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La nulidad de los títulos otorgados por Cofopri

POR MITCHEL TORRES - FEBRERO 20, 2018

Hace unos días se aprobó el formato de “Título de saneamiento de propiedad” el cual será usado
para el procedimiento de regularización de tracto sucesivo ante Cofopri (Anexo B de la Resolución
Directoral N° 030-2017-COFOPRI/DE). Asimismo, se modi có el formato de “Título de propiedad
gratuito” (Anexo A).

Lea también: COFOPRI: Descargue aquí el nuevo formato de «título de saneamiento de propiedad»

A propósito de ello, en el presente trabajo analizamos las facultades de Cofopri para el

saneamiento de propiedad, los procedimientos para lograr la titulación, y formulamos desde un
punto lógico normativo, una propuesta para alcanzar en un proceso civil la nulidad de dichos
títulos.

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registro de predios

FACULTADES DE COFOPRI Y LOS PROCEDIMIENTOS DE TITULACIÓN A SU CARGO

Mediante Decreto Legislativo N° 803 (modi cado luego por Ley Nº 27046) se creó la Comisión de
Formalización de la Propiedad Informal (artículo 2 del D.S. N° 009-99-MTC), como organismo
rector máximo encargado de diseñar y ejecutar de manera integral, comprensiva y rápida un
Programa de Formalización de la Propiedad y de su mantenimiento dentro de la formalidad a nivel
nacional.

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El 17/03/2006 se publicó la Ley N° 28687, en cuyo artículo 4.1 se estableció que las
Municipalidades Provinciales asumirían de manera exclusiva y excluyente la competencia
correspondiente a la formalización de propiedad informal hasta la inscripción de títulos de
propiedad; estableciendo en su artículo 8 que el procedimiento para dicha formalización constaba
de los siguientes pasos/etapas:

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1. Toma de competencia de posesiones informales.

2. Identi cación y reconocimiento de la posesión, ocupación, tenencia y titularidad de terrenos.
3. Aprobación de planos.
4. Empadronamiento de los ocupantes de las posesiones informales e identi cación de los lotes vacío.
5. Entrega de títulos de propiedad.

Y precisando en su artículo 11 que los procedimientos administrativos de declaración de

propiedad previstos los párrafos primero y tercero del artículo 11 del D.S. N° 009-99-MTC, son:

1. Por prescripción adquisitiva de dominio.

2. Por regularización del tracto sucesivo.

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en Cofopri?

Siendo los requisitos de cada procedimiento, los señalados en los Capítulos 2 y 3 del Título IV del
D.S. N° 006-2006-VIVIENDA (Reglamento del Título I de la Ley N° 28687); es decir, los siguientes:

Para la declaración por prescripción adquisitiva (artículo 58)

Ejercer la posesión continua y sin interrupciones por un plazo de diez años o más años.
Ejercer la posesión pací ca.
Ejercer la posesión en forma pública.
Ejercer la posesión como propietario.

Para la declaración por regularización del tracto sucesivo (artículo 90)

Presentación de la solicitud.
Cali cación e inspección tratándose de lotes individuales.
Anotación preventiva.
Noti cación de la pretensión.
Diagnóstico técnico y legal.
Elaboración de planos.
Emisión de la resolución e inscripción.

Lea también: Casación 11026-2014, Piura: Personas jurídicas pueden adquirir bien por
prescripción adquisitiva de dominio

Asimismo, en el artículo 92 se estableció -para este segundo procedimiento- que a la solicitud se

debe acompañar: 1) Documentos que acrediten la cadena ininterrumpida de transferencias del
propietario registrado al propietario actual. 2) Documentos que acrediten el error de cálculo de los
antecedentes grá cos del predio matriz.

El 02/12/2006 se publicó la Ley N° 28923, que estableció un régimen temporal de formalización a

cargo de COFOPRI por tres años (plazo ampliado en el 2009 por la Ley Nº 29320 y en el 2011 por la
Ley Nº 29802), y en cuyo artículo 4 precisó que mientras exista Convenio de Delegación de las
municipalidades provinciales, COFOPRI llevaría a cabo los (dos) procedimientos de declaración de
propiedad a que se re ere el artículo 11 de la Ley Nº 28687 (Véase: Decreto Supremo N° 030-
2008-VIVIENDA).

CONTENIDO DE LOS TÍTULOS OTORGADOS POR COFOPRI

Lea también. Todo lo que debes saber sobre la posesión en el ordenamiento peruano (parte I)

El título otorgado por Cofopri, no constituye un negocio jurídico sino un documento que sirve para
probar la existencia de éste o una situación de hecho (la posesión). Hay que tener en cuenta que el

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artículo 225 del Código Civil efectúa esta distinción, en los siguientes términos:

“No debe confundirse el acto con el documento que sirve para probarlo. Puede subsistir el acto
aunque el documento se declare nulo”.

El documento viene a ser el continente y el negocio jurídico el contenido. Los requisitos de validez
del negocio jurídico se encuentran regulados en el artículo 140 del Código Civil, mientras que los
requisitos del documento, entendido aquí como formalidad, varían dependiendo de su naturaleza.
No hay que confundir la naturaleza del documento (por ejemplo: privado o público) con el tipo de
formalidad del negocio jurídico (ad probationem o ad solemnitatem).

En el caso del procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio,

para la obtención de su título, el solicitante no acredita la existencia de un negocio jurídico, sino una
situación de hecho: el ejercicio de la posesión, pací ca, pública y continua sobre un determinado bien.
En el caso del procedimiento de declaración de propiedad por regularización de tracto sucesivo, para
la obtención de su título, el solicitante debe acreditar la existencia de negocios jurídicos anteriores al
suyo, contenidos en documentos de diversa naturaleza, sin analizar su validez. Aquí, la veri cación del
ejercicio de la posesión no es relevante.

Lea también: Todo lo que debes saber sobre la posesión en el ordenamiento peruano (parte II)

CUESTIONAMIENTO DEL CONTENIDO DE LOS TÍTULOS OTORGADOS POR COFOPRI

Para lograr la nulidad del título otorgado por COFOPRI en cualquiera de los dos procedimientos
antes descritos, el interesado puede cuestionar el contenido de éstos. Lo explicamos:

3.1. En el caso del título obtenido por prescripción adquisitiva de dominio, el interesado puede
cuestionar judicialmente, el ejercicio de la posesión del adquirente: cumplimiento del plazo, la
publicidad y/o la paci cidad; y puede basar su demanda en cualquiera de las causales contenidas
en el artículo 219 del Código Civil.

Ejemplo:

Si el solicitante (poseedor) presentó documentos falsos para acreditar el cumplimiento del plazo
en el ejercicio de su posesión, el interesado (propietario) puede demandar la nulidad basándose en
la causal de n ilícito, argumentando que su propósito era despojarlo de su derecho.

3.2. En el caso del título que contiene por regularización de tracto sucesivo, quien tenga interés
puede cuestionar la validez de los negocios jurídicos contenidos en los documentos presentados
por el solicitante, basándose también en cualquiera de las causales contenidas en el artículo 219
del Código Civil.

Ejemplo:

A = Solicitante

B = Transferente de A

C = Transferente de B

D = Verdadero propietario

Si “A, B y C” se ponen de acuerdo para un documento (privado o público, ad probationem o ad

solemnitatem) de transferencia de éste último a favor de “D” a favor de “C”, y para ello falsi can la
rma “D”. Con dicho documento “C” trans ere el supuesto derecho adquirido a “B” y éste
nalmente a favor de “A”.

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Ante ello “D”, como verdadero propietario (u otro con interés), puede demandar la nulidad del
primer documento por falta de manifestación de voluntad en la creación del negocio jurídico que
peste contiene, dado que éste contiene una declaración que en realidad no ha sido emitida por él.
Asimismo puede demandar la nulidad de los posteriores negocios, por la causal de n ilícito (si
acredita que la nalidad ha sido despojarlo de su derecho).

CONSECUENCIA DE LA DECLARACIÓN DE NULIDAD DEL CONTENIDO DE LOS TÍTULOS

OTORGADOS POR COFOPRI

No hay que olvidar que la nulidad o anulabilidad de un negocio jurídico (ojo: no hablamos de un
acto administrativo) solo puede ser declarado judicialmente (en un proceso civil) y su
consecuencia lógica es que el título que lo contiene también devenga en nulo, pues la razón de ser
de éste último es justamente acreditar la existencia válida del primero.

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CONCLUSIÓN: Para alcanzar la declaración de nulidad del título otorgado por COFOPRI, en un
proceso civil, se debe atacar la validez del negocio jurídico o la situación de hecho que éste
contiene y/o declara.

Normas:

Decreto Legislativo N° 803

Decreto Supremo N° 009-99-MTC
Ley Nº 27046
Ley Nº 28687
Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA
Ley N° 28923
S. N° 008-2007-VIVIENDA
Ley N° 29802
Código Civil

10 Feb de 2017 @ 13:20

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MITCHEL TORRES
Abogado. Alumno de la maestría en Derecho Civil y Comercial de la UNMSM y de la maestría en Derecho de la Empresa de la PUCP.
Estudios de posgrado en investigación jurídica en la Universidad de Buenos Aires. Especialización en Derecho Contractual y
Relaciones Jurídico Negociales en la Universidad Externado de Colombia. Profesor de la Universidad Continental de Ciencias e
Ingeniería.

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