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MAROC

 
L’offre de logement urbain 2004-2014
Etat des lieux et orientations

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Août  2016  
A.  Sinet  –  N.  Lahlou  –  L.  Godin  -­‐  D.  Effina  

     
 
Ce rapport a été préparé dans le cadre de l’assistance technique apportée au Maroc et plus largement
aux pays de la zone MENA, par la Banque mondiale, en coordination avec le Fonds Monétaire Arabe,
dans le domaine de l’habitat et du logement abordable1. Il fait partie des premières études « états des
lieux » menées dans ce contexte ; les autres études en cours portent sur la politique foncière en fa-
veur de l’habitat, le financement des aides à la politique de l’habitat (dépense fiscale, subvention, ga-
ranties, etc.) et, le logement locatif.
Cette initiative d’assistance technique s’inscrit dans une collaboration ancienne entre le Maroc et la
Banque mondiale sur le thème de l’habitat et du logement : le dialogue sur le secteur a commencé au
milieu des années 70 à l’occasion de la mise en place des premiers Projets de Développement Urbain
et de Financement de l’Habitat2. Il s’est poursuivi tout au long des années 90 et, à partir des années
2000, a pris la forme d’appuis budgétaires ciblés au secteur (policy loan) destinés à appuyer le pro-
cessus de réformes engagé par les gouvernement successifs3 : renforcement du dispositif du FSH,
mise à disposition de l’habitat social de réserves foncières conséquentes, rationalisation et assainis-
sement des OST et création d’Al Omrane, réalisation du programme VSB, simplification des procé-
dures d’urbanisme, création du Fogarim, etc. Ces prêts ont été complétés par d’importants appuis
financiers complémentaires apportés à l’INDH dans le cadre de la stratégie de réduction de la pauvre-
té.
L’objectif général de a présente étude est d’appuyer le MHPV dans l’évaluation de l’offre de logement,
notamment social. Ses objectifs plus spécifiques consistent à (i) Evaluer la portée et les conditions de
la production de logement et, (ii) Faire des recommandations pour en modifier si nécessaire la consis-
tance, les cibles, les modes opératoires, dans l’objectif d’améliorer l’accessibilité au logement.
Cet objectif d’accessibilité au logement porte à la fois sur le parc (en termes quantitatif et qualitatif) et
sur le prix (le logement est-il suffisamment abordable pour satisfaire les ménages), les deux pouvant
également interagir : une insuffisance de production finit toujours par agir sur le prix du logement. La
dimension géographique est prise en compte autant que faire ce peut à partir des données fournies et
de quelques études de cas, de manière à mesurer l’efficacité spatiale de la production.
Le présent rapport a consisté d’abord à passer en revue les principales orientations de la politique de
l’habitat menée par le Maroc depuis le milieu des années 90 ; puis à analyser les différents facteurs de
l’offre de logement en milieu urbain (foncier, aménagement, production du logement et produits), à
partir d’une analyse rétrospective principalement statistique, sur les 10 à 15 dernières années et un
examen plus approfondi de la situation prévalant sur deux villes, Meknès et Agadir. Il s’agissait de
présenter une analyse synthétique, chiffrée et détaillée (type tableau de bord) permettant de profiler
l’offre et ses tendances, d’identifier les éventuelles données manquantes et de formuler des recom-
mandations pour y remédier. L’état des lieux ainsi présenté est complété par une synthèse qui intro-
duit un certain nombre de recommandations.
Les principales questions abordées portent sur l’adéquation de l’offre et de la demande à la fois en
termes quantitatifs, de segment socio-économiques et en termes géographiques, l’impact des modes
de production sur le développement urbain des villes et l’inclusion sociale, la production irrégulière ou
informelle, la coordination entre les acteurs de la politique de l’habitat, etc.
Les premières recommandations spécifiques portent sur les réformes qui pourraient être introduites
pour améliorer l’élasticité de l’offre à la demande (l’augmentation de l’offre, la « solvabilisation » de la
demande, l’organisation des opérateurs, le renforcement de l’efficacité de la chaîne de production du
foncier urbanisable, la simplification des règles d’urbanisme, l’harmonisation des normes d’habitabilité,

1
    La  préparation  de  ce  rapport  sur  l’offre  et  la  production  de  logement  a  été  confiée  à  une  équipe  de  consultants  composée  de  Najib  
Lahlou   (architecte),   Anne   Sinet   (financement   de   l’habitat),   Lucien   Godin   (architecte-­‐urbaniste)   et   Driss   Effina   (économiste).   Ces  
consultants  ont  travaillé  sous  la  direction  de  Fadwa  Bennani  et  Alexandra  Le  Courtois  (Banque  mondiale).  
2
    Rabat  Urban  Development  Project  1978  –  Deuxième  PDU,  1981  :  principalement  destinés  à  la  restructuration  de  bidonvilles  et  au  
relogement  de  ménages  à  revenus  modestes  (site  and  services).  Troisième  PDU,  1983  également  dénommé  Premier  Projet  de  Fi-­‐
nancement  de  l’Habitat  a  consisté  à  renforcer  les  capacités  du  CIH  à  prêter  à  des  ménages  à  revenus  modestes  et  moyens  (prêts  
hypothécaires).    
3
    Housing  Sector  Adjustment  Loan  in  2004  and  2008.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   2   août  2016  
l’ajustement des politiques d’aides publiques, etc.), et sur l’amélioration du système de veille du sec-
teur, notamment:
L’étude a bénéficié des nombreuses données fournies par les ministères et organismes : MHPV,
MUAT, MI, MEF, HCP, Al Omrane, etc. Elle s’est notamment largement appuyée sur « l‘Enquête lo-
gement » (données 2012) lancée par le MHPV, et sur les premiers résultats du RGPH 2014 commu-
niqués par le HCP.
La présentation des résultats est volontairement synthétique et s’articule systématiquement autour de
tableaux ou graphiques réalisés à partir des données les plus récentes obtenues des administrations
et organismes partenaires.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   3   août  2016  


TABLE  DES  MATIERES  

 
Acronymes  ...........................................................................................................................................................................  7  
résume  executif  ..................................................................................................................................................................  8  
I.   EVOLUTION  DE  LA  POLITIQUE  DU  LOGEMENT  :  DATES  CLE  ET  ORIENTATIONS   13  
1.   Une  place  stratégique  dans  les  politiques  publiques  du  maroc  .......................................................  13  
2.   Changement  d’échelle  et  impulsion  de  la  promotion  immobiliere  sociale  ..................................  15  
3.   2015  :  l’heure  du  bilan  et  les  nouveaux  enjeux  ........................................................................................  16  
II.   DEMOGRAPHIE  ET  MAL-­‐LOGEMENT  :  CHIFFRER  LES  BESOINS  EN  LOGEMENTS  .................................  19  
1.   La  Pression  exercée  par  l’urbanisation  .......................................................................................................  19  
1.1   Définition  ......................................................................................................................................................  19  
1.2   Rythme  d’urbanisation  et  croissance  du  nombre  de  ménages  .............................................  19  
1.3   La  diminution  de  la  taille  des  ménages  urbains  marocains  ...................................................  21  
1.4   Une  pression  inégale  selon  les  territoires  .....................................................................................  22  
1.5   Synthèse  ........................................................................................................................................................  24  
2.   La  diversification  des  besoins  issus  du  mal-­‐logement  ..........................................................................  25  
2.1   Définition  ......................................................................................................................................................  25  
2.2   La  diminution  des  bidonvilles  .............................................................................................................  27  
2.3   Le  phénomène  des  HMR  ........................................................................................................................  29  
2.4   Les  régions  les  plus  concernées  .........................................................................................................  30  
2.5   L’apparition  de  nouvelles  formes  de  mal-­‐logement  ..................................................................  31  
2.6   Synthèse  :  besoins  total  de  production  de  logements  urbains  .............................................  32  
III.   REVENUS  ET  INCLUSION  FINANCIERE  DES  MENAGES  :  LES  DETERMINANTS  DE  L’ACCESSIBILITE  DU  
LOGEMENT  .....................................................................................................................................................  34  
1.   la  segmentation  des  revenus  des  ménages  ................................................................................................  34  
1.1      50  %  des  ménages  marocains  urbains  disposaient  de  moins  de  5.500Dh  /  mois  en  
2012  ..........................................................................................................................................................................  34  
1.2   La  segmentation  des  revenus  des  ménages  urbains  varie  selon  les  régions  ..................  36  
1.3   Type  de  logement  et  niveau  de  revenus  des  ménages  .............................................................  37  
1.4   Synthèse  ........................................................................................................................................................  38  
2.   La  place  occupée  par  le  logement  dans  la  consommation  .................................................................  39  
3.   evolution  du  Statut  d’occupation  du  logement  .......................................................................................  41  
4.   Taux  d’épargne  et  recours  au  crédit  immobilier  ....................................................................................  42  
4.1   Capacité  d’épargne  des  ménages  en  direction  de  l’investissement  immobilier  ............  42  
4.2   Bancarisation  des  ménages  et  accès  au  crédit  .............................................................................  43  
4.3   Offre  de  crédit  et  endettement  des  ménages  pour  l’habitat  ..................................................  44  
4.4   Synthèse  ........................................................................................................................................................  47  
IV.   EVOLUTION  DE  L’OFFRE  DE  LOGEMENT  2004-­‐2014  :  ETAT  DU  PARC  ............................................  49  
1.   l’Effort  de  production  sur  les  10  dernières  années  ................................................................................  49  
1.1   AC,  MEC  et  ACH  :  ce  que  disent  les  chiffres  de  l’effort  de  production  en  volume  .........  49  
1.2   Types  de  logements  produits  ..............................................................................................................  51  
1.3   Rythme  de  production  par  région  .....................................................................................................  52  
1.4   Les  délais  de  réalisation  ........................................................................................................................  54  
1.5   Les  coûts  de  production  .........................................................................................................................  55  
1.6   La  question  de  la  commercialisation  et  de  l’occupation  des  logements  ...........................  56  
2.   Etat  du  parc  ............................................................................................................................................................  56  
2.1   4,6  millions  résidences  principales  occupées  en  2012  et  un  taux  de  cohabitation  
dorénavant  proche  de  1  ...................................................................................................................................  57  
2.2   Structure  du  parc  ......................................................................................................................................  58  
2.3   Disparités  régionales  ..............................................................................................................................  59  
3.   Elasticité  de  l’offre  par  rapport  à  la  demande  ........................................................................................  61  

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   4   août  2016  


3.1   L’absence  de  données  systématiques  sur  la  valorisation  des  parcelles  et  l’occupation  
des  logements  ........................................................................................................................................................  61  
3.2   La  performance  du  système  de  production  au  niveau  national  a  dissimulé  des  
dysfonctionnements  au  niveau  local  ...........................................................................................................  61  
3.3   La  production  informelle  n’est  qu’imparfaitement  identifiée  ...............................................  66  
3.4   La  programmation  du  logement  social  a  davantage  répondu  à  un  objectif  de  
rentabilité  à  court  terme  qu’aux  besoins  exprimés  ..............................................................................  66  
4.   Synthèse  ....................................................................................................................................................................  67  
V.   LE  SYSTEME  DE  PRODUCTION  :  ACTEURS,  OUTILS,  FINANCEMENT  ET  MESURES  D’ACCOMPAGNEMENT
  68  
1.   Le  foncier  mobilisé  en  faveur  de  l’habitat  .................................................................................................  68  
1.1   La  répartition  entre  foncier  domanial  et  foncier  privé  .............................................................  68  
1.2   Répartition  régionale  ...............................................................................................................................  69  
1.3   Principaux  enjeux  ......................................................................................................................................  69  
2.   Le  rôle  de  Al  Omrane  ..........................................................................................................................................  70  
2.1   La  place  de  l’aménageur  dans  le  dispositif  de  production  ......................................................  70  
2.2   La  poursuite  de  la  résorption  des  bidonvilles  ..............................................................................  71  
2.3   Le  développement  de  l’activité  de  promoteur  social  .................................................................  71  
3.   La  situation  des  conventions  de  partenariat  avec  les  promoteurs  .................................................  71  
3.1   1,3  millions  de  logements  sociaux  conventionnés  ......................................................................  71  
3.2   Quelles  perspectives  ?  .............................................................................................................................  72  
VI.   CONCLUSIONS  ......................................................................................................................................  73  
1.   Principales  tendances  observées  ...................................................................................................................  73  
1.1   Sur  le  plan  de  la  production  ..................................................................................................................  73  
1.2   Sur  le  plan  foncier  .....................................................................................................................................  74  
1.3   Sur  le  plan  de  l'urbanisme  .....................................................................................................................  74  
1.4   Sur  le  plan  fiscal  .........................................................................................................................................  74  
1.5   Sur  le  plan  du  financement  ....................................................................................................................  74  
2.   Recommandations  ...............................................................................................................................................  75  
ANNEXE  1  :  TERMINOLOGIE  .........................................................................................................................  76  
1.   La  définition  spatiale  du  logement  urbain  ................................................................................................  76  
2.   Les  différentes  catégories  de  logements  urbains  ...................................................................................  77  
3.   Logement  irrégulier  et  logement  insalubre  ..............................................................................................  79  
ANNEXE  2  :  ELEMENTS  DE  BIBLIOGRAPHIE  ................................................................................................  80  

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Table des tableaux
Tableau  1  :  Evolution  comparée  du  taux  d’urbanisation  et  du  nombre  de  ménages  urbains  ......................................................  20  
Tableau  2  :  Estimation  quantitative  des  logements  en  situation  d’insalubrité  Niveau  1  ...............................................................  27  
Tableau  3:  Estimation  quantitative  du  mal-­‐logement  ...................................................................................................................................  27  
Tableau  4  :  Estimation  des  besoins  totaux  de  production  annuelle  de  logements  urbains  2014-­‐2024  ..................................  33  
Tableau  5  :  Répartition  des  ménages  urbains  et  de  la  population  urbaine  par  décile  de  revenus  (DAMM  et  DAMP)  –  en  
DH  valeur  2012  ........................................................................................................................................................................................  36  
Tableau  6:  Population  urbaine  totale  selon  le  type  d’habitat  et  le  niveau  de  revenus  en  2012  ..................................................  37  
Tableau  7  :  Ménages  urbains  :  poids  des  catégories  de  dépenses  selon  le  quintile  de  revenus  –  en  %  -­‐  2012  ....................  40  
Tableau  8  :  Evolution  du  statut  d’occupation  des  logements  en  zones  urbaines  1971-­‐2012  ......................................................  41  
Tableau  9  :  Evolution  des  prêts  au  logement  au  profit  des  ménages  ......................................................................................................  44  
Tableau  10  :  MEC  et  ACH  par  an  ..............................................................................................................................................................................  50  
Tableau  11:  ACH  par  type  de  logement  ................................................................................................................................................................  51  
Tableau  12  :  Répartition  des  MEC  et  des  ACH  par  région  –  promotion  et  auto-­‐construction  -­‐  urbain  seulement  –  (2006-­‐
2014)  ............................................................................................................................................................................................................  53  
Tableau  13  :  Le  parc  de  logement  urbain  en  1982,  1994,  2000,  2004  et  2012  ..................................................................................  57  
Tableau  14  :  Evolution  du  stock  en  valeur  et  en  pourcentage  ...................................................................................................................  59  
Tableau  15  :  Distribution  de  l’apport  en  foncier  au  secteur  de  l’habitat  2003-­‐2014  ......................................................................  69  
Tableau  16  :  Situation  des  conventions  de  partenariat  (situation  fin  2014)  .......................................................................................  72  
Tableau  17  :  Grille  des  différentes  catégories  de  logement  produites  au  Maroc  ...............................................................................  79  

Table des figures


Figure  1: Taux d’urbanisation des Provinces – 2011  .................................................................................................................................  20  
Figure  2: Augmentation comparée de la population urbaine et du nombre de ménages urbains entre 1982 et 2014,
et projections à 2024  ...........................................................................................................................................................................  21  
Figure  3:  Nombre  de  ménages  urbains  nouveaux  par  an  ............................................................................................................................  21  
Figure  4:  Evolution  de  la  taille  des  ménages  urbains  marocains  depuis  1982  ...................................................................................  22  
Figure  5  :  Répartition  du  nombre  de  ménages  urbains  par  région  en  1994  et  en  2014  ................................................................  23  
Figure  6  :  Nombre  de  nouveaux  ménages  urbains  par  an  et  par  région  1994-­‐2004  et  2004-­‐2014  ..........................................  24  
Figure  7  :  Bidonville  de  Carrières  Centrales  à  Casablanca  (30  ha)  ..................................................................................................  25  
Figure  8  :  Evolution  du  nombre  de  logements  en  bidonville  depuis  1994  ...........................................................................................  28  
Figure  9  :  Exemple  de  photo  satellite  communiquée  par  le  CRTS  à  la  DHS  et  aux  Autorités  .......................................................  29  
Figure  10  :  Le  phénomène  de  l’habitat  menaçant  ruine  ...............................................................................................................................  30  
Figure  11  :  Poids  des  logements  bidonvilles  et  HMR  dans  le  parc  total  par  région  (urbain)  .......................................................  31  
Figure  12  :  les  nouvelles  formes  de  mal  logement  ..........................................................................................................................................  32  
Figure  13  :  Ménages  urbains  par  taille  et  par  quintile  de  revenus  –  2000  ...........................................................................................  35  
Figure  14  :  Segmentation  des  revenus  mensuels  des  ménages  urbains  marocains  (DAMM)  par  décile  de  revenus  (en  
DH)  ................................................................................................................................................................................................................  36  
Figure  15  :  Types  d’habitat  et  niveaux  de  revenus  2012  .............................................................................................................................  38  
Figure  16  :  Part  du  logement  dans  la  consommation  des  ménages  urbains  2007-­‐2012  ...............................................................  39  
Figure  17  :  Evolution  du  statut  d’occupation  des  logements  en  zones  urbaines  1971-­‐2012  ......................................................  41  
Figure  18  :  Ménages  urbains  selon  le  mode  d’accès  à  la  propriété,  par  niveau  de  revenus  (quintiles)  –  en  %  -­‐  2012  .....  45  
Figure  19  :  Volume  de  prêts  annuels  à  l’habitat  consenti  aux  particuliers  –  en  MD  DH  .................................................................  46  
Figure  20  :  Encours  des  prêts  à  l’habitat  consentis  aux  particuliers  –  en  Md  DH  .............................................................................  46  
Figure  21:  Volume  de  prêts  à  l’habitat  garanti  par  le  Fogarim  –  en  Md  DH  .........................................................................................  47  
Figure  22  :  Niveau  de  revenus  mensuels  des  ménages  recourant  au  Fogarim  en  2013  et  2014  ................................................  47  
Figure  23  :  adéquation  entre  situation  des  ménages  à  revenus  modestes  et  modalités  de  crédit  offertes  ...........................  48  
Figure  24  :  production  2004-­‐2014  en  nombre  de  logements  ....................................................................................................................  50  
Figure  25  :  Evolution  de  la  production  annuelle  de  logements  .................................................................................................................  51  
Figure  26  :  ACH  par  type  de  logement  ..................................................................................................................................................................  52  
Figure  27  :  Répartition  des  MEC  et  des  ACH  par  région  -­‐  promotion  et  auto-­‐construction  -­‐  (urbain  seulement)  –  2006-­‐
2014  ..............................................................................................................................................................................................................  53  
Figure  28  :  Répartition  de  la  production  de  logement  ACH)  par  région  (urbain)  en  distinguant  les  logements  en  auto-­‐
construction  et  la  promotion  économique  et  sociale  –  en  milliers  de  logement  –  2006-­‐14  ..................................  54  
Figure  29  :  délais  de  mise  en  chantier  et  de  réalisation  ...............................................................................................................................  55  
Figure  30  :  Comparaison  des  coûts  de  construction  par  région  ................................................................................................................  56  
Figure  31  :  Réduction  du  phénomène  de  la  cohabitation  ............................................................................................................................  58  
Figure  32  :  Structure  du  parc  urbain  .....................................................................................................................................................................  59  
Figure  33  :  Comparaison  régionale  des  parcs  de  logements  (MMM  et  appartements)  ..................................................................  60  
Figure  34  :  Transformation  de  l’habitat  à  Casablanca  :  situation  du  stock  en  2004  et  en  2012  ..................................................  60  
Figure  35  :    Part  du  logement  social  dans  l’offre  totale  de  logement  ......................................................................................................  67  
Figure  36  :  Evolution  de  la  production  al  Omrane  en  termes  de  lots  de  terrain  (MEC  et  ACH)  et  de  logements  (MEC  et  
ACH)  .............................................................................................................................................................................................................  70  
Figure  37  :  Photos  habitat  type  ................................................................................................................................................................................  78  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   6   août  2016  
ACRONYMES  
AC Autorisation de Construire
ACH Achèvements (de logement)
ANHI Agence Nationale de Lutte contre l’Habitat Insalubre
APC Association Professionnelle des Cimentiers du Maroc
AU Agence Urbaine
BAM Bank Al Maghreb
CESE Conseil Economique, Social et Environnemental
CIH Crédit Immobilier et Hôtelier
CRTS Centre Royal de Télédétection Spatiale
CS Construction Sommaire
DAMM Dépense Annuelle Moyenne par Ménage
DAMP Dépense Annuelle Moyenne par Personne
DHS Direction de l’Habitat Social
DPI Direction de la Promotion Immobilière (MHPV)
DRHPV Direction Régionale de l’Habitat et de la Politique de la Ville
ERAC Etablissement Régional d’Aménagement et de Construction
FMA Fonds Monétaire Arabe
FOGALEF Fonds de Garantie des prêts consentis aux adhérents de la Fondation
Mohamed VI de promotion des œuvres sociales de l’Education-Formation
FOGALOG Fonds de Garantie des Prêts au Logement en faveur du personnel du
secteur public
FOGARIM Fonds de Garantie pour les Revenus Irréguliers et Modestes
FVIT Faible Valeur Immobilière Totale
GAO Groupe Al Omrane
HAO Holding Al Omrane
HBM Habitat Bon Marché
HCP Haut Commissariat au Plan
HMR Habitat Menaçant Ruine
IMF Institution de Micro-finance
INDH Initiative Nationale pour le Développement Humain
IPAI Indice des Prix des Actifs Immobiliers
IS Impôt sur les Sociétés
LF Loi de Finances
MANU Mise à Niveau Urbaine
MEC Mises en Chantier
MEF Ministère de l’Economie et des Finances
MHPV Ministère de l’Habitat et de la Politique de la Ville
MI Ministère de l’Intérieur
MMM Maison Marocaine Moderne
MMT Maison Marocaine Traditionnelle
MRE Marocains Résidant à l’Etranger
MUAT Ministère de l’Urbanisme et de l’Aménagement du Territoire
ONDH Observatoire National du Développement Humain
OST Organismes Sous Tutelle
PH Permis d’Habiter
PLH Plan Local de l’Habitat
RGPH Recensement Général de la Population et de l’Habitat
RHI Résorption de l’Habitat Insalubre
SDAU Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme
SNEC Société Nationale d’Equipement et de Construction
TAAM Taux d’Accroissement Annuel Moyen
TVA Taxe sur la Valeur Ajoutée
VIT Valeur Immobilière Totale
VSB Villes Sans Bidonvilles
 

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   7   août  2016  


RESUME  EXECUTIF  

Les principales conclusions de cet « état des lieux de l’offre de logement urbain et orientations pour la
politique publique » sont les suivantes :

1. La production de logements a été considérable depuis le début des années 2000 : 1,627
million logements sont venus s’ajouter au parc existant entre 2000 et 20124. En parallèle, les villes ont
accueilli en moyenne 136 000 nouveaux ménages tous les ans, à comparer à 91 000 au cours de la
décennie précédente5. Le nombre de logements urbains occupés aurait augmenté en moyenne
annuelle de +176 000 par an (pour +136 000 ménages urbains supplémentaires chaque année), ce
qui montre que l’offre a contribué à réduire le déficit accumulé au cours des années et à favoriser la
décohabitation. En termes relatifs, la vacance semble avoir continué à régresser sur la période
(comparaison des résultats du recensement de 2004 et de l’enquête logement de 2012) mais
représenterait encore globalement un peu plus de 500 000 logements pour l’ensemble des villes du
Royaume.
2. la projection des besoins sur les 10 prochaines années milite en faveur d’un soutien
renouvelé à l’effort de production engagé depuis le début des années 2000. Pour la prochaine
décennie, les projections prévoient 191 000 nouveaux ménages urbains par an, stimulées par la
poursuite de l’urbanisation et la baisse de la taille des ménages urbains marocains (4,25 en 2014
contre 4,78 en 20046). Le besoin total en logements correspondant est estimé à 215 000 par an, soit
191 000 pour répondre à l’arrivée de ces nouveaux ménages, et 25 000 pour résorber le phénomène
du mal logement (calculé sur la base d’une résorption en 10 ans des principales sources d’insalubrité
concentrées dans les bidonvilles et dans les quartiers d’habitat menaçant ruine). S’ajoute à cela la
mise à niveau urbaine des quartiers irréguliers sous-équipés existants, dont le traitement sur 10 ans
est estimé à 15 000 logements impactés par an7. Ce dernier chiffre est toutefois à considérer comme
un plancher : le mal-logement a pris de nouvelles formes et ne touche plus seulement les bidonvilles,
les médinas et certains quartiers clandestins ; les MMM mais également certains ensembles collectifs
produits en promotion immobilière représentent désormais les principales sources d’insalubrité de
niveau 1 en zone urbaine, nécessitant une révision des approches en matière de résorption de
l’habitat insalubre qui toucherait 14 % des ménages urbains.
3. Le soutien volontariste à la promotion immobilière a répondu quantitativement à la
demande de la décennie passée, mais montre aujourd’hui des signes d’essoufflement. La
stimulation par l’Etat d’une production massive de logements dits sociaux8 en promotion immobilière
est la nouvelle donne qui a modifié durablement, ces dix dernières années, la production du logement,
et plus largement de l’habitat au Maroc. La production annuelle de ces appartements est passée de
20 000 en début de période à 50 000 en 2013 et 20149. La promotion immobilière, toutes catégories
confondues, représente à présent 52 % de la production formelle et devance l’auto-construction au
niveau national. Ses performances ont notamment contribué à répondre quantitativement aux enjeux
démographiques majeurs auxquels fait face le Maroc, surtout dans les zones urbaines sous forte
tension où l’auto-construction, contrainte par l’accès au foncier, n’aurait pas permis de tenir le rythme
exigé par la croissance urbaine. Par ailleurs, 70 % de la production du secteur de la promotion
immobilière a relevé du logement social (< 250 000 DH), ce qui aurait du permettre de répondre au
segment de revenus, dominant des ménages marocains. Toutefois, ces dernières années sont
marquées par la constitution de stocks d’invendus importants, et par un glissement de l’offre sociale
vers des catégories à revenus moyens qui ne trouvaient pas à se loger faute d’une offre adaptée.
L’offre de logements mise sur le marché dans les grandes agglomérations du pays n’a donc répondu
que partiellement aux besoins ; ce constat interroge sur l’impact des aides sur la production de
logements par les promoteurs immobiliers.

4
    Source  :  Enquête  logement  2012  –  MHPV  2015.  Ne  concerne  que  les  résidences  principales  et  intègre  l’habitat  irrégulier.    
5
    Source  :  HCP  –  RGPH  2014  
6
    Idem.  
7
    Ces   actions   portent   uniquement   sur   les   espaces   publics   et   complètent   l’installation   des   réseaux   d’eau,   d’électricité   et  
d’assainissement  préalablement  assurée  par  les  concessionnaires  concernés.    
8
    Appartements  de  50  à  80  m2  en  promotion  immobilière  aidée,  dont  le  prix  de  sortie  (hors  TVA)  est  inférieur  à  250  000  DH.  
9
    Chiffres  concernant  les  achèvements  –  source  :  MHPV.  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   8   août  2016  
4. Améliorer l’efficacité spatiale de l’offre de logements mise sur le marché. En 2014, 55 %
des nouveaux ménages urbains se concentrent dans quatre agglomérations : Casablanca (21 %),
Tanger-Tétouan (13 %), Rabat-Salé (11 %) et Agadir (10 %). Ces villes concentrent également une
grande partie des poches d’habitat insalubre, mais restent concurrencées, sur ce point, par d’autres
villes de l’intérieur comme Fès, Meknés et Marrakech, ainsi que par des villes de taille plus moyenne.
La taille et le dynamisme des grandes agglomérations ont conduit les promoteurs immobiliers à
concentrer l’essentiel de leur production sur leurs territoires. Les autres villes restent encore
caractérisées par le poids de l’auto-construction qui répond encore aux attentes de bon nombre de
ménages marocains (superficie, qualité, et surtout parce qu’elle constitue une source de revenus dans
le cadre de l’auto-promotion). La répartition spatiale entre les deux formes de production est donc très
contrastée : la promotion immobilière domine à Casablanca, Rabat-Salé, ou Agadir ; elle reste en
revanche minoritaire dans les autres villes, sans pour autant que l’auto-construction fasse l’objet
d’aide comparable de la part de l’Etat. Or, globalement, 70 % des ménages urbains marocains
continuent de résider dans des logements auto-construits. Une bonne élasticité de l’offre à la
demande exigerait donc de mieux prendre en compte dans la définition de la politique sectorielle, la
diversité des besoins des ménages selon les régions et les villes.
5. Le risque de voir augmenter la production informelle (quartiers irréguliers et
bidonvilles) reste réel. La production informelle constitue la première réponse aux
dysfonctionnements du système de production formelle du logement. Les statistiques sur les quartiers
non règlementaires et les bidonvilles constituent un bon indicateur de la pertinence de la politique
menée. Les efforts de l’Etat en matière d’éradication des bidonvilles et de traitement des quartiers
non-règlementaires ont été très importants sur les dernières années. La mise à niveau urbaine
(MANU) est, avec Villes Sans Bidonvilles (VSB), la première affectation du FSH10, avec
respectivement 32,5 % (MANU) et 33,6 % (VSB) des financements mobilisés, ou encore l’équivalent
de 4,5 Md DH pour chacun des deux programmes sur la période 2002-201211. Toutefois, sur la
dernière décennie, la production informelle est encore estimée à 30 000 logements par an soit 22 %
de la production annuelle ; le tiers des logements ainsi produits (10 000) se situent en bidonville, et les
deux tiers (20 000) dans des lotissements irréguliers. Ces derniers sont généralement des
lotissements sous équipés, établis à une distance acceptable des réseaux et infrastructures
structurantes (routes, écoles, etc.) et qui bénéficient rapidement de l’intervention des
concessionnaires d’eau et d’électricité. Une partie de ces quartiers irréguliers fait l’objet a posteriori
d’opérations de mise à niveau urbaine de la part de l’Etat. Ces interventions ne s’accompagnent
d’aucune récupération de coûts immédiate ; les perspectives de retour sur investissement à travers la
fiscalité foncière directe qui relève des collectivités locales est limitée par une législation peu
volontariste en la matière.
6. La production de foncier viabilisé constitue encore, pour un grand nombre de villes
marocaines, la solution la plus efficace au logement des catégories à revenus modestes et
moyens : l’auto-construction (MMM12) reste le mode principal de production du logement social en
dehors de Casablanca. Là où l’accès direct au foncier reste à la porté de la plupart des ménages, la
substitution de la promotion immobilière à l’auto-construction ne serait pas une option raisonnable,
même si l’augmentation très significative des logements collectifs livrés « clé-en-mains » constitue
aujourd’hui la forme la plus répandue de l’offre disponible sur le marché formel. Pour répondre à la
demande d’auto-construction, la priorité devrait être la mise à disposition de foncier viabilisé, de
manière notamment à éviter la généralisation de quartiers irréguliers coûteux en interventions ex-post
de mise à niveau (MANU), ou d’éradication de bidonvilles (VSB). Cette politique est à définir
localement, sur la base d’une appréciation raisonnée de la demande et du potentiel foncier de chaque
ville. En l’occurrence, les SDAU et autres documents de planification urbaine produits par les villes
avec l’appui des Agences Urbaines, ne répondent que partiellement au besoin, et devraient être
complétés par des instruments de programmation de l’habitat du type PLH (Plans Locaux d’Habitat).
Parmi les instruments à développer en complément figurent ceux consistant à (i) développer de
nouveaux partenariats avec le privé en matière d’aménagement et de viabilisation de foncier, et (ii)

10
    Renommé  FSHIU  (Fonds  de  Solidarité  Habitat  et  Intégration  Urbaine  en  2014.  
11
    L’études  sur  les  aides  à  la  politique  de  l’habitat  menée  en  parallèle  permettra  de  mieux  apprécier  cet  effort  par  rapport  à  la  dé-­‐
pense  fiscale  en  direction  de  la  promotion  immobilière.  Par  ailleurs,  ces  données  budgétaires  sont  préférées  à  celles  sur  le  nombre  
de  ménages  impactés  par  les  opérations  de  mise  à  niveau  urbaine  en  raison  du  caractère  aléatoire  de  ces  dernières,  la  mise  à  ni-­‐
veau   n’agissant   que   sur   les   infrastructures   et   espaces   publics   et   pas   sur   les   logements   eux-­‐mêmes.   A   titre   d’information,   le   MHPV  
estime  sur  la  période  à  85  000  le  nombre  de  ménages  impactés  chaque  année  par  les  opérations  de  MANU.  
12
    Maison  Marocaine  Moderne.  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   9   août  2016  
faire évoluer la production de la promotion immobilière en direction de la petite et moyenne promotion
à même de proposer d’autres formes d’habitat collectif répondant aux attentes du marché, (iii) enfin, à
mieux encadrer et accompagner l’auto-construction (qualité des logements et des espaces communs).
Ces mesures devraient contribuer à améliorer l’intégration urbaine des nouveaux quartiers, et à les
rendre compatibles avec les objectifs des principales villes du pays en matière de développement
durable et de qualité de vie.
7. Le recours limité aux instruments d’aide à l’accession d’un logement social laisse
entrevoir un glissement de l’offre par rapport à la demande, sur la période étudiée. Le revenu
moyen d’un ménage urbain marocain (7.254 DH mensuel) reste supérieur de 20 % au revenu moyen
d’un ménage tout milieux de résidence confondu, et de 75 % à celui d’un ménage vivant en zone
rurale13. Il a augmenté en termes réels de manière significative sur la dernière décennie14 ouvrant la
possibilité de compléter les efforts en termes de production par un accès élargi au crédit pour les
ménages à revenus moyens et modestes. Toutefois, le faible recours aux instruments mis en place
pour faciliter l’accès au logement social ainsi que les efforts restant à faire en matière d’inclusion
financière, montrent que le dispositif n’a encore que partiellement atteint sa cible (cf. nombre de prêts
accordés avec l’appui du Fogarim). Parallèlement, 52 % des ménages urbains marocains sont
bancarisés en 201315 et seulement 3 % déclarent avoir recours à un crédit hypothécaire ou un produit
retraite ; ils sont plus nombreux (6 %) à recourir à la micro-finance, mais les prêts octroyés ne
concernent pas l’accès au logement16. L’absence de plafond de revenus pour accéder à un logement
social au Maroc confirme que ce glissement a pu se produire sans enfreindre aux règles. Il est donc
urgent de s’interroger sur la pertinence du dispositif d’aides à l’accession à la propriété accompagnant
la production de logements sociaux depuis une dizaine d’années. Ces différents éléments illustrent le
possible glissement de l’offre par rapport à la demande. Ils seront complétés par l’analyse des aides
au logement actuellement menée sous la supervision du Ministère des Finances.
8. Les grandes agglomérations attirent un quota important de ménages à revenus
modestes à très modestes issus notamment de l’exode rural ou des villes de taille
intermédiaire. La croyance que plus la ville est grande et se développe, plus sa population s’enrichie
doit être contrebalancée par l’impact de l’inégalité sur la répartition des revenus. Ce phénomène avait
été approché par le HCP dans son enquête 2000 sur le niveau de vie des ménages. L’enquête avait
montré que la croissance du niveau moyen de revenu n’entraîne pas nécessairement, dans la même
proportion, une réduction de la pauvreté monétaire. La segmentation des revenus des ménages
urbains telle que constatée en 2012 montre que les inégalités de revenus dans les villes se sont
maintenues, en dépit d’une diminution drastique de la pauvreté en zone urbaine (coefficient de Gini de
0,391 en 2012 contre 0,393 en 2002)17. Elle montre également que les ménages urbains à revenus
modestes ont eu tendance à se concentrer dans les villes côtières les plus importantes, et notamment
dans le Grand Casablanca. Les grandes villes sont ainsi confrontées à des problèmes sociaux
proportionnellement plus importants que les villes de taille plus moyenne ou situées à l‘intérieur du
pays, où la part des ménages disposant de revenus intermédiaires à eu tendance à croître plus
rapidement que les ménages à revenus modestes à très modestes. L’enrichissement et la diminution
en taille ne sont donc pas des tendances partagées par l’ensemble des ménages attirés par les très
grandes agglomérations. La raréfaction des réserves foncières et donc des moyens disponibles pour
répondre au besoin en logement des catégories à faibles revenus constitue également un des
principaux défis auxquels sont confrontées ces villes; l’absence de réponse apropriée pouvant
conduire à une résurgence de l’habitat non-règlementaire.
9. La relance de produits plus adaptés aux ménages à revenus modestes devrait
constituer une priorité des prochaines années, y compris dans les agglomérations les plus
importantes. Le logement social (< 250 000 DH), accessible sans condition de ressources, a
ème ème ème
principalement bénéficié aux ménages des 4 (tranche supérieure), 5 et 6 déciles (entre 4 800
et 6 111 DH de revenus mensuels). L’augmentation des revenus des ménages urbains au cours des
dix dernières années a contribué à faciliter l’accès à ce type de logement à un nombre accru de
ménages, moyennant toutefois l’acceptation par les banques de dossiers présentant un taux
d’endettement égal ou supérieur à 50 % des revenus des emprunteurs. La concentration des aides au

13
    Source  :  ONDH  –  2012.    
14
    Doublement  du  revenu  moyen  pour  une  augmentation  de  55  %  des  prix  à  la  consommation.    
15
    Source  :  PSISF  -­‐  Bank  El  Maghreb  avec  le  soutien  de  la  Banque  mondiale    
16
    Au  mieux  ces  prêts  des  IMF  peut  inclure  l’achat  de  matériaux  pour  la  construction  de  logements.    
17
 Source  :  ONDH  2012.  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   10   août  2016  
profit du produit à 250.000 DH a conduit naturellement à un glissement de l’offre en direction d’une
demande qui aurait pu accéder à des logements plus coûteux, mais rares sur le marché. La très faible
production de logement FVIT (4 000 logements à 140 000 DH produits chaque année, principalement
ème ème
dans les villes nouvelles) n’a pas permis de répondre aux besoins des ménages des 2 , 3 et
ème
partiellement 4 déciles qui, en l’absence également d’offre de parcelles sociales (en dehors de
celles réservées au relogement des ménages dans le cadre du programme VSB) ont probablement
alimenté des bidonvilles et des quartiers irréguliers. L’offre locative qui aurait pu constituer une
réponse aux besoins de cette clientèle a continué à décroître sur la période, passant de 29 % en 2004
à 23 % en 2012. L’équation à résoudre consiste maintenant à répondre aux besoins de cette
population, par exemple en renforçant le rôle du secteur locatif dans les plus grandes villes, et en
réactivant l’offre de parcelles sociales dans les villes de taille plus moyenne.
10. Cinq orientations pour renforcer l’efficacité du système de production du logement :
Régionaliser les aides au logement : les spécificités locales soulevées ci-dessus requièrent d’aller
vers une politique nationale dont les orientations et les instruments prennent davantage en compte les
enjeux locaux ou territoriaux. L’application locale de la politique de l’habitat devrait permettre de
hiérarchiser les priorités selon les caractéristiques de la zone urbaine (et/ou du bassin d’emplois), par
exemple en optant pour un soutien accru à l’auto-construction plutôt qu’à l’immobilier ; les aides
pourraient être ajustées en fonction des écarts de marché et des enjeux d’urbanisme qui caractérisent
la zone d’intervention. Ainsi, territorialiser les aides au logement nécessite de développer de nouveaux
instruments et de davantage responsabiliser les villes et les régions dans la maîtrise du foncier et la
facilitation des opérations d’aménagement et de construction du logement, notamment social et
économique. Une meilleure connaissance des besoins (profil socio-économique de la population) et
des contraintes (accessibilité du foncier) au niveau local s’avère toutefois indispensable, et permettra
de confirmer la pertinence d’une territorialisation des aides au logement.
Stimuler la compétition entre promoteurs : la réussite du partenariat dans le secteur du logement
est compromise par une trop forte concentration de la production au niveau de quelques promoteurs,
réduisant d’autant la compétition à la fois sur les prix et la qualité des prestations. Cette concentration
constitue un risque pour le gouvernement et pour les bénéficiaires. Faciliter l’émergence et la
« pérennisation » de petits et moyens promoteurs constituent une priorité, à mettre en relation avec la
territorialisation de la politique de l’habitat, ainsi qu’avec la diversification de la production de
l’immobilier social. Parmi les principaux enjeux que soulève une meilleure mise en compétition des
promoteurs immobiliers figure l’accès au foncier, contraint par un certain nombre de facteurs, et en
particulier celui du cadre institutionnel et réglementaire de l’aménagement foncier qui limite la capacité
d’intervention sur le foncier privé.
Réhabiliter la fonction d’aménageur foncier : le poids donné aux promoteurs a reposé la question
du rôle de l’aménageur foncier dans le système de production du logement. Le holding public Al
Omrane, produit de la réforme des OST menée entre 2004 et 2006, se trouve aujourd’hui doublement
concurrencé dans l’exercice de ses missions par les promoteurs immobiliers eux-mêmes, et
probablement dans un avenir proche par les Sociétés de Développement Local (SDL) mises en place
par les principales villes avec l’appui de la CDG. A l’origine de cette évolution, on trouve
l’affaiblissement des réserves foncières publiques mises à disposition de l’habitat et un coût de
charges foncières jugé trop élevé par les acquéreurs (promoteurs et particuliers). Le résultat en est
une perte de contrôle sur la production de logements, et une baisse dans la qualité urbanistique des
ensembles immobiliers. La réhabilitation de la fonction d’aménageur passe toutefois par une plus
grande efficacité territoriale de ses interventions et une diversification de ses missions avec une large
part accordée aux projets consistant à améliorer les conditions d’habitat dans les quartiers sensibles.
Ainsi Al Omrane qui a orienté sa production vers des créneaux sur lesquels les promoteurs privés sont
aujourd’hui bien implantés, pourrait envisager de privilégier l'aménagement foncier (lots viabilisés), et
la résorption de l'habitat insalubre qui ne relèvent que de l'action publique.
Diversifier l’aide publique au secteur en faveur du « très social » : Sans pour autant abandonner
le programme de logement social à 250 000 DH, l’orientation stratégique consistant à diversifier la
politique du logement social en faveur du « très social » s’impose : le programme VSB tend vers sa fin
et les analyses montrent que le logement social à 250.000 DH reste difficilement accessible aux 4
premiers déciles de la population qui constituent pourtant le contingent principal de la demande dans
la conurbation Casablanca-Rabat-Kenitra. Ces dernières années, les difficultés de déstockage de la
production ont incité les promoteurs à adapter leur produit et à ajuster les prix à la baisse. Comment
réorienter ces aides constitue la question prioritaire posée au gouvernement pour les prochaines
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   11   août  2016  
années. Parmi les réponses, figure le développement du locatif social privé qui pourrait constituer,
dans les villes, une alternative pertinente au système de production actuel du logement social en
accession. Une évaluation de la faisabilité du programme FVIT (140.000 DH) - faisabilité financière,
pertinence en termes d’habitabilité pour des ménages souvent de grande taille, contraintes techniques
et réglementaires - permettrait de repositionner ce programme aujourd’hui en situation d’échec. Enfin,
le soutien à l'auto-construction par une politique de mise à disposition de foncier (y compris privé) et
d’encadrement des constructions s’avère central.
Poursuivre les efforts en faveur l’inclusion financière des ménages. Une partie significative des
efforts consentis par le gouvernement en matière d’aide au logement est compromise par l’insuffisante
inclusion financière des ménages marocains à revenus modestes. L’amélioration des performances
de dispositifs du type Fogarim destinés aux ménages à revenus modestes suppose une augmentation
du volume de crédit en direction de ces catégories sociales qui en sont encore largement exclues, à la
fois en raison du faible niveau de bancarisation de ces ménages mais également de l’orientation
mono-produit des aides consenties qui a eu une influence directe sur l’offre proposée (logement social
en accession livré par la promotion immobilière).

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   12   août  2016  


I.   EVOLUTION  DE  LA  POLITIQUE  DU  LOGEMENT  :  DATES  
CLE  ET  ORIENTATIONS  

Ce rappel des principaux éléments permettant de caractériser l’évolution de la politique du logement


adoptée par le Maroc depuis les années 90s vise à faciliter la mise en perspective des résultats de
l’état des lieux objet du présent rapport. Les repères historiques fournis ci-après s’accompagnent
d’une présentation sommaire des principales évolutions notées dans la définition de la politique de
l’habitat au cours des deux dernières décennies et débouchent sur une synthèse introductive des
principaux enjeux qui caractérisent la période récente.

1.   UNE  PLACE  STRATEGIQUE  DANS  LES  POLITIQUES  PUBLIQUES  DU  MAROC  


Jusqu'aux années 90, les politiques publiques en matière d'habitat ont été marquées par la
prédominance des opérations d'aménagement et de lotissement pour résorber l'habitat insalubre et
promouvoir l'accession à la propriété de terrains assainis et viabilisés en vue de leur auto-construction
par les ménages bénéficiaires. Les ménages à revenus modestes étaient principalement ciblés, no-
tamment les ménages résidant dans les bidonvilles et plus largement les poches d’habitat insalubre.
Les standards d’aménagement (taille des parcelles, niveau d’équipement, etc.) avaient été calibrés en
conséquence : les produits proposés étaient plafonnés à 150.000 DH pour les ménages à revenus
modestes et à 300.000 DH pour les ménages à revenus moyens ; le recours au crédit était favorisé
(CIH) mais n’excédait pas 20 % de la valeur du bien, le reste devant être couvert par l’épargne favori-
sée par la solidarité familiale et communautaire.
Le lancement en 1994 du programme national des 200.000 logements a marqué un tournant impor-
tant dans la stratégie de l'Etat, en mettant en place un dispositif d'aide et d'encouragement de la pro-
motion immobilière régulière. Cet objectif s’est d'abord traduit par l’introduction d’un système d'agré-
ment des programmes de logements sociaux, le gouvernement tablant sur le développement de la
promotion immobilière sociale pour répondre plus rapidement et dans de meilleures conditions que
l’auto-construction, aux besoins de la croissance urbaine et de la réduction du mal logement.
En 1996, la stratégie de l’habitat développée avec l’appui de la Banque mondiale souligne la nécessité
de réformer le système de production du logement de manière, notamment à accroître le nombre
d’unités mises sur le marché : les besoins annuels étaient estimés à 100.000 logements et la produc-
tion de logements non-règlementaires à 28.000. Le principal blocage à lever était l’offre foncière, à la
fois trop faible et trop coûteuse, et trop dépendante du foncier public. Le développement de la promo-
tion immobilière privée est perçu comme une priorité pour accélérer et augmenter la production, et
rationaliser l’utilisation des réserves foncières. La stratégie souligne également l’importance de prévoir
les mesures d’accompagnement à ce développement, notamment en matière d’urbanisme règlemen-
taire et de financement.
A partir de 2002, la politique de l’habitat et du logement social occupe une place stratégique dans les
politiques publiques mises en œuvre par le Maroc : Il s’agit à la fois de (i) rattraper les retards accu-
mulés, (ii) de résorber les principales poches d’insalubrité du pays, et (iii) d’anticiper sur la demande
par la mise sur le marché d’une offre suffisante de logements, notamment pour les catégories sociales
les plus défavorisées. Ces objectifs s’inscrivent dans une nouvelle vision stratégique présentée dans
er
les Discours Royaux du 20 août 2001 et du 1 octobre 2002. Cette vision stratégique se décline en
trois axes :
 Axe 1 : Ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation, mobilisation du foncier public et réforme
des OST en vue d’une plus grande efficacité de l’intervention publique ;
 Axe 2 : meilleure adéquation de l’offre et de la demande de logement ;
 Axe 3 : résorption de l’habitat insalubre au travers d’un programme national de grande ampleur.
Les moyens mis en œuvre ont été décuplés : afin de mieux mobiliser le secteur privé, le Maroc
passe du système d’agrément des programmes de logements sociaux à une politique de convention-

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   13   août  2016  


nement par laquelle l'Etat s'engage à accorder des avantages fiscaux en contrepartie de l'engagement
des promoteurs à réaliser un seuil minimal de logements dans un délai de 5 ans. Ce dispositif a été
complété par des mesures d'accompagnement portées par l’Etat, telles que : (i) la mobilisation du
foncier public, en faveur notamment de la lutte contre l’habitat insalubre et l’émergence de villes nou-
velles, (ii) ou l’octroi de dérogations aux documents d'urbanisme, dans l’objectif le plus souvent de
permettre le développement de zones non-couvertes par ces mêmes documents. Les mesures prises
en faveur du développement de la promotion immobilière privée s’accompagne de la poursuite d’une
politique active de production de parcelles aménagées (lots de recasement pour les bidonvillois, mais
également lots de prévention et lots de péréquations)18, facilitée par la mise à disposition de réserves
foncières publiques.
Le secteur de l’habitat est perçu pendant toute cette période comme un des secteurs les plus dyna-
miques de l’économie marocaine. Tous les indicateurs semblent montrer que le politique mise en
œuvre porte ses fruits : augmentation de la production, notamment sociale, accès au crédit hypothé-
caires des ménages à revenus modestes, villes déclarées « villes sans bidonvilles », etc.
Les années postérieures à 2010 sont en revanche marquées par un ralentissement des mesures
prises en faveur du secteur :

Principales dates 1993-2013

1993 Loi bancaire éliminant l'encadrement des crédits et libéralisant les taux d'intérêt
1994 Lancement du programme national des 200 000 logements (exonération TVA et ristourne d'intérêt)
1999 Transformation du CIH, CNCA et BNDE en banques
1999/2000 Lancement du programme de logement social à 200 000 DH (politique conventionnelle
entre l'Etat et les promoteurs immobiliers : exonérations fiscales vs. seuil minimal de réalisation de
2500 logements
1999/2000 Le Groupe Addoha se focalise sur le logement social.
2002 Déconcentration administrative, délégation de pouvoirs aux walis pour cession de terrains
domaniaux pour les projets dont l'investissement est inférieur à 200 millions DH
2002 Institution du Fonds Solidarité Habitat (taxe sur le ciment : 2 Milliards DH /an, 7 fois le budget
du MH)
2003 Mise en place de dérogations en urbanisme pour autoriser 7578 projets, 27 046 ha dont 990
projets et 6860 ha dans les ZUN.
2004 Création du HAO par la fusion-absorption entre l'ANHI, la SNEC et Attacharouk : Apurement
de la dette des Eracs vis-à-vis du CIH (800 millions DH) ; Lancement du VSB (270 000 ménages
des bidonvilles dans 70 villes) ; Lancement des Villes Nouvelles (GAO : 4 ; OCP : 2 ; CDG :1) ;
Création du FOGARIM (élargir l'accès au crédit bancaire aux personnes non salariées) ; Mobilisa-
tion de 3400 ha du domaine de l'état (SODEA)
2006 Entrée en bourse du Groupe immobilier Addoha
2007-2008 Création du GAO (filialisation de 7 ERAC après recapitalisation à hauteur de 900 mil-
lions DH)
2008 Lancement du programme de logements sociaux à faible VIT (140 000 DH) :130 000 loge-
ments dans le cadre du PPP.
2008 Adoption de la loi n°67-12 régissant les relations locataires-bailleurs. L’augmentation des
loyers reste toutefois encadrée.
2008 Entrée en bourse du Groupe immobilier Alliances
2009 Mobilisation de 3854 ha du foncier domanial pour l'habitat insalubre, le logement social et les
couches moyennes;
2010 Relance du programme de logement sociaux : 250 000 DH HT, remboursement TVA aux ac-
quéreurs ; baisse du seuil d’exonération des programmes à 500 logements.
2013 Lancement du programme de logement pour les Couches Moyennes : 80 et 150 m2 ; au
6000 DH/m2 HT et une exonération des droits.
2015 Renégociation avec les promoteurs des conventions rendues caduques faute de mise en
œuvre dans les délais. La loi de finances pour 2015 abroge l’exonération de TVA qui visait les opé-
rations de crédit foncier et de crédit à la construction se rapportant aux logements sociaux.
2016 La loi de finances pour 2016 demande à ce que l’acquéreur d ‘un logement social (250 000
Dh au plus) fasse la preuve qu’il y réside au moins 4 ans pour bénéficier de l’exonération définitive
de la TVA sur le prix du logement.

18
    La  production  de  lots  en  direction  des  populations  à  faibles  revenus  passe  de  22  000  en  2004  à  45  000  en  2006.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   14   août  2016  
2.   CHANGEMENT   D’ECHELLE   ET   IMPULSION   DE   LA   PROMOTION  
IMMOBILIERE  SOCIALE  
Ces orientations ont globalement conduit à changer d’échelle et à favoriser la production de masse de
logements par des opérateurs disposant d’une capacité d’intervention suffisante (restructuration des
OST et création d’Al Omrane19 pour l’aménagement, partenariat avec de grands promoteurs pour la
construction).
La création d’Al Omrane et l’ouverture au partenariat public-privé avec les grands promoteurs immobi-
liers se sont accompagnées de la mise en place de nouveaux outils permettant de favoriser la produc-
tion massive de logement (logements proprement dits ou lots de terrain) :
L Mise à disposition de plus de 10 000 ha de foncier public puisé dans le domaine privé de l’Etat
géré par la Direction des Domaines (MEF) et le Ministère de l’Agriculture20, ou dans les terres
collectives gérées par le Ministère de l’Intérieur21 ; la mobilisation de ce foncier public
s’accompagne d’une priorité donnée aux opérations de grande ampleur permettant de livrer un
grand nombre de logements, notamment sociaux (péréquation) : sont ainsi engagées plusieurs
opérations de villes nouvelles (au moins 5 entre 1000 et 2000 ha chacune), de ZUN et de Pôles
Urbains ; les opérations de résorption de l’habitat insalubre initiées auparavant par l’ANHI sont
remplacées par le programme VSB consistant à résorber en 10 ans plus de 300 bidonvilles ré-
partis dans plus de 80 villes. Al Omrane joue un rôle central dans la réalisation de ces opéra-
tions ;
L Création du FSH (Compte d’affectation spéciale: environ 10 Md DH débloqués entre 2002 et
201022) alimenté par des dotations du Budget Général de l’Etat et surtout par la taxe sur le ci-
ment, pour notamment financer les opérations de résorption des bidonvilles (VSB, HMR, etc.)23
et la mise à niveau des quartiers irréguliers24 ; ce fonds géré par le MHU va être progressive-
ment réformé de manière à servir d’autres opérateurs (notamment l’Intérieur) ; ses ressources
seront étendues pour intégrer une taxe sur le fer à béton instituée en 2013.
L Instauration d’avantages fiscaux accordés aux promoteurs à même de produire des logements
conventionnés en nombre suffisant (au moins 500 logements en 5 ans25) : ces avantages fis-
caux concernent une large palette d’impôts (Fiscalité nationale directe et indirecte : TVA, IS, IR,
droits d’enregistrement et de timbre, droits d’inscription sur les livres fonciers ; Fiscalité locale :
taxe professionnelle, taxe sur les terrains urbains non-bâtis, taxe sur les opérations de construc-
tion)26. Le nombre très faible de conventions signées en 2008 et 2009 a conduit à une chute
immédiate de la production de logements qui a justifié les nouvelles mesures introduites dans la
LF201027.
L Mise en place de fonds de garantie à même de faciliter l’accès au crédit aux ménages exclus
des circuits bancaires (Fogarim, Fogaloge, etc.)28. Ce dispositif remplace le système antérieur
de bonification par l’Etat des prêts hypothécaires destinés aux ménages à revenus modestes.
Ce nouveau dispositif vise à ouvrir l’accès au crédit de ménages non-salariés, évoluant dans le
secteur informel (leur part dans la population active est estimée à 40 % selon le HCP). Le Foga-
rim en partie alimenté par le FSH (400 millions DH transférés entre 2003 et 2007). Le nombre

19
    Société  nationale  constituée  en  holding  avec  directoire  et  conseil  de  surveillance  ;  elle  est  le  résultat  de  la  fusion  de  l’ANHI,  de  la  
SNEC  et  d’Attacharouk,  mais  également  des  ERAC  répartis  dans  les  12  régions.  Al  Omrane  a  constitué  le  premier  investisseur  public  
du  Maroc.  
20
    Réserves  notamment  générées  par  la  liquidation  de  sociétés  nationales  SODEA  et  SOGEA.  
21
    Les  terres  collectives  sont  gérées  par  l’Etat  (MI  –  Direction  des  Affaires  Rurales)  mais  sont  assorties  d’un  droit  d’usage  accordé  aux  
exploitants  ;  leur  mise  à  disposition  de  projets  d’urbanisation  nécessite  une  compensation  des  usagers  selon  des  règles  strictes.    
22
    Cf.   rapport   d’activité   du   FSH   a   été   établi   par   le   MHU   (Direction   de   l’Habitat   Social   et   des   Affaires   Foncières)   pour   la   période   2002-­‐
2010.  Publié  en  janvier  2011.  Les  ressources  du  FSH  au  démarrage  étaient  de  400  millions  DH.  
23
    Subventionnement  des  lots  de  recasement  à  hauteur  d’environ  50%.  
24
    Prise  en  charge  à  100%  des  aménagements  ex-­‐post  menés  dans  les  quartiers  irréguliers.    
25
    Ce  quota  a  été  progressivement  abaissé  pour  pouvoir  bénéficier  à  davantage  d’opérateurs  de  taille  plus  modeste  ;  en  2007,  il  était  
fixé  à  1500  logements.    
26
    Le  rapport  2012  sur  la  dépense  fiscale  qui  accompagne  la  loi  de  finances  2012  estimait  à  6,3  Md  DH  le  montant  total  des  avantages  
fiscaux  accordés  cette  année  là  aux  promoteurs  immobiliers  mais  également  aux  acquéreurs  finaux  de  logements  (environ  17%  de  
l’ensemble  des  exonérations  accordées).  
27
    Les  données  relatives  à  l’impact  des  exonérations  fiscales  sur  la  production  du  secteur  et  sur  sa  contribution  à  la  valeur  ajoutée  
sont  partiellement  suivies  par  le  Ministère  des  Finances  et  la  FNPI.    
28
    LF  2004.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   15   août  2016  
de prêts accordés va rapidement croître passant de 2 600 prêts en 2005 à près de 9 000 en
2010 et près de 17 000 en 2014 ;
L Recours aux financements des bailleurs de fonds extérieurs : le secteur de l’habitat social va
notamment bénéficier de l’appui de la Banque mondiale (150 millions USD pour financer la poli-
tique du logement social), l’UE (90 millions EUR pour financer la résorption de l’habitat insa-
lubre), la BEI (70 millions EUR prêtés à Al Omrane avec la garantie de l’Etat pour financer ses
activités en direction du logement social), l’AFD (prêts successifs à Al Omrane – les derniers
sans garantie de l’Etat - dans le cadre de VSB), etc.

3.   2015  :  L’HEURE  DU  BILAN  ET  LES  NOUVEAUX  ENJEUX  


Cette politique volontariste de l’Etat a eu une portée indéniable, notamment en termes de volume
de production, et de création d’une véritable filière de promotion immobilière sociale qui s’exporte au-
jourd’hui en Afrique sub-saharienne.
Toutefois, dix ans plus tard, on assiste à un certain essoufflement: ralentissement des mises en chan-
tier, difficulté à déstocker les logements produits en promotion, recrudescence de l’habitat irrégulier, et
des tensions sociales, problèmes de qualité urbanistique, architecturale et environnementale, etc.
Les initiatives engagées ne s’avèrent pas toujours aussi concluantes qu’espéré : accueil de population
dans les villes nouvelles, valorisation des sites de recasement des bidonvilles, accès à l’emprunt des
ménages défavorisés, etc. Enfin, certains éléments de réforme tardent à aboutir : Code de
l’Urbanisme, décentralisation, …
Le dispositif institutionnel est également mis à l’épreuve : pertinence et efficacité du rôle d’aménageur
public assuré par le GAO, fonctionnement du partenariat public-privé avec les promoteurs immobiliers,
coût-efficacité de la politique du logement social notamment, poids de la dépenses fiscale et impact,
glissement de l’offre sociale vers les catégories à revenus moyens (fonctionnaires et classe
moyenne), etc.
Les analyses sur sites menées à l’occasion de la révision des documents d’urbanisme ou
d’évaluations ponctuelles des opérations d’habitat laissent par ailleurs entrevoir des dysfonctionne-
ments dans la programmation des opérations : surproduction de lots de terrains et de logements so-
ciaux, éloignement des sites de construction par rapport aux zones d’emplois et insuffisance des me-
sures d’accompagnement (équipements, services).
Ces constats ciblent la question du pilotage et du monitoring des actions engagées dans le cadre de
la politique de l’habitat initiée à la fin des années 90, et accélérée à partir de 2004 : il n’est pas surpre-
nant qu’une politique sectorielle aussi ambitieuse, associant une large palette de nouveaux outils opé-
rationnels, nécessite des efforts complémentaires en termes de pilotage et de monitoring. La rationali-
sation des OST, le renforcement du MHU, l’implication des fédérations professionnelles, constituent
des progrès indéniables. L’intégration des opérations d’habitat dans une vision plus concertée du dé-
veloppement des villes et des agglomérations constitue aujourd’hui une priorité.
Plusieurs évaluations conduites ces deux dernières années montrent l’importance accordée
par les Autorités marocaines à un ajustement des politiques engagées il y a maintenant une
dizaine d’années :
\ Rapport du Conseil de la Concurrence en 2013 sur les aides apportées au secteur de
l’immobilier résidentiel ;
\ Rapport du Conseil Economique, Social et Environnemental en 2014 sur la planification urbaine
et la gouvernance des villes ;
\ Rapport d’évaluation des opérations du programme VSB conduit avec l’appui de l’AFD en 2013.
Ces évaluations complètent des études stratégiques importantes également menées sur le secteur de
l’habitat :
\ Etude sur le repositionnement stratégique du Groupe Al Omrane menée en 2011 par le BCG
(sur demande d’Al Omrane),
\ Etude prospective Immobilier 2020 menée par Ernst & Young la même année pour le MHU.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   16   août  2016  


Enfin, de manière à faciliter la préparation d’un nouveau volant de réformes et d’ajustement de la poli-
tique sectorielle, le MHPV et le MUAT se sont engagés dans une série d’études, dont la présente, qui
consistent à évaluer les dysfonctionnements et la faisabilité des solutions préconisées.
Une synthèse des tendances constatées au cours des dix dernières années est fournie dans l’encadré
ci-dessous. Des éléments plus précis sont fournis dans le troisième chapitre du présent rapport
« Offre de logements : tendances 2004-2014 ».

Synthèse des tendances observées sur le secteur

Les premiers éléments d'évaluation - eu égard aux informations disponibles et à l'examen des ré-
sultats de l'enquête logement de 2012 et du RGPH 2014 -, permettent de mettre en exergue les
données et tendances suivantes.
Sur le plan de la production :
- Le programme VSB a permis de ramener la proportion de ménages vivant dans des bidon-
villes à environ 3% de la population urbaine ;
- La part des logements en immeubles a sensiblement augmenté grâce essentiellement à la
production de logements sociaux (de 14 % à 25 % du parc)
- La part des logements vacants a baissé en termes relatifs (de 16,3 % à 11,2 % des rési-
29
dences principales ) ; elle reste toutefois significative avec plus de 500 000 logements vacants
30
en 2012 ;
- La part de la vétusté a augmenté en dehors des bidonvilles. Les bidonvilles ne constituent
31
plus la principale source d’insalubrité de Niveau 1 . Les MMM les ont devancés et les appar-
tements en immeubles collectifs sont également touchés par le phénomène de manière impor-
32
tante, contribuant à redéfinir la géographie de l’insalubrité ;
- La production du logements FVIT a été limitée (de l’ordre de 4.000 logements par an sur la
période);
- La quasi-disparition des lots de prévention et l'incapacité des procédures actuelles à contrô-
ler les pratiques spéculatives qu'engendre leur attribution sont susceptibles de relancer le déve-
loppement du non réglementaire et l’augmentation des situations d'insalubrité ;
- L’inadéquation territoriale entre l'offre et la demande du logement social accompagnée
d’une surproduction dans les grandes villes (Tanger, Kenitra, Marrakech...) et l'absence de pro-
duction dans les villes moyennes et petites est créateur de distorsions ;
- La persistance du non réglementaire est due à plusieurs facteurs, dont l’insuffisance du con-
trôle et des sanctions, l’application d’un urbanisme trop rigide et à un déficit de production de
logements ou de parcelles sur certains segments ;
- L’insuffisance d'encadrement de l'auto-construction (faible intervention des architectes et
BET) ainsi que des collectivités territoriales risquent d’aggraver encore le rythme rapide de dé-
gradation du parc dorénavant appuyé statistiquement par les résultats de l’Enquête logement
33
du MHPV ;
- L’offre de logements pour les couches intermédiaires (250 à 480 000 DH), sauf en auto
construction ou par de petits promoteurs privés, constitue une faiblesse du système de produc-
tion.
Sur le plan foncier :
- La cession du foncier domanial ou collectif (terres collectives) a été, en dehors des opéra-
teurs publics, limitée à très peu de promoteurs, et s’est concentrée sur le plan territorial aux
grandes agglomérations urbaines ;

29
    Source  :  Enquêtes  logement  2000  et  2012  –  MHPV.  
30
    A  titre  de  comparaison,  en  France,  l’INSEE  estime  le  pourcentage  de  logements  vacants  (urbain  et  rural  confondus)  à  9,92  %  du  
parc  de  résidences  principales  en  2015  ;  sur  les  mêmes  bases,  ce  pourcentage  était  estimé  à  7,56  %  en  2005.    
31
    Niveau  1  d’insalubrité  :  pathologie  extrême,  à  raser  et  à  reconstruire  –  cf.  Enquête  logement  2012  –  MHPV  2015.  
32
    Source  :  enquête  Logement  2012  –  Phase  3    –  MHPV  2015  
33
    Dans  l’attente  des  résultats  détaillés  du  RGPH  2014.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   17   août  2016  
- La mobilisation du foncier public a porté sur près de 20 000 ha (14 600 ha du DPE et 5000
du collectif) et montre que 12 700 ha sont revenus aux opérateurs publics (87%) et 1900 ha aux
promoteurs privés (13%). Ces chiffres masquent cependant la part des terrains domaniaux, qui
ont fait l'objet de rétrocession aux promoteurs privés, soit dans le cadre du PPP, soit à travers
des opérations de joint-venture entre la CDG et le groupe Addoha.
Sur le Plan de l’urbanisme :
- Les facilitations accordées notamment par le biais des dérogations ont contribué à la
34
croissance de la production, même si certains abus ont été constatés ;
35
- La raréfaction du foncier stratégique , et le souci de rentabilisation des opérations de loge-
ment social ont conduit à urbaniser de plus en plus loin des centres villes et des zones d’emploi,
sans que les services notamment de transport n’aient la capacité de s’adapter ;
- Les opérations de grande ampleur (ZUN, villes nouvelles) ont été privilégiées sans pour au-
tant que les mesures d’accompagnement en termes d’infrastructures et de services n’aient été
programmées.
Sur le plan fiscal :
- Les exonérations accordées - quoique justifiées d'une manière générale - devraient permettre
de maitriser les coûts et de réguler les prix de vente. Il a toutefois fallu qu’une forte pression de
la demande s’affirme pour progressivement voir apparaître une offre plus respectueuse de la
qualité (superficie des logements, qualité des prestations, prix < 210 000 DH).
Sur le plan du financement :
- D'une manière générale, les banques ont accompagné les promoteurs et les acquéreurs.
En témoigne l'évolution de l'encours des crédits immobiliers (de 50 millions en 2005 à 207 MDH
en 2011) sans que l’on puisse cependant connaitre la part du logement social en nombre et sur-
tout en valeur (voir courrier adressé au GPBM). Leur démarche prudentielle est justifiée par le
stock des invendus, les projets en cours de réalisation, et la volonté d'éviter une crise financière
à l'instar de certains pays comme les Etats-Unis ou l'Espagne.

Parmi les préoccupations relevées auprès des interlocuteurs, on peut relever les points suivants.
Ceux-ci pourront guider les recommandations formulées dans le chapitre 4 du présent rapport.
\ Aller vers une production plus sociale (FVIT et lots de préventions) ;
\ Opter pour une programmation plus volontariste, mais tenant compte des besoins territo-
riaux qui diffèrent selon les régions, les villes et parfois même les quartiers ;
\ Adopter des mesures d'aide plus adaptées au développement local et à la politique d'aména-
gement du territoire, consistant notamment à établir un lien entre politique de l’habitat et déve-
loppement économique ou encore emploi ;
\ Mieux encadrer l'auto-construction (pour une meilleure qualité architecturale et urbanistique) ;
\ Prévenir l'habitat non réglementaire (lots de prévention, réglementation urbaine plus souple,
contrôle et sanctions) ;
\ Favoriser l’émergence d’un nombre plus important de promoteurs organisés et de taille viable
pour optimiser la concurrence et réguler les prix ;
\ Promouvoir la qualité du bâti, du cadre de vie (urbanisme, aménagement), et du développement
durable, notamment dans les opérations de grande ampleur menées en promotion immobilière ;
\ Diversifier les appuis à l’offre de logements, notamment en direction du locatif privé.

34
    Les  chiffres  du  rapport  du  CESE  sur  le  système  de  dérogations  ne  permettent  pas  d'avoir  une  idée  précise  sur  les  dérogations  ac-­‐
cordées   aux   projets   de   logements   sociaux,   qui   se   situeraient   entre   51   et   55   %   (49   %   pour   la   totalité   de   la   période   2003/2013)   des  
projets  déposés  (6  694  sur  un  total  de  13  481)  et  non  des  projets  ayant  reçu  l'avis  favorable  dont  le  nombre  total  est  de  7  578  ;  
  D'après  la  DPI  -­‐  qui  cogère  avec  le  MI  la  base  de  données  des  logements  sociaux  -­‐  les  projets  qui  ont  bénéficié  de  la  dérogation,  re-­‐
présenteraient  50%  des  projets  de  logements  sociaux  déposés  pour  autorisation  auprès  des  agences  urbaines.  
35
    Le   foncier   stratégique   sera   défini   comme   du   foncier   particulièrement   bien   situé   et   en   quantité   suffisante   pour   développer   une  
offre  résidentielle  significative  en  contact  avec  les  services  et  les  équipements  nécessaires  et,  si  possibles  les  emplois.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   18   août  2016  
II.   DEMOGRAPHIE  ET  MAL-­‐LOGEMENT  :  CHIFFRER  LES  
BESOINS  EN  LOGEMENTS  

Ce premier chapitre a pour objectif de quantifier et de spatialiser la pression de la démographie sur la


production de logements urbains. Il s’appuie sur les données relatives à l’évolution du nombre de mé-
nages urbains au niveau national et par territoire. La question de la répartition des ménages et/ou des
besoins par niveau de revenus est traitée au point 3. La principale source d’information de ce premier
point est constituée des RGPH réalisés et publiés par le HCP (1982, 1994, 2004, 2014).

1.   LA  PRESSION  EXERCEE  PAR  L’URBANISATION    

1.1  Définition    
La définition retenue dans ce rapport pour quantifier le besoin en logement en zones urbaines est
l’accroissement du nombre de ménages vivant en ville, augmenté du besoin résultant des reloge-
ments au cas de mal logement – ce deuxième facteur est traité au point 1.2. L’évolution du nombre de
ménages est celle fournie par le HCP à l’occasion des recensements généraux de population et de
l’habitat dont le dernier a l’avantage d’avoir été mené récemment (2014). Cette analyse a été conduite
sur vingt ans et parfois plus, de manière à identifier des tendances de fond, non-soumises à des élé-
ments conjoncturels.
L’accroissement du nombre de ménages urbains résulte à la fois de l’évolution démographique (croît
de la population urbaine, vieillissement, baisse de la natalité) et de la décohabitation. Les chiffres ré-
sultant de cette définition sont généralement augmentés du déficit existant au moment de l’évaluation ;
l’estimation de ce déficit est empirique, puisque basée sur une estimation de la demande non satis-
faite par l’offre au cours des années précédentes.
Le « besoin en logement » se distingue de la « demande en logement » qui exprime la demande ef-
fective ou le désir et la possibilité d’acquérir un logement. Cette demande est elle-même imparfaite-
ment appréhendée : les acteurs du secteur (Ministère, collectivités locales, promoteurs, acteurs asso-
ciatifs) disposent chacun de leur propre vision ; Il n’existe pas au Maroc de fichiers de demandeurs de
logement, même social.
Enfin, en s’attachant en priorité à l’urbain, la définition introduit une difficulté supplémentaire avec la
nécessité d’adopter une démarche spatialisée, et de reconnaître la diversité des besoins exprimés par
les villes et agglomérations marocaines. L’appréciation territoriale des besoins, en dehors d’une stricte
approche statistique rendue possible par les données du RGPH, est compromise par l’absence
d’observatoires locaux du logement et, par extension, des politiques pouvant en résulter (du type
PLH).
Les améliorations qui pourront être apportées à cette question constituent une composante clé de
l’optimisation du dispositif plus global de l’offre de logement au Maroc : l’approche nationale et ma-
croéconomique des besoins en logement telle qu’adoptée au Maroc renforce le caractère en partie
« aveugle » et normatif de la politique de l’habitat mise en œuvre. Pour le moment, l’objectif est de
donner l’échelle globale des défis auxquels est confronté le Maroc sur ce secteur.

1.2  Rythme  d’urbanisation  et  croissance  du  nombre  de  ménages  


Entre 2004 et 2014, la pression des besoins en logements urbains résultant de l’arrivée de nouveaux
ménages en zone urbaine a été d’environ 136.000 par an, contre 91.000 entre 1994 et 200436. La
prolongation des tendances permet d’estimer la pression des besoins sur les dix ans qui viennent

36
    Source  :  HCP  –  RGPH  1994  et  2004.  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   19   août  2016  
(2014-2024) à une moyenne de 191.000 logements par an, soit une augmentation de 40 % par rap-
port à la décennie qui vient de s’écouler – cf. graphique ci-après.
Ainsi, le nombre de ménages urbains a cru plus rapidement que la population urbaine : si
l’urbanisation à cru en moyenne sur les 20 dernières années de +2,1 % à +2,2 % en moyenne an-
nuelle ; le nombre de ménages urbains a lui augmenté de +3,1 % puis de +3,4 % en moyenne an-
nuelle.
Le principal facteur de cette augmentation est la baisse continue de la taille des ménages résidant en
ville : la taille moyenne du ménage marocain résidant en ville est ainsi passée de 5,47 personnes en
1982 à 4,25 en 2014 ; elle devrait continuer à baisser pour atteindre 3,78 en 2024. Ce différentiel
entre l’augmentation de la population et l’augmentation du nombre de ménages est du à la diminution
du nombre d’enfants par femme, au vieillissement de la population, et à la décohabitation de plus en
plus rapide des jeunes ménages. Ce phénomène exerce une pression plus forte sur la production de
logements urbains.

Tableau  1  :  Evolution  comparée  du  taux  d’urbanisation  et  du  nombre  de  ménages  urbains  

en % en VA
Evolution Evolution Evolution Evolution
moyenne moyenne moyenne moyenne
Source HCP (RGPH) 1994 2004 2014
annuelle 2004- annuelle 2014- annuelle 2004- annuelle 2014-
1994 2004 1994 2004

Population totale (milliers ) 26.073 29.891 33.848 1,4 % 1,3 % 382 396
Population urbaine (milliers) 13.340 16.433 20.432 2,1 % 2,2 % 309 400
Taux d'urbanisation 51% 55% 60%

Total ménages urbains 2.524.974 3.439.485 4.807.743 3,1 % 3,4 % 91.451 136.826

Source : HCP – RGPH

Figure  1: Taux d’urbanisation des Provinces – 2011

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   20   août  2016  


Figure  2: Augmentation comparée de la population urbaine et du nombre de ménages urbains entre 1982
et 2014, et projections à 2024

Source : HCP – RGPH et projections à 2024 – consultant

Figure  3:  Nombre  de  ménages  urbains  nouveaux  par  an    

Source : HCP – RGPH et projections à 2024 – consultant

1.3  La  diminution  de  la  taille  des  ménages  urbains  marocains  
Le HCP fournit des données sur la taille des ménages selon le milieu de résidence (urbain et rural)37.
En 2004 (RGPH), la proportion de ménages urbains nucléaires était estimée à 65 % contre 51,4 % en

37
    La   taille   des   ménages   est   calculée   sur   la   base   d’une   moyenne   obtenue   à   partir   d’un   décompte   des   ménages   nucléaires   (un   couple  
avec  ou  sans  enfants),  des  ménages  dits  complexes  (ménages  qui  comptent  plus  d’une  famille  ou  plusieurs  personne  isolées,  ou  
toute  autre  combinaison  de  familles  et  personnes  isolées)  et  des  autres  (ménages  composés  d’une  seule  personne).  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   21   août  2016  
1982 ; la proportion de ménages complexes avait décru de 37,8 % en 1982 à 24,7 %. Le nombre de
ménages composés d’une seule personne (célibataire, veuf ou divorcé) était stable autour de 10 %.
Ces évolutions confirment que la baisse de la taille des ménages est à la fois due à la diminution du
nombre d’enfants par femme et à la décohabitation.
La taille moyenne du ménage urbain marocain, toutes régions confondues, est estimée à 4,25 en
2014 (source : RGPH), contre 5,28 en 1994. Le nombre moyen d’enfants par couple est maintenant
de 2,3. L’examen des moyennes par région (ménages urbains) montre que les écarts à la moyenne
nationale sont faibles (de l’ordre de 5 % maximum), avec des ménages casablancais affichant une
moyenne de 4,08 personnes et des ménages de la région Guelmim Es Semara de 4,5 personnes par
ménage. Des différences sont probablement plus visibles dans la comparaison par ville ou même par
quartier ou arrondissement, au sein d’une même unité urbaine.
A titre de comparaison, la taille des ménages (tous milieux de résidence confondus) en Tunisie est
passée de 5,15 en 1994 à 4,53 en 2004 puis à 4,05 en 2014. La taille moyenne des ménages urbains
est en France de 2,1 avec une augmentation continue du nombre de personnes vivant seules.
Outre le nombre croissant de logements nécessaires pour loger ces nouveaux ménages urbains, la
réduction de la taille des ménages pose la question de l’adaptation du parc de logements. La question
reste complexe, la trajectoire résidentielle et les aspirations des jeunes ménages à de meilleures con-
ditions d’habitat jouant un rôle important.

Figure  4:  Evolution  de  la  taille  des  ménages  urbains  marocains  depuis  1982  

Source : HCP – RGPH et projections à 2024 – consultant

1.4  Une  pression  inégale  selon  les  territoires  


Le prolongement des tendances constatées montre que plus de la moitié des besoins en logements
urbains se concentrent au sein de la conurbation Casablanca-Temara-Rabat-Kenitra, et dans une
moindre mesure dans les régions de Tanger-Tétouan au Nord et d’Agadir au Sud.

Ainsi, entre 2004-2014, plus de la moitié (55 %) des nouveaux ménages urbains vivent dans les
quatre plus grandes agglomérations du pays qui concentrent déjà 50 % de la population :
\ Casablanca : 21 % des nouveaux ménages urbains (20% de la population urbaine nationale)
\ Rabat-Salé-Témara : 11 % (10 % de la population urbaine nationale)
\ Tanger-Tétouan : 13 % (8 % de la population urbaine nationale)
\ Agadir : 10% (10 % de la population urbaine nationale)

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   22   août  2016  


L’augmentation annuelle des ménages urbains dans ces provinces est supérieure à 3 % ; elle atteint
+4,7 % à Tanger-Tétouan. Cette concentration est renforcée par la progression spectaculaire des
régions de Chaouia - Ouardigha (+4,2 %) et de Doukkala - Abda (+3 %) dans le prolongement du
Grand Casablanca.
La région de Fez - Bouleimane continue également d’afficher une progression significative du nombre
de ménages urbains (+ 3,2 %). En revanche, d’autres régions aux chefs-lieux traditionnellement im-
portants comme Meknès -Tafilalet ou l’Oriental (Oujda) voient leur progression ralentir (progression
annuelle du nombre de ménages urbains inférieure à 3 %).
La traduction de ces pourcentages en valeur absolue, c’est-à-dire en nombre de nouveaux ménages
cherchant à se loger chaque année en ville est fournie par la figure 4 : ce nombre est de 28.000 dans
le Grand Casablanca, de 18.000 à Tanger-Tétouan, ou encore de près de 15.000 à Rabat-Salé.
Ces éléments montrent l’influence du contexte socio-économique local sur l’évolution des comporte-
ments, des trajectoires résidentielles et donc des besoins en logement. Une approche uniforme et
rigide, guidée par des objectifs quantitatifs de production établis au niveau national, court donc le
risque d’aboutir à des solutions inadéquates et de réduire l’efficacité spatiale des politiques volonta-
ristes mises en place.

Figure  5  :  Répartition  du  nombre  de  ménages  urbains  par  région  en  1994  et  en  2014  

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

0
Ta aou ra%

%'% nè le al%

%Sa Ta ass %Hao t%


a k %A %

us siJ Ta e%

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ar

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ar
Ta

Ra
M

1994 2014

Source HCP – RGPH 1994-2014

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   23   août  2016  


Figure  6  :  Nombre  de  nouveaux  ménages  urbains  par  an  et  par  région  1994-­‐2004  et  2004-­‐2014  

Grand"Casablanca"
Tanger"-"Tétouan"
Rabat"-"Salé"-"Zemmour"-"Zaêr"
Souss"-"Massa"-"Darâa"
Marrakech"-"TensiO"-"Al"Haouz"
Fès"-"Boulemane"
Meknès"-"Tafilalet"
Oriental"
Chaouia"-"Ouardigha"
Doukkala"-"Abda"
Gharb"-"Chrarda"-"Béni"Hssen"
Tadla"-"Azilal"
Taza"-"Al"Hoceïma"-"Taounate"
Guelmim"-"Es-Semara"
Laâyoune"-"Boujdour"-S."El"H."
Oued"Ed-Dahab"-"Lagouira"
0" 5.000" 10.000" 15.000" 20.000" 25.000" 30.000"

1994-2004" 2004-2014"

Source : HCP – RGPH

1.5  Synthèse  
Ce premier point de l’état des lieux montre l’importance de la pression démographique à laquelle est
soumis le Maroc en matière d’habitat et de logement au niveau national : 136.000 logements en
moyenne annuelle au cours de la décennie 2004-2014 ; 191.000 pour la prochaine décennie 2014-
2024. Ces données s’entendent hors règlement du phénomène du mal logement qui contribue au
déficit cumulé constaté d’année en année, lui aussi générateur de besoins supplémentaires (objet du
point 2 ci-après).
Toutefois, l’analyse montre également que les besoins ne sont pas identiques dans toutes les villes et
régions et que ces efforts doivent se distribuer de manière différenciée, en tenant compte des besoins
quantitatifs et qualitatifs qui s’expriment localement. Cette approche est une des clés de l’efficacité
des modes opératoires privilégiés ainsi que des aides accordées au secteur.
De la même manière, la taille des ménages urbains, si elle a tendance à décroître, ne diminue pas au
même rythme dans toutes les villes. Les modes de vie urbaine connaissent encore des différences
significatives selon que l’on vit au centre de Casablanca, dans sa périphérie, ou dans une ville
moyenne. L’adéquation de l’offre et de la demande par territoire, en termes quantitatifs et qualitatifs,
revêt donc une importance stratégique pour le secteur.
Une plus grande efficacité spatiale de l’offre de logement constitue l’une des grandes priorités
du secteur pour les prochaines années. Elle nécessite des moyens d’observation et des capa-
cités de réponse particulièrement adaptés (notamment en termes de gestion foncière et de
l’urbanisme) et nécessairement localisés au plus près des villes et des régions.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   24   août  2016  


2.   LA  DIVERSIFICATION  DES  BESOINS  ISSUS  DU  MAL-­‐LOGEMENT    
Ce deuxième point a pour objectif de quantifier et d’évaluer les besoins issus du mal-logement en
zones urbaines. Ce phénomène est l’une des principales cibles de la politique d’amélioration de
l’habitat menée par le Gouvernement marocain depuis une trentaine d’années. Toutefois, elle s’est
principalement attaquée aux formes extrêmes du mal logement, à savoir le bidonville et l’habitat me-
naçant ruine.
D’abord portée par l’ANHI à partir de 1984, elle s’est accélérée à partir de 2004, avec le lancement de
l’opération « Villes sans bidonvilles » confiée au nouvel opérateur Al Omrane. Elle s’est donnée pour
priorité d’éradiquer les bidonvilles et de remplacer ou consolider les constructions menaçant ruine, en
privilégiant une politique de relocalisation des ménages (par différence avec une option consistant à
privilégier la restructuration des quartiers et le maintien in situ des ménages). Le relogement s’est
principalement effectué via l’auto-construction sur du foncier aménagé, et plus rarement dans des
logements livrés clés en main.
Elle s’est accompagnée depuis de longues années d’une politique de prévention caractérisée par la
fourniture de parcelles de terrains aménagées en périphérie des villes destinée à réduire le phéno-
mène de l’habitat irrégulier ou clandestin propice au développement du mal-logement ; ce type
d’intervention a toutefois tendance à se réduire du fait de la raréfaction des réserves foncières.

Figure  7  :  Bidonville  de  Carrières  Centrales  à  Casablanca  (30  ha)  

2.1  Définition  
L’enquête logement 2012 du MHPV (publiée en 2015) définit le mal logement à partir de six niveaux
d’insalubrité : de l’habitat menaçant ruine au logement ne répondant pas aux standards requis en
termes de confort ou de normes de construction. Le caractère cumulatif de cinq de ces six catégories
en rend la lecture et surtout les conclusions délicates.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   25   août  2016  


Les 6 niveaux d’insalubrité retenus par l’enquête logement

Niveau 1 : HMR (y compris hors médinas) et bidonvilles (non cumulatifs avec les 5 autres ni-
veaux) ; considérés comme relevant de pathologie extrême, à raser et à reconstruire. Ces loge-
ments ne sont pas seulement localisés dans des bidonvilles, mais concernent aussi des construc-
tions en dur (MMT, MMM et appartements en ensembles collectifs) ;
Niveau 2 : Logements non-raccordés à un des trois réseaux de base (eau, électricité, assainisse-
ment) ;
Niveau 3 : logements sans cuisines et/ou toilettes indépendantes ;
Niveau 4 : Logements présentant des faiblesses en termes d’éclairage naturel et de ventilation ;
Niveau 5 : Logements situés dans un environnement pollué ou subissant des nuisances graves ;
Niveau 6 : Logements présentant un ratio d’occupation inférieur à 9m2 par personne (norme inter-
nationale).

L’enquête 2012 illustre la difficulté d’appréciation du mal-logement, à la fois en termes de définition


(les standards internationaux ne sont pas toujours les plus adaptés), et en termes de suivi : ces don-
nées sont ponctuelles ; leur définition n’est pas comparables avec celles utilisées par le HCP, le
MUAT ou le MI dans le cadre de leurs recensements et enquêtes spécifiques, ce qui empêche une
comparaison dans le temps totalement pertinente. Dans l’attente des résultats du RGPH 2014 sur
l’habitat38, le seul décompte complémentaire à celui effectué dans l’Enquête logement 2012 menée
par le MHPV, est celui provenant d’observations de terrain sur les bidonvilles remontées par les
DRHPV et d’enquêtes ponctuelles, notamment celles menées par le Ministère de l’Intérieur (MI) sur le
HMR.
Pour les besoins de la présente étude, la définition retenue pour le mal-logement s’en tient principa-
lement à la comptabilisation des bidonvilles et des HMR, et à une appréciation de la sur-occupation
(sans double compte avec la première catégorie).
Sur ces bases, l’analyse des données montre une évolution significative de la situation constatée en
début de période : on dénombrerait environ 650 000 logements insalubres de Niveau 1 au Maroc (cf.
définition dans l’encadré plus haut), ce qui représenterait 14 % du parc de logements occupés. Ces
logements ne sont plus constitués majoritairement de logements en bidonvilles comme au début des
années 2000, mais de logements de type MMM et MMT, situés dans des quartiers irréguliers mais par
forcément (la distinction n’est pas fournie par l’enquête logement du MHPV). Le dénombrement de
ces logements est probablement la principale source d’écart avec l’enquête sur le HMR produite en
2014 par le Ministère de l’Intérieur : cette dernière évalue le HMR à environ 80 000 logements ce qui
est très inférieur à l’évaluation fournie par l’enquête du MHPV (cf. tableaux 2 et 3 ci-après). La diffé-
rence tient à la définition et à l’appréciation du HMR par les deux institutions, le MI se limitant à recen-
ser les HMR susceptibles de justifier un arrêté de mise en péril par les préfets et gouverneurs.
Les données 2012 montrent également une augmentation très importante du nombre d’appartements
en ensembles collectifs classés en insalubrité de Niveau 1 : ces logements seraient passés de 6 763
logements en 2000 à 57 120 en 2012 ; ce qui montre que l’auto-construction (MMM ou bidonville)
n’est pas la seule source de l’insalubrité. Cette catégorie n’est pas prise en compte par le MI.
Ces constats sur la diversification du mal-logement devrait inciter à un ajustement des politiques de
résorption de l’habitat insalubre : si la lutte contre la création de nouveaux bidonvilles s’avère indis-
pensable, elle devrait également s’accompagner d’intervention sur les quartiers en dur, y compris sur
les programmes de logements collectifs portés à l’époque par la promotion immobilière (publique ou
privée) et dont l’état nécessite aujourd’hui une reconstruction urgente. Ces constats font également
réfléchir sur l’importance d’adopter des standards de construction plus exigeants de la part des pro-
moteurs immobiliers.

38
    Données  espérées  en  2016.  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   26   août  2016  
Tableau  2  :  Estimation  quantitative  des  logements  en  situation  d’insalubrité  Niveau  1  

% %
%
2000 2012 structure structure
évolution
2000 2012
Villa 4.863 4.809 -1% 1% 1%
Appartements 6.763 57.120 745% 2% 9%
MMM 55.453 311.461 462% 16% 48%
MMT 17.786 100.759 467% 5% 16%
CS/Bidonvilles 262.847 172.847 -34% 76% 27%

Total 347.712 646.996 86% 100% 100%

Source : Enquête logement 2000 et 2012 - MHPV

Tableau  3:  Estimation  quantitative  du  mal-­‐logement  

2014%2024
Evolution Besoin
En VA
source 1994 2000 2004 2012 moyenne annuel de
(annuelle)
annuelle log. neufs (4)

Logements en bidonvilles et menaçant ruine 25.239


- Bidonvilles (logements) MHPV-DHS (1) 239.197 291.510 263.203 168.246 -1,9 % -10.272 16.825
- HMR (2) MI ? 84.148 ? 8.415
Estimation sans
Logements vétustes et insalubres 502.459 191.887 -7,7 % -25.881
doubles comptes 19.189
- Logements sans toilette & cuisine indépendantes MHPV-DPIAF 257.111 33.129 -15,7 % -18.665 3.313
- Logements sur-occupés (3) MHPV-DPIAF 245.348 158.758 -3,6 % -7.216 15.876
Logements sous-équipés 15.142
- Logements non raccordés à un des 3 réseaux de base MHPV-DPIAF 55.540 151.424 8,7 % 15.142

(1)$Bidonvilles:0Net0de0la0résorption$(programme$VSB).$1$log.$Bidonville$=$1$ménage.$Les$données$sont$équivalentes$à$celles$de$la$DPIAF$(enquête$logement)$pour$
2012.$Elles$sont$en$revanche$inférieures$de$33$000$à$celle$de$l'enquêtes$menée$en$2000.$Le$MHU$estime$le$nombre$de$ménages$vivant$en$bidonville$à$143.311$en$
2014.
(2)$HMR:0Enquête0menée0par0le0Ministère0de0l'intérieur$et$publiée$en$2014.$Les$données$correspondent$à$un$nombre$de$ménages$occupants;$la$notion$de$ménages$a$
été$préférée$à$celles$de$logements.$Le$taux$d'occupation$est$de$2,3$ménages$par$logement$occupés.$Le$nombre$de$logements$en$HMR$occupés$et$non$occupés$est$
estimé$à$43$734$:$18$619$en$médinas$et$25$115$hors$médinas.$
(3) Logements sur-occupés: Moins de 9 m2 par occupant
(4) Prévisions sur la base d'une résorption en 10 ans. Performance 2004-2014: environ 65 000 / an

Une réduction en dix ans du stock de bidonvilles et d’habitations menaçant ruine, tel qu’estimé en
2012 dans le tableau 3 nécessiterait encore de produire ou de réhabiliter un peu plus de 25.000 loge-
ments par an, en addition de ceux mis sur le marché pour les nouveaux ménages urbains.
L’équipement en services de base (eau, assainissement, électricité) des logements situés dans des
zones non-desservies en ajouterait 15.000 à prévoir dans le cadre d’opérations de mise à niveau ur-
baine (MANU). Ces estimations ne concernent que la résorption du stock existant et ne prennent pas
en compte la reconstitution de ce stock par apport de nouveaux logements insalubres.

2.2  La  diminution  des  bidonvilles  


Les bidonvilles constituaient la manifestation la plus visible du mal-logement et des dysfonctionne-
ments de l’offre de logement au Maroc dans les années 90. En 1994, le nombre de logements en bi-
donvilles situés dans les zones urbaines était estimé à 240.000 et accueillait plus d’1,3 million habi-
tants, soit 10 % de la population urbaine du pays à l’époque. Il a continué à croître jusqu’en 2000 où il
a presque atteint les 300.000 logements (environ 1.7 million d’habitants).
En 2014, le nombre de logements en bidonvilles ne représente plus que 3,4 % du parc de logements
urbains ; ce qui permet d’estimer à environ 3 % la part de la population urbaine du pays vivant en bi-
donville (source MHPV-DHS).

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   27   août  2016  


Figure  8  :  Evolution  du  nombre  de  logements  en  bidonville  depuis  1994  

Ce pourcentage est un solde net, prenant en compte les 10.000 ménages supplémentaires (environ
45.000 habitants) qui continueraient de s’installer chaque année en bidonville en périphérie des villes39
La création de ces nouveaux bidonvilles conduit à une détérioration du ratio net, la résorption des
bidonvilles existant s’avérant dorénavant inférieure à l’apparition de nouveaux bidonvilles40.
Les principales poches de bidonvilles qui subsistent sont localisées dans le Grand Casablanca, en
raison des difficultés de relocalisation des ménages41, ainsi que dans les douars dans les zones péri-
urbaines des principales agglomérations du pays (ex : Skirat-Temara dans l’agglomération de Rabat-
Salé). 64 villes, sur les 88 identifiées au départ, ont été déclarées « Villes sans Bidonvilles » entre
2004, année de démarrage du programme VSB, et fin 2014.
La qualité du contrôle est suffisamment bonne pour confirmer la tendance et souligner les très impor-
tants efforts consentis par les gouvernements successifs pour lutter contre le phénomène : l’essentiel
de ce contrôle est assuré par les Wali et par la DHS au sein du MHPV. Jusqu’en 2005, ils ont été ap-
puyés par le CRTS qui adressait tous les six mois des photos satellites des poches de bidonvilles de
chaque région – cf. image ci-dessous.

39
    D’autres  sources  annoncent  362.320  ménages  vivant  en  bidonville  en  2014  dans  les  88  villes  du  programme  VSB.  
40
    Cf.  Interview  du  MHPV  du  28  mars  2008  dans  l’Economiste.  
41
    Ce  dossier  a  toutefois  connu  des  avancées  très  nettes  au  cours  de  deux  dernières  années  avec  la  mise  à  disposition  de  terrains  
pour  le  relogement  et  le  recasement  de  ces  ménages.  Au  premier  semestre  2006,  sur  110  000  ménages  «  bidonvillois  »  recensés  
en  2006  dans  le  cadre  de  VSB,  50.000  avaient  été  relogés  et  40.000  étaient  en  cours  de  recasement.  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   28   août  2016  
Figure  9  :  Exemple  de  photo  satellite  communiquée  par  le  CRTS  à  la  DHS  et  aux  Autorités    
pour  le  suivi  de  l’exécution  du  programme  VSB    

Source : CRTS – Cartographie et suivi des bidonvilles (2005-2011)

2.3  Le  phénomène  des  HMR    


Le phénomène de HMR concerne les médinas mais pas seulement : 50 % des ménages concernés
vivent en dehors des médinas, essentiellement dans des quartiers non-règlementaires. Ces loge-
ments accueillent en moyenne 2,5 ménages par logement, soit un ratio supérieur à celui des bidon-
villes. Les constructions comportent plusieurs étages et sont sur-densifiées, sous l’effet de plusieurs
phénomènes : abandon de certains immeubles en raison de leur dangerosité et refuge dans les cons-
tructions voisines, ajout de constructions en étage non-autorisées, accueil des migrants dans les si-
tuations les plus précaires, issus à la fois des zones rurales, et pour certaines, de migrations étran-
gères (sub-sahariennes)
Plus des trois quarts des ménages vivant dans du HMR en médinas sont répartis dans quatre médi-
nas : Fez, Marrakech, Meknès et Casablanca, qui sont les quatre plus importantes médinas du pays
en termes de population et les plus spéculatives en raison notamment de leur positionnement au cœur
des villes les plus dynamiques du pays.
Le phénomène ne peut aller que croissant, notamment en ce qui concerne le HMR en médinas, inter-
venir dans les tissus anciens et presque totalement privatifs (jusqu’aux espaces dits publics), étant
freiné par de nombreuses contraintes, notamment patrimoniales et foncières.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   29   août  2016  


Figure  10  :  Le  phénomène  de  l’habitat  menaçant  ruine    

Source : MI – Enquête 2012

2.4  Les  régions  les  plus  concernées  


La distribution du mal logement est globalement conforme à la répartition du parc de logement en
zone urbaine : la proportion moyenne de logements classés en insalubrité ne niveau 1 (pathologie
extrême, à reconstruire) représenterait 14 % du parc en 201242. Comme évoqué précédemment, cette
photographie du mal-logement est basée sur une définition plus large que l’addition des bidonvilles et
du HMR tel que défini par le MI.
Ce pourcentage est représentatif de la situation constatée dans le Grand Casablanca (15 %), à Rabat-
salé-Zémour-Zaers (14 %) ou encore à Marrakech-Tensift-Al Haouz (14 %). Il est en revanche très en
deca de la situation constatée à Tanger-Tétouan (23 %), dans la région du Gharb - Chrarda - Béni
Hassen (18 %) ou, dans une certaine mesure à Fès-Bouleimane (16 %) dont le pourcentage est due à
l’importance des HMR en médina et dans les quartiers non-règlementaires. Les zones peu denses ou
d’urbanisation récente sont moins touchées par le phénomène.

42
    Source  Enquête  logement  2012.  Phase  3.  P.  121  –  MHPV,  2015  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   30   août  2016  
Figure  11  :  Poids  des  logements  bidonvilles  et  HMR  dans  le  parc  total  par  région  (urbain)  

Grand"Casablanca"
Rabat"."Salé"."Zemmour"."Zaêr"
Tanger"."Tétouan"
Souss"."Massa"."Darâa"
Fès"."Boulemane"
Meknès"."Tafilalet"
Marrakech"."TensiM"."Al"Haouz"
Oriental"
Chaouia"."Ouardigha"
Gharb"."Chrarda"."Béni"Hssen"
Doukkala"."Abda"
Tadla"."Azilal"
Taza"."Al"Hoceïma"."Taounate"
Laâyoune"."Boujdour".S."El"H."
Guelmim"."Es.Semara"
Oued"Ed.Dahab"."Lagouira"

0" 200.000" 400.000" 600.000" 800.000" 1.000.000" 1.200.000"

Parc"total" Niveau"1"d'insalubrité:"CS"bidonvilles/HMR"en"2012"

Source : Enquête Logement 2012 – MHPV

2.5  L’apparition  de  nouvelles  formes  de  mal-­‐logement  


On assiste donc à l’apparition de nouvelles formes d’insalubrité qui touchent les constructions en dur
et les unités d’habitation livrées dans des ensembles collectifs. D’autres formes plus mineures sont
également de mieux en mieux identifiées : implantation dans des zones non-constructibles, absence
de raccordement du logement aux services de base, non-respect des règles constructives relatives
aux ouvertures et à la ventilation. La figure ci-après illustre la répartition des différentes formes
d’insalubrité logement selon le type de construction, identifiée par l’enquête logement du MHPV.
Toutefois, il n’est pas possible de mener l’analyse sur la distribution des nouvelles formes de mal-
logement en raison du caractère cumulé des niveaux d’insalubrité étudiés dans les Enquêtes loge-
ment de 2000 et 2012. La DPI a demandé qu’une enquête plus fine soit menée sur les 28 villes les
plus importantes ; cette enquête est en cours et devrait fournir des éléments utiles pour compléter
l’analyse. Si l’on peut sans trop de risque avancer que les villes dont le parc est dominé par la pré-
sence de maisons marocaines modernes auto-construites sont plus touchées par le phénomène du
mal-logement, il est également probable que les analyses souligneront également l’augmentation si-
gnificative du mal-logement dans des ensembles immobiliers collectifs réalisés en promotion immobi-
lière sociale.
Le recours généralisé à l’accession à la propriété pour l’occupation de ces ensembles immobiliers se
traduit par un manque d’entretien des espaces communs relevant de la copropriété, pouvant avoir des
impacts jusque dans les espaces privatifs. Les conditions économiques de réalisation de ces en-
sembles immobiliers ainsi que leur localisation, souvent éloignée des services de proximité, contri-
buent et contribueront également à la détérioration rapide de cette partie du parc et à la création de
ghettos.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   31   août  2016  


Figure  12  :  les  nouvelles  formes  de  mal  logement  

Source : Enquête Logement 2012 – MHPV

2.6  Synthèse  :  besoins  total  de  production  de  logements  urbains  


Sur les bases les plus optimistes (c’est à dire sans retenir la définition élargie de l’insalubrité de niveau
1 fournie par le MHPV), la réduction en 10 ans des principales sources du mal-logement dans les
villes marocaines (stock de logements en bidonvilles ou menaçant ruine), le besoin supplémentaire en
logements neufs est estimé à 25 000 par an, faisant passer le besoin total en logement de 191.000
(nombre de logements à produire pour répondre à l’augmentation annuelle de ménages urbains) à
216.000.
Ce résultat n’intègre pas les logements sur-occupés nécessitant une décohabitation et donc des lo-
gements additionnels. L’enquête logement de 2012 estime à près de 160.000 le nombre de logements
urbains sur-occupés, soit un nombre presque équivalent à celui des logements en bidonvilles. La réali-
té de la sur-occupation est complexe et généralement combinée avec d’autres éléments de mal-
logement (insalubrité, irrégularité du logement). On retiendra en conséquence qu’elle est de nature à
majorer le besoin en logements additionnels, celui-ci étant donc à considérer comme un plancher.
En parallèle, 15.000 logements supplémentaires nécessiteraient chaque année d’être mis aux normes
à travers des opérations de mise à niveau urbaine (MANU) faisant intervenir ex-post, dans les lotis-
sements irréguliers, les sociétés et régies concessionnaires de réseaux, ainsi qu’Al Omrane ou les
agences urbaines.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   32   août  2016  


Tableau  4  :  Estimation  des  besoins  totaux  de  production  annuelle  de  logements  urbains  2014-­‐2024  

Nb Source Besoin par catégorie de logement

Mal-logement 25.239
bidonvilles 16.825 DHS lot RHI
HMR 8.415 MI lot RHI + FVIT

Besoins nouveaux 191.000 HCP

Par an (résorption en 10 ans) 216.239

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   33   août  2016  


III.   REVENUS  ET  INCLUSION  FINANCIERE  DES  MENAGES  :  LES  
DETERMINANTS  DE  L’ACCESSIBILITE  DU  LOGEMENT    

Au Maroc, l’accessibilité du logement, plus que sa disponibilité, constitue le problème central. Complé-
ter l’évaluation quantitative des besoins en logement (point 1) par une analyse des revenus des mé-
nages, de leurs profils socio-économiques et des modes privilégiés d’accès au logement s’avère donc
déterminant : éviter une pénurie en logement n’est pas le seul défi, encore faut il que l’offre mise sur le
marché soit accessible par les ménages. Ce constat vaut quelque soit le type de logement considéré,
mais prend une dimension particulière lorsqu’il s’agit du logement social, car il interpelle directement
les politiques publiques en direction des aides au logement mises en place.
L’accessibilité du logement est analysée à partir des données obtenues sur : (i) la segmentation des
revenus des ménages, (ii) la place du logement dans la consommation, (iii) l’évolution du taux de ban-
carisation, de l’épargne et de l’activité de crédit.

1.   LA  SEGMENTATION  DES  REVENUS  DES  MENAGES  


Le niveau des revenus des marocains et leur segmentation par milieu de résidence (urbain, rural), par
ville et région, ont été successivement approchés en 2002, en 2007 et en 2012 : l’étude la plus com-
plète est celle menée en 2002 par le Ministère de la Prévision Economique et du Plan et intitulée
« Etude sur la répartition des niveaux de vie au Maroc ». Elle a été complétée en 2007 par les résul-
tats de « l’enquête sur le niveau de vie des ménages » menée par le HCP, puis en 2012 par l’ONDH
qui a mené une enquête sur 8.000 ménages. L’enquête logement de 2012 recueille également des
éléments sur les revenus des ménages et les compare aux données sur l’habitat dont l’analyse est le
principal objectif de cette enquête. Ses résultats ont été récemment repris par les auteurs de l’étude
sur la demande menée parallèlement par le MHPV.
La comparaison de ces études est toutefois parfois délicate : l’étude de 2002 est publiée par quintiles,
celles de 2007 (HCP) et de 2012 (ONDH) par déciles43. Les données par région urbaine ne sont four-
nies que par l’étude de 2002 et l’enquête logement de 2012. Les données sont présentées sous forme
de dépenses annuelles moyennes par ménage et par personne en 2002 et en 2012, mais seulement
par personne en 2007. Il s’avère en effet difficile de croiser niveau de dépenses et taille des ménages,
et d’établir des cohérences entre DAMP et DAMM44. Pour la présente analyse, la DAMM a été privilé-
giée.
Il est toutefois possible de tirer de nombreux enseignements de ces études, utiles pour faciliter
l’analyse de l’offre de logement et son adéquation avec les besoins et la demande. On privilégiera les
données du HCP (2000 et 2007) et de l’ONDH (2012) qui ont l’avantage de s’appuyer sur des métho-
dologies et des tailles d’échantillons comparables.

1.1      50   %   des   ménages   marocains   urbains   disposaient   de   moins   de  


5.500Dh  /  mois  en  2012  
En 2012, le revenu moyen annuel (DAMM45) des ménages urbains s’élevait à 87.050 DH46, soit un
revenu moyen mensuel par famille de 7.254 Dh47. On estime que la moitié des ménages urbains dis-

43
    Il  n’a  pas  été  encore  possible  d’obtenir  du  HCP  les  informations  de  2002  par  décile.  
44
    Dépense  Annuelle  Moyenne  par  Ménage  et  par  Personne.  
45
    Les  revenus  sont  approchés  par  la  dépense  ou  la  consommation  comme  dans  la  plupart  des  analyses  de  ce  type.  Cette  méthode  
apparaît   comme   la   plus   fiable,   mais   présente   comme   principale   limite   de   ne   pas   prendre   en   compte   l’éventuelle   capacité  
d’épargne  des  ménages.  Celle-­‐ci  fait  l’objet  d’une  approche  spécifique  au  point  iv.      
46
    Source  :  Enquête  ONDH  de  2012.  
47
    Source  :  ONDH  (enquête  2012)  ;  ces  résultats  corrobore  les  calculs  effectués  à  partir  des  données  2007  du  HCP.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   34   août  2016  
ème
poseraient de moins de 5.500 DH de revenus par mois (médiane) - cf. figure ci-après : 5 décile : 5
451 DH/mois. Les analyses disponibles montrent que :
\ Cette moyenne est supérieure d’environ 20 % à la moyenne nationale (73.996 DH), c’est à dire
tous milieux de résidence confondus, et de 75 % à la moyenne des revenus constatée en milieu
rural (49.874 DH) ;
\ Les revenus des urbains auraient doublé en 10 ans en DH courants48, la dynamique s’étant ac-
célérée à partir de 2007 ;
\ L’écart avec le niveau de revenus des ménages ruraux se serait toutefois légèrement réduit
(ceux des ruraux progressent plus vite), passant d’un rapport de 1 à 2 à un rapport de 1 à 1,75 ;
\ Les inégalités de revenus entre les ménages résidant en ville se sont maintenues par rapport à
2002, et sont supérieures à celles constatées en milieu rural : le coefficient de Gini est estimé à
0,391 en 2012 en milieu urbain (contre 0,393 en 2000);
\ Ces écarts entre les extrêmes illustrent les inégalités de revenus persistantes dans les villes (le
er
1 quintile concentre moins de 10 % du volume des revenus des ménages), ainsi que
l’importance du palier central (entre 3.000 et 5.500 DH/mois) qui rassemble la moitié de la po-
pulation urbaine avec un niveau de revenu situé juste en-dessous de la moyenne nationale (7
254 DH) ;
\ La taille du ménage a un impact direct sur son pouvoir d’achat: à même niveau de revenus, un
ménage de 7 personnes et plus verra son pouvoir d’achat diminuer par rapport à un couple
avec un ou deux enfants. L’enquête très complète de 2000-2002 révèle que les ménages les
er ème
plus modestes (1 et 2 déciles) sont ceux qui comportent le plus de membres, ce qui réduit
d’autant le pouvoir d’achat de cette strate de revenus. Il faut passer au quatrième décile de re-
venus pour disposer d’une proportion majoritaire de ménages de 3 à 4 personnes.
\ La même analyse n’a pas été actualisée en 2007 par le HCP. L’enquête logement de 2012 a
croisé la typologie des logements avec le nombre d’occupants par logement, mais n’a pas rap-
proché niveaux de revenus et nombre de personnes par ménage ; elle n’a pas non plus utilisé
les mêmes strates de nombre de personnes par ménage. L’enquête révèle toutefois que 70 %
des logements en bidonville et des MMT sont occupés par des ménages de plus de 5 per-
sonnes ; le pourcentage est de 43 % pour les MMM et seulement de 20 % pour les apparte-
ments. 71% des appartements en immeuble sont occupés par des ménages de 3 à 4 per-
sonnes.
\ Par ailleurs, les deux tiers des ménages urbains vivant soit en appartement, soit en MMM, se
caractérisent par un seul actif occupé, le dernier tiers concentrant 2 ou plus actifs occupés.

Figure  13  :  Ménages  urbains  par  taille  et  par  quintile  de  revenus  –  2000  

Source : Enquête 2000 sur la consommation et le niveau de vie des ménages – HCP 2002

48
    L’augmentation  annuelle  des  prix  à  la  consommation  a  été  maintenue  en-­‐dessous  de  1,5%  sur  la  période.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   35   août  2016  
Tableau  5  :  Répartition  des  ménages  urbains  et  de  la  population  urbaine  par  décile  de  revenus  (DAMM  et  DAMP)  
–  en  DH  valeur  2012  

Taille<
DAMM< Rapport<à<la< Rapport<à<la<
Déciles Par<mois DAMP Ecart<DAMP moyenne<
2012 moyenne< moyenne
du<ménage

1 33.918 2.827 0,39 5.569 0,24 14,70 6,09


2 45.174 3.765 0,52 8.256 0,35 9,91 5,47
3 51.283 4.274 0,59 10.275 0,43 7,96 4,99
4 57.832 4.819 0,66 12.166 0,51 6,73 4,75
5 65.410 5.451 0,75 14.567 0,61 5,62 4,49
6 73.336 6.111 0,84 17.323 0,73 4,72 4,23
7 85.898 7.158 0,99 21.234 0,90 3,85 4,05
8 102.960 8.580 1,18 26.978 1,14 3,03 3,82
9 133.106 11.092 1,53 38.410 1,62 2,13 3,47
10 221.476 18.456 2,54 81.838 3,45 1,00 2,71
Total/moyenne 87.050 7.254 1,00 23.687 1,00 3,68

Source : ONDH – 2012

Figure  14  :  Segmentation  des  revenus  mensuels  des  ménages  urbains  marocains  (DAMM)  par  décile  de  revenus  
(en  DH)  

Source : HCP Enquête Nationale sur les Revenus et le Niveau de Vie des Ménages – Extrapolation 2015
consultant

1.2  La   segmentation   des   revenus   des   ménages   urbains   varie   selon   les  
régions  
La dispersion des revenus en fonction des régions (population urbaine) a fait l’objet d’une analyse
approfondie en 2000-2002 par le Ministère de la Prévision et du Plan49. Des données ont été en partie
actualisées par l’Enquête logement de 201250. Les principaux enseignements tirés de l’enquête loge-
ment 2012 et de la comparaison avec la situation constatée dix ans plus tôt sont les suivants :
\ La concentration des ménages urbains aux revenus les plus faibles a évolué sur la période : en
2000, les poches de concentration se situaient à Fès (16,5 % des ménages urbain pauvres au
niveau national, représentant 26,6 % des ménages de la ville), Meknès (13,1 % et 22,8 %),
Marrakech (8,8 % et 14,6 %). Ces trois régions totalisaient presque les deux tiers (64 %) des
ménages très défavorisés des villes marocaines. Alors que les villes côtières n’en concentraient

49
    HCP,  2002  –  Répartition  des  niveaux  de  vie  au  Maroc  –  Direction  de  la  Statistique  
50
    L’enquête  2007  sur  le  revenu  et  le  niveau  de  vie  des  ménages  menée  en  2007  par  le  HCP  ne  fournit  pas  d’éléments  par  région.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   36   août  2016  
que 30 % : Casablanca (8,5 % à l’échelle nationale représentant 5,4 % de sa population, Rabat-
Salé (10,6 % et 9,8 %), et Tanger-Tétouan (7,2 % pour 10,4 %).
\ En 2012, l’enquête logement menée par le MHPV révèle que 23 % des ménages vivant dans le
Grand Casablanca et à Tanger-Tétouan disposent de moins de 4000 DH/mois ; 30 % dans la
région du Souss-Massa-Darâa (Agadir) ; et 22 % à Rabat-Salé-Zemmour-Zaers. Ces quatre
grandes villes concentreraient plus de 50 % des ménages urbains disposant de moins de 4 000
DH/mois, soulignant la redistribution opérée au cours des dix dernières années dans le profil
socio-économique des ménages ;
\ La catégorie médiane (5 500 DH/mois) représentative des « classes moyennes » est restée
stable à Casablanca mais a beaucoup progressé dans les régions situées en périphérie du
Grand Casablanca (Doukkala-Abda et Chaouia-Ouardigha); le même phénomène est constaté
à Tanger où cette catégorie aurait diminué de 23 % avec une augmentation de +53 % pour la
région de Tadla-Azilal. Fès a vu ses ménages disposant de revenus moyens augmenter sensi-
blement (+33 %), une progression tout aussi significative s’opérant à Meknès.
Ces évolutions illustrent la recomposition rapide du profil socio-économique des villes du pays, sous
l’effet de l’urbanisation, mais également des conditions économiques (emploi). La conséquence est, là
aussi, que les besoins diffèrent selon les villes en termes quantitatifs et qualitatifs (notamment prix) et
évoluent dans le temps.
Au cours de la dernière décennie, les grandes villes de la bordure maritime ont accueilli l’essentiel des
ménages issus de l’exode rural. Il est donc normal que la production de logements sociaux à très so-
ciaux se soit concentrée sur ces villes et régions. Toutefois, les produits proposés ont ils répondus aux
besoins de ce segment de la population ? N’a-t-on pas assisté à un glissement de cette offre au profit
de catégories médianes, plus à même de répondre aux conditions de prix et de financement propo-
sées ? Ce glissement n’est il pas un des facteurs explicatifs du stock de logement non écoulé à Casa-
blanca, Agadir ou Marrakech ?
Les graphiques suivants illustrent la distribution des ménages urbains par quintile de revenus et par
région. Les données sont directement issues des deux enquêtes logement de 2000 et de 2012. Le
troisième graphique compare les données issues des deux enquêtes et montre l’évolution significative
des ménages urbains classés dans les deux quintiles extrêmes de revenus.

1.3  Type  de  logement  et  niveau  de  revenus  des  ménages  
Le croisement du niveau de revenus des ménages avec le type de logement dans lequel ils résident
est effectué successivement par l’enquête HCP de 200751 et par l’enquête logement 2012 du MHPV.
Dans les deux cas, les résultats illustrent le lien entre les deux variables : le type de logement est lar-
gement déterminé par le niveau de vie. La part de ménages citadins logeant dans des appartements
er
augmente avec le niveau de revenus. Les trois quarts des ménages classés dans le 1 décile de re-
venus vivent dans des bidonvilles. A l’autre extrême, les trois quarts des ménages classés dans le
cinquième décile vivent dans des villas.
Toutefois, les situations ont là aussi évolué de manière significative en dix ans : la mise sur le marché
d’appartements économiques a démocratisé ce type d’habitat en le mettant presque à égalité avec la
er
maison marocaine moderne pour les ménages du 1 décile.

Tableau  6:  Population  urbaine  totale  selon  le  type  d’habitat  et  le  niveau  de  revenus  en  2012  

entre"4000" entre"6000" entre"8000"


<"4000"DH >"12000"DH
et"6000"DH et"8000"DH et"12000"
Villa 2% 27% 71%
Appartement 20% 24% 22% 20% 14%
MMM 23% 27% 21% 21% 8%
MMT 29% 34% 23% 10% 4%
Bidonville/construction"sommaire" 74% 20% 3% 3% 0%

51
    Toutefois,  les  résultats  ne  sont  pas  fournis  par  milieu  de  résidence  (urbain,  rural)  et  sont  basés  sur  le  niveau  de  dépense  par  per-­‐
sonne  et  non  pas  par  ménage.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   37   août  2016  
Figure  15  :  Types  d’habitat  et  niveaux  de  revenus  2012  

Source : Enquête Logement MHPV 2012

1.4  Synthèse  
Les revenus des ménages urbains ont connu une bonne progression sur les dix dernières années et
présentent un écart toujours assez proche de 1 à 2 avec ceux des ménages ruraux. La diminution du
nombre de personnes par ménage urbain constitue un des points-clés de l’amélioration du pouvoir
d’achat de ces ménages. La taille des ménages urbains est en diminution, mais la pression exercée
par l’exode rural sur la démographie des grandes agglomérations contribue à maintenir une diversité
de situation rendant l’écoulement de la production du logement social moins fluide qu’espéré.
Ces revenus continuent de se répartir de manière inégalitaire entre les ménages urbains avec un
coefficient de Gini proche de 0,4, qui ne s’est pas amélioré par rapport à celui constaté en 2000. La
moitié des ménages urbains vit avec moins de 5.500 DH par mois en 2012.
Les inégalités de revenus selon les régions urbaines ont connu des évolutions significatives en dix
ans : les grandes villes de la bordure maritime ont accueilli sur la période de nombreux ménages à
revenus très modestes, les villes grandes et moyennes de l’intérieur voyant comparativement la part
de cette population diminuer au profit de catégories plus moyennes. Les grandes villes cumulent la
présence d’une proportion plus grande de ménages à bas revenus (inférieurs à 4 000 Dh/mois) et la
pression des ménages à revenus moyens supérieurs et élevés.
Le croisement du niveau de revenus et du type de logement occupé montre une forte corrélation entre
les deux variables tout du moins aux extrêmes, c’est à dire pour les ménages vivant en bidonvilles ou
dans les villas.
La maison marocaine moderne (MMM) continue d’accueillir davantage de ménages à revenus
modestes et moyens que l’appartement.
Ce phénomène constitue un défi important pour la politique du logement notamment social :
c’est dans ces très grandes villes que l’offre de logement sociaux livrés en promotion immobi-
lière est la plus importante et doit répondre aux besoins d’une population dont les capacités
financières ne sont pas forcément suffisantes pour accéder à cette offre.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   38   août  2016  


2.   LA  PLACE  OCCUPEE  PAR  LE  LOGEMENT  DANS  LA  CONSOMMATION  
Les derniers chiffres disponibles sont ceux du HCP (2007) et de l’ONDH (2012). Les dépenses des
ménages urbains liées au logement (loyer ou équivalent, charges liées à l’eau et à l’énergie, entretien
et réparations) représentaient 22 % de la consommation des ménages en 2007 ; elles en représentent
26 % en 2012, soit une progression de 4 points en 5 ans. Ces pourcentages s’entendent tous niveaux
de revenus confondus et toutes régions confondues – cf. figures 2007 et 2012 ci-après.
L’augmentation des dépenses liées au logement est compensée par une diminution relative des dé-
penses alimentaires, signe d’une augmentation des revenus, mais également d’une diminution des
dépenses de transports et de communication.
L’ONDH fournit sur ce point quelques données intéressantes en décomposant les dépenses des mé-
nages urbains par quintile de revenus – cf. tableau ci-après. Les données révèlent que plus les reve-
nus sont modestes, plus la part des dépenses liées au logement est proportionnellement importante,
au même titre que les dépenses alimentaires : les dépenses en logement sont supérieures à 30 % des
er
dépenses des ménages du 1 quintile, alors qu’elles sont inférieures à 25 % pour les ménages du
ème
5 quintile. L’importance de ces deux postes se fait au détriment des dépenses liées à
l’enseignement, à la culture et au loisir ainsi que des dépenses de transport et de communication.

Figure  16  :  Part  du  logement  dans  la  consommation  des  ménages  urbains  2007-­‐2012  

Source : Données HCP 2007 Source : Données ONDH 2012


(1) Y compris énergie.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   39   août  2016  


Tableau  7  :  Ménages  urbains  :  poids  des  catégories  de  dépenses  selon  le  quintile  de  revenus  –  en  %  -­‐  2012  

Classes3de3dépense3des3ménages3urbains
1 2 3 4 5
Alimentation 43 39 36 31 26
Logement3(1) 31 29 27 26 24
Habillement 7 8 9 9 8
Santé 10 10 12 13 11
Transport3et3communications 4 5 6 9 10
Enseignement,3Culture3et3loisirs 3 4 5 6 11
Autres3consommation 4 5 5 7 10

Total 100 100 100 100 100


(1)$y$compris$énergie$1$23,4$%$en$1998
Source : ONDH - 2012

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   40   août  2016  


3.   EVOLUTION  DU  STATUT  D’OCCUPATION  DU  LOGEMENT    
Le statut d’occupation des logements est dominé par le statut de propriétaire : 67 % des ménages
marocains résidant en zone urbaine sont propriétaires de leur logement ; ils n’étaient que 40 % trente
ans plus tôt, et moins du tiers au début des années 70.
L’accession à la propriété s’est donc démocratisée au point de devenir une règle, et cela dans
l’ensemble des villes marocaines. Ce constat doit beaucoup à la mise sur le marché d’une offre volon-
tariste de parcelles et de logements à des conditions suffisamment avantageuses pour qu’elle per-
mette à la majorité des ménages marocains de se loger. Cette situation vaut également pour le loge-
ment social, disponible uniquement en accession.

Tableau  8  :  Evolution  du  statut  d’occupation  des  logements  en  zones  urbaines  1971-­‐2012  

1971 1982 1994 2004 2012


Propriétaires 32% 40% 49% 57% 67%
Locataires 59% 46% 35% 29% 23%
Autres (1) 9% 14% 17% 14% 10%
Total 100% 100% 101% 100% 100%
(1) Logements de fonction, logés gratuitement, autres, non déclarés

Figure  17  :  Evolution  du  statut  d’occupation  des  logements  en  zones  urbaines  1971-­‐2012  

80%#
70%#
60%#
50%#
40%#
30%#
20%#
10%#
0%#
1971# 1982# 1994# 2004# 2012#

Propriétaires# Locataires# Autres#(1)#

Sources : RGPH et Enquête logement 2012

Toutefois, cette situation n’est pas l’illustration d’un enrichissement particulier des ménages marocains
mais bien plutôt la conséquence d’une offre de logement uniforme et cela quel que soient les fournis-
seurs de cette offre : il n’existe pas de parc locatif public ; le secteur privé (notamment les bailleurs
structurés) ne s’est pas non plus positionné sur le logement locatif ; les particuliers, propriétaires de
MMM (Maisons Marocaines Modernes) sont les seuls à avoir contribué au développement d’une offre
locative, généralement dans le but d’augmenter leurs revenus. Même dans ce cas, les contraintes
attachées à la location (encadrement des loyers notamment) ont généralement conduit à favoriser une
offre informelle ou même à préférer la vente d’une partie du bâti (en auto-construction) à un tiers, afin
d’optimiser la rentabilisation de la parcelle.
L’évolution rapide du parc de logements avec l’offre massive d’appartements, notamment dans les
plus grandes villes, pourrait à terme, générer une nouvelle offre locative. La tendance n’est toutefois
pas encore visible.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   41   août  2016  


L’enquête 2007 du HCP précise que 47 % des ménages propriétaires résidant en ville ont opté pour la
construction, 31 % pour l’achat et 22 % des ménages ont hérité de leur logement52.

4.   TAUX  D’EPARGNE  ET  RECOURS  AU  CREDIT  IMMOBILIER  


Le financement de l’accession à la propriété constitue une des variables importantes du succès de la
politique de production et d’offre de logement. Parmi les défis auxquels est confronté le secteur figu-
rent le faible niveau d’inclusion financière des ménages marocains et le recours modeste au crédit.
Compter sur ses fonds propres pour financer son logement est peu compatible avec l’acquisition d’un
logement neuf en ville, notamment pour les ménages à revenus modestes ; il est en revanche plus
adapté à l’accession via l’auto-construction.
Le secteur financier et bancaire s’est largement mobilisé sur la dernière décennie pour accompagner
la politique volontariste de production de logement, contribuant à faciliter l’adéquation de cette offre
avec la demande solvable émanant des ménages, notamment pour les logements dits sociaux. L’Etat
a également accompagné ces efforts en mettant en place des fonds de garantie dédiés permettant à
la demande moins solvable d’accéder également au logement.
Il s’agit donc de faire l’état des lieux, à la fois du niveau d’épargne, de l’inclusion financière (bancarisa-
tion) et du recours effectif au crédit à l’habitat des ménages marocains.
Les données disponibles proviennent essentiellement de la BAM qui, avec l’importance prise par la
politique du logement social, mais aussi en raison de la crise financière de 2008, fournit depuis
quelques années des données annuelles sur l’évolution du crédit à l’habitat.

4.1  Capacité   d’épargne   des   ménages   en   direction   de   l’investissement  


immobilier  
L’analyse des revenus présentée plus haut s’attache uniquement à la consommation des ménages,
comme l’indiquent les statistiques disponibles sur le sujet. Le logement qui représente le deuxième
poste de dépense pour les ménages marocains, après la consommation alimentaire, est estimé sur la
base d’un équivalent loyer ou « loyer fictif » auquel sont ajoutées les charges afférentes à l’utilisation
du logement (eau, électricité, entretien, etc.), ce qui permet d’évaluer les dépenses des propriétaires
et ménages logés gratuitement (et pas seulement des locataires qui par ailleurs constituent une mino-
rité de ménages, même en ville). La prise en compte dans ce poste de dépense, des traites de rem-
boursement d’un crédit immobilier -ou familial- souscrit pour l’acquisition ou la construction d’un loge-
ment (résidence principale) est aléatoire. Il apparaissait donc utile de compléter l’analyse des revenus
à travers les dépenses de consommation par une estimation des deux autres postes de l’affectation
des revenus, à savoir l’épargne financière (critère important de l’accès au crédit, mais également de
l’apport personnel) et le remboursement de crédit (ou endettement des ménages).
Les données sur l’épargne des ménages sont fournies par les comptes nationaux (HCP et MEF) mais
ne fournissent qu’épisodiquement des données sur la décomposition de l’épargne nationale brute
(ENB). Ainsi les données de 2010 montraient que les ménages consacraient entre 85% et 90% de
leurs revenus à la consommation et entre 10% et 15% de leurs revenus à l’épargne. Toutefois, cette
épargne est inégalement répartie entre les ménages, selon le milieu de résidence et surtout le niveau
de revenus. On estimait ainsi qu’elle était concentrée sur moins de 10% des ménages marocains rele-
vant des catégories moyennes et aisées.
L’étude BAM-Banque mondiale sur l’inclusion financière des ménages menée fin 2013 est un peu plus
optimiste et souligne que de nombreux ménages, y compris urbains, épargnent en dehors des circuits
formels de banques ou des IMF : 14 % des adultes enquêtés déclarent utiliser les circuits communau-
taires tels que « daret »53 pour épargner, et 33 % disent garder leur épargne « à la maison ». Au final,
il ressort de l’enquête que :

52
    Pourcentages  arrondis  à  la  valeur  supérieure.    
53
    Groupes  d’entraide  informels  donnant  accès  aux  crédits  de  types  «  tontines  ».  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   42   août  2016  
\ Près de la moitié des ménages enquêtés disent ne pas épargner, faute de revenus suffisants ;
37 % des adultes interrogés déclarent que le manque de revenus constituent la principalement
raison pour laquelle ils n’ont pas ouvert un compte un banque ;
\ Qu’un tiers déclare utiliser les circuits informels (« daret » ou « à la maison ») ;
\ 10 % utiliseraient les circuits formels (banques ou IMF) et ;
\ Un autre 10 % mixerait différentes méthodes formelles et informelles, le recours à la solidarité
familiale renforcée par la présence d’une diaspora importante jouant un rôle significatif.
Ces données ne tiennent pas compte du milieu de résidence et illustrent la situation au niveau natio-
nal. Toutefois, si le niveau de revenus s’avère supérieur en ville, les dépenses le sont aussi et laisse
peu de possibilité d’épargne pour les ménages modestes. Les éléments obtenus sur le taux de banca-
risation et l’accès au crédit des ménages urbains fournissent des éléments complémentaires utiles.

4.2  Bancarisation  des  ménages  et  accès  au  crédit  


Le taux de bancarisation des ménages urbains était estimé à 52 % en 2013, contre 22 % en 2002 et
25 % en 2005 (enquête BAM-Banque mondiale fin 2013). A titre de comparaison, le taux de bancari-
sation des ménages ruraux en 2013 était de 19 %.
Cette augmentation considérable de la proportion de ménages urbains accédant aux services ban-
caires sur les dix dernières années est en grande partie le résultat des efforts consentis par le secteur
bancaire sous l’impulsion de la Bank Al-Maghreb (BAM), résumés dans son Plan Stratégique pour
l’Inclusion Sociale et financière (PSISF). Ce plan s’est notamment traduit par le développement de
produits adaptés aux ménages à faibles revenus (gratuité des services bancaires y compris des te-
nues de comptes épargne, transformation du réseau des banques postales -Al Barid Bank-, promotion
des IMF, développement de la finance islamique).
Elle est aussi la retombée de l’augmentation significative de l’encourt des prêts à l’habitat, notamment
via les promoteurs immobiliers pour le logement neuf, conduisant les ménages accédant à disposer
d’un compte en banque.
Toutefois, ces pourcentages prometteurs doivent être analysés avec prudence. Les services ban-
caires auxquels recourent les ménages urbains se limitent encore souvent à la gestion d’un compte
courant. Dans le secteur de l’immobilier, les investissements des ménages restent largement autofi-
nancés, en partie hors du circuit financier :
\ Le taux de bancarisation au niveau national varie de 25 % pour les ménages les plus modestes
à 61 % pour les ménages les plus riches ;
\ Seulement 10 % des adultes sondés par la BAM fin 2013, déclarent avoir un crédit auprès
d’une banque ou d’une société de crédit à la consommation. La même proportion de sondés
déclare utiliser les services de transfert d’argent, et moins de 3 % déclarent avoir un crédit hy-
pothécaire ou un produit de retraite ;
\ Les prêts souscrits auprès d’IMF ne concerneraient que 6 % de la population urbaine maro-
caine ; ce pourcentage est plus élevé pour les ménages les plus modestes (de l’ordre de 8 %)
mais concernerait essentiellement des crédits à la consommation ou à la création d’activités,
pouvant intégrer l’achat de matériaux pour la construction de logement ;
\ Beaucoup d’adultes, en particulier ceux exclus du système financier, recourent à des méthodes
informelles pour épargner (33 % des sondés) et emprunter (10 % des sondés). 49 % des
adultes n’épargnent pas et 72 % n’empruntent pas.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   43   août  2016  


Tableau  9  :  Evolution  des  prêts  au  logement  au  profit  des  ménages  
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Endettement des ménages
Encours de la dette bancaire des ménages Md DH 153 176 198 216 234 256 269
Evolution annuelle % 23% 15% 13% 9% 8% 9% 5%
En % des concours alloués par les banques % 35% 33% 33% 33% 33% 33% 34%
En % du PIB 28% 29% 31% 31%

Dette habitat (ménages)


Nb de bénéficiaires de crédits à l'habitat sur l'année VA 98.000 91.000 70.000 67.000 71.032 73.013 68.525
% de bénéficiaires sur Casablanca-Rabat-Salé % 64% 57% 56% 55% 53%
Encours de la dette habitat Md DH 85 98 110 124 137 151 169
Evolution annuelle % 27% 15% 12% 13% 10% 10% 13%
Dt encours de crédits encouragés par l'Etat (1) Md DH 11,9 16 23 23 24,5 28,5 31,3
% des crédits à l'habitat 14% 21% 23% 21% 21% 21% 21%
Prêts accordés sur l'année Md DH 28 32 25,7 26,2 26,5 26 24,4
% de la dette habitat sur la dette totale des ménages 56% 56% 56% 57% 61% 61% 63%
% du PIB 14% 15% 16% 17% 18%
dt Crédits à l'habitat accordés sur l'année Md DH 4,8 4,8 3,2 3,1 3,7 4,2 4,9
% des prêts à l'habitat sur l'année 17% 15% 12% 12% 14% 16% 20%

Profil prêts habitat


Montant moyen du prêt accordé pour l'habitat DH 287.000 357.000 365.000 390.000 371.000 374.000 356.000
- Dt prêts encouragés par l'Etat DH 162.000 175.000 169.000 187.000 198.000 201.000 210.000
- Dt prêts libres DH 341.000 436.000 434.000 456.000 433.000 445.000 413.000
Taux des prêts fixes
- < 4% 2% 4% 3% 5% 4% 4% 4%
- entre 4% et 6 % 42% 46% 45% 53% 63% 62% 53%
- entre 6% et 8% 35% 31% 33% 37% 27% 29% 38%
- entre 8% et 10% 9% 9% 10% 4% 3% 2% 3%
- entre 10% et 12% 7% 6% 6% 1% 7% 3% 2%
- > 12% 5% 4% 3% 1%
- Taux moyen 5,56% 5,28% 5,46%
Durée des prêts
- < 10 ans 15% 13% 22% 21% 20%
- entre 10 et 20 ans 47% 49% 40% 40% 41%
- > 20 ans 38% 38% 38% 39% 39%
- durée moyenne 17,7 17,7 17 17 17,3
Apport personnel
- < 10 % 33% 21%
- > 10 % 67% 79% en hausse
(1) Crédits bénéficiant de fonds de garantie (Fogarim, Fogaloge, Foogalef) et crédits HBM
 
Source : BAM : rapports annuels de supervision bancaire

4.3  Offre  de  crédit  et  endettement  des  ménages  pour  l’habitat  
L’enquête sur les conditions de vie des ménages menée en 2007 par le HCP révélait que pour cons-
truire ou acheter leur logement, les ménages comptaient surtout sur leurs fonds propres. Le recours
au prêt demeurait faible : moins de 12 % des ménages urbains et seulement 2,7 % des ménages ru-
raux recouraient au crédit totalement ou partiellement pour accéder à la propriété d’un logement.
L’enquête montrait également que le pourcentage de ménages recourant au crédit augmentait avec
ème
les revenus : 7,4 % des ménages du 5 quintile recouraient au crédit pour construire leur logement
er ème
contre seulement 2,7 % des ménages du 1 quintile ; 6,5 % des ménages du 5 quintile achetaient
er
leur logement à crédit contre seulement 0,5% pour le 1 quintile.
L’enquête menée cinq ans plus tard par l’ONDH (2012) confirme ces tendances : le recours au crédit
pour acquérir ou construire son logement reste minoritaire dans les montages financiers auxquels
recourent les ménages urbains. Il est toutefois en nette augmentation:
\ 11 % des ménages urbains accèdent à la propriété grâce à l’héritage ;
\ 46 % construisent leur logement sans recourir au crédit ;
\ 14 % recourent au crédit pour construire leur logement ;
\ 13% acquièrent leur logement au comptant ;
\ 16 % acquièrent leur logement en recourant au crédit.
Ces pourcentages continuent toutefois de présenter des situations contrastées selon les niveaux de
revenus : si 16 % des ménages urbains ont recours au crédit pour acquérir leur logement (dans le

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   44   août  2016  


neuf ou l’ancien), ils sont moins de 10 % dans les deux premiers quintiles (40 % des ménages les plus
modestes) et plus de 20 % dans les autres quintiles. L’écart à la moyenne est plus resserré concer-
nant le crédit à la construction, pour lequel la micro-finance contribue probablement à augmenter la
part du crédit dans les catégories les plus modestes (acquisition de matériaux par des crédits court
terme).

Figure  18  :  Ménages  urbains  selon  le  mode  d’accès  à  la  propriété,  par  niveau  de  revenus  (quintiles)  –  en  %  -­‐  2012  

60"

50"

40"

30"

20"

10"

0"
Construit"sans"crédit" Construit"avec" Achète"au"comptant" Achète"à"crédit" Hérite"
crédit"

1" 2" 3" 4" 5"

Source : ONDH – 2012

Il n’empêche que l’endettement des ménages a été multiplié par 4,5 depuis 2000, totalisant en 2013
un encours de 269 Md Dh54. Les deux tiers de cet encours sont constitués de crédit à l’habitat :
l’encours des crédits à l’habitat atteint 169 Md Dh en 2013. Sa progression a été plus rapide que
l’encours global de prêt aux ménages (+12,2 % en moyenne annuelle contre +9,9 % pour
l’endettement global intégrant les prêts à la consommation). Un ralentissement est toutefois visible en
2011-2012-2013, atténué par le volontarisme des prêts encouragés par l’Etat, c’est-à-dire des prêts
garantis par des fonds dédiés ; 2014 se caractérise par une reprise, avec une augmentation de 12 %
de l’encours annuels des prêts habitat et une nette progression du nombre de dossiers : 81 000 contre
68 525 en 2013.
\ Les données du BAM révèlent que seulement 10 % des prêts sont accordés pour l’auto-
construction. L’augmentation du crédit à l’habitat sur la période est donc majoritairement due à
l’explosion de l’offre en logements en promotion dont on sait qu’elle est majoritairement sociale,
ainsi qu’à l’acquisition de logements en seconde main.
\ Les salariés du privé et les fonctionnaires continuent de constituer les catégories qui recourent
le plus au crédit, avec des parts respectives de 51 % et 35 % en 2013. La région de Casablan-
ca concentre, la même année, 33 % des emprunteurs, la deuxième région étant celle de Rabat-
Salé avec 16 % des emprunteurs.
\ Les prêts à l’habitat se décomposent en prêts libres (81 % de l’ensemble des prêts de cette ca-
tégorie) et en prêts encouragés par l’Etat (19 %). Cette deuxième catégorie recouvre les prêts
soutenus par les fonds de garantie55, et les crédits HBM. Elle a progressé plus rapidement que
les prêts libres (+17,5 % contre +11,2 % en moyenne annuelle entre 2007 et 2013).
\ Toutefois, seulement 30 % de l’encours de prêts encouragés par l’Etat sont constitués de prêts
garantis par le Fogarim, les 70 % restant étant des prêts garantis par les fonds dédiés aux fonc-
tionnaires (Fogalogue et Fogalef) et aux salariés à revenus moyens ainsi qu’aux bénéficiaires
de prêts HBM.

54
    Source  :  BAM  Rapports  annuels  de  la  supervision  bancaire.  Le  montant  de  l’encours  en  2000  était  de  60  Md  DH.    
55
    Fogarim,  Fogaloge,  Fogalef  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   45   août  2016  
\ Les données fournies par le Fogarim montrent que les prêts garantis par ce fonds ont représen-
té 16 % des prêts à l’habitat consentis sur la période 2007-2013, soit environ 12.000 prêts par
an sur 77.000 prêts au total. Ce nombre est inférieur de plus de moitié à la production de loge-
ments sociaux (moins de 250.000 DH) produits par an en promotion immobilière (cf. 3.1.2 plus
bas).
\ Le montant moyen du prêt consenti pour cette catégorie atteindrait 168.118 DH en 2013 soit
environ 70 % du prix maximum de sortie des logements sociaux, à comparer au montant moyen
des prêts encouragés par l’Etat (210.000 Dh) et des prêts libres (413.000 Dh).
\ Les bénéficiaires sont des ménages dont les revenus déclarés oscillent entre 3000 et 4000
DH/mois – cf. figure ci-après.

Figure  19  :  Volume  de  prêts  annuels  à  l’habitat  consenti  aux  particuliers  –  en  MD  DH  

5#
5# 3# 4#
3# 4#
5#

27#
23# 23# 23# 23# 22# 20#

2007$ 2008$ 2009$ 2010$ 2011$ 2012$ 2013$

Nouveaux$prêts$aidés$habitat$par$an$(Md$DH)$

Prêts$libres$habitat$sur$l'année$(Md$DH)$

Source : BAM – Rapports annuels de supervision bancaire

Figure  20  :  Encours  des  prêts  à  l’habitat  consentis  aux  particuliers  –  en  Md  DH  

31#
29#
25#
23#
23#
16#
12#
138#
113# 122#
101#
82# 87#
73#

2007$ 2008$ 2009$ 2010$ 2011$ 2012$ 2013$

Dt$encours$aidé$par$l'Etat$habitat$(Md$DH)$

Encours$prêts$libres$habitat$(Md$DH)$

Source : BAM – Rapports annuels de supervision bancaire

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   46   août  2016  


Figure  21:  Volume  de  prêts  à  l’habitat  garanti  par  le  Fogarim  –  en  Md  DH  

3,0#

2,5#
2,5$
2,0# 2,2$
2,1$
2,0$
1,5# 1,7$
1,5$
1,3$
1,0#

0,5#

0,0#
2007# 2008# 2009# 2010# 2011# 2012# 2013#

Volume#de#prêts#annuels#garan:#par#le#Fogarim#(en#Md#DH)#

Source : Fogarim

Figure  22  :  Niveau  de  revenus  mensuels  des  ménages  recourant  au  Fogarim  en  2013  et  2014  (source  Fogarim)  

7.000" 7.000"

6.000" 6.000"

5.000" 5.000"

4.000" 4.000"

3.000" 3.000"

2.000" 2.000"

1.000" 1.000"

0" 0"
0" 20" 40" 60" 80" 100" 120" 140" 0" 20" 40" 60" 80" 100" 120" 140" 160"

Revenu"mensuel"moyen"des"ménages"bénéficiant"du"FOGARIM"par"ville" Revenu"mensuel"moyen"des"ménages"bénéficiant"du"FOGARIM"par"ville"

Prêts consentis en 2013 Prêts consentis en 2014

4.4  Synthèse  
Environ 77.000 prêts au logement ont été accordés chaque année entre 2007 et 2013, pour l’essentiel
à des ménages urbains (55 % dans les deux seules régions de Casablanca et de Rabat-Salé-
Témara). L’encours de ces prêts représente plus des deux tiers des crédits accordés aux ménages, le
dernier tiers correspondant au crédit à la consommation.
Toutefois, seulement 20 % de ces prêts en volume et le tiers en termes de nombre de dossiers (entre
20.000 et 25.000), concerneraient des ménages à revenus modestes ou des ménages bénéficiant de
soutiens particuliers (notamment les fonctionnaires). Parmi ces catégories, les ménages utilisant le
mécanisme du Fogarim seraient environ 12.000 et mobiliseraient le tiers du volume de prêts consenti
chaque année dans le cadre des programmes aidés par l’Etat.
Ces éléments corroborent les résultats des enquêtes récentes menées sur l’inclusion financière des
ménages marocains : le crédit reste peu accessible aux catégories modestes non-fonctionnaires et ou
salariées, en dépit des efforts déployés par les institutions financières marocaines pour faciliter l’accès
de ces ménages aux réseaux bancaire et de micro-finance. Toutefois, l’accessibilité s’améliore pro-
gressivement sous l’effet de (i) la progression générale des revenus, (ii) la diminution de la taille des
ménages, (iii) l’assouplissement des règles relatives à l’apport personnel et à la durée des prêts con-
sentis.
\ Ainsi le logement FVIT (140 000 DH), accessible aux ménages disposant au maximum de 3
600 DH de revenus mensuels, répondrait potentiellement en 2015 aux besoins de 30 % des
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   47   août  2016  
er
ménages (contre 50 % en 2007). Toutefois, les ménages relevant du 1 décile et partiellement
ème
du 2 accèdent peu à ce type de logement, celui-ci n’étant produit qu’en petites quantités, no-
tamment dans le cadre des opérations de relogement de bidonville56 ;
\ Le logement social (250 000 DH), accessible sans condition de ressources, a bénéficié en
ème ème ème
2015, essentiellement aux ménages des 4 , 5 et 6 déciles57. Le logement social est
donc amené à répondre de mieux en mieux aux besoins des ménages à revenus modestes et
moyens. Toutefois, le caractère durable de ce mode de financement reste suspendu à plusieurs
conditions : (i) le montant emprunté et les annuités en découlant ne doivent pas amputer les
autres dépenses de base des ménages, (ii) la localisation de ces logements ne doit pas entraî-
ner de surcoûts impactant les autres postes de dépenses des ménages cibles (transport no-
tamment).
\ En conséquence, la pertinence du développement d’une offre plus adaptée à la classe
ème ème
moyenne, notamment en terme de prix et de prestation (5 et 6 déciles) commence à se
faire sentir, sous la pression de l’amélioration du pouvoir d’achat des ménages (résultant de
l’augmentation des revenus et de la diminution de la taille des ménages). Come indiqué par les
chiffres de production des dix dernières années, la production de logements neufs s’est essen-
tiellement concentrée sur le logement social, et le parc ancien n’est pas toujours adapté aux at-
tentes. Le logement pour les couches moyennes a été introduit par les LF 2013 et 2014 avec de
premières conventions en cours de signature.
\ Les priorités demeurent cependant (i) l’amélioration de la qualité des logements sociaux (qualité
urbanistique et architecturale) et (ii) la mise sur le marché de produits répondant aux besoins
des ménages les plus défavorisés (revenus < 3.600 DH).

Figure  23  :  adéquation  entre  situation  des  ménages  à  revenus  modestes  et  modalités  de  crédit  offertes  

Apport personnel: 10% Apport personnel: 25%


Intérêt du prêt: 6% Intérêt du prêt: 6%
Durée du prêt: 20 ans Durée du prêt: 20 ans
% mensualité: 30 % des revenus % mensualité: 30 % des revenus
Logement 140 000 Logement 140 000
Apport personnel 14.000 Apport personnel 35.000
Montant du crédit: 126.000 Montant du crédit: 105.000
Mensualités 950 Mensualités 800
ème ème ème ème
Cibles (déciles) 3 &4 Cibles (déciles) 2 à4

Logement 250 000 Logement 250 000


Apport personnel 25.000 Apport personnel 62.500
Montant du crédit: 225.000 Montant du crédit: 187.500
Mensualités 1.680 Mensualités 1.400
ème ème ème ème
Cibles (déciles) 5 &6 Cibles (déciles) 4 à6

Logement 600 000 Logement 600 000


Apport personnel 60.000 Apport personnel 150.000
Montant du crédit: 540.000 Montant du crédit: 450.000
Mensualités 4.032 Mensualités 3.360
ème ème ème ème
Cibles (déciles) 9 & 10 Cibles (déciles) 7 &8

56
    Ces  calculs  prennent  en  compte  les  frais  financiers  attachés  au  prêt.    
57
    On  constate  un  glissement  résultant  de  l’évolution  des  revenus  :  en  2007,  où  le  logement  à  200.000  DH  (ancien  plafond)  répondait  
ème ème ème
principalement  aux  besoins  des  ménages  des  6 ,  7 ,  et  8  déciles.  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   48   août  2016  
IV.   EVOLUTION  DE  L’OFFRE  DE  LOGEMENT  2004-­‐2014  :  ETAT  
DU  PARC    

Le parc de logements urbains s’est considérablement transformé au cours des 10 dernières années :
il a d’abord augmenté de 35 %, soit 1,627 million logements supplémentaires construits entre 2000 et
2012 ; dont 52 % d’appartements en immeubles collectifs, contribuant à transformer durablement le
mode d’habiter dans les grandes agglomérations du Maroc.
Les principales poches de bidonvilles ont été éradiquées, cette catégorie d’habitat étant passée sous
la barre symbolique de 10 % du parc.
La distribution régionale du parc révèle l’existence de différences sensibles dans la typologie des lo-
gements, mais apparaît globalement conforme à la répartition des besoins issus de l’urbanisation, de
la baisse de la taille des ménages et des poches de mal logement (notamment bidonvilles).
Le déficit en logement, estimé à 1,4 million unités en 2000 est passé à 0,8 million en 2010 et serait
estimé à 0,6 en 2014.
Sont successivement présentés : (i) l’effort de production consenti sur les 10 dernières années, puis
(ii) l’état du parc tel que constaté en 2012, et enfin (iii) la synthèse de ces différents éléments statis-
tiques, notamment en termes d’élasticité de la production par rapport aux besoins analysés dans les
deux premiers chapitres.
La principale source d’information est l’enquête logement de 2012 produite par le MHPV, Ses résultats
sont rapprochés selon les cas de ceux de l’enquête similaire menée en 2000, mais également des
données disponibles dans le RGPH de 2004.
Les acteurs de l’offre en logement et les conditions de cette offre (foncier, coûts de production, me-
sures d’accompagnement, etc.) sont traités dans le chapitre 4.

1.   L’EFFORT  DE  PRODUCTION  SUR  LES  10  DERNIERES  ANNEES  

1.1  AC,  MEC  et  ACH  :  ce  que  disent  les  chiffres  de  l’effort  de  production  
en  volume  
Les mises en chantier de logements (MEC) et les achèvements (ACH) sont fournis annuellement par
le MHPV, tout du moins pour la production formelle, la production irrégulière ne faisant l’objet que
d’enquêtes ponctuelles généralement menées par le MUAT ou le MI.
Les données sont fournies par région et par catégorie de logements (MMM58, appartements - FVIT,
social ou économique, standing -, Villas). Le HCP publie de son côté annuellement les données sur
les autorisations de construire (AC) qu’il reçoit des communes, responsables de leur attribution. Les
nomenclatures utilisées pour les trois notions ne sont pas toujours équivalentes, et la distinction ur-
bain-rural est rendue aléatoire par le nombre de programmes situés en périphérie des agglomérations,
dans des zones non-couvertes par les documents d’urbanisme59.
Le traitement des données, en collaboration avec l’Observatoire du MHPV, a conduit à favoriser les
ACH plutôt que les MEC, les données sur les mises en chantier étant difficilement exploitables en
raison des doubles-comptes résultant du cumul de la production de lots de terrains et de logements
(en auto-construction ou en promotion), la valorisation de la mise à niveau (en nombre de logements

58
    Il  s’agit  de  parcelles  de  terrain  réservées  à  l’auto-­‐construction  avec  un  coefficient  d’occupation  variant  en  fonction  de  la  taille  de  la  
parcelle  :  de  1,7  (entre  1  et  2  ménages)  et  8  pour  les  parcelles  les  plus  grandes  pouvant  contenir  un  immeuble  avec  4  appartement  
en  R+2.    
59
    Cf.  aspects  méthodologiques  –  définition  des  concepts  utilisés.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   49   août  2016  
impactés), et l’absence de phasage dans le temps des MEC dans le cadre des grandes opérations
lancées par les promoteurs immobiliers – cf. figure ci-après.
Sur ces bases, le nombre de logements neufs achevés chaque année (hors logements clandestins ou
irréguliers) est estimé entre 110 000 et 115 000 en moyenne annuelle sur les dix dernières années :
ce nombre est cohérent avec le nombre d’autorisations de construire fourni par le HCP ; il est égale-
ment corroboré par l’Enquête logement 2012 menée par le MHPV qui établit la production annuelle
moyenne sur la période 2000-2012 à 112 000 logements.
La courbe des achèvements montre que la production a été ascendante sur la période : elle est pas-
sée de 80 000 logements en 2004 à 130 000 logements en 2014.
La période montre toutefois deux pics de production en 2007 et en 2013 et un creux en 2010, du prin-
cipalement à l’impact des mesures prises en loi de finances sur le secteur60, sur le rythme de produc-
tion des logements. Le creux de production en 2009 pourrait être du au dialogue entre les promoteurs
et le gouvernement sur le relèvement de la VIT des logements sociaux et le maintien des avantages
fiscaux liés à sa production61. Le rétablissement de ces avantages, accompagné d’un élargissement
des promoteurs bénéficiaires de ces aides et d’une visibilité à 10 ans donnée aux promoteurs a per-
mis une relance quasi-immédiate de la production.
L’impact de ces décisions montre également comment la production sociale a pu orienter l’ensemble
de la production de logements sur la période.

Figure  24  :  production  2004-­‐2014  en  nombre  de  logements  

 
 

Tableau  10  :  MEC  et  ACH  par  an  


Cumul Moyenne
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
2004-2014 annuelle
MEC 121.674 136.863 177.584 187.418 187.561 149.634 180.256 301.249 251.964 192.220 177.287 2.063.710 187.610
ACH 70.722 84.190 94.633 119.470 102.045 95.717 89.367 119.157 114.217 137.147 132.609 1.159.274 105.389
Différence 50.952 52.673 82.951 67.948 85.516 53.917 90.889 182.092 137.747 55.073 44.678 904.436 82.221

Evolution
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 moyenne
annuelle
Evolution MEC 12,5% 29,8% 5,5% 0,1% -20,2% 20,5% 67,1% -16,4% -23,7% -7,8% 3,8 %
Evolution ACH 19,0% 12,4% 26,2% -14,6% -6,2% -6,6% 33,3% -4,1% 20,1% -3,3% 6,5 %

60
 La  conjoncture  internationale  et  la  crise  financière  de  fin  2008  ayant  également  contribué  à  une  certaine  prudence  de  la  part  des  
banques,  des  particuliers  et  des  promoteurs.    
61
    Modifications  apportées  à  l’art.  19  de  la  loi  de  finances  2000.  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   50   août  2016  
Figure  25  :  Evolution  de  la  production  annuelle  de  logements  

350.000"

300.000"

250.000"

200.000"

150.000"

100.000"

50.000"

0"
2004" 2005" 2006" 2007" 2008" 2009" 2010" 2011" 2012" 2013" 2014"

MEC" ACH" Différence" Linéaire"(ACH)"

Source : MHPV – Observatoire

1.2  Types  de  logements  produits  


La décomposition de la production annuelle par catégorie de logement montre l’importance de la mai-
son marocaine moderne (MMM) en auto-construction qui a continué de représenter près de 50 % des
logements produits en zones urbaines sur l’ensemble de la période. Cette production a été rendue
possible par la mise sur le marché de lotissements aménagés sur des terrains privés ou publics, en
périphérie de l’ensemble des villes marocaines – cf. plus bas éléments fournis sur la production fon-
cière. La performance de la MMM est toutefois à considérer avec prudence, la notion d’achèvement
portant sur la livraison de parcelles aménagées et non pas sur l’achèvement des logements propre-
ment dits.

Tableau  11:  ACH  par  type  de  logement  


2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Total
Appartement Faible VIT 5.710 1.283 4.618 1.655 7.562 6.223 4.700 4.354 2.805 38.910
Appartement social ou économique 22.654 47.180 24.821 21.803 15.729 38.720 36.133 52.734 56.471 316.245
MM - Autoconstruction 44.075 51.271 54.349 46.786 45.472 59.248 59.282 63.822 58.526 482.831
Appartement standing 20.229 17.445 16.190 23.315 17.918 12.734 11.967 14.214 13.512 147.524
Villas 1.965 2.291 2.067 2.158 2.686 2.232 2.135 2.023 1.295 18.852

Total 94.633 119.470 102.045 95.717 89.367 119.157 114.217 137.147 132.609 1.004.362

Appartement Faible VIT 6% 1% 5% 2% 8% 5% 4% 3% 2% 4%


Appartement social ou économique 24% 39% 24% 23% 18% 32% 32% 38% 43% 31%
MM - Autoconstruction 47% 43% 53% 49% 51% 50% 52% 47% 44% 48%
Appartement standing 21% 15% 16% 24% 20% 11% 10% 10% 10% 15%
Villas 2% 2% 2% 2% 3% 2% 2% 1% 1% 2%

Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   51   août  2016  


Figure  26  :  ACH  par  type  de  logement  

160.000"

140.000"

120.000"

100.000"

80.000"

60.000"

40.000"

20.000"

0"
2006" 2007" 2008" 2009" 2010" 2011" 2012" 2013" 2014"

Appartement"Faible"VIT" Appartement"social"ou"économique"

MM"B"AutoconstrucCon" Appartement"standing"

Villas"

Source : MHPV- Observatoire


L’apparition d’une production massive de logements dits sociaux (appartements de 50 à 80 m2 en
promotion immobilière aidée, dans des ensembles collectifs) est toutefois la nouvelle donnée qui mo-
difie durablement le paysage de la production du logement au Maroc. Ces logements ont représenté
40 % de la production en direction des ménages à revenus modestes et moyens, l’objectif étant que le
reste de la production à destination de ces catégories puisse être couverte par la mise sur le marché
de parcelles de terrain destinées à l’auto-construction (formelle ou informelle). La production annuelle
de ces appartements est passée de 20 000 en début de période à 50 000 en 2013 et 2014.
L’observation de la courbe des mises en chantier (MEC) de cette catégorie de logement montre que
les livraisons constatées ces dernières années ne sont que l’amorce d’un phénomène qui devrait con-
tinuer de prendre de l’ampleur dans les prochaines années : les engagements pris par les promoteurs
en 2010-2011 sur cette catégorie de logement suffisent à assurer une part conséquente de la produc-
tion jusqu’en 2025. Toutefois, il reste à vérifier lesquels de ces engagements restent valides, l’une des
clauses contenues aux conventions précisant que toute convention non-engagée dans les six mois qui
suivent sa signature est nulle et non avenue62.
En revanche, la production de logements FVIT (140 000 DH) destinés en priorité au relogement des
ménages issus de bidonvilles traités dans le cadre du programme VSB et dont l’attribution est sou-
mise à un plafonnement de revenus, est restée faible (4 % de l’ensemble de la production), les promo-
teurs se montrant plus que réticents à s’engager dans la production de logements à ce niveau de prix
autorisé, par ailleurs concurrencés par le produit à 250 000 Dh.
De son côté, la production d’appartements de standing a connu une baisse continue depuis 2009.

1.3  Rythme  de  production  par  région  


Les quatre régions qui accueillent la moitié des nouveaux ménages urbains (Grand Casablanca, Rabat-Salé-
63
Témara, Tanger-Tétouan, Agadir) sont également celles qui concentrent la moitié des mises en chantier (MEC)
sur la période (47 %). Ces quatre régions concentrent également les deux tiers (65 %) des logements achevés
(ACH) sur l’ensemble du Maroc urbain, ce qui montre le dynamisme de l’immobilier dans ces villes. Ces données
statistiques concernent l’ensemble de la production en promotion et en auto-construction.
Parallèlement, certaines régions surprennent par l’importance des mises en chantier de logements comparées à
leur croissance démographique : c’est notamment le cas de Meknès, de Tadla Azilal ou du Gharb. Ces régions se

62
    La  DPI  a  engagé  un  travail  de  nettoyage  de  la  base  de  données  des  conventions  pour  identifier  les  conventions  encore  «  vivantes  ».  
Seules  les  conventions  exécutées  dans  les  cinq  ans  et  ayant  reçu  le  certificat  de  conformité  de  la  part  de  la  DRHPV  devraient  être  
prises  en  compte.    
63
    Cf.  Chapitre  1.  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   52   août  2016  
caractérisent également par un taux d’achèvement relativement modeste, laissant supposer de possibles sures-
timations des besoins.

Tableau  12  :  Répartition  des  MEC  et  des  ACH  par  région  –  promotion  et  auto-­‐construction  -­‐  urbain  seulement  –  
(2006-­‐2014)  

MEC 2006- ACH 2006-


% des MEC % des ACH % ACH/MEC
Régions (urbain) 2014 2014
LAAYOUNE BOUJDOUR SAKIA 13.679 2.136 1% 1% 16%
OUED EDDAHAB-LAGOUIRA 20.324 154 1% 0% 1%
GUELMIM-ESSMARA 21.799 1.006 1% 0% 5%
TAZA-ALHOCEIMA-TAOUNATE 49.441 12.010 3% 4% 24%
DOUKKALA-ABDA 54.536 14.649 4% 5% 27%
L'ORIENTAL 75.949 9.062 5% 3% 12%
CHAOUIA- OUARDIGHA 76.499 10.405 5% 3% 14%
TADLA - AZILAL 81.488 5.186 5% 2% 6%
FES-BOULEMANE 82.773 17.878 6% 6% 22%
MARRAKECH-TENSIFT 87.064 20.838 6% 7% 24%
GHARB CHRARDA-BNI HSSEN 97.013 6.125 7% 2% 6%
RABAT-SALE-ZEMMOUR-ZAIR 106.243 43.515 7% 14% 41%
MEKNES TAFILALET 130.005 12.437 9% 4% 10%
SOUS MASSA DRAA 147.135 26.587 10% 8% 18%
TANGER-TETOUAN 221.246 57.935 15% 18% 26%
GRAND CASABLANCA 224.848 76.322 15% 24% 34%

Total 1.490.042 316.245 100% 100% 21%

Figure  27  :  Répartition  des  MEC  et  des  ACH  par  région  -­‐  promotion  et  auto-­‐construction  -­‐  (urbain  seulement)  –  
2006-­‐2014  

GRAND&CASABLANCA& 224.848&
76.322&
TANGER<TETOUAN& 221.246&
57.935&
SOUS&MASSA&DRAA& 147.135&
26.587&
MEKNES&TAFILALET& 130.005&
12.437&
RABAT<SALE<ZEMMOUR<ZAIR& 106.243&
43.515&
GHARB&CHRARDA<BNI&HSSEN& 97.013&
6.125&
MARRAKECH<TENSIFT& 87.064&
20.838&
FES<BOULEMANE& 82.773&
17.878&
TADLA&<&AZILAL& 81.488&
5.186&
&CHAOUIA<&OUARDIGHA& 76.499&
10.405&
&L'ORIENTAL& 75.949&
9.062&
&DOUKKALA<ABDA& 54.536&
14.649&
TAZA<ALHOCEIMA<TAOUNATE& 49.441&
12.010&
GUELMIM<ESSMARA& 21.799&
1.006&
OUED&EDDAHAB<LAGOUIRA& 20.324&
154&
LAAYOUNE&BOUJDOUR&SAKIA& 13.679&
2.136&
0& 50.000& 100.000& 150.000& 200.000& 250.000&

MEC&2006<2014& ACH&2006<2014&

Source : MHPV - Observatoire

La répartition de la production annuelle de logement par région (unités urbaines) fait également apparaître une
frontière assez nette entre les villes où la promotion immobilière sociale prédomine (la conurbation Casablanca-
Témara-Rabat et Tanger) et celles où l’auto-construction continue de représenter le mode essentiel de production
du logement (Agadir et les villes de l’intérieur) – cf. figure ci-dessous.
Parmi les quatre premières régions en termes d’urbanisation, seule la région du Souss Massa Draa a connu une
prédominance de l’auto-construction. Ceci est principalement du à l’ampleur des opérations de résorption des
bidonvilles qu’a connu la ville d’Agadir, la solution préconisée étant le « recasement » des ménages sur des par-
celles de terrain en auto-construction.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   53   août  2016  


La région de Meknès-Tafilalet affiche la plus forte production de logements en auto-construction de tout le Maroc,
suivie de la région du Souss (Agadir) et de celle de Tadla-Azilal (Meli Melal). Alors que les régions de Fès, Marra-
kech ou de l’Oriental, fortement soumises au phénomène de l’urbanisation, se caractérisent par une production
(en ACH) sensiblement inférieure. Il est à craindre que, dans ces cas précis, la production, notamment de par-
celles pour l’auto-construction, soit supérieure aux besoins.

Figure  28  :  Répartition  de  la  production  de  logement  ACH)  par  région  (urbain)  en  distinguant  les  logements  en  
auto-­‐construction  et  la  promotion  économique  et  sociale  –  en  milliers  de  logement  –  2006-­‐14  

90.000"

80.000"

70.000"

60.000"

50.000"

40.000"

30.000"

20.000"

10.000"

0"
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LA

TA

PromoHon"Sociale"&""Economique" AutoconstrucHon"

Source : MHPV – Observatoire

1.4  Les  délais  de  réalisation  


L’enquête menée en 2011 par le HCP sur la réalisation des constructions autorisées, montre que :
\ Plus de 80 % des MMM sont mises en chantier dans les deux mois qui suivent l’obtention de
l’autorisation de construire ; 50 % de ces MMM sont terminées dans les deux ans qui suivent la
mise en chantier ; mais 30 % peuvent prendre plus de 4 ans ;
\ Les mises en chantier des appartements (promotion immobilière) à partir de l’obtention de
l’autorisation de construire sont un peu plus lente même si elles sont majoritairement effectives
dans les trois mois ; la fiabilité de cette information est toutefois en partie compromise par les
déclarations des promoteurs qui souvent ne distinguent pas les phases de réalisation des opé-
rations qu’ils réalisent et déclarent des MEC en bloc pour l’ensemble de l’opération même si
seulement une première phase est effectivement engagée ; l’achèvement des appartements
nécessite entre deux et trois ans ( peu sont déclarés achevés dans un délais plus court ; 10 %
nécessitent plus de 4 ans).

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   54   août  2016  


Figure  29  :  délais  de  mise  en  chantier  et  de  réalisation  

70" 50"
45"
60"
40"
50" 35"
30"
40"
25"
30" 20"
15"
20"
10"
10" 5"
0"
0"
Moins"de"6" 6112"mois" 12124"mois" 24136"mois" 36148"mois" >48"mois"
Moins"de"1" Entre"1"&"2" Entre"2"&"3" Entre"3"&"12" Plus"de"12"mois"
mois"
mois" mois" mois" mois"
MM" Appartements"
MM" Appartements"

Délais entre Autorisation de Construire et Mise en chantier Délais entre Autorisation de Construire et achèvement

1.5  Les  coûts  de  production  


Les principales questions relatives aux coûts de production concernent le logement social ou conven-
tionné pour lequel l’Etat a mis en place un certain nombre de leviers destinés à favoriser sa mise sur
le marché en grande quantité : (i) les coûts de production du logement social sont ils en adéquation
avec les VIT imposées pour cette catégorie de logement, (ii) Les coûts de production de la maison
marocaine moderne sont ils plus abordables que ceux de l’appartement en immeuble collectif, (iii)
constate t-on des variations significatives selon les régions, etc.
Les coûts de production du logement font intervenir plusieurs notions:
\ Le coût du foncier aménagé (charge foncière),
\ Les coûts de construction (variable selon le niveau de prestations, la densité autorisée, etc.),
\ Les coûts des études, de la supervision, des assurances et de la commercialisation,
\ Les charges financières dues au titre des fonds mobilisés,
\ et enfin les taxes.
Depuis 2005, les coûts de construction du logement qui constituent le poste le coût le plus important,
font l’objet d’un suivi régulier par le MHPV (Observatoire de l’Habitat). Ce suivi est opéré par région et
selon la typologie des logements généralement utilisée (appartement, MMM, villa, social, économique
et de standing).
Les coûts de viabilisation des terrains peuvent également être approchés mais peuvent varier sensi-
blement selon la taille et la nature de l’opération.
En revanche, les coûts de transaction du foncier brut ne font pas l’objet d’un suivi spécifique et varient
considérablement selon la localisation plus ou moins spéculative, la taille et les caractéristiques phy-
siques, et le mode d’acquisition du terrain (foncier public ou assimilé, foncier acquis auprès du secteur
privé). Ils constituent généralement la variable d’ajustement qui permettra au promoteur de se lancer
dans une opération immobilière.
Les coûts moyens de construction des logements publiés par le MHPV en 2011 montrent que
l’appartement social et la maison marocaine moderne (standard économique) sont presque iden-
tiques : 2 116 DH (HT) pour l’appartement social et 2 094 DH (HT) pour la MMM. La MMM écono-
mique (2 094 DH/m2) reste toutefois plus abordable que l’appartement dit économique (2 471
DH/m2). En revanche, les coûts de construction des autres appartements s’écartent sensiblement de
ceux de l’habitat social et économique.
Les données par région montre que les coûts de construction varient de manière relativement signifi-
cative selon le territoire, du logement social au logement de moyen standing (cf. ci-dessous).

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   55   août  2016  


Figure  30  :  Comparaison  des  coûts  de  construction  par  région  

4"000"
3"500"
3"000"
2"500"
2"000"
1"500"
1"000"
500"
0"
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M

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Appart"Social" MMar"Eco" Appart"Eco" MMar"Stdg"moyen"

1.6  La  question  de  la  commercialisation  et  de  l’occupation  des  logements  
L’appareil statistique ne fournit pas d’éléments précis sur la commercialisation et l’occupation des
logements. Ces données ne sont approchées qu’au moment des recensements effectués par le HCP
(logements occupés et vacants) ou dans le cadre d’enquêtes ponctuelles (par exemple l’Enquête Lo-
gement de 2012 sous la supervision du MHPV). On ne dispose donc pas d’information régulière sur :
\ La valorisation des lotissements (auto-construction des maisons) et leur occupation effective ;
\ Le rythme de commercialisation, et par conséquent, le stock de logements invendus (notam-
ment les promoteurs) ;
\ Le stock de logements vacants (dans l’ancien et le neuf).
Les premiers résultats du récent RGPH de 2014 permettent de répondre partiellement et ponctuelle-
ment à ces questions ; ils permettent de dégager des tendances sur l’élasticité de l’offre par rapport à
la demande en approchant notamment le phénomène de la vacance et des logements irréguliers.

2.   ETAT  DU  PARC    


L’état du parc de logements urbains est approché à partir des tous premiers résultats du RGPH 2014
(la publication des données sur l’habitat étant programmée pour la fin de l’année 2015) et l’enquête
logement 2012, menée par le MHPV.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   56   août  2016  


Tableau  13  :  Le  parc  de  logement  urbain  en  1982,  1994,  2000,  2004  et  2012    

1982 1994 2000 2004 2012 2014

MHU MHPV
RGPH RGPH RGPH RGPH
enquête enquête
Logements urbains occupés (1)
- Villa 67.598 85.905 94.449 110.817 184.868
- Appartement 247.046 256.904 437.344 423.568 1.155.428
- MMM 1.974.390 2.013.949 2.911.677
836.001 1.587.379
- MMT 221.493 237.256 184.868
- Habitat Irrégulier (bidonvilles) 138.089 239.197 291.510 263.203 138.651
- Logement rural 35.165 46.217
- Autres 53.186 72.746 125.828
Total logements occupés 1.341.920 2.242.131 3.019.186 3.209.786 4.621.710
Logements vacants 112.126 400.053 491.753 528.367 516.841
Total logements urbains (2) 1.454.046 2.642.184 3.510.939 3.738.153 5.138.551
- dt uniquement résidences principales 3.019.049 4.621.710
Evolution moyenne annuelle (intercensitaire) 5,1 % 3,5 % 3,2 %
% de vacance 7,7% 15,1% 16,3% 14,1% 11,2%
Nombre de ménages urbains (en million) (3) 1.594.000 2.531.000 3.059.000 3.470.000 4.671.162 4.807.000
Evolution moyenne annuelle (intercensitaire) 3,9 % 3,2 % 3,6 % 3,3 %
Degré de cohabitation 1,19 1,13 1,01 1,08 1,01
Population urbaine (en millions) 8,7 13,3 15,5 16,4 19,2 20,4
Evolution moyenne annuelle (intercensitaire) 3,6 % 2,1 % 2,2 %
Population totale (en millions) 20,3 25,9 28,4 29,8 32,5 33,8
Evolution moyenne annuelle (intercensitaire) 2,1 % 1,4 % 1,3 %
Taux d'urbanisation 43% 51% 55% 55% 59% 60%
(1) Résidences principales
(2) Y compris résidences secondaires, logements professionnels et touristiques
(3) Sur résidences principales uniquement
(4) Données HCP excepté en 2012 (données EL)

2.1  4,6   millions   résidences   principales   occupées   en   2012   et   un   taux   de  


cohabitation  dorénavant  proche  de  1  
Le parc de logements urbains est supérieur au nombre de ménages urbains depuis 1994. Le rythme
accéléré de production de logements à partir des années 90 a permis de rattraper une partie du retard
accumulé pendant la décennie 80, et de répondre aux besoins des nouveaux arrivants.
Entre 2000 et 2012, le parc de logements urbains aurait été augmenté de 1,627 million d’unités (+
133.700 logements par an), le nombre de ménages urbains augmentant pour sa part de 1,612 million
(+114 000 par an). Le nombre de logements vacants se stabilise aux alentours de 500.000 unités ;
ces logements sont composés pour moitié de MMM et pour moitié d’appartements.
Le taux de cohabitation aurait tendance à régresser, passant de 1,08 au RGPH de 2004 à 1,01 dans
l’Enquête logement de 201264. Une certaine cohérence pouvant être trouvée entre cette tendance et
l’augmentation de la part des appartements dans le mode d’habitat des ménages urbains. Les résul-
tats du recensement de 2014 sur la partie habitat permettront de confirmer ou d’atténuer ce constat.

64
    Ce  constat  est  à  nuancer,  l’enquête  logement  et  le  RGPH  affichant  par  le  passé  des  résultats  contrastés.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   57   août  2016  
Figure  31  :  Réduction  du  phénomène  de  la  cohabitation  

5.000.000 5.000.000

4.500.000 4.500.000

4.000.000 4.000.000

3.500.000 3.500.000

3.000.000 3.000.000

2.500.000 2.500.000

2.000.000 2.000.000

1.500.000 1.500.000

1.000.000 1.000.000

500.000 500.000

0 0
1982 1994 2000 2004 2012 1982 1994 2000 2004 2012

Nombre total de logements urbains Nombre total de ménages urbains Nombre total de logements urbains occupés Nombre total de ménages urbains

Logements vacants Logements vacants

Source : HCP - MHPV

2.2  Structure  du  parc    


Plus que l’évolution en volume, le parc a surtout évolué en termes de composition :
\ 70 % des ménages urbains marocains vivent dans des maisons fabriquées en auto-construction
(MMM) ; ce type de logement a représenté le tiers des nouveaux logements sur la période
2000-2012, avec 50 000 logements additionnels occupés chaque année ;
\ Le tiers des urbains vit désormais dans des logements collectifs construits par des promoteurs
immobiliers ; 500 000 nouveaux appartements ont ainsi été construits entre 2010 et 2012 (au-
tant que de MMM) ;
\ Le nombre de logements en bidonville est passé sous la barre des 10 % des logements occu-
pés ;
\ Les centres anciens (médinas) auraient continué de se dé-densifier avec 37 000 logements oc-
cupés en moins entre 2000 et 2012.
 

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   58   août  2016  


Tableau  14  :  Evolution  du  stock  en  valeur  et  en  pourcentage  

VARIATION
1982-1994 1994-2004 2000-2012

en en en
en VA sur en VA sur en VA sur
moyenne moyenne moyenne
la période la période la période
annuelle annuelle annuelle

RGPH RGPH MHPV enquête

Logements urbains occupés (1)


- Villa 18.307 1.526 24.912 2.491 90.419 6.955
- Appartement 9.858 822 166.664 16.666 718.084 55.237
- MMM 426.570 42.657 937.287 72.099
751.378 62.615
- MMT 237.256 23.726 -36.625 -2.817
- Habitat Irrégulier (bidonvilles) 101.108 8.426 24.006 2.401 -152.859 -11.758
- Logement rural 35.165 3.517
- Autres 19.560 1.630 53.082 5.308
Total occupés 900.211 75.018 967.655 96.766 1.602.524 133.544
Variation moyenne annuelle 4,4 % 3,7 % 3,6 %
Logements vacants 287.927 23.994 128.314 12.831 25.088 2.091
11,2 % 2,8 % 0,4 %
Total logements urbains (2) (4) 1.188.138 99.012 1.095.969 109.597 1.627.612 135.634
Evolution moyenne annuelle 4,4 % 3,7 % 3,1 %
937.000 78.083 939.000 93.900 1.612.162 134.347
Nombre de ménages urbains 3,9 % 3,2 % 3,6 %
(1) Résidences principales (2) Hors logements secondaires, professionnels et touristiques
(3) Y compris vacants

Figure  32  :  Structure  du  parc  urbain    

5.000.000" 100%
4.500.000" 90%
4.000.000" 80%
3.500.000" 70%
3.000.000" 60%
2.500.000" 50%
2.000.000" 40%
1.500.000" 30%
1.000.000" 20%
500.000" 10%
0" 0%
1982" 1994" 2000" 2004" 2012" 1982 1994 2000 2004 2012

Appartement"" MMM"/"MMT"(auto9construc<on)" Villa" Bidonville" Appartement MMM / MMT (auto-construction) Villa Bidonville

2.3  Disparités  régionales  


Les disparités régionales sont importantes : l’enquête logement de 2012 révèle que le phénomène des
appartements (et donc de la promotion structurée) ne concernerait que 3 régions :
\ Le Grand Casablanca : 44 % du parc est constitué d’appartements en 2012 et l’agglomération a
concentré 35 % de la production décennale ;
\ Rabat-Salé-Zemmour-Zaers : 32 % de son parc est en collectif (appartements) et
l’agglomération a concentré 15 % de la production décennale ;
\ Tanger-Tétouan : 10 % du parc d’appartements et 10 % de la production décennale.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   59   août  2016  


Les graphiques ci-dessous illustrent la répartition encore relativement équilibrée du parc de MMM
entre les régions urbaines du Maroc en 2012, et la répartition beaucoup plus sélective des apparte-
ments.
La MMM lorsqu’elle peut être réalisée présente un certain nombre d’avantages difficiles à concurren-
cer avec l’appartement : sa superficie est généralement plus importante (100 m2), l’investissement
peut être plus facilement différé dans le temps (comparé aux contraintes d’un crédit), elle cumule sou-
vent une fonction d’habitat et une fonction de rapport, un étage pouvant être cédé sur plan ou loué à
un tiers.

Figure  33  :  Comparaison  régionale  des  parcs  de  logements  (MMM  et  appartements)  

Tanger"."Tétouan" Tanger"."Tétouan"
Taza"."Al"Hoceïma"."Taounate" Taza"."Al"Hoceïma"."Taounate"
Fès"."Boulemane" 2004$ Fès"."Boulemane"
Meknès"."Tafilalet" Meknès"."Tafilalet" 2012$
2012$
Tadla"."Azilal" Tadla"."Azilal" 2004$
Doukkala"."Abda" Doukkala"."Abda"
Rabat"."Salé"."Zemmour"."Zaêr" Rabat"."Salé"."Zemmour"."Zaêr"
Grand"Casablanca" Grand"Casablanca"
Oriental" Oriental"
Marrakech"."TensiI"."Al"Haouz" Marrakech"."TensiI"."Al"Haouz"
Chaouia"."Ouardigha" Chaouia"."Ouardigha"
Gharb"."Chrarda"."Béni"Hssen" Gharb"."Chrarda"."Béni"Hssen"
Souss"."Massa"."Darâa" Souss"."Massa"."Darâa"
Guelmim"."Es.Semara" Guelmim"."Es.Semara"
Laâyoune"."Boujdour".S."El"H." Laâyoune"."Boujdour".S."El"H."
Oued"Ed.Dahab"."Lagouira" Oued"Ed.Dahab"."Lagouira"
0" 100.000" 200.000" 300.000" 400.000" 500.000" 0" 100.000" 200.000" 300.000" 400.000" 500.000"

Distribution du parc de MMM entre les régions urbaines du Distribution du parc d’appartements entre les régions urbaines
Maroc du Maroc

Toutefois, ce modèle d’habitat est peu compatible avec le rythme d’urbanisation des trois grandes
régions listées ci-avant, et les contraintes de foncier qui leur sont attachées (à la fois rareté et spécu-
lation). La diminution de la taille des ménages urbains et, plus largement la modernisation des modes
de vie militent en faveur d’une montée en puissance des appartements collectifs, tout du moins dans
les plus grandes villes.

Figure  34  :  Transformation  de  l’habitat  à  Casablanca  :  situation  du  stock  en  2004  et  en  2012  

500.000"
450.000"
400.000"
350.000"
2004$
300.000"
2012$
250.000"
200.000"
150.000"
100.000"
50.000"
0"
Appartements" """Maisons" Villas" Bidonville"&"
marocaines" insalubre"

Source : RGPH 2004 et Enquête Logement 2012

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   60   août  2016  


3.   ELASTICITE  DE  L’OFFRE  PAR  RAPPORT  A  LA  DEMANDE  

3.1  L’absence   de   données   systématiques   sur   la   valorisation   des   parcelles  


et  l’occupation  des  logements  
L’absence de données systématiques et localisées sur la commercialisation et l’occupation des loge-
ments mis sur le marché limite la conduite de l’évaluation de l’efficacité du système de production mis
en place.
Hormis le RGPH réalisé tous les dix ans et qui fournit des éléments statistiques sur le nombre de lo-
gements occupés et la vacance, seules quelques études ou enquêtes ponctuelles permettent de dis-
poser d’éléments permettant de vérifier que l’offre produite rencontre bien la demande exprimée par
les ménages.
Ces éléments ne concernent généralement qu’une ville (étude spécifique menée à l’occasion par
exemple de la révision d’un SDAU), ou illustrent la situation conjoncturelle d’une partie du système
productif : par exemple, chiffres fournis par la FNPI, Al Omrane ou le Fogarim sur le destockage de
leurs produits ou le nombre de prêts garantis en direction du logement social.
On est donc davantage dans le registre des indices ou des perceptions que de l’analyse exhaustive
résultant d’un système de veille sectorielle. Ce dernier reste à mettre en place, sachant qu’il ne peut
être envisagé qu’avec la contribution active des collectivités locales et des services déconcentrés de
l’urbanisme et de l’habitat (AU et Inspections Régionales de l’Habitat).

3.2  La   performance   du   système   de   production   au   niveau   national   a  


dissimulé  des  dysfonctionnements  au  niveau  local  
La production de logements a été guidée par des objectifs quantitatifs et qualitatifs fixés au niveau
national : il s’agissait (i) d’augmenter l’offre de logements pour répondre au défi de la croissance ur-
baine, (ii) cibler une population majoritairement sociale (moins de 6000 DH de revenus mensuels), (iii)
améliorer la qualité de vie en livrant des logements dotés des éléments de confort suffisants.
Les Walis et les collectivités locales ont relayé ces orientations au niveau régional, provincial et local
avec l’objectif de contribuer au mieux à leur concrétisation. L’importance prise par le secteur privé
dans l’ensemble du dispositif de production (promoteurs pour les logements collectifs, particuliers pour
l’auto-construction) devait également faciliter l’articulation de l’offre avec la demande locale, et éviter
les errements d’une offre définie précédemment par l’Etat et ses démembrements.
Toutefois, les exemples sont nombreux qui montrent que la décision de produire du logement dans
telle ou telle ville n’a pas forcément répondu à une logique de marché, c’est à dire à une logique ba-
sée sur une appréciation réfléchie de la demande. Ces exemples concernent à la fois la production de
foncier aménagé et la promotion immobilière.
On citera par exemple les données régulièrement relayées par la presse sur l’important stock de lo-
gements sociaux vides dans le Grand Casablanca, ou les quelques données publiées par Al Omrane
sur l’évolution de ses stocks de produits non vendus ou partiellement vendus, en nombre d’unités
(principalement des lots et îlots de terrains) et en valeur actualisée.
Un premier examen des données et informations obtenues sur deux villes, Meknès et Agadir, permet
également d’illustrer les difficultés à surmonter dans la programmation locale de l’offre de logements.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   61   août  2016  


Casablanca

Depuis l’adoption du nouveau découpage régional de 2015, la région de "Casablanca-Settat",


comprend les provinces d'el Jadida, de sidi Bennour, de Berrechid, de Settat et de Beslimane, ren-
forçant d’autant sa position en termes de poids démographique (1 214 427 ménages soit 20.3 %
des ménages marocains). La transformation en communes urbaines et centres délimités de plu-
sieurs territoires renforcent le caractère urbain de la région avec 980 905 ménages urbains soit 75
% de l’ensemble des ménages résidant dans la région. La ville de Casablanca en tant que telle est
composée de 16 arrondissements urbains ainsi que la municipalité du Mechouar. Sa population
s'élève à 819 954 ménages en 2014 contre 621 485 en 2004, soit un croît de 198 469 (19 847 /an).
En parallèle sur la même période, la production régulière dans la seule ville de Casablanca s’est
élevée à 168 000 logements soit près de 17 000 logements/an (source : MHPV). Ce nombre est en
deçà du croit des ménages et des besoins pour résorber le déficit existant, le nouveau déficit étant
absorbé par la densification des bidonvilles et le développement de quartiers non réglementaires.
Le parc de logements a connu entre 2004 et 2012 une augmentation importante des logements col-
lectifs ou en appartement (de 28 % à 45 % du parc total entre 2002 et 2012), portés par la promo-
tion immobilière essentiellement sociale. Cette catégorie de logement a pour la première fois au
Maroc dépassé la MMM, faisant de Casablanca un cas particulier.
Ce parc est essentiellement occupé par des propriétaires (62%), mais dans une proportion infé-
rieure à celle constatée au niveau national (67 %) ; le parc locatif a vu concomitamment sa part
baisser de 41 % en 2004 à 26 % en 2014, du fait d'une offre en accession à la propriété abondante
et abordable. Ceci est confirmé par le fait que le mode d'acquisition principal est l'achat auprès d'un
promoteur ou d'un particulier (60 %), l’auto-construction ne représentant plus que de 22,7 % du
mode d’accès au logement, confirmant le caractère particulier du système de production de loge-
ment à Casablanca. Le parc est par ailleurs constitué essentiellement de logements de 2 et 3
pièces (plus de 68 % du parc total), comme c'est le cas de la majorité des projets de logements so-
ciaux conventionnés avec l'Etat.
Cependant, le parc de logements reste marqué par une part importante de logements insalubres
représentant près du tiers du parc total avec plus de 12 % d'insalubrité de niveau 1 (essentielle-
ment baraques dans des bidonvilles (61%), des logements menaçant ruine dans la médina, les tis-
sus anciens et les quartiers non réglementaires (22%)) ; ces logements nécessitent d'après les
conclusions de l'enquête logement du MHPV d’être démolis.
S'agissant de la distribution sociale des ménages casablancais, elle se caractérise par des classes
moyennes qui représentent 52 % du total, suivies par les ménages pauvres ou en situation de vul-
nérabilité (33%) et des classes "aisées" (15 %). Le taux de pauvreté absolue est d'après le HCP de
3,2 % (4,8 % au niveau national en 2007) quant au taux de vulnérabilité il est de 9,9 % (12,7 % au
niveau national en 2007).

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   62   août  2016  


65
Le coût d'acquisition moyen du logement à Casablanca est de 375.000 DH . Globalement,
l’accession au logement repose à hauteur de 69 % sur l'apport en fonds propres, le crédit
n’intervenant globalement que pour 30 % dans le financement des acquisitions.
En conclusion, il ressort que :
(i) Le parc logement de Casablanca est en pleine mutation, avec une prédominance de plus en
plus marquée de logements type "appartement en immeuble". Cette évolution résulte du
coût et de la rareté du foncier, du poids des promoteurs immobiliers privés dans la produc-
tion, et de l'évolution du comportement et du mode de vie de la quasi-totalité de la popula-
tion. Cette situation constitue t'elle une exception justifiée par les spécificités socio-
économiques de Casablanca ? un modèle pour le reste des agglomérations urbaines pour
lequel elles devraient se préparer ? ou une tendance inéluctable découlant des politiques
publiques en habitat ? Les 3 hypothèses comportent chacune une part de vérité. Toute-
fois, à court et moyen termes, Casablanca continuera à constituer un cas particulier en
raison de son poids démographique (3.5 millions pour la ville et 4 millions pour l'agglomé-
ration), loin devant Rabat et Salé réunis (1.5 million) ou de Fès (1,1million), et de sa place
dominante sur les plans économique (49 % de la production industrielle) et financier (65 %
des crédits accordés).
(ii) Les conditions d'habitation des ménages montrent que les ménages résidant dans les bidon-
villes, la médina et les tissus anciens, se situent dans la tranche de revenus inférieur à
4000 DH/mois. La population qui réside dans les MMM a des revenus qui varient entre
moins de 4000 DH à moins de 12000 DH/mois. il en est de même pour le logement social
avec cependant une prédominance des revenus inférieurs à 8000 DH/mois. Quant aux lo-
gements de moyen et haut standing ils sont essentiellement occupés par des ménages
disposant de revenus situés entre 8 000 et plus de 12 000 DH/mois.

Types d’habitat par tranche de revenus – Casablanca

source : Enquête logement 2012 et calculs consultant

Autrement dit :
- les ménages pauvres habitent en bidonvilles, médina et MMM,
- les couches moyennes inferieures habitent en MMM et LS,
- les couches moyennes intermédiaires habitent dans les MMM, le LS et le logement de moyen
standing,
- les couches moyennes supérieures habitent dans les MMM, le LMS et les villas "éco" et enfin
- les couches aisées résident dans les LMS les logements de standing et les villas

Le logement type MMM et le logement social représentent l'essentiel de la production de logements


et la grande part du parc logement. C'est aussi les 2 types de logements où on retrouve la plus
large mixité sociale et la plus grande adéquation aux besoins des ménages et à leurs capacités
contributives. Ceci milite pour la poursuite de leur production, leur encadrement et l'amélioration de
leur qualité et enfin la garantie de leur « abordabilité » pour les ménages à revenus modestes et in-
termédiaires.

65
    Source  :  Enquête  logement  2012  –  MHPV  2015  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   63   août  2016  
Meknès

L’actualisation du SDAU de Meknès, actuellement en cours, a conduit à établir un diagnostic de la


politique du logement menée dans la ville et dans les communes avoisinantes (notamment
66
Ouislane) . La nécessité d’un tel diagnostic était en particulier justifié par l’ampleur des opérations
engagées sur cette ville Meknès au cours des années 2000 et la transformation du paysage urbain
qu’elles avaient engendrée.
Meknès a connu une flambée des autorisations de construire à compter de 2006, dont le volonta-
67
risme était sans commune mesure avec les besoins : 13,1 logements pour 1000 habitants ont été
autorisés, sachant que les besoins étaient plutôt estimés à 6,6 (indice calculé à partir des données
68
du RGPH 2004, seul disponible à ce moment là , mais bénéficiant également d’une étude très sé-
69
rieuse du CERED commandée par le HCP, comprenant une prévision d’augmentation de la popu-
lation jusqu’en 2032)
Il s’en est suivi un taux de valorisation des parcelles qui a plafonné à 50 % sur la période, et surtout
une flambée des prix du foncier (le prix moyen du foncier aménagé atteignant 5 000 DH/m2).
Cette évolution a renchéri le coût du logement en auto-construction, le prix du foncier atteignant 40
% du prix de revient du logement, et a perturbé les montages qui prévalaient précédemment con-
sistant à construire sur une parcelle de 85 à 100 m2, trois logements (R+2) bénéficiant à trois mé-
nages différents capables de se partager la charge foncière.
L’objectif de réduire la densité à 2 logements et/ou de réserver le rez-de-chaussée en commerce,
apparaissait du même coup inatteignable pour la plupart des ménages.
Cette production effrénée a par ailleurs nécessité de nombreuses dérogations à l’urbanisme :
celles-ci ont parfois été bénéfiques, en permettant d’optimiser l’usage du sol dans certaines zones
ou de concrétiser des visions plus adaptées aux réalités et aux besoins. Elles ont toutefois aussi
provoqué des discontinuités spatiales en privilégiant un mode de production urbain localisé (à
l’opération), sans vision d’ensemble, et ont porté atteinte au paysage urbain.

66
    Source  :  actualisation  du  SDAU  de  Meknès  2013  –  Dirasset  Intl  /  MHPV  –  AU  Meknès.  
 
68
    Indice  calculé  à  partir  de  la  pression  exercée  par  la  croissance  urbaine  de  la  ville  mais  également  à  partir  des  objectifs  de  réduction  
sur  surpeuplement  des  logements.  
69
    Centre  de  Recherches  et  d’Etudes  Démographiques  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   64   août  2016  
Agadir

L’actualisation du SDAU d’Agadir également en cours a été l’occasion de faire le point sur les re-
tombées des opérations massives de relogement et d’extension engagées sur cette ville au cours
70
des dix dernières années .
En 2004, le parc logement était estimé à 202 000 unités reparties comme suit:
\ Immeubles 22.5%
\ Villa 4.02%
\ MMM 67.14%
\ HI 4.46%
Le parc est jeune puisque 46.71% a entre 16 et 37 ans : Agadir a été totalement reconstruite après
le tremblement de terre de 1961.
La part des propriétaires s'élève à 60.18% ce qui est sensiblement inférieur à la moyenne natio-
nale des villes. La cohabitation est dans la moyenne nationale 1.08 ménage /logement. idem pour
la taille des ménages qui est de 4.62 .
La population a été multiplié par 20 en l'espace de 50 ans passant de 48 500 en 1960 à 105 6116
en 2014, quant aux ménages ils sont passés de 110 490 en 1994 à 175 369 en 2004 (+ 64 879)et à
250 006en 2014 (+74 637)
Il s’agit d’une population à revenus modestes : 53.64% ont des revenus moins de 5800 DH men-
suels.
Le déficit est estimé à 9 109 logements composés de HMR (5 163), de la cohabitation (2 007) et
des besoins de renouvellement (1 601).
Les projections démographiques faites par l’administration estiment le besoin en logements neufs
pour la période 2009/2020 à 140 339 soit près de 11 500 unités /an (en promotion immobilière
groupée ou en auto-construction) repartis comme suit :
\ FVIT ou parcelle sociale en auto-construction 29.3% (3 247)
\ Logement Social 30.6% (3 576)
\ Habitat économique 21.6% (2 522)
\ Logements moyen standing 14.9% (1 738)
\ Logements haut standing 3.74% (433)
Ces prévisions devraient conduire à un doublement de la production règlementaire constatée qui
se caractérise au départ de la manière suivante : 6 600 logements/an, complétée par l'habitat non
réglementaire estimé à près de 24% de la production totale et qui continue de se développer, mal-
gré les nombreuses opérations de mise à niveau urbaine engagées dans ce cadre : principalement

70
    SDAU  confié  à  un  BE  canarien,  Beltran-­‐Cabrera-­‐Trujillo,  sous  la  supervision  de  l’AU.  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   65   août  2016  
vers le Sud dans la zone de Qlia, et vers l'Est dans la zone de Drarga (limitrophe au projet de la
ville nouvelle de Tagadirt), surtout sur des terres collectives, et profitant de l'insuffisance de con-
trôle (printemps arabe, élections, sécheresse.....), mais également de l'inadéquation de l'offre
avec la demande locale.
- La ville d'Agadir a été déclarée VSB en 2010 même si la totalité des ménages n'a pas pris pos-
session de leurs logements de FVIT, jugés par eux trop chers et refusant le recours aux crédits
bancaires, ou n'ont pas encore valorisé leurs lots de terrains pour des raisons de revente ou par
absence de moyen de transport en commun et d'équipements sociaux dans les nouveaux quar-
tiers.
- En ce qui concerne le logement social à 250 000 DH, la situation à fin 2014 montre un total de
près de 41 000 logements déposés pour autorisations, ce qui représente 12 ans de production par
rapport au cadre de prévision décliné ci-dessus. 29 700 logements ont été autorisés, soit 72% ; 26
500 en cours de travaux soit 89% des projets autorisés. Enfin, environ 15 000 logements seraient
achevés et auraient reçus le certificat de conformité, soit environ 50 % des projets autorisés.

3.3  La  production  informelle  n’est  qu’imparfaitement  identifiée  


La production informelle de logement a été approchée par défaut : elle est estimée en fonction du
nombre de nouveaux logements auquel on soustrait les achèvements officiels et les logements va-
cants.
Sur cette base, la production informelle de logements a été estimée sur le période à 30 000 logements
par an dont 10 000 en bidonville et 20 000 sous forme de lotissements irréguliers (MMM). Elle repré-
senterait donc encore 22 % de la production annuelle de logements.
Les collectivités locales, agences urbaines et inspections de l’habitat ne recensent pas les bidonvilles
et les lotissements de manière systématique et régulière. Les lotissements irréguliers bénéficient tou-
tefois très rapidement de l’intervention des concessionnaires d’eau et d’électricité, ce qui pourrait
constituer une source d’information possible pour les services de l’habitat.

3.4  La   programmation   du   logement   social   a   davantage   répondu   à   un  


objectif  de  rentabilité  à  court  terme  qu’aux  besoins  exprimés  
L’offre de logement par la promotion immobilière s’est caractérisée par une très forte concentration sur
une seule catégorie de logement à un endroit donné : 80 % de la production immobilière (logement)
se sont concentrés sur le logement à 250.000 DH ; 40 % de cette offre se sont concentrés dans les
périphéries du Grand Casablanca71.
De telles concentrations sont généralement perçues comme des risques. Elles ont visiblement résulté,
de la part des promoteurs, de calculs tablant sur un retour sur l’investissement à la fois rapide et im-
portant : la pression de la croissance urbaine et les efforts consentis par l’Etat pour permettre aux
ménages d’accéder au crédit à l’habitat, devaient assurer une commercialisation rapide de ces pro-
duits ; leur localisation en périphérie relativement distante de Casablanca permettait d’échapper à la
montée des prix du foncier ; la taille et la densité des opérations devaient également contribuer à ga-
rantir un niveau de marge suffisant.
Ces facteurs n’ont pas joué à plein et les stocks sont significatifs, incitant les promoteurs à revoir leur
stratégie. La localisation des logements, et leur faible qualité architecturale et urbanistique y sont pour
beaucoup. Les difficultés rencontrées par les pouvoirs publics pour accompagner ces programmes
des services (notamment de transport, d’éducation et de santé) et équipements nécessaires ont éga-
lement joué en défaveur de la logique entrevue au départ par les promoteurs.

71
 Source  :  MHPV  –  Observatoire  de  l’habitat.  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   66   août  2016  
Figure  35  :    Part  du  logement  social  dans  l’offre  totale  de  logement  

160.000"

140.000"

120.000"

100.000"

80.000"

60.000"

40.000"

20.000"

0"
2006" 2007" 2008" 2009" 2010" 2011" 2012" 2013" 2014"

Logement"sociaux" Logements"FVIT" MMM"(auto?construcAon)" Total"log."Achevés"

Source : MHPV – Observatoire de l’Habitat - ACH

4.   SYNTHESE  
On retiendra de ces différents éléments que l’effort de production en logement a continué d’être très
soutenu au cours de la période (environ 112 000 logements achevés chaque année en zones ur-
baines, 135 000 si l’on prend en compte la production informelle, y compris bidonvilles).
Toutefois, le dispositif manifeste des signes d’essoufflement depuis 2012 : baisse de la production
relayée par le MHPV, la FNPI, l’APC, et la FNBTP, et plus largement par les publications du MEF, du
HCP et de la BAM sur les performances du secteur.
Ce ralentissement touche l’ensemble de la filière de la construction (y compris travaux publics et
autres sous-secteurs comme l’immobilier de tourisme ou de services). Toutefois, il s’accompagne,
pour le secteur du logement, d’une augmentation du stock d’invendus, dans les villes où la promotion
immobilière est la plus active ; ce qui laisse entrevoir des difficultés plus structurelles.
La spécificité essentielle de l’offre de logement sur la période tient finalement moins au volume de
cette production qu’au type de production privilégié : le développement de la promotion immobilière
structurée a rendu possible la mise sur le marché d’une offre massive de logements constituée
d’appartements, destinés prioritairement aux catégories modestes et moyennes (appartements éco-
nomiques et sociaux). Cette orientation a principalement touché le Grand Casablanca, Rabat-Salé et
Tanger-Tétouan, les promoteurs délaissant les autres villes où la concurrence exercée par l’auto-
construction (lotissement) restait forte.
Cette orientation a modifié en profondeur la nature de l’offre mise sur le marché et jusque là dominée
par l’auto-construction et la petite promotion immobilière : (i) taille et densité plus importantes des
opérations (jusqu’à la ville nouvelle), (ii) localisation des opérations plus distantes des centres villes
(disponibilité et opportunité foncière), (iii) superficie et normes d’habitat (habitat collectif de moins de
100 m2 par appartement, copropriété) ; etc.
Elle a également nécessité des mesures d’accompagnement importantes de la part de l’Etat (dé-
penses fiscale, mise à disposition de foncier, abondement de fonds de garantie et de fonds de sub-
vention dédié à certaines catégories particulièrement défavorisées).
L’essoufflement du système de production ces trois dernières années et les difficultés à dé-
stocker une partie de la production en logement et en foncier aménagé, tant de la part des
promoteurs que de l’opérateur Al Omrane, montrent que le dispositif mis en place il y a une
dizaine d’années nécessite des ajustements.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   67   août  2016  


V.   LE   SYSTEME   DE   PRODUCTION  :   ACTEURS,   OUTILS,  
FINANCEMENT  ET  MESURES  D’ACCOMPAGNEMENT  

Ce chapitre 4 sélectionne quelques thèmes permettant d’approcher le système de production de lo-


gement tel qu’il fonctionne aujourd’hui et les dysfonctionnements à corriger. La priorité est là aussi
accordée aux éléments statistiques disponibles. Ces thèmes sont : (i) la mobilisation du foncier en
faveur de l’habitat, (ii) l’évolution de l’opérateur Al Omrane, (iii) la situation des conventions de parte-
nariat. Il pourra être complété par d’autres points portant notamment sur le rôle de l’administration
(MEF, MI, MHPV, MUAT, AU, etc.) et sur l’implication du secteur bancaire et de la micro-finance.

1.   LE  FONCIER  MOBILISE  EN  FAVEUR  DE  L’HABITAT  


La disponibilité d’un foncier suffisant pour répondre aux objectifs de la politique de l’habitat est une
préoccupation majeure à compter de la deuxième moitié des années 90, lorsque la nécessité
d’accélérer l’offre de logement est considérée comme la priorité.
Historiquement, le Maroc dispose d’importantes réserves foncières réparties principalement entre le
domaine privé de l’Etat et les terres collectives. Toutefois, toutes ne sont pas stratégiques pour le
secteur de l’habitat72.
Dès 2001, les Orientations Royales73 ont placé l’habitat social parmi les priorités nationales. En appli-
cation de ces Orientations, le gouvernement, à partir de 2003, a mis à la disposition des opérateurs
publics et privés, une assiette foncière puisée dans le domaine privé de l’Etat de près de 9.400 hec-
tares, soit 41,6% des cessions de terrains nus, enregistrées sur la période 2002-2011. Cette mise à
disposition a constitué un des points clé de la mise en œuvre de la politique de l’habitat.
Les données rassemblées sur la valorisation du foncier à destination de l’habitat sur la dernière dé-
cennie montrent toutefois que ce foncier public n’a pas été majoritaire dans la production, et que
l’application des règlements d’urbanisme (y compris dérogations) a guidé une partie importante de la
production assurée prioritairement par les promoteurs privés agissant sur leurs propres terrains.

1.1  La  répartition  entre  foncier  domanial  et  foncier  privé  


Les différentes données rassemblées sur cette question l’on été principalement auprès de la Direction
des Domaines et du MI (Direction des Affaires Rurales). Elles ont permis de dégager les tendances
suivantes :
\ 37 % (14 386 ha) des terrains valorisés sur la période 2003-13 sont des terrains domaniaux ou
des terres collectives74 ; Ces terrains ont constitué la deuxième affectation après ceux affectés
aux investissements (36 % contre 63 %) ;
\ Par différence, l’apport des terrains privés à l’habitat est estimé comme majoritaire, avec un
pourcentage de 63 %, soit presque les deux tiers ;
\ Parmi ces 63 %, le foncier valorisé de manière irrégulière est sommairement estimé à 21 %
(8 022 ha sur la période) ;
\ Les terrains domaniaux et terres collectives ont été majoritairement confiés à Al Omrane : 61% ;
\ Le solde, 38 %, a été cédé à des promoteurs privés.

72
    Cf.  Etude  sur  le  foncier  par  M.  Lezham.  
73
    Discours  Royal  du  20  août  2001,  Discours  Royal    marquant  l’ouverture  de  la  législation  parlementaire  2002-­‐2003  et  Discours  du  
Trône  de  l’année  2003.    
74
    Les   superficie   affectées   étaient   plus   importantes,   mais   une   partie   significative   a   été   considérée   comme   inconstructible   après  
étude.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   68   août  2016  
Ces données sont résumées dans le tableau ci-dessous.

Tableau  15  :  Distribution  de  l’apport  en  foncier  au  secteur  de  l’habitat  2003-­‐2014  

Superficie$valorisée$(ha)$
Par$an %
10$ans
Nette Brute$(5) Brute$(6)

AC$(1) 6.553 26.212 2.383


MEC$(2) 6.836 27.345 2.486
DAT$(3) 3.000

Apport0Foncier0Public0&0assimilé
$$;$Foncier$domanial$(4) 10.228 787 26%
dont$HAO 6.106 470
$$;$Terrains$collectifs$(5)$ 4.158 320 11%
dont$HAO 2.743 211
Total0 14.386 1.107 37%
dont$HAO 8.849 681

Foncier0privé0mobilisé 16.592 1.276 54%


$$;$Foncier$régulier 16.592 1.276 43%
$$;$Foncier$"irrégulier"$(7) 8.022 617 21%

(1)$HCP$2003+2013
(2)$MHPV$2004+2014
(3)$MUAT+$Direction$de$l'Aménagement$du$territoire$
(4)$Direction$des$Domaines$2002+2014
(5)$MI+$Direction$des$Affaires$rurales
(6)$Calculée$sur$la$base$de$100$hab/ha$ou$25$log/ha
(7)$Calculé$par$différence$avec$les$surface$urbanisées$de$la$DAT.$Un$calcul$sur$la$
base$de$30$000$logements$irrégulers$par$an$(80$logements$bidonvillois$/ha$et$de$
120$MM/ha)$conduirait$à$réduire$de$moitié$l'importance$de$l'irrégulier

1.2  Répartition  régionale  


L’apport foncier de l’Etat au secteur de l’habitat est inégalement réparti sur le territoire ; 75 % de cet
apport s’est concentré sur quatre régions :
\ Région de Marrakech-Tensift-Al Haouz : 28,8% ;
\ Grand Casablanca : 18,7% ;
\ Région de Chaouia-Ouardigha : 15,4% ;
\ Région de l’Oriental : 12,3%.
Ces quelques données ont été extraites des rapports de présentation des lois de finances.
La répartition par région des terrains mobilisés par le secteur privé nécessiterait de nouvelles extrapo-
lations à mener à partir de la production constatée et de ratios moyens d’occupation du sol.

1.3  Principaux  enjeux  


Les principaux enjeux portent à la fois sur :
\ La mobilisation de suffisamment de foncier stratégique au profit de l’habitat, ou la question lan-
cinante de la pénurie de foncier : comme le montrent les chiffres précédents, cette question
n’est pas une question destinée uniquement à l’Etat, le privé ayant mobilisé les deux tiers des
besoins en foncier au cours de la dernière décennie, y compris pour le logement social. Cette
mobilisation a largement été facilitée par les nombreuses dérogations à l’urbanisme autorisées
par l’administration. Le premier bilan de la production montre qu’une approche plus respec-
tueuse de l’urbanisme, évitant les discontinuités spatiales, accompagnée par des services et

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   69   août  2016  


des équipements constitue une priorité à la fois pour améliorer le fonctionnement des villes,
mais également pour faciliter la commercialisation et la valorisation de la production en loge-
ment.
\ La gestion et l’optimisation de ce foncier : plusieurs questions y sont rattachées, se référant au
mode d’aménagement et de valorisation des terrains mis à disposition de l’habitat. La taille des
opérations (du lotissement à la ville nouvelle, avec le « grand ensemble » comme cible priori-
taire), leur mixité (types de logements, habitat-activités, etc.). Ces questions et surtout la remise
en cause des réponses privilégiées ces dernières années amènent à poser la question des
coûts et de la rentabilisation des opérations.

2.   LE  ROLE  DE  AL  OMRANE  

2.1  La  place  de  l’aménageur  dans  le  dispositif  de  production  
Le rôle confié à Al Omrane en 2004 est principalement celui d’aménager des terrains publics au profit
du logement social. Sa production au cours des 10 dernières années montre que l’organisme s’est
bien conformé au rôle qui lui avait été donné : il a réalisé l’essentiel des lotissements développés au
cours de ces années, ces lotissement étant destinés à l’auto-construction et à la petite promotion im-
mobilière. Son activité de promoteur est restée modeste (cf. figure ci-après).
Toutefois, les chiffres montrent également une baisse d’activité dans ce domaine à compter de 2009.
Cette baisse a plusieurs explications : (i) nécessité de régler le problème des stocks accumulés sur
les années passées (en termes de commercialisation), (ii) baisse de la ressource foncière accordée
par l’Etat, (iii) concurrence des promoteurs immobiliers privés bénéficiant eux aussi des réserves fon-
cières de l’Etat en plus de leurs propres réserves. Les difficultés rencontrées dans la réalisation des
opérations de villes nouvelles ainsi que les changements opérés au niveau de la politique
d’investissement et de développement de nouveaux projets ont également contribué à freiner l’activité
d’Al Omrane.

Figure  36  :  Evolution  de  la  production  al  Omrane  en  termes  de  lots  de  terrain  (MEC  et  ACH)  et  de  logements  (MEC  
et  ACH)  

Lots  de  terrain   Logements  


Source : HAO

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   70   août  2016  


Mais plus largement, la priorité accordée à la promotion immobilière sur l’auto-construction a modifié
en profondeur le système de production de logement : le poids donné aux promoteurs a déplacé le
centre de décision, reposant la question du rôle de l’aménageur foncier dans le système de production
du logement. Pour nombre de promoteurs interrogés, la charge foncière pratiquée par l’aménageur
apparaît prohibitive par rapport aux prix de sortie du logement, notamment social.

2.2  La  poursuite  de  la  résorption  des  bidonvilles  


Les chiffres montrent également qu’Al Omrane a été dans ce cadre le principal l’agence d’exécution
du programme « Villes sans bidonvilles », ce programme lui assurant 50 % de sa production de lots
sur la période (lots de résorption dont la production était rattachée à la démolition de baraques dans
les poches identifiées d’habitat insalubre). L’aboutissement de ce programme (dans sa définition ini-
tiale) pose la question de l’avenir de cette activité, sachant que la continuité des interventions dans ce
secteur sont pleinement justifiées : comme évoqué dans la présentation de l’état du parc de loge-
ments, 10 000 unités bidonvilloises nouvelles apparaîtraient chaque année en périphérie des villes ;
sans oublier que les opérations menées au cours de la dernière décennies sont loin d’être valorisées
et occupées à 100 %.

2.3  Le  développement  de  l’activité  de  promoteur  social  


Le bilan de la production du logement social a notamment souligné la faiblesse de la production du
logement à 140 000 DH (FVIT), les promoteurs ayant généralement refusé de produire à ce niveau de
prix de sortie.
Plusieurs études ont toutefois montré que produire un logement à ce prix était possible, moyennant
des conditions d’accès au foncier et des facilités fiscales adaptées.
Les données relatives aux revenus des ménages ont également montré que le logement à 250 000
DH, en dépit des efforts très importants consentis par l’Etat en matière de fiscalité et
d’accompagnement du crédit acquéreur, restait difficilement accessible pour les ménages à revenus
modestes et moyens ; et que l’acquisition de parcelles de près de 100 m2 destinées à la MMM deve-
nait également difficile dans la plupart des villes marocaines de l’intérieur en raison de la montée des
prix au m2.
En 2015, le Groupe Al Omrane s’est engagé dans un processus de relance du logement FVIT, en
tablant sur un partenariat avec de petits en moyens promoteurs.

3.   LA   SITUATION   DES   CONVENTIONS   DE   PARTENARIAT   AVEC   LES  


PROMOTEURS  

3.1  1,3  millions  de  logements  sociaux  conventionnés  


Le Gouvernement a signé depuis 2010 près de 1.000 conventions de défiscalisation pour une produc-
tion d’environ 1,3 million de logements sociaux (logements de moins de 250 000 DH). Plus du tiers de
cette production repose sur l’initiative de quatre grands promoteurs marocains. En décembre 2014, le
tiers de ces logements avait été mis en chantier et seulement 12 % avaient été livrés. Ces conven-
tions engagent donc les autorités sur une longue période (de l’ordre de 25 à 30 ans si l’on reproduit le
même rythme de production que celui constaté sur les cinq dernières années). Le MHPV confirme que
de nombreuses conventions sont maintenant caduques car non engagées dans les six mois ayant
suivi leur signature : elles avaient souvent été signées sans que le foncier nécessaire n’ait été préala-
blement identifié et sans études.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   71   août  2016  


Tableau  16  :  Situation  des  conventions  de  partenariat  (situation  fin  2014)  

Nb#de# Nb#de# Logements# ACH#avec#


Nb#de# Nb#mis#en#
conventions# logements# autorisés# certificats#
convention % chantiers#
déposées## sociaux# (AU/Comm de#
s#signées (MEC
(1) prévus unes)#(3) conformité

Promoteurs 974 778 1#326#095 100% 4470904 3970593 1520791


0040Promoteurs0publics0(2)0 38 520758 4% 320384 290591 120511
0040Promoteurs0privés 740 102730337 96% 3670862 3670862 1400280

%0du0nombre0de0logements0prévus 34% 30% 12%


0040Promoteurs0publics0(2)0 61% 56% 24%
0040Promoteurs0privés 29% 29% 11%
Promoteurs00>01000000logements0conventionnés

GROUPE0PALMERAIE0DEVELOPPEMENT 1210548 9%
GROUPE0CHAABI 1000594 8%
GROUPE0ADDOHA 960492 7%
CHAJARA0MAROC 800000 6%
GAO 330786 3%
GROUPE0JAMAI0 270944 2%
KAMAM 270296 2%
DIYAR0AL0MOHIT 270000 2%
GROUPE0ALLIANCES0 150900 1%
DYAR0AL0MANSOUR 120628 1%
BAB0RAYANE 110000 1%
GROUPE0CHAIMAE 100500 1%
GROUPE0JET0SAKANE 100060 1%

Total 574#748 43%

(1)$Y$compris$les$conventions$précédement$signées$pour$logement$social$à$200$000$Dh
(2)$Al$Omrane$assure$les$2/3$de$la$production;$Dyar$al$Mansour$(filiale$CDG)$et$Idmaj$Sakan$le$reste
(3)$dont$296758$après$dérogation$à$l'urbanisme

Source : MHPV – traitement consultant

3.2  Quelles  perspectives  ?  


Ces conventions ont elle une chance d’aboutir ? Ne faudrait il pas engager une nouvelle politique des-
tinées à corriger les dysfonctionnements constatés (localisation et calibrage des programmes en fonc-
tion du marché, densité, qualité, accompagnement des équipements et des services, etc.) ?
Une telle démarche pourrait être justifiée par l’application de la règle qui oblige les promoteurs à en-
gager la mise en chantier des logements dans les six mois qui suivent sa signature sous peine
d’annulation.
Le monitoring de ces conventions mériterait par ailleurs d’être amélioré, en liaison avec le MUAT et le
MI, de manière à en améliorer la programmation tant du côté du promoteur que de la puissance pu-
blique, pour la part qui lui revient dans ces opérations (infrastructures, équipements et services hors
site).

Partenariat : les engagements des parties prenantes


ère
Promoteurs: produire 500 logements / 5 ans (comptabilisé à compter de la 1 AC allant
au dernier PH)
Etat:
- Exonération de TVA
- Exonération d’IS
- Exonération des droits d’enregistrement & de timbres
- Exonération des droits d’inscription au Livre Foncier
- Exonération de la Fiscalité locale directe & indirecte
Acquéreurs: résidence principale pendant 4 ans minimum

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   72   août  2016  


VI.   CONCLUSIONS  

Les politiques publiques en matière d'habitat ont été marquées, jusqu'aux années 90, par la prédomi-
nance des opérations d'aménagement et de lotissement pour résorber l'habitat insalubre et promou-
voir l'accession à la propriété de terrains assainis et viabilisés en vue de leur auto-construction par les
ménages bénéficiaires.
Le lancement en 1994 du programme national des 200 000 logements a marqué un tournant impor-
tant dans la stratégie de l'Etat en mettant en place un dispositif d'aide et d'encouragement de la pro-
motion immobilière régulière. Celui-ci s’est d'abord traduit par un système d'agrément des pro-
grammes de logements sociaux ; il a ensuite été poursuivi à travers une politique de conventionne-
ment par laquelle l'Etat s'engage à accorder des avantages fiscaux en contrepartie de l'engagement
des promoteurs à réaliser un seuil minimal de logements dans un délai de 5 ans.
Ce dispositif a été complété par des mesures d'accompagnement relatives à (i) la mobilisation du
foncier public, (ii) aux dispositions des documents d'urbanisme, (iii) et aux procédures des autorisa-
tions administratives.
Vingt ans plus tard, les effets de cette politique se traduisent, sur le plan quantitatif, par une augmen-
tation sensible de la production des logements sociaux, et la création d'une véritable filière de promo-
tion immobilière sociale qui s'exporte aujourd'hui en Afrique subsaharienne. Le bilan qualitatif, pour sa
part, est plus mitigé et mérite une attention plus particulière.
Les premiers éléments d'évaluation - eu égard aux informations disponibles et à l'examen des résul-
tats de l'enquête logement de 2012 et du RGPH 2014 -, permettent de mettre en exergue les données
et tendances suivantes.

1.   PRINCIPALES  TENDANCES  OBSERVEES  

1.1  Sur  le  plan  de  la  production    


\ Le programme VSB a permis de ramener la proportion des bidonvilles à environ 3 % de la po-
pulation urbaine ;
\ La part des logements en immeubles a sensiblement augmenté grâce essentiellement à la pro-
duction de logements sociaux (de 14 à 25 % du parc)
\ La part des logements vacants s’est maintenue mais sa composition a évolué, intégrant à hau-
teur de 50 % des appartements, dont une large part doit être constituée de logements sociaux75;
\ La part de la vétusté a cependant augmenté, en dehors des bidonvilles, aussi bien dans les
maisons marocaines traditionnelles que modernes (x 5.6) et dans les habitations en immeubles
( x 8.4) ;
\ La production du logements de FVIT est faible, mais elle reste indispensable pour la résorption
de l'habitat insalubre, le traitement de l'habitat menaçant ruine et les besoins des ménages à
revenus modestes et instables ;
\ La quasi-disparition des lots de prévention et l'incapacité des procédures actuelles à contrôler
les pratiques spéculatives qu'engendre leur attribution sont susceptibles de relancer le dévelop-
pement du non réglementaire et l’augmentation des situations d'insalubrité ;
\ L’inadéquation territoriale entre l'offre et la demande du logement social accompagnée d’une
surproduction dans les grandes villes (Tanger, Kenitra, Marrakech...) et l'absence de production
dans les villes moyennes et petites est créateur de distorsions ;

75
    Cette   précision   n’est   pas   fournie   par   l’Enquête   Logement   de   2012  ;   elle   est   déduite   de   la   nature   de   la   production   mise   sur   le   mar-­‐
ché  au  cours  des  10  dernières  années.    
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   73   août  2016  
\ La persistance du non réglementaire est due à l’insuffisance du contrôle et des sanctions mais
également à un urbanisme trop réglementaire et à une production de logement inadéquate.
\ L’insuffisance d'encadrement de l'auto construction (faible intervention des architectes et BET)
et la faible implication des collectivités territoriales risquent aggraver le phénomène ;
\ L’offre de logements pour les couches intermédiaires (250 à 480 000 DH), sauf en auto cons-
truction ou par de petits promoteurs privés, constitue une faiblesse du système de production.

1.2  Sur  le  plan  foncier  


\ La cession du foncier domanial ou collectif a été, en dehors des opérateurs publics, limitée à
très peu de promoteurs, et s’est concentrée sur le plan territorial aux grandes agglomérations
urbaines ;
\ La mobilisation du foncier public a porté sur près de 20 000 ha (14 600 ha du DPE et 5000 du
collectif) et montre que 12 700 ha sont revenus aux opérateurs publics (87%) et 1900 ha aux
promoteurs privés (13%). Ces chiffres masquent cependant la part des terrains domaniaux, qui
ont fait l'objet de rétrocession aux promoteurs privés, soit dans le cadre du PPP, soit à travers
des opérations de joint-venture entre la CDG et le groupe Addoha.

1.3  Sur  le  plan  de  l'urbanisme  


\ Les facilitations accordées notamment par le biais des dérogations ont contribué à la croissance
de la production, même si certains abus ont été constatés.
Les chiffres du rapport du CESE sur le système de dérogations ne permettent pas d'avoir une
idée précise sur les dérogations accordées aux projets de logements sociaux, qui se situeraient
entre 51 et 55 % (49 % pour la totalité de la période 2003/2013) des projets déposés (6 694 sur
un total de 13 481) et non des projets ayant reçu l'avis favorable dont le nombre total est de
7 578 ;
D'après la DPI - qui cogère avec le MI la base de données des logements sociaux - les projets
qui ont bénéficié de la dérogation, représenteraient 50% des projets de logements sociaux dé-
posés pour autorisation auprès des agences urbaines.

1.4  Sur  le  plan  fiscal      


\ Les exonérations accordées - quoique justifiées d'une manière générale - devraient permettre
de maitriser les coûts et de réguler les prix de vente ;
Ceci n'a pas été toujours le cas et c'est le marché et l'adéquation entre l'offre et la demande, qui
ont entrainé des ajustements en matière de surface (salon +3 pièces), de prestation (ascen-
seur) et de prix (<210 000 DH).

1.5  Sur  le  plan  du  financement  


\ D'une manière générale, les banques ont accompagné les promoteurs et les acquéreurs. En
témoigne l'évolution de l'encours des crédits immobiliers (de 50 en 2005 à 207 MDH en 2011)
sans qu'on puisse cependant connaitre la part du logement social en nombre et surtout en va-
leur (voir courrier adressé au GPBM). Leur démarche prudentielle est justifiée par le stock des
invendus, les projets en cours de réalisation, et la volonté d'éviter une crise financière à l'instar
de certains pays comme les Etats Unis ou l'Espagne ;
\ Ces remarques ne remettent pas en cause les fondamentaux de la politique actuelle, mais mili-
tent cependant en faveur d'un réajustement de certaines mesures pour les rendre plus effi-
cientes. Il s’agirait de prendre en considération les nouvelles données issues de l'enquête lo-
gement 2012 qui seront certainement confirmées par l'exploitation des données sur l'habitat du
RGPH 2014, notamment en termes de baisse de la cohabitation, de résorption des bidonvilles

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   74   août  2016  


mais également d’aggravation de la vétusté dans les médinas, les tissus anciens et l'habitat non
réglementaire.
\ d’une production plus sociale (FVIT et lots de préventions) ;
\ d’une programmation plus volontariste tenant compte des besoins territoriaux ;
\ de mesures d'aide plus adaptées au développement local et à la politique d'aménagement du
territoire ;
\ de nouvelles mesures et dispositions d'encadrement de l'auto-construction (pour une meilleure
qualité architecturale et urbanistique) et de prévention de l'habitat non réglementaire (lots de
prévention, réglementation urbaine plus souple, contrôle et sanctions) ;
\ de favoriser l’émergence d’un nombre plus important de promoteurs organisés et de taille viable
pour mieux faire jouer la concurrence et réguler les prix ;
\ de promouvoir la qualité du bâti, du cadre de vie (urbanisme, aménagement), et du développe-
ment durable.

2.   RECOMMANDATIONS  
Le principal enjeu auquel est confronté le Maroc pour les prochaines années sur le secteur du loge-
ment est comment continuer à produire plus, mais en meilleure adéquation avec la demande. Les
priorités à mettre en avant pour servir cet objectif sont :
\ Favoriser l’efficacité spatiale de l’offre de logement par la mise en place de moyens
d’observation et de capacités de réponse particulièrement adaptés (notamment en termes de
gestion foncière et de l’urbanisme), et nécessairement localisés au plus près des villes et des
régions ;
G Aller vers une production plus sociale: logements FVIT et locatif dans les plus grandes villes,
mais également lots de prévention lorsque cela est possible, plus adaptés à cette catégorie de
la demande ;
G Examiner la possibilité d’accroître la densité en hauteur lorsque celle-ci peut permettre de
rapprocher l’offre des centres villes et des bassins d’emplois ;
\ Poursuivre les efforts en faveur de l’inclusion financière des ménages, tout en évitant de
sur-endetter les ménages modestes ;
\ Mieux encadrer et appuyer l'auto-construction : pour une meilleure qualité architecturale et
urbanistique ; en développant les aides spécifiques pour ce type de production ;
\ Prévenir l'habitat non réglementaire : lots de prévention, réglementation urbaine plus souple,
contrôle et sanctions ;
\ Favoriser l’émergence d’un nombre plus important de promoteurs organisés et de taille
viable pour optimiser la concurrence et réguler les prix ;
\ Promouvoir la qualité du bâti, du cadre de vie (urbanisme, aménagement), et du dévelop-
pement durable, notamment dans les opérations de grande ampleur menées en promotion im-
mobilière ;
\ Diversifier les appuis à l’offre de logements, notamment en direction du locatif privé et de
l’auto-construction.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   75   août  2016  


ANNEXE  1  :  TERMINOLOGIE  

L’état des lieux de la production de logement urbain au cours des dix dernières années a nécessité de
clarifier deux points de définition importants : qu’appelle t-on urbain au Maroc ? Dispose t-on d’une
définition partagée des différentes catégories de logements produits ?

1.   LA  DEFINITION  SPATIALE  DU  LOGEMENT  URBAIN  


La définition juridique de l’urbain et sa matérialisation spatiale constituent des enjeux importants dans
l’évaluation des besoins et de la production de logements urbains: l’évolution rapide de l’urbanisation
et la localisation des disponibilités foncières pour l’habitat, de plus en plus éloignée des centres ur-
bains, ont conduit à repousser les limites de l’urbanisation au-delà des limites administratives des 221
communes urbaines existantes fixées par décret et précisées par circulaire76 relative à la fixation ou la
modification des périmètres des communes urbaines ou des centres délimités.
Toutefois, l’évaluation de la production de logement urbain menée dans cette étude est restée dépen-
dante des données obtenues à la fois par le Haut Commissariat au Plan et les Ministères de l’habitat,
de l’urbanisme et de l’intérieur. Ces différentes administrations utilisent une définition de l’urbain com-
posée de deux sous ensembles : (i) les 221 communes urbaines, (ii) les 149 centres délimités situés
dans des communes rurales77.
Les réalités démo-économiques auxquelles renvoie cette définition sont extrêmement diverses : un
nombre significatifs de communes urbaines sont de petites communes isolées, d’autres sont membres
d’agglomérations importantes ; le nombre de centres délimités montre les limite et le caractère forcé-
ment évolutif de la distinction urbain/rural au Maroc.
La définition des périmètres urbains (y compris périphéries) donnée par la loi sur l’urbanisme (péri-
mètre situé dans un rayon de 15 km à partir du centre78) aurait permis de dépasser les limites adminis-
tratives des communes urbaines et des centres délimités et d’englober les franges péri-urbaines des
agglomérations. Elle n’a toutefois d’impact que sur la consistance des documents d’urbanisme
(SDAU, Plans d’aménagement) ; les zones rurales concernées ne sont pas pour autant classées
zones urbaines, ou centres délimités, et les logements construits sur leurs territoires ne sont donc pas
systématiquement comptabilisés dans la production de logements urbains. Le pourcentage important
de dérogations à l’urbanisme accordées ces dernières années à des promoteurs immobiliers, pour
combler l’absence de couverture des zones impliquées par un document d’urbanisme montre que
même avec cette définition élargi de l’urbain, l’appréciation administrative de la production de loge-
ments reste insuffisante.
La définition administrative utilisée pour l’évaluation des besoins et de la production de loge-
ment urbain peut donc globalement être considérée comme restrictive, certains programmes
développés en zones péri-urbaines n’étant pas comptabilisés. Une mise à jour de la définition,
notamment avec l’introduction de la notion d’agglomération79, et la mise en place d’un suivi

76 76
    Circulaire   n°245   du   25   Octobre   1994   relative   à   la   fixation   ou   la   modification   des   périmètres   des   communes   urbaines   et   des  
centres  délimités.  
77
    Cf.  liste  en  annexe.  
78
    Loi  n°12-­‐90  et  décret  sur  l’urbanisme  adoptés  en  1992  et  1993  :  Le  SDAU  s’applique  à  un  territoire  dont  le  développement  doit  
faire   l’objet   d’une   étude   globale   par   suite   de   l’interdépendance   sur   les   plans   économique,   commercial   et   social   des   différentes  
composantes  de  ce  territoire.  Ce  territoire  peut  comprendre  une  ou  plusieurs  communes  urbaines  et/ou  un  ou  plusieurs  centres  
délimités   et,   éventuellement,   partie   ou   totalité   d’une   ou   plusieurs   communes   rurales   avoisinantes.     Les  critères   retenus   pour   déli-­‐
miter  la  zone  d’influence  directe  des  villes  sont  notamment  :  (i)  La  continuité  de  la  surface  bâtie  ;  (ii).  l’intensité  des  déplacements  
journaliers  ;  (iii)  les  liaisons  entre  les  activités.  
79
    En  France,  à  titre  d’exemple,  l’INSEE  retient  la  notion  d'unité  urbaine  :  celle-­‐ci  repose  sur  la  continuité  du  bâti  et  le  nombre  d'habi-­‐
tants.  On  appelle  unité  urbaine  une  commune  ou  un  ensemble  de  communes  (quelque  soit  leur  statut  administratif)  présentant  
une  zone  de  bâti  continu  (pas  de  coupure  de  plus  de  200  mètres  entre  deux  constructions)  qui  compte  au  moins  2  000  habitants.  
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   76   août  2016  
spatialisé de la production de logements neufs par les ministères et administrations concer-
nées, gagneraient à être introduit.

Source : Géopolis – Maroc - 2010

2.   LES  DIFFERENTES  CATEGORIES  DE  LOGEMENTS  URBAINS  


La politique du logement s’appuie sur une nomenclature de logements aidés et non-aidés résumée
dans le tableau ci-dessous.
Le terme « logement social » recouvre au Maroc en 2015 une catégorie de logement spécifique : il
s’agit d’un appartement (logement collectif construit en promotion immobilière), en accession à la pro-
priété, et dont les caractéristiques physiques (superficie, nombre et superficie des pièces, niveau de
finition, prescriptions urbanistiques et architecturales fixées dans un cahier des charges), et de prix
sont encadrées par l’Etat (formalisés dans le cadre de conventions de financement signées entre les
promoteurs immobiliers et le Ministère des Finances). La catégorie « logement social » comprend
deux types de logement répondant à ces critères :
\ Le logement FVIT : VIT de 140.000 DH (HT) accessible aux seuls ménages disposant de reve-
nus mensuels inférieurs à 3.600 DH (1,5 fois le SMIG). Le programme de logements FVIT a été
lancé en 2008 par Sa Majesté et devait permettre la livraison de 130 000 logements; sa défini-
tion a été précisée en LF 2008 modifiée en 2010 ;
\ Le logement social : VIT plafond de 250.000 DH (HT), accessible sans condition de revenus.
Le terme de « logement économique » est aujourd’hui une appellation commerciale retenue pour
qualifier le logement collectif, livré clé en main, dont la VIT n’excèdent pas 480 000 DH. Il n’a pas de
définition règlementée, par différence avec la notion de « lotissement d’habitat économique » instituée
par la loi de 1964 qui a permis le développement de la Maison marocaine Moderne (cf. ci-dessous).
Le logement économique ne fait l’objet d’aucune aide particulière de la part des pouvoirs publics. Il en
est de même de la « villa économique », pendant individuel de l’appartement économique. D’une
superficie d’au moins 160 m2, elle est généralement livrée semi-finie (second-œuvre non achevé),
pour rester dans des prix susceptibles de répondre à la demande de la classe moyenne marocaine.
Son prix de sortie est toutefois très dépendant du prix du foncier.
La « Maison Marocaine Moderne » (ou MMM) est une maison réalisée en auto-construction sur une
parcelle de 60 à 100 m2 (lotissement d’habitat économique), et sur deux ou trois étages; c’est le mode
de construction le plus répandue d’habitat urbain, même si il est sur le point d’être supplanté par
l’appartement à Casablanca. La MMM est un habitat multifamilial dont la superficie dépasse généra-
lement 100m2 et qui peut accueillir plusieurs ménages au sein d’une même famille, ou de familles
différentes (location ou copropriété). Elle est conçue pour être mitoyenne avec les constructions qui la
bordent sur trois côtés. Sa construction est encadrée par des plans-types, selon la taille de la parcelle
et l’élévation, auxquels il est fait référence
La « Maison Marocaine Traditionnelle » caractérise l’habitat en médinas et tissus anciens.
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   77   août  2016  
Figure  37  :  Photos  habitat  type  

MMM dans lotissement clandestin

MMM en auto-construction dans lotissement régulier

Logements FVIT (140 000 DH) Logements sociaux (250 000 DH)

Villa économique (semi-finie) Bidonville

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   78   août  2016  


3.   LOGEMENT  IRREGULIER  ET  LOGEMENT  INSALUBRE  
Si les deux notions vont souvent de pair, elles restent distinctes et n’appellent pas les mêmes solu-
tions ou traitement.
Le logement irrégulier se définit comme étant le parc de logements qui n’est pas conforme aux règle-
mentations en place. Il comprend les terrains occupés illégalement ainsi que les maisons construites
en dehors des zones aménagées (même si la possession de la terre est légale), et/ou des unités de
logement construites en dehors des règlementations de la construction. L’habitat irrégulier représente
une solution à la demande de logement pour les groupes à revenus plus faibles plutôt qu’un problème,
pour autant que l’accès aux services de base soit assuré aux habitants de ces quartiers, ce qui a pu
souvent être le cas au Maroc.
Les quartiers insalubres (bidonvilles ou HMR) se rapportent à la détérioration des conditions de vie en
termes sociaux et matériels. Ils exigent des solutions plus radicales passant généralement par le relo-
gement.

Tableau  17  :  Grille  des  différentes  catégories  de  logement  produites  au  Maroc  

Plafond de
Superficie
Prix de vente du revenu Aides Nb d'étages
Ménages cibles Mode opératoire Autorisations plancher foncier Référence
logement (DH) mensuel exigé Publiques autorisés
minimale (m2)
(DH)

Logement collectif
Foncier+Foga
Logement à
rim+ Dépense Bidonville/Habitat
Faible Valeur Promotion Convention
140 000 (HT) 3 600 Fiscale + FSH Menaçant Ruine / Autorisé R+4 50 Public / PPP
Immobilière Immobilière mars 2008
si lié à un Prévention
Totale
bidonville

Promotion
Fogarim
Logement Prévention / Couche Immobilière ou Privé / Public/
250 000 (HT) libre +Dépense Autorisé R+4 50 LF 2010
Social Moyenne Inférieure Coopérative PPP
Fiscale
d'Habitat

Ouvert:
Logement Couche Moyenne Promotion, Autorisé+Non- Privé / Public/
250/480 000 Néant R+3/R+4
Economique Inférieure Coopérative, Auto- Règlementaire Lot
construction
Promotion
Logement Droit Couches Moyenne
Immobilière ou Privé / Public/
Moyen et Haut 6 000 dhs HT/m2 conservation Supérieure et Couche Autorisé R+4/R+10 80 (1) LF2013
Coopérative Lot
standing +enregt Aisée
d'Habitat

Logement individuel

Couche Moyenne et Ouvert: Privé / Public/


villa Autorisé
Couche Aisée Promotion, Lot
R+1 160 (1)
Coopérative, Auto-
construction Privé / Public/
villa economique 1,2 mdhs Couche Moyenne Autorisé
Lot
Résorption Habitat
Maison
Insalubre / Prévention Privé / Public/
Marocaine R+1/R+2 100 (1)
/ Couche Moyenne Lot
Moderne
Inférieure Autorisé+Non-
Auto-construction
Règlementaire
Maison FSH en cas
prevention+Cminf+Cm
Marocaine relogement ou R+1/R+3 60 (1) médinas
inter
Traditionnelle confortement

(1) superficie indicative. Non-règlementé

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   79   août  2016  


ANNEXE  2  :  ELEMENTS  DE  BIBLIOGRAPHIE  

APC, 2013 – Etude de l’impact de la taxe spéciale sur le ciment – synthèse de l’étude et recomman-
dations – Saaïdi & Hdid consultants
Atijawafa Bank, juillet 2012 – Le décollage économico-social du Maroc, une analyse sur les deux der-
nières décennies
Bank Al Maghreb – Rapport annuel sur le contrôle, l’activité et les résultats des établissements de
crédit (Rapport annuel de la Supervision Bancaire) : enquête sur la capacité financière des ménages
marocains menée au dernier trimestre 2013. Diagnostic de l’inclusion financière au Maroc. Appui
Banque mondiale.
Banque mondiale, mars 2015 – « An evaluation of the 2014 subsidy reforms in Morocco and a simula-
tion of further reforms » - Paolo Vernes et Khalid El-Massnapui. Poverty Global Practice Group.
Banque mondiale, avril 2005 « La performance macroéconomique et sectorielle des politiques du lo-
gement dans les pays de la région MENA : une étude comparative (Algérie, Egypte, Iran, Jordanie,
Liban, Maroc Tunisie, Yemen » - sous la direction d’Hedi Larbi (MNSIF).
Banque mondiale, décembre 2014 – Enhancing Financial Capability and Inclusion in Morocco – A
demand side assessment. Siegfried Zottel (Financial Sector specialist), Claudia Ruiz Ortega (Econo-
mist), Douglas Randall and Sarah Yan Xu (Research analysts). L’enquête a été menée sur 3.000 mé-
nages urbains (2/3) et ruraux (1/ 3), répartis selon quatre strates de revenus représentatives. Les ur-
bains ont par ailleurs été classés on fonction de la nature de leur logement (haut standing, médinas,
habitat économique et social, bidonville and logement clandestin.
Conseil de la concurrence, 2013 – Rapport annuel 2013 sur l’Habitat
EPFL – ENAC – SAR, 2010-11 – Typologie de logements marocains – Modèles d’habitats, entre per-
sistances et mutations
Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI) – L’immobilier en chiffres (publication trimes-
trielle reprenant le plus souvent les données fournies par le MHPV).
FSH – Rapports d’activité
GAO – Rapports d’activité annuels
HAO, décembre 2014 – Etude sur l’amélioration des modalités d’accompagnement financier des mé-
nages des opérations de résorption de l’habitat insalubre et des bidonvilles – Phase 1 - AREA
HAO, juin 2014 – Etude d’impact du programme d’appui à la résorption des bidonvilles menée par le
ème
HAO au Maroc, 47 conférence du réseau Habitat et Francophonie, Fatna Chihab et Olivier Toutain
HCP, juin 2011 – Enquête sur la réalisation des constructions autorisées 2009-2010, Direction de la
Statistique
HCP, 2009 – Les classes moyennes marocaines
HCP, 2008 – « Enquête Nationale sur les niveaux de vie des ménages 2007 »
HCP, 2008 – Dynamiques de la pauvreté au Maroc
HCP, 2004 – RGPH – Rapport national
HCP – Projection des ménages 2004 à 2030
HCP – Le Maroc en chiffres (publication annuelle)
HCP, mars 2007 – Les Cahiers du Plan – Situation du parc de logements selon les résultats du
RGPH 2004, Khadija El Houdi
HCP, 2002 – Répartition des niveaux de vie au Maroc – Direction de la Statistique
IFC, 2012 – Constructing a real estate price index : the Moroccan experience – working paper n°9
Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   80   août  2016  
McKinsey Global Institute, octobre 2014 – A blueprint for addressing the global affordable housing
challenge
MEF – Projet loi de finances - Rapports sur les dépenses fiscales
MEF, mai 2008 – La nouvelle stratégie du logement au Maroc, Direction des études et des prévisions
financières
Ministère de la prévision économique et du plan, 2002 – Répartition des niveaux de vie au Maroc
MHPV, 2015 – L’enjeu foncier pour une offre de logement abordable, A. Lezham
MHPV, mars 2012 – L’Immobilier en chiffres, Observatoire de l’habitat
MHPV – Tableau de bord du secteur de l’immobilier 2011, Observatoire de l’Habitat
MHPV, 2001 et 2015 – Enquêtes Logement 2000 (production interne) et 2012 (Marsult Info / UPEA).
MHPV, 2010 - Etude Immobilier 2020, Ernst&Young et études régionales (bureaux d’études maro-
cains)
MHPV, 2009 – Actualisation de la balance économique liant le secteur de l’immobilier à l’économie
nationale pour 2007, Marsult Info Sarl
MHPV – Evolution des coûts de constructions 2010-2011, Observatoire de l’Habitat
ère
MHPV, 2007 – Synthèse des travaux des commissions spécialisées issues de la 1 session du Con-
seil National de l’Habitat
Ministère de la Prévision Economique et du Plan, 2002 – « Enquête Nationale sur la consommation et
les dépenses des ménages - Répartition des niveaux de vie au Maroc » - Direction de la Statistique –
Société BADR-Etudes.
ONDH, 2012 – « Enquête Panel de ménages 2012 – rapport des premiers résultats » - Enquête me-
née sur 8.000 ménages entre mars et juillet 2012, par milieu de résidence au niveau national. Une
deuxième étape devrait consister à travailler milieu de résidence au sein de chaque région.

Maroc  –  Offre  Logement  –  Banque  mondiale   81   août  2016