CURSO DE AVALUO DE INMUEBLES URBANO Y CASTASTRO INMOBILIARIO

INFORME TASACION

INMUEBLE PROPIEDAD HORIZONTAL

PADRON 14.200

MVOTMA
Docentes: - Ing. Agrim. - Marta Siniacoff y Prof. Daniel Fraga

Diciembre 2014
Ec. Natalie Ayçaguer

CARATULA
1
INDICE

OBJETIVO DE LA TASACION .............................................................................. 3

METOLOGIA UTILIZADA..................................................................................... 3

VALOR FINAL Y CONSIDERACIONES .................................................................. 5

IDENTIFICACION DEL PADRON .......................................................................... 6

ANALISIS DEL ENTORNO .................................................................................... 7

ANALISIS DEL IMBUEBLE ................................................................................... 9

FOTOS DEL INMUEBLES ..................................................................................... 10

CALCULO DEL TERRNO ..................................................................................... 11

CALCULO DE LA CONSTRUCCION ...................................................................... 12

VALORES DE REFERENCIA.................................................................................. 16

FUENTES DE INFORMACION.............................................................................. 19

ANEXO ............................................................................................................... 20

2
OBJETIVO DE LA TASACION

El primer objetivo del presente informe es demostrar mediante la tasación de un inmueble de

propiedad horizontal lo aprendido en el curso dictado en el corriente año.

A su vez se intenta determinar el valor real de un inmueble en propiedad horizontal, a los

efectos de su posible puesta en oferta para la venta en el mercado en el momento presente.

METODOLOGIA UTILIZADA

• METODO DE COSTOS Y REPOSICIÓN:

Se estima el costo total de las construcciones a precio actual1 según la categoría de la misma y
el valor del lote tipo a precio actual según compraventas2.

Para llegar al valor final se deberá calcular el valor del terreno y el valor de la construcción.

Para el valor del terreno consideraremos el concepto de lote tipo, el valor unitario de mercado
de la tierra al momento del avalúo en la zona donde se encuentra el mismo. Se le hará las
correcciones correspondientes, a saber: corrección por frente, por fondo, por área (según la
normativa), por ubicación de terreno en la manzana, por forma. En este caso es un terreno
escasamente irregular por lo que se calcula el fondo ficto. También se lo corrige según nivel a
la vía frentista.

En el caso del cálculo de la construcción, al ser una propiedad horizontal, se toman las áreas
de cada inmueble, las áreas de los bienes exclusivos, los bienes generales y se determina que
participación de estas áreas corresponden a cada apartamento en este caso.

Para el edificio en su totalidad se tiene en cuenta las mejoras realizadas para saber la vida
técnica del inmueble.

Finalmente se hace un prorrateo para saber qué valor del terreno le corresponde a cada
unidad, así como las áreas de los bienes comunes que corresponden a cada inmueble.

Más adelante profundizaremos en los cálculos correspondientes.

Por último se debe decir que el avalúo de un inmueble es el que más se aproximaría a lo que
un demandante pagaría en un tiempo determinado.

Un avalúo no fija precios ya que, no se debe olvidar que valor final, está ligado a lo que pueda
estar pasando en el mercado inmobiliario con respecto a la oferta y la demanda, algo tiene
valor si alguien lo necesita, o sea si es demandado. Ya que la formación de precios de mercado
es independiente del valor de las construcciones y del terreno.

1
Dato último al 31 de octubre proporcionado por APPCU
2
Datos de compraventas de la Dirección de Catastro de la IMM

3
METODO COMPARATIVO O DE MERCADO

Por lo último expuesto, es que tenemos el método comparativo, el cual consiste comparando
el valor de la propiedad que se avalúa con algunas compraventas concretadas de bienes
cercanos y parecidos. Esto es dado que un comprador no pagar más que el precio de un
comparable.

Sino podemos contar con el valor de las compraventas podemos acudir a precios de oferta
de mercado sabiendo que ese precio puede no ser el definitivo ya que no se ha concretado la
venta, pudiendo hacerse algún supuesto de que el mismo puede tender a la baja.3

3
Podemos por ejemplo suponer un 5 a 10 % del valor de oferta.

4
VALOR DEL INMUEBLE

Con el mitología utilizada llegamos al siguiente valor del inmueble (más adelante se
detallará como se llegó a este valor final)

UUU$S 181.899

CONSIDERACIONES

El avalúo se hace para el apartamento 302, por lo que debemos considerar que sólo
fue inspeccionado el mismo y catalogado como de estado de conservación buena, y
tomando este estado igual para los demás al no poder ser inspeccionado. El edificio en
su totalidad se puede considera con buen estado de conservación.

El método para calcular el valor final del apartamento, no integra las reformas hechas
dentro del apartamento, sino las reformas realizadas al edificio en su totalidad.

Debemos considerar para este caso, que además de las reformas realizadas para todo
el edificio, el inmueble en cuestión tiene varia reformas realizadas dentro el mismo. Se
hizo la cocina y baño en el año 1985, se realizó nuevamente una reforma del baño en
el año 2005. La instalación eléctrica es del año 2011 y la pintura es del año 2010. Esto
hace que haya sido categorizado como estado de conservación bueno, pero no influyó
en la amplitud de la vida técnica individual del inmueble a la hora de las correcciones.
(El método limita esto porque lo que debe tenerse en cuenta y considerarse)

Otra consideración importante es que el método de comparables se hace con valores

de oferta y no pudo encontrarse ofertas en Cordón Norte, sí de ofertas de Cordón Sur,
pero por lo que se observa de menor categoría y estado de conservación en dos de los
tres comparables analizados. A pesar de que la localización Cordón Sur supone mejor
valor que Cordón Norte por mayor demanda y por localización, no dejemos de ver que
el inmueble se encuentra dentro de un programa de la IMM de localización. Donde se
están construyendo Viviendas Nuevas y se está cambiando el entorno de esta
localización. (el mismo se llama Proyecto Cordón Norte) 4

4
http://mvd2030.montevideo.gub.uy/proyecto/proyecto-cord%C3%B3n-norte

5
IDENTIFICACION DEL PADRON

Padrón: 14.200

Ubicación: Paysandú 1833_ apto 302, esq. Fernández Crespo

Localidad: Montevideo

Carpeta catastral: 741

Carpeta Propiedad Horizontal: 5402

Sección Judicial:

CCZ: 02

Barrio: Cordón

Destino: Vivienda

Régimen: Propiedad Horizontal

Área terreno: 361 metros

Ubicación: Fachada Sureste – Muro Divisorio Noreste

DIRECTRICES DEPARTAMENTALES

Categoría: Urbano

Subcategoría: Suelo Urbano Consolidado Central

Área Diferenciada: Centro

Barrio: Cordón

PARAMETROS URBANISTICOS

Altura de la Edificación: 16.5 m

Retiro Frontal: 0 m

Régimen de Gestión del Suelo: Régimen General

Factor de Ocupación del Suelo: 100%

Lote Tipo: 10 X 30 (300 m2)

Uso Preferente: Polifuncional

Áreas de promoción y planes estratégicos: Proyecto Cordón Norte 2014 5

5
Ver Anexo o entrar al link : http://mvd2030.montevideo.gub.uy/proyecto/proyecto-cord%C3%B3n-norte

6
ANALISIS DEL ENTORNO

El inmueble se encuentra ubicado en el Barrio Cordón Norte, en zona residencial Céntrica. Este
barrio se caracteriza por estar ubicado en pleno centro de la ciudad, con una locomoción hacia
cualquier otra parte de la ciudad.

Es una zona con una amplia variedad de servicios e infraestructura, en una trama urbana
consolidada donde tenemos en el entorno inmediato de la propiedad presencia de
supermercados, carnicerías, farmacias, sucursales de Abitab, panaderías, ferreterías,
zapaterías, comercios, rotiserías, pizzerías, restaurantes y pubs, clubes deportivos (Asociación
Cristiana de Jóvenes; Club Banco Previsión Social), colegios (Juan XXII, José Pedro Varela, Liceo
Francés), Universidad de la República (Facultad de Derecho; Facultad de Psicología; transporte
para todas las Facultades), liceo público (IAVA), plazas como ser la “Plaza Treinta y Tres
Orientales” y la nueva Plaza” Seregni”, dependencias bancarias privadas y la sucursal principal
del Banco República, el Banco Hipotecario, Dependencias como El BPS, la DGI para trámites, la
Biblioteca Nacional. Servicios de Salud desde policlínicas de ASSE como privadas (CASMU Nº1).

Es el barrio considerado por su gran cantidad de librerías por la Calle Tristán Narvaja.

Se caracteriza por recibir estudiantes por su cercanía a varios centros de enseñanza terciaria.

No sobre Paysandú sino a una cuadra cuenta con la famosa Feria Tristán Narvaja, teniendo un
servicio y dándole un carácter turístico muy interesante, y la misma no afecta la propiedad, ya
que sobre la calle principal del inmueble concluye la misma con la sección de libros

El inmueble se ubica sobre dos calles de tránsito donde el servicio de transporte va desde
servicio para la ciudad hasta el servicio de transporte interdepartamental. Por lo que conecta
muy bien toda el área metropolitana y no metropolitana.

Se encuentra 10 cuadras de la Terminal Tres Cruces entre otras cosas.

Es un barrio clase media que estaba cayendo a clase media baja, hasta hace unos años, pero
con el Proyecto Cordón Norte ex Control el mismo está cambiando su fisonomía y recobrando
prestigio. El Proyecto consiste en una operación urbana que habilita la construcción de
importantes volúmenes de viviendas, locales de oficinas, facilidades de estacionamiento para
la zona y la creación de un espacio público jerarquizado. El mismo tiene como objetivo
contribuir a la re densificación de las áreas centrales de Montevideo mediante un proyecto
que también mejorará las actuales instalaciones departamentales allí existentes al servicio de
la salud, de las mujeres y los adultos mayores, entre otros.

7

PROYECTO CORDON NORTE

UBICACIÓN DE ALGUNOS SERVICIOS

8
ANALISIS DEL INMUEBLE

Se trata de un inmueble en un tercer piso. El edificio consta de 4 pisos, dos apartamentos por
pisos incluyendo la planta baja. (10 inmuebles en total), más una vivienda en la azota que esta
arrendada en régimen de un bien común general, la que genera renta para un fondo para
mantenimiento del edificio.

El edificio cuenta con los mármoles originales, vitreaux en todos los palieres, escaleras de
mármol y la puerta principal de entrada es de hierro forjado. Las puertas de entrada a los
inmuebles son de grandes dimensiones y madera con vitreaux originales. La entrada
principal tiene molduras de yeso originales.

El inmueble es de categoría buena, construido en el año 1931, con algunas reformas. Tiene
cocina, living, comedor, 3 dormitorios (uno de ellos al frente que puede ser usado como
escritorio profesional), 1 dormitorio de servicio y dos baños, principal y de servicio.

La fachada del edifico es de terminación revoque natural y tiene iluminación exterior

automática que prende al caer la noche. Todas las aberturas exteriores son de hierro. La
entrada principal es de madera de cedro, así como todas las puertas del inmueble. La entrada
de servicio es de hierro forjado.

Tiene entrada por dos ascensores automáticos de época, los que conducen a la entrada de
servicio y principal. Los palieres son de monolítico hecho in situ y todo el edificio cuenta con
dispositivos de luz que se prenden automáticamente por volumen.

Los pisos del inmueble, son de madera, siendo en la cocina de cerámica y el baño también.
Entre una entrada y otra dentro del inmueble los pisos están separados por mármol de origen.
Los pisos de los corredor son de baldosa de cemento pintada y coloreada. (Originales)

Los dormitorios son amplios, los dos al fondo del inmueble, luminosos, con pisos de madera y
grandes ventanas de madera con dos puertas, una para salida y otra para el baño. El
dormitorio al frente cuenta con dos puertas, una a de vitreaux original y balcón a la calle, con
abertura de metal, puertas de vidrio. (Este dormitorio es el que en otra época se usaba como
escritorio profesional pero no ha perdido funcionalidad en el sentido que se lo usa como
dormitorio principal).El dormitorio de servicio es mediano con aberturas originales, tipo
banderola y pisos de baldosa de cemento coloreada y dibujada. El baño de servicio es
pequeño, con abertura original, y artefactos clásicos. (el mismo es original)

El baño principal está hecho a nuevo (2005), con artefactos clásicos, mampara y con cerámicas
modernas con guarda, es amplio con capacidad para lavarropas y salida a lavadero cerrado y a
los dos dormitorios principales. El baño tiene la particularidad que también se comunica con
los dos dormitorios principales lo cual podría ser llamado baño en suite.

El living y el comedor son amplios, con arcadas y molduras de yeso, con ventanas de hierro al
frente.
Cuenta con pozos de aire, por lo que tiene tres pozos de aire, además de ser un inmueble al
frente, lo que le da mucha ventilación y mucha luz.
La cocina es amplia, con mesada de madera, dos piletas de a acero inoxidable, y las ventanas
se han cambiado por ventanas corredizas de aluminio, azulejos con decorado año 1985(+-).

La instalación eléctrica es totalmente nueva con varios tableros nuevos.

Cuenta con acceso a azotea de 207 m2 transitable con vista panorámica de toda la ciudad y
Cerro de Montevideo.

9
FOTOS DEL INMUBLE

10
CALCULO DEL TERRENO

Datos del terreno

Área del Terreno 361 m2

Forma Casi rectangular
Longitud de frente 17.3 metros
Longitud de fondo 21.1 metros
Ubicación dentro de la manzana Terreno medial
Nivel del terreno A nivel vereda
LOTE TIPO 10* 30 = 300m2

→ Fondo Ficto: 20.87

VALOR UNITARIO = 420 U$S

Valor Unitario Lote , datos de compraventas por la Oficina de
Catastro de la IMM

Corrección por frente: 0.977

Corrección por fondo: 1.119

Corrección por área: 1

Corrección por ubicación en manzana: 1

VALOR UNITARIO CORREGIDO6 = 450x351x0.977x1.119x1x1 = U$S 177.616

6
No lleva más correcciones ya que el terreno no tiene retiro ni afectaciones

11
CALCULO DE LA CONSTRUCCION

El valor de la construcción se determinará a partir del Valor de Reposición (Valor

Unitario a Nuevo)7, según la categoría y destino. Se aplicarán los coeficientes de
depreciación por estado de conservación, edad, obsolescencia, funcionalidad y
localización.

CATEGORIA BUENA
AÑO DE COSNTRUCCION 1931
VIDA TECNICA 95
AREA 127 m2
ESTADO DE CONSERVACION BUENO
REFORMAS 2000- 2005-2011
VALOR UNITARIO 2300

DEPRECIACION POR EDAD CON REFORMAS CORRESPONDIENTES

FA = FC + (FR - FC) * i FA =fecha a calcular

FC = fecha de la construcción original
FR = fecha de la reforma
i = incremento de vida

- Se realizaron tres reformas: pintura, azotea y eléctrica.

PRIMER REFORMA : PINTURA

FC 1931
FR 2000
i 0.02%

EDAD NUEVA = 1932

SEGUNDA REFORMA : AZOTEA

FC 1932
FR 2005
i 0.2%

EDAD NUEVA = 1947

TERCERA REFORMA : ELECTRICA

FC 1947
FR 2011
i 0.1%

EDAD NUEVA = 1953

7
Valores al 31 de octubre, Fuente: APPCU

12
 2
DEPRECIACION PER EDAD =1-0,5 (v/V + (v/V)

Dónde: v = Edad de la Construcción (Fecha Actual – Fecha última reforma)8

V = Vida técnica por categoría y destino (en este caso = 95 años)

Aplicando la fórmula:

Depreciación por edad = 0.527

• DEPRECIACION ESTADO DE CONSERVACION

Según la inspección realizada el estado de conservación es bueno por lo que se le
aplica el coeficiente: 0.93

Depreciación por estado de conservación = 0.93

• NO SE RALIZAN AJUSTES POR FUNCIONALIDAD, OBSOLESCENCIA Y

LOCALIZACION.

2
VALOR UNITARIO CORREGIDO: 2300 x 0.527 x 0.93 = U$S 1.149 m

Obtenido el Valor Unitario corregido se pasa al análisis de la ubicación de las unidades

del edificio según estén en planta o en altura. Así como la ubicación (frente, interior o
contra frente.)9

También se deben analizar las áreas independientes, de las áreas generales, las de
bienes de uso exclusivo de cada unidad. La incidencia de los bienes comunes, se
ponderará según su participación en el valor final, de acuerdo a una tabla donde se
encuentran los % según el tipo de bien común (Por ejemplo: azotea 10%, paliers 40 %.
Muros 20 % etc.)10

Por último el valor de cada unidad de Propiedad Horizontal, incluye un porcentaje de

participación del valor del terreno total. Por tanto deberá incluirse la cuota parte del
valor del terreno a cada unidad. Es por eso que se debe tasar el terreno como se hizo
en el presente informe para la adjudicación a cada unidad de lo que le corresponde

8
Fecha actual 2014, última reforma calculado antes: 1947
9
La metodología que describiremos fue desarrollada por técnicos de la Dirección de Catastro y es la que
se usa en nuestro país.
10
Tabla de uso de cálculo avaluatorio demostrada para un caos real

13
 - CORRECCION AL VALOR UNITARIO SEGÚN UBICACIÓN

En este caso corresponde el coeficiente = 1, ya que todas las unidades son al frente.

- CORRECCION AL VALOR UNITARIO SEGÚN UBICACIÓN EN ALTURA CON ASCENSOR

En este caso como la categoría es buena se aplica un coeficiente del 5% cada tres niveles.

Presentado esto, esto se deben entonces considerar por separado las áreas de las unidades
individuales, las áreas de los bienes comunes y las áreas de los bienes exclusivos; todo esto
para completar el avaluó de un inmueble en PH.

• TOTAL BIENES COMUNES11

BIEN AREA REAL % tabla AREA PONDERADA

Sótano 13 0,4 5,2
Palier 8 0,4 3,2
Patio 20 0,1 2 es exclusivo de 001
Patio 30 0,1 3 es exclusivo de 002
Palier 11 0,4 4,4
Muros 27 0,2 5,4
Muros 27 0,2 5,4
Muros 27 0,2 5,4
Palier 11 0,4 4,4
Vivienda 40 1 40
Terraza 16 1 16
Muros 27 0,2 5,4
Azotea 13 0,1 1,3
Azotea 40 0,1 4
Muros 9 0,2 1,8
Azotea 207 0,1 20,7
Muros 27 0,2 5,4
Muros 27 0,2 5,4
Palier 11 0,4 4,4
Porche 6 0,2 1,2
Total 144
TOTAL MENOS LOS EXCLUSIVOS
139

• TOTAL BIENES EXCLUSIVOS

AREA
BIEN AREA REAL % TABLA PONDERADA
PATIO 001 30 0,1 3,00
PATIO 002 20 0,1 2,00

Luego de realizado esto pasamos al cálculo final de cada unidad con todas las correcciones
antes mencionadas. Esté cálculo lo vemos en las planillas que se presentan a continuación:

11
No se consideraron las escaleras, ya que no se tenía la información, hacemos el supuesto que están
consideradas como palier de cada piso.

14
 AREA Σ BCE AREA COEF COEF AREA CUOTA AREA
UNIDAD REAL POND FICTA PLANTA ALTURA TRANS BCG CALC
001 137 3 140 1 1 140 14,42 154,42
002 118 2 120 1 1 120 12,36 132,36
101 144 0 144 1 1 144 14,84 158,84
102 124 0 124 1 1 124 12,78 136,78
201 144 0 144 1 1 144 14,84 158,84
202 125 0 125 1 1 125 12,88 137,88
301 144 0 144 1 1,05 151,20 15,46 166.66
302 124 0 124 1 1,05 130,20 13,31 143.51
401 144 0 144 1 1,05 150,20 15,46 166.66
402 124 0 124 1 1,05 130,20 13,31 143.51

Explicación de planilla: al área real de cada apartamento se le suma el área de bienes comunes
ponderada, a los inmuebles que corresponda hacerlo en este caso (001 y 002). El coeficiente
de altura se toma los valores que antes mencionamos. Así llegamos al área transformada.
Luego a esa área le agregamos la cuota parte que le corresponde a cada inmueble de los
bienes generales comunes, llegando así al área con que vamos a realizar los cálculos.

Como lo muestra la planilla siguiente:

V UNIT CUOTA VALOR

UNIDAD AREA CALC CORR VAL CONSTR TERR FINAL
001 154,31 1149 177.303 18.287 195.590
002 132,27 1149 151.974 15.674 167.649
101 158,72 1149 182.369 18.809 201.178
102 136,68 1149 157.040 16.197 173.237
201 158,72 1149 182.369 18.809 201.178
202 137,78 1149 158.306 16.327 174.634
301 166,66 1149 191.488 19.750 211.237
302 143,51 1149 164.892 17.007 181.899
401 166,66 1149 191.488 19.750 211.237
402 143,51 1149 164.892 17.007 181.899

Lo que hacemos ahora es tomar el área calculada, y con el valor unitario corregido tendremos
el valor de la construcción. Pero como ya mencionamos cada inmueble recibe una cuota parte
del valor del terreno que ya fue calculado, legando al valor final de tasación.

Para el inmueble objeto de tasación es de : U$S 181.899

15
VALORES DE REFERENCIA: “INMUEBLES COMPARABLES”12

COMPARABLE Nº1

Apartamento de 3 dormitorios y dos baños, terraza propia, en Minas y 18 de Julio.

Año de construcción aproximadamente 1940

Al frente, 7 pisos de altura, dos apartamentos por piso.

Área 110 m2

Precio de oferta: U$S 140.000

En este caso tenemos un apartamento antiguo, con misma cantidad de dormitorios y

baños, menor metraje, en Cordón Sur

Es un primer piso por escalera, pero como vemos el estado de conservación del
mismo no es comparable al que estamos analizando. Se toma como comparable dado
el metraje, que es un edifico con cierta antigüedad, pero está por debajo de precio de
mercado ya que se hizo averiguaciones y el mismo esta para reciclar.

12
NO SE ENCONTRAON COMPARABLES PARA CORDON NORTE, SE TOMAN LOS ENCONTRAOS PARA CORDON SUR, SABIENDO
QUE PUEDEN POR LOCALIZACION TENER UN VALOR MAS ELEVADO PERO A SU VEZ LA CATEGORIA Y ESTADO PUEDE HACERLOS
DEPRECIAR Y PODER ENTONCES COMO SUPUESTO COMPARARLOSCON EL INMUEBLE DE ESTUDIO

16
COMPARABLE Nº 2

Apartamento de estilo en Cordón Sur, 3 dormitorios y dos baños, (entrada de servicio

y principal)

Año de construcción: 1936

Al frente, ubicado en el sexto piso.

Área 107 m2

Precio de oferta: U$S 190.000

Observación: sin garaje y con gastos comunes altos.13 No tiene terraza

13
El inmueble analizado tampoco tiene garaje y los gastos comunes son de menor monto

17
En este caso tenemos un apartamento antiguo, con misma cantidad de dormitorios y
baños, menor metraje, en Cordón Sur, es bastante similar al inmueble tasado

El estado de conservación del mismo parece bueno, aunque menor al de inmueble que
se está tasando. La categoría es buena pero también pareciera de menor categoría.

El metraje es menor, sin acceso a terraza, cuenta con portería que se muestran
cargadas a los gastos comunes altos.

COMPARABLE Nº 3

Apartamento de estilo, 3 dormitorios y dos baños, 18 de julio y Requena.

Año de construcción: 1930

Al frente, luminoso

Área 125 m2

Precio de oferta: U$S 240.000

Observación: sin garaje, ni terraza

Es un edificio de categoría como el analizado en el presente informe. Tiene dormitorio

de servicio y baño, pero no tiene dos entradas principales, el metraje es similar y se
encuentra con reformas como el analizado.

Es el que se compara más al inmueble analizado, su valor de oferta es mayor dado que
se encuentra en Cordón Sur.

18
FUENTES DE INFORMACION:

- Intendencia Municipal de Montevideo: www.montevideo.gub.uy

- Dirección Nacional de Catastro : www.catastro.gub.uy
- Dirección Nacional de topografía : www.dntopografia.gub.uy
- APPCU : Asociación de Promotores Privados de la Construcción: www.appcu.org
- Google Earth: https://earth.google.es/
- Diario el País “El Gallito Luis”: COMPARABLES:
1. http://www.gallito.com.uy/karisma-oportunidad-minas-y-18-inmuebles-7765219
2. http://www.gallito.com.uy/amplio-de-estilo-inmuebles-8342284
3. http://www.gallito.com.uy/18-de-julio-y-requena-apto-inmuebles-8324993

19
 ANEXO
• CEDULA CATASTRAL

• PADRON 14200 . apto 302

20
• PADRON 14200

21
• TERRENO: PADRON 14200

22