent des encouragements dans le cadre de ce scénario volontariste de
développement futur. Les équipements collectifs, socioéducatifs et culturels de proximité
sont très sollicités par la population et doivent être privilégiés en perspective pour
satisfaire ces besoins et renforcer l’appropriation de l’espace par ses habitants.

D'autres objectifs doivent être pris en compte dans le cadre du scenario volontariste :

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 33


- Encourager des initiatives de création des services universitaires de proximité en
Médina, comme le projet de Maison de la Littérature et des Arts programmé par
l’Université Sidi Mohamed Ben Abdellah en Médina ou d’autres projets d’interface
qui contribueront à l’animation culturelle et scientifique de la Médina, par des
organismes et opérateurs professionnels ;
- Réaffecter des monuments à dimension sociale (solidarité et inclusion) : le principe
d’usage protecteur du patrimoine «use it or loose it » s’applique ici car sa
maintenance passe aussi par son usage intelligent.
- Mise en tourisme, écotourisme et environnement dans la fonctionnalité du
patrimoine. Mettre la Médina au cœur des réseaux et services de transport et de
communication urbaine pour faciliter et renforcer les flux et les liens ;
- La qualité des produits et des services a toujours été contrôlé dans la Médina selon
un système ancestral supervisé par les « Amine » et le « Mouhtassib ». Aujourd’hui et
plus que jamais ces concepts de contrôle de la qualité s’imposent pour affronter la
concurrence internationale et assurer l’image de marque de Fès « Fez branding » à
travers l’originalité et la qualité de ses territoires, produits et services ;
- L’attractivité de Fès passe aussi par la promotion de l’authenticité, par des labels
créatifs, imaginaires ou émotionnels adaptés, qui doivent attirer la curiosité du
touriste à découvrir et vivre les particularités locales du terrain, comme cela a été déjà
entamé via le slogan « Fès, joyaux de l’islam ».
La réussite des choix, des orientations et des objectifs du scenario volontariste exige le
déploiement de tous les efforts nécessaires pour que le plan stratégique de
développement de la Medina de Fès intègre complètement ces objectifs et qu’il soit mis
en œuvre en les réalisant intégralement dans un cadre qui offre à la Médina de Fès une
image fidèle à son histoire et promotrice de son développement durable.

D'autres besoins en relation avec la gouvernance urbaine, la programmation et la gestion


des actions publiques de réhabilitation ont été également identifiés et doivent trouver une
réponse adaptée dans le cadre du plan stratégique ; il s'agit des principaux éléments
suivants :

- Besoins en planification stratégique, planification territoriale et gestion (urbaine,


sociale, du patrimoine) ;
- Nécessité de mise en place d’un "activisme social" et de communication tous publics;
- Amélioration de la gestion de projet (planification - budgets, faisabilité, gestion, etc.)
- Mise en place d’une communication spécialisée, vis-à-vis de publics ciblés ;
- Amélioration de la visibilité des projets et de l’accessibilité au public ;
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 34
- La restauration d'éléments architectoniques spécifiques et la restauration d'artefacts;
- Le développement des compétences : techniques, administratives, sociales, etc.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 35


3. Benchmarking et choix de scenarii
a. CUBA - La Havane

Contrairement à ce qu’on pourrait croire de prime abord, les cas de Fès et de la Havane
possèdent des similitudes en termes de processus de réhabilitation, et ce, à plus d’un titre
:

- Les deux cités historiques sont parvenues à la fin de 20 ème siècle dans des états de
conservation morphologique et physique assez similaires, même si les processus qui
les ont concernés sont très différents ;
- La taille des tissus concernés est globalement la même, avec, certes, un nombre de
bâtisses et d’habitants plus important au niveau de la médina de Fès ;
- Les deux cités ont été déclarées patrimoine de l’humanité par l’UNESCO quasiment
à la même date ;
- Les deux cités disposent de structures dédiées à leur réhabilitation ;
- Les deux cités ont bénéficiés de projets Banque Mondiale ;
- Les deux cas de Fès et de la Havane ont souvent été comparés par les experts de la
Banque Mondiales dans leurs propres rapports et communications à propos des
projets financés par cette institution ;
- Les problématiques de réhabilitation sont certes similaires, mais les stratégies
suivies dans les deux cas sont très différentes, et c’est ce qui justifie l’intérêt de ce
benchmark.
- Entre 1998 et 2012, la population serait passée de 72 000 à 66 000 personnes, ce
qui est globalement comparable au phénomène connu actuellement au niveau de
la médina de Fès.

La Havane se distingue par le fait qu’elle ait échappé aux rénovations que les villes
d’Amérique latine ont connu durant les années et qui a entrainé la destruction de la plus
grande partie des centres historiques au sein de cette région. La situation qu’a connue
Cuba après la révolution ont fait que le patrimoine urbain et architectural de la Havane a
pu d’une certaine manière être sauvegardé dans ses grands traits typologiques malgré de
grandes dégradations. De manière similaire a Fès, la ville ancienne de la Havane a pu
parvenir jusqu’à la fin du XXème siècle dans un état de conservation morphologique
exceptionnel ; tout en étant extrêmement dégradé.

L’ancienne cité de la Havane est inscrite au Patrimoine mondial depuis 1982. Elle connaît
depuis cette période la mise en œuvre d’actions de réhabilitation très volontaristes. Les
caractéristiques du projet, mené sous la houlette du Bureau de l’Historien de la Ville de la
Havane insistent sur les besoins suivants :

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 36


- rénover et réhabiliter les édifices de valeur en préservant au maximum l’intégrité
sociale de la cité ancienne ; en évitant au maximum le déplacement des populations
résidentes ;
- réaliser un projet de réhabilitation dans une perspective de durabilité financière,
d’où un objectif d’autofinancement ;
- cet autofinancement se réalise à travers la restauration des édifices à forte valeur
architecturale et historique et à fort potentiel touristique et en les transformant
structures d’accueil et d’animation touristique (hôtels et restaurants) dont les
revenus sont mis à profit dans le cadre d’un système permettant le financement de
la réhabilitation.
- sauvegarde d’autres sites et édifices qui sont alors transformés en musées, écoles
ou bureaux.

Les objectifs de durabilité financière du projet de réhabilitation, et la manière de les


atteindre, font la spécificité du projet de la Havane.

Durant les années 80, la reconnaissance de l'UNESCO favorise la restauration de quelques


bâtiments emblématiques (bâtiments qui circonscrivent les Plazza de Armas et Plazza de
la Catedral). Cependant, les rythmes d’intervention et les moyens financiers de cette
réhabilitation étaient faibles.

Le gros effort de cette époque est celui ayant permis de cataloguer et d'archiver les
informations sur les bâtiments d'intérêt. En 2006, l’UNESCO évalue à 31 % la proportion
de bâtiments dont la condition physique est dégradée à très dégradée. Au début des
années 2000, certains auteurs parlent de 300 écroulements par année.

A cet effet, en 1993, le gouvernement cubain a donné un large mandat à l'Oficina del
Historiador de la Ciudad de la Habana ou OHCH. Cette entité reçoit à cette occasion des
pouvoirs élargis pour mener de manière autonome ce grand projet de réhabilitation.
L'OHCH a le plein contrôle sur l'ensemble du territoire de la cité ancienne. Ce territoire
comprend trois secteurs : la Vieille Havane, le quartier chinois et le quartier Malécon (front
de mer).

Dans une démarche plutôt radicale, la stratégie de l'OHCH a priorisé la reconversion des
grands bâtiments patrimoniaux de la cité ancienne de la Havane et a délaissé dans un
premier temps le secteur résidentiel privé, et ce, dans un objectif d’autofinancement des
travaux en accordant la priorité initiale aux bâtiments permettant à travers le meilleur
retour sur investissement de réaliser des bénéfices économiques à court terme. Toutefois,
et après presque un quart de siècle du démarrage de cette stratégie, force est de constater
que malgré des difficultés certaines de réalisation, et le non priorisation des aspects
sociaux au démarrage des actions de réhabilitation, le constat global est une grande

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 37


réussite dans la mise en valeur de la vieille cité, ainsi qu’un retour d’attractivité du centre
historique.

Pour arriver à mener à bien cette politique, le gouvernement cubain a mis les pleins
pouvoirs entre les mains de l’OHCH sur le territoire d’action de cette entité qui existait
depuis les années trente mais qui n’avait jusqu’alors qu’un pouvoir relativement faible
faire connaître l’histoire de la cité). Le financement initial de l'OHCH a été mis en place à
partir d'un prêt de la part du gouvernement cubain. L'autofinancement de l’OHCH
augmente progressivement et atteint 73 % du budget de l'OHCH en 2012.

Territoire de l’OHCH

Les nouveaux pouvoirs dévolus à l'OHCH sont :

- La subordination directe de l 'OHCH au Conseil d'Etat.


- La capacité d'appliquer des politiques fiscales spéciales sur son territoire.
- La création d'un système entrepreneurial propre.
- La capacité de planifier le développement intégral du centre historique et de le
gérer.
13 000 personnes travaillent directement pour l'OHCH en 2012. Les emplois sont variés.
Les fonctionnaires sont des architectes et des ingénieurs, des administratifs et des
techniciens ainsi que des employés dans le domaine touristique, comme des gérants
d'hôtel et des serveurs de restaurant.

Son directeur, Eusebio Leal Spengler, est une personne très influente au sein de la
hiérarchie administrative cubaine. Il est en place depuis 1967, et constitue de ce fait un
exemple de continuité décisionnelle exceptionnelle. A noter que l’OHCH n’a connu dans
son histoire de près de 80 années que deux dirigeants !

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 38


L’organigramme de l’OHCH couvre trois secteurs :

 Le secteur administratif incluant également le Plan Maestro (le bureau


d'urbanisme). Le Plan Maestro élabore la stratégie de réhabilitation et gère
également le projet de réhabilitation ainsi que les médias de communication (une
radio spéciale). Le Plan Maestro formulé en décembre 1994 a circonscrit les zones
où l'intervention est prioritaire. Le centre historique dispose d’un plan directeur doté
d’une équipe multidisciplinaire : responsables de la gestion urbaine, architectes,
sociologues, psychologues, historiens, financiers et économistes, juristes, etc.

Le Plan Maestro a établi quatre niveaux de protection du patrimoine :

Secteurs prioritaires d’intervention

- Grade de protection 1, la plus


importante, regroupe les
bâtiments qui ont la plus haute
importance patrimoniale. Ce
niveau regroupe 120 bâtiments,
soit 3,5 % du nombre total de
bâtiments (3370).
- Grade de protection 2, il inclut les
bâtiments ayant une forte valeur
moindre que celles de la première
catégorie. Il s’agit de 13 % du
nombre total de bâtiments.

- Grade de protection 3, il regroupe 2527 bâtiments (74,9 %) qui présentent une


importance collective. Dans cette catégorie, les contraintes de restauration
sont allégées. II s'agit surtout de préserver I 'unité morphologique.
- Grade de protection 4, il comporte les bâtiments qui n’ont aucune valeur : 8,6
% du nombre total de bâtiments.

 Le secteur économique regroupe les entreprises établies sur le territoire comme San
Cristobal S.A. (agence de voyages), Fenix S.A. (agence immobilière) et Habaguanex
S.A. (gestion de commerces et d’hôtels).

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 39


 Le secteur culturel en plus des recherches historiques, patrimoniales et
architecturales. il gère des musées et des salles de spectacle. En effet, l'OHCH a
restauré des bâtiments dans l’objectif d’offrir des établissements culturels à la
population dans l’objectif également d’augmenter l’attractivité de la ville, selon les
objectifs du plan Maestro.

A noter que cette démarche économique et culturelle semble avoir donné ses fruits
puisque près de 1,5 M de touristes internationaux (chiffre de 2013) visitent annuellement
le centre historique.

Le talent d’Achille de la stratégie économique suivie, est sa focalisation sur ce qui est
rentable. Ainsi, en 1998, 74 % des investissements de l'OHCH étaient dédiés à des projets
« rentables », et 26 % seulement à des projets sociaux. Toutefois, en 2004, cette
proportion a évolué pour se situer à 47 % pour des projets « rentables » et à 53 % pour
des projets sociaux (selon un rapport de l’UNESCO, 2006).

b. LA FRANCE

Les centres anciens, constituaient une préoccupation à part entière de la reconstruction


et de la gestion de l’urbanisation à la sortie de la guerre, avec des centres anciens dévastés
et une crise du logement sensible dû à la croissance démographique, au retour des
rapatriés, et au début de l’immigration.

Trois phases dans les politiques d’intervention dans les centres anciens, peuvent être
distinguées :

De 1950 à 1975 : le pays est progressivement reconstruit sur les bases d’une politique
d’aménagement qui organise le territoire selon une « armature urbaine» conçue autour
de la planification, avec ses « Métropoles régionales d’équilibre » puis ses « Villes
Moyennes ». La production de l’habitat social prend la forme de « Zone d’Urbanisation
Prioritaire » et se localise principalement en périphérie des villes.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 40


Au nom de cette même politique, les centres historiques sont menacés : certains ont
disparu (centre-ville d’Alès), d’autres ont failli l’être (centre-ville d’Albi, « Plan Voisin » de
Le Corbusier pou Paris, etc.).

Les mesures qui seront prises au cours de cette première période le seront dans un objectif
de protection et de sauvegarde, en réaction contre les visées spéculatives menées contre
les centres villes : la loi Malraux de 1962 institue les secteurs de sauvegarde et modifie
sensiblement l’esprit des lois de 1914 et de 1930 sur les monuments historiques et les sites
classés.

La protection repose alors sur les « Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur » (1962)
pour les ensembles les plus significatifs, et sur les « Plans d’Occupation du Sol » (1967),
qui dans le cadre de protection de l’aspect extérieur des constructions, va instituer des
règles d’intervention sur les bâtiments anciens et nouveaux destinées à protéger et
conserver les architectures anciennes.

Les années d’après-guerre jusqu’en 1975 vont produire des écarts entre centres et
périphéries, les premiers accueillant les extrêmes, des plus riches aux plus pauvres, tandis
que les seconds étant plutôt destinés aux classes moyennes.

De 1975 à 2000 : cette période est marquée par le foisonnement des politiques en matière
de réhabilitation de l’habitat, notamment de l’habitat ancien, après une période de
production accélérée.

La problématique est désormais du développement et de la valorisation des centres


anciens dont la valeur foncière est devenue très élevée sous le coup de l’étalement urbain
et de la croissance économique.

L’ANAH est créée en 1971 et développe sa mission de financement de travaux de


réhabilitation du patrimoine des bailleurs privés. Les Opérations Programmées
d’Amélioration de l’Habitat (OPAH), créées en 1977, vont permettre de mettre en place
des conventions Etat, ANAH, bailleurs privés, pour réhabiliter l’habitat ancien à coûts
partagés avec les habitants ; tandis que les communes vont financer la réhabilitation des
espaces publics et parfois les façades des immeubles privés qui les bordent.

Ces années ont ainsi été consacrées à la réhabilitation de l’habitat et des quartiers anciens
situés en centre-ville et ont permis de comprendre que la sauvegarde du patrimoine
urbain ancien trouve son assise dans la préservation de l’histoire et qu’il semble plus
efficace de traiter la question patrimoniale en commençant par l’habitat que l’inverse.

L’année 2000 marque un tournant dans le développement urbain avec l’introduction du


concept de « renouvellement urbain » qui rompt avec 50 ans d’étalement urbain. Cette

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 41


nouvelle vision du développement a comme impact de limiter les périmètres des villes et
de réorienter le marché au bénéfice des centres anciens qui ont généralement bénéficié
au cours de la période antérieure de projets importants de réhabilitation.

La création de l’ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) va faciliter la poursuite


de la requalification des quartiers, anciens et récents. Le Programme National des
Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) concerne aujourd’hui plusieurs quartiers inscrits
dans le cadre du Plan National de Rénovation Urbaine.

Cette démarche vise par ailleurs, à optimiser les différents financements privés et public
au profit de l’habitat ancien (OPAH, PRI, RHI), dans une période marquée par la rareté des
crédits au secteur.

c. L’Italie, le cas de Bologne

Un laboratoire urbain expérimental de l’après-guerre.

Bologne a été le laboratoire urbain expérimental jusque dans les années 1980. Des
opérations de restauration avaient déjà été menées dans les années 1960 dans d’autres
villes historiques (Sienne, Parme, …), mais, pour les habitants, elles étaient le plus souvent
synonyme de transfert vers la périphérie.

A Bologne, la municipalité a mis en œuvre toute une série d’actions pour que la
réhabilitation du centre historique ne provoque pas le départ des populations fragiles et
ouvrières. C’était l’objectif numéro un des autorités.

Pour beaucoup et en particulier les architectes, l’expérience de Bologne est devenue un


modèle à suivre, même si la crise de 1973 a réduit les possibilités d’intervention des
communes et provoqué progressivement le départ des couches populaires au détriment
des classes moyennes.

d. ESPAGNE

Plusieurs villes en Espagne ont connu diverses expériences en matière de réhabilitation du


patrimoine historique et mise à niveau des centres anciens, on peut citer 3 cas :

Séville

La ville de Séville s’est dotée de deux outils complémentaires particulièrement importants


dans la réussite de son expérience de revitalisation des quartiers historiques :

- le plan stratégique de Séville 2010 et


- le Nouveau Plan de Développement Urbain.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 42


Cette double stratégie (socio-économique et urbaine) a allié tradition et modernité,
histoire et projection vers l’avenir. Elle a permis la mise en place d’un cadre d’action
impliquant les décideurs locaux, aussi bien du secteur public que privé, elle a généré des
bénéfices et une amélioration du cadre de vie et des services tout en restant fidèle à
l’image de Séville.

Les facteurs clés de réussite sont les suivants :

- La combinaison de la planification stratégique avec la planification urbaine


- un accord entre les différents niveaux de l’administration et l’existence d’un cadre
légal et la séparation claire des responsabilités entre les administrations publiques
- le renforcement de la participation des habitants qui est complexe mais
extrêmement fructueuse
- l’implication du secteur privé et les négociations avec les entreprises
- le positionnement à l’international, à travers le marketing et la promotion à
l’étranger et également le renforcement des coopérations

Saint Jacques de Compostelle

La réhabilitation de la ville historique, haut lieu de pèlerinage chrétien, passait d’abord par
la reconstitution de sa valeur culturelle comme un fait urbain et par l’équilibre de ses
fonctions. La récupération de la fonction résidentielle non seulement justifiait le maintien
de ses éléments et du patrimoine à protéger, mais constituait aussi la protection la plus
efficace contre les transformations modernes de la ville, notamment contre le phénomène
social du tourisme.

La problématique de préservation du patrimoine, revêt une dimension plus grande que la


conservation élémentaire de son architecture. Avant les pierres, avant les bâtiments,
avant les matériaux ou la valeur et la proportion de l’architecture, ce qui a été jugé
indispensable à conserver, renforcer et protéger par les politiques engagées à Saint-
Jacques de Compostelle ont été l’impact culturel que représentent les villes, en restituant
les fonctions et la qualité urbaine dans son enceinte historique.

Malaga

L’expérience novatrice de Malaga réside dans la création de pôles de logements publics


destinés à la location sur une durée limitée à 7 ans. Ils sont conçus spécifiquement pour
des personnes âgées et des jeunes, en particulier des étudiants. Ces pôles permettent une
entraide entre les générations et un logement à des coûts abordables pour une tranche
de la population victime de la hausse des prix du marché immobilier.
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 43
Par ailleurs, de grands investissements publics ont été engagés dans la construction neuve
et restauration de logement, le réaménagement de l’espace public, la création de centres
polyvalents socio-culturels, la construction d’équipements publics.

e. ÉQUATEUR (Quito)

Afin de répondre aux changements intervenus au sein des tissus anciens, de nouvelles
infrastructures ont érigées, par la ville de Quito en Equateur, pour accueillir le commerce
informel et ambulant, offrant une alternative à la précarité et à la dureté de leurs
conditions de travail depuis des décennies.

Le traitement de ce problème central, a permis d’accélérer considérablement la


rénovation urbaine, grâce à la coopération entre la municipalité, le secteur privé et l’aide
internationale à travers notamment, l’amélioration des rues, des places, de l’éclairage
public, la restauration des façades, des églises, etc.

De plus, de nouveaux axes stratégiques ont été renforcés, tels que :

- La création de micro-entreprises,
- l’autogestion des commerces,
- le développement du tourisme,
- la génération de nouvelles activités économiques,
- l’accueil de nouvelles familles attirées par le centre historique, etc.

f. Belgique (Bruxelles)

La Ville de Bruxelles, convaincue de l’importance du vecteur culturel dans la réhabilitation


des quartiers délaissés, favorise la réappropriation des espaces de vie et de culture, offre
des primes à la rénovation et à l’embellissement, crée de nouveaux lieux d’échanges.

Le contrat de quartier sur l’îlot « Brigittines Tanneurs » s’inscrit dans ce cadre et vise la
réhabilitation de la chapelle et sa réaffectation à de nouvelles fonctions.

La « Chapelle des Brigittines » est située près d’un quartier d’habitations sociales,
désaffectée comme monument religieux cent ans après sa construction, elle fait l’objet,
depuis l’an 2000, d’une grande attention de la part de la Ville de Bruxelles.

Le projet de réhabilitation s’inscrit dans le cadre de la création d’un nouveau « quartier


des arts » à Bruxelles, l’objectif final étant de transformer l’usage actuel de la chapelle qui

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 44


n’est plus en adéquation avec son environnement urbain et devient, désormais « Centre
d’Art Contemporain du Mouvement et de la Voix ».

Le centre, développe son projet culturel et artistique et prend en considération aussi bien
les artistes que la population locale dans le respect des différentes identités de la
population locale.

g. INDE (Bangalore)

Le modèle participatif de la préservation du patrimoine de la ville de Bangalore en Inde,


repose sur les capacités créatrices des habitants et leur potentiel à planifier et prendre des
décisions.

Ils peuvent non seulement contribuer à préserver le patrimoine mais aussi en vivre tout
en développant des activités économiques, notamment autour du tourisme. Les projets
en cours se basent sur une implication de tous les groupes et de façon prioritaire les
femmes et les jeunes. Au-delà des retombées économiques, c’est la fierté des habitants
et le renforcement de leur identité à travers la transmission d’un patrimoine et d’une
culture qui sont recherchés et qui constituent la clé de succès.

En Conclusion, Il ressort de ces différentes expériences, que l’élément humain est et doit
être au centre de toute action de réhabilitation des tissus anciens. Il est nécessaire de faire
le maximum pour le maintien de la population dans son cadre de vie et d’améliorer leurs
conditions de vie et d’habiter. de même il ressort que la réhabilitation des constructions
et des infrastructures ne peut à elle seule constituer la solution pour sortir ces tissus de
leur situation de marginalisation et de dégradation et qu’ elle doit être accompagné voire
précéder par des actions visant la création d’activités génératrices de revenus et créatrices
d’emplois pour permettre aux populations de vivre dignement et de se prendre en charge
et d’améliorer et entretenir leur habitations.

Par ailleurs, la place du secteur privé et des initiatives individuelles et collectives émergent
comme point essentiel pour accompagner les efforts des pouvoirs publics, responsabiliser
les habitants et créer des dynamiques positives ayant des impacts directs et inclusifs pour
l’ensemble des populations concernées.

Enfin, il y a lieu de retenir, la place que doit jouer, la culture, l’éducation, l’animation...dans
l’épanouissement notamment des jeunes et l’action fondamentale des ONG et des
associations locales dans l’encadrement et l’animation de la vie des quartiers et en tant
que partenaires et interfaces des pouvoirs publics.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 45


IV. Plan stratégique de réhabilitation et de développement

Toute stratégie efficiente de réhabilitation se doit d’être dynamique et «plurielle» dans


ses composantes d’intervention. En effet, le phénomène que cette stratégie est appelée à
confronter est lui-même dynamique, contrairement à d’autres problématiques dans des
tissus différents. De plus, il semble aujourd’hui évident que le processus suivi durant les
trente dernières années a certes pu permettre de parvenir à une maîtrise relative des
problématiques physiques, cependant, le résultat est également une situation de
désertion de la médina. Les raisons de cette désertion sont très variées et complexes, mais
il demeure que ce qui est en rapport avec les spécificités actuelles à la médina est
essentiellement dû à son état physique, à ses fonctions et à ses infrastructures.

Comme souligné précédemment, l’effort s’est concentré, sur les interventions visant la
résorption des constructions menaçant ruine. Les résultats obtenus sont importants, mais
ils ne peuvent être définitifs parce que les processus de dégradation sont à l’œuvre de
manière ininterrompue. Ce qu’on peut atteindre dans toute démarche d’intervention c’est
uniquement la mise en place des conditions d’inversion des processus pour leur maîtrise
dans la durée. Ceci ne peut se faire sans une intervention continue sur les flux et les
sources de dégradation.

1. Inversion du processus de dégradation de la Medina


Le discours affiché par les responsables, les intellectuels, les professionnels, etc. souligne
la valeur historique, culturelle, mais également « marchande » de la médina et en même
temps continue à percevoir l’espace médina comme inapproprié et inadapté pour s’y
installer et vivre en permanence.

Au-delà de cette situation, le maintien physique de l’espace privé et public est une
condition sine qua non pour le déploiement de toute action de développement véritable.
Ce maintien passe certes par des actions de réhabilitation, mais aussi par des actions de
création d’opportunités et de ressources, et passe également par des actions de gestion.
Tous ces aspects sont appelés à s’imbriquer et à se concrétiser dans le cadre d’une vision
stratégique globale, qui intègre tout d’abord la vision de ce que doit être la médina dans
le temps et dans l’espace, et du rôle qu’elle serait appelée à jouer.

La formulation de cette vision est l’affaire de tous ceux qui sont concernés de près ou de
loin par la question de la médina, de son développement et de sa sauvegarde.
L’intervention de consultants à quelque niveau du processus que ce soit ne peut être que
celle de la formulation de cette vision dans des démarches concrètes et dans des canevas
logiques intégrant volonté, ressources, besoins et programmation.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 46


A ce titre, il est clair, de manière très synthétique, que tous les efforts consentis depuis le
démarrage du processus de sauvegarde, et notamment à travers l’ADER-Fès, visent avant
tout la préservation physique de la médina dans une perspective de développement
global. Cette vision s’est concrétisée tout au long des trente dernières années à travers
des programmes et des projets qui cherchent avant tout à contrecarrer les processus de
dégradation qui ne cessent de gagner de nouveaux espaces et de nouvelles portions de la
médina. L’illustration la plus frappante de ces processus est la dégradation continuelle des
infrastructures traditionnelles qui souffrent d’abandon et de non exploitation, que ce soit
dans une perspective patrimoniale ou physique, la dégradation de grandes portions de
l’espace habité et la paupérisation des habitants, la migration des activités économiques
et commerciales et des ménages les plus solvables en dehors de la médina, chose qui se
profile comme étant le phénomène le plus menaçant pour l’avenir de l’espace historique.

Telles sont les problématiques essentielles auxquelles doit se confronter n’importe quelle
stratégie de sauvegarde.

Réflexion stratégique pour la sauvegarde de la médina

Cette réflexion n'est pas nouvelle, puisque l’un des plus anciens documents de stratégie
existants date en réalité du SDUF de la ville de Fès, et qui envisageait de centrer la médina
par rapport à l’ensemble de l’agglomération fassie. Ce document, assez large dans sa
perspective est suivi, dès l’année 1988 par un rapport de stratégie visant spécifiquement
la médina, élaboré par Feu M. Abdellatif Al Hajjami, ancien directeur général de l’ADER-
Fès. Ce document stratégique avait pour objectif principal l’inversion du processus de
dégradation, et avait élaboré pour ce faire plusieurs scénarii.

A la lecture de ce document d’anthologie, on se rend compte que comme pour toute


réflexion stratégique, ce qui importait ce n’est pas tant la déclaration d’objectifs
grandioses et souvent flous, mais la précision d’actions gérables pouvant s’inscrire dans
une perspective permettant d’atteindre les objectifs prioritaires. On peut dire que les
objectifs prioritaires à l’époque ont essentiellement concerné la dimension physique de la
sauvegarde pour réussir l’inversion du processus de dégradation de l’espace historique.
Même si le document n’a pas présenté de véritables horizons temporels probables de
l’atteinte de ces objectifs (le rapport parlait de l’année 2000 comme borne presque
symbolique), du moment qu’à l’époque beaucoup d’outils informatiques n’existaient pas,
de même que l’information n’était pas disponible nécessairement, on peut s’interroger
aujourd’hui sur l’atteinte des objectifs principaux visés qui concernent l’atteinte de
l’objectif d’inversion des processus physiques de dégradation.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 47


FIGURE 1 : SCHEMA EXTRAIT DU RAPPORT DE SYNTHESE DE 1988

Il va de soi que presque tous les programmes et projets physiques menés au sein de la
médina de Fès, essentiellement par l’ADER-Fès, ont visé, totalement ou partiellement, la
concrétisation de la vision stratégique portée par le document cité ci-dessus. S’il est
difficile de dire si l’objectif d’inversion du processus de dégradation a été ou non atteint
et à quel moment, il est indéniable que la situation du tissu historique est bien plus
favorable physiquement parlant aujourd’hui qu’en 1988 et qu’elle est bien meilleure en
tout cas. Ceci est grandement dû à l’action de l’ADER-Fès durant les trois dernières
décennies.

A quoi est due cette situation nouvelle ? Il est évident que l’action des 30 dernières années
a été déterminante et que l’action publique notamment a permis la sauvegarde d’un
patrimoine considérable et évité certainement de nombreuses catastrophes. L’action
citoyenne et individuelle de sauvegarde est certainement également estimable, mais ses
contours restent imprécis. Et il demeure encore difficile de savoir si le processus de
dégradation a été inversé ou non.

A ce titre, et considérant que les évolutions technologiques de notre époque offrent des
outils de simulation qui n’étaient pas disponibles durant les années 80, de même que la
disponibilité des informations est aujourd’hui plus importante que durant cette époque,
nous proposons ici une réflexion basée sur des scénarii de dégradation/intervention, établi
sur la théorie des systèmes dynamiques, ainsi que sur les données actuelles en vue de
donner plus de concrétisation à l’approche méthodologique initiée durant les années 80.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 48


Toutefois, avant d’aller plus loin, nous établirons les bases de la nouvelle perception de la
question de la dégradation comme étant un des aspects les plus graves de l’insalubrité et
du non confort en médina, et comme un des catalyseurs des nouveaux processus
d’abandon de l’espace historique.

L’insalubrité et le confort physique social et économique comme angles de vue

L'insalubrité est une situation largement partagée parmi les logements en médina. Ceci
est dû aux problématiques de défaut d’entretien, de vétusté des structures, aux
problèmes d’humidité, etc. On peut estimer, en l’absence de données statistiques précises
que l’insalubrité affecte au minimum toutes les bâtisses dégradées, très dégradées et
menaçant ruine. Ceci représente tout de même une large portion de la médina, sans parler
de l’insalubrité et du non confort au niveau de l’espace public (insécurité, dégradation,
absence d’équipements, éclairage défectueux, etc.).

A un niveau plus technique, on notera que la difficulté de préciser ces aspects réside aussi
dans la difficulté de préciser les niveaux d’intervention de mise à niveau ou de suppression
de l’insalubrité, et l’importance des imprévus dus essentiellement aux problèmes
environnementaux et sociaux ainsi que la problématique de la présence des habitants
durant les travaux, et de leur statut dans le cadre du projet (participation, maîtrise
d’ouvrage, etc.). Un autre aspect à gérer concernera la question de la durée qui sera
nécessaire pour la mise en place des cadres d’intervention (études ou autres).

L’absence de données statistiques implique l’absence de démarches au niveau central ou


local pour affronter la problématique de l’habitat sous l’angle de l’insalubrité. Cette
situation est problématique dans le sens que les politiques mises en place pour le
développement de la médina souffrent d’un handicap majeur en termes d’orientation vers
la recherche de solutions relatives à la mise à niveau du logement et de l’espace public au
sein de la médina en termes de normes de confort.

Il demeure que le sentiment de non confort de la vie au sein de la médina est un facteur
qui sera de plus en plus déterminant dans l’orientation des choix des ménages en matière
d’installation ou de maintien au sein de la médina dans les prochaines années.

A ce titre, le parc logement au sein de la médina est très mal connu. Sa mise à niveau peut
signifier des actions d’autres ordres que celles qui sont configurées à l’adresse des bâtisses
menaçant ruine ou dégradées par exemple. Or, il se trouve que la démarche est souvent
limitée aux structures sans toucher aux conditions d'habitat et au confort architectural, ce
qui peut finalement se révéler contreproductif à moyenne échéance au regard des
tendances lourdes et de la volonté de départ des résidents vers les espaces en dehors de

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 49


la médina. Les mécanismes actuels sont insuffisants à l’évidence puisque la médina
continue de rejeter ses habitants et ses activités vers l’extérieur.

L’insalubrité des logements en médina est un motif important de rejet de l’habitat


médinal. Les constructions menaçant ruine n’ont pas l’exclusivité, loin s’en faut, de
l’insalubrité en médina. Les ruines et autres constructions abandonnées sont également
importantes dans cette analyse puisque leur situation contribue à l’insalubrité spatiale et
dégrade l’environnement et les constructions avoisinantes. Elles sont également à la fois
un signe et une cause de dévalorisation de la médina.

Intervenir sur le parc habitat, et sur l’espace public au sein de la médina dans une
perspective de mise à niveau des normes de confort et de suppression des sources
d’insalubrité, tout en respectant les critères patrimoniaux est une démarche qui semble
aujourd’hui la plus appropriée en termes de réponse aux attentes et besoins de la
population en même temps qu’elle offre de nouvelles possibilités d’inversion des
processus en cours en matière de dégradation de la médina. Maintenir le rôle de la médina
en tant qu’espace d’habitat et d’activité sociale et économique pour des catégories de
populations relativement pauvres peut se faire sans que ce soit nécessairement un espace
d’exclusion sociale, de non mixité et de précarité. Il faut pouvoir mettre en place des
conditions minimales d'habitabilité, de salubrité et d'équipement. L’objectif serait de
permettre le développement des conditions favorables à l’accueil d’une certaine mixité au
sein de l’espace historique.

Dans cette logique, les programmes de réhabilitation et de lutte contre les constructions
menaçant ruine, comme tous les autres programmes de réhabilitation, devraient intégrer
des mesures orientées vers l’amélioration du confort et de la salubrité urbaine et
architecturale de l’habitat médinal parce qu’il n’est pas possible de laisser la médina
rejeter ses occupants. Si l’ADER-Fès et les pouvoirs publics ont montré une grande volonté
d’éradication du phénomène du bâti menaçant ruine au sein de la médina, force est de
constater qu’il y a moins d’actions concernant la mise à niveau du parc logement et de
l’espace public dans le sens de l’amélioration du confort de l’habitat et de l’habiter au sein
de la médina.

Il est important de souligner à cet égard l’importance cruciale de mener des études
multisectorielles et pluridisciplinaires en vue d’intégrer les aspects sociaux, juridiques,
fonciers, culturels, psychologiques, techniques, patrimoniaux, urbanistiques, etc., dans
une démarche globale de gestion de la problématique de réhabilitation du tissu historique
et son intégration urbaine et sociale.

La participation de la population à cette évolution et son orientation vers un sens de mise


à niveau globale de la médina est fondamentale ; mais il demeure que les mécanismes de

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 50


mise en œuvre de cette participation restent assez difficiles à concrétiser. Toutefois, au-
delà de l’approche d’animation ou de communication, ceux-ci peuvent et doivent être de
nature juridique, économique ou financière.

Modèle de simulation des processus physiques en cours en médina

Il va de soi que tout modèle est basé sur une connaissance donnée de la réalité et qu’il
cherche à traduire cette dernière de manière relativement simplifiée. Ce travail permet
néanmoins de juger de la pertinence de certaines démarches avant leur mise en place et
permet également de proposer de nouveaux processus et de nouvelles actions qui
n’auraient pas pu être envisageables, ou tout au moins, justifiables, sans cette
modélisation.

D’autre part, cette modélisation part du constat que le modèle physique influe sur les
catégories non physiques relatives aux aspects sociaux, démographiques et économiques.
Le modèle de simulation ne pourra pas pour des raisons matérielles intégrer toutes les
dimensions des problématiques (aspects sociaux, économiques, démographiques, etc.). Il
serait alors trop complexe et non aisément maîtrisable. On se focalisera essentiellement
sur le fait que si la médina rejette aujourd’hui ses habitants, c’est essentiellement en
grande partie à cause des processus de dégradation physique.

En effet, il est possible d’actualiser la vision stratégique en termes d’action physique en


modélisant les processus de manière aussi précise que possible. D’où, le grand nombre de
variables qui seront incluses dans les calculs.

Il est à souligner toutefois que cette démarche se focalisera sur les processus lourds qui
concernent le patrimoine dans son ensemble, et qu’aucune distinction n’est pertinente
dans cette démarche entre typologies monumentales ou non monumentales. Les
processus à l’œuvre sur le plan physique sont les mêmes globalement qu’il s’agisse d’un
grand palais ou d’une habitation modeste. En termes d’actions, il reste que les actions sont
également similaires sur le plan physique mais les mesures d’accompagnement sont
modulables en force et en intensité en fonction des critères typologiques.

Pour les besoins de la simulation, nous avons procédé à la modélisation des processus de
dégradation à l’œuvre au sein de la médina de la manière suivante

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 51


Bâtiments existants
Bâtiments dégradés
au sein de la médina
avec toutes les
potentiellement
nuances d’état
dégradables

Bâtiments
réhabilités avec
retour vers un état
sain prêt à subir à
nouveau les
processus de
dégradation

Pour compléter la vision « physique », on peut procéder à une modélisation simplifiée de


la situation sur le plan social :

Ménages et
Ménages et
activités désireux
activités au sein
de quitter la
de la médina
médina

Ménages et
activités quittant
effectivement la
médina

Toutefois, comme nous l’avons souligné, la simulation s’occupera essentiellement des


aspects physiques. Les aspects non physiques seront approchés à travers d’autres
démarches.

En effet, si le contexte social et économique de la médina est marqué par une volonté de
plus en plus importante de se déplacer en dehors de la médina, nous gageons que
l’inversion des processus de dégradation et d’insalubrité est un facteur fondamental dans

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 52


l’inversion de ce processus. C’est en tout cas, celui sur lequel l’ADER-Fès semble avoir le
plus de prise, et pour lequel elle a accumulé, au même titre que les pouvoirs publics dans
leur ensemble, le plus d’expérience.

En effet, sur le plan social, la médina est caractérisée par le chômage et la pauvreté. Sur le
plan économique, les activités présentes au sein de la médina sont centrées sur « le petit
» commerce et l’artisanat. La médina reste non attractive pour la promotion et
l’entreprenariat privés. Cette situation, probablement, est globalement due à la faiblesse
des investissements publics en médina. Orienter l’investissement public vers des secteurs
productifs est un objectif possible, mais il faut d’abord parvenir à présenter un
environnement salubre et sein, propice au déploiement de cet investissement public,
autant qu’à la manifestation de l’opportunisme économique privé.

Ceci nous ramène aux processus à l’œuvre sur le plan physique, et donc aux processus de
dégradation.

Dégradé

Stade avancé
Réhabilitation
de dégradation
Bâtisse
en
médina

Menaçant
Ruine
ruine

Globalement, la médina possède un stock de bâtisses dans une situation physique


relativement bonne. Ces bâtisses passent par un stade de dégradation qui dure plus ou
moins longtemps et qui atteint un stade avancé de dégradation et d’insalubrité. Cette
situation culmine en un stade avancé de menaçant ruine et ensuite, si rien n’est fait, en
ruine.

Données de base du modèle de simulation

Tout modèle est basé sur des hypothèses, elles-mêmes construites sur une connaissance
des réalités. Pour les besoins du présent exercice, nous avons défini plusieurs variables et

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 53


plusieurs valeurs de base pour ces variables. Il serait fastidieux ici d’énumérer toutes les
variables du modèle, vu leur nombre important, c’est la raison pour laquelle, nous les
avons joints dans l’annexe.

Concernant certains chiffres clés de la simulation, et qui concernent certains taux et


certaines estimations, on notera qu’au final, le plus important n’est pas tant les chiffres en
eux-mêmes, mais les grandes tendances qu’ils permettent de dégager. Toutefois, on
précisera ce qui suit :

Les taux des interventions ont été dégagés à partir d’une connaissance préalable du
consultant sur les capacités d’intervention moyennes, connaissance basée sur une
approche du terrain et de la gestion de la problématique de réhabilitation durant plusieurs
années.

Nous adoptons le chiffre de 10% pour le nombre de bâtisses menaçant ruine, c’est-à-dire
que 10% de l’ensemble des bâtisses de la médina seront considérées, dans le cadre de
cette simulation, comme susceptibles de connaître ou de présenter des situations
dangereuses, que ce soit partiellement (un morceau d’acrotère qui peut menacer de
s’effondrer) ou totalement (une grande partie de la bâtisse extrêmement dégradée et
menaçant ruine). Cet ensemble portera désormais le nom de CMR. Il est certain que ce
chiffre peut ne pas être exact, mais il se base sur ce qui suit :

- Le phénomène étant dynamique, il est difficile à un moment donné de préciser


exactement combien de bâtisses sont réellement menaçant ruine (CMR), même en
effectuant un monitorage renforcé ;
- Vu que les actions ne touchent pas aux sources de dégradation ni aux bâtisses
situées en amont du processus, il est tout à fait possible que certaines bâtisses non
classifiées CMR aient changé de catégorie et soient actuellement menaçantes, alors
qu’elles ne l’étaient pas au dernier recensement ;
- L’importance de la subjectivité, du non perceptible et de l’imprévu qui peut
accompagner la classification d’une construction (ceci est d’ailleurs une question
qui devrait être réglée à des niveaux plus techniques de la démarche, puisqu’il est
tout à fait possible, et même nécessaire, de construire un système de classification
moins liée aux jugements visuels sur les lieux) ;
- Il est prudent de construire la réflexion sur un taux qui peut être global et
relativement large (on aura donc 10% de CMR dans le cadre de cette simulation) ;
- La définition d’un lieu comme étant menaçant ruine n’est pas tant importante pour
le lieu lui-même, mais plutôt pour son impact possible sur son environnement ;
- Un morceau d’acrotère peut de ce fait être bien plus dangereux qu’un immeuble,
au sens de la précédente remarque.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 54


En outre, la dégradation du bâti en médina constitue un phénomène extrêmement
complexe dont les mécanismes et les modalités, si elles sont relativement bien connues
sur le plan théorique, restent non définies sur le terrain de manière suffisante. Les actions
qui influent sur l’évolution de ce bâti peuvent différer en fonction des parties qui les ont
initiées ou réalisées.

C’est dans le même ordre d’idées que les valeurs initiales relatives aux autres taux des
constructions dégradées ou autres ont été estimées (20% des constructions de la médina
sont considérées comme connaissant totalement ou partiellement un stade avancé de
dégradation, par exemple. On se reportera à l’annexe pour avoir les autres valeurs initiales
des variables du modèle.

Concernant les estimations financières, on notera que celles-ci ont été assez modérées,
dans le sens de l’évaluation des coûts moyens de réhabilitation. La fourchette financière
retenue tient compte des coûts moyens pratiqués par l’ADER-Fès. Il est évident que si les
chiffres sont revus à la hausse, tous les résultats des coûts financiers changeront de
manière plus ou moins significative. Cependant, ceci n’a pas un grand impact sur
l’interprétation puisque la sensibilité de chaque simulation a été testée en introduisant
des scénarii alternatifs aux grands scénarii.

Pour ce qui est de la simulation, il est évident qu’on peut effectuer plusieurs versions de
simulations en changeant les valeurs des variables, cependant, il est clair que changer
toutes les variables n’aurait pas grand intérêt et peut rendre l’interprétation des résultats
très difficile. Pour cette raison, et en tenant compte de la nécessité de faire varier
seulement les variables ayant un impact sur la vision et la démarche présentées dans le
cadre de la présente analyse, nous avons choisi 4 variables qui sont particulièrement
pertinentes dans le cadre du présent cadre de réflexion stratégique.

Ainsi, il est évident que les éléments qui possèdent un fort impact sur les questions
relatives à l’insalubrité et au confort de vie au sein de la médina sont ceux relatifs aux
démarches qui ont trait à l’intervention en amont de celles qui touchent les bâtisses en
situation de menaçant ruine. En d’autres termes, il s’agira d’activités physiques nouvelles
de réhabilitation qui impliquent ici, au-delà des démarches traditionnelles déjà
expérimentées et relatives aux travaux d’intervention d’urgence, des actions
d’amélioration des conditions d’habitabilité des logements.

Ces actions ont trait aux activités qui permettent de ramener les constrictions d’une
situation d’insalubrité et de dégradation avancée vers une situation de dégradation faible,
ainsi que celles qui permettent de ramener des constructions à l’état de menaçant ruine
vers le même niveau de dégradation faible. Elle concerne également les actions qui

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 55


permettent de réhabiliter les constructions à différents niveaux de dégradation (faible et
avancée) avant l’atteinte du stade de CMR.

Bâtisses à
un stade
CMR
avancé de
dégradation

Bâtisses au
stade
dégradés

La simulation fera donc varier les taux relatifs à ces quatre types d’interventions, celles qui
permettent de changer l’état physique des bâtisses : 1) dégradation avancée ou Stade
avancé, vers dégradation faible ; 2) CMR vers situation stabilisée et plus salubre ; 3)
bâtisses en dégradation avancée vers réhabilités ou Réhabilités -qui représente dans la
simulation le nom du groupe des bâtisses réhabilitées ; 4) bâtisses dégradées vers
réhabilitées ou Réhabilités.

Ces variations traduisent la mise en place de programmes spécifiques, notamment pour


les deux premiers types d’interventions, et qui possèdent des caractères physiques et non
physiques pour permettre de retarder et d’inverser les processus de dégradations au
niveau des bâtisses et des logements. L’objectif est également d’améliorer l’habitabilité à
travers la suppression de l’insalubrité et de la dégradation et l’amélioration des conditions
de confort.

Concernant les chiffres relatifs à la démolition éventuelle de certaines bâtisses ou parties


de bâtisses, les valeurs éventuelles sont en général intégrées, au sein de notre modèle de
simulation, dans le cadre du nombre de bâtisses en ruine (effondrement ou démolition
totale) ou stabilisées (démolition partielle).

Les taux qui seront ainsi variés sont (voir les détails de toutes les variables en annexe 1) :

 Taux 1 : taux de passage de Stade avancé à Réhabilités.


 Taux 2 : taux de passage de Bat_degrad à Réhabilités.
 Taux 3 : taux de passage de CMR à Réhabilités.
 Taux 4 : taux de passage de Stade avancé à Bat_degrad.

Les deux derniers taux traduisent des activités de réhabilitation de type « nouveau », qui
cherchent avant tout à éviter l’arrivée des bâtisses au stade de CMR ou leur stabilisation
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 56
dans une situation acceptable sur le plan de la salubrité et de la sécurité (bâtisses étayées
par exemple), dans l’attente de leur traitement définitif.

Il est également évident que nous ne pouvons pas donner ici tous les détails des calculs
ainsi que les tableaux de détails des valeurs prises par les variables, ce qui serait de peu
d’intérêt au final. Ce qui importe c’est de montrer visuellement l’évolution de ces variables
dans le temps, raison pour laquelle nous avons procédé par une représentation graphique
des résultats.

Scénarii retenus

Il va de soi que faire varier quatre variables en fixant 4 valeurs pour ces variables entraine
un nombre de combinaisons possibles de 16. Si on change les valeurs de ces variables, les
combinaisons possibles sont quasi indéfinies. Ce serait autant de scénarii ! Or, pour les
objectifs de la présente simulation, seulement certains scénarii peuvent être pertinents.
Nous les avons ramenés à quatre grands scénarii en faisant de petites variations sur
certains pour avoir plus de marge d’interprétation ou plus de précision pour l’analyse.

La durée retenue pour la simulation est de 20 ans. Cette durée est celle qui nous paraît
valable pour évaluer à long terme la pertinence d’une stratégie globale.

Dans ce qui suit, nous allons donner la nomenclature complète des scénarii et des sous-
scénarii (4 scenarii) :

Les caractéristiques des scénarii est la suivante (plus d’explications seront fournies dans
les pages qui suivent) :

 Scénario dit «minimaliste» : il s’agit d’un scénario où les interventions qui


touchent le parc concerné (dégradé, en état de dégradation avancée, etc.)
s’effectue de manière assez faible, et ne touche le parc non CMR qu’avec des taux
de 10 à 15 %.

 Scénario dit «angle CMR» : il s’agit d’un scénario où on focalise l’action presque
exclusivement sur la résorption du parc CMR.

 Scénario dit «Moyen» : il s’agit d’un scénario où on agit de manière assez poussée
sur tous les stades de dégradation

 Un scénario de comparaison, dit scénario « en dents de scie» : ce scénario simule


une démarche où la gestion n’est pas optimale. Il n’est pas conseillé de suivre le
type de démarche qui sera présentée. L’intérêt de ce scénario est surtout sur le
plan de voir ce qui ne doit pas être fait ainsi que les impacts d’une mauvaise gestion
des processus.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 57


Afin de ne pas alourdir le texte du présent rapport par des données techniques relevant
tous les détails de la simulation, ceux-ci sont intégrés dans l’annexe au présent rapport.
Nous nous contenterons dans ce qui suit de relater les scénarii avec leurs résultats.

a. 1er scénario : scénario dit «minimaliste»

Il s’agit d’actions assez « timides » qui font intervenir des interventions qui touchent le
parc concerné (dégradé, en état de dégradation avancée, etc.) avec des taux de 10 à 15
% du nombre annuel de bâtisses rentrant dans la catégorie concernée. Ceci suppose
qu’on a mis en place les moyens pour repérer ces nouveaux « arrivages » et pour les
suivre, avant de les étudier et d’intervenir.

Nous avons introduit ainsi deux sous scénarios :


- Dans le premier sous-scénario, on suppose que les interventions de
réhabilitation publiques ou privées, permettent de diminuer annuellement le
nombre des bâtisses situées dans chaque catégorie de niveaux de dégradations
de 10%.
- Dans le deuxième sous-scénario, on supposera que les interventions de
réhabilitation publiques ou privées, permettent de diminuer annuellement le
nombre des bâtisses situées dans chaque catégorie de niveaux de dégradations
de 15%.
Les principaux enseignements de ce premier scénario sont comme suit :

Le menaçant ruine (CMR) commence à être maîtrisé, dans le sens où on fait plus d’actions
de réhabilitations que d’arrivage de CMR, déjà à partir de la première année. Pour les
bâtisses qui arrivent au stade avancé de dégradation, c’est plutôt à partir de la seconde
année. Pour ce qui est des bâtisses qui se dégradent, il faut plus de 4 années pour que le
nombre d’actions de réhabilitation coïncide avec celui des bâtisses qui arrivent sur « le
marché » de la dégradation.

En faisant un effort à 15% de taux de traitement, on gagne quelques mois sur l’ensemble
des processus.

Cependant le véritable intérêt du passage de 10% à 15% est confirmé par la sauvegarde
potentielle de plus de vies humaines avec une différence sur le plan des coûts financiers
relativement négligeable. En effet, en faisant plus d’efforts sur les interventions d’inversion
des processus de dégradations (sans nécessairement faire plus en termes d’interventions
d’urgence sur les CMR), on aura ainsi la chance de sauver 2 vies de plus (sur 20 ans).

Enfin, l’effort supplémentaire pour la gestion du projet est négligeable.

Voir tous les détails des calculs et des commentaires plus détaillés en annexe.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 58


b. 2eme scénario : scénario dit «angle CMR»

D’une certaine manière, ce scénario continue sur la démarche qui ne fait que des actions
physiques sous l’angle de la gestion de la question du menaçant ruine sans se préoccuper
des autres aspects relatifs à la suppression des dégradations et de l’insalubrité. L’action au
niveau des ces aspects n’est pas totalement nulle, mais elle est maintenue à un niveau très
négligeable.

Les principaux enseignements de ce modèle sont comme suit :

On maîtrise moins le CMR en ne se focalisant que sur le traitement des bâtisses arrivées à
ce stade. Encore une fois, il est plus efficient d’éviter que les bâtisses se dégradent et
atteignent le stade de menaçant ruine dans le cadre de la démarche de sauvegarde du
tissu de la médina.

Par rapport au premier scénario qui précède (minimaliste), la simulation ressort qu’on
débourse au minimum sur vingt années d’activités de réhabilitation 240 MDH de plus dans
le cadre du scénario « angle CMR ». Ce qui est une perte financière non négligeable.

Les frais sont plus aggravés par les pertes en termes d’effets des dégradations.

Concernant les aspects humains, on notera des risques de pertes humaines plus
aggravées.
Ceci montre qu’au final, même si on ne fait que ce type d’activités (traitement des CMR),
il vaut mieux de toutes les manières faire le maximum d’actions de tous types, puisque le
principal gain reste l’amélioration de l’indice relatif aux accidents pouvant être mortels et
moins de pertes financières.

Voir le détail des calculs en annexe 1.

c. 3eme scénario : scénario dit «Moyen»

Ce scénario est dit « moyen » puisqu’il nous semble tout à fait atteignable puisqu’il ne
nécessite que peu d’efforts au final, et notamment sur le plan financier.

Dans le cadre de ce scénario, le menaçant ruine CMR peut commencer à être maîtrisé,
dans le sens où on fait plus d’actions de réhabilitations que d’arrivage de CMR, à partir de
la fin de la première année. Pour les bâtisses qui arrivent au stade avancé de dégradation,
c’est à partir de la première année. Pour ce qui est des bâtisses qui se dégradent, il faut 4
années pour que le nombre d’actions de réhabilitation coïncide avec celui des bâtisses qui
arrivent sur « le marché » de la dégradation.

En faisant plus d’efforts, on peut réduire ce temps à 2 années pour les bâtisses dégradées.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 59


Ainsi, par rapport au premier scénario (le scénario minimaliste), on gagne au minimum sur
vingt années d’activités de réhabilitation quelques 86 MDH.

Si l’on prend le cas du scénario « angle CMR », la différence est plus substantielle, et
atteint 325,7 MDH, ce qui est, en comparaison, proche du budget du dernier projet des
Monuments Historiques et de Traitement du Menaçant ruine de 2013. Ceci reflète la
grande différence en termes financiers entre les deux scénarii. Le gain financier réalisé au
niveau du présent scénario par rapport à celui dit « angle CMR » est de 40%.
Annuellement, il s’agit, en éliminant tous facteurs d’inflation, est de plus de 16 MDH
annuels !

Concernant les pertes humaines prévisionnelles, les résultats sont très favorables. En
effet, en variant les programmes et en s’attaquant aux constructions dégradées et situées
à un stade avancé de dégradation, avec la même intensité relative que les CMR, on a plus
de chances de sauver des vies, et à un coût bien moindre.
Il se révèle donc, comme précédemment, qu’il faut accélérer l’effort à tous les niveaux de
dégradation des constructions, qu’elles soient CMR ou pas.

d. 4eme scénario : scénario dit « en dents de scie »

Dans le cadre de ce scénario, nous envisageons une situation que connaissent tous les
gestionnaires des programmes et projets, qu’il s’agisse de projets de réhabilitation ou
autres : un démarrage lent, suivi d’une évolution en dents de scie, due à des problèmes de
plusieurs types : retards dans les études, problèmes divers, sociaux ou fonciers, etc.,
retards de déblocage des fonds, problèmes relatifs aux appels d’offres (infructueux, litiges
ou autres), retards d’exécution, départs et/ou changements de responsables, etc. Certains
projets s’achèvent, le démarrage d’autres tarde. De manière générale, les gestionnaires
font tous leurs possibles pour éviter ce schéma, sauf qu’il est souvent connu que les
activités connaissent une tendance « positive » d’actions, de manière relativement
« cyclique ». La durée de ces cycles peut varier, mais elle est souvent de 2 à 5 années.

Il arrive également que la multiplicité des points de prise de décision dans un projet
contribue à faire que ceux-ci connaissent des évolutions qui tiennent de l’aspect du
graphique suivant : difficultés de coordination, responsabilités partagées entre entités
centrales et/ou locales, audits, etc. Il arrive également que les gestionnaires directs des
dossiers aient plus le souci de gérer des problématiques spécifiques relatives à des
marchés, à des études spécifiques, etc., mais n’aient pas la possibilité de considérer les
évolutions globales des processus (un retard de validation d’une étude peut impacter le
lancement d’une autre, un litige avec un entrepreneur peut entrainer des retards plus
globaux, etc.).

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 60


Il arrive également que des activités qui, financièrement, ne représentent que peu de
choses par rapports aux enjeux financiers globaux soient la cause de retards et de
renchérissements des coûts. De ce fait, il est important que tous les intervenants dans
l’exécution des programmes soient conscients de l’impact des petites actions sur les
grands processus ; de « petites réussites » sur des dossiers limités en termes d’ampleur ou
de budgets peuvent entrainer des pertes énormes sur l’ensemble du processus comme le
montrent les simulations.

Le principal résultat est que le travail de gestion de la réhabilitation de la médina est réalisé
sauf qu’il coûte beaucoup plus cher et avec des impacts collatéraux plus importants.

En effet, le résultat de maîtrise de la situation est tout de même atteint avec une certaine
réussite, sauf que ceci ne doit pas occulter le fait que la gestion « incertaine » du
programme, telle qu’elle est reflétée dans la démarche d’ensemble, se traduit par une
surenchère de 111 MDH et un risque de 2 morts de plus.

NB : Voir le détail des calculs en annexe.

Graphiques de synthèses de la simulation

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 61


L’ensemble de ces graphiques se passent de commentaires a priori, cependant, on peut dire
qu’une stratégie efficiente doit faire l’équilibre entre les gains possibles et les pertes
envisageables. A cet effet, il est clair au niveau de la simulation que le choix doit être fait d’agir
sur un processus dynamique de manière assez plurielle en agissant sur l’ensemble des étapes
du processus. Ici, il est évident qu’on obtient les meilleurs résultats dans le cadre du scénario
«moyen-haut» (SS6)

En conclusion, ce que nous apprend le modèle de simulation qui précède, c’est que
l’inversion de ces processus de dégradation à une faible échéance (5 années au plus tard,
sinon moins) est un objectif qui peut être atteint via la mise en place d’actions adéquates.
Cependant, il nous apprend que tout retard dans la mise en place de la démarche peut
être lourd de conséquences pour l’espace historique et pour la sécurité de ses habitants.
Il nous apprend également que la réussite dans de petites batailles peut s’apparenter à
des victoires à la Pyrrhus.

Pour rappeler les conclusions tirées à partir du modèle et explicitées dans le cadre des
scénarii développés ci-dessus, on précisera ce qui suit :

- Dans une projection des actions ou activités de réhabilitation, nous avons fait varier
quelques paramètres qui correspondent essentiellement à la mise en place de
démarches d’interventions sur les stades de dégradation (avant l’atteinte du stade
de menaçant ruine ou CMR). Nous avons ainsi choisi, 1) au niveau du scénario
minimaliste de faire un minimum d’actions sur le parc dégradé non CMR ; 2) au
niveau du scénario angle CMR, de ne faire quasiment que des actions de
réhabilitation sur les CMR (ce qui est globalement une démarche expérimentée au
niveau de la médina depuis plus d’une dizaine d’années) ; 3) au niveau du scénario
moyen, il a été expérimenté de réaliser des actions assez fortes sur tous les niveaux
de dégradations ; 4) au niveau du scénario en dents de scie, il a été choisi de faire

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 62


preuve de volontarisme sur certaines périodes, mais avec des approches en
sinusoïde, avec des difficultés de gestion et de continuité des processus.
- Le modèle montre que : 1) le scénario minimaliste produit des résultats tout aussi
minimalistes ; 2) le scénario angle CMR est paradoxalement celui qui maîtrise le
moins le phénomène de la dégradation du tissu physique de la médina. Ce modèle
est clairement contre-productif à long terme, puisqu’il n’agit pas de manière
dynamique sur un processus dynamique ; 3) le scénario moyen est celui qui permet
les meilleurs résultats puisqu’il propose des actions en amont du processus de
création des CMR ; 4) le scénario en dents de scie est problématique puisqu’il donne
l’impression de faire des réalisations « définitives » mais avec des cycles de
« pause » qui rallongent la résolution du problème et créent des situations de
risques (sans parler des autres conséquences en termes d’attentes sociales et
autres problèmes de gestion).
- S’il faut choisir une stratégie pour l’inversion du processus de dégradation en
médina, c’est celle de varier les interventions et les actions. Celles-ci doivent
toucher aux différentes phases des processus physiques. Ceci est une évidence,
mais il est désormais possible de chiffrer les conséquences des choix stratégiques
en termes de gains et/ou de pertes (financières ou même humaines). Ce que fournit
le modèle présenté ci-haut est un essai de simulation basé sur des hypothèses assez
proches de la réalité qui fournissent également des outils pour comparer
éventuellement les scénarii théoriques aux démarches réellement suivies ou à
suivre sur le terrain.
- Au niveau de la médina de Fès, on peut affirmer que la situation est désormais
maîtrisable dans le court terme. Cependant, il faut essentiellement éviter la
démarche reflétée par le scénario « dents de scie » et faire revivre les démarches
préconisées dès les années 80 (aide à la réhabilitation, crédit à la réhabilitation et
d’autres actions, notamment d’infrastructure, qui permettent d’éviter ou au moins
de ralentir les processus de dégradations).
- En reliant ce qui précède à la question plus globale de la qualité de vie au sein de la
médina, il devient évident qu’il faut progressivement minimiser dans la stratégie la
priorisation de l’intervention sur les CMR (sans toutefois éliminer ce genre
d’activités puisqu’il y aura toujours des CMR même si leur nombre devrait tendre
vers zéro dans le moyen terme selon toutes les simulations ci-dessus), que ce soit
pour des raisons de gestion de la dégradation, tel qu’expliqué précédemment, ou
pour simplement des raisons de communication et d’amélioration de l’attractivité
de l’espace historique.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 63


2. Une stratégie à dimensions multiples
Elle doit intégrer la dimension "réhabilitation physique et fonctionnelle du patrimoine
historique" et le traitement des facteurs de dégradation qui affectent le patrimoine ; cette
dimension doit inclure les fonctions culturelles et cultuelles de la médina ;

Elle doit également intégrer la dimension "développement économique et sociale" qui


permet d’assurer la continuité de la vitalité de la Medina et d’opérer les choix les plus
judicieux quant aux actions d’aménagement à mettre en œuvre pour consolider la base
économique de la médina et intégrer les besoins et attentes des populations ;

"Le cadre juridique, réglementaire et institutionnel" conditionne quant à lui la mise en


œuvre de toute stratégie de réhabilitation et de développement et impose de repenser
l'environnement général de l'investissement, les instruments d’intervention, les règles et
procédures de mise en œuvre des actions et le cadre de la gouvernance,.

Les conditions d’inversion des processus ne relèvent pas uniquement des approches
d’intervention physique, mais d’approches plus globales permettant de relever
l’attractivité de la médina et de la rendre plus « compétitive » par rapport à d’autres
secteurs de la ville.

Ces approches doivent intégrer des activités permettant de mettre à niveau des aspects
aussi divers que le niveau d’équipement, les infrastructures de la médina, l’amélioration
des possibilités d’accès et de parking, l’amélioration de l’espace urbain et architectural, le
développement des activités économiques et de l’artisanat, l’amélioration de l’image de
la médina, vis-à-vis de ses propres habitants et des habitants de la ville de manière
générale, etc.

Les stratégies d’intervention expérimentées à ce jour se caractérisent par leur focalisation


sur les dimensions locales, sociales et techniques de la problématique. Les dimensions
socio-économiques et politico-administratives restent assez peu considérées.

Il est temps de tenir compte de ces aspects en vue de mettre en place une stratégie
d’intervention nouvelle qui tienne compte des faiblesses des stratégies précédentes
notamment dans les aspects cités :

La dimension socio-économique se manifeste dans le fait que l’espace urbain de la médina


continue de rejeter ses habitants et ses activités vers l’extérieur. Pour cela, la mise en place
de typologies d’actions diversifiées est de nature à créer une dynamique positive dans la
médina et la ville de manière générale, sur les plans social et économique qui pourrait
améliorer le vécu des populations.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 64


Sur le plan administratif et de politique locale, le renforcement des prérogatives et du
champ de manœuvre de l’ADER-Fès est fondamental. Un porteur de projet fort est
indispensable. Toutefois, ceci est à harmoniser avec les lois locales et nationales en lien
avec la question de la réhabilitation, de la lutte contre le menaçant ruine et du renouveau
urbain.

Il est à noter que la stratégie élaborée en 1988 avait initiée une démarche que l’on peut
qualifier de « plurielle » et complexe, dans le sens positif de ce mot. Cette stratégie parlait
de types d’interventions variées et ne concentrait pas ses efforts sur la réhabilitation des
constructions menaçant ruine. Le fruit matériel de cette démarche a été partiellement mis
en œuvre dans le cadre du projet financé avec des prêts de la Banque Mondiale, qui a
permis entre autres, de mettre en place des démarches expérimentales d’intervention
notamment sur des typologies de constructions non menaçant ruine. Force est de
constater que ces démarches n’ont pas été suivies par la suite, et notamment en raison
d’évaluations et d’audits dont les cadres d’analyse paraissaient pertinents en leur temps,
et la stratégie d’action ainsi que les financements ont été focalisés depuis lors sur les
questions relatives aux CMRs. La simulation élaborée dans le cadre de ce travail permet
de voir à quel point ce type de stratégie peut être contreproductif à long terme. Sur le plan
financier, les impacts peuvent être non négligeables, comme cela a été montré.

Reconduire ce type de démarche pour les prochaines vingt années signifiera, toutes
valeurs de dirham stables par ailleurs, que sur les 50 années qu’aura duré l’effort de
réhabilitation, même en maîtrisant la situation sur le plan physique, comme cela est
montré comme étant faisable par notre analyse et sans compter les pertes de la médina
du fait de la dégradation, on aura renchéri le coût de la réhabilitation de 1 milliard de
dirhams de plus (c’est-à-dire, pratiquement l’équivalent de 10 projets Banque Mondiale
ou deux projets Artisanat Fès Médina, en termes financiers, sachant qu’en termes
d’activités et de durées de projets, l’équivalence est d’autant plus difficile à confirmer que
le montage de chacun de ces projets nécessite plusieurs années), avec des durées plus
importantes et des risques humains plus grands ; et au final, un espace historique plus
désert, et tout ceci avec quasiment le même effort de gestion.

Il est important de ce fait de recadrer l’effort de réhabilitation pour en faire un effort global
qui touche à tous les aspects du développement urbain de la médina. Il faudrait repenser
l’ensemble des aspects et redonner leur valeur à tous les processus que la démarche
visionnaire des fondateurs de l’ADER-Fès avaient initiée dès la fin des années 80 :
interventions d’infrastructure, accessibilité, développement économique, mise en place
des conditions d’intervention sur les diverses typologies des constructions en médina, etc.
On se rappelle également que ces démarches avait accordées la part belle à la mise en
place d’outils tels que le SIG et la formation aux techniques de construction traditionnelle

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 65


(qui avaient permis après une dizaine d’années de fournir les ressources humaines qui ont
monté les entreprises qui ont pu faire réussir les travaux de réhabilitation des décennies
2000 et 2010).

De fait, il faudrait être en mesure de présenter ces démarches comme autant d’outils de
mise en œuvre de la réhabilitation et de la préservation de l’espace historique et de la
sauvegarde de la vie de ses habitants, et non comme de simples activités
d’accompagnement à des actions dites « prioritaires » qui ne toucheraient que certaines
questions, qui certes, sont pressantes sur le court terme, mais qui ne contrôlent pas
suffisamment le caractère dynamique des processus.

Il est à rappeler dans ce cadre que la démarche riche d’expériences au niveau de la médina
de Fès permet d’envisager une fin rapide de la dominance des processus de dégradation
de l’espace médinal sur ceux relatifs aux démarches d’inversion de ces processus. Ceci est
très positif. Ce qui était à peine envisageable durant les années 80, est aujourd’hui une
possibilité palpable dans quelques années à peine. Ceci milite encore plus vers l’ouverture
ou la réouverture d’autres canaux d’action qui ont été mis en veilleuse depuis le milieu
des années 2000. C’est d’autant plus pressant que la médina connait de nouveaux
processus qui constituent les tendances lourdes des prochaines décennies.

Si la médina rejette aujourd’hui ses habitants, pour des raisons liées à la dégradation et à
l’insalubrité de son cadre physique, celle-ci est aujourd’hui également désertée par ses
habitants qui aspirent à plus de sécurité, salubrité et confort. Cette situation, naguère
inenvisageable, est aujourd’hui le premier défi qu’il s’agira d’affronter durant les vingt
prochaines années. Pour inverser ces tendances lourdes, il y a évidemment lieu de réparer
l’espace physique et de restaurer les infrastructures, mais également, d’offrir aux
habitants, anciennement installés ou nouvellement attirés au sein de l’espace historique,
le cadre de vie auquel ils sont en droit d’aspirer. Ce cadre de vie urbain passe par :

- La réhabilitation des infrastructures, élevée au titre d’une action de sauvegarde et


non comme simple action d’ingénierie similaire à ce qui se pratique hors médina ;
- L’amélioration des conditions d’accès, de circulation et de parkings ;
- Le développement des activités urbaines et l’intégration de nouvelles fonctions :
loisirs, éducation, culture, commerce de standing, etc.
- Le développement d’une offre urbaine destinée à la classe moyenne et ayant pour
objectif de supprimer l’image de gourbis urbain qui colle à la médina depuis au moins
les années 70.
- Le développement d’une offre de logement locatif au sein de la médina,
parallèlement à une melkisation des ménages.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 66


- Le développement d’une offre « médina cybernétique » capable de plaire aux
nouvelles catégories de jeunes et à une génération connectée.
- La réactivation des démarches d’aide et de crédit à la réhabilitation de l’habitat (et
non pas du menaçant ruine), ces aides devraient être totalement gratuites avec des
mesures financières et juridiques d’incitations, d’exonération, etc. Ceci permettra
d’encourager la contribution des intervenants privés.
- L’amélioration du traitement urbain de la problématique des constructions menaçant
ruine et de la dégradation du tissu et de l’infrastructure.
- La prise en compte de la nécessité d’un monitorage renforcé des dégradations et de
l’insalubrité en plus des niveaux de confort.
- La création d’un système d'information (SI) orienté insalubrité et confort et
observation continue de ce phénomène.
- La prise en compte privilégiée des catégories les plus défavorisées sur le plan social,
tels que les personnes à mobilité réduite, les femmes, les enfants, etc.
A ce sujet, on rappellera que la lutte contre l'insalubrité et le manque de confort des
constructions traditionnelles n’est pas clairement visible dans les programmes menés à
aujourd’hui. Elle devrait a contrario être explicitement incluse dans les démarches locales
et les processus opérationnels et dans les actions d'aménagement.

Rappel des objectifs stratégiques :

- Conserver la médina comme espace de logement pour des catégories sociales non
solvables dans d’autres contextes d’habitat tout en leur offrant des conditions
d’habitat acceptables et en attirant une certaine mixité sociale avec une catégorie
sociale plus solvable et au exigences en termes de fonctions urbaines plus grandes.
- décourager les phénomènes d’abandon du parc et de non entretien de la part des
propriétaires privés et rendre plus aisée et « normative » l’intervention privée au sein
des constructions traditionnelles.
- Traiter la problématique de l’insalubrité et du non confort à l’échelle urbaine et
architecturale et configurer des interventions à des échelles de pâtés et de traitement
urbain des îlots de pauvreté et de précarité.
- Mettre en œuvre une stratégie volontariste axée sur des orientations, des inputs et
des actions capables d’améliorer les conditions socioéconomiques de la population et
de redynamiser les structures économiques de la Medina
- Apporter des solutions adéquates aux problèmes de la sécurité foncière et la
propriété au sein de la Medina, qui constitue un facteur de rejet des investissements

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 67


et des primo accédants et mettre en place des dispositifs d'encouragement en mesure
de renforcer l'attractivité de la Medina pour l'investissement et l'action
entrepreneuriale
Tout ceci implique des efforts et des programmes qui dépassent le cadre physique
d’intervention, mais qui permettent au final d’agir sur la dynamique « négative » du
système actuel pour l’inverser.

Pour réussir ce challenge, il importe évidemment de réaliser des actions physiques, qui
elles, sont à ce niveau considérées comme les véritables actions d’accompagnement. Ceci
se traduit par un changement de perception et par une évolution quasi épistémologique
de la stratégie. Il ne s’agit plus de voir les actions physiques comme les activités prioritaires
à mener, mais surtout comme les outils qui permettent la réussite de la nouvelle approche
stratégique.

A ce titre, et comme il a été souligné dans le cadre du rapport de la phase précédente de


la présente étude, il s’agira par exemple d’envisager les fonctions à injecter au sein de
l’espace historique, et ensuite, de chercher les meilleurs emplacements pour réaliser des
activités de réhabilitation où insérer ces fonctions. C’est quasiment tout le contraire de la
démarche suivie à aujourd’hui.

Pour finir, on précisera que même en tant qu’action d’accompagnement, on doit préciser
que la réhabilitation des constructions doit pouvoir se faire à minima en atteignant les
objectifs quantitatifs définis dans le scénario dit « moyen ». Ceci doit pouvoir se faire en
renforçant les structures de gestion et notamment l’ADER-Fès qui devrait recevoir les
ressources et avoir les capacités de piloter ou au moins d’orienter l’ensemble des
processus, physiques ou non physiques.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 68


3. Axes stratégiques de réhabilitation
Sur la base des résultats de l'Etat des lieux et de l'analyse diagnostic qui a fait l'objet de la
précédente phase de l'étude, des enjeux, orientations et objectifs stratégiques rappelés
ci-dessus, le plan stratégique de réhabilitation et de développement de la Medina proposé
se décline comme suit :

Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention


publique de réhabilitation

Axe 2 : Impulser le développement


Déclinaison du plan économique et social

stratégique de Axe 3 : Adapter le cadre juridique et


réhabilitation et de réglementaire et améliorer la gestion urbaine
développement de la
Medina de Fès Axe 4 : Repositionner l’ADER au plan
institutionnel

Axe 5 : Gestion du plan


stratégique

3.1 Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation

1. Rappel des problématiques et des enjeux stratégiques

- Poursuite du processus de dépeuplement de la Médina à un rythme accéléré


accompagné d'une concentration de la pauvreté dans plusieurs quartiers de la
Médina et dans sa périphérie immédiate ;

- Poursuite du processus de dégradation affectant le patrimoine historique générant à


terme l'abandon des bâtiments en état de dégradation avancée et la prolifération des
ruines ;

- Poursuite du processus de dégradation du parc logement qui touche la quasi-totalité


du parc et problématique d'extension continue de l'HMR, en l’absence d’un dispositif
de réhabilitation associant en amont les pouvoirs publics et les habitants.

- Besoins en équipements socio-collectifs notamment pour les jeunes et sentiment


d’exclusion urbaine. La population de la médina se trouve obligée de recourir aux

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 69


services implantés extra muros pour subvenir à ses besoins, ce qui constitue une des
raisons majeures de l'immigration vers les autres quartiers de la ville ;

- Problématique d'accessibilité entravant le développement des activités


économiques, la mobilité urbaine et l'implémentation de couches intermédiaires et
supérieures ;

- L’assainissement des eaux usées et des eaux provenant de certaines activités


artisanales (tanneries, teintureries...), le ramassage des ordures ménagères,
l'implantation d'activités polluantes voire dangereuses au rez-de-chaussée de
certains bâtiments (menuiseries, cordonneries, ferronneries….) représentent autant
de situations problématiques de l'environnement de la médina ;

- Les stratégies d'intervention ont privilégié des actions à grande échelle sur les
constructions menaçant ruine faisant intervenir ces dernières années des approches
participatives avec des succès variables. Elles ont certes permis une relative maîtrise
de la situation des effondrements. Cependant les processus de dégradation sont
toujours à l'œuvre conduisant irréversiblement le Bâti historique à des situations de
dégradation avancée et de constructions une situation de menaçant ruine

- Les approches en œuvre pour la réhabilitation du patrimoine historique se font en


l'absence de visibilité sur les fonctions à affecter au patrimoine ; dans de nombreux
cas, la patrimoine réhabilité reste en attente d'une utilisation fonctionnelle
compatible permettant de le réactiver et de le réinsérer dans la vie de la cité

- Les stratégies d’intervention sur le menaçant ruine sont mises en œuvre en l'absence
d'une démarche foncière et une approche immobilière qui permettraient d'assurer à
termes le relogement des ménages concernés ;

- L’insécurité dans la médina est ressentie aussi bien par la population résidente que
les visiteurs nationaux et étrangers. Cette insécurité concerne le cadre bâti où de
nombreux signes de dégradation sont visibles et les étaiements persistant qui ont
pour objet de prévenir tout sinistre en attendant les travaux de confortement
renforcent l'impression de dangerosité des bâtiments ;
a. Rappel des objectifs stratégiques

- Stabiliser la population de la Medina en encourageant l'accès des ménages à revenus


faibles ou limités à la propriété d'un logement décent dans un environnement salubre
au sein de la Medina, en y améliorant les conditions d'habitabilité, en favorisant les
aménagements destinés à doter les habitations des équipements de confort

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 70


nécessaires et en assurant la couverture des besoins en équipements publics et en
infrastructure d'accès ;

- Les approches en œuvre pour la réhabilitation du bâti historique et le parc logement


dégradé et menaçant ruine doivent être réorientées pour assurer à termes l'inversion
des processus de dégradation du Bâti. Les interventions ne devraient pas se limiter
aux seuls bâtiments classés au niveau 1, mais toucher les bâtisses situées en amont du
processus de dégradation et les constructions, qui nécessitent des travaux d’entretien
et de maintenance pour améliorer leur état et éviter toute dégradation ultérieure.

- Développer l'initiative individuelle de réhabilitation et la prise en charge de l'entretien


et la préservation du parc logement par des mesures d'encadrement,
d'encouragement et d'incitation.

- Développer des démarches d’encouragement et de soutien aux propriétaires


désireux d’entreprendre des travaux de restauration, protection des propriétés
privées contre les occupations illégales ; facilitation des démarches administratives
en instaurant un seul guichet pour toutes les démarches administratives relatives aux
demandes d’autorisation d’effectuer des travaux de restauration et de réhabilitation.

- Promouvoir la mixité sociale et fonctionnelle traduite par une diversité de produits et


de fonctions résidentielles et atténuer la ségrégation et les disparités sociales entre
les différents quartiers de la médina et avec les autres entités de la ville ;

- Initier au sein de la Medina des projets pilotes de construction de logements de


standing moyen répondant aux attentes et aspirations des couches intermédiaires et
leur assurer de bonnes conditions d'accessibilité et d’équipements socio-collectifs,
afin d'attirer une population nouvelle disposant de moyens supérieurs ayant des
exigences de confort et de commodités de la vie moderne

- Constituer un stock foncier public à l'intérieur de la médina à partir des ruines et des
bâtiments en situation de dégradation très avancé, présentant des potentialités de
valorisation, afin de les mobiliser en temps opportun pour une diversité de projets :
équipements publics de proximité, projets immobilier ou projet se rattachant à la
promotion artisanale, touristique ou culturelle.

- De manière générale, développer une approche basée sur un nouveau cadre logique
à mettre en place : définition des actions émanant de la stratégie globale et ensuite
des lieux et des priorités en fonction des typologies d'actions possibles selon les choix
stratégiques. Ainsi la définition de la fonction doit précéder la désignation du pâté ou
de la bâtisse dont l’emplacement répond le mieux à l’atteinte de l’objectif escompté.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 71


cette approche rend toute sa noblesse et sa valeur à la planification stratégique et à
la gestion axée sur les résultats.

b. Plan d'actions et de mesures

 Réhabilitation du patrimoine historique

Le patrimoine architectural et historique de la médina constitue une richesse inestimable


et un atout extraordinaire pour promouvoir son développement touristique et socio-
économique. Plusieurs réalisations ont été entreprises avec succès ces dernières années
et ont montré le niveau de maitrise des techniques de restauration et de réhabilitation et
l’expertise acquise dans ce domaine.

Les priorités dans ce domaine doivent porter sur la consolidation des acquis réalisés, la
valorisation des projets mis en œuvre, la rentabilisation de l’investissement effectué en
développant des fonctionnalités adaptées pour un certain nombre édifices restaurés et
réhabilités. et la création de nouveaux projets répondant aux attentes des populations.

La quasi-totalité des projets de réhabilitation réalisés ont été le fait des pouvoirs publics.
L’initiative privée est restée à ce jour, quasi absente, faute de mesures d’incitation et
d’encouragement

Concernant le secteur de l’immobilier résidentiel, les interventions engagées n’ont portées


que sur les constructions menaçant ruine pour conforter, quand c’est possible, leur
structure et sauvegarder la sécurité des populations qui y résident.

Quant au reste du parc, il continue de connaitre un processus de dégradation continue et


parfois des densités d’occupation élevées, et une population avec peu de moyens pour
améliorer et entretenir convenablement le cadre bâti.

Les promoteurs privés ne se sont nullement intéressés ni engagés dans ce marché


pourtant social mais non conforme aux normes fixés par les pouvoirs publics pour
bénéficier des avantages accordés pour le logement social.

En effet, il impossible de trouver en médina un foncier pouvant supporter un programme


de 500 logements sociaux ni de réhabiliter des constructions existantes et commercialiser
des logements à 250 000 dhs HT. Ces normes devraient être revues et adaptées aux
médinas et tissus anciens et permettre d’inclure les opérations de réhabilitation et de
confortement entreprises à titre individuel ou par un promoteur immobilier pour
contribuer à dynamiser un marché important et vital pour la médina et permettre à l’état
de se désengager de ce type d’interventions.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 72


Des dispositions particulières en adéquation avec les spécificités de ces tissus, devraient
être mises en place sur le plan foncier, financier et fiscal pour permettre de mettre sur le
marché foncier et immobilier, plus de terrains constructibles, de logements réhabilités,
sains sur le plan des structures et disposant des éléments de confort nécessaires et des
équipements d’infrastructure indispensables et de bâtiments pouvant servir à des activités
résidentielles et touristiques soit spécialisées soit d’une manière subsidiaires et
épisodiques.

 Réhabilitation du parc logement de la médina

Le parc logement de la médina est essentiellement composé, à près de 70%, de logements


de type « maison marocaine traditionnelle » loin devant les maisons marocaines
modernes 16.5% et les logements collectifs en immeubles 10%. Ces logements
comportent un nombre faible de pièces (60% ont 2 pièces ou moins) et se caractérisent
par des petites superficies (41% ont moins de 60 m2) et par un taux de vacation important
(11%) soit près de 3200 logements.

Le parc se caractérise, par ailleurs, par un fort taux de cohabitation (17%) et un faible
niveau de propriétaires (44%) qui témoignent d’une situation d’insécurité juridique et
expliquent en bonne partie le taux élevé des personnes qui expriment leur intention de
vouloir quitter la médina (44.6%).

L’état du bâti est globalement dégradé avec près de 27% en situation de dégradation et
près de 22% en état de dégradation avancée et menaçant ruine. les bâtisses menaçant
ruine du niveau 1, nécessitant soit démolition soit intervention urgente sont au nombre
de 1729 unités.

Tableau 2 : Etat du Bâti de la Médina

Nombre de
Etat du Parc % des bâtisses bâtisses
HMR 22% 2553
dégradé 27% 3134
moyen 33% 3830
bon 18% 2089
Total 100% 11606
Source : Enquête ménage effectuée par GHC en Mars 2016

Ces indicateurs, montrent toute la gravité de la situation et l’urgence de son traitement


au niveau physique mais aussi humain et socio-économique pour apporter des solutions

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 73


optimales et adaptées aux besoins et aux attentes des populations concernées et éviter
que la situation ne perdure et que d’autres foyers de dégradation n’apparaissent.

Pour ce faire les travaux de confortement des bâtiments et de consolidation de leur


structure devraient se poursuivre et atteindre la vitesse de croisière nécessaire pour
inverser la tendance actuelle. Ces travaux devraient être de plus en plus le fait des
habitants concernés, encadrés, suivis et contrôlés par les bureaux d’étude technique et les
architectes que l’ADER aurait missionné dans ce cadre, en utilisant des matériaux adéquats
et des techniques adaptées et en ayant recours à des maalams ou petites entreprises
locales.

Ces interventions ne devraient pas se limiter aux seuls bâtiments classés au niveau 1, mais
concerner aussi les autres constructions, qui nécessitent des travaux d’entretien et de
maintenance pour améliorer leur état et éviter toute dégradation ultérieure.

Les nouvelles constructions pour leur part devraient faire l’objet d’une attention
particulière et bénéficier par dérogation ou sur la base d’un texte particulier, de mesures
d’encouragement, au même titre que les logements sociaux aidés par l’état.

Un fonds d'aide et de soutien aux opérations citées ci-dessus, pourra être envisagé tirant
ses ressources d'une contribution du FSHIU, des collectivités territoriales, des ministères
concernés et d'une taxe à créer sur les activités touristiques.

Ces mesures devraient permettre de diminuer le sentiment d’insécurité exprimé par la


majorité des habitants de la médina, d’inverser la tendance actuelle d’intention de départ
vers les quartiers extra-muros et offrir des opportunités d’accession à la propriété
intramuros pour des populations qui travaillent ou exercent leurs l’activités au sein de la
médina et qui recherchent la proximité résidentielle.

Traitement du parc logements : scénario "moyen haut"

Cette variante couvre la totalité des bâtisses de la Médina sans prendre en compte les
opérations en cours dans le cadre le programme conventionné en 2014

Sur la base de ce scenario, le cout global d’intervention est estimé à près de 534 MDH pour 5
années de mise en œuvre.

Tableau 3 : Traitement du parc logements, Scénario moyen haut

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 74


Année 1 2 3 4 5
Nombre d'opérations d'amélioration
de la situation des bâtisses situées à 840 462 261 152 92
un stade avancé de dégradation
Budget annuel estimé 16 800 000 9 240 067 5 221 692 3 046 729 1 836 358

Nombre d'opérations d'amélioration


de la situation et de l'habitabilité des 420 257 151 86 48
bâtisses CMR
Budget annuel estimé 21 000 000 12 837 029 7 538 277 4 293 514 2 393 594

Nombre d'opérations de
1 200 1 175 1 034 855 679
réhabilitation des bâtisses dégradées
Budget annuel estimé 24 000 000 23 495 779 20 687 398 17 098 010 13 586 521

Nombre d'opérations de
420 285 184 114 69
réhabilitation des CMR
Budget annuel estimé 67 200 000 45 642 771 29 483 038 18 318 992 11 063 722

Nombre d'opérations de
réhabilitation des bâtisses ayant un 840 498 302 188 120
stade avancé de dégradation
Budget annuel estimé 67 200 000 39 825 404 24 125 029 15 021 082 9 623 084

Nombre d'opérations de
50 58 62 62 60
réhabilitation des bâtisses étayées
Budget annuel estimé 4 000 000 4 652 776 4 973 617 4 992 091 4 763 231

Budget total annuel estimé 200 200 000 135 693 827 92 029 052 62 770 419 43 266 510
Source : estimations BET

Traitement du parc logements : variante basse

En tenant compte de la convention de 2014 qui a consacré un budget global de 330 MDH
pour le traitement de 3666 bâtisses menaçant ruine, dont la mise en œuvre est toujours en
cours, il y a lieu d’engager une nouvelle convention pour parachever le travail accompli et
éviter de nouvelles dégradations, soit un nouveau programme pour traiter le reliquat des
bâtisses dégradés (2021 bâtisses) et entreprendre des actions de maintenance et d’entretien
dans les logements dont l’état a été jugé moyen (3830) soit un total de 5851d’habitations.

Le cout global d’intervention peut être estimé sur la base des ratios estimés, de l’ancienne
convention et au vue du niveau de dégradation des habitations à près de 271 MDH.

La mise en œuvre de cette nouvelle convention interviendrait en continuité et en affinement


des modes opératoires déjà engagés qui font participer les populations concernées et les
responsabilisent, sur la base des études réalisées par l’ADER et d’un encadrement et un suivi

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 75


régulier et en introduisant l’appel à projet pour un meilleur engagement de la population et
en priorisant les interventions par quartier, selon le niveau de dégradation des constructions.
Le financement pourrait, à l’instar de la 1ère convention, être réparti entre le BGE, le FSHIU et
la DGCL.

 Charte architecturale, urbanistique et paysagère

Afin de préserver et de promouvoir la qualité architecturale, urbanistique et paysagère, il


est nécessaire de doter la médina d’une charte pour instituer un cadre global et une ligne
directrice pour tout projet d’aménagement, de construction ou de rénovation… la charte
ne doit en aucun cas, créer des contraintes supplémentaires mais constituer un outil
essentiellement incitatif mis à la disposition de l’ensemble des acteurs pour permettre une
meilleure gestion de la qualité du cadre de vie.

La charte doit être accompagnée par un guide méthodologique spécifiant les différentes
interventions sur les composantes urbaines, particulièrement celles portant sur :

- L’architecture et les composantes urbanistiques ;


- Les équipements publics et collectifs ;
- L’environnement, le paysage et le végétal ;
- Les espaces libres ainsi que les aménagements extérieurs ;
- Le mobilier urbain, les couleurs et matériaux …etc.

Les recommandations de mise en œuvre, doivent s’inscrire dans une perspective de


développement durable, en offrant de meilleures conditions de vie et un contexte urbain
maîtrisé. Les espaces ou éléments composants l’identité de la ville ou du territoire doivent
être mis en avant en préservant la qualité des sites historiques, emblématiques ou
présentant un intérêt particulier …
L’approbation de la charte constitue un engagement des autorités locales, des collectivités
territoriales, de l’Agence Urbaine, de l’ADER ainsi que des Architectes, des acteurs et des
maîtres d’ouvrage à assurer la promotion de la qualité architecturale et urbanistique des
ensembles à préserver, à bâtir ou à aménager.

Pour la mise en œuvre de la charte un « Conseil de Veille Architecturale Urbanistique et


Paysagère » sera créé par décision gubernatorial. Il regroupe outre les représentants des
Autorités Locales et Elus, ceux de l’Agence Urbaine, de l’ADER et du Conseil Régional des
Architectes ainsi que tout représentant de services et d’associations agissant dans le
domaine de l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement, jugé utile dans ce cadre.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 76


Ce conseil a pour mission notamment de, veiller à promouvoir la qualité architecturale,
urbanistique et paysagère de la zone faisant l’objet de la charte ; enrichir régulièrement la
charte par les nouvelles normes, recommandations et bonnes pratiques mises en œuvre
par les différents acteurs ; émettre un avis consultatif sur tout projet qui lui est soumis ;
fournir aux personnes les informations, les orientations et les conseils propres à assurer la
qualité architecturale des constructions et des aménagements envisagés ;

 projets pilotes de construction de logements dans le cadre de la mixité sociale

Pour être complètes ces mesures devraient être accompagnées par des actions d’appel et
d’incitation envers des catégories de populations moyennes disposant de revenus plus
importants et plus exigeantes en matière d’ équipements collectifs et d’éléments de
confort domestique et d’espaces publics.

Cette mixité sociale et résidentielle pourrait être le fait d’initiatives individuelles dans le
cadre de l’auto-construction ou par le biais d’opérations de promotion immobilières,
encouragées et soutenues par les pouvoirs publics.

Elle peut être stimulée par la réalisation d’une ou plusieurs opérations pilotes sous forme
de cité fermée, comportant des logements de moyen standing à des prix abordables
bénéficiant éventuellement d’une aide de l’état, des équipements socio-collectifs de
proximité et de facilité d’accessibilité et de stationnement.

Les terrains des constructions en ruine recensés dernièrement peuvent constituer un


support foncier favorable au développement de ce type de projets. Leurs propriétaires
peuvent être incités à entreprendre des projets similaires conformément aux
préconisations du plan de réhabilitation et de sauvegarde, avec l’encadrement technique,
le suivi et le contrôle de l’ADER.

 Réhabilitation des réseaux d’infrastructure et traitement des sources de


nuisance

La réhabilitation doit porter notamment sur le réseau hydrologique, le réseau


d'assainissement et le réseau de voirie et l’amélioration de l’environnement général par
le traitement de tous points de pollution qui affectent la médina et toutes les sources de
nuisance constituent des préalables pour la réhabilitation du cadre bâti et des
constructions insérées dans un processus de dégradation

Dans ce cadre il s’agit de procéder à un curage du réseau d’assainissement et de détection


des tronçons défectueux en vue de leur mise à niveau. De même qu’il faudrait déplacer
les réseaux qui passent sous certaines constructions pour éliminer les gènes occasionnées

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 77


et faciliter leur exploitation. Enfin il est nécessaire de remplacer certaines conduites par
des sections plus appropriées au nombre de population desservie et aux débits transités.

 Intégration des fonctions administratives et des équipements publics

Favoriser l'implantation de fonctions administratives au sein de la Medina ; les


administrations et services publics, telles que l'Artisanat, la culture, l'ADER-Fès… devraient
donner l’exemple en installant leur siège dans la médina. Les annexes des autres
administrations les plus sollicitées par les habitants devraient également s'installer en
Medina.

En outre, l’enquête effectuée par le BET, a montré le besoin en équipements socio-


collectifs de proximité, qui handicape la population et constitue une des raisons
principales de leur désir d’emménager dans d’autres quartiers, en dehors de la médina,
plus desservis par les équipements. Aussi y a-t-il lieu que les Départements Ministériels
concernés et la commune de Fès, procèdent à la réalisation des équipements manquants
dans le domaine de la santé, de l’éducation, de la culture, de la jeunesse, de la sécurité
publique… pour satisfaire les besoins des populations et les inciter à résider dans la
médina.

 Développement de l'infrastructure d'accès

Disposer d'une infrastructure d'accès suffisante et d'un nombre important de places de


parking pour voitures et cars touristiques, sécurisées et protégées des aléas climatiques
pour assurer dans de bonnes conditions l'approvisionnement de la Medina en
marchandises et produits manufacturés et pour faciliter l'accès de ceux qui y exercent
leurs activités ainsi que les visiteurs nationaux et étrangers,

Libérer les emprises de voie, améliorer le confort de leur revêtement et procéder à


l'ordonnancement et harmonisation des devantures des boutiques et des façades des
bâtiments. y interdire toutes activités polluantes ou non compatibles avec le tissu ancien
et la vocation des lieux ;

 Constituer un stock foncier public à l'intérieur de la médina

Plusieurs parcelles ou groupement de parcelles contiguës, ont été identifiées dans les
différents quartiers de la médina, suite à ce recensement, dont la superficie est
suffisamment importante et la situation favorable, pour envisager la constitution d'un
stock foncier public et la réalisation de projets pilotes de logements ou des projets destinés
à satisfaire les besoins en équipements.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 78


Tableau 4 :terrains identifiés en médina
(superficies au m²) / Source ADER/Fès
parcelles ilots
quartiers
N° superficie superficie
35 1552 1552
36 60
37 120
38 110
39 109
40 106
1076
41 113
Andalous
42 102
43 102
44 104
45 150
54 200
55 1597 1931
56 134
6 107
7 140
Bab Khoukha 1719
8 254
9 1218
10 450
11 200
Batha 822
12 69
13 103
10 192
bouananiya 2192
11 2000
lablida 18 808 808
lamteyenne 8 1293 1293
12 145
13 76
quaraouiyne 572
14 116
15 235

La municipalité et l’ADER devraient, en cas de défaillance ou de refus des propriétaires à


procéder à la valorisation des terrains concernés, engager rapidement une procédure
d’acquisition des terrains pour y réaliser des projets sociaux ou d’intérêt général .

L’ADER et la municipalité devraient par ailleurs, s’impliquer davantage dans la mobilisation


du foncier constructible par des acquisitions ciblées des terrains vacants, des constructions
en ruine, pour y entreprendre des projets sociaux ou des aménagements des espaces
publics et engager le droit de préemption ou de priorité qui devrait lui être accordé, pour
acquérir tout terrain et toute construction qui pourraient être mobilisés dans un objectif
social ou de promotion de l’investissement.

c. Programmation budgétaire pluriannuelle

Le processus de réhabilitation de la Médina de Fès n’a pas été conçu, dès le départ, dans
le cadre d’un plan stratégique pluriannuel intégrant les principaux acteurs impliqués dans
la sauvegarde et le développement de la Médina de Fès. Ces derniers sont
nécessairement les Départements Ministériels en charge de l’économie et des finances,
de l’intérieur, de l’habitat et de la politique de la ville, de l’artisanat, de la culture, des
Habous et des affaires islamiques... et la commune urbaine de Fès. Si ces acteurs ont
contribué aux programmes mis en œuvre, ils l’ont accompli sous leurs contraintes
budgétaires propres et en réponse à des sollicitudes de faire partie des conventions de

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 79


partenariat établies à cet effet. Or, la sauvegarde et le développement de la Médina de
Fès est une œuvre qui devait s’inscrire politiquement et financièrement en tant que projet
d’ordre national étudié, évalué et programmé budgétairement sur plusieurs années

d. Plan de financement du plan d’action

Le plan d’action proposé pour la période 2018/2022 s'appuie sur les travaux d'évaluation
du programme d'action identifié par l'ADER pour la prochaine période et les conclusions
de ces travaux en ce qui concerne les actions prioritaires à fort impact sur la Medina.

Le plan d'action comporte plusieurs opérations qui ont trait à la réhabilitation des
constructions dans la médina, mais aussi d’aménagement des accès et des zones
environnant la médina ainsi que des actions visant le soutien des initiatives privées
individuelles ou dans un cadre associatif ou via des promoteurs privés.

Le cout global de ces projets s’élève à près de 915 MDH (1179 MDH en tenant compte de
la variante haute) provenant du budget général de l’état, de la DGCL, du FSHIU et de la
contribution du budget des collectivités territoriales de Fès.

Sa répartition pluriannuelle tient compte des capacités de réalisation physique, de


mobilisation des acteurs locaux et de la disponibilité budgétaire des différentes parties
concernées. Ces engagements devraient être formalisés dans le cadre d’une convention
de financement et de réalisation et des organes de suivi et de contrôle devraient être
institués pour veiller à la bonne exécution et contribuer à la levée des contraintes
éventuelles.

Tableau 5 : Plan de financement du plan d’action 2018/2022

Ressources Programmation annuelle


Rubrique Montant
BGE DGCL CT FSH RADEEF 2018 2019 2020 2021 2022
Infrastructure d'accès (1) 150 50 50 50 15 30 45 37,5 22,5
Activités économiques 143 60 20 20 20 14,3 28,6 42,9 35,75 21,45
Réhabilitation du Patrimoine
historique 80 30 30 20 8 16 24 20 12
Réhabilitation du Bâti 270 90 90 90 27 54 81 67,5 40,5
Opération pilote de
logements de mixité 45 15 15 15 4,5 9 13,5 11,25 6,75
Réhabilitation du réseau
hydrologique 25 25 2,5 10 12,5
Equipements de proximité 42 12 10 10 3,2 22,8 16
Traitement des ruines et
acquisition foncière 50 20 15 15 5 20 25
Aménagements Paysagers 100 40 40 20 10 20 30 25 15
Subvention aux associations 10 5 5 1 2 3 2,5 1,5
Total 915 102 280 260 215 25 90,5 212,4 292,9 199,5 119,7
Source : estimations BET

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 80


(1) le nouveau programme de l'ADER prévoit près de 400 MDH de subventions et couvre les travaux
relatifs à l'infrastructure d'accès et la réalisation de parking aux entrées de la Medina

FICHE N° 1

Axe Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation


Stratégique
Domaine Mise en place des conditions d’inversion
du processus de dégradation
La démarche CMR est à renforcer en développant l’approche d’intervention de
Motifs manière à toucher les bâtisses situées en amont du processus de dégradation
en limitant l’intervention en fin du processus.
Le processus étant dynamique, il s’agit d’agir au niveau de toutes ses phases.
Il est important à ce niveau que les actions touchent aux sources de
dégradation à une échelle macroscopique.
Supprimer les sources de dégradation à l’échelle urbaine et à l’échelle des
Objectifs pâtés et quartiers.

Mesures et - Mener des études relatives à la caractérisation des sources et causes des
actions dégradations en médina, par secteurs, quartiers, etc. Etude de diagnostic
proposées
des causes de dégradation en fonction de l’ancienneté du bâti, des
matériaux, etc.
- Intégrer la question géotechnique et l’aspect relatif aux infrastructures
historiques dans les analyses relatives à la dégradation du parc bâti.

Déclinaisons - Etudes techniques


- Cartographie des processus par secteurs
- Actions préventives globales à l’échelle des pâtés et des quartiers
- Restauration des infrastructures

Planning - Etudes sur les deux premières années


- Actions sur 3 années relatives à la stabilisation des talus, à la mise en place
de structures de renforcement à l’échelle de certains quartiers (murs de
soutènements, canalisations de cours d’eaux, etc.
- Activité à poursuivre dans le cadre des plans d'action suivants.
Responsable Ader-Fès, RADEEF
Agence du bassin hydraulique de Sebou
Partenaires MATNUHPV ;MI ; MEF ; Commune urbaine de Fès ; Autorités locales.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 81


FICHE N° 2

Axe Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation


Stratégique
Domaine Inversion du processus de dégradation
Programme d'actions et de mesures
les indicateurs relatifs au parc logement, montrent la gravité de la situation et l’urgence
Motifs de son traitement au niveau physique mais aussi humain et socio-économique pour
apporter des solutions optimales et adaptées aux besoins et aux attentes des
populations.
Pour dépasser certaines difficultés inhérentes à la réalisation des travaux de
consolidation dans les constructions les plus dégradées, l'intervention cherche depuis
quelques années à privilégier la réalisation des travaux directement par les résidents.
Cette démarche est à renforcer en développant l’approche d’intervention de manière
à toucher les aspects relatifs à la mise à niveau des conditions d’habitabilité et à toucher
les bâtisses dégradées, n'ayant pas encore atteint le stade de menaçant ruine.
Il s’agit en outre de mettre en place une approche d’intervention de manière à toucher
les aspects relatifs à la mise à niveau des conditions d’habitabilité et à toucher les
bâtisses dégradées, n'ayant pas encore atteint le stade de menaçant ruine, tout en
maintenant les actions relatives au menaçant ruine.
Il s’agira d’actions plurielles sur le parc bâti à travers diverses formules d’aides et
d’interventions visant l’amélioration physique des espaces.
Les estimations sont basées sur le modèle qui n’est qu’une image approximative des
réalités (et on rappellera qu’aucun modèle n’est exempt d’erreurs, son objectif étant
avant tout de montrer des tendances), et qu’il s’agira par conséquent de corriger les
chiffres en fonction des données réelles (par exemple, coûts moyens réels, nombres de
bâtisses moyens qui arrivent annuellement dans une catégorie de dégradation donnée,
etc.).
- Conforter les actions d’intervention sur les bâtiments et de consolidation de leur
Objectifs structure et permettre d’inverser la tendance actuelle à la dégradation en évitant
au maximum que les bâtiments atteignent le stade de CMR.
- Aider les ménages dans les efforts de réparation des dégradations de leurs bâtisses
;
- Améliorer les conditions d’habitabilité au sein de la médina ;
- Eviter le passage des constructions dégradées et à un stade avancé vers les CMR ;
- Supprimer les sources de dégradations et certaines situations d’insalubrité
(infiltrations des eaux, dégradation des réseaux, problèmes d’étanchéité...).
Mesures et - Fourniture d’une aide financière ou en nature aux ménages désireux de bénéficier
actions de cette aide en vue de réaliser des travaux permettant d’inverser les processus de
proposées
dégradation ;
- Fourniture d’une aide financière en vue de la mise aux normes des habitations en
termes de confort minimal (un WC, une cuisine par logement...) ;
- Actions d’amélioration de l’habitabilité (niveau de réhabilitation acceptable) :
 Amélioration de la situation physique et de la stabilité des bâtisses situées à un
stade avancé de dégradation à travers diverses actions d’aide et d’intervention
directe

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 82


 Amélioration de la situation physique, de la stabilité et de l'habitabilité des
bâtisses CMR en les confortant de manière à supprimer les dangers immédiats
sans procéder à une réhabilitation complète onéreuse
- Actions de réhabilitation (niveau de réhabilitation avancé) :
 réhabilitation des bâtisses dégradées ;
 réhabilitation des CMR ;
 réhabilitation des bâtisses ayant un stade avancé de dégradation ;
- réhabilitation des bâtisses étayées
Déclinaisons - Création d’un fonds d’aide et de soutien aux opérations de réhabilitation, aux travaux
d’entretien et aux projets portés par la petite et moyenne promotion
- Aide financière directe représentant un % du cout ;
- Aide en nature (matériaux) pour certaines catégories de ménages non solvables
permettant de réaliser des travaux de petite ampleur (chaulage, réfection
d’étanchéité de terrasses, branchement à l’assainissement, etc.).
- Le coût estimé de l’aide pour les constructions dégradées pour une mise à niveau
minimale est de 20 000 DH ; Le coût estimé de l’aide pour les constructions très
dégradées (sans être menaçant ruine) est de 50 000 DH.
- Les actions prendront globalement trois grandes formes :
 Fourniture d’aides financière ou en nature aux ménages désireux de réaliser
des travaux d’amélioration de la salubrité de leurs bâtisses ; Aides financières
directes représentant un % du cout ; Amélioration de l’habitabilité des
logements à travers la suppression des sources de dégradation.
 Réalisation des actions de « stabilisation » de la situation physique des bâtisses
(étaiements, travaux confortement provisoire, suppression de causes de
dégradations, etc.) ; Interventions préventives de consolidation ;
 Interventions directes de réhabilitation
Planning Voir tableau ci-dessous
Responsable Ader-Fès
Partenaires MATNUHPV ; MI ; MEF ; Commune urbaine de Fès ; Autorités locales

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 83


FICHE N° 3

Axe Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation


Stratégique
Inversion du processus de dégradation
Domaine Institution d'un Fonds d'aide à la réhabilitation et le développement
Les catégories sociales défavorisées ou ayant des besoins spécifiques sont très
présentes en médina.
il importe que tous les programmes de réhabilitation incluent des lignes
Motifs budgétaires permettant la prise en compte de ces catégories.
(catégories les plus vulnérables sur le plan social, personnes à mobilité réduite
ou à besoins spécifiques, femmes, enfants, etc)
les interventions au sein de la médina ne peuvent durablement être du seul
fait des pouvoirs publics et doivent nécessairement impliquer la population
concernée et le secteur privé.
il est indispensable d’octroyer aux initiatives privées, en sus d’un encadrement
et un accompagnement technique, des aides et des subventions pour les
inciter à s’inscrire dans cette démarche et rendre leurs projets viables et leur
assurer des conditions de vie digne.
Inciter la population à entreprendre des travaux de réhabilitation des
habitations et des espaces destinés aux activités et services (hébergement
Objectifs
chez l’habitant, travaux d’artisanat à domicile, équipements de proximité
(crèche, garderie…)
Aider à la création ou à l’amélioration d’activités et de services en adéquation
avec la vocation de la médina et en réponse aux besoins de ses habitants.

Création d’un fonds d’aide et de soutien aux opérations de réhabilitation, aux


travaux d’entretien et aux projets portés par la petite et moyenne promotion
Mesures et
Ressources :
actions - Subventions du Budget General de l'Etat ;
proposées - Recouvrement dans le cadre des opérations réalisées en Medina ;
- Dons et subventions diverses ;
Emplois :
- Aide aux travaux de réhabilitation des logements et locaux d'activité ; et
de services ; aide à la création ou à l’amélioration d’activités et de services
- Aide aux travaux d’embellissement et de maintenance des espaces publics
- Aide aux ONG, associations et amicales de quartiers
Programmer la création du fonds dans la loi des finances, désigner le wali en
Déclinaisons qualité l’ordonnateur
Planning Court terme
Responsable La wilaya de Fès
Partenaires le Ministère de l’intérieur, le MATUHPV et la direction du budget du MEF

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 84


FICHE N° 4

Axe Stratégique Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation

Domaine Inversion du processus de dégradation


Institution d'un crédit à la Réhabilitation
Les démarches d’aide ne peuvent pas répondre à toutes les questions soulevées
Motifs par les problématiques sociales, juridiques et techniques relatives à l’intervention
sur le bâti. De plus, on ne peut occulter le fait que les aides apportées aux
populations de la médina, notamment pour réaliser des travaux, ne sont
accompagnées d’aucun mécanisme de financement, d’exonération, d’incitation
appropriée à la condition des bénéficiaires.
De ce fait, il importe d’accompagner ces mécanismes d’aide par des mécanismes
de crédit appropriés.
Il est souhaitable que ces mécanismes soient incitatifs et adaptés aux spécificités
et capacités des bénéficiaires en médina :
- Crédits sur de longues périodes,
- Formules incitatives (crédit gratuit).
Renforcer les actions publiques en intégrant des mécanismes financiers
Objectifs permettant de renforcer l’intervention des ménages et des particuliers en
allégeant son poids financier sur le court terme et en étalant le coût sur le long
terme.
Mesures et - Offrir des formules de crédits appropriées aux ménages
actions - Des lignes de crédit adaptées aux commerçants
proposées - Des lignes de crédit adaptées aux artisans

Déclinaisons Mettre en place des lignes de crédit :


- Crédit à la réhabilitation couvrant la participation des bénéficiaires dans un
processus d’aide ;
- Crédit couvrant des actions complémentaires de mise à niveau du confort du
logement (installation d’équipements de climatisation, d’éclairage, etc.) ;
- Crédit pour la réhabilitation et l’amélioration des locaux commerciaux et
artisanaux.
Planning Actions à lancer sur tout le processus.
- 1ère année : études de montage ; mise en place du cadre administratif et
technique de suivi
- 2ème année : lancement du crédit
- Activité à poursuivre dans le cadre des plans d'action suivants.
Responsable Ader-Fès ; Un organisme financier à choisir sur la base d’un dossier technico-
financier.
Partenaires Ministère de l’Intérieur ; Ministère des Finances ; Ministère du Tourisme ;
Ministère de l’Artisanat et de l’Economie Sociale et Solidaire ; Ministère de
l'Industrie, de l'Investissement, du Commerce et de l'Economie Numérique ;
Commune Urbaine de Fès ; Autorités locales.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 85


FICHE N° 5

Axe Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation


Stratégique
Domaine Monitorage renforcé de l’insalubrité et du confort
L’inclusion de dimensions autres que physiques est fondamentale pour l’avenir de la
Motifs médina. Il s’agit à ce niveau de l’amélioration des niveaux de confort relatif à la vie au sein
de la médina. De plus, l'insalubrité est une situation largement partagée parmi les
logements en médina. Il est certain que l’insalubrité affecte au minimum toutes les
bâtisses dégradées, très dégradées et menaçant ruine. Ceci est dû aux problématiques de
défaut d’entretien, de vétusté des structures, aux problèmes d’humidité, etc.
En l’absence de données statistiques précises, il est difficile de monter des actions et de
réaliser des activités de mise à niveau. Cependant, il demeure que la question du confort
de vie dépasse le cadre de la dégradation. Il importe de ce fait de bien connaitre les
processus et d’effectuer leur monitorage et suivi spécifiques.
A ce titre, certains aspects méritent d’être caractérisés et cartographiés, et donc suivis :
éclairage défectueux, odeurs nauséabondes, problèmes d’inaccessibilité à certaines
catégories spécifiques d’habitants ou d’usagers telles que les personnes à mobilité réduite
ou à besoins spécifiques, etc.
Ceci devra permettre le lancement d’actions de réparation et de mise à niveau à l’échelle
urbaine et des quartiers (éclairage, suppression des sources de mauvaises odeurs,
amélioration de l’accessibilité, etc.).
Les programmes de réhabilitation devraient intégrer des mesures orientées vers
l’amélioration du confort et de la salubrité urbaine et architecturale de l’habitat médinal
parce qu’il n’est pas possible de laisser la médina rejeter ses occupants.
Connaitre et suivre les éléments dont le traitement peut contribuer à l’amélioration du
Objectifs confort et de l’habitabilité en médina : type et niveau d’équipement des logements ;
typologie des dégradations par bâtisse ; nature et qualité de l’éclairage au niveau des rues
et ruelles ; espaces avec des odeurs nauséabondes ; espaces avec problèmes d’aération et
d’ensoleillement ; espaces connaissant des problèmes d’inaccessibilité ; etc
Mesures et - Lancement d’études spécifiques sur la question du confort et de l’insalubrité ;
actions - monitorage renforcé des dégradations et de l’insalubrité en plus des niveaux de
proposées confort au sein des logements ;
- création d’un SIG orienté insalubrité et confort et observation continue.
Déclinaisons - Etudes spécifiques
- Mise en place d’un SIG spécifique et son hébergement chez une entité chargée de sa
mise à jour continue
- Suivi et monitorage
- Animation sociale
Planning Actions à lancer sur tout le processus.
- 1 ère année : études ; mise en place du cadre administratif et technique de suivi ;
- 2 ème année : Réalisation du SIG et son hébergement chez l’entité chargée de sa
mise à jour continue.
- Activité à poursuivre dans le cadre des plans d'action suivants.
Responsable Ader-Fès
RADEEF

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 86


Partenaires Ministère de l’Habitat et de la Politique de la Ville ; Ministère de l’Intérieur ; Ministère
des Finances ; Ministère de l’Artisanat et de l’Economie Sociale et Solidaire ; Commune
Urbaine de Fès ; Autorités locales.

FICHE N° 6

Axe Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation


Stratégique
Domaine Infrastructures et Accessibilité
Toutes les études qui ont porté sur la Médina de Fès ont identifié la
Motifs problématique de l'accessibilité et des infrastructures comme contrainte
majeure qui entrave son développement économique et accentue sa
marginalisation.
Les opérateurs économiques, les services publics et les couches de population
aisées refusent de s’installer en médina en raison des difficultés d’accès, le
déficit en infrastructure et l’absence de mobilité à l’intérieur du tissu
traditionnel.
Les services publics présents en Médina sont tous installés en périphérie à
proximité des portes et principaux axes d’accès. L’accessibilité aux principaux
quartiers de production, de commerce et sites historiques situés au cœur de
la Médina est handicapée par les difficultés l’encombrement des voies
d’accès.
- Assurer en priorité l’accès permanent aux services de base : au même titre
Objectifs que tous les quartiers urbains, la médina doit être couverte par les services
de base (sécurité, urgence, propreté),
- Améliorer l’accessibilité et la mobilité a l’intérieur de la Médina
- Améliorer l’attractivité de la médina
- Dynamiser l’activité économique et commerciale.
- Intégrer pleinement la médina dans la stratégie de développement de la
mobilité à l’échelle de l’agglomération,
- Aménager, réglementer, contrôler et entretenir l’espace public à l’intérieur
et aux abords de la médina.
Mesures et - Créer des parkings souterrains aux principaux points d’accès de la médina
actions ; Entrée de Rcif, Ain Azliten et Place Boujloud
proposées
- Utilisation des véhicules triporteurs en Médina pour améliorer
l’accessibilité.
Déclinaisons Etablir des conventions de partenariat avec le privé pour la réalisation et la
gestion de parkings en sous-terrain.
Planning Planning 2017-2018
Responsable La commune de Fès
Partenaires La wilaya de Fès, L’arrondissement de Fès Médina, le secteur privé

FICHE N° 7

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 87


Axe Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation
Stratégique
Domaine Equipements et Services publics
La répartition des équipements publics et des services de proximité est très
Motifs variable à l’intérieur de la Médina. D’une manière générale les équipements de
proximité à caractère culturel et religieux, et les équipements scolaires de premier
niveau (primaire et 1er cycle du secondaire) sont bien répartis. Par contre les
équipements administratifs et sociaux-économiques : Administrations, maisons de
jeunes, foyers féminins, terrains de sports etc ...sont faiblement présents voire
inexistants dans certains secteurs de la Médina.
Par manque d’espace et d’opportunités foncières des vergers, bâtisses et
demeures anciennes sont transformés en équipements publics.
Lors de l’enquête ménage réalisée par le BET en Mars 2016 ; entre 25 et 54% des
ménages selon les quartiers déclarent ne pas trouver en médina les équipements
et services publics dont ils ont besoins.
- Satisfaire les besoins de la population et améliorer la desserte en équipements
Objectifs publics
- Réintégrer des fonctions administratives au sein de la Médina
- Améliorer l’attractivité de la médina
- Stabiliser la population sur place.
Mesures et - Affecter une partie des ruines a la construction des équipements notamment
actions les équipements de santé à Quaraouiyine, Bab ftouh, Blida et Mériniyines, les
proposées
maisons de jeunes et les foyers féminins à Fes jdid et Bab Ftouh et Blida, Postes
de police à Bab Ftouh et Fes jdid, et les écoles dans les secteurs de Andalous et
Bouanania
- Réaménager les écoles fermées pour accueillir des équipements publics ;
- Transformer les bâtiments restaurés en équipements publics et de service
- Réserver des bâtisses à l'intégration de fonctions administratives : Artisanat,
Culture, Ader...
- Prévoir des guichets uniques de l'urbanisme au sein de la Medina
Déclinaisons -Etablissement d'une carte générale d'affectation des Bâtiments et ruines de la
Medina pour le développement de fonctions administratives et la réalisation
d'équipements de proximité
- Programmation des équipements et services publics par les Départements
concernés
Planning Action continue dans le temps
Responsable L’ADER/Fès
Partenaires La commune de Fès, La wilaya, La culture, L’artisanat, la jeunesse et les sports...

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 88


FICHE N° 8

Axe Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation


stratégique
Domaine Favoriser la mixité sociale
et stabiliser la population dans la médina de Fès
- Déséquilibre de la société à l’intérieur de la médina, dominance progressive
Motifs des couches sociales défavorisées, prolifération de la pauvreté.
- Régression alarmante de la population sur le long terme

- Créer une nouvelle mixité sociale


Objectifs - Renforcer la présence d’une couche sociale aisée
- Redynamiser la croissance démographique dans la médina

- Constitution d’un stock de logements pour favoriser la densification de la


médina à travers l'accès à la propriété et le locatif social.
Mesures
proposées
- Le stock sera constitué à travers les maisons en ruines qui seront achetées
et réhabilitées par les pouvoirs publics ou la réalisation de programmes de
logements nouveaux
- Offrir une exonération fiscale totale pour le transfert de la propriété afin
d’encourager les transactions immobilière dans la médina.

Déclinaisons - Acquisition de Maisons dégradées ou en ruines à l'intérieur de la Medina


- Réalisation de travaux de réhabilitation
- Réalisation de programmes de logements pilotes
Délais - Moyen terme et long terme
Responsables - ADER en partenariat avec secteur privé

Partenaires - MATNUHPV,

FICHE N° 9

Axe Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation


Stratégique
Domaine projet pilote de logements pour couches moyennes

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 89


Les mutations sociodémographiques intervenues dans la médina, la
dégradation du cadre bâti, l'insuffisance des équipements sociaux, les
difficultés d'accès et de circulation et la baisse de la centralité et de l'attrait
Motifs économique ont eu pour conséquence un dépeuplement continu de la
médina et une paupérisation d'une population qui se considère en résidence
temporaire et qui est à l'affut de toute opportunité de départ pour améliorer
ses conditions d'habitation.
Elle engendre, par ailleurs, un sentiment d'exclusion et des situations de
violences et de radicalisme de tout genre.

Créer de la mixité sociale et résidentielle au sein de la médina,


Attirer une population à revenus plus importants pour casser la spirale
Objectifs
d’exclusion et de ghettoïsation
Introduire plus d’équipements socio-collectifs pour répondre aux besoins.

Mesures et Réalisation d’un projet pilote de logements pour couches moyennes à des
actions prix abordables et disposant de tous l’équipement de proximité et éléments
proposées
de confort nécessaires

Les terrains libres et ceux occupés par des constructions en ruine, constituent
une opportunité pour le support foncier de ce projet ;
Déclinaisons Le projet pourra être conçu sous forme de cité fermée, proche d’un des accès
de la médina où pourrait être aménagé un parking relevant de la résidence.
le plan masse et la conception architecturale devraient s'intégrés dans le tissu
traditionnel de la médina ;
Les équipements de proximité nécessaires et non disponibles dans le secteur
d’implémentation, devraient être réalisés pour accompagner le projet.

Planning Court terme


Responsable L’ADER
Partenaires La wilaya de Fès, le Ministère de l’intérieur, la municipalité, l’AUF.

FICHE N° 10

Axe Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation


Stratégique
Domaine projet pilote de logements pour couches moyennes
Consistance du projet
La dépeuplement de la médina, constaté depuis quelques années, accompagné
par un appauvrissement de la population résidentielle, créent un sentiment de
ghettoïsation et incitent les familles à vouloir quitter la médina et à chercher un
Motifs logement extra-muros. Outre ces inconvénients, l’absence des commodités
d’accès et de parking et celle des équipements sociaux de proximité décourage les
classes moyennes à rechercher une résidence principale dans la médina.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 90


Objectifs : mixité sociale, retour des couches moyennes en médina, améliorer
l'attractivité et l'image de marque de la médina, améliorer les ressources des
Objectifs
commerces et activités de proximité...
Consistance : 100 logements en R+2
Superficie du terrain : 8000 m2
Situation : proximité d'une des entrées de la médina, terrain vague ou bâtisses en
ruine à compléter par d'autres constructions si nécessaires.
Nature juridique : (i) domanial, (ii) Habous, (iii) privé
construction d'une résidence fermée intra-muros pour couches moyennes
Consistance et superficie du logement : salon, 3chambres, cuisine, salle de bain,
Mesures et
toilettes, SURFACE CESSIBLE : 75 M2
actions conception architecturale et urbanistique tenant compte du tissu de la médina et
proposées s'intégrant dans le quartier d'implantation ;
Aménagement extérieur : espaces verts, parc de jeux enfants, crèche garderie,
parking extra muros
Cout du projet : 45 mdhs,
soit 450 000 dhs /logement
- Réalisation par un développeur public ; ou dans le cadre d'un PPP sur la base
d'un cahier des charges privilégiant la qualité architecturale et les prix de
cession ;
Déclinaisons - Assister et faciliter la tâche aux acquéreurs pour constituer leur syndic de
copropriété afin de garantir l’entretien de la résidence
- Convention avec une ou plusieurs banques commerciales pour accorder les
crédits acquéreurs aux meilleures conditions de taux, de quotité et de délais ;
- Avantage fiscal : assimiler cette opération à une livraison à soit même pour
l'exonérer de TVA, et lui accorder l’exonération des droits d'enregistrement et
de conservation foncière.
Planning Moyen terme
Responsable L’ADER
Partenaires La wilaya, l’AUF, la SAO Fès, la municipalité, la région

FICHE N° 11

Axe Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation


Stratégique
Domaine Patrimoine historique
Evacuation et aménagement des ruines

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 91


L’évacuation et l’aménagement des ruines est une action qui permet de résoudre plusieurs
Motifs problèmes à la fois : améliorer la visibilité de l’action publique au milieu d’un tissu très
dense où bien souvent il est très difficile de réaliser des actions visibles pour la population
et les visiteurs. En outre, la présence des ruines a un très mauvais impact visuel, en plus
de l’impact très négatif que ces lieux possèdent sur leur voisinage. L’attractivité de la
médina est également fortement handicapée du fait de l’absence d’espaces ouverts et de
lieux de convivialité ou de détente/loisir.
Les ruines offrent à cet égard des opportunités foncières importantes qui peuvent
permettre l’amélioration du cadre de vie des habitants tout en sauvegardant les
constructions voisines.
Certaines fonctions sont généralement peu représentées dans les parcours en médina, et
doivent rentrer dans la grille des nouveaux usages à proposer : Haltes pour touristes
(Espaces de services pour touristes) ; Espaces de repos avec mobilier urbain pour
personnes âgées et pour personnes à besoins spécifiques ; Espaces de jeux pour enfants.
Les ruines sont une opportunité spatiale intéressante pour intégrer ce genre d’usages qui
fait cruellement défaut en médina.
- Valoriser des terrains en situation d’abandon et d’insalubrité avancée
Objectifs - Améliorer le paysage urbain de la médina
- Aménager des espaces publics
- Aménager des lieux de convivialité au sein des quartiers.
- Supprimer les nuisances et les sources de dégradations au sein des quartiers.
Mesures et - Assainir le foncier des ruines
actions - Evacuer les gravats et les ordures et réhabiliter les parois verticales mitoyennes
proposées
- Aménager l’espace selon l’emplacement et l’opportunité en : place ou esplanade,
parking pour les voisins, jardin, square, parc, haltes pour touristes, espaces de jeux,
espaces de repos pour passants, vieillards, personnes à mobilité réduite, etc.
- Intégrer le mobilier urbain : mobilier d’orientation et d’information des usagers
(panneaux directionnels, plaques de noms, enseignes, publicité, etc., panneaux de
signalisation) : abris, bancs..., jeux pour enfants..., éclairage public, bornes pour le
ramassage des ordures, appareils de téléphonie, bornes WIFI, etc.
Déclinaisons - élaboration d’étude de faisabilité, de montage, etc.
- expropriation ou achat des ruines
- élaboration d’études d’exécution
- évacuation et aménagement des espaces
Planning Selon le scénario moyen haut ci-dessus, une cinquantaine de ruines devront être
aménagées sur les 4 premières années. On commencera évidemment par celles qui
posent le moins de problèmes en termes de mobilisation ou de gestion :
Etudes durant la première année, 6 la seconde année, 10 la troisième année, 14 la
quatrième année, 20 la cinquième année
En admettant un coût moyen de ces interventions de 3 MDH, cette action est estimée à
150 MDH. (Activité à poursuivre dans le cadre des plans d'action suivants).
Responsable Ader-Fès ; Commune Urbaine de Fès
Partenaires Ministère de l’Intérieur ; Ministère des Finances ; Ministère du Tourisme ; Ministère de
l’Artisanat et de l’Economie Sociale et Solidaire ; Autorités locales.

FICHE N°12

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 92


Axe Axe 1 : Consolider et recadrer l'intervention publique de réhabilitation
Stratégique
Domaine Elaboration d’une charte architecturale, urbanistique et paysagère
la qualité architecturale, urbanistique et paysagère de la médina doit être préservée
par notamment l’élaboration d’une charte qui doit constituer un outil
essentiellement incitatif mis à la disposition de l’ensemble des acteurs pour
Motifs permettre une meilleure gestion de la qualité du cadre de vie.

instituer un cadre global et une ligne directrice pour tout projet d’aménagement,
de construction ou de rénovation…
préconiser des recommandations de mise en œuvre, qui doivent s’inscrire dans une
perspective de développement durable, en offrant de meilleures conditions de vie
et un contexte urbain maîtrisé.
Objectifs
Mettre en avant les espaces ou éléments composants l’identité de la ville ou du
territoire, et préserver la qualité des sites historiques, emblématiques ou
présentant un intérêt particulier …
Constituer un engagement des autorités locales, des collectivités territoriales, de
l’Agence Urbaine, de l’ADER ainsi que des Architectes, des acteurs et des maîtres
d’ouvrage à assurer la promotion de la qualité architecturale et urbanistique des
ensembles à préserver, à bâtir ou à aménager.
Elaborer un guide méthodologique spécifiant les différentes interventions sur les
composantes urbaines, particulièrement celles portant sur :
Mesures et - L’architecture et les composantes urbanistiques ;
actions - Les équipements publics et collectifs ;
proposées
- L’environnement, le paysage et le végétal ;
- Les espaces libres ainsi que les aménagements extérieurs ;
- Le mobilier urbain, les couleurs et matériaux …etc.
Instituer « Conseil de Veille Architecturale Urbanistique et Paysagère » sera créé
par décision gubernatorial. Il regroupe outre les représentants des Autorités
Locales et Elus, ceux de l’Agence Urbaine, de l’ADER et du Conseil Régional des
Architectes ainsi que tout représentant de services et d’associations agissant dans
le domaine de l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement, jugé utile dans
ce cadre.
Lancer un appel d’offre pour choisir un cabinet d’architectes associés à des
aménagistes paysagiste, des sociologues-anthropologues urbains et des spécialistes
Déclinaisons de l’histoire de la ville et de son architecture.
Planning 2018/1
Cout du 3 mdhs
projet
Responsable L’ADER
Partenaires La wilaya, le MI, la DEPP finances. Le FSHIU, La commune.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 93


3.2. Axe 2 : Impulser le développement économique et social

a. Rappel des problématiques et des enjeux stratégiques

- Perte de vitesse au plan économique et extension du commerce et des petits métiers


au détriment des activités créatrices d'emplois et de ressources.

- Prolifération du secteur informel (près de 16.435 actifs, soit environ 45% de la


population active de la Médina de Fès) ; le développement du commerce et des
petites métiers ont tendance à prendre le pas sur les activités artisanales de
production dont le potentiel de développement est considérable compte tenu d'une
infrastructure de production, d'exposition et de vente insuffisamment exploitée ;

- L'infrastructure de production est constituée de nombreux DRAZATES et Fondouks


dont l'état de dégradation est très avancé et qui n'offrent plus des conditions de
travail acceptables ;

- La position actuelle occupée par la ville de Fès ne reflète nullement ses potentialités
et ses capacités à jouer un rôle d'avant-garde dans le secteur touristique aussi bien
en nombre de touristes, qu’en durées de séjour ;

- Les indicateurs du secteur touristique sont en deca des atouts et potentialités de la


médina de Fès et loin derrière les résultats enregistrés par la médina de Marrakech,
voire même de médinas plus modestes (Essaouira et de Chefchaouen). Fès continue
d'etre affectée par l'absence d'une politique d'animation et de loisirs, d'un marketing
territorial efficace et continu qui entrave le développement du secteur touristique

- La population qui continue à résider dans la médina se caractérise par un niveau de


revenus bas et une proportion non négligeable se trouve dans une situation de
pauvreté absolue, du fait de l'absence d'emplois réguliers et stables et de la baisse
des ressources tirées des activités, artisanales ou commerciales concurrencées par
des produits d'importation, des situations particulières vécues par certaines
catégories sociales (handicapés, les sans-abris, les mendiants, chômeurs de longue
durée, etc.) et par les centralités qui se sont crées dans les différents quartiers de la
ville et

- L’image de la médina a été écornée ces dernières années par plusieurs incidents
relatifs à l'effondrement de certaines constructions engendrant des victimes
humaines et à des actes de violences physiques à l'encontre de personnes résidentes
ou des touristes ; Ces incidents ne manquent pas d'avoir des impacts négatifs sur son
attrait économique et touristique qui se traduit par une baisse de la fréquentation et
un recul des investissements ;

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 94


- Les stratégies d'intervention adoptées, ont privilégié les actions de restauration et de
réhabilitation qui se sont soldées par des réalisations notables, tout en reléguant au
second plan la dimension développement économique et social

- Les interventions dans la médina ont été à ce jour le fait presque exclusif des pouvoirs
publics. Si cette démarche se justifie, s'agissant de l'aménagement des espaces
publics, et de réhabilitation des monuments historiques, elle est moins évidente en
ce qui concerne les travaux de restauration de demeures particulières, même si elles
présentent un intérêt architectural certain, car elles peuvent constituer pour les
propriétaires et les investisseurs des opportunités d'affaires rentables

b. Rappel des objectifs stratégiques

- L’action publique doit privilégier essentiellement les actions ciblant les principaux
secteurs de l’artisanat, du tourisme, du commerce et la restructuration du secteur
informel. Ce sont, sur le plan socio-économique, ces secteurs qui représentent la
dynamique vitale d’équilibre sociétal de La Médina de Fès. ces trois secteurs doivent
être développés, entretenus et valorisés efficacement en tant que sources de
richesses durables de la Médina de Fès. Cette dernière a, de tout temps, constitué un
centre d’activités commerciales aux rayonnements local, régional, national et
international. Le rôle économique et social du secteur du commerce doit y être
soutenu et développé

- Les projets et les actions s’inscrivant dans ces domaines prioritaires tiennent leur
opportunité dans le fait qu’ils doivent répondre aux principales attentes de la
population de la Médina, tout en constituant des actions complémentaires et
indissociables du programme de réhabilitation et de restauration des bâtisses et
monuments historiques de la Médina de Fès.

- Promotion des investissements privés (immobiliers et touristiques) : ils nécessitent


pour leur dynamisation plus d’engagement de la part des opérateurs privés et un
cadre règlementaire plus incitatif sur le plan financier et fiscal. L’objectif étant la
réalisation de plus de projets d’hébergement, de restauration, d’animations
culturelles et artistiques.

- Faire converger le processus de restauration et de réhabilitation vers la création de


richesses nouvelles et vers une réduction effective de la pauvreté au sein de
l’ancienne Médina de Fès et son environnement immédiat

- L’aménagement, la rénovation des modes de gestion et la dynamisation des zones


commerciales : (kissariats, souks spécialisés… ;) et des espaces patrimoniaux et
culturels ;

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 95


- La Lutte contre la pauvreté et l'exclusion. Tout ciblage de réduction de la pauvreté au
sein de la Médina doit prendre en compte une diversité de situation.

 les personnes handicapées qui, sans prise en charge dignitaire directe ou


indirecte, peuvent être en général dans une situation de pauvreté aigue ;

 Les personnes sans abri, de tout âge, se trouvant abandonnées à elles-mêmes en


absence de structures d’accueil et de prise en charge ;

 Les mendiants qui ne peuvent, avoir de moyens de subsistance qu’en exerçant la


mendicité ;

 Les malades en souffrance aigue, autrement dit des personnes qui traînent pour
longtemps une maladie sans qu’elles puissent en être guéries et qui ne
bénéficient pas de soutiens sanitaire, financier et social ;

 Les chômeurs de longue durée constitués généralement par des jeunes diplômés
qui, même s’ils ont la volonté de rechercher à s’insérer dans la vie active, ils n’ont
pas de moyens de s’y mettre ;

 Les familles démunies qui sont des familles dont le nombre de membres est plus
ou moins nombreux mais ne disposant que de revenus très faibles et/ ou se
trouvant tous ou en partie dans l’incapacité de travailler.

c. 2.3 Plan d'actions et de mesures

 Redynamisation de l’attractivité et de l’économie de la Médina


Les résultats de l’enquête des ménages réalisée au cours de la première phase de la
présente étude ont montré suffisamment de signes revendicateurs de la ville de Fès. Trois
besoins ressortaient au premier plan des attentes des habitants de la Médina de Fès :
l’organisation et la dynamisation du secteur commercial, la valorisation et la dynamisation
de l'artisanat et la création des emplois et la formation. Ces trois besoins ne pourraient
être couverts qu’au moyen d’une impulsion forte des initiatives privées et d’une
promotion puissante de l'action entrepreneuriale autour de projets créateurs d’emplois
et de revenus dans l’espace territorial et environnemental de la Médina de Fès en œuvrant
dans les directions suivantes :

 La prospection des projets de développement économiques et d’investissement


Il s’agit d’identifier des projets de production de biens ou services et activités d’intégration
et de valorisation en amont et en aval des différentes activités sectorielles économiques
et sociales constituant le contexte économique et social de la Médina de Fès, ou des
projets tout à fait nouveaux.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 96


A ce titre on peut penser à des projets relatifs :

 Aux approvisionnements en matières premières requises pour les activités


économiques et sociales en vigueur ou prévues sur le territoire et
l’environnement immédiat de la Médina ;

 A la valorisation et la commercialisation (de gros et de détail) des produits


fabriqués par les unités industrielles installées sur le territoire et l’environnement
immédiat de la Médina ;

 Au transport moderne et adapté de marchandises au sein de la Médina et son


environnement immédiat ;

 La conception, la production, l’emballage adéquat et la commercialisation de


produits d’art culinaire fassi de renommée historique ( mkharka, chebakya,
briouats, khliâ…) ;

 La création de projets de régénération et de développement de nouvelles filières


artisanales et touristiques :
Dans le domaine de l’artisanat des projets peuvent être initiés, promus et réalisés dans
les directions suivantes :

 La mise en place d’unités de création de nouveaux designs contribuant à la


production de produits artisanaux adaptés aux exigences de l’adaptation à
l’évolution de la demande ;

 La mise en place d’unités d’ingénierie-conseil en matière d’assistance à


l’amélioration des procédés et techniques de production et ainsi qu’à la qualité
des produits ;

 La création d’unités industrielles de l’artisanat spécialisées dans la formation et


l’assistance pour la sauvegarde des métiers en difficulté dont le plâtre en
particulier ;

 La reconnaissance, la structuration et l’intégration dans le système de production


et dans le marché des unités de productions informelles artisanales travaillant à
domicile ;

Les métiers traditionnels dans la médina subissent maintenant des transformations et des
évolutions radicales tant au niveau de leur organisation qu’au niveau des méthodes de
production et de la matière première utilisée. La sauvegarde du patrimoine de la médina
exige également la sauvegarde de son artisanat, de ses métiers traditionnels et leur mode
d'organisation. Cette sauvegarde implique une réorganisation des métiers en tenant

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 97


compte des évolutions récentes dans le système de fabrication des produits et des
transformations urbaines qu’a connue la médina.

Les activités polluantes ou engendrant des nuisances sonores, olfactives, les métiers qui
connaissent une mécanisation plus ou moins développée mais inadaptée au contexte et
au bâti de la médina, doivent être entièrement délocalisés au nouveau site de Ain Nokbi.
Une bonne partie de ces activités est déjà délocalisée mais reste encore à l'intérieur de la
médina, des métiers ayant des impacts négatifs sur le tissu urbain.

Les métiers traditionnels et les produits de l'artisanat sont sérieusement menacés dans la
médina, par les produits manufacturés de qualité douteuse, les imitations et les produits
du commerce informel. Le phénomène prend des ampleurs telles que l'espace médinois
est maintenant un gigantesque marché de produits de tous genre : les produits de
l'artisanat authentique, les produits de contrefaçon, les produits importés. Par ailleurs
certains métiers traditionnels sont délocalisés hors médina, soit dans les zones
industrielles pour les métiers tels que la dinanderie, la menuiserie, les forgerons etc… soit
dans les zones d'habitat à caractère social où la main d'œuvre est disponible à bon marché
; Aouinat el hajaj Sahrij Gnaoua, Ouled Tayeb, jnanates, Hay Hassani..

La même situation caractérise les produits de l'artisanat, la médina n'est plus le seul
endroit où on peut se procurer des produits de l'artisanat authentique, les quartiers de
Nargiss, Saada et même le centre-ville offrent des produits de même qualité que la médina
a des prix très compétitifs.

D’où la nécessité de procéder à une nouvelle organisation des métiers en médina. Cette
organisation doit aboutir à :

- Interdire l'implantation des métiers traditionnels dans les quartiers d'habitat hors
médina.

- Mener à terme l'opération engagée, de délocalisation des activités et métiers


polluants ayant des impacts environnementaux et urbanistiques négatifs pour la
médina.

- Taxer fortement l'implantation hors médina, le commerce des produits de l'artisanat


authentique.

- Interdire ou regrouper dans des sites dédiés à la production et à la commercialisation


des produits manufacturés imitatifs de l'artisanat.

- Réserver les grands axes commerciaux et les circuits touristiques pour l’exposition et
la commercialisation des produits de l’artisanat local.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 98


Dans le domaine du tourisme, il y a lieu de reconsidérer et faire aboutir les idées de projets
déjà retenus dans le cadre du Programme de Développement Régional Touristique de Fès
dont en particulier :

- La transformation des grandes et anciennes demeures et des Fondouks situés dans


cette Médina en palais/maisons d’hôtes ;

- La reconversion du Fondouk Achiyech et du Fondouk Sagha en maisons d’hôtes ;

- La création de l’animation au sein de la Médina par La reconversion de Fondouks en


espaces d’artisanat/exposition et La reconversion de Fondouks en cafés thématiques
;

- La création de cafés thématiques dont notamment des cafés théâtres, cafés concerts,
cafés littéraires, etc. au sein des deux Fondouks : Fondouk el Berka et Staouiyine
retenus pour cet effet ;

- Le développement d’activités événementielles et de loisirs gravitant autour des


richesses patrimoniales immatérielles de la Médina (reproductions en espaces dédiés
de cérémonies de mariage, de fêtes religieuses, etc.)

 Mise en place d'un système de financement adéquat pour développer les


activités commerciales et artisanales.
Sous cette direction, il convient de concevoir et de mettre en œuvre un système de crédits
motivateur pour permettre :

- L’octroi de subvention d’expertises et de crédits de financement pour la mise à


niveau, la modernisation et l’amélioration de la compétitivité des PME existantes au
sein de la Médina et dans son environnement immédiat ;

- L’appui à la création de TPE et de PME favorisant la création d’emplois autour de la


structuration de nombreuses activités de commerce, de services, d’artisanat et de
tourisme au sein de la Médina.

 Préserver et valoriser le patrimoine architectural et historique privés


Les actions inscrites sous cette orientation visent la préservation et la valorisation de
fondouks, Riads et Belles Demeures, etc. qui représentent un patrimoine à forte charge
historique et un modèle exceptionnel et authentique en architecture et en patrimoine
arabo-musulman.

Il s’agit en l’occurrence, des trois demeures Palais Mokri, Dar Glaoui et Dar Ba Mohamed
Chergui.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 99


Pour réussir la mise en œuvre de la restauration, la réhabilitation et la valorisation de telles
demeures et d’autres composantes patrimoniales similaires, il faudrait mettre en place un
dispositif d’incitation et d’encouragement des acteurs privés propriétaires de ces
composantes. Ce qui pourrait se réaliser au moyen de conventions de partenariat entre
ces acteurs et l’Agence de Dédensification et de Réhabilitation de la Médina de Fès (ADER),
et au titre desquelles cette agence offrirait une assistance et faciliterait les procédures
d’interventions en faveur des acteurs partenariaux.

 Réalisation de centres multifonctionnels basés sur le commerce, l’artisanat et le


tourisme
La réalisation des projets de réhabilitation adopte en général la méthodologie de situer
d’abord des lieux d’interventions, et de rechercher ensuite des fonctions à y inclure. Cette
démarche montre bien souvent ses limites dans la mesure où on constate que les activités
qui sont prévues dans les espaces réhabilités ont généralement un caractère
monofonctionnel, ce qui crée un faible ancrage dans l’environnement socio-économique
du projet (puisque les bâtiments réhabilités avaient d’autres fonctions à l’origine et étaient
placés au sein de la médina en tenant compte d’autres contraintes et pour répondre à
d’autres objectifs).

Parfois, les lieux réhabilités ne reçoivent aucune fonction, ce qui les rend quasiment sans
plus-value pour leur environnement immédiat, même s’ils ont un intérêt culturel ou
touristique.

Le dépassement de cette problématique passe par la réalisation d’études de définition de


projets multifonctionnels basés sur le commerce, l’artisanat et le tourisme, par exemple.
Il s’agira de rechercher la meilleure programmation physique basée sur les opportunités
d’emplacement, les opportunités de valeur culturelle et sur le voisinage des sites, outre
les impacts attendus.

 Mesures d'encouragement aux plans foncier, financier et fiscal


L’impulsion des initiatives privées et la promotion de l'action entrepreneuriale conduisant
au développement économique et social de la Médina de Fès requièrent des mesures
d'encouragement en faveur des acteurs économiques en activité au sein de cette Médina.
De telles mesures se rapportent aux aspects fonciers, financier et fiscal.

Sur le plan foncier, les mesures à promouvoir doivent favoriser :

- L’inventaire de tout le potentiel foncier existant, mobilisable et prévisible affectable


aux projets de développement et de valorisation de la Médina de Fès ;

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 100


- L’établissement d’un plan d’affectation du potentiel foncier mobilisé selon les
priorités de développement économique, social et culturel de la Médina de Fès ;

- L’adoption de modes d’affectation et d’exploitation du potentiel mobilisé qui soient


rationnels, souples et transparents ;

- La lutte contre toute spéculation sur les éléments du foncier affecté.

Sur le plan financier, il convient de d’assurer la mise en œuvre de mesures visant :

- L’assistance et l’orientation des promoteurs d’activités et de projets de


développement économique et social au sein de la Médina ou dans son
environnement immédiat pour bénéficier de nouveaux produits de financement
favorables à la réussite de ces activités et projets ;

- La mise en place d’un système de Crédit-Médina souple et à faible taux d’intérêt et


des conditions particulières de quotité et de délai, réservé au financement intégral ou
partiel de projets créateurs d’emplois et de revenus au sein de la Médina et en faveur
de ses résidents. une convention devrait être passée sous l’égide des pouvoirs publics
(MEF, MI, MHPV, région, municipalité ) avec les banques commerciales pour la mise
en place de ce crédit ;

- Création d’un « fonds d’aide à la réhabilitation et le développement » avec une


dotation budgétaire au départ et un revolving des ressources dégagées de la cession
des logements construits dans le cadre du projet pilote de mixité sociale. les emplois
de ce fonds serviront à soutenir les initiatives privés de réhabilitation des
constructions ainsi que de création d’auto-entreprise et d’activités d’économies
solidaires génératrices de revenus.

Sur le plan fiscal, des mesures appropriées doivent porter sur :

- Des exonérations fiscales pour les projets de réhabilitation et de restauration et les


projets d'investissement au sein de la Medina (activités commerciales, immobilières,
touristiques et artisanales qui sont en adéquation avec les orientations du plan de
sauvegarde)

- L’assouplissement des procédures de collecte des impôts et taxes locales auprès des
opérateurs et acteurs économiques au sein de la Médina (vérification, paiement …) ;

- Mise en place au sein des chambres professionnelles d’experts et conseillers agréés


en comptabilité destinés à aider les opérateurs et les acteurs économiques actifs au
sein de la Médina et ayant besoin d’un support en comptabilité.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 101


Tableau 6 : Mesures pour dynamiser le marché immobilier

Mesures d'aide et
Etat des d'encouragement
Mesures d'accompagnement
constructions Construction/
Financement
Réhabilitation
Ruine Aide PHS PTR 1- Revoir la loi relative à la promotion de
Subvention de l'HS pour : a- inclure les logements
l'Etat : 60% sociaux réalisés dans les médinas dont la
CMR
du cout < VIT est < 250000 DH sans fixer de nombre
80000DH minimum de logements à réaliser. b-
TVA/HS =20% étendre ses dispositions aux travaux de
Dégradé Cout travaux PTR construction et de rénovation. 2- Instituer
<40000DH des prêts à taux réduit (PTR) aussi bien
PTR pour les pour les acquéreurs de logements sociaux
Assistance en médina dont les revenus sont
Moyen logements de
technique inferieurs à 5000 DH que pour l'auto
VIT<250000 DH
Encouragement construction des LS ou la réhabilitation de
investissement / ces logements. 3- Exonérer les
Assistance transactions immobilières au sein des
Bon CRI/ CII
technique médinas des frais d'enregistrement et de
CF.

 Mesures dans le cadre de la lutte contre la pauvreté


L’État a un rôle essentiel à assumer pour encadrer et mettre en œuvre la lutte contre la
pauvreté tout en synchronisant les actions menées à cet effet aux échelles locales,
régionales et nationales. L’acteur local a aussi un rôle majeur à jouer dans le ciblage des
groupes pauvres les plus fragilisés et dans la lutte contre la pauvreté que ces groupes
vivent. C’est dire que la Commune de la Médina de Fès a une première responsabilité dans
la lutte contre la pauvreté des groupes les plus fragilisés relevant de sa population et que
cette lutte ne peut être que locale pour avoir plus de chances de réussite. C’est à ce niveau
qu’il faut avoir :

- Un plan de lutte contre la pauvreté à l’échelle communale ;

- Un budget communal disposant de rubriques appropriées et dotées de ressources


suffisantes pour lutter contre la pauvreté de groupes les plus fragilisés ;

- Des partenariats publics, semi publics et privés créant des processus de mobilisation
des acteurs locaux pour contrer la pauvreté et l’exclusion au moyen d’initiatives de
création de projets et d’activités générateurs d’emplois et de revenus, notamment
des projets et des activités s’inscrivant dans un contexte de développement territorial
et de l’économie sociale et solidaire ;
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 102
- Des dispositifs assurant en permanence la fonctionnalité de trois
piliers fondamentaux pour la lutte efficace contre la pauvreté et l’exclusion : l’accès
au travail, une aide aux revenus suffisante pour éviter l’exclusion sociale et un
meilleur accès aux services sociaux de base.

Dans l’ensemble, les objectifs à poursuivre selon les groupes pauvres ciblés peuvent être
les suivants ;

- Le plus décisif réside toujours dans le degré d’appropriation par la commune de la


Médina de Fès et par les acteurs locaux dont principalement l’ADER des objectifs
poursuivis et des défis encourus en matière de lutte contre la pauvreté et l’exclusion.

- Les efforts communs doivent donner un élan décisif à l'élimination de la pauvreté et


de l'exclusion sociale en veillant à ce que les politiques d'inclusion économique et
sociale soient bien coordonnées et fassent intervenir tous les échelons des pouvoirs
publics et l'ensemble des acteurs concernés, y compris les personnes en situation de
pauvreté. Les efforts déployés doivent aussi concourir pour que ces politiques soient
efficaces et performantes, et intégrées dans toutes les politiques publiques
concernées, y compris les politiques économiques, budgétaires, d'éducation et de
formation et les programmes des fonds structurels à caractère économique ou social.

Au niveau de la commune de la Médina de Fès, il convient d’instituer un comité communal


de lutte contre la pauvreté et l’exclusion dont la mission principale sera d’assurer une
gouvernance efficace de toutes les initiatives, de tous les projets et actions de lutte contre
la pauvreté et l’exclusion au sein de la commune urbaine de Fès. En particulier, ce comité
veillera sur :

- La déclinaison et la mise en œuvre des politiques de lutte contre la pauvreté et


l’exclusion au niveau communal, comprenant notamment le contrôle de l'application
de la législation et de la gestion des projets et programmes d’action de concrétisation
de ces politiques et leur évaluation ;

- Le pilotage ainsi que l'animation sur le terrain (par quartiers) des projets et actions
visant la prévention et la lutte contre la pauvreté et l'exclusion en associant les
acteurs locaux et surtout les associations actives en la matière au niveau de la Médina
de Fès.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 103


FICHE N° 13

Axe Axe 2 : Impulser le développement économique et social


stratégique
Domaine Promotion de l’artisanat
et création de nouvelles synergies avec le tourisme
- L’artisanat, une composante économique stratégique pour la médina de Fès
Motifs est en régression
- Dominance de l’anarchie dans le secteur et problème de la qualité
- Concurrence déloyale des produits de contrefaçon

- Développer l’artisanat
Objectifs - Protéger les produits authentiques de l’artisanat
- Créer une forte synergie entre l’artisanat le tourisme et la construction
- Former les artisans de l’avenir sur des bases modernes
- Mettre en place un LABEL spécial médina de Fès pour les produits d’artisanat
vendus au niveau de la médina. Ce LABEL assure le respect d’un certain
Mesures
proposées
nombre de normes de qualité et de l’environnement ;
- Labéliser les locaux de commerces des produits de l’artisanat qui respectent
la qualité et l’affichage des prix de leurs produits. Une classification à octroyer
aux locaux de commerce qui respectent des normes en matière de
commercialisation des produits d’artisanat : espace, qualité des produits,
affichage des prix,,
- Interdiction de vente des produits de contrefaçon d’artisanat,
- Transformer les belles demeures (Riads) réhabilitées en lieux permanents
d’exposition et de vente des produits d’artisanat, avec des spécialisations par
métier/bâtiment,
- Réhabiliter les lieux de production pour les activités non polluantes
- Développer les métiers artisanaux liés à la rénovation des bâtiments anciens
par les méthodes traditionnelles.
- Promouvoir la formation en métiers d’artisanat dans la médina
- Former des pépinières d’entreprises modernes spécialisées en activité
d’artisanat,
Déclinaisons - Engager un cabinet spécialisé pour définir un label médina de Fès et un label
pour les locaux de commercialisation des produits d’artisanat,
- Décision de la Wilaya et du Ministère des affaires générales pour interdire les
produits de contrefaçons à être commercialisés dans la médina
- Identification des Riads à réhabiliter et à transformer en lieu d’exposition
- Installer une école de formation dans les métiers de l'artisanat liés aux
travaux de réhabilitation en partenariat avec l'OFPT
Délais CMLT
Responsables Ministère de l’Artisanat, ADER
Partenaires Wilaya, Ministère des affaires générales
.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 104


FICHE N° 14

Axe Axe 2 : Impulser le développement économique et social


Stratégique
Domaine Développer les filières de l'artisanat d'art dans la médina
Les métiers artisanaux exercés dans la médina et dont l’effectif dépasse la centaine,
Motifs se sont développés dans le cadre d’une organisation coutumière structurée.
Chaque corporation de métier était régie par une hiérarchie logique comportant
l’apprenti, le sanaai (ouvrier qualifié), le maâllem (maître-artisan) et l’Amine (chef de
corporation) qui représentait les artisans, veillait à résoudre les problèmes propres à
sa corporation et aidait le Mohtasseb (contrôleur de l’activité économique) dans les
domaines du contrôle de la qualité, des prix et de l’arbitrage des litiges.
Les métiers de l'artisanat constituent des pièces maitresses de l’économie de la
médina. Les métiers qui y sont exercés sont nombreux et diversifiés. Certains ont
acquis une valeur patrimoniale et constituent une facette importante de la médina.
Elles contribuent au côté du bâti et de la vie sociale au façonnement de son image et
de sa charge patrimoniale..La spatialisation des unités artisanales du cuir répond à des
logiques différentes. Pour les unités de production intermédiaires obéissent aux
impératifs de la production et celles des fabricants de produits finis obéissent aux
impératifs de la commercialisation.

- Maintenir les métiers traditionnels en Médina pour encourager la


Objectifs production artisanale
- Sauvegarder les métiers menacés de disparition.
- Développer les différentes filières de l'artisanat d'art
Mesures et - Préserver et garantir la qualité et le label de la production artisanale
actions - Stimuler la dynamique du design chez les artisans et les sensibiliser à
proposées
intégrer davantage la dimension design dans le processus de fabrication du
produit,
- Faire fédérer les efforts des designers et créateurs autour du thème de
l’innovation et la créativité dans le contexte de l’artisanat.
- Création d’un Centre International de Design et d’Artisanat (Projet proposé
dans le cadre du plan d’action de la commune)
- Mener à terme l'opération engagée de délocalisation des activités et
métiers polluants ayant des impacts environnementaux et urbanistiques
négatifs pour la médina.
Déclinaisons - Lutter contre la prolifération des produits de malfaçon et de l'informel en
Médina.
- Interdire l'implantation des métiers traditionnels dans les quartiers
d'habitat hors médina.
Planning Action continue dans le temps
Responsable Ministère de l'artisanat
ADER/Fès, La commune de Fès, Mechouar Fes Jdid, La wilaya, L’AUSF, Chambre
d'artisanat de la région de Fès Meknès, Conseil régional Fès Meknès.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 105


FICHE N° 15

Axe Axe 2 : Impulser le développement économique et social


stratégique
Domaine Promotion du tourisme à l’intérieur de la médina
- Le tourisme est une composante économique stratégique pour la médina
Motifs de Fès
- Le secteur des maisons d’hôte n’est pas organisé
- Anarchie au niveau des restaurants
- Absence d’un cadre pour promouvoir l’hébergement chez les habitants
- Absence de lieu d’animation à l’intérieur de la médina
- Développer le tourisme
Objectifs - Améliorer l’infrastructure d’accueil et d’animation à l’intérieur de la médina
- Labellisation des maisons d’hôte pour assurer la qualité et la sécurité
Mesures - Organisation de l’hébergement chez les habitants
proposées
- Labéliser les restaurants dans la médina
- Création et développement de lieux privés d’animation à l’intérieur de la
médina
- Renforcer la sécurité dans la médina (fiche séparée)
- Lutte contre les faux guides touristiques.
- Intensification de la signalisation et de l'éclairages publique dans la médina.
Déclinaisons - Engager un cabinet spécialisé pour définir un label pour les maisons d’hôte
de la médina
- Identifier les hôtels de la médina dont la situation nécessite l’engagement
des travaux d’amélioration et de rénovation des équipements,
- Mise en place d’un cadre réglementaire concernant l’organisation de
l’hébergement chez les habitants pour l’hébergement chez les habitants
- Encouragement des travaux de rénovation des maisons pour le
développement de "l’hébergement chez l'habitant"
- Exonération des maisons d’hôte de l’IS sur une durée de 10 ans à partir de
la date de leur installation dans la médina ( loi de finances)
Délais Court et moyen terme
Responsable Ministère du tourisme
Partenaires Les associations professionnelles concernées

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 106


FICHE N° 16

Axe Axe 2 : Impulser le développement économique et social


stratégique
Domaine Organisation et promotion du commerce
à l’intérieur de la Médina
- Le commerce joue un rôle important dans l’économie de la médina à travers
Motifs les emplois et le chiffre d’affaires générés dans ces activités
- Anarchie au niveau du secteur du commerce
- Manque d’efficacité
- Problème de stockage des matières premières
- Organiser le commerce au niveau de la médina et développer les lieux de
Objectifs stockage des matières premières
- Développer le commerce de qualité

-
Développer les lieux de stockage
Mesures -
Développer des moyens de transport de marchandise spécifique à la
proposées
médina. Le transport par animaux pose divers problèmes.
- Organiser le transport des marchandises par horaire et selon des itinéraires
précises
- préserver la spécialisation des souks et lieux de certains commerce
Déclinaisons - Identifier les espaces libres pour construire des bâtiments qui seront dédiés
au stockage des matières premières.
- Améliorer les conditions d'exercice du commerce
- Travaux d'aménagement à effectuer dans les souks, places et lieux de
commerce
- Décision de la Wilaya pour organiser le transport de marchandises dans la
médina
Délais Moyen et long terme
Responsables AMDL, ministère de commerce et de l’Industrie, ADER, Wilaya

Partenaires Chambre de commerce

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 107


FICHE N° 17

Axe Axe 2 : Impulser le développement économique et social


stratégique
Domaine Promotion des activités économiques,
de l’investissement et de l’emploi
- La médina n’est plus attractive aux investissements.
Motifs - Les investissements qui arrivent annuellement à la médina sont faibles.
- Faiblesse des emplois créés dans la Médina
- Taux de chômage élevé
- Accroitre le volume des investissements dans la médina
Objectifs - Créer plus d’emplois
- Lutter contre le chômage
- Exonération totale des transactions immobilières au sein de la médina sur
Mesures une durée de 10 ans,
proposées
- exonérer les activités créatrices d’emplois qui veulent s’installer dans la
médina à partir de 2018 de l’IS pendant 5 ans, et leur appliquer un taux d’IS
de 10% après 5 ans. Les activités privilégiées sont celles de services ou des
métiers d’artisanat non polluantes (tapie, habillement …),
- encourager les jeunes de la médina à créer leur activité dans le cadre de
l’Auto-entrepreneur dans le domaine des services et autres,
- mis en place par le CRI d’un Programme de promotion de l’investissement
spécifique à la Médina,
- encourager les activités de service à s’installer dans la médina, en leur
offrant des bâtiments réhabilités.
- Encourager un certain nombre de fondations de renommée qui opèrent
dans la culture et les arts d’installer leur siège dans la médina en leur offrant
des bâtiments adéquats.
Déclinaisons Loi de finances

Délais Moyen terme et long terme


Responsable Ministère de l’Économie et des Finances, CRI
Partenaires CGEM

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 108


FICHE N° 18

Axe Axe 2 : Impulser le développement économique et social


stratégique
Domaine Lutte contre la Pauvreté et la Vulnérabilité
à l’intérieur de la Médina
- Hausse de taux de pauvreté dans la médina
Motifs - Impact de la pauvreté sur la dégradation des bâtisses
- Impact de la pauvreté sur la sécurité

- Lutter contre la pauvreté et la vulnérabilité


Objectifs - Réduire les taux de pauvreté et de vulnérabilité à l’intérieur de la Médina

- Poursuite du programme de relogement des pauvres à l’extérieur de la


Mesures médina dans le cadre du programme HMR
proposées
- Ciblage des pauvres par les programmes spécifiques de l’INDH
- Inciter et soutenir les associations de lutte contre la pauvreté à s’installer
dans la médina
- Inciter les associations de micro finance à encourager les jeunes des
familles pauvres de la médina à avoir leur propre activité

Déclinaisons Conventions de Partenariat avec les organismes et associations concernés

Délais Court terme et moyen terme


Responsable Ministère de l’Intérieur, ministère de l’Économie et des Finances, Ministère de
l’habitat
Partenaires INDH, Associations

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 109


FICHE N° 19

Axe Axe 2 : Impulser le développement économique et social


Stratégique
Domaine projets de centres multifonctionnels (commerces, artisanat, tourisme patrimonial)
Etudes de définition et de marché
La réalisation des projets de réhabilitation adopte en général la méthodologie de situer
Motifs d’abord des lieux d’interventions, et de rechercher ensuite des fonctions à y inclure. Cette
démarche montre bien souvent ses limites
Le dépassement de cette problématique passe par la réalisation d’études de définition de
projets multifonctionnels basés sur le commerce, l’artisanat et le tourisme, par exemple.
Il s’agira de rechercher la meilleure programmation physique basée sur les opportunités
d’emplacement, les opportunités de valeur culturelle et sur le voisinage des sites, outre
les impacts attendus..
- Permettre une programmation des projets plus adaptée aux sites et à leurs
Objectifs emplacements ;
- Valoriser les espaces choisis en apportant une multifonctionnalité qui leur permette
un plus grand ancrage dans leur environnement ;
- Associer accessibilité et fonctions et établir des centres multifonctionnels à large
rayonnement au sein de la médina et au-delà ;
- Eviter la programmation monofonctionnelle : parking, fondouk de commerce,
qissariat, draz, etc., et associer ces fonctions dans le cadre de concepts globaux avec
perspective de création de centres de production/vente ; des pôles de
développement artisanat/tourisme, etc., basés sur les meilleurs emplacements
possibles au niveau des accès.
- Les études à lancer devraient également analyser les opportunités en matière de
demande et d’offre à l’échelle de l’ensemble de la ville.
Mesures et - Lancement d’études de définition et de marché et études de faisabilité
actions - identification de cadres de partenariat public-privé pour la gestion de ces espaces
proposées
Déclinaisons - études pour la mise en place d’un pôle commerce/artisanat/vente autour de l’accès
Ain Azliten avec comme point central fondouk Aachich ;
- étude pour la mise en place d’un pôle commerce/artisanat/vente autour de l’accès
Oued Zhoun avec fondouk Sagha comme point central ;
- étude pour la mise en place d’un pôle autour de la mosquée Andalous, basé sur l’accès
Bin Lamdoun.
Planning - Etudes sur les deux premières années.
- Actions de réhabilitation sur 3 années.
Responsable Ader-Fès
Partenaires Ministère de l’Intérieur ; Ministère des Finances ; Ministère du Tourisme ; Ministère de
l’Artisanat et de l’Economie Sociale et Solidaire ; Autorités locales et CUF ;

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 110


3.3. Axe 3 : Adapter le cadre juridique et réglementaire et améliorer la gestion urbaine

a. Le foncier dans la Médina

Le foncier constitue une pièce maitresse dans le développement urbain. Il conditionne de


nombreux aspects de la ville et détermine l’efficience de plusieurs opérations
d’aménagement et de développement local. Il est considéré comme un des facteurs
responsables de la dégradation du cadre bâti dans la Médina de Fès et souvent comme
une entrave aux opérations de restauration et de rénovation. En fait, ces opérations se
heurtent dans la Médina à des situations foncières souvent complexes.

La non-immatriculation de la majorité des bâtisses dans les tissus anciens des villes
marocaines est un fait généralisé. Cette situation est contraignante pour toute
intervention visant leur développement. Ce dernier est tributaire de la fluidité des
transactions immobilières qui facilitera l’accès aux crédits bancaires et par la suite
l’investissement pour la restauration et la réhabilitation des constructions (Projet de
Stratégie Nationale d’Intervention dans les Tissus Anciens, Conseil National de l’Habitat)

 La diversité des statuts fonciers

Le statut juridique conditionne nombre d’opérations sur l’immobilier de la Médina. Les


opérations de réhabilitation, de restauration et de valorisation de l’immobilier en
dépendent largement.

La situation de la Médina de Fès comme le reste du tissu urbain historique du royaume


affiche une certaine diversité des statuts juridiques de son foncier.

Tableau7 : Statuts fonciers dans la Médina

Statut foncier Nombre de bâtisse %


Melk 6614 48
Copropriété 5134 37
Habous public 1051 8
Habous privé 29 2
Autres 579 4
Manque d’info 256 2
Total 13924 100

Source : SIG Ader/Fès Octobre 2014

En fait, les données disponibles montrent la dominance du caractère privatif des


constructions. Ainsi 85% sont des propriétés privées dont 37% en copropriété. Une grande
partie des propriétés melk est morcelée entre plusieurs personnes. Elle est également non
immatriculée. Les bâtisses relevant des Habous représentent 10% ce qui fait 1080 unités

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 111


partagés entre le Habous public (8%) et le Habous privé (2%). Le caractère Habous des
bâtisses empêche toute modification de leur statut juridique ce qui rend toute
transformation ou vente impossible.

Les héritiers des Habous privés se multiplient et deviennent très nombreux avec le temps.
Certaines bâtisses en totalisent des centaines. Ainsi, la part de chacun se réduit pour
devenir insignifiante dans certaines situations. Seuls les descendants pauvres continuent
à occuper la maison ceux qui ont les moyens l’ont abandonné pour s’installer ailleurs.
Cette situation rend difficile aussi bien les opérations d’entretiens que les interventions de
restauration.

Les biens immobiliers et fonciers des Habous constituent des biens figés. Ceux qui sont en
location, ils les sont à des prix bas. Les occupants sont souvent des personnes en situation
de fragilité et de pauvreté. Leur contribution à la restauration des logements qu’ils
occupent n’est pas envisageable. De plus ce sont ce type de logement et ceux en situation
de l’indivision et en copropriété qui manifestent des états de dégradation les plus avancés.

Ainsi, ces statistiques montrent l’importance du taux des bâtisses pour lesquelles les
interventions restent difficiles. Cette situation n’est pas propice à la mise en place d’une
stratégie de restauration et de sauvegarde dans laquelle les propriétaires peuvent occuper
une place notable. Cette situation empêche le recours à l’hypothèque de ces biens pour
des prêts bancaires.

En plus de cette diversité des statuts juridiques, le foncier dans le Médina se caractérise
également par d’autres aspects juridiques loin d’être simples. Ainsi, les propriétés dont les
limites ne sont pas clairement définies sont nombreuses. Ces situations sont à l’origine de
multiples litiges entre les propriétaires dont les propriétés sont mitoyennes.

L’intérêt et la valeur foncière diffèrent grandement d’un secteur à l’autre de la Médina en


fonction de la surface des bâtisses, de leurs qualités architecturales et de leur situation.

Ainsi, les surfaces sont très variables allant de moins de 50m2 à plus de 2000m2 d’emprise
au sol voire davantage pour certaines demeures (Riads et Palais).

Le prix au mètres carré est conditionné par plusieurs facteurs : la superficie de la maison,
sa situation par rapport aux grandes artères de circulation et des portes (son niveau
d’accessibilité) son niveau de vétusté, sa richesse architecturale, sa possession ou non
d’une terrasse.

Une maison de 80 m2 composée de quatre pièces peut atteindre facilement 500.000 dhs.
Ce sont les grandes demeures (les Riads) recherchés notamment par des étrangers qui

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 112


affichent des prix assez élevés, dépassant les 5.000.000 dhs pour ceux disposant de
superficies supérieures à 1000m2.

En fait, un Riad rénové et bien situé peut valoir très cher. La situation près des portes et
des artères autorisant la circulation automobile offre une plus-value au foncier de la
Médina. Plus en se dirige vers le cœur de la Médina ou la zone piétonne où charrettes et
les ânes sont les seuls moyens de transport plus le prix de foncier baisse sauf cas
exceptionnels.

Il est difficile de dégager un prix moyen étant donné l’instabilité du marché et son
anarchie.

 La sécurité juridique

La sécurité juridique est un gage du succès économique. Elle est la condition primordiale
pour la réussite du marché immobilier étant donné l’importance des sommes d’argents
sur lesquelles portent les transactions.

La réalité lorsqu'il s’agit des affaires foncières et immobilières est parsemée de pièges. Le
nombre de cas de spoliation portés devant les tribunaux atteste d’une certaine fragilité de
la sécurité juridique en matière des transactions foncières et immobilières.

Le deuxième article de la loi n° 39-10 portant code des droits réels récemment adopté est
considéré par nombre de spécialistes comme étant de nature à porter atteinte à la
propriété privé. Cet article stipule que "Les annulations ou modifications ultérieures ou
radiations du titre foncier ne peuvent être opposées ou préjudicier aux tiers inscrits de
bonne foi que si le titulaire du droit a subi un préjudice résultant d’une falsification ou faux
et usage de faux, à condition toutefois qu’il ait porté plainte dans un délai de quatre ans à
compter de la date d’immatriculation objet de la demande d’annulation, modification ou
radiation." De nombreuses critiques ont été formulées à l’encontre de cet article le
considérant comme peu soucieux de préserver les biens des propriétaires. Un bien
immobilier spolié n’ayant pas fait l’objet de plainte dans un délai de 4 ans après son
inscription frauduleusement sur le registre foncier est perdu pour son véritable
propriétaire.

La rareté des biens immobiliers immatriculés et inscrit sur les registres fonciers dans la
Médina contribue à la fragilisation de cette sécurité juridique.

 Rappel des contraintes au plan foncier

- La situation complexe de la propriété au sein de la Medina (multiplicité de statuts


fonciers, multiplicité de propriétaires absents, couverture insuffisante des biens par
l'immatriculation... ) entrave la réalisation de plusieurs actions publiques (actions de
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 113
réhabilitation de certaines bâtisses, construction d'équipements publics réalisation
de projets d'aménagement au sein de la Medina...)
- La situation foncière non apurée de plusieurs biens entrave les transactions
immobilières et conduit les résidents à n'envisager de devenir propriétaire d'un
logement qu'à l'extérieur de la Medina
- La problématique de la sécurité juridique qui entrave la fluidité des transactions
foncières et le développement de l'investissement au sein de la Medina ;
- Les restrictions qui concernent la mobilisation des biens en copropriété avec les Habous
par des opérateurs publics et privés
 Rappel des objectifs stratégiques

- Mettre en place une stratégie en vue de sécuriser davantage les transactions


foncières de la Médina.
- Accélérer et étendre l'immatriculation foncière au sein de la Medina et consolider la
sécurité juridique dans le régime traditionnel de la propriété
- Recourir à l'expropriation pour assurer l'apurement des situations foncières
complexes et apurer le foncier stratégique
- Encourager l'accès à la propriété des biens immobiliers et des logements au sein de
la Medina
- Informer sur les potentialités foncières et d'investissement au sein de la Medina
- Faciliter les procédures de mobilisation foncière quelque soit les statuts fonciers
 Plan d'actions et de mesures

- La mise en place d’une cellule d’information et d’orientation sur le foncier


Les investisseurs potentiels doivent être cadrés et orientés sur les démarches à prendre
pour l’acquisition d’un bien immobilier non immatriculé en Médina. La mise en place d’une
cellule composée d’expert et chargée d’apporter le conseil juridique serait d’une grande
utilité. Ainsi toute appropriation privée de l’immobilier dans la Médina doit faire l’objet
d’une normalisation judiciaire garantie de l’afflux des investissements et de la dynamique
économique. La cellule du conseil juridique se charge d’accompagner les acquéreurs dans
leurs démarches. Les modalités et la rémunération des services sont à déterminer en
fonction du type de consultation.

- Accélération et facilitation de la procédure de l’immatriculation des biens


immobiliers

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 114


L’immatriculation des biens immobiliers leurs apporte une valeur ajoutée non négligeable.
La situation de la majorité des propriétés dans la Médina ne se prêtent pas facilement à
cette opération. Les difficultés qui l’entravent sont multiples (désintérêt des propriétaires,
absence de pièces justificatives, le nombre élevé des copropriétaires pour certaines
bâtisses, lenteur et complexité de la procédure d’immatriculation et importance des litiges
sur les limites mitoyennes entre des propriétaires…). Afin de permettre l’accès à
l’immatriculation des biens immobiliers de la Médina et d’augmenter le nombre
d’enregistrements sur le registre foncier des mesures s’imposent. Les points ci-dessous en
constituent les plus pertinentes.

 Encouragement des propriétaires à immatriculer leurs biens. Une compagne visant


à la sensibilisation à l’importance de l’immatriculation serait très bénéfique pour la
Médina. Celle-ci pourrait s’accompagner de propositions de solution au cas
entachés de difficultés fréquentes. Le recours aux différents moyens de
communication pourrait atteindre les propriétaires résidents en dehors de la ville
de Fès

 Simplification de la procédure. L’opération pourrait porter sur les démarches de la


procédure d’immatriculation elle-même en réduisant le nombre d’actions à
entreprendre et les documents à fournir. Et pourquoi ne pas aller jusqu’à la
reconnaissance des actes adulaires et leur transformation en titre foncier.

 Adoption des mesures spéciales pour les cas qui sont dans l’incapacité de fournir
toutes les pièces justificatives de leur propriété.

 Ouverture d’une annexe de la conservation foncière dans la Médina. Il serait


également souhaitable d’ouvrir une annexe de la conservation foncière dans la
Médina qui se chargera des affaires concernant les biens immobiliers situés en
Médina.

b. La mobilisation foncière

La Médina de Fès est faiblement dotée en équipements socioéducatifs de base et de


proximité. L’absence d’un foncier public facilement mobilisable engendre des surcoûts
dans la réalisation des équipements publics.

Le manque de foncier n'affecte pas uniquement les équipements publics, il affecte


également les projets d’investissements. En effet le foncier peut constituer un facteur
d’attrait et de redynamisation pour l’économie de la Médina. Sa sauvegarde passe
également par une certaine maîtrise du foncier et sa mobilisation.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 115


Cependant, la mobilisation foncière est une opération très difficile et jonchée d’embuches.
L’aboutissement d’une telle opération nécessite la mise en place d’une stratégie qui
comprend plusieurs composantes et s’appuie sur plusieurs outils cadrés par une politique
clairvoyante et rationaliste.

Les opérations de réhabilitation et de restauration des bâtiments dans la Médina


nécessitent la maitrise du foncier à travers des mesures garantissant aux acteurs impliqués
dans les différentes opérations une certaine sérénité sur le devenir des investissements
injectés. Celles-ci se présentent comme suit :

 La connaissance du foncier potentiellement mobilisable

La première étape dans la stratégie de la mobilisation du foncier est la connaissance


approfondie de l’existant au niveau de la Médina. Cela implique l’estimation des surfaces
mobilisables et la clarification des origines de ces surfaces.

Une des principales sources du foncier est, les constructions menaçant ruines. Les
difficultés relatives à la réhabilitation et à la restauration de ces constructions quand elles
sont encore sur pied et le coût nécessaire au déblaiement des débris quand elles
s’écroulent sont des facteurs qui peuvent décourager de nombreux propriétaires.

La superposition des différents aspects des constructions menaçant ruine est en mesure
de mettre en lumière un foncier potentiellement mobilisable. La superposition du statut
juridique et du niveau de la dégradation des bâtisses est capable de mettre en évidence
les parcelles à récupérer facilement (propriété des Habous, propriétés privées à céder…)

Cette étape nécessite également la connaissance du marché foncier et la valeur du foncier


dans les différents secteurs de la Médina. Une telle démarche est en mesure de permettre
une bonne visibilité des tendances d’évolution qui se dessinent et d’enclencher les actions
correspondantes.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 116


Carte de l’habitat menaçant ruine dans la Médina et Fès Jdid.

 Le recours aux outils juridiques

Dans le contexte où la commune est dépourvue de foncier apte à être mis à disposition
aux éventuels investisseurs et où les propriétaires restent en grande majorité renfermés
dans une logique de raisonnement individuelle animée par le profit, le recours aux outils
juridiques est nécessaire pour trouver les solutions adéquates. Les pouvoirs publics
doivent recourir à l’acquisition de l’immobilier à travers les différentes actions foncières
permises par les lois en vigueur.

Le droit de préemption est un des outils qui permet de se procurer du foncier. Cependant,
son utilisation dans le contexte de la Médina où les coûts sont relativement élevés n’est
pas souvent judicieuse. Car les moyens financiers à mobiliser peuvent rapidement
dépasser les capacités budgétaires de la ville.

Mais un choix de secteurs stratégiques pour la mise en action de cette procédure est en
mesure d’alléger son poids. Ainsi, il est essentiel dans une première étape de repérer les
secteurs stratégiques offrant les possibilités et les potentialités d’intervention sur le
foncier. Cette étape débouche sur l’identification d’un potentiel foncier. Ce dernier reste
à ce stade théorique et ne prend pas en considération les stratégies des propriétaires.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 117


L’expropriation pour utilité publique est l’autre procédure juridique à mettre en œuvre
dans les situations de grande nécessité.

L’échange foncier : L’échange foncier peut s’ajouter à ces mesures juridiques. En fait il est
possible que les pouvoirs publics procèdent à la proposition d’échange des maisons de la
Médina contre des lots de terrains ou des appartements dans la nouvelle ville de Fès. Les
maisons récupérées peuvent être cédée moyennant des baux de location de longue durée
ou des baux de réhabilitation. Ce dispositif est en mesure d’inciter des propriétaires en
court de moyens financier à céder leurs maisons. Il est aussi un moyen d’attraction des
investisseurs.

Cette opération se prête davantage à certaines propriétés des Habous. Un inventaire de


différentes bâtisses pouvant faire l’objet d’une telle opération s’impose au préalable.

 La mobilisation de moyens financiers

L’acquisition du foncier pour la mise en place des équipements, la sauvegarde des


monuments ou la constitution d’une réserve foncière en vue de sa mise à disposition à
d’éventuels projets de redynamisation économique de la Médina requiert des moyens
financiers importants. Il est donc nécessaire de doter l'ADER et autres organismes publics
habilité de budgets conséquents réservant une rubrique pour cette opération.

c. Normes et règles de l'intervention publique

 Les règles relatives aux Marchés publics

Les travaux de restauration, de rénovation et de sauvegarde nécessitent l’intervention


d’acteurs divers. Les collectivités et les établissements publics font appel à des entreprises
privées pour l’exécution des actions de grande envergure. La procédure de l’annonce des
travaux à effectuer, le choix de l’entrepreneur ainsi que toutes les opérations relatives
aux travaux sont régis par les règles relatives aux Marchés publics

Le décret de 2013 régissant les marchés publics rappelle les principes de base de passation
des marchés publics qui sont :

- La liberté d'accès à la commande publique ;

- L’égalité de traitement des concurrents ;

- La garantie des droits des concurrents ;

- La transparence dans les choix du maitre d'ouvrage ;

- Les règles de bonne gouvernance.

- Prise en considération du respect de l’environnement et le développement durable.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 118


Ces principes sont les garants de la moralisation de la passation des marchés publics, de
l'efficacité de la commande publique et de la bonne utilisation des deniers publics.
Cependant, leur mise en œuvre s’accompagne d’un allongement du temps nécessaire aux
travaux et aux services demandés. Les délais entre la publication du marché et le début de
sa mise en exécution effectif dans les conditions normales est de plusieurs mois. Si ce délai
semble peu contraignant voire sans conséquences pour nombres de marchés, il pèse de
tout son poids quand il s’agit de marchés publics portant sur des travaux relatifs à des
situations d’urgence.

Se conformer à ces règles est très contraignant pour les services et organismes publics
intervenant dans la Médina. De nombreux travaux et interventions qu’ils font exécuter ont
un caractère urgent exigeant parfois une réaction immédiate. Le législateur n’a pas prévu
d’exception et n’a pas statué sur de telles situations.

L’ADER Fès dispose d’un règlement des marchés propre, adopté par son conseil
d’administration. Ce règlement a permis de dépasser les contraintes rencontrées
précédemment dans la passation des marchés et commandes ainsi que dans l’exécution
des travaux. Cependant, il convient d'actualiser certaines de ses dispositions à l’évolution
du contexte particulier de la Medina, aux situations d'urgences qui y prévalent et au
volume des travaux à exécuter.

 Le recours au tissu associatif ;

La société civile, sous forme d’associations, est devenue un des principaux acteurs dans la
vie des quartiers des villes marocaines. La Médina de Fès en compte également des
dizaines. Celles-ci peuvent constituer un partenaire fiable dans plusieurs interventions.
L’encouragement des associations crédibles travaillant dans les domaines ayant un impact
direct sur la sauvegarde de la Médina par des subventions peut être une voie pour délester
les pouvoirs publics de recourir directement à des prestataires de services.

 Mise en place d’une fondation pour la Médina ;

L’implication de différents acteurs et leur mobilisation en faveur de la Médina peut se faire


également par la mise en place d’une fondation. Celle-ci peut prendre le statut d’une
association œuvrant pour la sauvegarde de la Médina. Elle peut recevoir des subventions
aussi bien du secteur public que privé. Une telle structure est en mesure de prendre en
charge différentes opérations en faisant appel à des entreprises spécialisées. Des clauses
garantissant la traçabilité et la transparence des sommes d’argents qu’elle met en
mouvement sont à renforcer dans ses statuts.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 119


d. Nouveau plan d’aménagement : Cadre d'une nouvelle gestion urbaine

Depuis la promulgation de loi 12/90 relative à l’urbanisme, la médina de Fès a été couverte
par deux plans d’aménagement élaborés par les services de l’Agence Urbaine et de
sauvegarde de Fès en collaboration avec l’ADER/Fès, Ces documents établis
conformément aux dispositions de la loi traitent l’espace de la Médina au même titre que
le reste de la ville, c’est-à-dire un aménagement basé sur un zonage du territoire avec des
dispositions réglementaires précisant les modalités de son application ainsi que les
servitudes et les équipements à implanter ou conserver.

Ces PA qui devaient en principe être conçus comme Plan de Sauvegarde et de


Réhabilitation de Médina, n’ont pas atteint leur objectifs, l’aspect réglementaire et figé
des documents empêche toute adaptation à la réalité de la médina sous peine de tomber
dans une situation d’infraction ou de dérogation.

Les enseignements tirés des anciens plans, est que la médina a besoin plus d’un Plan de
réhabilitation et de développement adapté à son contexte particulier que d’un PA
classique dont la mise en œuvre s’avère difficile quel que soit sa qualité et l’expertise de
ses concepteurs.

Le nouveau PA que l’Agence Urbaine en collaboration avec l’ADER/Fès compte établir, doit
rompre avec la démarche classique d’établissement d’un PA et ne plus se contenter d’un
simple changement d’échelle (le 1/1000 au lieu du 1/2000eme) pour que le PA de la
Medina soit adapté à son tissu spécifique.

La rupture doit se concrétiser par :

- L’établissement d’une charte d’intervention en médina au lieu d’un découpage en


zone réglementaires, cette charte qui doit inclure les aspects architecturaux et
patrimoniaux à conserver, réhabilité, restaurer ou restructurer, sera accompagnée
par des dispositions qui précisent les équipements à construire, les bâtisses à
réaménager afin de recevoir des équipements ou services publics.
- Le recensement et la désignation des ruines et les friches à recevoir les
équipements et services publics en laissant la possibilité aux gestionnaires la
possibilité d’affectation selon les besoins exprimés.
- La proposition de l’ouverture de nouvelles voies d’accès et de désenclavement des
quartiers mal desservies et qui ne présentent aucune valeur patrimoniale ou
architecturale à conserver.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 120


- La délimitation des zones d’aménagement spécifiques qui nécessitent des études
de détail : Souks, zone d’activités artisanales, portes, édifices religieux et toute
autre zone ayant une valeur historique, patrimoniale ou symbolique.
- La délimitation des zones de servitudes à conserver, Les zones à déclasser et les
nouvelles zones à classer et protéger.
- Le nouveau PA qui doit être conçu en tant que plan de réhabilitation été de
développement de la médina aura pour objectif, l’amélioration de l’attractivité de
la médina, par la réduction des déficits en équipements publics et de service, le
développement d’une offre en opportunités d’investissements : Tourisme,
Artisanat, Logement pour les classes moyennes à supérieures, parkings …
- A cet effet le document doit prévoir des modalités souples et négociables pour
encourager l’investissement et l’implantation des activités génératrices d’emplois.
Des mesures parallèles peuvent être envisagées pour assurer la bonne application
du PA sans risque de dépassement ou dérogation. Cela nécessite impérativement
une révision du texte de loi instituant les PA par l’introduction da dispositions
particulières pour le tissu ancien et les Médinas
- les choix et orientations d'aménagement de la Medina en conformité avec les
orientations du plan stratégique de développement (accessibilité, besoins en
équipement, développement de la base économique...) en prenant en
considération les spécificités du tissu traditionnel et des conditions d’intervention.

e. Marketing territorial et image de la médina

Parler du marketing territorial de la Médina de Fès, c’est s’interroger sur la nature des
actions à mener et des outils à utiliser afin d'améliorer l'attractivité de la Médina à travers
ses différentes dimensions économiques, patrimoniales et culturelles pour atteindre les
objectifs fixés par le plan stratégique de développement et de sauvegarde de la Médina
de Fès.

Pour la Médina de Fès, l’enjeu du marketing territorial réside dans la constitution de fortes
capacités d’attraction de nouveaux promoteurs d’activités économiques, sociales et
culturelles génératrices d’emplois et de revenus au bénéfice du territoire de la Médina et
de ses habitants. Il réside aussi dans les opportunités réelles qu’il offre pour favoriser
l’implantation de nouvelles entreprises ou unités de production représentant des sources
effectives d’emplois et de revenus sociaux et fiscaux.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 121


Articulation et portée du marketing territorial de la Médina de Fès

Comme le montre le graphique ci-dessous, c’est l’attractivité de la Médina qui est au


centre de la démarche du marketing territorial, laquelle met en jeu l’économie de la
Médina et la communication sur la Médina.

En matière de l’économie de la Médina, la stratégie sous-jacente se réfère aux


potentialités infrastructurelles et aux équipements économiques, sociaux, culturels et de
services existants, en cours de réalisation et prévu. Elle se réfère aussi au potentiel existant
ou prévu en matière d’études donnant, en principe, suffisamment d’éclairage sur la
situation et les perspectives de développement économique de la Médina.

Concernant la communication sur la Médina, la question centrale se rapporte à la


constitution de l’image de marque qu’on souhaite faire et véhiculer de la Médina. A cet
effet, l’attention des décideurs, des manageurs et des acteurs locaux, ainsi que des
résidents de la Médina de Fès, et la nature de leurs relations concourent positivement
pour la détermination et la promotion de l’image de marque souhaitée et captive de la
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 122
Médina de Fès en agissant, comme le montre le graphique ci-après, sur cinq principales
dimensions.

Figure 3 : Dimensions interactives de détermination de l’image de marque


de la Médina de Fès

La qualité de l’interactivité résultante des multiples actions portant sur ces cinq
dimensions est acquise quand les performances de l’intensité et de la complémentarité
des efforts accomplis par les acteurs afférents à chaque dimension aboutissent à la
formation d’une représentation de la Médina de Fès, jugée la meilleure, et perçue ainsi
par les acteurs de ses environnements directs et indirects. Par ces efforts et actions, des
forces d’attraction peuvent caractériser chacune des dimensions ainsi comme suit :

- Les atouts authentiques : historicité de la Médina de Fès, son positionnement


géographique, sa culture, son patrimoine, ses caractéristiques architecturales, ses
monuments religieux distinctifs, circuits touristiques…

- Le dynamisme économique, social et culturel : ampleur et intensité des activités


économiques industrielles, artisanales, touristiques, de commerce et services, et des
activités sociales sur les plans de la santé, de l’éducation, du logement, de la solidarité
sociale, et des activités culturelles au niveau des offres muséales, sites historiques
exceptionnels, manifestations et institutions de musique, de théâtre et de galerie
d’art…Un tel dynamisme doit être l’expression d’un potentiel réel de création d’
emplois ou d'amélioration du niveau de vie et d'employabilité des habitants de la
Médina de Fès.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 123


- La qualité de vie : climat où se manifestent des signes et des comportements
d’amabilité et où règnent des relations humaines au cœur des espaces commerciaux,
hôteliers, de restauration et de loisirs. Le paysage que dégagent les constructions, les
routes et rues, et les installations de bâti au sein de la Médina, ainsi que son
esthétique sont aussi des déterminants de sa dimension de qualité de vie.

- L’image des acteurs et services publics, soit l’opinion qu’ont les acteurs des
environnements directs et indirects de la Médina sur les acteurs publics locaux et les
services publics. Cette opinion s’exprime favorablement quand ces acteurs et services
maintiennent de bonnes relations avec les habitants et les opérateurs économiques,
sociaux, culturels et politiques de la Médina de Fès, et quand ils s’affirment en tant
que décideurs et gestionnaires rationnels, efficaces et dévoués. Il est à retenir que
l’image des acteurs et services publics est décisive dans l’attraction d’opérateurs ou
de visiteurs cibles : les investisseurs, les entreprises, les résidents, les touristes…

La constitution d’une image de marque prometteuse de la Médina de Fès est intimement


liée à une prise de conscience profonde et collective de la promotion durable d’une
économie de proximité qui soit de nature à rendre convergents et compatibles l’intérêt
collectif et les intérêts individuels et à restaurer la relation de confiance en se centrant sur
les relations humaines. Une telle relation de confiance est le gage d’un travail commun de
tous les acteurs en faveur de l’ensemble du territoire de la Médina de Fès et de
l’augmentation de son propre bien-être.

Cette relation de confiance sera d’autant plus solidifiée que les agents d’autorité, les
décideurs et gestionnaires des services sectoriels et les élus se livrent effectivement et
prioritairement à la lutte contre le gaspillage de toute sorte, l’éradication de toutes les
sources de pollution et de tous les facteurs de nuisances sociales, commerciales et
professionnelles. A ce titre, l’action constante doit porter sur la valorisation des produits
artisanaux, touristiques et culturels spécifiques à la Médina de Fès, riches en savoir-faire
traditionnels.

Tous les acteurs doivent s’engager énergiquement pour encourager les productions
locales, les métiers locaux et le rayonnement de la Médina de Fès sur la base d’un partage
de valeurs et de comportements citoyens symboles d’une Médina attachée aux conditions
saines d’un développement durable. Ces acteurs doivent agir dans un cadre de
coordination assurant le maximum d’effets de synergie et de complémentarité.

f. Gestion des risques et dispositifs de veille (y compris menaçant ruine)

La médina et Fès jdid sont des espaces fragiles exposés en permanence à des défis et des
menaces multiples, La dégradation des bâtisses, la pollution des oueds et les sources, les

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 124


risques d'inondations en période de fortes pluies exceptionnelles, l'insalubrité et le danger
des ruines abandonnées, l'assainissement et les dépotoirs anarchiques.

A cette fin, il faut entendre par prévention et traitement des risques, la prise en charge de
risques tels que :

- L’effondrement d’anciens bâtis dont il faut avoir une carte et plan


d’interventions si ce risque venait se produire ;
- Les inondations selon différentes zones à risques ;
- Les incendies et les différents itinéraires d’accès et d’évacuation ;
- Les tremblements de terre…

A ces risques s'ajoute la menace de dépeuplement de la médina qui perd chaque année
plus de 340 ménages, la disparition de certains métiers traditionnels, le recul des produits
de l'artisanat au profit des produits manufacturés et de contrefaçon et la prolifération du
commerce informel qui concurrence le commerce traditionnel.

Les différents programmes et actions urgentes mises en place par les pouvoirs publics,
depuis une trentaine d'années, visent essentiellement à sauvegarder la médina et ses
structures originales et malgré les résultats enregistrés ces programmes ont atteint leur
limites, la médina est plus que jamais menacée.

La réussite du programme stratégique de développement de la médina est tributaire de la


mise en place d'un programme intégré de gestion des risques comme mesure d'appui aux
actions de développement et de réhabilitation que connait le tissu ancien.

La gestion des risques nécessite la mise en place de structures administratives, techniques


et procédurales adaptées au contexte de la médina et aux modes d'accessibilité et
déplacement à l'intérieur du tissu ancien.

Les structures administratives et techniques sous forme de commissions, de brigades ou


cellules d'intervention restreintes, doivent être domiciliées à l'intérieure de la médina et
dotées des moyens logistiques d'intervention adéquats. Elles seront composées d'agents
techniques et administratifs qualifiés et habilités à prendre les mesures et décisions qui
s'imposeront en situation d'urgence.

Les interventions des structures mises en place seront définies par des procédures
consignées dans des manuels précis constamment mis à jour et adaptées au contexte de
la médina.

Parallèlement à la mise en place des structures de gestion des risques, un grand


programme de lutte et d'assainissement contre l'informel, les produits de contrefaçon et

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 125


les produits dangereux doit être lancé par les autorités pour protéger les activités et les
produits traditionnels contre la concurrence illégale

g. Coordination des interventions publiques

Pour assurer une bonne efficacité des interventions des structures chargées de la gestion
des risques, il est primordial d'assurer une bonne coordination des interventions
publiques. En effet, plusieurs administrations et organismes publics interviennent en
Medina : la Commune de Fès, l'Arrondissement de Fès Medina, la Commune de Mechouar
Fès-Jdid, le Pachalik de Mechouar Fès-jdid, le Pachalik de Fès médina, L'ADER, L'AUSF, LA
Direction de l'Habitat et de la Politique de la Ville, la Direction de la Culture, Les Habous,
la RADEEF, l'Education Nationale, Le Tourisme, et autres administrations…..

Les interventions opérées en Médina entrent soit dans le cadre des programmes et
activités normales des services et organismes publics soit dans le cadre d'opérations
spécifiques suite à des situations d'urgence. Dans tous les cas de figure, ces interventions
sont insuffisamment coordonnées, les commissions instaurées par les autorités sont, la
plus part du temps, des commissions sectorielles chargées de missions précises et limitées
dans le temps.

La Médina est un espace urbain particulier, il nécessite des interventions publiques


particulières, des interventions multisectorielles mais coordonnées et durables pour
assurer une bonne efficacité des interventions.

Il y a lieu de mettre en place une structure permanente de coordination des interventions


publiques, sous l'autorité directe de Monsieur le Wali, l'ADER Fès vue ses prérogatives et
ses compétences dans les interventions sur le tissu ancien aura à assurer le secrétariat
permanant de cette structure.

Il ne s'agit pas ici d'ajouter une nouvelle structure d'intervention en plus de celles qui
existent déjà, mais plutôt de réorganiser le fonctionnement et les interventions des
différentes commissions et cellules existantes en une seule structure opérationnelle qui
coordonne et oriente les actions publiques en Médina.

h. Les meilleures pratiques à développer et généraliser

Depuis le lancement du programme de sauvegarde et de réhabilitation de la Médina, dans


les années 80 jusqu'à aujourd’hui, la ville des Fès et ses organismes spécialisés notamment
l'ADER/Fès, ont acquis et développé des expériences et des expertises d'interventions
dans le tissu ancien de très haut niveau reconnues à l'échelle nationale au point qu'on
parle maintenant de l'école de Fès lorsqu'il s'agit de mener des actions de réhabilitation,
de sauvegarde et d'intervention contre l'habitat menaçant ruine.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 126


De bonnes pratiques ont vu le jour à Fès, dans le domaine de la restauration des
monuments et bâtisses historiques, le traitement de l'habitat menaçant ruine avec la
participation des ménages concernés sans évacuation systématique des habitants, la mise
à niveau de la voirie et des accès, la réhabilitation du réseau hydrographique traditionnel,
la participation de la population et la société civile dans les grandes opérations de
développement de la Médina : opération lalla yadouna, opération kissariat kifah..

Ces expériences acquises sont le fruit de bonnes pratiques mises en œuvre qui consistent
a mettre en œuvre des solutions techniques de restauration et de réhabilitation sur la base
des connaissances et pratiques de la population, des artisans et des maalems. Ces best
pratiques de participation et d'implication de la population, des artisans et des détenteurs
de savoir populaire est la meilleure condition de réussite du programme complexe de
réhabilitation et de développement du tissu ancien. Elles doivent être généralisées et
développées au même titre que les procédés techniques et scientifiques de la restauration
et de la réhabilitation.

i. Gestion Urbaine

L'instruction des demandes d'autorisation de construire, réaménager ou restaurer est


menée actuellement en Médina et à Fès Jdid Méchouar de la même manière que dans les
autres secteurs de la ville. L'exception pour ces commissions en Médina est la présence de
l'ADER/Fès et la Culture parmi les membres.

La gestion urbaine dans le tissu ancien reste régie par les mêmes textes et procédures
instituées pour toute la ville alors que la médina présente des caractéristiques et des
problématiques complètement différentes du reste de la ville.

On constate également que pour les procédures de contrôle et de répression des


infractions dans le domaine de l'urbanisme, aucune distinction n'est faite entre le
territoire de la Médina et le reste de la ville.

A l'exception de l'arrêté municipal permanent datant des années 60, qui présente un
règlement de construction spécifique pour la médina, tous les autres textes régissant la
gestion urbaine en médina ne font aucune distinction avec les autres tissus urbains.

Le PA de la médina intramuros arrivé à terme en 2014, propose un règlement basé sur des
principes de conservation, de rénovation et de restauration délimitant ainsi des zones où
chaque principe doit être appliqué mais sans détailler les actions à mettre en œuvre pour
appliquer ces principes. L'initiative est ainsi laissée aux techniciens membres des
commissions qui sont contraints dans certains cas, de traiter les demandes de construction
et/ou de rénovation sur la base de principes généraux proposés par le règlement du PA.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 127


Il y a lieu donc de revoir complètement les procédures et les règlements régissant la
gestion urbaine en Médina en tenant compte du contexte particulier du tissu ancien et de
sa complexité. Mais également des impératifs de sa réhabilitation et son adaptation au
contexte actuel du développement urbain de la ville.

FICHE N° 20

Axe Axe 3 : Adapter le cadre juridique et réglementaire


Stratégique et améliorer la gestion urbaine
Domaine Foncier et sécurité juridique

- Le Maroc est parmi les pays où la sécurité juridique est relativement


Motifs élevée.
- Le rapport de la Fondation du Droit Continental publié en mai 2015 classe
le Maroc à la 6ème place devant l’Italie, le Canada et les Etats Unis. Ce
« bon classement » reste théorique. La réalité notamment quand il s’agit
des affaires foncières et immobilières est parsemée de pièges.
- La médina de Fès avec la complexité de sa structure foncière et son faible
taux d’immatriculation des propriétés, est confrontée plus que les autres
secteurs de la ville, à la problématique du foncier et la sécurité juridique.
- C’est un volet extrêmement stratégique pour le développement et
l’incitation de l’investissement en médina.
- Améliorer l’attractivité de la médina
Objectifs
- Accompagner les acquéreurs dans leurs démarches administratives
- Encourager l’investissement en médina.
- Encourager les propriétaires à immatriculer leurs biens.
Mesures et - Mise en place d’une cellule d’information et d’orientation sur le foncier.
actions
proposées - Recours à l'expropriation pour assurer le règlement des litiges et apurer
les situations foncières
- Ouverture d’une annexe de la conservation foncière en médina et
simplification les procédures d’immatriculation.
- Revoir la procédure d’inscription dans les livres fonciers par voie de
procuration, pour lutter contre les tentatives de fraude et de spoliation.
Déclinaisons - Elaboration d’un texte de loi adapté au tissu ancien des médinas
Planning Moyen Terme
Responsable Conservation foncière
Partenaires la wilaya, l’ADER/Fès, l’AUSF, la commune de Fès, la commune de Méchouar
Fes Jdid

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 128


FICHE N° 21

Axe Axe 3 : Adapter le cadre juridique et réglementaire


Stratégique et améliorer la gestion urbaine
Domaine Mobilisation foncière
Constitution d'un stock foncier en Medina
- La Médina de Fès souffre d’un déficit en équipements socio-éducatifs de
Motifs base et de proximité.
- L’absence d’un foncier public facilement mobilisable engendre des
surcoûts dans la réalisation des équipements publics.
- Le manque de foncier ne concerne pas uniquement les équipements il
affecte également les projets d’investissements. C’est un facteur d’attrait
et de dynamisation de l’économie de la Médina.
- Cependant, la mobilisation foncière est une opération difficile et jonchée
d’embuches. L’aboutissement d’une telle opération nécessite la mise en
place d’une stratégie qui comprend plusieurs composantes et s’appuie sur
plusieurs outils cadrés par une politique clairvoyante et rationaliste.
- Constituer une réserve foncière pour répondre aux besoins des
Objectifs équipements publics et de services.
Mesures et - Recensement du foncier mobilisable : les ruines ; les constructions
actions menaçant ruine irrécupérables ; les friches, les propriétés habous public,
proposées
- Réserver par voie réglementaire (PA) le foncier des abords de la Médina et
les espaces libres à des équipements publics, de services de proximité et
d’espaces de loisirs et de détente.
- Adapter les normes et règles des marchés publics à la spécificité de la
Médina : procédures, délais, concurrence…
Déclinaisons - Mise en place d’une commission chargée du recensement du foncier
mobilisable.
- Arrêté communal pour la mise en demeure des propriétaires des ruines
abandonnées pour la régularisation de leur situation à défaut la commune
prend possession du foncier par voie d’expropriation.
- Etablissement du PA de la médina.
Planning Action continue dans le temps
Responsable La commune de Fès
Partenaires Les domaines, Les habous, la commune de Mechouar Fès Jdid,
l’arrondissement de Fès medina, l’autorité locale, l’ADER/Fès, La wilaya de
Fès, L’AUSF

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 129


FICHE N° 22

Axe Axe 3 : Adapter le cadre juridique et réglementaire


Stratégique et améliorer la gestion urbaine
Domaine Normes d’Equipement
- Les travaux de restauration, de rénovation et de sauvegarde nécessitent
Motifs l’intervention d’acteurs divers. Les collectivités et les établissements publics font
appel à des entreprises privées pour l’exécution d'actions de grande envergure
conformément aux règlements et normes nationales.
- Les équipements publics de proximité, socio-éducatifs et de services sont régis
également par des normes et des ratios calculés en fonction de la population
desservie, du rayonnement de desserte et de la superficie couverte. En médina
vue la particularité de son tissu urbain et la rareté de disponibilité du foncier,
l’application des normes en vigueur est difficilement envisageable voire dans
certains cas impossible à respecter.
- Doter la population en équipements publics et socio-éducatifs adaptés à ses
Objectifs besoins.
- Réduire les déficits en équipements.
- Améliorer l’attractivité de la Médina.
Mesures et - Revoir les ratios et normes d’équipements : superficie au sol, dimension et
actions hauteurs de bâtiments,
proposées
- Affecter les bâtisses qui s’y prêtent aux regroupements des équipements publics
créant ainsi un complexe administratif ou de services pour la population. Ces
complexes peuvent avec ou autour des arrondissements administratifs qui
encadrent efficacement le territoire de la Médina.
Déclinaison - Mise à jour de l’arrêté municipal permanent spécifique pour la médina
s
- Etablir un règlement de construction spécifique à la Médina (L’AUSF, L’ADER /Fès
et la commune)
- Adapter le règlement du nouveau PA de la Médina a son contexte particulier.
Planning Planning 2017-2022
Responsabl La commune de Fès
e
Partenaires L’ADER/Fès, L’AUSF, La Wilaya, La commune de mechouar Fès Jdid,

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 130


FICHE N° 23

Axe Axe 3 : Adapter le cadre juridique et réglementaire


Stratégique et améliorer la gestion urbaine
Domaine Règles de l’Intervention publique

- De nombreux travaux et interventions qu’il faut exécuter en Médina ont


Motifs un caractère urgent et spécifique, exigeant parfois des réactions
immédiates et des procédures particulières que le législateur n’a pas
prévu.
- Les pouvoirs publics sont soit contraints à déroger aux règles et procédures
légales, soit appliquer la réglementation et se trouver dans ce cas dans des
situations difficiles au regard de l’urgence de l’opération.
- En effet les alternatives légales aux procédures et règles administratives
sont peu nombreuses, Les risques et les possibilités de fraude et de
manquements à l’éthique des affaires deviennent multiples dès qu’on
adopte d’autres procédures.
- Améliorer l’efficacité de l’intervention publique en médina
Objectifs
- Répondre efficacement aux situations d’urgence
Mesures et - Adapter les réglementations nationales (Réglementation des marchés
actions publics) au contexte particulier de la Medina et aux situations d'urgences
proposées
qui y prévalent
- Recourir pour certaines prestations au tissu associatif
- Mutualisation et regroupement des administrations publiques pour
assurer des interventions efficaces et rapides.
Déclinaisons - Règlement particulier des marchés à faire adopter par le conseil
d'administration de l'ADER
Planning Cout terme.
Responsable ADER
Partenaires Autorité de tutelle

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 131


FICHE N° 24

Axe Axe 3 : Adapter le cadre juridique et réglementaire


Stratégique
et améliorer la gestion urbaine
Domaine Nouveau Plan d’Aménagement pour la Medina

Depuis la promulgation de loi 12/90 relative à l’urbanisme, la médina de Fès a été couverte
Motifs par deux plans d’aménagement élaborés par les services de l’Agence Urbaine et de
sauvegarde de Fès en collaboration avec l’ADER/Fès, Ces documents établis conformément
aux dispositions de la loi traitent l’espace de la Médina au même titre que le reste de la ville,
c’est-à-dire un aménagement basé sur un zonage du territoire avec des dispositions
réglementaires précisant les modalités de son application ainsi que les servitudes et les
équipements à implanter ou conserver.
La médina a besoin plus d’un Plan de réhabilitation et de développement adapté à son
contexte particulier que d’un PA classique dont la mise en œuvre s’avère difficile quel que
soit sa qualité et l’expertise de ses concepteurs.
Doter la médina et Fès Jdid d’un outil de travail juridique, adapté, souple et opérationnel
Objectifs spécifique à son environnement social, urbanistique et économique.
Mesures et Etablissement d’un Plan d’Aménagement et de Sauvegarde adapté à la Médina qui porte sur
actions :
proposées - La restauration des monuments et demeures historiques :
 Le maintien des composantes architecturales et architectoniques des
monuments et demeures historiques en respectant leur structure originale,
façades intérieures et extérieures et ouvertures
 Le maintien de la hauteur initiale de la construction ;
 Le maintien du patio et de la distribution interne d'origine ;
- L’aménagement des axes de commerce et d’activités, les places, portes et parkings :
 Maintenir les réseaux d’eaux traditionnels ;
 Au niveau du revêtement des rues utiliser un pavé ayant des
caractéristiques esthétiques ;
 Supprimer les marches et aménager les pentes à la circulation de véhicules
adaptés à la médina et aux personnes de mobilité réduite.
 Prévoir des sanitaires en nombre suffisant.
 Enterrer les lignes du réseau électrique et téléphone.
 Supprimer les enseignes et les devantures métalliques et lumineuses
- L’aménagement des rues de quartiers, reliant les axes principaux en respectant :
 Le cachet architectural traditionnel des façades longeant les rues ;
 Les encorbellements dans leurs formes originelles ;
 Les portes, fenêtres et ouvertures dans leurs formes originelles ;
 Les hauteurs initiales des constructions.
- Les interventions sur les composantes urbaines définissant les mesures à appliquer :
 Secteurs de restauration
 Secteurs de réhabilitation
 Secteurs de rénovation
 Secteurs de restructuration

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 132


Le PA doit prévoir pour chaque secteur une charte souple et adaptée au contexte actuel de
la médina, tout en prescrivant les dispositions obligatoires, permises et celles interdites dans
la médina et ses abords.
- La définition des équipements publics :
 Les équipements existants à réaménager
 Les terrains nus et les ruines à reconstruire en équipements publics,
notamment les équipements de santé à Quaraouiyine, Bab ftouh, Blida et
Mériniyines, les maisons de jeunes et les foyers féminins à Fes jdid et Bab
Ftouh et Blida, Postes de police a Bab Ftouh et Fes jdid, et les écoles dans
les secteurs de Andalous et Bouanania,
- L’aménagement des abords de la médina.
 Les abords de la médina intra et extramuros, sont des espaces relativement
libres utilisés à des fins agricoles et autres : dépôt, commerce en plein air,
production artisanales etc..
 Ces espaces sont sous pressions et menacés par des occupations
anarchiques compromettant le paysage de la médina, Le PA doit affecter
ces espaces à des équipements récréatifs et de loisirs, (espaces verts
aménagés, terrain de sport, aires de jeux) des parkings et équipements
publics nécessitant des emprises importantes (Lycées, centres de formation
professionnelles). La proximité de ces équipements aux remparts impose
une hauteur des bâtiments ne dépassant pas les 9 m (R+1)
Planning Planning 2017-2022
Responsable Ministère de l’aménagement du territoire national,de l’urbanisme, de l’habitat et de la
politique de la ville / Agence Urbaine et de Sauvegarde de Fès/ADER
Partenaires Ministère de l’Intérieur, Ministère de la culture

FICHE N° 25

Axe Axe 3 : Adapter le cadre juridique et réglementaire


Stratégique et améliorer la gestion urbaine
Domaine Gestion des risques et dispositif de veille
La médina est un espace fragile exposé en permanence à des défis et des menaces
Motifs multiples, La dégradation des bâtisses, la pollution des oueds et les sources, les risques
d'inondations en période de précipitations exceptionnelles, l'insalubrité et le danger des
ruines abandonnées, l'assainissement et les dépotoirs anarchiques.
A ces risques s'ajoute la menace de dépeuplement de la médina qui perd chaque année
plus de 340 ménages
- Améliorer la sécurité dans la médina et son attractivité.
Objectifs - Relancer l'activité économique.
Mesures et - Mise en place d'une Cellule de Prévention et de Gestion des Risques en Médina
actions (CPGRM), pouvant avoir pour mission de :
proposées
 Elaborer des dossiers relatifs aux divers risques potentiels comprenant les données
afférentes à la prévention et à la conduite à tenir pour faire face aux risques
répertoriés. La cellule s’occupe également à la mise en place de plans d’urgence de
type "ORSEC " (Organisation des Secours) comprenant les plans de secours, la liste
des intervenants, les consignes de conduite à tenir en cas de crise pour chaque type

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 133


de risques ; un recensement des moyens publics et privés de secours pour évaluer
les besoins pour une couverture rationnelle.
 La CPGRM aura à veiller sur le contrôle de l’effectivité des mesures et des
dispositions de sécurité relative aux risques inhérents aux activité de
production d’artisanat, les équipements et établissements ouverts au public,
l’habitat menaçant ruine et les lieux de culte.
- Adapter le Système d’Information Géographique (SIG) de l’ADR/Fès pour suivre d’une
façon permanente l’état des constructions menacées et leurs conditions de
détérioration afin d’anticiper les facteurs de déstabilisation.
- Contrôler et suivre périodiquement l’état des lieux de rassemblement public ou
d’intérêts culturels dans la Médina,
- Développer avec les partenaires (UNESCO- Villes jumelées organisations
spécialisées) ; les modes d’intervention et de gestion des risques en médina, la
formation du personnel, acquisition du matériel.
Déclinaisons - Arrêté de Monsieur le Wali instituant une commission préfectorale permanente
chargée de la gestion des risques en Médina
- Assurer une formation continue du personnel de la brigade d'intervention aux
techniques d'intervention d'urgence.
- Acquérir des véhicules d'intervention adaptés à la voirie et la topographie de la
Médina.
- Sensibilisation de la population aux risques multiples susceptibles de se produire
en Médina :
Planning Action continue dans le temps
Responsable La commune de Fès
Partenaires La protection civile, wilaya de Fès, la commune, l'arrondissement de Fès Medina, La
commune de Méchouar Fès Jdid, les autorités locales, l'ADER/Fès. La direction régionale
de l’environnement. Le croissant rouge marocain. Le volontariat.

FICHE N° 26

Axe Axe 3 : Adapter le cadre juridique et réglementaire


Stratégique et améliorer la gestion urbaine
Domaine Contrôle et sanction des infractions
- Le paysage urbain de la Médina connait des transformations parfois
Motifs destructives du caractère traditionnel et original du bâti, à travers des
opérations de reconstruction, modification et surélévation. Malgré
l'institution d'une procédure de gestion urbaine règlementant l'acte de
bâtir en médina, les opérations réalisées en dehors des procédures en
vigueur ou par détournement de ces dernières, engendrent une
défiguration du paysage de la Médina et compromettent les efforts et
actions visant la réhabilitation et le développement du tissu ancien.
- Les autorisations de réfections et de menus travaux dites autorisation V2
sont exploitées à des fins de construction et de reconstruction en infraction
totale des procédures en vigueur

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 134


- Les sanctions prononcées contre les infractions portées devant les
tribunaux ne sont pas assez dissuasives.
- Multiplicité des intervenants dans le domaine du contrôle.

- Mettre fin à la défiguration du paysage urbain traditionnel de la médina


Objectifs
- Préserver le cachet architectural et patrimonial du tissu ancien
Mesures et - Revoir la procédure de contrôle en Médina
actions
proposées - Instituer une police d'urbanisme spécifique à la médina.
- Supprimer la délivrance des autorisations de réfection dites V2
Déclinaisons - Révision des dispositions de la loi d'urbanisme 12/90
- Mise en application immédiate de la nouvelle loi 66-12 sur le contrôle et la
répression des infractions en matière d'urbanisme...
Planning Action continue dans le temps
Responsable La commune de Fès
Partenaires L'ADER/Fès, L'AUSF, La wilaya de Fès, la commune, l'arrondissement de Fès
Medina, La commune de Méchouar Fès Jdid, les autorités locales.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 135


3.4. AXE 4 : Positionnement de L’ADER

a. Cadre institutionnel

Les établissements et entreprises publiques peuvent disposer de plusieurs statuts selon


les missions qui leur sont assignées, leur niveau d’autonomie financière et budgétaire, le
mode de gouvernance choisi...3 types de statuts principaux peuvent être distingués :

- Les établissements publics à caractère administratif (EPA),

Ce sont des établissements à caractère non lucratif, exerçant essentiellement des missions
de service public, sans contrepartie dans la majorité des cas, leur fonctionnement étant
assuré grâce à des dotations annuelles du budget de l’état. Leur conseil d’administration
regroupe généralement des représentants des départements ministériels concernés et est
présidé par leur ministère de tutelle qui nomme leur direction générale, oriente dans la
plupart des cas leur plan d’action, leur accorde l’enveloppe budgétaire nécessaire à leur
fonctionnement. Ils sont soumis par ailleurs au contrôle financier du ministère des
finances qui s’implique aussi bien dans le budget de fonctionnement que dans les
engagements financiers découlant des actions (études, travaux…) entreprises par ces
établissements.

C’est le cas des agences urbaines, des académies régionales d’éducation et de formation,
des agences régionales de développement, des universités et instituts de formation….

- Les établissements publics à caractère industriel et commercial (EPIC),

Leurs activités se doivent de générer des ressources propres à même d’assurer


normalement leur fonctionnement. Leur budget est arrêté par le conseil d’administration
et visé par le MEF, qui assure par ailleurs un contrôle financier (préalable ou
d’accompagnement) selon le niveau de maturité de la gouvernance de l’établissement.

C’est le cas des anciens ERAC, de l’agence d’aménagement de bouregrag, de la CDG, de


l’ONCF, ONEEP...

- Les sociétés anonymes,

Des entreprises publiques ont le statut de SA de droit privé qui leur confère les mêmes
droits et obligations que les entreprises du secteur privé. Leur gouvernance est assurée
soit par un conseil de surveillance et un directoire soit par un conseil d’administration et
une direction générale. Elles sont soumises au contrôle de l’état (MEF) et la nomination
de leur dirigeant s’effectue selon le caractère stratégique de leurs activités, au niveau du
conseil des ministres ou par le conseil de gouvernement.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 136


Ces 3 statuts ont tous l’avantage d’assurer une souplesse de gestion, une efficience
opérationnelle et un positionnement concurrentiel avec le secteur privé qui opère dans le
même secteur d’activité.

Une des principales différences entre ces types d’EEP réside dans la procédure de création
qui relève, d’un texte de loi approuvé par le parlement en ce qui concerne les
établissements publics, ce qui nécessite des délais relativement longs et un consensus sur
l’intérêt général de leurs activités, et un décret du chef de gouvernement pour les SA, qui
peut intervenir rapidement après accord du MEF.

L’ADER Fès a opté dès sa création en 1989, pour le statut de SA, de par la nécessité de
disposer rapidement d’une entité en mesure d’opérer d’une manière efficiente et
diligente dans un tissu qui se caractérise par un état de dégradation avancé, mettant en
péril la sécurité des constructions et des habitants qui y résident ainsi que des touristes
qui la visitent quotidiennement. Ce choix se justifie par ailleurs, par la menace que
constitue cette situation, sur les équilibres sociaux économiques et le positionnement de
la médina dans le territoire de la ville étant donné le poids démographique de ses
habitants et l’importance des activités artisanales et commerciales qui y sont exercées.

L’objet social principal concernait, à la création de la société, la dédensification et la


réhabilitation de la médina et de Fès Jdid. La société a été dotée d’un capital social et d’un
patrimoine foncier public de près de 26 ha hors médina, pour lui permettre d’entreprendre
des opérations immobilières rentables pouvant lui générer des ressources propres à
même d’assurer le financement de son activité.

Cette démarche volontariste, semble avoir été trop ambitieuse eu égard à l’immensité de
la tâche (nombre de constructions à dédensifier, nombre de ménages à reloger,
dégradation continue et rapide des bâtiments…) à la complexité de la mission (conditions
socioéconomiques des ménages, statuts juridiques de propriété et d’occupation,….) aux
difficultés de mise en œuvre (procédures administratives, absence de qualification, ….) à
la culture de l’entreprise (primauté de l’action publique, respect des matériaux et
techniques traditionnelles…) et au caractère éminemment social des interventions.

L’ensemble de ces missions ne semblent pas compatibles avec le statut de SA ni même


celui d’un EPIC et militeraient plutôt vers un statut d’EPA dont le budget s'appuierait pour
son financement sur le budget général de l’état et des comptes spéciaux dédiés à ce type
d’opérations, ce qui est actuellement le cas, puisque la totalité des projets réalisés sont
financés par le BGE du MATNUHPV, du MI … Il en de même du budget de fonctionnement
qui est prélevé sur le budget d’investissement et représente plus de 10%.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 137


La modification du statut de l’ADER de SA à un EPA ne devrait pas poser de problème
particulier considérant la résolution de son conseil d’administration de juin 2015 (réponse
de l’ADER au rapport de la cour des comptes 2015 page 334) et l’unanimité acquise autour
de la réhabilitation des médinas et des tissus anciens, du traitement des constructions
menaçant ruine et de la préservation du patrimoine culturel et architectural. Il permettra
à l’ADER d’emmarger au BGE du MI au même titre que les agences de développement
régionales, ce qui lui assurera un budget de fonctionnement et d’investissement stable et
non une dotation d’équilibre de 9 mdhs comme c’est le cas depuis 2014, sans pour autant
lui soustraire la possibilité de conventionnement avec le FSHIU, l’INDH,…ni la possibilité
de contracter des emprunts auprès des organismes financiers nationaux ou internationaux
( BEI, BID, AFD, GTG, JBIC….)

Par ailleurs et afin de garder une efficience d’intervention, l’ADER devra militer pour
maintenir la dispense exceptionnelle dont elle bénéficie en matière de contrôle financier
préalable et établir des règles et des procédures de gestion, des outils d’audit interne et
de contrôle de gestion, conformément au « code marocain de bonnes pratiques de
gouvernance des entreprises et établissements publics ».

Dans ce sens, la cour des compte dans son rapport de 2015, souligne que « l’objectif de la
création de l’Ader sous forme de société anonyme (SA) était de lui permettre de produire
des prestations rémunérées, et partant, de générer des profits à même d’assurer sa
continuité et son développement», or « l’Ader n’a pas pu générer de bénéfices du fait
qu’elle agit, essentiellement, dans un secteur à connotation sociale connu par sa
précarité ».

Aussi « le statut actuel de SA constitue d’après ce rapport, un obstacle à la mise en œuvre


des projets de réhabilitation » et recommande « de passer à un statut d’établissement
public » qui est plus adapté à ses missions et à sa gouvernance. (Page 329, points 4 relatif
au modèle de gestion)

Cet EPA dont la présidence du conseil d’administration sera assurée par le Ministère de
l’intérieur, devrait comporter en son sein, les différents Ministères concernés : urbanisme,
habitat, culture, tourisme, artisanat, Habous, finances (domaine et budget) ainsi que la
RADEEF, le CRI, l’ANCFCC, le GPBM, quelques associations professionnelles et ONG
représentatives pour garantir une large participation et une adhésion aux programmes
projetés.

Son organigramme actuel doit être revu pour tenir compte de son ressort territorial, de
ses nouvelles missions et des modes opératoires adoptés. (Voir projet en annexe). De
même qu’il est nécessaire de définir un statut du personnel et de rémunération qui tient

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 138


compte des spécificités des missions et de l’étendue de l’intervention et qui permet de
recruter des profils pointus et d’éviter un leur départ vers des emplois mieux rémunérés.

b. Missions et ressort territorial

Depuis sa création l’ADER Fès agit sur un territoire limité à la médina de Fès et de Fès Jdid
intramuros, même si ces dernières années, elle a eu à intervenir dans la médina de Séfrou
dans le cadre d’une convention avec l’état.

En 2016 et suite à la mise en œuvre du nouveau découpage régional qui a auguré de la


création de la nouvelle région de Fès-Meknès, le ressort territorial de l’ADER a été étendu
à la médina de Meknès, qui connait à des degrés différents les mêmes problématiques
socioéconomiques, la même situation du patrimoine architectural et historique et le
même état de dégradation des constructions.

Cette décision importante, intervient à un moment où l’ADER a atteint un niveau de


maturité et d’expertise appréciable et une très bonne maitrise de la situation de la médina
de Fès ce qui lui ouvre de nouveaux horizons pour partager son expérience, et disséminer
son savoir-faire dans les autres médinas de la nouvelle région.

Cette extension devrait, pour être complète, englobée, à court terme, les autres médinas
de la région à savoir : Moulay Idriss Zerhoun, Séfrou et el Bhalil, pour lesquels des
programmes d’intervention devraient être élaborés en coordination avec le MATNUHPV,
la DGCL, les autorités et les élus locaux.

 Intervention extra muros

Afin de profiter pleinement de l’expertise acquise en matière de travaux de réhabilitation


et de sauvegarde, l’intervention de l’ADER devrait concernée les tissus anciens à caractère
historique renfermant des bâtiments de valeur architecturale et patrimoniale, situés
principalement dans les villes de Fès et de Meknès.

Des périmètres d’intervention de réhabilitation et de sauvegarde (PIRS) seraient délimités


par arrêté gubernatorial sur proposition de la municipalité, de l’ADER, de l’agence urbaine,
de l’inspection régionale de l’urbanisme, de l’inspection des monuments historiques ….

Ces périmètres feraient l’objet d’un plan de réhabilitation et de sauvegarde spécifique,


précisant l’état physique des bâtiments, leur situation juridique, les travaux devant être
entrepris, leur montage technico-financier et le cadre institutionnel de mise en œuvre. Ils
pourraient par ailleurs bénéficier de dispositions règlementaires, urbanistiques,
financières et fiscales particulières pour favoriser la réalisation des projets qui y seraient
identifiés.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 139


C’est périmètres pourrait concerner le secteur du Mellah qui renferme un patrimoine
historique et architectural judaïque qui mérite d’être conservé et mis en valeur. Ils
pourraient concerner aussi le centre urbain colonial où existent des immeubles
d’habitation et des bâtiments administratifs de qualité architectural importante et qui à
défaut de classement et sous la pression de la spéculation immobilière risquent de
disparaitre et d’effacer un pan de l’histoire et de la mémoire de la ville.

Immeubles au Mellah immeubles de la place de florence

Certes l’extension de l’activité de l’ADER à de nouveaux territoires, nécessite une nouvelle


organisation, de nouveaux moyens et un nouveau modèle de développement mais
permettra à la région dans sa globalité, de disposer d’un opérateur spécialisé, fort d’une
expérience unique à l’échelle nationale et doté d’une expertise avérée qui peut servir de
modèle aux autres régions qui connaissent la même problématique.

 Prérogatives

La spécificité du territoire de la médina de Fès, nécessite d’unifier la responsabilité d’une


la conception, la réalisation et la gestion des actions à entreprendre dans le cadre de la
réhabilitation des monuments et de traitement des construction menaçant ruine, et
d’instituer de nouvelles règles et dispositions de gouvernance de ces territoires.

Cette orientation se justifie aussi bien en terme démographique avec le dépeuplement


continu constaté ces dernières décennies, socioéconomique de par la concentration des
foyers de pauvreté, de sous-emploi, de perte du poids des activités artisanales et
commerciales que par l’état de dégradation du cadre bâti et des menaces qu’elle fait peser
sur les habitants et les visiteurs.

 Prérogatives à transférer

En matière d’urbanisme, les missions de planification urbaine et d’élaboration des


documents d’urbanisme, ainsi que celles d’instruction et de délivrance de l’avis favorable
sur les projets d’investissement ou de promotion immobilière, qui sont aujourd’hui de la
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 140
compétence de l’agence urbaine, devraient être transférés à la responsabilité de l’ADER.
Cette dernière a une connaissance meilleure de la problématique de ces tissus et est plus
à même d’apprécier le type et le contenu des documents d’urbanisme nécessaires, la
qualité et la compatibilité des projets initiés avec le plan global de développement et de
sauvegarde dont elle a la charge.

Les compétences de la direction de l’urbanisme en matière d’instruction et de suivi de la


procédure d’approbation des documents d’urbanisme ainsi celles de la commune en
matière de délivrance des autorisations administratives, pourraient restées inchangées
pour garantir une plus grande participation et une meilleure adhésion de l’administration
centrale et des élus locaux et l’ indispensable équilibre entre la vision politique et
institutionnelle et l’expertise technique.

L’ADER devrait aussi être responsabilisée en matière de contrôle du respect de la


réglementation urbaine et des infractions commises à ce niveau afin d’en aviser les
autorités compétentes pour prendre à temps, les mesures coercitives nécessaires.

c. Filières à développer

L’ADER qui a accumulé un savoir-faire indéniable et une expertise reconnue, dans le cadre
des opérations publiques de réhabilitation et de sauvegarde, devrait développer de
nouvelles filières orientées essentiellement vers le secteur privé individuel et les
investisseurs dans son ressort territorial.

Ces filières concerneraient particulièrement la maitrise d’ouvrage délégué (MOD) pour le


compte du secteur privé qui initie des projets résidentiels, touristiques ou commerciaux
en médina. Le secteur privé devrait dans l’avenir prendre le relai des investissements
publics et constituer l’acteur principal aussi bien des actions de réhabilitation des
bâtiments dégradés pour en faire des résidences privées ou des maisons d’hôtes, que
d’opérations de restauration de belles demeures à des fins touristiques (hôtels,
restaurants, centres commerciaux artisanaux….). Il peut aussi agir sur d’autres types de
bâtiments tels que les fondouks pour en faire des ateliers de production de produits
artisanaux et des espaces d’exposition et de commercialisation.

Pour ce faire, le secteur privé ne dispose pas de l’expertise nécessaire. Le recours aux
hommes de l’art (architectes, maalams…..) est certes indispensable, mais ne saurait
remplacer la capitalisation des expériences et l’expertise acquise par l’ADER qui se doit
d’être mise à contribution pour éviter les écueils rencontrés et adopter les techniques et
les matériaux idoines.

Cette filière MOD serait rémunérée à sa juste valeur et devrait, par ailleurs, constituer une
ressource complémentaire pour couvrir au minimum les services rendus, voire supporter

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 141


en partie le financement des activités propres. L’expérience de la CGI à ce niveau peut être
une référence car cette dernière a fini par transformer les services fournis en MOD, en
filiale autonome et rentable.

La seconde filière, qui est tout autant porteuse, est relative au partenariat public- privé
(PPP), où l’ADER pourrait s’associer avec des investisseurs pour le montage en commun
de projets « win-win », où l’ADER pourrait prendre en charge le foncier et les études
préliminaires et contracterait avec un ou plusieurs investisseurs qui apporteraient le
financement et se chargeraient de la gestion et de l’exploitation. Cette formule a
l’avantage de faire appel au financement privé et donc de soulager la contribution de
l’état, ainsi que de définir préalablement au lancement du projet, sa destination et son
usage futur, pour éviter d’immobiliser du budget inutilement et de faire face à une
dégradation de bâtiments réhabilités et non utilisés.

Dans ce cadre l’ADER assurera soit la maitrise d’ouvrage soit agira en tant que maitre
d’ouvrage délégué, ce qui lui permet dans les 2 cas de garder la maitrise de l’opération et
d’avoir la garantie de l’aboutissement du projet.

Le choix du partenaire privé peut se faire par appel à manifestation d’intérêt national,
voire international, sur la base d’un cahier des charges qui précise les droits et obligations
des partenaires, afin de faire jouer la concurrence et de retenir le meilleur partenaire. Il
peut également se faire de gré à gré selon le type de projet et l’intérêt qu’il suscite,
toujours sur la base d’un cahier des charges et un contrat de partenariat. Il peut dans
certains cas nécessité, une démarche volontariste de recherche par divers moyens, avis
dans la presse, participation aux salons et foires spécialisées, contacts avec les organismes
professionnels...afin d’identifier le meilleur partenaire et définir les conditions de mise ne
œuvre optimales.

Le PPP peut aussi être à l’initiative d’un investisseur privé porteur d’une idée à développer,
ou d’un projet à réaliser, pour lesquels il a besoin de l’appui, du soutien et d’un
engagement de la puissance publique pour l’entreprendre et garantir ses chances de
réussite. Les mêmes règles et procédures devraient être appliquées dans ce cas.

d. Modes opératoires et règles de gestion

Les interventions de l’ADER portent sur 2 grandes familles de projets : (i) la réhabilitation
et la restauration des bâtiments de valeur architecturale et historiques, des riads et belles
demeures et de constructions à usage artisanal, commercial ou religieux, (ii) le traitement
et le confortement des constructions insérées dans un processus de dégradation.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 142


Pour ce qui est des travaux de réhabilitation, ils concernent des projets identifiés par les
études menées par les services de l’ADER en coordination avec les services de la wilaya,
de la municipalité et de certaines administrations concernées.

Ces projets font l’objet de conventions de financement entre l’état représenté par le MEF,
le MI (DGCL), le MATNUHPV (FSHIU), les Départements Ministériels intervenant dans la
médina, la commune et l’ADER qui arrêtent la liste des bâtiments à traiter, la nature de
l’intervention, les délais de réalisation, le montant des financements prévisionnels et le
planning pluriannuel de leur déblocage.

Les projets inscrits dans ce cadre font rarement l’objet d’étude d’exécution préalable et
d’un montage financier précis. Les couts des travaux sont estimés sur la base de ratios au
m2 à partir des travaux similaires déjà réalisés. Ils sont par la suite actualisés au fur et
mesure de la passation des marchés de travaux, qui sont généralement attribués à des
maalams spécialisés dans les différents corps d’état envisagés : plâtre, bois, zellige,
marbre...

Les travaux sont, autant se faire que peut, exécutés en respectant les éléments
architectoniques et décoratifs existants, en utilisant les matériaux de construction
d’origine et en ayant recours aux techniques de mise en œuvre traditionnelles pour
sauvegarder la valeur patrimoniale et symbolique des édifices et leur restituer leur aura et
leur splendeur initiale.

Les dernières réalisations dans le cadre du programme 2013/2017 présenté à SM le Roi,


sont une réussite indéniable et témoignent de l’expertise acquise et d’un savoir-faire
avéré.

Cette démarche, conforme aux règles et normes internationales en matière de


restauration et de réhabilitation, nécessite cependant, la disponibilité des hommes de l’art
qui maitrisent l’ensemble des corps de métiers qui interviennent dans ce type de projets.
Sa mise en œuvre nécessite des délais importants et son cout est la plupart du temps
relativement élevé et difficilement maitrisable.

Les entreprises marocaines sont très peu spécialisées dans ce domaine et la transmission
du savoir-faire n’est pas suffisamment assurée. Certains projets publics et des projets
touristiques font appel aux matériaux traditionnels (zellige, bois, plâtre…) ce qui permet
leur maintien voire leur développement, mais leur utilisation se fait dans le cadre de
constructions par de techniques modernes (béton, acier, structures métalliques…) qui ne
permettent pas de perpétuer comme il se doit, les arts et techniques traditionnels.

La création de l’académie des arts traditionnels à Casablanca, de 3 instituts des arts


traditionnels à Fès, Marrakech et Meknès ainsi que de centres de qualification

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 143


professionnelle des arts traditionnels, notamment à Fès par l’office de formation
professionnel (OFPPT) viennent répondre à des besoins croissants et méritent d‘être
étoffées et élargies à d’autres spécialités. De même que la création de l’école
d’architecture de Fès qui devrait inclure dans son cursus ce type de formation, ne
manquera pas de rehausser le niveau de maitrise de ces techniques pour accompagner les
projets lancés dans les médinas.

Concernant le traitement des constructions dégradées et menaçant ruine, leur


recensement se fait dans le cadre d’une commission locale regroupant les autorités
locales, la commune, l’ADER, l’Agence urbaine, les services de l’habitat… et donne lieu à
une expertise technique confiée à un laboratoire spécialisé qui procède au classement de
ces constructions en fonction de leur degré de dangerosité. le niveau 1 étant celui qui
correspond aux constructions très dégradées nécessitant démolition et évacuation et
relogement des habitants, le niveau 2 correspond aux constructions moyennement
dégradées devant faire l’objet de travaux de confortement et de consolidation des
structures, quant au niveau 3 il comporte les constructions peu dégradées qui nécessitent
un suivi et une veille pour s’assurer de leur évolution et intervenir en cas de besoin.

Ce type d’intervention est le plus difficile et le plus complexe, car il concerne des
constructions qui constituent une menace sur la sécurité des biens et des ménages qui
vivent dans la précarité sociale et matérielle et qui sont dans une situation d’occupation
souvent aléatoire sur le plan juridique.

L’intervention dans ce type de constructions a connu une évolution positive à double


titres. Au niveau constructif, le recours aux techniques traditionnelles n’est plus un
préalable et la priorité est donnée à la structure des bâtiments pour assurer sa sécurité et
éviter toute évolution des dégradations ou effondrement éventuels. Au niveau du mode
opératoire, l’intervention publique directe s’est vue progressivement remplacée par
l’implication des ménages concernés, encadrés, suivis et contrôlés par les services de
l’ADER.

Cette démarche devrait être généralisée dans le cadre d’une convention cadre avec le
conseil régional des architectes et la fédération régionale des ingénieurs conseils pour
garantir la qualité des études et du suivi et assurer l’encadrement exhaustif des projets
initiés.

De même qu’il s’agit de définir les quartiers prioritaires en fonction de l’état de


dégradation des constructions et de la situation matérielle des populations pour mieux
orienter les interventions et assurer l’adéquation entre le volume des besoins et la
disponibilité des moyens humains et financiers.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 144


En effet le diagnostic établi et l’enquête ménage réalisée dans le cadre de la présente
étude, montrent que la situation des quartiers diffère et que certains quartiers
concentrent davantage de précarité et de dégradation du cadre bâti. Cette situation
nécessite d’abandonner l’approche globale et généralisée dont les effets sont par ailleurs
moins visibles, car plus dispersés et s’orienter vers un meilleur ciblage des quartiers et des
populations, en établissant une carte précise qui combine entre l’état du bâti et la
situation des familles et un programme d’intervention pluriannuel réaliste et réalisable.

Il est temps que la totalité des échafaudages installés depuis les années 2000, et qui
renforcent le sentiment d’insécurité régnant dans la médina, puisse laisser rapidement, la
place à des constructions confortées, dont les structures ont été consolidées et qui ne
présentent plus de danger d’effondrement pour retrouver le plaisir de vivre et de visiter
les différents quartiers de la médina et accroitre l’attrait sur le plan économique et
commercial qui l’a toujours caractérisé.

Le recours à des appels à projet est à envisager pour donner la priorité aux ménages les
plus engagés et susciter une émulation entre eux et une plus grande adhésion au
programme de confortement.

Enfin, la situation des constructions en ruine nécessite aussi un suivi et un encadrement


avec des mesures spécifiques d’aide et d’encouragement en fonction de la vocation du
projet et de sa destination et des engagements du propriétaire en matière de prix de
cession ou du montant des loyers (défiscalisation, subvention directe pour les études et
les travaux…..)

L’expérience de l’ANRU en France est, à ce titre, intéressante et une convention de partage


d’échange et de partenariat est à promouvoir.

Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat


1. Les Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat (OPAH)
L'OPAH constitue la procédure d'intervention des collectivités locales pour les quartiers
existants.
Elle a pour objet la requalification générale du quartier par la remise sur le marché de
logements réhabilités ainsi que le maintien des services de voisinage et du cadre urbain.
- L'OPAH résulte d'une convention signée entre la commune, l’Etat et l'ANAH.
- L'OPAH est incitative : elle n'impose pas de travaux, mais crée les conditions
favorables à leur réalisation par tous les acteurs publics et privés.
- Pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux, la collectivité met en œuvre des
actions d’accompagnement : équipement, commerces, aménagement d'espaces
publics…
- La signature d'une convention d'OPAH permet d'étendre, dans certaines limites, la
liste des travaux subventionnables par l'ANAH et de pratiquer des taux de
subvention
Stratégie de majorés,
développement et plan d'actions et de mesures 145

2. Les Programmes Sociaux Thématiques (PST)


e. Coordination et partenariat avec les Départements et organismes spécialisés.

L’ADER a depuis sa création instituée des contacts permanents et signé plusieurs


conventions avec les Départements Ministériels, les Communes et les Organismes Publics
nationaux, avec à leur tête, le Ministère de l’Habitat et le Ministère de l’Intérieur et a
bénéficié de l’appui et de la contribution du FSHIU qui a contribué d’une manière
significative dans le financement des opérations réalisées, aussi bien dans la médina qu’à
Fès Jdid.

Au niveau international, l’ADER a collaboré avec la banque mondiale qui a accordé un prêt
à la municipalité de Fès, ainsi qu’avec le programme du MCC qui a financé certains projets
dans la médina, notamment l’aménagement de la zone de lalla yadouna.

La promulgation le 27 avril 2016 de la nouvelle loi 94-12, relative aux bâtiments menaçant
ruine et à l’organisation des opérations de rénovation urbaine, s’inscrit dans la volonté des
pouvoirs publics d’encadrer ces opérations et de clarifier le rôle et les responsabilités des
différents acteurs.

Elle vient en continuité de l’évolution des approches de réhabilitation et de traitement des


CMR et de la capitalisation des nombreuses études menées par le conseil national de
l’habitat, par la banque mondiale, par la BEI et des expériences initiées particulièrement à
Fès mais aussi dans les principales médina du Maroc (Marrakech, Meknès, Oujda, Safi,
Essaouira…..) et l’expertise acquise par les opérateurs publics que sont le HAO et surtout
l’ADER-Fès.

Le texte de loi institue, une procédure devant être suivie en cas de situation d’urgence et
qui consiste à informer la population concernée des dangers constatés, à renforcer les
bâtiments qui menacent de s’effondrer, à interdire tout usage de ces bâtiments et à
procéder à leur démolition dès leur évacuation et au relogement provisoire des ménages
concernés.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 146


Dans les situations ne présentant pas de danger imminent, les contrôleurs ou la
commission provinciale, institués par la présente loi, procèdent à l’établissement d’une
expertise technique des bâtiments présentant des dégradations, pathologiques pour
permettre au président du conseil communal de prendre des arrêtés, soit de
renforcement, soit de démolition selon le niveau de dangerosité constatée.

Le président du conseil de la commune, saisi les propriétaires et/ou les exploitants pour
exécuter les travaux nécessaires et en cas de refus de ces derniers, procède directement
et à leur frais à la réalisation des travaux nécessaires.

La loi prévoit par ailleurs, l’institution d’une commission provinciale présidée par le
gouverneur chargée notamment de fixer les limites des zones comportant les bâtiments
menaçant ruine et les opérations de rénovation urbaine. La délimitation de ces périmètres
se fait par arrêté du président du conseil communal ou du gouverneur en cas de
chevauchement entre les communes et constitue un préalable pour l’établissement du
« plan de rénovation urbaine ». Ce PRU établit à l’initiative de l’administration ou de
l’agence de rénovation créé par la présente loi, est soumis à l’avis de la commune et
approuvé dans des conditions qui seront fixées par voie réglementaires. Le PRU a pour
objectif de valoriser l’espace urbain et d’améliorer les conditions de vie et de logement, il
comporte un programme de rénovation urbaine s’étalant sur une période maximale de 10
ans et vaut déclaration d’utilité publique pour la période de sa validité.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 147


L’ensemble de ces mesures instituées par la nouvelle loi, ne peut que conforter l’ADER
dans sa démarche et contribuer à lui assurer une meilleure assise juridique même si des
décrets d’application sont encore nécessaires pour fixer certaines règles relatives à
l’approbation du plan de rénovation urbaine et aux responsabilités des contrôleurs des
bâtiments menaçant ruine.

Enfin le texte ne cite nullement l’ADER en tant qu’unique institution spécialisée en matière
de rénovation urbaine et de traitement des bâtiments menaçant ruine mais fait référence
d’une manière permanente à l’administration et aux communes qui sont les partenaires
directes de l’ADER et ne comporte aucune disposition pouvant gêner ou empêcher la
poursuite de ses activités.

L’ADER gagnerait cependant, à établir un plan de réhabilitation tel que prévue dans le
texte de loi et qui s’apparente au plan stratégique visé par le texte de classement de la
Médina de Fès par l’UNESCO. La présente étude va dans ce sens en élaborant un plan de
développement stratégique et de sauvegarde qui s’intègre totalement dans l’esprit et la
vision du nouveau texte de loi.

La loi prévoit enfin la création d’une Agence Nationale pour la rénovation urbaine et la
réhabilitation des bâtiments menaçant ruine placée sous la tutelle du MATNUHPV.
L’agence est en charge des études, de l’élaboration et de la supervision de la mise en
œuvre des plans de rénovation urbaine et d’ opérations de traitement des bâtiments
menaçant ruine, de la réalisation de travaux d’infrastructure, de construction de logement
et d’opérations d’aménagement foncier, de l’acquisition du foncier nécessaire, du
financement des études et des travaux d’expertise et à donner son avis sur les projets de
rénovation urbaine qui lui sont soumis.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 148


Pour ce faire l’agence dispose du droit d’expropriation (article 35), du droit de préemption
dans les périmètres de rénovation urbaine (article 45) et de dispositions de recouvrements
équivalentes au recouvrement en matière d’impôts et taxes (art 44), dispositions dont
l’ADER devrait aussi bénéficiée grâce au statut d’établissement public.

La création de cette Agence Nationale et son positionnement avec les opérateurs existants
que sont l’ADER dont le ressort territorial vient d’être étendu, et les sociétés filiales d’Al
Omrane qui sont liées par des conventions avec l’état, en cours de réalisation ou de mise
en chantier, nécessitera un temps certain pour la mise en place de ses structures et la
définition de son programme et des modalités opérationnelles de sa mise en œuvre. Elle
reste cependant qu’elle sera largement tributaire de la dotation budgétaire que l’Etat est
prêt à lui accorder et des fonds encore réellement disponibles dans le FSHIU.

Une convention entre les 2 institutions devrait intervenir rapidement pour faire profiter la
nouvelle Agence de l’expérience et de l’expertise de l’ADER à travers l’organisation
d’ateliers, de stages de formation et de visites des sites réalisés ou en cours et lui
permettre de bénéficier des meilleures pratiques dans ce domaine et des pratiques
abouties qui sont le fruit de longues années d’expérience.

L’ADER pourrait elle aussi profiter de la vision transversale et des ressources nationales
que la nouvelle Agence, aura à mobiliser pour financer et réaliser les plans de rénovation
urbaine en ayant recours à l’ADER et aux sociétés al Omrane. La création éventuelles
d’antennes régionales, voire si elle est autorisée de filiales dans les régions qui comportent
des médinas en s’inspirant du découpage prôné par l’étude de la banque mondiale et en
ciblant les villes qui connaissent la problématique des BMR nécessiterait de mettre en
place un nouveau modèle de coopération et de partenariat.

Les 2 entités peuvent parfaitement et intelligemment cohabiter, pour peu qu’il n’y ait pas
de cannibalisme au niveau du ressort territorial, qu’il ait complémentarité et synergie et
non volonté d’établir des rapports hiérarchiques, qu’il ait reconnaissance de l’expertise
acquise et acceptation de la dimension stratégique et de l’échelle territoriale dans l’intérêt
commun et l’urgence avérée de l’action collective de rénovation urbaine, de traitement
des BMR et de sauvegarde de notre patrimoine architectural, culturel et historique

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 149


FICHE N° 27

Axe Axe 4 : Positionnement de l’ADER


Stratégique
Domaine Eriger l'ADER en établissement public à caractère administratif
L’ADER Fès a opté dès sa création en 1989, pour le statut de SA, de par la
nécessité de disposer d’une entité en mesure d’opérer d’une manière efficiente
et diligente. La société a été dotée d’un capital social et d’un patrimoine foncier
Motifs public de près de 26 ha hors médina, pour lui permettre d’entreprendre des
opérations immobilières rentables pouvant lui générer des ressources propres
à même d’assurer le financement de son activité.
Cette démarche volontariste, semble avoir été trop ambitieuse eu égard à
l’immensité de la tâche, à la complexité de la mission, aux difficultés de mise en
œuvre, à la culture de l’entreprise et au caractère éminemment social des
interventions qui ne semblent pas compatibles avec le statut de SA.
Eriger l'ADER en EPA lui permettra d’emmarger au BGE du MI au même titre que
les Agences de Développement Régionales, ce qui lui assurera un budget de
Objectifs
fonctionnement et d’investissement stable et non une dotation d’équilibre de 9
MDH comme c’est le cas depuis 2014, sans pour autant lui soustraire la
possibilité de conventionnement avec le FSHIU, l’INDH,…ni la possibilité de
contracter des emprunts auprès des organismes financiers nationaux ou
internationaux ( BEI, BID, AFD, GTG, JBIC….)
- Répondre favorablement à la remarque de la cour des comptes qui estime que
« le statut actuel de SA constitue, un obstacle à la mise en œuvre des projets
de réhabilitation» et recommande «de passer à un statut d’établissement
public» qui est plus adapté à ses missions et à sa gouvernance.
- Appliquer la résolution de son conseil d’administration de juin 2015.
le conseil d’administration sera présidé par le Ministère de l’intérieur et
Mesures et devrait comporter en son sein, les différents Ministères concernés :
actions
proposées
urbanisme, habitat, culture, tourisme, artisanat, Habous, finances (domaine
et budget) ainsi que la RADEEF, le CRI, l’ANCFCC, le GPBM, quelques
associations professionnelles et ONG représentatives
- Revoir son organigramme actuel, pour tenir compte de son ressort territorial,
de ses nouvelles missions et modes opératoires.
- Définir un statut du personnel et de rémunération qui tient compte des
spécificités des missions et de l’étendue de l’intervention et qui permet de
recruter des profils pointus.
- Etablir le texte de création, le soumettre à l’approbation du conseil de
gouvernement, le faire approuver par les 2 chambres du parlement, le faire
Déclinaisons
publier au BO.
- Dissoudre la SA et transférer l’ensemble des actifs à la nouvelle structure
(charger un cabinet d’expert-comptable de cette mission)
Planning Court terme
Responsable L’ADER
Partenaires Ministère de l’intérieur, Ministère des Finances, wilaya de Fès Meknès,

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 150


FICHE N° 28

Axe Axe 4 : Positionnement de l’ADER


Stratégique
Domaine Etendre le champ d'intervention de l'ADER
aux autres Medina de la région
Depuis sa création l’ADER Fès agit sur un territoire limité à la Médina de Fès et
de Fès Jdid intramuros, même si ces dernières années, elle a eu à intervenir
Motifs
dans la médina de Séfrou dans le cadre d’une convention avec l’état
En 2016 et suite à la mise en œuvre du nouveau découpage régional qui a
abouti à la création de la nouvelle région de Fès-Meknès, le ressort territorial
de l’ADER a été étendu à la Médina de Meknès.

- Partager l’expérience acquise par l’ADER, et disséminer son savoir-faire dans


les autres médinas de la nouvelle région
- Compléter son ressort territorial et englober, à court terme, les autres
Objectifs médinas de la région à savoir : Moulay Idriss Zerhoun, Séfrou et el Bhalil,
pour lesquels des programmes d’intervention devraient être élaborés en
coordination avec le MATNUHPV, la DGCL, les autorités et les élus locaux.
- Etendre le ressort territorial de l’ADER à l’ensemble des médinas de la région
Fès-Meknès : Fès, Meknès, Séfrou, Bhalil, Mly Driss de Zerhoun.
Mesures et - Etendre son intervention dans des zones délimitées comportant un
actions patrimoine architectural ancien et de valeur.
proposées

- A court terme : prendre une résolution du conseil d’administration et


Déclinaisons
modifier les statuts en conséquence.
- A moyen terme : intégrer ce nouveau découpage territorial dans le texte de
création de l’EPA.

Planning Court et moyen terme

Responsable L’ADER
Partenaires Ministere de l'interieur, wilaya de Fès-Meknès, Region Fès-Meknès

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 151


FICHE N° 29

Axe Axe 4 : Positionnement de l’ADER


Stratégique
Domaine Etendre le champ d'intervention de l'ADER
aux tissus anciens
La ville de Fès ainsi que la quasi-totalité des villes impériales, renferment un
Motifs patrimoine architectural et historique important. Il existe dans ces villes et à
proximité des palais royaux des « mellah » qui abritaient des populations
juives qui ont marqué leur passage par une architecture spécifique, riche et
variée et qui tend, faute d’entretien de disparaitre. De même que la période
du protectorat a vu l’édification de « villes nouvelles » avec un urbanisme
moderne et une architecture d’inspiration « art déco » au niveau de plusieurs
immeubles d’habitation et de bâtiments administratifs qui sont pour la plupart
sous exploités, mal géré et dégradé.
faire profiter pleinement, les tissus anciens à caractère historique renfermant
des bâtiments de valeur architecturale et patrimoniale, situés principalement
dans les villes de Fès et de Meknès de l’expertise acquise en matière de travaux
Objectifs de réhabilitation et de sauvegarde, par l’ADER.
Accorder à ce patrimoine un plus grand intérêt et entreprendre des mesures
et actions de sauvegarde et de réhabilitation.
Mesures et - Création de périmètre d’intervention de sauvegarde et réhabilitation (PIRS)
actions permettant à l’ADER d’intervenir dans ces tissus au même titre que dans les
proposées
médinas et dans les mêmes conditions.
- Des périmètres d’intervention de réhabilitation et de sauvegarde (PIRS)
seraient délimités par arrêté gubernatorial sur proposition de la municipalité,
de l’ADER, de l’agence urbaine, de l’inspection régionale de l’urbanisme, de
l’inspection des monuments historiques ou d’une ONG ….
- Ces périmètres feraient l’objet d’un plan de réhabilitation et de sauvegarde
spécifique. Ils pourraient par ailleurs bénéficier de dispositions
règlementaires, urbanistiques, financières et fiscales particulières pour
favoriser la réalisation des projets qui y seraient identifiés.
- C’est périmètres pourrait concerner le secteur du Mellah. Ils pourraient
concerner aussi le centre urbain colonial.
Déclinaisons - Modifier la loi 12-90 relative à l’urbanisme ou assimiler ces périmètres à des
secteurs à restructurer et à rénover conformément à l’alinéa 12 de l’article
19 de ladite loi.
- Engager une étude d’identification et de délimitation de ces zones, arrêter
un plan d’intervention et définir les zones prioritaires.
Planning Moyen terme
Responsable L’ADER,
Partenaires wilaya, Région, Agence urbaine, MATNUHPV

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 152


FICHE N° 30

Axe Axe 4 : Positionnement de l’ADER


Stratégique
Domaine Transférer à l'ADER les missions de l'AU dans la Medina et le contrôle du
respect de la réglementation urbaine
La spécificité du territoire de la médina, nécessite d’unifier la responsabilité
Motifs de la conception, la réalisation et la gestion des actions à entreprendre dans
le cadre de la réhabilitation des monuments et de traitement des
constructions dégradées et menaçant ruine et d’instituer de nouvelles règles
et dispositions de gouvernance de ces territoires.
La multiplicité des intervenants et l’insuffisance de la coordination et des
synergies, constituent des contraintes dans la conception et la mise en œuvre
des interventions dont le caractère souvent urgent, complexe et multimodale
exige, responsabilité, rapidité et maitrise.
- Unifier les responsabilités de conception, de réalisation et de gestion des
Objectifs actions à entreprendre dans le cadre de la réhabilitation des Médinas
- Transférer à l'ADER les missions de l'AU dans la Medina et le contrôle du
respect de la réglementation urbaine
Mesures et Permettre à l’ADER, de maitriser la totalité de la chaine de valeur, en matière
actions de documents d’urbanisme, d’autorisation de construire, de permis d’habiter,
proposées
d’intervention de réhabilitation, d’incubation de projet d’investissement, de
contrôle et suivi des constructions, de décision de démolition et de mesures
coercitives.
Déclinaisons - Intégrer dans le texte de création de l’EPA, le transfert à l’ADER, des missions
de planification urbaine et d’élaboration des documents d’urbanisme, ainsi
que celles d’instruction et de délivrance de l’avis favorable sur les projets
d’investissement ou de promotion immobilière, qui sont aujourd’hui de la
compétence de l’agence urbaine.
- Intégrer aussi la responsabilité en matière de contrôle du respect de la
réglementation urbaine et des infractions commises à ce niveau et de saisine
des autorités compétentes pour prendre à temps, les mesures coercitives
nécessaires.
Planning
Moyen terme
Responsable
L’ADER
Partenaires DGCL, wilaya, Direction de l’urbanisme, Agence urbaine.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 153


FICHE N° 31

Axe Axe 4 : Positionnement de l’ADER


Stratégique
Domaine Elargir les missions de l'ADER au PPP
le secteur privé initie des projets résidentiels, touristiques ou commerciaux en
médina, il devrait dans l’avenir prendre le relai des investissements publics et
Motifs
constituer l’acteur principal aussi bien des actions de réhabilitation des
bâtiments dégradés pour en faire des résidences privées ou des maisons
d’hôtes, que d’opérations de restauration de belles demeures à des fins
touristiques. Il peut aussi agir sur d’autres types de bâtiments tels que les
fondouks pour en faire des ateliers de production de produits artisanaux et
des espaces d’exposition et de commercialisation
- Permettre au secteur privé de disposer de l’expertise nécessaire et de la
Objectifs capitalisation des expériences et l’expertise acquise par l’ADER qui se doit
d’être mise à contribution pour éviter les écueils rencontrés et adopter les
techniques et les matériaux idoines..
Mesures et
actions - Création de nouvelles filières en charge du MOD et du PPP.
proposées
- Rémunérer cette mission à sa juste valeur et constituer une ressource
complémentaire pour couvrir au minimum les services rendus, voire
supporter en partie le financement des activités propres.
- Engager des actions de partenariat public- privé (PPP), où l’ADER pourrait
prendre en charge le foncier et les études préliminaires et contracterait avec
un ou plusieurs investisseurs qui apporteraient le financement et se
chargeraient de la gestion et de l’exploitation.
- soulager la contribution financière de l’état et définir préalablement au
lancement du projet, sa destination et son usage futur, pour éviter
d’immobiliser du budget inutilement et de faire face à une dégradation de
bâtiments réhabilités et non utilisés
- Revoir l’organigramme de l’agence
Déclinaisons - Le faire adopter par le conseil d’administration
- Engager des profils adéquats
Planning Moyen terme

Responsable L’ADER

Partenaires Ministère de l’intérieur ; wilaya de Fès-Meknès

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 154


FICHE N° 32

Axe positionnement de l’ADER


Stratégique
Domaine formation aux métiers de restauration et de réhabilitation
des bâtiments anciens.
Les entreprises marocaines sont très peu spécialisées dans ce domaine de la
Motifs restauration et de la réhabilitation des constructions anciennes et dégradées
et la transmission du savoir-faire n’est pas suffisamment assurée.
Dans certains projets publics et des projets touristiques l’utilisation des
matériaux traditionnels (zellige, bois, plâtre….) se fait dans le cadre de
constructions par de techniques modernes (béton, acier, structures
métalliques….) qui ne répondent pas aux normes du domaine et ne
permettent pas de perpétuer les arts et techniques traditionnels.
Rehausser le niveau de formation et de maitrise des techniques de
restauration et de réhabilitation traditionnelles et des innovations introduites
Objectifs
au niveau international dans ce domaine
Accompagner les projets lancés dans les médinas par des hommes de l’art,
des entreprises et une main d’œuvre spécialisé et pointues.
La création au sein de l’ institut des arts traditionnels à Fès, et Meknès ainsi
Mesures et que de centres de qualification professionnelle des arts traditionnels à Fès
actions
proposées
relevant de l’office de formation professionnel (OFPPT) de spécialités liées aux
métiers de restauration et de réhabilitation des bâtiments anciens.
la création au sein de l’école d’architecture de Fès d’un cursus ou une chaire
spécialisée dans la conception et la mise en œuvre de ces travaux.

Etablir une convention d’assistance et de partenariat avec l’OFPTT, l’EA de Fès


Déclinaisons et l’université sidi Mohammed ben Abdallâh, la FNBTP et l’ordre régional des
architectes, en matière de cursus de formation, d’encadrement pédagogique,
de stages professionnels et de commandes publiques.
Planning
Court terme
Responsable L’ADER

Partenaires Wilaya, OFPTT, Ecole d'architecture de Fès, Université sidi Mohammed ben
Abdallâh, FNBTP

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 155


FICHE N° 33

Axe Axe 4 : Positionnement de l’ADER


Stratégique
Domaine De nouveaux modes opératoires par secteurs prioritaires d'intervention
L’intervention dans les CMR est le plus difficile et le plus complexe, car il
Motifs concerne des constructions qui constituent une menace sur la sécurité des
biens et des ménages.
Elle a connu une évolution positive au niveau constructif, du fait que le recours
aux techniques traditionnelles n’est plus un préalable et la priorité est donnée
à la structure des bâtiments pour assurer sa sécurité et éviter tout
effondrement éventuels et au niveau du mode opératoire, l’intervention
publique directe s’est vue progressivement remplacée par l’implication des
ménages concernés, encadrés, suivis et contrôlés par les services de l’ADER.
Cependant, elle a continué à être éparpillée sur la totalité de l’aire de la
médina, au détriment d’une plus grande visibilité et sécurisation des
populations.
Prioriser l’intervention dans les quartiers en fonction de l’état de dégradation
des constructions et de la situation matérielle des populations pour mieux
Objectifs
orienter les interventions et assurer l’adéquation entre les besoins et la
disponibilité des moyens humains et financiers.
Optimiser les interventions et rendre leur impact plus visible et plus direct.
- Délimiter des secteurs prioritaires d’interventions sur la base de critères
objectifs relatifs à l’état des constructions, les capacités de mise en œuvre et
Mesures et
actions
l’engagement des populations.
proposées - Procéder à des appels à projets pour susciter l’adhésion et la participation de
la population et assurer de meilleures chances de réussite.
- Favoriser le « faire-faire » encadré techniquement et socialement à
l’intervention directe
Déclinaisons - Lancer une étude d’indentification des secteurs prioritaires
- Elaborer un cahier des charges et un règlement de consultation
- Procéder à des appels à projet
Planning Moyen terme
Responsable L’ADER
Partenaires Wilaya, AU, DRHPV

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 156


FICHE N° 34

Axe Axe 4 : Positionnement de l’ADER


Stratégique
Domaine Etablissement du Plan de réhabilitation en conformité avec la nouvelle loi
relative aux bâtiments menaçant ruine
La promulgation le 27 avril 2016 de la nouvelle loi 94-12, relative aux
bâtiments menaçant ruine et à l’organisation des opérations de rénovation
urbaine, s’inscrit dans la volonté des pouvoirs publics d’encadrer ces
opérations et de clarifier le rôle et les responsabilités des différents acteurs.
Le texte de loi institue, une procédure devant être suivie en cas de situation
Motifs d’urgence et une procédure applicable dans les situations ne présentant pas
de danger imminent,
La loi prévoit par ailleurs, l’institution d’une commission provinciale présidée
par le gouverneur chargée notamment de fixer les limites des zones
comportant les bâtiments menaçant ruine et les opérations de rénovation
urbaine. et constitue un préalable pour l’établissement du « plan de
rénovation urbaine » ayant pour objectif de valoriser l’espace urbain et
d’améliorer les conditions de vie et de logement, il comporte un programme
de rénovation urbaine s’étalant sur une période maximale de 10 ans et vaut
déclaration d’utilité publique pour la période de sa validité.
Inscrire les actions de l’ADER dans un cadre régit par la loi et bénéficier des
Objectifs dispositions et avantages prévues dans ce cadre.

Mesures et établir un plan de réhabilitation tel que prévu dans le texte de loi et qui
actions s’apparente au plan stratégique visé par le texte de classement de la médina
proposées
de Fès par l’UNESCO.
- Etablir un manuel de procédure conforme aux préconisations de la nouvelle
loi pour le cas d’urgence et les cas normaux.
- Approuver l’étude du plan stratégique et de sauvegarde de la médina de Fès
Déclinaisons
- Lancer l’étude d’élaboration du plan de rénovation urbaine (PRU)
- Etablir une convention de réalisation et de financement du programme
décennale de rénovation urbaine.
Planning Court terme

Responsable L’ADER
Partenaires MI. MATNUHPV, wilaya, DRHPV

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 157


FICHE N° 35

Axe Axe 4 : Positionnement de l’ADER


Stratégique
Domaine Coopération avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine
La loi prévoit la création d’une agence nationale pour la rénovation urbaine et
la réhabilitation des bâtiments menaçant ruine placée sous la tutelle du
MATNUHPV. L’agence est en charge des études, de l’élaboration et de la
supervision de la mise en œuvre des plans de rénovation urbaine et d’
Motifs opérations de traitement des bâtiments menaçant ruine, de la réalisation de
travaux d’infrastructure, de construction de logement et d’opérations
d’aménagement foncier, de l’acquisition du foncier nécessaire, du
financement des études et des travaux d’expertise et de donner son avis sur
les projets de rénovation urbaine qui lui sont soumis.
Pour ce faire l’agence dispose du droit d’expropriation, du droit de préemption
dans les périmètres de rénovation urbaine et de dispositions de
recouvrements équivalentes au recouvrement en matière d’impôts et taxes.
Profiter de la vision transversale et des ressources nationales que la nouvelle
agence, aura à mobiliser pour financer et réaliser les propres projets de l’ADER
et réaliser en MOD, les plans de rénovation urbaine que l’agence pourrait lui
confier
Partager avec la nouvelle agence l’expérience et l’expertise de l’ADER à travers
Objectifs l’organisation d’ateliers, de stages de formation et de visites des sites et lui
permettre de bénéficier des meilleures pratiques dans ce domaine et des
pratiques abouties qui sont le fruit de longues années d’expérience.

Mesures et Création d’un comité permanent de coordination avec l’agence nationale de


actions rénovation urbaine et réhabilitation des bâtiments menaçant
proposées
Etablir et signer une convention entre les 2 institutions pour :
- Coordonner les actions,
Déclinaisons
- Rechercher la complémentarité et synergie
- Définir les conditions de financement et ceux de la MOD
- Arrêter le ressort territorial
Planning Court terme

Responsable L’ADER
Partenaires MHUPV, MI, wilaya, Région.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 158


3.5. AXE 5 : Gestion du plan stratégique

La gestion efficiente du plan stratégique nécessite la mise en place de dispositifs adaptés


de planification, de règles de gestion des projets, de mise en œuvre et de suivi-évaluation

- Un instrument de mise en œuvre doté des moyens et compétences nécessaires (aux


plans juridique, financier, organisationnel et technique) et d’un positionnement
institutionnel lui permettant d’orienter, encadrer et impulser les actions publiques et
privées de sauvegarde et de développement de la Médina ;

- Un dispositif au plus prés du terrain permettant d’observer et d’informer sur l’état


des lieux et son évolution, d’analyser les mutations qui affectent la Médina dans leurs
différentes dimensions ;

- Des règles et procédures de gestion destinées à s'assurer de la faisabilité juridique,


financière et technique des projets, à parfaire la maitrise des supports fonciers, des
montages financiers et à assurer la maturité de l'ensemble des éléments qui
conditionnent la mise en œuvre opérationnelle et la réalisation des objectifs
escomptés ;

- Un dispositif de suivi technique et financier des programmes et actions mis en œuvre


;

- Des indicateurs ciblés permettant d’évaluer les progrès réalisés et d’informer sur les
résultats et l’impact des programmes

- Un dispositif de communication permettant d’informer de façon périodique tous les


acteurs et partenaires des programmes ;

a. Préalables à l’engagement de nouveaux projets

Les projets réalisés ces dernières années dans le cadre de la réhabilitation et la sauvegarde
de la médina de Fès, quel que soit leur niveau de réussite et la qualité de leur mise en
œuvre, se sont fait sans recours à une programmation pluriannuelle véritable et sans
disposer de vrais dossiers d’études socioéconomiques, de faisabilité et de marché, ni
d’études techniques et financières détaillées et précises.

La nature des projets réalisés et le contexte de leur programmation n’ont pas contribué à
la mise en place de règles et procédures opérationnelles et prudentielles pour garantir
leur réussite en termes de respect des délais de réalisation et d’enveloppes budgétaires,
mais aussi en ce qui concerne leur devenir, leur destination et leur usage futur.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 159


En effet, les projets réalisés sont situés dans un tissu urbain millénaire, unique au monde,
complètement adapté à la morphologie de son site et répondant à une organisation
urbaine, sociale et économique combinant hiérarchie des fonctions et des métiers et
mixité sociale et résidentielle. Ces projets concernent des constructions anciennes bâtis
avec des matériaux et des techniques traditionnelles et comportant un ensemble
d’éléments de l’architecture et des arts décoratifs arabo-musulmans. Ces constructions
ont subis l’usure du temps à cause souvent de l’insuffisance de travaux d’entretien et des
mutations sociales dues aux départ des familles originales et leur remplacement par des
familles disposant de moyens limités et de situation d’occupation précaire.

En outre, l’immensité et la complexité de la tâche et l’importance des moyens financiers


nécessaires, ont fait que le volume des réalisations, était somme toute modeste et n’a
réellement pris de l’ampleur que dernièrement grâce à l’intérêt que SM le roi a accordé à
cette problématique et grâce à son engagement personnel dans le lancement
d’importants projets de restauration et de sauvegarde, leur suivi régulier et la vigilance
quant à leur achèvement dans les délais convenus et la qualité requise.

Ces conditions particulières, rendent souvent difficile le recours et le respect d’une


démarche cartésienne et des règles et procédures strictes et rigoureuses. Néanmoins, et
de la même manière qu’on ait capitalisé sur la qualité de mise en œuvre et sur l’approche
du traitement des CMR, dans ce même contexte, il est indispensable d’évoluer et vers la
constitution d’une base de données globale et intégrée, pour être en mesure de maitriser
la mise en œuvre des projets de la manière la plus fine et la plus précise possible.

La base de données, devrait regrouper la liste de la totalité des matériaux utilisés, avec
leurs spécifications propres et leurs modes d’utilisation, les techniques constructives
usitées, la liste des entreprises et maalams par spécialités, celle des architectes et des BET
en fonction de leur expérience dans le domaine, les prix des matériaux et le cout de leur
mise en œuvre ….

L’ADER devrait à court terme disposer de son propre « système de qualification et de


classification des entreprises et hommes de l’art» qui lui permettra de lister les
intervenants en mesure d’effectuer ce type de travaux et qui pourrait servir au niveau
national pour des projets similaires par d’autres opérateurs spécialisés.

Le SIG devrait être actualisé et complété par l’ensemble des données qui permettent une
connaissance aussi parfaite que possible de la situation de l’existant et une prise de
décision sur la base de données fiables, précises, mises à jour régulièrement et
exhaustives. Ces données doivent concernées le bâti, ses caractéristiques, son état
pathologique, son statut foncier, les activités par nature, par emplois et chiffre d’affaire

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 160


ainsi que la population qui y réside et/ou y travaille, par âge, sexe, niveau d’instruction,
état matrimonial, lieu de résidence…

Il y a lieu aussi, de constituer une banque de projets, disposant d’études de faisabilité,


d'études juridiques et technico-financières détaillées, prêts à être engagés en fonction de
la demande ou dans le cadre de programmes à conventionner avec l’état et les communes
concernées.

Il y a lieu enfin de disposer d’une vision plus stratégique à moyen et long termes, qui tient
compte de la nécessité de sauvegarder le patrimoine architectural et historique, de
l’urgence de traitement du cadre bâti en dégradation, mais aussi et surtout des mutations
démographiques de la population de ces tissus et de leur situation de travail et de niveau
vie, et de la menace d’exclusion et de ghettoïsation auxquelles elles sont en permanence
exposées. Vision qui doit s’inscrire dans le cadre de la stratégie de développement local et
régional, d’une démarche qui intègre l’ensemble des secteurs agissant dans les médinas
et concernés par son devenir, et de la politique des pouvoirs publics en matière de
développement du capital immatériel du pays, qui constitue une réserve importante de
croissance insuffisamment exploitée à nos jours.

Dans ce cadre et tenant compte des aspects traités ci-dessus afférents aux données
technico financières, aux aspects socioéconomiques et au niveau stratégique, l’ADER
devrait, affiner son système de programmation et rendre son ciblage des projets plus
sélectifs sur la base de critères objectifs et pragmatiques et de critères de réussite et de
performance technico-financiers et socio-économiques.

Cette démarche devrait s’appliquer aussi bien pour l’identification des projets de
réhabilitation et de sauvegarde, que pour leur montage, leur mise en œuvre et leur
exploitation.

Au niveau de l’identification, il est indispensable pour retenir un projet et l’inscrire dans


un programme devant être conventionné, de disposer de :

- Un état et plan parcellaire du bâtiment indiquant, l’identification des propriétaires


et des occupants éventuels, sa situation juridique, ses limites et sa consistance.
L’élaboration de ces documents peut être confiée aux géomètres agréés dans le
cadre d’une convention à laquelle il y a lieu d’associer l’ANCFCC pour garantir les
meilleures conditions de réalisation en termes de cout et de qualité d’informations.
- Une expertise technique par un BET ou un laboratoire spécialisé, précisant l’état du
bâti, les travaux de structures nécessaires, leur cout estimatif et leur délai de
réalisation.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 161


- Un plan de réhabilitation établi par un architecte dument référencé en la matière,
proposant une ou plusieurs variantes pour, l’aménagement, la réhabilitation ou la
restauration, les techniques et matériaux à utiliser, en coordination avec le BET ou
le laboratoire sus indiqué, les éléments architectoniques et décoratifs à conserver
ou à introduire ainsi que le cout estimatif et les délais de réalisation envisagés.
- Une étude de positionnement et de marketing, pour analyser l’usage existant,
l’environnement spatial et économique et proposer une ou plusieurs variantes
pour l’affectation future, la fonction optimale ainsi que le montage institutionnel
pour la gestion et l’exploitation.

Tableau 8 : Préalables à l’engagement de nouveaux projets

préalabes à la programmation et au lancement des projets

projet 1 projet 2 projet 3 projet 4 projet 5 projet 6

identification des
propriétaires et des
occupants
état et plan parcellaire situation juridique geometre
limites de propriété
consistance de la
construction

état du bâti
laboratoire ou BET
travaux nécessaires
expertise technique
cout estimatif laboratoire ou BET +
délai de réalisation Architecte

variantes pour,
l’aménagement, la
réhabilitation ou la
plan de réhabilitation Architecte
restauration,
techniques et
matériaux à utiliser

l’usage existant
environnement
spatial et
économique
Une étude de positionnement et bureau d'étude et
variantes pour
de marketing de consulting
l’affectation future
fonction optimale
montage
institutionnel

Au niveau de la mise en œuvre, de la gestion et de l’exploitation, l’institution d’un comité


de pilotage, de suivi et de coordination est indispensable pour fédérer les avis des acteurs
concernés et lever les obstacles et contraintes qui ne manquent pas d’entraver la bonne
exécution des projets.

Ce comité peut se réunir tous les 3 mois sous la présidence du gouverneur et


mensuellement sous la présidence de l’autorité locale et regroupera les responsables des
Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 162
ministères de la culture, de l’artisanat, du tourisme, de l’habitat, des Habous, de la régie
d’eau et d’électricité et de l’ANCFCC du CRI et d’un ou plusieurs représentants
d’associations professionnelles (hôtelier, gérant de maisons d’hôtes, de bazars….)

Concernant les projets de traitement des constructions menaçant ruine, leur identification
et leur traitement doivent respecter les mesures préalables suivantes :

- Institution d’une commission composée des représentants de la Wilaya, de la


Commune, de l’ADER, de la DRHUPV et de l'Agence Urbaine, ayant pour rôle la
visite des lieux et le constat des désordres et pathologie existantes, le repérage des
constructions nécessitant une intervention d’urgence, la proposition de prise des
arrêtés d'évacuation et de démolition ;
- Recours à des expertises techniques d'auscultation et de diagnostic par un
laboratoire ou un BET spécialisé, permettant de classer les constructions selon leurs
degrés de vulnérabilité. Le rapport établi dans ce cadre, doit faire état des
désordres constatés et préciser les actions à entreprendre selon que les
constructions sont à démolir, à consolider ou à surveiller.
- Prise par le président de la commune, d’un arrêté d’évacuation et de démolition,
concernant les constructions qui constituent un danger éminent d’effondrement,
et relogement de leurs résidants dans des sites appropriés. Les terrains libérés
peuvent soit être acquis à l’amiable ou expropriés, par la commune, pour la
réalisation d’équipements ou d’espaces publics,
- privilégier fortement la réalisation des travaux directement par les résidents, pour
ce qui est des constructions à consolider ou à conforter, tout en désignant les
Architectes et les BET pour procéder aux études nécessaires et au suivi des travaux,
et en assurant un accompagnement social des ménages concernés.
- mise en place, des mesures et outils de contrôle et de suivi, pour les constructions,
dont la pathologie ne présente que de désordres minimes, permettant d’apprécier
l’évolution des bâtiments et de mesurer les risques encourus, afin de pouvoir
intervenir rapidement, en cas de nécessité.

L’ensemble de ces mesures et dispositions, visent à optimiser la programmation et la mise


en œuvre des projets et à assurer une maitrise aussi parfaite que possibles des intrants
dans la conception, la réalisation, le financement et l’exploitation des monuments à
réhabiliter et des constructions à conforter, afin de limiter au maximum les zones
d’incertitude ou d’approximation et s’inscrire dans une approche caractérisée par un
esprit de professionnalisme, de rigueur et de respect des engagements pris.

b. Des montages financiers, techniques et institutionnels

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 163


La réhabilitation des bâtiments historiques qui ont une valeur symbolique, architecturale
et patrimoniale, a été initiée progressivement depuis les années 90 avec le lancement de
quelques projets financés par des mécènes nationaux et grâce à des dons d’organismes et
de personnalités étrangères. Cette action s’est poursuivie plus tard dans le cadre du
programme MCC par l’acquisition et la réhabilitation de 3 fondouks historiques.

Elle n’a cependant, véritablement pris de l’ampleur et n’a concerné un nombre important
de projets et une grande diversité de nature et d’usage qu’en 2013 date à laquelle un
programme de réhabilitation de 27 monuments a été présenté à SM le roi qui accorde à
la préservation et la sauvegarde du patrimoine une attention particulière et l’entoure
d’une grande sollicitude.

Cette évolution sans précèdent a concerné le nombre de projets, leur typologie ainsi le
montant des investissements qui ont atteint en 2013, 285.5 mdhs. Elle a permis par ailleurs
à l’ADER de s’affirmer comme le spécialiste par excellence en matière de réhabilitation et
de restauration et de développer une expertise avérée au niveau national et reconnue par
les organisations internationales spécialisées. Cette situation, augure de perspectives
positives aussi bien pour les futurs projets de l’ADER que pour les projets des autres
opérateurs publics, des investisseurs et des promoteurs privés intéressés par cette filière
prometteuse dont les potentialités restent encore à développer et à enrichir.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 164


Nonobstant la réussite de ces projets grâce aux instructions royales et à la mobilisation
des acteurs locaux, il y a lieu de noter que leur mise en œuvre s’est confrontée à des
contraintes qui ont impacté leur cout et leurs délais de réalisation.

Les contraintes rencontrées sont en partie, inhérentes à ce type de projets qui ont leur
spécificités propres et ne peuvent être comparés à des projets de constructions normaux,
car nécessitant un savoir-faire particulier, une disponibilité de matériaux et de techniques
traditionnelles, des règles et procédures administratives souples et adaptées.

D’autres contraintes sont liées aux études et aux montages financiers et institutionnels et
auraient pu être évitées grâce à une plus grande maitrise des aspects juridiques,
conceptuels et techniques et une approche plus pragmatique des estimations financières,
de l’expertise des entreprises adjudicataires des marchés, de la rigueur dans la
détermination des délais de mise en œuvre et du processus de suivi et d’encadrement des
travaux.

Pour se faire il est indispensable d’accorder à la phase d’étude tout le temps et l’attention
nécessaires, pour disposer de l’ensemble des données juridiques, relatives à la situation
de propriété, d’exploitation et d’occupation et éviter de se retrouver face à des situations
de blocage qui ne manquent pas d’impacter négativement, la faisabilité du projet, les
délais d’exécution ou l’achèvement des travaux. Cette démarche est à prescrire, aussi bien
dans le cas où l’acquisition est envisagée que s’il s’agit uniquement d’intervention de
réhabilitation.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 165


De même, le dossier technique de mise en œuvre est vitale et doit comporter l’état de la
pathologie de la construction, les points de sensibilité à traiter en priorité ainsi qu’un
dossier d’exécution architectural et technique précisant les travaux aussi bien de
renforcement des structures, d’aménagement intérieur que architectoniques et
décoratifs, accompagné par un cahier de prescriptions spéciales décrivant les différents
corps de travaux et donnant de la manière la plus précise possible le métré des travaux à
exécuter. Enfin le dossier doit comporter une estimation financière des travaux pour
permettre la programmation budgétaire, le lancement de la consultation des entreprises
et le choix de l’adjudicataire du marché.

L’ensemble de ces données permet à l’ADER d’examiner la faisabilité technique et


financière et de se prononcer sur l’opportunité de la programmation, la détermination des
partenariat éventuels et le lancement du projet après avoir maitriser la quasi-totalité des
paramètres et assurer une mise en œuvre sans écueils aussi bien en termes de délais que
de qualité des travaux.

L’ADER, qui a capitalisé suffisamment de projets de divers type et d’expertise à plusieurs


niveau, est en mesure aujourd’hui, de mener ses projets avec plus de sérénité, plus
d’assurance et plus de garantie de réussite, qui ne porte pas uniquement sur le résultat
final mais concerne la globalité du process des opérations de réhabilitation et de
sauvegarde.

Cette démarche est d’autant plus justifiée que le caractère d’urgence d’entreprendre les
travaux, contrairement aux constructions menaçant ruine, et nonobstant les impératifs du
calendrier politico-institutionnel, n’est pas une contrainte majeure, et que souvent les
imprévus et autres situations de blocage occasionnent souvent les retards plus
conséquents que les délais nécessaires à finaliser les études et à élaborer des dossiers
d’exécution complets.

Enfin, en ce qui concerne la phase post-réalisation, qui est souvent le parent pauvre des
projets, il est primordial d’en faire un préalable à la programmation et de l’aborder dès la
phase d’identification, car l’objectif ne peut se limiter aux seuls travaux de réhabilitation
mais doit porter sur le devenir du bâtiment réhabilité, sur l’usage qui en sera fait et sur la
fonction qui lui sera affectée.

Cette phase doit être effectuée dans le cadre d’une démarche la plus participative et la
plus consensuelle possible, avec les propriétaires des lieux, qu’ils relèvent des pouvoirs
publics (Habous, culture, éducation nationale, commune….) ou qu’ils soient des personnes
physiques privées propriétaires de maisons et belles demeures. Elle doit viser aussi les
départements ministériels concernés (tourisme, artisanat, habitat…..) et les représentants

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 166


des organismes et des associations professionnelles (chambre de commerce et d’industrie,
syndicat du tourisme, associations des hôteliers et des gérants des maisons d’hôtes…..).

Cette démarche a pour objectif de recueillir les avis des spécialistes du secteur et d’aboutir
aux meilleurs choix, qui garantissent l’exploitation optimale et immédiate après
achèvement des travaux.

c. Dispositif de suivi-évaluation

La maitrise de la phase d’étude, de programmation et de travaux quoique essentielle, a


besoin, du fait que les travaux de réhabilitation font appel à plusieurs intervenants et
touchent directement, la population de la médina, d’un encadrement permanent et d’un
suivi rigoureux, afin d’assurer la synergie et la coordination entre l’ensemble des
intervenants, de lever les obstacles rencontrés dans de nombreux projets, de respecter les
délais prescrits et d’assurer la qualité de la mise en œuvre.

Pour se faire, il y a lieu d’instituer un comité de pilotage, de coordination et de suivi qui se


réunit d’une manière régulière, prend les décisions opportunes et veille à leur exécution
pour assurer la bonne marche des projets.

Ce comité doit regrouper sous la présidence du gouverneur, les autorités locales, le


président de la commune, les représentants des départements ministériels en charge de
l’artisanat, du tourisme, de la culture, des Habous, de l’habitat, de l’urbanisme, des
représentants de la RADEEF, de l’ANCFCC, du CRI, ainsi que les représentants de la
chambre du commerce et de l’artisanat et d‘associations professionnelles du secteur.

Ce comité se réunit, en tant que « comité de pilotage », sous la présidence effective du


gouverneur tous les 3 mois, pour s’enquérir de l’état d’avancement du projet et donner
les orientations et recommandations idoines.

Le comité de pilotage, peut examiner, sur la base d’un rapport élaboré et présenté par
l’ADER, la situation de mise en œuvre des conventions de réalisation et de financement,
faire le point sur les déblocages des fonds, le taux d’engagement et de payement des
marchés, intervenir en cas de nécessité pour activer le déblocage par un des signataires
de la convention ou par la trésorerie régionale.

De même que le comité peut intervenir auprès des responsables des juridictions
concernées, en cas de retard dans la procédure d’expropriation, d’indemnisation des
propriétaires et de transfert de propriété au profit de l’ADER, ou de retard dans le
jugement de litiges ou différents opposant l’ADER à des tiers dont l’impact peut être
important sur les couts et les délais de réalisation des projets.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 167


Le comité de pilotage se doit par ailleurs de suivre et d’orienter la phase post-achèvement,
pour arrêter le montage institutionnel optimal afférant à la gestion et l’exploitation des
bâtiments réhabilités. L’objectif étant d’éviter de longues périodes de vacation qui peut
entrainer des désordres ou dégradations, de garantir la transparence et l’équité des
procédures de leur attribution, par voie d’appel à manifestation d’intérêt ou dans le cadre
de partenariat avec les organisations professionnelles et de veiller à leur bonne gestion et
leur exploitation conformément à l’usage et à la fonction assignés et au cahier des charges
établis dans ce sens.

Il se réunit, en tant que « comité de coordination et de suivi », sous la présidence de


l’autorité locale, par délégation de pouvoir du gouverneur, tous les mois pour faire le point
des travaux, effectuer des visites sur les lieux, lever les contraintes éventuelles et rendre
compte au comité de pilotage.

Ce comité a une vocation essentiellement technique et opérationnelle pour faciliter la


mise en œuvre des programmes et résoudre tous les problèmes qui peuvent en retarder
l’exécution. Il regroupe en son sein tous les services techniques qui opèrent dans la médina
qu’ils soient intervenant direct ou responsable sectoriel, sachant que son président à son
initiative ou à la demande de l’ADER peut inviter toute personne ou service susceptibles
d’aider à la bonne réalisation des projets.

d. Indicateurs de performance

L’évaluation des projets initiés, aussi bien par le comité de pilotage et de suivi que par les
services internes de l’ADER et ses organes de contrôle et d’administration, a besoin de
s’appuyer sur des critères de performance, objectifs rationnels et exhaustifs, pour
capitaliser sur les bonnes pratiques et améliorer les insuffisances éventuelles constatées.

Cette évaluation doit être opérée en cours des phases de mise en œuvre pour dépasser
les contraintes rencontrées et adapter le projet selon les éventuelles données non prises
en compte initialement ou apparues lors de la réalisation. Elle doit aussi intervenir une fois
le projet achevé, afin de tirer les conclusions essentielles, formuler les recommandations
nécessaires, et en tenir compte pour les projets à venir.

Les principaux critères qui peuvent être envisagés dans ce cadre peuvent être déclinés
comme suit :

Au niveau technique :

- les délais de réalisation : il s’agit de déterminer le niveau de respect des délais


contractuels et d’analyser les éventuels retards et leur degré de justification

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 168


- les matériaux et les techniques de constructions, ce critère vise à mesurer le niveau
de respect de l’utilisation des matériaux et techniques traditionnels et celui de
l’intégration de matériaux ou techniques nouvelles surtout en termes de structures
et de sécurité.
- la qualité d’exécution globale et par corps d’état, permet d’apprécier la qualité de
mise en œuvre au niveau des structures du bâtiment et des éléments
architectoniques et décoratifs (passable, moyen, bon, excellent)
- la qualification des entreprises et des hommes de l’art, afin de pouvoir établir une
classification des intervenants qui servira pour les ouvertures des plis et arrêter une
« liste noire » d’intervenants défaillants ou non qualifiés.

Situation qualitative
passable moyen bon très bon excellent
respect des matériaux et des
techniques de construction
qualité d’exécution globale et par
corps d’état
qualification des entreprises et des
hommes de l’art
Situation physique
date MEC % date achèvement délai
% délai
prévue réelle travaux prévue réelle marché
situation des travaux
structures
étanchéité
revêtement
travaux sur bois
travaux de plâtre
autres

Au niveau financier :

- le cout des études et des travaux, il s’agit de vérifier la conformité des couts avec
les estimations de départ et des couts définitifs avec le montant des adjudications
et analyser les justifications des écarts et des avenants éventuels.
- les déblocages des fonds, en vue de s’assurer du niveau de respect des
engagements des partenaires et le suivi du plan de financement.
- le montant des engagements et des payements y compris les délais de payement,
indispensable pour suivre la situation financière et la véritable situation des projets
et la capacité d’accompagner les intervenants.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 169


- la situation des prêts et des frais financiers, nécessaire en cas de recours au
financement des organismes financiers nationaux ou des institutions
internationales pour rester dans des taux d’endettement acceptables et des
niveaux de frais financiers maitrisables.
- le budget de fonctionnement, est un indicateur qui renseigne sur la bonne
gouvernance et permet de connaitre le rapport entre le budget d’investissement
et de fonctionnement qui doit rester dans des standards communs aux EEP.
Situation financière
montant date de date délai
taux date déblocage déblocage écoulé/
estimé adjugé définitif effective prévue global
les études
les travaux
les engagements
les payements
les déblocages des
fonds :
DGCL
FSHIU
commune
ministère de …
ministère de …
autres
la situation des
emprunts
les frais financiers
le budget de
fonctionnement

Au niveau socio-économique :

- opportunité de la programmation, permet d’évaluer les choix opérés sur la base


d’une analyse multicritères (économique, sociale, patrimoine, cout…)
- la définition de l’usage et de la fonction, afin de savoir si l’utilisation choisie
correspond à la capacité du bâtiment, à son environnement et à son attrait
- les délais de vacation, entre l’achèvement des travaux et la mise en service qui
renseigne sur la pertinence du projet et son efficience.
- la satisfaction des usagers, aussi bien celle des professionnels qui y exercent leurs
activités que celle des visiteurs qui le fréquentent, sur la base d’enquête à mener
régulièrement.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 170


- la rentabilité du projet, aussi bien sur le plan économique en termes d’emplois
crées, de chiffre d’affaire généré, qu’au niveau social eu égard à l’insertion sociale
de personnes démunies ou en situations d’handicaps, de formation professionnelle
et de création de micro-entreprise.

Situation socio-économique
passable moyen bon très bon excellent
opportunité de la programmation
définition de l’usage et de la fonction
délais de vacation
satisfaction des usagers
rentabilité du projet :
création d'emplois
chiffre d'affaire
insertion sociale
formation

e. Plan de communication

 Communication en direction des partenaires et des citoyens

La mise en œuvre du programme d’action, outre le fait, qu’elle nécessite une bonne
organisation interne, des profils adéquats, des compétences avérées, des moyens
suffisants, des règles et des procédures claires et précises a besoin d’être partagée avec
les partenaires et d’être connue par les populations ciblées par les programmes.

La participation de l’ensemble des acteurs concernés aux différentes phases d’élaboration


et de mise en œuvre est un gage de réussite et une condition sine qua non de leur adhésion
et de leur contribution à la réussite du programme.

 Communication en direction avec les partenaires nationaux

Il s’agit de catégories de partenaires suivants :

 Des partenaires institutionnels, tels que les autorités locales, les élus locaux, les
différents départements ministériels concernés (artisanat, tourisme, habitat,
culture, Habous…), les organismes publics (agence urbaine, le CRI, l’ANCFCC, la SA
Omrane….) ;

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 171


 Des partenaires professionnels tels que les chambres professionnelles, le Conseil
Régional du Tourisme, les associations professionnelles, les ONG représentatives…
les universités et les centres de recherche.

Ces partenaires peuvent tous contribuer d’une manière directe ou indirecte à enrichir et
affiner le programme d’action, la définition des priorités, le ciblage des secteurs les
préalables à la mise en œuvre.

Pour ce faire des réunions d’information, de concertation, de partage et de réflexion sont


à organiser d’une manière régulière pour porter à la connaissance des dits partenaires,
l’ensemble des données afférentes au programme, l’état d’avancement, les contraintes
éventuelles rencontrées, afin de recueillir leurs avis, suggestions et recommandations et
susciter leur adhésion, contribution et leur participation effectives. Il y a lieu de rechercher
autant se faire que peut, la meilleure coordination entre le programme proposé et celui
que les partenaires envisagent d’entreprendre et la plus grande synergie des actions pour
d’une part éviter les doublons ou la dispersion et d’autre part conjuguer les efforts afin
d’atteindre le maximum taux de réussite en terme de ciblage, de rentabilité socio-
économique et de satisfaction des populations visées.

De même que l’organisation, en commun, de manifestations culturelles et récréatives


(séminaires, colloques, journées portes ouvertes, expositions…) est à programmée d’une
manière périodique et continue pour élargir la participation et maintenir le contact avec
les intéressés. Pour la préparation de ces rencontres et manifestations, des rapports, notes
et brochures devraient être élaborés et communiqués préalablement aux participants. Il
faut par ailleurs veiller à consigner l’ensemble des éléments des débats et discussions et
procéder à leur publication et distribution la plus large.

Le site web ainsi que la page face book devraient comporter en sus des informations
institutionnelles, l’ensemble des documents relatifs à cette démarche participative ainsi
que l’ensemble des études et des réalisations entreprises dans ce cadre, qui peuvent non
seulement être consultées mais téléchargées en cas de besoin.

 Communication avec les partenaires internationaux

Une action particulière est à mener en direction des partenaires étrangers, aussi bien les
organismes culturels comme l’UNESCO, ISESCO, ICOMOS, OVPM… pour partager
l’expérience marocaine et profiter des pratiques et techniques de réhabilitation
innovantes initiées dans certains pays, que des institutions financières qui peuvent aider
à mobiliser des fonds (dons ou prêts) pour accroitre les ressources à affecter à ces
programmes et accélérer leur mise en œuvre.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 172


Il s’agit notamment de la banque mondiale qui a effectué une étude en 2008 et était
disposée à financer des projets de réhabilitation, mais faute d’interlocuteur idoine, son
projet a été mis en veilleuse. Il s’agit aussi de la BEI qui avait collaboré avec le HAO sur le
thème de la réhabilitation des médinas et a financé en 2010, une étude sur la médina de
Meknès, restée sans suite faute là aussi d’un opérateur crédible et engagé.

La BEI a lancé par ailleurs en 2008 à l’occasion de la biennale d’architecture de Venise, un


programme de réhabilitation des centres historiques des villes du pourtour méditerranéen
(médinas 2030). Ce programme est logé au sein du « Centre de Marseille pour l’Intégration
en Méditerranée » (CMIM) qui regroupe, avec la BEI, les principaux acteurs du
développement en Méditerranée, dont la Banque Mondiale et quatre pays partenaires
méditerranéens, dont le Maroc, ainsi que plusieurs institutions financières bilatérales
européennes, des organismes des Nations Unies (PNUD, PNUE, ONUDI, etc.) et des
réseaux d’institutions académiques (dont le FEMISE et l’ETF de Turin).

D’autres organismes comme la GTZ qui a initié une étude en 2012 sur la médina de
Meknès, en collaboration de la DGCL, la JICA, le FADES, la BID … peuvent aussi être
approchés et mobilisés dans ce cadre.

 Communication en direction de la population

Concernant la population de la médina, sa participation et son adhésion sont décisives,


pour la réussite du programme de sauvegarde particulièrement dans son volet traitement
des constructions menaçante ruine et son volet socio-économique visant la lutte contre la
pauvreté et l’exclusion sociale et l’amélioration des conditions de travail et de vie de ces
populations.

Aussi est-il nécessaire, d’entreprendre une campagne de communication ayant pour


objectifs d’informer la population sur les programmes engagés et ceux envisagés à court
et moyen terme, de la sensibiliser sur l’importance de sauvegarder la médina pas
uniquement en tant que patrimoine architectural, civilisationel et historique, mais aussi
en tant que lieu de résidence, d’activités et un modèle d’urbanité et de mixité sociale, de
cohabitation et d’organisation fonctionnelle. La campagne doit par ailleurs rechercher au-
delà d’une adhésion massive et totale à une vision commune et partagée et à un plan
d’action global et intégré, une appropriation citoyenne de cette démarche et des actions
entreprises dans ce sens.

Tous les supports appropriés des médias devraient être utilisés : presse locale, émission
de radio locale, films institutionnels, affiches, banderoles, flyers et prospectus, crieur
public (« berrah »)….

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 173


Des réunions de quartier, des visites des projets en cours et réalisés, des activités
participatives de proximité et des stages destinés aux jeunes pour les rapprocher des
travaux de réhabilitation et susciter des vocations, des conférences didactiques de
sensibilisation et de divulgation, devraient être organisées régulièrement et à l’échelle de
l’ensemble des quartiers de la médina.

Cette action doit être continue conçue et organisée conjointement avec les ONG et les
associations représentatives des populations et des professions exercées dans la médina
pour l’appropriation de cette démarche par la population et particulièrement, les jeunes
dont les attentes sont nombreuses et la participation décisive.

La campagne doit comporter aussi un volet formation, relative aux risques encourus et aux
dangers représentés par la dégradation des constructions ainsi qu’aux mesures
préventives et d’entretien qu’il y a lieu d’effectuer pour éviter des situations
d’effondrement et de pertes de vie humaine. Un numéro de téléphone vert doit être mis
en place, pour alerter les autorités et les responsables et signaler des situations de danger
potentiel.

La formation doit concerner par ailleurs la vie de quartier en termes de propreté,


d’embellissement, d’entretien des façades extérieures et de relation d’entraide et de bon
voisinage qui doit régner entre les populations à l’instar de ce qui a été fait dans la médina
de Rabat, Chefchaouen et Tanger notamment.

Enfin la campagne doit toucher le monde universitaire et de la recherche en prévoyant


avec l’école d’architecture de Fès et l’université sidi Mohammed ben Abdallah, une UER
sur la préservation du patrimoine et la sauvegarde des médinas ainsi qu’une UER sur
l’accompagnement social, le développement socioéconomique et la lutte contre
l’exclusion et la pauvreté dans les médinas. Des prix d’encouragement peuvent être
décernés annuellement, aux lauréats des meilleurs travaux de recherche et incités les
jeunes à se lancer dans cette filière qui peut être d’un apport certain pour les opérateurs
en charge des projets intéressant la médina.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 174


FICHE N° 36

Axe Axe 5 : Gestion du plan stratégique


Stratégique
Domaine Promulguer un système de qualification,
classification des hommes de l’art et des entreprises
les projets réalisés sont situés dans un tissu urbain millénaire, unique au
Motifs monde, concernent des constructions anciennes bâtis avec des matériaux et
des techniques traditionnelles et comportent un ensemble d’éléments de
l’architecture et des arts décoratifs arabo-musulmans.
Ces conditions particulières, rendent souvent difficile le recours et le respect
d’une démarche cartésienne et des règles et procédures strictes et rigoureuses
dans le choix des intervenants. Néanmoins, il est indispensable de maitriser la
mise en œuvre des projets de la manière la plus fine et la plus précise possible.

Constituer une base de données globale et intégrée, regroupant la liste de la


totalité des matériaux utilisés, avec leurs spécifications propres et leurs modes
Objectifs d’utilisation, les techniques constructives usitées, la liste des entreprises et
maalams par spécialités, celle des architectes et des BET en fonction de leur
expérience dans le domaine, les prix des matériaux et le cout de leur mise en
œuvre ….

Promulguer un système de qualification, classification des hommes de l’art et


Mesures et
des entreprises propre à l’ADER et utile aux autres opérateurs du domaine.
actions
proposées

Etablir la liste de l’ensemble des intervenants ayant réalisé des études et/ou
travaux pour le compte de l’ADER.
Déclinaisons Leur demander de constituer un dossier administratif, technique et financier,
Réunir une commission d’experts pour procéder à l’évaluation de leur dossier
et de leur contribution aux actions de l’ADER,
Procéder à leur qualification en fonction de leur spécialité et leur domaine
d’intervention,
Arrêter leur classification selon la note obtenue

Planning Court terme

Responsable L’ADER
Partenaires MI, MATNUHPV, Wilaya, FNBTP.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 175


FICHE N° 37
Axe Axe 5 : Gestion du plan stratégique
Stratégique
Domaine Le SIG

Le SIG qui avait était élaboré dans les années 90 est complètement dépassé et
Motifs
ne tient pas compte des évolutions du cadre bâti (effondrements, changement
de population, construction nouvelles ….), des actions entreprises ces
dernières années et des transformations socio-économiques qui ont marqué
la médina

Actualiser et compléter par l’ensemble des données qui permettent une


connaissance aussi parfaite que possible de la situation de l’existant et une
Objectifs prise de décision sur la base de données fiables, précises, mises à jour
régulièrement et exhaustives.
Veiller à sa mise à jour automatique et régulière par notamment son
intégration avec les données émanant des départements des études et
réalisation.

Mettre à jour du SIG de La médina de Fès et


Mesures et Réalisation d’un SIG pour les autres médinas et secteurs d’intervention où
actions
proposées
pourrait agir l’ADER.

les données devant être intégrées dans le SIG doivent concernées :


- le bâti, ses caractéristiques, son état pathologique, son statut foncier,
Déclinaisons - les activités par nature, par emplois et chiffre d’affaire ainsi que
- la population qui y réside et/ou y travaille, par âge, sexe, niveau
d’instruction, état matrimonial, lieu de résidence…..
l’élaboration du SIG doit être effectuée par un BET spécialisé et se baser sur
des enquêtes foncières, démographiques et socio-économiques sur le terrain.

Planning Court terme

Responsable L’ADER
Partenaires La Wilaya, le MI, l’Agence urbaine, la direction régionale du HCP.

FICHE N° 38
Axe Axe 5 : Gestion du plan stratégique
Stratégique
Domaine Les préalables indispensables au lancement des projets

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 176


Les projets réalisés dans le cadre de la réhabilitation et la sauvegarde de la
médina de Fès, sont fait généralement, sans recours à une programmation
Motifs
pluriannuelle véritable et sans disposer de vrais dossiers d’études
socioéconomiques, de faisabilité et de marché, ni d’études techniques et
financières détaillées et précises.
La nature des projets réalisés et le contexte de leur programmation n’ont pas
contribué à la mise en place de règles et procédures opérationnelles et
prudentielles pour garantir leur réussite en termes de respect des délais de
réalisation et d’enveloppes budgétaires, mais aussi en ce qui concerne leur
devenir, leur destination et leur usage futur.

Affiner le système de programmation et rendre le ciblage des projets plus


Objectifs
sélectifs sur la base de critères objectifs et pragmatiques et de critères de
réussite et de performance technico-financiers et socio-économiques.
Appliquer cette démarche aussi bien pour l’identification des projets que pour
leur montage, leur mise en œuvre et leur exploitation.

Instituer des pré-requis que devront satisfaire obligatoirement tous les


Mesures et nouveaux projets avant leur programmation, leur conventionnement ou leur
actions
proposées
lancement.

Les préalables indispensables au lancement des projets concernent


l’établissement de :
- Un état et plan parcellaire
Déclinaisons - Une expertise technique par un BET ou un laboratoire spécialisé,
- Un plan de réhabilitation établi par un architecte dument référencé
- Une étude de positionnement et de marketing,
- Un montage et un plan de financement
- Un montage institutionnel
Planning Court terme
Responsable L’ADER
Partenaires MI, wilaya, Ordre régional des architectes, organisations professionnelles
locales

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 177


FICHE N° 39

Axe Axe 5 : Gestion du plan stratégique


Stratégique
Domaine Instituer un « comité de pilotage »
et un « comité de coordination et de suivi »
les travaux de réhabilitation font appel à plusieurs intervenants et touchent
directement, la population de la médina et nécessitent en conséquence une maitrise
de la phase d’étude, de programmation et de travaux, d’un encadrement permanent
Motifs et d’un suivi rigoureux, afin d’assurer la synergie et la coordination entre l’ensemble
des intervenants, de lever les obstacles rencontrés dans de nombreux projets, de
respecter les délais prescrits et d’assurer la qualité de la mise en œuvre.

s’enquérir de l’état d’avancement du projet et donner les orientations et


recommandations idoines
examiner la situation de mise en œuvre des conventions de réalisation et de
financement, faire le point sur les déblocages des fonds, le taux d’engagement et de
payement, intervenir en cas de nécessité pour activer le déblocage des fonds,
Objectifs faire le point des travaux, effectuer des visites sur les lieux, lever les contraintes
éventuelles
faciliter la mise en œuvre des programmes et résoudre tous les problèmes qui
peuvent en retarder l’exécution
suivre et d’orienter la phase post-achèvement, pour arrêter le montage
institutionnel optimal afférant à la gestion et l’exploitation des bâtiments réhabilités

Instituer un « comité de pilotage », et un « comité de coordination et de suivi » qui


Mesures et se réunit d’une manière régulière, prend les décisions opportunes et veille à leur
actions exécution pour assurer la bonne marche des projets.
proposées
Le « comité de pilotage », se réunit sous la présidence effective du gouverneur tous
les 3 mois,
Le « comité de coordination et de suivi », se réunit sous la présidence de l’autorité
Déclinaisons locale, par délégation de pouvoir du gouverneur, tous les mois pour faire le point et
rendre compte au comité de pilotage.

Planning Court terme


Responsable L’ADER
Partenaires wilaya, commune, services extérieurs.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 178


FICHE N° 40

Axe Axe 5 : Gestion du plan stratégique


Stratégique
Domaine Instituer des indicateurs de performance

l’évaluation des projets initiés, a besoin de s’appuyer sur des critères de


performance, objectifs rationnels et exhaustifs,
Motifs Cette évaluation doit être opérée en cours des phases de mise en œuvre et
doit aussi intervenir une fois le projet achevé.
capitaliser sur les bonnes pratiques et améliorer les insuffisances éventuelles
constatées.
dépasser les contraintes rencontrées et adapter le projet selon les données
non prises en compte initialement ou apparues lors de la réalisation
tirer les conclusions essentielles, formuler les recommandations nécessaires,
Objectifs et en tenir compte pour les projets à venir.

Instituer des indicateurs objectifs, rationnels et exhaustifs pour mesurer la


performance de la mise en œuvre des programmes et de la gouvernance de
Mesures et l’agence.
actions
proposées
Au niveau technique (les délais de réalisation, les matériaux et les techniques
de constructions, la qualité d’exécution globale et par corps d’état, la
qualification des entreprises et des hommes de l’art
Au niveau financier (le cout des études et des travaux, les déblocages des
Déclinaisons
fonds, le montant des engagements et des payements, la situation des prêts
et des frais financiers, le budget de fonctionnement,
Au niveau socio-économique (opportunité de la programmation, la définition
de l’usage et de la fonction, les délais de vacation, la satisfaction des usagers,
la rentabilité du projet)
Planning Court terme
Responsable L’ADER

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 179


FICHE N° 41

Axe Axe 5 : Gestion du plan stratégique


Stratégique
Domaine Information et communication

Les partenaires institutionnels, tels que les autorités locales, les élus locaux,
les différents départements ministériels concernés, les organismes publics, les
Motifs partenaires professionnels tels que les chambres professionnelles, les
associations professionnelles, les ONG représentatives… les universités et des
centres de recherche, peuvent contribuer à enrichir et affiner le programme
d’action, la définition des priorités, le ciblage des secteurs et des préalables à
la mise en œuvre.
Porter à la connaissance des partenaires nationaux, l’ensemble des données
afférentes au programme, l’état d’avancement, les contraintes éventuelles
rencontrées,
Recueillir leurs avis, suggestions et recommandations et susciter leur
Objectifs adhésion, contribution et leur participation effectives.
Rechercher, la meilleure coordination et la plus grande synergie des actions
pour éviter les doublons et atteindre le maximum taux de réussite.
Instituer des réunions d’information, de partage et d’échange avec les
Mesures et partenaires nationaux
actions Etablir des conventions de partenariat et de coopération
proposées
Organiser d’une manière régulière des réunions d’information, de
concertation, de partage et de réflexion
Déclinaison Organiser en commun, de manifestations scientifiques, culturelles et
s récréatives (séminaires, colloques, journées portes ouvertes, expositions…)
Intégrer dans le site web ainsi que la page face book, en sus des informations
institutionnelles, l’ensemble des documents, des études et des réalisations
entreprises dans ce cadre, pour être consultées et téléchargées en cas de
besoin.
Planning Moyen terme
Responsabl L’ADER
e
Partenaires Wilaya, Université, services extérieurs, société civile…

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 180


FICHE N° 42

Axe Axe 5 : Gestion du plan stratégique


Stratégique
Domaine Information et communication
Plusieurs institutions internationales s’intéressent à ce domaine. Il s’agit
notamment de la banque mondiale qui a effectué une étude en 2008. Il s’agit
de la BEI qui a financé en 2010, une étude sur la médina de Meknès, restée
Motifs sans suite faute là aussi d’un opérateur crédible et engagé. Et qui dispose d’un
programme de réhabilitation des centres historiques des villes du pourtour
méditerranéen (médinas 2030) logé au sein du « Centre de Marseille pour
l’Intégration en Méditerranée » (CMIM)
D’autres organismes comme la GTZ qui a initié une étude en 2012 sur la
médina de Meknès, en collaboration de la DGCL, la JICA, le FADES, la BID
….peuvent être approchés et mobilisés dans ce cadre.
Partager l’expérience marocaine et profiter des pratiques et techniques de
réhabilitation innovantes initiées dans certains pays,
Mobiliser des fonds des institutions financières pour accroitre les ressources à
Objectifs affecter à ces programmes et accélérer leur mise en œuvre.

Mesures et Campagne de communication et de rapprochement avec les partenaires


actions étrangers intéressés par les programmes de sauvegarde du patrimoine et en
proposées mesure de contribuer au financement.

Elaborer un document de travail et de communication retraçant le bilan des


actions entreprises et de l’expérience acquise et présentant le plan de
développement stratégique et les perspectives de réalisation des nouveaux
programmes.
Déclinaison Organiser des réunions de travail avec ces institutions en vue de conventions
s de coopération et de partenariat.
Présenter des dossiers de réalisation et de financement bancables, ficelés et
professionnels.

Planning Moyen terme

Responsabl L’ADER
e
Partenaires MI, MEF, Wilaya

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 181


FICHE N° 43

Axe Axe 5 : Gestion du plan stratégique


Stratégique
Domaine Information et communication
La participation et l’ adhésion de la population de la médina, sont décisives,
pour la réussite du programme de sauvegarde particulièrement dans son
volet traitement des constructions menaçante ruine et son volet socio-
Motifs économique visant la lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale et
l’amélioration des conditions de travail et de vie de ces populations.
Informer la population sur les programmes engagés et ceux envisagés et la
Objectifs sensibiliser sur l’importance de la sauvegarde la médina en tant que
patrimoine civilisationel et historique, mais aussi en tant que lieu de
résidence, d’activités, de mixité sociale et d’organisation fonctionnelle.
Rechercher au-delà d’une adhésion massive de la population, une
appropriation citoyenne de ce programme et des actions entreprises dans ce
sens.

Mesures et
actions Campagne d’information de sensibilisation et de communication envers la
proposées population de la médina.
Déclinaison
s Utiliser tous les supports appropriés des médias (presse locale, émission de
radio locale, films institutionnels, affiches, banderoles, flyers et prospectus,
crieur public (« berrah »)….
Organiser régulièrement et à l’échelle de l’ensemble des quartiers de la
médina, des réunions de quartier, des visites des projets, des activités
participatives de proximité et des stages destinés aux jeunes pour les
rapprocher des travaux de réhabilitation et susciter des vocations, des
conférences didactiques de sensibilisation et de vulgarisation,
Cette action doit être continue conçue et organisée conjointement avec les
ONG et les associations représentatives des populations, particulièrement les
jeunes, et des professions exercées dans la médina pour l’appropriation de
cette démarche.

Planning Court terme

Responsabl L’ADER
e
Partenaires wilaya, Commune, Société civile

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 182


FICHE N° 44

Axe Axe 5 : Gestion du plan stratégique


Stratégique
Domaine Information et communication

La médina de Fès connait depuis plusieurs années une baisse importante de


sa population, une paupérisation quasi généralisée et un exode continu vers
Motifs les quartiers limitrophes extra-muros. Cette situation nécessite
d’entreprendre des actions volontaristes de la part des pouvoirs publics et
une mobilisation tout azimut de la population concernée pour inverser cette
tendance et redonner à la médina sa place centrale et sa fonction essentielle
au sein de l’agglomération urbaine.
Informer la population sur les risques encourus et les dangers représentés par
la dégradation des constructions.
Prodiguer une formation relative aux mesures préventives et d’entretien qu’il
Objectifs y a lieu d’effectuer pour éviter des situations d’effondrement et de pertes de
vie humaine.
Rapprocher la population des travaux de réhabilitation engagés, organiser des
stages et des chantiers de formation et susciter des vocations,

Mesures et Campagne de formation, d’initiation et de sensibilisation de la population de


actions la médina aux programmes de réhabilitation et aux mesures
proposées d’accompagnement.
Mettre en place un numéro de téléphone vert, pour alerter les autorités et les
responsables et signaler des situations de danger potentiel.
Organiser des cycles de formation sur la vie de quartier en termes de
propreté, d’embellissement, d’entretien des façades extérieures et de relation
Déclinaison d’entraide et de bon voisinage
s Coordonner avec l’école d’architecture et les universités de Fès, pour mettre
en place une UER sur la préservation du patrimoine et la sauvegarde des
médinas ainsi qu’une UER sur l’accompagnement social, le développement
socioéconomique dans les médinas.
Instituer des prix d’encouragement à décerner, aux lauréats des meilleurs
travaux de recherche et inciter les jeunes à se lancer dans cette filière
Planning Court terme
Responsable L’ADER
Partenaires La wilaya, la commune, la société civile, les ONG…

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 183


Conclusion générale :

La médina de Fès est une cité qui peut s’enorgueillir de résumer à elle seule toute la charge
émotionnelle que peut suggérer le terme « patrimoine» au Maroc, que ce soit sur le plan
matériel ou immatériel. Doyenne des villes impériales marocaines, elle est également la
doyenne des cités ayant connu des processus d’intervention de réhabilitation et de
restauration.

La Medina fait l'objet depuis quelques années d'une attention particulière et d'injection
d'importants fonds publics dans la réhabilitation des monuments historiques et le
traitement de l'habitat menaçant ruine pour lui permettre de sauvegarder son patrimoine
et retrouver son positionnement au niveau de la ville de Fès et au-delà à l'échelle nationale
et africaine notamment.

Tous les efforts déployés et les projets entrepris, ont permis de capitaliser un savoir-faire
certain et une expertise indéniable. Ils ont par ailleurs permis de redonner aux bâtiments
réhabilités toute la splendeur et l'éclat de leur richesse architecturale et décorative
originale, de consolider et conforter des habitations menaçant ruine, sauver des vies
humaines et assurer aux populations des logements décents et sécurisés.

Ces actions devraient être poursuivies étant donné l'ampleur des besoins et leur rythme
de réalisation accéléré car le temps est un facteur aggravant et le risque permanent,
nécessitant toujours plus de mobilisation, d'engagement, de vigilance et de moyens
humains et financiers.

Ce qui se passe au sein de la médina fait tout de suite figure de parangon de ce qui peut
ou doit se faire au niveau des autres villes du Maroc. Toutefois, cette médina n’arrive pas
encore à concilier les contradictions que représentent l’existence d’un potentiel
patrimonial incontestable à côté, au milieu ou jouxtant un grand parc d’habitat, de
constructions connaissant insalubrité et dégradations. La médina de Fès est le fruit de
l’existence même de ce grand parc de constructions qui ne sont pas reconnues comme
« monumentales », mais qui sans elles, ne serait plus ce grand espace dit « médiéval »
ayant une valeur universelle et qui essaie aujourd’hui de s’inscrire dans la continuité d’une
histoire qui l’ouvre sur les besoins du présent.

d'où la nécessaire adaptation entre eux d’exigences souvent conflictuelles : maintenir la


valeur et la permanence de l’identité patrimoniale et spatiale de la médina, et en même
temps, l’adapter aux conditions de vie contemporaines et résoudre les demandes socio-
économiques strictes et légitimes de sa population.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 184


Il est indéniable que la capitalisation sur les expériences passées et l'expertise acquise en
matière d'intervention dans et sur le bâti ancien, conjuguée avec la volonté des
responsables nationaux et locaux de dépasser les contraintes rencontrées et d'accélérer
le rythme de mise en œuvre des opérations de traitement des questions prioritaires à ce
jour (constructions menaçant ruine notamment), ont permis d'adopter de nouvelles
approches.

Ces approches se sont heurtées à d’autres contraintes, notamment les exigences des
conventions (contraintes juridiques, politiques et financières).

Pour dépasser certaines difficultés inhérentes à la réalisation des travaux de consolidation


dans les constructions les plus dégradées, l'intervention cherche depuis quelques années
à privilégier la réalisation des travaux directement par les résidents. Cette démarche se
veut encadrée par le suivi technique effectué sur la base de plans élaborés par des
architectes et des BET et par l’encadrement dispensés par la cellule sociale de l’ADER-Fès.

Si cette démarche se veut une réponse aux questions soulevées par les problématiques
sociales, juridiques et techniques relatives à l’intervention sur le bâti menaçant ruine, elle
ne peut toutefois occulter le fait que les aides apportées aux populations de la médina,
notamment pour réaliser des travaux, ne sont cependant accompagnées d’aucun
mécanisme de financement, d’exonération, d’incitation approprié à la condition des
bénéficiaires, et qu’elle règle essentiellement un problème de gestion technique en
injectant de l’argent à fonds perdus dans des constructions privées sans parvenir à
totalement régler la question de la salubrité des logements. De même, force est de
constater que l’inclusion de dimensions autres que physiques s’est effectuée dans le cadre
de projets avec financement international mais avec des impacts très faibles si l’on
considère l’échelle de la médina.

la complexité des questions se rapportant aux statuts fonciers et juridiques continue


d'handicaper les programmes et les projets. Ceci est dû au fait qu’aucun cadre juridique,
réglementaire et financier adapté aux missions et aux spécificités des espaces anciens ou
patrimoniaux n’est encore opérationnel. On notera l’intérêt de mettre la planification en
harmonie avec les objectifs du développement et de disposer d’un cadre incitatif pour
l'investissement privé et de pallier aux lourdeurs administratives qui grèvent certaines
actions, notamment à travers l’amélioration de la gouvernance des projets et la mise en
place d’une stratégie nouvelle.

Dans le cadre du plan stratégique de réhabilitation et de développement l’action doit être


systémique et intégrée, donc multidimensionnelle. Ses déterminants s’articulent autour
de l’efficience économique et la promotion de l'investissement entrepreneuriale,
l’inclusion sociale et la lutte contre la pauvreté, l'intégration fonctionnelle du patrimoine

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 185


historique, l'inversion des processus de dégradation, l'amélioration durable du cadre bâti,
des infrastructures et de l’environnement, la promotion culturelle et l'accroissement des
performances de la gouvernance urbaine.

Dans ce cadre l'action doit s'inscrire dans une nouvelle trajectoire économique, sociale,
démographique... et un devenir souhaitable et compatible avec les potentialités de la
Médina.

l'ensemble des interventions devraient se faire avec les populations concernées et ses
représentants élus et ceux du mouvement associatif, dans une démarche participative,
mobilisatrice et inclusive, visant au-delà de l'écoute de leurs doléances, leur implication
effective dans toutes les étapes de conception, de montage et de mise en œuvre des
projets.

L’ADER a atteint aujourd’hui une maturité suffisante pour lui permettre de mettre en place
un nouveau plan stratégique pour le développement de ses activités, mais aussi un plan
de refonte de sa structure et de sa gouvernance.

Son expérience et son expertise sont reconnues et constituent une référence indiscutable
et incontournable, cependant l’étendue des missions, leur complexité et leurs impacts
socioéconomiques sont immenses et nécessitent un renouvellement constant des modes
d’interventions, des champs d’investigation et des thématiques abordées.

L’ensemble des propositions formulées vise à améliorer le rendement et l’efficience des


actions entreprises et à élargir leur impacts aussi bien sur le plan physique qu’au niveau
des conditions de vie et de travail des populations concernées.

L’objectif étant d’améliorer l’existant, d’introduire de nouvelles approches, de mettre en


place de nouvelles règles et procédures et d’instaurer un nouvel esprit plus ouvert sur de
nouveaux horizons qui permettent que l’action soit globale, intégrée et inclusive. Dont le
centre d’intérêt ne soit uniquement le bâti mais les hommes et les femmes qui y habitent,
y travaillent, parfois par choix délibéré, souvent par ce qu’ils ne peuvent pas faire
autrement ou n’ont pas pu opter pour des solutions alternatives.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 186


ANNEXES

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 187


Annexe 1 : Modèle de simulation des processus physiques en cours en
médina

1er scénario : scénario dit «minimaliste»

RAPPEL DU PRINCIPE DE CE MODELE :

Il s’agit d’actions assez « timides » qui font intervenir des interventions qui touchent le
parc concerné (dégradé, en état de dégradation avancée, etc.) avec des taux de 10 à 15 %
du nombre annuel de bâtisses rentrant dans la catégorie concernée. Ceci suppose qu’on a
mis en place les moyens pour repérer ces nouveaux « arrivages » et pour les suivre, avant
de les étudier et d’intervenir. Le même principe sera adopté pour tous les taux suivants.

La valeur des taux dans le cadre de ce scénario est comme suit :

- Taux 1 : taux de passage de Stade_avance à Rehabilites. Le code de ce paramètre


de calcul est Taux_rehab_2. Ce taux est fixé à 10% pour un premier sous-scénario
SS1, et ensuite pour un autre sous-scénario SS2 à 15%.
- Taux 2 : taux de passage de Bat_degrad à Rehabilites. Le code de ce paramètre de
calcul est Taux_rehab_3. Ce taux est fixé à 10% pour un premier sous-scénario SS1,
et ensuite pour un autre sous-scénario à 15% - SS2.
- Taux 3 : taux de passage de CMR à Bat_degrad. Le code de ce paramètre de calcul
est Tx_MR1. Ce taux est fixé à 10% pour un premier sous-scénario SS1, et ensuite
pour un autre sous-scénario à 15% - SS2.
- Taux 4 : taux de passage de Stade_avance à Bat_degrad. Le code de ce paramètre
de calcul est Tx_MR2. Ce taux est fixé à 10% pour un premier sous-scénario SS1, et
ensuite pour un autre sous-scénario à 15% - SS2.
Pour résumer, nous avons deux sous-scénarii :

1. Dans le premier sous-scénario SS1, les quatre taux sont respectivement fixés à
10% chacun. Cela veut dire que chaque année, les interventions de
réhabilitation publiques ou privées, permettent de diminuer le nombre des
bâtisses dans chaque catégorie (Bat_degrad, Stade_avance, CMR) à travers
chaque type d’intervention de 10%.
2. Dans le deuxième sous-scénario SS2, les quatre taux sont respectivement fixés
à 15% chacun. Cela veut dire que chaque année, les interventions de
réhabilitation publiques ou privées, permettent de diminuer le nombre des
bâtisses dans chaque catégorie (Bat_degrad, Stade_avance, CMR) à travers
chaque type d’intervention de 15%.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 188


Les graphiques suivants donneront d’abord les résultats pour le premier sous-scénario –
SS1 (10%) ensuite pour le deuxième sous-scénario – SS2 (15%), pour permettre d’affiner
l’analyse.

Résultats pour SS1 (10%) (le graphique qui suit rappelle celui contenu dans la stratégie
de 1988, mais avec plus de détails quantitatifs selon ce que permettent les évolutions
technologiques de notre époque).

FIGURE 2 : EVOLUTION DE L'ETAT DU BATI AU SEIN DE LA MEDINA SUR 20 ANNEES – SS1

Légende des courbes (valable pour l’ensemble des courbes des figures similaires) :

Bat_Pot

Valeur initiale 5800


Nature du Ceci est le nombre de départ –pour la simulation- des bâtisses
paramètre qui peuvent potentiellement se dégrader au sein de la médina.
Bat_degrad

Valeur initiale 4000


Nature du Nombre initial de bâtisses dégradées.
paramètre
Stade avancé

Valeur initiale 2800

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 189


Nature du Nombre estimé des bâtisses situées à un stade avancé de
paramètre dégradation, mais ne menaçant pas ruine

CMR

Valeur initiale 1400


Nom du Nombre initial estimé de CMR
paramètre
Etayes

Valeur initiale 500

Nature du Nombre initial considéré pour les calculs en ce qui concerne


paramètre les bâtisses étayées de manière plus ou moins permanente.
Réhabilités

Valeur initiale 0

Nature du On part pour le calcul d’une valeur de 0 de bâtisses


paramètre réhabilitées. Ceci est la valeur initiale pour la simulation
Ruines

Valeur initiale 200

Nom du Nombre initial estimatif des ruines


paramètre

Dans le cadre de ce modèle, on voit que le menaçant ruine (CMR) commence à être
maîtrisé, dans le sens où on fait plus d’actions de réhabilitations que d’arrivage de CMR,
déjà à partir de la première année. Pour les bâtisses qui arrivent au stade avancé de
dégradation, c’est plutôt à partir de la seconde année. Pour ce qui est des bâtisses qui se
dégradent, il faut plus de 4 années pour que le nombre d’actions de réhabilitation coïncide
avec celui des bâtisses qui arrivent sur « le marché » de la dégradation.

Dans le cadre du deuxième sous-scénario, et en adoptant la valeur de 15%, l’allure des


courbes est la suivante :

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 190


Figure 3 : EVOLUTION DE L'ETAT DU BATI AU SEIN DE LA MEDINA SUR 20 ANNEES – SS2

On gagne quelques mois sur l’ensemble des processus.

Cependant le véritable intérêt du passage de 10% à 15% est confirmé par les autres
courbes :

Pour 10 % (SS1) : Coût global des activités de réhabilitation = 623.214.077 DH


Pour 15 % (SS2) : Coût global des activités de réhabilitation = 574.480.699 DH
L’allure des courbes des coûts par typologie des coûts est la suivante :

Sous-scénario 1 (SS1) : 10% Sous-scénario 1 (SS2) : 15%

FIGURES 4 ET 5 : CUMUL DES COUTS FINANCIERS D’INTERVENTION SUR 20 ANNEES

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 191


Légende des courbes (valable pour l’ensemble des courbes des figures similaires) :

Cout_rehab
Nom du paramètre Cout de réhabilitation des bâtisses étayées

Cou_rehab2
Nom du paramètre Cout de réhabilitation des bâtisses au Stade_avance
Cout_rehab1
Nom du paramètre Cout de réhabilitation des CMR
Cout_rehab3
Nom du paramètre Cout de réhabilitation des bâtisses dégradées ou Bat_degrad
Cout_etai1
Nom du paramètre Cout de d’étaiement des bâtisses au Stade_avance
Cout_etai
Nom du paramètre Cout d’étaiement des CMR

De manière globale, on voit que la variation introduite qui signifie une augmentation de
l’effort d’intervention sur les typologies de bâtisses dégradées et à un stade avancé de
dégradation, en gardant fixe l’effort sur le menaçant ruine, introduit une économie globale
sur l’ensemble des coûts de réhabilitation (interne au sein de ce scénario), estimée à 48,7
MDH sur vingt années. A noter que les chiffres ne tiennent pas compte des aléas financiers.

Ceci donne à peu de choses près, une perte annuelle de 2,5 MDH entre les deux sous-
scénarii. Ce qui peut être certes considéré comme relativement négligeable.

D’autres courbes permettent de voir les différences entre les deux sous-scénarii :

Sous-scénario 1 (SS1) : 10% Sous-scénario 1 (SS2 : 15%

FIGURES 6 ET 7 : EVOLUTION DES INTERVENTIONS SUR 20 ANNEES

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 192


Légende des courbes (valable pour l’ensemble des courbes des figures similaires) :

Rehabilitation_deg1
Explication nombre de bâtisses CMR qui passent à Réhabilités
Rehabilitation_deg2
Explication nombre de bâtisses de Stade avancé qui sont réhabilitées.

Rehabilitation_deg3
Explication nombre de bâtisses qui sont réhabilitées en passant directement de
Bat_degrad à Réhabilités.

Dans le deuxième cas, on voit que l’intervention sur le CMR sera plus importante que sur
le stade avancé durant 2 années et demi au début du processus pour devenir plus tard
similaire. En faisant les 15%, on fera d’une certaine manière, en termes quantitatifs, plus
de Stade avancé que de CMR mais, paradoxalement, pour une plus grande maîtrise des
CMR !

Pour revenir aux aspects financiers, et en termes de pertes globales pour la médina, en
raison de la dégradation, nous aurons les chiffres suivants (à noter que ces chiffres sont
basés sur les valeurs moyennes estimées présentées en annexe) :

Pour 10% (SS1) : Couts pertes globales = 111.906.706 DH

Pour 15% (SS2) : Couts pertes globales = 103.866.062 DH

Sous-scénario 1 (SS1) : 10% Sous-scénario 1 (SS2) : 15%

FIGURES 8 ET 9 : CUMUL DES PERTES EN DEGRADATION RAPPORTEES


A DES VALEURS FINANCIERES SUR 20 ANNEES

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 193


Légende des courbes (valable pour l’ensemble des courbes des figures similaires) :

cout_degrad
Nom du paramètre Valeur initiale des pertes en termes de passage de Bat_pot à
Bat_degrad
cout_degrad_avancee
Nom du paramètre Initialisation de la valeur des pertes dues à l’atteinte du stade
avancé de dégradation
cout_effond
Nom du paramètre Initialisation de la valeur des pertes dues aux effondrements

cout_MR
Nom du paramètre Initialisation de la valeur des pertes dues à l’atteinte du stade
CMR

Sous-scénario 1 (SS1) : 10% Sous-scénario 1 (SS2) : 15%

FIGURES 10 ET 11 : CUMUL DES PERTES ET DES COUTS D’INTERVENTION SUR 20 ANNEES

Légende des courbes (valable pour l’ensemble des courbes des figures similaires) :

cout_total_pertes
Explication Cumul des frais dus aux pertes par la dégradation

couts_interv
Explication Cumul des coûts de réhabilition

Si en termes financiers, la différence entre les deux sous-scénarii peut apparaître comme
relativement négligeable, que ce passe-t-ils en termes de pertes humaines ?

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 194


Les données sont comme suit :

En supposant que sur 10 accidents entrainant des blessés suite à des effondrements, 3
accidents peuvent être mortels, on aura :

Sous-scénario 10 % (SS1) : Total accidents mortels = 2.63

Sous-scénario 15 % (SS2) : Total accidents mortels= 2.26

En supposant qu’un accident mortel peut entrainer entre 1 à 6 morts ou plus selon les cas,
nous aurons une probabilité théorique de (le même taux sera maintenu pour tous les
scénarii) :

2.63 à 15,78 pour les 10% arrondis respectivement à 3 et 16 pour les 10%.
Et 2.26 à 13,56, arrondis à 3 et 14 pour les 15%.
En faisant donc plus d’efforts sur les interventions d’inversion des processus de
dégradations, on aura ainsi la chance de sauver 2 vies de plus.

Mais est-ce que ceci représentera plus d’activités de réhabilitation en termes globaux ?

Les chiffres sont comme suit :


Pour le Sous-scénario 10 % (SS1) : Total actions traitées = 10 697

Pour le Sous-scénario 15% (SS1) : Total actions traitées = 10 782

Comme on le voit, en termes de gestion, l’effort supplémentaire est négligeable, et ne


représente que 0,79% contre un gain substantiel en matière de vies humaines pouvant
être sauvées de 14% dans le cas de 14 à 16. Ce qui est évidemment loin d’être négligeable.

2eme scénario : scénario dit «angle CMR»


RAPPEL DU PRINCIPE DE CE MODELE :

L’ensemble des variables concernées sont mises à presque 0, sauf pour les 2 variables
réhabilitation des dégradés et des stades avancés qui sont maintenues à des niveaux
extrêmement réduits. Les graphiques sont comme suit :

Rappel des variables concernées :

- Taux 1 : taux de passage de Stade_avancé à Rehabilités. Ce taux est presque nul dans
ce scénario.
- Taux 2 : taux de passage de Bat_degrad à Rehabilités. Le code de ce paramètre de calcul
est Taux_rehab_3. Ce taux est presque nul dans ce scénario.
- Taux 3 : taux de passage de CMR à Bat_degrad. Ce taux est fixé à 0%.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 195


- Taux 4 : taux de passage de Stade_avancé à Bat_degrad. Ce taux est fixé à 0 %.

Dans le cadre de scénario, et puisque tous les taux ci-dessus sont quasiment nuls, on fera
varier le taux de passage des bâtisses menaçant ruine à réhabilitées pour avoir deux sous-
scénarii (voir ci-dessous).

Les graphiques sont comme suit :

Troisième sous-scénario (SS3) : traitement des CMR avec un taux d’intervention de 30 %


(30% des bâtisses dans cette catégorie sont traitées annuellement. Ce qui signifie qu’on
effectue le monitorage des bâtisses, les études des projets d’interventions et
l’intervention de consolidation sur 30% du parc CMR chaque année) :

FIGURE 12 : EVOLUTION DE L'ETAT DU BATI AU SEIN DE LA MEDINA SUR 20 ANNEES


– SOUS SCENARIO 30% (SS3)

Dans le cadre de ce scénario, le menaçant ruine CMR commence à être maîtrisé, dans le
sens où on fait plus d’actions de réhabilitation que d’arrivage de CMR, à partir de la
deuxième année (retard d’une année à partir du scénario minimaliste – sous-scénario 10
% ou SS1). Pour les bâtisses qui arrivent au stade avancé de dégradation, c’est à partir de
la quatrième année et demi. Pour ce qui est des bâtisses qui se dégradent, il faut 6 années
pour que le nombre d’actions de réhabilitation coïncide avec celui des bâtisses qui arrivent
sur « le marché » de la dégradation, avec donc un retard de plus près de 2 années par
rapport au scénario minimaliste ci-dessus.

Paradoxalement, encore une fois, on maîtrise moins le CMR en ne se focalisant que sur cet
aspect !

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 196


En faisant varier le taux de traitement des CMR, de 0.3 à 0.4 (c’est-à-dire, on passe de 30%
à 40% des bâtisses qui sont dans cette catégorie sont traités annuellement) par exemple,
pour analyser l’effet de cette variation, nous aurons ce qui suit :

Quatrième sous-scénario (SS4) : traitement des CMR avec un taux d’intervention de 40% :

FIGURE 13 : EVOLUTION DE L'ETAT DU BATI AU SEIN DE LA MEDINA SUR 20 ANNEES


– SOUS SCENARIO 40% (SS4)

Dans le cadre de ce scénario, le menaçant ruine CMR commence à être maîtrisé juste
quelques temps avant la deuxième année. L’impact sur les autres aspects demeure très
faible. Ceci conforte la précédente analyse.

Ce qui est en revanche plus « dramatique », en termes de changement, c’est le coût global
de la réhabilitation :

Coût global des activités de réhabilitation pour le troisième sous-scénario (30%) ou SS3 =
814.350.898 DH

En faisant passer le traitement des CMR à un taux de 40% (quatrième sous-scénario ou


SS4), on obtient : 815.876.073, ce qui veut dire que cela coûtera tout de même un peu
plus cher, sans que ce soit très significatif.

Ainsi, par rapport au scénario de 15%, on débourse sur vingt années d’activités de
réhabilitation 240 MDH de plus, c'est-à-dire, une moyenne de 12 MDH de plus chaque
année (en ne tenant aucun compte des effets de l’inflation, etc.). A titre de comparaison,
ce serait l’équivalent d’un autre projet PLY de perdu !

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 197


Les frais sont plus aggravés par les pertes en termes d’effets des dégradations.

Coût des pertes (sous-scénario 3 ou SS3 (30%)) : 136.284.036 DH


Avec le taux CMR (sous-scénario 4 ou SS4 (40%)), on obtient : 136.469.587 DH
Concernant les aspects humains, on notera ce qui suit :
Total accidents pouvant être mortels (sous-scénario 3 ou SS3 (30%)) = 3,978
En revanche, la situation s’améliore pour les CMR à 40% : 3,295
En termes de nombre d’actions traitées (nombre d’interventions de réhabilitation), on
aura :
Total actions traitées (sous-scénario 3 ou SS3 (30%)) = 10 442
Total actions traitées avec variation du traitement des CMR à 40% (sous-scénario 4 ou SS3
(40%)) = 10 456
Ceci montre qu’au final, même si on ne fait que ce type d’activités (CMR), il vaut mieux de
toutes les manières faire le maximum d’actions de tous types, puisque le principal gain
reste l’amélioration de l’indice relatif aux accidents pouvant être mortels.

Concernant cet aspect, la simulation donne ce qui suit :


3,978 à 23,868 pour le premier sous-scénario arrondis respectivement à 4 et 24.
Et 3,295 à 19.77, arrondis à 4 et 20si l’effort est augmenté à 40%.
En faisant donc plus d’efforts sur le traitement des CMR on aura ainsi la chance de sauver
4 vies de plus. Le problème, c’est qu’en comparant cette démarche au scénario
minimaliste, la comparaison est de loin favorable au premier, puisque là on aura
quasiment dix personnes qui pourraient être sauvées en plus, pour un coût bien moindre.

Las autres courbes sont comme suit (sous-scénario 3 uniquement – SS3) :

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 198


FIGURE 14 : CUMUL DES COUTS FINANCIERS D’INTERVENTION SUR 20 ANNEES – SS3

FIGURE 15 : EVOLUTION DES INTERVENTIONS SUR 20 ANNEES – SS3

FIGURE 16 : CUMUL DES PERTES ET DES COUTS D’INTERVENTION SUR 20 ANNEES - SS3

FIGURE 17 : CUMUL DES PERTES EN DEGRADATION RAPPORTEES A DES VALEURS FINANCIERES SUR 20 ANNEES - SS3

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 199


3eme scénario : scénario dit «Moyen»

RAPPEL DU PRINCIPE DE CE MODELE :

Dans le cadre de ce scénario, nous introduisons un sous-scénario 5 (SS5), dit « moyen bas »
et autre, sous-scénario 6 (SS6), dit « moyen haut ».

Sous-scénario 5 (SS5) : valeur des variables concernées par les variations respectivement
deux à deux : 30% et 15 %, et ce, de la manière suivante :

- Taux 1 : taux de passage de Stade_avance à Rehabilites. Ce taux est à 30 % dans ce


scénario.
- Taux 2 : taux de passage de Bat_degrad à Rehabilites. Le code de ce paramètre de calcul
est Taux_rehab_3. Ce taux est à 30 % dans ce scénario.
- Taux 3 : taux de passage de CMR à Bat_degrad. Ce taux est à 15 % dans ce scénario.
- Taux 4 : taux de passage de Stade_avance à Bat_degrad. Ce taux est à 15 % dans ce
scénario.

FIGURE 18 : EVOLUTION DE L'ETAT DU BATI AU SEIN DE LA MEDINA SUR 20 ANNEES – SOUS SCENARIO (SS5)

Dans le cadre de ce sous-scénario (SS5), le menaçant ruine CMR commence à être maîtrisé,
dans le sens où on fait plus d’actions de réhabilitations que d’arrivage de CMR, à partir de
la fin de la première année. Pour les bâtisses qui arrivent au stade avancé de dégradation,
c’est à partir de la première année. Pour ce qui est des bâtisses qui se dégradent, il faut 4
années pour que le nombre d’actions de réhabilitation coïncide avec celui des bâtisses qui
arrivent sur « le marché » de la dégradation.

Dans le cas du sous-scénario moyen-haut (SS6), la situation est évidemment plus favorable
(les taux ci-dessus sont tous mis à 30%) :

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 200


FIGURE 19 : EVOLUTION DE L'ETAT DU BATI AU SEIN DE LA MEDINA SUR 20 ANNEES – SOUS SCENARIO (SS6)

Au niveau de ce scénario, le temps nécessaire pour maîtriser la situation, dans le sens de


l’équilibre des « arrivages » avec les actions menées pour chaque catégorie de bâtisses,
est atteignable plus tôt. Il est même de 2 années pour les bâtisses dégradées. Ce qui
représente 50% de temps gagné sur cette catégorie.

Pour 30 % et 15% (2 variables à 30% et 2 variables à 15%) :


Coût global des activités de réhabilitation = 488.619.306DH
Pour 30 % (toutes variables à 30%) :
Coût global des activités de réhabilitation = 494.455.054DH
Comme on le voit, la différence financière est globalement négligeable dans l’ensemble.
L’allure des courbes des coûts par typologie des coûts est la suivante :

Sous-scénario 5 Sous-scénario 6

FIGURES 19 ET 20 : CUMUL DES PERTES ET DES COUTS D’INTERVENTION SUR 20 ANNEES

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 201


Ainsi, par rapport au scénario de 15% (dans le scénario minimaliste), on gagne sur vingt
années d’activités de réhabilitation quelques 86 MDH. Ce chiffre devient 134.5 MDH
quand on considère le scénario à 10% (dans le scénario minimaliste).

Si l’on prend le cas du scénario « angle CMR », la différence est plus substantielle, et
atteint 325,7 MDH, ce qui est, en comparaison, proche du budget du dernier projet des
Monuments Historiques et de Traitement du Menaçant ruine de 2013. Ceci reflète la
grande différence en termes financiers entre les deux scénarii. Le gain financier réalisé au
niveau du présent scénario par rapport à celui dit « angle CMR » est de 40%.
Annuellement, il s’agit, en éliminant tous facteurs d’inflation, est de plus de 16 MDH
annuels !

Maintenant, concernant les pertes financières en raison de la dégradation, on a les


résultats suivants :

Couts pertes = 104.957.827 DH pour le premier sous-scénario.


Couts pertes = 88.581.856 DH pour le second sous-scénario. Ceci représente -47,7 MDH
par rapport au scénario « angle CMR ».
Concernant les pertes humaines prévisionnelles, les résultats sont comme suit :
Total accidents pouvant être mortels = 1.69 pour le premier sous-scénario
Total accidents pouvant être mortels = 1.59 pour le secondsous-scénario.
Comme précédemment, les résultats finaux sont respectivement comme suit :
1.69 à 10,14 morts/blessés, chiffres arrondis à 2 et 11.
1,59 à 9,57, arrondis à 2 et 10.
En comparant ces deux chiffres au scénario précédent (angle CMR), nous obtenons tout
de même pratiquement 14 personnes qui pourraient être sauvées. Donc, en variant les
programmes et en s’attaquant aux constructions dégradées et situées à un stade avancé
de dégradation, avec la même intensité relative que les CMR, on a plus de chances de
sauver des vies, et à un coût bien moindre. Ceci sera vérifié dans le cadre d’une petite
variation (voir ci-dessous).

Finalement, pour les actions à réaliser, nous avons les chiffres suivants :
Total actions traitées = 10 779, pour le sous-scénario 5 (SS5) et,
Total actions traitées = 10 949,, pour le sous-scénario 6 (SS6).
Au final, la variation en termes d’efforts de gestion est finalement assez négligeable.
Ci-dessous, les autres graphiques relatifs à ce scénario :

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 202


Sous-scénario 5 Sous-scénario 6

Figure 21 : EVOLUTION DES INTERVENTIONS SUR 20 ANNEES

Sous-scénario 5 Sous-scénario 6

Figure 22 : CUMUL DES PERTES EN DEGRADATION RAPPORTEES A DES VALEURS FINANCIERES SUR 20 ANNEES

Pour finir, et comme variation au sous-scénario 6 (SS6), nous introduisons ici un petit
changement qui consistera en un changement de l’intensité de l’effort de traitement du
bâti menaçant ruine pour en analyser l’impact. Il s’agira de réduire le taux de 30% à 10% :
Ceci donnera un autre sous-scénario, portant le numéro 7, et dit SS7 :

Les résultats de la simulation deviennent comme suit :


Coût global des activités de réhabilitation = 451.192.765 DH
Ceci ne représente pas une grande variation.
Le véritable élément de changement, concernera le taux relatifs aux accidents pouvant être
mortels. Ce taux devient dans SS7 : 2.2

2.2 à 13,2 morts/blessés, chiffres arrondis à 3 et 14. Ceci représente 3 de plus par rapport à
la simulation précédente (SS5).

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 203


Il se révèle donc, comme précédemment, qu’il faut accélérer l’effort à tous les niveaux de
dégradation des constructions, qu’elles soient CMR ou pas.

La principale courbe pour le sous-scénario 7 (SS7) est comme suit :

FIGURE 23 : EVOLUTION DE L'ETAT DU BATI AU SEIN DE LA MEDINA SUR 20 ANNEES – SOUS SCENARIO (SS7)

Les variations ici sont également minimes.

4eme scénario : scénario dit « en dents de scie »


RAPPEL DU PRINCIPE DE CE MODELE :

Pour les besoins de la présente simulation, nous avons fait varier les différentes variables
de manière reflétée graphiquement dans le schéma qui représente leur évolution durant
les vingt années de la simulation.

L’ampleur de ces variations fait passer les variables de 0 à 30%.

Dans le cadre de ce scénario, nous n’introduisons pas de sous-scénarii puisque l’objectif


est essentiellement de relater une situation de gestion à éviter en principe.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 204


Figure 25 : Variation des taux d'intervention sur une durée de 20 années (hypothèse graphique)

Les résultats sont comme suit :

Coût global des activités de réhabilitation = 599.817.772 DH

Pour rappel, le coût global des activités de réhabilitation pour le scénario « moyen bas »
était de 488.619.306 DH. Ceci reflète une renchérissement, dû à un type de gestion qui
entraine ce genre de résultat, de plus de 111 MDH.

Outre ce qui précède, les pertes estimées en termes de dégradations, est de 105.795.985
DH

Concernant les aspects humains, la situation est la suivante :

2,609 à 15,654 morts/blessés, chiffres arrondis à 3 et 16. Ceci représente 2 de plus par
rapport à la simulation précédente, et 8 par rapport au scénario moyen.

Concernant la masse de travail, on notera que paradoxalement le résultat reste


relativement stable :

Total actions traitées = 10 784

Paradoxalement, l’allure des courbes reste similaire. Pour expliquer ceci, on peut dire
que le travail reste fait, sauf qu’il coûte beaucoup plus cher et avec des impacts
collatéraux plus importants.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 205


FIGURE 26 : CUMUL DES PERTES ET DES COUTS D’INTERVENTION SUR 20 ANNEES

FIGURE 27 : EVOLUTION DE L'ETAT DU BATI AU SEIN DE LA MEDINA SUR 20 ANNEES

Le graphique précédent confirme ce qui précède, à savoir que le résultat de maîtrise de la


situation est tout de même atteint avec une certaine réussite, sauf que ceci ne doit pas
occulter le fait que la gestion « incertaine » du programme, telle qu’elle est reflétée dans
la démarche d’ensemble (voir courbes suivantes), se traduit par une surenchère de 111
MDH et un risque de 2 morts de plus. Se limiter donc à la lecture de l’allure des courbes
peut se révéler trompeur puisque le résultat atteint est certes honorable, mais à un prix
qui risque de se révéler assez lourd au final. Ceci est quelque peu inquiétant dans le sens
où la non prise en compte de l’ensemble des éléments du processus, et la lecture partielle
des données, peut être lourde de conséquences.

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 206


FIGURE 28 : EVOLUTION DES INTERVENTIONS SUR 20 ANNEES

Pour ce qui est des pertes globales en termes de dégradations :

FIGURE 29 : EVOLUTION DES PERTES - DEGRADATIONS RAPPORTEES EN VALEURS FINANCIERES


SUR 20 ANNEES

Figure 30 : CUMUL DES PERTES ET DES COUTS D’INTERVENTION SUR 20 ANNEES

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 207


Variables du Modèle de simulation

Hypothèses/Taux de base

Paramètre :Tx_deg

Valeur par défaut 0.01 (notre hypothèse de base dans le cadre de ce modèle est
que 1% des bâtisses passent d’un bon état à un état moins bon,
annuellement au sein de la médina, en raison de facteurs
multiples : vieillissement, action anthropique, etc.)

Nature du paramètre Ce paramètre est le taux de dégradation qui fait passer les
bâtisses en médina faisant partie du groupe Bat_Pot à celui des
bâtisses dégradées Bat_degrad
Paramètre : Tx_deg_av

Valeur par défaut 0.05 (l’hypothèse à ce niveau est que 5% des bâtisses passent
annuellement de l’état dégradé à stade avancé de dégradation)
Nature du paramètre Ce paramètre est le taux de dégradation qui fait passer les
bâtisses en médina faisant partie du groupe Bat_degrad à celui
des bâtisses situées à un stade avancé de dégradation
Stad_avancé
Paramètre : Tx_MR

Valeur par défaut 0.07 (l’hypothèse à ce niveau est que 7% des bâtisses passent
annuellement de l’état stade avancé à menaçant ruine)
Nature du paramètre Ce paramètre est le taux de dégradation qui fait passer les
bâtisses en médina faisant partie du groupe Stad_avance à celui
menaçant ruine CMR
Paramètre : Taux_rehab_1

Valeur par défaut 0.3 (On estime ici que 30 % du parc CMR est traité
annuellement)
Nature du paramètre Ce taux reflète le passage des CMR à Réhabilités
Paramètre : Tx_effond

Valeur par défaut 0.002 (2 pour mille parmi les bâtisses menaçant ruine
s’effondrent)
Nature du paramètre Ce taux reflète le passage des CMR à Ruines
Paramètre : Tx_etaie

Valeur par défaut 0.01 (1% des bâtisses CMR est étayé de manière plus ou moins
permanente)
Le taux reflète le passage de CMR à Etayes
Paramètre : Tx_etaie1

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 208


Valeur par défaut 0.01 (1% des bâtisses situées au Stade avancé sont étayées de
manière plus ou moins permanente)

Nature du paramètre Le taux reflète le passage de Stade avancé à Etayes


Paramètre : Taux_rehab_2

Valeur par défaut 0.15 (15% passent du Stade avancé à Réhabilités selon ce
scénario)
Nature du paramètre Ce taux est une des variables de la simulation
Paramètre : Taux_rehab_3

Valeur par défaut 0.15 (15% passent de Bat_degrades à Réhabilités selon ce


scénario)
Nature du paramètre Ce taux est une des variables de la simulation
Paramètre : Taux_integr_sys

Valeur par défaut 0.3 (Ce taux reflète le niveau de réintégration dans le système des
bâtisses réhabilitées et qui redeviennent potentiellement
dégradables annuellement)

Nature du paramètre Ce taux permet de mettre un ralenti au processus de passe de


Réhabilités vers Bat_Pot. Ceci signifie que les bâtisses
réhabilitées restent saines durant un certain temps avant que la
roue de la dégradation ne recommence à tourner pour ces
bâtisses.
Paramètre : Tx_renov

Valeur par défaut 0.005 (Ce taux reflète le nombre de ruines qui sont reconstruites
annuellement). En toute hypothèse, nous adoptons le nombre de
5/1000)
Nature du paramètre Taux de passage de Ruines à Bat_Pot
Paramètre : Tx_retour_etay

Valeur par défaut 0.01 (Taux de retour des bâtisses étayées à menaçant ruine)

Nature du paramètre Ce taux reflète le fait que certains étaiements ne permettent pas
la suppression du danger. Donc, nous avons certaines bâtisses
qui repassent de Etayes à CMR

Paramètre : Tx_effond1

Valeur par défaut 0.002 (batiments étayés qui connaissent des effondrements)

Nature du paramètre Passage de Etayes à Ruines

Paramètre : Taux_rehab

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 209


Valeur par défaut 0.1 (taux de traitement des bâtisses étayées de manière
permanente)
Nature du paramètre Passage de Etayes à Réhabilités
Paramètre : Tx_MR1

Valeur par défaut 0.3 (Taux de retour CMR à Bat_degrad. Il égale 30% selon ce
scénario)

Nature du paramètre Variable intégrée dans le processus de simulation


Paramètre : Tx_MR2

Valeur par défaut 0.3 (Taux de retour Stade_avance à Bat_degrad. Il égale 30%
selon ce scénario)

Nature du paramètre Variable intégrée dans le processus de simulation


Paramètre : Tx_degats

Valeur par défaut 0.005 (Taux qui exprime les dégâts causés à d’autres bâtisses en
raison des travaux de réhabilitation)
Nature du paramètre On considère ici que certains travaux de consolidation peuvent
être porteurs de certains dégats collatéraux (vibrations,

Données de base / formules de calcul

Variable type 1 : Bat_Pot

Valeur initiale 5800


Nature du paramètre Ceci est le nombre de départ –pour la simulation- des bâtisses qui
peuvent potentiellement se dégrader au sein de la médina.

Variable type 2 : process_degrad

Formule (Tx_deg*Bat_Pot)+collater_degats_vois
Explication Cette formule intègre les bâtisses potentiellement dégradables
avec le taux de dégradation plus les bâtisses issues des
dommages « collatéraux »

Variable type 2 : flux_cout1

Formule process_degrad*perte_degrad

Explication Ce flux de coûts reflète les pertes financières dues au processus


de dégradations qui fait passer les bâtisses en bon état à
dégradées

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 210


Variable type 3 : perte_degrad

Formule 20000 DH
Explication On estime ici que chaque bâtisse en bon état perd 3000 DH en
raison de son passage à l’état dégradé.

Variable type 2 : collater_degats_vois

Formule Tx_degats*Réhabilités

Explication Cette formule permet de calculer le nombre de bâtisses qui sont


touchées en raison des travaux sur d’autres bâtisses.
Variable type 1 : Rehabilites

Valeur initiale 0

Nature du paramètre On part pour le calcul d’une valeur de 0 de bâtisses réhabilitées.


Ceci est la valeur initiale pour la simulation
Variable type 2 : retour sains

Formule Rehabilites*Taux_integr_sys

Explication Formule permettant de calculer le taux de retour vers le premier


groupe de bâtisses saines.
Variable type 1 : Bat_degrad

Valeur initiale 4000


Nature du paramètre Nombre initial de bâtisses dégradées.

Variable type 2 : process_degrad

Formule (Tx_deg*Bat_Pot)+collater_degats_vois
Explication Permet calculer le nombre de bâtisses qui deviennent dégrades.

Variable type 2 : degrad_avancee

Formule Tx_deg_av*Bat_degrad
Explication Permets de calculer le nombre de bâtisses qui deviennent très
dégradés.

Variable type 2 : rehabilitation_deg3

Formule (time()/43+Taux_rehab_3)*Bat_degrad

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 211


Explication Permet de calculer le nombre de bâtisses qui sont réhabilitées en
passant directement de Bat_degrad à Rehabilites. Nous
appliquons ici une petite variation dans le temps en estimant
qu’on fera de plus en plus de bâtisses en fonction du temps qui
passe.
Variable type 2 : flux_cout2

Formule degrad_avancee*perte_deg_avancee
Explication Ce flux de coûts reflète les pertes financières dues au processus
de dégradations qui fait passer les batisses dégradées à un stade
avancé de dégradation.
Variable type 3 : perte_deg_avancee

Formule 30000 DH
Explication La perte financière est estimée ici à 20000 DH si la bâtisse atteint
ce processus de dégradation avancée.
Variable type 2 : flux_cout_rehab3

Formule rehabilitation_deg3*frais_rehab3

Explication Calcul le coût de réhabilitation des bâtisses dégradées

Variable type 3 : frais_rehab3

Formule 20000 DH

Explication Budget moyen estimé de réhabilitation d’une bâtisse dégradée

Variable type 2 : activ_rehab_tot

Formule rehabilitation_deg3+rehabilitation+rehabilitation_deg2+Rehabili
tation_deg1

Explication Ceci calcule le total des coûts de réhabilitation toutes catégories

Variable type 2 : rehabilitation

Formule Etayes*(time()/43+Taux_rehab)
Explication Cette formule permet de calculer le nombre des bâtisses étayées
réhabilitées

Variable type 1 : Etayes

Valeur initiale 500

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 212


Nature du paramètre Nombre initial considéré pour les calcul en ce qui concerne les
bâtisses étayées de manière plus ou moins permanente.
Variable type 2 : retour_MR

Formule Etayes*Tx_retour_etay
Explication Formule qui permet de calculer le nombre des bâtisses étayées
qui redeviennent menaçant ruine.
Variable type 2 : effondrement1

Formule Tx_effond1*Etayes

Explication Ceci permet de calculer la fraction de bâtisses étayées qui


s’effondrent
Variable type 2 : flux_cout_rehab

Formule réhabilitation*frais_rehab

Explication Permet de calculer les coûts de réhabilitation des bâtisses


étayées.
Variable type 3 : frais_rehab

Formule 80000 DH

Explication Frais moyen de réhabilitation d’une bâtisse étayée

Variable type 2 : rehabilitation_deg2

Formule (time()/43+Taux_rehab_2)*Stade_avance

Explication Cette formule permet de calculer le nombre de bâtisses de Stade


avancé qui sont réhabilitées annuellement. De manière
empirique un taux de variation est appliqué en fonction du
temps.

Variable type 1 : Stade_avance

Valeur initiale 2800


Nature du paramètre Nombre estimé des bâtisses situées à un stade avancé de
dégradation, mais ne menaçant pas ruine

Variable type 2 : atteinte_stad_MR

Formule Stade_avance*Tx_MR

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 213


Explication Cette variable permet de calculer le nombre des bâtisses qui
passent de Bat_degrad à Stade avancé en appliquant le taux
Tx_MR
Variable type 2 : etaiement1

Formule Stade_avance*Tx_etaie1
Explication Cette variable permet de calculer le nombre des bâtisses qui
passent de Stade avancé à Etayes en appliquant le taux Tx_etaie1
Variable type 2 : flux_cout3

Formule atteinte_stad_MR*perte_atteinte_MR
Explication Cette variable permet la calcul des pertes financières dues au
passage de Stade_avance à CMR

Variable type 3 : perte_atteinte_MR

Formule 30000 DH
Explication Perte financières par bâtisse qui devient CMR
Variable type 2 : flux_cout_rehab2

Formule frais_rehab2*rehabilitation_deg2

Explication Cette variable calcule les frais financiers relatifs à la réhabilitation


des constructions situées au stade avancé

Variable type 3 : frais_rehab2

Formule 80000 DH
Explication Frais moyens estimés de réhabilitation des constructions ayant
un stade avancé de dégradation
Variable type 2 : flux_cout_etai1

Formule etaiement1*frais_etai1

Explication Cette variable calcule les frais financiers relatifs à l’étaiement des
constructions situées au stade avancé

Variable type 3 : frais_etai1

Formule 10000 DH

Explication Frais moyens estimés de l’étaiement d’une bâtisse située à un


stade avancé de dégradation

Variable type 2 : retour_degrad

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 214


Formule Stade_avance*Tx_MR2

Explication Cette variable calcule les constructions situées au stade avancé


qui sont ramenées à un niveau de dégradation « moyen » (de
Stade_avance à Bat_degrad)
Variable type 2 : Rehabilitation_deg1

Formule CMR*(time()/30+Taux_rehab_1)

Explication Permet de calculer le nombre de bâtisses CMR qui passent à


Réhabilités
Variable type 1 : CMR

Valeur initiale 1400

Nom du paramètre Nombre initial estimé de CMR

Variable type 2 : effondrement

Formule Tx_effond*CMR

Explication Permet de calculer le nombre de bâtisses CMR qui deviennent


Ruines

Variable type 2 : etaiement

Formule CMR*Tx_etaie

Explication Permet de calculer le nombre de bâtisses CMR qui deviennent


Etayés
Variable type 2 : flux_cout4

Formule effondrement*perte_effond
Explication Permet de calculer les pertes financières directes dues aux
effondrements

Variable type 3 : perte_effond

Formule 50000 DH

Explication Perte financière moyenne estimée due à un effondrement

Variable type 2 : flux_cout_etai

Formule etaiement*frais_etai
Explication Frais relatives à l’étaiement des bâtisses CMR

Variable type 3 : frais_etai

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 215


Formule 20000 DH

Explication Coût moyen estimé d’un étaiement d’une CMR

Variable type 2 : flux_cout_rehab1

Formule Rehabilitation_deg1*cout_rehab1
Explication Permet de calculer les frais relatives aux travaux de réhabilitation
des CMR

Variable type 3 : cout_rehab1

Formule 160000 DH
Explication Coût moyen estimé de réhabilitation définitive d’une CMR
Variable type 2 : injuries

Formule effondrement*tx_blessures

Explication Permet d’estimer un nombre moyen d’accidents pouvant être


graves voire mortels
Variable type 3 : tx_blessures

Formule 0.3

Explication On considère ici que 30% des effondrements peuvent causer des
blessés

Variable type 2 : retour_degrad_1

Formule Tx_MR1*CMR
Explication Formule de calcul des bâtisses qui reviennent à un état
Bat_degrade après avoir été CMR

Variable type 2 : degrad_avancee

Formule Tx_deg_av*Bat_degrad

Explication Permet de calculer le passage de Bat_degrad à Stade_avance

Variable type 2 : atteinte_stad_MR

Formule Stade_avance*Tx_MR

Explication Permet de calculer le passage de Stade_avance à CMR

Variable type 1 : Ruines

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 216


Valeur initiale 200

Nom du paramètre Nombre initial estimatif des ruines

Variable type 2 : effondrement

Formule Tx_effond*CMR
Explication Calcul des bâtiments CMR qui s’effondrent

Variable type 2 : renovation

Formule (time()/43+Tx_renov)*Ruines

Explication Calcul des Ruines qui sont rénovées et retournent au groupe des
bâtisses en bon état Bat_Pot
Variable type 2 : etaiement1

Formule Stade_avance*Tx_etaie1

Explication Calcul des bâtisses qui passent de Stade_avance à Etayes

Variable type 2 : rehabilitation_deg2

Formule (time()/43+Taux_rehab_2)*Stade_avance

Explication Calcul des bâtisses qui passent de Stade_avance à Rehabilites

Variable type 2 : rehabilitation

Formule Etayes*(time()/43+Taux_rehab)

Explication Calcul des bâtisses qui passent de Etayes à Rehabilites

Variable type 2 : effondrement1

Formule Tx_effond1*Etayes
Explication Calcul des bâtisses qui passent de Etayes à Ruines
Variable type 2 : rehabilitation_deg3

Formule (time()/43+Taux_rehab_3)*Bat_degrad

Explication Calcul des bâtisses qui passent de Bat_degrad à Rehabilites

Variable type 2 : retour_sains

Formule Rehabilites*Taux_integr_sys

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 217


Explication Calcul des bâtisses qui passent de Rehabilites à Bat_Pot

Variable type 2 : etaiement

Formule CMR*Tx_etaie

Explication Calcul des bâtisses qui passent de CMR à Etayes

Variable type 2 : renovation

Formule (time()/43+Tx_renov)*Ruines

Explication Calcul des bâtisses qui passent de Ruines à Bat_Pot

Variable type 2 : retour_MR

Formule Etayes*Tx_retour_etay
Explication Calcul des bâtisses qui passent de Etayes à CMR
Variable type 2 : Rehabilitation_deg1

Formule CMR*(time()/30+Taux_rehab_1)
Explication Calcul des bâtisses qui passent de CMR à Réhabilités

Variable type 2 : retour_degrad

Formule Stade_avance*Tx_MR2
Explication Calcul des bâtisses qui passent de Stade_avance à Bat_degrad

Variable type 2 : retour_degrad_1

Formule Tx_MR1*CMR

Explication Calcul des bâtisses qui passent de CMR à Bat_degrad

Variable type 1 : cout_degrad

Valeur initiale 0

Nom du paramètre Valeur initiale des pertes en termes de passage de Bat_pot à


Bat_degrad
Variable type 3 : cout_total_pertes

Formule cout_degrad+cout_degrad_avancee+cout_MR+cout_effond
Explication Calcul des frais dus aux pertes par la dégradation

Variable type 1 : cout_degrad_avancee

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 218


Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation de la valeur des pertes dues à l’atteinte du stade
avancé de dégradation

Variable type 1 : cout_effond

Valeur initiale 0

Nom du paramètre Initialisation de la valeur des pertes dues aux effondrements

Variable type 1 : cout_MR

Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation de la valeur des pertes dues à l’atteinte du stade
CMR
Variable type 2 : flux_cout1

Formule process_degrad*perte_degrad

Explication Calcul des coûts dus au passage de Bat_Pot à Bat_degrade

Variable type 2 : flux_cout2

Formule degrad_avancee*perte_deg_avancee

Explication Calcul des coûts dus au passage de Bat_degrade à Stade avancé

Variable type 2 : flux_cout3

Formule atteinte_stad_MR*perte_atteinte_MR

Explication Calcul des coûts dus au passage de Stade_avance à CMR

Variable type 2 : flux_cout4

Formule effondrement*perte_effond

Explication Calcul des coûts dus au passage de CMR à Ruines

Variable type 1 : Cout_rehab

Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation de la valeur du cout de réhabilitation des bâtisses
étayées
Variable type 3 : couts_interv

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 219


Formule Cout_etai1+Cout_rehab3+Cout_rehab1+Cou_rehab2+Cou
t_rehab+Cout_etai
Explication Sommes des coûts de réhabilition

Variable type 1 : Cou_rehab2

Valeur initiale 0

Nom du paramètre Initialisation de la valeur du cout de réhabilitation des bâtisses au


Stade_avance
Variable type 1 : Cout_rehab1

Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation de la valeur du cout de réhabilitation des CMR
Variable type 1 : Cout_rehab3

Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation de la valeur du cout de réhabilitation des bâtisses
Variable type 1 : Cout_etai1 dégradées

Valeur initiale 0

Nom du paramètre Initialisation de la valeur du cout de réhabilitation des bâtisses au


Stade_avance

Variable type 1 : Cout_etai

Valeur initiale 0

Nom du paramètre Initialisation de la valeur du cout de réhabilitation des CMR

Variable type 2 : flux_cout_rehab

Formule rehabilitation*frais_rehab

Explication Calcul des frais de réhabilitation des bâtisses étayées

Variable type 2 : flux_cout_rehab2

Formule frais_rehab2*rehabilitation_deg2

Explication Calcul des frais de réhabilitation des bâtisses au stade avancé

Variable type 2 : flux_cout_rehab3

Formule rehabilitation_deg3*frais_rehab3
Explication Calcul des frais de réhabilitation des bâtisses au dégradées
Variable type 2 : flux_cout_etai1

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 220


Formule etaiement1*frais_etai1

Explication Calcul des frais d’étaiement des bâtisses au Stade_avance

Variable type 2 : flux_cout_etai

Formule etaiement*frais_etai

Explication Calcul des frais d’étaiement des CMR

Variable type 2 : flux_cout_rehab1

Formule Rehabilitation_deg1*cout_rehab1

Explication Calcul des frais de rehabilitation des bâtisses CMR

Variable type 1 : Total_Blesses

Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation du nombre total de blessés
Variable type 2 : injuries

Formule effondrement*tx_blessures
Explication Calcul du nombre d’accidents

Variable type 1 : Total_collateral

Valeur initiale 0
Nom du paramètre Initialisation des dommages aux voisins
Variable type 2 : collater_degats_vois

Formule Tx_degats*Rehabilites

Explication Calcul du nombre de bâtisses degradées par des interventions


de réhabilitation
Variable type 1 : Total_actions_traitees

Valeur initiale 0
Nom du paramètre Valeur initiale du nombre d’interventions

Variable type 2 : activ_rehab_tot

Formule rehabilitation_deg3+rehabilitation+rehabilitation_deg2+Rehabilit
ation_deg1
Explication Calcul du nombre d’activités de réhabilitation

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 221


Annexe 2 : Programme d'action identifié par l'ADER (2016-2020)

Consistance du projet Foncier Surface Durée des Budget usage possible observations
au sol travaux prév.
(en (mdhs)
m2)
I- Monuments historiques et lieux emblématiques
Kasabat Dar Dbibagh Restauration du 2640 F 40326 36 mois 150 musée impact faible
(Moulay Al Hassan) Bâti existant et sur la médina,
aménagement de commencer
nouveaux espaces par le
relogement,
convention
avec SAO

Souk Semmarine Restauration des T2815/F 915,75 24 mois 30 commerce fait partie des
structures lieux de
existantes et commerce et
Aménagement des artisanat (iii)
espaces intérieurs

Cité Royale des Arts, des Aménagement des Domain 50 000 36 mois 400 musée
Sciences et de la Culture espaces verts e de
autour de la rivière l’état
Hri Boutouil Restauration des T2587/F 281,58 24 mois 15 commerce impact faible
structures sur la médina
existantes et (2ème Tr)
Aménagement des
espaces intérieurs

Norias My Abdellah/Jnan Rétablissement des Domain 6 mois 2 tourisme


Sbil Norias et leur mise e public
en service
Musée de l’eau - Nettoyage et Domain 163 6 mois 1,5 tourisme
(Répartiteur Boujloud) entretien du site e public
- Mise en place d’un
circuit fermé d’eau

- Couverture légère
- Exposition les
systèmes
hydrauliques de la
Médina

Horloge Hydraulique Restitution du 18 mois 5 tourisme


Système de
fonctionnement et
mise en service

Mosquée Al Anouar -Travaux des Habous 285 12 mois 2 culte


fouilles
archéologiques
-Restauration des
structures
existantes

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 222


-Aménagement du
cimetière et de
l’espace
environnant

Jamaâ Loued -Restauration des Habous 1090 24 mois 11 culte


structures et des
décors
-Aménagement
intérieur

Tombeaux Merinides -Restauration des 2000 18 mois 3 tourisme impact faible


vestiges sur la médina
- Aménagement de
l’espace
environnant
Muraille Bab Jdid - Restauration des 700 ml 18 mois 6 tourisme nouer un
structures partenariat
avec
Muraille Fès Jdid - Restauration des 1100 24 mois 9 tourisme
structures ml l'inspection
régionale des
monuments
historiques
Maristane Sidi Frej -Restauration de la 1000 30 Mois 24 commerce souk lhena, fait
structure existante (Marist partie des lieux
ane de commerce
-Aménagement de
l’environnement :425 / et artisanat (iii)
Souk
immédiat
Hana :
575 )
II. Lieux de cultes et de spiritualité 658,5
54 Mosquées de quartiers Restauration et Habous 48 mois 100 tourisme
mise à niveau
7 Zaouias -Restauration des Habous 24 mois 30 tourisme
structures et de
décors
-Amélioration de
l’environnement
immédiat
41 M'sids -Restauration des Habous 30 mois 40 tourisme
structures et de
décors
aménagement
intérieur
III. Artisanat et commerce 170
23 Fondouks - Restaurations des Habous 36 mois 100 commerce limiter
structures et décors l'intervention
aux bâtiments
- Aménagement
s présentant un
intérieur
intérêt
13 Drazs Restauration des Habous 24 mois 18 commerce architectural et
structures économique et
existantes différer les

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 223


amélioration fdes autres,
conditions de s'assurer du
travail des artisans statut juridique
du foncier et
5 Souks à attarine - Restauration des 1554 30 mois 25 commerce contrats
structures d'exploitation
- Aménagement des des
patios commerçants
et artisans
IV. Hammams et lieux sanitaires 143
7 Hammams et lieux restauration des Habous 30 mois 40 tourisme
sanitaires structures /privé
amélioration de
l'activité
Aménagement
intérieur

V. Réhabilitation du bâti
20 belles -Acquisition de 36 mois 200 tourisme se limiter aux
demeures belles demeures demeures dont
-Apurement de les propriétaires
la situation ne peuvent ou ne
foncière veulent pas agir,
-Réalisation des celles qui sont
premiers travaux faciles à acquérir
de consolidation et tenir compte de
l'accessibilité
Dar bacha Tazi - Restauration du Domaine de 5847 ( 12 mois 18 tourisme
bâti l’état 2346
- Aménagement bâtie)
des espaces verts
Dar laarayes -Restauration 80 12 mois 3 tourisme privilegier
des structures et l'intervention
des décors privée avec
-Aménagement encdrement de
des espaces l'ADER
intérieurs
Dar Chrifates -Restauration 194 24 mois 4,6 tourisme
des structures et
des décors
-Aménagement
des espaces
intérieurs
Dar Mekouar - Restauration 1650 30 mois 18 tourisme
des structures et
des décors
- Aménagement
intérieur
Dar Belhassan -Restauration 282 18 mois 7 tourisme privilegier
Ouazzani des structures et l'intervention
des décors privée avec
-Aménagement encadrement de
intérieur l'ADER

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 224


Dar Ibn -Restauration 62 12 mois 1,5
Khaldoun des structures et
des décors
Dar Allal Fassi -Restauration 100 12 Mois 2 tourisme
des structures et
des décors
-Aménagement
intérieur
Evacuation et -Acquisition de 36 mois 50 logt+equipt proceder au
aménagement ruines. prélable à
de 50 ruines -Apurement de l'acquisition du
la situation foncier à l'amiable
foncière. ou par voie
-Réalisation des d'expropriation
travaux
d’évacuation, de
nettoyage et de
consolidation
des structures
mitoyennes.
VI. Equipements publics de proximité 304,1
2 écoles -Réhabilitation et 18 mois 7
restauration des
structures
2 dispensaires -Réhabilitation et 18 mois 5
restauration des
structures

VII. Accès, parkings, paysages urbains et naturels 12


Accès et 2000 Aménagement des Collectivités / 30 mois 565 accessibilité lancer une
parkings parkings en surface et privé enquete
sous terrains – foncière pour
espaces publics et connaitre les
esplanades propriétaires et
proceder à
l'acquisition
préalablement
aux travaux
Paysage -Réalisation du Public 27100 30 mois 18,5 tourisme
urbain / Rue pavage /commerce
Fes Jdid -Auvents et portes
-Mamouni
-Eclairage public
Paysage - Démolition de l’arc 4 Mois 1 tourisme impact faible
urbain /Porte existant /commerce sur la médina
Sid Aouad
- Conception et
construction d’une
nouvelle
porte intégrée au
pont Terrafine
- Portes et auvents 3200 20 mois 10,7

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 225


- Pavage

Paysage - Mamouni
tourisme
urbain / Rive - Habillage des murs
/commerce
Andalouse en bois
- Eclairage public
Paysage - Portes et auvents Public 4600 24 mois 10,5 tourisme
urbain / Rive - Pavage /commerce
Quaraouiyine
- Mamouni
- Habillage des murs
en bois
- Eclairage public
Paysage - Plantations d'arbres Public, privé, 7040000 30 mois 100 tourisme/ nouer un
naturel habous loisirs partenariat avec
le HCEF et
- Aménagements de
l'ecole
belvédères et
d'agriculture de
terrasses
Meknès,
panoramiques
s'assurer que le
- Aménagement de foncier ne pose
circuits de randonnés pas de
problème si non
engager les
- Passerelles et mesures
passages ombragés nécessaires
- Signalisation (DUP, prise de
possession)
- Eclairage public
705,7

Stratégie de développement et plan d'actions et de mesures 226

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