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ETUDE DE CAS DE LA FAISABILITE D’UN PROJET IMMOBILIER

Hypothèses générales

1- L’organisation générale de l’urbanisation de la zone est précisée par le plan de


masse Architecte :
 Armature de l’infrastructure.
 Choix de la consistance des résidences collectives, villas, club, commerces, villages
de vacances comme base du programme.
 Données sur le hors site, etc…

2- L’évolution des dépenses est faite sur la base du choix du programme, ici en
l’occurrence, (2500 appartements, 360 villas, club, commerces, équipements
divers…).
Sur la base du plan de masse de l’architecture, du dénombrement et de la typologie des
bâtiments, du standing attendu, le BET a établi une estimation préliminaire de chaque
grande rubrique.
Ce qui a permis le chiffrage des différents postes de dépenses prévisionnelles. Pour la
viabilisation hors site, des contacts ont été faits avec les régies pour approximer, avant
étude, les estimations des réseaux d’alimentation / évacuation.
Le coût du terrain est avancé par le Maître d’Ouvrage.

3- Hypothèse de planification :
 Démarrage des travaux = Juin 2002
 Réalisation des réseaux structurants durant la première année.
 Réalisation de l’hors site avant la fin des travaux de la 1ère tranche.
 Découpage des travaux constructions en 4 tranches, pour une durée globale de 5
ans, à compter du 01/01/2003.
 Réalisation du club avant la livraison de la 1ère tranche.
 L’infrastructure des zones de village de vacances n’est pas prévue.
 Quelques équipements publics, demandés par l’administration, seront réalisés par
le Maître d’Ouvrage : sécurité, protection civile, infirmerie.

DEPENSES (en DH/TTC)


1- Terrains :

2- Viabilisation extérieure :

3- Viabilisation intérieure :

4- Construction :

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5- Taxes communales (construction et lotissement) :

6- Conservation foncière :

7- Frais de gestion :

8- Frais d’études :

9- Révision des prix :

10- Retenue de garantie :

11- Frais de commercialisation :

12- Frais financiers :

13- Imprévus et aléas :

14- TVA déductible :

RECAPITULATIF DES DEPENSES EN DH/TTC

I. Travaux

II. Divers

III. Aléas

PLANNING DES DEPENSES GLOBALES

DEPENSES GLOBALES
RECETTES PREVISIONNELLES
RECETTES
Hypothèses :
1) Consistance du projet : 2424 appartements et 363 villas.
2) A défaut d’une étude détaillée du marché dans la région, des données commerciales
ont été fournies par le Maître d’Ouvrage (prix de vente, sénarios des versements
acquéreurs, etc…).
3) Les villages de vacances ne sont pas réalisés, mais les lots correspondants, sont
prévus pour la vente.

1- Logements collectifs :

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1.1 Méthodologie :

 Deux manières de procéder :

 Soit par vente au forfait par appartement. Ce qui suppose une connaissance
exacte des typologies et des surfaces. A ce stade de l’étude, et à défaut de plan
Architecte des appartements, on ne peut qu’approximer la surface au niveau de
l’immeuble et à l’Architecte, autant qu’il peut, de répartir les espaces afin d’arriver
aux SH0 (55m², 75m², 85m²) en tenant compte des communs.
 Soit par vente au mètre carré plancher. Vu ce qu’on a dit précédemment et la
contrainte du respect du COS, cette donnée est plus maîtrisable, tout au moins à
ce stade d’étude. On procédera donc, comme ce qui est pratiqué usuellement
(ERAC, CGI, Grands promoteurs…) à la vente au mètre carré, quitte à forfaitiser
à l’appartement en 2ème temps.
 Ces prix de ventes dépendront de situations des résidences (vue sur mer,
distance par rapport à la plage, ….), du standing, de la concurrence, etc…

Mais, même en voulant “fuidifier” davantage la commercialisation et être


concurrent ; à chaque standing correspond un prix de vente donné.

Dans notre cas, nous construisons à 2750 DH/TTC. Ce qui nous place dans la
catégorie “standing moyen amélioré“ ; catégorie confortée par les aménagements
de qualité prévus (piscines, club, sport, etc….).

 Vu le nombre, et pour être compétitif par rapport au prix de 7000 DH pratiquée


par les concurrents, et avec une meilleure qualité de prestations, il est proposé de
prendre 6000 DH/m² comme prix moyen de vente, pour être largement
concurrentiel.

Ce prix étant à moduler au niveau des ventes en fonction de la position, du temps


(inflation) etc….

1.2 Surfaces vendable globales :

1.3 Recettes prévisionnelles :

2- Villas :

3- Club :

4- Restaurant :

5- Commerces entrée principale :

6- Villages de vacances :

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RECAPITULATIF RECETTES (en KDH/TTC)

 PLANNING DE RECETTES GLOBALES

 RECETTES GLOBALES

 FRAIS FINANCIERS

 DEPENSES / RECETTES

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