EVICCIÓN Y VICIOS REDHIBITORIOS

Son las llamadas obligaciones de saneamiento y nuestro Código Civil ha generalizado las reglas de
uno y otro instituto, a diferencia de otras legislaciones donde por ejemplo se las trata a propósito del
contrato de compraventa.

EVICCIÓN

Desarrollo histórico: a) Primera época: la venta económica se realiza por traslación de la propiedad,
por la mancipatio (solo abarcaba las res mancipi), y mediante la actio autoritatis si el adquirente de
la cosa era privado de ella, el transmitente le debía restituir el doble del precio, sin importar la
buena o mala fe del enajenante; b) Se recurre a un contrato verbal para sancionar las consecuencias
de la evicción y se conviene el doble (como la actio autoritatis) o una indeterminación del perjuicio
que sobrevenga (con una indemnización, promesa de habere licere). Así se crea una obligación
distinta a la de entregar la cosa; c) La venta se deja de realizar por la entrega contextual y se
convierte en creditoria (dos estipulaciones, una del vendedor y otra del comprador), se siguió
estipulando el doble para la evicción y la indemnización por la promesa de haberes licere; d)
Aparece sancionado el contrato concensual de compraventa, se siguieron aplicando los
procedimientos en uso en virtud de la buena fe. A través de la actio empti se le siguió exigiendo al
enajenante la promesa del doble o la habere licere y se entendía sobreentendida la cláusula de
garantía por evicción.
Pero hay una importante diferencia entre la venta romana y la nuestra. En el contrato concensual de
compraventa se obligaba a una vacuam possessionem trajere, mientras que el nuestro obliga a
transferir la propiedad (art. 1323 C.C.).

CONCEPTO

La palabra “evicción” (del latín e-vincere, e-victus) designa la situación que sobrevive a raíz
de una derrota en juicio. Según la nota del art. 2089 C.C. ‘expresa la idea de una desposesión a
consecuencia de una sentencia judicial’. Demolombe dice que se emplea de modo más extenso para
designar toda especie de pérdida, turbación o perjuicio que sufra el que adquirió la cosa. Pothier
dice que quien ha sido evicto de alguna cosa, ha sido vencido ante el juez quien lo ha despojado de
la cosa.
Santos Cifuentes: La garantía de evicción es un elemento natural del contrato. Se debe cuando hay
transmisión de un derecho que puede o no ser el de propiedad y no ocurre con el boleto de
compraventa (no produce transmisión del dominio) ni con las subastas públicas donde el propietario
deudor ejecutado no responde por evicción. Entran en cambio en la garantía la división de derechos
comunes, la partición de condominios o indivisiones sucesorias, la locación de cosas donde se
transmite su uso y goce, acciones personales o reales de terceros, gravámenes hipotecarios.
EVICTO: el que fue vencido en juicio y así privado del derecho que adquirió.
EVINCENTE: el que venció al evicto.
GARANTE: el que debe responder por haber transmitido el derecho al evicto.

EVICCIÓN PRODUCIDA Y PRINCIPIO DE EVICCIÓN

 Art. 2091 C.C.: “Habrá evicción, en virtud de sentencia y por causa anterior o
contemporánea a la adquisición, si el adquirente por título oneroso fue privado en todo, o en parte
del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce, o posesión de
la cosa. Pero no habrá lugar a garantía, ni en razón de las turbaciones de hecho, ni aun en razón
de las turbaciones de derecho, procedentes de la ley o establecidas de una manera aparente, por el
hecho del hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce,
cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación.”
Hay un primer concepto de EVICCIÓN COMO PRIVACIÓN y un segundo concepto de
EVICCIÓN COMO TURBACIÓN. Cuando se es demandado por reivindicación hay turbación, y
cuando se es vencido o desposeído hay privación. La turbación es antecedente de la privación y esta
no necesariamente la consecuencia de la turbación, ya que el posible evicto puede ganar el juicio y
así no sufrir la privación.
La ley usa el término evicción en forma genérica para aplicarlo a las dos situaciones (privación y
turbación), pero conviene distinguir entonces a la EVICCIÓN PRODUCIDA cuando HAY
PRIVACIÓN, del PRINCIPIO DE EVICCIÓN cuando HAY TURBACIÓN.
La primera parte del art. 2091 C.C. define la evicción producida en su caso típico (habrá evicción,
en virtud de sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si el adquirente por
título oneroso fue privado en todo, o en parte del derecho que adquirió), pero también existen casos
‘asimilados’ de evicción producida. Esta definición de evicción producida como caso típico
conviene a la compraventa y contratos análogos, pero dijimos que el Código ha generalizado las
reglas, hay que adaptar los requisitos del supuesto típico, a los restantes.
Idea General del Instituto: El transmitente garantiza al adquirente contra la evicción. Ello abarca:
Garantía del hecho de terceros: El transmitente garantiza contra los hechos de terceros que turben o
priven al adquirente. Garantiza contra las TURBACIONES saliendo el transmitente en defensa del
adquirente; o contra las PRIVACIONES, indemnizándolo.
Garantía del hecho personal: El propio transmitente tampoco puede turbar o privar al tercero. Quien
debe garantía no puede vencer.
NO CONFUNDIR: a) Garantía DEL HECHO (ya personal, ya de terceros –en este último caso solo
las turbaciones de derecho y no las de hecho-); b) Garantía DE HECHO (sinónimo de garantía
‘convencional’ ó ATIPICA, a diferencia de la ‘garantía legal’ o DE DERECHO O TIPICA –que
viene impuesta por la lex supletoria o por la lex imperativa). La garantía de derecho, abarca tanto la
del hecho personal como la del hecho de terceros. Los contratantes pueden apartarse del modelo
‘legal’, en la medida que intensifiquen la garantía y no para disminuirla.

REQUISITOS DE LA EVICCIÓN PRODUCIDA

1º) Privación de un derecho: Debe haber privación, desconocimiento de un derecho.

Excepcionalmente se asimila la inoperatividad económica de un derecho. El concepto de privación
puede extraerse de las reglas sobre la cesión, es decir, el cedente responde de la existencia y
legitimidad del derecho (art. 1476 C.C.) y también quienes transmiten o constituyen un derecho
real, responden de la existencia y legitimidad del mismo.
La PRIVACIÓN puede ser TOTAL o PARCIAL según el art. 2091 C.C. La TOTAL afecta la
posición jurídica íntegra (SC: el adquirente ha sido desposeído íntegramente de la cosa); la
PARCIAL (SC: ha sido privado solo en parte de la cosa) puede ser CUANTITATIVA ó
CUALITATIVAMENTE tal.
La PRIVACION PARCIAL CUANTITATIVA se da cuando permanece un derecho intacto en su
sustancia, pero se limita la extensión o el número de objetos al que se aplica, como si el adquirente
fuere privado de una parte de la cosa adquirida o de sus accesorios o dependencias o de una de las
cosas que adquirió colectivamente (art. 2093 C.C. primera parte).
La PRIVACIÓN PARCIAL CUALITATIVA se da cuando afecta la sustancia misma del derecho que
experimenta una modificación (art. 2093 C.C. in fine).
Puede haber PRIVACIÓN PARCIAL CUANTITATIVA en un aspecto y CUALITATIVA en cuanto
al resto.
Art. 2093 C.C.: “La evicción será parcial cuando el adquirente fuere privado, por
sentencia, de una parte de la cosa adquirida o de sus accesorios o dependencias, o si fuere privado
de una de las cosas que adquirió colectivamente, o cuando fuere privado de alguna servidumbre
activa del inmueble, o se declarase que ese inmueble estaba sujeto a alguna servidumbre pasiva, o
a otra obligación inherente a dicho inmueble.”
Inoperatividad Económica: La existencia y legitimidad del derecho no se encuentra en juego. Casos:
a) Por excepción (arts. 1476 y 1480 C.C.) el cedente garantiza la solvencia del deudor cedido; b)
Tratándose de la locación de cosas, la victoria de un tercero puede dar lugar a una privación total o
parcial del goce del locatario, quien no se encuentra privado del derecho que es un derecho personal
y lo dirige contra el locador, aunque puede decirse que igualmente se encuentra evicto por ser una
situación particular.
Terminología: La ley habla de ‘privación de un derecho que se adquirió’ y luego si el adquirente es
vencido por un tercero, pareciera ser entonces que nunca adquirió el derecho y que es abusivo
hablar de privación de un derecho que nunca se tuvo. Pero la solución aparece parafraseando a
Freitas quien en su Esboço dice que existe una ‘propiedad putativa’ la cual se reputa legítima
mientras no constare lo contrario, y con esa propiedad putativa basta para aceptar la fraseología del
art. 2091 C.C.

2º) Privación por sentencia: Según los arts. 2091 y 2093 C.C. la privación debe resultar de sentencia
judicial. Tiene que haber habido un juicio, según las normas procesales del lugar, entre adquirente
de un derecho y tercero, donde aquel ha perdido. Considera al adquirente evicto y le otorga la
acción de evicción contra el enajenante. Si no hay juicio, no hay sentencia.
Carga de citar: El adquirente debe citar de evicción y saneamiento al enajenante, para que lo
defienda en el juicio que tiene con el tercero. A que adquirió de E, lo cita a E cuando T lo demanda
por reivindicación. Si A no cita a E, E no responde por la evicción (art. 2110 C.C.), ya que E puede
decir que si lo hubieran citado hubiera hecho una defensa adecuada de A y A hubiera vencido. A no
fue privado por sentencia, sino por su culpa. Tampoco responde E, si A lo cita tardíamente (a tenor
del rito procesal del lugar) y así se pierde la garantía.
Santos Cifuentes: Enseña que la citación es facultativa para adquirente y para enajenante, quienes
asumirán las consecuencias de la omisión de citar. El adquirente puede citar al enajenante, tanto
cuando es demandado por el tercero, como cuando es actor y demanda al tercero que lo inquieta. Ni
el tercero ni el enajenante pueden oponerse a la citación, ya que es una medida conservatoria.
Art. 2110 C.C.: “La obligación que resulta de la evicción cesa si el vencido en juicio no
hubiese hecho citar de saneamiento al enajenante, o si hubiere hecho la citación, pasado el tiempo
señalado por la ley de procedimientos.”
Pero A que se defendió solo de T sin citar a E, puede decir que ha opuesto todas las defensas
posibles sin haber citado de evicción, pero lo mismo hubiera ocurrido si citado el enajenante lo
hubiere defendido, pues no había oposición justa que hacer, era inútil citarlo. El art. 2111 C.C.
decide en este caso resolviendo que producida la prueba de la inutilidad de citar al enajenante, éste
responde por la evicción (hay paralelismo con lo dispuesto para el caso fortuito, arts. 789, 892
C.C.). El adquirente al no citar al enajenante asume el riesgo de que el juicio se pierda, pero puede
probar que igual se hubiera perdido estando la defensa en manos del enajenante.
Puede ocurrir también que A de entrada reconozca que no tiene ninguna defensa que oponer y se
allane a la demanda de T, reconociendo la justicia del reclamo. La solución es la misma que la
anterior, aunque también obra a su riesgo.
Lo mismo ocurrirá si A no habiendo citado a E, se defendió en primera instancia, y luego, ante la
sentencia desfavorable, no recurrió o no continuó el recurso.
Art. 2111 C.C.: “No tiene lugar lo dispuesto en el artículo anterior, y el enajenante
responderá por la evicción, si el vencido en juicio probare que era inútil citarlo por no haber
oposición justa que hacer al derecho del vencedor. Lo mismo se observará cuando el adquirente,
sin citar de saneamiento al enajenante, reconociese la justicia de la demanda, y fuese por esto
privado del derecho adquirido.”
Art. 2112 C.C.: “La obligación por la evicción cesa también si el adquirente, continuando
en la defensa del pleito, dejó de oponer por dolo o negligencia las defensas convenientes, o si no
apeló de la sentencia de primera instancia, o no prosiguió la apelación. El enajenante, sin
embargo, responderá por la evicción, si el vencido probare que era inútil apelar o proseguir la
apelación.”
Carga de defenderse: Si el enajenante citado no acude en defensa del adquirente, este debe
defenderse por sí solo. No por el hecho de haber citado a E, A queda liberado de defenderse.
Perderá los derechos contra E a que da lugar la evicción, si deja de oponer ‘por dolo o negligencia
las defensas convenientes, o si no apeló de la sentencia de primera instancia, o no prosiguió la
apelación’. Sin embargo no hay culpa en no apelar o proseguir la apelación, si ello era inútil. Los
recursos, engloban todo tipo de recursos.
Generalización: Cuando objetivamente sea inútil una defensa, no puede achacarse al adquirente el
no haberse defendido.
Pero, desde que se admite que el adquirente puede estar evicto si se allana en un juicio, lo mismo
debe predicarse si se allana antes del juicio, cuando conoce de un reclamo extrajudicial, siempre
obrando a su riesgo y para ir contra el enajenante deberá probar que no había oposición justa que
hacer.
Sujeción a árbitros: Art. 2113 C.C.: “Cesa igualmente la obligación por la evicción, cuando el
adquirente, sin consentimiento del enajenante, comprometiese el negocio en árbitros, y estos
laudasen contra el derecho adquirido.” El adquirente compromete el asunto en árbitros y entrega su
suerte a ellos y si es vencido nada puede reclamar a su enajenante. Excepto arbitraje necesario por
convención o por régimen legal. Si el laudo fuere favorable al adquirente, la garantía perdería todo
sentido.
Santos Cifuentes: Distingue diversas situaciones frente a la citación y actuación de las partes: a) El
enajenante citado no comparece a la defensa, pese a la negligencia procesal del adquirente, conserva
la garantía; b) El enajenante citado comparece a la defensa, y se pone al frente de las defensas y
desplaza al adquirente, se mantiene la garantía; c) El enajenante citado comparece a la defensa, pero
el adquirente mantiene la dirección de las defensas frente al tercero e incurre en negligencias
procesales, pierde la garantía; d) Se efectúa la citación, y no obstante quedar el adquirente al frente
del proceso puede probar que las defensas eran inútiles, conserva la garantía; e) El adquirente obra
con dolo y omite deliberadamente las defensas o recursos para responsabilizar al enajenante, por lo
cual citado o no éste, aquel pierde la garantía.

3º) Adquisición a título oneroso: Para que el adquirente vencido tenga los derechos que nacen de la
evicción, es preciso que el derecho de que se vió privado fuera adquirido a título oneroso (art. 2091
C.C.).
Momento de la adquisición:
Art. 2089 C.C.: “El que por título oneroso transmitió derechos, o dividió bienes con otros,
responde por la evicción, en los casos y modos reglados en este Título.”
Se tiene en cuenta la TRANSMISIÓN de derechos. Para el caso de los derechos reales ha de tenerse
en cuenta el título y el modo, y ANTES de la transmisión NO hay evicción, sino otros principios
(como por ejemplo, el incumplimiento contractual).
Las adquisiciones a título gratuito: Según la letra del Código para que haya evicción, es necesaria
una adquisición a título oneroso (art. 2089 C.C.). En realidad evicción hay en todo tipo de
transmisiones, sean a título oneroso o a título gratuito, pero en las segundas el transmitente no
responde por evicción, salvo en supuestos excepcionales (cfr. arts. 2145 y 2146 C.C.).
Art. 2145 C.C.: “En caso de evicción de la cosa donada, el donatario no tiene recurso
alguno contra el donante, ni aún por los gastos que hubiere hecho con ocasión de la donación.”
Art. 2146 C.C.: “Exceptúanse de la disposición del artículo anterior los casos siguientes:
1º Cuando el donante ha prometido expresamente la garantía de la donación;
2º Cuando la donación fue hecha de mala fe, sabiendo el donante que la cosa era ajena;
3º Cuando fuere donación con cargos;
4º Cuando la donación fuere remuneratoria;
5º Cuando la evicción tiene por causa la inejecución de alguna obligación que el donante tomara
sobre sí en el acto de la donación.”
¿Cuál es la utilidad práctica de esta aclaración? ¿Por qué se la llama evicción si no responde el
transmitente? Porque aún cuando el donatario no tenga acción contra el donante, puede tenerla
contra el transmitente del donante (art. 2154 C.C.).
Art. 2154 C.C.: “El donatario vencido tendrá derecho, como representante del donante,
para demandar por la evicción al enajenante de quien el donante tuvo la cosa por título oneroso,
aunque este no le hubiese hecho cesión expresa de sus derechos.”
La partición: A la transmisión, el Código asimila la partición (arts. 2089, 2090 y 2141 C.C.).

4º) Causa anterior o contemporánea a la partición: Es preciso que la victoria del evincente se
produzca invocando una causa anterior o contemporánea a la adquisición por el evicto.
Excepción: la causa en curso:
Art. 2095 C.C.: “Cuando el derecho que ha causado la evicción es adquirido
posteriormente a la transmisión de la cosa, pero cuyo origen era anterior, los jueces están
autorizados para apreciar todas las circunstancias, y resolver la cuestión.”
Es una importante excepción al principio.
Santos Cifuentes: Es el caso típico de la usucapión, cuando el plazo ha comenzado antes de la
transmisión o división de cosas comunes y concretado después de ella.
La hipótesis es la adquisición de un derecho por el evincente en virtud de la prescripción (ejemplo:
adquisición de un inmueble con una servidumbre activa, cuyo no uso la extingue; el no uso empezó
a correr antes de la adquisición y se completó después y así el titular del fundo sirviente se ve
liberado).
Causación por el transmitente: No interesa que la causa sea posterior cuando ella deriva de hecho
del transmitente. El transmitente responde de sus hechos anteriores o posteriores (art. 2102 C.C.).
Art. 2102 C.C.: “La renuncia a la responsabilidad de la evicción, deja subsistente la
obligación del enajenante, por la evicción que proviniese de un hecho suyo, anterior o posterior.”
Obligado el transmitente a garantizar, no puede vencer y cabe responsabilizarlo cuando por un acto
suyo coloca a un tercero en posición de vencer al adquirente.
En el derecho argentino, antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere ningún derecho
real (art. 577 C.C.) y si bien no tiene una acción de evicción, lo que sí conserva es un derecho
personal contra el enajenante.
El hecho del príncipe:
Art. 2094 C.C.: “Habrá lugar a la evicción, cuando un acto del Poder Legislativo, o del
Poder Ejecutivo privase al adquirente en virtud de un derecho preexistente; pero no habrá lugar a
la evicción si el acto que trae la privación del derecho no fuese fundado sobre un derecho
preexistente, o sobre una prohibición anterior, que pertenece al soberano declarar o hacer
respetar.”
Santos Cifuentes: No hay evicción por causas de fuerza mayor (se sanciona una ley sobreviniente al
negocio que suprime o modifica el bien adquirido). Sí la hay cuando el derecho del Estado es
preexistente (reivindicación por título superior al del enajenante). Es innecesario en estos supuestos
esperar la sentencia, por tener suficiente legitimidad presumida estos actos administrativos como
definitivos.
Los actos del Estado implican evicción si se fundan en un derecho preexistente, y no se computan
como tal en caso contrario. El Estado que vence en un juicio reivindicatorio es evincente, pero no el
Estado que expropia. El derecho preexistente es una causa anterior y el no preexistente una
posterior; los hechos del príncipe jamás pueden configurar evicción (cfr. letra art. 2091 C.C.).

REQUISITOS DEL PRINCIPIO DE EVICCION

El principio de evicción supone una ‘TURBACIÓN’, que puede conducir a una evicción producida.
Se computa la TURBACIÓN DE DERECHO y NO la de HECHO (art. 2091 C.C.).
Turbación de derecho: Supone una reclamación judicial o extrajudicial (nota al art. 2091 C.C.) al
derecho del adquirente que se funda en la negación de su existencia y legitimidad.
La RECLAMACIÓN JUDICIAL se manifiesta por DEMANDA, forma típica e indubitable de
turbación de derecho. Es toda acción judicial que se intente contra el adquirente y que de ser
acogida conduciría a una evicción producida (por ejemplo acción reivindicatoria, confesoria,
negatoria, posesoria, hipotecaria). Todas por supuesto deben ser de CAUSA ANTERIOR O
CONTEMPORÁNEA a la adquisición, caso contrario no conducirían a una evicción producida y
contra tales turbaciones no debe garantir el transmitente.
Ahora NO toda RECLAMACIÓN EXTRAJUDICIAL puede ser considerada turbación; no se puede
pretender que el transmitente garantiera contra toda afirmación de un tercero, y por ello deben ser
llevadas al terreno o a la acción práctica. A raíz de esa reclamación extrajudicial, el adquirente se
dirigirá al transmitente citándolo a defenderlo en el juicio que se decida a entablar contra el
turbador. Pero será siempre necesario la referencia a una litis actual (si el adquirente es demandado)
o futura (si asumirá la calidad de actor) para poder hablar de turbación de derecho.
Turbación de hecho: Se considera simple turbación de hecho todos los ataques que lesionando en
cualquier forma el derecho del adquirente, no supongan una negación de su existencia y
legitimidad. Es difícil establecer una neta separación con la turbación de derecho (desposeer puede
constituir una turbación de derecho o de hecho, según la conducta del desposeyente).
Excepciones: No toda reclamación invocando un derecho debe ser mirada como turbación. Según el
art. 2091 C.C. se exceptúan:
a) Las procedentes de la ley: restricciones y límites del dominio derivadas de la ley, de las
cuales el adquirente no tiene derecho a sentirse turbado, ya que no se le niega la existencia y
legitimidad de su derecho.
b) Las establecidas de una manera aparente por el hecho del hombre. Desde que las
servidumbres son aparentes aunque no hayan sido denunciadas en el título, se presumen
conocidas por el adquirente (aunque admite prueba en contrario).
c) Las que consisten en pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce,
cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación. Si la servidumbre es aparente, el
conocimiento se presume; si no es aparente o se trata de otro derecho real o personal de
goce, el conocimiento deberá ser probado (normalmente surge de la mención que de él se
haya hecho en el título).

EFECTOS DEL PRINCIPIO DE EVICCIÓN

 Art. 2108 C.C.: “El enajenante debe salir a la defensa del adquirente, citado por éste en el
término que designe la ley de procedimientos, en el caso que un tercero le demandase la propiedad
o posesión de la cosa, el ejercicio de una servidumbre o cualquier otro derecho comprendido en la
adquisición, o lo turbase en el uso de la propiedad, goce o posesión de la cosa.”
Santos Cifuentes: Señala que hay tres etapas en la garantía de evicción: 1º) El enajenante no debe
perturbar el goce pacífico del derecho adquirido; 2º) Si hay perturbación de derecho, asume la
obligación de salir en defensa del adquirente en la instancia judicial; 3º) Si la evicción prospera
debe indemnizar al adquirente y devolverle el precio.
Procedimiento: La forma en la que el adquirente debe citar de evicción al enajenante, se encuentra
expresamente regulada por los arts. 105 a 110 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación,
tanto en la hipótesis en que el citante es demandado, como cuando es actor. Lo mismo ocurre en el
Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba (Ley nº 8465) donde se regula la
figura en el Capítulo IV (Citación de Evicción) arts. 442 a 447.
Personas a quienes se cita: El adquirente cita de evicción al transmitente de quien adquirió, como a
cualquiera de los transmitentes anteriores (art. 2109 C.C.).
Art. 2109 C.C.: “El adquirente de la cosa no está obligado a citar de evicción y
saneamiento al enajenante que se la transmitió, cuando hayan habido otros adquirentes
intermediarios. Puede hacer citar al enajenante originario, o a cualquiera de los enajenantes
intermediarios.”
La nota al artículo señala que por Derecho Romano y el de las Partidas, el recurso era gradual: se
citaba al enajenante inmediato, este al que le había transmitido la cosa, y así hasta llegar al
enajenante originario. Ello no sucede en nuestro derecho donde la transferencia de la cosa se hace
cum ovni sua causa (con todos los derechos que le competían), así lo hace cada causa-dante a su
causa-habiente. El último adquirente es tácita y necesariamente subrogado en todos los derechos de
garantía de los que han poseído la cosa antes que él, y reúne esos derechos en su persona. No hace
falta una cláusula expresa en el contrato, ya que forma parte de su contenido natural, aunque los
contratantes pueden disponer lo contrario.
Este ejemplo ocurre cuando el donatario que normalmente no puede citar al donante, sí lo hace
respecto al enajenante de éste último, por título oneroso.
No obstante parece prudente citar al causa-dante inmediato en cuyas manos es de suponer que el
derecho se encuentre más consolidado y así si se duda de su solvencia, ir subiendo de ser necesario,
hasta el antecesor que sea solvente.

EFECTOS DE LA EVICCIÓN PRODUCIDA

Producida la evicción, el transmitente está obligado a INDEMNIZAR al adquirente. La

INDEMNIZACIÓN es todo lo que el transmitente debe dar al adquirente en razón de la evicción
producida. Hay dos grandes rubros: precio y otros daños y perjuicios.
Precio: Se utiliza el término elásticamente y abarca:
a) En ciertos casos LA VENTAJA RECIBIDA por el transmitente debe ser restituida total o
parcialmente (la evicción total en la compraventa obliga al vendedor a restituir el precio –
art. 2118 C.C.- y una de las soluciones en la permuta es restituir la cosa recibida en cambio –
art. 2128 C.C.-);
b) En otras hipótesis no se restituye la ventaja misma, sino EL VALOR DE ELLA (otra de las
soluciones para la permuta –art. 2128 C.C.-).
c) En otros no se trata de restituir ni la ventaja ni su valor, sino de pagar EL VALOR DE LOS
BIENES DE QUE FUE PRIVADO EL ADQUIRENTE (ocurre en las sociedades cuando
ellas continúan –art. 2133 2º párrafo C.C.- y en la partición –art. 2144 C.C.-).
Los otros daños y perjuicios: Se dice ‘otros’ ya que el concepto ‘precio’ es parte también de los
daños en general. Cada contrato en particular tiene sus reglas al respecto. Las costas y gastos del
juicio en que el adquirente es evicto integran el concepto de daños y perjuicios en el supuesto de la
evicción entre socios (art. 2133 2º párrafo C.C.), pero la solución debe ser generalizada a todos los
contratos (argumento a contrario del art. 2117 C.C.).
LA GARANTÍA DEL HECHO PERSONAL

El transmitente debe garantizar contra las turbaciones y privaciones tanto obra de terceros como
contra el hecho personal. El transmitente no puede turbar al adquirente y su responsabilidad aquí es
más extensa que por el hecho de terceros, pues ABARCA TAMBIÉN LAS TURBACIONES DE
HECHO.
En cuanto a las turbaciones de derecho, si demanda al adquirente, será repelido por la excepción de
evicción. El enajenante podrá intentar válidamente ACCIONES DE NULIDAD contra el
adquirente, pero no las que se funden en una pretensión de una transmisión a non domino.

DIVISIBILIDAD O INDIVISIBILIDAD DE LA GARANTÍA

Art. 2107 C.C.: “La obligación que produce la evicción es indivisible, y puede demandarse
y oponerse a cualquiera de los herederos del enajenante; pero la condenación hecha a los
herederos del enajenante sobre restitución del precio de la cosa, o de los daños e intereses
causados por la evicción, es divisible entre ellos.”
El hecho personal: La excepción de evicción puede oponerse a cualquiera de los herederos del
enajenante. Conduce a una injusticia si alguno de los herederos tenía por un título anterior toda la
propiedad.
El hecho de terceros: a) Cuando se trata de TURBACIONES la garantía puede demandarse a
cualquiera de los herederos del transmitente, puede citarse a cualquiera de ellos, la obligación de
salir a la defensa es INDIVISIBLE; b) Ante la PRIVACIÓN, la obligación de restituir el precio en
dinero o pagar los daños e intereses, es DIVISIBLE.

CONOCIMIENTO DEL ADQUIRENTE

¿Cuáles son los efectos que tiene el conocimiento del adquirente sobre el peligro de que suceda una
evicción? Los textos son contradictorios: Art. 2106 C.C.: nada puede reclamar, salvo convenio
expreso; Art. 2101 C.C.: resulta lo contrario. El adquirente que conoce el peligro de evicción no
tiene derecho a ser indemnizado. ¿Qué abarca la indemnización? ¿Precio y daños y perjuicios? ¿O
solo daños y perjuicios?
Casos a descartar:
a) En el título se declara expresamente la existencia de cargas y gravámenes, lo que se trasmite
en realidad es el derecho menos esas cargas y gravámenes y el derecho así ejercido por el
tercero no privará de nada al adquirente que no adquirió de los que se lo priva. Desde que
fueron expresamente declaradas el enajenante no responde ni por el precio (fue computado
para la disminución del mismo) ni por los daños y perjuicios (no hay privación, no hay
perjuicio –art. 2105 C.C.-).
b) Lo mismo respecto de las limitaciones que resultan directamente de la ley (aunque no lo
diga el contrato), las que ‘graven las cosas por la sola fuerza de la ley’ (art. 2104 C.C.), ya
que tales forman parte del contenido natural del contrato.
c) La declaración puede ir referida al derecho mismo, como cuando se transmite un derecho de
dominio como dudoso (en vez de declarar que lo afecta una servidumbre). Se transmite el
 derecho con el peligro, el adquirente adquiere el peligro mismo. No hay responsabilidad ni
por el precio ni por los daños (art. 2101 inc. 2º C.C.).
Alcances del problema: Cuando según el contrato se transmite un derecho como cierto y/o como
libre:
a) Cuando se trasmite un derecho como cierto, hay que distinguir el precio de los daños y
perjuicios. Para exceptuar la responsabilidad por el precio no basta el conocimiento que
tuviere el adquirente sobre el peligro de evicción, ya que el art. 2101 inc 3º C.C. exige
además una cláusula de irresponsabilidad. Como el texto no se aplica a la responsabilidad
por daños y perjuicios, esta se regula por el art. 2106 C.C. y para la irresponsabilidad por
daños y perjuicios no hace falta conocimiento más el pacto, pues con el solo pacto (art. 2100
C.C.) o con el solo conocimiento (art. 2106 C.C.) es suficiente.
b) Tales soluciones deben adecuarse cuando lo que está en juego no es la existencia misma del
derecho, sino su libertad (inmueble transmitido como libre, cuando en realidad está gravado
con una servidumbre). Se deben hacer jugar los arts. 2101 y 2106 C.C. Respecto a los daños
y perjuicios, el conocimiento de las cargas (ocultas o aparentes), impide reclamarlos (art.
2106 C.C.).
En referencia al precio, si ambas partes conocían de cualquier forma la existencia de las cargas al
tiempo de contratar, no se responde por el precio entendiéndose que se consideró al fijarlo.
Tampoco el transmitente responde contra las turbaciones. Pero si solo una de las partes conoce la
existencia de la carga al momento de contratar, la responsabilidad por el precio debe subsistir, pues
la circunstancias no es computada por la común voluntad para fijarlo.
En cuanto a la prueba, cuando la carga es aparente, el conocimiento se presume aunque puede
probarse lo contrario. Cuando la carga es oculta el conocimiento del adquirente debe probarse (art.
2103 in fine C.C. a contrario) para excluir la responsabilidad por los daños. En cuanto a la del
precio será necesario probar también el conocimiento del transmitente para computarse que dicha
circunstancia fue tenida en cuenta.

GARANTÍA DE DERECHO Y GARANTÍA DE HECHO

Aunque las partes nada digan al contratar, el transmitente debe garantir al adquirente contra las
turbaciones y las privaciones (art. 2097 C.C.).
Art. 2097 C.C.: “La responsabilidad que trae la evicción tiene lugar, aunque en los actos
en que se transmiten los derechos, no hubiere convención alguna sobre ella.”
Garantir contra las turbaciones (principio de evicción): el transmitente debe salir a la defensa
del adquirente.
Garantir contra las privaciones (evicción producida): en caso de derrota del adquirente, el
transmitente deberá restituirle el precio, indemnizarlo de los perjuicios.
El garante no puede turbar y menos privar.
Este régimen se aplica cuando las partes nada han dicho al contratar, es una cláusula natural del
contrato y se la conoce como GARANTÍA DE DERECHO O GARANTÍA LEGAL. Pero siendo
una cláusula natural y no esencial, las partes pueden ‘aumentar, disminuir o suprimir la obligación
que nace de la evicción’ (art. 2098 C.C.).
Art. 2098 C.C.: “Las partes sin embargo pueden aumentar, disminuir, o suprimir la
obligación que nace de la evicción.”
Así entonces entran al régimen de la ‘garantía de hecho’ o ‘garantía convencional’.
Intensificación de la garantía: Las partes pueden ‘aumentar’ la garantía. Es raro encontrarlo en la
práctica y la ley permite pactar esta garantía en los contratos gratuitos donde de ordinario no se
responde (art. 2146 C.C.).
Debilitación de la garantía: Son comunes las cláusulas que disminuyen o suprimen la garantía,
aunque una supresión absoluta no es posible, solo la disminución. Se plantean problemas en cuanto
a la interpretación y alcance de las cláusulas y los límites a la autonomía de la voluntad.

EVICCION EN LOS CONTRATOS EN PARTICULAR

Para los casos no previstos el principio es el del Art. 2116 C.C.: “En los casos no previstos en los
capítulos siguientes, la evicción tendrá los mismos efectos que en aquellos con los cuales tenga
más analogía.”
COMPRAVENTA: El vendedor garantiza al comprador por la evicción (art. 1414 C.C.). Las reglas
específicas para la compraventa están a partir del art. 2118 C.C. e integran una ley supletoria y se
aplican en la medida en que las partes no se hayan explicitado en otro sentido. La evicción puede
ser total o parcial. Producida la evicción el transmitente debe indemnizar al adquirente y dentro de
la indemnización hay que distinguir la devolución del precio de los demás daños y perjuicios.
PERMUTA: Hay que armonizar las disposiciones del art. 1489 y de los arts. 2128 y siguientes del
C.C. Hay evicción total y parcial. El evicto tiene tres posibilidades: 1º) la restitución de la cosa que
el evicto dio más daños y perjuicios; 2º) el valor de la cosa que el evicto dio más los daños y
perjuicios; y 3º) el valor de la cosa que el evicto perdió más los daños y perjuicios.
DONACIÓN: En principio el donante no responde por evicción (arts. 1835 y 2145 C.C.). Pero hay
excepciones: a) el donatario tiene acción contra el causa-dante del donante; b) el donante debe la
garantía del hecho personal; c) el donante debe la garantía convencional, es decir cuando se
comprometió expresamente a ello; d) el donante debe la garantía cuando hizo la donación de mala
fe sabiendo que la cosa era ajena; e) el donante también debe la garantía cuando realizó la donación
con cargo; f) el donante también debe la garantía cuando realizó la donación remuneratoria; e) el
donante debe la garantía ante la inejecución de una obligación a su cargo.
CESIÓN: El cedente de buena fe (art. 1476 C.C.) garantiza normalmente la existencia y legitimidad
del crédito y excepcionalmente la solvencia del deudor. La buena fe del cedente se presume.
Cuando el cedente es de mala fe (conocimiento del vicio por el que debe garantir o conocer el hecho
de la inexistencia, de la ilegitimidad, de la insolvencia), su responsabilidad se agrava.
LOCACIÓN: Aquí se verifican turbaciones materiales (privan del uso o goce) y judiciales (como
una demanda que en sí no priva del uso o goce).Ambas son turbaciones de derecho ya que el
turbador invoca derechos de propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa. Las turbaciones de
hecho son ataques verificados sin que el turbador afirme derechos de propiedad, servidumbre, uso o
goce de la cosa. El locador garantiza contra las turbaciones de derecho y de hecho, si de él emanan.
Pero cuando el turbador es un tercero, el locador solo cubre las turbaciones de derecho y no las de
hecho.
COMODATO: Nada dice la ley al respecto. López de Zavalía piensa que el comodante responde
por la evicción según las reglas de los vicios redhibitorios. Cuando el comodato es precario la
responsabilidad se verá aún más reducida.
MUTUO: Se aplican los principios generales.
SOCIEDAD: Los socios responden de la evicción de los bienes que hubiesen aportado a la sociedad
(arts. 1701, 2132/9 y 2180 C.C.).

VICIOS REDHIBITORIOS
CONCEPTO
 Art. 2164 C.C.: “Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso
o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan
impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el
adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella.”
De la definición resultan las características centrales del instituto y si ellas concurren da lugar a la
redhibición, que etimológicamente significa ‘devolución’, ya que la cosa se devuelve al enajenante.
Se deshace el contrato (SC).
La legislación moderna deriva de dos edictos curules que se referían a la venta de esclavos y a la
venta de animales de carga, cuyas soluciones fueron luego generalizadas, para evitar los engaños y
socorrer a los compradores. Se discutía si es o no vicio tener la lengua partida, hablar en pausas, el
no ver sino con poca luz, tener las piernas torcidas hacia adentro o afuera, faltar un diente, tener una
carnosidad en la nariz, ser zurdo, tener mal aliento, etc. Ulpiano decía que redhibir es tener por
segunda vez la cosa.
Esas características resultan a la postre elásticas ya que además de la devolución de la cosa (actio
redhibitoria) pueden darse también otras consecuencias (la quanti minoris y la indemnización de
daños).
Para los contratos de consumición, la Ley nº 24.240 trae un sistema particular (no se requiere para
la responsabilidad que el vicio sea oculto).

REQUISITOS DEL VICIO

Para que un defecto de lugar a la acción redhibitoria debe tratarse de un vicio de hecho, oculto,
ignorado, grave y existente al tiempo de la adquisición. Santos Cifuentes agrega que no debe existir
un pacto expreso de irresponsabilidad entre las partes por vicios redhibitorios (es un elemento
natural del negocio).
De hecho: Lo que se computa son los VICIOS DE HECHO y NO los de DERECHO, ya que los
vicios jurídicos tienen interés a los fines de la evicción.
Oculto: El defecto debe ser oculto (arts. 2164, 2173, 2176 C.C.). El transmitente no responde por
vicios aparentes.
Art. 2173 C.C.: “Entre compradores y vendedores, no habiendo estipulación sobre los
vicios redhibitorios, el vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos ocultos de la cosa
aunque los ignore; pero no está obligado a responder por los vicios o defectos aparentes.”
Para saber CUANDO el vicios ES OCULTO y CUANDO ES APARENTE, hay tres perspectivas:
a) El vicio es APARENTE cuando es COGNOSCIBLE por el ADQUIRENTE aunque sea
valiéndose del asesoramiento de terceros. Da una pauta excesivamente rigurosa, que llevaría
a entorpecer la vida de los negocios, porque se impone al adquirente que haga más de lo que
cualquier contratante hace en la vida diaria.
b) Se tiene por OCULTO el vicio siempre que el defecto resulte INCOGNOSCIBLE para el
ADQUIRENTE CONCRETO, atendiendo a sus CONDICIONES PERSONALES. Conduce
a afirmar la responsabilidad del enajenante cuando el adquirente no conocía o debía conocer
los defectos por su profesión u oficio. No se comparte la tesis porque mezcla dos problemas
distintos (lo oculto del vicio y el conocimiento por el adquirente concreto).
c) López de Zavalía opina que el VICIO debe ser calificado de OCULTO o APARENTE A
PRIORI, prescindiendo de un determinado adquirente, pero teniendo en vista la cosa de que
se trata y la práctica seguida en la vida de los negocios con referencia a las operaciones que
sobre ella se verifican. Hay que recurrir a la imagen del adquirente medio. Solo se recurrirá
a peritos según la complejidad técnica de la cosa o envergadura del negocio. Nadie puede
calificar de oculto a un vicio que por su completa inexperiencia sobre cosas de esa índole le
impidió ver, pero si tiene la experiencia normal que es de esperar de los que adquieren cosas
 de esa índole, el vicio será oculto aunque lo hubiera podido percibir una persona más
avezada.
Ignorado: El conocimiento o ignorancia constituye un requisito diferente anunciado por el art. 2164
C.C. (‘…que al haberlos conocido…’). Además de la característica de lo oculto, el vicio supone un
error en el adquirente. De allí que no proceden las acciones edilicias: a) Cuando no hubo error
alguno (porque lo conoció el adquirente directamente o porque se lo declaró el transmitente), ya que
el vicio objetivamente oculto no lo ha sido subjetivamente para el adquirente; b) Cuando hubo error
pero este no es invocable para el adquirente, cuando por su profesión u oficio debió conocer el
defecto:
Art. 2170 C.C.: “El enajenante está también libre de la responsabilidad de los vicios
redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio.”
Grave: El defecto debe ser grave, no pueden pretenderse cosas perfectas. Los defectos deben hacer
la cosa impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que a haberlos conocido
el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella. A) El defecto debe hacer la cosa
impropia para ‘su’ destino, no es vicio redhibitorio la imperfección de la cosa que la hace impropia
para un destino distinto del que naturalmente debía prestar. Para determinar la impropiedad de la
cosa o la gravedad del defecto, también hay que tener en mira al adquirente medio (como cuando
determinamos si un vicio es o no oculto); B) No es preciso que el defecto sea irreparable, ya que no
deja de ser grave si para reparar la cosa es preciso hacer gastos de cierta importancia.
Existencia al tiempo de la adquisición: El defecto debe existir al tiempo de la adquisición (arts.
2164 y 2168 C.C.).
Art. 2168 C.C.: “Incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de la
adquisición, y no probándolo se juzga que el vicio sobrevino después.”
Se aplica el principio general de la carga de la prueba y quien alega los vicios o defectos debe
probar que existían al tiempo de la adquisición o con anterioridad. Todos los medios de prueba son
admisibles. La exigencia debe ser confrontada con la teoría del título y el modo:
a) Doctrina francesa (contrato de compraventa): En Francia opera el principio consensualístico
de transmisión de los derechos reales y así en la venta de cosas ciertas y determinadas los
vicios deben existir al tiempo de la operación (pues a partir de allí los riesgos pasan a cargo
del comprador); pero cuando la venta es de cosas ‘in genere’ para las cuales hay que esperar
el momento de la entrega y que es cuando el adquirente puede examinarlas, es en ese
momento que los riesgos comienzan a correr a su cargo. Esta doctrina no tiene cabida entre
nosotros ya que nuestra legislación sigue la teoría del título y del modo y trátese de cosas
ciertas o ‘in genere’ los riesgos pasan recién al comprador con la tradición.
b) López de Zavalía piensa que el vicio debe ser tal, al tiempo de la tradición, ya que el
acreedor no adquiere ningún derecho real antes de la tradición de la cosa y la ley se refiere
expresamente a la adquisición (arts. 2164 y 2168 C.C.).
Basta que el defecto sea oculto, grave, ignorado, al tiempo de la TRADICIÓN, para que se de la
base de una acción edilicia. No se computan los vicios sobrevivientes a la tradición (excepto el
régimen especial de la locación de cosas, art. 1525 C.C.), pero sí los que sobrevienen DESPUÉS del
TÍTULO y ANTES de la TRADICIÓN. Hipótesis: 1º) El defecto no existe al tiempo del título y sí
al de la tradición: es un defecto computable por el cual el transmitente debe responder, ya que las
cosas perecen para su dueño; 2º) El defecto existe al tiempo del título y no al de la tradición: el
adquirente no tendrá de que quejarse y el transmitente no podrá reclamar ningún aumento de precio
(mejora oculta); 3º) El defecto existe al tiempo del título y al de la tradición: es posible en la
contratación sobre cosas ciertas y debe descartarse para la contratación sobre cosas ‘in genere’,
salvo casos de excepción. Si el adquirente conoció o debió conocer los defectos de la cosa al tiempo
del título no podrá invocar vicios redhibitorios al tiempo de la tradición, ya que lo que se conoció
antes, es conocido después.
CASOS EN LOS QUE SE DEBE LA GARANTÍA

El transmitente garante contra los vicios redhibitorios y la garantía es de derecho en los contratos a
TÍTULO ONEROSO (cláusula natural de tales negocios).
Contratos a título oneroso: La adquisición debe haber sido a título oneroso (art. 2164 C.C.), estando
excluidos los títulos gratuitos (art. 2165 C.C.).
Art. 2165 C.C.: “Las acciones que en este título se dan por vicios redhibitorios de las cosas
adquiridas, no comprenden a los adquirentes por título gratuito.”
La regla no es absoluta ya que el art. 2180 remite a la evicción que contempla casos en que la
garantía subsiste siendo a título gratuito. Las excepciones quedan establecidas en el art. 2146 C.C.
referidas a la posibilidad de pactos en contrario, donaciones con cargo o remuneratorias, en que se
aplica la garantía, incluso en el comodato.
Pero no hay responsabilidad por vicios redhibitorios en los casos de remate y adjudicación judicial
(art. 2171 C.C.), pese a que el art. 2180 C.C. supone que sí la hay en ‘remates y adjudicaciones’,
pero no hay conflicto entre ambas normas ya que el ámbito de la primera se circunscribe a
operaciones de carácter forzado y el de la segunda a remates privados.
Art. 2171 C.C.: “Está igualmente libre de responsabilidad por los vicios redhibitorios si el
adquirente obtuvo la cosa por remate, o adjudicación judicial.”
Art. 2180 C.C.: “Lo dispuesto respecto a la acción redhibitoria entre comprador y
vendedor, es aplicable a las adquisiciones por dación en pago, por contratos innominados, por
remates o adjudicaciones, cuando no sean en virtud de sentencia, en las permutas, en las
donaciones, en los casos en que hay lugar a la evicción y en las sociedades, dando en tal caso
derecho a la disolución de la sociedad, o la exclusión del socio que puso la cosa con vicios
redhibitorios.”
Cláusula natural: La garantía por los vicios redhibitorios constituye una cláusula natural de los
contratos (excepción: lex imperativa, art. 28 Ley 24.441) y por ello puede ser ampliada, restringida,
renunciada, siempre que no haya dolo en el enajenante (art. 2166 C.C.):
a) En los contratos en que la garantía no se debe de derecho, pueden las partes incluirla con una
cláusula accidental;
b) El principio de libertad de configuración permite que las partes conviertan en vicios redhibitorios
los que naturalmente no lo son, garantizando la no existencia de ellos, o la calidad de la cosa
supuesta por el adquirente (art. 2167 C.C.);
c) El principio de libertad permite que se excluya toda responsabilidad por vicios redhibitorios, pero
la buena fe impide que en la cláusula general de irresponsabilidad quede incluida la relativa a
defectos de los que el enajenante tenía conocimiento y no declaró al adquirente (art. 2169 C.C.).
Art. 2166 C.C.: “Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por
los vicios redhibitorios, del mismo modo que la responsabilidad por la evicción, siempre que no
haya dolo en el enajenante.”
Art. 2167 C.C.: “Pueden también por el contrato hacerse vicios redhibitorios de los que
naturalmente no lo son, cuando el enajenante garantizase la no existencia de ellos, o la calidad de
la cosa supuesta por el adquirente. Esta garantía tiene lugar aunque no se exprese, cuando el
enajenante afirmó positivamente en el contrato, que la cosa estaba exenta de defectos, o que tenía
ciertas calidades, aunque al adquirente le fuese fácil conocer e defecto o la falta de la calidad.”
Art. 2169 C.C.: “La estipulación en términos generales de que el enajenante no responde
por vicios redhibitorios de la cosa, no lo exime de responder por el vicio redhibitorio de que tenía
conocimiento, y no declaró al adquirente.”
El límite a la autonomía de la voluntad está dado por el dolo, por lo que la supresión o disminución
de la garantía si hubo engaño, serían nulas. Si hay dolo de ambas partes, nada pueden demandar
entre ellas.
LA ACCIÓN REDHIBITORIA

Esta es la primera de las acciones edilicias previstas por la ley.

Objeto: La acción redhibitoria en la compraventa tiene por objeto dejar sin efecto el contrato,
volviéndose la cosa al vendedor y debiendo restituir éste el precio pagado (art. 2174 C.C.).
Esto se aplica igualmente a las adquisiciones por dación en pago, por contratos innominados, por
remates o adjudicaciones, cuando no sea en virtud de sentencia, en las permutas, en las donaciones,
en los casos en que hay lugar a la evicción y en las sociedades, dando en tal caso derecho a la
disolución de la sociedad, o la exclusión del socio que puso la cosa con los vicios redhibitorios (art.
2180 C.C.).
Art. 2174 C.C.: “En el caso del artículo anterior, el comprador tiene la acción redhibitoria
para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituyéndole este el precio
pagado, o la acción para que se baje del precio el menor valor de la cosa por el vicio
redhibitorio.”
Naturaleza jurídica: Según las tesis que se adopte serán las consecuencias que se sigan:
a) Se ha sostenido que se trata de una ACCIÓN DE ANULACIÓN por error in substancia con
un parentesco evidente con la acción redhibitoria. En ambos casos hay un ERROR que debe
ser EXCUSABLE y en ambos casos RECAE SOBRE una CUALIDAD DE LA COSA. En
el error hay una cualidad de la cosa que atañe a su sustancia, a que la cosa sea lo que es; en
cambio en la redhibitoria hay un defecto que padece la cosa, una privación que normalmente
no se presenta en cosas de esa especie. Diferencias: La acción redhibitoria en la
compraventa tiene un plazo de prescripción más breve que el de la anulación por error in
substancia y quien acciona por ésta última debe indemnizar a la otra parte, lo que no
acontece con quien ejercita la redhibitoria. López de Zavalía no comparte esta tesis ya que
dice que la redhibitoria es una acción contractual que surge del contrato y de él recibe su
fuerza, ya que la garantía por los vicios redhibitorios constituye una cláusula natural de
ciertos contratos y accidental de otros, reposa en definitiva sobre la voluntad contractual, la
ley contractual domina su régimen;
b) La DOCTRINA FRANCESA trata a la redhibitoria como una ACCIÓN DE RESOLUCIÓN
que aniquila retroactivamente el contrato, de tal modo que el vendedor debe restituir el
precio con sus intereses y el comprador la cosa con sus frutos. Parte de la doctrina argentina
sigue a esta tesis (Borda, Rezzónico);
c) Otros como Lafaille y López de Zavalía piensan que se trata de una RESCISIÓN, una
rescisión unilateral prevista en el contrato que solo tiene efectos inter partes y no en relación
con terceros. Hay obligaciones recíprocas de restitución (arts. 584 y ss. del C.C.) y así el
accionante solo restituirá la cosa sólo con los frutos pendientes quedando a su favor los
percibidos; si ha gravado la cosa con derechos reales a favor de terceros, corre a su cargo la
previa desgravación; y si no puede obtenerla se encuentra imposibilitado a ejercer la
redhibitoria, como tampoco podrá ejercerla si ya enajenó la cosa transmitiendo su dominio.
Cuando la cosa se perdió total o parcialmente, por los vicios redhibitorios, el transmitente
carga con la pérdida (art. 2178 C.C.).
Art. 2178 C.C.: “Si la cosa se pierde por los vicios redhibitorios, el vendedor sufrirá la
pérdida y deberá restituir el precio. Si la pérdida fuese parcial, el comprador deberá devolverla
en el estado en que se hallare para ser pagado el precio que dio.”
El accionado restituirá también en las mismas condiciones el precio recibido sin los intereses
percibidos o la cosa con solo los frutos pendientes, pero si fuere de mala fe deberá además los
frutos percibidos (art. 2176 C.C.). No se respeta el principio de que ‘las cosas se pierden para su
dueño’.
 Art. 2176 C.C.: “Si el vendedor conoce o debía, por razón de su oficio o arte, los vicios o
defectos ocultos de la cosa vendida, y no los manifestó al comprador, tendrá este a más de las
acciones de los artículos anteriores, el derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios
sufridos, si optare por la rescisión del contrato.”
Indivisibilidad: La acción redhibitoria es siempre activamente indivisible, y ninguno de los
herederos del adquirente puede ejercerla por sólo su parte. Desde el punto de vista pasivo, puede
demandarse a cada uno de los herederos del enajenante, siempre que las prestaciones a restituir
sean divisibles pues en caso contrario la acción será pasivamente indivisible. Cuando la acción
abarca varias casos, el vicio redhibitorio de la una da lugar a su redhibición y no a la de las
otras, a no ser que aparezca que no se hubiera adquirido la sana sin la que tuviese el vicio (art.
2177 C.C.).
Art. 2177 C.C.: “Vendiéndose dos o más cosas, sea en un solo precio o sea señalando
precio a cada una de ellas, el vicio redhibitorio de la una, da solo lugar a su redhibición y no a
la de las otras, a no ser que aparezca que el comprador no habría comprado la sana sin la que
tuviese el vicio, o si la venta fuese de un rebaño y el vicio fuere contagioso.”
Santos Cifuentes: La acción redhibitoria, a diferencia de la resolución del contrato, no tiene
efectos retroactivos, pues opera para el futuro o ex nunc.

LA ACCIÓN ESTIMATORIA

Llamada también quanti minoris tiene por objeto pedir que se baje de lo dado el menor valor de
la cosa, manteniéndose el contrato en la medida que la cosa pueda cumplir con su destino y
función. Esta acción procede en la COMPRAVENTA pues entre adquirentes y enajenantes que
no sean compradores y vendedores, solo cabe la acción redhibitoria (arts. 2172 y 2174 C.C.).
Existe también en la LOCACIÓN DE COSAS.
Art. 2172 C.C.: “Entre adquirentes y enajenantes que no son compradores y vendedores, el
vicio redhibitorio de la cosa adquirida solo da derecho a la acción redhibitoria, pero no a la
acción para pedir que se baje de lo dado el menor valor de la cosa.”
Elección: Cuando el adquirente dispone tanto de la acción redhibitoria como de la estimatoria,
puede elegir entre una y otra, pero no podrá intentar una de estas acciones ‘después de ser
vencido o haber intentado la otra’ (art. 2175 C.C.).
Art. 2175 C.C.: “El comprador podrá intentar una u otra acción, pero no tendrá derecho
para intentar una de ellas, después de ser vencido o de haber intentado la otra.”
Cuando la acción redhibitoria se ve impedida por haberse perdido la cosa por caso fortuito o
culpa del comprador, éste puede intentar la estimatoria (art. 2179 C.C.).
Art. 2179 C.C.: “Si la cosa vendida con vicios redhibitorios se pierde por caso fortuito, o
por culpa del comprador, le queda a éste sin embargo, el derecho de pedir el menor valor de la
cosa por el vicio redhibitorio.”
Divisibilidad: La acción estimatoria es divisible.

LA ACCIÓN INDEMNIZATORIA

Como un accesorio de la redhibitorio y por lo tanto en todos los casos donde esta procede, el
adquirente puede pedir ser indemnizado por los daños y perjuicios cuando el enajenante conoció
o debió conocer por razón de su oficio o arte ‘los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida’
(art. 2176 C.C.).
Regla: la ignorancia del transmitente no lo excusa de responder por el saneamiento (art. 2173
C.C.), pero el conocimiento que tenga de los vicios agrava su responsabilidad (art. 2176 C.C.) y
lo sujeta a responsabilidad a pesar de la cláusula de exclusión del art. 2169 C.C.

COMPARACIÓN CON OTRAS ACCIONES

Con las de nulidad y de cumplimiento.

Con la nulidad: Nadie tiene derecho a esperar que una cosa esté hecha de una determinada
sustancia, pero sí que ella esté libre de defectos graves y que sea una sustancia en sí idónea para
aquel fin. Cuando se trata de una sustancia genéricamente idónea para el fin de la cosa, y sin
defectos, un error sobre ella puede plantear un problema de anulación pero no de vicios
redhibitorios.
Con las acciones por cumplimiento: a) Cuando el título se refiere a cosas in genere, y el vicio
solo puede presentarse en el momento de la tradición, el ejercicio de la acción redhibitoria no
puede tener otro efecto inmediato que dejar sin efecto la tradición misma, pero no el título que
continúa subsistente. No hay inconvenientes para que a la redhibitoria se le acumule la acción
de cumplimiento; b) Cuando se ha contratado sobre cosas individualizadas afectadas del vicio al
momento del título, la redhibitoria debe conducir a la aniquilación del título mismo; c) Cuando
se ha contratado sobre cosas individualizadas que no estén afectadas del vicio al momento del
título, además de la redhibitoria podría reclamar una indemnización por incumplimiento,
siempre que la aparición del vicio fuere imputable a culpa del enajenante; d) Cuando el defecto
consiste en una falla en la cantidad de cosas (inmuebles excluidos por sus reglas especiales)
muebles, si el título se refiere a cierto número de unidades, o a un cierto peso, su falta da lugar a
una acción de cumplimiento o al funcionamiento del pacto comisorio, y no a la redhibitoria.
Pero si el título hace referencia a un número de unidades suponiéndolas en un cierto peso
(bolsas de 50 kg.), la falta de peso esperado de cada unidad podría dar lugar a la redhibitoria a
título de defecto oculto.

PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES

Según el art. 4041 C.C. se prescribe por tres meses la acción redhibitoria para dejar sin efecto el
contrato de compraventa, y la acción para que se baje del precio el menor valor por el vicio
redhibitorio. La regla debe aplicarse a la acción indemnizatoria por ser accesoria de la
redhibitoria. Pero la común opinión de los autores, la norma solo rige para las acciones edilicias
en la compraventa (Spota), a lo que se opone López de Zavalía diciendo que debe aplicarse al
régimen total de la redhibitoria. Si no se acude al art. 4041 habrá que recurrir al art. 4023 C.C. y
aplicar la prescripción decenal, obteniéndose un resultado disvalioso.

LOS CONTRATOS DE CONSUMISIÓN

Rigen reglas especiales, ya que la Ley nº 24.240 de Defensa del Consumidor trae la ‘garantía
legal’.
Clases: Hay cuatro garantías: 1) Específica por reparación; 2) Genérica; 3) De provisión; 4) Por
prestación de servicios.
La garantía genérica por vicios redhibitorios: Prevista en el art. 18 de la ley, recoge la del
Código Civil con tres modificaciones: a) Carácter de la garantía de derecho. Cualquier garantía
de derecho es ‘legal’ al estar prevista por la ley. Pero no es lo mismo que la legalidad emerja de
una legalidad supletoria que de una legalidad imperativa. La del Código Civil la prevé una lex
supletoria y por ello puede ser suprimida o restringida (art. 2166 C.C.). La de la Ley de Defensa
del Consumidor deriva de una lex imperativa (tal carácter tiene la Ley nº 24.240, art. 65) y la
renuncia o restricción de la garantía cae bajo la sanción del art. 37 inc. b de la ley; b) Por la Ley
de Defensa del Consumidor, se aplica ‘de pleno derecho’ el art. 2176 C.C. (acción
indemnizatoria). Es decir, mientras en el régimen del Código Civil además de las acciones
edilicias se da la de indemnización cuando el vendedor conocía o debía conocer los vicios o
defectos ocultos ‘y no los manifestó al comprador’, en el régimen de la Ley de Defensa del
Consumidor la acción indemnizatoria procede siempre, aunque el vendedor no conociere o
debiera conocer los vicios o aunque conociéndolos, los hubiera manifestado al comprador; c)
Por la Ley de Defensa del Consumidor el art. 2170 del C.C. (conocimiento de los vicios por el
adquirente) ‘no podrá ser opuesto al consumidor’, sin importar que éste sepa o ignore la
existencia del vicios.
La garantía específica por reparación: No existe garantía legal imperativa (como quería el
Congreso) de reparación a costa de los garantes por las cosas de consumo durable. Pero por los
principios generales del Código Civil puede ser otorgada como facultativa (art. 1197 C.C.) y no
solo para las cosas de consumo durable. Pero si esa garantía facultativa es otorgada, entonces
pasa a tener el contenido imperativo de los arts. 14 a 17 de la L.D.C. El art. 12 L.D.C. pasa a
regular una garantía distinta.
La garantía de provisión: Dispone el art. 12 L.D.C. “Servicio técnico. Los fabricantes,
importadores y vendedores de las cosas mencionadas en el artículo anterior, deben asegurar un
servicio técnico adecuado y el suministro de partes y repuestos.” Se trata de proveer tanto de
servicios como de repuestos. El consumidor goza de la disponibilidad de provisión de servicio
técnico y repuestos, pero no a costa del garante sino de quien los requiere. La L.D.C. persigue
que el consumidor no quede desamparado al no encontrar servicio técnico o repuestos.
Tenemos una garantía imperativa, si el consumidor adquirente renunciara igualmente subsistiría,
pues la cláusula de renuncia se tendría por no convenida (art. 37 inc. b L.D.C.).
La garantía existe para las cosas ‘del artículo anterior’, que son ‘las cosas muebles de consumo
durable’. Un sector de la doctrina entiende que debe leerse las ‘cosas muebles no consumibles’.
El decreto reglamentario habla de cosas muebles no consumibles. López de Zavalía entiende
que se quiso aludir a una categoría económica formada por las cosas que no se consumen con el
primer uso, ni por un uso corto, sino que se consumen o deterioran por un uso prolongado y
apreciable.
La L.D.C. consagra en el art. 12 una garantía legal imperativa, irrenunciable, en los términos del
art. 37 inc. b.
Los obligados a la garantía están enunciados en el art. 12 L.D.C. No están expresamente
mentados los distribuidores, no están imperativamente obligados.
No pretende la L.D.C. que los obligados provean personalmente el servicio técnico, las partes y
los repuestos, solo ‘deben asegurar’, con lo que la prestación efectiva puede ser hecha por
terceros.
Con el veto, desaparece el plazo de duración de la provisión por 6 meses.
La garantía en la prestación de ciertos servicios: La L.D.C. considera implícita la obligación de
‘emplear materiales o productos nuevos o adecuados a la cosa de que se trate, salvo pacto
escrito en contrario’ (art. 20), y por ello salvo previsión expresa y por escrito en contrario, si
dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que se concluyó el servicio se evidenciaron
deficiencias o defectos en el trabajo realizado, el prestador de servicios estará obligado a
corregir las deficiencias y defectos o a reformar o a reemplazar las materias o productos
utilizados sin costo adicional de ningún tipo para el consumidor (art. 23). López de Zavala opina
que no estamos ante una garantía imperativa.
VICIOS REDHIBITORIOS EN LOS CONTRATOS EN PARTICULAR

COMPRAVENTA: La redhibición en la compraventa da lugar a las acciones edilicias (redhibitoria

y quanti minoris) y a la indemnizatoria del art. 2176 C.C. Cuando la compraventa es de
consumición, rigen normas especiales.
PERMUTA: Se aplica lo dispuesto respecto a la acción redhibitoria entre comprador y vendedor
(art. 2180 C.C.) y también lo atinente a la acción indemnizatoria (art. 2176 C.C.).
DONACIÓN: El donatario nunca tiene la acción estimatoria y solo le cabe la redhibitoria, en los
mismos casos en los que hay lugar a evicción con el accesorio de la acción indemnizatoria.
LOCACIÓN: En las enajenaciones el vicio para ser redhibitorio debe ser: de hecho, grave, oculto,
ignorado y existente al tiempo de la adquisición. En la locación el vicio para ser redhibitorio debe
ser: de hecho, grave, oculto, ignorado y existente al tiempo de la adquisición o sobreviviente. El art.
1525 C.C. prevé las acciones redhibitoria (se obtiene la rescisión del contrato) y la estimatoria
(disminución del precio). Se habla también de la indemnizatoria y de la de subsanación del vicio.
COMODATO: La regla la da el art. 2286 C.C. y es que el comodante no responde por los vicios
redhibitorios de la cosa, salvo que conozca los vicios o defectos ocultos de la cosa (si ignora no
responde) y que no haya prevenido de ellos al comodatario (basta la negligencia en comunicarlo).
MUTUO: El mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuario por la mala calidad o
vicios ocultos de la cosa prestada (art. 2247 C.C.). Solo cabe pensar en la acción redhibitoria y en
los casos en que procede esta, en la acción indemnizatoria.
SOCIEDAD: El aportante responde por los vicios redhibitorios (art. 1701 in fine C.C.). La sociedad
tiene la acción redhibitoria a la que se agrega la de daños y perjuicios si el responsable fuera de
mala fe.