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Derecho real
Concepto

Para saber más…

I. CONCEPTO

La primera aproximación al concepto de derecho real es la

ÍNDICE
que lo diferencia del derecho personal o de obligaciones.
Así, el primero otorga a su titular una facultad o potestad
> I. CONCEPTO
sobre una cosa, mientras que el segundo otorga la
posibilidad de exigir a otra persona un determinado > II. EVOLUCIÓN
comportamiento. Ejemplo de derecho real es el derecho de > III. CARACTERÍSTICAS
propiedad, que permite a su titular, dueño de la cosa, a
> IV. CONTENIDO
usar y disfrutar de ella sin más limitaciones que las
impuestas por las Leyes. Ejemplo de derecho personal es > V. DISTINCIÓN RESPECTO AL
el que tiene el vendedor en un contrato de compraventa, DERECHO DE CRÉDITO
que le permite exigir al comprador (derecho de crédito) la > VI. CLASIFICACIÓN
entrega de la cantidad de dinero estipulada como precio; o
> VII. LA AUTONOMÍA PRIVADA EN
el que tiene el mismo comprador, que le consiente exigir al
LA CREACIÓN DE LOS DERECHOS
vendedor la entrega de la cosa vendida.
REALES
De lo antes dicho se desprende que la acepción "real"
deriva del latín (res, rei: cosa) y que el derecho real supone > VIII. ADQUISICIÓN

un derecho de aprovechamiento sobre cosas. > IX. TRANSMISIÓN

Pero precisando más el concepto, ya desde un punto de > X. EXTINCIÓN
vista técnico jurídico, la doctrina científica define el
derecho real como el "derecho que autoriza a su titular a
obtener ciertas ventajas económicas de una cosa, dentro de las posibilidades de la misma y
frente a cualquiera que lo desconozca" (De Buen). También como "el derecho privado que
atribuye un poder de inmediata dominación sobre una cosa frente a cualquiera" (Castán).
Finalmente, también se ha definido como "el derecho subjetivo que atribuye a su titular un
poder que entraña un señorío, completo o menor, sobre una cosa, de carácter directo y
excluyente, protegido frente a todos, sin necesidad de intermediario alguno individualmente
obligado" (Roca Sastre).
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II. EVOLUCIÓN

Para llegar a este concepto tan depurado del derecho real, se ha seguido un largo proceso. Así,
en los pueblos primitivos el jefe de la tribu ejerce un poder omnímodo sobre personas y cosas,
careciendo los individuos de derechos individuales, que ceden todos en beneficio de la
colectividad. Posteriormente, en la Roma antigua, el poder sobre personas y cosas corresponde
al Jefe doméstico o pater familias. Este poder unitario tiene ya las características propias del
derecho real, sin que pueda entenderse influido por elementos de derecho personal, pues en
este último lo fundamental es la obligación y esta alude a una relación libre, que no puede
darse entre el jefe familiar y los miembros, cuya personalidad es absorbida por aquél. El
desenvolvimiento de la civilización romana produce que surja con posterioridad el ius in
personam, diferenciándolo del ius in rem, cuando surge la necesidad de relacionarse
económicamente entre distintos jefes de familia o clan, apareciendo el concepto de obligación
o sujeción de una persona a la realización de una prestación a favor del acreedor,
respondiendo al principio el deudor con su persona del incumplimiento y, sólo a partir del siglo
V a.c., con sus bienes (Lex Poetelia Papiria). Finalmente, en la Edad Media se perfila más el
concepto y se diferenta perfectamente el ius in personam del ius in rem, llegando la distinción
hasta nuestros días.

III. CARACTERÍSTICAS

Los derechos reales participan de varias características o notas distintivas, cuya explicación nos
servirá para tener una noción más depurada de ellos.
En primer lugar, tienen un elemento interno que es la inmediatividad del poder de la persona
sobre la cosa. Ello se traduce en la potestad sobre el bien, que permite usar y servirse de él a
su dueño de manera inmediata, sin el concurso de otra persona aunque ello no impide que el
ordenamiento jurídico imponga limitaciones en ciertos casos (por ejemplo, los planes
urbanísticos impiden un aprovechamiento y uso ilimitado de un solar, por mucho que su titular
sea un particular).
En segundo lugar, tienen un elemento externo, que es la absolutividad del poder de su titular
sobre la cosa, es decir, la potestad de ejercer el contenido del derecho real frente a todos y
contra todos (erga omnes). También es denominado como el deber universal de abstención
(ello impide, por ejemplo, que un extraño acceda, sin nuestro consentimiento, a nuestra casa).
Conectado con lo anterior, otra característica del derecho real es la corporeidad de la cosa. Ello
quiere decir que el objeto sobre el que se ejerce nuestro poder de dominación es algo tangible
y percibible de manera inmediata por los sentidos. Aunque esta característica tiene una
excepción en el caso de los derechos sobre bienes incorporales, como, por ejemplo, la
propiedad intelectual.
Debemos aludir también al escaso poder creador de la voluntad. Ello quiere decir que el
régimen legal de los derechos reales no puede modificarse por pacto entre los interesados con
tanta facilidad como en el caso de los derechos de crédito (así, los contratantes pueden
introducir en un contrato todas las cláusulas que estimen convenientes, siempre que no vayan
contra la ley, la moral o el orden público, pero el dueño del predio sirviente, que es el que
soporta una servidumbre de paso, no puede pactar con el dueño del predio dominante, que es
el que la ejerce, cómo se desenvuelve esta).
Otra característica se refiere a la protección del derecho real mediante los derechos de
preferencia y persecución. La preferencia otorga al titular la protección del ordenamiento
jurídico en primer lugar, lo que excluye la posible protección de otro que pueda ser también
merecedor de ella. Así, la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición por quien
adquirió, de buena fe, una cosa de persona que en el Registro aparecía con facultades para
transmitirla, se mantiene y respeta aunque después se resuelva el derecho a transmitir de
aquél (artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Se produce así la protección registral del titular del
derecho real.
También se caracteriza el derecho real por la facultad de persecución otorgada a su titular, es
decir, la posibilidad de reclamar a quien lo haya sustraído la entrega del derecho real o la
abstención de inquietar en su disfrute a su titular. Ejemplo de lo primero es la acción
reivindicatoria, por la que el propietario no poseedor pretende la entrega de la cosa al
poseedor no propietario. Ejemplo de lo segundo es el interdicto de retener, por el que el
poseedor que ha sido perturbado en su posesión reclama la abstención del perturbador.
Siguiendo con las características de los derechos reales, debemos aludir ahora a la posibilidad
de abandono. Así como los derechos personales no pueden ser abandonados, pues si su titular
querer desprenderse de ellos los debe transmitir o donar, lo que implica la intervención de otra
persona que adquiere la cosa o acepta la donación, el propietario de una cosa puede cesar en
la titularidad de su derecho de propiedad sobre ella, simplemente abandonándola.
Finalmente, los derechos reales se caracterizan por su duración ilimitada mientras exista
físicamente el objeto sobre el que se ejercen. Así, el derecho de propiedad de una casa no se
extingue a la muerte de su titular, sino que se transmite a sus herederos.

IV. CONTENIDO

El contenido del derecho real es el señorío que se atribuye sobre la cosa. Ello quiere decir que
el titular del derecho real tiene la cosa sometida a su dominación, lo que engloba varias
facultades. La principal es la de gozar y disponer de la cosa, de tal manera que si nos es
arrebatada podemos pedir a quien la tenga que nos la entregue, porque el poder directo que
tenemos sobre ella nos lo permite. Se produce así una protección del ordenamiento jurídico al
derecho real.
También incluye la facultad de ejercer el derecho real frente a cualquiera, tanto frente al
transmitente, del que lo hemos recibido, como frente a un tercero adquirente posterior de la
cosa o frente a cualquiera que tenga contacto con ella. Sin embargo, esta facultad tiene una
excepción, a la que ya hemos aludido anteriormente, que se introduce en aras del principio de
buena fe: el artículo 34 de la Ley Hipotecaria concede preferencia al tercer adquirente de buena
fe que inscribe antes la propiedad en el Registro cuando constaba en el mismo que la cosa
seguía perteneciendo al que se la transmitió, aunque con posterioridad se resolviese el
derecho del transmitente ("el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho
de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su
adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro").
Finalmente, la facultad de ejercer el derecho real frente a todos, puede tener un contenido
pleno o limitado. En el primer caso, se atribuye a su titular todo el contenido de poder posible.
Así, el derecho de propiedad otorga su titular todas las facultades posibles (usar, disfrutar,
transmitir, destruir -en ciertos casos-, abandonar, reivindicar, etc.). El contenido limitado del
derecho real se produce en los casos de derecho real sobre cosa ajena. En estos supuestos, al
no tenerse un poder pleno sobre la cosa, esta no es nuestra pero gozamos de cierto poder
sobre ella que es limitado y, a su vez, limitativo del poder del dueño de la cosa (así, la posesión
de la vivienda que tenemos arrendada a su propietario nos otorga la facultad de usarla según
su destino, pero no de tansmitirla mediante compraventa, por ejemplo, y, a su vez, impide al
dueño de ella ceder la posesión a otra persona mientras dure el arriendo).

V. DISTINCIÓN RESPECTO AL DERECHO DE CRÉDITO

Tendremos una visión más depurada de lo que constituye el derecho real si lo distinguimos
plenamente del derecho de crédito. Ambas figuras forman parte del Derecho patrimonial y
sirven para el intercambio de bienes y servicios. Son varios los aspectos en que ambas
instituciones se diferencian. Así, según los sujetos, el derecho real tiene un solo sujeto activo
individual determinado, que es su titular, y un solo sujeto pasivo colectivo indeterminado, que
es el resto de la colectividad que debe respetar el contenido del derecho real de su titular. Por
el contrario, en el derecho de crédito los sujetos individuales activo y pasivo están
perfectamente determinados, siendo el primero el acreedor y el segundo el deudor.
Según el objeto, el del derecho real es una cosa, por lo general corporal, específica y
determinada, mientras que el del derecho de crédito es una prestación o actuación del deudor.
Atendiendo al poder atribuido a su titular, el derecho real otorga un poder sobre una cosa. Se
trata de un derecho de exclusión. Por el contrario, el derecho de crédito otorga una facultad
que se ejerce sobre la persona del deudor para exigirle una conducta. Se trata así de un
derecho de unión.
Por su eficacia, el derecho real es absoluto y se ejercita frente a todos (erga omnes), mientras
que el derecho de Crédito es relativo y sólo se ejercita sobre la persona del deudor.
Según el principio que los domina, el derecho real se rige por el principio de orden público ya
que su creación está sustraída a la voluntad de los particulares. El derecho de crédito se rige
por el principio de autonomía de la voluntad, pues las partes pueden crear libremente
cualquier tipo de obligación siempre que no vaya contra la ley, la moral o el orden público
(artículo 1255 del Código Civil).
Por el modo de creación, el derecho real requiere del título y el modo, esto es, del contrato en
el que se estipula y de la entrega (también llamada tradición) de la cosa. Por el contrario, el
derecho de crédito sólo requiere el título o contrato, ya que desde que este exige, los
contratantes pueden compelerse realizar cada uno su prestación (artículo 1258 del Código Civil:
"los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según
su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley").
Por su duración, el derecho real es perpetuo y se eterniza con su ejercicio, mientras que el
derecho de crédito es temporal y se agota con su ejercicio.
Conectado con lo anterior, también la forma de extinción marca diferencias entre el derecho
real y el derecho de crédito. Así, en el derecho real, su ejercicio lo consolida, pero, si
desaparece la cosa, se extingue. Por su parte, en el derecho de crédito, su ejercicio lo extingue,
pero, si desaparece la cosa, no desaparece el derecho de crédito sino que se ejerce sobre otra
prestación equivalente del deudor.
Por último, según su protección registral, el derecho real y el derecho de crédito se diferencian
en que el primero tiene acceso al Registro de la Propiedad y el segundo no.

VI. CLASIFICACIÓN

Hasta ahora hemos perfilado el concepto, caracteres y contenido del derecho real, así como su
distinción con el derecho de crédito. Tendremos una visión más depurada si establecemos la
clasificación de los derechos reales, pues con ella enumeraremos también estos. En este
sentido, son posibles diversas clasificaciones según el criterio que utilicemos o la doctrina,
extranjera o española, a la que acudamos. Se alude ahora a la clasificación de los derechos
reales contenida en el clásico manual del profesor Castán.
Siguiendo a este tratadista, hay que distinguir en primer lugar entre los derechos reales
propiamente dichos, que recaen sobre cosas corporales y los derechos sobre bienes
inmateriales (propiedad intelectual y propiedad industrial). A su vez, los derechos reales sobre
cosas corporales pueden ser de protección provisioria (posesión) o de protección perfecta y
definitiva. Estos últimos se dividen a su vez en derecho real pleno (dominio) y derechos reales
restringidos o limitativos del dominio. El dominio, a su vez, puede ser de un solo sujeto o de
varios, formando en este último caso las diversas formas de copropiedad. Por su parte, los
derechos reales restringidos pueden ser de goce, de garantía o de adquisición. Los derechos
reales de goce se dividen a su vez en derechos reales temporales sobre cosas muebles e
inmuebles (derechos de usufructo, uso y habitación) y derechos reales inmobiliarios. Esos
últimos puede ser de duración indefinida o de duración no prefijada. Entre los primeros están
las servidumbres reales o prediales, los censos, los foros y el derecho de superficie. Los de
duración no prefijada son las servidumbres personales. En cuanto a los derechos reales
restringidos de garantía, estos pueden ser: de garantía mobiliaria (prenda e hipoteca
mobiliaria), de garantía inmobiliaria (hipoteca y anticresis) y de retención (derecho de
retención). Finalmente, los derechos reales restringidos de adquisición son el retracto, el tanteo
y la opción.

VII. LA AUTONOMÍA PRIVADA EN LA CREACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Una cuestión interesante en esta materia es si la autonomía de la voluntad, es decir, la
intervención de los particulares y no del Estado, puede crear derechos reales, tal como se
permite en el caso de los derechos de crédito, en el que los particulares pueden crear toda
clase de pactos y cláusulas que no vayan contra la ley, la moral o el orden público (artículo
1255 del Código Civil). En este punto, son posibles dos sistemas: el de numerus apertus y el de
numerus clausus. Según el primero, depende de la autonomía de la voluntad el crear nuevos
derechos reales, porque es imposible que la ley prevea todas las figuras que satisfagan las
múltiples exigencias de la realidad social. Según el sistema de numerus clausus, no pueden
crearse más derechos reales que los rígidamente previstos en la ley, porque así se clarifica el
estatuto de la propiedad que interesa al orden público, ya que, de otra manera, podría
perturbarse la explotación y el tráfico de bienes.
El sistema español es de numerus apertus pero con limitaciones, porque caben pactos que
alteren el contenido típico de los derechos reales legalmente previstos (artículos 392, 467 y 470
del Código Civil, por ejemplo); cabe sujetar los derechos reales a condición, término o modo; y
cabe inventar nuevos tipos de derechos reales (artículo 7 del Reglamento Hipotecario).

VIII. ADQUISICIÓN

Por adquisición del derecho real se entiende el hecho que tiene por efecto la atribución del
dominio o los derechos reales a un sujeto determinado. Estamos ante hechos jurídicos, es
decir, ante acontecimientos que producen un cambio en la realidad jurídica, los cuales
producen la atribución de un derecho subjetivo a determinado sujeto.
Los modos de adquirir el derecho real pueden ser originarios o derivativos. Los primeros se
producen cuando el derecho real no se basa en el derecho del titular anterior y surge de nuevo
en el adquirente (hallazgo de cosas perdidas, por ejemplo). En los modos derivativos, el
derecho real se funda en el derecho del anterior titular, de modo que el contenido del derecho
del adquirente depende del que tuviere el del antecesor. Los modos derivativos pueden ser:
traslativos (el derecho real cambia de sujeto, permaneciendo igual) o constitutivos (se atribuye
al adquirente un derecho real distinto, pero nunca de contenido superior al derecho del
causante); onerosos (con contraprestación) o gratuitos (sin contraprestación); inter vivos
(transmitente y adquirente están vivos) o mortis causa (el adquirente adquiere como
consecuencia del fallecimiento de su causante); voluntarios o forzosos (por ejecución judicial);
y, finalmente, a título universal (la adquisición afecta a todo el patrimonio) o a título particular
(la adquisición afecta a bienes determinados de un patrimonio).
El régimen legal de los modos de adquirir los derechos reales se contiene en el artículo 609 del
Código Civil ("la propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos
sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e
intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también
adquirirse por medio de la prescripción"), precepto muy criticado por la doctrina porque
contiene una enumeración asistemática e imperfecta, ya que la donación tiene carácter
contractual y la tradición y la usucapión se regulan en el Libro IV del Código y no en el III,
donde deberían (Sanchez Román); además de errónea e incompleta porque no consigna todos
los modos de adquirir, como la accesión o la inscripción constitutiva respecto de la hipoteca
(Albadalejo).

IX. TRANSMISIÓN
Aludimos al traspaso del derecho real de un titular a otro. El sistema español de transmisión se
basa en la llamada teoría del título y modo, que son los dos elementos necesarios para la
transmisión. El título es el concreto contrato de finalidad traslaticia (una compraventa, por
ejemplo) y el modo o tradición es la entrega o traspaso posesorio del bien. Normativamente,
este sistema se plasma en los artículos 609 y 1095 del Código Civil. El 609 establece que la
propiedad y demás derechos reales se adquiere y transmite por consecuencia de ciertos
contratos mediante la tradición, y el 1095 dice que el acreedor tiene derecho a los frutos de la
cosa desde que nace la obligación de entregarla, pero no adquirirá derecho real sobre ella
hasta que le haya sido entregada. Esto quiere decir que el contrato (título) hace surgir el
derecho real, pero que este no se transmite hasta que no se entrega la cosa (modo).
Precisando más, el título es el fundamento o causa jurídica de la adquisición. Su estudio
pertenece a la teoría general de las obligaciones cuando este es un contrato, aunque también
puede consistir en un acto unilateral. En el primer caso, para su validez se requiere la
existencia de los tres elementos típicos del contrato: consentimiento, objeto y causa (artículo
1261 del Código Civil). En cuanto a la tradición o entrega, desde el Derecho Romano se conocen
dos grandes supuestos: la tradición real o entrega material del bien al adquirente y la tradición
fingida, en que la entrega se sustituye por actos que producen sus efectos. Esta, a su vez, puede
ser: simbólica (se entregan símbolos que representan la cosa, como, por ejemplo, las llaves de
la casa o los títulos de propiedad del inmueble), longa manu (se muestra la cosa al adquirente,
aunque sea de lejos, para que pueda ocuparla), brevi manu (se produce por acuerdo entre las
partes cuando el adquirente tenía la cosa ya en su poder, como cuando era arrendatario y pasa
a ser propietario) y constituto posesorio (el transmitente conserva la posesión en concepto
distinto del de dueño, como cuando se la queda en calidad de arrendatario).
Podemos contemplar en nuestro Código Civil estas formas de tradición en los artículos 1462,
1463 y 1464, que, aunque referidos a la compraventa, pueden aplicarse a cualquier contrato
traslativo del dominio o derechos reales. Así, el artículo 1462 alude la tradición en sentido
propio al decir que "se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y
posesión del comprador". Por su parte, este mismo precepto se refiere también a la tradición
instrumental al significar que "cuando se haga la venta mediante escritura pública, el
otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma
escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario". El artículo 1463 alude a la
tradición de los bienes muebles ("fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la
entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde
se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si
la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si
éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo") y el artículo 1464 se refiere a la tradición de
los bienes incorporales ("respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo
segundo del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá
por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que
haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor").

X. EXTINCIÓN

También, en este caso, debemos hablar más propiamente de los modos de perder los derechos
reales. Se entiende por tales los hechos que tienen como efecto que el derecho real sobre una
cosa deje de estar atribuido a una persona.
En cuanto a su clasificación, podemos distinguir los modos de extinción por razón del objeto,
por razón del contenido y por razón del sujeto. Por razón del objeto, la extinción del derecho
real puede producirse por la destrucción de la cosa, en que desaparece el derecho real pero no
el posible derecho de crédito derivado del hecho de la extinción de la cosa (por ejemplo:
indemnización o premio del seguro). También puede producirse por dejar de ser apropiable la
cosa por convertirse esta en bien de dominio público (por ejemplo, supuestos del artículo 372
del Código Civil: "cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se
abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio público. El dueño de
la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya
por trabajos legalmente autorizados al efecto"; o de la expropiación forzosa). Por último, puede
extinguirse el derecho real por razón del objeto cuando la cosa se integra en una unidad real
objeto de otro derecho (supuesto de la accesión continua, por ejemplo, del artículo 375 del
Código Civil: "cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal
manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal
adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueño").
Por razón del contenido, el derecho real se extingue tanto por el ejercicio de las facultades del
derecho (consumo, abandono, renuncia, transmisión), como por su no ejercicio (prescripción
extintiva).
Finalmente, por razón de sujeto, la extinción se produce por la consolidación o reunión en una
misma persona del dominio y del derecho real, con lo que el dominio readquiere su plenitud, o
por la muerte del titular, aunque en este caso únicamente cuando el derecho real tenga
carácter vitalicio (usufructo, uso o habitación), porque el derecho real es de naturaleza
perpetua ya que se transmite a los herederos a la muerte del sujeto.

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Wolters Kluwer Legal

hace 15 horas

Aunque dentro de la unidad familiar

no se incluya a los menores en
régimen de acogimiento, la Ley del
Impuesto prevé la aplicación del
mínimo por descendientes a
aquellas personas que por razón
de tutela o acogimiento estén
vinculadas al obligado tributario
asimilándolos así, a sus
descendientes.

¿Es posible presentar decla

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