Patología de las construcciones en equipamientos habitacionales

de la región NEA. Efectos en relación con el usuario

y las condiciones de habitabilidad. Estudios de factibilidad.

Hreñuk, Noelia I. - Jacobo, Guillermo J. - Vedoya, Daniel E.

Instituto de Investigaciones Tecnológicas para el Diseño Ambiental del Hábitat Humano (I.T.D.A.Hu.)
Facultad de Arquitectura y Urbanismo - UNNE.
Av. Las Heras 727 - (3500) Resistencia - Chaco - Argentina.
E-mail: nhrenuk@yahoo.com - gjjacobo@arq.unne.edu.ar - devedoya@arq.unne.edu.ar
itdahu@arq.unne.edu.ar

ANTECEDENTES

Partiendo de las conclusiones obtenidas en investigaciones precedentes ajustadas a la realidad del medio
(región NEA), se generan nuevas hipótesis relacionadas a las patologías de la construcción de los conjuntos
habitacionales de la región. Éstas no constituyen un hecho aislado en la vida de las construcciones sino que
tienen origen diverso como también es amplio el universo de efectos que ocasionan, no sólo en la edificación
sino, y principalmente, en los usuarios y en su calidad de vida, generando un aumento de viviendas obsoletas que
aceleran su vida útil en menos del promedio previsto (50 años). De esta forma, y de manera silenciosa, en la
mayoría de los casos surgen problemas constructivos que, sin ser pocos, agravan las bajas condiciones de
habitabilidad que por lo general sufren estas edificaciones, originadas ya en la etapa de diseño y ejecución. Dada
la estrecha relación que tiene la vivienda con el usuario, ésta debe responder a las necesidades psicofísicas
(higiénicas, higrotérmicas, acústicas, espaciales), de seguridad, de infraestructura, y económicas (ahorro
energético, costo, durabilidad y mantenimiento). La aparición de ciertas patologías en las construcciones se
asocian a las condiciones deficientes de habitabilidad. La presencia de humedades con la consecuente aparición
de hongos y bacterias es un ejemplo de ello. El conocimiento insuficiente de estos aspectos trae consecuencias
importantes que se traducen en la reducción de las condiciones óptimas de confort, que en niveles importantes
conducen a enfermedades, molestias y gastos económicos que necesariamente debe afrontar el usuario. Es
necesario tipificar las patologías en los conjuntos habitacionales de la región es importante para detectar,
reconocer, monitorear y proponer soluciones eficientes al problema. El objetivo de esta investigación es la
propuesta de soluciones concretas a los casos de patologías que reducen las condiciones de habitabilidad de los
edificios de nuestra región, mediante el uso de nuevos materiales y la factibilidad económica de aplicar las
recomendaciones, considerando la adecuación y mejora de los edificios de acuerdo a las exigencias de
habitabilidad.

MATERIALES Y METODOS

Se emplea el método analítico deductivo, partiendo de la información brindada por la experiencia lograda en
otros trabajos ya realizados y la bibliografía existente, analizando su adecuación a las condiciones climáticas
reales de nuestra región, de modo de producir un diagnóstico correcto de la situación. Se estudian casos
concretos existentes en nuestra región, evaluando los resultados obtenidos y confrontándolos con relevamientos
físicos, partiendo de lo particular a lo general, para formular recomendaciones y soluciones.

DISCUSION DE RESULTADOS

La vivienda es más que un espacio adaptado por el hombre para el desarrollo de sus actividades. Es una
estructura viva que se mueve, transforma y envejece a través del tiempo, sometida a múltiples y variadas
influencias físicas y climáticas, siendo la humedad y la temperatura las condicionantes de nuestra región. Si bien
existen normas para encarar el diseño, respetando los rangos de acondicionamiento higrotérmico, basadas en los
comportamientos o propiedades de cada material y en cálculos y fórmulas matemáticas para analizar su
funcionamiento, es en la ejecución y durante el uso del elemento constructivo donde se ponen a prueba todos
estos aspectos y donde surgen los problemas agravados por las bajas condiciones de habitabilidad que generan.
Un conocimiento insuficiente de estos aspectos y las deficiencias que surgen en la obra misma, traen aparejadas
consecuencias importantes que se traducen en patologías constructivas y costos elevados que debe afrontar el
usuario.
 Se realizaron 180 encuestas, en ocho (8) conjuntos habitacionales de la ciudad de Resistencia, la misma
consta de los siguientes 12 ítems:

1- Características de la vivienda: tipología, Nº de locales originales en el proyecto y locales nuevos.

2- Características de los usuarios de la vivienda: Nº de habitantes, edades, ocupaciones, nivel educacional;
no se los identifica por apellido. Permite determinar un perfil de los habitantes y su posible correlación
con los hechos detectados por la encuesta. También, se busca establecer el perfil de la persona que
responde para relacionar sus características con las respuestas obtenidas.
3- Tiempo que la familia habita en la vivienda: para establecer si la familia estrenó la vivienda o no.
4- Evaluación de calidad global de la vivienda y del conjunto habitacional: evaluación de la vivienda en
su conjunto, espacios exteriores y entorno. Incluye aspectos funcionales, habitabilidad, seguridad,
privacidad, mantenimiento, etc., en base a la clasificación: malo, regular, bueno, muy bueno.
5- Aspecto sanitario: para indagar la relación de la vivienda con problemas en la salud de sus habitantes,
especialmente aquellos de tipo respiratorio y alérgicos.
6- Detección de fallas: se consideran los diferentes elementos constructivos: paredes, techos, carpinterías,
cielorrasos, pisos, revestimientos, pinturas, muros perimetrales, veredas, infraestructura cloacal,
instalaciones de agua, de gas y eléctrica, cimientos, estructura portante.
7- Mantenimiento de la vivienda: detección de los trabajos y las frecuencias se realizan en las viviendas.
8- Mantenimiento de los espacios comunes: este ítem está referido a los conjuntos habitacionales de
viviendas agrupadas y trata de establecer la existencia o no de organización entre vecinos.
9- Modificaciones realizadas: detección de modificaciones, sus causas y asesoramiento recibido.
10- Detección de los aspectos positivos: indicar las cinco ventajas que consideren más relevantes.
11- Modo de adquisición de la vivienda: establece el modo de apropiación de los usuarios de su vivienda.
12- Observaciones y sugerencias: opinión libre de los usuarios sobre aspectos necesarios a resaltar.

ANALISIS DE LOS RESULTADOS

Se confeccionan fichas con los resultados obtenidos y con los comentarios pertinentes; muchas conclusiones
surgen de las respuestas que, directa o indirectamente, se repiten en distintos ítems, que permite una visión de
conjunto de los hechos más relevantes detectados por los usuarios.

1- Características de la vivienda: se constató que, entre los prototipos encuestados, existían algunos con
modificaciones (el agregado de un nuevo dormitorio u otro local); se detectó que en un alto porcentaje
de las viviendas se ha hecho algún tipo de modificación .
2- Perfil de los usuarios: en lo referente a edad, un gran porcentaje del grupo humano encuestado son
mayores de 25 años; la gran mayoría de los adultos resultaron ser empleados, y los menores, estudiantes
primarios o secundarios; respecto de los usuarios que han respondido a la encuesta, la mayoría son
propietarios de la vivienda; más del 50% de las viviendas están habitadas por la familia encuestada
desde la habilitación misma del barrio.
3- Evaluación funcional y de habitabilidad de la vivienda: los datos relevados permitieron leer la
información en dos aspectos: por parámetro de evaluación (ventilación, asoleamiento, etc.) de todos los
locales, y por calidad general del barrio (seguridad, infraestructura, etc.). En el primer caso, aunque el
calificativo “bueno” es el más generalizado, se observan diferencias entre los distintos aspectos
evaluados. Los mejores son de iluminación y ventilación; la adecuación del espacio a la función y el
asoleamiento tienen una calificación intermedia. Los peores son la aislación térmica y acústica, en
especial esta última. Se releva menor cantidad de casos referidos a problemas funcionales y de
habitabilidad, y otros, como espacio exterior, mantenimiento, seguridad y privacidad. El mejor puntaje
pertenece claramente a la ubicación y las posibilidades de transporte, seguido por la distribución de los
ambientes y la adecuación y flexibilidad del espacio. La peor calificación está dada en los lugares para
guardar, presentando problemas también la seguridad, las necesidades de mantenimiento y el
equipamiento básico de la vivienda. Considerando todos los ítems simultáneamente, la mayoría de las
opiniones se encuadra en la calificación de “bueno”, y el resto a “regular” , siendo las calificaciones
de“malo” y “muy bueno” las menos utilizadas.
4- Aspecto sanitario: la totalidad de la población hasta el momento encuestada arrojó resultados negativos
ante la posible existencia de enfermedades en relación directa con el estado sanitario de su vivienda.
5- Detección de fallas en elementos constructivos: se presentan con menos fallas las estructuras, los
cimientos y las instalaciones, siendo los techos, paredes, carpinterías, pinturas y cielorrasos, los más
afectados, y con puntaje intermedio se ubican los revestimientos y los pisos. Se describen: tipos de fallas
detectadas, la cantidad de casos relevados, así como también algunas precisiones acerca de las
características de los defectos denunciados. Se advierte el predominio de las patologías constructivas
 que involucran humedad y filtraciones ya sea en paredes o techos y los defectos en insumos básicos, así
como fallas en instalaciones, aberturas y revestimientos.
6- Mantenimiento de la vivienda: los problemas de humedad en paredes, pintura y carpintería son los ítems
en los que se realizan más trabajos de mantenimiento. Las fisuras y de las humedades, requieren un
mantenimiento periódico ya que las soluciones adoptadas, no resuelven el problema definitivamente.
7- Mantenimiento de espacios exteriores: los mayores problemas se presentan en los conjuntos compuestos
por viviendas agrupadas y radican fundamentalmente en la ausencia de una comisión, consorcio u
organización entre vecinos que se haga cargo de los mismos.
8- Modificaciones realizadas: representan una constante, y consisten fundamentalmente en el agregado de
dispositivos de seguridad, una cubierta para la cochera, aunque el agregado de superficies cubiertas es
de menor proporción. El asesoramiento profesional (arquitectos, ingenieros) es prácticamente nulo.
9- Aspectos positivos: entre los más mencionados, están las posibilidades de ampliación. También se
relacionan con el diseño de la vivienda (tipología de vivienda individual) y la tranquilidad del barrio. Se
valoran las características del sitio (ubicación urbana e infraestructura).
10- Adquisición de la vivienda: en el 100% de los casos encuestados de usuarios propietarios de la vivienda,
lo son a través de Planes de vivienda.
11- Observaciones y sugerencias: son de índole muy variada y se ha tratado de agruparlas por afinidad;
principalmente, se orientan hacia aspectos a nivel barrial: mejoras en el diseño de la infraestructura,
servicios y espacios exteriores, coincidentes con las ya expresadas en otros ítems de la encuesta. Son
interesantes otras sugerencias de carácter general, como las referidas a optimizar la relación entre los
usuarios para lograr mejoras en los espacios comunes.

CONCLUSIONES PRELIMINARES ALCANZADAS

• Se destaca la opinión general de los usuarios acerca de los conjuntos habitacionales, en general es
buena. Es muy posible que la evaluación de los ítems aislados se vea influenciada por otras
consideraciones de carácter superior. Cuando se consulta sobre las ventajas o aspectos positivos de los
conjuntos, algunas respuestas se refieren a cuestiones socioeconómicas que no se relacionan con el
diseño o la tecnología: la vivienda configura por sobre todas las cosas una solución habitacional para la
familia, con cuotas accesibles de acuerdo a sus ingresos.
• Es apreciado el hecho de contar con una unidad que tiene todas las características de una vivienda
individual (y no las de un departamento), con espacios verdes exteriores, así como la posibilidad de
crecimiento de la vivienda en el tiempo. No obstante, esas posibilidades de expansión, “simples” de
llevar a la práctica, han sido utilizadas por un número de usuarios menor de lo esperado, siendo las
reformas principalmente estéticas o referidas a brindar más seguridad. Este aspecto puede estar
relacionado a las posibilidades económicas de los usuarios.
• Importancia que otorgan los usuarios a la ubicación del conjunto y a sus posibilidades de comunicación
con áreas céntricas y de trabajo.
• Aspectos vinculados con las patologías constructivas, sería conveniente profundizar sobre el origen de
las mismas, ya que estudios realizados en otros países revelan que más de la mitad se originan en
decisiones erróneas de diseño. Aquí, el término diseño tiende a ser identificado sólo con aspectos
funcionales o estéticos, lo que es habitual en el ámbito de la arquitectura. También deben analizarse los
posibles desfasajes entre los materiales y los elementos previstos en el legajo técnico original y las
modificaciones llevadas a cabo durante la ejecución de las obras. De todas maneras se dificulta el
análisis de las causas de dichas patologías por la resistencia de los encuestados al ingreso a las
viviendas, cuestión necesaria para una mejor comprensión del problema, sumado a lenguaje “no
técnico” utilizado por los mismos, lo que también genera dificultades para su entendimiento.
• Desde el punto de vista de los elementos constructivos, las carpinterías metálicas constituyen el ítem
más criticado. Sería conveniente estudiar si ello se debe a la mala calidad del material, de la mano de
obra, a su falta de adaptación a la función de los locales, o a más de una esas razones.
• Desde el punto de vista funcional, muy criticada es la falta de espacios de deposito y espacios verdes.
• Entre los aspectos de habitabilidad, la aislación acústica surge como el más conflictivo. Desde el punto
de vista acústico, sería necesario analizar las fuentes de ruidos externas e internas (tránsito, actividades
ruidosas, etc.), los caminos sonoros (aire, estructuras, etc.) y los recintos receptores (locales), para
proponer soluciones superadoras y factibles técnica y económicamente en este tipo de conjuntos. Todos
estos aspectos se han elegido como parámetros de calidad para su confrontación con las posibilidades de
rehabilitación de los conjuntos habitacionales.
CONCLUSIONES FINALES

La elaboración de una Planilla de Evaluación Post-Ocupacional, permite confrontar los resultados

concretos referidos al estado de las viviendas de diferentes conjuntos habitacionales de nuestra región. Esta
Planilla surge de las encuestas personales hechas a los usuarios, y no sólo permite expresar datos estadísticos
sobre el tipo de lesiones más significativas que sufre el edificio, sino también busca encontrar su origen,
conociendo las vivencias de sus habitantes en cuanto a la vivienda y su entorno. También vale aclarar que en la
brevedad será terminada la evalución en conjuntos habitacionales en la ciudad de Corrientes, para tener un
panorama más amplio y representativo de la región NEA. En el siguiente cuadro se puede apreciar a modo
estadístico los resultados alcanzados en el relevamiento en las unidades de estudio de la ciudad de Resistencia,
estos datos serán en la siguiente etapa, analizados para determinar las causas y así establecer un diagnostico
general, y también particularizados por Items constructivo:

CARACTERISTICAS ITEMS CONSTRUTIVOS CANTIDAD OBSERVACIONES

MUROS 122
HUMEDAD Y FILTRACIONES
TECHOS 114
DEFECTOS DETECTADOS EN INSUMOS BÁSICOS 12
FISURAS Y GRIETAS EN GENERAL 45
REVOQUES 157
CIELORRASOS 145 DESCASCARAMIENTO
REVESTIMIENTOS PISOS 37 MALA COLOCACIÓN
AZULEJOS 31
PINTURAS 165 DESCASCARAMIENTO
ABERTURAS CARPINTERÍAS 134
AGUA POTABLE 53
CLOACAS 132
INSTALACIONES PLUVIAL 59
GAS 2
ELÉCTRICAS 34

BIBLIOGRAFIA

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Evaluar El Costo De La Calidad Habitacional - Agosto de 1996.
DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICAS – Universidad
Politécnica de Madrid - Tratado de Rehabilitación. Patologías y técnicas de intervención. Tomos I-V-Editorial
Munilla-Lería – Mayo de 1999.
SÁNCHEZ, Ana- GUTIÉRREZ, OSTIZ - Rehabilitación de edificios. Aplicación de Técnicas Industrializadas.
Tesis doctoral. - Escuela Técnica Superior de Arquitectura, Universidad de Navarra (España), 1993.
SERRANO ALCUDIA, Francisco – Patología de la Edificación – Escuela de la Edificación, Madrid, 1998.
MONK, Felipe – Patología de la Piedra y los Materiales de la Construcción – CEPRARA- Junio de1996
EICHLER, Friedrich - Patología de la Construcción. Detalles Constructivos (versión española de la 2da.
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SCHMITT, Heinrich - Tratado de la construcción: Elementos, estructuras y reglas fundamentales de la
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JEAN BLEVOT - Patologías de las construcciones de hormigón armado. Enseñanzas extraídas de la práctica. -
Editores Técnicos Asociados S.A., Madrid (España)