03 DE MAIO DE 2016

Não perca um imóvel em uma compra

malfeita

Caro leitor,

Outro dia aprendi a diferença entre posse e detenção de um bem. Detenção tem caráter
precário. Por exemplo, quando você compra um ingresso no cinema, tem a detenção
de uma cadeira por algumas horas.

Posse tem caráter de permanência. Por exemplo, quando você compra uma cadeira em
uma loja e a coloca em sua casa, tem a posse dela. Você pode até passar a detenção
(uso temporário) para uma visita e permitir que ela se sente, porém a posse é sua.

Antes de entrar no segmento imobiliário, eu me envolvi na venda de um terreno de

minha família. O negócio foi péssimo porque não entendíamos nada do ramo, mas isso
não vem ao caso.

Um pequeno projeto imobiliário de casas foi implementado no terreno. Não houve

formalização da aprovação do projeto na prefeitura, e o registro da venda e compra
(escritura/compromisso) no registro de imóveis não foi realizado.

O resultado dessa bagunça é que hoje os compradores detêm as casas, porém a

propriedade ainda é da minha família. Quem não registra uma transação perante o
cartório de imóveis não detém a propriedade – pode até deter a posse, mas não a
propriedade.

Esse é só um exemplo do que pode dar errado em um negócio imobiliário malfeito do

ponto de vista jurídico. Por isso, vamos enumerar algumas das principais providências
que você deve tomar para não incorrer em erros que comprometam a compra de um
bem tão valioso.
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Consulte um advogado
Não sou advogado. Não estou dando conselhos jurídicos. A intenção deste texto é ajudá-
lo para que você tenha uma conversa mais informada com seu advogado e consiga
avaliar se seu advogado é capaz de orientá-lo.

Este relatório não substitui uma consulta ao advogado e, para elaborá-lo, contamos
com a colaboração do Dr. Marcelo Barbaresco, especialista em direito imobiliário e
societário, que revisou o artigo quanto à sua essência.

O processo de due diligence

Due diligence é um nome pomposo para o processo de verificação da regularidade de

um imóvel. O processo envolve a verificação do espaço físico, das declarações dadas
pelo vendedor, das certidões e de outros documentos que conseguimos nos vários
registros públicos e por meio da boa e velha investigação informal.

“O direito não socorre quem dorme”

A devida diligência é importante porque, havendo problemas com o imóvel, com os

vendedores ou com os proprietários anteriores, o comprador deverá comprovar, por
meio de documentos, que realizou o negócio de boa-fé.

Apenas com uma investigação completa e documentada é que o comprador terá

condições de comprovar que, dentro do razoável, realizou todas as verificações
possíveis para evitar uma fraude.

Só assim terá o respaldo da justiça caso algo inesperado aconteça.

Os documentos da due diligence devem ser guardados por tempo indeterminado.

Livre de pessoas, coisas e dívidas

O imóvel precisa estar livre de pessoas e de coisas de outras pessoas.

Se, por exemplo, o imóvel estiver ocupado por um parente ou por um terceiro, pode
haver um impedimento para o recebimento da posse pelo comprador.

Se o imóvel estiver “ocupado” por um locatário que registrou ou não o contrato, ele
pode ter direito de preferência na compra.

Também pode haver alguém utilizando o imóvel em regime de comodato.

Caso haja um ocupante, que não o vendedor, no imóvel, explicações e garantias

adicionais serão necessárias.
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Também é preciso verificar se não existem máquinas e equipamentos que possam
atrapalhar seus planos. Se um terreno é vendido com uma torre de celular, como
implantar um projeto imobiliário?

Fraude a credores e fraude à execução

Por fim, é necessário verificar se o imóvel está livre de dívidas, especialmente para
evitar dois tipos de fraudes que podem trazer graves problemas.

A fraude a credores tem relação com as dívidas dos vendedores. Pode ser uma dívida
de condomínio, de financiamento, de empréstimo, ou qualquer uma que ainda não
tenha entrado na esfera de cobrança judicial.

Os credores podem argumentar que os vendedores querem esvaziar o patrimônio para

fugir do pagamento das obrigações, o que complica sua vida como comprador.

A fraude à execução tem a mesma característica, porém diz respeito a obrigações não
cumpridas que se encontram na esfera judicial. De novo, existe o risco de algum credor
argumentar que os vendedores estão vendendo para fugir das obrigações.

Para diminuir o risco de perder seu imóvel ou de ser cobrado pelos credores, é
importante fazer uma extensa análise das dívidas e/ou obrigações pendentes de
pagamento.

Por quanto tempo e em que região geográfica?

Precisamos tomar duas decisões importantes.

A primeira: qual período de tempo a investigação deve envolver? Em outras palavras,

quanto tempo da vida pregressa do imóvel e dos vendedores e antecessores na
propriedade devem ser investigados?

O ideal seria fazer uma investigação de toda a vida pregressa do imóvel e das pessoas,
porém isso é impossível.

A recomendação prática é que se faça uma investigação do maior tempo disponível nos
registros públicos. Em tese, 20 anos para as certidões. É preciso lembrar que podem
existir ações propostas há mais de 20 anos e ainda em curso, que poderão afetar a
compra... LOGO, quanto mais puder avaliar, melhor.

A segunda: qual alcance geográfico utilizar? Num país tão grande quanto o Brasil, não
há disponibilidade econômica para acessar todos os registros públicos de forma única.
É necessário investigar todos os estados e, em alguns casos, os municípios.

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Seria muito caro e, portanto, inviável na maioria das vezes. Recomenda-se fazer a
investigação em todos os estados e municípios nos quais os vendedores já moraram ou
tiveram negócios. Caso tenham morado fora do Brasil, também será preciso investigar
essas condições.

Inspeção física

O próximo passo da investigação é a inspeção física. Algumas perguntas importantes

precisam ser respondidas nessa fase.

É necessário verificar se as dimensões e fronteiras do imóvel ou terreno são iguais às

que serão apresentadas na matrícula (mais informações sobre esse documento
adiante).

Talvez você precise de um especialista para fazer as medições, principalmente se for

um grande terreno no meio do nada.

É mais simples no caso de apartamentos, pois geralmente não há como mudar as áreas
construídas. Mas, se puder e, especialmente, caso se trate de um apartamento novo, é
bom pedir para um técnico realizar a medição. Talvez surja a possibilidade de um
desconto no preço.

No caso de imóveis situados na rua, é importante saber se houve alguma mudança na

área construída que não tenha sido registrada.

Diferenças entre o imóvel físico e o registro podem acarretar custos de regularização,

na melhor das hipóteses, e de demolição e multas, na pior.

Cuidado com imóveis em que o vendedor fornece o endereço errado. Certifique-se de

que a localização do imóvel físico corresponde ao endereço que consta na matrícula.

Preste atenção a imóveis em que o vendedor tem conhecimento de vícios aparentes

que foram apenas maquiados. Se o imóvel tiver mais de 10 anos e estiver muito bem
pintado, desconfie e contrate um engenheiro para avaliá-lo.

Quanto à inspeção dos vícios aparentes, lançaremos um curso exclusivo para assinantes
com uma aula sobre as técnicas para detectá-los.

Avaliação da matrícula

A matrícula é o documento que lista todos eventos jurídicos e registrados relacionados

a um determinado imóvel. É de responsabilidade de um único cartório designado para
cada região. Isso significa que cada imóvel tem um único cartório de registro de imóveis
designado.

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No documento que o cartório fornece com base no número de matrícula consta o
endereço, a descrição do imóvel, suas dimensões e fronteiras. Também consta a cadeia
registral, que é a sequência de transmissão da propriedade do imóvel entre pessoas.
Você pode descobrir como o imóvel chegou ao vendedor atual e se ele realmente tem
direito a fazer a venda.

É importante avaliar cada título da matrícula, bem como se as escrituras foram

assinadas por pessoas autorizadas (por exemplo, no caso de procuradores. Eles
possuíam poderes?).

É importante saber se, em algum momento da vida, o vendedor teve união estável,
relacionamento duradouro (namoro prolongado) ou casamento que não esteja no radar
e que poderia exigir que uma terceira parte concordasse e assinasse o compromisso de
compra e venda e, posteriormente, a escritura.

Um bate-papo informal com os vendedores pode dar dicas se eles têm filhos, outros
casamentos e/ou uniões estáveis que acabem resultando em direitos sobre o imóvel
vendido.

Também haverá situações nas quais o imóvel foi dado em garantia de uma dívida e
casos em que haja alguma obrigação relacionada a ocupantes (locatários e
comodatários).

Por fim, reforçamos a necessidade de comparar a descrição que consta na matrícula

com a realidade do imóvel físico para evitar problemas custosos.

Certidões

Queremos saber se os vendedores têm algum problema que possa gerar obrigações
que recaiam sobre os imóveis.

Por isso, pedimos uma extensa lista de certidões cíveis, fiscais e trabalhistas, entre
outras.

Além disso, queremos ter certeza de que os vendedores não deixaram de fora
esposas/maridos, inclusive nos casos de união estável. É imprescindível verificar a
certidão de casamento ou de nascimento atualizada.

Cuidado com certidões e procurações falsas. É um golpe que ainda acontece e que pode
trazer grande dor de cabeça. Havendo dúvida, o advogado é a melhor opção para
garantir a autenticidade dos documentos. A investigação até pode levar o advogado a
procurar o cartório responsável pela emissão das certidões ou procurações para
confirmar a autenticidade.

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Por fim, uma boa e velha consulta ao Serasa e ao SPC ou serviço similar é sempre
recomendável para verificar se não há dívidas ou obrigações relevantes que não
aparecem em nenhum outro registro público.

A lista de documentos básicos engloba:

• Certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais – estadual e federal;

• Certidão negativa de ações trabalhistas;
• Certidão negativa de débitos do imóvel – estadual e municipal;
• Declaração de inexistência de débitos condomínio;
• Certidão negativa de INSS e Receita Federal – imóvel e proprietário;
• Certidão municipal;
• Comprovantes de quitação de débitos de contas de água, luz e gás;
• Certidão de casamento ou nascimento atualizada;
• Relatório de Serasa / SPC ou similares;
• Outros, dependendo do caso.

O antídoto para a venda simultânea

Um vendedor mal-intencionado e muito habilidoso seria capaz de aplicar um golpe

razoavelmente sofisticado em um comprador desavisado.

Ele utilizaria o período de tempo que transcorre entre a assinatura da escritura de

compra e venda de um imóvel e o efetivo registro no cartório de imóveis.

Nesse intervalo, a matrícula atualizada do imóvel não aponta nenhuma transação de

venda, pois ela ainda não foi registrada.

Para não cair nesse golpe, recomenda-se que, na escritura, conste o horário da
assinatura do documento – além do dia, claro. Também é importante pedir uma certidão
de prenotação do imóvel, que apontará a entrada de pedidos de qualquer tipo relativos
àquele imóvel, independentemente de já terem sido registrados ou não.

Assim, evita-se que um vendedor mal-intencionado faça uma venda simultânea para
dois compradores.

Quem fica com o imóvel na situação anterior?

Na hipótese de venda simultânea, quem ficaria com o imóvel?

Afora discussões judiciais que não vêm ao caso, quem ingressar primeiro com o pedido
de registro da escritura de compra e venda terá a prioridade no registro de imóveis, ou
seja, desde que tudo esteja certo, o imóvel será registrado, e a pessoa se tornará sua
proprietária.

Quem ficou em segundo lugar só terá o direito de reclamar com o vendedor.

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Quem não registra não é dono!

Problemas nos documentos

A necessidade de um advogado fica mais clara quando todos esses documentos
retornam para você e surgem apontamentos de problemas com dívidas e processos,
entre outros.

Nesse momento, o advogado avalia a relevância e a materialidade do caso, pedindo

inclusive cópias dos processos e de outras certidões. Ainda mais documentos. A coisa
pode ser complicada.

Assim ele terá como dizer se é aconselhável desistir da compra ou como ela pode
prosseguir sem prejudicar o cliente.

Vale lembrar que ele também terá condições de avaliar possíveis fraudes e falsificações
de documentos.

Cuidados com imóveis na planta

Você está pensando em comprar um imóvel na planta. Então nada disso precisa ser
verificado, certo?

Não, totalmente errado. Existem incorporadores que vendem unidades mesmo sem ter
a documentação em ordem.

Todas as verificações que listamos acima são necessárias no caso de uma compra na
planta. É obrigação do incorporador ter esses documentos arquivados no cartório de
imóveis (consulte o artigo 32 da Lei 4.591). Peça para vê-los!

Atendendo a todas essas obrigações, o incorporador obterá o registro de incorporação,

que é o indicativo de que ele conseguiu cumprir os requisitos legais para vender o
imóvel. Peça para ver o documento!

Além disso, o vendedor precisa ter o memorial descritivo, um documento com uma
descrição detalhada do imóvel – acabamento, marca dos produtos que serão utilizados,
descrição de todas as áreas de lazer, dos elevadores, dimensão das garagens, se são
demarcadas e assim por diante.

Avalie o documento. Verifique se as marcas e especificações satisfazem seus desejos e

necessidades. Cuidado com a palavra ”similar”. Por exemplo, se estiver escrito “os
metais serão da marca Deca ou similar”, haverá espaço para grandes discussões em
relação ao acabamento.

Cuidado com o corretor que afirma que você não precisa verificar os documentos porque
está tudo certo. Saia correndo do estande!

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Também tome cuidado na seleção do incorporador, pois, em realidade, você está dando
um crédito para a empresa numa relação de confiança, então é importante saber como
está sua capacidade financeira.

Ensinamos como avaliar esse aspecto financeiro no relatório ”6 indícios se a

incorporadora quebra ou não”, que está disponível nos relatórios mensais da área de
assinantes do Valor Imobiliário.

Nesse mesmo relatório, explicamos por que a incorporação que escolhe o modelo de
patrimônio de afetação é a que melhor protege o comprador de problemas de falência
de uma incorporadora.

Palavras finais

Agora você tem os elementos necessários para dialogar sobre o assunto com seu
advogado e entender por que uma investigação não está sendo feita ou perguntar se
algum risco foi verificado.

Bons negócios!

Abraço

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 (*) A reprodução indevida, não autorizada, deste relatório ou de qualquer parte dele sujeitará o infrator
a multa de até 3 mil vezes o valor do relatório, à apreensão das cópias ilegais, à responsabilidade
reparatória civil e persecução criminal, nos termos dos artigos 102 e seguintes da Lei 9.610/98