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CONSEQUENCIAS DA FALTA DE PAGAMENTO DO ALUGUEL

Uma das obrigações do locatário (inquilino), é pagar em dia, o aluguel e os encargos da


locação pactuados entre as partes, conforme determina do inciso I do artigo 23 da Lei 8245
de 18 de outubro de 1991 (que trata da locação de imóveis urbanos).

Vencido e não pago o aluguel, ou os encargos previstos no contrato (por exemplo, e se o


caso, aquelas relativas ao rateio das despesas condominiais), incidirá sobre tais valores,
correção monetária, multa e juros moratórios.

O contrato deverá prever cada um desses encargos de mora, ou seja, o índice de correção
monetária, a taxa de juros e o valor da multa. No mercado de locação, o mais usual é a
aplicação do IGP-M/FGV como índice de correção monetária, os juros moratórios de 1%
(hum por cento) ao mês e a multa moratória de 10% (dez por cento).

Vale esclarecer que não se aplica, na relação locatícia, a multa de 2% (dois por cento)
prevista no Código de Defesa do Consumidor pois, via de regra, não está caracterizada a
relação de consumo entre o locador (proprietário do imóvel) e o locatário (inquilino).
Assim como também não se aplica a multa de 2% (dois por cento) a que faz menção o
parágrafo 1º do artigo 1336 do Código Civil pois esse dispositivo se refere aos rateios das
despesas em Condomínios Edilícios.

Assim sendo, é possível prever no contrato de locação, a aplicação da multa de 10% (dez
por cento) no caso de atraso de pagamento do aluguel e/ou seus encargos.

Ocorre que além das penalidades de caráter pecuniário, ou seja, multa, juros e correção
monetária, o locatário (inquilino) estará sujeito a algumas medidas que a Lei autoriza o
locador (proprietário do imóvel) a tomar, a saber:

1. O locador poderá levar a protesto, o crédito que mantém junto ao locatário que por
sua vez, receberá a notificação do cartório de protesto para que proceda à liquidação da
dívida sob pena de ter o título protestado.

2. O locador poderá instaurar ação judicial visando à cobrança dos valores em aberto.
Independente do protesto prévio dessas crédito, o locador tem o direito de promover a
execução de quantia certa contra o locatário que, se não pagar após a sua citação (ou seja,
após tomar conhecimento formal do mencionado processo judicial), terá seus bens
penhorados para satisfação do crédito.

3. Poderá ainda o locador, optar pela instauração da ação judicial de despejo por falta
de pagamento, situação em que o locatário (inquilino) será citado da ação e poderá evitar o
despejo se dentro do prazo de 15 (quinze) dias proceder ao pagamento da dívida em aberto.
Esse pagamento feito em Juízo é o que se chama de “purgação da mora”. Se não quitar a
dívida, o contrato de locação será rescindido e o despejo será executado por decisão
judicial.
Seja qual for a medida adotada pelo locador, certamente significará para o locatário, o
aumento de sua dívida uma vez que ao valor original serão acrescidos os encargos da mora,
custas de protesto, custas de processo judicial e honorários de advogados.

Assim, para o inquilino que esteja enfrentando dificuldade para honrar o pagamento
integral do aluguel, o melhor a fazer é manter contato com o locador, pagar ao menos uma
parte do que deve e negociar o pagamento do saldo de modo a que não deixe o locador sem
receber algum valor e ainda, demonstre a sua intenção de liquidar o valor que reconhece ser
devedor.

Vale lembrar, ainda que seja óbvio, que nenhum proprietário aluga o seu imóvel visando
despejar o inquilino; o que busca, é receber a remuneração desse seu patrimônio.

Portanto, deve o inquilino sempre ter em mente que na medida em que ele conservar bem o
imóvel locado (e portanto, preservar o valor patrimonial do locador) e demonstrar seu
esforço para sempre honrar com a obrigação de pagar o aluguel, estará ele construindo uma
boa relação negocial que poderá perdurar por muito tempo.

Dr. Marcelo Manhães de Almeida