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ROYAUME DU MAROC

OFPPT
Office de la Formation Professionnelle et de la Promotion
du Travail
DIRECTION RECHERCHE ET INGÉNIERIE DE FORMATION
RÉSUMÉ THÉORIQUE
&
GUIDE DE TRAVAUX PRATIQUES

MODULE DROIT FONCIER


N°:09

SECTEUR : BTP

SPÉCIALITÉ : TECHNICIEN
SPECIALISE
GEOMETRE
TOPOGRAPHE

NIVEAU : TECHNICIEN
SPÉCIALISÉ
Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

REMERCIEMENT

La DRIF remercie les personnes qui ont contribué à l’élaboration du présent


document.

Pour la supervision :

M. Khalid BAROUTI Chef projet BTP


Mme Najat IGGOUT Directeur du CDC
M. Abdelaziz EL ADAOUI Chef de Pôle Bâtiment

Pour la conception :

Mr SALHI Formateur vacataire à l’ISB

Pour la validation :

Les utilisateurs de ce document sont invités à


communiquer à la DRIF toutes les remarques
et suggestions afin de les prendre en
considération pour l’enrichissement et
l’amélioration de ce module.

DRIF

OFPPT/DRIF/CDC /BTP 1
Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

MODULE 09 : DROIT FONCIER

Durée : 20 h

OBJECTIF OPERATIONNEL

COMPORTEMENT ATTENDU

Pour démontrer sa compétence, le stagiaire doit connaître le droit foncier selon les
conditions, les critères et les précisions qui suivent.

CONDITIONS D’EVALUATION

 Individuellement
 A partir de questions de cours

CRITERES GENERAUX DE PERFORMANCE

 Connaissance de la classification de la propriété foncière au Maroc.


 Connaissance le régime de l'immatriculation foncière au Maroc

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Guide de travaux pratique

PRECISIONS SUR LE CRITERES PARTICULIERS DE


COMPORTEMENT ATTENDU PERFORMANCE

Définir :
A- Connaître la classification de la
propriété I- le patrimoine de l'Etat.
II - les biens collectifs.
III - les biens HABOUS.
IV - enfin, les biens DU Melk.

B-Connaissance le régime de  Textes


l'immatriculation foncière  Ancien régime
 Sources
 Procédure d'immatriculation
 Inscriptions
 Rôle du conservateur de la propriété foncière et
des hypothèques
 Rôle du conservateur général

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MODULE 09: Droit foncier
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INTRODUCTION

Avant d'étudier le régime de l'immatriculation foncière, il est utile de savoir ce qu'est la


propriété foncière au Maroc.
Sa classification est sensiblement la même dans les pays d'Afrique du Nord - Elle comprend quatre
groupes:
1 - le patrimoine de l'Etat.
II - les biens collectifs.
III - les biens HABOUS.
IV - enfin, les biens melk.

I- PATRIMOINE DE L'ÉTAT
Le patrimoine de l'Etat se subdivise en 2 parties: le domaine public, le domaine privé.

A. -DOMAINE PUBLIC

Le domaine public est composé de biens qui ne peuvent être possédés privativement parce qu'ils
sont à l'usage de tous, et dont l’administration appartient à l'Etat tuteur de la communauté, Il est
administré par le Ministère des Travaux Publics.
Font partie du domaine public:
-Le rivage de la mer jusqu'à la limite des plus hautes marées, ainsi qu'une zone de 6 mètres mesurée
à partir de cette limite.
- les rades, (grands bassins naturels ou artificiels avec libre issue sur la mer, où les bâtiments
trouvent de bons mouillages) ports, havres (petits ports très à l'abri) et leurs dépendances.
- les phares, fanaux, balises et généralement tous les ouvrages destinés à l'éclairage et au balisage
des côtes et leurs dépendances.
- toutes les nappes d'eau, qu'elles soient superficielles ou souterraines; les cours d'eau et les
sources de toute nature.
Les lacs, étangs, lagunes, marais salants et marais de toute espèce (merjas, etc.…).
- les puits artésiens jaillissants ; les puits et abreuvoirs publics.
- les canaux de navigation, d'irrigation ou de dessèchement exécutés comme travaux publics.
- les digues, barrages, aqueducs, canalisations et autres ouvrages exécutés comme travaux publics en
vue de la défense des terres contre les eaux, de l'alimentation des centres urbains ou de l'utilisation
des forces hydrauliques.
Les routes, rues, chemins et pistes, les, chemins de fer, les ponts et généralement les voies de
communication de toute nature à usage du public.
- les lignes télégraphiques et téléphoniques, les pylônes de la T.S.F. - tous les ouvrages de défense et
de fortification des places de guerre ou des postes militaires et leurs dépendances.

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Et, comme nous l'avons déjà dit, toutes les parties du territoire et tous les ouvrages qui ne peuvent
être possédés privativement comme étant à l'usage de tous.
Ajoutons, pour être complet que, en vertu du dahir du Il
Moharrem 1344 (1er Août 1925) sur le régime des eaux, est compris dans le domaine public:
- le lit des cours d'eau permanents et non permanents ainsi que leurs .5.ources ; celui des torrents et
ravins dans lesquels l'écoulement des eaux laisse des traces apparentes.
- les berges jusqu'au niveau atteint par les eaux avant le débordement et, en outre, dans les parties
des cours d eau soumises à l'influence des marées, toutes les surfaces couvertes par les marées de
coefficient 120.
- les francs - bords au delà des limites ci-dessus définies:
a) avec une largeur de 6 mètres, sur les sections de cours d'eau définies ci-après: la Moulouya de son
embouchure jusqu'à ses sources; le Sebou de son embouchure jusqu'à ses sources. Le BouRegrag de
son embouchure au confluent de l'Oued grau, et l'Oued grau jusqu'à 2 Km. en amont. L’Oum er
Rebia de son embouchure Jusqu à ses sources.
b) avec une largeur de 2 mètres, sur les autres cours d'eau ou sections de cours d'eau.
Le domaine public est inaliénable et imprescriptible. Toutefois, lorsqu'une portion du domaine
public est reconnue sans utilité pour les besoins publics, elle est déclassée et fait retour au domaine
privé de l'Etat.
Toute propriété privée est soumise aux servitudes de passage, d'implantation, d'appui et de
circulation nécessaires pour l'établissement, l'entretien et l'exploitation des lignes télégraphiques et
téléphoniques, de5 pylônes de la T.S.F. et des conducteurs d'énergie électrique compris dans le
domaine public.

B. - DOMAINE PRIVE

Le domaine privé de l'Etat comprend l'ensemble des biens appartenant à J'Etat ou à une collectivité
publique, susceptibles de propriété privée et non affectés à l'usage public. .
Ce domaine est très important et très varié. Il comprend notamment:
- les forêts dont la gestion est confiée à l'Administration des Eaux Forêts.
- les Mines, qui sont propriété de l'Etat.
Les gisements d'hydrocarbures naturels qui font également partie du domaine de l'Etat.
- les bâtiments administratifs et tous les moyens en matériel des services publics de l'Etat ainsi que
le mobilier qui en dépend.
- les biens classés dans ce domaine par la loi.
- des exploitations industrielles et commerciales. - des participations dans les entreprises.
- biens vacants et sans maître.
- les biens confisqués.

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- les anciens lots de colonisation récupérés par l'Etat.


La gestion du domaine privé est confiée au Service des Domaines, sauf pour les forêts et les mines
qui relèvent respectivement de l'Administration des Eaux et Forêts et du Service des Mines.
Signalons, par ailleurs, que la gestion et la jouissance des anciens lots de colonisation, non encore
redistribués, ont été dévolues aux Provinces et aux Préfectures (Décret royal portant loi du 18 rejeb
1386 (2 Novembre 1966).

Il - BIENS COLLECTIFS
Les terres collectives sont celles qui appartiennent à des groupements ethniques (tribus, fractions,
douars) - Elles sont gérées par l’ensemble des chefs de famille composant ces groupements et par un
ou plusieurs délégués: c'est la "jemaâ " et son naïb.
La gestion de ces terres a été réglementé par le dahir du 26 Rejeb 1337 (27-4-1919) modifié et
complété par plusieurs autres dahirs dont les plus récents sont ceux du 19 mars 1951 et 6 février
1963.

Sont considérées comme propriété collective les terres de culture et de parcours dont les tribus,
fractions, douars ou autres groupements ont la jouissance à titre collectif, selon les modes
traditionnels d'exploitation et d'usage. C'est à ces groupements qu’est confiée la gestion des terres
collectives, mais sous la tutelle de l’Etat, plus précisément du Ministère de l'intérieur, assisté d'un
Conseil de tutelle.
Les terres collectives sont imprescriptibles, inaliénables et insaisissables.
L'assemblée des délégués a, toutefois, qualité pour les répartir en jouissance, à titre provisoire ou
même perpétuel entre les collectivistes, conformément aux usages et aux directives de la tutelle.
Le principe d'inaliénabilité a également été tempéré par le dahir du 6 Février 1963 qui dispose que
l'acquisition d'un immeuble collectif par l'Etat, les communes, les établissements publics ou les
collectivités ethniques peut être réalisée, soit de gré à gré, dans le cas où la collectivité propriétaire
et le conseil de tutelle sont d'accord sur le principe et les conditions de r aliénation, soit par voie
d'expropriation dans le cas contraire.

Il y a aussi le dahir du 19 Mars 1951 qui réglemente la gestion et r aliénation des biens collectifs et
qui perme sous certaines conditions, \' aliénation de terres collectives au profit de particuliers:
- en ce qui concerne les terrains urbains, la vente est faite par voie d'adjudication, après approbation
du conseil de tutelle du montant de la mise à prix déterminé par une commission d'expertise.

- en ce, qui concerne les terrains agricoles, la vente est soumise à des conditions de valorisation.
Précisons que ce dahir ayant donné lieu à des abus, un dahir en date du 30 Juin 1960 a décidé la
résiliation de plein droit de toutes les aliénations fa:tes dans le cadre du dahir du 19 mars 1951.

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La superficie des terres collectives s'élève, d'après les statistiques, à 6 millions d'hectares dont
157.000 environ immatriculées et 3.200.000 délimitées.

III - LE HABOUS

Le habous tient une place importante dans la vie religieuse, sociale et économique de tous les pays
musulmans. Il a joué et joue encore un grand rôle au Maroc.

On peut définir le habous ainsi:


" Le habous est un acte juridique par lequel une personne, en vue d'être agréable à Dieu, se dépouille
d'un ou plusieurs de ses biens, généralement immeubles, et les met hors du commerce en les
affectant à perpétuité à une œuvre, à un but pieux, charitable ou social, soit d'une manière absolue,
exclusive de toute restriction (habous public), soit en réservant la jouissance de ces biens à une ou
plusieurs personnes déterminées (ha bous de famille). A l'extinction des bénéficiaires du droit de
jouissance, le habous de famille devient un habous public "
Le habous peut être constitué par acte entre vifs ou par testament.
Dans le premier cas il est soumis aux mêmes règles que la donation.

Dans le second cas, le habous est régi par les dispositions applicables au legs. Il ne devient
exécutoire qu'au décès du disposant. Son objet est limité à la quotité disponible, c'est-à-dire au tiers
des facultés' successorales. Il est interdit de cumuler la qualité d'héritier avec celle de bénéficiaire
intermédiaire du habous. .
Le HABOU a pour effet de soustraire définitivement des biens à la circulation et en particulier au
régime successoral.
L'exécution des habous est confiée à des .Nadirs qui exercent leurs fonctions sous le contrôle et
l'autorité du Ministère des HABOUS et des Affaires islamiques.
Cette exécution obéit à trois principes:
1° respect de la volonté du constituant dont les dispositions sont la même force obligatoire qu'un
texte de loi.
2° les clauses de l'acte constitutif doivent être exécutées à la lettre.
3° tous les actes relatifs au patrimoine immobilisé do vent être inspirés uniquement par l'intérêt de la
fondation qui ne doit ras péricliter.
-Le habous est, par son essence même, inaliénable, sauf pour cause d'utilité publique, telle que
l'agrandissement d'une mosquée ou l'élargissement d'une voie publique. Le prix, dans ce cas, est
obligatoirement destiné à l'achat d'un immeuble à servir l'objet du habous, à la place de l'immeuble
aliéné.
L'échange est également possible sous certaines conditions parmi lesquelles celle qui exige que
l'immeuble offert en échange doit être en bon état et d'une valeur au moins égale à celle de'
immeuble habous.

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IV-LE MELK

(Source: Etude du droit musulman de Milliot)

DEFINITION.

Le droit de Melk a été défini comme" expression du rapport existant entre l'homme et une chose qui
est dans son pouvoir absolu, lorsque ce rapport exclut le pouvoir de disposition des autres hommes"
(Sadr AI Shariâ) ou comme" le droit exclusif de domination et de disposition sur une chose"
(Taftazani).
Si l'objet du Melk est matériel, c'est-à-dire une chose, le droit se décompose en 3 éléments:
- raqaba ou pouvoir de domination sur la chose,
- yad ou détention, possession matérielle de la chose;
- tassarruf, droit de jouissance et de disposition, conséquence des deux précédents.
Le droit de propriété, en droit musulman, comme en droit français, comporte pour le propriétaire le
droit d'user, de jouir et de disposer de la chose comme il lui plaît.
En droit français, le droit de propriété apparaît comme le droit en vertu duquel une chose corporelle,
meuble ou immeuble, se trouve soumise en principe, d'une manière absolue, exclusive et perpétuelle
à la volonté et à r action d'une personne. 10) - le propriétaire a l'usage de la chose (habiter sa maison,
cultiver sa terre, se servir de sa voiture, etc…) - 2°) - il a la faculté de percevoir les fruits et les
produits de la chose et d'en faire ce que bon lui semble. – 3°) - il a le droit de disposer de la chose
(vente, donation, échange, antichrèse, etc…)
Ce droit comporte néanmoins des limites.
C'est ainsi qu'il ne peut s'exercer qu'à la condition de respecter les charges imposées par la
Communauté dans la mesure prescrite par la loi.
De même le droit de propriété ne peut léser les droits des tiers.
El Madjallat (Code de droit musulman de l'Empire Ottoman, surtout de tendance hanafite qui
demeure comme source et comme modèle de codification du droit musulman) dans son art. 1192 dit:
" chacun est libre de jouir comme il l'entend de ce qui est sa propriété ; néanmoins, s'il y a des droits
acquis par un tiers propriétaire, il ne peut plus en jouir comme il l'entend".
La liberté du propriétaire, comme toute les libertés, est limitée t, par celle des autres, autrement dit
la liberté des uns finit là ou commence celle des autres.
En principe, le droit de propriété porte à la fois:
- sur le fonds, c'est-à-dire tout ce qui est à la surface du sol. - sur le tréfonds, c'est-à-dire le sous-sol
ou dessous.
- sur la superficie, c'est-à-dire le dessus.
Mais cela n'est vrai que sous d'importantes réserves.

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PROPRIETE DU FONDS

Dans tous les rites, Je propriétaire du fonds est également propriétaire de tout ce qui s'étend sur la
surface du sol, à l'exception des mines qui sont propriété domaniale et ne peuvent être exploitées
qu'en vertu d'une concession, et des eaux qui sont soumises à un régime spécial découlant soit des
coutumes locales soit de la loi.

PROPRIETE DU TREFONDS

En principe, 1e propriétaire du fonds est propriétaire du sol. EL MADJALLAT dispose dans son art.
1194 que" la propriété du terrain emporte la propriété du dessous".
Ainsi le propriétaire d'un terrain peut creuser le sol pour en faire une cave ou un puits aussi profond
qu'il le désire.
Mais quatre exceptions sont apportées à ce principe:
1°) Le propriétaire n'a pas le droit de forer un puits sur son terrain s'il doit en résulter un préjudice
pour le propriétaire d'un puits situé sur un fonds voisin, si par exemple, le débit de ce puits doit s'en
trouver diminué. Khalil dit: " Nul ne peut gêner les abords des puits, ni nuire à la quantité des eaux,
ni à leur qualité".

2°)- Le trésor est une richesse qui a été enfouie en terre par les hommes. S'agissant d'en déterminer
la propriété, les textes distinguent suivant que les biens trouvés portent ou non des signes a:testant
leur origine musulmane.
Si le trésor découvert est d'origine musulmane, ni l'inventeur, ni le propriétaire du 501 dans lequel le
trésor a été trouvé n'en sont propriétaires. L'inventeur en est seulement dépositaire. Au bout d'un an
il pourra en disposer, mais il restera comptable du prix vis-à-vis du propriétaire du trésor et, à
quelque évoque que ce propriétaire se fasse connaître, le prix provenant de la vente des biens devra
lui être remis.
S'il n'est pas prouvé que le trésor soit d'origine musulmane, il faut distinguer:
a) - le trésor est-il trouvé en -terre domaniale?
4/5 en appartiennent à l'inventeur et 1/5 à la communauté musulmane.
b) - le trésor est-il trouvé en terre Melk ?
Il appartient pour le tout au propriétaire de la terre; l'inventeur n’a droit à rien.
3°) - Le régime des mines qui varie avec les rites.
Dans le rite malékyte, toutes les mines, qu'elles soient de surface ou de fond, sont propriété
domaniale, en quelque terrain qu'elles se trouvent, même de propriété privée; et le propriétaire du
terrain n'a pas le droit d'exploiter comme bon lui semble le gisement; le souverain veut en donner la
concession à un autre que lui - Khalil dit: " L'autorité suprême règle tout ce qui concerne les mines,
même lorsqu'elles se trouvent sur le terrain d'un individu connu nominalement, Musulman ou non -
Musulman, que ce soit en terre Melk ou en pays conquis de vive force ".
Le régime qui a prévalu est donc celui de la domanialité ; toutes les mines sont propriété domaniale;
aucune ne peut être exploitée par un simple particulier, sans une concession du souverain.

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4°) - Les eaux souterraines, quelle que soit la terre dans laquelle elles se trouvent, ne sont la
propriété de personne, même en terre melk. Cela résulte, notamment, de l'art. 1235 de la Madjallat :
‘les eaux qui coulent sous le sol ne sont la propriété de personne"

Actuellement le régime des mines est réglementé par le dahir du 16 Avril 1951 portant réglementé
minier au Maroc, modifié par les dahirs des 18 Juin 1958 et 21 Juin 1958.
En vertu de ces textes, les gîtes naturels de substances mini réales sont classées en mines et
carrières.
Tandis que les premières sont propriété domaniale, les secondes appartiennent aux propriétaires du
sol mais leur exploitation est soumise à des règles spéciales en vue d'assurer la sûreté de la surface et
la sécurité du personnel
En ce qui concerne les eaux, il y a :
1 °) - celles qui font partie intégrante du domaine public déterminé par le dahir du 1 er Juillet 1914,
savoir: le rivage de la mer, les nappes d'eau, superficielles ou souterraines; les cours d'eau de
toute nature; les lacs, étangs, lagunes, marais salants et marais de toute espèce; les me rd jas ; les
puits artésiens jaillissants ; les puits et abreuvoirs publics; les canaux de navigation, d'irrigation ou
de dessèchement exécutés comme travaux publics;
2°) - celles qui sont régies par le dahir du 1 er août 1925 qui: fixent les droits et obligations des
propriétaires, l'usage et l'aménagement des eaux et le régime des autorisations.

PROPRIETE DE LA SUPERFICIE:

Dans tous les rites, le propriétaire du sol est propriétaire du dessus, de même qu'il est propriétaire
du dessous,
L'art. 1194 de El Madjallat dit: ‘la propriété du terrain emporte la propriété du dessus".
Ainsi, le propriétaire peut élever sur son terrain telles constructions que bon lui semblera et il peut
porter ces constructions à telle hauteur qu'il le désire.
Il peut s'opposer à ce que les constructions élevées par le propriétaire du fonds voisin surplombent
son terrain (art. 1195 d'El .Madjallat) ; à ce que les branches des arbres du fonds voisin s'étendent
sur son terrain et il peut exiger qu'elles soient coupées (El Madjallat art. 1196).

Le propriétaire du sol peut également, tout en restant propriétaire, vendre la couche d'air qui domine
le sol.

LA PREUVE DU DROIT DE PROPRIETE

La preuve du droit de propriété soulève en même difficulté théorique qu'en droit français: un droit
ne peut naître que d'un acte juridique ou d'un fait juridique.
En pure théorie, la preuve du droit de propriété devrait, pour être complète, résulter soit de la
production d'un titre translatif accompagnée de la justification du droit de l'auteur immédiat ou des
auteurs précédents, soit de l'accomplissement de la prescription au profit du revendiquant lui-même,

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ou de l'un de ses auteurs. (La première de ces, deux preuves est, pour ainsi dire, impossible ; la
deuxième ne pourra être que rarement administrée.)
En principe, le titre ne prouve pas la propriété. Son effet est limité aux parties contractantes. Il ne
peut faire preuve à l'égard des tiers. " Vente" ne signifie point propriété (de l'acheteur). Le titre ne
forme preuve que si l'acheteur prouve, outre la vente, la propriété. Du vendeur au moment de la
vente. Le titre d'achat produit par l'acheteur fait preuve de la possession contre le non-possesseur.
La vraie preuve du droit de propriété consiste dans la justification du fait de la possession. C'est
pourquoi les textes tranchent sans hésitation le conflit du possesseur et du détenteur du titre, en
donnant la prééminence à la possession.

Les actes emportant transfert immobilier, tels que vente, donation, constitution de habous, produits à
l'appui d'une action en revendication, ne font foi que contre le vendeur, le donateur ou le constituant:
ils ne forment titre contre le tiers possesseur, que s'ils sont appuyés par une" moulkya ".
La législation musulmane distingue la détention (yad), la possion proprement dite (hawz), et la
longue possession (hiyâzâ).
La possession prime le titre. Continuée pendant un certain temps, elle éteint même l'action en
revendication du véritable propriétaire. De deux possessions en conflit et de même valeur, la
possession dernière en date, et a foriori, la possession actuelle, est préférée.

Quant au titre, son principal effet est d'établir la vraisemblance de la prétention du demandeur au
droit de propriété. C'est' sur ce fondement que les auteurs musulmans lui donnent le pas sur la
simple détention et attribuent gain de cause à l'acheteur en l'absence de possession. La possession
visée étant une simple détention, te titre sera d'un précieux secours pour le propriétaire dépossédé,
puisqu'il suffira alors, pour triompher, J'établir le vice de la possession.
De deux titres réguliers en conflit, qu'ils émanent du même auteur ou .J'auteurs différents, le plus
ancien est préféré.
La possession est donc le moyen essentiel de la preuve du droit de propriété. Le titre ne fait guère
que la corroborer : il ne constitue que rarement un moyen indépendant et se suffisant à lui-même.
Un bon système foncier est, en conséquence, celui qui met à la portée du public des titres qui portent
en eux-mêmes la preuve complète et décisive du droit de propriété, qui sont basés sur un cadastre ou
sur des plans précis et qui permettent la constatation et la consultation faciles des transactions dont
la propriété est l'objet.
Ce " bon système" foncier existe au Maroc. C'est le système dit de l’immatriculation foncière dont
nous allons parler.

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RÉGIME DE

L'IMMATRICULATION FONCIÈRE

AU MAROC

TEXTES

Rien ne rebute autant que l'énumération, parfois fastidieuse, de textes avec leurs dates que la
pratique même ne parvient pas à fixer dans la mémoire.
Mais il se trouve que nos textes portent des dates très faciles à retenir.
En effet, le Dahir organique, pièce maîtresse du système, fait partie du train de réformes du 9
ramadan 1331 (12 août 1913) qui contenait également les dahirs relatifs à i' administration de la,
justice (procédure civile, procédure criminelle, condition civile des, Français et des Etrangers au
Maroc, code de commerce, code des obligations et contrats, etc...).
Quant aux textes d'application, ils sont tous du mois de juin 1915 (Rajeb 1333).
1er Juin - pour le dahir fixant diverses mesures transitoires.
3 Juin - pour le dahir fixant la législation applicable aux Immeubles immatriculés.
4 Juin - pour l'arrêté viziriel édictant les détails d'application du régime foncier de l'immatriculation.
Enfin, le 6 Juin pour l'instruction générale donnant quelques détails sur le fonctionnement du
régime foncier.
Tous ces textes, avec certains autres qui les complètent ou les modifient, sont groupés dans un livre
que nous appelons" Livre Vert" et qui est pour ainsi dire le livre de chevet ou si l'on veut le vade-
mecum des agents fonciers. '
Retenons tout de suite, pour être complet, qu'un dahir du 25 août 1954, apporte certaines
modifications au dahir organique.

ANCIEN REGIME

Nous savons tous combien la propriété immobilière était instable et que cette instabilité était due
principalement à l'imprécision et à l'incertitude des actes constitutifs ou transmissifs.

Ces actes, en effet, ne portaient presque jamais la détermination précise de l'immeuble en cause. Les
limites étaient toujours vagues et ne permettaient presque jamais l'identification de l'immeuble. La
contenance n'y figurait pas, ou, si elle y était indiquée, c'était toujours en mesures locales, dont la
signification variait d'une tribu à l'autre (moud - charrue, etc...). Le plus souvent, seule entrait en
considération, la superficie cultivable. Enfin, l'état-civil des ayants droit n'était jamais indiqué.

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Il faut ajouter qu'une bonne partie de ces actes étaient pour le moins douteux et l'étranger à la tribu
n'était jamais sûr qu'il ait affaire au véritable propriétaire.

Il fallait, en conséquence, pour la mise en valeur du pays, pour l'essor économique, pour la
mobilisation de la propriété et le développement du crédit, trouver un système qui rende la propriété
plus sûre, plus accessible et qui puisse offrir au crédit une garantie réelle incontestable.

SOURCES

Une loi a toujours sa source quelque part, soit dans le fondement même de la société intéressée, soit
dans la législation en vigueur dans d’autres pays.
La source principale du régime de l'immatriculation c' est l'acte TORRENS, ou plus exactement le
REAL PROPERTY ACT, du nom de son auteur Sir Robert TORRENS qui a créé le système du
Livre Fonder et ramis en pratique en Australie en 1858.
"Le REAL PROPERTY ACT", - lisons-nous dans la "Réforme hypothécaire" de BESSON, - "pour
l'appeler par le nom qui l'a rendu populaire, l'ACTE TORRENS, a pour objet essentiel de substituer
aux titres de propriété résultant des contrats un certificat nominatif d'inscription sur le registre -
matrice de la propriété foncière, certificat prouvant à lui seul, et d'une manière décisive, le droit du
porteur et dont le transfert s'opère dans des conditions tout à fait comparables q celles de la cession
d'un titre nominatif de rente sur l'Etat".
Notre loi foncière est également inspirée du code français, de la loi belge, de la loi prussienne,
enfin de la loi tunisienne. Elle s'inspire également du droit musulman et, même des coutumes
locales.
Le régime adopté s'inspire essentiellement des principes suivants:

1 ° / - Organisation d'un mode de purge destiné propriété un point de départ précis et à la débarrasser
réels ou charges foncières antérieurs à l'immatriculation en temps voulu à donner à la de tous droits
et non révélés
2° / - Légalité ou force probante des inscriptions figurant sur les livres fonciers.
3° / '- Publicité absolue de tous les droits immobiliers et des modifications de ces droits par
désignation d'immeubles.

4° / - Spécialité, c'est-à-dire individualisation par immeuble de tous les droits réels immobiliers et
charges foncières.
5° / - Contrôle de tous les actes soumis à l’inscription.
6° / - Mobilisation de la propriété foncière par un ensemble de moyens propres à assurer la
transmission rapide des immeubles et 1 faciliter la constitution de gages immobiliers.

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PREMIERE PARTIE

PROCÉDURE D'IMMATRICULATION

DEFINITION

L'idée essentielle du régime des livres fonciers créé au Maroc, est d'individualiser la propriété
immobilière en la déterminant physiquement et juridiquement.
La détermination physique de l'immeuble résulte de la reconnaissance de sa situation précise, de ses
limites exactes, de sa contenance réelle et de sa consistance aussi, complète que possible.
La détermination juridique est obtenue par la publicité de tous les droits relatifs au bien fonds, à
commencer par le droit de propriété.

EN QUOI CONSISTE LE NOUVEAU REGIME

Le nouveau régime foncier dit de " l'immatriculation" institué au Maroc, se rattache au système des
livres fonciers.
Il consiste à inscrire, ou mieux à immatriculer sur des registres spéciaux dits" Livres Fonciers",
chaque immeuble, nettement délimité sur le terrain, sous un nom et un numéro d'ordre particulier
avec les déterminations topographiques et juridiques propres à préciser exactement et définitivement
le droit de son propriétaire.

Sur chaque titre de propriété ainsi constitué, viennent ensuite se grouper tous les droits réels et
charges foncières intéressant l’immeuble ainsi que les mutations ou modifications y relatives
" Le Livre Foncier constitue l'état-civil complet de chaque immeuble immatriculé permettant de
connaître rapidement et facilement, à toute époque, ses origine, son histoire et sa situation juridique
exacte. Un plan de l'immeuble est annexé au titre.
Toute personne qui acquiert un droit immobilier sur la foi des Livres Fonciers, voit son droit
définitivement consolidé par son inscription sur le titre, inscription indispensable' pour que l'acte
produise tous ses effets, même entre parties.
‘‘Seuls les droits portés sur les Livres Fonciers font preuve de leur existence juridique à égard des
tiers et aucun droit, s'il n’a été inscrit antérieurement, ne peut être opposé à un tiers inscrit de bonne
foi.
‘‘Un pareil régime offre donc toute garantie aux tiers acquéreurs.
" L'établissement de tout titre de propriété est précédé d'une procédure ayant pour but de fixer, sur le
terrain, les limites de l’immeuble et de révéler tous les droits et charges pouvant le grever"

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

REQUISITION D' lMMATRICULATION

Le premier acte de la procédure d'immatriculation c'est la demande formulée par l'intéressé.


Disons tout de suite que l'immatriculation est essentiellement facultative, sauf dans certains cas bien
précis (secteurs de remembrement, 'par exemple).

Cette demande est déposée à la Conservation Foncière compétente


C’est-à-dire celle dans le ressort de laquelle est situé l'immeuble en cause

Elle doit contenir:


1 ° - Les noms prénoms, état-civil complet et domicile du propriétaire ou, en cas de copropriété
indivise, de chaque copropriétaire, en ayant soin de préciser dans ce cas, la quotité indivise revenant
à chacun d'eux.
2° - La situation, la consistance et la valeur vénale de l'immeuble.
3° - Les noms, prénoms et adresse des riverains.
4° - Les noms, prénoms, état-civil et adresse des titulaires de droits réels (usufruitier, superficiaire,
créancier hypothécaire, etc...).
Le requérant doit déposer à l'appui de sa demande tous les actes justificatifs.
Cette demande ou plus exactement" réquisition d'immatriculation" "1 est, si tout est régulier,
enrôlée, c'est-à-dire inscrite sur un registre spécial appelé" Registre de formalités préalables" qui lui
assigne un numéro d'ordre particulier. Ce numéro qui lui reste affecté jusqu'à la fin de la procédure
est suivi d'une lettre désignant la Conservation intéressée (R pour RABAT - C pour CASABLANCA
- pour OUJDA - M pour MARRAKECH - K pour MEKNES - j pour EL JADIDA - F pour FES - S
pour AGADIR - G pour TANGER - B pour BENI MELLAL - N pour NADOR).
Le requérant peut donner à la propriété le nom qui lui convient: "BLED JILLALI ", DAR E.L HAN
A ". Etc...

EFFETS DU DEPOT DE LA REQUISITION

Ils sont au nombre de deux:


1° - l'immeuble relève désormais de la compétence du tribunal régional.
2° - la réquisition ne peut plus être retirée par le requérrant.

PUBLICATION DE L'EXTRAIT DE REQUISITION


L'enrôlement de la réquisition est très rapidement suivi par la publication au Bulletin Officiel, d'un"
extrait de réquisition comportant les principales indications concernant l'immeuble en cause.
C'est là le premier pas vers la large publicité réelle dont il a été question plus haut.

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

Il faut en effet que tout le monde sache que r immatriculation de tel ou tel immeuble a été demandée
et que telle ou telle personne s’en prétend propriétaire.
Rien ne doit être laissé, dans l'ombre et l’immatriculation qui est i le couronnement de la procédure
ne doit être une surprise pour personne.

BORNAGE
Jusqu'au jour où le bornage est fixé le dossier est en quelque sorte en attente.
Au jour fixé par le bureau du cadastre le bornage est effectué par un géomètre assermenté qui agit en
tant que délégué du Conservateur. Précisons que par une pratique constante le géomètre a reçu délé-
gation permanente du conservateur et dirige seul les opérations.
Sont convoqués au bornage, par Conservation: le requérant et ses copropriétaires, les riverains, les
titulaires de droits réels révélés à la réquisition, les acquéreurs, les représentants des travaux publics,
des domaines, des collectivités, lorsqu'ils sont indiqués comme riverains. Tous ceux, enfin, qui ont
exprimé le désir d’y assister.

La date et l'heure du bornage sont portées à la connaissance du public au moyen de l'affichage d'un
avis dit "avis de bornage" qui n'est autre que l'extrait de réquisit:on déjà publié au Bulletin Officiel.

Cet avis est affiché au tribunal du Sadad, à la Mahakma du Cadi et au bureau du Caïd qui le fiait, en
outre, publier par voie de criées hebdomadaires sur les marchés de son territoire.

Ce bornage a pour but non seulement de délimiter sur les lieux Meublés en cause, mais encore de
compléter la publicité par une enquête tendant à révéler tous les ayants droit. Il permet également
aux opposants de faire délimiter les parcelles revendiquées.
C'est l'une des phases les plus importantes de la procédure d'immatriculation.
Le bornage doit être fait suivant les indications du requérant ou de son représentant dûment habilité.
Il en est dressé un procès-verbal dit" procès-verbal de bornage qui mentionne les jour et heure de
l'opération, les noms, prénoms, qualité et adresse des assistants, les différents incidents qui ont pu se
produire, ainsi que les oppositions ou déclarations qui ont été faites.
Bien entendu, la partie la plus importante de ce procès-verbal c'est la description détaillée des
limites de l'immeuble, ses riverains, sa consistance, les particularités du terrain (reliefs, osés, pistes,
sentiers, dayas, canaux, toutes dépendances du domaine public, constructions, puits, silos, jardins,
cultures, cimetières, marabouts, etc...) ainsi que les servitudes et les charges' foncières qui peuvent
grever l'immeuble borné.

Il indique également le numéro des bornes et leur nombre.

Il est signé, enfin, parle délégué du Conservateur et les parties intéressées.

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

Un croquis sommaire de l'immeuble y est annexé.

Les oppositions sont consignées sur des feuilles séparées appelées annexes
Le procès-verbal de bornage est transmis dans les meilleurs délais à la conservation.
Il est" vérifié" par des agents spécialisés, c’est à dire confronté avec le croquis et les éléments
contenus dans le dossier foncier. Suite est donnée, le cas échéant, aux déclarations des intéressés.
Les oppositions sont inscrites au registre spécial qui leur est destiné. Les riverains absents sont
avisés du bornage et invités à formuler leurs observations.

PLA N

En principe, le plan doit être levé tout de su; le après le bornage.


Dans la pratique, ce plan qui nécessite des travaux techniques d'une grande précision et un travail
topographique et de dessin très soigné, n'est transmis à la Conservation qu'après plusieurs mois.

A VIS DE CLOTURE

Dès réception du plan à la conservation, le Conservateur publie au Bulletin Officiel un avis dit" avis
de clôture de bornage " au moyen duquel le public est informé qu'à l'expiration d'un délai de deux
mois à compter de cette publication, aucune opposition n'est recevable.

Cet avis est affiché dans les mêmes conditions que l'extrait de réquisition.

BUT DE LA PUBLICITE

On a remarqué r ampleur de la publicité q i entoure la procédure d'immatriculation.


- publication au Bulletin Officiel de r extrait de réquisition et de l'avis de clôture de bornage;
- leur affichage au tribunal du Sadad, dans les bureaux du Cadi et du Caïd, à la Conservation;
- les criées sur les marchés;
De plus, quiconque peut consulter à la Conservation le dossier de la réquisition et prendre
connaissance de tous les documents qui s'y trouvent.
Il peut également obtenir du conservateur un état des renseignements qui lui sont utiles.
L'immatriculation par le conservateur est un acte grave, et plein de conséquences; il doit donc
prendre toutes les précautions en vue de garantir les droits des tiers
Le requérant peut, en effet, être tenté d'englober dans son bornage une ou plusieurs parcelles
appartenant à des tiers. Il peut également passer sous silence un ou plusieurs cohéritiers ou
copropriétaires indivis, un titulaire de droit réel (antichrésiste - créancier hypothécaire – usufruitier -

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

superficiaire, etc...) une servitude de passage, telle ou telle dépendance du domaine public; prétendre
que tel mur lui appartient exclusivement alors que celui-ci est mitoyen, etc...

Le but essentiel de la publicité est donc de prévenir les tiers et leur permettre ainsi d'intervenir pour
sauvegarder leurs droits.

OPPOSITIONS
Par quel moyen peuvent-ils intervenir?
Par la voie de l'opposition.
Toute personne peut faire opposition à l’immatriculation d'une propriété. Elle n'est astreinte, à cet
effet, à aucune forme et, au départ, à aucune exigence. Cela veut dire que quiconque peut par
opposition soit par simple lettre, soit par voie de déclaration faite au tribunal du Sadad, devant le
cadi ou le caïd et, Bien entendu, à la Conservation.
L'opposition formulée, le conservateur l'inscrit immédiatement sur un registre spécial, et cela, même
si l'opposant ne donne pas d'indication sur les motifs de son opposition ou l'étendue de sa
revendication.
Il suffit qu'il précise le numéro de la réquisition intéressée.
Ce n'est qu’après mention de l'opposition que le conservateur invite l'opposant à justifier ses
prétentions. ,
L'opposition est notifiée au requ6rant qui est invité à faire connaître au Conservateur s'il entend
obtenir mainlevée de cette opposition ou, au contraire, s'il y acquiesce.
L'opposant, lui, reçoit deux mises en demeure l'invitant à verser à la conservation:
1°) les titres justifiant sa revendication;
2°) le montant de la taxe judiciaire et du droit de plaidoirie. Dans le premier cas, faute par l'opposant
de déférer à la mise en demeure, il risque de voir son opposition rejetée par le Conservateur sauf
recours par lui devant le tribunal régional qui statue, dans ce cas, en dernier ressort.
Par contre, le non-paiement de la taxe judiciaire et du plaidoirie, sauf assistance judiciaire demandée
et obtenue, obligatoirement le rejet de l'opposition par le Conservateur sans possibilité de recours.

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

CONCILIATION PAR LE CONSERVATEUR

Le Conservateur peut à tout moment tenter de concilier les parties en litige. A cet effet, les
Conservateurs ou leurs délégués tiennent des audiences foraines périodiques dans divers bureaux de
caïds ou chefs de circonscription.
Souvent ces tentatives de conciliation sont couronnées de succès. Lorsqu' il y a conciliation il en est
dressé procès-verbal qui a force d'obligation privée entre les parties. ."

TRIBUNAL

Toute réquisition d'immatriculation frappée d'opposition dont il n'a pas été possible d'obtenir le
règlement, est transmise au Tribunal Régional pour jugement. .

Sans entrer dans les détails de la procédure devant le tribunal, procédure spéciale 'prévue par le dahir
foncier, il suffit de savoir que le tribunal statue uniquement sur les droits des opposants, puis renvoie
le dossier au conservateur, seul compétent pour immatriculer ou rejeter.
Il est évidemment tenu compte des décisions judiciaires qui sont scrupuleusement appliquées par le
conservateur.

REJET

Le Conservateur peut refuser r immatriculation, et rejeter la demande du requérant pour divers


motifs: mauvaise volonté ou carence du requérant, qui n'a donné aucune suite aux diverses
sommations du Conservateur, absence au bornage qui n'a pu être effectué, insuffisance des actes
déposés à l'appui de la réquisition, refus d'exécuter les décisions judiciaires intervenues, etc... '

Dans le cas de rejet, le requérant a deux recours possibles:

- l'un gracieux devant le Conservateur Général investi du droit de réformer la décision du


Conservateur;
- l'autre contentieux devant le Tribunal Régional, soit directement sans user du premier recours, soit
après confirmation par le Conservateur Général de la décision du Conservateur.

IMMATRICULATION

Nous voici au terme de la procédure, soit qu'il n'y ait pas eu d'oppositions, soit que celles-ci aient été
réglées en cours de procédure ou par le Tribunal.

La procédure a été régulièrement suivie, le requérant a répondu à toutes les demandes du


Conservateur, et les décisions judiciaires appliquées sur le terrain ou sur le plan purement foncier.

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

Enfin, le dossier est, selon la formule consacrée, en " état pour titre"
Le conservateur décide d'immatriculer et établit le titre foncier. Autrement dit, il consacre les droits
du requérant qui se voit investi d'un droit désormais incontestable.

LE TITRE FONCIER

Le titre foncier annule tous les titres antérieurs et constitue le point de départ de l'immeuble
immatriculé.
Par ce titre, définitif et inattaquable, le ou les propriétaires ainsi que les titulaires de droits réels
reconnus, détiennent la preuve irréfragable de leur droit.

C'est donc désormais sur ce titre que seront inscrites toutes les aliénations, toutes les constitutions de
droits réels, toutes les transmissions par voie successorale, etc...
Que nous indique ce titre?

Tout d'abord le nouveau numéro d'ordre particulier qui lui est définitivement affecté et qui remplace
celui qu'il avait au cours de la procédure.
A la suite de ce numéro, il y a la dénomination donnée par le requérant à l'immeuble et qui est, sauf
changement en cours de procédure, celle donnée au jour de l'enrôlement de la réquisition. Cette
dénomination, en cas de similitude, est affectée d'un indice qui la distinguera des autres:

Exemple: " BLED JILLALI 1 - II - III " etc...

Le titre foncier indique ensuite la situation précise de l'immeuble (Préfecture bu Province, Cercle,
Commune, lieudit, etc...), sa contenance précise, le nombre de parcelles avec leur contenance
respective, le nombre de bornes délimitant chaque parcelle.

Vient ensuite le nom du ou des propriétaires, avec l'indication de leur état-civil complet.
Lorsqu'il y a plusieurs copropriétaires, la part indivise de chacun est indiquée

Enfin, un plan de l'immeuble est annexé au titre foncier.


Un double de ce titre appelé" duplicata du titre foncier " est délivré à celui qui a requis
l'immatriculation, les autres copropriétaires pouvant obtenir un certificat spécial de copropriété.

CONCLUSION

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

Voilà donc notre propriétaire pourvu d'un titre que nul ne peut plus lui contester. Il est désormais
sûr de son droit. Il est définitivement à l'abri de toute revendication quelle qu'elle soit. Plus d'action
possessoire, plus de prescription d'aucune sorte.
Le propriétaire peut s’absenter de longues années, au retour il retrouvera son bien" sans
histoires"par la seule existence du titre foncier.
Il s'agit maintenant de ne pas rompre cette harmonie et conserver - à ce titre, par sa mise à jour
constante, toute sa valeur.

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

DEUXIEME PARTIE

INSCRIPTIONS

RAPPEL DES PRINCIP ALES PHASES DE LA PROCEDURE

Nous avons étudié la procédure dite d'immatriculation et vu comment r on parvenait à r


établissement du titre foncier par le Conservateur, titre foncier dont .le titulaire se trouve investi d'un
droit désormais incontestable.
L'irrévocabilité attachée à ce titre justifie pleinement la procédure minutieuse et parfois longue dont
nous rappelons les principales phases:
- Dépôt à la Conservation intéressée de la demande d'immatriculation qui produit deux effets
essentiels:
1°) compétence exclusive du Tribunal Régional.
2°) impossibilité pour le requérant de retirer sa demande une fois celle ci enrôlée à la
Conservation.
- Publication et affichage de cette demande. - Bornage de l'immeuble.
- Procès-verbal et croquis de ce bornage.
- Levé du plan et sa transmission à la conservation.
- Publication et affichage de l'avis de clôture qui met un terme à la procédure.
Nous avons indiqué que lorsqu'il existait des oppositions qui n'ont pu être réglées ni par la
conciliation tentée par le Conservateur, ni autrement, le dossier était transmis au Tribunal qui statue
sur ces oppositions et renvoie le dossier au Conservateur seul qualifié pour immatriculer.

CONTINUITE DU TITRE FONCIER


Le titre foncier, avons-nous dit, constituait le point de départ de la propriété, annulait tous les actes
antérieurs et purgeait tous les droits réels qui n'ont pas été révélés au cours de la procédure, et qui,
de ce fait, n'ont pas été consacrés par l'immatriculation.
C'est sur ce titre que doivent désormais être portés, plus exactement inscrits, tous les changements
de propriétaires, toutes les constitutions de droits réels, toutes les modifications relatives soit à la
personne du propriétaire, soit à la situation juridique ou topographique de l’immeuble.
Le titre ne peut, en effet, conserver sa valeur et avoir de signification que s'il est en mesure, à tout
moment, de renseigner exactement les intéressés sur les changements qu'il a pu subir depuis son
établissement
Donc, toutes les aliénations doivent y être inscrites: vente, échange, apport à société, donation,
adjudication forcée ou volontaire, dévolution successorale, expropriation, bail -excédant 3 ans,
hypothèque, saisie, toute constitution de droits réels tels que le habous, l'usufruit, le droit de

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

superficie, le droit d'usage et d'habitation, emphytéose, antichrèse, les servitudes foncières ainsi que
les droits coutumiers tels que gza, guelsa, zina, houa.
Doivent être mentionnés sur le titre foncier tous les changements concernant l'état-civil du
propriétaire inscrit: émancipation, interdiction mariage, divorce, décès, etc...
Le terrain a-t-il changé de consistance, terrain nu construit depuis, délaissé du domaine public, il
faut demander au conservateur la mise en concordance du titre et du plan avec l'état actuel des lieux.
C'est tout cela la publicité réelle qui est le but essentiel du système des livres fonciers.
Cette publicité est prescrite par les articles 65, 66 et 67 du dahir foncier, qui constituent la charte en
matière d'inscription.

Ces articles sont trop importants pour qu'on puisse se dispenser de leur le titre.

L'ARTICLE 65 nous dit :

.. Tous faits et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à titre onéreux, tous procès-verbaux de saisie
immobilière, tous jugements passés en force de chose jugée, ayant pour objet de constituer, trans-
mettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, tous baux d'immeuble excédant 3
années, toute quittance ou cession d'une somme équivalente à plus d'une année de loyers ou
fermages non échus, doivent être rendus publics par une inscription au livre foncier".

L'ARTICLE 66 précise que:

Tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé n'existe à l'égard des tiers que par le fait et du jour
de son inscription sur le titre par le Conservateur de la propriété foncière".

Enfin L'ARTICLE 67 édicte:


Les actes volontaires et les conventions tendant à constituer, transmettre, déclarer, modifier ou
éteindre un droit réel ne produisent effet, même entre parties, qu'à dater de l’inscription sans
préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'inexécution de leurs conventions' ,
Il ressort clairement de ces articles que pour être opposable aux tiers et produire effet entre parties,
un droit doit être inscrit, et que c'est cette inscription et non le contrat qui consacre ce droit.
C'est ce qu'on appelle la force probante" de l'inscription, autre ment dit la preuve du droit qui prend
naissance du jour de son inscription et non du jour de l'acte établi par les parties.
Il est par conséquent de l'intérêt bien compris de quiconque qui acquiert un droit sur un immeuble
immatriculé de le faire inscrire sans tarder et le rendre tout de suite opposable aux tiers.
Nous verrons quelles sont les conséquences, désastreuses parfois, que peut subir un acquéreur
négligent.

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

CONTROLE DU CONSERVATEUR

On comprend aisément qu'il ne suffit pas de présenter une demande d'inscription au conservateur
pour que celui-ci l'admette ce serait trop facile.
L'inscription, en effet, est un acte aussi important que l'immatriculation, et le Conservateur ne saurait
l'accepter sans s'entourer au préalable de toutes les garanties nécessaires.
En matière d'inscription, le conservateur est investi d'un droit de contrôle aussi large que rigoureux
sur les actes qui lui sont présentés à cet effet.
Ce contrôle porte principalement sur les points suivants:

1°) IDENTITE DES PARTIES.

Il faut dire que le Conservateur n'a, en r occurrence,' que des moyens limités d'investigation. Il peut,
certes, exiger toutes les pièces qui lui paraissent nécessaires. En fait, on a estimé que l'identité des
parties est suffisamment établie:' si r acte est authentique par le fait même de l'intervention de
l'officier public qui r a dressé, si r acte est sous-seings parla légalisation des signatures.

De plus, les déclarations d'état-civil souscrites par les intéressés sont présumées vraies, jusqu'à
preuve du contraire, les fausses déclarations entraînant pour leurs auteurs des sanctions pénales.

2°) IDENTITE DU DISPOSANT AVEC LE PROPRIETAIRE INSCRIT.

Il faut, en effet, que le droit acquis soit tenu directement du titulaire inscrit. II ne peut y avoir, dans
un titre foncier, de solution de continuité. Les aliénations doivent se Succéder dans leur ordre chro-
nologique.
Supposons que le propriétaire inscrit, DRISS, ait vendu la propriété à JILLALI et que celui-ci ayant
négligé de faire inscrire son achat, revende l'immeuble à BOUAZZA qui, lui, présente son acte au
Conservateur. Ce dernier refuse l'inscription parce que le droit est tenu non pas de DRISS qui est le
propriétaire 1 inscrit, mais de D JILLALI inconnu du Conservateur. Il faut par conséquent: faire
inscrire d'abord la vente de DRISS à JILLALI puis celle de JILLALI à BOUAZZA.
3°) DISPONIBILITE DU DROIT ALIENE, autrement dit, l'immeuble vendu est-il susceptible
d'aliénation, peut-il être vendu?
En effet,' une saisie, une faillite, une interdiction d'aliéner empêchent, si elles sont elles-mêmes
inscrites, toute disposition de l'immeuble qui trouve" hors commerce.

4°) CAPACITE DU DISPOSANT.

Le vendeur est-il majeur et non frappé d'interdiction?

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

S'il est mineur ou interdit, il ne peut disposer de ses biens que sous certaines conditions prescrites
par sa loi nationale - Le Conservateur doit, en conséquence, exiger la production de toutes les pièces
justificatives. Pour un Marocain par exemple, il réclamera l'acte J'émancipation s'il a moins de 21
ans ou, à défaut, 1'acte de tutelle et r autorisation du juge. Pour un étranger la production d'un
certificat de coutume sera nécessaire, etc...

5°) CONCORDANCE DES DECLARA TIONS DES PARTIES AVEC LES ENONCIATIONS DU
TITRE FONCIER.
Il ne faut pas, en effet, que les indications contenues dans l'acte à inscrire soient en contradiction
avec celles qui sont portées sur le titre foncier.
Le nom de la propriété, le numéro du titre foncier, l'état-civil du disposant, la situation de
l'immeuble, sa consistance, sa contenance, les quotités indivises, etc... Doivent être conformes aux
énonciations du titre foncier.

6°) FORME DE L'ACTE À INSCRIRE.


Est-il sous-seing privé alors que, la loi exige qu'il soit authentique?
Là, il faut ouvrir une parenthèse.
On a dit que le système TORRENS permettait à quiconque savait faire une règle de trois de gérer
lui-même ses propres affaires.
Nous dirons, nous, que le régime des livres fonciers au Maroc, ne nécessite même pas cette
connaissance arithmétique.
En effet, si en France la forme authentique est exigée pour la publicité foncière, au Maroc, à
quelques exceptions prévues par la loi, toutes les aliénations et constitutions de droits réels peuvent
être faites par acte sous-seing privé, y compris la donation et l'hypothèque.
L'acte est authentique lorsqu'il est notarié (ou adoulaire). Il est également authentique lorsqu'il est
établi par un officier ministériel ou public ou un officier d'état-civil. Certains actes dressés dans la
forme administrative sont également considérés comme authentiques.
En dehors du contrat de mariage et de certains actes intéressant les collectivités, deux cas sont à
signaler où authenticité est exigée au Maroc:
1 °) lorsque les parties sont illettrées;
2°) lorsque l'acte d'achat contient la faculté d'élire command, et l'acte d'élection lui-même.
II faut ajouter que l'existence même du titre foncier dispense les parties d'établir, dans l'acte, l'origine
de la propriété, d'indiquer telle ou telle servitude, sans compter le luxe de détails qu'on trouve dans
certains actes notariés et dont l'utilité est contestable.
Il suffit de se référer au titre foncier et uniquement à ce qu'il indique.
Voici d'ailleurs un exemple d'une vente totale d'un immeuble immatriculé.
- JILLALI Ben AHMED, demeurant à RABAT, 7, avenue Mohamed V, dont l'état-civil est indiqué
au titre foncier n° 999 R (objet de la vente).

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Résumé de Théorie et
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Guide de travaux pratique

- vend à BENNANI Mohamed, demeurant à RABAT, 5, rue Sidi Fatah, né le 3 mars 1902 à RABAT,
marié à dame FILALI Aicha le 4 mai 1930 à FES suivant la loi musulmane.
La totalité de la propriété dite" VILLA FATIMA" titre foncier n° 999 R située à RABAT, angle des
rues de Madagascar et du Sénégal; consistant en villa avec jardin et dépendances, d'une superficie 5
ares 25 centiares, telle, au surplus, qu'elle est décrite et délimitée audit titre foncier, moyennant le
poix de TRENTE MILLE DIRHAMS, payé comptant, dont quittance.
RABAT, le (Signature des parties et légalisation)
C’est tout, l’acte est parfait et peut être présenté à l'inscription.
Il suffit donc d'un papier timbré et d'un coin de table pour que la vente d'un immeuble
immatriculé soit régulièrement conclue et susceptible d'inscription sur le titre foncier et, de ce fait,
rendue opposable aux tiers.

7°) RESPECT DE LA LEGALITE.

Le Conservateur doit veiller à ce que les actes ne contreviennent pas aux lois restreignant le droit de
propriété (contrôle des opération immobilières, bien de famille, contrôle des changes, législation sur
le remembrement rural, sur les lotissements et morcellements, etc...).

DECISION DU CONSERVATEUR

Le contrôle du Conservateur donne évidemment à celui-ci le pouvoir d'admettre ou de refuser


l'inscription.
L'admission est susceptible d'une action en nullité de la part de celui qui s'estime léser par
l'inscription.
Le refus doit être motivé et notifié à l'intéressé qui a un droit de recours contre ce refus. Le Tribunal
Régional est seul compétent en cette matière. Le recours gracieux devant le Conservateur Général
est valable dans les deux cas.

ORDRE DES INSCRIPTIONS

Lorsque le Conservateur admet l'inscription, il enregistre, ou plus exactement, il " dépose" les
documents sur un registre spécial appelé Registre de dépôts des actes et documents à inscrire ou à
mentionner
C'est ce registre qui fixe l'ordre des inscriptions. Et cela est extrêmement important comme nous
allons le voir.
Supposons, en effet, qu'un propriétaire sans scrupules vende son immeuble à la fois à deux
personnes différentes; c'est celui des deux acquéreurs qui, le premier, aura fait inscrire son acte qui
primera el évincera l'autre; même si l'acte de ce dernier est antérieur en date à l'acte inscrit.

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

L'acquéreur évincé n'aura plus qu'un seul recours, celui de se retourner contre son vendeur
malhonnête et le poursuivre en justice en remboursement du prix et au besoin en dommages intérêts.
Autre exemple: une hypothèque inscrite tel jour viendra en premier rang et, en conséquence, primera
une autre hypothèque présentée plus tard à l'inscription même si l'acte constitutif de cette dernière
est antérieur en date à celui de la première.
Une saisie inscrite à telle heure empêchera l'inscription de la vente de l'immeuble saisi, toujours
même si la vente est antérieure en date à la saisie.
Il est donc de l'intérêt évident de tout acquéreur de faire inscrire son acquisition sans tarder.

FORME DES INSCRIPTIONS

Il n'existe aucune forme particulière imposée au Conservateur relativement aux inscriptions - Celles-
ci sont faites au moyen de mentions sommaires rédigées sur minute - Elles relatent le fait
succinctement mais avec toutes les indications nécessaires permettant à tout lecteur du titre foncier
d'être renseigné aussi complètement possible sur la nature du droit inscrit et les clauses stipulées
dans l'acte.
Ces mentions sont ensuite copiées sur le titre foncier en même temps que sur le duplicata - elles sont
signées par le conservateur ou son délégué et le duplicata est délivré au détenteur inscrit.

DUPUCATA DU TITRE FONCIER

Le duplicata du titre foncier doit obligatoirement être déposé à la Conservation à l'appui de toute
demande d'inscription, sauf lorsque celle-ci ne nécessite pas le consentement du détenteur.

Si l'inscription n'est pas subordonnée au consentement de celui qui détient le duplicata, le


Conservateur inscrit et met en demeure le détenteur du duplicata de déposer celui-ci dans des délais
prévus par la loi, sous peine d'astreinte.

II en est ainsi, par exemple, lorsque la vente est consentie par un copropriétaire indivis non
détenteur sur du duplicata, ou dans le cas Je saisie, facilite, expropriation pour cause d'utilité
publique, pré notation, chaque fois, enfin, que l'inscription s'impose au détenteur.

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

MORCELLEMENT

Lorsque la vente ne porte que sur une parcelle de la propriété, un titre foncier distinct est établie
pour cette parcelle au nom de l'acquéreur, et un du duplicata est délivré à ce dernier.
Souvent cette inscription nécessite une opération topographique qui a pour but de délimiter la
parcelle vendue et de préciser sa contenance. Le titre foncier parcellaire est, dans ce cas, établi sous
réserves expresses des opérations topographiques sur lesquelles l'accord des parties est exigé.

PRENOTATION

On se rappelle que le titre foncier établi 1suite d'immatriculation est définitif et inattaquable. II n'en
est pas de même pour les inscriptions qui sont toujours susceptibles d'annulation par décision de
justice.

Dans le cas où une inscription est attaquée, comme dans celui où une personne prétendrait à un droit
qui lui est contesté par le propriétaire inscrit, la, loi a prévu une inscription spéciale appelée pré
notation " qui permet à l'intéressé de conserver provisoirement son droit et lui faire prendre rang, en
attendant la décision du tribunal. Si celle-ci est prise en faveur du pré notant, son droit est inscrit et
remonte au jour du pré notation.

Le pré notation est inscrit soit en vertu d'une ordonnance du Président du Tribunal Régional soit en
vertu d'une requête introductive d'instance.

Le premier pré notation n'est valable que pour six mois; la seconde conserve ses effets jusqu'à
solution du litige par le Tribunal.

RADIATION

Nous venons de voir qu'une inscription, sous certain1 conditions peut être annulée en vertu d'une
décision judiciaire.

Elle peut également être annulée, plus précisément ‘radiée’ par le consentement des parties ou par
l'extinction légale du droit inscrit. 1) en est ainsi, par exemple, en cas de mainlevée d'hypothèque ou
de saisie par le créancier remboursé, d'expiration d'un bail, de la disparition d'une servitude, de
l'extinction d’un usufruit, etc...

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

La radiation est soumise, exactement comme l'inscription elle même, au contrôle et à la


vérification préalables du Conservateur qui peut radier ou refuser de radier, sauf recours contre sa
décision auprès du Tribunal Régional.

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Résumé de Théorie et
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Guide de travaux pratique

TROISIEME PARTIE

ROLE DU CONSERVATEUR

DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

ET DES HYPOTHÈQUES

Dès sa nomination et avant d'entrer en fonction, le Conservateur fait enregistrer sa commission <!u
Greffe du Tribunal Régional.. II faut entendre par commission: la décision de nomination. II prête
devant le même tribunal le serment de remplir avec fidélité et exactitude les fonctions qui lui sont
confiées.
Il fournit un cautionnemeii1 et en justifie au Ministère des Finances dans le mois de
l'enregistrement de sa commission.
Le Conservateur a domicile' dans le bureau où il remplit ses fonctions pour les actions auxquelles sa
responsabilité pourrait donner lieu. .
Il est placé hiérarchiquement sous l'autorité et le contrôle effectif du Conservateur Général, Chef du
Service, dont le rôle et les attributions sont fixés par le dahir' du 22 Rabia II 1 373 (23 décembre
1953).
Le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques est chargé:
l - de la suite à donner aux demandes d'immatriculation et de la formalité de l'immatriculation sur les
livres fonciers des immeubles placés sous ce régime.
Son premier rôle est celui de recevoir et d'instruire les réquisitions d'immatriculation.
A cet effet, il vérifie la régularité des demandes, procède aux formalités de publicité et reçoit les
oppositions.
En principe, c'est le Conservateur qui doit diriger les opérations de bornage avec l'assistance et le
concours d'un géomètre assermenté du Service topographique. Dans la pratique, en raison de la
multitude et de la dispersion des opérations à exécuter, délégation permanente est donnée à cet effet
aux ingénieurs géomètres.
A l'expiration du délai de deux mois qui suit l'avis de bornage et après avoir constaté
l'accomplissement de prescriptions destinées à assurer la publicité de la procédure, le conservateur
peut :
1°)- soit procédé à l'immatriculation de l'immeuble en cause s'il constate que tout est régulier et qu'il
n'y a pas d'oppositions.
2°)- soit rejeté en tout où en partie la demande d'immatriculation si le requérant ou ses ayants cause
n'ont fait aucune diligence pour régulariser la procédure.
Cette dernière décision peut être prise au cours même de la' procédure pour différentes raisons:
insuffisance des titres, absence non justifiée du requérant aux opérations de bornage, abstention de

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MODULE 09: Droit foncier
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répondre aux sommations et demandes du Conservateur, refus de souscrire une réquisition


rectificative, non-paiement de droits, etc...
La décision de rejet est susceptible de recours devant le Tribunal Régional en vertu de l'article 96 du
dahir foncier. Ce recours doit être exercé dans les ormes prévues à l'article 10 de l'Arrêté Viziriel du
20 rejeb 1333 (3 juin 1915) édictant les détails d'application du Régime Foncier de
l'Immatriculation.
Il est signalé que ce n'est pas la personne du Conservateur qui est mise en jeu dans l'action judiciaire
mais seulement la décision prise par lui dans la plénitude de ses pouvoirs.
Le Conservateur est un juge de l'ordre administratif et comme tel ne peut être condamné aux dépens,
sauf en cas de faute lourde lorsque sa décision de rejet est réformée par le Tribunal.
II est précisé qu'aucun texte n'attribue un caractère définitif aux décisions de rejet du Conservateur
qui a toujours la possibilité de revenir sur une première décision.
Rappelons qu'en vertu du dahir du 22 rebia II 1373 (29 décembre 1953) fixant le rôle et les
attributions du Conservateur Général. Ce dernier peut évoquer, aux fins de décision, toutes affaires
d'immatriculation ou d'inscription, soit d'office, soit à la requête des intéressés.
Le Conservateur peut également soumettre au Conservateur général toutes les questions et affaires
importantes nécessitant une décision de principe.
Dans le cas où des oppositions s’est révélées, le Conservateur
1°) peut les annuler si les titres justificatifs n'ont pas été déposés à la Conservation. Cette décision
est susceptible d'appel devant le Tribunal Régional qui statue en dernier ressort;

2°)- doit les annuler si les opposants qui n'ont: pas obtenu ou tout au moins demandé l'assistance
judiciaire, n'ont pas acquitté, dans le délai imparti, le montant de la taxe judiciaire et du droit de
plaidoirie. Cette décision d'annulation n'est pas susceptible de recours.
Le Conservateur peut, à tout moment, tenter de concilier les parties en litige. Lorsqu'il y a
conciliation il en dresse procès-verbal qui a force d'obligation privée entre les parties.
A défaut de règlement des oppositions, le Conservateur transmet le dossier au secrétariat-greffe du
Tribunal Régional de son ressort.
Compte tenu des décisions judiciaires intervenues, le Conservateur saisi à nouveau du dossier,
prononce r immatriculation ou la rejette.
Dans ce dernier cas, sa décision est, comme précédemment, susceptible de recours devant les
Tribunaux.
II est à noter que le Conservateur est seul juge des droits des requérants. Le rejet d'une opposition
par décision judiciaire ne confère, en lui-même, aucun droit à ces derniers.
II - Des mentions à porter sur le:> livres fonciers concernant .les droits réels et charges foncières
constitués sur les immeubles immatriculés et de toutes les formalités subséquentes à
l’immatriculation.
En effet, tous faits et conventions entre vifs, 'à titre gratuit ou à titre onéreux, tous procès-verbaux de
saisie immobilière, tous jugements passés en force de chose jugée, ayant pour objet de constituer,
transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, tous baux d'immeubles excédant

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Résumé de Théorie et
MODULE 09: Droit foncier
Guide de travaux pratique

trois années, toute quittance ou cession d'une somme équivalente à plus d'une année de loyers ou
fermages non échus, doivent être rendus publics par une inscription au livre foncier.

" Le Conservateur vérifie sous sa responsabilité l'identité et la " capacité du disposant ainsi que la
régularité tant à la forme qu'au " fond des pièces produites à r appui de la réquisition (Article 72 du
dahir foncier).
En cas de refus d'inscription ou de radiation, sa décision est susceptible de recours devant les
tribunaux.
En matière d'inscription de décisions judiciaires passées en force de chose jugée, la Cour d'Appel de
RABAT, dans un arrêt du 23 juin 1956, tout en reconnaissant que le terme" pièces " employé par le
législateur dans l'article 72 du dahir foncier, s'applique aux décisions' judiciaires et que le
Conservateur est donc tenu d'en vérifier la régularité" tant en la forme qu'au fond", a décidé que la
vérification" quant au fond" par le Conservateur se limite à la vérification du caractère exécutoire ou
définitif de la décision dont l'inscription est requise.
III - De la conservation des actes, plans et tous documents relatifs aux immeubles immatriculés y
compris les mappes foncières cadastrales.
Les actes et titres, ainsi que tous documents produits à l'appui de la réquisition d'immatriculation
sont annulés et revêtus de toutes mentions et références utiles lors de l'établissement du titre foncier
de la propriété immatriculée.
Ils sont classés dans le dossier de r immeuble. Il en est de même en matière d'inscription.
Le Conservateur est tenu d'avoir un registre de dépôt où sont constatées, par numéro d'ordre et à
mesure qu'elles s'effectuent, les réquisitions de formalités et les remises de pièces qui lui sont faites.
Ce registre est tenu en double exemplaire; il est arrêté chaque jour par le Conservateur. L'un des
exemplaires est déposé au greffe du Tribunal Régional du lieu de la Conservation dans le but de
reconstitution des Registres en cas de destruction de ceux de la Conservation. Indépendamment de
ce registre le Conservateur tient:
- un registre d'ordre des formalités préalables à l'immatriculation où sont consignées, au fur et à
mesure de leur dépôt, toutes les demandes d'immatriculation.
- un registre des oppositions où sont mentionnées les oppositions et les dépôts des pièces dans les
formes de 1 article 84 du dahir foncier.
- un registre d'ordre des formalités subséquentes à l'immatriculation où sont inscrite toutes les
opérations nécessitant la modification du plan ou un transport sur le terrain.
- une table alphabétique des titulaires des droits réels et des baux inscrits.
- enfin, une table alphabétique par nom de propriété.
IV - De la communication au public des renseignements contenus en ses archives et relatifs auxdits
immeubles.
Le Conservateur délivre suivant les réquisitions qui lui sont présentées:
-des certificats constatant la concordance d'un titre foncier et du duplicata dudit titre, l'existence ou
non de droits réels, charges foncières, etc...

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Guide de travaux pratique

-des copies de titres fonciers, de mentions ou de tous autres documents déposés en ses archives.- des
tirages de plans.
Il peut également communiquer au public les livres fonciers en présence d'un de ses agents mais
sans qu'aucune copie ou extrait puisse en être prélevé:'
V - De la liquidation et de la perception des droits exigibles pour les diverses formalités requises à la
Conservation ainsi qu'ils sont fixés au tarif réglementaire.
Le Conservateur est un comptable public.
A ce titre, il est soumis aux règlements sur la comptabilité publique et est, en conséquence,
responsable de sa gestion.
Pour chaque formalité, le Conservateur" liquide les droits suivant te tarif en vigueur et en exige, sauf
dans des cas exceptionnels, le paiement immédiat. Il en délivre quittance
II a la possibilité de requérir une expertise si la valeur ou les sommes énoncées dans les réquisitions
ou dans les actes ou déclarations para inférieure à la valeur réelle de l'immeuble ou des droits
constitués, transmis ou éteints, dans les deux années à compter soit de la décision sur
l'immatriculation, soit de la mention d'inscription ou de radiation.
Le Conservateur perçoit également depuis la réforme du 25 août 1954 la taxe judiciaire et le droit
de plaidoirie au lieu et place du secrétaire-greffier du Tribunal Régional.
Le Conservateur est assisté d'un ou de plusieurs adjoints qui le suppléent en cas d'absence ou
d'empêchement, et assurent l'intérim de la Conservation en cas de congé régulier du Conservateur
titulaire,
Tout Conservateur démissionnaire ne peut quitter ses fonctions avant l’installation de son successeur
titulaire ou intérimaire à peine de tous dommages et intérêts auxquels la vacance momentanée du
bureau pourrait donner lieu.
La responsabilité des Conservateurs est régie pH les articles 7274 et 94 du dahir foncier ainsi, que
par les articles 79 et 80 du dahir formant code des obligations et des contrats.
En outre l'art 97 du dahir foncier les rend personnellement responsables du préjudice résultant:
1°) - de \' omission sur leurs registres d'une inscription, mention, pré notation ou radiation
régulièrement requise en leurs bureaux.
2°) - de l’omission sur les certificats ou extraits du livre foncier délivrés et signés par eux, d'une ou
plusieurs inscriptions, mentions, pré notations ou radiations portées sur le livre foncier.
3°) - des irrégularités et nullités des inscriptions, mentions, pré notations ou radiations portées au
livre foncier.

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Guide de travaux pratique

QUATRIEME PARTIE

ROLE DU CONSERVATEUR GENERAL

Dahir du 22 Rebia II 1373 (29 Décembre 1953) fixant le rôle et les attributions du Conservateur
Général de la propriété foncière.

Un Conservateur Général de la propriété foncière, siégeant à Rabat, assure l'unité de doctrine


administrative dans application des textes relatifs au régime foncier de l'immatriculation.

A cet effet:
Il contrôle r exercice des fonctions dont les conservateurs sont chargés par article 4 de l'arrêté
viziriel organique du 21 Rejeb 1333 (4 juin 1915) ;
. Il donne aux Conservateurs, qui doivent lui soumettre toutes les questions et affaires importantes
nécessitant une décision de principe, toutes instructions générales ou particuliers propres à assurer
cette unité;
Il peut évoquer, aux fins de décision, toutes affaires d'immatriculation ou d'opérations subséquentes,
soit d'office, soit à la requête des intéressés.
Ses décisions peuvent, dans tous les cas, faire l'objet du recours judiciaire prévu par r article 96 du
dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913) sur l'immatriculation des immeubles. .

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