TITULO DE CRÉDITO

HIPOTECARIO NEGOCIABLE

Integrantes:
Gabriela Alfaro
Maria del Carmen Bellido
Deborath Gallardo
Mónica Zúñiga
ANTECEDENTES
El titulo de Crédito Hipotecario
p Negociable
g logra
g su
original regulación en el año 1991, en la derogada
Ley de Banca, Decreto legislativo Nº 637,en el cual se
crea una letra de cambio especial que además del
crédito representado por un titulo, representaba
también simultáneamente la hipoteca que respalde
dicho crédito, así es como se crean las “Letras
Hipotecarias”, como medio de permitir un acceso
masivov al crédito hipotecario.
p
Las Letras Hipotecarias no eran otra cosa que la letra
de cambio más la hipoteca.
Este diseño inicial basado en la Letra de Cambio, se dio en el Perú,
a consecuencia i del
d l uso comúnú y generalizado
li d en la l sociedad
i d d de
d
este titulo valor, por lo que se estimo que era el instrumento ideal
para representar las acreencias, a las que se podría sumar en el
mismo título una g garantía hipotecaria.
p
Mediante decreto legislativo 770 se sustituyo el Decreto Legislativo
637.
Posteriormente,, el D. Leg.g 861º – Leyy del Mercado de Valores,,
estableció en su 15ª Disposición Final que los créditos respaldados
con garantía hipotecaria de primer rango que hubiesen otorgado
las empresas del sistema financiero podían ser incorporados a un
título circulante,
circulante endosable libremente y sin obligación alguna por
parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado Certificado
Hipotecario Endosable.
DECIMOQUINTA.- Los créditos con garantía hipotecaria otorgados por las empresas y entidades el sistema
financiero ppodrán ser incorporados
p a un título de carácter circulatorio qque se denominará Certificado
Hipotecario Endosable.
La emisión de estos títulos sólo puede corresponder a obligaciones garantizadas con primera hipoteca
y debe estar autorizada en forma expresa en el acto de constitución. Extingue por novación la
obligación originaria.
El Certificado Hipotecario Endosable es emitido por el deudor e inscrito en la partida correspondiente al
inmueble hipotecado del Registro de la Propiedad. En él debe constar el importe y los términos de la
obligación. Los certificados podrán contar con cupones representativos de las cuotas de capital y de
intereses.
En tal caso, los cupones pueden ser negociados independientemente.
T d los
Todos l pagos de d capital
it l e intereses
i t d b á anotarse
deberán t en ell certificado
tifi d o en los l cupones. Esta
E t
anotación constituye la única evidencia válida de pago, salvo la declaración judicial en casos de
pérdida, deterioro o destrucción.
El Certificado Hipotecario Endosable se transmite por endoso a la orden sin necesidad de notificar al
deudor y sin obligación ni responsabilidad del endosante. El deudor no podrá oponer al tenedor las
excepciones y defensas que tuviere contra anteriores endosantes o tenedores del título.
título
El Certificado Hipotecario Endosable y sus cupones incorporan el derecho real de hipoteca y autorizan
al tenedor legítimo a ejecutar la garantía en caso de falta de pago, sin necesidad de protesto.
Las acciones que derivan de los Certificados Hipotecarios Endosables prescriben a los dos años.
Así en la búsqueda de algo más certero y útil para la
sociedad se logro crear el Titulo de Crédito
Negociable, conforme al artículo 239 de la Ley 26702,
Leyy General de Banca y Seguros,
g , la cual fue creada en
base a los valorables aportes brindados por banqueros
y diversos profesionales en temas jurídicos.

Finalmente surge la ley Nº 27287, Ley de títulos

Valores que deroga la versión que contenía el artículo
239 de la ley Nº 26702,
26702 derogando también el
Certificado Hipotecario endosable al que se refería la
Decimo quinta disposición Final del Decreto Legislativo
861.
861
CONCEPTO
El título de crédito hipotecario negociable se concibe
dentro del Sistema Financiero Nacional como una
herramienta que permite a éstas empresas conceder
créditos con la hipoteca
p que este título representa,
q p , y se
otorgue medidas de seguridad y confianza a quienes
adquieran estos valores en el mercado secundario y/o,
según
g el caso,, adquieran
q los inmuebles como
consecuencia de su venta por el incumplimiento de
pago del crédito representado por dicho título valor. El
título tiene una función no sólo crediticia sino financiera,,
busca facilitar la concesión de los créditos en favor del
deudor hipotecario, cuya deuda se incorpora en un
título q
que a su vez representa
p una ggarantía hipotecaria.
p
El propietario de un bien inmueble puede hipotecar su propiedad
para lol cuall en forma
f unilateral
il l constituirá
i i á ell gravamen mediante
di
escritura pública y lo inscribirá en el Registro Público. Luego de
constatar la inexistencia de cargas o gravámenes, el respectivo
Registro
g Público expedirá
p el título,, en formulario aprobado
p por la
p
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
El único gravamen que puede pesar sobre el inmueble es el
constituido por el interesado, el mismo que se incorpora en el título
i di á d
indicándose ell valor
l del
d l mismo,
i d acuerdo
de d all informe
i f d l perito
del i
que se inserta en la escritura pública de constitución de gravamen.
En el título se consignará el crédito que se garantiza. Dicho crédito
podrá ser endosado,, con lo cual el título entra en circulación y
p
cuenta con la ventaja de tener su propia garantía.
CARACTERÍSTICAS
El título del crédito hipotecario negociable se caracteriza por la siguiente:
 E un título
Es í l valorl que se emite
i a lal orden,
d y que representa hasta
h antes ded su endoso
d sólo
ól un
derecho real de garantía.
 Es expedido por el Registro Público, en virtud de la constitución unilateral de Hipoteca
mediante Escritura Pública.
 G
Garantiza
ti sólo
ól obligaciones
bli i di
dinerarias.
i
 Garantiza únicamente el crédito contenido en el Título.
 Es endosable libremente.
 Los sucesivos endosos transfieren ambos derechos,, no requiriéndose
q inscripción
p registral
g de la
transferencia hipotecaria.
 Solo si el último endosatario es una empresa del sistema financiero, el crédito representado
por el Título goza de preferencia total y absoluta frente a cualquier otra obligación del
propietario del predio afectado, sea laboral, alimentaria, tributaria o de otra naturaleza. En
caso de insolvencia del propietario
propietario, el predio se excluirá de la masa concursal
concursal.
 Constituye título de ejecución de la garantía hipotecaria, sea judicial o extrajudicialmente.
EMISION
Conforme a la LTV, artículo 240º.-

240.1 El Título de Crédito Hipotecario Negociable se expedirá a petición expresa del

propietario de un bien susceptible de ser gravado con hipoteca y que esté inscrito en
cualquier Registro Público, por acto unilateral manifestado mediante escritura pública. El
representante
p del propietario
p p requiere
q de poder
p especial
p para
p solicitar la expedición
p
del Título de Crédito Hipotecario Negociable.
240.2 Sólo luego de constatar la inexistencia de cargas o gravámenes, el respectivo
Registro Público expedirá el título en formulario aprobado por la Superintendencia
Nacional de Registros Públicos en el caso de registros públicos que dependan de ésta; y,
en el caso de otros registros
registros, por la respectiva autoridad de control o supervisión
supervisión.
240.3 Al expedir el título, el Registrador anotará el gravamen hipotecario constituido
por el valor total del bien gravado, según la valorización de perito que debe ser
insertada en la escritura pública, gravamen hipotecario que será el único, otorgando la
preferencia y exclusividad en favor del tenedor del título, en respaldo del crédito que
se señale
ñ l en ell mismo
i d
documento t en ell acto
t de
d su primer
i endoso.
d
CONSTITUCION DE LA GARANTIA
HIPOTECARIA
- Se constituye
y a petición
p unilateral del propietario
p p o
de su representante facultado
- La garantía se constituye ex ante o a priori a la
existencia de la obligación principal a la cual
estará llamada a respaldar.
- L hipoteca
La hi contenida
id en ell TCHN debe
d b cumplir li con
los requisitos de validez que son aplicables a las
hipotecas del derecho común ( Art
Art° 1099 del C.C)
Comentarios:
- La exigencia de la Escritura Publica (E.P) para la emisión del TCHN, constituye un acto
solemne y formal , aun en los casos que leyes especiales prescindan de ella como puede ser
el caso de la hipoteca agraria ( art 10 del DL N° 653) o las hipotecas a favor de empresas
del sistema financiero por gravámenes no mayor a 40 UIT ( art 176 de la Ley N° 26702).
- Asimismo, el valor del gravamen será por el valor total del bien según la tasación actualizada
efectuada por perito colegiado, valorización insertada en la E.P . Así, el bien no se puede
afectar parcialmente, sino por su valor INTEGRO, aun cuando el crédito que respalde sea
mucho menor.
- Luego, tratándose de bienes que se encuentran afectos a empresas del Sistema Financiero, la
valorización debe ser realizada por peritos inscritos en el registro de la SBS. Por otra parte,
el art. 240.1 al referirse a un “bien susceptible de ser gravado con hipoteca” significa que
este
t titulo
tit l valor
l puede d expedirse
di no solo l en representación
t ió de
d hipotecas
hi t sobre
b predios,
di como
estaba limitado hasta antes de la Ley de Titulos Valores – Res SBS 838-97 de 28 de
Noviembre de 1998, sino que posibilita que ante una eventual modificación del actual
régimen de clasificación de bienes muebles e inmuebles por la de inscribibles y no inscribibles,
sea posible
ibl constituir
tit i en ell futuro
f t hi t
hipotecas mobiliarias
bili i sobre
b bienes
bi muebles
bl inscritos
i it y pueda d
solicitarse la expedición del TCHN.
INTERVINIENTES
A. El propietario a la orden de quien se emite el titulo
B. El primer beneficiario, la persona a favor de quien se emite
la garantía real- que puede ser el mismo propietario.
Este es el obligado principal y contra accionara el tenedor del
titulo, debiendo tenerse en cuenta que los endosantes previos
no son responsables por el pago del crédito contenido en el
documento.
C. Tenedor o tenedores, son quienes reciben el titulo mediante
endoso y se convierten en acreedores hipotecarios.
CONTENIDO
La Ley de Títulos Valores, en su art° 241, señala que el TCHN debe contener:
- La denominación de TCHN y el numero de orden que le corresponde
- Lugar y fecha de la emisión
- Nombre, numero del documento oficial de identidad del propietario a cuya
orden se expide el titulo.
titulo
- Descripción resumida del bien hipotecado, según aparece en el asiento
registral.
- El monto de la valorización,, con indicación del p perito y de su registro
g o
colegiatura correspondiente
- La fecha de la escritura publica, nombre del Notario y demás datos de la
inscripción registral de la hipoteca.
- Nombre y firma del registrador
registrador, con indicación de la oficina registral
correspondiente.
Además, deberá contener espacios adecuados para consignar la información
relativa al crédito garantizado y a los endosos.
PRIMER ENDOSO
 Art. 242º de la Ley de Títulos Valores.
 S debe
Se d b consignar ell plazo
l o plazos
l d
de vencimiento d
dell
crédito.
 Las fechas de pago y las correspondientes anotaciones de
los pagos deberán constar en el título.
 Se deberá indicar en el título los intereses acordados.
 La falta de pago de una o más cuotas faculta al tenedor del
título a dar por vencidas todas las cuotas y requerir el pago
inmediato
d del
d l total.l
 Se transmite vía endoso.
 Si el propietario prevé que el primer endosante será una
empresa del sistema financiero puede solicitar que el título
se emita directamente a favor de la empresa que indique.
EJECUCIÓN
 Art. 243º
243 de la Ley de Títulos Valores.
 Necesariamente el título debe ser protestado o
debe obtenerse formalidad sustitutoria.
 La norma lleva implícita la modalidad de la
ejecución al indicar que se procederá a la venta
d
directa del
d l bien
b hipotecado
h d sin intervención judicial.
d l
 El precio a pagar por el inmueble no puede ser
menor al 75% de la valorización señalada en el
informe pericial.
 Si el bien no encuentra postores por encima del porcentaje
indicado es obligatorio recurrir a las vías procesales
normadas en el CPC.
 E caso d
En de venta di
directa y sin
i intervención
i ió jjudicial,
di i l lla
empresa que vende el inmueble expedirá la constancia de
la venta realizada.
 La empresa a la que se le encarga vender el bien, recibe el
encargo de manera irrevocable hasta que efectivamente se
complete la venta; no es aplicable el artículo 153
153º del CC.
 Si luego de la venta no se cubre el total del crédito el
tenedor puede exigir por la vía ejecutiva el pago del saldo.
EXTINCIÓN
La hipoteca
p representada
p por
p el Título,, sólo podrá
p ser
cancelada por el Registro Público en mérito a la devolución
del original del Título:
 En caso no haya sido endosado.
endosado
 En caso haya sido endosado: encontrarse el mismo
cancelado, por su último endosatario.
 Como consecuencia de la venta directa o venta judicial del
predio, realizada por su último tenedor.
 En el caso de venta directa y sin intervención de la
autoridad judicial, la empresa que Interviene en su
enajenación expedirá la constancia de la venta realizada. El
mismo otorgará la escritura pública respectiva a favor del
adquiriente del predio, acompañando como anexo o inserto
el original del Título protestado, en cuyo mérito el respectivo
R i t Público
Registro Públi anotarát á en ell asiento
i t ded la
l fi
ficha
h registral
it l
del inmueble, la transferencia de propiedad del predio a
favor del adquiriente y simultáneamente anotará la
cancelación
l ió d de la
l hipoteca
hi representada
d por ell Título,
Tí l
quedando éste anulado.
 EEn ell caso de
d venta judicial,
j di i l en la
l iinscripción
i ió d de lla
propiedad del adquiriente del predio, se
observarán las normas procesales respectivas,
respectivas
debiendo la autoridad judicial agregar a los partes
que curse al Registro Público emisor, el original
del Título, el que quedará anulado por el Registro
Público.
 EEn tanto no se devuelva
d l ell TCHN d
de cualquiera
l i de
d
dichas formas, el gravamen se mantendrá vigente,
no siendo aplicable la Ley 26639 que dispone que,
que
una vez transcurrido 10 del vencimiento del crédito
garantizado con una hipoteca, ésta se extingue de
pleno derecho.
PERJUICIO, DETERIORO O EXTRAVIO DEL TITULO:
PERJUICIO
 EL Reglamento ha previsto los supuestos en que el Título se
perjudique, deteriore o extravíe. Para tal efecto, el último
tenedor y endosatario deberá seguir el procedimiento
judicial de Ineficacia del Título, conforme a las normas del
Proceso Abreviado.
 La
L demanda
d d d de Ineficacia
I fi i deberá
d b á ser anotada
t d en ell
Registro, para lo cual deberá tenerse en cuenta las normas
sobre Medida Cautelar. Es materia de inscripción,
igualmente la Sentencia que declara la ineficacia del Título,
igualmente, Título
siendo que esta última constituye requisito previo para que
el demandante solicite al Registro la expedición de un
duplicado del Título.
 SSegúnú ell A
Art.243.3
t 243 3 d
de LTTVV,
LTTVV ell propietario
i t i que hhubiera
bi
pagado el crédito consignado en el título, podrá solicitar la
expedición
p de otro en su reemplazo,
p con la misma
formalidad prevista para su emisión original, devolviendo el
título debidamente cancelado por su último tenedor,
manteniéndose en ese caso el gravamen hipotecario inscrito
en el Registro Público. El Registro Público establecerá el
procedimiento administrativo para este efecto.
 MANTIENE SU RANGO.
NORMAS COMPLEMENTARIAS
EMISIÓN DE TCHN POR EMPRESAS DEL SISTEMA
FINANCIERO NACIONAL

 Con la Ley Nº
N 27640 se adicionaron aspectos sustanciales de la emisión
del TCHN previstos en la Ley Nº 27287, consolidando la posición de las
entidades financieras como acreedoras.

 El TCHN también puede ser emitido por bancos, con o sin intervención
de notario, cuando la garantía hipotecaria que respalda su crédito se
encuentra o va a ser inscrita en los Registros
g Públicos. En tal caso es
necesario contar con la autorización del propietario del bien y del
deudor garantizado de ser el caso.

 En el supuesto del TCHN emitido por un banco, la emisión importa la

incorporación del crédito y de la garantía hipotecaria en el mismo.
 Ambos
A b d derechos
h seráná transferidos
f id con ell endoso
d
del titulo valor, empero serán oponibles a terceros
de buena fe desde que el acto de emisión del TCHN
sea inscrito en Registros. Esta inscripción será hecha
a través de una comunicación cursada por la
empresa emisora o por el Notario y tendrá carácter
de declaración jurada.
 REPRESENTACIÓN MEDIANTE ANOTACIÓN EN
CUENTA

 Según el Art
Art. 245
245.5
5 el TCHN emitido por Registros
Públicos, acreedor, con o sin intervención notarial
puede ser representado
p p mediante anotaciones en
cuenta sin que se requiera de la previa emisión de
un título físico.
VENTAJAS
Derecho Hipotecario
p Exclusivo
 Sobre el inmueble solo podrá recaer una sola
hipoteca, que será representada en el TCHN,
emitido este tìtulo valor, no podrá volverse a
constituir hipoteca sobre el inmueble.
 Esta
E regulación
l ió se aparta d de lo
l previsto
i en ell
Derecho Civil. Art. 1113 CC: es nulo todo pacto
que impide volver a gravar un bien con ulteriores
hipotecas.
 “Gravamen hipotecario que seré el único”???
 Una de las ventajas del TCHN consiste en que, que en la
práctica, la hipoteca incorporada en el título será la
única garantía que afecte el inmueble. Esto se debe
a que el gravamen de la garantía es por el valor
total del inmueble. Es evidente,, entonces,, q
que nadie
recibirá en garantía un inmueble que previamente
ha sido hipotecado e incorporada la garantía en un
TCHN.
 Un tema central en el TCHN es la ejecución del inmueble
hipotecado.
 En la hipoteca ordinaria, para vender el bien en caso de
incumplimiento del deudor hay que recurrir necesariamente
a un engorroso y largo proceso judicial, lo que ha hecho que
la hipoteca
p se devalúe como garantía.
g Son conocidos los
problemas que ocasiona la venta judicial de los bienes
hipotecados, como el encarecimiento del crédito o la
disminución del valor de los bienes, lo cual perjudica a los
deudores y a la sociedad en general. Con el TCHN, en
cambio, es posible la venta extrajudicial.
 Otra ventaja del TCHN es que cuando el emisor o el
endosatario es un banco, la hipoteca representada por el
título constituye garantía preferente del crédito a favor del
banco frente a cualquier otro acreedor del propietario del
inmueble afectado, cualquiera que sea el origen o
naturaleza de las acreencias, aun las de carácter laboral,
alimenticio
li ti i o ttributario,
ib t i e iinclusive
l i sii ell constituyente
tit t se
encuentra sometido a proceso concursal.

 Constitución Política del Perú. Art. 87

 Ley General del Sistema Financiero Art. 132
 L General
Ley G l del
d l Si
Sistema Concursal
C l Art.
A IV-14.1
IV 14 1
 En cuanto al pago del crédito garantizado, una ventaja es que si se
remata el inmueble y el monto resulte insuficiente; en efecto, al tratarse
de un TV, el tenedor de éste tiene la facultad de dirigirse, a través de
la acción cambiaria de regreso,
regreso contra el primer endosante por el saldo
resultante.

 La importancia de transferir un TCHN, con el endoso, radica en que

permite obtener liquidez. Además, se negocia un valor que le da a
quien lo posee derecho a cobrar un crédito y ejecutar la hipoteca que
lo respalda.

 Al transmitirse por endoso no es necesario que se inscriba el derecho de

los nuevos acreedores hipotecarios pues el legítimo tenedor probará su
derecho a través de la cadena ininterrumpida de endosos.