PRÁCTICA 4

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 DANIEL SIMANCAS SÁNCHEZ
GRUPO A
1. Mary, de nacionalidad inglesa pero residente en España, vendió el 2
de febrero de 2013 una vivienda que adquirió el 12 de febrero del año
2005. Por la compra pagó 150.000 euros más 1.950 euros de gastos de
notario, registro y gestoría. En 2008 hizo el cerramiento de la terraza, lo
que supuso una ampliación de la superficie habitable de la vivienda, con
un coste de 9.000 euros. En 2009 y 2010 la vivienda estuvo arrendada,
por lo que Mary se dedujo en concepto de amortizaciones 2.000 euros
cada año, de los que 190 euros corresponden a la obra de cerramiento. El
precio de venta en 2013 fue de 230.000 euros, de ellos 14.000 euros
corresponden a la superficie que se añadió con la terraza. Por la venta,
ha pagado 600 euros por el Impuesto sobre Incremento de Valor de los
terrenos de naturaleza urbana. Determinar la ganancia o pérdida de
patrimonio.

En el supuesto que nos ocupa estamos ante una transmisión onerosa.

Así, la regla general que establece la ley para este tipo de transmisiones
es la siguiente: Valor de Transmisión - Valor de Adquisición.

Valor de adquisición: 150.000 euros + 1.950 - 3.620 (*) = 148.330

euros.
Valor transmisión: 230.000 euros - 600 - 14.000 = 215.400 euros.
Ganancia de patrimonio: 215.400 - 148.330 = 67.070 euros.

Amortizaciones
o 2.000 euros/año. 190 euros/cerramiento. 4.000 (resultado de
multiplicar los 2.000 euros por los dos años, 2009 y 2010) - 380
(resultado de multiplicar los 190 euros por los 2 año, 2009 y
2010) = 3.620 euros (*).
o 9.000 - 380 = 8.620 euros. 14.000 - 8.620 = 5.380 euros
(mejora).

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Corregido.
2. Amalia adquiere una vivienda habitual el 6 de junio de 2009 por
48.000 euros, los gastos de notaría y escrituras fueron de 1.000 euros y
el ITPAJD 8.500 euros. El 22 de febrero de 2015 transmite la vivienda
por 90.000 euros asumiendo unos gastos de notaría de 1.200 euros y un
IIVTU de 600 euros, la ganancia obtenida la reinvierte en la adquisición
de una nueva vivienda habitual por un precio de 60.000 euros, los gastos
y tributos por esta adquisición ascienden a 6.000 euros. Determinar la
ganancia de patrimonio y, en su caso, la ganancia exenta.

Valor de adquisición: 48.000 euros (Importe real de la adquisición) +

9.500 (gastos y tributos) - Amortización (-) = 57.500 euros.

Valor de transmisión: 90.000 euros (importe total de la enajenación) -

1.200 (gastos de notaría) - 600 (tributos) = 88.200 euros.

Ganancia de patrimonio: 88.200 - 57.500 = 30.700 euros.

Por lo que se refiere a la cantidad exenta:

Importe reinvertido: 66.000 + gastos y tributos (6.000) = 66.000 euros.

Importe obtenido: 88.200 euros.

1. 66.000 de 88.200 es un 74.829%.

2. 74,829% de 30.700 (ganancia de patrimonio) = 22.972 euros.
Esta es la cantidad exenta.
3. La cantidad no exenta: 30.700 - 22.972 = 7.728 euros.

Corregido.

3. Con los mismos datos del supuesto anterior, determinar la ganancia

de patrimonio y, en su caso, la ganancia exenta considerando que

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quedan 15.000 euros pendientes de amortizar de un préstamo obtenida
por la compra de la primera vivienda.

Valor de adquisición: 48.000 euros (Importe real de la adquisición) +

9.500 (gastos y tributos) - (Amortización) = 57.500 euros.

Valor de transmisión: 90.000 euros (importe total de la enajenación) -

1.200 (gastos de notaría) - 600 (tributos) = 88.200. No se deben restar
los 15.000 euros.

Ganancia de patrimonio: 88.200 - 57.500 = 30.700 euros.

Por lo que se refiere a la cantidad exenta:

o Importe líquido obtenido: 88.200

o Importe reinvertido: 60.000 + gastos y tributos (6.000) = 66.000

88.200 - 15.000 = 73.200. En el ejercicio anterior no se ha calculado la

cantidad exenta de esta forma, pero también se puede hacer así.
Consiste en hacer una regla de tres.

73.200 ------------- 30.700.

66.000 -------------- X.

X= 27.680,33. Esta es la cantidad exenta.

La ganancia no exenta: 30.700 - 27.680,33 = 3.019,67.

Corregido.

4. Con los mismos datos del supuesto 2, determinar la ganancia o

pérdida de patrimonio y, en su caso, la ganancia exenta considerando

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que el valor de transmisión hubiera sido de 60.000 euros una vez
descontados los gastos asociados. ¿y si hubiesen sido de 50.000?

1. Valor de adquisición = importe real de transmisión + gastos y

tributos satisfechos por el transmitente = 48.000 + 1.000 + 8.500 =
57.000 euros.

Valor de transmisión = importe real de transmisión - gastos y

tributos = 60.000 euros.

Valor de transmisión - valor de adquisición = 60.00-57.500 = 2.500

euros = ganancia de patrimonio.

2. Si el valor de adquisición hubiese sido de 60.000, a tenor del art. 38

toda la ganancia obtenida al reinvertirse en su totalidad en la
adquisición quedaría exenta de gravamen.

Si el valor de transmisión es de 50.000 euros.

Valor de adquisición = importe real de adquisición + gastos y
tributos = 48.00 + 1000 + 8500 = 57.500 euros.
Valor de transmisión = importe real de transmisión - gastos y
tributos satisfechos por el transmitente = 50.000 euros.
Valor de transmisión - valor de adquisición = - 7.500 = pérdida de
patrimonio.

En este caso, como el valor de adquisición de la nueva vivienda es de

66.000, y se reinvierte la totalidad del valor de transmisión, los
50.000 euros en que consiste este constituyen la cantidad exenta.

Corregido.