Formulación de Proyectos

MAESTRÍA EN INGENIERÍA CIVIL, ÉNFASIS EN
CONSTRUCCIONES CIVILES
FACULTAD DE INGENIERÍA
PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA, CALI COLOMBIA
INFORME FINAL
Proyecto de inversión
FORMULACION DE PROYECTOS
Jonathan Armijos, Cristina Gonzales,

Juan David Villani, Luis Fernando Mosquera
DOCENTE
Ms. Héctor Benavides
Índice:
LINEAMIENTOS DEL PROYECTO ................................................................................................ 3
EMPRESA: “ARGOVI & ASOCIADOS” ......................................................................................... 3
Misión ............................................................................................................................................. 3
Visión .............................................................................................................................................. 3
LLUVIA DE IDEAS ........................................................................................................................... 3
Alternativas seleccionadas .............................................................................................................. 3
CONDOMINIO DE CASAS CAMPESTRES “ACACIAS” .............................................................. 4
Matriz DOFA .................................................................................................................................. 5
Flujo de caja .................................................................................................................................... 6
VIVIENDAS MILTIFAMILIARES (EDIFICIO DE APARTAMENTOS) ....................................... 8
Matriz DOFA .................................................................................................................................. 9
Flujo de caja .................................................................................................................................. 10
MINI CENTRAL DE ABASTOS – SUR ......................................................................................... 12
Matriz DOFA ................................................................................................................................ 14
Flujo de caja .................................................................................................................................. 16
CENTRO COMERCIAL .................................................................................................................. 19
Matriz DOFA ................................................................................................................................ 21
Plano Centro Comercial ................................................................................................................ 25
ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS ................................................................................................... 26
Combinación de alternativas de inversión Plano Centro Comercial ............................................. 26
LINE CONSTRUCTION - POKA YOKE........................................................................................ 36
ANÁLISIS DE PROVEEDORES ..................................................................................................... 36
LAST PLANER -PAC: ..................................................................................................................... 37
ANÁLISIS DE RESULTADOS ....................................................................................................... 38
CONCLUSIONES ............................................................................................................................ 39
LINEAMIENTOS DEL PROYECTO
Plantear alternativas de negocio relacionadas al Área de Construcciones, estas deben cumplir los
siguientes términos:
1. Monto de inversión de 5000 ´000 000. Pesos colombianos.
2. Tiempo de inversión 8 años, una vez entregado el capital, el inversionista requiere

rendimiento 15´ 000 000 mensuales, a partir de tercer año. El último año, se liquida el
proyecto.
3. Presentar 4 alternativas de interés, estas deben ser factibles, y financieramente viables,

considerando que las alternativas de negocio sean acordes a las actividades de la empresa.
EMPRESA: “ARGOVI & ASOCIADOS”
Misión
Generar proyectos innovadores e integrales, para el beneficio de la comunidad y clientes; a través de

un equipo humano que se enfoca en valores éticos y profesionales.
Visión
Ser una empresa innovadora líder en la consultoría y construcción de proyectos, satisfaciendo las
necesidades de calidad, tecnología, planificación y cumplimiento.
Objetivo del proyecto: Innovación
LLUVIA DE IDEAS
 Consorcio Médico.  Edificio de aparta estudios con diseño

 Centro Comercial. minimalista y partes móviles.
 Departamentos.  Edificio de parking robotizado con
 Edificio Deportivo. App móvil.
 Patio de Comida.  Casas campestres.
 Vivienda Multifamiliar (Edificio de  Mini Central de Abastos – Sur.
Apartamentos).
Alternativas seleccionadas
 Casas campestres.
 Vivienda multififamiliar (Edificio de apartamentos), estrato 6.
 Mini central de abastos – Sur.
 Centro comercial.
CONDOMINIO DE CASAS CAMPESTRES “ACACIAS”
Los proyectos de vivienda como casas campestres han sido proyecto de gran acogida en durante los
últimos años, de manera que ha incentivado la inversión en proyectos inmobiliarios en el sector.
Dentro de la planificación establecida en el Plan del Desarrollo del Municipio de Jamundí, hace
factible la realización de proyectos similares en la zona debido a la gran acogida e interés por parte
de usuarios.
Durante los últimos años, el área de Jamundí ha sido atractiva para familias que quieren alejarse de
la ciudad hacia un entorno más tranquilo y acogedor, se plantea el siguiente proyecto, que consiste
en la construcción de un condominio de casas campestres al norte de Jamundí , junto a la vía
panamericana. La configuración asignada a este proyecto para cada vivienda campestre se conforma
de la siguiente manera:
Tabla resumen
Área parcelación 180 m²
Área primera planta 84 m²
Área construida 168 m²
Área verde 96 m²
Valor construcción $ 307.100.746
Valor venta $ 396.000.000
Tabla 1: Resumen – Casas campestres
Imagen 1: Casa campestre
El proyecto total incluye a 135 casas, divididas en 3 etapas de 45 casas cada una. Las casas son de 2
pisos, con un área total de 168 m2 más 96 m2 de zona verde, con vías de acceso; enfocados a en la
innovación se complementa con un diseño urbanístico fundamentado en el paisajismo del sector
Imagen 2: Lote para el proyecto de Casas campestres
Matriz DOFA
Oportunidades Amenaza
Fortalezas Ataque Defensa
Debilidades Mejorar Retirada

Tabla 2: Matriz DOFA
Oportunidades Amenazas
 Ubicación  Mucha oferta
Fortalezas FO: Cuenta con una ubicación FA: Establecer un plan de
 Innovación, en privilegiada debido a que está mercadeo, enfatizando nuestro
sistemas. atravesado por un afluente diseño innovador en sistemas
constructivos. natural, y nuestro diseño constructivos, que reduce los
innovador se complementa con tiempos de entrega de la vivienda
un diseño urbanístico centrado con respecto a la competencia y a
en el paisajismo y el medio los sistemas constructivos
ambiente propio de la zona. tradicionales.
Implementar diseños
innovadores enfocados en
diseños urbanísticos,
explotando la riqueza
 Gran demanda de  Mucha oferta a precios
vivienda verde. bajos
Debilidades DO: Establecer relaciones con DA: Retirarse.

 Falta de relación con proveedores enfocados en
proveedores. suministros ecológicos.
 Precios elevados de
construcción
Tabla 3: Matriz DOfA – Casas campestres
Flujo de caja
El primer año es dedicado a diseños, permisos y adquisición de terrenos. A partir del segundo año empieza la construcción de la primera etapa, cada
etapa dura 2 años considerando construcción y venta. El año 8 es dedicado a la liquidación del proyecto.
FLUJO NETO DE CAJA CASAS CAMPESTRES
PERIODOS 0 1 2 3 4 5 6 7 8
INGRESOS
(+) Ventas 8.712.000.000 9.108.000.000 8.712.000.000 9.108.000.000 5.940.000.000 5.940.000.000 5.940.000.000
= TOTAL INGRESOS - - 8.712.000.000 9.108.000.000 8.712.000.000 9.108.000.000 5.940.000.000 5.940.000.000 5.940.000.000
EGRESOS
(-) Terreno 3.510.000.000
(-) Diseño y Permisos 542.971.457
(-) Construccion Etapa 1 6.759.048.575 6.759.048.575
(-) Operación de ventas 67.085.114 67.085.114 67.085.114 67.085.114 67.085.114 67.085.114
(-) Servicios Argovi 89.446.819 89.446.819 89.446.819 89.446.819 89.446.819 89.446.819 89.446.819 89.446.819 89.446.819
= TOTAL EGRESOS (3.599.446.819) (632.418.276) (6.915.580.508) (6.915.580.508) (5.826.531.933) (5.826.531.933) (5.826.531.933) (5.826.531.933) (89.446.819)
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (3.599.446.819) (632.418.276) 1.796.419.492 2.192.419.492 2.885.468.067 3.281.468.067 113.468.067 113.468.067 5.850.553.181
(-) Impuesto sobre la Renta (34%) 610.782.627 745.422.627 981.059.143 1.115.699.143 38.579.143 38.579.143 1.989.188.081
UTILIDAD NETA (3.599.446.819) (632.418.276) 1.185.636.864 1.446.996.864 1.904.408.924 2.165.768.924 74.888.924 74.888.924 3.861.365.099
(+) inversion en KT 768.134.904 500.000.000 500.000.000
(+) Prestamos
(-) Rendimientos Inversionista 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000
(-) Devolucion reinversion 1.768.134.904
(-) Financieros
FLUJO NETO DE CAJA DEL PROYECTO (3.599.446.819) (632.418.276) 1.953.771.769 1.266.996.864 1.724.408.924 1.985.768.924 394.888.924 394.888.924 1.913.230.195
TIR 22,11%
Tabla 4: Flujo de caja – Casas campestres
Flujo de caja del proyecyo
$10,000,000,000
$8,000,000,000
$6,000,000,000
$4,000,000,000
$2,000,000,000 Total ingresos
$- Total egresos
0 1 2 3 4 5 6 7 8
$(2,000,000,000) Flujo de caja neto
$(4,000,000,000)
$(6,000,000,000)
$(8,000,000,000)
Año
Gráfica 1: Flujo de caja – Casas campestres

VIVIENDAS MILTIFAMILIARES (EDIFICIO DE APARTAMENTOS)
El déficit de vivienda en Cali se encuentra en un 35% (El País), considerando el crecimiento de la

población, el área de expansión hacia el sector sur incentiva la inversión en proyectos de vivienda.
Imagen 3: Edificio de apartamentos
El POT (Plan de Ordenamiento Territorial) vigente para Santiago de Cali, estratifica los sectores
clasificándolos, para a partir de cada uno de ellos existen lineamientos particulares como son: el uso
de suelo, áreas disponibles del área total del predio, caracterizar si los proyectos de viviendas son
multifamiliares y unifamiliares, áreas verdes, vías, andenes, la altura máxima de edificación y número
parqueaderos. Todos estos parámetros han sido considerados en la factibilidad técnica de este
proyecto.
Este se encuentra localizado en al sur de Cali, sector Pance, cuenta con una ubicación de alta plusvalía,
cercana a lugares estratégicos como son: centros educativos (universidades y colegios), centros
comerciales, parques recreativos y áreas de diversión; el sector se encuentra clasificado como estrato
6 y su diseño y acabados considerados de igual forma.
Imagen 4: Ubicación del proyecto
La información general del proyecto, para cada edificio es:

Configuración de edificios
Área de edificio 900
Dimensiones Edif: 30m x30m
Área de apartamentos 810
A x Departamento 135
# de departamentos 6
Dimensiones Dep: 10m x13,5m
# Torres 6
Total Departamentos 180
Número de pisos: 5
Total Parqueaderos 198
Tabla 5: Configuración por Torre
El diseño innovador para este tipo de proyectos ha permitido una excelente distribución de espacios,
y una adecuada combinación de ambientes, que ha permitido un total de 180 apartamentos
distribuidos en 6 torres, además cuenta con áreas verdes (juegos y piscina), áreas sociales (gimnasio
y salón de eventos), parqueaderos y seguridad privada las 24 horas.
Se realizó el análisis de esta alternativa, para lo cual se realiza la matriz Dofa.
Matriz DOFA
Amenazas
Oportunidades
 Muchos proyectos de
 Mercado disponible
vivienda similares
Fortalezas FO: Implementar nuestra FA: Implementar alternativas de
 Gestión de negocios. gestión de negocios en el mercadeo que capten la atención
 Diseño innovador desarrollando proyectos de de clientes y promocionen el
vivienda consiguiendo proyecto, con énfasis en su
ubicaciones estratégicas y diseño innovador y que esto
aprovechar las condiciones permita sobresalir de las otras
favorables del mercado, ofertas vigentes en el mercado.
pretendiendo generar una
utilidad más alta.
Amenazas
Oportunidades
 Incremento de precio en los
 Alta demanda de clientes.
materiales
Debilidades DO: Relacionarse con DA: Retirarse.

proveedores mayoristas del
 Poca relación con sector, consiguiendo mejores
proveedores precios o alguna forma de
financiamiento.
Tabla 6: Matriz DOFA – Edificio de Departamentos
Mediante a la configuración inicial del proyecto se estimó su análisis financiero estimando la

rentabilidad de esta alternativa y para lo posterior realizar un análisis cuantitativo referido las demás
alternativas y determino la opción más acertada.
Flujo de caja
La ejecución del proyecto cumple con los requerimientos establecidos por el inversionista. El plazo de tiempo es de 8 años, en el cual se tiene que el
primer año se cumplen las actividades como son aprobación de diseño y obtención de permisos de construcción, además cuenta con 3 fases de
construcción las cuales tiene un tiempo de construcción y venta de 28 meses, y se distribuyen en 6 meses como venta sobre planos hasta llegar al
punto de equilibrio y 22 meses de construcción y venta de los departamentos faltantes. A partir del cuarto año se entrega una rentabilidad al
inversionista de 180 millones anuales. Todos los ingresos adicionales a esto se reinvierten cada año con el propósito no requerir créditos, y con esto
mejorar la rentabilidad del proyecto.
FLUJO NETO DE CAJA DE UN PROYECTO
PERIODOS 0 1 2 3 4 5 6 7 8
INGRESOS
(+) Ventas 12.779.942.265 17.822.394.765 11.740.223.840 18.554.160.338 12.016.914.130 19.466.149.981 1.699.241.142
= TOTAL INGRESOS - - 12.779.942.265 17.822.394.765 11.740.223.840 18.554.160.338 12.016.914.130 19.466.149.981 1.699.241.142
EGRESOS
(-) Terreno 2.200.000.000
(-) Diseño y Permisos 2.730.840.720
(-) Construccion Etapa 1 10.213.224.889
(-) Operación de ventas 328.080.950 328.080.950 328.080.950 328.080.950 328.080.950 218.720.634 109.360.317
(-) Servicios Argovi 187.474.829 187.474.829 187.474.829 187.474.829 187.474.829 187.474.829 187.474.829
= TOTAL EGRESOS (2.200.000.000) (2.730.840.720) (10.728.780.668) (10.728.780.668) (10.580.280.668) (10.580.280.668) (10.580.280.668) (10.470.920.351) (296.835.145)
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (2.200.000.000) (2.730.840.720) 2.051.161.597 7.093.614.097 1.159.943.172 7.973.879.670 1.436.633.462 8.995.229.630 1.402.405.996
(-) Impuesto sobre la Renta (34%) 697.394.943 2.411.828.793 394.380.678 2.711.119.088 488.455.377 3.058.378.074 476.818.039
UTILIDAD NETA (2.200.000.000) (2.730.840.720) 1.353.766.654 4.681.785.304 765.562.493 5.262.760.582 948.178.085 5.936.851.556 925.587.958
(+) inversion en KT
(+) Prestamos 500.000.000 500.000.000
(-) Rendimientos Inversionista 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000
(-) Devolucion reinversion
(-) Financieros 278.770.989 278.770.989 537.900.000
FLUJO NETO DE CAJA DEL PROYECTO (2.200.000.000) (2.730.840.720) 1.353.766.654 4.501.785.304 1.085.562.493 4.803.989.593 989.407.095 5.218.951.556 745.587.958
TIR 40,32% Se observa que la TIR es igual al WACC
Tabla 7 Flujo de Caja Edificio de Departamentos

Flujo de caja del proyecyo
25000
x 1000000
20000
15000
10000
Total ingresos
5000
Total egresos
0 Flujo de caja
0 1 2 3 4 5 6 7 8 neto
-5000
-10000
-15000
Mes
Gráfica 2: Flujo de caja Departamentos

MINI CENTRAL DE ABASTOS – SUR
En la actualidad la república de Colombia posee 14 sedes mayoristas encargadas de distribuir

alimentos a ciudades y municipios a lo largo del territorio nacional. Contribuyendo al crecimiento del
comercio de las zonas agrícolas e industriales en cada región del país. La central de abastecimientos
del Valle del Cauca CAVASA, es la principal comercializadora y distribuidora de alimentos del
suroccidente del país. Supliendo los volúmenes de alimentos requeridos por este departamento,
integrando alimentos perecederos, cárnicos, granos y procesados. CAVASA se encuentra ubicada al
norte de la ciudad de Santiago de Cali y al suroriente del departamento, con una distancia aproximada
de 20 kilómetros (40 minutos de recorrido) hasta el centro de la ciudad de Cali. Las 14 sedes
mayoristas se pueden analizar en la siguiente figura.
Imagen 5: Centrales mayoristas a lo largo del territorio nacional

Fuente: www.corabastos.com
Estos vehículos toman vías principales como la panamericana para descargar en CAVASA, sin
embargo, existe un problema latente para los clientes que poseen zonas agrícolas en departamentos
del sur del país ya que deben bordear a Cali para evitar un aumento en el tiempo de entrega. Una vez
los clientes tengan la mercancía en la central mayorista se dispone a distribuir los alimentos a los
diferentes almacenes y mercados fijos o móviles de la ciudad y pueblos aledaños del Valle del Cauca.
Para hace una entrega efectiva de los alimentos en la ciudad de Santiago de Cali, los clientes se deben
someter a tiempos extras de distribución debido a las distancias y al tráfico denso y variable en la
ciudad.
Imagen 6: Tiempos de recorrido aproximados desde CAVASA hasta Jamundí (1 hora) y norte de Cali (32 minutos)
Es por esto que se plantea una mini central de abastos en la vía Cali-Jamundí para abastecer las
necesidades alimenticias de los habitantes de Jamundí, el sur de Cali y municipios aledaños. Se planea
ubicar la mini central de abastos en la zona industrial al norte de Jamundí, con un lote de 24.601 m2
detrás de la empresa Tecno-Químicas, con facilidad de acceso desde vías como la panamericana y
cañas gordas, con un costo por m2 de $142.549 y un costo final de $3.500’000.000.
Imagen 7: Ubicación espacial del lote escogido

Fuente: www.fincaraiz.com
Esta ubicación permitirá un rápido, efectivo almacenamiento y despacho de cualquier mercancía, para
su posterior consumo o proceso, en especial alimentos provenientes del sur del país. El objetivo
principal de la mini central sur de abastos es crear una segunda plataforma estratégica de negocios
agroalimentarios con el fin de reducir costos de alimentos de la canasta familiar mitigando el
problema de acceso y distribución de alimentos para los residentes de los diferentes municipios del
Valle.
Para realizar la distribución y diseño aproximado de las bodegas para este proyecto, se analizó el
actual diseño de la central mayorista. CAVASA
Matriz DOFA
 Ubicación  Tráfico vehicular
Fortalezas FO: Alianza estratégica con FA: Reducción en el tiempo de
 Gestión de negocio proveedores mayoristas, entrega de alimentos para
seccional norte. Interesados en municipios del sur del Valle del
la construcción de una mini Cauca, utilizando vehículos con
central de abastos para la peso no mayor a 17 Tn.
distribución de alimentos en el
área industrial de la vía Cali –
Jamundí.
 Diálogo con la alcandia
Debilidades DO: Establecer una buena

 Única vía de acceso relación con el municipio.
Tabla 8: Matriz DOFA – Mini central de abastos
El área de construcción debe de ser el 50% del área del lote, el área restante es utilizada para vías de
maniobras, zonas verdes, comunes y parqueaderos. Se divide el área de construcción en partes iguales,
y se definen 10 bodegas con un área de 1.230 m2 cada una.
La distribución de cada bodega incluye elementos básicos como; baño, piso de concreto reforzado y
muros de concreto alivianado. La cota inicial de construcción será de 1,20 metros sobre la rasante
del suelo ya que se necesita un fácil cargue y descargue de los alimentos transportados por los
diferentes vehículos. La configuración de la mini central es:
Configuración Mini Central Sur de Abastos

Ancho del lote (m): 147
Largo del lote (m): 167
2
Área del lote (m ): 24.601
Vía de maniobras, zonas verdes, comunes y
parqueaderos (m2): 12.300
Construcción (m2): 12.300
2
Bodega (m ): 1.230
Costo Construcción por m2: $700.000
Costo total de construcción: $8.610’269.500
Terreno: $3.500’000.000
Tabla 9: Distribución y configuración para bodegas
Teniendo en cuenta que es un proyecto único en el sector con múltiples oportunidades de negocio en
la zona ya que el mayor crecimiento poblacional de Santiago de Cali está planeado para una pronta
unión con el municipio de Jamundí con barrios como; Valle del Lili, el castillo, Pance, entre otros.
Este proyecto será ofrecido y vendido a clientes actuales de la central mayorista de abastos CAVASA,
para adquirir un espacio en la mini central de abastos-sur los clientes deben cancelar el valor total de
la bodega previamente a la entrega de la misma.
Precio de venta m²: $2’000.000
Precio de bodega: $2.460’000.000
Precio de venta proyecto: $24.600’770.000
Tabla 10: Precio de venta global y por m2
Se realiza un plan de ventas para el proyecto, especificando el punto de equilibrio en los primeros
seis meses del proyecto. Para asegurar la viabilidad del proyecto se deben vender 6 bodegas durante
el primer año de la obra. Las 4 bodegas restantes se planean venderse en los primeros cinco o siete
meses del segundo año del proyecto. Los primeros seis meses serán para la compra del terreno,
diseños, permiso y licencias de construcción. La construcción empieza una vez superado el punto de
equilibrio y el plazo de ejecución de este proyecto es de 2 años.
Cuadro de ventas
Año 1 Año 2
Tipo M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12
T1 1 1 1 1 1 1 1 1 2
Tabla 11: Ventas por mes
Plano Mini central de abastos:
Imagen 8: Distribución Mini central de abastos

Flujo de caja
A partir de la tabla anterior se realiza el flujo de caja para la mini central de abastos-sur.
Representando los periodos desde el inicio de obra (mes 0) hasta el mes en el cual se vende la última
bodega, el proyecto tiene duración de 24 meses. Los ingresos representados como las ventas, egresos
representados como el costo del terreno, diseños y permisos, operaciones inmobiliarias y construcción
del proyecto. Se especifican los valores para el impuesto sobre la renta (34%). Por último, se define
el flujo neto de caja del proyecto mensual para obtener una tasa interna de retorno (TIR) mensual
6,17% que representa que la mini central de abastos genera una buena rentabilidad para el constructor
e inversionistas. Estos valores se describen con mayor detalle en la siguiente tabla.
AÑO 1 AÑO 2
PERIODOS
0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
INGRESOS
(+) Ventas - 2.214.000.000 2.214.000.000 2.214.000.000 2.214.000.000 2.214.000.000 - 2.232.376.200 - - 2.287.504.800 - 2.324.257.200 - - 2.379.385.800 - 2.416.138.200
= TOTAL INGRESOS - - - - - - - - 2.214.000.000 2.214.000.000 2.214.000.000 2.214.000.000 2.214.000.000 - 2.232.376.200 - - 2.287.504.800 - 2.324.257.200 - - 2.379.385.800 - 2.416.138.200
EGRESOS
(-) Terreno $ 3.500.000.000
(-) Diseño y Permisos $ 49.200.000 $ 49.200.000 $ 49.200.000 $ 49.200.000 $ 49.200.000 $ 49.200.000
(-) Construccion 1.435.019.250 1.435.019.250 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000
(-) Operación de ventas $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200
= TOTAL EGRESOS (3.500.000.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) - (13.635.200) (13.635.200) (13.635.200) (13.635.200) (13.635.200) (1.435.019.250) (1.448.654.450) (820.000.000) (820.000.000) (833.635.200) (820.000.000) (833.635.200) (820.000.000) (820.000.000) (833.635.200) (820.000.000) (833.635.200)
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (3.500.000.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) - 2.200.364.800 2.200.364.800 2.200.364.800 2.200.364.800 2.200.364.800 (1.435.019.250) 783.721.750 (820.000.000) (820.000.000) 1.453.869.600 (820.000.000) 1.490.622.000 (820.000.000) (820.000.000) 1.545.750.600 (820.000.000) 1.582.503.000
(-) Impuesto sobre la Renta (34%) 748.124.032 748.124.032 748.124.032 748.124.032 748.124.032 (487.906.545) 266.465.395 (278.800.000) (278.800.000) 494.315.664 (278.800.000) 506.811.480 (278.800.000) (278.800.000) 525.555.204 (278.800.000) 538.051.020
UTILIDAD NETA (3.500.000.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) - 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 (947.112.705) 517.256.355 (541.200.000) (541.200.000) 959.553.936 (541.200.000) 983.810.520 (541.200.000) (541.200.000) 1.020.195.396 (541.200.000) 1.044.451.980
(+) inversion en KT (1.204.800.000) 1.000.000.000 565.000.000 565.000.000 565.000.000 565.000.000 565.000.000 565.000.000
(+) Prestamos
(-) Rendimientos Inversionista
(-) Devolucion reinversion - 925.200.000 565.000.000 1.000.000.000 695.000.000
FLUJO NETO DE CAJA DEL PROYECTO (3.500.000.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (1.204.800.000) 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 52.887.295 517.256.355 23.800.000 23.800.000 34.353.936 23.800.000 418.810.520 23.800.000 23.800.000 20.195.396 23.800.000 349.451.980
$ 1.500.000.000,00 $ 1.450.800.000,00 $ 1.401.600.000,00 $ 1.352.400.000,00 $ 1.303.200.000,00 $ 1.254.000.000,00 $ 1.204.800.000,00 $ 1.204.800.000,00 $ 2.657.040.768,00 $ 4.109.281.536,00 $ 5.561.522.304,00 $ 7.013.763.072,00 $ 8.466.003.840,00 $ 7.518.891.135,00 $ 8.036.147.490,00 $ 7.494.947.490,00 $ 6.953.747.490,00 $ 7.913.301.426,00 $ 7.372.101.426,00 $ 8.355.911.946,00 $ 7.814.711.946,00 $ 7.273.511.946,00 $ 8.293.707.342,00 $ 7.752.507.342,00 $ 8.796.959.322,00
$ 3.796.959.322,00
TIR 6,17%
Tabla 12: Flujo de caja – Mini central de abastos

$9,000,000,000.00
$8,000,000,000.00 DISEÑOS Y VENTA

PERMISOS
$7,000,000,000.00
$6,000,000,000.00
$5,000,000,000.00
$4,000,000,000.00
$3,000,000,000.00
$2,000,000,000.00
$1,000,000,000.00
CONSTRUCCIÓN
$-
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Grafico 3 Flujo de Caja Mini Central de Abasto
INGRESOS VS EGRESOS
$5,000,000,000.00
$4,000,000,000.00
$3,000,000,000.00
$2,000,000,000.00
$1,000,000,000.00
$0.00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
($1,000,000,000.00)
($2,000,000,000.00)
($3,000,000,000.00)
($4,000,000,000.00)
INGRESOS EGRESOS
($5,000,000,000.00)
Grafico 4 Ingresos VS EgresosGráfica 2: Flujo de caja – Mini central de abastos
CENTRO COMERCIAL
Actualmente el Municipio de Santiago de Cali presenta uso de suelo urbano y rural afectados por
procesos de crecimiento social, económico y urbano no contemplados en la planificación territorial.
Al ser una de las principales ciudades con importantes centros económicos e industriales de
Colombia, además de ser el principal centro urbano, cultural, económico, industrial y agrario del
suroccidente del país.
El en Plan de Ordenamiento Territorial establece como área de gran plusvalía de expiación al sur de
Cali.
Imagen 9 Áreas de expansión e Incremento Plusvalía
La zona de expansión considerada por la municipalidad pretende mejorar sus condiciones

económicas, propiciar un ambiente de negocios competitivo y una cultura favorable al
emprendimiento, la innovación y la empleabilidad.
El proyecto del centro comercial se encuentra dentro de área de expiación y posee una ubicación
estratégica, esto debido a que en el sector se encuentran proyectos de vivienda, centros educativos
(universidades y colegios) adicionalmente se encuentra el proyecto de implantación del Plan Parcial
de la Terminal Sur del Mío. Lo que implica la plusvalía para el sector incrementará y que tránsito de
personas es alto.
Imagen 10 Ubicación Centro Comercial
EL POT, establece que esta área puede tener uso mixto, es decir para vivienda o comercial; pero se
establece que el uso será comercial cuyo índice de ocupación es de 0,5.
Para la obtención de este proyecto se implementó una gestión de negocios con sus propietarios al
realizar la compra del mismo mediante pagos planeados a futuro con costo superior al actual. La
alternativa a implementarse en esta ubicación fue planteada como un centro comercial de estrato 4-5,
y se pretende su construcción mediante 3 etapas. Esto en vista que existen relaciones comerciales con
grandes líneas de supermercados en donde para cada fase se incluye un almacén ancla que permitirá
una incorporación con diferentes cadenas de tiendas comerciales.
Imagen 11 CENTRO COMERCIAL ARGOVIMO

Matriz DOFA
Amenazas
Oportunidades
 Inestabilidad en la
 Ubicación
economía nacional
Fortalezas FO: Alianza estratégica con los FA: Plantear el uso del centro
 Gestión de negocio propietarios del terreno para comercial para estratos de
comprar su propiedad en menores ingresos y plantear
diferentes pagos, estos se gestiones de negocios y
efectúan luego de vender cada mercadeo que incentive a
etapa. nuevos clientes, manteniendo
clientes constantes.
 Edificabilidad
Debilidades DO: Aprovechar la edificabilidad .
 Desarrollo del proyecto permitida en el plan parcial y
en altura a diferencia de compensar la altura del proyecto
otros centros comerciales con tres locales ancla
exitosos. estratégicamente distribuidos con
los cuales ya se ha establecido
relaciones comerciales.
Tabla 13 Matriz DOFA Centro Comercial
El tiempo para la ejecución de este proyecto es de 6 años, incluida el tiempo en la realización e diseños
y aprobación de permisos de construcción, para cada una de las etapas se alcanza el periodo de
equilibrio y se inicia la construcción de la misma.
Etapa 1: En esta etapa se cuenta como local ancla al “Grupo Éxito”, el mismo que realizara la
selección de las tiendas comerciales que conforman este grupo, y que estarán presentes en este centro
comercial, para lo cual realiza un anticipo del 50% de costo total del área que va a ocupar y el resto
se cubrirá durante la entrega.
Imagen 12 Etapa 1: Almacén Ancla "GRUPO ÉXITO
En esta distribución de almacenes se tiene diferente configuración, la cual se muestra en la siguiente

tabla:
PRIMERA ETAPA
Primera planta (éxito) AREA # locales
Almacén ancla 1500 1
Área común 625
SEGUNDA PLATA (Patio de comidas)
Área común 1005
Área de locales (35m2) 1120 32
Tercera planta
Tipo I (Área 90 m2) 360 4
Tipo II (Área 60 m2) 420 7
Tipo III (Área 45 m2) 495 11
Área común 850
Cuarta planta
Área común 850
Tabla 14 Etapa 1 - Distribucion de Locales
Etapa 2: El almacén ancla es Cine Colombia, los costos de construcción ya incluyen los
requerimientos necesarios para cada local, además en el plan de ventas se incluyen valores de
financiamiento del costo total de los locales hasta que se cubra por completo el valor del mismo,
posee la siguiente distribución:
Imagen 13 Etapa 2: Almacén Ancla "CINE COLOMBIA"
SEGUNDA ETAPA
Primera planta (zona bancaria) AREA # locales
Área común 850
Segunda plata
Área común 850
Tercera planta 0
Área común 850
Cuarta planta (Cine Colombia)
Área común 625
Tabla 15 Etapa 2 - Distribución de Locales
Etapa 3: Para la construcción de esta etapa se realizó la negociación de con el almacén ancla Easy, el
cual permite que tiendas comerciales alineadas a este tipo de almacenes se interesen en la propuesta
de esta fase del centro comercial.
Imagen 14 Etapa 3: Almacén Ancla "EASY"
La configuración de esta etapa es:
TERCERA ETAPA
PRIMERA PLANTA (EASY Hogar y AREA #
Construcción) locales
Área común 625
Segunda plata 0
Área común 850
Tercera planta 0
Área común 850
CUARTA PLANTA ( Comida y bares) 0
Área común 850
Tabla 16 Etapa 3 Distribución de Locales
El plan de ventas que se desarrolló para el presente proyecto en base a la proyección de las ventas para el caso optimista de nuestro proyecto se
encuentra en la siguiente tabla:
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
PRIMERA ETAPA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
PRIMERA PLANTA (ÉXITO) # locales
ALMACEN ANCLA 1 1 1
SEGUNDA PLATA (Patio de comidas)
AREA DE LOCALES (35M2) 32 32 1 2 2 3 4 4 2 1 1 1 1 1 1 1 2 2 3
TERCERA Y CUARTA PLANTA
TIPO I (AREA 90M2) 8 8 1 1 1 1 2 1 1
TIPO II (AREA 60M2) 14 14 1 1 2 2 1 1 1 1 1 1 2
TIPO III (AREA 45M2) 22 22 1 1 2 2 2 3 1 1 1 1 1 2 2 2
SEGUNDA ETAPA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4
PRIMERA, SEGUNDA Y TERCERA# locales
PLANTA
TIPO I (AREA 90M2) - 12 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1
TIPO II (AREA 60M2) - 21 1 2 1 1 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
TIPO III (AREA 45M2) - 33 1 2 2 2 3 2 3 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 2
CUARTA PLANTA (CINE COLOMBIA)
ALMACEN ANCLA 1 1 1
TERCERA ETAPA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
PRIMERA PLANTA (EASY Hogar# locales
y Construccion)
ALMACEN ANCLA 1 1 1
SEGUNDA, TERCERA Y CUARTA PLATA
TIPO I (AREA 90M2) - 12 1 1 1 1 2 1 2 1 1 1
TIPO II (AREA 60M2) - 21 1 1 1 1 2 2 2 2 2 3 2 1 1
TIPO III (AREA 45M2) - 33 1 1 1 1 1 1 2 3 3 3 3 3 3 3 2 1 1
Tabla 17 Plan de Ventas Centro Comercial
Se considera que el plazo total es de 6 años, y se estima que 1 año es para diseños y permiso de construcción y 5 para construcción y ventas.
Plano Centro Comercial
Imagen 15 Distribución Centro Comercial

ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS
Una vez definidas todas las alternativas se realizó el análisis cuantitativo, identificando las principales
variables que inciden en la toma de decisiones.
Criterios Peso Campestre Apartamentos Bodega - CC CC - Bodega

Puntos Ponderado Puntos Ponderado Puntos Ponderado Puntos ponderado
Rentabilidad 30 0 0 50 15 90 27 70 21
Gestión de 5 50 2,5 80 4 90 4,5 90 4,5
negocios
Ubicación 5 80 4 80 4 90 4,5 90 4,5
Fortaleza 10 60 6 60 6 90 9 90 9
Oportunidad 10 50 5 60 6 90 9 70 7
Mercado 15 30 4,5 70 10,5 90 13,5 70 10,5
Debilidad 10 80 2 40 6 80 2 90 1
Amenaza 15 80 3 60 6 60 6 70 4,5
TOTAL 100 27 57,5 75,5 62
Tabla 18: Análisis cuantitativo de alternativas
Combinación de alternativas de inversión Plano Centro Comercial
MINI CENTRAL DE ABASTO – CENTRO COMERCIAL

Para la consideración de este tipo de proyectos, los cuales cumplen un periodo inferior al tiempo de
inversión, se realiza un análisis independiente sobre la oportunidad de ejecutar estas alternativas
consecutivamente.
Dentro de los flujos de cada uno proyecto se tiene que la TIR en estos proyectos es elevada lo que
implica ser una rentabilidad alta, lo que a su vez incrementa su riesgo. Del análisis realizado se ejecutó
una combinación de alternativas inicialmente se tiene la ejecución la Mini Central de Abasto, al ser
un proyecto de un plazo relativamente corto y al disponer el monto de ganancia que este puede llegar
a generar, permite obtener una mayor cantidad de ingresos considerados para la inversión del
proyecto de Centro Comercial. Esto permite reducir el tiempo hasta llegar al punto de equilibrio.
Apoyado en la estrategia de negocio que se tiene con las cadenas de supermercado de mayor escala
en Colombia esto facilita el tiempo de inicio del proyecto, así mismo un mejor manejo de dinero en
inversiones lo que implica un mejor rendimiento de la misma.
Al realizar el análisis como una alternativa combinada se describirá un solo flujo de caja en el cual se
estableció el análisis y adicional a esto se presenta gráficos con detalle por cada fases, es decir se
consideró su análisis por segmentos descritos de la siguiente forma:
1. Fase 1: Construcción de Mini central de Abastos, plazo 2 años
2. Fase 2: Construcción Primera etapa de Centro Comercial plazo 2 años.
3. Fase 3: Construcción Segunda etapa de Centro Comercial plazo 2 años.
4. Fase 4: Construcción Tercera etapa de Centro Comercial plazo 2 años.
En base a este planteamiento es desprende es siguiente resultado del flujo de caja, Tabla 19. Flujo de
Caja: Central de Abastos - Centro Comercial:
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 3 AÑO 4
PERIODOS 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 2 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 3 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 4 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 5 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 7 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 8 89 90 91 92 93 94 95 96
DISEÑOS Y PERMISOS CENTRAL ABASTO VENTA CONSTRUC ION CENTRAL DE ABASTO DISEÑOS Y PERMISOS VENTA PRIMERA ETAPA CONSTRUC ION PRIMERA ETAPA VENTA SEGUNDA ETAPA COSTRUC ION SEGUNDA ETAPA VENTA TERCERA ETAPA CONSTRUC ION TERCERA ETAPA
INGRESOS
(+) Ventas - - - - - - - - 2.214.0 0.0 0 2.214.0 0.0 0 2.214.0 0.0 0 2.214.0 0.0 0 2.214.0 0.0 0 - 2.232.376.20 - - 2.287.504.80 - 2.324.257.20 - - 2.379.385.80 - 2.416.138.20 4.393.750.0 0 756.250.0 0 878.750.0 0 1.2 0.0 0.0 0 878.750.0 0 902.50 .0 0 586.250.0 0 394.497.375 595.981.750 125.5 0.250 27 .672.50 127.583.750 128.60 .50 284.364.375 286.595.0 0 420.476.375 793.297.50 1.3 1.386.0 0 6.031.393.750 14.651.358.125 704.761.68 867.39 .0 0 704.761.68 4.50 .0 0.0 0 379.487.063 867.39 .0 0 1.246.8 6.063 1.257.235.217 5 1.123.640 8 8.9 7.235 560.12 .904 903.396.059 910.595.470 745.708.342 404.685.0 3 174.786.320 410.984.489 414.134.231 5.976.691.940 16.81 .965.367 4.875.0 0.0 0 361.721.647 241.147.764 180.860.823 180.860.823 180.860.823 42 .0 8.58 182.361.968 429.013.930 98 .609.375 1.432.634.754 1.4 4.143.531 1.835.387.693 1.467.161.085 1.864.409.826 1.749.340.142 1.501.687.416 1.052.658.2 2 464.040.643 2 .801.383.045
= TOTAL INGRESOS - - - - - - - - 2.214.0 0.0 0 2.214.0 0.0 0 2.214.0 0.0 0 2.214.0 0.0 0 2.214.0 0.0 0 - 2.232.376.20 - - 2.287.504.80 - 2.324.257.20 - - 2.379.385.80 - 2.416.138.20 - - - - - - - - - - - - 4.393.750.0 0 756.250.0 0 878.750.0 0 1.2 0.0 0.0 0 878.750.0 0 902.50 .0 0 586.250.0 0 394.497.375 595.981.750 125.5 0.250 27 .672.50 127.583.750 128.60 .50 284.364.375 286.595.0 0 420.476.375 793.297.50 1.3 1.386.0 0 6.031.393.750 14.651.358.125 704.761.68 867.39 .0 0 704.761.68 4.50 .0 0.0 0 379.487.063 867.39 .0 0 1.246.8 6.063 1.257.235.217 5 1.123.640 8 8.9 7.235 560.12 .904 903.396.059 910.595.470 745.708.342 404.685.0 3 174.786.320 410.984.489 414.134.231 5.976.691.940 16.81 .965.367 4.875.0 0.0 0 361.721.647 241.147.764 180.860.823 180.860.823 180.860.823 42 .0 8.58 182.361.968 429.013.930 98 .609.375 1.432.634.754 1.4 4.143.531 1.835.387.693 1.467.161.085 1.864.409.826 1.749.340.142 1.501.687.416 1.052.658.2 2 464.040.643 2 .801.383.045
EGRESOS
(-) Ter enos 3.50 .0 0.0 0 8.50 .0 0.0 0 8.50 .0 0.0 0 8.50 .0 0.0 0
(-) Diseños y Permisos - 49.20 .0 0 49.20 .0 0 49.20 .0 0 49.20 .0 0 49.20 .0 0 49.20 .0 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 5.941.768 2 5.941.768 2 5.941.768 2 5.941.768 2 5.941.768 2 5.941.768 2 5.941.768 2 5.941.768 2 5.941.768 2 5.941.768 2 5.941.768 2 5.941.768
(-) Construc ion Etapa 1 542.260.243 903.767.072 1.084.520.486 1.265.273.901 1.4 6.027.315 1.626.780.729 2.169.040.973 1.98 .287.5 8 1.807.534.14 1.4 6.027.315 1.265.273.901 1.084.520.486 903.767.072 542.260.243
(-) Construc ion Central de abasto - - - - - - - - - - - - - 1.435.019.250 1.435.019.250 820.0 0.0 0 820.0 0.0 0 820.0 0.0 0 820.0 0.0 0 820.0 0.0 0 820.0 0.0 0 820.0 0.0 0 820.0 0.0 0 820.0 0.0 0 820.0 0.0 0
(-) Operación de ventas - - - - - - - - 13.635.20 13.635.20 13.635.20 13.635.20 13.635.20 - 13.635.20 - - 13.635.20 - 13.635.20 - - 13.635.20 - 13.635.20 7.231.34 14.462.689 18.078.361 25.309.705 18.078.361 18.078.361 14.462.689 10.847.017 14.462.689 3.615.672 7.231.34 3.615.672 3.615.672 7.231.34 7.231.34 10.847.017 18.078.361 25.309.705 21.694.03 25.309.705 12.490.504 16.654.0 5 12.490.504 - 8.327.0 3 16.654.0 5 24.981.0 8 24.981.0 8 12.490.504 16.654.0 5 12.490.504 16.654.0 5 16.654.0 5 12.490.504 8.327.0 3 4.163.501 8.327.0 3 8.327.0 3 16.654.0 5 24.981.0 8 - 4.163.501 4.163.501 4.163.501 4.163.501 4.163.501 8.327.0 3 4.163.501 8.327.0 3 16.654.0 5 24.981.0 8 24.981.0 8 29.14 .509 24.981.0 8 29.14 .509 29.14 .509 24.981.0 8 16.654.0 5 8.327.0 3 4.163.501
= TOTAL EGRESOS (3.50 .0 0.0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) - (13.635.20 ) (13.635.20 ) (13.635.20 ) (13.635.20 ) (13.635.20 ) (1.435.019.250) (1.4 8.654.450) (820.0 0.0 0) (820.0 0.0 0) (83 .635.20 ) (820.0 0.0 0) (83 .635.20 ) (820.0 0.0 0) (820.0 0.0 0) (83 .635.20 ) (820.0 0.0 0) (83 .635.20 ) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (7.231.34 ) (14.462.689) (18.078.361) (25.309.705) (18.078.361) (18.078.361) (5 6.72 .932) (914.614.08 ) (1.098.983.175) (1.268.8 9.573) (1.453.258.659) (1.630.396.402) (2.172.656.645) (1.9 5.518.902) (1.814.765.48 ) (1.456.874.3 2) (1.283.352.261) (1.109.830.191) (925.461.105) (9.067.569.948) (12.490.504) (16.654.0 5) (12.490.504) - (8.327.0 3) (16.654.0 5) (567.241.251) (928.748.080) (1.097.010.9 0) (1.281.927.906) (1.458.517.819) (1.643.434.735) (2.185.694.978) (2.0 0.7 8.062) (1.815.861.146) (1.450.190.816) (1.273.60 .903) (1.092.847.489) (920.421.07 ) (9.067.241.251) - (4.163.501) (4.163.501) (4.163.501) (4.163.501) (4.163.501) (5 0.587.246) (907.930.573) (1.092.847.489) (1.281.927.906) (1.471.0 8.323) (1.651.761.737) (2.198.185.482) (2.013.268.56 ) (1.836.678.653) (1.475.171.824) (1.290.254.908) (1.101.174.491) (912.094.074) (9.046.423.74 )
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (3.50 .0 0.0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) - 2.20 .364.80 2.20 .364.80 2.20 .364.80 2.20 .364.80 2.20 .364.80 (1.435.019.250) 783.721.750 (820.0 0.0 0) (820.0 0.0 0) 1.453.869.60 (820.0 0.0 0) 1.490.62 .0 0 (820.0 0.0 0) (820.0 0.0 0) 1.545.750.60 (820.0 0.0 0) 1.582.503.0 0 (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) 4.386.518.656 741.787.31 860.671.639 1.194.690.295 860.671.639 8 4.421.639 29.527.068 (520.1 6.713) (503.0 1.425) (1.143.3 9.323) (1.175.586.159) (1.502.812.652) (2.04 .056.145) (1.71 .154.527) (1.528.170.48 ) (1.036.397.957) (490.054.761) 2 1.5 5.809 5.105.932.645 5.583.78 .17 692.271.184 850.74 .9 5 692.271.184 4.50 .0 0.0 0 371.160.060 850.74 .9 5 679.64 .812 328.487.137 (545.8 7.350) (392.930.671) (898.394.915) (740.038.676) (1.275.09 .507) (1.25 .069.720) (1.41 .176.143) (1.275.404.497) (862.616.415) (678.713.258) 5.056.270.863 7.74 .724.1 6 4.875.0 0.0 0 357.5 8.145 236.984.263 176.697.32 176.697.32 176.697.32 (128.578.658) (725.568.605) (6 3.83 .5 8) (293.318.530) (38.373.569) (207.618.206) (362.797.789) (546.107.481) 27.731.174 274.168.318 21 .432.508 (48.516.270) (4 8.053.431) 13.754.959.30
(-) Impuesto sobre la Renta (34%) 748.124.032 748.124.032 748.124.032 748.124.032 748.124.032 (487.906.545) 26 .465.395 (278.80 .0 0) (278.80 .0 0) 494.315.6 4 (278.80 .0 0) 506.81 .480 (278.80 .0 0) (278.80 .0 0) 525.5 5.204 (278.80 .0 0) 538.051.020 1.491.416.343 252.207.686 292.628.357 406.194.70 292.628.357 30 .703.357 10.039.203 (176.839.683) (171.020.484) (38 .735.370) (39 .69 .294) (510.956.302) (694.979.089) (581.792.539) (519.57 .96 ) (352.375.305) (16 .618.619) 75.328.975 1.736.017.09 1.898.487.980 235.372.202 289.253.298 235.372.202 1.530.0 0.0 0 126.194.420 289.253.298 231.079.236 1 1.685.627 (185.601.69 ) (13 .596.428) (305.454.271) (251.613.150) (43 .53 .83 ) (426.723.705) (479.79 .8 9) (43 .637.529) (293.289.581) (230.762.508) 1.719.132.094 2.63 .206.19 1.657.50 .0 0 121.569.769 80.574.649 60.07 .090 60.07 .090 60.07 .090 (43.716.74 ) (246.693.326) (2 5.703.410) (9 .728.30 ) (13.047.013) (70.590.190) (123.351.248) (185.676.543) 9.428.59 93.217.2 8 71.8 7.053 (16.495.532) (152.3 8.167) 4.676.686.162
UTILIDAD NETA (3.50 .0 0.0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) - 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 (947.1 2.705) 517.256.35 (541.20 .0 0) (541.20 .0 0) 959.5 3.936 (541.20 .0 0) 983.810.520 (541.20 .0 0) (541.20 .0 0) 1.020.195.396 (541.20 .0 0) 1.04 .451.980 (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) (2 5.941.768) 2.895.102.313 489.579.625 568.043.282 78 .495.595 568.043.282 583.718.282 19.487.865 (343.27 .031) (3 1.980.940) (754.603.953) (7 5.8 6.865) (9 1.856.350) (1.349.07 .05 ) (1.129.361.98 ) (1.0 8.592.52 ) (684.02 .651) (323.436.143) 146.2 6.834 3.369.915.546 3.685.30 .197 456.898.981 561.491.697 456.898.981 2.970.0 0.0 0 24 .965.640 561.491.697 4 8.565.576 216.801.51 (360.285.651) (259.3 4.243) (592.940.64 ) (48 .425.526) (841.565.675) (828.346.015) (931.376.254) (841.76 .968) (569.326.834) (4 7.950.750) 3.3 7.138.7 0 5.1 1.517.916 3.217.50 .0 0 235.98 .376 156.409.614 1 6.620.23 1 6.620.23 1 6.620.23 (84.861.914) (478.875.279) (438.130.149) (193.590.230) (25.326.5 5) (137.028.016) (239.4 6.540) (360.430.937) 18.302.575 180.951.090 139.545.45 (32.020.738) (295.715.265) 9.078.273.138
(+) reinversion en KT (1.204.80 .0 0) 1.047.1 2.705 641.20 .0 0 641.20 .0 0 641.20 .0 0 641.20 .0 0 641.20 .0 0 641.20 .0 0 340.941.768 340.941.768 340.941.768 340.941.768 340.941.768 340.941.768 340.941.768 340.941.768 340.941.768 340.941.768 340.941.768 340.941.768 95.512.135 458.27 .031 4 6.980.940 869.603.953 890.8 6.865 1.106.856.350 1.464.07 .05 1.24 .361.98 1.123.592.52 79 .02 .651 438.436.143 475.285.651 374.3 4.243 707.940.64 603.425.526 956.565.675 943.346.015 1.046.376.254 956.76 .968 684.326.834 562.950.750 19 .861.914 593.875.279 5 3.130.149 308.590.230 140.326.5 5 252.028.016 354.4 6.540 475.430.937 96.697.425 147.020.738 410.715.265
(+) Prestamos
(-) Rendimientos Inversionista 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0 15.0 0.0 0
(-) Devolucion reinversion 859.5 3.936 906.358.769 90 .0 0.0 0 1.023.60 .0 0 - 2.780.102.313 374.579.625 453.043.282 483.575.9 6 3.254.915.546 3.570.30 .197 341.898.981 4 6.491.697 341.898.981 982.102.23 3.10 .0 0.0 0 4.21 .318.560 3.532.123.049
(-) Financieros -
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO (3.50 .0 0.0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (49.20 .0 0) (1.204.80 .0 0) 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 10 .0 0.0 0 517.256.35 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 7 .451.751 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 120.195.396 10 .0 0.0 0 20.851.980 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 289.919.59 5 3.043.282 568.718.282 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 131.2 6.834 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 1.972.897.767 2 9.965.640 546.491.697 43 .565.576 201.801.51 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 2 2.138.7 0 8 5.19 .357 3.202.50 .0 0 2 0.98 .376 141.409.614 101.620.23 101.620.23 101.620.23 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 165.951.090 124.545.45 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 5.531.150.089
$ 5.0 0.0 0.0 0 $ 1.50 .0 0.0 0 1.450.80 .0 0 1.401.60 .0 0 1.352.40 .0 0 1.303.20 .0 0 1.254.0 0.0 0 1.204.80 .0 0 1.204.80 .0 0 2.657.040.768 4.109.281.536 5.561.52 .304 7.013.763.072 8.46 .0 3.840 7.518.891.135 8.036.147.490 7.494.947.490 6.953.747.490 7.913.301.426 7.372.101.426 8.35 .91 .946 7.814.71 .946 7.273.51 .946 8.293.707.342 7.752.507.342 8.796.959.32 8.5 6.017.5 4 8.315.075.786 8.074.134.018 7.83 .192.250 7.592.250.482 7.351.308.714 7.1 0.36 .946 6.869.425.178 6.628.483.410 6.387.541.642 6.146.59 .874 5.905.658.106 8.785.760.419 9.260.340.045 9.813.383.326 10.586.878.921 1 .139.92 .203 1 .708.640.485 1 .713.128.350 1 .354.851.319 1 .0 7.870.378 10.238.26 .425 9.4 7.379.560 8.4 0.523.210 7.076.4 6.15 5.932.084.16 4.908.491.64 4.209.468.9 3 3.871.032.850 4.0 2.259.684 7.357.175.230 1 .027.475.426 1 .469.374.408 12.015.86 .104 12.457.765.085 15.412.765.085 15.642.730.725 16.189.2 2.42 16.62 .787.9 7 16.824.589.508 16.4 9.303.857 16.174.969.614 15.567.028.970 15.063.603.4 4 14.207.037.769 13.363.691.754 12.417.315.49 1 .560.548.532 10.976.2 1.698 10.513.270.948 13.835.409.718 18.931.927.634 2 .134.427.634 2 .35 .416.010 2 .496.825.624 2 .598.4 5.857 2 .70 .06 .089 2 .801.686.32 2 .701.824.408 2 .207.949.128 21.754.818.980 21.546.2 8.750 21.505.902.194 21.353.874.178 21.09 .427.638 20.723.9 6.701 20.727.29 .275 20.893.250.365 21.017.795.820 20.970.7 5.082 20.6 0.059.817 29.723.3 2.956
TI R
7,28%
Grafico 5 Flujo de Caja: Central de Abasto - Centro Comercial
CC - ETAPA I Y DISEÑOS
INGRESOS VS EGRESOS
7,000,000,000
(3,000,000,000) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Series2 Series3 Series1

(13,000,000,000)
Grafico 6 Ingresos VS Egresos: Central de Abasto
INGRESOS VS EGRESOS
12,000,000,000
7,000,000,000
2,000,000,000
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56
(3,000,000,000)
(8,000,000,000)
Series2 Series3 Series1

(13,000,000,000)
Grafico 7 Ingresos VS Egresos: Centro Comercial Etapa I

CC - ETAPA II
18,000,000,000 INGRESOS VS EGRESOS
13,000,000,000
8,000,000,000
3,000,000,000
(2,000,000,000) 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76
(7,000,000,000)
INGRESOS EGRESOS CAJA
(12,000,000,000)
Grafico 8 Ingresos VS Egresos: Centro Comercial Etapa 2
CC - ETAPA III
25,000,000,000
INGRESOS VS EGRESOS
15,000,000,000
5,000,000,000
77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96
(5,000,000,000)

(15,000,000,000)
Grafico 9 Ingresos VS Egresos: Centro Comercial Etapa III
COMBINACIÓN CENTRO COMERCIAL – MINI CENTRAL DE ABASTO
De manera similar se realizó en análisis de en la cual se realiza el proyecto de Centro comercial y
seguido la Mine central de abastos.
La ejecución del centro comercial se contempla en tres etapas:
1. Construcción Primera etapa de Centro Comercial plazo 2 años.
2. Construcción Segunda etapa de Centro Comercial plazo 2 años.
3. Construcción Tercera etapa de Centro Comercial plazo 2 años.
A esto se adiciona el proyecto de la Mini central de abasto con un plazo igual de 2 años, Tabla 20.
Flujo de Caja: Centro Comercial - Central de Abastos:
.
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6
PERIODOS 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72
DISEÑOS Y PERMISOS VENTA PRIMERA ETAPA CONSTRUCCION PRIMERA ETAPA VENTA SEGUNDA ETAPA COSTRUCCION SEGUNDA ETAPA VENTA TERCERA ETAPA CONSTRUCCION TERCERA ETAPA
INGRESOS
(+)Ventas 4.393.750.000 878.750.000 1.025.000.000 1.342.500.000 1.465.000.000 1.708.750.000 440.000.000 270.980.625 322.770.500 125.550.250 151.105.500 152.319.375 153.533.250 129.617.250 286.595.000 131.650.750 660.630.000 1.118.582.500 5.709.760.750 14.489.327.750 704.761.688 1.409.523.375 867.399.000 4.500.000.000 867.399.000 1.246.886.063 758.974.125 1.257.235.217 551.123.640 888.997.235 560.122.904 677.547.044 569.122.169 745.708.342 404.685.003 174.786.320 410.984.489 414.134.231 5.797.855.952 16.391.531.650 4.875.000.000 361.721.647 241.147.764 180.860.823 180.860.823 180.860.823 422.008.588 182.361.968 429.013.930 988.609.375 1.432.634.754 1.444.143.531 1.835.387.693 1.467.161.085 1.864.409.826 1.749.340.142 1.501.687.416 1.052.658.222 464.040.643 22.801.383.045
= TOTAL INGRESOS - - - - - - - - - - - - - 4.393.750.000 878.750.000 1.025.000.000 1.342.500.000 1.465.000.000 1.708.750.000 440.000.000 270.980.625 322.770.500 125.550.250 151.105.500 152.319.375 153.533.250 129.617.250 286.595.000 131.650.750 660.630.000 1.118.582.500 5.709.760.750 14.489.327.750 704.761.688 1.409.523.375 867.399.000 4.500.000.000 867.399.000 1.246.886.063 758.974.125 1.257.235.217 551.123.640 888.997.235 560.122.904 677.547.044 569.122.169 745.708.342 404.685.003 174.786.320 410.984.489 414.134.231 5.797.855.952 16.391.531.650 4.875.000.000 361.721.647 241.147.764 180.860.823 180.860.823 180.860.823 422.008.588 182.361.968 429.013.930 988.609.375 1.432.634.754 1.444.143.531 1.835.387.693 1.467.161.085 1.864.409.826 1.749.340.142 1.501.687.416 1.052.658.222 464.040.643 22.801.383.045
EGRESOS
(-) Terrenos 8.500.000.000 8.500.000.000 8.500.000.000
(-) Diseños y Permisos 225.941.768 225.941.768 225.941.768 225.941.768 225.941.768 225.941.768 225.941.768 225.941.768 225.941.768 225.941.768 225.941.768 225.941.768
(-) Construccion Etapa 1 542.260.243 903.767.072 1.084.520.486 1.265.273.901 1.446.027.315 1.626.780.729 2.169.040.973 1.988.287.558 1.807.534.144 1.446.027.315 1.265.273.901 1.084.520.486 903.767.072 542.260.243
(-) Construccion Central de abasto
(-) Operación de ventas 7.231.344 18.078.361 21.694.033 28.925.377 32.541.050 36.156.722 10.847.017
7.231.344 7.231.344 3.615.672 3.615.672 3.615.672 3.615.672 3.615.672 7.231.344 3.615.672 14.462.689 21.694.033 18.078.361 21.694.033 12.490.504 24.981.008 16.654.005 - 16.654.005 24.981.008 16.654.005 24.981.008 12.490.504 16.654.005 12.490.504 12.490.504 12.490.504 12.490.504 8.327.003 4.163.501 8.327.003 8.327.003 12.490.504 16.654.005 - 4.163.501 4.163.501 4.163.501 4.163.501 4.163.501 8.327.003 4.163.501 8.327.003 16.654.005 24.981.008 24.981.008 29.144.509 24.981.008 29.144.509 29.144.509 24.981.008 16.654.005 8.327.003 4.163.501
= TOTAL EGRESOS - (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (7.231.344) (18.078.361) (21.694.033) (28.925.377) (32.541.050) (36.156.722) (553.107.260)
(910.998.416) (1.091.751.831) (1.268.889.573) (1.449.642.987) (1.630.396.402) (2.172.656.645) (1.991.903.230) (1.814.765.488) (1.449.642.987) (1.279.736.589) (1.106.214.519) (921.845.433) (9.063.954.276) (12.490.504) (24.981.008) (16.654.005) - (16.654.005) (24.981.008) (558.914.248) (928.748.080) (1.097.010.990) (1.281.927.906) (1.458.517.819) (1.639.271.233) (2.181.531.476) (2.000.778.062) (1.815.861.146) (1.450.190.816) (1.273.600.903) (1.092.847.489) (916.257.576) (9.058.914.248) - (4.163.501) (4.163.501) (4.163.501) (4.163.501) (4.163.501) (550.587.246) (907.930.573) (1.092.847.489) (1.281.927.906) (1.471.008.323) (1.651.761.737) (2.198.185.482) (2.013.268.566) (1.836.678.653) (1.475.171.824) (1.290.254.908) (1.101.174.491) (912.094.074) (9.046.423.744)
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS - (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) 4.386.518.656 860.671.639 1.003.305.967 1.313.574.623 1.432.458.950 1.672.593.278 (113.107.260)
(640.017.791) (768.981.331) (1.143.339.323) (1.298.537.487) (1.478.077.027) (2.019.123.395) (1.862.285.980) (1.528.170.488) (1.317.992.237) (619.106.589) 12.367.981 4.787.915.317 5.425.373.474 692.271.184 1.384.542.367 850.744.995 4.500.000.000 850.744.995 1.221.905.055 200.059.877 328.487.137 (545.887.350) (392.930.671) (898.394.915) (961.724.189) (1.612.409.307) (1.255.069.720) (1.411.176.143) (1.275.404.497) (862.616.415) (678.713.258) 4.881.598.376 7.332.617.402 4.875.000.000 357.558.145 236.984.263 176.697.322 176.697.322 176.697.322 (128.578.658) (725.568.605) (663.833.558) (293.318.530) (38.373.569) (207.618.206) (362.797.789) (546.107.481) 27.731.174 274.168.318 211.432.508 (48.516.270) (448.053.431) 13.754.959.300
(-) Impuesto sobre la Renta (34%) 1.491.416.343 292.628.357 341.124.029 446.615.372 487.036.043 568.681.715 (38.456.468)
(217.606.049) (261.453.652) (388.735.370) (441.502.746) (502.546.189) (686.501.954) (633.177.233) (519.577.966) (448.117.361) (210.496.240) 4.205.113 1.627.891.208 1.844.626.981 235.372.202 470.744.405 289.253.298 1.530.000.000 289.253.298 415.447.719 68.020.358 111.685.627 (185.601.699) (133.596.428) (305.454.271) (326.986.224) (548.219.165) (426.723.705) (479.799.889) (433.637.529) (293.289.581) (230.762.508) 1.659.743.448 2.493.089.917 1.657.500.000 121.569.769 80.574.649 60.077.090 60.077.090 60.077.090 (43.716.744) (246.693.326) (225.703.410) (99.728.300) (13.047.013) (70.590.190) (123.351.248) (185.676.543) 9.428.599 93.217.228 71.887.053 (16.495.532) (152.338.167) 4.676.686.162
UTILIDAD NETA - (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) 2.895.102.313 568.043.282 662.181.938 866.959.251 945.422.907 1.103.911.564 (74.650.791)
(422.411.742) (507.527.678) (754.603.953) (857.034.742) (975.530.838) (1.332.621.440) (1.229.108.747) (1.008.592.522) (869.874.877) (408.610.349) 8.162.867 3.160.024.109 3.580.746.493 456.898.981 913.797.962 561.491.697 2.970.000.000 561.491.697 806.457.336 132.039.519 216.801.511 (360.285.651) (259.334.243) (592.940.644) (634.737.965) (1.064.190.143) (828.346.015) (931.376.254) (841.766.968) (569.326.834) (447.950.750) 3.221.854.928 4.839.527.485 3.217.500.000 235.988.376 156.409.614 116.620.233 116.620.233 116.620.233 (84.861.914) (478.875.279) (438.130.149) (193.590.230) (25.326.555) (137.028.016) (239.446.540) (360.430.937) 18.302.575 180.951.090 139.545.455 (32.020.738) (295.715.265) 9.078.273.138
(+)reinversion en KT (2.288.698.784) 174.650.791
522.411.742 607.527.678 854.603.953 986.539.361 1.075.530.838 1.447.621.440 1.344.108.747 1.123.592.522 984.874.877 208.858.089 1.685.247.740 1.228.477.274 475.285.651 374.334.243 707.940.644 749.737.965 1.179.190.143 943.346.015 1.046.376.254 956.766.968 684.326.834 562.950.750 199.861.914 593.875.279 553.130.149 308.590.230 140.326.555 252.028.016 354.446.540 475.430.937 96.697.425 147.020.738 410.715.265
(+)Prestamos 2.000.000.000
(-) Rendimientos Inversionista 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000
(-) Devolucion reinversion - 1.685.247.740 1.228.477.274 2.697.000.000 4.344.621.255 3.100.000.000 4.580.255.467 3.532.123.049
(-) Financieros - 349.933.333 347.166.667 344.400.000 341.633.333 338.866.667 336.100.000
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO - (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (225.941.768) (2.514.640.552) 2.895.102.313 568.043.282 662.181.938 866.959.251 945.422.907 1.103.911.564 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 129.504.620 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.857.443 105.202.513 100.265.648 559.931.296 210.391.697 2.955.000.000 546.491.697 791.457.336 117.039.519 201.801.511 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 106.854.928 244.272.019 3.202.500.000 220.988.376 141.409.614 101.620.233 101.620.233 101.620.233 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 165.951.090 124.545.455 100.000.000 100.000.000 5.531.150.089
$ 5.000.000.000 4.774.058.232 4.548.116.464 4.322.174.696 4.096.232.928 3.870.291.160 3.644.349.392 3.418.407.624 3.192.465.856 2.966.524.088 2.740.582.320 2.514.640.552 2.288.698.784 5.183.801.097 5.751.844.379 6.414.026.317 7.280.985.568 8.226.408.475 9.330.320.039 9.255.669.248 8.833.257.505 8.325.729.827 7.571.125.874 6.714.091.133 5.738.560.295 4.390.938.855 3.146.830.108 2.123.237.586 1.238.362.709 2.814.752.360 2.457.981.894 5.255.839.337 8.477.185.829 8.577.451.477 9.137.382.773 9.347.774.470 12.302.774.470 12.849.266.166 13.640.723.502 13.757.763.021 13.959.564.532 13.584.278.880 13.309.944.638 12.702.003.994 12.052.266.029 10.973.075.886 10.129.729.871 9.183.353.616 8.326.586.649 7.742.259.815 7.279.309.065 10.486.163.993 15.310.691.478 18.513.191.478 18.734.179.854 18.875.589.468 18.977.209.701 19.078.829.933 19.180.450.166 19.080.588.251 18.586.712.972 18.133.582.824 17.924.992.594 17.884.666.038 17.732.638.022 17.478.191.482 17.102.760.545 17.106.063.119 17.272.014.209 17.396.559.664 17.349.538.926 17.038.823.661 26.102.096.800
TIR
9,12%
Grafico 10 Flujo de Caja: Centro comercial – Central de Abasto
INGRESOS VS EGRESOS
12,000,000,000
7,000,000,000
2,000,000,000
(3,000,000,000) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
(8,000,000,000)
(13,000,000,000)
Grafico 11 Ingresos VS Egresos: Centro Comercial Etapa I
CC - ETAPA II
INGRESOS VS EGRESOS
13,000,000,000
8,000,000,000
3,000,000,000
(2,000,000,000) 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52
(7,000,000,000)
(12,000,000,000)
Grafico 12 Ingresos VS Egresos: Centro Comercial Etapa II

CC - ETAPA III
25,000,000,000 INGRESOS VS EGRESOS
15,000,000,000
5,000,000,000
53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72
(5,000,000,000)

(15,000,000,000)
Grafico 13 Ingresos VS Egresos: Centro Comercial Etapa III
CENTRAL DE ABASTO
30,000,000,000
INGRESOS VS EGRESOS
25,000,000,000
20,000,000,000
15,000,000,000
10,000,000,000
5,000,000,000
-
73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96
(5,000,000,000) INGRESOS EGRESOS CAJA
Grafico 14 Ingresos VS Egresos: Central de Abasto

LINE CONSTRUCTION - POKA YOKE
Como dispositivo Poka Yoke se escogió bloques de hormigón alivianado ya que es un material que
posee múltiples ventajas en cuanto a su fácil instalación, además de aislamiento térmico y acústico.
La mezcla contiene poliéster expandido o más conocido como icopor, el cual es un plástico derivado
del petróleo. Este hormigón tiene una resistencia reducida que impide su uso como hormigón
estructural. Sin embargo, este material es totalmente transitable y puede soportar grandes sobrecargas.
Sirve como reductor de peso y aumentador del volumen de la mezcla, lo que lo hace ideal para muros
de mamposteria livianos, rellenos, rampas y piezas moldeadas.
Para la construcción de muros con este material, solo es necesario realizar la primera guía para la
colocación de la primera fila de bloques. En la colocación de las filas posteriores está garantizada la
buena nivelación, reduciendo de gran forma la probabilidad de error. Además, la utilización de
epóxido como material de pega, elimina gran parte del desperdicio en comparación con el mortero,
debido a su fácil aplicación.
Imagen 16: Instalación de bloque Practimuro

Fuente: http://www.hebel.mx/es/content/block_practimuro_1345.php
Con la elección de este método constructivo se pretende disminuir costos directos y tiempos de
ejecución en el proyecto. Utilizándolo en los principales muros divisorios del centro comercial y de
la mini central de abastos.
ANÁLISIS DE PROVEEDORES
Para el suministro de los materiales de mampostería se contactaron 2 proveedores, OBON Building

Materials CO LTD en China y Hebel en México, quienes proporcionaron las siguientes cotizaciones:
$51.949/m2 Materiales y transporte desde China
$71.165/m2 Costo total de construcción
$75.000/m2 Materiales y transporte desde México

$94.216/m2 Costo total de construcción
Sistema tradicional: $90.834/m2 Costo total de construcción

Nota: Se considera un costo de construcción igual a $19.216 que corresponden a la mano de obra y
herramientas.
Al comparar los precios de los proveedores con el precio de construcción con ladrillo de arcilla, se
puede ver un ahorro de $19.669/m2 respecto a los materiales de OBON y ningún ahorro respecto a
los materiales de Hebel. Además, cabe resaltar que el sistema tradicional contempla un desperdicio
del 3% en los ladrillos, lo que incide en un aumento de los costos en manejo de escombros. De acuerdo
a lo anterior, se decide la utilización del material de OBON.
Si se considera que por cada etapa del proyecto Centro comercial, se construirán 2500 m2 de muro,
la implementación del nuevo sistema constructivo representa un ahorro de $49’172.000 más ahorros
en tiempos de construcción y manejo de escombros.
LAST PLANER -PAC:
PRIMERA SEMANA-PISO 1
Ite Actividad Responsable Cumplimiento Causa Obeservaciones
m (%)
1.1 Colocacion de Placas Base Luis Mosquera
1.2 Izaje y Anclaje de Luis Mosquera
Columnas
1.3 Izaje y Anclaje de Vigas Luis Mosquera
SEGUNDA SEMANA-PISO 1
1.4 Colocacion Anclaje de Cristina Gonzalez
placas
1.5 Acero de Refuerzo Cristina Gonzalez
TERCER SEMANA-PISO 1
1.6 Fundición Cristina Gonzalez
1.7 Gradas Juan David
Villani
CUARTA SEMANA-PISO 1
1.8 Mamposteria prefabricada Juan David
Villani
QUINTA SEMANA-PISO 1
1.8 Mamposteria prefabricada Jonathan Armijos
1.9 Sistema Hidro - Sanitario Jonathan Armijos
SEXTA SEMANA-PISO 1
1.9 Sistema Hidro - Sanitario Jonathan Armijos
1.10 Sistema Electrico Luis Mosquera
1.11 Sistema de Voz y Datos Luis Mosquera
SEPTIMA SEMANA-PISO 1
1.11 Sistema de Voz y Datos Juan David
Villani
1.12 Empastado / Estucado Jonathan Armijos
OCTAVA SEMANA-PISO 1
1.12 Empastado / Estucado Jonathan Armijos
1.13 Instalacion de Puertas y Juan David
Ventanas Villani
Tabla 21. PAC – Centro Comercial
ANÁLISIS DE RESULTADOS
En base al análisis realizado a lo largo de la ejecución de este proyecto se tiene que de las 4
alternativas seleccionadas, dos de estas destacaron, como son:
 Mini Central de Abastos

 Centro Comercial
Estas alternativas al ser de un plazo menor a los lineamientos iniciales, se realizan una combinación
de alternativas y en base al análisis se presenta una propuesta final.
ANÁLISIS TIR % Flujo Monto Rentabilidad Plazo

Mensual Inversion
Alternativa 1: 7,28% $ 5.000.000.000 $ 24.723.332.955,65 8 años
Central de
Abastos – Centro
Comercial
Alternativa 2: 9,12% $ 5.000.000.000 $ 24.539.056.121,58 8 años
Centro
Comercial -
Central de
Abastos
Tabla 22. Análisis de Resultados
La rentabilidad de la alternativa 1 se debe a que el proyecto referido a la Central de Abastos permite
capitalizarnos como empresa ya que gracias a la estrategias de negocios se consigue que el proyecto
se cumpla sin ningún tipo de inconvenientes además como este proyecto se manejó las negociaciones
como pago de contado una vez finalizado las ganancias serán reinvertidas. El proyecto ce central de
abastos deja una ganancia líquida netamente para el contratista, debido a que el inversionista requiere
abonos de rentabilidad de la inversión pasado los 3 años.
Al poder capitalizarnos con este proyecto inicialmente esto permite que nuestro capital requerido para
el punto de equilibrio disminuya, y con esto se incremente el tiempo para seguir gestionando nuestro
proyecto del centro comercial, además en este tiempo mientras se desarrolla la central de abastos, el
sector del centro comercial, se incrementa su plusvalía y adicional a esto se incrementarían los
proyectos inmobiliarios en el sector.
CONCLUSIONES
 Se determinó que una adecuada elaboración de la matriz DOFA, caracteriza específicamente

el proyecto y nos permite identificar estrategias a emplear para establecer la viabilidad de
nuestro proyecto y con esto obtener una mejor rentabilidad.
 Se determinó que en proyectos de inversión la TIR, es un factor muy importante para la toma
de decisiones sin olvidar que esta es solo una parte de la evaluación que como gerentes
debemos considerar en el momento de elección de un proyecto.
 La correcta estimación del punto de equilibrio de un proyecto, permite determinar una
adecuada planificación de los recursos y un buen plan de ventas, ya que de no ser así pueden
existir inconvenientes en el manejo de los mismos y que incurrirán en más gastos y menos
utilidades.
 Se determinó que la metodología empleada en LEAN CONSTRUCTION, puede emplearse
en la uso de productos, los cuales ahorran dinero en desperdicios, emisión de errores (Poka-
Yoken), reduce el tiempo en su ejecución y mejoran las utilidades.
 Se determinó que la metodología LAST PLANER, brinda herramientas para una mejor
planificación, avance y control del proyecto, a su vez permite estimar posibles inconvenientes
futuros, ya sean por falta de suministros, personal o recursos.
 Se estableció que se debe aprovechar al máximo las fortalezas y oportunidades que como
empresa se tiene, ya que al ser aplicadas estratégicamente generan resultados muy
satisfactorios para la empresa.
 Se determinó que la mejor alternativa es la realización de Mini Central de Abasto y Centro
Comercial, ya que brinda una mejor rentabilidad y se reduce el riesgo del proyecto al
efectuarlos en este orden.N

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MAESTRÍA EN INGENIERÍA CIVIL, ÉNFASIS EN

Jonathan Armijos, Cristina Gonzales,

2. Tiempo de inversión 8 años, una vez entregado el capital, el inversionista requiere

3. Presentar 4 alternativas de interés, estas deben ser factibles, y financieramente viables,

EMPRESA: “ARGOVI & ASOCIADOS”

Generar proyectos innovadores e integrales, para el beneficio de la comunidad y clientes; a través de

Objetivo del proyecto: Innovación

 Consorcio Médico.  Edificio de aparta estudios con diseño

Imagen 1: Casa campestre

Fortalezas Ataque Defensa

Debilidades Mejorar Retirada

Debilidades DO: Establecer relaciones con DA: Retirarse.

$2,000,000,000 Total ingresos

$(2,000,000,000) Flujo de caja neto

Gráfica 1: Flujo de caja – Casas campestres

El déficit de vivienda en Cali se encuentra en un 35% (El País), considerando el crecimiento de la

Imagen 3: Edificio de apartamentos

Imagen 4: Ubicación del proyecto

La información general del proyecto, para cada edificio es:

Debilidades DO: Relacionarse con DA: Retirarse.

Mediante a la configuración inicial del proyecto se estimó su análisis financiero estimando la

TIR 40,32% Se observa que la TIR es igual al WACC

Tabla 7 Flujo de Caja Edificio de Departamentos

Gráfica 2: Flujo de caja Departamentos

En la actualidad la república de Colombia posee 14 sedes mayoristas encargadas de distribuir

Imagen 5: Centrales mayoristas a lo largo del territorio nacional

Imagen 7: Ubicación espacial del lote escogido

Debilidades DO: Establecer una buena

Tabla 8: Matriz DOFA – Mini central de abastos

Configuración Mini Central Sur de Abastos

Plano Mini central de abastos:

Imagen 8: Distribución Mini central de abastos

Tabla 12: Flujo de caja – Mini central de abastos

$8,000,000,000.00 DISEÑOS Y VENTA

Imagen 9 Áreas de expansión e Incremento Plusvalía

La zona de expansión considerada por la municipalidad pretende mejorar sus condiciones

Imagen 11 CENTRO COMERCIAL ARGOVIMO

Imagen 12 Etapa 1: Almacén Ancla "GRUPO ÉXITO

En esta distribución de almacenes se tiene diferente configuración, la cual se muestra en la siguiente

Imagen 13 Etapa 2: Almacén Ancla "CINE COLOMBIA"

Imagen 14 Etapa 3: Almacén Ancla "EASY"

La configuración de esta etapa es:

Tabla 17 Plan de Ventas Centro Comercial

Imagen 15 Distribución Centro Comercial

Criterios Peso Campestre Apartamentos Bodega - CC CC - Bodega

Combinación de alternativas de inversión Plano Centro Comercial

MINI CENTRAL DE ABASTO – CENTRO COMERCIAL

Series2 Series3 Series1

Grafico 6 Ingresos VS Egresos: Central de Abasto

Series2 Series3 Series1

Grafico 7 Ingresos VS Egresos: Centro Comercial Etapa I

Grafico 8 Ingresos VS Egresos: Centro Comercial Etapa 2

INGRESOS EGRESOS CAJA

Grafico 12 Ingresos VS Egresos: Centro Comercial Etapa II

INGRESOS EGRESOS CAJA

Grafico 14 Ingresos VS Egresos: Central de Abasto

Imagen 16: Instalación de bloque Practimuro

Para el suministro de los materiales de mampostería se contactaron 2 proveedores, OBON Building

$75.000/m2 Materiales y transporte desde México

Sistema tradicional: $90.834/m2 Costo total de construcción

LAST PLANER -PAC:

 Mini Central de Abastos

ANÁLISIS TIR % Flujo Monto Rentabilidad Plazo