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Práctica
inmuebles para la venta
Tributarios
y Aplicación
Ficha Técnica 2.1.1. Inicio de la capitalización de los ros, instalación, montaje, comisiones
costos por préstamos normales, incluyendo las pagadas por el
Autor : C.P.C. Josué Alfredo Bernal Rojas La capitalización de los costos por prés- enajenante con motivo de la adquisición
tamos como parte de los costos de un de bienes, gastos notariales, impuestos
Informes
Título : Tratamiento contable y tributario de los
intereses por préstamos para la construcción activo apto comenzará en la fecha en que y derechos pagados por el enajenante y
de inmuebles para la venta se cumple por primera vez todas y cada otros gastos que resulten necesarios para
Actualidad
una de las siguientes condiciones: colocar los bienes en condiciones de
Fuente : Actualidad Empresarial Nº 305 - Segunda ser usados, enajenados o aprovechados
Quincena de Junio 2014 a) incurre en desembolsos en relación económicamente.
con el activo;
b) incurre en costos por préstamos; y 3.2. Costo de producción o construc-
1. Introducción c) lleva a cabo las actividades necesa- ción
En la presente edición se trata sobre el rias para preparar al activo para el El costo incurrido en la producción o
tratamiento contable y tributario de los uso al que está destinado o para su construcción del bien, el cual comprende
intereses por préstamos relacionados venta. los materiales directos utilizados, la mano
con la construcción de inmuebles para la de obra directa y los costos indirectos de
Norma contable:
venta de sujetos generadores de rentas de Párrafo 17 de la NIC 23. fabricación o construcción.
tercera categoría.
3.3. Valor de ingreso al patrimonio
2.1.2. Fin de la capitalización de los
2. Aspecto contable costos por préstamos Es el valor que corresponde al valor de
Los costos financieros formarán parte del mercado, salvo lo dispuesto en el artículo
La capitalización de los costos por prés- 21° de la LIR.
costo de los inventarios solo en los casos tamos terminará cuando se hayan com-
en que la NIC 23 así lo establezca. pletado todas o prácticamente todas las Base legal:
Norma contable:
actividades necesarias para preparar al artículo 20° del TUO de la LIR
Párrafo 17 de la NIC 2. activo apto para el uso al que va destina-
do o para su venta. 4. Diferencia temporaria por
2.1. Tratamiento contable de los cos- Norma contable: capitalización de intereses
tos por préstamos Párrafo 22 de la NIC 23. En cuanto a la capitalización de intereses
La NIC 23 establece que los costos por como parte del costo, a diferencia de las
préstamos que sean directamente atri- 2.1.3. Suspensión de la capitaliza- normas contables, la LIR no permite en
buibles a la adquisición, construcción o ción ningún caso que los intereses formen
producción de un “activo apto” forman parte del costo de los inventarios.
La NIC 23 señala que se suspende la ca-
parte del costo de dichos activos. Los pitalización de los costos por préstamos Por lo tanto, en el caso que por aplica-
demás costos por préstamos se reconocen durante los periodos en los que se haya ción de la NIC 23 cuando se producen
como gastos. suspendido el desarrollo de actividades inventarios que califiquen como activos
Norma contable: de un activo apto, si estos periodos se aptos, los intereses deban formar parte
Párrafo 1 de la NIC 23. extienden en el tiempo. del costo de producción, se generará una
diferencia temporaria y debe aplicarse
Norma contable:
Son costos por préstamos los intereses y Párrafo 20 de la NIC 23.
la NIC 12 y reconocer el IR diferido
otros en los que la entidad incurre y que correspondiente.
están relacionados con los fondos que ha
tomado prestados. 3. Aspecto tributario 5. Laboratorio tributario con-
Un activo apto es aquel que requiere, La LIR regula el aspecto del costo com- table: intereses que forman
necesariamente, de un periodo sustancial putable de los bienes enajenados, esta- parte del costo de inmuebles
antes de estar listo para el uso al que está bleciendo que se entiende por costo de
destinado o para la venta. Por ejemplo,
destinados a la venta
adquisición, producción o construcción
un edificio para la venta, propiedades de y valor de ingreso al patrimonio, de-
inversión, vinos para la venta. jando en claro que en ningún caso los
intereses formarán parte del costo Caso práctico
Norma contable:
Párrafo 5 de la NIC 23.
computable.
Según la NIC 23, solo en el caso de la 3.1. Costo de adquisición La empresa Construction S.A.C. se dedica
producción de inventarios que califiquen Costo de adquisición es la contrapres- a la construcción de departamentos para
como activos aptos, los costos por prés- tación pagada por el bien adquirido, la venta. El 1 de agosto de 2013, inicia la
tamos relacionados con dicha producción y los costos incurridos con motivos de construcción de un edificio de seis pisos,
se capitalizarán como parte del costo de su compra tales como: fletes, seguros, en el cual en cada piso se construirán
las existencias. gastos de despacho, derechos aduane- dos departamentos. Para financiar este
Contablemente, según la NIC 23, los intereses que son directa- ——————————— X ———————————
mente atribuibles a la adquisición, construcción o producción 91 Costos de construcción 16,438.00
de un activo que califique “activo apto” forman parte de su 79 CaRgas imput. a ctas. de ctos. y gtos. 16,438.00
costo. Se considera un “activo apto” aquel activo que requiere
x/x Por el destino de los intereses al costo de construcción.
de un tiempo considerable para estar en condiciones de venta
o para su uso esperado, por ejemplo: edificios, puentes, vinos Las mismas cuentas consideradas en los asientos anteriores se
de calidad, quesos, etc. utilizarán para contabilizar los intereses devengados de setiem-
De acuerdo con la definición de anterior, en el caso práctico, bre a diciembre del 2013 y el destino al costo de construcción.
vemos que el edificio de seis pisos con los departamentos Así al 31 de diciembre de 2013 se tendrá como costo de la
mandados a construir por la empresa Visión Empresarial S.A.C. construcción en proceso por intereses:
cumple con la definición para ser considerados como activo
apto, puesto que su tiempo de producción es considerable (más
Costo de construcción en proceso
de un año). Por lo tanto, los intereses pagados por el préstamo
Intereses devengados de agosto a diciembre 2013 76,278
que están relacionados con la construcción se incluirán como Costo acumulado de intereses al 31.12.13 76,278
parte del costo.
———————————
...Vienen X ——————————— DEBE HABER Contable Tributario
Exceso de costo computable (*) 174,045
455 Costos de financiamiento Deducción:
por pagar 20,391.00 Intereses devengados(**) -97,768
4551 Préstamos de instituciones Renta neta imponible 800,000 876,277
financieras y otras entidades Impuesto a la renta (30 %) 240,000 262,883
10 Efectivo y equivalentes de efectivo 177,021.00
(*) Costo de ventas de los departamentos (contable) 1´374,045
104 Cuentas corrientes en instituciones financieras Costo computable de los departamentos (tributario) (1´200,000)
1041 Cuentas corrientes operativas Exceso (adicionar) 174,045
x/x Por el pago de las cuotas de enero a setiembre de 2014. Contablemente se contabilizó como costo de venta el importe de S/.1´374,045 que incluye los intereses,
pero tributariamente, solo se aceptan como costo computable el importe de S/.1´200,000, por eso se
agrega la diferencia
Los intereses que se devenguen de octubre 2014 hasta julio (**) Los intereses devengados de enero a setiembre en el año 2014 contablemente se reconocieron como costo,
de 2015 serán gastos financieros ya que solo se capitaliza pero tributariamente se consideran como gasto deducible, por eso se deducen para determinar el IR.