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CONDOMINIOS MODELO DE ORGANIZACIÓN

ADMINISTRATIVA

Thesis · December 2016

DOI: 10.13140/RG.2.2.22047.76963

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Luz Alexandra Montoya Ivan Alonso Montoya

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 CONDOMINIOS
MODELO DE ORGANIZACION ADMINISTRATIVA

IVAN ALONSO MONTOYA RESTREPO

LUZ ALEXANDRA MONTOYA RESTREPO

UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA

ADMINISTRACION DE EMPRESAS
SANTAFE DE BOGOTA, 1996
“ La responsabilidad de las disciplinas sociales es
indeclinable, si se quiere proveer al arquitecto y al
urbanista de conocimientos complementarios e
indispensables para fomentar, la construcción de un hábitat
más ajustado a los valores humanos de la familia
colombiana y dotado de condiciones ambientales, no lesivas
para la salud física y mental “

VECINOS EN LA INTIMIDAD, Ecología Ambiental, Psicosocial

- Ambiental. En : CAMACOL, Vol. 18 No. 2. De. 63, Junio de
1995, Santafé de Bogotá.
“ La ingeniería debe encontrar el término medio entre el
cuantitivismo - que da prioridad al crecimiento - y el
conservacionismo - que, aunque tenga méritos, por la lucha
en defensa de la conservación del medio ambiente no
modifica las estructuras socioeconómicas”.

MEDIO AMBIENTE, En: CAMACOL, No. 4. De. 61, Diciembre de 1994,

Santafé de Bogotá.
 CONTENIDO

INTRODUCCION
AGRADECIMIENTOS

1. UBICACION HISTORICA
1.1 EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA 1
1.2 LA PROPIEDAD HORIZONTAL 4
1. 3 LEGISLACION CONTEMPORANEA 8
1.4 DERECHO COLOMBIANO COMPARADO 9
1. 5 LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA 12
1.6 TEORIA DE LA COMUNIDAD 13
1.7 EL CONDOMINIO 14
1.8 DEFINICION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 14
1.8.1 CARACTERISTICAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 15
1.8.2 ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 16
1. 9 LOS BIENES COMUNES 18
1.9.1 Bienes comunes por naturaleza 18
1.9.1.1. El suelo y complementarios 18
1.9.1.2.Los cimientos y las paredes 18
1.9.1.3 Los techos y entrepisos 18
1.9.2. 4 Los accesorios centrales 19
1.9.2 Bienes accidental o circunstancialmente
comunes 19
 2. CONTEXTO EN EL CUAL SE CONCIBE EL CONDOMINIO

2.1 CONDICIONES DE SURGIMIENTO 21

2.2. LEGISLACION DE LA COPROPIEDAD 24
2.3 REQUISITOS DE CONSTITUCION Y FUNCIONAMIENTO 27
2.3.1 Etapa de Construcción del Proyecto 27
2.3.1.1. Plan de Organización del Terreno 32
2.3.2. Etapa del Sostenimiento del Proyecto 34
2.4 IMPACTO AMBIENTAL 36
2.4.1 Ambiente Urbano y Ecología 37

3. SITUACION DE LOS CONDOMINIOS EN COLOMBIA

3.1 DESEMPEÑO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION 38

4. CONDICIONES ECONOMICAS
4.1 TENDENCIAS DE LA DEMANDA 45
4.2. DATOS RECOLECTADOS POR EL DANE 47

5. UBICACION DENTRO DE LA TEORIA ADMINISTRATIVA

5. UBICACION TEORICA 58
5.1 PLANEACIÓN 58
5.1.1 Evolución de la Planeación 60
5.2 ORGANIZACION 61
5.2.1 División del trabajo 62
5.2.2. Departamentalización 62
5.2.3 Grado o alcance de control 63
5.3 DIRECCIÓN 64
5.4 COORDINACIÓN 65
5.5 CONTROL 65
5.5.1 El proceso de Control 66
5.6 OPINIONES SOBRE EL FAYOLISMO 67
5.7 LA BUROCRACIA 68
5.8 TEORIA CONTEMPORANEA DE LA ADMINISTRACIÓN 71
5.8.1 Características de Aparición 71
5.8.2 Aporte del Conductismo 71
5.8.3 Liderazgo 76
5.8.3.1.1 Teorías de los Rasgos 77
5.8.3.1.2 Teorías del comportamiento 77
5.8.3.1.3 Teoría de la trayectoria-Objetivo del Liderazgo 77
5.8.3.2 Modelo Integrado de Liderazgo 77
5.8.4 Aporte de la Teoría General de Sistemas y El
Estructural- Funcionalismo 79
5.9 LAS ORGANIZACIONES Y EL COMPORTAMIENTO
DINAMICO 83
5.9.1 Nuevos Caminos
5.9.1.1 Administración por Objetivos 84
5.9.1.2. Planeación Estratégica 85
5.9.1.2.1. Etapas de la Planeación 86
5.9.1.2.2. Pasos en la Planeación 87
5.9.1.2.3. Planeación Estratégica a Largo plazo 89
5.9.2 Calidad 91
5.9.2.1 Objetivos de Calidad 92
5.9.2.2 Control Total de la Calidad 93
5.9.2.2.1. Control de Calidad 93
5.9.2.3 Principios Gerenciales para el Mejoramiento Continuo 94
5.9.2.4 Círculos de Calidad y Participación 96
5.9.2.5 Conceptos modulares de la Calidad: La implementación 97
5.9.3 Justo a Tiempo 98
5.9.3.1 La producción JIT 99
5.9.4 Benchmarking 100
 6. DESARROLLO DEL MODELO ADMINISTRATIVO

6.1 ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS 104

6.2 CARACTERISTICAS DEL MODELO 106
6.3 PLANEACION ESTRATEGICA Y ADMINISTRACIÓN
POR OBJETIVOS EN CONDOMINIOS 112
6.4 EJECUCION DE LAS LABORES PLANEADAS
6.4.1 Organización 114
6.4.1.1 Asamblea de Copropietarios 115
6.4.1.2 Revisor Fiscal 115
6.4.1.3 Consejo de Administración 115
6.4.1.4 Auditoria Interna y Control Interno 116
6.4.1.5. Administración 117
6.4.2 Dirección 118
6.4.3 Coordinación 119
6.5 CONTROL 120
6.6. FUNCION DE COMPORTAMIENTO ORGANIZACIONAL 121

7.ADMINISTRACIÓN Y SU RELACION CON LOS

RECURSOS

7.1 RECURSO HUMANO 124

7.1.1 MARCO LEGAL PARA LA GESTION DEL RECURSO
HUMANO 127
7.1.1.1 Ley 50 de 1990 127
7.1.1.2 Normas posteriores a la Ley 50 de 1990 129
7.2 RECURSO FISICO 130
7.2.1 PROTECCION DEL RECURSO FISICO 135
7.3 RECURSO TECNOLOGICO 139
7.3.1 Comunicaciones 139
7.3.2 Vías 142
7.3.3 Servicios Públicos 142
7.3.4 Seguridad: Respeto a los derechos fundamentales 143
7.3.5 Salud 144
7.3.6 Zonas Sociales y Comerciales 145
7.3.6.1 Zonas Comerciales y culturales 146
7.3.6.2 Zonas Deportivas 147
7.4 RECURSO FINANCIERO 148
7.4.1 Presupuesto de Rentas o Ingresos 150
7.4.1.1 Ingresos Corrientes 150
7.4.1.2 Otros Ingresos 151
7.4.2 Presupuesto de Gastos 151
7.5 RECURSO AMBIENTAL 153
7.5.1 Aire 153
7.5.2 Aguas 154
7.5.3 Energía 155
7.5.3.1 Energía solar 155
7.5.4 Suelos 156
7.5.6 Aprovechamiento de Residuos Sólidos
Desperdicios Sólidos y Basuras 157
7.5.7 Fauna y Flora 159
7.5.8 Paisajes 159

8. MODELO PARA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS SEGUN

UN ENFOQUE DE CALIDAD
MODELO PROPUESTO 160
8.1 NODOS 161

9.INDICADORES DE CALIDAD TOTAL Y MEJORAMIENTO

CONTINUO
9.1 CALIDAD EN LA PRIMERA FASE
CONSTRUCCION 164
9.2 SEGUNDA FASE
ADMINISTRACIÓN 165

10. ACTUALIDAD
CONCLUSIONES FINALES
BIBLIOGRAFIA
ANEXOS

ANEXO No.1

LEY 182 DE 1948 Sobre el régimen de la Propiedad de Pisos y Departamentos de

un mismo edificio.

LEY 16 DE 1985. “ Por la cual se modifica la Ley 182 de 1948 sobre la Propiedad
Horizontal”.

DECRETO REGLAMENTARIO 1365 DE 1986 “ Por el cual se reglamentan Las

Leyes 182 DE 1948 Y 16 DE 1985”

ANEXO No.2
IMPACTO AMBIENTAL
Matriz para la Evaluación del Impacto Ambiental
Guía de las Declaraciones iniciales de Efecto Ambiental

CARACTERISTICAS DE LA ACCION
Construcciones
Construcción de Vías
Otros Sectores
Características de los Sitios
A. Elementos Naturales
B. Uso Natural
C. Vecindades

POSIBLES EFECTOS DE LA ACCION

A. Aguas
B. Suelos Y topografía
C. Vegetación
D. Fauna
E. Atmósfera
F. Seres Humanos
G. Infraestructura

MEDIDAS PREVENTIVAS

GUIA PARA LA EVALUACION

Calificación
Suficiencia
Rechazo de la Petición
Permisos según Acuerdo 33/ 1979

CONTENIDO DE UN ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL

EJEMPLO TOMADO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL “ LA ALBORADA”
MODELO DEL PROYECTO

ANEXO No.3

MODELO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

REGLAMENTO INTERNO Y USO DE LOS BIENES COMUNES

ANEXO No.4

FORMATOS DE AYUDA PARA LA ADMINISTRACION

Formato para Consignaciones
Control de Pagos Cuotas Ordinarias
Control de Pagos Cuotas Extraordinarias
Fechas de Pago
Formatos de Seguridad
Formatos para trámites legales
Formatos para Salones Comunales
Recibo de Salones
Control de Habitantes
Control de Arrendamientos
Cronograma de Actividades Gantt
Tablas de Control de Inventarios

ANEXO No.5

MODELO DE FORMATOS PARA LA ADMINSITRACION FINANCIERA DE UN

CONDOMINIO

BALANCE GENERAL
DETALLE DE INGRESOS Y EGRESOS
ESTADO FINANCIERO
PRESUPUESTO
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL
PODER DE REPRESENTACION EN LA ASAMBLEA

CLASIFICACION DE LAS CUENTAS SEGUN EL PUC

 1.UBICACION HISTORICA

1.1 EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

Es apenas natural, que a lo largo del peregrinar histórico que nos separa de las

primeras agrupaciones humanas conocidas, el concepto de la vivienda haya

variado en forma substancial.

La casa no es sólo refugio o abrigo y su evolución nos remonta a las más

distantes épocas de la humanidad. Puede entenderse como un concepto que

engloba la satisfacción de necesidades de índole social, material, espiritual, moral

y familiar, que le permite al hombre una existencia acorde con su naturaleza.

Las personas desean que sus hogares estén beneficiados con todos los avances

de la arquitectura, los métodos recientes de producción - materiales, eficiencia y

1
economía -, pero también desean mantener parte de lo tradicional.

La vivienda requiere para su desarrollo disponibilidad financiera, conocimientos

técnicos básicos, conceptos higiénicos indispensables y elementos de comunidad

compatibles con las exigencias actuales de estabilidad familiar, acomodación y

seguridad social, que para todos los miembros de una sociedad debe ser motivo

1
DICTHER, Ernest, LAS MOTIVACIONES DEL CONSUMIDOR, Editorial Suramericana, Buenos
Aires, Argentina, 1980. p.170
de una profunda meditación, ya que el déficit de vivienda actual se eleva a cifras

verdaderamente alarmantes. 2

Los dueños de casa quieren que esta sea acogedora, cálida, natural y genuina,

fuerte y durable. Esperan que posea una individualidad propia y una calidad

artesanal. La historia está llena de ritos realizados en las diversas fases de la

construcción de las viviendas y edificios destinados a los usos civiles o religiosos.

Algunos de los que se conservan son la consagración de edificios concluidos y la

colocación de la piedra fundamental.

Para la doctora Beatriz García Moreno la vivienda es el escenario de la vida

familiar:

“ Allí se desarrollan las más importantes actividades diarias. Es el

primer espacio donde los hombres y las mujeres se introducen en
el mundo, donde se dan las relaciones afectivas y se tienen las
primeras relaciones con los objetos, la luz, la oscuridad, con las
dimensiones altas y bajas, amplias y estrechas, con el color, con
las texturas y con todo aquello que adquiere corporeidad. [...] En

2
VASQUEZ DIAZ, Pedro Roberto, LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y EL PROBLEMA DE LA
VIVIENDA URBANA EN COLOMBIA, Tesis de Grado, Universidad Javeriana, Imprenta Salesiana,
Bogotá, 1961, p. 66
 nuestra cultura, el niño pasa los primeros años en ese lugar, al
lado de los seres que lo introducen al mundo. Y para siempre este
escenario estará guardado en su corazón.” 3

De igual manera señala que así como para las personas, cada lugar de la casa

tiene un sentido, las características plásticas y la manera como está construida

revelan la presencia de una cultura y de un determinado grupo social.

3
GARCIA MORENO, Beatriz, DE LA CASA PATRIARCAL A LA CASA NUCLEAR, Colección de
Investigaciones y Memorias, Universidad Nacional de Colombia, Santafé de Bogotá, CEJA, 1995.
p.18
 1.2 LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Se sostiene por unanimidad que la Propiedad Horizontal tiene un remoto origen;

ubicándolo algunos en la edad de las cavernas, cuando el hombre para

precaverse de las inclemencias del tiempo y del peligro de las fieras, abría cuevas

superpuestas unas sobre otras en las laderas de las colinas, que utilizaba como

viviendas, tal como aún hoy es posible observar en determinadas regiones de

España (Arte Rupestre) , pero dichas situaciones, sólo podrían considerarse como

obligadas, creadas por las circunstancias y no como un verdadero precedente de

este régimen.

“ José A. Negri la remonta a épocas anteriores a la de los caldeos,

babilonios y egipcios, concluyendo que en toda época y en toda
región existió, en una u otra forma; el profesor Cuq la trae a la
primera dinastía Babilónica, tres mil quinientos años antes de J.C.
anotando el caso de la venta de una porción en que cada propietario
divide una casa. Contardo Ferrini nos dice que en dos documentos
contemporáneos (el manuscrito de Juliano Escolonita y el libro de
Ciro Romano, S. IV de nuestra era) se encuentra reglamentado este
régimen de propiedad, estableciéndose la porción en que cada
propietario debe contribuir a los gastos de mantenimiento de un
edificio” . 4

4
VASQUEZ DIAZ, OP CIT, P. 16
La concepción romana sobre el dominio del suelo hacía imposible el hallazgo de la

verdadera fórmula jurídica que permitiese dividir; en unidades autónomas, los

distintos pisos o habitaciones de un solo inmueble; de tal manera que pudieran ser

transmitidos, gravados o disfrutados con independencia de la finca a la que

perteneciesen materialmente.

Analizadas las situaciones romanas de la accesión (modo de la adquisición de la

propiedad) y la superficie (forma de propiedad limitada), las cuales se regían por

el principio “ SUPERIFICIES SOLO CEDIT”, en virtud del cual, todo lo que surge

sobre el suelo pertenece al propietario de este, y cualquier construcción sobre el

suelo ajeno accede a la propiedad. Dicho postulado indica que el criterio Romano

por su exagerado y absoluto señorío sobre las cosas, impedía la posibilidad de

concebir un título de propiedad sobre un piso o porción de este, distinto al del

correspondiente titular del suelo.

Vicenzo Arangio dice :

” Del principio (superficies solo cedit) deriva la exclusión de la

división por planos horizontales, de modo que el suelo pertenezca a
un propietario y el edificio a otro, o que pertenezcan a diferentes
propietarios los diferentes pisos de una casa. A pesar de lo
anteriormente dicho algunos autores señalan que se ha podido llegar
a la conclusión de que en Roma también se conoció el dominio
exclusivo sobre los diferentes pisos de un edificio. Pero estos
autores se contradicen con la esencial idea romana del valor de la
superficie. En efecto: haciendo una interpretación lógica de la
opinión de jurisconsultos se puede decir que el principio
“SUPERFICIES SOLO CEDIT” sufrió con respecto a la
INAEDIFICATIO (Construcción del edificio) haciendo el
“COMMUNIO PRODIVISO” que se regia por las reglas generales del
condominio, con la particularidad de que las cuotas ideales se
materializaban en porciones exactas y definidas”. 5

5
IBID. P. 17
El “dominium” romano se concebía como la mayor suma de poderes que podía

disponer una persona: como la cifra y síntesis de todos los derechos. Se regulaba

el triple sentido de absoluto, exclusivo y perpetuo, buscando la máxima

perfección, la mayor unidad y la más pura simplicidad. Pero esto era una maravilla

abstracta. Lo más característico fueron los rodeos y artificios a que se recurrió

para justificar las pocas formas complejas permitidas, como el condominio, en el

sentido de propiedad estricto. Entonces, surge la llamada “propiedad horizontal”

en cuanto contiene la distribución de un solo objeto material entre varios dueños

por partes materiales, e implica por tanto la existencia de relaciones jurídicas

complejas y de reglamentaciones administrativas.6

En la Edad Media nos encontramos que en el campo institucional obraban factores

de complejidad, multiplicidad y diversidad en las formas de dominio; en el terreno

de los hechos se produjo una situación que fue determinante en este nacimiento.

Por obra de las guerras entre los señores y sus feudos, se dió la necesidad de

concentrarse formando ciudades y poblados; tales lugares fueron rodeados de

fosos o murallas para hacer más fácil su defensa militar y esta situación limitó

más la posibilidad de tierra urbanizable.

Las ordenanzas, usos y costumbres de las ciudades francesas son especialmente

ricas en reglamentaciones de esta forma de dominio, que se manifestó con

notable relevancia durante el Medioevo. La costumbre de la ciudad de Auxerre

6
REYES DUARTE, Hernando, “ EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL”, Imprenta del
departamento, Bucaramanga, 1950. p.18
(1561) se cita como el antecedente legislativo más remoto y fue la base del

posterior código civil francés (1804).

Un ejemplo clásico es el de la ciudad de Grenoble, que rodeada de un cinturón de

murallas y no pudiendo desarrollarse en extensión, terminó por resolver su

problema hacia arriba, adoptando el sistema de propiedad por planos y el de la

ciudad de Rennes que debido al gran incendio de 1720 se decidió también por

este tipo de construcción.

Colinb y Capitant citan a Grenoble, Orlean, Reims y Rennes como las ciudades

donde el sistema de la Propiedad horizontal tuvo su mayor apogeo.

Así en Grenoble a fines del siglo XVIII había 4190 propietarios diferentes,

vinculados a ésta forma de dominio y edificios pertenecientes a treinta, cuarenta y

hasta 80 propietarios.
 1.3 LEGISLACION CONTEMPORANEA

La propiedad horizontal se ha formado por un carácter eminentemente social, ya

que las circunstancias socioeconómicas posteriores a la Revolución francesa,

produjeron la reacción general contra los conceptos renacentistas -que tan

drásticas consecuencias trajeron principalmente en el campo de la propiedad

privada-. Las nuevas concepciones de Derecho público, el producto del ambiente

político, económico, y social moderno, al revaluar conceptos variando las

corrientes jurídicas tradicionales, han repercutido en el ámbito particular de los

individuos.

Ya ese pensamiento cerrado y absoluto, de que hablamos anteriormente, fue

sustituido por otro mas liberal, permitiendo cierta atenuación en la rigidez de los

principios tradicionales o clásicos, que pretenden por uno u otro medio según sus

concepciones, implantar el ideal aristotélico de una justicia distributiva y

conmutativa.

La propiedad Horizontal, resurge en forma y con gran fuerza en la época

contemporánea, en la cual se hace una revisión de todos los axiomas legales que
7
la ciencia tradicional había establecido.

1.4 DERECHO COLOMBIANO COMPARADO

7
VASQUEZ DIAZ, OP CIT, p. 27
Los principios de la propiedad horizontal se consagran en el derecho Colombiano,

como lo hacen por lo demás, todos los que permiten y organizan el régimen de

propiedad horizontal.

En los términos del articulo 20 de la Ley 182 de 1948 “ cada propietario será

dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes

afectado al uso común”, mandato que corresponde a la transcripción del articulo

2 de la Ley Chilena de 1937.

Y para hacer más patente esta situación de las ordenes de cosas que son objeto

de dominio de la propiedad horizontal dispone de los bienes comunes: “son del

dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios del inmueble”.

De otro lado, establece el articulo 15 de la Ley que mientras exista el edificio

ninguno de los propietarios podrá pedir la división del suelo y de los demás bienes

comunes, aceptando así integralmente la doctrina del articulo 17 de la ley chilena;

iguales principios consagra la Ley Belga de 1924 cuando en el artículo 9 dispone:

“ Sin embargo, los bienes inmuebles indivisos que se hallan efectos

a titulo accesorio al uso conjunto de dos o más predios distintos,
pertenecientes a diferentes dueños, no están sujetos a partición, ni
pueden ser enajenados, gravados con derechos reales o
embargados, sino con la heredad a que pertenecen”
.
La ley Francesa de 1938 inculca iguales directrices, estableciendo claramente los
8
géneros de derechos, su vinculación y perpetuidad.

Debido a la copia efectuada sobre el sistema jurídico Francés encontramos

similitudes en el régimen de propiedad : La República de Perú tiene organizado su

sistema de propiedad horizontal en los articulos 855 a 857 del Código civil,

siguiendo este código, se limita a dar algunas reglas para seguir en cuanto a

8
REYES DUARTE, OP CIT, p. 98
reparaciones y conservación del inmueble. El Ecuador lo reglamenta en su articulo

846 del Código Civil, disposición que es un poco más compleja pero no por ello

total. Venezuela calcó en su artículo 683 el código Francés, con tímidas reformas

provenientes de la ley Italiana. Honduras y Guatemala se apegaron al código

español al igual que México. En Panamá, a pesar de transcribir el modelo

9
Francés, no se ha logrado practicidad en este tipo de propiedad.

Sin embargo existen legislaciones en el mundo que rechazan la propiedad

horizontal, a pesar de los beneficios que conlleva para las clases menos

favorecidas, por ejemplo en Alemania.

Los Alemanes señalan que “las partes que constituyen una cosa no pueden ser

separadas sin alterar su esencia”; gracias a este principio Aristotélico, las

personas tienen derecho a la superficie como teorema demostrable del axioma

fundamental.

De igual forma los Suizos consagran el principio de indivisibilidad de la cosa total

en las partes integrantes. Lo mismo sucedía en Argentina, donde muchos

constructores han intentado implementar el sistema, porque este país se ha

guiado por la legislación Alemana que es en su esencia muy filosófica y de rigidez

aforística.

Quienes se encuentran en oposición a este tipo de propiedad también señalan las

siguientes dificultades: El carácter limitativo de la copropiedad, el peligro de los

9
Código Francés de 1804 “ Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a distintos
propietarios, si los títulos de propiedad no determinan la forma en que han de hacerse las
reparaciones y construcciones, estas deberán verificarse en la siguiente forma: Las paredes
maestras y los techos serán de cuenta de todos los propietarios, cada uno en proporción al valor
del piso que le pertenece, el propietario de cada piso deberá costear el pavimento correspondiente
al suyo, el propietario del primer piso deberá hacer las escaleras que a el conducen, el propietario
del segundo piso, las que a partir del primero llevan hasta el suyo y así los otros’. Tomado de :
IBID. p.24
litigios entre los condueños, la sujeción al régimen de comunidad y las posibles

irregularidades a la hora de efectuar el registro inmobiliario, sin embargo todas

estas vicisitudes que se han mencionado quedaran sanadas gracias a una estricta

legislación civil.

1.5 LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

A raíz de los acontecimientos del 9 de abril de 1948 acto denominado como “El

Bogotazo”, el Gobierno investido de las facultades extraordinarias, entró a estudiar

una fórmula que permitiera, a través del fomento de la edificación, la

reconstrucción de la capital, tan duramente destruida. El 21 de Abril de 1948 el

Presidente expidió el Decreto 1.286 de 1948 “ Sobre el régimen de Propiedad

de pisos y departamentos de un mismo edificio”, que, por mandato del articulo

27, rigió entre nosotros desde su promulgación.

 1.6 TEORIA DE LA COMUNIDAD

Se ha coincidido en afirmar que la propiedad por pisos o departamentos crea una

particular comunidad de derechos correspondientes a distintos titulares que

ejercen sus facultades simultáneamente sobre un mismo objeto corporal: el

edificio en conjunto. Acogen esta teoría: Navarro, Azpeitia, Peritri - Griva,

10
Jerónimo González, Valverde y Sánchez Román.

La comunidad, según el artículo 2.322 de nuestro Código civil, es un cuasicontrato

en el cual dos o más personas tienen el derecho de propiedad sobre una cosa

singular o universal, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o

celebrado otra convención.

La comunidad admite en su desarrollo práctico que, por acuerdo entre los titulares,

se atribuya a cada uno el goce o disfrute de una parte determinada de la cosa,

haciendo una división material de esta, sin que esto implique que cada comunero

pierda sus derechos sobre las demás partes. Este principio ha dado lugar para

organizar una especie de propiedad Horizontal, sobre la base de que todo el

edificio es una copropiedad, pero cada una de sus partes está atribuida

específicamente en uso y goce a cada uno de los comuneros.

En la propiedad horizontal, cada uno de los propietarios tiene un derecho de

dominio independiente y autónomo sobre su piso o departamento y no tiene

absolutamente ninguno sobre los pisos o departamentos de los demás, quienes a

su vez tienen un derecho igual.

1.7 EL CONDOMINIO

10
VASQUEZ DIAZ, OP CIT P. 27
La acepción CONDOMINIO, se deriva del derecho que tiene como significado el

“Dominio de una cosa que pertenece en común a dos o más personas” 11

1.8 DEFINICION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

“ La propiedad horizontal es la forma de propiedad que se ejerce sobre los

diversos pisos o departamentos en que se divide materialmente un edificio o

construcción habitable, siendo dueña exclusiva de cada uno de dichos pisos o

departamentos una persona diferente y condueña con otro y otros propietarios de

divisiones semejantes del mismo edificio, en algunos bienes que todos se sirven

conjuntamente para el cumplido ejercicio de sus respectivos derechos”. 12

11
ENCICLOPEDIA LEXIS 22, TOMO 5 CAUJ/CORO, Circulo de Lectores, Barcelona, 1988
12
REYES DUARTE, OP CIT, P. 52
 1.8.1 CARACTERISTICAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal no puede considerarse como una figura específica, sino

como una modalidad del dominio, se distingue por tener las siguientes cualidades:

- En cuanto al objeto: La propiedad horizontal sólo se aplica en lugares

susceptibles de ser habitados, en el propio sentido de esta expresión.

- En cuanto a los titulares: Hay pluralidad de sujetos y pluralidad de posiciones

de cada uno de ellos frente a la propiedad. Cada titular coexiste con otros,

asumiendo dos posiciones diferentes:

* Es dueño exclusivo de su correspondiente territorio y

* Es propietario conjunto con los otros poseedores de los bienes

denominados comunes.

- En cuanto al derecho intrínsecamente considerado: Existe una yuxtaposición

de derechos reales en una misma cosa y esta obra en dos sentidos diferentes:

numéricamente, en cuanto cada derecho tiene varios titulares ; cualitativamente,

en cuanto sobre el objeto recaen dos derechos específicamente diferentes.

Esto entendido en los dos sentidos, da vida a un derecho “sui generis” que

podríamos llamar Derecho de propiedad horizontal.

- En cuanto a la extensión del derecho de cada dueño. La extensión de las

prerrogativas correspondientes a cada uno de los partícipes está determinada por

la estructura de su derecho. El condueño está en obligación de respetar, por

consiguiente, los derechos que a los titulares concurrentes les competen; puede

usar y gozar los bienes comunes según su peculiar destinación, no

arbitrariamente, y debe acatar la inseparabilidad de los dos derechos, no

cediendo, por ejemplo, uno para conservar el otro. 13

1.8.2ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

- El Derecho Exclusivo. Forma como se ejerce.

El derecho de propiedad exclusiva se desenvuelve en su ejercicio con tal carácter,

lo que significa que el dueño de cada piso es soberano dentro de los linderos de

su pertenencia. Puede destinarla a cualesquiera usos lícitos, con tal que no

perturbe los intereses de los demás propietarios, o los de la comunidad; puede

introducirle las modificaciones que juzgue convenientes para el mejor ejercicio de

su derecho, a condición de que dichas reformas no incidan en la solidez o

calidades generales del edificio; puede ceder su uso a otros, a título de

arrendamiento u otros semejantes, traspasando, desde luego, las mismas y no

mayores dificultades.

- El derecho de Comunidad

El segundo elemento de la propiedad horizontal, es el derecho de dominio sobre

ciertos bienes comunes. Todos son propietarios de toda cosa y de cada una de

sus partes, en tanto no cohiban el derecho de los otros copropietarios.

- La Relación entre el derecho exclusivo y derecho de Comunidad.

El tercer elemento que se observa en la propiedad horizontal es el lazo que une el

derecho exclusivo y el derecho de comunidad, lazo que, teórica y materialmente,

13
IBID, P. 50
es indestructible. El funcionamiento del sistema que se realiza gracias a este nexo,

conjuga los dos elementos y los hace operar, llevándolos hacia el objetivo de la

institución.

- La comunidad forzosa de Propiedad horizontal

En la comunidad ninguno de los comuneros esta obligado a permanecer en la

indivisión, y por pequeña que sea su cuota, puede pedir que la cosa común se

divida, ya materialmente, ya con reducción previa a una especia partible, como el

dinero. En la comunidad forzosa y perpetua se confronta el supuesto

contrario, o sea el de que cualquier de los condóminos, por pequeña que sea su

cuota, puede oponerse al intento de todos los otros, de dividir la cosa materia del

condominio.

1.9 LOS BIENES COMUNES

“Son comunes aquellas cosas destinadas a asegurar la

existencia misma del edificio y permitir a los diversos propietarios
el ejercicio de su derecho de goce sobre la porción divisa que les
corresponde privativamente” 14

1.9.1 BIENES COMUNES POR NATURALEZA

Se pueden enumerar como rigurosamente comunes:

1.9.1.1. El Suelo y los elementos complementarios que el régimen ordinario de

propiedad le atribuye (subsuelo y aire) en cuanto sin ellos no puede concebirse la

existencia misma de la edificación, ni el ejercicio de dominio sobre las partes en

que se divida. Desde el momento en que la participación sobre esos elementos

14
IBID, P. 114
desapareciera para cualquiera de los propietarios, quedaría incompleto y mutilado

su derecho, y desaparecería el régimen de división. La comunidad sobre esos

bienes es de idéntica naturaleza de la propiedad horizontal y si falta, el sistema

degenera en otro diferente.

1.9.1.2. Los cimientos y las paredes maestras o soportantes, vale decir, las que

constituyen la armazón o estructura de la edificación, en cuanto son los elementos

primordiales de aglutinación física y la base constitutiva de la unidad jurídica

formada por el inmueble.

1.9.1.3. Los techos y entrepisos, sin los cuales no pueden concebirse como bien

susceptible de suministrar.

1.9.1.4. Los accesorios centrales de instalaciones generales, como los desagües y

colectores, las instalaciones matrices de energía eléctrica, agua corriente, teléfono

y otras semejantes, que constituyen cosa necesariamente común a todos los

propietarios, toda vez que importan a la conservación.

1.9.2. BIENES ACCIDENTAL O CIRCUNSTANCIALMENTE COMUNES

A las cosas que por su variabilidad en los distintos casos no es posible especificar,

concierne la aplicación de este criterio distintivo; estos bienes permiten a todos y

cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o casa, por ejemplo los

elementos que permiten la locomoción como escaleras, pasillos, puertas,

andenes, carreteras, que bien pueden ser comunes o constituir objetos de dominio

privativo.
“Los empresarios no tienen más alternativa que
responder a ser reformadores ellos mismos, haciendo un
esfuerzo consciente por adaptar el sistema de mercado a
nuestro medio ambiente social, político y tecnológico
cambiante.

La cuestión se reduce sencillamente a lo siguiente:

¿tomarán los directivos empresariales la iniciativa de
realizar los cambios necesarios y absorber
responsabilidades voluntariamente, o esperarán a hasta
que la ley se las imponga?”

DAVID ROCKEFELLER
 2. CONTEXTO EN EL CUAL SE CONCIBE EL CONDOMINIO

2.1 CONDICIONES DE SURGIMIENTO

La sociedad busca integrarse con diferentes fines mediante la congregación de

miembros dentro de grupos de interés ; no por ello, logra mantener sus lazos de

unión y se viven contínuas disputas, poca solidaridad y bajos niveles de tolerancia.

Una de las principales variables a considerar para mejorar la calidad de vida, sin

duda, está en la vivienda y sus condiciones; los habitantes más pudientes - tanto

en la adquisición como en la selección de su vivienda-, buscan alejarse del ruido,

la polución (que comprende varios aspectos dentro de la contaminación ambiental)

y la inseguridad propia de los centros urbanos que se ve generada básicamente

por el desempleo. Otras motivaciones como la exclusividad del lugar, el carácter

de sus relaciones con vecinos y la

posibilidad de hacer amistades importantes que incluso contribuyan al desarrollo

de sus hijos llevan a diferentes selecciones habitacionales. 15

15
[Un enfoque promisorio para aliviar el tráfico y los problemas de la urbe]”...está en reubicar las
instalaciones en una ciudad para que gradualmente llegue a ser una serie de poblados lo más
En la actualidad este proceso se ha visto favorecido gracias a las ventajas de las

comunicaciones, que permiten llegar a muchos lugares y disponer de información

variada aunque el usuario se encuentre lejos. Los desarrollos tecnológicos más

importantes y usados son: La telefonía Celular, Las redes ciberespaciales como

Internet , La televisión Parabólica o por cable, las redes internas de comunicación,

el fax, las tareas multimediales de los ordenadores -que permiten escuchar

música, ver audio y trabajar desde la casa como en la oficina- y muchas otras que

conceden la oportunidad a la sociedad de alejarse de los centros urbanos. Así,

facilitan la constitución de conglomerados habitacionales en las periferias.

Las incomodidades de las capitales se pueden apreciar en el siguiente pasaje:

“La Capital de la República tiene una proporción

extremadamente baja de espacios públicos y zonas verdes.
Para mencionar unos pocos ejemplos a manera de ilustración,
mientras en Boston existen 105 metros cuadrados de áreas
verdes por habitante, en Curitiba [Brasil] 55 metros y en Viena
25 metros cuadrados, Bogotá tiene uno de los índices más
bajos, pues solamente alcanza 5 metros cuadrados de áreas
verdes por habitante.” 16

autocontenidos que sea posible. Cada poblado proporcionaría la mayor cantidad de facilidades a
distancias caminables desde el hogar, [...] y sería suficientemente pequeño para permitir la
participación directa de los residentes en el gobierno local”. ACKOFF, Russell L. REDISEÑANDO
EL FUTURO. Limusa, México 1994. Pp.270-271.
16
VILLATE BONILLA, Eduardo, AL FRENTE DEL AGUA, CAR, Santafé de Bogotá, Julio 1993.
p.222
 2.2 LEGISLACION DE LA COPROPIEDAD

La muerte del caudillo liberal Jorge Eliecer Gaitán y los hechos incitados en el

“Bogotazo” el 9 de abril de 1948 provocaron las circunstancias históricas para el

desarrollo de una legislación más moderna y amplia. “El Bogotazo” que bien

debería ser llamado como lo dice el Profesor Saénz Rovner “ El Colombianazo” ,

“ocurrió a lo ancho y largo del país” 17 y ocasionó la semidestrucción de las

principales ciudades y enfrentamientos en más de 200 centros urbanos - entre

ellos la capital -. Bajo este funesto panorama el gobierno nacional aprovechó las

medidas de excepción para expedir el Decreto legislativo 1286 de 1948 que

posteriormente se convirtió en la LEY 182 DE 1948 favoreciendo el comercio

inmobiliario.

En 1985 con la expedición de la Ley 16, la propiedad horizontal se convirtió en

persona jurídica, con la posibilidad de ser sujeto de derechos y con capacidad

legal de contraer obligaciones, esta nueva ley en vez de derogar la anterior le dió

amplitud y permitió al usuario escoger entre las mismas.

Luego aparece el Decreto Reglamentario 1365 de 1986 que le da fundamento

jurídico a las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985.

Fue necesario, entonces, bajo el nuevo marco legislativo que la Superintendencia

de Industria y Comercio mediante la Resolución 0142 de 1991 asumiera las

normatividad sobre el trámite de las personerías jurídicas. 18

17
SAENZ ROVNER, Eduardo, LA OFENSIVA EMPRESARIAL, Ediciones Uniandes y Tercer
Mundo Editores, Santafé de Bogotá, 1992. p.170
18
MOTTA VARGAS, Ricardo, PROPIEDAD HORIZONTAL ( Compilador), Ecoe Ediciones,
Santafé de Bogotá, Septiembre de 1995.
Para que la perspectiva jurídica fuese complementada, a la cual se ve expuesta la

construcción de nuevos proyectos, aparecen la Ley 99 de 1993 y el Decreto 1753

del Ministerio del Medio Ambiente, sobre la plataforma proporcionada por la nueva

constitución política de Colombia y el Código de Procedimiento Civil, que respetan

los derechos de Asociación, del suelo, de la protección a los recursos naturales y

de los fundamentales a una vida digna y respetuosa 19.

Posteriormente el Gobierno Nacional en aras a la simplificación de trámites

existentes en la administración pública creó mediante el decreto ley 2150 de 1995

la figura de “curadores urbanos”, los cuales son personas encargadas de estudiar,

tramitar y expedir licencias de urbanismo y de construcción en todos aquellos

municipios del país con una población superior a 100.000 habitantes, sin embargo

esta figura según el presidente de Camacol Cundinamarca no ha sido benéfica

porque a pesar de los decretos reglamentarios 992 del 4 de Junio 1996 y 1249 del

17 de Julio de 1996 nombrando “curadores provisionales”, “en la actualidad existe

una parálisis total en la expedición de licencias de construcción y desde el pasado

6 de Julio [de 1996], para aquellos proyectos radicados con posteridad a dicha

fecha.” 20 21

19
CONSTITUCION POLITICA DE COLOMBIA. TITULO II De los derechos, las garantías y los
deberes.
20
CAMACOL, CUNDINAMARCA, UN CALVARIO LLAMADO CURADORES URBANOS. En:
REVISTA LA GUIA : Su mejor opción en Finca Raíz. Santafé de Bogotá, Año 6, Agosto 15-
Septiembre 15 de 1996. P. 7

21
Para mayor información acerca de las leyes recomendamos ver el Anexo No. 1
 2.3 REQUISITOS DE CONSTITUCION Y FUNCIONAMIENTO

El condominio como tal se caracteriza por tener dos etapas concretas:

- La primera se identifica con los procesos de producción y venta y

- La segunda con el servicio y mantenimiento de las condiciones ofrecidas.

2.3.1 ETAPA DE CONSTRUCCION DEL PROYECTO

Se distingue porque tiene como principio obtener un lucro de la actividad de la

edificación, por parte de las organizaciones constructoras.

Como todo nuevo plan, la creación de modernos condominios se fundamentará en

las siguientes acciones:

- Una evaluación de inversión del proyecto22. Un inversionista deseará dentro de

su racionalidad económica obtener una ganancia gracias a los dineros colocados

en la producción y venta, en este caso, de conjuntos de copropiedad;

probablemente se asocien con compañías constructoras, de su mismo grupo

económico de influencia.

- La elaboración y/o contratación de Investigaciones de mercado. Gracias a este

proceso pueden establecerse las características de su probable consumidor, sus

facultades financieras y sus requerimientos .

- La selección y compra de un gran lote o finca que satisfaga la mayoría de tales

necesidades. Este terreno debe cumplir varias especificaciones tales como el tipo

de suelos, el clima, las vías de acceso y su ubicación.

22
El administrador financiero debe, luego de decidir la manera de proceder sobre el presupuesto
de capital, evaluar las diversas propuestas de inversión bajo métodos alternativos. CRF. VAN
HORNE, James y WACHOWICZ, Jr., John M. FUNDAMENTOS DE ADMINISTRACIÓN
FINANCIERA. Octava Edición, 1994. Capítulo 13. Pp.399-419.
- La zonificación y demarcación de pequeñas porciones en la superficie adquirida,

de acuerdo con las normas ambientales. Esta normatividad nos enmarca dentro

de un 30% de construcción total posible del área del predio.

- Las características y comodidades del condominio serán definidas de acuerdo a

la estrategia de mercadeo. Mediante una promotora se procede, en la mayoría de

los casos, a adelantar la venta del proyecto.

En estas inversiones de largo plazo, algunas compañías venden primero los

terrenos y esperan a que sus propietarios los construyan, otras aprovechan las

oportunidades que brinda el negocio de la construcción y ofrecen la edificación de

casas preestablecidas en modelos que pueden ser acondicionados y los más

destacados buscan tener y proporcionar las comodidades de un club social dentro

de su sector habitacional.

También se presenta el caso de normatividad en fachadas, para que todas las

casas del conjunto posean características iguales, que debe seguir el consumidor

al construir su residencia, con la salvedad de diseñar arquitectónicamente al

interior según sus gustos y necesidades.

Otras pautas se relacionan con los aislamientos laterales, tipos de cubiertas,

alturas máximas, parqueaderos, aires acondicionados, cerramientos, colores en

fachadas y cubiertas entre otras.

Para iniciar un proyecto de tal índole se precisa cumplir con varios requisitos

legales, que han cambiado con las nuevas normas de descentralización del estado
en dirección hacia los municipios23, anteriormente el INDERENA se encargaba de

aprobar los proyectos, hoy en día es de la jurisdicción de cada municipio y

potestativo de cada cual otorgar el permiso de construcción.

Para alcanzar esta autorización se requiere de la aprobación por resolución de la

Licencia ambiental expedida por las Corporaciones autónomas de cada región. En

el caso especial de la Sabana de Bogotá tal función la desempeña la CAR -

Corporación Autónoma Regional de la Sabana de Bogotá y los valles de Ubaté y

Chiquinquirá - .

Dicha solicitud debe expresar el deseo de obtener la Licencia Ambiental Unica

(Basuras, aguas, impacto ambiental, etc). Además se presenta con :

Los Certificados de existencia y representación legal, razón social y señala las

características propias del proyecto como lo son:

- La dimensión mediante cédula catastral y matrícula inmobiliaria.

- El costo estimado del proyecto.
- La obtención de los servicios públicos.
- La presencia de diversas comunidades.
- El estudio del ecosistema
- La solicitud de localización.
- Los permisos de vertimientos, acompañada de una resolución aprobatoria de
la oficina de planeación del municipio.
- El certificado de tradición y libertad.
- El recibo del impuesto predial y la CAR.
- La copia de la escritura de venta de protocolización

23
“Durante los años ochenta se realizaron (en las sociedades industrializadas) grandes cambios en
la estructura del Estado, hubo un fuerte movimiento de descentralización y racionalización
administrativa como respuesta estratégica a la crisis de los años setenta.” [...] “En la última década
en la mayoría de los países de América Latina se han expedido un conjunto de normas con igual
propósito.” MARTÍNEZ F., Carlos E. MODERNIZACION DE LA GERENCIA MUNICIPAL. En:
Innovar -Revista de Ciencias Administrativas y sociales- Departamentos de Gestión y
Finanzas.Universidad Nacional de Colombia. Julio-Diciembre 1994 No.4. P.22. El doctor Martínez
gracias a su experiencia en esferas públicas como asesor administrativo, demuestra en este
artículo la gran relevancia e importante labor que ha cumplido la teoría de la Administración como
guía para que los municipios jueguen un papel importante en el desarrollo del país. Sobre
tendencias internacionales del cometido del estado véase también NAISBITT, John y ABURDENE,
Patricia. MEGATENDENCIAS 2000. Capítulo sobre Descentralización del Estado y DRUCKER,
Peter F. LAS NUEVAS REALIDADES, Norma, Bogotá 1990.Pp.9-23,55-70.
- Los planos
- El reglamento de copropiedad entre otros.

La ley busca proteger el medio ambiente y exige la claridad en los documentos

sobre el impacto ambiental y social que cualquier tipo de proyecto de esta índole

pudiera tener. Es importante destacar que las constructoras y aseguradoras

asumen todo el riesgo de desastre ecológico que pueda ser causado con motivo

de su acción sobre la naturaleza.

Este tipo de Licencias y trámites legales necesarios pueden durar varios meses en

proceso de verificación, porque en caso de duda, la entidad gubernamental

correspondiente se reserva el derecho de iniciar estudios y solicitar nuevas

informaciones sobre el particular; actualmente existen empresas especializadas en

la presentación de este tipo de informe que además suele estar acompañado de

24
campañas de reforestación.

Luego de este proceso, deben practicarse los pasos que se sugieren a

continuación:

- Con la resolución de la corporación y la aprobación de planeación municipal, se

pueden empezar a gestionar los requisitos respectivos en catastro.

- Posteriormente es necesario protocolizar la propiedad horizontal, como

personería jurídica frente a la Superintendencia de Industria y Comercio; la copia

auténtica debe ser elevada a escritura pública y remitida nuevamente a la

Superintendencia.25

24
VER AL RESPECTO ANEXO No. 2

25
Estas disposiciones están contenidas en los artículos 10 y 12 de la Ley 182. Artículos 4 hasta el
12 del Decreto Reglamentario No. 1365. Resolución 0142 de la Superintendencia. Anexo No. 1
- Otra de las partes más importantes en este proceso es la redacción del

Reglamento de Copropiedad; su objetivo fundamental consiste en someter los

inmuebles al régimen establecido por la Ley 182 de 1948. Determina además las

características de los bienes, los derechos y obligaciones de los propietarios y

establece las normas para una mejor relación entre los habitantes. Por lo general

es desarrollado por los inversionistas y en la Asamblea General se reforma o se

acepta su contenido. Todos los cambios al reglamento de copropiedad deberán

ser notificados y protocolizados en notaría.

Por lo general, cada reglamento cuenta, entre otros, con los siguientes temas:

1. Objeto y Alcance
2. Propietarios y Porcentajes de participación
3. Bienes Privados.
4. Bienes comunes
5. Contribuciones de propietarios y coeficientes.
6. Modificaciones, mejoras y reparaciones.
7. Derechos, Obligaciones y Prohibiciones.
8. Organos de Administración
9. Otras disposiciones 26

2.3.1.1. PLAN DE ORGANIZACION DEL TERRENO

Este plan operativo se puede dividir en dos fases importantes: En la primera se

trata de realizar un diagnóstico y reconocimiento del área y la segunda busca

organizar lógicamente la distribución de todos los servicios e infraestructura en el

terreno.

26
CRF Anexo No. 3
La primera fase comprende actividades que deben ser compartidas por diferentes

profesionales como son:

- Elaboración de un plano cartográfico ( determina la extensión).

- Elaboración del estudio de suelos 27.
- Elaboración del levantamiento topográfico del suelo.
- Elaboración de un plano de uso actual de la tierra.
- Diagnóstico de la disponibilidad, distribución y aforo de aguas.
- Diagnóstico del medio ambiente.

En la segunda fase, se determina:

- Tipo de construcción de acuerdo con los propósitos en mercadeo, usando un

enfoque interfuncional entre capacidad de producción y anhelos en ventas.
- Areas comunes
- Areas de entretenimiento y recreación
- Estudios Paisajísticos, es decir, especies por sembrar y adecuación a la par con
embellecimiento
- Vías y parqueaderos
- Zonas comunes: Accesos, porterías, entradas de servicio, etc.
- Zonas deportivas, comerciales y culturales.
-Determinación del personal requerido para la construcción e implementación.
- Planteamientos urbanísticos, esto es un Mapa de distribución óptima.

27
Mediante estudios topográficos se pueden determinar curvas de nivel. Una curva de nivel en un
mapa une todos los puntos situados en la misma cota de altitud. Cuando representa el relieve de la
superficie terrestre se denominan curvas isohipsas o hipsométricas ya que las mediciones se
hacen gracias a la Hipsometría que se encarga de la cuantificación de la elevación empleando
presión atmosférica. Las isobatias o curvas batimétricas describen las formas de relieve
sumergidas en profundidades lacustres y marinas.
2.3.2. ETAPA DE SOSTENIMIENTO DEL PROYECTO

En esta segunda parte el interés sólo se fundamenta en costos de mantenimiento

y mejoramiento de las condiciones; los copropietarios no persiguen obtener un

lucro de la administración del condominio como tal, sino alcanzar cada vez más

bajas cuotas de sostenimiento, lo que se logra realizando los presupuestos de

ingresos y egresos y los presupuestos de inversión para financiar mejoras,

reposiciones, ampliaciones, adquisición de activos fijos o corrientes , de igual

forma la efectividad en la gestión para el mantenimiento de las posibles

cimentaciones que se deterioren con el paso del tiempo o simplemente que se

dañen no afecten las condiciones de vida y puedan ser readecuadas.

Los requisitos de ley en esta segunda fase son primordialmente:

- Realizar asambleas de socios mínimo anualmente

- Tener una administración responsable y
- Una junta que responda solidariamente ante los condóminos.

Adicionalmente el respeto de las normas éticas y legales de convivencia, muchas

de ellas plasmadas en el reglamento de la propiedad. 28

En estos organismos la jerarquía debe fluir hacia abajo y la responsabilidad hacia

arriba. La democracia y la autoridad pueden participar conjuntas gracias a la

existencia de reuniones, pues así se permite tener una extensa visión de la

organización, en todas las direcciones, lo que asegura la integración vertical de los

vecinos con los miembros de la junta y con la administración dentro de la

28
VER AL RESPECTO ANEXO No.3
organización, al igual que, por conformar grupos directivos como las juntas o

asambleas de socios se obtiene la coordinación horizontal.

Las juntas tienen dos responsabilidades a nivel administrativo:

- Primero, evalúan el desempeño de la gerencia y

- Segundo, fijan normas que controlan las operaciones de la misma.

Ellas aseguran una favorable reacción ante las necesidades y deseos tanto de

quienes están dentro de la organización, como de quienes se ven influidos por ella.
 2.4 IMPACTO AMBIENTAL Y SOCIAL

En la implementación de un sistema multifamiliar debemos considerar las

características ambientales necesarias para que no se afecten las condiciones

naturales y así podamos respetar nuestro sistema en el cual florece la vida. 29

Es de anotar que las personas buscan una copropiedad de tipo rural para huir de

las condiciones incomodas de la ciudad y estas no las debemos trasladar al

campo.

“ El ambiente y los recursos naturales se deben utilizar según

criterios de equidad que aseguren: primero el desarrollo
armónico del hombre y de dichos recursos; segundo: la
disponibilidad permanente de ellos, y tercero, máxima
participación social”. 30

Es por esto que la Ley 23 de 1973, contiene principios y adopta definiciones que

fueron acogidas por el Decreto 2811 de 1974, la más importante es la de que el

ambiente es definido como patrimonio común de todos los Colombianos y está

constituido por los recursos naturales renovables y los elementos ambientales.

2.4.1. AMBIENTE URBANO Y ECOLOGIA

Mantener una estrecha relación entre los ambientes y las especies que cohabitan

en dichas concepciones debe ser una tarea de la gerencia.

“ La imagen del ambiente es su paisaje: paisaje urbano , cuya

conceptualización es mucho más profunda que la simple
observación y el análisis de sus estructuras formales. Sus

29
Ackoff sobre los problemas ambientales advierte lo siguiente: “[...]la persona que daña el medio
ambiente que comparten todos, debe ser responsable del costo de restaurarlo. A menos que se
introduzca este sistema de precios [en la reparación de los daños], la calidad del ambiente puede
deteriorarse al grado que ya no permita su restauración”. ACKOFF, Russell. REDISEÑANDO... OP
CIT. p.88
30
ROJAS, Germán Eduardo, POLITICA Y LEGISLACION DEL MEDIO AMBIENTE, Ediciones
Futuro, Bogotá, 1980.p. 7
 primeros significados surgen del uso. Son significados
funcionales que relacionan las formas con las actividades de la
comunidad: la espacialidad del funcionamiento de la
comunidad”. 31

Se encuentran entonces Sistemas de crecimiento que se expresan como “áreas

con estructuras urbanas en vías de consolidación. En este caso, el crecimiento

produce grandes transformaciones en el ambiente y cualquier nueva intervención

es definitoria de la imagen y la calidad del ambiente.

Estos sistemas de crecimiento adquieren características muy diferentes según se

produzcan en :

- Periferias de la red urbana nacional, llamadas asentamiento de colonización de

frontera.
- Nuevos desarrollos puntuales en el interior de la red urbana, usualmente
promovidos por localizaciones comerciales puntuales o por apertura de nuevas
vías.
- Crecimiento en las periferias de las ciudades producidos por la migración del
campo a la ciudad o por migraciones internas de la ciudad y por desarrollos
inducidos por factores crediticios.” 32

31
PERGOLIS, Juan Carlos, FORMAS Y SIGNIFICACIONES URBANAS, Esbozo de una
metodología de investigación sobre el ambiente urbano. En: CIENCIAS SOCIALES Y MEDIO
AMBIENTE, Memorias del Seminario realizado en la Universidad Nacional de Colombia, 18-19 de
Julio de 1989, ICFES.p.87
32
IBID. P.90
 3. SITUACION DE LOS CONDOMINIOS EN COLOMBIA

CONDICIONES ECONOMICAS

3.1. DESEMPEÑO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION

La actividad edificadora en nuestro país según CAMACOL ha mostrado una

variación positiva desde 1986, salvo en los periodos comprendidos entre el segundo

trimestre de 1988 hasta comienzos de 1991 y de inicios de 1993 hasta el segundo

semestre de 1994. A partir de este semestre la tendencia ha sido desfavorable.

Estos intervalos mantuvieron una variación por año completo de -20% con respecto

a 1986.

El sector ha alcanzado una dinámica que puede observarse con el récord obtenido

en 1992 que se sostuvo más o menos estable en 1993 y 1994. Tal crecimiento

inusitado fue percibido gracias a un incremento porcentual de mas del 60% con

respecto al año base del estudio (1986).

Con el fin de comprender mejor los procesos vividos en este estadio vamos a

analizar lo ocurrido con información de diferentes años.

1991

El excitante año 1991 puede comprenderse en parte "...al acomodamiento que hizo

el sector dentro del nuevo y mas amplio escenario económico en que se ha

colocado el país, al comprometerse con un modelo de amplia apertura

económica."33 También podemos tener idea de una demanda por construcciones

extensa y en crecimiento motivada por las nuevas inversiones, que tenían su base

33
CAMARA COLOMBIANA DE LA CONTRUCCION, CAMACOL, ACTUALIDAD Y
PERSPECTIVAS DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION, En: CAMACOL No. 61, Vol 17, No.4.
Santafé de Bogotá, Diciembre de 1994. P. 155
en dineros originados en toda clase de formas, incluso ilícitas dentro de la economía

colombiana.

Este entorno muy favorable a la industria de la construcción se vio desmejorado por

el gasto público, el flujo de capitales externos que tuvo que manipular el sistema y el

endeudamiento paulatino de la población. Esto aunado al aumento de la demanda

provocaría políticas de restricción de créditos causando el despegue de las tasas de

interés y los populares “capitales golondrina".

1992 y 1993

Para 1992 y 1993 podemos ver que, con respecto el posterior del anterior, los

activos totales crecieron en un 54.17% , las ventas se incrementaron en un 38.49%

, las empresas se fortalecieron gracias al crecimiento de las inversiones en activos

productivos y su patrimonio. En 1992 la actividad edificadora gozaba de excelente

coyuntura no solo para su desenvolvimiento sino para mejorar el sistema de tramite

de las licencias en el país mediante el Decreto 958 de Junio de 1992.

Al finalizar 1993 el sector "alcanzó un crecimiento del 9.3% constituyéndose como la

34.
actividad que más impulsó el crecimiento económico del país" El dinamismo en

ventas se vio afectado por el aumento de los costos de la construcción de vivienda

que aumentaron muy por encima de la inflación, causando efectos en los costos

operacionales y provocando una mayor participación sobre los ingresos (84.75%)

de las compañías constructoras; así las cosas la utilidad bruta solo crecería un

0.75% mientras que el margen bruto se vería afectado pasando de 17.1% en 1992 a

15,25% en 1993.

34
SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES, SECTOR DE LA CONSTRUCCION, Análisis
Financiero, Resumen Ejecutivo, Santafé de Bogotá, 1995.
1994

En 1994 el auge se mantuvo gracias al dinero congelado en inventarios de

construcciones en curso y por entregar, terrenos y urbanismo que permiten

extender en el tiempo los ingresos por recibir y recaudar de cartera. En dicho año

las ventas generaron una utilidad neta que contribuiría a mantener (aumentar

ligeramente en un 0,02%) el retorno sobre activos del sector como lo afirma la

Superintendencia de Sociedades. Este sostenimiento, como ya se presentó,

involucra el comportamiento señalado por las cuentas de inventarios y por cobrar.

También podemos entenderlo como producto de la disminución del Retorno sobre

ventas y el crecimiento de 0,01 veces en la rotación de activos.

La Rentabilidad del 94, entendido como el retorno sobre ventas, muestra una

tendencia decreciente pasando de 7,97% en 1992 a 7,76% en 1993 y llegando a

7,63% en 1994 cuando se tuvieron serias restricciones de fondos, inclusive los de

financiamiento externo; sin embargo las ventas crecieron en términos reales frente a

las obtenidas en 1993 un 22,19% pasando por los $826.000 millones.

Para las construcciones de edificios o sus partes y otras obras civiles la dificultad

más representativa fue posiblemente el incremento de los gastos operacionales de

administración y ventas demostrando posiblemente hacia el futuro una restricción

de la demanda para obtener beneficios en el mercado de sus productos. Los costos

de la construcción, con menor participación, absorberían en parte este impacto.

Supersociedades determinó en su análisis la importancia para la eficiencia

administrativa del empleo de obreros -en ciertas modalidades de trabajo a

destajo - en reemplazo del personal permanente. La eficiencia del sector mejoró con

retrasos en la entrega de obras y la generación de ingresos por este rubro.

Dentro del periodo sobresale, ciertamente, la reducida participación patrimonial en

la inversión compensada con inversión de financiamiento externo.

1995

Algunos cambios en el comportamiento del sector se empiezan a notar con mayor

fortaleza, por ejemplo la saturación de la demanda en los sectores medio y bajo de

la población. Un gran numero de obras mantuvo periodos extensos de construcción

y proyectos aprobados sin iniciar en espera de coyunturas mas favorables. La

política monetaria de elevadas tasas de interés ha sido el dolor de cabeza para los

empresarios del sector en cuanto los "capitales golondrina" no contribuyen

efectivamente a desarrollar con mayor amplitud las actividades económicas de

construcción y de diversa índole. La Vicepresidencia Técnica de Camacol expreso

su interés para alcanzar una disminución de 5 puntos en la tasa de interés real con

el fin de estimular la demanda.

El empleo generado por el sector no alcanzó, en últimas, las metas propuestas por

el gobierno.

Podemos apreciar, por otra parte, que los empresarios aunque vendieron cada vez

menos en 1995 no habían hecho daciones en pago a las Corporaciones, ni

subrogado para si mismos los créditos de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda y

muy por el contrario el 75% de los créditos se encontraban en curso normal.

Comentarios sobre 1996

Según las conclusiones del Presidente de CAMACOL, 1996 ha sido uno de los

peores años en los últimos 25, influenciado probablemente por la crisis política y la

falta de expectativa de los inversionistas que la crisis ha causado. En opinión del

directivo de la corporación, los dineros provenientes del narcotráfico que se han

visto mermados en gran medida en el sector, producto de las actividades policivas,

no han afectado directamente al sector sino en menos del 1%.

Otras opiniones como la del Gerente General de la publicación “La Guía”, en el

editorial, nos advierte del “[...] trajinado tema de los ciclos propios de esta actividad

(la industria de la construcción), que se repite cada cinco o seis años como un

fenómeno económico normal al que todos debemos acomodarnos”35, bien sea

producto de la Sobreoferta, la crisis política o los desajustes económicos, todas tres

causantes históricas de las irregularidades en el avance de la actividad. Pero la

pregunta de mayor interés puede ser como estabilizar y racionalizar los ciclos en

una tendencia más sostenida. Una solución puede ser propuesta bajo la perspectiva

de extender las bonanzas en el tiempo, “cuidando” un poco la demanda hacia el

futuro; sin embargo esto traería problemas en la recuperación de la inversión.36

35
ALARCON BERNAL, José, EDITORIAL. En: REVISTA LA GUIA, Su mejor Opción en Finca
Raíz, EDITORIA INMOBILIARIA LTDA, Santafé de Bogotá, Año 6. N0.64. Agosto 15- Septiembre
15 de 1996.
36
IBID. Sobre los problemas de ciclos económicos y las posibles soluciones para estabilizar el
crecimiento y el empleo Keynes nos señala la posible asociación entre el desempleo y el
individualismo capitalista. Ver, KEYNES, John Maynard. Teoría general de la ocupación, el
interés y el dinero. Fondo de Cultura Económica, Segunda Reimpresión, Bogotá, 1992. Dentro
de sus soluciones comenta : “ Creo, por tanto, que una socialización bastante completa de las
inversiones será el único medio de aproximarse a la ocupación plena; aunque esto no necesita
excluir cualquier forma, transición o medio por los cuales la autoridad pública coopere con la
iniciativa privada.” Pp.332-333. En páginas siguientes Keynes revela la importancia de las ventajas
del individualismo dentro de las cuales señala la eficacia -la ventajosa descentralización- y el juego
del interés propio; indica el papel de salvaguarda del individualismo a la libertad personal ya que
“colorea el presente con las diversificaciones de su fantasía y, siendo subordinada inseparable de
la experiencia, así como de la tradición y la imaginación, es el instrumento más poderoso para
mejorar el futuro”. P.334. Para un panorama ampliado sobre la importancia teórica de Lord Keynes
Un análisis mas profundo y menos especulativo será posible cuando datos y

estudios estén disponibles sobre los dos últimos años, y cuando las metas del salto

social en cuanto a planes de vivienda de interés social puedan ser evaluadas.

Este breve recorrido muestra la importancia de tener control sobre la participación

de los costos operativos de administración y ventas y sobre la necesidad de buscar

líneas de productos inmobiliarios que vayan a causar interés sobre las capas mas

altas de poder económico en la sociedad.

véase CUEVAS T., Homero. Introducción a la Economía. Universidad Externado de Colombia,

Cuarta Edición , Bogotá, 1992. PP.591-662.
 4. CONDICIONES ECONOMICAS DE LOS CONDOMINIOS EN COLOMBIA

4.1 TENDENCIAS DE DEMANDA

CAMACOL Regional Cundinamarca realizó un estudio en el cual revela el

comportamiento del consumidor que tiene firmes intenciones de compra al momento

de visitar los proyectos en venta.

Del estudio se puede concluir que del total de personas que buscan vivienda, el

68% de ellos posee vivienda y el 61% piensa que dada las coyuntura actual es un

buen negocio.

La compra de vivienda se hace por inversión y en las clases de menor poder

económico el objetivo está en destinar lo que se paga de arriendo y "completar"

para invertir en una solución de vivienda propia. En este campo hay buenas

posibilidades ya que el 62% de los que buscan vivienda viven en arriendo. El 68%

de quienes desean solucionar tal situación son empleados mientras el 27% cuenta

con independencia en su ocupación.

Dadas las dificultades en demanda de las capas de menor estratificación, se ha

visto con muy buenos ojos la financiación de la cuota inicial hasta por tres años ya

que el 62% de los encuestados, con deseos de comprar vivienda entre 17 y 22

millones, manifiestan como principal problema el dinero de la cuota inicial. Para

viviendas de mas de 101 millones este porcentaje es del 34%, demostrando la

importancia que la financiación adquiere.

El consumidor de estos productos se decide con dificultad, condicionado a la venta

de su vivienda actual, o mientras reúne el dinero para la cuota inicial, y mientras

eso pasa requieren, según el estudio, cuatro meses como mínimo. También, 1 de

cada 3 compradores piensa que las viviendas son más costosas de lo que deberían

ser. 37

Muchos posibles compradores de altos estratos ya cuentan con dos o tres viviendas

tipo apartamento en la ciudad y desean realizar una inversión en el campo que les

permita tener un inmueble con valorización segura pero también heredar a sus hijos

una porción de tierra que les ofrezca desarrollarse en áreas rurales, tener animales,

o simplemente pasar un buen fin de semana.

37
GAVIRIA TRESPALACIOS, VIVIENDA. En : PERIODICO EL TIEMPO, Sábado 27 de Julio de
1996. P. 9D.
 4.2 DATOS RECOLECTADOS POR EL DANE
38
EN CONSTRUCCION

Para verificar algunos de los cambios dados en la construcción para vivienda

mostramos las siguientes comparaciones realizadas por el Departamento

administrativo de Estadísticas.

COMPARATIVOS DE AREAS APROBADAS PARA NUEVOS PROYECTOS

ÁREA Y CIUDAD ENE-DIC 1995 ENE-DIC 1994 TOTAL

Vivienda Vivienda Variación
Área de Santafé 3.243.504 3.726.868 -13.2
Santafé de Bogotá 3.207.178 3.656.901 -12.3
Área Metropolitana 1.311.840 2.374.761 -19.97
Medellín 815.840 981.372 -16.87
Área de Cali 1.460.053 1.828.441 -20.15
Cali 1.415.167 1.797.616 -21.28

LICENCIAS DE EDIFICACION

ÁREA Y CIUDAD ENE-DIC 1995 ENE-DIC 1994 TOTAL

Vivienda Vivienda Variación
Área de Santafé 79 144 -45.14
Santafé de Bogotá 78 129 -39.53
Área Metropolitana 575 580 -0.86
Medellín 328 270 21.48
Área de Cali 162 132 22.73
Cali 151 115 31.2

38
Fuente : DANE, investigación de Licencias de construcción. Cifras en metros cuadrados que
incluyen parqueaderos, áreas comunas y demás áreas de unidades multifamiliares. Algunas cifras
fueron modificadas por Planeación Distrital.
 5. TEORÍAS DE GESTIÓN

La teoría Administrativa ha facilitado soluciones a diferentes problemas, pero es claro que

su mayor importancia consiste en “[...] sistematizar el conocimiento científico y técnico

para conducir racionalmente las organizaciones hacia el logro de resultados eficaces” 39

.

También la teoría Administrativa ha perfeccionado un conjunto de técnicas aplicables

denominadas Proceso Administrativo o sistema de gestión.

Formalmente surge hacia comienzos de siglo, la teoría Clásica de la Administración, con

los aportes de Frederick W. Taylor, Henri Fayol y Max Weber como principales

exponentes.

Numerosas condiciones socioeconómicas contribuyeron al surgimiento de la teoría clásica

de la Administración. Estas pueden resumirse en las siguientes:40

El predominio de la economía política clásica del “Laissez Faire”, el desarrollo de la

empresa monopolística y la sociedad anónima, el progreso y la expansión económica de los

mercados41, el desarrollo tecnológico - promovido por la segunda revolución industrial y la

primera guerra mundial -, las difíciles relaciones laborales y los conflictos sindicales de

1880 a 192042, el marcado neocolonialismo de las potencias económicas del momento y la

necesidad de contar con personal especializado en actividades empresariales.

39
MARTINEZ F, Carlos E. ADMINISTRACIÓN DE ORGANIZACIONES -PRODUCTIVIDAD Y
EFICACIA. OP CIT. P.36
MARTINEZ, Carlos E, ADMINISTRACIÓN DE ORGANIZACIONES - TEORÍA Y PRACTICA. OP
CIT PP.93-99; ADMINISTRACIÓN DE ORGANIZACIONES - PRODUCTIVIDAD Y EFICACIA. OP
CIT. P.P 82-89.
KEYNES, John Maynard. LAS CONSECUENCIAS ECONOMICAS DE LA PAZ. Editorial Crítica,
Grijalbo. España, 1987. Pp.13-23. Keynes siendo representante del tesoro británico expresa su
desacuerdo con los términos de la conferencia de Paz, en París, luego de la Primera Guerra
mundial. Las páginas citadas corresponden a la situación de Europa antes de la guerra.
CRF. HUBERMAN, Leo. LOS BIENES TERRENALES DEL HOMBRE. Ediciones leer; pensar;
saber. Bogotá. P.P.253 y S.S. ; DOBB, Maurice. MARX COMO ECONOMISTA. Cuadernos
Anagrama, España, 1976. Pp. 65-70.
La teoría clásica bajo la concepción Empírica, Cartesiana y Positivista de Taylor y Fayol

propendió por el estudio de la organización como sistema cerrado 43; dentro de este era

pertinente señalar la conformación de la estructura organizacional desde las relaciones de

autoridad formal y jerarquía. En consonancia con la política de libre empresa y de

maximización de la eficiencia tal teoría dió los primeros pasos para el desarrollo de una

ciencia social de inusitada importancia.

Frederick Taylor desarrolló los definitivos “Principles of Scientific Management” (1911)

que trazaron el rumbo hacia formas más inteligentes y eficientes de trabajar en las

empresas, pues Taylor consideraba que “ en casi todas las artes mecánicas, la ciencia que

rige los actos de cada obrero es tan complicada que el obrero más competente es

incapaz,[...] de comprender plenamente [...] sin la guía y ayuda de sus jefes [...]” 44
y

comenzó a realizar sus observaciones en la Midvale Steel Company hacia 1882 para

racionalizar el trabajo. Con esta obra Taylor pretendía demostrar la gran ineficiencia en la

que estaba sumido su país, provocada no por la gestión de hombres poco extraordinarios

sino por la falta de una verdadera ciencia que reposara sobre principios sólidos. Fue Taylor,

“el que hizo lo que a nadie se le había ocurrido antes: Tratar el trabajo manual como algo

que merecía estudio y análisis. [...] demostró que el verdadero potencial de mayor

producción estaba en trabajar en forma más inteligente” 45, y bajo las presunciones que

hizo sobre el funcionamiento de la empresa -temor de los obreros a ser despedidos debido a

la gran cantidad de mano de obra disponible y a la falta de vocación de la dirección para

remunerar mejor los incrementos en productividad- propuso conciliar los intereses de los

KAST F. E., & ROSENZWEIG J.E. ADMINISTRACIÓN DE LAS ORGANIZACIONES: Un enfoque

de Sistemas, McGraw Hill, México, 1979. P. 113
TAYLOR, Frederick W. PRINCIPIOS DE LA ADMINISTRACIÓN CIENTIFICA, El Ateneo, Octava
Edición, Argentina, 1981. P.22.
DRUCKER, Peter, LAS NUEVAS REALIDADES, OP CIT.. P. 180
trabajadores y los empresarios. También observó un bajo rendimiento del empleado

provocado por la presión de sus compañeros de taller y por la falta de mediciones sobre sus

volúmenes de producción. Esta simulación del trabajo podría ser eliminada en buena parte,

según creía, si la administración compartía con los obreros los beneficios económicos del

aumento de la producción. Con estas ideas en mente planteó una división del trabajo más

profunda: los obreros debían ejecutar el trabajo planeado y programado por los

administradores en “tareas”. Tales “tareas” -bastante específicas en cuanto a tiempos,

movimientos, operaciones, herramientas y responsables- debían proponerse desarrollar el

mejor método para cada trabajo con base en un estudio científico.

La implementación de nuevos deberes a cumplir por parte de la administración, requería la

formulación de los siguientes principios:

Desarrollar una ciencia para reemplazar los antiguos métodos empíricos del obrero;

seleccionar e instruir científicamente al obrero; cooperar cordialmente con él para

garantizar la aplicación de los principios científicos y distribuir equitativamente el trabajo y

la responsabilidad entre la administración y los obreros. 46 En adición a estos principios

formula una organización funcional con capataces para programar y ordenar el trabajo, la

estandarización de las herramientas, las fichas de instrucciones para obreros, los incentivos

a las tareas cumplidas, la conveniencia de departamentos de planificación, la

administración por excepción y las tarifas diferenciales en el pago a destajo. 47

La “Scientific Management” causó toda una revolución intelectual que produjo adhesiones

y críticas severas.

TAYLOR. F.W. PRINCIPIOS DE LA ADMINISTRACIÓN CIENTIFICA, OP CIT. P. 29

IBID. P. 92, MARTINEZ, ADMINISTRACION DE ORGANIZACIONES - TEORÍA Y PRACTICA-
OP CIT , P. P 103-107, SCHROEDER, ADMINISTRACIÓN DE OPERACIONES. OP CIT. P.P 579,
582.
Dentro de los seguidores del pensamiento Taylorista, Henry L. Gantt, inscrito también en la

American Society of Mechanical Engineer (ASME), profundizó48 sobre el aporte de su

maestro justificando la necesidad para el administrador de estar mucho más informado que

sus subordinados. Gantt recibiría amplio reconocimiento por las gráficas de programación

(1917) o Cronogramas que llevan su nombre (las cuales relacionan un listado de

actividades o recursos escasos como máquinas, gente u horas-máquina Vs. Tiempo)49. Los

esposos Frank y Lilian Gilbreth con iguales lineamientos, determinaron 17 tipos distintos

para los movimientos de la mano -llamados Therbligs- y analizaron el tiempo para cada

movimiento en busca de “la mejor forma posible” combinando, cambiando o eliminando

movimientos. Asimismo construyeron “cronociclografías” que mostraban la trayectoria de

las actividades. 50

Henry Ford, quien comenzaría al igual que Taylor como obrero51, iría más allá; concibió

que el “Scientific Management” podía ser mejorado llevando el trabajo al obrero para

evitar movimientos innecesarios. Las líneas de montaje y ensamble (1913) para producir en

serie, involucrando el concepto de partes estandarizadas, le llevarían a incrementar su

productividad de manera no conocida en las empresas y a construir en la mente del

americano todo un “sueño”: el de llegar a ser dueño de su propio negocio. De igual manera

proyectó para sus empleados todo un programa de mejoras en la calidad de vida y en el

diseño de las ciudades.

MARTINEZ, ADMINISTRACIÓN DE ORGANIZACIONES - PRODUCTIVIDAD Y EFICACIA. OP

CIT. P.114.
CRF. Secuenciamiento; SCHROEDER, ADMINISTRACIÓN DE OPERACIONES. OP CIT. Pp.
399-403.
MARTINEZ, ADMINISTRACIÓN DE ORGANIZACIONES - PRODUCTIVIDAD Y EFICACIA. OP
CIT. P115.
DRUCKER. LAS NUEVAS REALIDADES. OP.CIT. P.P.175-176.
Sin embargo, a pesar de contar con un gran número de adeptos y seguidores, el modelo de

Taylor también contaría con serios contradictores.

Desde la sociología, la psicología ocupacional y la fisiología del trabajo, la administración

científica ha resistido duras críticas. Veamos un par de ejemplos:

“El control [sobre el proceso de trabajo -para convertir la fuerza de

trabajo en trabajo realizado-] se logra, por una parte, a través de formas
cada vez más avanzadas de división del trabajo que conllevan a la
separación entre la concepción y la ejecución del trabajo y la
descalificación creciente del obrero con la apropiación de su saber-
hacer”. “[La subsunción del trabajo al capital] evoluciona
constantemente pasando por el maquinismo, el taylorismo-fordismo y la
automatización.[...] En cada una de estas [...] hay una conformación
específica del proceso laboral que implica formas de desgaste
distintas.”52
“[Es la] “Administración científica”, suerte descarnada de ingeniería
humana que sólo reconocía en el trabajador motivaciones económicas,
afirmando que lo bueno para la administración sería bueno para los
trabajadores,[...] con un enfoque economicista que considera al hombre
como impulsado por el miedo al hambre y por la “búsqueda de
ganancia”.53

Pero sería Harry Braverman uno de los instauradores de la censura al Taylorismo: En

su libro “Trabajo y capital monopolista” discute sobre las aciagas consecuencias para los

trabajadores (abaratamiento de la mano de obra, pérdida del Saber-Como trabajar, el

enfoque mecanicista en donde el obrero es la extensión de la máquina, etc.) de la

LAURELL, C. Y MARQUEZ, M. EL DESGASTE OBRERO EN MÉXICO. México, ERA, 1985.

P.P.19-20. En la cita los autores discuten sobre la importancia de la crítica de Harry Braverman,
que veremos más adelante.
Subsumir involucra considerar un caso particular como incluído en un concepto general, también
abarca asignar un valor inferior. La subsunción del trabajo al capital se refiere a la subordinación
del primero al último en donde es precisamente éste quien “exprime” el valor del primero.
BERMANN, Sylvia, Et Al. TRABAJO Y SALUD MENTAL. EN: VIII CONGRESO
LATINOAMERICANO DE PSIQUIATRIA, 1975 (Ponencia Argentina). P.2. La mayoría de críticas
hacia el modelo de Taylor provienen generalmente del estudio del trabajo según el enfoque
marxista.
separación entre la planeación y la ejecución de la obra y de la instauración del modelo en

las oficinas.54

Por la misma época del lanzamiento de la Administración Científica y bajo idénticas

condiciones históricas Henri Fayol propuso un modelo positivista, de perfeccionamiento

contínuo, que alcanza la eficiencia gracias a la delineación de una organización de tipo

formal (Administration Industrielle et Générale, 1916): “El conjunto de las operaciones que

realizan las empresas puede dividirse en seis grupos, a saber:

1. Operaciones técnicas (producción, fabricación, trasformación);

2. Operaciones comerciales ( compras, ventas, permutas);
3. Operaciones financieras (búsqueda y administración de capitales);
4. Operaciones de seguridad (protección de bienes y de personas);
5. Operaciones de contabilidad (inventario, balance, precio de costo, estadística, etc.);
6. Operaciones administrativas (previsión, organización, mando, coordinación y control).” 55

Fayol señalaría dentro de su concepción no sólo las operaciones de las empresas -

entreveradas entre sí-, también las funciones del Administrador (Previsión, organización,

mando, coordinación y control). De paso, propondría los requerimientos, en cuanto a una

serie de cualidades (físicas, intelectuales, morales, de cultura general y conocimientos

especiales) para los directivos y en general para los empleados de la empresa, que según su

lugar en la jerarquía se hacen más indispensables en diferentes proporciones. Además,

Fayol estaba convencido que la salud del cuerpo social dependía de ciertas condiciones que

llamó principios en vez de leyes o reglas para “desembarazarse” de las ideas de rigidez. Sus

principios56 coincidían con los de Taylor en cuanto a la organización lineal al estilo de la

CRF. BRAVERMAN, Harry. TRABAJO Y CAPITAL MONOPOLISTA. Ed. Nuestro Tiempo,

México, 1975. P.P.31-33, 65-76,185-215
FAYOL, Henri, ADMINISTRACIÓN INDUSTRIAL Y GENERAL. El Ateneo, Décimo Segunda
Edición, Argentina . P. 107
IBID. P.P. 113-151.
jerarquía militar y recogían la división de trabajo57 como causal indispensable de aumentos

en la productividad, la autoridad y responsabilidad de los jefes y obreros, disciplina, unidad

de mando y dirección (estructura militar), subordinación del interés particular al general

(armonizando la lucha de intereses, como también lo sugirió Taylor), remuneración

(incentivos), centralización, jerarquía -y comunicación-, mantenimiento del orden material

y social, equidad: benevolencia con justicia, estabilidad del personal, iniciativa y unión del

personal.

Fayol conformaría las bases para la departamentalización de las organizaciones con una

dirección central (administrativa)58 que tiene a su cargo las dependencias de la empresa:

Administración de Operaciones (técnicas), Administración Financiera (contable y

financiera), Administración de Recursos Humanos y Relaciones Industriales (Seguridad), y

Mercadeo (comerciales).

Sus seguidores (como en el caso de Urwick, Gulick y su proceso POSDCORB -Planning,

Organize, Staffing, Directing, Coordinating, Reporting, Budgeting-, Koontz, O’Donnell y

George Terry) han estructurado sus libros con base en estas funciones que han denominado

Proceso Administrativo: Proyectar y planear, gestionar la producción y controlar.

Así, podemos entender que “El sistema administrativo se refiere a la aplicación del proceso

administrativo en la producción eficaz de las organizaciones” pues la aplicación de estos

Concepto de invaluable valor teórico para aumentar la productividad, trabajado a lo largo de la

historia de la humanidad. Véase para puntos de vista favorables: Platón en La República (400 a.c.)
donde comenta que hay determinada clase de trabajo para cada hombre que puede hacer con
“habilidad natural”; Adam Smith en La Riqueza de las Naciones (1776) con su conocido ejemplo de
los alfileres que nos instruye sobre la adquisición de destreza en los empleados, el evitar pérdidas
de tiempo y desconcentración y el estímulo a la invención; Charles Babbage quien indicó la
importancia de la división de actividades en los procesos y de paso contribuyó al desarrollo de la
computación (1832) y F.W. Taylor (1906-1919) con la innovación de desligar las actividades de
planeación-ejecución. FERGUSON, J.M. HISTORIA DE LA ECONOMÍA. Fondo de Cultura
Económica. México, Décima reimpresión, 1984.
MARTINEZ, C, ADMINSITRACION DE ORGANIZACIONES - PRODUCTIVIDAD Y EFICACIA,
OP CIT. P.P 33-140.
lineamientos constituyen uno de los soportes básicos del estudioso de la administración. En

general este proceso comprende:

PLANEACION

Para Henri Fayol, “Preveer significa a la vez calcular el porvenir y prepararlo: preveer es ya

obrar”, es escrutar el futuro en una variada gama de plazos. 59

De igual manera señala que

la previsión tiene una multiplicidad de ocasiones y maneras de manifestarse, sin embargo la

más eficaz es el programa de acción, este reposa sobre los recursos y funciones de la

empresa, sobre la naturaleza e importancia de las operaciones en curso y sobre las

posibilidades futuras.

Los programas o “previsiones” pueden ser anuales cuyo uso es general en cualquier

empresa, pero debe ser lo suficientemente elástico -como programa de acción-, con unidad,

continuo, flexible y preciso; de igual manera pueden ser decenales (cada 10 años

revalidadas cada cinco años) y especiales para cubrir situaciones contingentes.

“La planeación es seleccionar información y hacer suposiciones respecto al futuro, para

formular las actividades necesarias y para realizar los objetivos organizacionales”, 60 además

trae numerosas ventajas: requiere actividades con orden y propósito, señala la necesidad de

cambios futuros, indica las restricciones que deben ser consideradas, evalúa lo que pasaría en

determinada situación a semejanza de un modelo, da bases al control, estimula la realización,

FAYOL, Henri, ADMINISTRACION INDUSTRIAL Y GENERAL, OP CIT. P.152

TERRY George & FRANKLIN Stephen, PRINCIPIOS DE ADMINISTRACION, Compañía editorial
continental, Mexico, cuarta edición en español de la octava edición en Ingles,1985. P.195
permite la visualización en conjunto, equilibra la utilización de las instalaciones y da al

gerente ubicación directiva en la organización.

Tiene, igualmente, algunas desventajas en su práctica: Esta limitada por la exactitud de datos,

cuesta mucho si consideramos el uso de métodos de pronóstico61, tiene barreras sicológicas al

momento de imaginar los escenarios del mañana (se tiene en cuenta el presente más que el

futuro), ahoga la iniciativa y demora la respuesta en acontecimientos súbitos como las

emergencias. Muchas veces puede llegar a ser exagerada por los planeadores y puede tener

bajo valor práctico si se han olvidado las restricciones, los marcos legales y ambientales; en

este punto tiene gran importancia considerar la planeación como un medio para que la

organización encuentre sus fines y no un fin en sí mismo por el cual los directivos deban

obsesionarse con testarudez.

EVOLUCION DE LA PLANEACION

Década de 1960: PLANEACION A CORTO PLAZO

Esta década fue un periódo de relativa estabilidad económica: la continuación el Boom de la

postguerra. En este estadio la planeación se refería a la expansión y crecimiento a través de

medios tales como la diversificación, la expansión interna, la adquisición y la fusión. La

mayoría de planes a cinco años se basaban en una simple extrapolación de tendencias pasadas.

Década del 70 : PLANEACION ESTRATEGICA.

A mediados de esta década se desarrolló una nueva variedad de técnicas de Planeación que

estimulaban el debate sobre la estrategia corporativa y empresarial. La crisis energética del 73-

Schroeder, Roger ADMINISTRACIÓN DE OPERACIONES OP CIT . PP. 76-77. Schroeder señala

la importancia de escoger uno de estos métodos de pronóstico según la sofisticación del usuario y
del sistema, el tiempo y los recursos disponibles, las características e importancia de la decisión, la
disponibilidad de datos y su patrón, ya sea plano o estacional.
74 condujo a desequilibrios e inflación. Además las dificultades propias de la nueva

competencia Japonesa agravaron el panorama incierto para las compañías norteamericanas

que se

habían dormido en sus laureles62. Lo primero fue adapatarse en un mercado estrecho el cual

los gerentes no estaban preparados.

Décadas del 80 - 90 : GERENCIA ESTRATEGICA

Empieza el periódo de los consultores organizacionales, después del recorte y racionalización;

la confianza retornó a muchas compañías, lo que les permitió transformar la cultura

corporativa para responder a estándares competitivos de productividad, calidad y servicio al

cliente. Ahora el BenchMarking la Reingeniería , las alianzas Joint-Venture63, el JIT y la

empresas maquiladoras le permiten a la empresa ser más flexible y adaptarse mejor a las

condiciones del futuro, pensando siempre en los mercados mundiales y en los avances

tecnológicos de este siglo. 64

ORGANIZACION

“Organizar es establecer relaciones efectivas de comportamiento entre las personas de

manera que puedan trabajar juntas con eficiencia y obtengan satisfacción personal al hacer

“[...]la competitividad industrial mundial de Estados Unidos debe ser una preocupación para todos
en este país. Si bien empezamos a caer en cuenta de esa realidad en los años 80, hasta ahora
hemos tendido a hacer muy poco y demasiado tarde.” David Kearns como CEO de Xerox plantea
la lucha que deben proponerse los industriales para pasar “del ocaso a la competitividad”. Xerox
solucionó su problema y “contraatacó a los japoneses” gracias a un pensamiento estratégico, a la
adopción de la calidad, al rediseño de la organización y al aprendizaje y memoria organizacional.
CRF. KEARNS, David T. & NADLER, David A. XEROX, PROFETAS EN LA OSCURIDAD -Como
Xerox se reinventó, contraatacó y venció a los japoneses-. McGraw Hill, primera edición en
español. México, 1993. P.P.316 y S.S.
Asociación de una empresa multinacional con una local para crear una filial en donde el riesgo
esté compartido.
TAYLOR, Bernard & HARRISON, John, PLANEACION ESTRATEGICA EXITOSA, Legis, Santafé
de Bogotá, 1989. p.p. xi-xiii.
tareas seleccionadas bajo condiciones ambientales dadas para el propósito de realizar alguna

meta u objetivo”. 65

La función organizadora crea líneas definidas de autoridad y responsabilidad en un grupo de

relaciones (eficientes y eficaces) de comportamiento, mejorando las funciones de activación y

control del gerente.

Fayol concebía la organización en dos niveles: el social y el material. En el material hay toda

una gestión de los recursos excluyendo el humano que será gestionado por el organismo social

como una estructura formal.

Los elementos de la organización formal pueden comprenderse así:

División del trabajo : esencial para maximizar la gestión según las enseñanzas de Adam Smith

en niveles primarios y Frederick Taylor en el proceso de planeación-ejecución. Su

implementación sugiere que cada empleo posea una descripción detallada de sus funciones.

Departamentalización: se refiere a la estructura formal de la organización compuesta de varios

departamentos y puestos administrativos y sus relaciones entre si, tal como lo señalaría Fayol

y los seguidores del Proceso Administrativo.

También se estudia la estructura coordinadora entre las islas organizacionales ocasionadas por

los vacíos creados en los niveles administrativos y las actividades funcionales; con la división

del trabajo como premisa se ocasiona la departamentalización que debe realizarse con los

siguientes criterios: por función, por territorio, por cliente, por procesos, por grupo especial o

por matriz.

Grado o alcance de control: Se refiere al numero de subordinados inmediatos que dependen

de un gerente. Si el grado es alto, se facilita la comunicación. El grado es alto si hay pocos

TERRY George & FRANKLIN Stephen, PRINCIPIOS DE ADMINISTRACION,OP CIT. P.250

subordinados dependiendo de un cargo inmediatamente superior a ellos. Observamos aquí el

estudio de la centralización y descentralización (los grados de centralización de una firma

afectaran al tramo de control y, en consecuencia, a las tareas de administrar; centralizar hace

ascender la decisión mientras que lo contrario hace que la decisión sea participada por mas

miembros de la organización), sin embargo cada sistema posee ventajas y desventajas que

deberán ser analizadas por el gerente de acuerdo a la filosofía organizacional y el tipo de

corporación gestionada.

La autoridad aquí, condiciona las acciones y el comportamiento de todos los miembros de una

compañía, es la cuerda común que mantiene unidas las diversas unidades organizacionales.

DIRECCIÓN 66

La función de dirección puede definirse como : un proceso de adecuación del sistema con la

ley general que rige en el ambiente concreto.

“ Es la función ejecutiva de guiar y supervisar a los subordinados. Su propósito principal es

enseñarles, darles información necesaria para sus labores, revisar los trabajos y sus métodos

y tomar la acción que permita la mejor realización”.67

Fayol admitía que la administración debía hacer esfuerzos para lograr que las órdenes fuesen

cumplidas. El encargado del mando debe conocer profundamente su personal, eliminar a los

incapaces, conocer los marcos de referencia de la organización, dar excelente ejemplo,

inspeccionar el cuerpo social, preparar la convergencia de esfuerzos, no dejarse absorber por

PARRA RESTREPO, Bernardo, La Función Dirección. En : MARTINEZ FAJARDO, Carlos E.

(Compilador), ORGANIZACION Y GESTION DE EMPRESAS, Técnicas modernas de Gerencia,
Universidad Nacional Santafé de Bogotá, 1995. P. 126
IBID p. 127
los detalles (administración por excepción) y procurar la actividad, iniciativa y abnegación. 68

COORDINACION

Fayol entiende por coordinación “establecer la armonía entre todos los actos de una empresa

de manera de facilitar su funcionamiento y procurar el buen éxito”69, intención que se logra

mediante la implementación de reuniones de posibles comisiones o comités y agentes de

enlace.

George Terry ha variado la concepción incluyendo dentro de la Ejecución las actividades de

coordinación e integración para concluir en el logro de los programas propuestos.

CONTROL

La función gerencial del control es : la medición y corrección del desempeño a fin de

asegurarse que se cumple con los objetivos de la empresa y los planes vinculados para

alcanzarlos. 70

Controlar es determinar que se esta realizando, esto es, evaluar el desempeño de acuerdo con

los planes.

Henri Fayol lo definió como la verificación de todo lo que ocurre de conformidad con el plan

adoptado, las instrucciones impartidas y los principios establecidos. Tiene por objeto señalar

FAYOL, PRINCIPIOS DE ADMINISTRACIÓN CIENTIFICA, OP CIT. P.219

IBID. P. 226.
KOONTZ, Harold y WERHRICH, Heins, ADMINISTRACION, Novena edición, Mc Graw-Hill, S.A. de
c.v. de 1990, México. P.533
las debilidades y los errores, para rectificarlos y evitar que vuelvan a ocurrir. Opera en todas

las cosas, personas y acciones. 71

EL PROCESO DE CONTROL:

El proceso básico de control sin importar donde se encuentre ni lo que controle, comprende

tres pasos:

- Establecimiento de estándares : En donde los planes son el punto de referencia con que los

gerentes diseñan los controles, son simples criterios de desempeño, los mejores estándares son

las metas u objetivos verificables.

- Medición del desempeño: Aunque este no siempre es factible en la forma cuantificable, se

debe realizar en teoría con base en el futuro para que puedan detectarse desviaciones y

comprobarse las diferencias.

-Corrección de las desviaciones: Al conocer las irregularidades, los gerentes pueden arreglar el

curso de la planeación aplicando mediadas correctivas.72

Existen varios tipos de control: 73

Control preliminar; control concurrente (es la médula de todo sistema de control de

operaciones, basado en el ámbito de la producción) y control de retroalimentación.

PARRA RESTREPO, Bernardo, La Función Dirección. OP CIT. P.160

KOONTZ, Harold y WERHRICH, Heins, ADMINISTRACION OP CIT, P. 553-555
TERRY George & FRANKLIN Stephen, PRINCIPIOS DE ADMINISTRACION, OP CIT , P.P.524 -
526
El control tiene una poderosa arma en la auditorias contables, que vendría a conocerse como

control interno, tan de moda en las organizaciones del estado.

Opiniones sobre el Fayolismo:

Fayol, como hemos apreciado, ha recibido numerosas afiliaciones y desde luego, la aceptación

condicionada de ciertos grupos.

La mayoría de las afirmaciones desfavorables sobre el modelo de Fayol residen en el

desconocimiento de la organización informal dentro de la empresa por parte de la teoría

clásica; también recibiría comentarios al formular una especialización por funciones. En la

actualidad, por ejemplo, Jean Paul Sallanave (La Gerencia Integral, La teoría L) afirma al

proponer un modelo para Latinoamericanos de antigerencia: “Un dirigente ordinario razona de

manera funcional. Suele contentarse con resolver los problemas ligados a su área funcional,

transfiriéndolos a otra.”74 Posiblemente el doctor Sallanave ha visto como muchos

funcionarios de diferentes dependencias han malinterpretado a Fayol y para ahorrarse trabajos

afirman que ciertas actividades no corresponden a su departamento. Sallanave reitera que las

personas prefieren divertirse a trabajar, son egoístas en sus deseos, metas, propósitos y

objetivos y que probablemente vivan rehuyendo a los problemas.

Como es natural, la teoría clásica no contaba con los marcos conceptuales del procesamiento

de la información y de sistemas que, como paradigmas, contagiarían el desarrollo de las demás

ciencias. Taylor y Fayol encontraron formas de mejorar la productividad y proporcionaron la

plataforma de la moderna administración; sus modelos tienen una vigencia importante e

SALLANAVE, Jean-Paul. LA TEORIA L -Manual de Antigerencia-. Tercer Mundo Editores.

Primera Edición, Bogotá, 1995. p.134.
incluso nos parece poder criticarlos cuando fueron concebidos en un mundo, tecnológico y

social, muy diferente al que hoy conocemos.

La Burocracia

“Para Max Weber la burocracia es el cuadro administrativo que contiene las

siguientes características técnicas:
1. a) Una jerarquía donde la autoridad es formal y racional
b) Una distribución de funciones fijas
c) Un sistema de remuneración
d) Un contrato administrativo de nombramiento.
2. Un sistema de carrera administrativa
a) Una evaluación técnica
b) Evaluación permanente
c) Estabilidad en el cargo
d) Posibilidad de ascenso.

3. Procedimientos por escrito: impersonalidad en el desempeño del cargo y

profesionalización, es decir, una estructura organizativa formal, impersonal
y con profesionales especializados.”75

Max Weber (1864-1920) concebiría desde la sociología un modelo tipológico ideal:

“La administración burocrática pura,[...] es a tenor de toda la experiencia la

forma más racional de ejercerse una dominación.[...] desde el punto de vista
técnico-formal, hoy es, además, sencillamente inseparable de las
necesidades de la administración de masas (personales o materiales).[...] El
gran instrumento de la superioridad de la administración burocrática es
éste: el saber profesional especializado”.76

MONTOYA R. Iván Alonso y Luz Alexandra & PINEDA, Paulo. LAS TEORIAS
ADMINISTRATIVAS Y SU APLICACION EN XEROX DE COLOMBIA. En: Innovar No. 4, 1994,
p.100. CRF. MARTINEZ F. Carlos. ADMINISTRACIÓN DE ORGANIZACIONES -Teoría y Práctica-
OP CIT. pp.123-130.
WEBER, Max. ECONOMIA Y SOCIEDAD. TOMO 1. Fondo de Cultura Económica, Bogotá, 1977.
Pp. 178.
Robert K. Merton comenta como los medios de la burocracia pueden volverse fines en sí

mismos -por ejemplo un “apego estricto a los reglamentos”-, que obstaculizan la facilidad de

adaptación de la organización en condiciones especiales. 77

Michel Crozier, por su parte estudia el modelo francés del sistema burocrático, con los

problemas de las relaciones interpersonales, de autoridad y de cambio. Observa como el

modelo deja por fuera las relaciones individuales e informales.78

El burocratismo y la burocracia han sido confundidos con frecuencia, siendo el primero el

estadio enfermo y degenerado de la segunda, de allí la importancia de concebir una burocracia

sana y abierta a fomentar climas organizacionales participativos.

Como podemos apreciar, la ciencia administrativa venía evolucionando para fomentar la

productividad, eficiencia y capacidad de gestión racional. Sin embargo una de sus debilidades

fue considerar exclusivamente la organización formal. De la detección de este aspecto y el

deseo de “humanizar” la gestión, además de condiciones históricas especiales, surge la teoría

contemporánea de la administración. Cabe resaltar, de nuevo, que la teoría clásica lejos de

estar superada, es un apoyo invaluable que debe estar presente en la mentalidad del director de

una entidad.

MERTON, Robert K. BUROCRACIA, ESTRUCTURA Y PERSONALIDAD. Compilado por William

Sexton en TEORIAS DE LA ORGANIZACION. Editorial Trillas, México, 1977. Pp.98-107.
CROZIER, Michel. EL FENOMENO BUROCRATICO. Amorrortu editores. Buenos Aires, 1974.
Capítulo 8.
TEORIA CONTEMPORANEA DE LA ADMINISTRACIÓN

Características de Aparición

La depresión económica mundial de Octubre de 192979, el desempleo inusitado, la fuerza

adquirida por los gremios sindicales y las nuevas leyes laborales, las políticas neoliberales

(como el New Deal de Roosevelt) y el aumento del gasto público (como lo sugeriría Keynes)

vendrían a favorecer las investigaciones y desarrollos de la teoría contemporánea de la

administración en dos frentes diferentes: Primero habría de desarrollarse la fusión entre el

conductismo y la teoría para encontrar nuevas formas de estimulo a la productividad vía

motivación y participación entre otras, potenciando el estudio de la organización informal.

Luego se complementaría con la incorporación de la teoría general de sistemas a la gestión de

empresas produciendo una organización de sistema abierto y en contacto permeado con su

ambiente.80

Aporte del Conductismo.

El conductismo o “Behaviourism” es considerado como una escuela psicológica del

comportamiento. Su fundador John B. Watson sostenía que se podía prescindir por completo

de los hechos de conciencia y explicar todos los fenómenos psíquicos limitándose al estudio

estricto del comportamiento o de las reacciones externas del hombre y los animales.81

ESTIMULO RESPUESTA Modelo de J.B.

Watson.

CUEVAS, Homero. INTRODUCCION A LA ECONOMIA. OP CIT. Pp.590-597.

MARTINEZ F., Carlos E. ADMINISTRACIÓN DE ORGANIZACIONES -Productividad y Eficacia-
OP CIT pp.201-241.
El conductismo obtuvo amplio éxito gracias a su sencillez, radicalidad y posibilidad de modificar la
naturaleza humana. Watson decía que podía hacerse de un bebé desde un ladrón hasta cualquier
especialista.
Su concepción no sólo se había contagiado del pensamiento Darwaniano -de la evolución de

las especies- sino también de los aportes del profesor de Harvard William James, quien fundó

el primer laboratorio de psicología empírica y de la escuela rusa.

William James sería el responsable de la teoría periférica de las emociones, del pragmatismo -

juzgar el valor de cualquier doctrina sólo por sus efectos prácticos- y de la negación del

encadenamiento de los hechos. De otro lado los rusos Vladímir Dúrov82 e Iván Pávlov (1849-

1936) entre otros harían aportes desde la importancia de la recompensa en el comportamiento

y en el reflejo condicionado.

PLATONOV, Konstantin, PSICOLOGIA RECREATIVA. Editorial Progreso, Moscú, 1975. Pp. 11-
126. Dúrov decía de sus animales: “Mis discípulos casi siempre reciben una golosina en concepto
de estímulo por el cumplimiento de las tareas, lo que les obliga a repetirlas de buen agrado varias
veces. Yo llamo a esto estímulo gustativo.” (p.109) Por su parte Pávlov, fundador de la teoría de
los reflejos condicionados, sostenía: “El reflejo condicionado es ahora un término fisiológico que
designa un fenómeno nervioso concreto, cuyo estudio detallado condujo a la creación de una
nueva rama de la fisiología de los animales,[...]. La conexión constante entre el agente exterior y la
actividad de respuesta del organismo debe llamarse legítimamente reflejo incondicionado, y la
conexión temporal, reflejo condicionado.” (Pp.84-86) Tendría seguidores como Konstantín Bíkov y
fundaría el instituto Koltushi cerca a Leningrado. El más celebre ejemplo de Pávlov consistió en el
condicionamiento de varios perros al estímulo del llamado de una campana junto a un ácido en la
boca del animal. Esto ocasionaría en el perro salivación siempre que sonase una campana.
La Teoría contemporánea se beneficiaría de estos aportes creando ciencias de conducta

organizacional, psicología industrial y desarrollo organizacional.

En ese sentido Elton Mayo dirigió investigaciones desde 1926 en la zona fabril de Hawthorne

al oeste de Chicago donde se producían artículos para telefonía. Dentro de los factores de tipo

ambiental que incidían en los trabajadores afectando su rendimiento (iluminación: intensidad

de la luz, tiempos de descanso, pagos por pieza, jornada de trabajo, etc.)83 encontró que es

crucial para mejorar la productividad involucrar el estudio del ambiente físico y técnico, la

motivación y los factores psicosociales (afiliación, reconocimiento, etc.)84

Desde este momento las investigaciones y su financiación por empresas multinacionales se

expanderían. Nuevos trabajos como los de Kurt Lewin mostrarían la importancia del trabajo

en equipos con alta participación en el proceso de toma de decisiones -muy al estilo del

empowerment - para mejorar la productividad considerando igualmente la personalidad del

trabajador y el clima organizacional.

Abraham H. Maslow estudiaría las necesidades que ordenan el comportamiento humano y las

jerarquizaría así 85:

MARTINEZ, Carlos. ADMINISTRACIÓN DE ORGANIZACIONES. Productividad y eficacia.

Pp.243-255.
SCHROEDER OPCIT P.5
PARRA, OP CIT. p.146-147.
 A medida que el
individuo va
AUTOREALIZACION satisfaciendo los
primeros niveles
PSICOLOGICAS puede dar paso a
necesidades de
naturaleza superior.
DE ASOCIACION
DE SEGURIDAD

FISIOLOGICAS

Jerarquía de Necesidades de Maslow.

Douglas McGregor, profesor de administración del MIT, retomaría el trabajo de Maslow y de

la teoría clásica -en especial del punto de vista tradicional sobre la dirección y el control que

llamaría teoría X - para proponer la filosofía de la teoría Y. Hacia allí debían cambiar las

organizaciones y conducirse para lograr mayor productividad vía integración de los intereses

individuales con los de la organización y participación.

La teoría X supone que:

1. Las personas básicamente les disgusta su trabajo, son perezosas y evitaran el trabajo si es

posible.

2. El personal debe ser presionado, amenazado, estrechamente dirigido y controlado para

asegurar un mínimo desempeño.

3. A la mayoría de la gente le agrada que alguien esté en un puesto autoritario.

4. Las personas son pasivas y por tanto prefieren la seguridad en su trabajo.

McGregor puntualiza las ideas implícitas de la teoría Y: Trabajar es tan normal como jugar o

descansar, la amenaza de control no es mejor que el autocontrol, si hay compensaciones

asociadas al logro el trabajador se comprometerá a la realización de objetivos, al ser humano le

gustan las responsabilidades, imaginar y crear y potenciar su capacidades cerebrales, cosa que

no se ha empleado a fondo para el beneficio de la sociedad.86

LIDERAZGO

Liderazgo87: es un concepto alusivo, pero muy real que ejerce diariamente en todas las

organizaciones, el liderazgo es la relación en la cual una persona (el líder) influye en otras

para trabajar voluntariamente en tareas relacionales para alcanzar los objetivos deseados

por el líder y/o grupo.

Un líder influye en sus subordinados bajo las siguientes actitudes : Coerción, recompensa,

legitimidad, experiencia y referencia.

Frente a las relaciones entre subordinado y empleador se han hecho suposiciones con respecto

a los intereses de grupo: Las famosas teorías X & Y de Douglas McGregor sirven de fondo

para el estudio del liderazgo.

Las teorías del liderazgo se pueden resumir en :

Teorías de los rasgos : Es la teoría del gran hombre, en el que se dice que los líderes nacen,

no se hacen. Los factores de rasgos, se pueden resumir en: Inteligencia y erudición, rasgos

físicos, personalidad, condición social y experiencia y orientación a la tarea.

Otros rasgos han sido aportados por Edwin Ghiselli en los que destaca la inteligencia superior

del líder frente a los demás miembros de la administración.

Teorías del comportamiento: Los autores de esta escuela del pensamiento afirman que el

estilo de un líder esta orientado hacia un énfasis centrado en el empleado (relaciones abiertas

MCGREGOR, Douglas. EL ASPECTO HUMANO DE LAS EMPRESAS. Diana. pp.43-66

TERRY & FRANKLIN , OP CIT, P. 408
con los trabajadores) o centrado en el puesto (el líder enfatiza tener el trabajo hecho mediante

la planeación, organización, ejecución y control).

El espectro contempla desde el autócrata pasando por el autócrata benevolente hacia el

demócrata y culminando en el Laissez Faire.

Estudios de este tipo han sido realizados por Likert, Hersey, Blandchard, Fiedler, y Schmidt.

Teoría de la trayectoria-Objetivo del liderazgo.

Robert House y Terence Mitchell propusieron que la efectividad del liderazgo esta

determinada por el grado hasta el cual los subordinados creen en el comportamiento del líder

como una fuente de satisfacción y en el comportamiento del liderazgo que afectara

positivamente el rendimiento de los mismos.

Modelo integrado del liderazgo: Sostenido en la afirmación de que el liderazgo viene de una

relación compleja entre el líder, el guiado, la organización, los valores sociales y económicos

y las condiciones políticas

McGregor continuaría en su libro sugiriendo la implementación de su modelo de autocontrol,

motivación e integración y comenta un ingenioso plan que relaciona la productividad y el

salario: El Plan Scanlon. Tal plan utiliza la idea de grupos de trabajo y un bono de incentivo

para la planta.88

Frederick Herzberg contribuiría al estudiar los factores de motivación-higiene, en 1959

mostraría que los factores de motivación o intrínsecos del trabajo (el trabajo mismo, la

responsabilidad, los logros, la posibilidad de ascenso,etc) son satisfactores en potencia

mientras que los extrínsecos o de higiene (pago, supervisión, condiciones de trabajo) no lo son

SCHROEDER, OP CIT. Pp.741-746. Schroeder muestra también otras variantes: El plan

IMPROSHARE( -marca registrada de Mitchell Fein-, en donde se mejora la productividad vía
coparticipación, incluyendo la tecnología y la participación de utilidades.
en igual medida pero favorecen la no insatisfacción, muy distinta a la satisfacción. Enriquecer

el trabajo entonces, sería incrementar los factores de motivación.

Otros como McClelland, Likert y su estructura de grupos participativos anillados, y los

estudios de DESARROLLO ORGANIZACIONAL (D.O), como los de Blake y Mouton89 y

su “managerial grid”(, los grupos de adiestramiento (Training-groups) y las sesiones de

confrontación que permiten sacar a la superficie sentimientos ocultos, los Brainstormings, el

análisis transaccional de Eric Berne y sus seguidores -presentado en forma similar al

psicoanálisis de Freud-, y muchos otros conceptos han colaborado con el estudio del aspecto

de cambio y evolución organizacional.

BLAKE, Robert, Et Al. UN AVANCE NOTABLE EN EL DESARROLLO ORGANIZACIONAL.

Compilado por MARGUILES, N. & RAIA , A. DESARROLLO ORGANIZACIONAL. Valores,
procesos y tecnología.Diana, México 1977. Pp. 691-747.
Aporte de la Teoría general de sistemas y el Estructural Funcionalismo:

Hasta ahora, “La información proporcionada por las ciencias de la administración y la

conducta ha enriquecido a la teoría tradicional.[...El enfoque de sistemas ha sido usado como

marco de referencia general], puede ser usado también como marco de referencia para la

integración de la teoría organizacional moderna”90

Ludwig Von Bertalanffy desde la biología y Kenneth Boulding desde la administración

mostraron como la teoría general de sistemas, no sólo es el esqueleto moderno de las ciencias

sino también una base para el entendimiento y la integración de los diferentes campos del

conocimiento.

Para Kast y Rosenzweig, la teoría tradicional presenta un enfoque de sistema abierto, en

contraposición al cerrado de la teoría clásica. Veamos un esquema:

SISTEMA CERRADO
INPUT Ejecución OUTPUT

Control
Planeación

La organización como sistema cerrado en la Teoría Clásica. Incorporación del Proceso

Administrativo.

El concepto de sistema se refiere a un modelo teórico que considera los fenómenos orgánicos

e inorgánicos encajados en estructuras con su ambiente en movimiento. La teoría estudia los

resultados y predice los comportamientos.

KAST & ROSENZWEIG OP CIT. P.106

Las organizaciones entendidas como sistemas abiertos deben involucrar, como sistema social,

las tareas, las interacciones y los sentimientos, en relación con un ambiente dinámico.91 El

sistema organizacional de Kast y Rosenzweig está conformado por subsistemas: técnico, de

metas y valores, psicosocial y estructural. La intersección de estos subsistemas, que se

encuentran inmersos en intercambios de energía, materiales e información, es el subsistema

administrativo.

Subsistema de
metas y valores Subsistema técnico

INPUT OUTPUT

Subsistema Subsistema
Psicosocial estructural
Subsistema
administrativo
Ambiente

Sistema Organizacional de Kast y Rosenzweig adaptado. Modelo de Sistema Abierto.

Página 118 Op Cit.

Lo más interesante de este enfoque también compartido92 por Charles Perrow, Talcott Parsons

y los franceses Le Moigne y Morin -con los problemas de la modelización dentro de la

complejidad y el caos- es el análisis que puede hacerse de la interacción del sistema con el

ambiente. Así se presenta una contínua evolución que contribuye sin lugar a dudas al control

de variables para reprogramar el rumbo de la organización, de allí el más relevante concepto

del enfoque: la retroalimentación93.

IBID. Pp.107-114.
MARTINEZ F. Carlos E. Administración de Organizaciones Productividad y Eficacia. OP CIT
pp.297-318
KAST & ROSENZWEIG. OP CIT pp.131-132
Lawrence y Lorsch estudiarían la eficacia de diferentes organizaciones en tipos de ambientes y

proponen una teoría contingente de la organización; encontrarían una relación inversa entre

diferenciación e integración en relación con el ambiente, valga decir, entre mayor es la

diferenciación del contexto, los planes de integración están más asociados.94

El estructural funcionalismo, en asocio con la teoría de sistemas, sostiene que todas las

organizaciones poseen elementos comunes en su estructura y que la sociedad es un sistema

social. De esta manera se integran los conceptos de sistema social y organizacional.

Las teorías de la información y la cibernética han apoyado el estudio de la teoría de la

organización como sistema gracias a los aportes de Claude Shannon, Weaver y Norbert

Wiener.

En el proceso de la comunicación, Shannon y Weaver presentaron 5 preguntas claves:

¿Quién?, ¿Qué dice?, ¿En qué canal?, ¿A quién? y ¿A efecto de qué?. Su modelo comprendía

los siguientes elementos básicos: Transmisor planificador, codificación, mensaje y medio, la

recepción del mensaje, descodificación y respuesta y retroalimentación.

LAS ORGANIZACIONES Y EL COMPORTAMIENTO DINAMICO

En las organizaciones cuando varias personas trabajan juntas, unidas por varios intereses,

constituyen organizaciones informales.

Funciones de las organizaciones informales: perpetúan los valores culturales y sociales que

aprecia el grupo, proporcionan condición social y satisfacción que no pueden obtenerse en la

LAWRENCE, Paul & LORSCH, Jay . ORGANIZACION Y AMBIENTE. Editorial Labor, Barcelona,
1973. Pp.111-115.
organización formal, promueven la comunicación entre los miembros y proporcionan control

social influyendo y regulando los comportamientos dentro y fuera del grupo.

Algunas desventajas que presenta son: Hay resistencia al cambio, conflicto de funciones entre

sus miembros y debilidades frente a los falsos rumores y la conformidad que hace renuentes a

actuar a algunos miembros de la organización.

Beneficios: Complementa el sistema formal, aligera la carga de trabajo de la administración,

llena vacíos en las habilidades administrativas, actúa como válvula de seguridad y estimula la

practica administrativa mejorada (los gerentes reconocen los limites de su autoridad).

Nuevos caminos:

De aquí en adelante el sendero lo trazarían los nuevos enfoques de planeación por objetivos -

administración por objetivos- y estratégica; los conceptos sobre calidad, el desarrollo de la

manufactura japonesa y las nuevas herramientas como el Benchmarking y la Reingeniería.

Administración por Objetivos

“Esta filosofía y técnica de administración precisa los resultados o el

logro de los objetivos en vez de las actividades mediante el compromiso
de los subordinados y la búsqueda de la satisfacción de sus necesidades
en su trabajo. [...En ella] cada empleado participa en la determinación de
sus propios objetivos y define los medios con los cuales espera
alcanzarlos; desarrollados dentro de los límites generales fijados por un
superior éstos se analizan, se modifican si es necesario y por último, se
adoptan si se esta de acuerdo con ellos”.95

El planteamiento de Peter Drucker (1954) se inserta perfectamente con las fases propuestas

por McGregor para aplicar la teoría Y mediante tal administración: Esclarecimiento de los

requisitos del trabajo, fijación de metas u objetivos concretos, desarrollo administrativo y

valoración de los resultados.

MONTOYA R. ET AL, OP CIT. P.101

Los objetivos conforman una jerarquía que va desde el objetivo global hasta objetivos

individuales específicos. Además, tienen que traducirse a objetivos de división, de

departamento y de unidad hasta llegar al nivel mas bajo de la organización.

Planeación Estratégica:

Este tipo de planeación propende por seleccionar metas -u objetivos, en este caso

corporativos-, determinar las políticas y programas para alcanzar los objetivos específicos y

establecer métodos para garantizar el cumplimiento de estas políticas y programas.96

Los principales elementos de planeación o tipos de planes son:

-Objetivos Estratégicos: Intenciones de largo plazo que se formulan teniendo en cuenta la

competencia y las variables externas.

-Objetivos Operativos y de corto plazo: Son propósitos a realizar en un periodo hasta de un

año, si son de mediano plazo hasta de 3. Se denominan metas cuando permiten cuantificar y

medir los resultados por lograr.

-Políticas: Pautas de acción que delimitan un margen de decisión a los directivos de la

organización.

-Procedimientos: Conjunto de operaciones o actividades detalladas secuencialmente en

relación con los responsables, duración y flujo de documentos.

-Reglas o normas: Son instrucciones obligatorias con el propósito de prever y controlar.

STONER, James A.F. ADMINISTRACIÓN. México; Prentice Hall Hispanoamérica, Segunda

Edición, 1985. p.97.
-Programas: Especificaciones que detallan la planeación mediante la determinación de

actividades, procedimientos, costos y tiempos.97

La planeación estratégica es un proceso para formular objetivos a largo plazo

involucrando esto el estudio de las variables internas y externas.

ETAPAS DE LA PLANEACION

Podemos considerar las siguientes etapas en el desarrollo de la planeación:

1. Descripción de la filosofía y políticas de la empresa.

2. Elaboración del diagnostico externo e interno.( Matriz DOFA 98)

3. Definición de supuestos, estimados o premisas externas e internas.

4. Formulación del plan Estratégico

5. Formulación del Plan Operativo

6. Sistema de evaluación de resultados y control de gestión.99

PASOS EN LA PLANEACION: 100

1. Conciencia de las oportunidades.

Aunque antecede a la planeación real y por lo tanto, no es estrictamente una parte del proceso

de planeación, una conciencia de las oportunidades en el ambiente externo, así como dentro de

la organización, es el verdadero punto de partida de la planeación. Identificarlas trae consigo la

relevante función de reconocer las restricciones.

2. Establecimiento de objetivos.

MARTINEZ F. Carlos, FUNCION DE PLANEACION. En : MARTINEZ F, ORGANIZACION Y

GESTION DE EMPRESAS. OP CIT. P.P.45-46
Fred David en la Gerencia Estratégica hace un estudio profundo de la implementación de la
matriz diseñada por Heinz Wiehrich.
MARTINEZ F. Carlos, FUNCION DE PLANEACION. En : MARTINEZ F, ORGANIZACION Y
GESTION DE EMPRESAS. OP CIT p.59
Koontz, Harold y Werhrich, Heins, ADMINISTRACION, OP CIT. p.p. 66-82
Los objetivos especifican los resultados esperados e indican los puntos finales de lo que debe

hacerse; primero se establecen para toda la empresa y después para cada UNIDAD de trabajo

subordinada, para el largo y corto plazo.

3. Desarrollo de premisas.

Las premisas son las suposiciones acerca del ambiente en el cual el plan ha de ejecutarse. El

principio básico de las premisas es este: Cuanto mas perfectamente los individuos a cargo de

la planeación comprendan y acuerden utilizar métodos de planeación congruentes, mas

coordinada será la planeación de la empresa. En la practica las premisas están limitadas a

aquellas que tengan la mayor influencia en su operación.

4. Determinación de cursos de acción alternativos.

El cuarto paso en la planeación es buscar cursos de acción alternativos y debido generalmente

a la cantidad de estos el planificador debe reducir su numero, de manera tal que pueda

analizarse el mas prometedor.

5. Evaluación de cursos de acción alternativos.

Después de escoger los cursos de acción alternativos mas aptos y de haber examinado sus

puntos fuertes y débiles, a continuación se les debe evaluar, sopesándolas a la luz de las

premisas, las metas y las restricciones. Pero la evaluación suele ser muy difícil y es allí donde

la investigación de operaciones, las técnicas algebraicas y los paquetes informaticos

cuantitativos, tienen su principal aplicación en el campo de la administración.

6. Selección de un curso de acción.

Este es el punto en el cual se adopta el plan, el punto real de la toma de decisiones.

Ocasionalmente un análisis y una evaluación de cursos alternativos revelaran que dos o mas

son aconsejables y puede ser que el Gerente decida seguir varios cursos o una mezcla de ellos

en vez del único mejor.

7. Formulación de planes derivados.

En el momento en que se toma una decisión, la planeación pocas veces es completa y se

requieren, por lo tanto, preparativos derivados para apoyar el básico.

8. Expresión numérica de los planes a través del presupuesto.

Después que se toman las decisiones y se establecen los planes, el paso final para darles

significado es darles un expresión numérica al convertirlos en presupuestos; estos serán un

medio para sumar los diversos planes y también establecer estándares importantes en

comparación con los cuales puede medirse el avance de la planeación.

Planeación estratégica a largo plazo 101:

Existen 10 pasos de planeación dados por Linneman y Kennell que son:

1. Identificar la misión,
2. Determinar lo lejos en el futuro que se desee planear
3. Identificar los puntos fuertes y débiles
4. Determinar los factores que son inminentes con la planeación
5. Hacer una lista de las variables claves
6. Asignar valores razonables a cada variable
7. Desarrollar una estrategia para cada escenario que tenga las máximas probabilidades para
cumplir los objetivos.
8. Entregar estrategias flexibles y seleccionar una estrategia de respuesta optima.
9. Comprobar la flexibilidad de cada estrategia.
10. Seleccionar o desarrollar una estrategia de "respuesta optima".

La Planeación estratégica también ha sido abordada por los siguientes autores:

Alfred Chandler Jr. En su “Strategy and Structure” nos cuenta la historia del origen de la

General Motors. Su organización lineal se vio afectada por una crisis en los precios y la

demanda de automóviles, el aumento de inversiones en planta, maquinaria, inventarios y

equipo de capital (En 1920 la corporación gastó 79 millones de dólares en planta y

propiedades) y dificultades en la segmentación de la línea de productos. La estrategia del señor

Durant requirió entonces de la habilidad del señor Alfred Sloan para crear una estructura de

múltiples divisiones producto de varias empresas fusionadas. Chandler nos muestra cómo, a

través del ajuste de la estructura puede coordinarse una estrategia de crecimiento, incluso en

situaciones difíciles como las de la GM en 1920.102

Porter propondría un modelo de competitividad internacional , que incluso sería adoptado por

la compañía Monitor para el análisis competitivo de diferentes naciones. También sugiere la

Iteracción Estratégica que proporciona estrategias para romper las barreras a la entrada en

TERRY George & FRANKLIN Stephen, PRINCIPIOS DE ADMINISTRACION , OP CIT. P.202

CHANDLER, Alfred D. Jr. STRATEGY AND STRUCTURE. Anchor Books edition. USA, 1966.
Pp138-199.
algún sector. La compañía debe promover (Según John Bain) las economías a escala -para

garantizarse un monopolio natural-, estrategias de costos -paradoja de Bertrand, curva de

demanda quebrada de Sweezy, teoría de juegos en competición por precios-, segmentación y

diferenciación -por localización en ciudades lineales y circulares y publicidad-.103

Ackoff en El Arte de Resolver Problemas sugeriría el diseño de organizaciones

multidimensionales para aumentar la flexibilidad organizativa y la reacción ante las

condiciones cambiantes internas y externas (claramente de carácter estratégico), mediante la

división de la organización en unidades, cuya supervivencia depende de su habilidad para

obtener buenos resultados.

CALIDAD

Es el “Conjunto de propiedades o características de un producto o servicio, que le confiere su

aptitud para satisfacer necesidades expresadas o implícitas”.104

OBJETIVOS DE CALIDAD

La gerencia debe definir estos objetivos a fin de garantizar la confiabilidad y satisfacción tanto

de los productos como de los servicios. Es por esto importante considerar que la calidad

depende de los siguientes factores:105

Notas de clase sobre el curso de TEORIA MODERNA DE LA FIRMA. Profesor Ricardo Bonilla.
Universidad Nacional, Bogotá, Primer semestre de 1994. El temario involucraba los aportes de
Porter en “La ventaja competitiva de las naciones” y “Estrategia competitiva”.
ICONTEC ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD. SERIE 9.000. Norma 1892 y s.s.
- Identificación, evaluación y definición de los requerimientos, necesidades y expectativas del

cliente.

- Organización de recursos adecuada a las especificaciones.

- Control sistemático de la calidad y el costo.

- Medición efectiva y análisis del desempeño del producto - servicio incluyendo la satisfacción

del cliente.

- Identificación de los problemas según los niveles de satisfacción.

- Evaluación contínua de la calidad del producto en evolución con los requerimientos del

cliente.

- Adquisición y conocimiento de nuevas tecnologías con el fin de implementarlas para mejorar

la calidad del producto o servicio.

- Impulso a la cooperación de los miembros de la organización.

CONTROL TOTAL DE LA CALIDAD

Para Joseph Jablonski la administración total de la calidad involucra “ Una forma cooperativa

de operar las empresas, que se basa en los talentos y capacidades tanto del obrero como de la

dirección, para mejorar continuamente la calidad y la productividad, utilizando equipos de

trabajo.” 106 La dirección participativa apoyada en estrategias claras, el proceso de contínuo

mejoramiento y el uso de equipos de personas en círculos de calidad comprometidas, permiten

AMORTEGUI, Patricia y ARIZA Héctor, EL CONTROL TOTAL DE CALIDAD COMO UN NUEVO

SISTEMA ADMINISTRATIVO EN EMPRESAS DE SERVICIOS. OP CIT. P.P. 77-79
JABLONSKI, Joseph R. TQM : COMO IMPLANTARLO. Compañía Continental Editorial. Primera
Edición, México, 1995. P. 23
el florecimiento de una administración motivada en la Calidad Total . Su Control total aglutina

las habilidades de control, calidad y control de calidad.

CONTROL DE CALIDAD : Tradicionalmente este control se ha ejercido al final de la

cadena de producción luego que los productos han sido diseñados y producidos por personal

diferente aislado en la compañía, para Deming la única forma de crear calidad era

incorporándola desde un principio en un producto y no verificando si la tiene una vez que está

terminado. Por este motivo este estadístico del gobierno que ayudó a implantar el concepto de

calidad en el Japón era partidario de establecer el control estadístico del proceso CEP107 en

cada parte con el fin de evitar variaciones en la calidad.108

PRINCIPIOS GERENCIALES PARA EL MEJORAMIENTO CONTINUO DE

DEMING109

1. Cree consistencia y continuidad de propósito para mejorar.

2. Adopte la nueva filosofía del rechazo al desperdicio.

3. Elimine la dependencia de la inspección masiva.

4. Seleccione a proveedores con base en evidencias estadísticas.

CRF. KUME, H. HERRAMIENTAS ESTADISTICAS BASICAS PARA EL MEJORAMIENTO DE

LA CALIDAD. Norma, Bogotá, 1992.
“ Deming tenía una estupenda manera de ilustrar sus ideas conocida como “ el truco de las
cuentas” . Llenó un recipiente con 3.000 cuentas blancas y 700 cuentas rojas. Luego solicitaba
voluntarios para que metieran una raqueta especial y sacaran 50 cuentas. Cada cuenta roja
representaba un producto defectuoso. A menos que ocurriera un milagro, cada raqueta siempre
salía con una buena cantidad de las odiosas cuentas rojas. Esa era su forma de demostrar que no
es posible culpar a los obreros. El sistema es el que estaba mal. Por lo tanto, la dirección debe
establecer ciertos parámetros estadísticos y pedir a los obreros que traten de mantenerse dentro
de los mismos. KEARNS, David T. & NADLER, David A. XEROX,PROFETAS EN LA
OSCURIDAD- OP CIT. P.171

KAUFMAN, Robert, PRESENTACION DE CASOS. En: CALIDAD Y PRODUCTIVIDAD 1/1993,

Corporación Calidad.
5. Busque problemas en el sistema, para mejorarlo continuamente.

6. Adiestre en el trabajo, incluyendo el manejo de herramientas estadísticas.

7. Instituya el liderazgo, ayudando a la gente a trabajar mejor.

8. Disipe temores. Promueva la comunicación de doble vía.

9. Elimine las barreras entre los departamentos.

10. Elimine los lemas y exhortaciones para la fuerza laboral.

11. Elimine los estándares de trabajo que prescriban cuotas numéricas.

12. Elimine barreras a la autoestima del recurso humano.

13. Instituya programas de educación y automejora.

14. Asegúrese que todos practiquen los trece puntos anteriores y tome una acción para

lograr el cambio.

El control de la calidad se inicia con la dirección y con los ingenieros de diseño. Luego es

posible que los obreros cumplan con su producción.

Armand Feigenbaum concebía este principio y Joseph Juran proporcionó ejemplos de los

ahorros substanciales que puede realizar la administración si adopta la calidad. Encontraba que

habían costos de prevención, evaluación y de falla interna y externa . Juran planteó una serie

de pasos para mejorar la calidad: Establecer nuevos niveles de desempeño, identificar

proyectos vitales que contribuyan al mejoramiento, asegurar el apoyo de la gerencia, organizar

dicho proceso, poner en práctica procesos de diagnóstico y de resolución de problemas,

confrontar la resistencia al cambio y controlar los nuevos niveles organizacionales adquiridos.

Philip Crosby como promotor del concepto de cero defectos110 y de que la calidad no cuesta,

aunque en el caso de Xerox afirman que es bastante costosa. 111

“El primer paso consiste en examinar y adoptar la actitud de la prevención de defectos. Esta
actitud es llamada, simbólicamente Cero defectos. Cero defectos es un estándar para la
Otros autores como Ishikawa plantearon diagramas de Causa-Efecto y herramientas para el

control estadístico del proceso.

CIRCULOS DE CALIDAD Y PARTICIPACION:

Constituyen un plan que permite gracias a grupos de trabajadores reunidos la solución de

problemas. Los problemas son planteados a los grupos que se reúnen a analizarlos y tratar de

darles solución. Estos desarrollan la iniciativa, la autodireccion y el autocontrol dentro de un

clima participativo y democrático.

Los grupos se conforman generalmente por siete personas que trabajan en el mismo lugar, con

participación voluntaria y sobre un problema que ellos deseen solucionar.

Deben contar con un jefe o supervisor interno y con un facilitador externo, se reúnen dentro de

la organización en intervalos de tiempo remunerados. Se acostumbra una hora por semana.

- Por que de Calidad? "Calidad es, en el fondo, tratar de hacer las cosas bien, de obtener

excelencia, de sentir satisfacción por un trabajo bien hecho." Son de calidad porque

buscan solucionar los problemas que impiden el desarrollo de la calidad según se ha definido;

por eso son grupos, círculos de personas, que se encargan de promover la calidad.

- Por que círculos? Círculos en el sentido de flujo de información, amistad y colaboración

dentro de un grupo de personas que trabajan en COMUN unIDAD y bajo un sentido de

consenso.

administración, un estándar que esta debe transmitir a los empleados para ayudarles a decidir
hacer las cosas bien desde la primera vez.” CROSBY, Philip, THE ART OF GETTING YOUR OWN
SWEET WAY, Snd Edition, McGraw Hill, United States of América, 1982. Traducción libre. P. 187.
KEARNS, David T. & NADLER, David A. XEROX,PROFETAS EN LA OSCURIDAD- OP CIT. P.
169
Los círculos deben aprender técnicas para la soluciones de problemas, brindadas por un

facilitador, quien debe además administrar el programa, coordinar la información de entrada y

salida a los grupos y brindar ambiente de apoyo a los grupos para que realicen su labor.

CONCEPTOS MEDULARES DE LA CALIDAD : LA IMPLEMENTACION

1. Aplicar el modelo cliente- proveedor.112

2. Controlar todos los pasos del proceso de trabajo para asegurar la calidad.

3. Administrar basándonos en hechos.

4. Crear procesos para identificar y solucionar los problemas.

5. Trabajo en equipo y participación. 113

Deming concibió la idea de que el mundo estaba compuesto por cadenas de clientes -
proveedores, en donde todos somos proveedores y clientes externos o internos de otros.
IBID. P. P.290-293
 JUSTO A TIEMPO

El Justo a Tiempo (JIT) es una filosofía que se desarrollo en la Toyota Motor Company con

los aportes de Taiichi Ohno. Sugería la eliminación de todo lo que implique desperdicio en los

procesos.

Componentes básicos de la Filosofía:

1. Eliminación del desperdicio, imponiendo equilibrio y mejorando los procesos.

2. Una actitud de la empresa y los asociados hacia la calidad: " Hacerlo bien desde la primera

vez".

3. Participación colectiva de toda la comunidad.

El concepto del JIT fue desplegado por los Japoneses después de la segunda guerra mundial,

se caracterizaron porque no tenían recursos para producir y la guerra los había dejado en difícil

situación. Los Japoneses querían seguir la forma de producción de Norte América pero

carecían de especialización y de las sofisticada maquinaria, entonces empezaron a producir de

una manera mas sencilla, con mayor calidad y mucho mas versátil.

LA PRODUCCIÓN JIT114

Esta filosofía busca para eliminar desperdicios, usar los recursos mínimos necesarios, como :

Un solo proveedor, si tiene capacidad suficiente; no bajar la calidad, evitar las existencias de

seguridad, etc.

Para eliminar el desperdicio es importante distinguir que actividades agregan valor de las que

no lo hacen, algunas de estas ultimas son: Mover, transportar, arreglar una máquina,

almacenar, inspeccionar y programar. Tales actividades no agregan valor al producto (lo

vuelven mas utilizable o mejor) pero si agregan costos.

HAY, Edward J. JUSTO A TIEMPO. Norma, Bogotá, 1989.Pp.13-38.

Por esto es muy importante realizar un análisis del valor agregado para determinar

ineficiencias en nuestros procesos. Esto se puede observar tanto en la producción de bienes

como en la producción de servicios.

La manufactura japonesa ha identificado que los “stocks” cubren las principales causas de

ineficacia industrial: Averías de las máquinas, cambios lentos de herramientas, malas

implantaciones, calidad no conseguida y limitaciones debidas a los suministradores.115

Un enfoque alterno al MRP y el JIT es la Teoría de las restricciones (TOC). Este implica

aceptar la existencia de una fábrica desequilibrada, en la que alguno de los recursos tiene

menos capacidad de producción relativa que los otros, conformando una Restricción. TOC

propone cumplir las funciones del JIT pero incorpora la amortiguación de la restricción con

inventario en proceso.116

BENCHMARKING 117

Es un proceso sistemático y continuo para evaluar productos, servicios y procesos de trabajo

de las organizaciones que son reconocidas como representantes de las mejores prácticas, con

el propósito de realizar mejoras organizacionales.

Existen para Spendolini tres tipos de Benchmarking: el interno, el competitivo y el

funcional.118

Las malas implementaciones se superan cambiando los recorridos excesivos a, por ejemplo,
celdas de manufactura. Las averías de las máquinas proponen un programa de mantenimiento
total, el cambio rápido de herramientas tiene su apoyo en las técnicas SMED y One touch up, la
calidad con un programa de control total y sistemas antierrores estilo Poka-yoke y los proveedores
deben ser seleccionados de acuerdo a su capacidad de compromiso con nuestra organización.
BERANGER, Pierre. EN BUSCA DE LA EXCELENCIA INDUSTRIAL. Just in Time -Las nuevas
reglas de la producción- Noriega Editores. Primera Edición, México 1994. Pp.55-131.
FOGARTY, BLACKSTONE & HOFFMAN. ADMINISTRACIÓN DE LA PRODUCCION E
INVENTARIOS. Segunda Edición, Compañía Editorial Continental.México, 1993. Capítulo 19. El
responsable de TOC es Eliyahu M. Goldratt, para ampliar la información sobre este tema se
recomienda: GOLDRATT, E. & COX, J. LA META. Ediciones Castillo, México 1993. GOLDRATT,
E. EL SINDROME DEL PAJAR. Ediciones Castillo. México 1992. GOLDRATT, E. LA CARRERA.
Ediciones Castillo. México 1992.
SPENDOLINI, MICHEL J., BENCHMARKING, Norma, Santafé de Bogotá, 1992.
El interno: Se refiere a las comparaciones hechas al interior de las organizaciones entre

diferentes divisiones o sucursales, el Benchmarking comienza por casa, esta única visión no

basta por si sola porque es limitada y puede estar supeditada a prejuicios internos pero genera

mejor comunicación interna en la compañía.

El Competitivo: consiste en compilar información sobre los procesos, servicios y productos

de los competidores y luego compararlos, tiene como ventajas que la permite a la empresa

posicionar sus mejores productos, se aprenden lecciones de los competidores, se hallan

similitudes en tecnología o procesos y se identificar oportunidades para el mejoramiento.

Los competidores pueden no ser los mejores practicantes pero este tipo de Benchmarking es

muy benéfico, existe incluso consorcios entre competidores para colocar sus puntos de interés.

Hacer Benchmarking con la competencia implica quebrantar el estereotipo de rival.

El tipo funcional o genérico se refiere a lo que se conoce como " Best Practice" , " Mejores

prácticas", en determinado producto o proceso, este reconocido practicante puede ser o no

competidor directo.

Prácticamente todo lo mensurable es susceptible de ser objeto de Benchmarking, en primera

medida se encuentran los productos y servicios que vendría a ser lo que se conoce como

análisis competitivo, aquí se define el qué del BenchMarking pero el cómo lo definen los

procesos, los excelentes serán aplicados entonces a la industria.

Dos hechos hicieron que el Benchmarking fuera lo que es hoy, el primero fue la implantación del
premio Norteamericano MALCOLM BALDRIGE a la calidad, este premio dio una importancia especial
a las comparaciones competitivas y recomendaba compararse no solo con los competidores sino con
los mejores en cualquier proceso o método; por supuesto esto estimuló el interés por el Benchmarking,
pero no se establecieron modelos o métodos para poner en práctica esta herramienta, reconociendo la
importancia de compararse con las empresas Clase Mundial. El segundo hecho ocurrió en 1989 :
Robert Camp, escribió el libro; " The search for Industry Best Practice That Lead to Superior
Perfomance", el libro incluía el proceso de 10 pasos del Benchmarking en Xerox, Camp colaboró con
su diseño y aplicación, fue la primera descripción detallada del BenchMarking que pronto se convirtió
en Best Seller.
Michael Spendolini, desarrolla un modelo genérico y simplificado de Benchmarking, en 5

etapas que son:

1. Determinar a que se le va a realizar el Benchmarking, implica determinar a los clientes de

esta información y sus necesidades y especificar los aspectos.

2. Formar un equipo de Benchmarking: Fundamentalmente es un trabajo de equipo y la

selección de él es la segunda parte del proceso, se asignan papeles y responsabilidades, se

acuerdan herramientas y se identifican etapas claves.

3. Identificar socios del Benchmarking, socios o fuentes de información, como datos

gubernamentales, empleados, etc.

4. Recopilar y analizar la información de Benchmarking: Se seleccionan métodos de

recopilación con expertos en los mismos procesos y de acuerdo a las necesidades del cliente

original, se producen recomendaciones para la acción.

5. Actuar, se procede a actuar con base en las necesidades del cliente y se utilizan las

conclusiones desprendidas del Benchmarking para activarlas cuando se siga el proceso.

Nuevos conceptos han buscado revolucionar la gestión moderna de las empresas y sin duda la

Reingeniería ha calado con fuerza, sugiriendo el rediseño radical de los procesos luego de una

revisión fundamental para” alcanzar mejoras espectaculares en medidas críticas y

contemporáneas de rendimiento, tales como costos, calidad, servicio y rapidez”.119

En últimas la Reingeniería proponer “re-estudiar el trabajo científicamente” incorporando las

ideas de la escuela Taylorista y los modernos enfoques de calidad, control interno y auditoría y

servicio al cliente.

HAMMER, Michael & CHAMPY, James. REINGENIERIA. Norma, Bogotá, 1994. P.34.
 6. DESARROLLO DEL MODELO ADMINISTRATIVO Y SUS RECURSOS

6.1 ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS

Existen empresas dedicadas propiamente al desarrollo de esta actividad; su

nacimiento pudo originarse en las labores de un apoderado que conociendo las

funciones administrativas dentro de las propiedades horizontales crea su propia

empresa. En otros casos, las empresas constructoras de los condominios la

asumen para facilitar sus ventas con posibilidad o no, de encomendarla a la

Asamblea de socios y con la aprobación de esta última a una sociedad, y una

tercera posibilidad son las administradoras de Finca raíz que, debido a sus

relaciones con la comercialización de terrenos, pueden desarrollar las dos tareas

paralelamente.

La mayoría de sociedades que se dedican a la administración de copropiedades

son por lo general de responsabilidad limitada y de hecho, o eventualmente si se

trata de una constructora tendremos una Sociedad anónima que asumiría la

gestión en el corto plazo, ya que su interés sólo va hasta el momento de finalizar

la comercialización de los lotes con o sin casas o cuando se ha terminado el

proyecto.

El nombramiento de la administración de un condominio corre a cargo de la

asamblea de copropietarios, el contrato generalmente es por un año, reelegible

indefinidamente. En circunstancias de renuncia o retiro es menester de la

administración rendir informes bien documentados y detallados de su gestión, así

como encargarse de hacer el empalme con los nuevos administradores en cuanto

a libros, documentos, enseres y todo lo que haya sido otorgado en custodia, como

también de los programas que se venían adelantando.

La empresa Administradora tiene ciertas atribuciones:

1. Atribuciones Ejecutivas: Que comprenden todas aquellas que van dirigidas al

cumplimiento de los acuerdos adoptados con la asamblea.

2. De gestión : Encaminadas a lograr el más perfecto funcionamiento

administrativo, del régimen jurídico y del mantenimiento de las condiciones físicas

y organizacionales.

3. De representación: En virtud de su especial prerrogativa con la cual está en

capacidad de representar a los copropietarios frente a cualquier ente.

Es ideal a los intereses de los asociados que el administrador permanezca dentro

de la copropiedad, pues les permite contar con su diligencia eficaz para la solución

pronta de cualquier inconveniente que se presente.

 6.2 CARACTERISTICAS DEL MODELO

De acuerdo con las premisas propuestas por la escuela del proceso

administrativo, los condominios pueden gestionarse con base en el siguiente

esquema :

Ejecución: Producción
de los productos y Control
servicios.
Organización, Dirección y
Planeación de Coordinación.
la gestión
administrativa.
Modelo para condominios según el
Proceso Administrativo.

Intenciones de
la asamblea de
copropietarios.
Comportamiento Organizacional

AMBIENTE

Funciones administrativas Retroalimentación

Función de integración
Nodo de fase finalizada.

Modelo de Administración de Condominios

Los Autores

El modelo pretende servir como apoyo al administrador de un condominio para

que su gestión sea efectiva. A nivel teórico, la teoría clásica proporcionó invaluable

colaboración para la formulación de una estructura y de un proceso administrativo

de nivel operativo. Luego los aportes del conductismo, la teoría general de

sistemas y el estructural-funcionalismo permitieron revolucionar tal proceso

administrativo involucrando en él variables como la estructura informal, la

integración, la motivación y el autocontrol, el empleo de grupos de participación, el

desarrollo organizacional y humano, la planeación estratégica y por objetivos, la

calidad y el impacto social y ambiental.

El modelo busca cumplir con las fases del Proceso Administrativo en su parte

superior, llevando las intenciones de la Asamblea de copropietarios mediante el

vínculo de las facultades ejecutivas a una fase de planeación de carácter

estratégico, que cumplirán compartidamente el consejo de administración al

encargarse de direccionar la filosofía y los principios generales como la misión y la

visión, y a la administración propiamente dicha se le atribuirá la traducción de

estos preceptos a estrategias, objetivos, políticas y procedimientos.

La fase que hemos denominado de ejecución involucra las actividades de

organización, dirección y coordinación que pretenden establecer el orden social y

físico.

Dentro de la faceta de control tenemos el establecimiento de tres tipos de

evaluadores: El aporte de alto nivel del revisor fiscal quien funge como

contrastador periódico ante la asamblea general; luego un auditor interno evaluará

con regularidad el desarrollo de las ocupaciones de la empresa y finalmente con la

instauración de mecanismos de autocontrol de gestión, la gerencia podrá disponer

de información propia sobre su comportamiento frente a estándares propuestos en

la etapa de planeación.
Esta sección del modelo busca apropiar gran parte del conocimiento heredado por

la teoría clásica más los aportes para la gestión de la teoría contemporánea.

Sin embargo, con el fín de concebir un modelo que en realidad aplique las

innovaciones de la teoría contemporánea dentro del desarrollo del personal, de la

organización misma y la satisfacción por parte de los dueños, una función de

comportamiento organizacional ha sido agregada. Esta función de integración

según la definición de McGregor pretende reunir el interés particular con el de la

empresa.120

120
McGregor nos dice sobre el principio de integración: “El principio fundamental que se deduce de
la teoría Y es el de integración, o sea creación de condiciones que permitan a los miembros de la
organización realizar mejor sus propios objetivos encaminando sus esfuerzos hacia el éxito de la
empresa.” MCGREGOR, Douglas. OP CIT. p.59.
 Empleo de la teoría
Teoría Clásica más administrativa en el
aportes contemporáneos modelo.
Intenciones de la Proceso Administrativo

Asamblea general

Teoría Contemporánea

Ambiente

Dentro del diagrama se cuenta con nodos de fase finalizada los cuales nos van a

indicar el momento en el cual dentro del flujo de entradas y salidas, las funciones

han cumplido con el desempeño de sus actividades. En el fondo esto no es más

que una abstracción ya que las actividades de ejecución difícilmente pueden ser

finalizadas, salvo en el caso de dividirlas por tareas muy específicas y las de

planeación y control han sido sugeridas para ejecutarse con carácter permanente.

El modelo se permite este supuesto gracias a la definición de plazos en los

objetivos, pues generalmente la gestión hace reuniones de revisión de sus planes

y programas, de las etapas de ejecución y del estado del control; además las

evaluaciones periódicas contables, financieras, de auditoría interna y externa, son

de la misma naturaleza.

Tales nodos serán el punto de enlace entre el modelo de proceso administrativo y

el modelo de gestión de calidad en condominios que será presentado más

adelante.

Las líneas seguidas representan el flujo de información y entrada mientras que las

punteadas representan el flujo de retroalimentación. Su disposición es la siguiente:

- Entre los deseos de la Asamblea general y la planeación estratégica y por

objetivos, de doble vía.

- Entre la Asamblea general de condóminos y la función de integración

organizacional, de doble vía.

- Desde planeación a ejecución121, de doble vía.

- De ejecución a control, sin retroalimentación.

- Desde control al nodo de finalización de control, sin retroalimentación.

- Desde la función de integración al nodo de finalización de control, sin

retroalimentación.

También se tienen dos retroalimentaciones especiales:

- Retroalimentación de gestión: Entre el nodo de finalización de control y la

información de la Asamblea general. Esta retroalimentación busca que los

informes producidos por los tres tipos de controles sean conocidos por los

condóminos a fín de que estos últimos puedan establecer nuevas directrices en la

evolución de la organización.

-Autoretroalimentación: Dado que los condominios, como veremos enseguida,

poseen una estructura de autogestión, es claro que los directos beneficiados con

un cumplimiento exitoso de la etapa de ejecución serán los mismos miembros,

quienes sentirán de inmediato sus efectos y de esta forma se estarán

retroalimentando.

121
El mercado ha presionado la competitividad de las empresas, que ahora pueden disponer de
sus propios empleados o de los de otras compañías especializadas de mayor competitividad a
través de los contratos, las maquiladoras, etc. Es por esto que en últimas sólo hemos considerado
como fase a la Ejecución para que el administrador pueda libremente adoptar el propósito que
aumente su efectividad. No por esto deja de ser substancial la coordinación, la dirección y la
organización, que serán de vital trascendencia para el gerente en el manejo de su personal y
recursos.
Finalmente, debemos observar los marcos jurídicos, sociales, culturales,

tributarios y ambientales como contexto en el cual funciona la gestión de

condominios. Así, involucramos de alguna manera los aportes de la teoría general

de sistemas entendiendo que las organizaciones funcionan en un ámbito definido.

 6.3 PLANEACION ESTRATEGICA Y ADMINISTRACIÓN POR OBJETIVOS EN

CONDOMINIOS

La administración del condominio deberá plantearse objetivos de largo plazo

según el comportamiento de las variables externas; además tendrá encomendada

la transcripción y el establecimiento, según las concepciones del consejo de

administración, de una visión estratégica a largo plazo de naturaleza flexible,

enmarcada dentro de una misión corporativa.

De allí su camino será la implementación de estos principios en objetivos

estratégicos, políticas y requisitos generales del trabajo que satisfagan a los

clientes.

La misión de la gestión de condominios tendría que ver, a nuestro parecer, con el

concepto de tener “Habitantes Felices de vivir en la unidad multifamiliar” . Esto

significa que la administración les proporcione servicios eficaces (mantenimiento y

reparaciones, aseo, seguridad, etc.), cuotas razonables y cómodas de pago por la

administración, servicios complementarios (comerciales, deportivos, etc.) a bajo

precio, valorización y facilidades para un vivir mejor (conservación del ambiente,

parques para la recreación, seguridad de los niños, por ejemplo). Tal misión

también puede incluir, acertadamente, la búsqueda de la satisfacción de los

clientes internos.

La Visión estratégica probablemente podría formularse así: “ La unidad

multifamiliar, condominio o copropiedad “_________” -Propiedad Horizontal-

buscará prolongar y ampliar hacia el futuro, los productos y servicios que ofrece a

sus clientes externos y la satisfacción de sus clientes internos para garantizarles la

conservación de las condiciones que actualmente gozan. Así estará cumpliendo

con su misión social de hacer habitantes felices.” Esta visión estratégica

implementa la misión sugiriendo a los condóminos y empleados estabilidad y

mejoramiento de las cualidades que posee la unidad hacia el mañana.

Los objetivos deberán aterrizar la misión y la visión, por ejemplo a la reducción del

costo de la cuotas a cierto plazo, a mejorar radicalmente la calidad de los servicios

que se prestan y a incorporar nuevos y variados, a facilitar una estructura flexible y

de fácil acceso a los clientes con elevados niveles de eficiencia o a garantizar

mejores perspectivas de satisfacción interna y externa. Todo depende de los

lineamientos de la gerencia y de los principios rectores del consejo de

administración en representación de la asamblea general.

Las políticas y requisitos del trabajo deberán orientarse según el cumplimiento de

los objetivos establecidos de manera clara y equitativa.

6.4 EJECUCION DE LAS LABORES PLANEADAS: ORGANIZACION

6.4.1 ESTRUCTURA ORGANICA DE UN CONDOMINIO

Debido a que esta organización se caracteriza por un sistema de auto-gestión122,

la estructura orgánica sería de la siguiente forma:

Asamblea de
Copropietarios

Revisor Fiscal

Consejo de
administración
Administrador

Auditor Interno

Divisiones

122
Esta forma tuvo su origen en la ideología socialista. Su implementación práctica surgió en
Yugoslavia a finales de los años 60. Martinez, ADMINISTRACIÓN DE ORGANIZACIONES. OP
CIT. P.P. 447-449
6.4.1.1. Asamblea de Copropietarios: Es el órgano fundamental de la

organización, a través de esta se manifiesta la voluntad de los propietarios y sus

resoluciones son de cumplimiento obligatorio. Es allí donde se aprueban todas las

normas, incluso las de mayor relevancia de índole económica, los presupuestos,

las decisiones de inversión y las cuotas a pagar por parte de los condóminos.

Algunas de las funciones primordiales son entre otras la elección del consejo de

administración, elección del administrador, gravámenes, nombramiento del revisor

fiscal, modificaciones al reglamento y control sobre su cumplimiento.

6.4.1.2. Revisor Fiscal : Junto con la auditoría interna, este tipo de control ofrece

una visión objetiva, imparcial e independiente, que le otorga a los habitantes

seguridad y confianza, su labor es un exámen crítico de los actos de la

123
administración mediante la confrontación de la información presentada.

6.4.1.3. Consejo de Administración : Es nombrado por periódos anuales por la

Asamblea de copropietarios. Su composición es diversa dependiendo de las

necesidades. Generalmente cuenta con un presidente, escogido entre los

condueños, un secretario, remunerado o no y quien tiene a cargo las Actas de las

Asambleas y de las reuniones del Consejo, un revisor Fiscal y sus respectivos

suplentes.

El consejo de Administración vigila y dirige al administrador y a la vez, actúa como

asesor.

123
CARRERO, José Elpidio, ORGANIZACION CONTABLE PARA LA ADMINISTRACIÓN DE
CONDOMINIOS, Monografía de Grado para Contador, Universidad Nacional de Colombia, Bogotá,
1978.
6.4.1.4. Auditoría Interna y control interno: Es una asesoría a la administración que

le permite favorecer la vigilancia y los controles apropiados, como herramienta de

control requiere conocimientos en auditoría y contaduría. Gracias a ella es posible

efectuar una revisión completa y permanente de las operaciones contables y

financieras, además que se convierte en un recurso importante para prevenir

fraudes y auxilia a la administración permitiéndole ser más eficiente. El control

interno ofrece una excelente oportunidad para evitar errores y realizar

mejoramiento contínuo. 124

6.4.1.5. Administrador : Puede ser una persona natural o jurídica, elegida por la

Asamblea de Copropietarios, pero su actividad depende directamente del consejo

de administración. Le corresponden las funciones de actividades administrativas,

financieras, de seguridad, comerciales y contables. 125

124
En organizaciones de mayor complejidad, como las de carácter estatal, el control interno es
concebido como una actividad íntima al desarrollo de las funciones de todos los cargos que
existen, indicando esto la responsabilidad de cada director de área por el desempeño del
autocontrol ante la gerencia. Las auditorías y el autocontrol pueden llevar a la empresa al concepto
de calidad total y al mejoramiento contínuo, ya que propone una racionalización de recursos y del
tiempo.
125
Si se desea una mayor información acerca de las funciones de los órganos administrativos de
un condominio, el Anexo No.1 sobre las leyes y decretos y el Anexo No.3 acerca del reglamento de
copropiedad proporciona las normas, responsabilidades y funciones. De igual forma en el Anexo
No. 4 podremos ver algunos formatos importantes para el desarrollo de estas actividades de
organización.
Por sugerencia de la Junta de Socios que es a la vez el cliente final del proceso, la

administración debe encargarse de planear y programar, llevar a cabo dichas

programaciones y posteriormente debe evaluar sus efectos; los resultados de este

proceso administrativo serán tenidos en cuenta por la Asamblea, nuevamente

realizando una correcta retroalimentación.

Las actividades que deben ser planeadas, ejecutadas y verificadas comprenden :

1. Administrativas: Involucradas con el recurso humano y su seguridad.

2. Gestión de los Recursos Tecnológicos y ambientales.

3. Financieras y de Contabilidad: Gestión y acopio de Recursos Financieros y el

registro de la información contable.

4. Mantenimiento : Adecuación y sostenimiento del recurso físico; Compras de

Suministros y relaciones con proveedores.

6.4.2 EJECUCION DE LAS LABORES PLANEADAS: DIRECCION

Está estrechamente relacionada con el liderazgo de la gerencia; como nos

ubicamos dentro de un marco de calidad el estilo de dirección se encuentra

caracterizado por ser altamente participativo, entendiendo que los aportes de

habitantes, visitantes y del recurso humano son la piedra angular de la gestión.

La Junta de administración y el Administrador deben gozar de la completa

confianza de la Asamblea General, de los trabajadores, poseer la autoridad para

tomar decisiones, llevar a cabo planes correctivos y sanciones. Muchas veces en

clases pudientes este respeto a la autoridad se pierde trayendo consigo graves

inconvenientes entre los miembros de la organización.

Al tratar con residentes que poseen iguales derechos, obligaciones y

responsabilidades, es indicado que la administración también disfrute de una

autoridad informal donde el grupo se identifica con el líder y está dispuesto a

seguirlo; de igual manera ocurre con el personal propio de la organización y con el

contratado; todo esto nos lleva a un clima de armonía.

 6.4.3 EJECUCION DE LAS LABORES PLANEADAS: COORDINACION

La administración debe concertar todos los esfuerzos de la organización para

hacer que las órdenes se cumplan. Es por esto importante que la dirección del

condominio adopte un plan de reuniones permanentes con los empleados de las

diferentes divisiones en comités de participación. Igualmente es aconsejable la

creación de grupos de esta naturaleza entre los habitantes del conjunto, a fín de

facilitar el planteamiento y solución de problemas, crear vínculos de amistad e

integración entre ellos. Estos desarrollan la iniciativa, la autodirección y el

autocontrol dentro de un clima participativo y democrático, despiertan los

sentimientos de afiliación y conforman una herramienta útil para la dirección en

cuanto a la detección y remedio de problemas.

Estos círculos de participación pueden emplear diferentes técnicas para proponer

salidas: Brainstormings, diagramas de causa y efecto adaptados a las

necesidades o métodos para la solución de problemas. 126

126
Todos ellos involucran las fases de identificación y selección del problema, análisis, generación
de soluciones potenciales, de alternativas y planes de solución, implementaciones y evaluaciones
sobre la decisión.
 6.5 CONTROL

El control debe realizarse en tres fases diferentes, en un primer lugar y dentro de

la jerarquía más alta está el Revisor Fiscal quien determina si las actividades de la

gerencia se están llevando correctamente, posteriormente es el Auditor interno

quien le permite a la gerencia mediante evaluaciones periódicas conocer el estado

de la ejecución de los planes proyectados. Tales auditorias deben ser ejecutadas

por personas idóneas a nivel teórico y práctico, con una independencia mental y

operativa a fin de lograr objetividad e imparcialidad, además deben trabajar con

evidencia suficiente y competente127. Finalmente nos encontramos con el control

de gestión que es interno, este sistema de evaluación y control de eficacia, según

el modelo SEEO, comprende cuatro fases:

1. Estándares previstos e indicadores de resultados comparados.

2. Un sistema de medición que relacione lo actual contra lo deseado.

3. Un sistema de acciones correctivas o reprogramación.

128
4. Un sistema de información gerencial.

6.6. FUNCION DE COMPORTAMIENTO ORGANIZACIONAL

Según el principio de integración, esta área buscaría coordinar el desarrollo de sus

miembros paralelo al de la organización.

127
PINILLA, José, LAS NORMAS DE AUDITORIA INFORMATICA. En: REVISTA INNOVAR. OP
CIT. P.
128
Modelo propuesto por Carlos Martinez en 1985 como SEEO. En: MARTINEZ F, Carlos,
ADMINISTRACIÓN DE ORGANIZACIONES -PRODUCTIVIDAD Y EFICACIA- OP CIT. P.480.
Aquí se centrarán junto con las actividades realizadas en las funciones de

coordinación y dirección, todas aquellas tareas que representan beneficios para la

organización. Estas deben involucrar el desarrollo de un sistema de valores

propios donde se inculque la responsabilidad, el respeto al individuo, la

importancia de la capacitación, el liderazgo, la participación y el reconocimiento, el

empowerment, planes de carrera y las actividades de desarrollo organizacional.

Este desempeño, no sólo une las funciones de organización, coordinación y

dirección, sino que cumple las labores de enlace para proponer un modelo de

calidad en la administración de condominios.

Este departamento no tiene una aplicación real en copropiedades con una

estructura limitada y tiende a repartirse entre las funciones de organización,

coordinación y control. Sin embargo, debido a que para el futuro es posible que

condominios tipo club campestre tengan una estructura grande y buen número de

personal nos pareció conveniente ubicarla explícitamente dentro del modelo.

Otras implementaciones pueden sugerir llevar las tareas de organización,

coordinación y control a este departamento y eliminar las tres primeras o, repartir

la última según corresponda y no alterar el proceso administrativo básico

propuesto por Fayol.

El departamento de comportamiento organizacional hará énfasis en mejorar la

condición actual de los miembros de la empresa. Para cumplir con este cometido

establecerá el estado del proceder actual mediante los solución de las siguientes

preguntas:129

129
Modelo de diagnóstico del Comportamiento Organizacional. Adaptado de Nadler, D.A. y
Tushman, M.L. “A model for diagnosing organizacional behavior: Applying a congruence
1. ¿Cuáles son las entradas que recibe la organización?

- Recursos.

- Ambiente y marcos jurídicos, legales, tributarios, etc.

2. ¿Cómo nos afectan estas entradas en relación con la estratégia(s) dela

empresa?

3. Al procesar dentro de la compañía las entradas ¿Qué efectos causa en ...?

- Los procesos de trabajo

- La estructura formal de la organización.

- El personal y sus intereses

- La estructura informal

4. ¿ A qué niveles esperamos salidas?

- A nivel del sistema administrativo y de la sociedad.

- A nivel de grupos.

- A nivel individual.

5. ¿ Cómo las salidas retroalimentan la estrategia y las entradas para evolucionar

en el cambio organizacional?

A partir de los resultados encontrados se podrá proceder a la determinación de

horizontes mejorados para la evolución de la firma, en especial si esta buscando

orientarse hacia programas de calidad.

Este departamento se encargará de la capacitación sobre calidad al momento de

juzgar oportuna su implantación y proporcionará herramientas a los empleados

perspective,” Organizational Dynamics. (Otoño 1980). Citado por KEARNS, D. & NADLER, D.A.
OP CIT. Apéndice 1.
para facilitar los procesos de solución de problemas y de conformación de comités

participativos.
 7. ADMINISTRACIÓN Y SU RELACION CON LOS RECURSOS

Las organizaciones para planificar y realizar sus operaciones requieren de

recursos, factores, medios o insumos, que se pueden clasificar en :

• Humanos
• Físicos
• Financieros
• Tecnológicos
• Ambientales

7.1 RECURSO HUMANO

Es el más importante elemento dentro de cualquier tipo de organización.

“Cada aspecto de las actividades de una firma se determina por la competencia,

motivación y eficacia de su Organización humana. De todas las tareas

administrativas, la administración del componente humano es la tarea central y

más importante, porque todo lo demás depende de lo bien que se lleve a cabo”. 130

En la medida en que satisfacemos al cliente externo (los habitantes y sus visitas) y

al cliente interno (todas las personas que trabajan dentro de la organización),

realizamos actividades orientadas a favorecer un ambiente sano y próspero dentro

de las relaciones de trabajo y contribuimos con el establecimiento de la calidad. 131

130
LIKERT, Rensis. EL FACTOR HUMANO EN LA EMPRESA: SU DIRECCIÓN Y VALORACIÓN.
Editorial Deusto, primera edición 1969. Citado en: CASTILLO APONTE, José. ADMINISTRACIÓN
DE PERSONAL. Un enfoque hacia la calidad humana. ECOE Ediciones. Primera Edición, Bogotá
1993. P.1. Para un buen número de autores contemporáneos, el elemento humano dentro de la
empresa es un factor a desarrollar y no un recurso que deba ser explotado, de allí la distinción que
precisan algunos escritores entre Recurso humano y Factor humano. Esta discusión no
corresponde a los alcances de este escrito por lo cual se usarán ambos términos con el sentido de
promover las capacidades, actitudes y aptitudes de la fuerza laboral en las organizaciones.
131
AMORTEGUI, Patricia y ARIZA Héctor, EL CONTROL TOTAL DE CALIDAD APLICADO EN
EMPRESAS DE SERVICIOS. En: Innovar -Revista de Ciencias Administrativas y sociales-
Universidad Nacional de Colombia. Departamentos de Gestión y Finanzas. Julio-Dic 1994,No.4.
p.92-93. Cliente interno y externo son conceptos manejados en calidad total dentro del esquema
Tal encauzamiento es vital dentro de este tipo de administración donde las

personas tienen muchos superiores que atender, valga decir, cada uno de los

copropietarios

La adaptación de los procesos de mejoramiento contínuo exigen una fuerza

laboral de calidad, es decir, altamente motivada y entrenada. No importa lo que la

alta gerencia decida, los resultados no serán deseables sin la excelencia humana

de sus colaboradores. “ Dentro de la filosofía de calidad total, cada uno de los

individuos que forma parte de la organización asume un papel activo en el cambio

y se hace partícipe de la toma de decisiones.[...Una empresa orientada hacia este

enfoque] debe definir claramente su misión (revaluando los términos en los que

expresa dicha misión[...]), su mercado objetivo y el concepto de calidad para su

empresa, [...] Superado este paso, debe establecer tanto las políticas como los

objetivos de calidad y la manera como espera cumplirlos”. 132

El cliente externo a satisfacer está relacionado con los habitantes, los condueños y

sus familias, sin los cuales la actividad económica del desarrollo de condominios

no tendría razón de ser.

El personal contratado al servicio de los dueños depende del número de unidades

familiares y la extensión de la propiedad, como también del monto de las cuotas

de mantenimiento. Por ejemplo: un condominio pequeño tendrá escasamente el

personal de vigilancia, aseo, reparaciones y mantenimiento debido a sus

actividades reducidas. Cuando la gestión no ha sido contratada con una empresa

de enfoque al cliente, junto con los programas de cero defectos (Philip Crosby) y mejoramiento
contínuo.
132
CASTILLO, J.C. ADMINISTRACIÓN DE PERSONAL. OP CIT. P.XIII.
especializada, es posible contar con departamentos de actividades diferentes

integrados en unos pocos. En sociedades administradoras podemos sumar varios

departamentos que pueden laborar en una estructura matricial cruzando las áreas

funcionales con los diferentes contratos de copropiedades que administran.

En grandes multifamiliares es necesario contar con una organización formal

mucho más estructurada.

Las actividades que debe realizar la administración están encaminadas al

mejoramiento de las condiciones de trabajo y de vida del recurso humano:

Planeación: previsión de la fuerza laboral; organización: realización de análisis

ocupacionales de reclutamiento y selección cuando se creen vacantes y mantener

una base de datos para suplir los posibles empleos; coordinación y dirección:

mantener relaciones con el personal en comités y grupos de participación,

favorecer la capacitación y el entrenamiento, propender por la motivación, la

remuneración óptima, beneficios laborales por incrementos en productividad y

gestión participativa; y control: manejo de reclamos, evaluación del desempeño,

disciplina y auditoria.

Las facetas del proceso administrativo deben aplicarse con especial interés en

estas actividades de selección, inducción y remuneración del personal. Su

adecuada conducción incide, al igual que los programas de seguridad social, para

garantizar la prestación de servicios de calidad.

7.1.1.MARCO LEGAL PARA LA GESTION DEL RECURSO HUMANO.

7.1.1.1.LEY 50 DE 1990
 133
La Ley 50 de 1990 fue expedida para transformar la legislación laboral

Colombiana en varios aspectos, pero en especial, en las modalidades del contrato

y en la no retroactividad de las cesantías.

Esta ley aumento el matrimonio laboral de 10 a 15 años y permitió los contratos a

término fijo con plazos menores a un año sin justificación, como se exigía antes.

También señala que el contrato de trabajo puede ser escrito o verbal y que este

puede celebrarse por tiempo determinado, por el tiempo que dure la realización de

una obra o labor, por tiempo indefinido o para ejecutar un trabajo ocasional,

accidental o transitorio:

- El contrato a termino fijo siempre debe constar por escrito. En él debe aclararse

su duración la cual no puede ser superior a 3 años pero si se puede renovar

continuamente. En los contratos a término fijo inferiores a un año, los trabajadores

tendrán derecho al pago de vacaciones y prima de servicios en proporción al

tiempo laborado, cualesquiera que este sea.

- El contrato indefinido tendrá vigencia mientras subsistan las causas que le dieron

origen y debe cumplir preaviso para darlo por terminado.

De igual forma la Ley 50 señala que el trabajo de contrato puede terminar por

muerte del trabajador, por mutuo consentimiento, por expiración del plazo fijo

pactado, por terminación de la obra o clausura definitiva de la empresa, entre

otras.

133
Código Sustantivo del Trabajo, Reforma Laboral Incorporada: ley 23 de 1991; Ley 50 de
1990.Editorial Esquilo, Santafé de Bogotá, 1992.
Lo más importante que incluye esta nueva legislación es que permite a los

condominios emplear personal por plazos cortos de tiempo y para labores

determinadas; es por esto que se debe tener en cuenta la duración del periódo de

prueba: no puede ser superior a la quinta parte del término inicialmente pactado y

de igual manera no puede exceder de 2 meses.

7.1.1.2. NORMAS POSTERIORES A LA LEY 50/90

Aparecen Leyes 4 de 1992 - Pensiones y Jubilaciones- y El sistema de seguridad

social: la Ley 100 de 1993134.

El sistema de Seguridad Social Integral tiene por objeto garantizar los derechos

irrenunciables de la persona y la comunidad para garantizar las prestaciones

económicas y de salud de quienes tienen una relación laboral o capacidad

económica para afiliarse al sistema; regula el sistema general de pensiones, el

fondo de solidaridad pensional, el sistema de salud, los riesgos profesionales y los

servicios sociales complementarios.

Los organismos que se crearon en esta legislación son:

- Los Fondos de Cesantías y Pensiones.

- Las E.P.S. Entidades Promotoras de salud, responsables de la afiliación, registro
y del recaudo de las cotizaciones, deben organizar y garantizar, la prestación del
Plan de Salud Obligatorio.
- Las I.P.S. son las Instituciones Prestadoras de Servicios de Salud deben prestar
la atención correspondiente a los afiliados y beneficiarios dentro de la ley, sus
principios básicos son la calidad y la eficiencia, con autonomía administrativa,
técnica y financiera.135

134
Pensiones y Jubilaciones, Decreto 2108, Ley 4 de 1992. Sin Impresora.
135
SISTEMA DE SEGURIDAD SOCIAL, Ley 100 de 1993, Por la cual se crea el Sistema se
Seguridad Social Integral y se dictan otras disposiciones. Editorial el Triángulo de Oro, Santafé de
Bogotá, 1994.
- De igual forma funcionan las Administradoras de Riesgos Profesionales y
organismos para funcionamiento de los servicios sociales complementarios.
.
 7.2 RECURSOS FISICOS

Son los factores o medios materiales que se utilizan para la producción de los

servicios; su conservación, orden y rediseño son operaciones definitivas de la

correcta gestión.

En primer lugar se tiene como recurso físico el área dispuesta para el condominio:

- Unidades habitacionales
- Zonas verdes,
- Instalaciones deportivas,
- Areas culturales,
- Locales comerciales,
- Sede Administrativa y social
- Todas aquellas dispuestas al servicio de los habitantes para mejorar su calidad
de vida.

Esta parte física puede dividirse en propiedad privada y propiedad comunal.

Las modificaciones, comodidades y características de la propiedad privada

corresponden a cada condómino, por supuesto sin agredir las normas expuestas

en la ley y el reglamento de copropiedad.

La propiedad comunal es una de las partes más importantes para la gerencia del

condominio, ya que de ella depende el bienestar de sus afiliados y es

precisamente en esta donde la actividad administrativa tiene singular injerencia.

Algunas de las áreas de mayor cuidado son:

- En primer lugar el centro administrativo, sede social o Casa Administrativa, que

es el núcleo operacional de las actividades de gestión, generalmente ubicada a

manera de panóptico para facilitar el control de las áreas de la propiedad.

- Las zonas verdes comprenden la parte decorativa del lugar, y su belleza es un

importante criterio de calidad para los dueños. Estas zonas verdes pueden ser

aprovechadas como campos deportivos muy necesarios, pero requieren de

grandes inversiones iniciales para tener que evitar nuevas erogaciones en

mejoramientos cuando haya pasado el tiempo. Su planeación, a cargo de la

sociedad constructora, dependerá de la disponibilidad de áreas que se tengan: En

condominios rurales tan solo el 30% de un terreno es urbanizable según la

legislación ambiental, y por lo tanto debemos tener en cuenta el área total del lote

para organizar excelentes espacios en los cuales se pueda practicar deportes

como el polo, tennis, canotaje y golf.

Deportes

En virtud de los valores de la sociedad actual, mantenerse en forma es una

necesidad y un lugar que no les proporciona estos beneficios tiene una grave

deficiencia:

- Un adecuado gimnasio con mecanismos eléctricos y manuales, pisos de madera,

espejos, barras, Saunas y turcos sería el proyecto original para empezar la

planeación de operaciones en cuanto a recursos deportivos.

Por supuesto la gerencia no puede dejar de lado algunos deportes que se

practican bajo techo como squash, bolos, billar o ping-pong, entre otros, los

cuales pueden irse ampliando para favorecer a los residentes, con la posibilidad

de obtener de ellos beneficios sociales y económicos.

Recursos físicos adicionales

Otros tipos de infraestructuras necesarias para altas densidades de población

dentro de la coparticipación son los centros culturales y comerciales:

- Un sitio de estudios para niños y jóvenes
- Un centro del documento que permita el copiado, el uso de computadores y sus
facilidades
- Lavandería
- Zapatería
- Droguería
- Peluquería
- Gasolinera
- Minimercado que supla las necesidades básicas y servicios de alimentos.

Otros de los requisitos físicos para este tipo de organización son:

- Las salas de juntas dotadas con equipos necesarios para el desarrollo de esta

actividad (Televisores, videograbadoras y filmadoras, proyector de filminas,

videobeam, tableros), que le permitan a los habitantes reunirse, por ejemplo en las

Asambleas generales.

- Una exigencia adicional que debe estar cubierta son los Salones de eventos, que

estarán dotados con requisitos mínimos en cuanto a mesas, cocina, baños y

facilidades para banquetes, que incluso puede aprovechar la administración al

conformar otro negocio que supla estas necesidades.

En un complejo habitacional, máxime si es de gran tamaño, la infraestructura se

convierte en un gran aliado de la comodidad.

Algunos de los más prestigiosos condominios rurales cuentan incluso con una

Iglesia que les permite llevar a cabo oficios religiosos.

Todas las actividades comerciales tienen espacio, no sólo porque mejoran las

condiciones de vida de los habitantes, sino porque también generan ingresos y

empleo.
La planeación de la mayoría del recurso físico, salvo las modificaciones

elaboradas con posterioridad a la entrega de la constructora, corren por cuenta de

ésta. Es por esta razón, que la planeación del recurso físico no demanda mucho

tiempo de la gerencia sino en condiciones especiales que deberán ser

gestionadas de manera independiente.

La planeación del mantenimiento de la infraestructura recibida es, por el contrario,

la actividad más preponderante en la gestión de éste recurso. Programas de

inspección preventiva y de reparación deben aplicarse junto con la restauración

curativa de los daños que se ocasionen. De igual manera la ejecución deberá

programarse según el plan de mantenimiento, de seguimiento estricto y

controlarse según estos lineamientos.

Las principales áreas físicas que requieren de la gestión del mantenimiento y de

cuidados especiales pueden clasificarse así:

- Zonas secas y húmedas,

- Zonas verdes,

- Red eléctrica y maquinaria especial asociada a ésta (plantas generadoras),

- Red hidráulica, tuberías, desagües, recolectores de aguas lluvias y su

complementos,

- Comunicaciones,

- Red vial,

- Zonas comunales,

- Depósitos de insumos

- Centro de Acopio de basuras y desperdicios.

7.2.1 PROTECCION DEL RECURSO FISICO

Una de las ocupaciones de principal importancia de la administración es la

planeación y prevención. No sólo se requiere planeación a nivel estratégico y

táctico, también es importante considerarla como tarea necesaria para garantizar

la seguridad física y mental de los miembros de una organización. Los habitantes

de una unidad multifamiliar deben tener en cuenta las observaciones indicadas

para la prevención que determine la normatividad en los reglamentos y la

administración. No obstante, diferentes casos no previstos por los principios

legales, a los cuales debe enfrentarse la sociedad, pueden ser prevenidos: El uso

correcto del gas y de las fuentes caloríficas para evitar incendios, las posibles

inundaciones y otros accidentes menores que pueden ser estudiados y sorteados

gracias a la elaboración de planes. Algunas situaciones no estructuradas que

afectan la seguridad y que por su misma naturaleza no dependen del hombre -

como las epidemias, los derrumbes, los tornados y los terremotos, y en general los

desastres naturales- deben exigir por parte de la gerencia programas de

contingencia para intervenir en este tipo de dificultades. Es por esto que no sobra

involucrar dentro de las tareas de gestión la realización de simulacros, compra de

seguros y la oportuna información a la población sobre los planes y acciones en

caso de siniestro.

Seguros

Los seguros son contratos entre un ente asegurador y una persona interesada en

la toma de pólizas. En este tipo de acuerdo, la compañía aseguradora se

compromete a cubrir las perdidas por siniestros o calamidades dentro de las

causales establecidas en el trato. Los seguros más empleados son:

1. SEGURO DE INCENDIO

“ El hecho de que se cuente con la protección de una compañía de seguridad, no

implica que se descuiden las medidas de seguridad. Es recomendable tener

hidrantes, alarmas de humo, regaderas sensibles al calor, sin dejar de lado la

capacitación del personal. Esta gama de previsiones disminuye el costo de la

prima puesto que reducen el riesgo”. 136

Generalmente se toma para todas las zonas comunales y administrativas, de igual

manera para los parqueaderos y de común acuerdo entre los propietarios para las

zonas privadas.

Para este tipo de eventualidad encontramos diferentes tipos de pólizas:

- Ordinaria o de Valor fijo, es la más utilizada por que se determinan el monto,

periódo de cubrimiento y no la indemnización.

- Flotante, el contrato se realiza por un tope máximo. La compañía aseguradora

solicita periódicamente información y datos con el fin de ajustar la respectiva

prima.

- Valor admitido, al momento de la compra de la póliza se conviene la

indemnización.

2. SEGURO DE RENTA

Aplicable si se tienen bienes arrendados.

3. HURACAN, TERREMOTO, TEMBLOR O ERUPCION VOLCANICA: Depende

del riesgo que se corra por la ubicación geográfica, se toma para todo el

condominio.

136
GONZALEZ, José & MARTINEZ, Flor, MODELO DE ORGANIZACION PARA CLUB SOCIAL,
Monografía de Grado, Universidad Nacional, Bogotá, 1986.
4. POR AERONAVES : Tiene en cuenta los efectos de las vibraciones de aviones

y similares o la posible caída de los mismos.

5. SEGUROS DE SUSTRACCION

Tienen por finalidad cubrir las perdidas o daños a que de lugar la sustracción

violenta de bienes que dejen huellas visibles, claramente comprobadas por un

autoridad competente, además tiene amparo de hurto, cuando no se presenta

violencia y de atraco, para todos los bienes de tipo común.

6. SEGUROS DE TRANSPORTE Y AUTOMOTORES

Los de automotores cubren un amparo básico por lesiones o daños a inmuebles

ajenos y propios, amparos adicionales por robo, hurto, daños mal intencionados,

desastres naturales y lesiones personales. Se toma si el condominio posee

vehículos para su funcionamiento, como recolectores de basuras, motos, etc...

7. SEGUROS DE MANEJO Y CUMPLIMIENTO

Si dentro del personal existen funciones con responsabilidad alta por valores, se

convierte en una fianza que se ofrece al beneficiario para cubrir su responsabilidad

8. DE RESPONSABILIDAD CIVIL

Para las áreas comunes del condominio, los automotores de los propietarios,

visitantes y para todas las personas que se encuentran dentro del área de

jurisdicción, este seguro nos permite asumir las posibles eventualidades que

pueden ocurrir como accidentes, choques o lesiones.

9. AMIT

Cubre los Actos Mal Intencionados de Terceros, en un país como el nuestro,

donde la inseguridad es alta, este seguro permite proteger los bienes contra

terrorismo, bombas, ataques guerrilleros, etc.

 7.3 RECURSO TECNOLOGICO

La vida moderna ha incorporado nuevas ventajas para facilitar la convivencia en

sociedad. Es por esto indispensable que la administración no escatime esfuerzos

para mantenerse en un lugar privilegiado y a la vanguardia del avance tecnológico

sin desconocer, por supuesto, las relaciones de costo-beneficio que nuevas

aplicaciones conllevan, tanto en tecnologías blandas como duras. Con esta actitud

de la gerencia se contribuye a facilitar las operaciones y la calidad de vida y de

trabajo.137

7.3.1.COMUNICACIONES

Con las posibilidades que nos proporciona la tecnología 138, la mayor ventaja la

encontramos en las comunicaciones. En condominios en el campo tiene vital

importancia, pues es necesario mantener canales de intercambio de información

con las ciudades para satisfacer los requerimientos del residente; también, como

es obvio, la comunicación interna entre los habitantes y de estos últimos con los

funcionarios del cuerpo administrativo tiene singular preponderancia.

Con el exterior el medio más importante es la telefonía, ya que gracias a ella se

pueden comunicar voces y datos; es posible así enviar información por fax,

137
Peter Drucker resalta la importancia de convertirse en “Administradores de Tecnología” y no en
simples “usuarios” de ella, pues la sobrevivencia y el mantenimiento del planeta requiere de
decisiones tecnológicas inteligentes. Economistas y sociólogos de diferentes universidades han
propuesto el concepto de “lo pequeño es hermoso (Small is beautiful)” donde abogan por no
sacrificar los valores humanos y ambientales otorgándole mayor primacía a la tecnología como un
fín en sí mismo. SCHROEDER, Roger. ADMINISTRACIÓN DE OPERACIONES... OP CIT.
PP.175-183.
138
Las diferentes definiciones sobre tecnología se centran en la empleo de conocimientos para la
solución de problemas. Para un gran número de personas esta explicación es cierta únicamente
cuando nos referimos a los avances recientes de la ciencia; de allí que empleemos en el presente
escrito la palabra tecnología de una forma más popular al concepto propiamente dicho.
participar en teleconferencias, conectarse con las redes informáticas y los

ciberespacios y vincularse personalmente con todo el mundo. Alternativamente

tenemos la telefonía celular que no necesita ningún tipo de conexión alámbrica.

Otros medios de comunicación a los cuales las moradores deben tener acceso en

una unidad multifamiliar, son la televisión por cable y/o suscripción a antenas

parabólicas, los tradicionales de comunicación escrita como el periódico y el

correo que deben llegar a tiempo a cada unidad habitacional en forma

responsable.

Internamente es necesario que todas las unidades se encuentren conectadas por

citófonos y aparatos de comunicación zonal a la central de recepción. También

debe proponerse la administración como tarea que las comunicaciones enviadas a

los condóminos se hagan de manera efectiva y certera, para mantener la

ecuanimidad, la cordialidad en las relaciones y la democracia en la información,

facultando así la participación en las decisiones.

Igualmente en extensiones muy amplias de terreno, se deben mantener

comunicados los empleados mediante redes telefónicas o sistemas de

comunicación móvil, e incluso puede pensarse en megáfonos. El flujo de

información administrativa se debe manejar para mayor facilidad mediante una red

sistematizada en donde cada unidad tenga su código de acceso y facilite las

operaciones diarias; un ejemplo de estas implementaciones puede apreciarse con

facilidad en las cajas registradoras tipo POS. Estas implementaciones

corresponden a la capacidad económica de la organización y a su tamaño, pues

en recintos pequeños y de bajas cuotas de sostenimiento soluciones como esta no

solo son onerosas sino innecesarias.

El transporte interno en grandes extensiones siempre debe estar presente, pues

los niños necesitan transportarse en las horas de la mañana a la portería para

acceder a su bus escolar; los visitantes tendrían facilidades en caso de no contar

con vehículo para sus desplazamientos dentro del condominio, y se contribuiría a

la recolección de basuras desde los diferentes lugares a un centro de colección y

posiblemente de compactación.
 7.3.2.VIAS

El adecuado sistema de vías otorga seguridad y facilidades a los pobladores. Un

plan de vías que llegue a todas las dependencias con rutas periféricas adicionales

para proporcionar agilidad y pequeños sistemas que se acerquen a cada unidad,

permite una adecuada infraestructura física y sobrelleva a que no se presenten

problemas de orden y tráfico.

Una de las funciones más importantes de la gerencia es mantenerlas en buen

estado, cosa por lo general muy costosa. Pueden evitarse partidas importantes

construyendo desde la primera vez con calidad, manteniendo el peso y las

velocidades de los automotores dentro de los límites permitidos. También es

necesario regular la circulación para evitar accidentes con niños, peatones y

vehículos de tracción manual o mecánica.

7.3.3.SERVICIOS PUBLICOS

La calidad y cantidad de los servicios públicos es destacada dentro de estas

organizaciones, ya que si estos son deficientes la administración será juzgada

como poco efectiva desde el primer momento. El recurso tecnológico juega aquí

un papel decisivo: Las motobombas, los pozos sépticos, plantas de tratamiento de

tecnología natural (para la descontaminación de aguas sucias o biodigestores

productores de electricidad ), calderas, páneles solares son elementos que deben

ser evaluados de acuerdo a su costo y utilidad, para ser usados por la gerencia.

Ecológicamente hablando es mejor pensar en un sencillo y eficiente sistema de

pozos sépticos, bien construidos y organizados, que recojan sólo residuos

orgánicos y biodegradables, que complicadas infraestructuras de acueductos,

plantas de tratamiento alternas y costosas que contaminen las fuentes de agua.

Aquí empieza a tener importancia el concepto sobre tecnología aplicada de que

“Lo pequeño es hermoso”.

7.3.4.SEGURIDAD: RESPETO A DERECHOS FUNDAMENTALES

La seguridad es uno de los primeros principios de calidad dentro de un

conglomerado habitacional, puesto que los habitantes huyen de las ciudades

evitando los robos, atracos, secuestros, etc. Si se llegase a presentar un problema

de este tipo, la administración tiene una responsabilidad importante y debe idear

previsiones para no caer en semejantes dificultades.

En primer lugar se debe mantener una estricta vigilancia y disciplina en las

portería, mediante la aplicación de normas que prohiban el ingreso de personal

desconocido, permisos anticipados para movilizaciones de enseres, etc. En la

periferia es importante tener dispositivos de seguridad como canales de televisión

de circuito cerrado, mallas electrificadas, patrulleros en motos o a caballo y

difundiendo programas de integración solidaria en la población.

Esta planeación debe hacerse desde el primer momento en la concepción del

edificio para eludir situaciones de violencia, sobre todo en las zonas periféricas,

donde son más factibles los ataques de grupos subversivos.

7.3.5.SALUD

La salud como concepto presenta dos aspectos: El primero está asociado con lo

que una persona desea y con lo bien que sus deseos se comparan con sus
necesidades (Salud aspirativa) y el segundo con lo bien que puede satisfacer tanto

sus necesidades como sus deseos (Salud instrumental).

En un estado ideal, cada individuo debería ser capaz de satisfacer sus necesidades

y lograr sus objetivos.

A un nivel más activo podemos apreciar la importancia del adecuado funcionamiento

de los siguientes tópicos:

- Servicios Sanitarios:

De la planificación de la salud depende la clase de servicios sanitarios

proporcionados a la sociedad.
139
Los inactivistas de la salud no creen en los servicios sanitarios; los servicios

sanitarios con enfoque reactivo proporcionan Medicina correctiva, consideran la

salud como un privilegio más que como un derecho; los servicios sanitarios

preactivos enfatizan más en la prevención de las enfermedades que su curación; los

servicios sanitarios interactivos dentro de un marco filosófico ideal tratan de suprimir

las causas de enfermedad cambiando el medio ambiente y el estilo de vida de los

que viven dentro del mismo, además que buscan reestructurar la sociedad e

instituciones sanitarias para garantizar el buen servicio a la comunidad. Este es el

enfoque que sugerimos para planear el sistema de servicios de salud de un

condominio.

Según esto, la salud de los residentes puede mejorarse gracias a los

planteamientos de salud aspirativa e instrumental, que involucran la satisfacción del

cliente con diferentes productos (como las áreas deportivas y recreativas, las

condiciones ambientales, la reducción del grado de stress, etc.). Son en primera

139
ACKOFF, Russell, REDISEÑANDO EL FUTURO, OP CIT. P.P.201-223
instancia las constructoras, luego las administradoras quienes están en capacidad de

proporcionar y mantener tales facilidades para los consumidores, en especial, los

que poseen dinero suficiente como para invertir en un condominio no urbano.

7.3.6. ZONAS SOCIALES Y COMERCIALES

Alimentos, bebidas y Zonas sociales: Esta posible división en un condominio tipo

club, se encargaría de atender las reuniones sociales mediante la adecuada

administración del recurso físico y tecnológico disponible en la unidad, más la

gestión de los alimentos y bebidas que demanden los diferentes tipos de eventos.

También se encargaría de los puntos en las zonas deportivas y de prestar el

servicio de restaurante.

Esta división poseería una estructura formal similar a la de un restaurante, más un

departamento encargado de la logística en cuanto a la preparación de las

recepciones.140

Estos servicios pueden ser contratados con empresas especializadas o pueden

ser prestados directamente por la gerencia, según su capacidad y visión de

establecer nuevos negocios derivados. De acuerdo a esto se instalará la

infraestructura necesaria.

7.3.6.1 ZONAS COMERCIALES Y CULTURALES

Estas zonas pueden representar a la organización grandes utilidades de acuerdo a

como se administren:

140
CRF. ACOSTA TORRES, Rafael, CEDEÑO LIGARRETTO, Ali & ERAZO FREYRE, Enrique,
TRATADO GENERAL DE HOTELERIA . OP CIT.
Las zonas comerciales pueden ser ajenas a la administración : restaurante,

peluquería, droguería, videotienda, supermercado, servicio médico, lavandería,

etc. y en ese caso, lo que la administración percibe en el canon de arriendo por los

locales, de carácter comunal.

También se puede crear la infraestructura para lograr que las utilidades de dichas

actividades sean para la organización. De aquí podemos concluir que es posible

crear un Minicentro comercial con diferentes negocios.

7.3.6.2. ZONAS DEPORTIVAS

Por lo general este tipo de administración no se delega y es función de la gerencia

asumir todas las actividades encaminadas a prestar un excelente servicio a los

propietarios, tal como en un club deportivo y social. Por lo tanto, en la nómina de

la administración se contará con los profesores, costos de las clínicas, de los

implementos y de sostenimiento de dichas áreas; de igual forma existirá un

mecanismo de cobro que le permita a los habitantes disfrutar de dichos servicios a

un precio que sea optimo para ambas partes.

 7.4 RECURSO FINANCIERO

De este depende el buen funcionamiento de todas las actividades.

Nuevamente tenemos dos etapas:

La primera con la construcción y creación de un condominio. En esta, el recurso

financiero es de valiosa importancia, ya que se requiere de un gran capital con

retornos muy lentos y una financiación de largo plazo.

En la segunda, cuando se trata del mantenimiento y administración del

condominio, el dinero es necesario para cubrir todas las erogaciones propias de la

actividad de sostenimiento.

Una de las actividades principales en este recurso es el presupuesto, pues de este

depende el éxito de las operaciones. Pronosticar es el arte y la ciencia de predecir

los eventos del futuro, de allí la complejidad de una tarea basada en la información

del presente. Para reconocer los errores inherentes a los pronósticos, todos estos

deberían tener por lo menos dos números, uno con la mejor estimación y otro para

el error del pronóstico . 141

Tenemos dos tipos primordiales de pronósticos : En primer lugar los cualitativos,

que se practican gracias al juicio experto de conocedores y a la experiencia de los

administradores.

El segundo grupo son los métodos cuantitativos y de allí su carácter matemático:

Series de tiempo, promedios móviles o suavización exponencial.

141
Gitman releva la importancia de la planeación financiera, pues proporciona “los mapas” que
debe seguir una organización para alcanzar sus objetivos. Según su criterio, dos aspectos son
vitales: La planeación del efectivo -en especial para estar cubiertos en el corto plazo usando
predicciones- y de las utilidades gracias a estados pro-forma que indiquen las esperanzas de
rendimientos, activos, pasivos y capital. En su enfoque maneja tres presupuestos: el optimista, el
esperado y el pesimista. GITMAN, Lawrence J. FUNDAMENTOS DE ADMINISTRACIÓN
FINANCIERA. Harla Editores. Tercera Edición, México, 1991. Pp.221-241.
Financieramente, un presupuesto de efectivo es una proyección de los futuros

ingresos y desembolsos de efectivo de una empresa. Esta proyección es

particularmente útil para el administrador en la determinación de los probables

saldos de efectivo dentro de un futuro cercano y la planeación de necesidades

esperadas, para ello también son muy útiles los estados financieros proforma que

son estados futuros esperados basándose en las condiciones que la

142
administración esperan que existan y en las acciones que espera tomar.

El grado de incertidumbre, relacionado con la mayor o menor variación de los

flujos, significa un mayor o menor riesgo en el momento de tomar la decisión.

El pronóstico financiero no es otra cosa que un término general para referirse a la

necesidad de presagiar el comportamiento de las variables que afectan el

desempeño organizacional. Otras herramientas útiles como el punto de equilibrio,

se ven facilitados gracias a la posibilidad de considerar la mayoría de los costos

como fijos.

7.4.1 PRESUPUESTO DE RENTAS O INGRESOS

7.4.1.1 INGRESOS CORRIENTES

142
VAN HORNE, James & WACHOWICKS John, FUNDAMENTOS DE ADMINISTRACIÓN
FINANCIERA. OP CIT.P.228.
VILLAREAL, Julio & SERRANO Javier, FUNDAMENTOS DE FINANZAS, Segunda Edición,
McGraw Hill, Bogotá, 1993. p.130-132
SCHROEDER, Roger, ADMINISTRACIÓN DE OPERACIONES. OP CIT. P.52-53.
La fuente interna más importante es la cuota que cada uno de los condóminos

debe cancelar por concepto de administración; esta debe fijarse de acuerdo con la

realidad de los costos y las posibilidades de los propietarios. Además, debe estar

muy bien definida para facilitar el proceso de informe de destinaciones en las

asambleas.

Una de las formas para elaborar este presupuesto es teniendo en cuenta el total

de gastos pronosticados y distribuirlo mediante las cuotas de participación entre

cada uno de los copropietarios, gracias al coeficiente de propiedad; tal cuota se

asigna con la relación al valor total del inmueble o el área construída o por

construír.

Estas cuotas de participación tanto en la propiedad sobre el inmueble como en las

cargas generales de la comunidad, se fijan como factor determinante del valor

inicial de cada departamento, superficie útil, en relación con el total del bien, su

emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presume.

7.4.1.2 OTROS INGRESOS

En cualquier organización toda actividad que no esté relacionada con la propia

característica de administración se encuentra involucrada en este ítem como la

venta de basura, la prestación de servicios sociales o deportivos, la utilización de

los financiamientos, intereses por mora y rentabilidades financieras. Aquí, de igual

manera, tendremos en cuenta incluso las cuotas extraordinarias fijadas en

asamblea general para un empleo fijado.

7.4.2 PRESUPUESTO DE GASTOS

Es función de la administración que se realice un adecuado uso del dinero, por lo

mismo los gastos deben estar bien sustentados, se debe tener en cuenta lo que es

vital, importante y urgente, las demandas secundarias para considerarlas en el

tiempo y programarlas, según corresponda, en el corto plazo. Siempre se

encontrarán gastos prioritarios que afectan la calidad de vida y secundarios que

mejoran las situaciones de vivienda. 143

La función de compras se vuelve importante si entendemos que es una de las

principales erogaciones que podemos encontrar; es por esto que si pensamos en

un sistema de calidad, se deben considerar que los mejores proveedores son

aquellos que nos ofrecen precio, calidad, servicio, flexibilidad y tiempo de entrega

en nuestras necesidades de aseo, alimentos, papelería, etc. Lo que busca la

administración es no tener altos inventarios y sobre todo no tener que agregar

valor a su recepción y almacenamiento, tal como lo plantea la manufactura JIT.

El manejo de los inventarios de un Condominio tiene gran importancia debido a

que los costos de aseo y mantenimiento conservan un gran porcentaje de la

estructura de gastos, el no control de los materiales o su desperdicio puede ser

perjudicial para la situación financiera del mismo.

Generalmente las compras se realizan en lotes importantes debido a los

descuentos y se almacenan para permitir su consumo paulatino. El sistema de

control sistematizado se convierte en el ideal porque permite dar una señal de

agotamiento de inventarios y evita las pérdidas. Sin embargo, con una adecuada

143
Para la revisión de algunos formatos y cuentas utilizadas en la administración (teniendo en cuenta el
PUC) de un condominio ver el Anexo No. 5
planeación de materiales, conociendo los consumos históricos, los pedidos se

pueden realizar mensual o bimensualmente, para evitar los gastos de

conservación.
 7.5 RECURSO AMBIENTAL

Es responsabilidad de la administración mantener y conservar todos los recursos

naturales, su importancia radica en el cuidado, preservación y uso de todas las

fuentes que pueden favorecer su utilización en el futuro.

El recurso más importante es el agua por todas las connotaciones que implica,

por ser escasa y de fácil contaminación.

La actividad administrativa debe observar también el empleo de planificación

ecológica, que es la acción de proyectar algo científicamente organizado, para

estar en concordancia con el medio que lo rodea y con la ecología del sistema

natural.

En un diseño urbano, se pretende lograr la planeación sin agresión al medio

ambiente, contribuyendo al logro de paisajes culturales.

Precisemos ahora cada uno de los recursos que tienen singular relevancia:

7.5.1 AIRE

Como lo habíamos mencionado la calidad de aire no es tan palpable porque sus

efectos en la salud generalmente son secundarios pero un nivel apto permite a las

personas sentirse más felices en cuanto a su salud aspirativa e instrumental,

máxime cuando tenemos un ambiente libre de ruidos y olores molestos. Nada más

agradable que respirar la tranquilidad de la naturaleza y escuchar sus sonidos

característicos.

7.5.2 AGUAS

El manejo de las aguas, es uno de los factores que reviste mayor importancia, por

lo mismo su uso está muy bien reglamentado y vigilado, no podemos utilizan toda
el agua que tengamos, tenemos que cuidar de ella, lo más vital después de su uso

es quizás qué hacer con las aguas sucias.

Cuando existe una alta densidad de población se hace necesario implantar un

alcantarillado, con consecuencias funestas como lo son el impacto de trazar tubos

subterráneos alrededor de todo el terreno para captar dichas aguas, con su alto

costo y luego crear plantas de tratamiento con el fín de poderlas llevar a los ríos.

Lo más adecuado y tradicional, es la utilización de los pozos sépticos y

actualmente podemos contar con pequeñas plantas en el mercado que procesan

medianamente el agua de una sola casa y la dejan apta para el riego. La

dificultades de estos pozos se centran en la necesidad de su limpieza, aunque si

el suelo presenta buena filtración y añadimos a esto plantaciones de guadua,

probablemente no sea necesario; por otro lado las plantas de tratamiento

necesitan combustible y producen ruido, deteriorando otras condiciones

ambientales.

Una buena opción es separar el alcantarillado y acueducto interno de la casa en

dos: las aguas de inodoros y cisternas van al pozo, las de duchas y cocina

reutilizarlas para riego.

Probablemente se puede regresar a la naturaleza lo que nos ha dado, el agua

jabonososa filtrada se puede utilizar para cultivo de vegetales y estanques.

7.5.3 ENERGIA

La fuente de energía por excelencia es el sol, pero es la menos aprovechada y es

inagotable, siempre disponible, no contaminante, gratuita y de rendimientos

decrecientes en costos, en virtud de que tanto las celdas fotovoltáicas como los
páneles de calentamiento van siendo cada vez más alcanzables y es

aprovechable a niveles tecnológicos accesibles.

También se puede disponer de la energía eólica que es la generada por la fuerza

del viento. La Geotérmica (energía procedente del calor interior de la tierra) es otra

de las posibilidades sin peligros de contaminación, estas reservas subterráneas

pueden ser extraídas en forma de agua caliente que puede accionar

turboalternadores, pero tiene la desventaja que solo puede ser explotada en

lugares geológicamente favorables.

También se pueden hacer biodigestores y aprovechar la producción de metano -

de alta utilidad-, que son de bajo costo y posiblemente la energía hidráulica

mediante cableado a las estaciones.

7.5.3.1 ENERGIA SOLAR

La energía eléctrica puede generarse directamente a partir de la energía solar,

convierte la luz en electricidad utilizando paneles fotovoltáicos, tiene sus bases en

las propiedades de algunos sólidos que conocemos como semiconductores.

Estos, al exponerse a la radiación solar generan una carga eléctrica. Cada unidad

que integra el pánel fotovoltáico es una pequeña placa de silicio de

aproximadamente 10 cms por lado y 4 a 5 mm de espesor, son altamente

resistentes a la degradación. Por lo general los páneles contienen 34 o 36

unidades monocristalinas de silicio conectadas en serie entre sí, formando 4

hileras. 144

144
RICHARD, Williams, TECNOLOGICA Y APLICACIONES DE LA ENERGIA SOLAR, Librería
Técnica Bellisco, Madrid, 1982.
DEFFIS CASO, Armando, LA CASA ECOLOGICA AUTOSUFICIENTE, De. Concepto S.A.
México, 1989
Si se quiere ser más conservador también se tiene las posibilidad del uso de las

redes eléctricas propias de los municipios que con algunos permisos son

accesibles, su principal problemática es que en la mayoría de las ocasiones la

capacidad instalada es deficiente y los propietarios deben cancelar las

ampliaciones de las estaciones y redes eléctricas.

7.5.4 SUELOS

La calidad del suelo refleja la estabilidad del lugar, tenemos suelos muy húmedos,

normales y secos, que permiten la obtención de aguas o de minerales para las

plantaciones. Cuando se decide, por ejemplo tener un campo de golf, la calidad

del suelo es muy importante.

Dentro de este ítem es necesario reconocer la posible actividad sísmica del

terreno. Como es natural, todas las construcciones deben ser resistentes a estos
145.
imprevistos naturales

7.5.6 APROVECHAMIENTO DE RESIDUOS SOLIDOS

DESPERDICIOS SOLIDOS Y BASURAS

Hay muchas y muy distintas opiniones sobre la situación ambiental actual, pero en lo

que definitivamente si se está de acuerdo es que nos encontramos frente al

problema en un punto de inflexión. En este sentido, cualquier intento aislado de

solución al problema ambiental no contará con éxito, dada la complejidad del asunto.

Al mismo tiempo, la contaminación de un recurso conlleva a la corrupción de los

otros.

Este es un aspecto muy importante que debe tener en cuenta la administración,

porque de descuidarse puede acarrear graves problemas de salubridad. Las

145
Código Colombiano de Construcciones Sismoresistentes, Decreto 1400 / 1984, Legis.
unidades corren con una dificultad adicional: al encontrarse en la periferia no

cuentan con el servicio de recolección del municipio o ciudad y tienen que asumir

los costos propios de este tipo de actividad. Por lo tanto una debilidad como la que

implica tener que recoger las basuras se debe convertir en una fortaleza inclusive

de tipo económica y por supuesto social. Si se logra convencer a los residentes de

la colección adecuada de los residuos sólidos puede obtenerse de estos algunos

recursos provenientes de su venta.

Los residuos sólidos pueden aprovecharse recuperando selectivamente las

substancias en ellos contenidas y transformando otras, como una solución que

contribuye a aliviar los problemas de contaminación, disminuyendo las dificultades,

costos de eliminación y ayudando a la conservación de los recursos naturales. 146

Por lo tanto, el reciclaje de residuos sólidos en los conjuntos habitacionales,

deberá ser normatizado y organizado desde antes de la entrega de las unidades, a

fin de que en el reglamento exista el compromiso por parte de los usuarios de

entregar la basura orgánica o biodegradable por separado, para que mediante una

recolección organizada, pueda usarse para mejorar suelos y la basura inorgánica

para que, limpia y clasificada, pueda ser comercializada. Generalmente se

encuentra una proporción similar de basuras inorgánicas y orgánicas.

Los pasos de este proceso son : La generación de los residuos en el interior de las

viviendas, la recolección generalmente por un vehículo del condominio, el

transporte a un centro de acopio y selección y finalmente la comercialización.

146
DEFFIS CASO, Armando, LA CASA ECOLOGICA AUTOSUFICIENTE, OP CIT. P.77
Es muy importante evitar la incineración de los desechos por las complicaciones

de contaminación, especialmente del aire y las implicaciones de seguridad que

esto puede generar.

7.5.7 FAUNA Y FLORA

El mantenimiento de la Fauna y Flora propias del terreno y traídas por los

habitantes, es muy importante para conservar el hábitat de la región y en el

reglamento interno es básico señalar los cuidados que se deben tener para

preservarla.

7.5.8 PAISAJES

El desarrollo paisajístico tiene muchos factores que son importantes: la

conservación de los árboles -mediante un cuidado adecuado de plagas y el uso de

fungicidas ecológicos y apropiados-, el mantenimiento de la iluminación, las

distribución suficiente de canecas de la basura, la existencia de bancas para

sentarse, piscinas, sitios de reunión, vías, etc, y las nuevas construcciones que

tengan una armonía con las antiguas y con el paisaje, respetando el deseo de los

residentes de la visibilidad.
 8. MODELO PARA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS SEGUN UN

ENFOQUE DE CALIDAD

Para los condominios que deseen implementar un modelo de calidad en su

gestión proporcionamos el siguiente esquema que completa el modelo sugerido

según el proceso administrativo:

Calidad de los Satisfacción

Planeación productos y Ejecución. del Residente.
servicios. Control
Nodo No.1 Nodo No.2

Evaluación de
Presión de la Asamblea la Efectividad.
por un mantenimiento
óptimo de las Nodo No.3
condiciones y por una
constante mejora.
Comportamiento organizacional:
Beneficios de la organización.

Ambiente

En este diseño, los nodos de fase completada, ahora cumplen con la labor de

servirnos de indicadores de la calidad suministrada por la administración.

Es aquí donde la división de comportamiento organizacional va a jugar un papel

muy importante para adaptar la estructura a la estrategia del negocio, y para

coordinar los valores de los miembros de la empresa.

8.1 NODOS

Nodo No. 1.
Luego de la etapa de planeación, donde los productos y servicios a prestar han

sido planeados, la administración deberá evaluar cuales contribuyen o desmejoran

la condiciones exigidas por el cliente en términos de requerimientos.

Los siguientes aspectos, son a nuestro juicio los relevantes en la gestión de

condominios:

- Presentación física de las instalaciones: Aseo, limpieza.

- Mantenimiento oportuno y reparación de daños.

- Servicios de seguridad privada: Confianza en un servicio responsable.

- Efectividad de las comunicaciones (en especial en las copropiedades rurales).

- Calidad de los servicios públicos: Suficientes, según los requerimientos del

cliente.

- Calidad del medio ambiente: Conservación.

- Prestación de servicios adicionales: (Deportivos, culturales, sociales,

comerciales). Calidad de los servicios, costo adecuado al servicio.

- Cero equivocaciones: No errar los montos de dinero en los cobros y las cuotas,

ni en las adjudicaciones temporales de zonas comunes, ni en los aspectos

jurídicos, tributarios y ambientales.

- Existencia de reservas: 10% de las cuotas.

Tan pronto esté determinado el grado de calidad podrá implementarse un

proceso de mejoramiento de calidad.

Nodo No. 2.
Al planear, evaluar la calidad y prestar los servicios de acuerdo a las

especificaciones del cliente que se han traducido a procedimientos técnicos, es

menester de la administración conocer sobre la satisfacción que su acción ha

causado sobre los habitantes de la unidad multifamiliar.

Para encontrar respuesta a esta pregunta, deberán gestionarse las siguientes

actividades:

- Encuesta de satisfacción general a los habitantes de la copropiedad.

- Encuesta de satisfacción general practicada a los empleados sobre los

beneficios que han percibido de parte del departamento de Comportamiento

Organizacional.

- Establecimiento de la red de sugerencias gracias a comités instaurados por

secciones con delegados. Para esto han de practicarse reuniones periódicas.

- Evaluación del número de quejas: Gracias al concepto de Cero Equivocaciones

(CE) podrá accederse a la noción de Cero Quejas (CQ).

Nodo No. 3

En el nodo 3 se recogen los resultados de la satisfacción del cliente, del control de

la gestión en términos de eficacia y de los resultados proporcionados por el

departamento de Comportamiento Organizacional. Con esta información la

administración tendrá un detalladísimo informe de datos no sólo técnicos,

contables o de desempeño. También podrá contar sobre los niveles de calidad

logrados, las nuevas implementaciones, la satisfacción de la organización y el

cumplimiento de los intereses particulares y generales.

9. INDICADORES DE CALIDAD TOTAL Y MEJORAMIENTO CONTINUO

9.1 CALIDAD EN LA PRIMERA FASE

CONSTRUCCION

Un adecuado control de calidad necesita cumplir con ciertos requisitos que lo

hagan viable.

Desde el punto de vista de la implementación del condominio son los métodos de

observación y estadísticos los más importantes.

“ Las obras realizadas con un buen control de calidad, proporcionan datos para

determinar esta, en cualquier fase de la construcción y pone de manifiesto

aquellas operaciones que precisen de una acción correctiva, permitiendo en

algunos casos un ajuste válido a las especificaciones.” 147

Elementos de un sistema de calidad en la construcción:

a. Consideraciones de diseño : El concepto de control de calidad se va gestando

desde el mismo momento en que se concibe el proyecto, teniendo en cuenta las

especificaciones de acuerdo al alcance propuesto ( como una receta) y al producto

final.

b. Se deben tener muestreos de calidad.

c. Pruebas de campos y laboratorio con análisis de resultados.

d. Inspección directa.

9.2 SEGUNDA FASE

ADMINISTRACION

147
TAMAYO, Jorge & Cabrera Jorge, ALGUNAS DISPOSICIONES SOBRE EL CONTROL DE
CALIDAD EN LA CONSTRUCCION DE PAVIMENTOS. En: CONSTRUCCION Y
REHABILITACION DE PAVIMENTOS. AICUN, Julio 4 al 6 de 1992. Santafé de Bogotá.
No solo es suficiente que la gerencia se encargue de que las actividades

funcionen como siempre, lo importante es estar a la vanguardia y adaptarse a los

continuos cambios que la competencia (siempre es posible, aunque poco probable

que un condueño cambie su elección a otra unidad residencial; este punto de vista

podría eventualmente ser considerado como competencia) y la tecnología nos

indican, de allí la necesidad de contar con un departamento de Comportamiento

Organizacional .

Es muy importante realizar encuestas de bienestar con todos los habitantes y por

supuesto con los trabajadores, para que el clima de vivienda y de trabajo sea

confortable y feliz. Sería un fracaso de la administración encontrar que las

personas desean cambiarse de residencia o que el lugar de descanso que

escogieron después de largas horas de trabajo y stress, no cumpla con sus

requerimientos.

Una gran oportunidad se tiene aprovechando las reuniones anuales que se

realizan con los propietarios en la Asamblea General, para encontrar sus

inquietudes y realizarlas; todo es susceptible de mejora.

Por esto también es esencial estar informado sobre los nuevos sistemas

vivenciales en nuestro país y en otros, el benchmarking es una excelente

herramienta que nos ayuda a compararnos y así mejorar nuestros servicios, en las

zonas deportivas compararnos con clubes, en la parte comercial con los mejores

en cada área: comidas, suministros, productos, etc...

De igual forma si aplicamos el Justo a Tiempo podremos mantener buenas

relaciones con nuestros proveedores, de esta manera mejoraremos las entregas,

los pagos y se puede mantener criterios de calidad de los productos, ya que con

lotes de menor tamaño, es mucho más fácil y económica la revisión.

En ambas circunstancias el respeto al medio ambiente y a la calidad de vida se

debe convertir en la vanguardia de la gerencia, ya que esto permite dejar un

legado y para los moradores una excelente herencia para generaciones futuras.
 10. ACTUALIDAD

Las formas de mercadeo de los bienes inmobiliarios ha generado una cantidad de

estrategias debido a la dificultad que existe para su comercialización.

En Colombia se utilizan vendedores visitantes, promociones en los complejos

habitacionales y comerciales de televisión para los sectores más altos, sin

embargo esto no es suficiente : En centros comerciales encontramos maquetas y

vendedores que ofrecen una visita guiada para que los clientes conozcan las

ventajas de sus productos.

En Estados Unidos la modalidad es bien llamativa, con solo el 10 por ciento del

valor del apartamento, la gente reserva su nueva residencia y comienza a ganar

intereses bajo la peculiaridad de un depósito a término. Mientras la edificación no

esté terminada, el banco recibe el depósito y le genera ganancias de más o menos

148
el 7% al nuevo comprador. Esto se denomina el CDT inmobiliario.

Por supuesto tienen otras ventajas los compradores de bien raíz en Miami, quien

compra allí, se convierte automáticamente en miembro de un importante club

privado, exclusivo para los residentes. “ Frente a la playa, sobre una espectacular

vista, (que en Colombia podría ser las verdes montañas de nuestras cordilleras, o

porque no, cerca al mar), están las piscinas, el spa diseñado con estilo Europeo,

masajes fáciles, jacuzzi, baños de vapor, saunas e hidroterapia. E incluso con una

bahía para 99 yates”. 149

Los potenciales compradores tienen una visita guiada por varios días cuya estadía

y gastos corren por cuenta de los promotores.

148
UN NUEVO “POINT” DE VISTA, Finca Raíz. En: PERIODICO EL TIEMPO, Sábado 27 de Julio
de 1996, p. 8D.
149
IBID.
 CONCLUSIONES

Después de realizar el estudio podemos proporcionar las siguientes conclusiones:

- La propiedad horizontal es una forma de dominio que implica, por un lado la

propiedad exclusiva sobre una parte del inmueble y por otro, la propiedad

común de las áreas sociales necesarias para la existencia, seguridad y

conservación de los proyectos, cuyo dominio pertenece a la persona jurídica

que nace cuando se constituye y que se rige por la Ley 182 de 1948, 16 de

1985, Decreto reglamentario 1365 de 1986 y la resolución número 0142 de

1991.

- Los condominios son unidades habitacionales que les permiten a las

personas mejorar sus condiciones de vida, compartiendo responsabilidades y

derechos para obtener el mejor provecho de sus inversiones, conformando

hacia el futuro una interesante alternativa para el rediseño de las ciudades.

- La administración y dirección del condominio está a cargo de la asamblea

general, integrada por la totalidad de los propietarios, cuyo representante

legal es el administrador, quien depende del consejo de administración. La

asamblea está encargada de examinar los aspectos generales, económicos

 y financieros de la copropiedad, tiene la facultad de adoptar decisiones que

conciernen a la comunidad, ajustada a los reglamentos.

- Los estatutos deben estar ceñidos a la voluntad de los condóminos;

simbolizarán el orden y la disciplina de la organización, ya que se convierten

en la base para dirimir los conflictos internos.

- Algunas legislaciones, como las de Alemania y Suiza, consideran que la

forma de propiedad en condominio representa excesivas complicaciones por

la rivalidad entre propietarios; nuestra experiencia demuestra que con una

adecuada administración, es posible evitar los roces y al contrario, lograr

entre ellos una excelente comunidad.

- La estructura general de una copropiedad empieza con la asamblea de

propietarios, un revisor fiscal que actúa como informador de la asamblea,

acerca de las realizaciones del consejo de administración y del

administrador, que se apoya en los conceptos de un auditor interno y de sus

órganos asesores.

- De acuerdo con el tamaño de la organización, la administración cuenta

con los siguientes departamentos:

* Administrativo
* Personal
* Contabilidad y Finanzas
* Mantenimiento
* Deportes
* Alimentos y bebidas - Banquetes y celebración de eventos sociales.
- Su administración puede ser delegada a organizaciones establecidas para

este fin u otorgada a otras personas, en la mayoría de los casos condueños.

Hemos encontrado que algunas sociedades especializadas tienden a asumir

el manejo de más coparticipaciones que las posibles de atender y descuidan

su gestión.

Por otra parte, la inexperiencia de los residentes en el manejo de las

unidades provoca problemas de confianza y respeto entre los vecinos.

La asamblea será en últimas la encargada de evaluar y elegir al

administrador, deberá examinar si se presentan los problemas descritos para

proponer soluciones y compromisos.

- Los medios que utiliza la organización para lograr sus objetivos son los

recursos que tienen a su disposición, estos son:

RECURSO HUMANO

- Su manejo es muy importante, ya que la calidad del servicio es proporcional

al estado de ánimo, capacitación y motivación del personal.

- Deficiencias en la selección, donde se inicia el proceso, se ven reflejadas en

todas las etapas. La consecución de este factor necesita tiempo y

 responsabilidad, pues una apropiada elección de los nuevos integrantes

facilita la gestión.

Para lograr este cometido se conformarán adecuadas bases de datos y con

la aplicación de procedimientos técnicos para la calificación de hojas de vida,

se realizarán las entrevistas.

Continuará este desarrollo con las labores de inducción, capacitación,

remuneración y motivación del personal.

- La administración debe cumplir los deberes legales que tiene con sus

empleados, cancelar las cotizaciones del sistema de seguridad social, pagar

cumplidamente las cuotas de pensiones y cesantías a los respectivos fondos.

- Los condominios deben aprovechar las ventajas de la ley 50 /1990 que

permite hacer contratos a término fijo inferior a un (1) año con periódos de

prueba proporcionales, prorrogables para tener la certeza de contar con

personas idóneas en su cargo.

- La gestión del recurso humano también comprende el cumplimiento de las

normas establecidas en el Código Sustantivo del Trabajo, el reglamento

interno de la empresa y las leyes 50 de 1990 y 100 de 1993.

- Todos los empleados deben atender las recomendaciones de seguridad

laboral, cumpliendo normas de alturas, temperaturas, electricidad, uso de

 cascos, guantes, overoles y otros implementos que serán suministrados

puntualmente.

La dirección, entonces, debe poner a disposición de los trabajadores

instrumentos oportunos, materias primas y demás suministros como lo son

zapatos y vestidos de labor, procurados por ley cada 4 meses.

- El personal que tiene a su cargo responsabilidades económicas y de valores,

debe estar amparado por seguros de manejo y cumplimiento.

- Por otra parte, el condominio puede eventualmente contratar servicios

externos, ya que su alto costo no permite tener personal de planta para

cumplirlos. Recomendamos considerar los siguientes:

a) Mantenimiento

- Ascensores, su nivel de complejidad y tecnología necesita personal

especializado que únicamente lo tienen fábricas y distribuidores.

- Bombas de agua, plantas eléctricas, páneles solares, pozos sépticos,

plantas biodigestoras, compactadores de basura, entre otras.

- Conmutadores telefónicos, sonido y equipos audiovisuales.

- Jardines: Paisajismo y decoración exterior.

b) Fumigaciones: Desratización, insectos, plagas, etc.

c) Vigilancia. En un alto porcentaje de condominios es contratada, porque

este personal debe poseer permisos para porte de armas, conocimiento

sobre su uso y correcta disposición.

d) Aseo de áreas comunales, vías, zonas duras y lavado de vidrios.

Este personal, aunque no pertenezca a la nómina de la unidad, se encarga

de prestar importantes servicios, de allí que la gerencia no deba descuidar su

bienestar.

RECURSO FISICO

Para la gestión de este factor es conveniente dividir su estudio en los

siguientes sectores:

* Zonas Verdes y decoración exterior: parques para niños, bosques, etc.

* Instalaciones Deportivas: Entre ellas Golf (de alto costo dada la

sensibilidad del pasto y el emplazamiento de trampas), tenis, polo (necesita

caballerizas), canchas de fútbol, multicanchas con servicios de basquetbol,

voleibol y microfútbol. Bajo techo encontramos: los gimnasios (con pisos de

madera y maquinaria para gimnasia pasiva), saunas, turcos, squash, bolos y

ping-pong entre otros.

* Locales Comerciales, Culturales y Sociales. Los coparticipantes y

habitantes percibirán mayores beneficios si pueden disponer de:

• Instituciones educativas
• Guardería
• Centros de Salud y droguerías
• Supermercado
• Restaurante
• Tiendas de ropa y accesorios
• Peluquería
• Lavandería
• Zapatería
• Cajeros automáticos
 • Estación de Gasolina
• Centros de la información: fotocopiadoras, papelerías, fax,
computadoras, etc.

- De la adecuada planeación de estos recursos depende su funcionamiento y

calidad; por ejemplo en la construcción de la red vial se debe insistir en la

relación costo-beneficio, puesto que es onerosa y de alto impacto ambiental..

- El mantenimiento de las zonas comunes, de carácter predictivo y curativo,

será una de las tareas a practicar por parte de la administración. De

realización diaria, es el de las zonas verdes, puesto que su belleza depende

del cuidado que se le proporcione (necesita fungicidas, riegos, especies

nuevas y cuidados de depredadores).

Es función de cada propietario mantener sus zonas privadas en buen estado,

pues estas no hacen parte de las responsabilidades de la dirección.

- Para evitar los altos costos, es favorable controlar los siguientes factores y

así lograr mayor eficiencia:

* Reutilización de aguas tratadas para el riego.

* Implementación de circuitos pequeños de electricidad, preferiblemente con

control automático o reglamentar la responsabilidad de apagar las luces en

zonas oscuras como parqueaderos o sectores comunales. Estos circuitos

podrán funcionar en las mismas áreas para facilitar diferentes intensidades

de iluminación y ahorrar apagando algunos tendidos eléctricos cuando se

necesite una iluminación mínima.

 * Preferir energía solar o sistemas de gas a la eléctrica.

* Postes de luminarias y lámparas, serán de circuitos separados. Esto

permitirá dejar sólo algunas encendidas después de la media noche.

* Debe existir control sobre fuentes y suministros de aguas, evitando su

desperdicio.

* El montaje de plantas generadoras de electricidad y tanques de agua, para

proveerse en caso de que los servicios públicos tengan interrupciones .

* Usar adecuada y responsablemente las compactadoras de basuras y en

general los desperdicios sólidos, ya que su reciclaje permite obtener lucros y

reducir el impacto ambiental.

- La seguridad del recurso físico es también imprescindible. En atención a esto

se dotará de hidrantes y extinguidores a la copropiedad.

- La gerencia debe suscribir pólizas de seguros que permitan en caso de

siniestro cubrir las pérdidas: contra incendios, huracanes, terremotos,

temblores, erupciones, aeronaves, sustracción, hurto, actos mal

intencionados de terceros (AMIT) y de responsabilidad civil para proteger

bienes y personas .

- De igual manera debe sugerir a los copropietarios la toma de pólizas

individuales para proteger su patrimonio: Responsabilidad civil, automóviles,

contenido de las propiedades, accidentes, etc.

 RECURSO FINANCIERO

- La principal característica financiera que tiene el condominio es la necesidad

de un presupuesto de gastos de funcionamiento, que le facilite organizar los

flujos y fije oportunamente la cuota de mantenimiento y administración.

- Para lograrlo es importante tener orden en el manejo de las cuotas , que son

el principal ingreso; esto se simplifica mediante formatos de información de

las unidades habitacionales, ya que no todas pagan la misma cantidad

debido incluso, a los diferentes porcentajes de división, que se denominan “

índices de copropiedad”.

- La organización debe llevar en forma adecuada sus estados financieros y

hacer puntualmente el pago de los impuestos. Así puede cumplir con sus

obligaciones en dirección hacia el Estado, otras empresas y dueños de las

unidades.

- Es importante tratar de reducir los costos de funcionamiento sin alterar la

calidad de los servicios ofrecidos.

- Las compras se realizarán teniendo en cuenta criterios de flexibilidad, ,

permanencia en el mercado, precio, calidad, tiempo de entrega y servicio.

 RECURSO TECNOLOGICO

- La administración del condominio debe aprovechar las ventajas que ofrece la

tecnología tanto en las mejoras físicas y técnicas como en las implantaciones

blandas y dentro de estas últimas, las administrativas. Es así como se deben

contar con algunas de las siguientes facilidades:

* Canales de intercambio de información, vía telefónica o por fax, servicio de

teleconferencia, redes informáticas, Internet, computadores que cuenten con

procesadores de datos, palabras y programas de contabilidad.

* Comunicación entre los accesos y las unidades familiares como los

citófonos, las redes de televisión cerrada, comunicación zonal, móvil e

incluso megáfonos o parlantes.

* Telefonía celular para facilitar las comunicaciones, cuando otros servicios

no funcionen.

* Televisión por cable o fibra óptica y la suscripción a antenas parabólicas.

* Correos ágiles.

* En las áreas comerciales, culturales, deportivas y sociales que necesiten

intercambio de información o sistemas financieros: cajas conectadas por

sistemas contables y de descargo.

* Acceso a servicios financieros que presten bancos y corporaciones,

extendibles a los coparticipantes de la propiedad. Esto puede traducirse en

 mayores disponibilidades de sucursales para el pago, giros telefónicos

gracias a transferencias, cajeros automáticos, etc.

* Vehículos especializados para la recolección de basuras.

* Sistemas eléctricos de seguridad en la periferia, entre otros.

RECURSO AMBIENTAL

Finalmente el recurso ambiental se concibe como la única forma que

tenemos de transmitir a las generaciones futuras el goce y empleo de los

ecosistemas que actualmente disfrutamos; es por esto que conservar estas

despensas se debe convertir en propósito de la sociedad, pues al tratarse de

construcciones, pueden afectarse gravemente los sistemas de diferentes

especies.

Como empeño para no agredir el medio debemos, por lo menos, tener en

cuenta:

- Contemplar las normas ambientales en los reglamentos internos, que

prohiban las fogatas y controlen las emisiones de las chimeneas. Igualmente

la corrupción del aire por causa de automotores y plantas que prestan

servicio a la unidad, como lo son las de electricidad y agua.

- Emplear una legislación clara sobre la contaminación auditiva.

- El manejo de las aguas debe ser organizado, ya que estas presentan graves

problemas después de su utilización. Se recomienda la implementación de

pozos sépticos en condominios que tengan facilidades de espacio, ya que un

acueducto y alcantarillado tiene un grave efecto ambiental (por su

construcción, necesita ir en forma subterránea para lo cual debe realizarse el

correspondiente trazado; además el sistema termina con una gran afluencia

de aguas contaminadas que deben ser vertidas a un sistema fluvial, río o

laguna). Las plantas biodigestoras y los pozos permiten controlar esta

contaminación reduciendo los costos de tratamiento.

De esta manera se puede también aprovechar el agua de cocinas, duchas y

lavamanos para el riego de plantaciones y con un sistema alterno sólo se

tratarían los fluidos de cisternas a los pozos.

- Otra solución de bajo impacto ambiental es la instalación de paneles de

energía solar.

- El manejo de basuras y desperdicios sólidos debe ser tratado con criterios de

reciclaje: Vidrios, plásticos, papel y cartón, pueden ser vendidos y la parte

orgánica usarse en producción de metano con biodigestores o enterrada

como abono.

- Los habitantes serán conscientes del cuidado que requieren las especies de

fauna y flora propias de la región, de esta forma se mantiene el correcto

equilibrio natural.
Después de realizar este recorrido por los recursos que deben ser tenidos en

cuenta, podemos observar como en muchas de las copropiedades visitadas

encontramos algunas deficiencias que se pueden solucionar:

- Cuando se ejecuta un traspaso de administración, las entidades no realizan

un correcto empalme y algunas de las actividades quedan desconectadas e

inconclusas.

- A veces los propietarios se muestran apáticos y no se solidarizan con las

necesidades de su comunidad, lo que se puede evitar logrando integrarlos,

mediante las reuniones de la asamblea; pensamos que estas no deben ser

únicamente cada año, como lo exige la ley (si se realizan grupos de

participación y se convocan asambleas en otras ocasiones, se puede lograr

una motivación más efectiva).

- Las madres de familia proporcionan una excelente oportunidad para lograr

esta integración, puesto que buscan facilitar las actividades para sus hijos.

- Se encuentra que existen faltas de respeto, en familias muy acomodadas,

por esto es importante que la administración sea justa y tenga autoridad

formal e informal.

- La gestión no debe entrometerse en los conflictos que suceden entre

vecinos, dado que esto es parte de la convivencia y puede terminar

solucionando problemas triviales e involucrándose en asuntos personales,

que son ajenos a su labor.

 - Cuando los propietarios tengan problemas de ley, como embargos, se

recomienda avisar al condómino en cuestión y llenar un formato donde se

asegure de que los requisitos legales se cumplen.

- La administración debe conocer formas de resolución de conflictos, sobre

todo en las asambleas. Lo importante no es lograr la mayoría en las

decisiones, lo mejor es obtener consensos en la toma de estas.

- Es fundamental tener alternativas de seguridad en áreas rurales.

- El error más grave que presentan algunos de los condominios es la pérdida

de confianza y el respeto de los propietarios, por esto la dirección debe ser

muy clara y justa en sus transacciones.

Lo que finalmente hemos podido apreciar es que las copropiedades tienen un gran

potencial como alternativa de vivienda hacia el futuro. Estas presentan facilidades

para mejorar la calidad de vida, favorecen el acercamiento a la naturaleza,

contribuyen a mejorar la salud y a vivir con más tranquilidad.

De esto se deduce la importancia de contar con diferentes zonas comerciales y

sociales que suavicen la vida de quienes residen en las coparticipaciones, sin

destruir los sistemas biológicos y afectar el medio ambiente.

Además no podemos olvidar el compromiso social y cultural que tiene el

administrador de condominios frente al caos de las grandes ciudades, ya que

estos probablemente proporcionarán soluciones para la mejora de las urbes a

través de pequeños poblados autocontenidos.

Una poderosa alternativa la encontramos en la creación de multifamiliares para

clases menos favorecidas, que con una adecuada administración y mediante

importantes lazos de comunidad, como el de solidaridad, pueden organizarse

autoconstruyendo y gestionando eficazmente los recursos para lograr su

desarrollo social.
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 ANEXO No. 1

LEY 182 DE 1948

(diciembre 20)
sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio.
El congreso de Colombia
decreta:

ARTICULO 1o. Los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se

divida cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando
sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje
común, podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las
disposiciones de esta Ley.
El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las
buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos y
departamentos.

ARTICULO 2o. Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento,

y comunero en los bienes afectados de uso común.

ARTICULO 3o. Se reputan bienes comunes y del dominio inalienable e indivisible

de todos los propietarios del inmueble y necesarios para la existencia, seguridad y
conservación del edificio y los que permitan a todos y a cada uno de los
propietarios el uso y goce de su piso o departamento, tales como el terreno, los
cimientos, los muros, la techumbre, la habitación del portero y sus dependencias,
las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica,
alcantarillado, gas y agua potable, los vestíbulos, patios, puertas de entrada,
escaleras, accesorios, etc.

ARTICULO 4o. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será
proporcional al valor del piso o departamento de su dominio.
Los derechos de cada propietario, en los bienes comunes, son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento. En la transferencia, gravamen
o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos
derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos,
separadamente del piso o departamento a que acceden.

ARTICULO 5o. Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la

administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al
pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento, sin
perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes.
El dueño o dueños del piso de abajo y del subsuelo quedan exceptuados de
contribuír al mantenimiento de escaleras y ascensores, no siendo condóminos de
ellos.
Las cuotas de impuestos o tasas serán pagadas directamente por cada
propietario, como si se tratase de predios aislados.

ARTICULO 6o. Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes

comunes siempre que los utilice según su destino ordinario y no perturbe el uso
legítimo de los demás.

ARTICULO 7o. Cada propietario usará de su piso o departamento en la forma

prevista en el reglamento de copropiedad y, en consecuencia, no podrá hacerlo
servir a otros objetos convenidos en dicho reglamento, o a falta de éste, aquellos a
que el edificio esté destinado o que deban presumirse de su naturaleza. No podrá
ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios, o
comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio. Tales restricciones
regirán igualmente respecto del arrendatario y demás personas a quienes el
propietario conceda el uso o el goce de su piso o departamento.
El Juez, a petición del administrador del edificio o de cualquier propietario, podrá
aplicar al infractor una multa de cincuenta a cinco mil pesos, sin perjuicio a las
indemnizaciones a las que hubiere lugar.
La reclamación se sustanciará breve y sumariamente.

ARTICULO 8o. Cada propietario puede enajenar su piso o departamento,

hipotecarlo, darlo en anticresis y arrendamiento sin necesidad del consentimiento
de los propietarios de los demás pisos o departamentos. Dividido el inmueble, en
los casos previstos por el artículo 14 de esta Ley, subsistirá la hipoteca o el
gravamen.

ARTICULO 9o. La hipoteca constituída sobre un piso o departamento que ha de

construírse en un terreno en el que el deudor es comunero, gravará su cuota en el
terreno desde la fecha de inscripción y al piso o departamento que se construya,
sin necesidad de nueva inscripción.

ARTICULO 10o. Para inscribir por primera vez un título de dominio o cualquier
otro derecho real sobre un piso o departamento comprendido en las disposiciones
de esta Ley, será menester acompañar un plano del edificio a que pertenece. este
plano se agregará y guardará en el protocolo respectivo.
La inscripción de títulos de propiedad y de otros derechos reales sobre un piso o
departamento contendrán, además de las indicaciones de que trata el artículo
2659 del Código Civil, las siguientes:
a) Ubicación y linderos del inmueble en que se halle el piso o departamento
respectivo;
b) Número que corresponda al mismo piso o departamento del plano de que
trata el inciso 1o. de este artículo.
 Los pisos y departamentos de un edificio se inscribirán también en la
matrícula de la propiedad inmueble, de conformidad con lo establecido en la
Ley 40 de 1932.
La inscripción de la hipoteca de un piso o departamento contendrá además de las
indicaciones señaladas en el artículo 2663 del Código Civil, las que se expresan
en los ordinales a) y b) de este artículo.

ARTICULO 11o. Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que

se divide un edificio podrán constituír una sociedad que tenga a su cargo la
administración del mismo. No constituyendo sociedad deberán redactar un
reglamento de copropiedad, que precise los derechos y obligaciones recíprocas de
los copropietarios, el cual deberá ser acordado por la unanimidad de los
interesados.
El reglamento de copropiedad deberá ser reducido a escritura pública e inscrito
simultáneamente con los títulos de dominio y plano del edificio. Dicho reglamento
tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirientes a cualquier título.

ARTICULO 12o. El reglamento de copropiedad contendrá las normas sobre

administración y conservación de los bienes comunes; funciones que
correspondan a la asamblea de los copropietarios; facultades, obligaciones y
forma de elección del administrador; distribución de las cuotas de administración
entre los copropietarios, etc.
El reglamento determinará en qué casos la gestión de los administradores
requerirá la conformidad de la asamblea de copropietarios.
Todo acuerdo que entrañe la imposición de gravámenes extraordinarios, o que
tenga por objeto la construcción de mejoras voluntarias, o que implique una
sensible alteración en el goce de los bienes comunes, requerirá la unanimidad de
los copropietarios asistentes a la respectiva reunión.

ARTICULO 13o. La copia del acta de la asamblea, celebrada en conformidad al

reglamento de copropiedad, en que se acuerden expensas comunes, tendrá
mérito ejecutivo para el cobro de las mismas.

ARTICULO 14o. Mientras xista el edificio, ninguno de los copropietarios podrá

pedir la división del suelo y de los demás bienes comunes.
Si el edificio se destruyere en su totalidad o se deteriorare en una proporción que
represente, a lo menos, las tres cuartas partes de su valor, o se ordenare su
demolición de conformidad con el artículo 988 del Código Civil, cualquiera de los
copropietarios podrá pedir la división de dichos bienes.

ARTICULO 15o. Si la destrucción no fuere de tal gravedad, los copropietarios

están obligados a reparar el edificio sujetándose a las reglas siguientes:
1. Cada propietario deberá concurrir a la reparación de bienes comunes con una
suma de dinero proporcional a los derechos que sobre ellos tenga.
2. Dicha cuota, acordada en la asamblea que se celebre de conformidad al
reglamento de copropiedad, será exigible ejecutivamente, con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 13 de esta Ley, y el administrador estará obligado a
cobrarla, so pena de responder de todo perjuicio.
Las reparaciones de cada piso o departamento serán de cargo exclusivo del
respectivo propietario; pero estará obligado a realizar todas aquellas que
conciernan a la conservación o permanente utilidad del piso o departamento.
Si por no realizarlo oportunamente estas reparaciones disminuyesen el valor del
edificio, o se ocasionaren graves molestias, o se expusiera a algún peligro a los
demás propietarios, el infractor responderá de todo perjuicio.

ARTICULO 16. Es obligatorio el seguro contra incendio y daños de ascensor de

todo edificio regido por esta Ley.

ARTICULO 17. Si el edificio destruído total o parcialmente fuere reconstruído,

subsistirán las hipotecas en las mismas condiciones que antes.

ARTICULO 18. Las indemnizaciones provenientes de seguros quedarán afectadas

en primer término a la reconstrucción del edificio en los casos en que ésta se
procedente, y salvo acuerdo unánime de los propietarios.
En caso de que el inmueble no pueda ser reconstruído, el importe de la
indemnización se distribuirá entre los propietarios, en proporción al derecho de
cada cual.
ARTICULO 19. El Presidente de la República expedirá el reglamento de la
presente Ley, en el cual se señalarán los requisitos que deben reunir los edificios
que deban quedar sometidos al régimen que ella establece.
La dirección de Obras Públicas Municipales, o la entidad o funcionario que haga
sus veces, decidirá si el edificio que se proyecte dividir en pisos o departamentos
cumple con las exigencias de dicho reglamento. Esta declaración, una vez hecha,
s irrevocable. Los Notarios no podrán autorizar ninguna escritura pública sobre
constitución o traspaso de la propiedad de un piso o departamento, ni los
Registradores de Instrumentos Públicos inscribirán tales escrituras si no se inserta
en ellas copia auténtica de la correspondiente declaración municipal y del
reglamento de copropiedad de que tratan los artículos 11 y 12 de la presente Ley.

ARTICULO 20. Para los efectos de esta Ley se tendrá como valor de cada piso o
departamento el que los propietarios le asignen unánimemente, o, a falta de
acuerdo, el que determine el respectivo catastro municipal.

ARTICULO 21. Los avalúos que ordenan las leyes tributarias deberán hacerse
separadamente para cada uno de los pisos o departamentos que existan en los
edificios a los que se refiere la presente Ley.

ARTICULO 22. Los bancos hipotecarios y los bancos comerciales con sección
hipotecaria quedan autorizados para dividir las hipotecas constituídas a su favor
sobre edificios sometidos al régimen de la presente Ley, entre los diferentes pisos
o departamentos que integran tales edificios, a prorrata del valor de cada uno de
aquellos.

ARTICULO 23. Una vez efectuada la división de la correspondiente hipoteca y

hecha la inscripción en la Oficina de registro de Instrumentos Públicos, los dueños
de cada piso o departamento serán responsables, exclusivamente, de las
obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.

ARTICULO 24. Los bancos hipotecarios quedan especialmente autorizados para

conceder préstamos con garantía hipotecaria, destinados a la construcción de
edificios a que se refiere esta Ley, hasta por el sesenta por ciento (60%) de su
valor, pudiendo iniciar los préstamos tan pronto como se acredite una inversión del
cuarenta por ciento (40%).
ARTICULO 25. El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o
realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros
departamentos o pisos. Al de la planta bajo o subsuelo le está prohibido hacer
obras que perjudiquen la solidez de la habitación, tales como excavaciones,
sótanos, etc.

ARTICULO 26. Esta Ley regirá desde su sanción.

Dada en Bogotá a diez y seis de diciembre de mil novecientos cuarenta y ocho.
El Presidente del Senado, MAX DUQUE GOMEZ - El Presidente de la Cámara de
Representantes, JORGE URIBE MARQUEZ - El Secretario del Senado, Jorge
Nuñez R. - El Secretario de la Cámara de Representantes, D. Lorza Roldán.
República de Colombia - Gobierno Nacional - Bogotá, diciembre
veintinueve de mil novecientos cuarenta y ocho.
Publíquese y ejecútese.

MARIANO OSPINA PEREZ

El Ministro de Gobierno. Dario Echandía - El Ministro de Obras Públicas, Luis
Ignacio Andrade.
( Diario Oficial número 26905, de 29 de diciembre de 1948)
 LEY 16 DE 1985
(ENERO 8)
Por la cual se modifica la Ley 182 de 1948 sobre propiedad horizontal

El Congreso de Colombia
DECRETA:

ARTICULO 1o.- Definición. La llamada propiedad horizontal, que rige por las
normas de la Ley 182 de 1948 y del presente estatuto, es una forma de dominio
que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes de un
inmueble y sujeta las áreas de éste destinadas al uso o servicio común de todos o
parte de los propietarios de aquellas al dominio de la persona jurídica que nace
conforme con las disposiciones de esta ley.

ARTICULO 2o.- Obligatoriedad del reglamento y del régimen de propiedad

horizontal. Un inmueble queda sometido al régimen anterior, solamente cuando el
reglamento a que se refiere el artículo 11 de la Ley 182 de 1948 y la declaración
municipal a que alude al artículo 19 de la misma, se elevan a escritura pública con
la documentación respectiva y se inscribe la escritura en la correspondiente
Oficina de Instrumentos Públicos, como lo mandan estos artículos. En el
reglamento, además de las previsiones que la Ley 182 consagra, deben
establecerse todas aquellas que se estimen convenientes para asegurar el cabal
cumplimiento del objeto de la persona jurídica que se forma.

ARTICULO 3o.- Persona jurídica. La propiedad horizontal una vez constituída

legalmente, forma una persona jurídica distinta de los propietarios de los bienes de
dominio particular o exclusivo individualmente considerados. Esta persona, que no
tendrá ánimo de lucro, deberá cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de
propiedad horizontal, administrar correcta y eficazmente los bienes de uso o
servicio común y en general ejercer la dirección, administración y manejo de los
intereses comunes de los propietarios de inmuebles en relación con el mismo.

ARTICULO 4o.- Órganos del Gobierno. La dirección y administración de la

persona jurídica a que se refiere el artículo anterior corresponde a la asamblea
general de propietarios que integran la totalidad de los dueños de los bienes de
dominio exclusivo o particular del inmueble. En la asamblea estos votarán en
proporción a los derechos de dominio que tengan sobre dichos bienes. Su
representación legal, estará a cargo del administrador que indique el reglamento
debidamente legalizado o que con posteridad señale la respectiva asamblea
general.

ARTICULO 5o.- Registro y certificación sobre existencia y representación

legal. El registro y posterior certificación sobre existencia y representación legal de
la personas jurídicas a que alude esta Ley, para todos los efectos, corresponde al
funcionario o entidad que señale el Gobierno, previa comprobación de que la
escritura de protocolización del reglamento y de la declaración municipal se halla
debidamente registrada en la correspondiente oficina.
ARTICULO 6o.- Régimen de los bienes de uso o servicio común. De
conformidad con lo dispuesto en la Ley 182 de 1948, los bienes destinados al uso
o servicio común mientras conserven este carácter son inalienables e indivisibles
separadamente de los bienes privados. Sin embargo la asamblea general de
propietarios, por mayoría que represente por lo menos las cuatro quintas partes de
los votos que la integran, podrá desafectar de dicho uso o servicio común los
bienes que no resulten necesarios para tal fin y proceder a su división,
enajenación si esto conviniere. En este caso, se protocolizarán con la
correspondiente escritura, la decisión de la asamblea y las autorizaciones que
haya sido indispensable obtener, entre las cuales figurará necesariamente el
permiso de la autoridad municipal que expedió la declaración a que se refiere el
inciso segundo del artículo 19 de la Ley 182 de 1948. También son enajenables y
divisibles estos bienes en los demás casos contemplados por la mencionada ley.
Parágrafo. Siempre que la asamblea general se ocupare de la desafectación de
uno de los bienes de uso o servicio común, deberá examinar el perjuicio que
pueda ocasionarse a cualquiera de los propietarios de los bienes privados,
ordenando la correspondiente indemnización y quedando a salvo la facultad del
propietario mencionado para ejercitar las acciones que le correspondan para el
reconocimiento de sus derechos.

ARTICULO 7o.- Integración con la Ley 182 de 1948. Todos los derechos y
obligaciones de los propietarios sobre los bienes de uso o servicio común
consagrados en la Ley 182 de 1948 se transfieren a la persona jurídica encargada
de la administración y manejo y, por lo tanto, tales derechos y obligaciones se
radican en su patrimonio. Así mismo, las demás prescripciones de dicha ley en
relación con los mismos bienes se entienden referidas a esta persona jurídica.
ARTICULO 8o.- Competencia y procedimiento. Las diferencias que surgieren
entre propietarios y entre éstos y la persona jurídica que nace de lo dispuesto en
el artículo 30. de la presente Ley, con motivo del ejercicio de sus derechos o el
cumplimiento de sus obligaciones como propietarios de los bienes de dominio
exclusivo o particular o como integrantes de la persona jurídica antes mencionada,
serán sometidas a decisión judicial, mediante el trámite de proceso verbal de que
trata el título XXIII, sección primera del libro 3o. del Código de Procedimiento Civil.
Al mismo trámite se someterán las diferencias que surjan sobre la legalidad del
reglamento y de las decisiones de la asamblea general.
Parágrafo. Lo dispuesto en el inciso anterior no impide que los interesados
puedan recurrir a las autoridades de Policía para los efectos preventivos de su
competencia.

ARTICULO 9o.- Sanciones. El juez, a petición del administrador del inmueble o

de cualquier propietario, podrá aplicar al infractor del reglamento o de las normas
que rigen la propiedad horizontal, multa de cinco mil pesos ($5.000) a cien mil
pesos ($100.000), sin perjuicio de las indemnizaciones y demás sanciones a que
hubiere lugar. Estas multas quedarán reajustadas anualmente en forma
acumulativa, en la misma proporción en que aumente el costo de vida, conforme a
las certificaciones que expida el Departamento Administrativo Nacional de
Estadística -DANE-, o la entidad que haga sus veces. Lo dispuesto en este
parágrafo subroga el inciso segundo del artículo 7o. de la Ley 182 de 1948.

ARTICULO 10o.- Aplicabilidad. Esta Ley sólo se aplicará respecto de aquellos

inmuebles que, conforme a la voluntad de su propietario o propietarios, se
sometan expresamente a ella. También podrán el propietario o propietarios optar
por someterlos exclusivamente al régimen de la Ley 182 de 1948, indicándolo así
en el respectivo reglamento.
Los inmuebles sujetos al actual régimen de propiedad horizontal continuará
regiéndose por la Ley 182 de 1948, pero podrán si lo prefieren sus propietarios,
acogerse a las disposiciones de esta Ley, previa la reforma del reglamento y el
cumplimiento de las diligencias aquí ordenadas.
Parágrafo. Los administradores de que trata la Ley 182 de 1948, cuando los
inmuebles estén sometidos exclusivamente a este régimen, tendrán las facultades
que el Código Civil establece para las grandes comunidades, especialmente las
contempladas por la Ley 95 de 1980 y en cuanto a personería se regirán por lo
dispuesto en el artículo 22 de dicha ley.
ARTICULO 11o.- Vigencia. La presente Ley rige a partir de su promulgación.
Dada en Bogotá D.E.., a los ... días del mes de ... de mil novecientos ochenta y
cuatro (1984).
El presidente del honorable Senado de la República, JOSE NAME TERAN, el Presidente de la
honorable Cámara de Representantes, DANIEL MAZUERA GOMEZ, el Secretario General del
honorable Senado de la República, Crispin Villazón de Armas, el Secretario General de la
honorable Cámara de Representantes, Julio Enrique Olaya Rincón.

República de Colombia - Gobierno Nacional

Bogotá, D.E., 8 de Enero de 1985

BELISARIO BETANCUR
El Ministerio de Desarrollo Económico, Iván Duque Escobar.
 Decreto Reglamentario:
MINISTERIO DE DESARROLLO ECONOMICO
DECRETO NUMERO 1365 DEL 28 DE 1BRIL DE 1986
“ Por el cual se reglamentan LAS LEYES 182 DE 1948 Y 16 DE 1985 sobre la
Propiedad Horizontal”

EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA

En ejercicio de las atribuciones que le
confiere el ordinal 3o. del artículo 120 de la
Constitución Nacional y en especial las
leyes 182 de 1948 y 16 de 1985,

DECRETA:

ARTICULO 1o.- Podrán someterse al régimen de propiedad horizontal que

establecen las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, tanto los edificios de uno o varios
pisos, como los grupos de edificaciones que constituyan un conjunto, construido o
por construirse, sobre el mismo terreno, que sean susceptibles de división en
unidades privadas, independientes con salida directa a la vía pública o por áreas
destinadas al uso común.

ARTICULO 2o.- La declaración municipal a que se refieren los artículos 19 de

la Ley 182 de 1948 y 20 de la Ley 16 de 1985, se entenderá surtida cuando la
oficina de planeación o de obras públicas metropolitana, distrital o municipal, o el
funcionario que haga sus veces expida la licencia de construcción, la reforma de la
misma, o su equivalente con indicación expresa de que el inmueble está destinado
a propiedad horizontal.

ARTICULO 3o.- Para los efectos del artículo anterior, el propietario o

propietarios del inmueble o inmuebles construidos o por construirse, que
pretendan ser sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberán tramitar la
expedición de la licencia de construcción o reforma, adjuntando los requisitos
exigidos en el artículo siguiente.

ARTICULO 4o.- A la solicitud de la licencia de construcción o reforma, de un

inmueble destinado a propiedad horizontal, deberá acompañarse además de los
requisitos sobre urbanismo y construcción exigidos en los diferentes reglamentos
municipales, lo siguiente:

a) Un proyecto de división del o los inmuebles afectos a la propiedad horizontal

en el que se especifique claramente el número de edificios o bloques, el
número de pisos o plantas, el número y área de las unidades de dominio
privado, su altura y su identificación, señalamiento general de la áreas y
 bienes de dominio o uso comunes y el nombre distintivo del edificio
construido o proyectado.
b) Plano que muestre la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una
de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o
particular; el señalamiento general de las áreas y bienes de dominio o uso
comunes y la circunstancia de que las unidades de propiedad privada o
particular, sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente
o por medio de áreas destinadas al uso común.
La oficina de planeación o de obras públicas metropolitana, distrital o
municipal o el funcionario que haga sus veces, se abstendrá de otorgar la
licencia respectiva cuando el proyecto de división del inmueble y/o los planos
presentados, no identifiquen claramente las unidades de dominio privado y
uso comunes y/o cuando las unidades de dominio privado no sean
independientes o no tengan salida a la vía pública.

ARTICULO 5o- Para todos los efectos legales, se entenderá constituido el

régimen de propiedad horizontal, una vez se eleve a escritura pública y se inscriba
en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente la licencia de
construcción, la reforma de la misma, o su equivalente en los términos del artículo
2o. del presente decreto y el reglamento de administración de la propiedad
horizontal, el cual deberá contener al menos lo siguiente:
1.- Nombre, domicilio e identificación de la persona o personas propietarias del
inmueble o inmuebles que se someten al régimen de propiedad horizontal.
2. - Determinación del terreno por sus linderos y ubicación sobre las vías públicas,
nomenclatura y superficie.
3. - Nombre distintivo del inmueble construido o proyectado, seguido de la
expresión “ Propiedad Horizontal”.
4. - Indicación del título de procedencia del dominio del bien y número de las
matrículas inmobiliarias.
5. - Identificación de cada una de las unidades de dominio privado de acuerdo con
el plano aprobado por la autoridad competente.
Para los efectos de identificación de cada unidad privada, podrá optarse por un
sistema gráfico o descriptivo. El sistema gráfico consiste en hacer referencia al
plano que se refiere el literal b) del artículo 4o. del presente Decreto. El sistema
descriptivo consiste en verter las especificaciones del plano indicado, a una forma
literal.

6. - Determinación de los bienes de dominio o uso comunes, particularmente los

esenciales para la existencia, seguridad y conservación del inmueble afecto a la
propiedad horizontal y los que permitan a todos y cada uno de los propietarios el
uso y goce de su unidad de dominio privado.
7. - Requisitos que deben cumplirse para introducir modificaciones a las unidades
de dominio privado y a los bienes de dominio o uso comunes.
8. - Normas básicas para utilización de los bienes de dominio o uso comunes.
10. - Normas de reparación y reconstrucción del edificio o edificios.
11. - Destinación y uso de la unidades de dominio privado.
12. - Régimen legal ( Ley 182 de 1948 o Ley 16 de 1985) a que se somete el
inmueble.
13. - Determinación de los coeficientes de propiedad, o porcentajes de
participación en la persona jurídica, según se sometan al régimen de la Ley 182 de
1948 o la Ley 16 de 1985, para cada una de las unidades de dominio privado.
14. - Requisitos que deben cumplirse para introducir reformas al reglamento de
administración de la propiedad horizontal.
15. - Determinación de los órganos de administración y dirección de la
copropiedad o de la persona jurídica, en su caso y asignación de sus funciones.
16. - Reuniones ordinarias y extraordinarias de la asamblea general de
propietarios, forma y época de convocación, quórum deliberatorio y decisorio.
17. - Forma de elección y obligaciones y facultades del administrador.
18. - Determinación del periodo presupuestal de administración de la propiedad
horizontal.
19. - El nombre del administrador inicial o del representante legal provisional en su
caso.
20. - Normas que deben seguirse para la liquidación de la propiedad horizontal y
distribución de los bienes de dominio o uso comunes en el evento de que ésta
determine conforme a la Ley o por decisión unánime de los propietarios.
21. - Las demás estipulaciones que se consideren necesarias o convenientes de
conformidad con el régimen legal a que se someta el o los inmuebles.

ARTICULO 6o.- Con el reglamento de administración de la propiedad

horizontal, deberán protocolizarse los siguientes documentos 150:
1.- Copia de los planos urbanísticos y arquitectónicos del edificio o conjunto de
edificios debidamente aprobados por la autoridad competente.
2.- Licencia de construcción en que conste claramente la destinación del o los
inmuebles al régimen de propiedad horizontal.
3.- Los documentos de que tratan los literales a) y b) del artículo 40. del
presente Decreto.
4.- Una memoria descriptiva en la cual se determine detalladamente la ubicación
del o los inmuebles, nomenclatura, especificaciones de la construcción y las
condiciones de seguridad y salubridad.

PARAGRAFO 1o. - Los notarios no podrán autorizar el otorgamiento de

escrituras de constitución de propiedad horizontal si al reglamento de
administración de la misma no se acompañan para el protocolo, los documentos
descritos en este Artículo.

PARAGRAFO 2o.- Si los propietarios de un inmueble o inmuebles ya

sometidos a propiedad horizontal deciden acogerse a la Ley 16 de 1985,
solamente deberán protocolizar el Reglamento reformado en los términos de la
misma y de este Decreto y el acta de la Asamblea en la que se tomó tal decisión.

150
En la notaría.
Para la reforma del Reglamento de aplicará el procedimiento, quórum y mayorías
establecidas en los artículos 15 y 16 de presente Decreto.
El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener
normas que prohiban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio
privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

PARAGRAFO 3o. - El reglamento de administración de la propiedad horizontal

siempre que contenga al menos lo indicado en los numerales del artículo 5o. y
esté debidamente protocolizado tendrá fuerza obligatoria respecto de terceros
adquirientes u ocupantes a cualquier título de las unidades de dominio privado.

ARTICULO 7o.- El registro y certificación sobre existencia y representación

legal de las personas jurídicas que se crean por ministerio de la Ley 16 de 1985,
corresponderá al alcalde del municipio donde se encuentren ubicados el o los
inmuebles afectos a propiedad horizontal. En el Distrito Especial de Bogotá, tal
función corresponderá al alcalde mayor de la ciudad o su delegado.
Para tales efectos, deberá presentarse a la alcaldía, solicitud de registro de la
persona jurídica, acompañada de la copia auténtica de la escritura de
protocolización del reglamento de administración de la propiedad horizontal
debidamente registrada en la oficina de Registro de instrumentos públicos
correspondiente. Cuando se trate de traspaso de la Ley 182 de 1948 a la Ley 16
de 1985, a la solicitud deberá acompañarse lo siguiente:

a) Copia auténtica de la escritura de protocolización de la reforma del

reglamento de administración de la propiedad horizontal, en la que deberá
citarse la fecha, número y notaría de la escritura de protocolización del
reglamento de copropiedad y el número y notaría de la escritura de
protocolización del reglamento de copropiedad y el número de matrícula
inmobiliaria que le correspondió como propiedad horizontal.
b) El acta de la asamblea general de propietarios con la firma auténtica del
presidente y del secretario de la misma, en la cual conste la decisión de la
asamblea de someter la propiedad horizontal constituida bajo el imperio de la
ley 182 de 1948 al régimen de la Ley 16 de 1985.
Igualmente, en los casos de cambio de representante legal, deberá
presentarse a la alcaldía, para su registro y certificación, el acta
correspondiente, con las firmas auténticas del presidente y del secretario.

ARTICULO 8o.- La persona jurídica prevista en la Ley 16 de 1985 y en el

presente Decreto, tendrá como domicilio el municipio en el cual se encuentre
localizado el edificio o conjunto de edificios.

ARTICULO 9o.- El nombre a que alude el ordinal 3o. del artículo 5o. deberá
aparecer en letras visibles a la entrada principal del edificio o conjunto de edificios,
seguido de la expresión “ Propiedad Horizontal”.
ARTICULO 10o. - En todo acto de disposición o gravamen de un bien de dominio
privado se considerará incluido el porcentaje de participación del propietario en la
persona jurídica a que alude la Ley 16 de 1985 y el respectivo derecho de
copropiedad en el evento de la Ley 182 de 1948, aunque no se diga expresamente
y sin que sea permitido pactar lo contrario.

ARTICULO 11o.- En todo acto de enajenación o traspaso del dominio de

unidades privadas que hagan parte de un edificio o conjunto de edificios
sometidos al régimen de propiedad horizontal de la Ley 16 de 1985, se entenderán
incorporados al respectivo reglamento de administración de la propiedad
horizontal y la licencia de construcción con la sola cita que de la escritura de
protocolización de ellos se haga.
Cuando el régimen escogido por el o los propietarios, sea el de la Ley 182 de
1948, se citarán las escrituras de constitución y modificación por su número, fecha
y notaría y no será necesario insertar copia auténtica del reglamento de
copropiedad y de la licencia de construcción, siempre que la escritura de
constitución se haya otorgado en la misa notaría. En esta forma se considerará
insertado el Reglamento y la licencia respectiva para los efectos del artículo 19 de
la Ley mencionada.
En caso de no hallarse la escritura de constitución en la notaría ante la cual se
solemnice el acto de enajenación o traspaso, se protocolizará con éste copia
auténtica del reglamento y de la licencia de construcción o su equivalente.
Para futuros actos de enajenación o traspaso en la misma notaría, se citará
además de la escritura de constitución, la que verse sobre la protocolización de
que trata el inciso precedente.
En las copias de las escrituras de enajenación o traspaso a que se refieren los
incisos 1,2 y e del presente artículo, se insertará copia del Reglamento y de la
licencia respectiva tomándola de la escritura de constitución o de protocolización,
conforme a la cita que de ellas se haga en la enajenación o traspaso.
La copia del Reglamento de Administración de la propiedad horizontal no
contendrá sino lo efectivamente reglamentario y, por consiguiente, en ella se
omitirá la transcripción de áreas y linderos de unidades privadas, sobre las cuales
no verse el traspaso.
La copia del Reglamento de Administración de la propiedad horizontal no
contendrá sino lo efectivamente reglamentario y, por consiguiente, en ella se
omitirá la transcripción de áreas y linderos de unidades privadas, sobre las cuales
no verse el traspaso.

ARTICULO 12o.- Para todos los efectos legales, los edificios que forman un
mismo conjunto constituido en propiedad horizontal, se considerarán como una
sola unidad y en tal virtud el uso y goce de las áreas y servicios comunes, será de
todos los propietarios, en la forma determinada por el reglamento de
administración de la propiedad horizontal. Así mismo, sus rentas y el costo de las
expensas de mantenimiento, conservación y reparación de dichas áreas y
servicios serán a favor y a cargo, respectivamente, de todos los propietarios en
proporción a sus porcentajes de participación en la persona jurídica, o a sus
coeficientes de copropiedad, en su caso sin importar la ubicación de las unidades
privadas en relación con tales áreas o servicios comunes.

ARTICULO 13o.- La determinación de los coeficientes de propiedad o de los

porcentajes de participación en la persona jurídica, en su caso se hará teniendo en
cuenta que el valor de las unidades privadas, deberá fijarse considerando el área
de la misma, el estimativo de utilización de los bienes de uso común y los demás
factores de evaluación que incidan en el valor de la unidad.
Tales coeficientes, o porcentajes de participación así determinados, servirán de
base para fijar el monto de los aportes o cuotas a cargo de cada una de las
unidades de dominio privado, que deberán cancelar sus propietarios para
contribuir a las expensas necesarias a la administración, mantenimiento,
reparación y conservación de los bienes, áreas y servicios de uso común. Todas y
cada una de las unidades de dominio privado deberán tener un coeficiente de
copropiedad, o porcentajes de participación, en su caso.

ARTICULO 14o.- Para el cobro judicial de los aportes o cuotas en mora, aportes
o cuotas extraordinarias, sanciones moratorias, a la copia de la parte pertinente
del acta de la asamblea que determina las expensas comunes, deberá
acompañarse certificación del administrador sobre la existencia y monto de la
deuda a cargo del propietario deudor.

ARTICULO 15o.- El sometimiento al régimen de la Ley 16 de 1985 de un edificio

o conjunto de edificios ya afectos a propiedad horizontal en el momento de su
expedición, requerirá de la voluntad de los propietarios manifestada en asamblea
por lo menos con las cuatro quintas (4/5) partes de los votos de la totalidad de los
propietarios. Para este fin y si el número de propietarios lo amerita, estos podrán
designar delegados a través de los cuales manifestarán su voluntad de someterse
o no, al régimen de la ley 16. Si no se expresare la voluntad de los propietarios
porque no asisten, o porque no designan delegados, se convocará a otra reunión
dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. En esta oportunidad, la asamblea
podrá deliberar con un número plural de propietarios que represente por lo menos
el ochenta porciento (80%) del total de coeficientes y decidir con la mitad más uno
de los votos que representen la totalidad de los propietarios.

ARTICULO 16o.- Si convocadas las asambleas a que se refiere el artículo

anterior éstas no se llevan a cabo por falta de quórum, se citará a otra reunión
dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. En esta última oportunidad, la
asamblea podrá deliberar con número plural de propietarios que represente por lo
menos el cincuenta porciento (50%) del total de coeficientes del edificio o conjunto
y decidir con la mitad más uno de los votos presentes.
PARAGRAFO. - Los representantes, apoderados o mandatarios de los
propietarios debidamente constituidos, no podrán designar delegados ni votar
dicho sometimiento sino cuando se manifieste expresamente tal circunstancia en
un documento de representación o poder.
ARTICULO 17o.- La asamblea general de propietarios está constituida por los
propietarios de la unidades de dominio privado o por sus representantes,
delegados o mandatarios, debidamente constituidos, reunidos con el quórum y en
las condiciones previstas en las leyes, decretos o reglamente de administración de
la propiedad horizontal.

ARTICULO 18o.- Cuando por cualquier causa, una unidad de dominio privado
perteneciere a varias personas o a sucesiones ilíquidas, los interesados deberán
designar a una sola persona que ejerza los derechos correspondientes en la
calidad de propietario de la respectiva unidad en las reuniones de la asamblea.
Así mismo, toda persona jurídica propietaria o representante de unidades de
dominio privado, estará representada en dichas reuniones por una sola persona
natural.

ARTICULO 19o.- La asamblea general de propietarios se reunirá ordinariamente

por lo menos una (1) vez al año, dentro de los tres (3) primeros meses siguiente al
vencimiento de cada periodo presupuestal, con el objeto de examinar la situación
general y los aspectos económicos y financieros del último periodo presupuestal y
los informes del administrador y revisor si lo hubiere, y adoptar el presupuesto de
ingresos, gastos e inversiones para la respectiva vigencia y tomar en general
todas las medidas tendientes a garantizar el cumplimiento de las normas legales y
el reglamento de administración de la propiedad horizontal y aquellas que
aseguren el interés común de los propietarios.
Cuando no fuere convocada, la asamblea general de propietarios se reunirá por
derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada
periodo presupuestal a las (7:00) pasado meridiano, en el propio edificio o
conjunto de edificios o en el lugar donde normalmente acostumbren reunirse, sin
perjuicio de que unánimemente se acuerde otro lugar o de que el reglamento de
administración de la propiedad horizontal lo indique.

ARTICULO 20o.- La asamblea general de propietarios se reunirá

extraordinariamente cuando así lo exijan las necesidades del edificio o conjunto de
edificios, en cualquier día, por convocatoria del administrador o revisor si lo
hubiere o por un número plural de propietarios que represente por lo menos el diez
por ciento (10%) de la totalidad de coeficientes de copropiedad, o de los
porcentajes de participación, en su caso.

ARTICULO 21o.- Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 160. del presente

decreto las convocatorias se harán en la forma y época establecidas en el
reglamento de administración de la propiedad horizontal.
ARTICULO 22o.- La asamblea general de propietarios se reunirá en el día, hora
y lugar previsto en la convocatoria, no obstante, será válida la reunión que se haga
cualquier día, hora o lugar, si están representadas la totalidad de las unidades de
dominio privado.

ARTICULO 23o.- Salvo lo que en materia de decisión y quórum dispongan las

leyes, decretos y reglamentos para casos especiales, la asamblea general de
propietarios deliberará con un número plural de personas que represente por lo
menos el 51% del total de los porcentajes de participación, o coeficientes de
copropiedad, en su caso. Las decisiones se adoptarán por la mayoría de los votos
de los asistentes.

ARTICULO 24o.- Si convocada la asamblea, ésta no sesiona por falta de

quórum, se citará para una nueva reunión que sesionará y decidirá válidamente
con un número plural de propietarios por mayoría de votos, cualquiera que sea la
cantidad de porcentajes de participación o coeficientes de copropiedad en su
caso, representados en la reunión.

ARTICULO 25o.- Cuando las leyes, decretos o reglamentos exijan determinada

mayoría de votos para la aprobación de los actos de la asamblea, debe tenerse en
cuenta que cada propietario de unidad privada votará en proporción a su
porcentaje de participación, o coeficiente de propiedad, en su caso.

ARTICULO 26o.- Los miembros de los organismos de administración y dirección

de la copropiedad, o de la persona jurídica, en su caso; los administradores,
revisores, empleados de la propiedad horizontal, no podrán representar en las
reuniones de la asamblea, derechos distintos a los suyos propios mientras estén
en ejercicio de sus cargos.

ARTICULO 27o.- Son funciones de la asamblea general de propietarios,

además de las establecidas en las leyes, el presente decreto y el reglamento de
administración de la propiedad horizontal las siguientes:
a) Nombrar y remover libremente el administrador y sus suplentes.
b) Decidir sobre las modificaciones a los bienes de uso común así como
adoptar las decisiones que impliquen alteraciones en el uso y goce de los
mismos con las mayorías establecidas en las normas legales.
c) Aprobar las reformas al reglamento de administración de la propiedad
horizontal.
d) Organizar la administración general del edificio o conjunto de edificios y velar
por el cumplimiento de las normas que rigen la propiedad horizontal.
e) Crear, si lo considera necesario, organismos asesores o ejecutores de
administración y dirección, designar sus miembros y asignarles funciones y
periodo.
f) Elegir y remover libremente al revisor fiscal si lo hubiere y si fuere del caso,
señalar la cuantía y forma de pago de su remuneración.
g) Adoptar un reglamento interno si a ello hubiere lugar, el que será de
obligatorio cumplimiento por parte de los propietarios y usuarios.
h) Crear e incrementar en la cuantía y forma que estime conveniente, las
reservas para el pago de prestaciones sociales a los trabajadores y aquellas
reservas que considere necesarias o pertinentes.
i) Autorizar al administrador para ejecutar actos o celebrar contratos cuanto la
cuantía o naturaleza de los mismos exceda el límite de sus facultades.
j) Acordar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias destinadas a la
administración, mantenimiento, conservación y reparación de las áreas,
bienes y servicios de uso común, así como establecer las sanciones
pecuniarias o limitaciones a la utilización de ciertos servicios que la asamblea
determinará, a quienes incumplan con el pago oportuno de los aportes o
cuotas fijadas.
k) Fijar el aporte o cuota periódica o extraordinaria que corresponda por
expensas comunes a cada uno de los propietarios. Fijación que deberá hacer
a prorrata de los respectivos coeficientes de copropiedad o porcentajes de
participación, determinados en el reglamento de administración de la
propiedad horizontal. La asamblea podrá delegar esta función en el
administrador.
l) Crear los demás cargos que considere necesarios y fijarles su asignación.
Ll) Las demás funciones inherentes a su actividad y que no estén atribuídas o
otro órgano o persona, por las leyes, decretos o el reglamento de
administración de la propiedad horizontal.

ARTICULO 28o.- Las decisiones de la asamblea general de propietarios se

harán constar en actas que deberán ser firmadas por el presidente y el secretario
de la misma. Las actas se numerarán en forma consecutiva y expresarán por lo
menos: lugar, fecha y hora de iniciación de la reunión, los nombres de las
personas que actúen como presidente y secretario, el número y nombres de los
propietarios de bienes de dominio privado presentes o representados en debida
forma; los coeficientes de copropiedad o porcentajes de participación
representados en la reunión; los asuntos tratados, las decisiones adoptadas y los
votos emitidos en favor o en contra de ellas, o en blanco, las constancias
presentadas por los asistentes durante la reunión; las designaciones efectuadas;
la fecha y hora de terminación de la reunión. Copia de las actas, deberá ser
entregada por el secretario de la asamblea general a los propietarios en el
momento en que estos lo soliciten.

ARTICULO 29o.- Las decisiones adoptadas válidamente por la asamblea

general de propietarios, obligan a todos los propietarios de unidades de dominio
privado incluso a los ausentes o disidentes, al administrador, a los demás
organismos asesores y ejecutores de la administración y dirección si los hubiere y
a quienes a cualquier título usen bienes integrantes del edificio o conjunto,
siempre que tales decisiones sean de carácter general y se ajusten a las leyes,
decretos, o reglamente de administración de propiedad horizontal.

ARTICULO 30o.- En los casos de la Ley 182 de 1948 el administrador elegido

en debida forma, tendrá la personería de la copropiedad en los términos de la Ley
95 de 1890 y en los casos de la ley de 1985 tendrá la representación legal de la
persona jurídica, en relación con los bienes y servicios de dominio o uso comunes.

ARTICULO 31o.- Funciones del administrador: sin perjuicio de sus facultades

legales no de las que sobre el particular dispongan las leyes, decretos,
reglamentos de administración de la propiedad horizontal o sus reformas, el
administrador tendrá las siguientes funciones:
a) Preparar con la debida antelación el presupuesto de ingresos, gastos, e
inversiones de la correspondiente vigencia, presentarlo para su aprobación a
la asamblea general y proceder a su debida ejecución.
b) Velar por la conservación, mantenimiento y buen uso de los bienes, áreas,
instalaciones y servicios comunes, así como velar por la tranquilidad,
seguridad y salubridad de los usuarios y propender a su armónica
convivencia.
Para el cumplimiento de esta obligación deberá tomar las medidas
necesarias y efectuar o contratar todas aquellas obras y reparaciones cuya
no realización inmediata pueda causar perjuicios a la edificación ( o conjunto
de edificios), a los bienes y servicios de uso común, con cargo a la reserva
pertinente si se hubiere creado y/o al presupuesto ordinario. Caso en el cual
deberá convocar a la asamblea general de propietarios a efecto de rendir el
correspondiente informe y se adopten las mediadas a que hubiere lugar.
c) Convocar las reuniones ordinarias y extraordinarias aprobadas por la
asamblea general.
d) Cobrar y recibir los aportes o cuotas ordinarias y extraordinarias aprobadas
por la asamblea general.
e) Presentar un informe anual a la asamblea general sobre sus actividades, el
estado financiero y la situación general de la propiedad horizontal, sin
perjuicio de otros informes que la asamblea exija.
f) Contratar y mantener vigentes los seguros exigidos por la Ley o por el
reglamento de administración de la propiedad horizontal.
g) Llevar la contabilidad o supervisar ésta labor si estuviere encomendada a
otra persona.
h) Protocolizar las reformas al reglamento de administración de la propiedad
horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios y aquellos
actos o documentos para los cuales se requiere esta formalidad.
i) Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica, o la
copropiedad, en su caso, en todos los actos y contratos acordes a la
naturaleza de su cargo y que se relacionen con la actividad normal de la
propiedad horizontal. Constituir apoderados judiciales para la defensa de los
intereses de ésta, de conformidad con lo que sobre el particular determine la
asamblea general de propietarios o el reglamento de administración de la
propiedad horizontal.
j) Las demás que imponga la ley, el reglamento de administración de la
propiedad horizontal, la asamblea u otro organismos si fuere para ellos
delegado por la asamblea.
ARTICULO 32o.- Cuando el administrador sea una persona jurídica, actuará en
representación de la propiedad horizontal el representante legal de dicha persona
jurídica.

ARTICULO 33o.- El cargo de administrador podrá ser o no remunerado; si lo es,

la cuantía y forma de pago serán determinados por la asamblea general. Esta
decisión podrá ser delegada en otro organismo si lo hubiere.

ARTICULO 34o.- Parta todos los efectos de responsabilidad, al administrador se

le aplicarán en el desempeño de su cargo, las normas del libro 4 del título XXVIII
del código civil en cuanto no pugnen con la naturaleza misma del régimen de la
propiedad horizontal.

ARTICULO 35o.- El presente Decreto deroga los Decretos 1335 de 1959, 144
de 1968 y 107 de 1983.

ARTICULO 36o.- Este Decreto rige a partir de la fecha de su publicación.

PUBLIQUESE, COMUNIQUESE Y CUMPLASE

Dado en Bogotá, D.E. a los 28 de Abril de 1986
Firma Doctor Belisario Betancur
El Ministro de Desarrollo Económico,
Firma Doctor Gustavo Castro Guerrero
A la Superintendencia de Industria y Comercio le corresponde reconocer personería jurídica a la
Asociaciones de Copropietarios, agrupaciones de vivienda, conjuntos residenciales y
multifamiliares sin ánimo de lucro que cumplan los siguientes requisitos: asociarse para vigilancia,
para aseo, mantenimiento de áreas comunes, etc. Este reconocimiento lo dispuso la Ley 56 de
1985, artículo 21 y Decreto 1928/86 y su trámite está consagrado en la siguiente resolución de
febrero 5 de 1991, emanada de la Superintendencia de Industria y Comercio.

Superintendencia de Industria y Comercio

RESOLUCION NUMERO 0142 DE FEBRERO 5 DE 1991

Por la cual se dictan normas sobre el trámite de las personerías jurídicas de las
Asociaciones de que trata la Ley 56 de 1985 y los Decretos 1918 y 1919 de 1986.
El Superintendente de Industria y Comercio en uso de las facultades legales, y en
especial de las que le confieren la Ley 56 de 1985 y el Decreto 1819 de 1986, y

CONSIDERANDO
Que la Ley 56 de 1985 y el Decreto 1918 de 1986, establecen como función propia
de la Superintendencia de Industria y Comercio, la de otorgar personería jurídica a
las asociaciones de que trata el artículo 21 de la citada ley, razón por la cual se
hace necesaria la inscripción de los dignatarios de los órganos directivos, de
fiscalización y la de certificar sobre su existencia y representación legal.
Que el título XXXVI del Libro Primero del Código Civil en su artículo 633 y
siguientes contienen las normas que regulan las “personerías jurídicas”, dentro de
las cuales se encuentran las entidades de que trata la Ley 56 de 1985 en su
artículo 21.

Resuelve:

Artículo 1. Requisitos para el otorgamiento de personería jurídica. Los

interesados en que la Superintendencia de Industria y Comercio Tercera Delegada
otorgue Personería Jurídica a las Asociaciones a que se refiere esta Resolución,
deberá presentar la siguiente documentación:
a) Solicitud en formato oficial suministrado por la Superintendencia de Industria y
Comercio Tercera Delegada, suscrito por el Representante Legal o quien haga sus
veces o el apoderado.
b) Texto de los estatutos de la entidad con firmas del Presidente y Secretario de la
reunión en que fueron aprobados o de quienes hagan sus veces reconocida ante
Notario.
c) Acta de Constitución la cual deberá contener como mínimo los siguientes
aspectos:
1.Lugar, fecha y hora de celebración de la asamblea constitutiva.
2.Nombres, apellidos e identificación de quienes se asocian, bien sea que
concurran personalmente o por medio de apoderado.
3.Relación de los asuntos discutidos y aprobados por la mayoría de los
participantes.
4.Elección de la Directiva provisional, con indicación de sus cargos y de las
facultades con que queda investida para efectos de obtener el reconocimiento de
la personería jurídica
5.Indicación de la persona que tenga la representación legal provisional.
El acta debe ser aprobada y firmada por quienes se asocian, y expedida por el
Presidente y Secretario provisionales. Una vez reconocida la personería jurídica,
copia auténtica del acta será elevada a escritura pública y remitida a la
Superintendencia Tercera Delegada a más tardar, dentro de los treinta (30) días
siguientes a la notificación del acto que la reconoció, acompañada de la respectiva
publicación.

Artículo 2. Contenido de los estatutos. Los Estatutos de la Asociación deberán

contener los siguientes requisitos:
a) Nombre o razón social.
b) Domicilio.
c) Duración.
d) Objeto o finalidad de la entidad, indicando que carece de ánimo de lucro.
e) Organos de Administración, determinando su composición, modo de elección y
designación, funciones, quórum deliberatorio y mayoría decisorias.
f) Patrimonio de la entidad.
g) Procedimiento para modificar estatutos y reglamentos internos.
h) Determinación de la persona que ostentará la representación legal de la
entidad.
i) Funciones de los dignatarios.
j) Normas sobre disolución, liquidación y destinación del remanente de los bienes
de la Asociación, que una vez disuelta y liquidada pasarán a una entidad de
beneficio común o sin ánimo de lucro.
Parágrafo. Los Estatutos debidamente aprobados por quienes se asocian, serán
suscritos por el Presidente y Secretario de la Asamblea de Constitución o de
aquella en que se aprueben reformas a los mismos en cada una de sus páginas, y
al final de ellos se hará constar la fecha de su aprobación.

Artículo 3. Reformas Estatutarias. Para obtener la aprobación de reformas

estatutarias, los interesados, deberán presentar la siguiente documentación:
a) Solicitud en formato oficial suscrito por el representante legal, o el Presidente de
la Asamblea en la cual se hayan aprobado.
b) Actas de la asamblea general en donde consten la aprobación de las
respectivas reformas, suscritas por el Presidente y Secretario de dicha Asamblea
cuyas firmas deben estar reconocidas ante notario.
c) Estatutos que incluyan todas las modificaciones introducidas con firmas del
Presidente y Secretario de la respectiva asamblea, debidamente reconocidas ante
notario o juez.

Artículo 4. Sanciones. El Superintendente Tercer Delegado podrá sancionar con

multas, suspensión o cancelación de la personería jurídica, de conformidad con el
artículo 12 del Decreto 1919 de 1986 y el literal g) del artículo 4 del Decreto 1918
de 1986.

Artículo 5. Procedimiento para imponer sanciones. Para imponer las sanciones

aquí previstas, se adelantará por escrito la correspondiente investigación , la cual
podrá iniciarse de oficio a petición de parte, o por información de otras entidades
mediante el procedimiento descrito en los artículos 16 y siguientes del Decreto
1919 de 1986.

Artículo 6. Inspección y vigilancia. El Superintendente Tercer Delegado, podrá

adoptar las medidas necesarias tendientes a proteger el patrimonio y demás
bienes de las asociaciones sujetas a inspección y vigilancia.

Artículo 7. Publicación. La resolución que otorgue o cancele la personería

jurídica de las asociaciones o que apruebe la reforma de sus estatutos, se
publicará en el Diario Oficial o en un diario de amplia circulación , a costa del
interesado. Un ejemplar que contenga esta publicación se entregará ante la
División de regulación de Arrendamientos, para ser anexado a los expedientes
respectivos.

Artículo 8. Certificaciones y autenticaciones. El Superintendente Segundo

Delegado, como Secretario General de la entidad, certificará la existencia, la
representación legal, y los demás hechos que consten en los respectivos
expedientes de las asociaciones a que se refiere esta resolución, dentro de los
diez (10) días hábiles siguientes al recibo de la solicitud. Así mismo, cuando se lo
soliciten, deberá autenticar con su firma las copias de los documentos originales
que reposan en los expedientes de las entidades.
Parágrafo. Las solicitudes de certificaciones a que se refiere este artículo se
deberán acompañar del recibo de pago del valor correspondiente por este
concepto.

Artículo 9. De la inscripción de dignatarios. Los interesados en que el

Superintendente Tercer Delegado realice la inscripción de representante legal y
demás dignatarios de los órganos directivos y de fiscalización a que se refiere esta
Resolución, deberán presentar los siguientes documentos:
a) Solicitud del formato oficial suministrado por la Superintendencia de Industria y
Comercio con firmas del Representante legal y el Secretario.
b) Copia auténtica de las actas en donde consten las elecciones y designaciones
que se solicita inscribir con las firmas del Presidente y Secretario, reconocidas
ante notario o juez.

Artículo 10. Naturaleza y efectos de la inscripción. Mediante las solicitudes

presentadas en la forma establecida en el artículo anterior, la Jefatura de la
División de Regulación de Arrendamientos, procederá a realizar las inscripciones
solicitadas y a expedir los certificados a que hubiere lugar.
Parágrafo 1. Si se plantearen divergencias o controversias sobre la realidad de
las reuniones o decisiones de los organismos directivos de las asociaciones a que
se refiere esta Resolución, la División de Regulación de Arrendamientos devolverá
los documentos y solicitudes correspondientes a los interesados para que éstos
diriman sus controversias ante la justicia ordinaria.
Parágrafo 2. La inscripción de representantes legales y demás dignatarios se
efectuará en el registro que para tal efecto lleve la Dirección de Regulación de
Arrendamientos. Contra los actos de inscripción proceden los recursos propios de
la vía gubernativa.

Artículo 11. Cancelación de personería jurídica, por solicitud de los

asociados. El Superintendente Tercer Delegado, a solicitud de los asociados,
cancelará la personería jurídica previo cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) Solicitud en la cual se consigna la voluntad de cancelar la personería jurídica.
b) Acta de disolución de la Asociación en la cual conste el nombramiento de
liquidador, balance general y estudio de cuentas con firmas del Presidente y
Secretario de la reunión reconocidas ante notario.
c) Documento en que conste el trabajo de liquidación de la Asociación, en el cual
debe ser aprobado según acta levantada para el efecto.

d) Certificación de constancia de la entidad sin ánimo de lucro o de beneficio

común a la cual se done el remanente de los bienes de la asociación con
constancia de la entrega real de los mismos de parte de la entidad que se cancela
con firmas del representante legal y del revisor fiscal reconocidas ante notario.

Artículo 12. Recibo de solicitudes y verificación de requisitos. En el acto de

recibo de las solicitudes a que se refiere la presente Resolución, se verificará la
existencia de la información y documentación relacionada y en caso de estar
incompleta se devolverá al interesado para que sea completada.

Artículo 13. Registro de Libros. Ejecutoriada la resolución que otorgue

personería jurídica de la entidad, su representante legal presentará ante la
División de Regulación de Arrendamientos, los libros de asociados, de actas, de
asamblea general y de junta directiva para su correspondiente registro.

Artículo 14. La presente Resolución rige a partir de la fecha de su publicación.

Comuníquese, publíquese y cúmplase.
Dada en Bogotá, D. E., a 5 de febrero de 1991.
Fidelia Villamizar de Pérez
Superintendente de Industria y Comercio
Nubia Stella Martínez Rueda
 ANEXO No. 2

IMPACTO AMBIENTAL

El análisis del efecto ambiental de proyectos de desarrollo es más importante,

incluso, que los estudios de factibilidad financiera. Las entidades crediticias
consideran que los proyectos que dañan el medio ambiente son tan
inconvenientes como aquellos cuya rentabilidad no recupera la inversión.
La preservación del medio ambiente y los recursos naturales, requiere una
evaluación previa a la ejecución del propósito, sobre las modificaciones que
introducirá en el medio. Es claro que si no se modifica el medio no hay impacto, en
caso contrario el impacto puede ser benéfico o dañino.

MATRIZ PARA EVALUAR EL IMPACTO AMBIENTAL

Una primera metodología propuesta para sistematizar la interacción de acciones y

medio es la matriz creada por el departamento del interior de los Estados Unidos,
en la cual en un eje se indican las acciones que causan impacto y en el otro los
medios que pueden ser afectados. Su uso conduce a establecer qué elementos
serán afectados por el proyecto en cuestión. Cada una de las casillas se evalúa de
1 hasta 10 y el resultado numérico de la matriz es un criterio cuantitativo para
juzgar la propuesta, sin embargo este método es muy cuestionado por ser muy
subjetivo. 151

Ejemplo:

Acciones Agua Aire Suelos Seres

Elementos
Zonificación
Construcción
Vías de
Acceso
Canalización

151
RIVEROS LEYVA, Carlos, BASES PARA LA DETERMINACION DEL IMPACTO AMBIENTAL,
Corporación Autónoma Regional de la Sabana de Bogotá y los Valles de Ubaté y Chiquinquirá -
CAR- Bogotá, 1980.
 GUIA PARA LAS DECLARACIONES INICIALES
DE EFECTO AMBIENTAL 152

CARACTERISTICAS DE LA ACCION

1. El peticionario describirá las características de la acción que se proyecta en

forma tal, para que la CAR obtenga información suficiente sobre sus posibles
efectos. Esta descripción debe constar de dos partes:

- Una síntesis de sus objetivos y de las principales actividades y procesos de que

se compone.
- Un análisis de las actividades o procesos en que se puede descomponer.

2. La síntesis de la acción es un resumen escrito de una cuartilla en donde el

peticionario proporcionará una visión global de lo que intenta hacer.

3. El análisis de las partes, actividades o proceso en que se descompone la acción

debe presentarse dividido en los siguientes sectores:

- Construcciones para vivienda, industria y comercio

- Cultivos
- Construcciones de vías
- Actividades mineras
- Otros

152
GUIAS PARA LA ELABORACION, PRESENTACION Y EVALUACION DE DECLARACIONES
DE EFECTO AMBIENTAL. Corporación Autónoma Regional de la Sabana de Bogotá y los Valles
de Ubaté y Chiquinquirá - CAR- Santafé de Bogotá.
Algunas de las siglas utilizadas son:
OEEA : Oficina de Evaluación de Efectos ambientales
EEAP : Elaboración de estudio ecológico y ambiental previo.
CEEA: Comisión especial de Evaluación ambiental
DIEA : Declaración Inicial de Efecto ambiental
 CONSTRUCCIONES

En las construcciones debe relacionarse y cuantificarse, por lo menos, el siguiente

proceso:

1. Uso
2. Área descapotada ( m²)
3. Profundidad máxima de cimentación (m)
4. Área cubierta ( m²)
5. Altura máxima (m)
6. Número de personas que habitarán permanentemente
7. Numero de personas que trabajarán en el sitio
8. Numero de personas que recibirán alimentación.
9. Consumo de agua ( Promedio mensual en metros cúbicos)
10. Consumo de energía ( Promedio mensual en Kw / h)
11. Materiales usados en la construcción
12. Materias primas que se usarán periódicamente
13. Maquinaria que se empleará en la construcción
14. Maquinaria u otras instalaciones industriales permanentes
15. Procesos industriales
16. Clases y disposición de efluentes gaseosos
17. Clases y disposición de efluentes líquidos
18. Clases y disposición de efluentes sólidos.

CONSTRUCCION DE VIAS

En la construcción de vías deben relacionarse y cuantificarse por lo menos los

siguientes procesos y características:

1. Planos de localización
2. Área descapotada
3. Ancho mínimo de la vía
4. Pendiente máxima de la vía
5. Movimiento de tierras en taludes
6. Movimientos de tierras en rellenos
7. Tratamiento de taludes y rellenos
8. Tratamiento del drenaje
9. Maquinaria y combustibles usados
10. Trabajadores utilizados
11. Características y localización de campamentos

OTROS SECTORES

En otras actividades no especificadas anteriormente, el peticionario relacionará y

cuantificará los procesos y elementos que en su concepto la representen
adecuadamente, dando por lo menos, los detalles referentes a:
1. Uso de suelos
2. Uso de aguas
3. Uso de energía
4. Empleo de otras materias primas
5. Clase de disposición de efluentes sólidos, líquidos y gaseosos.
6. Empleo de maquinaria
7. Empleo de mano de obra.

La CAR se reserva, en este como en otros casos, el derecho a solicitar más

detalles.

CARACTERISTICAS DE LOS SITIOS

El peticionario dentro de lo posible, propondrá a la CAR más de un sitio probable

para localizar la actividad que propone.

Cada uno de estos sitios opcionales deben caracterizarse, por lo menos, en la

siguiente información:

- Localización
- Descripción de sus elementos naturales
- Descripción de su uso actual
- Descripción de las vecindades.

La localización se efectuará en el mapa de la CAR escala 1 /100.000.

La descripción de los elementos naturales de cada sitio opcional tendrá dos
partes:

- Una síntesis geográfica

- Una relación analítica de los principales elementos:

A. Elementos Naturales
La relación analítica de los elementos Naturales debe incluir, por lo menos, lo
siguiente:
1. Nacimiento de agua
2. Depósitos naturales y artificiales de aguas
3. Corrientes de agua
4. Arboles
5. Especies animales silvestres principales
6. Vegetación natural predominante.
7. Cualquier otro accidente geográfico natural que se considere de importancia.
B. USO NATURAL
La descripción del uso actual de los sitios opcionales debe incluir por lo menos:
1. Construcciones existentes
2. Uso de construcciones
3. Cría de animales
4. Cultivos permanentes
5. Cultivos transitorios en el último año
6. Uso del agua
7. Clase y disposición de efluentes sólidos, líquidos y gaseosos, incluyendo
basuras y desperdicios.
8. Empleo de energía y otros insumos.
9. Empleo de maquinaria.
10. Empleo de mano de obra.

C. Vecindades
La descripción de las vecindades de los sitios opcionales, debe incluir por lo
menos:
1. Construcciones en los predios colindantes
2. Cultivos actuales en los predios colindantes.
3. Vías
4. Bosques
5. Nacimientos de agua
6. Depósitos de agua
7. Corrientes de agua
8. Pozos para agua subterránea
9. Cualquier otro detalle que se considere importante.

POSIBLES EFECTOS DE LA ACCION

El peticionario debe en este punto, explicar, sin necesidad de ayuda profesional y

de acuerdo a su propio criterio 153, los posibles efectos de la acción que propone
sobre los sitios que se hayan presentado como opciones de localización.

Para facilitar esta explicación se sugiere el siguiente orden:

- Efectos sobre el agua
- Efectos sobre los suelos y topografía
- Efectos sobre la vegetación
- Efecto sobre la fauna
- Efecto sobre la atmósfera
- Efecto sobre los seres humanos
- Efecto sobre la infraestructura construida (edificios, vías, canales, etc)

153
Aunque nuestra observación personal nos indica que lo mejor es contratar una firma
especializada en este tipo de proyectos para facilitar la búsqueda de la información.
 A. AGUAS

Efectos de la acción sobre las aguas. El peticionario debe reflexionar sobre los
efectos que su acción puede tener sobre la cantidad y calidad del agua propia, de
sus vecinos y de la vereda o región. En especial debe informar sobre los cambios
que puedan sufrir los siguientes elementos:

1. Nacimientos de agua
2. Cauces
3. Lagunas
4. Pantanos
5. Lagos naturales o artificiales

Estos cambios pueden ser de calidad o de cantidad. La calidad cambia cuando la

acción produce cualquier tipo de materia o de energía (como calor) que
posteriormente entre en contacto con el agua. La cantidad varía cuando se extrae
agua de una corriente o depósito, cuando se interrumpe el flujo, ya sea este
superficial o subterráneo, cuando se cambia su dirección o, finalmente , cuando se
alternan los ciclos de evaporación - condensación como consecuencia de tal
acción.
Para ordenar la respuesta a este punto, el peticionario debe contestar,
fundamentándose en su propio conocimiento y criterio, las siguientes preguntas:
1. ¿Se cambiará la vegetación existente en los alrededores de nacimientos,
depósitos o corrientes de agua?
2. ¿Se introducirán sustancias a los depósitos o corrientes de agua? ¿Cuáles?
3. ¿Se alterarán los cauces?
4. ¿Dónde se dirigirán las aguas sobrantes?
5. ¿Dónde y cómo se dispondrá de las aguas negras?
6. ¿Cómo y dónde se lavarán los empaques de las sustancias químicas que se
utilicen?
7. ¿Cómo y dónde se dispondrá de las aguas calientes sobrantes?
8. ¿Se disminuirá la calidad o la cantidad de agua disponible para sus vecinos?
9. Como consecuencia de sus actividades,¿Se producirán inundaciones?

B. SUELOS Y TOPOGRAFIA

Efectos de la acción sobre los suelos y la topografía. El peticionario debe

reflexionar sobre los efectos que su acción puede tener sobre la calidad de los
suelos así como sobre las actuales formas de la topografía.
Para contestar este punto debe fundamentarse en su propio criterio y
conocimiento. Para ordenar su respuesta el peticionario debe contestar las
siguientes preguntas:

1. ¿Cuántos metros cuadrados se cubrirán con construcciones, pavimentos o

rellenos?
2. ¿Cuántos metros cuadrados se cubrirán con depósitos de materias primas o
basureros?
3. ¿Cuántas hectáreas de cerros se cultivarán en forma transitoria?
4. ¿Cuántas hectáreas de cerro se sembrarán de pastos?
5. ¿Cuántos metros cuadrados quedarán sin cobertura vegetal?
6. ¿Cuántos metros cúbicos de suelo se removerán?
7. ¿Existe riesgo de deslizamientos o hundimientos?
8. ¿Se producirán encharcamientos?
9. ¿Existe peligro de salinización?
10.¿Existe peligro de alcalinización?
11.¿Existe peligro de acidificación?
12. ¿Cuántas hectáreas se regarán? ¿Qué salinidad tiene el agua?
 C. VEGETACION

Efectos de la acción sobre la vegetación. El peticionario debe repasar sobre los

efectos que su acción puede tener sobre la vegetación de su predio, el de sus
vecinos y de la vereda o región. Para contestar este punto debe fundamentarse en
su propio criterio y conocimiento. Para ordenar su respuesta, el peticionario debe
contestar las siguientes preguntas:

1. ¿Cuántos árboles y de qué especies se talarán?

2. ¿Cuántas hectáreas de vegetación natural como monte bajo, matorral, páramo,
pantanos, etc., sufrirán cambios como resultado de su acción? ¿Qué cambios?
3. ¿Qué cultivos se afectarán por los efluentes gaseosos, líquidos y sólidos de su
acción?
4. ¿Qué cultivos se afectarán por el polvo producido por su actividad o por las
actividades que estén relacionadas o que se reproducirán como consecuencia de
ellas?
5. ¿Qué herbicidas proyecta usar anualmente? ¿En qué cantidad?
6. ¿Implica su acción el aprovechamiento de alguna planta silvestre? ¿Cuál? y
¿En qué cantidad anual?
7. ¿Qué otros efectos prevee usted sobre la vegetación?

D. FAUNA

Efectos sobre la fauna. El peticionario debe considerar sobre los efectos que su
acción puede tener sobre la fauna que habita o pasa por su predio, por el de sus
vecinos o por la vereda o región. Para contestar este punto debe fundamentarse
en su propio criterio y conocimientos. Para ordenar su respuesta debe contestar
las siguientes preguntas:

1. ¿Qué animales se mantendrán en el predio? ¿Qué cantidad?

2. ¿Se destruirán cuevas, nidos, bosques naturales u otros posibles hábitats?
3. ¿Se eliminarán depósitos o corrientes de agua?
4. ¿Se producirán efluentes tóxicos para la vida animal?
5. ¿Qué plaguicidas se usarán? ¿En qué cantidad?
6. ¿Implica su acción el aprovechamiento de cualquier animal silvestre? ¿Cuál? y
¿En qué cantidad anual?
7. ¿Qué otros efectos prevé usted sobre la fauna?

E. ATMOSFERA

Efectos sobre la atmósfera. El peticionario debe meditar sobre los efectos que su
acción puede tener sobre la atmósfera. Para contestar este punto debe
fundamentarse en su propio criterio y conocimientos. Para ordenar su respuesta
debe contestar las siguientes preguntas:
1. ¿Se introducirán al aire elementos nuevos? ¿Cuáles? ¿En qué cantidad?
2. ¿Se cambiará la temperatura ambiente?
3. ¿Se influirá en la dirección o intensidad de los vientos?
4. ¿Se influirá en la cantidad de luz solar que llegue al predio o al de los vecinos?

F. SERES HUMANOS

Efectos sobre los seres humanos. El peticionario debe reflexionar sobre los
efectos que su propia acción producirá sobre las personas que habiten o trabajen
en su predio, en el de sus vecinos o en los alrededores. Para contestar este punto
debe fundamentarse en su propio criterio y conocimiento. Para ordenar su
respuesta debe contestar las siguientes preguntas:

1. ¿Existe peligro de intoxicación, en razón de las actividades que propone, para

usted, su familia, sus empleados o sus vecinos?
2. Como resultado de sus actividades, ¿Se reducirá la calidad o la cantidad de
agua o de alimentos disponibles?
3. Como resultado de sus actividades, ¿Se reducirán o degradarán las
oportunidades de recreación que existen en las vecindades?
4. Como resultado de sus ocupaciones, ¿Se producirán ruidos molestos?
5. Como resultado de sus operaciones, ¿Se producirán olores molestos?
6. Como resultado de sus actividades, ¿Se degradarán los paisajes en la región?
7. Como resultado de sus actividades, ¿Aumentará el polvo y humo en la región?
8. Como resultado de sus actividades, ¿Aumentará la oferta de empleo en la
región?
9. Como resultado de sus actividades, ¿Se correrá el riesgo de aumento de
vectores de enfermedades?
 G. INFRAESTRUCTURA

Efectos sobre la infraestructura construida. El peticionario debe razonar sobre los

efectos que su acción producirá sobre la infraestructura existente en su predio, en
el de sus vecinos o en el de la región. Para contestar este punto debe
fundamentarse en su propio criterio y conocimientos. Para ordenar su respuesta
debe contestar las siguientes preguntas:

1. ¿Afectará su acción construcciones valiosas por los servicios que actualmente

presta a la comunidad?
2. ¿Afectará usa acción construcciones valiosas por su belleza?
3. ¿Afectará su acción construcciones valiosas por el acaecimiento de los hechos
históricos?
4. ¿Afectará su acción la estabilidad o el pavimento de caminos o carreteras?
5. ¿Afectará si acción obras destinadas a la obtención, depósito o distribución de
aguas como represas, pozos, canales, acequias, tuberías, etc?
6. ¿Afectará su acción obras destinadas a la producción y distribución de energía
como generadores, líneas de transmisión, transformadores, etc?
7. ¿Afectará su acción la infraestructura de comunicaciones como líneas de
transmisión, antenas, estaciones transmisoras, etc?

MEDIDAS PREVENTIVAS

Son las medidas que se proyecten tomar para evitar efectos deteriorantes o
degradantes de los recursos naturales renovables o del ambiente.
Los peticionarios deben en este punto informar sobre todas las medidas que se
tomen para prevenir o disminuir los efectos deteriorantes o degradantes que su
acción pueda tener sobre los recursos naturales renovables o el ambiente.

Esta información debe ordenarse según los siguientes puntos:

- Medidas de orden general (Protección de cuencas, lagunas, áreas pantanosas,
paramos o paisaje)
- Medidas para proteger las aguas (Nacimientos, cauces y depósitos, cantidad,
aguas sobrantes, medidas de ahorro, contaminación de aguas subterráneas).
- Medidas para proteger los suelos y topografía (Barreras contra la erosión,
siembras, canales, muros de contención, basuras, capas superficiales, canales de
drenaje, taludes).
- Medidas para proteger la flora (Bosques y matorrales, reforestación, daños de
contaminación).
- Medidas para proteger la fauna (Sistemas de control integrado biológico-
mecánico- químico, los peces, evitar la cacería ilegal, sistemas de disminución de
riesgos a la fauna durante la construcción, montaje y operación)
- Medidas para proteger la atmósfera (Sistemas para evitar residuos tóxicos,
polvo, otros elementos)
-Medidas para proteger la infraestructura (Sistemas para proteger construcciones
valiosas, como se evita el sobrepeso de vehículos )
 - Medidas para proteger los seres humanos (Riesgos de seguridad y salud social,
reemplazo de la disminución de alimentos, remplazo del agua potable, existen
servicios médicos, protección contra polución y ruido, vías adecuadas, aspectos
socioeconómicos)
 GUIA PARA LA EVALUACION

1. El evaluador debe, en primer término, ordenar la información existente en el

Centro de información y la aportada por la Declaración inicial, esta se deberá
hacer en términos de:

- Sistemas y subsistemas
- Conjuntos de elementos o sectores
- Elementos variables
- Elementos constantes
- Procesos internos de los conjuntos
- Procesos de interrelación entre conjuntos

2. Teniendo en cuenta los siguientes conjuntos de elementos o sectores:

- Agua
- Suelo y geomorfología
- Flora
- Fauna
- Aire
- Seres Humanos
- Infraestructura

3. Para cada uno de los elementos se establecerán los identificadores y las

mediciones existentes.
4. Para cada una de las mediciones existentes se especificarán las condiciones de
tiempo, lugar y forma en que se hicieron.
5. Para cada uno de los conjuntos se señalarán los procesos internos que los
ligan, según la información que exista al respecto. Estos procesos se
caracterizarán según sus tasas de cambio, dirección y los algoritmos con que se
ha tratado de describirlos.
6. Se identificarán de forma análoga los procesos de interrelación entre los
conjuntos establecidos.
7. La información establecida en 5 y 6 se calificará según condiciones de tiempo,
lugar, forma y fuente.
8. Con la información anterior el evaluador fijará los límites del proyecto en
espacio y tiempo.

CALIFICACION

1. Una vez ordenada la información existente se calificará según su objetividad,

precisión y contexto científico.
2. Se identificarán los datos provenientes de juicios objetivos y se separarán de los
subjetivos.
3. La precisión del dato se evaluará, en lo posible, con el error standard del
método seguido. Si no existe ese dato, el evaluador la calificará a su criterio.
4. Los datos objetivos se calificarán según el contexto científico o el modelo o
algoritmo específico que se haya aplicado para obtenerlos. Si la anterior
información no está disponible se informará a la persona o fuente documental que
lo haya proporcionado.
Si se trata de una conclusión de un grupo de estudio se indicará su composición y
la clase de consenso que se obtuvo.

SUFICIENCIA

1. Una vez ordenada y calificada la información existente, la OEEA (Oficina de

Evaluación de Efectos Ambientales) conformará un grupo de estudio cuya función
será decidir si es o no suficiente para proseguir el proceso de evaluación. El
anterior grupo de estudio estará conformado por lo menos de dos funcionarios de
la OEEA.
2. Si la información no se considera suficiente el grupo debe recomendar una de
dos opciones:

- Solicitar más información al peticionario, o

- Aconsejar la constitución de una Comisión Especial de Evaluación y solicitar un
Estudio Ecológico y Ambiental Previo.

3. Se solicitará más información al peticionario cuando se considere que éste la

podrá reunir sin necesidad de un estudio profesional adicional.
4. Se constituirá una Comisión Especial de Evaluación y se solicitará un Estudio
Ecológico y Ambiental previo cuando se considere que el proyecto tiene
especiales características de complejidad o, que no existe suficiente información
sobre las características del lugar donde se ha proyectado la acción.
5. Si se considera la información suficiente el grupo de estudio debe recomendar
una de las tres opciones siguientes:

- Rechazar la petición
- Solicitar opciones de diseño o de localización
- Aceptar la petición

RECHAZO DE LA PETICION

El evaluador rechazará de plano una petición, cuando tenga certeza sobre la

existencia de los siguientes efectos:

- Transgresión de las normas o políticas existentes. ( Si están explícitamente

prohibidas por la ley, cuando exista duda la CAR cuenta con una oficina jurídica)
- Existencia de procesos con resultados tóxicos no controlables.(Cuando se tiene
la certeza de que no será posible anular el riesgo, si se tienen dudas se podrá
recurrir al Ministerio de Salud, si estos procesos son reestructurados puede
reconsiderarse la petición).
- Existencia de procesos irreversibles sobre recursos únicos. ( Si existe duda
sobre este punto se solicitará concepto a la Academia Colombiana de Ciencias
Exactas, Físicas y Naturales).
 PERMISOS SEGUN ACUERDO 33/1979 154

ARTICULO VEINTINUEVE: Toda persona Natural o jurídica, pública o privada que

esté utilizando el suelo o pretenda utilizarlo con cualquiera de los usos restringidos
descritos en el presente Acuerdo, deberá solicitar a la Corporación
correspondiente permiso de localización.

PARAGRAFO: En el área de jurisdicción de Bogotá el permiso a que se refiere el

presente artículo será solicitado ante la Administración Distrital la cual obrará en
concordancia con la Corporación.

ARTICULO TREINTA: En ningún caso la Corporación otorgará permisos de

localización cuando el uso propuesto no cumpla con las normas contempladas en
el presente Acuerdo, en el Código Nacional de los Recursos Naturales y
Protección al Medio Ambiente y demás normas pertinentes.

ARTICULO TREINTA Y UNO : La solicitud de permiso de localización deberá

hacerse por escrito, se presentará ante la Oficina Jurídica de la Corporación y
podrá tramitarse por el interesado o su apoderado. La solicitud deberá contener:

1. Nombre, identificación y dirección del peticionario y la razón social si se trata de

una persona jurídica.

2. Localización del predio en lanchas de la I.G.A.C.(Instituto Geográfico Agustín

Codazzi) en escala 1: 10.000 o 1: 25.000 indicando la jurisdicción municipal, la
extensión, los usos propuestos con su correspondiente justificación técnica.

3. Plano topográfico a las coordenadas del I.G.A.C, Con la localización de las

construcciones, edificaciones, y vías existentes en el predio, así como las
propuestas, con localización de áreas cubiertas, áreas libres, zonas duras, zonas
de establecimiento y vías.

4. Prueba del interés jurídico.

ARTICULO TREINTA Y DOS : Recibida la solicitud y demás documentos a que se

refiera el artículo anterior, la oficina Jurídica, abrirá y radicará un expediente.

ARTICULO TREINTA Y TRES. Dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la
recepción de la solicitud, el expediente se enviará a la oficina de Planeación, esta
deberá emitir el concepto solicitado y remitirlo a la Oficina Jurídica.

Si para rendir el concepto solicitado es necesario la práctica de una visita ocular,

el término inicial se ampliará a 10 días.

154
ACUERDO 33 DE 1979, Ministerio de Agricultura, CAR, Capítulo IX.
ARTICULO TREINTA Y CUATRO. Recibido por la Oficina Jurídica el concepto a
que se refiere el artículo anterior, se correrá traslado de él a los interesados por el
término de (5) días hábiles, a fin de que formulen objeciones su las tuvieren.

ARTICULO TREINTA Y CINCO . Durante los treinta días hábiles siguientes al

vencimiento del traslado del concepto, la corporación decidirá mediante resolución
motivada si es o no procedente otorgar el permiso solicitado. En la misma
Resolución se resolverán las objeciones formuladas al concepto emitido por la
oficina de planeación.

ARTICULO TREINTA Y SEIS. La Resolución a que se refiere el Artículo anterior

se notificará en la forma establecida en el Decreto 2733 de 1959. Contra ella sólo
procederá el recurso de reposición con el cual se agota la vía gubernativa.

ARTICULO TREINTA Y SIETE. El permiso de localización no podrá ser invocado

para excluir o disminuir la responsabilidad civil o penal en que pudieren incurrir los
permisionarios.

ARTICULO TREINTA Y OCHO. El permiso de localización podrá ser revisado en

cualquier tiempo por la Corporación a petición de la parte interesada o de oficio,
cuando a juicio de aquella las conveniencias públicas y la defensa de los recursos
naturales así lo aconsejen o cuando hayan variado las circunstancias que se
tuvieron en cuenta para autorizar su uso.

ARTICULOTREINTA Y NUEVE. Cuando haya lugar a la revisión de que trata el

artículo precedente, la Corporación dictará una resolución que así lo ordene, la
cual será notificada en legal forma. Además decretará la práctica de las diligencias
necesarias y luego resolverá de conformidad con los elementos de juicio así
obtenidos.
ARTICULO CUARENTA. Cuando a juicio de la Corporación se estuvieren
violando las normas establecidas en el presente Acuerdo, podrá de oficio o por
información recibida por escrito, adelantar la acciones necesarias a fin de
sanciona a los responsables.
 CONTENIDO DE UN ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL
EJEMPLO TOMADO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL CAMPESTRE
“ LA ALBORADA” 155

“La CAR definió en Julio de 1992 el contenido para la presentación del estudio de
impacto ambiental para el presente proyecto, y este informe desarrolla los
primeros cuatro capítulos de dicho contenido, así: Introducción, determinación de
las áreas de influencia del proyecto, establecimiento de la línea base, y la
presentación de aspectos técnicos al nivel actual de desarrollo del proyecto. La
variable ambiental está incluida en todas las etapas de planificación y desarrollo
del proyecto, cuyo objeto general es el de crear un eje de desarrollo, de
generación de empleo y de prosperidad en el país, y da ejemplo para proyectos
semejantes en otras regiones.
El objetivo específico del estudio es la construcción de un proyecto recreacional
campestre denominado “La Alborada”, ubicado en la zona conocida como área de
Yeguas156, con una superficie total de aproximadamente 1250 fanegadas.
El presente estudio de impacto ambiental se realiza en cumplimiento de lo
establecido en los Artículos 27 y 28 del Código Nacional de Recursos Naturales
Renovables y Protección al Medio Ambiente .
Una vez haya sido completado el anteproyecto de todos los componentes se
complementará el presente informe con cinco capítulos adiciones así; Efectos e
impactos ambientales y Medidas de control, plan de contingencia, programas de
seguimiento, y plan de Medidas de compensación por el proyecto y cumplimiento
de la Ley 56 de 1981. “ 157

155
HIDROESTUDIOS S.A. INGENIEROS CONSULTORES, ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL
PARA EL CONJUNTO RESIDENCIAL CAMPESTRE “ LA ALBORADA”, INMOBILIARIA
SELECTA S.A, Santafé de Bogotá, Octubre de 1992. Según nuestra observación una de las firmas
más destacadas en este tipo de estudios.
156
La mesa de Yeguas se encuentra cerca al municipio de Anapoima. Aproximadamente 74
grados Oeste 32 minutos de Longitud y 4 grados 33 minutos de Latitud Norte.
157
IBID. P.P. 4-5
 MODELO DE UN PROYECTO
PROYECTO
CONJUNTO CAMPESTRE LA ALBORADA - ANAPOIMA

CAPITULO I - INTRODUCCION

A. LOCALIZACION GENERAL
B. EL PROYECTO PROPUESTO
C. SERVICIOS PUBLICOS BASICOS
1. Energía
2. Acueducto
3. Alcantarillado
4. Manejo de Basuras
D. ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL

CAPITULO II - LINEA BASE

A. INTRODUCCION

B. HIDROCLIMATOLOGIA
1. Análisis de Fenómenos Hidrometeorológicos
a. Temperatura
b. Vientos
c. Humedad relativa
d. Brillo solar
e. Radiación solar
f. Nubosidad
g. Evaporación
h. Precipitación
2. Análisis de caudales
a. Río Bogotá
b. Río Calandaima
c. Quebrada Campos

C. GEOLOGIA Y GEOMORFOLOGIA
1. Generalidades
2. Estratigrafía
a. Cetáceo
b. Terciario Superior - Cuaternario
3. Geología Estructural
a. Plegamientos
b. Fallas
c. Discordancias
4. Geomorfología
a. Unidad A
b. Unidad B
c. Unidad C
5. Características Geotécnicas del Área del proyecto
a. Sitio de Presa.
b. Embalse
c. Obras urbanas de vivienda
d. Posibilidades de Aguas subterráneas

D. DEMOGRAFIA
1. Departamento de Cundinamarca
2. Provincia del Tequendama
3. Municipios adyacentes al proyecto
4. Comunidad directamente afectada

E. DIMENSION ECONOMICA
1. Aspectos Generales
2. Producción en el Área de Mayor Influencia
a. Análisis Global por subregiones
b. Análisis por municipios
c. Análisis del área directa de Influencia
3. Empleo
a. Situación departamental y regional
b. Situación local
4. Tenencia de Tierra
5. Comercialización de productos a nivel local
6. Finanzas públicas

F. DIMENSION SOCIAL
1. Contexto Departamental y Subregional
2. Educación
a. Situación departamental
b. Situación subregional
c. Situación local
3. Salud
a. Situación departamental
b. Situación subregional
c. Situación local
4. Deporte, recreación y Cultura
a. Deporte
b. Sitios turísticos populares
c. Ferias
d. Sitios de interés arqueológico
e. Costumbres
5. Alimentación Básica
6. Asociaciones, Líderes regionales y entidades que apoyan a la Comunidad
Local.
7. Principales problemas y obras inconclusas
a. Principales problemas locales
b. Obras inconclusas
8. Dependencia con Núcleos urbanos Vecinos
a. Dependencia en Salud y educación
b. Dependencia en comercialización
c. Dependencia en empleo
9. Fricción Social
10. Directorios

G. INFRAESTRUCTURA
1. Infraestructura de Acueducto y Alcantarillado
a. Situación Subregional
b. Situación Local
2. Electrificación
3. Matadero y Plaza de mercado
4. Vías y transporte
5. Comunicaciones
6. Vivienda

H. COMPONENTE BIOTICO
1. Clasificación Ecológica del área
2. Usos del Suelo y capacidad agrológica
3. Vegetación
a. Tipo de Bosques
b. Cálculo de Volumen de Biomasa
c. Abundancia relativa e índice de diversidad
4. Fauna
a. Macroinvertebrados acuáticos
b. Avifauna
c. Ictiofauna
d. Mastofauna
e. Herpetofauna

I. DISPONIBILIDAD DE AGUAS Y DEMANDAS

1. Introducción
2. Demandas de agua
a. Demanda para riego de campos de golf
b. Demanda de riego en las parcela o Lotes
c. Riego de las zonas verdes
d. Demanda para consumo doméstico y otros usos
e. Resumen de demandas
3. Consumo de Agua en las cuencas de quebrada, campos y río Calandaima
4. balance hídrico

J. PROYECCION DE LA SITUACION SIN PROYECTO

1. Demografía
a. Regional
b. Local
2. Dimensión económica
3. Dimensión Social
4. Componente Biótico
5. Influencia Urbana en el suelo

CAPITULO III - ÁREA DE INFLUENCIA

A. INTRODUCCION
B. ÁREA DE INFLUENCIA DIRECTA
1. Factores Geográficos
2. Accesos
3. Servicios Públicos
4. Zona de Influencia compartida
C. ÁREA DE INFLUENCIA REGIONAL
1. Ubicación geográfica
2. Demanda de mano de obra no calificada
3. Comercialización
4. Dependencia en Salud y Educación

ANEXOS
Crecimiento Poblacional, Cultivos transitorios, Producción Bovina y Avícola,
Propiedad de la tierra en el país, Índice de escolaridad, Fotografías de campo,
Análisis físico- químicos y bacteriológicos.

CUADROS
Resumen meteorológico, temperatura promedio, estaciones y evaporación,
Precipitación, Productos transitorios y permanentes, Evolución del empleo,
Tenencia de la tierra, Educación, Posibilidades deportivas , transacciones
bancarias, Especies de Arboles, lista de aves, Fauna, demanda de aguas.

FIGURAS
Mapa de ubicación, planta general, histogramas de temperatura y precipitación,
mapa geomorfológico, PIB local y regional, Volúmenes de embalse, Área de
influencia del proyecto.
 ANEXO No. 3

MODELO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD DE LA AGRUPACION DE

VIVIENDA"__________________________", PROPIEDAD HORIZONTAL,

UBICADO EN LA "________________" No. "________" DE LA CIUDAD DE

_______________.

CAPITULO I. Objeto y Alcance.

Artículo 1. Objeto. El objeto del presente reglamento es de someter los inmuebles

que conforman la Agrupación de vivienda "___________" -Propiedad Horizontal-, al

régimen establecido en la Ley 182 de 1948 y el Decreto 1365 de 1986. Determina la

totalidad del inmueble, los bienes privados y los de uso común que lo conforman;

consagra los derechos y prescribe las obligaciones de los actuales y futuros

propietarios y, en lo pertinente, de los tenedores a cualquier título; establece las

normas sobre expensas comunes y las relacionadas a la constitución y

funcionamiento de los órganos de gobierno del inmueble.

Artículo 2. Efectos. Las disposiciones de este Reglamento, del cual hacen parte

integrante los planos, el proyecto de división y la memoria descriptiva, tienen fuerza

obligatoria tanto para los propietarios del inmueble como en lo pertinente para

cualquier titular de derechos reales, y para los tenedores que a cualquier título usen

o gocen de dichos bienes.

En todo acto que implique traspaso o enajenación de unidades de dominio privado o

constitución de cualquier derecho real, así como cesión de uso o goce de estas a

cualquier título, se entenderán incorporadas las disposiciones de este reglamento.

Artículo 3. Normatividad. Se declaran incorporadas al presente Reglamento todas las

disposiciones contenidas en la Ley 182 de 1948 y en el Decreto 1365 de 1986, y las

resoluciones que lo adicionen, modifiquen o parcialmente lo deroguen, emanadas de

la Asamblea General de copropietarios, máxima autoridad administrativa del

inmueble. Cuando no se encontrare norma expresamente aplicable a un caso

determinado en el presente Reglamento, se aplicaran los ordenamientos análogos

incluidos en el mismo o los de las leyes que regulen materias similares.

CAPITULO II. Propietario, Título y determinación del inmueble.

Artículo 4. Propietario y Título. El derecho de dominio pleno y exclusivo sobre el

inmueble al cual se aplica el régimen de propiedad aquí reglamentado pertenece a "

________ y _______" quien (es) adquirieron el lote de terreno en la siguiente forma:

 Propietario Dirección Forma de Notaria Matricula %

adquisición

(transcribir su forma de adquisición, escritura, notaria, registro, número de matricula,

etc.). Y en cuanto a la construcción del edificio, por haberla efectuado a expensas de

los dueños.

Artículo 5. Determinación del inmueble. Este inmueble, que para efectos del presente

reglamento se distingue con el nombre convencional de "____________", propiedad

horizontal, esta ubicado en la "________"No. "_______" de la ciudad de

"________", y el lote de terreno sobre el cual se construye esta agrupación, tiene un

área superficiaria de "_________" metros cuadrados, y esta comprendido por los

siguientes linderos "____(Alinderar)___".

Artículo 6. Descripción. La agrupación de vivienda "_____________" -propiedad

horizontal-, comprendida en tal concepto en el presente reglamento, el lote de

terreno y la edificación en el levantada, consta de "_______(describirla)___".

Artículo 7. Clases de bienes. La agrupación objeto del presente reglamento se

diseño y ha sido construida para someterla al régimen de propiedad horizontal y en

consecuencia sus propietarios serán dueños exclusivos de sus unidades privadas y

copropietarios de los bienes de dominio común, en las proporciones que se

establecen en este reglamento. Por lo tanto, cada propietario será dueño exclusivo

de su unidad de dominio, y comunero en los bienes afectos al dominio común. En

los planos anexos de la propiedad horizontal, los bienes comunes están indicados

con líneas de 45 grados.

CAPITULO III. Bienes de dominio particular o exclusivo.

Artículo 8. Delimitación y destinación. Son bienes de propiedad privada o exclusiva

los espacios delimitados como tales en los planos respectivos y susceptibles de

aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones

de toda clase, aparentes o no, que están comprendidos dentro de sus limites y

sirvan exclusivamente a su propietario; tales bienes son los siguientes:

Zona de Garajes: La agrupación de vivienda "_______________" tiene "____"

garajes, localizados en el ___________ destinados al estacionamiento de vehículos,

adecuados por su tamaño y peso a las condiciones que estos ofrecen. La

discriminación por su nomenclatura, ubicación, altura, área y linderos, conforme a los

planos de propiedad horizontal que forman parte del presente reglamento, es la

siguiente: "_______________".
Zona de Vivienda: La agrupación de vivienda "____________" tiene "____"

apartamentos, casas, lotes localizados en "______(discriminación por su

nomenclatura, altura, área y linderos, de acuerdo con los planos de propiedad

horizontal que forman parte del reglamento)____".

CAPITULO IV. Bienes de dominio común.

Artículo 9. Bienes de dominio común. Definición. Como esta indicado en los planos

de propiedad horizontal en líneas de 45 grados y se expresa en el proyecto de

división, son bienes de propiedad común y del dominio inalienable e indivisible de

todos lo propietarios, los necesarios para la existencia, seguridad, conservación,

belleza, uso y goce del inmueble y los bienes privados que lo integran, además de

aquellos que tienen la calidad de comunes por disposición de este reglamento. El

derecho sobre estos bienes se ejercerá en la forma prevista en la ley y en el

presente reglamento.

Artículo 10. Determinación de los bienes comunes. Son bienes comunes de la

totalidad de los copropietarios, los que se relacionan en forma enunciativa y no

taxativa a continuación:

1) El lote de terreno sobre el cual se encuentran la edificación, alinderado en el

artículo 5 y de acuerdo al plano de localización anexo y el subsuelo

correspondiente con las instalaciones en el efectuadas.

2) Los cimientos y fundaciones que inician las estructuras, los entrepisos y placas

de concreto, los muros de fachada tanto externos como internos, los muros

medianeros y demás elementos que forman la estructura de la edificación.

3) Las instalaciones generales de energía, desde el punto de conexión a las redes

hasta la entrada de cada unidad privada; las instalaciones de acueducto y

telefónicas desde el punto de conexión a las redes hasta el punto de entrada a

cada unidad privada.

4) Las instalaciones y lámparas de zonas comunes e instalaciones de acueducto

para aseo y mantenimiento de las mismas; los buitrones de instalaciones eléctricas,

hidráulicas y de ventilación; los bajantes de aguas lluvias y negras.

5) Los halles de acceso, los tacos de escaleras y los corredores de circulación; los

techos que sirven de cubiertas.

6) Las zonas verdes, sociales y deportivas que son para uso común de los

propietarios y sus familias.

6) Los parqueaderos (cuando sean comunes); y en general todas aquellas cosas y

servicios sobre los cuales ninguno de los copropietarios pueda alegar un derecho

de propiedad exclusivo, por razón de su naturaleza o no habérsele transferido

expresamente como pertenencia individual.

Artículo 11. Area de los bienes comunes. Las áreas de los principales bienes

comunes, por pisos, son las siguientes:

Dependencias Bienes comunes

Construidos Libres

Acceso M² M²

Administración M² M²

Zonas Sociales M² M²

Zonas Comerciales M² M²

Totales M² M²

Zonas Verdes M² M²

Totales M² M²

Zonas deportivas M² M²

Totales M² M²

Cubierta general M² M²

Area del lote M² M²

Artículo 12. Bienes comunes de los parqueaderos y otros . La puerta de acceso y las

zonas de circulación de los parqueaderos, entradas, etc. se consideran bienes

comunes adscritos a los mismos y su sostenimiento se hará por cuenta de los

propietarios de dichos parqueaderos.

Artículo 13. Muros y fachadas. Los muros tienen la calidad de comunes y no podrán

demolerse en todo ni en parte, pero podrán ser utilizados en su parte interna siempre

que su uso no atente contra la solidez de la construcción. Para efectuar cualquier

modificación en los muros deberá obtenerse aprobación de la entidad constructora y

del Consejo de Administración. Los muros que conforman las fachadas exteriores e

interiores tienen la calidad de comunes. Las ventanas exteriores de las unidades

privadas forman parte de estas, pero por hacer parte de las fachadas no podrá

variarse su tipo, aumentar o disminuir su número o modificar su diseño. Lo mismo

rige para el caso de las puertas de entrada a las unidades privadas.

Artículo 14. Derechos y uso de los bienes comunes. El derecho de cada propietario

sobre la totalidad de los bienes comunes es proporcional a su respectiva unidad

privada de acuerdo a los coeficientes indicados en el presente reglamento.

Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que

los utilice según su destino y no perturbe el uso legitimo de los demás

copropietarios, y manteniendo el máximo de diligencia y cuidado y respondiendo

hasta de la culpa leve por el perjuicio que por negligencia o mal uso pueda

ocasionar.

Artículo 15. Indivisibilidad. La copropiedad existente sobre los bienes comunes es

forzosa; por lo tanto, ninguno de los copropietarios podrá solicitar su división

mientras subsista la edificación.

 CAPITULO V. Participación en la copropiedad y expensas comunes.

Artículo 16. Indices de copropiedad. Para efectos de los artículos 4, 5 y 20 de la Ley

182 de 1948, se ha asignado a la totalidad del inmueble un valor convencional

equivalente a cien (100,00). El coeficiente de copropiedad será el resultante de

dividir el valor de cada unidad privada por el valor del área total privada de la

edificación.

Estos coeficientes serán el índice o medida del derecho de cada propietario sobre la

totalidad del inmueble y están indicados en la tabla que se da a continuación y

establecen la proporción de cada uno de los copropietarios sobre los bienes

comunes e indican la proporción con que debe contribuir por concepto de gastos de

administración, conservación y mejora de los mismos. De igual manera estos

coeficientes serán la base para conformar el quórum deliberatorio y decisorio en

las Asambleas, cuando a ello hubiere lugar.

Con base en lo anterior se asignan a las unidades privadas los siguientes valores o

coeficientes:

Unidad Coeficiente

______ _________

______ _________

______ _________

______ _________

Total 100,00%
Artículo 17. Participación en las expensas comunes. Cada propietario deberá

contribuir con los gastos de administración, funcionamiento, sostenimiento,

reparación y reposición de los bienes comunes y al pago de la prima de seguro

contra incendio u otras calamidades que la asamblea general determine, en

proporción al coeficiente de copropiedad establecido en el artículo anterior.

 CAPITULO VI. Contribuciones de los Copropietarios.

Artículo 18. Presupuesto. El administrador elaborara el proyecto de presupuesto de

ingresos y gastos para la vigencia del "________" al "_______", y lo presentara a

consideración del Consejo de Administración. Con las modificaciones hechas por

este se enviara a cada uno de los copropietarios por lo menos con diez (10) días a

la fecha de la primera reunión anual de la Asamblea, la que se ocupara

prioritariamente de su aprobación o no aprobación.

Parágrafo. En caso de que transcurriere el mes de marzo y la Asamblea de

copropietarios no se haya reunido, el presupuesto presentado por el administrador y

aprobado por el consejo de Administración entrara en vigencia provisional, estando

los propietarios obligados a cumplir con las contribuciones en el incluidas.

Artículo 19. Mérito ejecutivo. Las contribuciones a cargo de los copropietarios

establecidas por la Asamblea de acuerdo a las formalidades contempladas en este

reglamento, serán exigibles por la vía ejecutiva. Cuando sea del caso adelantar

ejecución por atraso en el pago de las expensas comunes, el administrador

procederá, previo visto bueno del Consejo de Administración a nombrar un abogado

para ello, y le entregara copia del acta correspondiente a la reunión de la Asamblea

en la que conste la contribución decretada, la cuota correspondiente a cada

propietario, la forma de pago, y la certificación sobre la existencia y el monto de la

deuda a cargo del propietario deudor.

Parágrafo. Serán de cargo del deudor los gastos que ocasione la cobranza, inclusive

los honorarios del abogado.

Artículo 20. Cuotas extraordinarias. Si durante la vigencia del presupuesto resultaren

gastos que no pudieren ser atendidos con las reservas pertinentes, el Consejo, por

intermedio del administrador, convocara a Asamblea extraordinaria y solicitara los

reajustes del caso en la liquidación de las cuotas a pagar por cada copropietario.

Artículo 21. Intereses de mora. La mora en el pago de las cuotas establecidas por la

Asamblea causara intereses de mora en favor de la copropiedad. La tasa de

liquidación de estos intereses será fijada por la Asamblea.

Artículo 22. Carácter de las cuotas de sostenimiento. Las cuotas con que deben

contribuir los copropietarios afectarán los bienes del deudor, inclusive el bien de

dominio privado con el cual responderá por ellas, pasando de un titular a otro, sin

que cesen las obligaciones en favor de la copropiedad, estas se pagarán en efectivo

o mediante la consignación en una cuenta que para tal fin tiene la personería.

Artículo 23. Impuestos y tasas. Los impuestos y tasas serán cubiertos en forma

independiente por los respectivos propietarios.

Artículo 24. Seguros. El inmueble deberá estar siempre asegurado contra incendio

en cuantía suficiente para que a cargo de los propietarios no se requiera ninguna

cuota de coaseguro. Será obligación del administrador mantener vigente la póliza de

seguro por la cuantía que fija la Asamblea, o en su defecto el Consejo de

Administración, y todos los copropietarios están obligados a contribuir al pago de la

prima de acuerdo a su coeficiente.

CAPITULO VII. Modificaciones, mejoras y reparaciones.

Artículo 25. Modificaciones y mejoras voluntarias en los bienes comunes. Cuando

sea conveniente o necesario, a juicio de la Asamblea, efectuar mejoras voluntarias o

modificaciones físicas en los bienes de dominio común, y se hubiere asignado la

respectiva partida en el presupuesto de gastos, el administrador realizará los

estudios necesarios y con el visto bueno del Consejo procederá a su ejecución.

Cuando no están previstas en el presupuesto de manera expresa las reformas o

modificaciones, el respectivo proyecto con una propuesta sobre la forma de

distribución de sus costos, deberá someterse al estudio y aprobación de la Asamblea

General, caso en el cual se requerirá el voto favorable de por lo menos el "____" por

ciento (____%) del total de coeficientes de la copropiedad.

Artículo 26. Modificaciones en el goce de los bienes comunes. La Asamblea General

será el órgano encargado de autorizar modificaciones en el goce de los bienes y

zonas comunes, previo estudio por parte del consejo de Administración. La

aprobación requerirá el voto favorable correspondiente al "_____" (____%) de la

totalidad de la copropiedad, salvo cuando la modificación afecte el uno exclusivo

asignado a los copropietarios de unidades privadas, caso en el cual, además de la

mayoría indicada, se requerirá el voto favorable del respectivo copropietario

afectado.

Artículo 27. Reparaciones en los bienes comunes. Cuando las reparaciones en los

bienes comunes no estén aprobadas en el presupuesto vigente y su costo exceda el

valor correspondiente a un salario mínimo legal mensual vigente, corresponde a la

asamblea autorizarlas. No obstante lo anterior, el administrador procederá a su

inmediata ejecución, sin autorización de ningún otro órgano, cuando se trate de

reparaciones urgentes por inminente peligro de ruina del inmueble, o grave amenaza

para la salubridad o seguridad de sus moradores.

Artículo 28. Modificaciones en los bienes privados. En las unidades privadas no

podrán en ningún caso efectuarse modificaciones que den como resultado nuevas

unidades de dominio privado, salvo si el territorio lo admite. Para realizar

modificaciones diferentes a las anteriores el interesado debe obtener previamente -si

la obra lo amerita- el permiso de la autoridad municipal o distrital, y autorización

escrita del Consejo de Administración, quien la expedirá siempre que la obra

proyectada no comprometa la solidez, seguridad y salubridad de la obra, y que no

afecte los servicios o zonas comunes ni altere las fachadas exteriores o interiores.

Artículo 29. Reparaciones en los bienes privados. Cada copropietario se obliga a

ejecutar de inmediato en su unidad privada las reparaciones cuya omisión pueda

ocasionar perjuicio a los bienes comunes o a las demás propiedades particulares y

responderá por los perjuicios ocasionados por tal omisión.

CAPITULO VIII. Derechos, obligaciones y prohibiciones.

Artículo 30. Derechos. Cada propietario tendrá sobre su unidad privada un derecho

de dominio exclusivo de acuerdo a las normas generales del Código Civil y de las

leyes complementarias y por las especiales consagradas en la Ley 182 de 1948 y su

derecho reglamentario para el régimen de propiedad horizontal. En consecuencia el

propietario podrá enajenar, gravar, dar en anticresis, ceder la tenencia de su unidad

de dominio privado a cualquier título, con las limitaciones establecidas en el presente

reglamento.

Artículo 31. Obligaciones de los propietarios. Son obligaciones de lo propietarios y,

en lo pertinente, a los ocupantes o tenedores a cualquier título, las siguientes:

1) Dar a las unidades de dominio privado la destinación señalada en este

reglamento, la que solo podrá ser variada por la Asamblea.

2) Contribuir con el pago de las expensas requeridas para la administración,

reparación, y reposición de los bienes comunes y de sus servicios, de acuerdo al

coeficiente de copropiedad y en la forma y los términos que establece este

reglamento o lo ordene la Asamblea General.

3) Conservar y mantener las unidades tanto privadas como comunes teniendo

siempre presente el cuidado del medio ambiente y el respeto por los otros

habitantes.

Parágrafo. Ningún propietario podrá excusarse de pagar las contribuciones

correspondientes, alegando la no utilización de determinados bienes o servicios

comunes o por no estar usando su unidad privada.

4) También deberá permitir la entrada a su unidad particular del administrador o del

personal autorizado por este cuando se trate de proyectar, inspeccionar o realizar

trabajos correspondientes a los bienes comunes o demás unidades privadas.

5) Informar por escrito al administrador, su nombre, apellido y domicilio, así como el

número, fecha y notaria otorgante de la escritura de su unidad, para el registro en el

libro de copropietarios.

6) Comunicar al administrador todo caso de enfermedad infecto-contagiosa y

desinfectar su unidad privada, conforme a las exigencias de las autoridades

sanitarias.

7) Comunicar por escrito al administrador la realización de cualquier trasteo o

mudanza, indicando la hora y detalle antes de efectuarlo.

8) Velar por el buen funcionamiento de aparatos e instalaciones de su unidad

privada.
9) Suscribir contrato con las personas a quienes conceda el uso o goce de su unidad

particular y pactar expresamente en el que el ocupante a cualquier título conoce y se

obliga a respetar y cumplir el presente reglamento.

10) Separar las basuras como lo decreta la administración y la utilización de las

bolsas destinadas para tal fin.

11) Mantener limpio de desechos su lote y preservar los pozos sépticos.

12) Hacer buen uso de las aguas residuales.

13) Respetar los reglamentos deportivos y la normatividad de áreas sociales.

Artículo 32. Prohibiciones. Los propietarios y todas las personas que ocupen

unidades privadas, deberán abstenerse de ejecutar actos que perturben la

tranquilidad de los demás ocupantes o pusieren en peligro la seguridad y salubridad

de la edificación.

Expresamente les queda prohibido:

I. En relación con las unidades privadas.

1) Enajenar o ceder el uso de su unidad para fines distintos a los indicados en el

reglamento y celebrar los mismos contratos con personas de reconocida mala

conducta, o destinar su bien a usos contrarios a la moral, o a fines prohibidos por la

ley o por las autoridades.

2) Sostener en los muros estructurales, medianeros y techos, cargas o pesos

excesivos, introducir maderos o hacer huecos en los mismos y, en general ejecutar

cualquier obra que atente contra la solidez de las edificaciones o contra el derecho

de los demás.

3) Colocar avisos o letreros en las fachadas y ventanas,

4) Introducir, aunque bajo pretexto de formar parte de sus actividades personales del

ocupante, sustancias húmedas, corrosivas, inflamables, explosivas o antihigiénicas y

demás que puedan poner en peligro la integridad de la construcción, o la salud o

seguridad de sus habitantes

5) Acometer obras que impliquen modificaciones internas sin el lleno de los

requisitos del artículo 28 de este reglamento.

6) Arrojar objetos duros e insolubles, arena, tierra y, en general, todo elemento que

pueda obstruir las cañerías. En caso de que se ocasione algún daño por infringir esta

norma, el infractor responderá de todo perjuicio corriendo con los gastos que

demandan las reparaciones.

7) Instalar maquinas o equipos susceptibles de causar daños en las instalaciones

generales o de molestar a los vecinos o de perjudicar el funcionamiento de radios y

televisores, así como perturbar la tranquilidad de los ocupantes con ruidos; conectar

a alto volumen aparatos de sonido; es más terminante la prohibición en horas de la

noche.

II. Con relación a los bienes comunes y a la vida en comunidad, quedan

especialmente prohibidos los siguientes actos:

a) Obstaculizar o estorbar el acceso a las entradas de las edificaciones, rampas,

halles, zonas sociales, deportivas, verdes y demás áreas de circulación; usar los

mismos bienes como lugares de reunión o destinarlos a cualquier otro objeto que

genere incomodidad, o usarlos para estacionamiento de automotores, bicicletas,

triciclos, etc.
b) Arrojar basuras u otros objetos en los bienes de propiedad común, a las vías

publicas o a otros bienes de la propiedad.

c) Impedir o dificultar la conservación o reparación de los bienes comunes.

d) Variar en alguna forma las fachadas o las edificaciones sin tener en cuenta la

armonía del conjunto.

e) Realizar actos que atenten contra las buenas normas y la ley.

f) Atentar contra el medio ambiente, cazar, realizar incendios o fogatas o contaminar

el agua, los suelos, el aire o las especies del lugar.

5) Todo usuario de vehículo al ser avisado de que este esta botando gasolina deberá

hacerlo reparar inmediatamente, siendo responsable de los perjuicios que por este

hecho pueda causar a los demás.

6) La circulación en los parqueaderos se hará conservando la velocidad moderada,

por el lado derecho y siempre tendrá prelación para estacionar el vehículo quien

haya entrado primero. Los propietarios deberán dejar sus vehículos debidamente

cerrados.

Artículo 33 Solidaridad. Cada propietario de unidad de dominio privado será

solidariamente responsable con las personas a quienes ceda el uso de dicha unidad

o cualquier título, por sus actos u omisiones, especialmente por las multas que se

impongan al usuario por la violación de las leyes o del presente reglamento.

Parágrafo. Multas. La infracción de las normas legales relativas a la propiedad

horizontal, así como la violación a las disposiciones sobre derechos, obligaciones y

prohibiciones del presente reglamento, dará lugar a que el juez competente, a

petición del administrador o de cualquier propietario, imponga al infractor en forma

breve y sumaria, multa de cinco mil ($5.000) a cien mil ($100.000) pesos, sin

perjuicio de las indemnizaciones a que hubiere lugar. Estas multas quedaran

reajustadas anualmente en forma acumulativa en la misma proporción que indique el

DANE sobre Indice de Precios al Consumidor.

CAPITULO IX. Organos de Administración.

Artículo 34. La Organización. Se fundamentará en cada una de las necesidades que

la asamblea decida, dividiéndose ya sea por departamentos o por comités.

Artículo 35. Administración. La Administración del inmueble materia del presente

Reglamento se hará por conducto de los siguientes órganos:

1. Asamblea de Copropietarios

2. Consejo de Administración

3. Administrador

4. Revisor fiscal
5. Los diferentes departamentos de las áreas sociales y deportivas.

Artículo 36. Asamblea de Copropietarios. La Asamblea de Copropietarios esta

conformada por todos los propietarios de bienes de dominio privado que en la fecha

de la respectiva reunión tengan sus títulos de propiedad y se hallen inscritos en el

libro de Registro de Copropietarios y pueden asistir con derecho a voz y voto a ella

todos los propietarios. Su asistencia puede ser personal o por representación en otra

persona que puede ser o no miembro de la Asamblea, delegación que deberá

hacerse mediante comunicación escrita al administrador o al presidente de la

Asamblea y solo será valida para la reunión que la motiva.

La Asamblea es el órgano supremo de la administración y mediante ella se

manifiesta la voluntad de los propietarios, radicando en ella la facultad rectora de

este régimen jurídico. Constituida validamente, las resoluciones de la Asamblea son

de obligatorio cumplimiento. aun para los disidentes o ausentes, siempre que hayan

sido adoptadas por las mayorías exigidas por la ley o este Reglamento.

Artículo 37. Reuniones ordinarias. La Asamblea de Copropietarios se reunirá

ordinariamente dentro de los tres (3) primeros meses de cada año, en la fecha y

lugar que señale el administrador, o en su defecto el Consejo de Administración,

mediante citación enviada a cada propietario o por cartel fijado en sitio visible en el

lugar de acceso principal al inmueble, citación que deberá hacerse con no menos de

quince (15) días de antelación a la fecha de la reunión, dejando constancia del

motivo de la reunión.
Si no fuere convocada la Asamblea en el termino previsto, esta se reunirá por

derecho propio el primer dia hábil del mes de abril, a las 7 p.m. en el edificio. Los

balances, inventarios, presupuestos de gastos, cuentas y demás documentos

deberán estar a disposición de los propietarios durante 8 horas diarias durante lo 10

días previos a la reunión, en las oficinas de la administración. En la reunión ordinaria

anual la Asamblea se ocupara obligatoriamente de tratar las funciones indicadas en

los literales a), b), d), f), h), e i), del artículo 45 del presente Reglamento.

Artículo 38. Reuniones extraordinarias. La Asamblea se reunirá extraordinariamente

en cualquier tiempo, convocada por el administrador, el Revisor, o por un número

plural de copropietarios que represente cuando menos el diez por ciento (10%) de

coeficientes de la copropiedad. En estas reuniones sólo se trataran los asuntos

establecidos en la convocatoria.

Artículo 39. Quórum deliberatorio. La Asamblea deliberará y decidirá validamente

con la concurrencia de propietarios, personalmente o representados, en número que

agrupe, por lo menos el 51% de los derechos en que se halla dividido el inmueble,

de acuerdo con los coeficientes de copropiedad previstos en este Reglamento.

Si la Asamblea no pudiere realizarse por falta de quórum, los asistentes o el

administrador, citarán a una segunda reunión en la misma forma indicada en este

reglamento. La nueva reunión sesionará y decidirá válidamente con un número plural

de propietarios por mayoría de votos, siempre y cuando este representado un

mínimo del "______" por ciento (______%) de los coeficientes de copropiedad. Esto

último deberá hacerse conocer de los propietarios en la segunda citación.

Artículo 40. Votos. Cada propietario tendrá derecho a un voto por cada unidad

privada que posea, en proporción a su coeficiente de copropiedad. No será válido el

voto fraccionado.

El representante de varios propietarios puede votar por separado.

Artículo 41. Quórum decisorio. Cuando la Ley 182 de 1948, y las disposiciones que

la modifiquen, o en el presente reglamento no se indicare otra cosa, las decisiones

de la Asamblea se tomarán por mayoría absoluta de los votos presentes en la

reunión.

Artículo 42. Quórum decisorio Especial. Para toda decisión o acuerdo que entrañe la

imposición de gravámenes extraordinarios, que tenga por objeto la construcción de

mejoras voluntarias, que impliquen una sensible alteración en el goce de los bienes

comunes, o que modifiquen coeficientes de copropiedad, se requerirá la aprobación

del "_____" por ciento (_____%) de los coeficientes de copropiedad de la totalidad

del inmueble.

Artículo 43. Funcionamiento de la Asamblea y actas. Estableciendo el quórum la

Asamblea funcionará bajo la presidencia del propietario que ella elija y actuará como

secretario la persona que este designe.

De lo tratado y decidido en la Asamblea se dejará constancia en un acta que será

sometida a aprobación, en un plazo de cinco (5) días, de una comisión plural

designada por los asistentes a dicha Asamblea. Las actas deberán contener la

fecha, la hora y el sitio de la reunión, la forma como se hizo la convocatoria, la lista

de los asistentes propietarios o representados en debida forma y sus respectivos

coeficientes de copropiedad, los documentos presentados en la reunión, las

decisiones aprobadas, las constancias presentadas, y las votaciones verificadas con

el número de votos a favor, en contra y en blanco. Aprobada el acta deberá ser

insertada en el libro respectivo, en orden cronológico, debiendo ser firmada por el

presidente y secretario de la Asamblea y por la comisión designada.

Dichas actas hacen plena prueba de los hechos contenidos en ellas y sus copias

firmadas por el presidente y secretario de la Asamblea autenticadas ante Notario,

prestan mérito ejecutivo para el cobro de las expensas comunes de acuerdo a lo

dispuesto en el artículo 13 de la Ley 182 de 1948, sin necesidad de reconocimiento

de firmas o documentos de requerimiento para constituir en moral al deudor ni de

notificación alguna de este.

Copia de las actas será enviada a cada uno de los propietarios o su texto deberá ser

fijado en el sitio de acceso principal de la edificación.

Artículo 44. Obligatoriedad. Las decisiones de la Asamblea, tomadas mediante el

quórum y formalidades previstas en este reglamento son obligatorias para todos los

propietarios, y en lo pertinente, también tendrán carácter obligatorio para los

ocupantes a cualquier título.

Artículo 45. Funciones de la Asamblea. La Asamblea de copropietarios tendrá las

siguientes funciones:

a) Elegir al administrador y su suplente, fijarle la asignación, supervisar sus funciones

y removerlo por cualquier causa.

b) Elegir anualmente el Consejo de Administración, por votación escrita mediante el

sistema de cuociente electoral, con sujeción a las prescripciones de este reglamento.

c) Crear los cargos que estime necesarios y fijarles su asignación.

d) Elegir el revisor fiscal y su suplente, fijarle la asignación y señalarle sus funciones.

e) Revocar los nombramientos hechos cuando así lo estime conveniente.

f) Aprobar o improbar las cuentas anuales que presente el administrador y/o el

Consejo de Administración.

g) Aprobar el presupuesto de gastos e ingresos, previo el examen del informe

presentado por el administrador y el Consejo.

h) Fijar las cuotas que correspondan a los propietarios de acuerdo a sus coeficientes

de copropiedad, indicando la época de vencimiento, en forma que aparezca para

cada propietario, en la respectiva acta, la obligación de pagar dichas sumas de

dinero en forma determinada y exigible, para que pueda prestar mérito ejecutivo.

i) Acordar la cuantía de los seguros obligatorios.

j) Ordenar cuotas extraordinarias a cargo de los propietarios, reglamentar su pago y

señalar interés de mora.

k) Resolver sobre la ejecución de obras voluntarias y sobre las que impliquen

sustancial alteración del goce de los bienes comunes o de su destinación.

l) Modificar, adicionar o sustituir el presente reglamento con el voto favorable del

"____" por ciento (____%) de los coeficientes de copropiedad en que se considera

dividido el inmueble.

ll) Ordenar la reconstrucción total o parcial del inmueble en los casos en que esta

sea procedente y determinar las sumas con que cada propietario debe contribuir por

este concepto.

m) Conocer y resolver todo asunto de interés general de la copropiedad no atribuido

a otro órgano, y delegar las funciones que estime convenientes en el consejo de

Administración.

n) Crear e incrementar la cuantía que se estima necesaria en las reservas para el

pago de prestaciones sociales y las que se estimen pertinentes.

o) Aprobar los reglamentos deportivos y las condiciones para la prestación de los

servicios de recolección de basuras, correos, zonas sociales y zonas comerciales.

Artículo 46. El consejo de Administración. Para periodos de un año, la Asamblea

elegirá el consejo de Administración el que estará integrado por "_____" miembros

principales y "______" suplentes numéricos, los cuales deberán ser propietarios o

mandatarios de personas titulares de dominio.

Parágrafo. La Asamblea, cuando así lo estime conveniente la mayoría de asistentes

podrá variar el número de miembros del Consejo.

Artículo 47. Sesiones, quórum y actas. Para las sesiones del consejo formara

quórum la mitad más uno de sus miembros, principales o suplentes. Este se reunirá

ordinariamente por lo menos una vez al mes; y extraordinariamente cuando sea

convocado por el administrador, por iniciativa propia o por solicitud de cualquiera de

sus miembros. Su presidente dirigirá las sesiones y actuará como secretario el

administrador quien en desempeño de tal cargo tendrá la de citar al Consejo. Las

decisiones serán tomadas por mayoría de votos de los asistentes, salvo que en el

reglamento se establezca quórum especial para decidir asuntos determinados.

De todo lo tratado por el Consejo se dejará constancia en actas que se insertarán en

el libro en orden cronológico, las que deberán ser firmadas por el presidente y quien

actúe como secretario.

Artículo 48. Funciones del Consejo de Administración. El Consejo tendrá las

siguientes funciones:

a) Informar a la Asamblea todo lo relacionado con las cuentas presentadas por el

administrador y su concepto sobre el presupuesto de gastos e ingresos.

b) Convocar a la Asamblea a reunión ordinaria cuando el administrador no lo haga

oportunamente, y a reunión extraordinaria cuando lo estime conveniente.

c) Autorizar el nombramiento de los empleados cuyos cargos estén aprobados por la

Asamblea.

d) Asesorar al Administrador en todo lo relativo al óptimo funcionamiento de la

copropiedad, controlar su gestión, dando cuenta de ello a la Asamblea. Establecer

normas sobre la forma y periodicidad del estado de cuentas o informes que el

Administrador debe rendirle.

e) Preparar y presentar a la Asamblea el reglamento sobre el uso de los bienes

comunes y proyectos que se estimen necesarios sobre modificaciones en la forma

de goce de los mismos.

f) Ejercer las funciones que sobre reformas y reparaciones de los bienes privados y

comunes están indicadas en el capitulo VIII de este reglamento.

g) Vigilar la administración del inmueble y dictar los reglamentos internos tendientes

a mantener el aseo, el orden y la armonía entre los copropietarios.

h) Autorizar al administrador para que haga las reparaciones de carácter urgente

para la seguridad, salubridad y debida utilización del inmueble, cuando no hubiere

partida asignada para ello en el presupuesto, o bien para ordenar directamente estas

reparaciones, y aprobar los contratos por cuantía superior al valor correspondiente a

medio salario mínimo legal mensual. Asimismo requerir del administrador la oportuna

información sobre los actos y contratos por él celebrados en ejercicio de sus

funciones.

i) Dirimir y/o conciliar los conflictos que llegaren a surgir entre los copropietarios, y

entre estos y el administrador y decidir cuando fuere el caso si han de someterse a

un Tribunal de Arbitramento de acuerdo al artículo 58 de este reglamento.

j) Adoptar las medidas necesarias para el adecuado manejo, registro, uso y

protección de los fondos de la copropiedad, y reglamentar la forma de efectuar los

gastos de operaciones que puede realizar el administrador sin necesidad de

aprobación previa del mismo consejo.

k) Autorizar al administrador para designar apoderados judiciales o extrajudiciales y

demás profesionales o especialistas, cuando fuere el caso, y velar para que el

administrador inicie las acciones judiciales pertinentes a la copropiedad, en razón del

régimen de propiedad horizontal.

l) Llevar a cabo las funciones que le delegue la Asamblea y cumplir y hacer cumplir

las prescripciones de esta.

Artículo 49. Facultades del Administrador. La administración inmediata, la

supervigilancia y el control de los bienes de la propiedad común estarán a cargo del

administrador. Este es el mandatario de todos los copropietarios y el representante

de la copropiedad y tendrá su personería en los términos de la Ley 95 de 1890.

Tiene facultades de ejecución, conservación, de representación y de recaudo,

reuniendo en si funciones de mandatario, depositario, gerente, secretario y tesorero,

susceptibles de ejercicio personal único o delegable parcialmente bajo su

responsabilidad previo consentimiento del Consejo de Administración.

Artículo 50. Atribuciones del Administrador. Corresponde al Administrador en

ejercicio de sus funciones:

a) Ejecutar y hacer cumplir las disposiciones del presente reglamento, de la

Asamblea y del Consejo de Administración.

b) Convocar la Asamblea a su reunión ordinaria entre los tres (3) primeros meses del

año y someter a su consideración el inventario, balance general y el presupuesto de

gastos e ingresos para el nuevo ejercicio destinado a la copropiedad.

c) Convocar la Asamblea a reuniones extraordinarias siempre que lo considere

necesario, a fin de obtener autorizaciones que sólo esta puede emitir de acuerdo al

presente reglamento.

d) Llevar el libro de actas en la forma prevista por este reglamento, y hacer conocer

de cada propietario las correspondientes a las asambleas.

e) Llevar o hacer llevar bajo su directa responsabilidad los libros de contabilidad y

atender la correspondencia pertinente del inmueble.

f) Contratar, previo acuerdo del Consejo, el personal necesario para los

requerimientos de la copropiedad y mantenerlo bajo su directa dependencia y

responsabilidad.

g) Contratar con otras personas jurídicas, previa autorización del Consejo de

Administración los servicios referidos en el literal anterior, cuando así lo ha

considerado la Asamblea o en su defecto, cuidando de no exceder el presupuesto.

h) Otorgar poderes especiales de carácter judicial y extrajudicial, cuando fuere

necesario, con el visto bueno del Consejo.

i) Representar directamente a la copropiedad en todo acto o relación con terceros, o

con cada uno de los copropietarios u ocupantes.

j) Contratar y mantener vigentes las pólizas de seguro que ordene este reglamento

y, cuando fuere el caso, gestionar las indemnizaciones provenientes de los seguros.

k) Reglamentar conjuntamente con el Consejo el uso de los bienes comunes que

estén al servicio de los copropietarios u ocupaciones y cuidar del correcto

funcionamiento, uso y conservación de los mismos.

l) Tomar las medidas correspondientes que demanden la existencia, seguridad,

integridad y salubridad del inmueble y sus ocupantes.

m) Resolver, en primera instancia, en cuanto no corresponda a otro órgano y le sea

posible, los conflictos que surjan entre los copropietarios y ocupantes de unidades

privadas, con relación a las mismas o a los bienes comunes, y dar cuenta de ello al

Consejo y a la Asamblea cuando fuere del caso.

n) Cobrar directamente, o si hubiere mora, en forma coactiva, las cuotas ordinarias y

extraordinarias que la Asamblea haya aprobado.

ñ) Expedir copia autentica del acta de la Asamblea que haya decretado la cuantía y

forma de pago de la cuotas, cuando haya que recurrir al cobro por vía ejecutiva,

certificando las cuantía y plazo de vencimiento, y transcribiendo el artículo del

reglamento donde conste el coeficiente de copropiedad del deudor moroso.

o) Efectuar por cuenta de la copropiedad los pagos que sean procedentes y manejar

de acuerdo con el Consejo las cuentas de la Copropiedad en la forma que lo ordene

la Asamblea.

p) Cuidar de que cada propietario u ocupante use su unidad privativa en la forma

prevista en el presente reglamento y en caso de infracciones al respecto aplicar las

sanciones previstas por la Asamblea y si fuere del caso solicitar de la autoridad

competente la imposición de las multas de que trata el artículo 7 de la Ley 182 de

1948, subrogado por el artículo 9 de la Ley 16 de 1985.

q) Protocolizar las reformas al reglamento aprobadas por la Asamblea General y

aquellos actos o documentos que requieran esta formalidad.

r) Ejercer, con relación al inmueble todas las actividades que no estándole prohibidas

estatutaria o legalmente, se acostumbra asignar a los administradores de bienes

sujetos al régimen de propiedad horizontal, solucionando así los vacíos y

contradicciones en que incurra este reglamento.

Artículo 51. Remuneración. La remuneración del administrador será fijada

anualmente por la Asamblea General, para el ejercicio presupuestal correspondiente.

Artículo 52. Nombramiento del revisor. La copropiedad tendrá un Revisor Fiscal de

libre nombramiento y remoción por la Asamblea de copropietarios para periodos

anuales, el cual podrá ser o no remunerado y en caso de serlo la asignación la

determinará la Asamblea.

Artículo 53. Incompatibilidades. El revisor podrá ser o no copropietario, pero no podrá

ser socio del administrador ni de los miembros del Consejo de Administración, ni

tener parentesco con estos dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo

de afinidad, ni empleado en los negocios del administrador.

Artículo 54. Funciones. El revisor, de común acuerdo con el Consejo de

Administración, prescribirá el sistema de contabilidad que ha de llevarse en la

copropiedad, revisará y controlará los pagos, ingresos y demás operaciones que

realice la administración; controlará que los actos de la administración se ajusten a

las disposiciones de la ley y de este reglamento e informará a la Asamblea sobre el

examen de las cuentas así como de las irregularidades que advierta en la

administración; y, cumplirá las demás funciones que le asignen la Asamblea y el

Consejo de Administración.

Artículo 55. De los Departamentos. La asamblea designará de acuerdo a el tamaño

de cada una de las áreas, diferentes jefes de departamentos que atenderán:

Las zonas comerciales

Las zonas culturales

Las zonas deportivas

Las zonas verdes

y las zonas sociales

 CAPITULO X. Fondo de Reserva.

Artículo 56. Creación y finalidad. Con el propósito de mantener permanentemente la

suficiente liquidez para efectuar mejoras y reparaciones urgentes o convenientes

para gastos imprevistos, para suplir el déficit presupuestal anual ordinario, se crea un

fondo de reserva el cual pertenecerá a todos los copropietarios en proporción al

coeficiente de copropiedad.

Artículo 57. Formación e incremento. El fondo de reserva se formara con el 10% de

las cuotas ordinarias con que deben contribuir los copropietarios para el

sostenimiento de la copropiedad durante el primer año y se incrementará con las

sumas provenientes por concepto de intereses de mora, multas, etc., establecidas en

este reglamento y con las resultantes del superávit de ejecución del presupuesto

anual de gastos, las producidas por los valores en que se invierta el mismo fondo de

reserva y los adquiridos lícitamente por la copropiedad por otros conceptos.

Artículo 58. Manejo e inversión. Mientras la Asamblea de copropietarios no decida

otra cosa, el Fondo de Reserva se manejará por el Consejo de Administración en

forma separada de los ingresos ordinarios. Cuando la Asamblea lo apruebe previa y

expresamente, la totalidad o parte del fondo podrá invertirse en mejoras de los

bienes de la propiedad común.

CAPITULO XI. Disposiciones varias.

Artículo 59. Arbitramento. Todo conflicto que se presente entre los copropietarios y

entre ellos y usuarios, o entre unos y otros con el administrador y que no sea dirimido

por el Consejo de Administración, se someterá a la decisión de Arbitros de acuerdo a

lo dispuesto por el Código de Comercio. Los tres árbitros deberán ser nombrados de

común acuerdo por las partes en litigio, pero si no se lograse este acuerdo serán

nombrados por la Cámara de Comercio de la ciudad donde este ubicado el

inmueble. El tribunal deberá fallar en derecho.

Artículo 60. Destrucción del inmueble. En caso de que el inmueble se destruyere en

su totalidad por incendio o por otra causa, o se deteriorase en proporción que

represente al menos las tres cuartas partes de su valor, o se ordenare su demolición

de conformidad con el artículo 988 del Código Civil, cualquiera de los copropietarios

podrá pedir la división del suelo y de los demás bienes comunes.

Artículo 61. Remoción de escombros. Cuando la Asamblea de copropietarios

disponga que las indemnizaciones provenientes de seguros fueren repartidas entre

los propietarios de acuerdo a las disposiciones de la ley, será obligatorio, antes de

proceder a repartir la indemnización, efectuar la remoción total de los escombros.

Queda aprobado el presente reglamento, por mayoría en Asamblea General

efectuada el día ___ del mes _________ de 199_, para tal efecto firman:
Presidente de la Asamblea

Junta Directiva Administrador General

Este reglamento rige a partir de la fecha y deberá ser inscrito mediante Notaría

Pública.
 CONJUNTO RESIDENCIAL

REGLAMENTO INTERNO Y DE USO DE LOS BIENES COMUNES

Con el fín de que todos lo propietarios y residentes dispongan de un manual que

les permita recordar las normas mínimas que deban observar en relación con los

demás residentes y con los inmuebles del conjunto se consideró necesario

recopilar dichas normas en el siguiente Reglamento.

Este Reglamento amplia y precisa las normas del Reglamento de Propiedad

Horizontal.

REGLAMENTO INTERNO DE USO

SEGURIDAD

CONTROL DE VISITANTES

Para permitir el acceso de un visitante, el portero debe anunciarlo por el citófono y

sólo podrá aceptar su ingreso cuando sea autorizado por los residentes y en

ningún caso por las empleadas de servicio, cuando estos estén ausentes, a

menos que exista orden expresa en tal sentido en la portería.

La portería y recepción individual de cada una de las áreas son zonas de acceso

restringido para las personas ajenas a ellas, incluidos los residentes.

ENTRADA RESTRINGIDA
Está totalmente prohibida la entrada a la unidad de:

a. Vehículos de servicio público, salvo en los casos de recoger o dejar

enfermos o personas impedidas, viajeros con equipaje o residentes

con mercado.

b. Vehículos de servicio escolar.

c. Toda clase de vendedores.

CALCOMANIA EN VEHICULOS DE RESIDENTES.

Todo vehículo de residente debe portar la calcomanía de (...) la cual se ubicará en

el vidrio delantero.
RETIRO DE VEHICULOS

Los vehículos podrán ser retirados del parqueadero de residentes por sus

propietarios. También podrán ser retirados mediante autorización escrita del

dueño del vehículo junto con las respectiva carta de propiedad, previa información

a la Administración.

No debe conducirse a una velocidad máxima de 50 kilómetros por hora.

Una vez el visitante con vehículo haya sido autorizado por el residente a ingresar

al conjunto, el portero de turno le facilitará una ficha o credencial de ingreso del

vehículo y a la salida la devolverá al portero.

CONTROL DE SALIDA DE PAQUETES Y ELECTRODOMESTICOS.

Los porteros requisarán cualquier paquete, talego, etc., no se permitirá la salida de

electrodomésticos o muebles sin autorización previa y por escrito del residente,

comprobando el portero por medio del citófono que la autorización haya sido dada

por el dueño del respectivo apartamento.

UNIDADES SOLAS
Al salir de vacaciones se recomienda anotar en el libro de portería esta novedad

indicando el nombre y el teléfono de un familiar a quien se pueda llamar en caso

de emergencia e informar si durante su ausencia autoriza a alguna persona para

que revise el bien.

Los residentes deben dejar sus aparatos eléctricos desconectados y revisar que

las llaves y los registros de agua queden bien cerrados.

AVISO ANOMALIAS

En los casos en que se presenten anomalías contra la seguridad (personas

sospechosas rondando la unidad, la ocurrencia de un incendio, escapes de agua,

etc.) los residentes deben dar aviso inmediatamente a la administración.

En caso de retiro o despido definitivo de la empleada de servicio, se debe informar

inmediatamente a la portería y dar autorización personal o escrita de los paquetes

o maletas que ésta pueda retirar del apartamento y conjunto.

En caso de quejas o reclamos de los empleados al servicio de la unidad

(vigilantes, aseadoras, conserjes) éstos se deben hacer directamente a los

supervisores o la Administración, pero no directamente a ellos.

TRASTEOS

Para efectuar cualquier trasteo se deberá enviar una comunicación a la

administración, con cuarenta y ocho (48) horas de anticipación.

SALUBRIDAD

Las basuras o desperdicios estarán debidamente empacadas y selladas en bolsas

plásticas, su clasificación corresponderá al color de la bolsa suministrada para tal

fin.

CUOTAS DE ADMINISTRACION

El plazo para el pago de las cuotas ordinarias de Administración es de un mes

calendario, plazo que corresponde al mes cobrado.

La demora en el pago ocasiona intereses por mora del ____(4%) mensual hasta la

fecha de cancelación.

Las medidas que se aplicarán a los deudores morosos de las cuotas son las

siguientes:

Suspensión de los servicios de portería.

Publicación en la lista de deudores morosos.

Cobro por la vía judicial, de acuerdo con los términos de la Propiedad Horizontal,

las costas incluyendo los honorarios de abogado, serán por cuenta del propietario

incumplido.

SALONES COMUNALES

El interesado debe solicitar por escrito el uso de los salones, mediante carta

dirigida a la administración, indicando fecha, hora y tipo de reunión que se

efectuará, la carta debe ser firmada por el propietario o arrendatario quien tendrá
la responsabilidad absoluta del salón hasta el momento que se entrega al

administrador del mismo, dicha comunicación debe ser entregada en un plazo no

menor a 5 días de la reunión. El salón será entregado y recibido inventariado y en

condiciones óptimas de aseo, en las fiestas nocturnas se entregará al día

siguiente antes de las 8:00 AM.

USO DE AREAS DEPORTIVAS

Tendrán derecho a usar las áreas deportivas del conjunto, los propietarios y sus

familias con sus invitados.

Para el uso del gimnasio los niños menores de 15 años deberán presentar una

autorización por escrito de sus padres.

Los invitados solo podrán usar las áreas deportivas en compañía de las personas

con derecho a las mismas.

Los turnos tendrán una duración de : ____ y sólo se puede reservar con máximo

___ horas de anticipación.

Se deben respetar las Normas de cada sección deportiva, conservando las

buenas normas y haciendo uso adecuado de los requerimientos de vestuario y

accesorios.

Se prohibe consumir bebidas o comidas, ingresar alimentos de vidrio o desarrollar

actividades diferentes a las especificadas dentro de las canchas.

OTROS

No se permite contratar a servicio privado ningún personal del servicio del

condominio.

Antes de ser iniciada cualquier obra debe ser comunicada por escrito a la

administración informando los nombres de las personas que están autorizadas

para ingresar en la unidad y el tiempo de duración de los trabajos. Todas las que

dispongan el reglamento, la ley, la administración, junta administradora o el

máximo órgano : La asamblea general.

 ANEXO No. 4

FORMATOS PARA LA ADMINISTRACIÓN DE UN

CONDOMINIO

FORMATO PARA CONSIGNACIONES

PROPIE TELE CAS RECIBO BANC CODIGO C VALOR

TARIO FON A No. O BCO H
O E
Q
U
E
 CONTROL DE PAGOS

CUOTAS ORDINARIAS

1996
CASA PROPI TELEF CUOT ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DEC

ETARI ONO A

CUOTAS EXTRAORDINARIAS

CASA PROPIETARIO TELEFONO CUOTA OBSERVACION

FECHAS DE PAGO

ENERO
PROPIETARIO CASA CUOTA FECHA FORMA DE PAGO OBSERVACION

TOTALES
 FORMATOS DE SEGURIDAD

PROPIETARIO CASA AUTORIZO VISITANTE VEHICULO HORA OBSERVACIONES

 FORMATOS PARA TRAMITES LEGALES

FECHA : ______________

TIPO DE TRAMITE : ______________

NOTARIA: _______________

NOTARIO: _____________________ Documento

________________

TELEFONO: _______________

CASA: _______________

PROPIETARIO : ________________

HORA : ________________

OBSERVACIONES
 FORMATOS PARA SALONES COMUNALES

CONDOMINIO

SALON No. _____________

MES: _____________

FECHA USUARIO CASA ACTIVIDAD MAÑANA TARDE NOCHE OBSERVACIONES

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31

RECIBO DE SALONES

FECHA HORA USUARIO CASA SALON OBSERVACI RECIBE

ONES

CONTROL DE HABITANTES

PROPIETARIO CASA DEPOSITO PARQUEADERO TELEFONO

PROPIETARIO :
CASA :
OBSERVACIONES:

HABITANTE PARENTEZCO EDAD OCUPACION

ARRENDADOS

PROPIETARIO TELEFONO ARRENDATARIO TELEFONO CASA PARQUEADER DEPOSITO

O
 CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES DE GANTT

TIEMPO SEMANA SEMANA SEMANA SEMANA

ACTIVIDADES 1 2 3 4

ACTIVIDAD ENCARGADO DURACION DESCRIPCION

TABLAS MODELO PARA CONTROL DE INVENTARIOS 158

PROPIEDAD HORIZONTAL

FECHA: ___________
PRODUCTO : ___________
PROVEEDOR : ___________ TELEFONO : __________FAX_________
DIRECCIÓN : _________________________
PEDIDO PARA EL MES DE : __________

CANTIDAD COSTO POR UNIDAD COSTO TOTAL

PROXIMO PEDIDO : _________

158
Adaptado del JIMENEZ, Luis & MORALES, Pablo, EL ÁREA DE COMPRAS EN LA
HOTELERIA, Universidad Nacional, Bogotá, 1985 & GOMEZ, Ana & MUÑOZ, Ruth, MODELO
ORGANIZATIVO EN UN DEPARTAMENTO DE PASAJEROS, Universidad Nacional, Bogotá,
1983.
 REGISTRO DE PROVEEDORES

NOMBRE: ___________ CODIGO: _______

TIPO DE DIRECCION TELEFONO FAX CONTACTO

LOCAL

CARACTERISTICAS CONDICIONES DE Volumen Plazo

PAGO

ELABORADO POR: _______

REVERSO

5 4 3 2 1 OBSERVACIONES
Calidad de
Productos
Cumplimiento
Precios
Plazos de pago
Servicio
Productos
Designación de Productos que se
pueden suministrar
 INFORMACION DE PROVEEDORES

ARTICULO MES CONSUMO PROVEEDOR TELEFONO

MENSUAL

RESUMEN DIARIO DE SALIDAS

ARTICULO REQUISICION SECCION CANTIDA UNIDAD CODIGO VALOR VALOR

D UNITARIO TOTAL

TOTAL

ELABORADO POR : ALMACEN:

OBSERVACIONES
 ORDEN DE REQUISICION

DE: ______________ A: ____________________

FECHA: ________________________

CANTIDAD MEDIDA ARTICULO VALOR VALOR

UNITARIO TOTAL

RECIBIDO POR: _________ TOTAL __________

ENTREGADO POR _______

ETIQUETA DE ENTRADA

FECHA: _____________ No. _____

PROVEEDOR ______________________________
ARTICULO ______________________________
______________________________
PERSONA DEL CONTACTO __________________
TELEFONO ______________

PESO ________________
CANTIDAD ________________
TIPO ________________
OBSERVACIONES ______________________________
______________________________

RECIBIO : ________________________
 CONTROL DE EXISTENCIAS

______ DE 19___
ALMACEN ___________
HORA ___________

ARTICULO CODIGO UNIDADES TIPO ESTADO

ELABORADO POR: _______________

OBSERVACIONES : ___________________________
 ANEXO No. 5

MODELO DE FORMATOS
159
PARA LA ADMINISTRACION FINANCIERA DE UN CONDOMINIO

CONDOMINIO CAMPESTRE __________

BALANCE A 31 DE DICIEMBRE DE 199_

ACTIVO PASIVO

DISPONIBLE EXIGIBLE

Caja Menor xxx Acreedores varios xxx

Bancos xxx Obligaciones laborales xxx
Inversiones Upac xxx Provisiones xxx

DIFERIDO DIFERIDO

Cuotas de Administración xxx Cuotas anticipadas xxx

Documentos por cobrar xxx
Depósitos en garantía xxx SUPERAVIT 199

FIJO

Muebles y equipo de oficina xxx

Menos depreciación xxx
____ ____
Suma del Activo xxx Suma del Pasivo xxx

CUENTAS DE ORDEN CUENTAS DE ORDEN POR

CONTRA

Fondo en Banco Pagos anticipados

Deudores Cuentas por pagar

159
CARRERO, José Elpidio, ORGANIZACION CONTABLE PARA LA ADMINISTRACIÓN DE
CONDOMINIOS, Universidad Nacional , Bogotá, 1978.
 DETALLE DE INGRESOS Y EGRESOS

INGRESOS EGRESOS

Superávit año anterior xxx Sueldos xxx

Auxilio transporte xxx
Arrendamientos xxx Extras xxx
Actividades sociales xxx Carga prestacional xxx
Actividades deportivas xxx Uniformes y bienestar xxx
Alimentos y bebidas xxx Mantenimiento deportivo xxx
Servicios educativos xxx Mantenimiento Seguridad xxx
Servicios adicionales xxx Mantenimiento Z. Verdes xxx
Basuras xxx Mantenimiento muebles xxx
Otras actividades xxx Mantenimiento equipos xxx
Mantenimiento vías acces xxx
CUOTAS DE ADMINISTRACION Aseo e higiene xxx
Provisión de mantenimientoxx
Sector residencial xxx Utiles y papelería xxx
Sector comercial xxx Impresos y publicaciones xxx
Privados xxx Transportes y acarreos xxx
Intereses xxx Otros xxx

____ ____
TOTAL INGRESOS XXX TOTAL EGRESOS
XXX
Superávit xxx
____ _____
Sumas Iguales xxx xxx

__________________ ________________ __________________

ADMINISTRADOR REVISOR FISCAL CONTADOR
MATRICULA No.
 ADMINISTRACIÓN CONDOMINIO __________
BALANCE GENERAL EN 31 DE DICIEMBRE DE 199_

ACTIVO PASIVO

Caja xxx Cuentas por pagar xxx

Caja Menor xxx

Bancos xxx Prestaciones laborales xxx

Banco Nacional xxx

Banco Inter xxx Depreciaciones acumul. xxx

Cuentas por cobrar xxx

Cuotas de mantenim xxx

Prestamos xxx RESERVAS

Activos Fijos xxx Años anteriores xxx

Del ejercicio xxx
Muebles y enseres xxx Utilidades xxx

_____ _____
TOTAL ACTIVO XXXX TOTAL PASIVO XXXX

CONTADOR ADMINISTRADOR
 ESTADO FINANCIERO
A DICIEMBRE 31 DE 199_

SALDOS EN BANCOS XXX

FONDO AHORROS XXX

DIFERENCIA INGRESOS POR

CUENTAS DE ADMINISTRACIÓN XXX

TOTAL XXX

CUENTAS POR COBRAR XXX

DISPONIBILIDAD XXX

CUENTAS POR PAGAR XXX

SUPERAVIT XXX

CONTADOR ________________
 CONDOMINIO ______

Presupuesto para la vigencia de 199_ a 199_

El administrador de _________________ en uso de las atribuciones que le

concede el Reglamento de propiedad horizontal , pone a consideración de la

Asamblea General de propietarios, para su aprobación, el proyecto de

presupuesto para el periodo comprendido entre ________ de 199_ al

__________ de 199_.

PRIMERO. Fijánse los cómputos de ingresos en $ ______, oo con la siguiente

distribución:

PRESUPUESTO DE INGRESOS

INGRESOS CORRIENTES

Servicios particulares a Copropietarios XXX

Zonas deportivas xxx

Zonas recreativas xxx
Alimentos y bebidas xxx
Reparaciones xxx
Mantenimiento privado xxx

Arrendamientos XXX

Locales comerciales xxx

Parquederos xxx
Vallas xxx
Zonas sociales xxx
Otros Ingresos XXX

Recuperación cartera xxx

Intereses de préstamos xxx
Intereses por Mora xxx

RECURSOS DE CAPITAL

Del Balance XXX

Saldos en Cuentas Corrientes xxx

Depósitos a término xxx

Del Crédito bancario y otras entidades XXX

Emprésito No. __Banco _____ xxx

Empréstio No. __Banco _____ xxx

Rendimiento de Inversiones XXX

Dividendos de valores inmobiliarios xxx

Intereses de valores inmobiliarios xxx
Intereses de inversiones xxx
Intereses de depósitos bancarios xxx

Aportes XXX

De Copropietarios xxx
Extraordinarios xxx
Del periódo anterior xxx

TOTAL DE INGRESOS XXX

SEGUNDO. Aprópiase para atender a los gastos de funcionamiento, servicio de la

deuda e inversión, durante la vigencia del ________ de 199_ al __________ de

199_, la misma cantidad determinada en el rubro anterior, por valor de

$_______,oo distribuída de acuerdo al siguiente detalle:

PRESUPUESTO DE GASTOS

DE FUNCIONAMIENTO

SERVICIOS PERSONALES XXX

Sueldos de nómina xxx

Horas Extras xxx
Vacaciones xxx
Provisión para prestaciones xxx
Contrataciones xxx
Auxilios xxx
Honorarios Revisor fiscal xxx
Honorarios contador xxx
Honorarios Abogado xxx
Uniformes xxx
Prestaciones extralegales xxx

GASTOS DE MANTENIMIENTO XXX

Mantenimiento Zonas Verdes xxx

Mantenimiento Zonas Comunes xxx
Mantenimiento Zonas deportivas xxx
GASTOS GENERALES

De elementos y equipos XXX

Depreciaciones Muebles xxx

Depreciaciones Maquinaria xxx
Reparaciones Maquinaria xxx
Mantenimiento y conservación xxx
Seguro de maquinaria y Oficina xxx

Del inmueble XXX

Reparaciones locativas xxx

Servicios de comunicaciones XXX

Infraestructura xxx
Transportes xxx
Teléfono y Larga distancia xxx
Teléfono celular xxx
Internet xxx

Servicios Públicos XXX

Agua xxx
Mantenimiento de pozos xxx
Aseo y elementos xxx
Energía Eléctrica xxx
Energía solar xxx
Seguridad xxx
Basuras xxx

Materiales y Suministros XXX

Utiles y papelería xxx

Impresos y publicaciones XXX

Arrendamientos XXX

Maquinaria y equipo xxx

OTROS GASTOS XXX

Gastos Legales xxx
Seguros de Incendio xxx
Seguro de Inundación xxx
Seguro por calamidad
doméstica xxx
Seguros de
Responsabilidad civil xxx
Otros Seguros xxx
Impuestos xxx

____________
TOTAL DE GASTOS DE FUNCIONAMIENTO XXX

SERVICIO DE LA DEUDA

Crédito bancario y otras entidades XXX

Amortizaciones xxx
Intereses, Comisiones, gastos xxx

GASTOS DE INVERSION XXX

Muebles y equipos de oficina xxx

Equipo de mantenimiento xxx
Inversión en otros valores xxx

OTROS XXX

Déficit funcionamiento periódo anterior xxx

Cuantas por pagos periódo anterior xxx

TOTAL PRESUPUESTO DE GASTOS XXX

TERCERO. La asamblea aprueba mayoritariamente el anterior presupuesto y
acuerda la cuota mensual de administración en $_______.oo .

Fecha: ___________ de 199_

El Presidente de la Asamblea _____________________

El Secretario ______________________
La administración ______________________
 MODELO DE ACTA DE ASAMBLEA GENERAL

Acta No. ____ de la reunión de la Asamblea General Ordinaria.

Siendo las ____ del día ___ del mes de ________ de 199_, en la Sede comunal
del condominio residencial _______________________, propiedad horizontal,
ubicado en ________________, se reunieron previa convocatoria hecha por el
____________, de fecha ______________, los copropietarios. Asistiendo las
siguientes personas:

PROPIETARIO CASA COEF. PROPIEDAD

Sub total : ______

Además mediante mandato de representación debidamente conformado, se

hicieron presentes:

Representante PROPIETARIO CASA COEFICIENTE

Sub total : ____

Total de coeficientes representados en la reunión: ____%.

Según dichos coeficientes de copropiedad se constató la existencia de quórum

reglamentario para sesionar y para decidir por lo que se procedió a designar
presidente y secretario de la asamblea, cargos que recayeron en las personas de
________________ & ___________________, respectivamente.

Acto seguido el presidente ordenó la lectura del siguiente orden del día:

1. Verificación del quórum

2. Elección del presidente y secretario de la asamblea.
3. Informe del administrador
4. Presupuesto para la vigencia de _______ de 199_ a __________ de 199_
5. Elección de Consejo de Administración
6. Elección de Revisor Fiscal
7. Nombramiento del Administrador
8. Proposiciones

Leído el orden del día fue aprobado, y se constató que los puntos 1 y 2 habían
sido despejados, por lo que se paso al punto 3 : Informe del administrador. Este
presentó dicho informe el cual comprendió los siguientes capítulos:
I. Administración
II. Mantenimiento y Obras
III. Análisis Financiero

Como anexo presentó los siguientes documentos:

1. Balance general consolidado a ______

2. Revisión del presupuesto del periodo anterior.

Leído el informe y los anexos fueron detenidamente analizados por los

propietarios en sus cifras comparativas de los gastos reales efectuados contra los
establecidos en el presupuesto del año 199_, y los porcentajes de variación para
los diferentes rubros, impartiéndoles la correspondiente aprobación.

Se entró luego al punto 4. Análisis y aprobación del presupuesto de ingresos y

gastos para la vigencia del ________de 199_ a ________ de 199_, el cuál,
después de discutido se impartió aprobación unánime por los representantes,
quedando aforada la suma de $ _______.oo .

De acuerdo a lo anterior y efectuada la división entre los propietarios de unidades

privadas del condominio, de acuerdo con los coeficientes de propiedad, las cuotas
a cancelar por cada uno antes del décimo día de cada mes por concepto de
expensas comunes mensuales son las siguientes:

Unidad Habitacional Coeficiente % Suma $

Sub total $ _________

Total a recaudar $ _________

Se pasó luego al punto 5. Elección del consejo administrativo, para lo cual se
decretó un receso de cinco minutos para la presentación de listas, pasados los
cuales se presentó una sola lista integrada por las siguientes personas:

Principales Suplentes

Efectuada la elección por medio de voto secreto o en papeleta escrita, la comisión

escrutadora verificó los siguientes resultados.

Votos en favor de la lista única ______

Votos en blanco ______
Votos iguales a los presentes ______

Quedando de esta manera legalmente electos y conformando el Consejo de

Administración del conjunto para la vigencia de ________ a ____ en la siguiente
forma:

Principales Suplentes

Llegado al Punto 6. Elección del Revisor Fiscal; se presentó como candidato el

señor : ______________ contador titulado, cuyo nombre fue aprobado por
unanimidad, con una asignación mensual de $ ____.
A continuación se pasó al punto 7. Nombramiento del administrador y se presentó
a consideración el nombre de __________ persona natural o jurídica, el cual fue
sometido a discusión de los propietarios presentes, fijándole una asignación
mensual de $ _____, y se autorizó al presidente del nuevo consejo de
Administración para que firme el contrato civil de prestación de servicios con el
administrador en las condiciones anotadas en este reglamento.
En el punto 8 el secretario leyó la siguiente proposición: “ Se propone una
comisión de tres miembros compuesta por los señores _____________,
________________ y ___________, para que conjuntamente con el Secretario de
la Asamblea elaboren y den aprobación legal al acta de la presente reunión en un
plazo de ___ días, la inserten en el libro respectivo y la aprueben con sus firmas”.
La anterior proposición fue aprobada por la unanimidad de los presentes, y
agotado el orden del día se dió por terminada la reunión siendo las ____ del
mismo día.

Presidente de la Asamblea Secretario de la Asamblea

Los integrantes de la comisión:

 MODELO DE PODER PARA REPRESENTACION EN LA ASAMBLEA

Señor Presidente de la Asamblea General de propietarios del conjunto

multivivienda _______________, propiedad horizontal.

Yo, __________________, mayor de edad y vecino(a) de esta localidad,

identificado(a) con la C.C. ____________ expedida en ___, en mi calidad de
propietario(a) de la casa, lote _____________, atentamente manifiesto a usted
que por el presente confiero poder especial, amplio y suficiente al señor(a)
__________________mayor de edad, identificado con la C.C. ____________
expedida en ___________ para que en mi nombre y representación acuda e
intervenga en la reunión que ha de celebrarse el día ____ de los corrientes a las
____, para el cual fui citado(a) por el administrador(a) del inmueble.

Mi mandatario queda investido de las facultades que le otorga la Ley 182 de 1948
y el Decreto reglamentario 1365 de 1986, y de manera especial para intervenir y
decidir frente a los temas del orden del día.

Cordialmente,

_____________________ __________ ____

Firma del Propietario C.C. %

_____________________ __________
Firma del apoderado C.C.

Santafé de Bogotá, __ de _________de 199_

 CLASIFICACION DE LAS CUENTAS
NOMENCLATURA160

ACTIVO

Clase Grupo Cuenta Código Denominación

1 ACTIVO
1 1 DISPONIBLE
1105 Caja
110505 110505 Caja general
110510 Cajas menores
1110 Bancos
111005 Moneda Nacional
1120 Cuentas de Ahorro
112005 Bancos
112010 Corporaciones de Ahorro y vivienda
2 INVERSIONES
1205 Acciones
1225 Certificados
122505 C.D.T.
122510 Deposito de ahorro
1230 Papeles comerciales
1235 Títulos
3 DEUDORES
130505 Propietarios
1325 CUENTAS POR COBRAR A
PROPIETARIOS
1330 ANTICIPOS
133005 A proveedores
133015 A trabajadores
1345 INGRESOS POR COBRAR
134505 Participaciones
134510 Intereses
1360 RECLAMACIONES
136005 A compañías aseguradoras
1399 PROVISIONES
4 INVENTARIOS
1435 MERCANCIAS NO FABRICADAS POR
EMPRESA
143599 Ajustes por inflación
1450 TERRENOS
145005 Por Urbanizar
140510 Urbanizados por construir
140515 Ajustes por inflación
5 PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO
1504 Terrenos

160
REGLAMENTO A NORMAS CONTABLES Y PUC ( PLAN UNICO DE CUENTAS), Ecoe
Ediciones. Bogotá, Septiembre de 1995: El plan único de cuentas busca la uniformidad en el
registro de las operaciones realizadas con el fin de permitir transparencia de la información
contable y por consiguiente, su claridad, confiabilidad y compatibilidad, deberá ser aplicado por
todas las personas naturales y jurídicas que estén obligadas a llevar contabilidad o
estatutariamente obligadas a tener revisor fiscal.
 150405 Urbanos
150410 Rurales
150499 Ajustes por inflación
1508 CONSTRUCCIONES EN CURSO
150805 Construcciones y edificaciones
150810 Acueductos, plantas y redes
150815 Vías de comunicación
150820 Pozos
150899 Ajustes por inflación
1512 MAQUINARIA Y EQUIPOS DE
MONTAJE
151205 Maquinaria y equipo
151210 Equipo de Oficina
151215 Equipo de computación y comunicación
151225 Equipo de hoteles y restaurantes
151250 Plantas y redes
151299 Ajustes por inflación
1516 CONSTRUCCIONES Y
EDIFICACIONES
151605 Edificios
151610 Oficinas
151670 Parqueaderos, garajes y depósitos
151699 Ajustes por inflación
1524 EQUIPO DE OFICINA
152405 Muebles y enseres
152410 Equipos
152415 Otros
152499 Ajustes por inflación
1528 EQUIPOS DE COMUNICACION Y
COMPUTACION
152805 Equipos de procesamiento de datos
152810 Equipos de telecomunicaciones
152815 Equipos de radio
152810 Satélites y antenas
152815 Líneas telefónicas
152820 otros
152899 Ajustes por inflación
1556 ACUEDUCTOS, PLANTAS Y REDES
155605 Instalaciones para agua y energía
155610 Acueducto, acequias y canalizaciones
155615 Plantas de generación hidráulica
155620 Plantas de Generación térmica
155625 Plantas de generación a gas
155630 Plantas de distribución
155655 Plantas de tratamiento
155665 Instalaciones y equipos de bombeo
155682 Redes externas de telefonía
155699 Ajustes por inflación
1560 ARMAMENTO DE VIGILANCIA
156099 Ajustes por inflación
1568 VIAS DE COMUNICACION
156805 Pavimentación y patios
156810 Vías
156815 Puentes
156820 Calles
156895 Otros
 156899 Ajustes por inflación
1592 DEPRECIACION ACUMULADA
159205 Construcciones y edificaciones
159210 Maquinaria y equipo
159215 Equipo de Oficina
159220 Equipo de computación y comunicación
159230 Equipo de hoteles y restaurantes
159255 Acueductos, plantas y redes
159299 Ajustes por inflación
1596 DEPRECIACION DIFERIDA
1597 AMORTIZACION ACUMULADA
159705 Vías de comunicación
1599 PROVISIONES
6 INTANGIBLES
7 DIFERIDOS
1705 Gastos pagados por anticipados
170505 Intereses
170510 Honorarios
170520 Seguros y fianzas
170535 Mantenimiento de equipos
170595 Otros
1710 CARGOS DIFERIDOS
171004 Organización y Preparativos
171008 Remodelaciones
171016 Software
171020 Utiles y papelería
171032 Entrenamiento a personal
171048 Elementos de aseo y cafetería
171076 Impuesto de renta diferido
171099 Ajustes por inflación
8 OTROS ACTIVOS
1805 BIENES DE ARTE Y CULTURA
1895 DIVERSOS
1899 Provisiones
9 VALORIZACIONES
 PASIVO

Clase Grupo Cuenta Código Denominación

2 PASIVO
1 OBLIGACIONES FINANCIERAS
2105 BANCOS NACIONALES
2115 CORPORACIONES FINANCIERAS
2125 CORPORACIONES DE AHORRO Y
VIVIENDA
2135 COMPROMISOS DE RECOMPRA DE
INVERSIONES NEGOCIADAS
2145 OBLIGACIONES
GUBERNAMENTALES
214505 Gobierno Nacional
214510 Entidades Oficiales
2195 OTRAS OBLIGACIONES
219525 Fondos y Cooperativas
2 PROVEEDORES
2205 NACIONALES
3 CUENTAS POR PAGAR
2320 A CONTRATISTAS
2330 ORDENES DE COMPRA
2335 COSTOS Y GASTOS POR PAGAR
233505 Gastos financieros
233510 Gastos legales
233515 Suscripciones
233530 Servicios técnicos
233535 Servicios de Mantenimiento
233550 Servicios públicos
233555 Seguros
2365 RETENCION EN LA FUENTE
233505 Salarios y pagos laborales
233515 Honorarios
233525 Servicios
233570 Otras retenciones y patrimonio
2370 RETENCIONES Y APORTES DE
NOMINA
237005 Aportes al I.S.S.
237010 Aportes al I.C.B.F, SENA Y CAJAS
237095 Otros
2380 ACREEDORES VARIOS
238015 Sociedad Administradora
238030 Fondos de pensiones y/o cesantías
238095 Otros
4 IMPUESTOS, GRAVAMENES Y
TASAS
2404 RENTA Y COMPLEMENTARIOS
240405 Vigencia fiscal corriente
240410 Vigencia fiscal anterior
2408 IMPUESTO A LAS VENTAS POR
PAGAR
2416 A LA PROPIEDAD RAIZ
2495 OTROS
5 OBLIGACIONES LABORALES
2505 SALARIOS POR PAGAR
 2510 CESANTIAS CONSOLIDADAS
251005 Ley laboral anterior
251015 Ley 50 de 1990 y posteriores
2515 INTERESES POR CESANTIAS
2520 PRIMAS DE SERVICIOS
2525 VACACIONES CONSOLIDADAS
2530 PRESTACIONES EXTRALEGALES
253005 Primas
253010 Auxilios
253015 Dotación y suministro a trabajadores
253020 Bonificaciones
253025 Seguros
253095 Otras
2532 PENSIONES POR PAGAR
2540 INDEMNIZACIONES LABORALES
6 PASIVOS ESTIMADOS Y
PROVISIONES
2605 PARA COSTOS Y GASTOS
2610 PARA OBLIGACIONES LABORALES
2615 PARA OBLIGACIONES FISCALES
2620 PENSIONES DE JUBILACION
2625 PARA OBRAS DE URBANISMO
262505 Acueducto y alcantarillado
262510 Energía eléctrica
262515 Teléfonos
262595 Otros
2630 PARA MANTENIMIENTO Y
REPARACIONES
263005 Terrenos
263010 Construcciones y Edificaciones
263015 Maquinaria y equipo
263020 Equipo de Oficina
233095 Otros
2635 PARA CONTINGENCIAS
263505 Multas y sanciones
263520 Laborales
263530 Penales
263595 Otras
7 DIFERIDOS
2705 INGRESOS RECIBIDOS POR
ANTICIPADO
27050 CUOTAS DE ADMINISTRACION
2725 IMPUESTOS DIFERIDOS
8 OTROS PASIVOS
 PATRIMONIO

Clase Grupo Cuenta Código Denominación

3 PATRIMONIO
1 CAPITAL SOCIAL
2 SUPERAVIT
3 RESERVAS
3305 RESERVAS OBLIGATORIAS
330505 Reserva legal
330510 Reservas por disposiciones fiscales
330595 Otras
3310 RESERVAS POR REGLAMENTO
3315 RESERVAS OCASIONALES
331510 Para futuras capitalizaciones
331520 Para adquisición o reposición de planta
y equipo
4 REVALORIZACION DEL PATRIMONIO
3405 AJUSTES POR INFLACION
340515 De reservas
340520 De ejercicios anteriores
6 RESULTADOS DEL EJERCICIO
3605 UTILIDAD DEL EJERCICIO
3610 PERDIDA DEL EJERCICIO
7 RESULTADOS DE EJERCICIOS
ANTERIORES
3705 UTILIDADES ACUMULADAS
3710 PERDIDAS ACUMULADAS
8 SUPERAVIT POR VALORIZACIONES
3805 DE INVERSIONES
3810 DE PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO
3895 DE OTROS ACTIVOS
 CUENTAS DE RESULTADO
INGRESOS

Clase Grupo Cuenta Código Denominación

4 INGRESOS
1 OPERACIONALES
4140 HOTELES Y RESTAURANTES
414015 Restaurantes
414020 Bares y cantinas
414095 Actividades conexas
414099 Ajustes por inflación
4180 CUOTAS DE ADMINSITRACION
2 NO OPERACIONALES
4205 OTRAS VENTAS
420510 Material de deshecho
4210 FINANCIEROS
421005 Intereses
421099 Ajustes por inflación
4220 ARRENDAMIENTOS
4235 SERVICIOS
4240 UTILIDAD EN VENTA DE
INVERSIONES
4245 UTILIDAD EN VENTA DE
PROPIEDADES, PLATNA Y EQUIPO
4248 UTILIDAD EN VENTA DE OTROS
BIENES
424805 Intangibles
424895 Otros
424899 AJUSTES POR INFLACION
4250 RECUPERACIONES
425005 Deudas malas
425010 Seguros
425015 Reclamos
425099 Ajustes por inflación
7 AJUSTES POR INFLACION
4705 CORRECCION MONETARIA
 GASTOS

5 GASTOS
1 OPERACIONALES DE
ADMINISTRACION
5105 GASTOS DE PERSONAL
510506 Sueldos
510509 Sobre sueldos
510515 Horas extras y recargos
510518 Comisiones
510524 Incapacidades
510527 Auxilio de transporte
510530 Cesantías
510533 Intereses sobre cesantías
510536 Primas de Servicios
510539 Vacaciones
5115 IMPUESTOS
511515 Propiedad Raíz
511599 Ajustes por inflación
5120 ARRENDAMIENTOS
5130 CONTRIBUCIONES Y AFILIACIONES
5135 SERVICIOS
513505 Aseo y vigilancia
513510 Temporales
513525 Acueducto y alcantarillado
513530 Energía Eléctrica
513535 Teléfono
513595 Otros
513599 Ajustes por inflación
5140 GASTOS LEGALES
5145 MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
514505 Terrenos
514510 Construcciones y Edificaciones
514515 Maquinaria y equipo
514520 Equipo de Oficina
514595 Otros
5150 ADECUACION E INSTALACION
515005 Instalaciones eléctricas
515010 Arreglos ornamentales
515015 Reparaciones locativas
515095 Otros
515099 Ajustes por inflación
5160 DEPRECIACIONES
5165 AMORTIZACIONES
5195 DIVERSOS
5199 PROVISIONES
3 NO OPERACIONALES
5305 FINANCIEROS
5310 PERDIDA EN RETIRO DE BIENES
5315 GASTOS EXTRAORDINARIOS
531515 Costos y gastos de ejercicios anteriores
5320 GASTOS DIVERSOS
4 IMPUESTO DE RENTA Y
COMPLEMENTARIOS
6 COSTOS DE VENTAS
6155 ACTIVIDADES INMOBILIARIAS
 CUENTAS DE ORDEN

Clase Grupo Cuenta Código Denominación

8 CUENTAS DE ORDEN
DEUDORAS
1 DERECHOS CONTINGENTES
8105 BIENES Y VALORES ENTREGADOS
EN CUSTODIA
810505 Bienes inmobiliarios
8110 BIENES ENTREGADOS EN GARANTIA
8115 BIENES Y VALORES EN PODER DE
TERCEROS
8120 LITIGIOS Y DEMANDAS
2 DEUDORAS FISCALES
3 DEUDORAS DE CONTROL
8305 BIENES RECIBIDOS EN
ARRENDAMIENTO FINANCIERO
8315 PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO
TOTALMENTE DEPRECIADOS,
AGOTADOS Y/O AMORTIZADOS
8399 AJUSTES POR INFLACION -ACTIVOS
4 DERECHOS CONTINGENTES POR
COMTRA
5 DEUDORES FISCALES POR COMTRA
6 DEUDORAS DE CONTROL POR
CONTRA

9 CUENTAS DE ORDEN
ACREEDORAS
1 RESPONSABILIDADES
CONTINGENTES
9105 BIENES Y VALORES RECIBIDOS EN
CUSTODIA
9110 BIENES Y VALORES RECIBIDOS EN
GARANTIA
9115 BIENES Y VALORES DE TERCEROS
9120 LITIGIOS Y/O DEMANDAS
9130 CONTRATOS DE ADMINISTRACIÓN
DELEGADA
2 ACREEDORAS FISCALES
3 ACREEDORAS DE CONTROL
4 RESPONSABILIDADES
CONTINGENTES POR CONTRA
5 ACREEDORAS FISCALES POR
CONTRA
6 ACREEDORAS DE CONTROL POR
CONTRA

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