TASACIÓN DE UN TERRENO

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios
1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN
Conocer el valor comercial del inmueble.
1.04 METODOLOGIA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
La presente valorización se realiza por el método de la TASACIÓN DIRECTA,
ajustándose en todos sus puntos a lo estipulado en el REGLAMENTO
NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU, aprobado por R.M. N° 126-2007-
VIVIENDA de fecha 13-05-07 en actual vigencia.
1.05 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN
SEPTIEMBRE del 2014
1.06 UBICACIÓN
EL INMUEBLE SE UBICA EN LA URBANIZACIÓN BUENOS AIRES 1° ETAPA MZ
B LOTES 4-6, COMPRENSION DEL DISTRITO DE NUEVO CHIMBOTES,
PROVINCIA DEL SANTA YDEPARTAMENTO DE ANCASH.

1.07 LINDEROS
El terreno sobre el cual se levanta la construcción posee los siguientes
linderos:
Por el frente, a AV. LA MARINA, en línea recta que mide 40.30 ml.
Por la derecha entrando por el PASAJE S/N, con una línea recta que mide
45.45 ml.
Por la izquierda entrando por la AV. HUARAZ en una línea recta que mide
45.45 ml.
Por el fondo a propiedad de terceros LOTES 2-7 en una línea recta que
mide 40.14 ml.
1.08 PERIMETRO
Estos linderos suman un perímetro de 171.34 ml.
1.09 AREAS
a) Del terreno : 18,280.00 m²
b) De la edificación
 Primer piso : 53.36 m²
Segundo piso : 52.27 m²
Área total edificada : 105.63 m²
c) De las Obras complementarias
- Muro perimétrico del patio : 30.5 ml
- Puerta principal sobre listada: 11.04 m²
- Cisterna : 2.00 m³
- Tanque elevado : 1.600 m³. (Rotoplast)

1.10 ZONIFICACION
El predio se halla en una zona calificada como R2 (RESIDENCIAL) en el Plano
Catastral de Zonificación del Consejo Distrital de Nuevo Chimbote.
1.11 USO ACTUAL
Actualmente el inmueble es usado como vivienda.
1.12 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
El predio se ubica en una zona urbana consolidada como tal posee todos las
obras de infraestructura que le son inherentes, esto es veredas y pistas
asfaltadas, alumbrado público y privado, conexión a la red troncal de agua y
desagüe, acceso a conexiones de telefonía, de internet y cable que el
predio puede o no usufructuar.
1.13 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO
El entorno está compuesto de establecimientos comerciales y viviendas. El
acceso está facilitado por las avenidas La Marina y Huarmey.
1.14 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIÓN
Se trata de una edificación de 2 plantas, levantada para funcionar como
vivienda, La distribución detallada es como sigue:
- Primera Planta
A ella se accede trasponiendo la puerta del muro frontal de 2
hojas. Inmediatamente a la izquierda un jardín formado por el retiro y a la
derecha, espacio libre triangular, que sigue el lindero frontal del terreno.
Por la parte central, avanzando hacia adentro, un hall que, termina
en un pasaje perpendicular, en cuyo frente está la escalera que da acceso
al nivel superior y a los costados izquierdo y derecho respectivamente, la
entrada a 2 y 1 aulas con ventanales hacia el sector delantero las primeras,
y al patio la tercera. En los extremos de este pasadizo 2 ambientes
formados por tabiques provisionales, destinados a tópico y depósito
respectivamente. Por el sector derecho avanzando hacia el fondo, otro
pasadizo que desemboca en el patio y en cuyo lado derecho se ubican 4
ambientes para baños, dedicados a varones y mujeres 2 a 2. Estos SS.HH.
cuentan con batería de 2 WC, 1 lavatorio, distinguiéndose uno de ellos (de
varones) por contar con ducha y urinario de pie.
- Segunda Planta
La escalera entrega a un pasadizo, típico en forma y extensión al de la
primera planta, que da acceso al ambiente para dirección y 2 aulas en cada
ala del pasadizo. Completando un total de 4 y un ambiente al final de cada
ala del pasadizo formada por tabiquería provisional.

1.15 DESCRIPCION DE LA EDIFICACIÓN

Para esta descripción separamos de acuerdo a lo siguiente:
Estructuras:
Construcción con cimientos corridos armados y estructura a porticada con
vigas, columnas, escaleras y dinteles de concreto armado, muros de ladrillo
de cabeza y soga asentadas con mortero de cemento arena. Los techos del
tipo aligerado y los falsos pisos de concreto simple.
Acabados
Los muros frotachados, tarrajeados con mortero en proporción 5 a 1 y pintados
con material lavable. En los baños enchape de mayólica blanca 15 x 15 de segunda
a una altura de 1.50 mts. Los pisos en los salones de clase, en pasadizos y en el
patio general de cemento pulido, con bruñas y junturas de dilatación. En la
dirección existe piso vinílico, laminado, semejando madera.
En los baños, existen sanitarios blancos de losa vitrificada, con grifería cromada
simple, los lavaderos comunes y urinarios de pie, de mampostería con enchape de
mayólica blanca.
Las puertas, a excepción de la principal que es de fierro sobrelistado, de 2 hojas
con puerta peatonal, la que da acceso al jardín que es de varillas de fierro también
de 2 hojas el resto es de madera apanelada con cerraduras de vaivén. Los marcos
de las ventanas son de fierro angular con vidrios simples y transparentes en la
estructura. Las ventanas que dan al patio, tienes además, rejas de
protección de fierro para los vidrios. Las escaleras son de concreto con
cemento pulido en pasos y contrapasos, con pasamanos de fierro tubular
anclado a las paredes.
Instalaciones
La instalación sanitaria empotrada, con tubería PVC, con sistema para
agua fría y caliente, posee cisterna de 10,000 litros para almacenamiento
de agua, bomba de 1.5 HP y tubería de fierro para almacenar agua en
tanque Rotoplas de 2000 litros.
La instalación eléctrica del tipo monofásico, totalmente empotrada, con
llaves y tomacorrientes de bakelita tipo TICINO y tablero general con llaves
del tipo thermomagnético.
1.16 DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
Muro frontal
Muro construido con cimientos corridos de concreto reforzados con
columnas y vigas, cobertura de ladrillo king kong, tartajeado,
frotachado y pintado con material lavable a una altura de 3 mts.
Muro perimétrico del patio.
Muros con columnas y viga solera en acabado caravista a una altura de 3.15
mts.
Muro del jardín posterior.
Muro con columnas de concreto armado, en acabado caravista a una altura
Puerta principal sobre listada
Puerta de dos hojas de medidas 3.68 x 2.85 mts., y puerta auxiliar peatonal.
Cerraduras de armella y candado y cerradura de cañón en el sector
peatonal.
Cisterna
Construida en el sub suelo con paredes de ladrillo con columnas de refuerzo
tartajeados y frotachados. Los pisos y el techo son losa de concreto simple.
Tanque elevado
Tanque plástico comercial del tipo ROTOPLAS.
Losa del patio
Losa de concreto simple con superficie pulida con junturas de dilatación.
1.17 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
El inmueble tiene una antigüedad de 10 años.
1.18 ESTADO DE CONSERVACIÓN
El inmueble al momento de la inspección tiene un estado de conservación
puede calificarse como BUENO.
1.19 DEPRECIACION

RUBRO ANTIGÜEDAD ESTADO DEPRECIACIÓN FACTOR

Todas el 10 Bueno 5% 0.68
predio

1.20. SERVIDUMBRES
No tiene
1.21 GRAVAMENES
No se le conoce ninguno.
1.23 OBSERVACIONES
La inspección se realizó sin inconvenientes, habiendo tomado las áreas de
construcción respectivas, de los planos de distribución confeccionados y
firmados.
2.00 VALORIZACION COMERCIAL
2.01. DEL TERRENO (VT)
Según lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL
PERU-ARTICULO II-C.22. (Un solo frente a la vía pública)
Área de terreno=130 m2

Frente: 6.5 m

3F^2= 3(6.5) ^2=126.75 m2

Como el área del terreno AT > 3F^2 entonces:

Valor del terreno:

VT = 126.75x110 + 50%(110) x (130-126.75)= S/. 14,121.250

2.02. DE LA EDIFICACION (VE)

VALOR DE LA EDIFICACION: S/.72,115.24

2.03. DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS = S/.2,940.63

2.04 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI)

Estará dado por la fórmula.
VCI =VT+ VE + VOC
Reemplazando por sus valores en la fórmula:
VCI = 14,121.250 + 72,115.24 +2,940.63
VCI = S/. 89,177.12