Pengaturan hukum Kontrak kerja proyek konstruksi

Kontrak Proyek Konstruksi termasuk perjanjian untuk melakukan pekerjaan (KUHP pasal 1601 b)
Isinya diatur oleh: Pihak-pihak yang terlibat dan sesuai dengan ketentuan peraturan dan
perundang-undangan yang berlaku
Bentuk Kontrak Proyek Konstruksi tertulis, mengandung resiko tinggi menyangkut keselamatan
umum dan tertib bangunan
Kontrak dengan luar negeri formatnya sesuai kesepakatan
Jenis-jenis Kontrak proyek Konstruksi

Menurut cara terjadinya:

– Hasil tender

– Penunjukan

– negosiasi

Menurut cara penentuan harga:

– Fixed price or lump sum price contract

– Fixed unit price contract

– Escalation contract

– Cost plus fee contract

– Target estimate with penalty and incentive fee contract

Jenis-jenis Kontrak Konstruksi menurut Keppres 80 tahun 2003

Berdasarkan bentuk imbalan

– Lump sum

– Harga satuan

– Gabungan lump sum dan harga satuan

– Terima jadi (turn key)

– persentase

¨ Berdasarkan jangka waktu pelaksanaan

– Tahun tunggal
– Tahun jamak

Berdasarkan jumlah pengguna barang/jasa:

– Kontrak pengadaan tunggal

– Kontrak pengadaan bersama

Pengertian sistem Kontrak proyek konstruksi

Kontrak proyek system Lump sum

Adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu
tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap, dan semua resiko yang mungkin terjadi
dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya ditanggung penyedia barang/jasa.

Kontrak proyek system Harga satuan

Adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu
tertentu, berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap, untuk Setiap satuan/unsur pekerjaan
dengan Spesifikasi teknis tertentu, yang volume Pekerjaannya masih bersifat sementara,
Sedangkan pembayarannya didasarkan Pada hasil pengukuran bersama atas volumePekerjaan
yang benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedia barang/jasa.

Kontrak proyek system Gabungan lump sum & harga satuan

Adalah kontrak pengadaan barang/jasa yang merupakan gabungan lump sum dan harga satuan
dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan.

Kontrak proyek system Terima jadi

Adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu
tertentu dengan jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh bangunan/konstruksi peralatan dan
jaringan utama maupun penunjangnya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja
yang telah ditetapkan.

Kontrak proyek system Persentase

Adalah kontrak pelaksanaan jasa konsultansi bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan
tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase
tertentu dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/pemborongan tersebut.
Jenis-jenis Kontrak proyek konstruksi yang lain

Kontrak rancang bangun (design and build contract)

Kontrak putar kunci (turn key contract)
Contractors full pre financing
Build operate and transfer (BOT)
Build operate and own (BOO)
Build lease and transfer (BLT)

TATA CARA PELAKSANAAN LELANG

1. Pemohon mengajukan permohonan lelang

Tata Cara Mengajukan Permohonan Lelang :
a. Pemohon lelang yang ingin melakukan pelelangan, menyatakan niatnya untuk melakukan
pelelangan kepada Kepala Kantor lelang di KP2LN atau Pejabat Lelang kelas II melalui Balai
Lelang.
b. Permohonan pengajuan lelang disampaikan secara tertulis dengan disertai :
- Hari dan tanggal yang diinginkan untuk pelaksanaan lelang
- menentukan cara penawaran yang diinginkan;
- Dokumen lelang yang disyaratkan (dokumen umum dan dokumen khusus)
- dalam hal lelang PUPN, notadinas dari kepala Seksi Piutang Negara
berlaku sebagai surat permohonan lelang.
c. Pejabat lelang atau pemegang buku kemudian mendaftar permohonan tersebut, dituliskan dalam
buku daftar permohonan lelang.

Dokumen Lelang :
Dokumen persyaratan lelang ada yang sifatnya umum dan ada yang khusus.
Dokumen umum adalah dokumen yang berlaku untuk semua jenis pelelangan,yaitu:
- Salinan penunjukan penjual;
- Syarat lelang dari penjual;
- Daftar barang yang akan dilelang.
Dokumen persyaratan lelang khusus adalah dokumen yang harus ada pada jenis-jenis lelang
tertentu seperti lelang penjualan barang inventaris milik pemerintah, yaitu :
- Salinan keputusan penghapusan dari Menteri/Kepala Lembaga/Pemda;
- Salinan keputusan pembentukan panitia lelang
- Asli dan salinan bukti kepemilikan hak.
Kantor Lelang tidak boleh menolak permohonan lelang apabila persyaratan sudah terpenuhi.

2. Pengumuman Lelang
Penjualan melalui lelang didahului dengan pengumuman lelang yang dilakukan oleh penjual
melalui surat kabar harian, selebaran, tempelan yang mudah dibaca oleh umum, dan atau melalui
media elektronik termasuk internet di wilayah kerja Kantor Lelang tempat barang akan dilelang.
Maksud pengumuman lelang Adalah untuk memberitahukan kepada khalayak/umum tentang akan
diadakannya pelelangan dan sebagai syarat hukum sahnya suatu persyaratan lelang berdasarkan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pengumuman Lelang sekurang-kurangnya memuat :
a. Identitas penjual;
b. Hari, tanggal, jam dan tempat lelang dilaksanakan;
c. Nama, jenis dan jumlah barang;
d. Besar dan cara penyetoran uang jaminan
penawaran lelang; dan
e. Lokasi, luas tanah, dan jenis hak atas tanah,
khusus barang tidak bergerak berupa tanah.
Tata Cara Pengumuman lelang:
• Pengumuman untuk Lelang Eksekusi :
a. Terhadap barang tidak bergerak atau barang tidak bergerak yang dijual bersama-sama barang
bergerak
- Pengumuman dilakukan dua kali berselang 15 (lima belas) hari. Jangka waktu pengumuman
lelang pertama ke pengumuman lelang kedua sekurang-kurangnya berselang 15 lima belas ) hari,
dan diatur sedemikian rupa agar pengumuman kedua tdk jatuh hari libur.
- Pengumuman pertama diperkenankan tdk menggunakan surat kabar harian, tetapi melalui
selebaran atau pengumuman yang ditempelkan yang mudah dibaca umum atau melalui internet.
Namun apabila dikehendaki penjual pengumuman pertama tersebut boleh menggunakan surat
kabar harian.
- Pengumuman kedua melalui surat kabar harian dan dilakukan sekurang-kurangnya 14 (empat
belas) hari sebelum hari pelaksanaan lelang.

b. Terhadap barang bergerak Dilakukan satu kali atau lebih melalui surat kabar harian yang
dilaksanakan selambat-lambatnya 6 (enam) hari sebelum pelaksanaan lelang, kecuali untuk
barang-barang yang lekas busuk, rusak dan barang berbahaya boleh kurang dari 6 (enam) hari.
c. Khusus untuk lelang eksekusi pajak untuk barang bergerak yang nilai limitnya tidak lebih dari
Rp.20.000.000,00 (dua puluh juta rupiah) dalam satu kali lelang, dapat dilakukan pengumuman
sekali melalui selebaran, tempelan yang mudah dibaca atau media elektronik, sekurang-kurangnya
14 (empat belas) hari sebelum pelaksanaan lelang.
d. Pengumuman Lelang Eksekusi ulang Untuk barang tidak bergerak atau barang bergerak yang
dijual bersama-sama barang bergerak dilakukan dengan cara :
- Pengumuman lelang ulang dilakukan 1 (satu) kali melalui surat kabar harian selambat-lambatnya
7 (tujuh) hari sebelum pelaksanaan lelang, jika pelaksanaan lelang tidak melebihi 60 (enam puluh)
hari dari pelaksanaan lelang terdahulu.
- Penguman ketentuan lelang berlaku ketentuan lelang eksekusi sebagaimana pengumuman
pertama apabila lelang ulang dilaksanakan melebihi 60 (enam puluh) hari dari lelang terdahulu.
- Untuk barang bergerak pengumuman lelang dilaksanakan satu kali melalui surat kabar harian
sekurang-kurangnya 5 (lima) hari sebelum pelaksanaan lelang
• Pengumuman Lelang Non Eksekusi
a. Untuk barang tidak bergerak atau barang bergerak yang dijual bersama-sama barang tidak
bergerak dilakukan 1 (satu) kali melalui surat kabar harian sekurang kurangnya 7 (tujuh) hari
sebelum pelaksanaan lelang;
b. Untuk barang bergerak dilakukan pengumuman satu kali melalui surat kabar harian sekurang-
kurangnya 5 (lima) hari sebelum pelaksanaan lelang.
c. Utk lelang ulang berlaku ketentuan a dan b;
d. Utk lelang yang nilai limitnya keseluruhannya tidak lebih Rp. 30.000.000,00 (dua puluh juta
rupiah) dalam satu kali lelang dapat dilakukan pengumuman satu kali melalui selebaran, tempelan
yang mudah dibaca atau melalui media elektronik atau internet, sekurang-kurangnya 5 (lima) hari
sebelum pelaksanaan lelang
e. Untuk lelang yang sudah terjadwal, jadwal pelaksanaan lelang dlm setiap bulan diumumkan
melaui surat kabar harian selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sebelum pelaksanaan lelang

• Kesalahan atau ralat pengumuman lelang :

Pengumuman lelang yang telah diterbitkan atau diedarkan harus diralat apabila terjadi kekeliruan
prinsipiil, yaitu kekeliruan yang berkenaan dengan :
• Tanggal, waktu dan tempat pelelangan;
- Spesifikasi barang-barang;
- Persyaratan lelang. Misal. Mengenai uang jaminan, batas waktu penyetoran uang jaminan.
Ralat dilakukan melalui media yang sama dengan pengumuman lelang dan selambat-lambatnya 5
(lima) hari kerja setelah pengumuman lelang yang diralat. Pengumuman ralat ini dilakukan oleh
penjual dan dilaporkan kepada Kepala Kantor Lelang.
Hal-hal yg tdk dpt diralat adlah :
- Besarnya uang jaminan;
- Memajukan jam dan tanggal pelaksanaan lelang;
- Memajukan batas waktu penyetoran uang jaminan;
- Memindahkan lokasi lelang diluar kota.
• Harga/Nilai Limit
Penentuan Nilai Limit
Nilai limit adalah nilai minimal yang ditetapkan oleh penjual untuk dicapai dalam suatu
pelelangan sebagai dasar untuk menetapkan pemenang lelang. Nilai limit ini ditetapkan oleh
penjual dan harus diserahkan kepada pejabat lelang selambat-lambatnya sebelum pelaksanaan
lelang/pada saat akan dimulainya pelaksanaan lelang.
• Uang Jaminan Penawaran
Pasal 11 SK. Menkeu No 304/KMK.01/2002 menyatakan bahwa setiap peserta yg ingin ikut
lelang harus menyetor uang jaminan penawaran lelang, kecuali pada lelang kayu jati dari tangan
pertama dan lelang melalui balai lelang. Besarnya uang jaminan lelang ditentukan oleh penjual,
Maksud penyetoran uang jaminan penawaran lelang adalah untuk membuktikan bahwa penawar
itu benar-benar serius.
• Fungsi Uang Jaminan :
1. Jika penawar ditunjuk sebagai pemenang lelang, maka uang itu akan diperhitungkan sebagai
bagian dari uang lelang;
2. Jika ia tidak ditunjuk sebagai pemenang lelang, maka uang jaminan itu akan dikembalikan utuh
selambat-lambatnya 1 (satu) hari setelah diterimanya permintaan pengembalian uang jaminan
tersebut.
3. Jika penawar ditunjuk sebagai pemenang lelang, apabila ia wanprestasi, maka:
- Jika Pelengan itu dilakukan oleh Kantor Lelang Negara/KP2LN atau Kantor Pejabat Lelang
Kelas II, maka uang jaminan itu akan jatuh pada Negara yang selanjutnya disetorkan ke dalam
Kas Negara
- Jika pelelangan itu dilakukan di Balai lelang, maka hal itu akan diserahkan kepada kesepakan
antara Balai Lelang dengan penjual. Uang jaminan bisa menjadi hak Balai Lelang atau penjual.
• Setiap lelang dilaksanakan dihadapan pejabat lelang. Pejabat lelang lelang dalam pelaksanaan
lelang berfungsi sebagai pemimpin lelang dan mengesahkan pemenang lelang. Khusus untuk
pelaksanaan lelang melalui internet pejabat lelang menutup penawaran dan mengesahkan pembeli
lelang.
• Penawaran lelang
- Cara penawaran lelang ditetapkan pejabat lelang dengan memperhatikan usulan penjual;
- Cara penawaran harus diumumkan di muka calon pembeli sebelum dilaksanakan lelang;
- Cara penawaran : lisan naik-naik, turun-turun atau secara tertulis.
• Penentuan Pemenang Lelang
Penawar yang mengajukan penawaran tertinggi akan ditunjuk sbg pemenang lelang yang
kemudian akan disahkan sebagai pemenang lelang oleh pejabat lelang.
Dalam hal terdapat beberapa peserta lelang yang mengajukan penawaran tertinggi sama secara
tertulis yang melampaui nilai limit, pejabat lelang berhak menentukan satu pembeli lelang dengan
melakukan penawaran secara lisan naik-naik yang hanya diikuti oleh mereka yang melakukan
penawaran tertinggi sama.
1. Pembayaran dan Penyetoran Uang Hasil Lelang:
1. Menurut SK Menkeu No.304/KMK01/2002 Pasal 41 dinyatakan bahwa pembayaran uang hasil
lelang dilakukan tunai atau dengan cek/giro selambat-lambatnya 3 (tiga) hari kerja setelah
pelaksanaan lelang.
2. Pembayaran diluar ketentuan di atas hanya dapat dibenarkan setelah mendapat ijin dari Dirjen
atas nama Menteri keuangan. Pembayaran ini lebih lanjut diatur dengan keputusan Dirjen.
3. Pembeli yang tidak dapat memenuhi kewajibannya setelah ditetapkan sebagai pemenang lelang
tidak diperbolehkan mengikuti lelang diseluruh wilayah Indonesia selama 6 (enam) bulan.
4. Penyetoran hasil bersih lelang kepada penjual selambat-lambatnya 3 (tiga) hari kerja setelah
pembayaran diterima oleh bendaharawan penerima.
5. Bendahara penerima menyetorkan bea lelang dan pajak PPh ke Kas Negara selambat-lambatnya
dalam waktu satu hari kerja setelah pembayaran diterima.

• Risalah lelang
Setiap pe;laksanaan lelang dibuat risalah lelang oleh pejabat lelang.
Risalah lelang terdiri dari :
- Bagian kepala;
- Bagian badan; dan
- Bagian kaki.
Bagian Kepala Risalah Lelang memuat sekurang-kurangnya :
a. Hari, tanggal, dan jam lelang ditulis dengan huruf dan angka
b. Nama lengkap, pekerjaan dan tempat tinggal/domosili Pejabat lelang;
c. Nama lengkap, pekerjaan dan tempat tinggal/domisili penjual;
d. Nomor/tanggal surat permohonan lelang;
e. Sifat barang yang dilelang dan alasan barang tersebut dilelang;
f. Dalam hal yang dilelang barang tidak bergerak berupa tanah atau tsanah dan bangunan harus
disebutkan :
- Status hak atas tanahnya;
- Surat keterangangan tanah dari Kantor Pertanahan;
- Keterangan lain yang membebani tanah tersebut.
g. Cara bagaimana lelang tersebut diumum oleh penjual.
h. Syarat-syarat Umum lelang.

Bagian Badan Risalah Lelang memuat sekurang-kurangnya :

a. Banyaknya penawaran lelang yang masuk dan sah;
b. Nama barang yang dilelang;
c. Nama, pekerjaan, dan alamat pembeli;
d. Kreditur/Bank sebagai pembeli untuk orang atau badan hukum atau badan usaha yang akan
ditunjuk namanya kemudian;
e. Harga lelang dengan angka atau huruf;
f. Daftar barang yang laku terjual/ditahan memuat nilai, nama dan alamat pembeli.

Bagian Kaki Risalah Lelang memuat sekurang-kurangnya :

a. Banyaknya barang yang ditawarkan/dilelang dengan angka dan huruf;
b. Jumlah nilai barang-barang yang telah terjual dengan angka dan huruf;
c. Banyaknya surat-surat yang dilampirkan pada risalah lelang dengan angka dan huruf;
d. Jumlah nilai barang-barang yang ditahan dengan angka dan huruf;
e. Jumlah perubahan yang dilakukan (catatan,tambahan, coretan dengan penggantinya) maupun
tidak adanya perubahan yang ditulis dengan angka dan huruf; dan
f. Tanda tangan pejabat lelang, penjual/kuasa penjual dalam hal lelang barang tidak bergerak,
pembeli/kuasa pembeli dapat turut menandatangi risalah lelang.
Produk Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh Pejabat Lelang dapat berupa :
a. Minut Risalah Lelang adalah asli risalah lelang yang terdiri dari bagian kepala, bagian badan
dan bagian kaki risalah lelang lengkap dengan lampiran-lampirannya;
b. Petikan risalah Lelang adalah turunan risalah lelang yang diberikan kepada pembeli yang
memuat bagian kepala, badan yang khusus menyangkut pembeli bersangkutan dan kaki risalah
lelang;
c. Kutipan Risalah Lelang adalah turunan risalah lelang yang dikirim kepada superintenden
sebagai laporan yang memuat bagian kepala dan kaki risalah lelang;
d. Salinan Risalah Lelang adalah turunan dari keseluruhan risalah lelang yang diberikan kepada
penjual;
e. Grosse Risalah Lelang adalah salinan risalah lelang yang memuat irah-irah “ Demi Keadilan
berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa “dan diterbitkan atas permintaan pembeli atau kuasanya.