Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
Sustentantes:
i
A nuestros padres, hermanos y a quienes nos ayudaron en este proceso.
ii
Índice
INTRODUCCIÓN ................................................................................................. 1
A. Justificación del tema ...................................................................................... 3
B. Objetivo general ............................................................................................. 6
C. Objetivos específicos ...................................................................................... 9
1. Analizar los nuevos mecanismos existentes para coadyuvar a la
protección registral de la propiedad inmueble (Mecanismos Virtuales) y su
posible integración como un medio para coadyuvar al sistema de
protección de propiedades del Registro Nacional...................................... 10
2. Estudiar otros mecanismos de protección registral .................................... 11
3. Determinar los mecanismos que se acoplan mejor al contexto actual en
Costa Rica ...................................................................................................... 14
a. Ventajas de los Sistemas Virtuales ........................................................ 15
b. Investigar qué elementos debe contener un mecanismo efectivo para la
protección de la propiedad inmueble y cuáles son usados en Costa Rica .... 18
4. Proponer un sistema virtual que incorpore los elementos necesarios para la
mejor protección de la propiedad inmueble en Costa Rica ............................ 18
D. Hipótesis ...................................................................................................... 19
E. Metodología empleada ................................................................................. 19
F. Marco normativo de referencia ..................................................................... 22
1. Jurisprudencia ......................................................................................... 22
2. Normativa ................................................................................................ 23
3. Doctrina ................................................................................................... 24
iii
3. Fraude judicial .................................................................................... 58
E. Planteamiento del problema suscitado por los fraudes con la propiedad
inmueble ante el tráfico jurídico de los bienes inmuebles inscribibles .... 61
1. Abandono de la seguridad preventiva ................................................ 62
2. Orientación del sistema jurídico costarricense hacia una “especie” de
seguridad económica de tipo resarcitorio .......................................... 63
3. Seguridad jurídica versus seguridad económica ............................... 64
F. Ejemplos de tipos de contratos utilizados en el fraude inmobiliario ........ 67
G. La figura jurídica del tercero poseedor de buena fe y el verus domino ... 70
1. Conceptos .......................................................................................... 70
2. Conflicto entre el verus domino y el adquiriente ad non domino ....... 77
3. El principio general “primero en tiempo primero en derecho” frente al
artículo 456 del Código Civil .............................................................. 79
4. Contraposición de criterios entre la jurisprudencia emitida por las
Salas Primera y Tercera de la Corte Suprema de Justicia, respecto a
la protección del tercero de buena fe y al “legítimo propietario”
despojado del bien ............................................................................. 84
H. Necesidad de un mecanismo eficiente para la protección de la propiedad
inmueble en Costa Rica .......................................................................... 97
v
Capítulo IV: COMPONENTES DE UN SISTEMA QUE COADYUVE A LA
PROTECCIÓN DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL DE LOS BIENES
INMUEBLES INSCRIBIBLES .................................................................... 151
A. Componentes preventivos .................................................................... 151
1. Monitoreo de la información registral de un inmueble ..................... 154
2. Publicidad de la información monitoreada ....................................... 155
3. Representación del legítimo propietario ante el Registro Nacional . 156
B. Componentes reactivos y/o de respuesta ante un potencial fraude
inmobiliario ............................................................................................ 158
1. Iniciación de un proceso administrativo u ocurso ante la Dirección del
Registro de Bienes Inmuebles del Registro Nacional ...................... 158
2. Interposición de una denuncia ante el Ministerio Público y el
Organismo de Investigación Judicial ............................................... 158
3. Iniciación de un proceso en sede penal .......................................... 159
4. Iniciación de un proceso en sede civil ............................................. 162
vi
C. Sobre las perspectivas a mediano y largo plazo para estos sistemas
como una respuesta al problema del fraude inmobiliario y la inseguridad
en el tráfico de bienes inmuebles inscribibles ....................................... 180
D. Sobre el conflicto de criterios jurisprudenciales encontrados en las
resoluciones de la Sala Tercera y la Sala Primera de la Corte Suprema
de Justicia al respecto del fraude inmobiliario y restitución de bienes .. 181
vii
Introducción
El objeto (o cosa) del derecho de propiedad está constituido por todos los
bienes susceptibles de apropiación (como evidentemente es el caso de los
“inmuebles”, que se detalla de seguido). Para que se cumpla tal condición,
en general, se requieren tres situaciones previas: que sea útil, que exista
en cantidad limitada y sea susceptible de ocupación. Así pues, como
indica Lasarte “el derecho de propiedad es el más completo que se puede
1
Bello,
Andrés.
Tratado
de
Teoría
General
del
derecho.
Editorial
Buenos
Aires,
2000.
2
Brenes
Córdoba,
Alberto.
“Tratado
de
los
Bienes”.
Editorial
Juricentro,
séptima
edición,
2001.
3
http://biblioteca.usac.edu.gt/tesis/04/04_8400.pdf
1
tener sobre una cosa. La cosa se halla sometida a la voluntad,
exclusividad y a la acción de su propietario”.4
4
Idem
5
Sobre
la
clasificación
de
la
propiedad:
la
propiedad,
dependiendo
de
la
teoría
o
corriente
jurídica
o
filosófica
que
se
utilice
(o
muchas
veces
del
autor
consultado),
tiene
variadas
y
muy
distintas
clasificaciones.
2
A. Justificación del tema
Ante el crecimiento en el campo de compraventa de bienes inmuebles que
se ha venido desarrollando en Costa Rica, y con vista en los datos que
arrojan un incremento en los fraudes inmobiliarios, se ha decidido plantear
un trabajo de graduación que investigara uno de los mecanismos
existentes para frenar esta problemática y la efectividad para resolver la
situación.
Por
ejemplo,
si
tomamos
como
elemento
principal
al
“sujeto”,
la
propiedad
puede
ser
pública,
privada
o
colectiva.
Si
tomamos
por
el
contrario
el
“destino”,
esta
puede
ser
clasificada
como
comercial,
residencial,
industrial,
etc.
Y
así
sucesivamente.
Para
efectos
de
este
trabajo,
interesa
conocer
la
clasificación
de
la
propiedad
según
su
“naturaleza”,
pues
esta
corriente
permite
afirmar
que
la
propiedad
puede
ser:
a)
propiedad
mueble:
si
puede
transportarse
de
un
lugar
a
otro;
b)
inmueble:
son
las
que
no
pueden
transportarse
de
un
lugar
a
otro
(bienes
raíces
o
fincas);
c)
corporal:
es
la
que
tiene
un
ser
real
y
puede
ser
percibida
por
los
sentidos,
como
una
casa,
un
libro,
entre
otros,
y
d)
incorporal:
si
está
constituida
por
meros
derechos,
como
un
crédito,
una
servidumbre,
entre
otros.
Es
importante
señalar
que
en
Costa
Rica,
se
ha
utilizado
de
forma
generalizada
el
término
“propiedad
inmueble”
o
“bienes
inmuebles”
para
referirse
concretamente
a
las
fincas
o
terrenos
inscritos
en
el
Registro
Nacional
de
la
Propiedad.
6
Lacruz
Berdejo,
José
Luis.
“Elementos
de
Derecho
Civil
III.
Derecho
Inmobiliario
Registral”,
Segunda
edición,
Editorial
Dykinson,
2003.
3
irremplazables y que sin duda alguna no podrán ser satisfechas por
medios económicos, en el mejor de los casos, cuando se comprueba el
fraude y existe alguien que responde de esta forma por el daño causado.
5
B. Objetivo General
7
Montes
de
Oca
Carboni,
María
Lourdes.
“Fraude
Notarial
y
Regsitral”
(M.
Sc.),
Memoria
del
XVII
Congreso
Jurídico
Nacional:
“Notariado
en
Costa
Rica:
Realidad
y
Perspectivas”,
Colegio
de
Abogados
de
Costa
Rica,
1era
Ed.
–
San
José,
Costa
Rica.
Colegio
de
Abogados
de
Costa
Rica,
2007,
pág.
273.
6
como un medio de control y fiscalización eficiente de la propiedad
inmueble, que permita frenar la incidencia de estos ilícitos en Costa Rica.
7
desde aquellas que acceden diariamente a la información del Registro
(PPR y V-Guard Software), hasta aquellas que lo hacen de forma
quincenal o mensual (RN Centinela).
8
C. Objetivos Específicos
8
Vásquez
Ortiz,
Jorge
Arturo.
“Generalidades
de
la
Teoría
de
los
Actos
Jurídicos
y
de
la
Teoría
General
de
las
Obligaciones
en
el
Derecho
Notarial”.
Revista
Podium
Notarial,
No.
34,
Universidad
de
Guadalajara,
Centro
Universitario
de
Ciencias
Sociales
y
Humanidades
(CUCSH).
Diciembre
de
2006.
9
Aunado a la perspectiva ya expuesta, el ámbito de estudio de esta tesis
pretende plantear un mecanismo virtual que incorpore los elementos que
se ajusten a la realidad nacional para la mejor protección de la propiedad
inmueble en Costa Rica, por lo que sus objetivos específicos serán:
9
Ver
en
“Máquina
Virtual”,
cita:
http://es.wikipedia.org/wiki/M%C3%A1quina_virtual
10
Ver
en
“Metodología
de
Desarrollo
de
Software”,
cita:
http://es.wikipedia.org/wiki/Metodolog%C3%ADa_de_desarrollo_de_software
10
Máquinas virtuales de proceso: una máquina virtual de proceso, a veces
llamada "máquina virtual de aplicación", se ejecuta como un proceso
normal dentro de un sistema operativo y soporta un solo proceso. La
máquina se inicia automáticamente cuando se lanza el proceso que se
desea ejecutar y se detiene cuando este finaliza. Su objetivo es el de
proporcionar un entorno de ejecución independiente de la plataforma de
hardware y del sistema operativo, que oculte los detalles de la plataforma
subyacente y permita que un programa se ejecute, siempre de la misma
forma, sobre cualquier plataforma. El ejemplo más conocido actualmente,
de este tipo de máquina virtual, es la máquina virtual de Java11. Otra
máquina virtual muy conocida es la del entorno “.Net” de Microsoft que se
llama "Common Language Runtime".12
12
El artículo 1049 del Código Civil, reza “la venta es perfecta entre las partes
desde que se conviene en cosa y precio”. Según lo anterior, se afirma que
el derecho real se transmite por el solo acuerdo de voluntades, sin
necesidad de entregar la cosa. Es necesario el acuerdo sobre cosa y
precio, artículo 480 del Código Civil, “La propiedad de muebles e
inmuebles se transmite con relación a las partes contratantes, por el solo
hecho del convenio que tenga por objeto transmitirla, independientemente
de su inscripción en el Registro y de la tradición”.
13
necesarias para evitar los fraudes inmobiliarios, debido a que no existe en
muchos casos una concordancia entre la realidad de la publicidad registral
con la realidad jurídica.18
18
Torrealba,
Federico.
“El
Fraude
Inmobiliario
y
otros
riesgos
transaccionales
en
el
Derecho
Costarricense”,
Revista
de
Ciencias
Económicas
25-‐No.
1,
año
2007,
pág.
231
14
que se encuentran disponibles actualmente, se pretende demostrar que el
uso de un mecanismo virtual es el idóneo para el control, por parte de los
propietarios, de toda la información contenida en los registros de las
fincas.
Este sistema o mecanismo virtual bien puede ser administrado por sujetos
de derecho público o privado, lo mismo que podría ser brindado por uno o
varios sujetos. El objetivo de este trabajo es demostrar la conveniencia de
que existan varios sujetos de derecho privado, brindando este tipo de
servicios.
15
inscripción, modificación, traspaso, entre otros, de un bien inmueble,
incluye un proceso registral y extra registral. 19
18
D. Hipótesis
E. Metodología empleada
19
sin limitarse exclusivamente a estos- el Registro de Bienes Inmuebles, el
Ministerio de Justicia, la Dirección Nacional de Notariado, instituciones
bancarias y/o terceros de buena fe. De tal manera, los primeros dos
capítulos buscan determinar las debilidades del sistema registral de
protección de bienes inmuebles, especialmente desde el punto de vista del
titular de derechos inscritos.
21
F. Marco Normativo de Referencia
1. Jurisprudencia:
22
v. Voto de la Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia, resolución No.
000346-1998, de las 9 horas con 30 minutos del día 3 de abril de 1998,
expediente número: 97001137-006-PE (sobre el tema de recuperación de
los bienes por parte del propietario registral original, así como el
resarcimiento eventual del tercero de buena fe y efectos de la sentencia
penal como instrumento para retrotraer a la situación jurídica previa a la
comisión del delito), y:
vi. Voto de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, sentencia No.
53-97, de las 14 horas, 30 minutos del 2 de Julio de 1997 (sobre la
prevalencia del tercero de buena fe por sobre el propietario registral
original –perjudicado-, a la luz del principio de publicidad registral y fe
pública registral).
2. Normativa:
Para este proceso se analizarán y estudiarán (entre otros) los artículos 21,
31 y 32 del Código Notarial; artículos 450, 452, 455, 456, 457, 460, 480,
1046 y 1049 del Código Civil; los artículos 9, 41, 45 y 148 de la
Constitución Política (sobre el Derecho de Propiedad); artículos 9, 190,
191, 194 y 196 de la Ley General de la Administración Pública; y el artículo
468 y siguientes del Código Penal.
23
3. Doctrina
24
CAPÍTULO I: FRAUDE INMOBILIARIO EN COSTA RICA
23
Este fenómeno será denominada en este trabajo de investigación (siguiendo la doctrina nacional más actualizada) como
“Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”, consecuentemente uno de los problemas en investigación y análisis serán las
irregularidades y el fraude en el tráfico jurídico de los bienes inmuebles inscribibles. Bien apunta el Prof. Jorge Enrique
Alvarado, en su trabajo “El Fraude en El Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles” que si bien: “…el fraude que nos ocupa,
a pesar de que tiene una repercusión o trascendencia final en la publicidad del Registro, en realidad es una
manifestación patológica de nuestro sistema de transmisión de la propiedad de bienes inscribibles, analizando como un
todo orgánico, es decir, es el producto de la disfuncionalidad del sistema de seguridad de tipo jurídico, por medio del
cual el ordenamiento costarricense decidió –desde el siglo XIX- garantizar el tráfico de la riqueza generada por las
transacciones de inmuebles, y más tarde, también de los bienes muebles y la propiedad intelectual.”
25
situación que origina diversas cuestiones, que inducen a reflexionar sobre
el resguardo efectivo de dichos bienes y los entes encargados de su
registro. Consecuentemente, entre los muchos cuestionamientos que
pueden surgir, quizás el que resulta más evidente y que es objeto de esta
propuesta de investigación, debido a su magnitud, impacto y significado,
es el que se encuentra dentro del contexto del fraude inmobiliario y las
distintas técnicas que se generan para la apropiación indebida de bienes
inmuebles.
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”, Memoria del XVII
Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa Rica,
1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007, pág. 169.
26
iniciar procesos, sea civiles y/o penales, para la recuperación de bienes
que fueron objeto de traspasos o modificaciones fraudulentas.
27
B. Estado de la cuestión
28
Finalmente, dentro de lo que resulta trascendental para efectos de esta
investigación, cabe señalar que la función más importante del Registro de
Bienes Inmuebles, es la de brindar a los y las costarricenses, el acceso a
una base de datos pública, donde es posible conocer la situación registral
(de derecho) en que se encuentra un bien inmueble específico. De esta
forma, es posible conocer, quién es el propietario de este, dónde se ubica,
qué medida tiene, quienes son sus colindantes, la forma de adquisición del
bien, si existen gravámenes tales como hipotecas, restricciones,
limitaciones, servidumbres de paso, rectificaciones en trámite, etc.
También es relevante aclarar, que no siempre la información contenida en
los Folios Reales (asientos de inscripción donde consta toda la información
de una finca) corresponde en su totalidad a la realidad. En este sentido,
cualquier modificación que se realice, sobre la información de una
propiedad inmueble, ha de ser gestionada por su propietario o por un
tercero directamente interesado, a través de la gestión (solicitud si es el
caso) presentada al Registro por medio de un instrumento notarial.
30
Actualmente, el fraude inmobiliario es un delito cada vez más popular,
como una forma de lucrar de manera indebida con los bienes y el
patrimonio de otros y dada la imposibilidad a la que se enfrenta el Registro
Nacional, en cuanto a objetar la fe pública de los notarios (quienes se han
prestado para participar de este tipo de ilícitos o son engañados por
terceros inescrupulosos), la búsqueda de un mecanismo externo que
permita fortalecer el sistema de registro en el marco legal actual es de
imperativa importancia. Por medio de este trabajo, se pretende estudiar
las herramientas y mecanismos, tanto legales como tecnológicos, que
pueden ser utilizados con el propósito de dar una solución respecto al
tema, de forma preventiva, y no meramente reactiva. Otra razón por la
que esta investigación es de capital importancia, es la falta de una cultura
de “protección y/o debido cuidado” de los bienes inmuebles, pues las
personas no comprenden la diferencia entre la dimensión física y la
dimensión registral de la propiedad, que es en todos los casos de mayor
valor.
32
C. El Fraude Inmobiliario
25
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). Ídem.
34
D. Tipos de Fraude Inmobiliario
1. Fraude Notarial
35
Como caso de estudio en este trabajo, se tomará el reportaje26 realizado
por el periodista costarricense Greivin Moya, para la cadena de noticias:
“Telenoticias” de Canal Siete en Costa Rica, denominado: “Finqueros en
Peligro”.
26
Tomado de la transcripción literal del reportaje: “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco de sus fincas
con poder falso”, de Greivin Moya, adaptación: Teletica.com, Parte 1, transmitido el 26 de Octubre de 2010 en el
programa “Telenoticias”, Parte 2, transmitido el 27 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias” y Parte 3,
transmitido el 28 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias” de Canal 7 en Costa Rica. La transcripción de este
reportaje, su contenido y adaptación para este trabajo de investigación es de la entera responsabilidad de los autores.
27
Ídem.
36
Se pueden identificar varios aspectos comunes a este tipo de casos: se
trata de inmuebles de gran tamaño, sub-valuados pues están en manos de
sus propietarios, quienes los han tenido por varias generaciones, y se trata
de personas de escolaridad baja, que desconocen los requisitos y/o
trámites que se siguen para la trascripción de la propiedad inmueble.
28
Ídem.
37
llevaron a cabo para (como indicó) “la gente de la capital” se “hicieran” de
su finca.
38
no quiso hablar en cámaras, pero de todas formas el engaño ya estaba
hecho.”29
31
Posteriormente en este trabajo de investigación, se analizará cómo las nuevas tecnologías tales como los dispositivos
biométricos, la firma digital, etc., pueden ser puestos al servicio del mejoramiento de la seguridad jurídica en Costa Rica,
como parte de un “sistema integral” para la protección de la propiedad inmueble.
40
ocupará mayormente este trabajo de investigación) se ha tendido a la
protección de los derechos adquiridos por el comprador de buena fe,
quien, en buena y sana teoría, es totalmente ajeno (y debe comprobarlo) a
la secuencia de documentos, escrituras y trámites fraudulentos que le
permitieron (al fin de cuentas) adquirir la(s) fincas de manos de un
estafador, ya que, como lógicamente se desprende, él no es cómplice de
estos hechos.
“Así es, una vez con el poder supuestamente certificado por el notario y
firmado por el profesional, lo inscribieron en el Registro el veinticinco de
marzo. Días después aparece un falso ‘José Thompson’ quien se atribuye
un poder falso vendiendo las cuatro propiedades a un tercero de nombre
‘Julio Solano Carranza’ en cuatro millones de colones y éste a su vez
hipotecó las fincas por sesenta millones de colones. El abogado que
aparece haciendo esta escritura es ‘Gerardo Venegas Arroyo’. De esta
simple forma despojaron a Tomás de sus propiedades, realizando un
poder fraudulento, falso, aquí radica el origen de todo este asunto.
32
Tomado de la transcripción literal del reportaje: “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco de sus fincas
con poder falso”, de Greivin Moya, adaptación: Teletica.com, Parte 1, transmitido el 26 de octubre de 2010 en el
programa “Telenoticias”, Parte 2, transmitido el 27 de octubre de 2010 en el programa “Telenoticias” y Parte 3,
transmitido el 28 de octubre de 2010 en el programa “Telenoticias” de Canal 7 en Costa Rica. La transcripción de este
reportaje, su contenido y adaptación para este trabajo de investigación es de la entera responsabilidad de los autores.
33
Ídem.
42
ha traspasado por varias generaciones, pero de la noche a la mañana ya
estas fincas no eran de Tomás. Según documentos del Registro, estaban
a nombre de Julio Dionisio Solano Carranza, vecino de Heredia. El trabajo
de la familia de muchos años, por mantener y proteger estas tierras, se
desvaneció ‘como por arte de magia’. Todo debido a un poder falso por
medio del cual supuestamente, Tomás le habría dado poder a José
Thompson, una identidad también robada para que le vendiera a este
nuevo dueño.
44
“Luego manifestó (el abogado) que él no hizo esa escritura que se
presentó al Registro porque incluso no coincide con su protocolo. La
escritura número setenta y dos que indica el documento del poder falso, en
el protocolo esta misma escritura se refiere a un préstamo con hipoteca,
nada que ver con el poder. Esto es evidencia clara del engaño, y la
falsificación de datos.
34
Ídem.
45
validaron los datos para presentar el poder ante el registro público de
forma fácil.
35
Ídem.
46
Según los principios que rigen el Derecho Notarial, la gestión del notario
público debe ser hecha con diligencia y poniendo al servicio de las partes
intervinientes sus conocimientos y pericia para que la voluntad de las
partes se ajuste a los actos o contratos que el notario autoriza. Dicho
criterio no llega a cumplirse en este caso, pues existe una carencia de
consentimiento de parte del sujeto de derecho, legitimado para otorgar la
escritura.
Pero esta gestión tan simple dio al traste con los muchos años de esfuerzo
de la familia de Tomás, quienes ahora están luchando para revertir todo lo
actuado, pues una vez inscrito el poder que le dieron supuestamente a
José Thompson –identidad también robada- fueron a confeccionar la
escritura de venta ante el abogado Gerardo Benegas Arroyo, y en esta
escritura se indica que Julio Dionisio Solano Carranza, adquiere las cuatro
fincas de más de treinta hectáreas, cerca del Hotel RIU, en el precio de
cuatro millones de colones, y en el mismo acto hipoteca las fincas por un
préstamo de sesenta millones que le hace la sociedad “Muebles VISO”,
representada por Wagner Villegas Vargas, al ubicar al comprador Julio
Dionisio Solano Carranza, vecino del residencial Real Santa María en
Heredia, pero no fue posible encontrarlo y no se indicó cuándo regresaría.
38
Ídem.
52
“[Hablando el entrevistado: Enrique Alvarado, Sub Director Interino del
Registro Nacional] “… todos esos controles nosotros los hemos impuesto,
¿qué es lo que pasa?, que se ha dado el “préstamo por combo”, donde los
notarios no sólo prestan el protocolo, sino que también prestan el papel de
seguridad, prestan las boletas de seguridad, y al fin y al cabo lo que
sucede es que ponen una denuncia penal alegando que les robaron. De
forma muy fácil el notario pierde la boleta, de forma muy fácil el notario
presta el protocolo. Estoy de acuerdo con que hemos hecho muchísimas
cosas por la seguridad jurídica en el tráfico de bienes, requerimos que
“para que no nos metan goles”, el notario debe ser honesto, no mentir,
cuidar sus mecanismos de seguridad y que las instituciones encargadas
dentro del sistema de seguridad jurídica preventiva vengan a colaborar”
[Termina la intervención del entrevistado]”39
40 Ídem.
41
Ídem.
53
en cuestión, por lo que todos estos han sido insuficientes o ineficientes.
Más aún, se trata de esfuerzos en su mayoría “individualistas”, pues son
gestionados por una u otra institución (esto es el Registro Nacional dentro
de sus competencias, o la Dirección Nacional de Notariado dentro de las
suyas) y que por lo tanto, no son ni integrales, ni diseñadas para dar una
respuesta a un sistema que ha sido afectado como un todo y no como
parte específica de una gestión o competencia.
2. Fraude Registral
43
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”, Memoria del
XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa
Rica, 1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007, pág. 171
44
Durán Abarca, Adolfo. “Fraude Notarial y Registral en Costa Rica”, Palabras introductorias, Memoria del XVII
Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa Rica,
1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007, pág. 163.
55
últimos quince años, la seguridad registral se ha visto cuestionada ante las
numerosas denuncias debidas a fraudes en perjuicio de propietarios de
bienes muebles e inmuebles, quienes de manera sorpresiva se han visto
privados de su titularidad registral. El llamado “robo de propiedades” se ha
perfeccionado de forma alarmante entre un grupo de personas y
profesionales inescrupulosos en nuestra sociedad, utilizando al efecto los
más variados métodos, resultando que en algunos casos el iter criminis del
delito, se desarrolla primordialmente en la esfera extrarregistral –sea
dentro de la fase pre-escritura y notarial-; en otros, se gesta en el ámbito
estrictamente registral, y por supuesto, han existido casos en donde se da
la intervención de terceros, notarios y funcionarios, actuando en
complicidad, tanto en el ámbito registral como extrarregistral”.
Queda claro entonces que existe (según criterio del profesor Durán Abarca
y también de los autores de esta investigación) una mayor incidencia de lo
que en este trabajo se denomina -para mejor precisión- como: “Fraude
Notarial”, y que siguiendo sus palabras ocurre cuando: “el iter criminis del
delito, se desarrolla primordialmente en la esfera extrarregistral – dentro de
la fase pre-escritura y notarial-“45
45
Durán Abarca, Adolfo. Ídem.
46
Durán Abarca, Adolfo. Ídem.
56
El profesor Durán Abarca, se refiere al Fraude Registral en los siguientes
términos:
47
Durán Abarca, Adolfo. Ídem.
57
documental) y que tiene como consecuencia el cambio de dominio
(titularidad) de una o varias fincas.
3. Fraude Judicial:
58
falsificar un documento que tendrá efectos registrales que perjudican la
propiedad de un tercero (a quien roban su propiedad), todo con la
apariencia de una sentencia, auto-de-sentencia o de un mandato de
inscripción de una propiedad a favor de otra persona.
48 “Un asistente del Juzgado Agrario de Corredores, un abogado particular y una empresaria fueron detenidos como
sospechosos de falsificar una sentencia para inscribir una finca”. Publicado en el Periódico La Nación del domingo 20 de
marzo de 2011, sección de Sucesos & Judiciales, página 11ª. (Puede verse también en su versión digital en:
http://www.nacion.com/2011-03-20/Sucesos/NotaPrincipal/Sucesos2720444.aspx)
59
Al consultarse el Registro de Bienes Inmuebles del Registro Nacional,
podía constatarse que se trata de una propiedad en Aguabuena de Coto
Brus. La finca mide ciento cincuenta y cuatro mil ciento cuarenta y nueve
metros cuadrados, y según su estimación fiscal, tiene un valor aproximado
de veinte millones de colones. Luego de la gestión presentada
(presuntamente fraudulenta) aparece inscrita a nombre de una sociedad
particular, en la cual la empresaria representada por el abogado, a quien
también se investiga, figura como secretaria de su Junta.49
49 El terreno fue inscrito el 12 de julio del 2010 y en este momento existe un gravamen por el proceso penal 10-202045-
0456-PE, que se inició el 4 de marzo en Corredores.
50
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”, Memoria del
XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa
Rica, 1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007, pág. 186.
60
E. Planteamiento del problema suscitado por los fraudes con la
propiedad inmueble, ante el tráfico jurídico de bienes inmuebles
inscribibles.
51
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”, Memoria del
XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa
Rica, 1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007, pág. 172.
61
1. Abandono de la seguridad preventiva.
52
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”, Memoria del
XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa
Rica, 1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007, pág. 171.
62
“resarcitorias” (que no siempre será atractiva o segura, dada la gran
pérdida de negocios, capitales y oportunidades que no se desarrollan en
Costa Rica por temor a la poca protección del capital y las inversiones en
su forma de propiedad inmueble) no sólo la seguridad jurídica sino también
la economía locales serían ampliamente beneficiadas.
63
“Lineamientos generales para la prestación y control del ejercicio y servicio
notarial), es determinante como límite (o imposibilidad) para hacer efectiva
tal obligación, el hecho de carecer del personal adecuado y suficiente para
abarcar semejante control de casi diez mil notarios, con la particularidad
de poder actuar en todo el territorio nacional –y fuera de él-, cuando lo
documentado tenga efectos en Costa Rica (artículo 32 del Código
Notarial)”.53
53
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”, Memoria del
XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa
Rica, 1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007, pág. 184.
54
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). Ídem.
55
Artículo 31 del Código Notarial: “… En virtud de la fe pública, se presumen ciertas las manifestaciones del notario que
consten en los instrumentos y demás documentos autorizados por él”.
56
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”, Memoria del
XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa
Rica, 1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007, pág. 174.
64
información de las propiedades inmuebles y demás tipos de propiedad
inscribible. Esto es claramente (también en principio) contrapuesto al
sistema de “Seguridad Económica”, propio de los sistema sajones y que
utiliza como criterio para la protección de la propiedad, el aseguramiento
económico de esta, por medio de un “seguro de título” (el llamado “Title
Insurance”).
65
Como muy acertadamente lo indica el Prof. Alvarado Valverde en el
trabajo “El Fraude en el tráfico jurídico de bienes inscribibles”:
57
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”, Memoria del
XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa
Rica, 1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007, pág. 176.
66
F. Ejemplos de tipos de contratos utilizados en el Fraude Inmobiliario:
67
en estas escrituras públicas, en cuanto a qué bien se está traspasando
(podría tratarse de otra propiedad), o las características de este. Aún más
grave resulta, cuando se trata de una escritura “falsa” o que adolece de
falsedad, emitida con la simple y pura intención de adjudicarse bienes
pertenecientes a otras personas (sin su conocimiento o aprobación).
Entre los métodos utilizados que tienen que ver con la intervención
notarial, a continuación se transcribe lo indicado por el Prof. Adolfo Durán
Abraca :
“Entre los métodos utilizados (…) y que dan lugar a la suplantación del
titular registral verdadero, pueden citarse la comparecencia ante un
notario, con cédulas o documentos de identificación falsos, robados o
alterados, engañando al cartulario o la otra parte, o con la anuencia de
alguno de ellos o de ambos. También se suele utilizar poderes falsos,
antes permitidos de otorgar en documento privado, más hoy constituidos
en instrumentos públicos falsos, con el fin de comparecer ante notario a
otorgar escritura. Otras veces se adultera un testimonio legítimo, o se
redacta y presenta al Registro una escritura de venta o hipoteca falsa, sin
haber notario ni escritura matriz en el protocolo, pero se usan sellos y
boletas de un notario real y se estructura un escritura como si estuviera en
su protocolo, reproduciendo fraudulentamente todos los elementos de un
instrumento público, incluyendo las firmas. Son también numerosos los
casos de titulaciones mediante información posesoria de terrenos ya
inscritos a favor de otra persona, valiéndose de planos falsificados o
inexactos. Más recientemente se han materializado fraudes inmobiliarios y
mobiliarios mediante la protocolización e inscripción de personerías falsas
de compañías mercantiles, que luego comparecen ante notario, a quien
68
engañan fácilmente, para traspasar o hipotecar bienes que aparecen a su
nombre.”58
58
Durán Abarca, Adolfo. “Fraude Notarial y Registral en Costa Rica”, Palabras introductorias, Memoria del XVII
Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa Rica,
1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007, pág. 164.
59
Sandí, Guillermo. “Análisis de Vulnerabilidades del Sistema Registral Vigente y Respectivas Propuestas para la Mejora
y Fortalecimiento de la Seguridad Jurídica Inmobiliaria”. En material de la “Unidad Ejecutora del Programa de
Regularización del Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional”, Programa 1284/OC/CR, Ministerio de
Hacienda. 2006.
69
G. La figura jurídica del Tercero Poseedor de Buena Fe y el “Verus
Domino”
1. Conceptos
60
MARTINEZ Rodríguez, María Inés. La adquisición a non domino de bienes muebles con énfasis en la legislación
costarricense, Tesis para optar por el titulo de licenciada en Derecho, Facultad de Derecho de la Universidad de Costa
Rica, 1985, p.79
61
DIEZ PICASO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, Madrid, España, Editorial Tecnos, Volumen
III,1983,p. 807
62
MARTINEZ Rodríguez, María Inés, p. 19
70
El Código Civil costarricense, artículo 1025, indica que los negocios
jurídicos y sus efectos, son circunscritos a las partes que los celebran, las
partes deben participar en la relación jurídica que se pretenderá llevar a
cabo. Mas lo anterior, no implica que terceras personas no puedan
conocer de los contratos que se celebran, respetando los acuerdos
tomados entre los contratantes.
63
Alberto Brenes Córdoba. Tratado de los Contratos. Op. cit., p. 131.
71
En virtud de la publicidad registral, los procesos civiles han alcanzado un
notable aumento, por los conflictos de titularidad sobre los bienes
inmuebles y el enfrentamiento entre el titular “verus domino” y el “tercero
registral”. Lo anterior es producto de las exigencias del tráfico jurídico de
bienes y la necesidad de adaptación del sistema jurídico a estas, por
medio de cambios y variaciones en la normativa existente.
65
MONTES, Angel Cristóbal, El tercero Registral en el Derecho Venezolano, Caracas, Publicaciones de la Facultad de
Derecho Central de Venezuela, primera edición, 1967, p. 138
66
Idem., pp.138-140
73
basta con que externamente aparezca como tal. Habrá que exigirle una
demostración palmaria de que adquirió legítimamente la propiedad, lo cual
supone a su vez tener que examinar la validez objetiva de la anterior
transmisión y la cualidad de dueño en el anterior transmitente. De igual
manera, habrá que conocer toda la serie o cadena de transmisiones
anteriores, por lo menos durante el tiempo necesario para la usucapión.
No le bastará sin embargo al presunto adquirente de un bien inmueble
tener certeza de que el transmitente es propietario. Necesitará además
saber que el legítimo propietario podía transmitir la cosa, es decir, que no
existían limitaciones en la facultad de disponer y que no había sido ya
transmitida anteriormente. Se comprende que en estas condiciones el
tráfico de inmuebles se torna radicalmente inseguro y por tanto, la
circulación de riqueza se produce en una comunidad así organizada con
una gran dificultad."67
En relación con lo anterior, Marín Pérez indica: "Y son hechos que, a
nuestro juicio, no necesitan remacharse, el que los sistemas registrales, de
origen indiscutiblemente germánico, tienen como finalidad primordial la
seguridad del tráfico jurídico, y, como consecuencia, la protección de los
que adquieren, confiados en una determinada situación, reflejada en los
libros del Registro.”68
67
DIEZ PICASO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, Madrid, España, Editorial Tecnos,
Volumen II,1983,p. 241
68
MARÍN PÉREZ, Pascual. Introducción al Derecho Registral. Madrid, Editorial, Revista de Derecho
Privado, no se indica año, p.127
69
Torrealba, Federico. El Fraude Inmobiliario y otros Riesgos Transaccionales en el Derecho Costarricense.
Ciencias Económicas 25-No. 1 Revista.: 2007. p.225
74
propietarios de los derechos que enajenan, el Derecho se ve precisado a
legitimar ciertas situaciones aparentes dotándolas de alguna eficacia.
75
Por eso cuando el derecho real, que ha de conseguirse mediante la
rescisión, reducción o nulidad, debe ejercitarse después contra un tercer
poseedor, la ley permite entablar directamente contra él ambas acciones
acumuladas. (Código Civil, art. 1096). La misma ley llama a esta acción
reivindicación (art. 1096 cit.) así veremos que en este caso las dos
acciones acumuladas siguen al forum reí sitae (§ 30„ IV), lo cual no impide
que se trate siempre de dos derechos distintos ni siquiera es propio hacer
de estas dos acciones una única actio in rem scripta: puesto que la
eficacia real que tiene lugar aquí, no es más que el efecto normal del
derecho real, que renace en el momento en que la rescisión se
pronuncia.”70
Así, resulta necesario proteger a los terceros que han puesto su confianza
en determinadas situaciones. Se habla en estos casos de adquisiciones a
non domino: la situación del adquirente debe reunir determinados
requisitos. A saber:
76
puesto que debe fundarse en una situación de apariencia que
razonablemente permita aquella convicción. 71
71
Torrealba, Federico. El Fraude Inmobiliario y otros Riesgos Transaccionales en el Derecho Costarricense.
Ciencias Económicas 25-No. 1 Revista.: 2007. p.226
72
Carvajal Pérez, María Gabriela, Espinoza Gómez, Gely Marcela, Ramírez Sánchez, Heilyn Ivana. Situación
de los terceros adquirientes de buena fe a la luz de la Jurisprudencia de las Salas Primera y Tercera anterior y
posterior al año 1998. Posición de la doctrina y legislación. Adquisición a non domino. Seguridad Jurídica y
Publicidad Registral. Implicaciones sociales, jurídicas y económicas. Tesis para optar por el título de
licenciatura en Derecho, Facultad de Derecho de la Universidad de Costa Rica, 2001.p. 86.
77
Es trascendental mencionar que, para lograr instaurar las debidas
responsabilidades a terceros, es menester determinar la existencia del
delito de fraude y el conocimiento del tercero de este, el cual implica una
confrontación entre la voluntad interna y la manifestada, esta
contradicción ocurre cuando existe la finalidad de engañar para obtener un
resultado determinado a su favor.
73
Torrealba, Federico. El Fraude Inmobiliario y otros Riesgos Transaccionales en el Derecho Costarricense.
Ciencias Económicas 25-No. 1 Revista.: 2007. p.224
78
En algunos casos ambas partes conocen que ocultan bajo una forma
diversa un vicio en el negocio, en otros casos solo una parte es la que
realiza el acto de manera ilícita de tal modo que su verdadera naturaleza
es desconocida para la otra parte. Se puede presentar el caso de una
compraventa en la que el dueño original del bien es separado de este
mediante la venta de su patrimonio sin su autorización, quien realiza el
despojo mediante cualquier tipo de fraude, vende la cosa a un tercero.
79
otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello,
una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después
se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o
de causas implícitas o de causas que aunque explícitas no consten en el
Registro".
Para esta Sala tercera la tutela del tercero de buena fe, no puede ser
mayor a la de quien ha sido, ilegítimamente, desposeído de la titularidad
jurídica de uno o varios bienes de los que es propietario.
80
legítimo propietario del bien del cual es legítimamente dueño, para darlo a
un tercero, amparando su posición en el principio de seguridad registral. 74
Un contrato espurio es un ente sin vida jurídica, por lo tanto, un ente que
carece de vitalidad, no puede engendrar consecuencias patrimoniales a
favor de nadie, ni siquiera al amparo de la fe pública registral, pues esto
sería que se diera el milagro de la resurrección75.
Es claro, que en el caso del fraude inmobiliario no existe voluntad por parte
del propietario original en el contrato, mediante el cual su patrimonio se ve
disminuido. Se considera aceptable el punto de vista del Licenciado
Montero Piña, en cuanto a que el contrato carece de vitalidad, por no
gozar de la voluntad del propietario para llevarse a cabo. No obstante,
conviene recordar que el Principio de Publicidad Registral existe para
proteger al tercer adquiriente y a su vez al desarrollo del comercio
mediante el tráfico de bienes.
74
Torrealba, Federico. El Fraude Inmobiliario y otros Riesgos Transaccionales en el Derecho Costarricense.
Ciencias Económicas 25-No. 1 Revista.: 2007. p.223
75
Montero Piña, Fernando. "Ensayos Sobre Obligaciones y Contratos: El Contrato Aparente". Revista el
Foro, Año desconocido. http://www.abogados.or.cr/revista_elforo/foro1/terceros.htm
76
El Contrato Aparente. Ensayos sobre Obligaciones y Contratos. Página 19
81
venta es absolutamente nula, aunque las causas implícitas o explícitas de
la nulidad no consten registralmente. 77
Existe una clara confrontación de principios, los cuales son utilizados por
el estafador a su favor, para poder realizar el fraude y lograr destituir al
titular, del bien de su derecho de propiedad y mediante una venta,
aparentemente lícita, obtener un beneficio económico.
... “la inconstitucionalidad del artículo 456 del CC, así como la
jurisprudencia de las sentencias 53 (2-julio-1997) y 162 (16-febrero-2001),
las cuales consideran que van en detrimento del legítimo propietario de un
inmueble, al reconocer mejores derechos de terceros registrales de buena
fe, y ser privado de su inmueble, sin ser indemnizado, por el simple hecho
de presentarse un tercero que pretende adquirir derechos reales al amparo
del RP por un inscripción producto de un fraude.”80
Esta instancia conoció, entre otros, un caso en que una señora dispuso de
dos bienes inmuebles que no le pertenecían y los inscribió en el Registro a
su nombre en forma fraudulenta. Posteriormente, dos personas los
adquirieron y pagaron altos precios por su adquisición de buena fe. La
actora demostró que la demandada reunió en forma ilegal fundos, los
cuales sabía que no le pertenecían, aumentando de esa forma la cabida
de su propiedad, para luego, elaborar los planos de esa reunión y, una vez
logrado su registro en el Catastro Nacional, segregar los inmuebles y
venderlos, con la información así conformada en el Registro. La propietaria
despojada ilícitamente de sus fincas demandó para que se declara la
nulidad de los traspasos y se le devolviera lo que había sido suyo, pero
fracasó porque los Magistrados consideraron que ella no podía ser
protegida, porque los terceros habían adquirido de buena fe basados en la
fe pública registral y en razón de ello resolvieron que le asistía el derecho
a cobrar los daños y perjuicios a quien le había despojado de sus
pertenencias. Consideró la Sala Primera que la información que aparece
84
en el registro es fidedigna, por no existir motivo alguno para dudar de su
veracidad. Se tuvo claro que quienes adquirieron lo hicieron de una
persona no apta para disponer de los bienes, pues en realidad no le
pertenecían, pero como esa persona figuraba como propietaria en el
Registro, la transacción con los terceros de buena fe tenía que prevalecer
en perjuicio de la persona despojada, porque el interés general amparado
por la fe pública registral, prevalece sobre el interés particular, de la
persona perjudicada con un despojo de tal naturaleza.81
81
Montero Piña, Fernando. "Ensayos sobre Obligaciones y Contratos: El Contrato Aparente". Revista el
Foro, Año desconocido. http://www.abogados.or.cr/revista_elforo/foro1/terceros.htm
85
surgidos entre diferentes derechos reales, o de derechos personales sobre
éstos encuentran su regulación en el Código Civil en los numerales 455,
456 y 457, señalando la jurisprudencia lineamientos muy claros respecto
de estas normas, sobre todo luego de la reforma al artículo 455 operada
en virtud de la Ley N°2928 del 5 de diciembre de 1961 (Sentencia de
Casación N°95 de las 15 horas 45 minutos del 7 de agosto de 1968)... Por
su parte en la confluencia de derechos reales y derechos personales
naturalmente ha de imperar el principio de primero en tiempo primero en
derecho, de donde aún cuando una escritura pública hubiere sido otorgada
mucho antes de una posterior, pero no presentada al Registro, tendrá
prioridad aquella presentada primero, esto se desprende de la misma
norma inalterada del primer párrafo del artículo 455 del Código Civil, sobre
el cual no hubo reforma legislativa, y es la regla admitida en forma
reiterada por la jurisprudencia. No obstante lo anterior, el ordenamiento
jurídico no pretende darle mayor validez al Registro respecto de cualquier
acto nulo o anulable presentado con anterioridad para su inscripción en el
Registro, y mucho menos convalidarlo, de donde la parte tiene abierto el
camino para que se declare uno u otro de los vicios señalados, sólo que
cuando los actos o contratos fueren ejecutados por persona que en el
Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se
invalidarán respecto a tercero, aunque después se anule o resuelva el
derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o de causas implícitas
o de causas que aunque explícitas no consten en el Registro (Artículo 456
del Código Civil). Y se indica que el ordenamiento jurídico no pretende
darle mayor validez al Registro respecto de cualquier acto pues si bien
impera la regla de que las acciones de rescisión o resolución no se
aplicarán al tercero que haya inscrito su derecho, esta regla tiene dos
excepciones: la primera tiene un origen consensual, pues si las partes lo
han estipulado y consta en el Registro la acción de rescisión o resolución
perjudica al tercero, y, la otra, cuando las partes han impulsado la creación
de actos so (sic) contratos en fraude de acreedores, en este caso opera la
86
rescisión o resolución cuando la segunda enajenación ha sido hecha por
título lucrativo, o cuando el tercero haya tenido conocimiento del fraude
(Artículo 457 del mismo Código)."82
Lo dictado por la Sala Primera, coincide con lo que señala Roca Sastre
citado por Ángel Cristóbal Montes :"aunque prevalezca el interés del
verdadero propietario desposeído, no obstante, es preferible que sobre los
intereses particulares prevalezcan los intereses generales de la
contratación, que exigen que en el tráfico reine la confianza y la seguridad
de adquirir en firme..."83
87
él, adquirente de buena fe, al amparo de la mencionada institución...Esta
Sala tiene claridad sobre la lesión causada a la recurrente, la que, en
principio exige reparación del agente productor del daño. No obstante, por
encima de su derecho y su propia seguridad registral, se encuentra la del
colectivo y la del sistema inmobiliario nacional para el que resulta
imprescindible la protección de terceros, que por demás, se realiza a la luz
de lo dispuesto en el numeral 456 supracitado..."84
88
titularidad jurídica de los bienes que le pertenecen. Se valoró en esa
trascendental sentencia la ineficiencia del Registro y poca confiabilidad
para garantizarle al verdadero propietario el respeto de sus derechos
legítimamente adquiridos, por lo que, los Magistrados concluyeron en que
eso no puede ser utilizado como excusa para legitimar los fraudes que por
medio de documentos públicos falsos y que, utilizando la propia estructura
registral, logran el despojo jurídico de los bienes o incluso, legitimar la
adquisición ilegítima de los mismos. Consideraron que no se debe tutelar a
los terceros adquirentes de buena fe, pues ello implica despojar al legítimo
propietario del bien que le pertenece, para darlo a un tercero, en aras de
los principios de seguridad registral, lo cual resulta, desmedido,
desproporcionado, irracional e injusto.
85
Arias Mora, Kristy y otro. Tesis de Grado para optar por el Título de Licenciada en Derecho “Las
funciones modificadora y certificadora de la Base de Datos del Registro Público de la Propiedad Inmueble
89
La Sala Tercera, sostiene que la publicidad registral, que brinda el Estado,
es un instrumento más, el cual se limita a beneficiar el tráfico de bienes, no
a proteger a los propietarios de bienes, quienes ven lesionados sus
derechos por errores u omisiones en la información que se consigna sobre
las propiedades, o bien por actividades fraudulentas que cometen terceros,
aprovechándose de las debilidades de la actividad registral. Este tipo de
personas se amparan en la seguridad de que la propia publicidad
representa extender los efectos del delito, a terceras personas que actúan
de buena fe.
Así como, existe una confrontación de criterios entre las Salas Primera y
Tercera, esto no es ajeno a la doctrina sobre el tema. Mientras Núñez
Lagos, Lacruz y Pelayo comparten la siguiente opinión:
88
Roca Sastre, tomo I, p. 682.
89
Arias Mora, Kristy y otro, p. 148
91
"A nosotros no nos convence la argumentación de Pelayo Hore, ni la de
Núñez Lagos y de Lacruz, en cuanto la conveniencia de proteger al que ya
es propietario (o elemento estático), en detrimento del que adquiere (o
elemento dinámico). Conforme veremos después, domina el criterio de que
los sistemas inmobiliarios registrales deben proteger al dinamismo de los
derechos en beneficio de la seguridad del tráfico jurídico, por cuya razón
se impone sacrificar, cuando no haya más remedio, que es lo excepcional,
a lo estático en provecho de lo dinámico.
Esta preferente protección del adquirente, aunque implique perjuicio para
el verus dominus redunda, en definitiva, en favor de los propietarios en
situación estática, pues como afirma Mengoni, al distinguir en el problema
el aspecto de política jurídica o legislativa del problema dogmático, la
exigencia de la seguridad del tráfico jurídico, precisamente debido a su
carácter colectivo, es propia también del dominas, el cual, en interés de la
conservación de su derecho, está también interesado en la fácil
negociabilidad del derecho mismo, pues ésta resulta más rápida y
expedita. Una defensa a ultranza del titular actual mediante una rígida
aplicación de la regla nemo plus inris in alium transferre potest, quam ipse
habet, acabaría por ser dañosa para el mismo titular. Esto pues, da lugar
al problema político de la adquisición 'a non domino', en el que precisa
resolver el conflicto de intereses conexos con el acto de disposición del no
legitimado, contemporizando la exigencia de la tutela del dominus, que no
quiere verse despojado del derecho, con la exigencia de la tutela de la
expectativa de los terceros de buena fe y, en general, de la seguridad del
tráfico."90
90
Roca Sastre, tomo I, p. 683.
92
delito -el propietario original, despojado de su bien por un documento falso
que ha logrado inscribirse- pueda recuperarlo -de hecho y de derecho-. La
protección que concede el numeral 456 del Código Civil, se entiende que
rige frente a aquellos casos en que la nulidad o rescisión del título
sobrevengan por situaciones jurídicas cuya ilicitud sea de índole civil
estrictamente, mas no para oponerse a quien ha sido la víctima original de
un despojo fraudulento, hecho al amparo de documentos públicos falsos y
de inscripciones y asientos registrales logrados bajo su manto, aún si con
posterioridad a ese acto, se hayan realizado otras transacciones en que se
vean comprometidos terceros de buena fe, quizás también víctimas de
alguna empresa delictiva...Permitir que la publicidad registral ampare un
ejercicio antisocial de los derechos por su medio consagrados, es
consentir la persistencia del abuso y por ello, la sentencia debe, al ordenar
la supresión del acto generado en un documento falso, restablecer a la
víctima en el pleno goce de sus derechos, quedando, para los terceros de
buena fe, salvos sus derechos de reclamar las indemnizaciones
correspondientes ante la jurisdicción civil, o bien, dentro del proceso penal,
en los casos en que ello sea procedente... han lesionado, además, en
forma intensa los derechos del directamente ofendido, una víctima que,
constitucionalmente, tiene el derecho a encontrar reparación para las
injurias o daños que hayan recibido en su persona, propiedad o intereses
morales -artículo 41 de la Constitución Política - , tutela que existe en
todas las esferas del ordenamiento jurídico...El otro aspecto de relevancia
que se considera importante analizar en cuanto a esa normativa, es que
en realidad en el presente caso, lo que nos encontramos es con un
enfrentamiento de derechos: por un lado el derecho de propiedad que
legítimamente había adquirido el actor y que se encontraba debidamente
inscrito en el Registro correspondiente, enfrentado ante el derecho de los
adquirentes, el cual se deriva de un acto fraudulento. De lo anterior se
desprende que nos encontramos ante una cuestión de prioridad de
derechos, y ante esa situación nos preguntamos ¿Cuál derecho prevalece
93
sobre el otro? Evidentemente la respuesta para que se dé una solución
justa a la controversia que se ha suscitado debe ser la que proteja y tutele
el derecho del actor, por ser éste en todo momento legítimo y
auténtico...Su representada (tercero de buena fe) conserva el derecho de
reclamar, contra quien corresponda, las responsabilidades del caso ante la
pérdida del inmueble, así como las indemnizaciones que resulten
procedentes, pero la propiedad debe restituirse al original y legítimo
propietario, despojado por la acción fraudulenta del acusado ".91
95
documento, para su respectiva inscripción, mientras son los notarios
quienes gozan de fe pública y los que deben ser más cautelosos.
96
H. Necesidad de un mecanismo eficiente para la protección de la
propiedad inmueble en Costa Rica
97
CAPÍTULO II: RESPONSABILIDAD INSTITUCIONAL Y DE TERCERAS
PERSONAS ANTE EL FRAUDE INMOBILIARIO
A. Responsabilidad Institucional
94
Dromi (José Roberto), Introducción al Derecho Administrativo, Madrid : Grouz, 1986, p. 46.
98
de abril de 1998, reformó el artículo 22 de la Ley de Creación del Registro
Nacional, número 5695 de 29 de abril de 1975, en los siguientes términos:
95
Torrealba, Federico. p.235
99
Las responsabilidades del Estado frente a los administrados, se
encuentran reguladas desde la Constitución Política, en los artículos 9, 41,
45 y 148, lo cual es una garantía para los ciudadanos en forma general.
Por otra parte, los legisladores costarricenses han promulgado una serie
de leyes para regular y proteger, de manera precisa, el patrimonio de los
particulares, amparadas en los principios que se derivan de la Carta
Magna. Así, los artículos 41 de la Constitución Política y el 191 de la Ley
General de la Administración Pública, les otorgan a los administrados la
facultad de exigir responsabilidad de parte del Estado, cuando el
propietario de determinado bien, inscrito en el Registro Nacional, sufra de
despojo de su derecho patrimonial, provocado por una deficiencia en el
sistema registral y las actividades que realiza.
97
Sentencia No. 308-2006 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, República de Costa Rica.
98
Código Penal, 16. Edición, San José, Editorial I.J.S.A., febrero 2004, art. 106.
101
solidariamente por el daño causado, por la relación previa que existe entre
quien causa el daño y la institución del Estado. Asimismo, el resarcimiento
patrimonial que se genera para la víctima, debe ser subsanado por la
institución Estatal y el funcionario que provocó el menoscabo.
Asimismo, señala esta Sala: “(…) Tiene por violentado el canon 190 inciso
1) de la Ley General de la Administración Pública, según el cual, la
Administración responderá por todos los daños que cause su
funcionamiento legítimo o ilegítimo, normal o anormal, salvo fuerza
99
La Sala Primera de la Corte, Resolución Nº 320 de las 14 horas 20 minutos del 9 de noviembre de 1990.
103
mayor, culpa de la víctima o hecho de un tercero. Insiste, las conductas
que causaron el daño fueron ajenas a la actividad del Estado, por lo que
se da la eximente de responsabilidad por hecho de tercero. Acota, la
legislación nacional estableció un sistema de responsabilidad
administrativa mixto, pues al incluir eximentes como la culpa de la víctima
y hecho de tercero, liga a otros sujetos a la producción de un daño.
Empero, aclara, puede darse responsabilidad objetiva cuando es
coincidente con la culpa de la víctima, caso en el que no se excluye la
responsabilidad, sino que puede ser concurrente o bien atenuada. En el
caso de un tercero, externa, se trata de una causa excluyente. Recrimina
que en la especie no se tuvo por probado la omisión de parte de un
departamento de la Administración Central, o el nombre de un funcionario
omisivo en el proceso de construcción, como para atribuir la
responsabilidad a la Administración por conducta ilícita de su servidor, por
lo que, concluye, no resultaba viable la aplicación del ordinal 191 ibidem.
Dice, lo que hizo la autoridad fue una supresión hipotética del hecho, y le
atribuyó al Estado la responsabilidad, lo que, indica, es violatorio del
Debido Proceso sustantivo Legal y el Derecho de Defensa, establecido por
la Sala Constitucional en el fallo 1739-92, vinculante erga omnes(…)100
100
Sentencia
No.
308-‐2006
de
la
Sala
Primera
de
la
Corte
Suprema
de
Justicia,
República
de
Costa
Rica.
104
consagración positiva de un régimen de responsabilidad civil o pública
especial, se aplicaba uniformemente a todo sujeto de Derecho, incluido el
Estado. El artículo 191 de la LGAP creó un sistema de responsabilidad sin
culpa del delegante, por los hechos del delegado.101
a. Culpa in eligendo
106
constitucionalmente regulado. Si la Constitución se cumple y la investidura
se da regularmente, imposible resulta la culpa en la elección."103
b. Culpa in vigilando
103
Ortiz Ortiz (Eduardo), La responsabilidad del Estado en Costa Rica, Revista de Ciencias Jurídicas, San José, No. 1,
mayo, 1963, p. 162
107
Los daños que se producen al administrado, pueden ser el resultado de
una serie de factores como culpa o negligencia por parte de funcionarios,
en cuyo caso el Estado respondería de manera solidaria por el daño
causado por sus servidores, o por fallas en el sistema utilizado para llevar
a cabo las labores propias del Registro Nacional. En estos casos, también
es deber del Estado indemnizar o resarcir a quien sufre el daño.
104
Jurado Fernández, Dr. Julio. Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones. San José, C.R: Unidad
Ejecutora Programa de Regularización del Catastro y Registro, Primera Edición, 2007, Presentación.
108
servicios que ofrece, para garantizar la seguridad jurídica, ofreciéndole
especial protección al dueño así como al adquirente de buena fe.
c. Seguridad Jurídica
105
N° 111-F-S1-2010 de las 14:30 horas del 21 de enero del 2010
109
Cada uno de estos componentes se enfrenta a la realidad de que las
reglas del juego no siempre están muy claras. Hay problemas legales,
contradicciones que hacen pensar que es el mismo marco jurídico el que
lo está entrabando. Esto genera una serie de problemas que hacen más
difícil contar con la necesaria seguridad jurídica. Con frecuencia se
escuchan noticias de robos de propiedades y problemas de registro. Pero
los fraudes inmobiliarios son apenas la punta del iceberg. Hay problemas
mucho más estructurales, tanto dentro de Registro, como dentro de este
marco legal mencionado.106
106
Ansorena, Dr. Claudio. Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones. San José, C.R:
Unidad Ejecutora Programa de Regularización del Catastro y Registro, Primera Edición, 2007, p.1.
107
Recaséns Siches, Luis. Vida Humana, Sociedad y Derecho. Pag. 16.; Biblioteca Virtual Universal,
http://www.scribd.com/doc/37384559/VIDA-HUMANA-SOCIEDAD-Y-DERECHO-LUIS-RECASENS-
SICHES.
110
urge de un poder que les conceda la confianza y certidumbre.108
108
Lafaurie Rivera, José Félix (Coautores). El registro de instrumentos públicos: principios básicos, la
calificación registral. Superintendencia de Notariado y Registro, Bogotá, Colombia 2004.
111
propiedad, y es el dirigido a proporcionar plena seguridad jurídica en el
tráfico inmobiliario.109
2. El Registro Inmobiliario
109
Sanahuja y Soler, José María. Ideas fundamentales. El poder de dar fe. El instrumento público. Barcelona, España :
Bosch, l945
112
Pública”, la cual el Registro Nacional no puede obviar y necesariamente
debe inscribir el documento presentado.
Por ello, se hace necesario y obligatorio que, en relación con los bienes
inmuebles, se realice su debido registro en el Registro Público de la
Propiedad. Al darse el registro de un bien inmueble a favor de una
persona, esta aparecerá ante terceros como la legítima propietaria del bien
inmueble, con efectos erga onmes, es decir, efectos jurídicos que afectan
a todos los miembros de la sociedad.110
110
Jiménez Bolaños, Jorge. ¿Quién puede responder civilmente ante el fraude inmobiliario?. Revista de
Ciencias Jurídicas Nº 121 (67-106) enero-abril 2010. p. 81
113
Así, la finalidad primaria de la publicidad registral queda patente, la
protección del tráfico, la agilización de las transacciones inmobiliarias, al
suplir con la garantía que supone la consulta de un Registro Público, las
complicadas indagaciones sobre la titularidad de los derechos que, en otro
caso, sería preciso practicar.111
Por otro lado, Celestino Cano Tello, siguiendo a Oberneck, clasifica los
principios registrales de la siguiente forma. 113
a. Principio de Publicidad114
111
Lacruz Berdejo, José Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Op. cit., p. 1.
112
Jiménez Bolaños, Jorge, p. 81
113
ídem 44-63. Chávez Carmona, Octavio. “Seguridad, Eficiencia y Marco Jurídico del Sistema
Automatizado de la Propiedad Inmueble.” Tesis de Licenciatura de Derecho. U.C.R. 1995 Pag. 23-35 ( Tesis
15984)
114
Jiménez Bolaños, Jorge. “¿Quién puede responder civilmente ante el fraude inmobiliario?”, Revista de
Ciencias Jurídicas No. 121, Poder Judicial de la República de Costa Rica, Pág. 67-106. 2010.
114
nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece
inscrito en los Registros Públicos.115
115
Rodríguez Cordero, Juan Carlos; Sibaja Morales, Dagoberto. “Contratos Privados Registrables”, Costa
Rica, Editorial EDITEC editores S.A., Año V, 1995.
116
Jiménez Bolaños, Jorge, p.82 (Construcción conceptual a partir de Evelyn Salas Murillo y Jaime Eduardo
Barrantes Gamboa. Op. cit., p. 278.)
115
necesitaría llevar a cabo, el examen del título a través de todos sus
antecedentes hasta llegar al propietario original.
b. Principio de especialidad117
c. Principio de Legalidad119
117
Jiménez
Bolaños,
Jorge.
“¿Quién
puede
responder
civilmente
ante
el
fraude
inmobiliario?”,
Revista
de
Ciencias
Jurídicas
No.
121,
Poder
Judicial
de
la
República
de
Costa
Rica,
Pág.
67-‐106.
2010.
118
Brenes
Córdoba,
Alberto.
“Tratado
de
las
Obligaciones”.
Editorial
Juricentro,
séptima
edición,
2001.
119
Jiménez
Bolaños,
Jorge.
“¿Quién
puede
responder
civilmente
ante
el
fraude
inmobiliario?”,
Revista
de
Ciencias
Jurídicas
No.
121,
Poder
Judicial
de
la
República
de
Costa
Rica,
Pág.
67-‐106.
2010.
120
Arean de Diez de Vivar, Beatriz, Tutela de los Derechos Reales y del interés de los terceros, Buenos Aires, Editorial
Abeledo-Perrot, 1era Edición, 1979, p 133
116
Su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurídica mediante la
presunción de que toda apariencia de derecho conduce a la existencia de
este.
De ahí que la función calificadora debe estar acorde con la ley, para
brindarle a la sociedad la seguridad jurídica de que lo que está inscrito en
el Registro se encuentra apegado a la ley, y que lo que se va a registrar
sea congruente con las normas establecidas por el ordenamiento jurídico
en cuanto al registro de los documentos.121
121
Jiménez Bolaños, Jorge. “¿Quién puede responder civilmente ante el fraude inmobiliario?”, Revista de
Ciencias Jurídicas No. 121, Poder Judicial de la República de Costa Rica, Pág. 67-106. 2010.
117
vigente exija para que sus documentos sean inscritos de forma que no
contradigan las disposiciones del ordenamiento jurídico.122
Este principio, en Costa Rica, lo apunta, el artículo 450 del Código Civil,
cuando enuncia que, “solo se pueden inscribir los títulos que consten de
escritura pública, de ejecutoria o de otro documento auténtico,
expresamente autorizado por la ley para ese efecto”124.
122
Arias Mora, Kristy y otro. p. 23.
123
Ídem, p 24 (http://www.cep.org.py/CongresoMercosur/contema2.htm)
124
Código Civil, art 450
125
Jiménez Bolaños, Jorge. “¿Quién puede responder civilmente ante el fraude inmobiliario?”, Revista de
Ciencias Jurídicas No. 121, Poder Judicial de la República de Costa Rica, Pág. 67-106. 2010.
126
Torrealba, Federico. “El Fraude Inmobiliario y otros riesgos transaccionales en el Derecho Costarricense”,
Revista de Ciencias Económicas 25-No. 1, año 2007, pág. 231.
118
Esto da, como consecuencia, que se van a publicitar y que esos asientos
deben ser concordantes y exactos con la realidad jurídica que de ellos se
desprende. Es decir, debe darse una exactitud entre la publicidad registral
y la realidad extra-registral, lo cual se presume a través del principio de fe
pública registral. La fe pública, por lo tanto, va jugando en cadena: el
notario tiene fe pública, el Registro tiene fe pública y el registrador tiene fe
pública y esta fe pública es una herramienta muy poderosa, porque hace
presumir que todo lo que se está actuando, toda esa publicidad, es
cierta.127
e. Principio de prioridad128
127
Sandí, Guillermo Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones. San José, C.R: Unidad
Ejecutora Programa de Regularización del Catastro y Registro, Primera Edición, 2007, p.9
128
Jiménez Bolaños, Jorge. “¿Quién puede responder civilmente ante el fraude inmobiliario?”, Revista de
Ciencias Jurídicas No. 121, Poder Judicial de la República de Costa Rica, Pág. 67-106. 2010.
119
f. Principio de Rogación129
129
Ídem
130
Ídem
131
Ídem
132
“Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones: Unidad ejecutora del programa de
regularización del catastro y registro nacional de la propiedad inmueble y su compatibilización con el
registro. Contrato de Préstamo BID 1284/OC-CR”, Noviembre 2007.
120
h. Principio de seguridad jurídica133
133
Jiménez Bolaños, Jorge. “¿Quién puede responder civilmente ante el fraude inmobiliario?”, Revista de
Ciencias Jurídicas No. 121, Poder Judicial de la República de Costa Rica, Pág. 67-106. 2010.
134
“Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones: Unidad ejecutora del programa de
regularización del catastro y registro nacional de la propiedad inmueble y su compatibilización con el
registro. Contrato de Préstamo BID 1284/OC-CR”, Ídem.
121
de empleo y capacitación, así como recibir donaciones de bienes muebles
o inmuebles provenientes de instituciones públicas o privadas. Además,
podrá realizar todo tipo de convenios o alianzas de cooperación con
instituciones públicas o privadas. La Dirección Nacional de Notariado será
el órgano rector de la actividad notarial y tendrá competencia exclusiva
para regular a todos los notarios públicos activos. Su sede estará en la
ciudad de San José, sin perjuicio de que pueda establecer oficinas
regionales en otros lugares del territorio nacional.
135 Código Notarial de la República de Costa Rica, Ley No. 7764 del 17 de abril de 1998 y sus reformas.
Asamblea Legislativa de la República de Costa Rica, en su página web: www.asamblea.go.cr
122
El Licenciado Rafael Sánchez Sánchez señala que, ‘’… la Fiscalización de
la Actividad Notarial es el conjunto de acciones ordinarias y extraordinarias
que la Dirección Nacional de Notariado dirige a la vigilancia y control de la
actividad notarial en todas sus dimensiones; con el fin de constatar el
apego de los notarios a la normativa que regula en materia notaria y
registral y detectar las infracciones que éstos cometan contra esas
disposiciones. Asimismo, apunta que la Fiscalización Interna es la que
lleva a cabo la Dirección Nacional de Notariado, con vista en los
documentos notariales que le son presentados para su tramitación,
apertura de tomos de protocolo, administración del Fondo de garantía de
los Notarios Públicos, tramitación de expedientes propios del ejercicio de
sus competencias, denuncias formuladas por fiscales naturales notariales
y cualquier otra que surja del ejercicio normal de sus atribuciones y la
Fiscalización Externa es la que lleva a cabo la Dirección Nacional de
Notariado, a través de los fiscales notariales, visitando las notarías,
oficinas públicas, y cualquier otro lugar que así lo requiera y en donde
esté involucrada la actividad notarial.’’ 136
136 Sánchez Sánchez, Rafael. Control y Fiscalización de la Función Notarial. XVII Congreso Jurídico Nacional
‘’Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas’’, Editorial Ad Hoc. 2007. p. 432.
123
sistema preventivo es necesaria la estricta vigilancia de los deberes y
obligaciones que le atañen al notario; esto les propicia adquirir mayor
conocimiento, acerca de cuál es la mejor forma de proceder en
determinados casos, de acuerdo con los lineamientos, para incurrir en
faltas que generen futuras sanciones. Por medio de la aplicación del
régimen disciplinario se parte del hecho de la determinación de
responsabilidades, cuando el notario ejerce sus funciones de forma
inadecuada y este es denunciado por las personas que sufren algún tipo
de afectación a sus derechos o patrimonio.
124
B. Responsabilidades de terceras personas y hacia ellas
138
Ídem, p.7-8.
126
el vendedor y haber sido víctima del vendedor fraudulento, cuando este
aportó documentos falsos ante él, para apropiarse del bien.
La culpa grave debe valorarse tanto desde un punto de vista objetivo como
subjetivo. Desde el punto de vista objetivo, es necesario analizar las
circunstancias materiales que rodearon los hechos. En el plano subjetivo,
se debe realizar un estudio de las condiciones socio- económicas del
sujeto y su capacidad intelectual. De aquí se parte el grado de diligencia
que se le debe exigir a un sujeto. Esto genera un conflicto a la hora de
dilucidar cada caso concreto. Aplicar un único modelo provocaría
resultados injustos y por demás inexactos.
3. Instituciones Bancarias:
127
Esta novedosa forma de interacción, provoca a su vez una serie de
beneficios en las transacciones que se pretenden realizar tanto dentro del
país como internacionalmente y el tiempo para realizarlas ha disminuido
notoriamente. No obstante, a pesar de todas las ventajas y beneficios que
se han evidenciado con la tecnología, en la actualidad se enfrenta una
serie de disyuntivas, con respecto a la inseguridad que se ha provocado a
raíz de dichos avances.
128
globalizado, donde las personas tienen acceso ilimitado a compras, ventas
e intercambios, en los que se ve inmerso el mundo financiero.
140
Deloitte, Confianza y Garantía. Informe Anual de Seguridad en Instituciones Financieras, 17 de febrero de 2009.
129
propiedades, en fin, de todo su patrimonio, sin necesidad de su presencia
para autorizar tales decisiones.141
“Todo lo anterior sucede gracias a las tecnologías que han sido desarrolladas
precisamente para brindar seguridad en las transacciones. Esto no significa
que las tecnologías en sí mismas sean inseguras, solo se trata de que no
son infalibles ante el mal uso que de ellas se pueda hacer o de los errores
que se puedan cometer en la gestión de la propia seguridad.
141
Nuevas Perspectivas para la Seguridad Bancaria y Financiera: el Registro de Voluntades. RAF (Registro de Activos
Financieros) Julio, 2009, p. 24
142
Ídem., p.24
130
disminuido su patrimonio, sino también al Estado, sus instituciones y a las
entidades bancarias, los cuales tienen que hacer frente a procesos
legales para resarcir el daño causado por un tercero inescrupuloso, que en
la mayoría de los casos sale librado de una sanción, por la dificultad que
presenta el comprobar su autoría en el ilícito cometido.
143
Alvarado Valverde, Jorge Enrique. El Fraude en Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles XVII Congreso Jurídico
Nacional ‘’Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas’’, Editorial Ad Hoc. 2007. p. 169-170.
131
cuando el registrador realiza la inscripción de la hipoteca, compra venta o
anotación de embargo, sin que exista un documento que lo ampare.
132
CAPÍTULO III: SOLUCIONES DENTRO DEL MARCO LEGAL
COSTARRICENSE
144
Sandí, Guillermo, p.7.
133
tecnológicas, para suplir las necesidades de sus usuarios, en algunos
casos para agilizar los trámites y el flujo de las transacciones. No obstante,
independientemente de los fines por los cuales se realicen estas mejoras,
es necesario tener presente que el pilar de la administración pública es
brindar seguridad, la cual siempre se encuentra orientada a la justicia.
145
Ídem.
134
c) En caso de actos o contratos inexistentes en los que no media
intervención del verdadero titular del derecho transmitido, la situación no
cambia para el tercero de buena fe, continúa cubierto a menos que se
niegue al eficacia publicitaria del título antecedente.146
146
Beirute Brenes, Farid .Procurador General Adjunto. En Informe de la Procuraduría General de la República. Acerca de
la acción de inconstitucionalidad número 03-006599-0007-CO del señor Shen contra el artículo 456 y la jurisprudencia de
su Sala Primera. Fecha de 24 de mayo del 2004.
135
B. Mecanismos empleados actualmente para la protección de bienes
inmuebles
136
a) Constitución
147
Palacios,
Ingrid;
y
Fajardo,
Anahí.
“Inmovilización
Registral”,
Revista
de
Ciencias
Jurídicas,
No.
100.
Editorial
Universitaria,
2003,
pág.
298.
137
En situaciones en que el bien deba ser anotado por una orden judicial,
como en los casos de embargo, la inmovilización no surtirá efectos, debido
a que prevalece la autoridad judicial sobre el deseo del propietario.
b) Problemas encontrados:
148
Mora Vargas, Herman. XVII Congreso Jurídico Nacional ‘’Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas’’,
Editorial Ad Hoc. 2007. p. 341.
138
con la misma facilidad con que se falsifica o emite una escritura para
traspasar una propiedad.
149
Torrealba, Federico, p. 236-237
139
Las propiedades que han tenido juicios o embargos, en ciertas ocasiones
se ve el expediente judicial, para garantizar defectos ocultos.
150
Sandí, Guillermo. “Análisis de Vulnerabilidades del Sistema Registral Vigente y Respectivas Propuestas para la
Mejora y Fortalecimiento de la Seguridad Jurídica Inmobiliaria”. En material de la “Unidad Ejecutora del Programa de
Regularización del Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional”, Programa 1284/OC/CR, Ministerio de
Hacienda. 2006.
140
oponibilidad erga omnes de sus derechos inscritos, pero –al menos bajo la
posición jurisprudencial dominante de la Sala Primera de la Corte—se les
niega el derecho a reivindicar lo suyo en caso de despojo mediante
falsedad seguida de un acto traslativo a favor de un tercero.151
151
Ídem.
152
Torrealba, Federico, p. 236-237
141
C. Sistemas Existentes en Costa Rica para el Monitoreo de la
Información Registral
1. “RN Centinela”
154
Ídem.
142
afiliación es muy sencillo. En el contrato usted nos indica las propiedades
a monitorear, y a donde se deben enviar los informes (…) nuestra página
www.Rncentinela.com”155
2. “V-Guard Software”
155
Información brindada por las representantes de RN Centinela: Gómez Jiménez, Gloriana y Monge Sandí, Rebeca.
Puede consultarse en el enlace en Internet: http://articulo.loquegustes.com.ec/anuncio-RN-Centinela-monitoreo-de-
propiedades-registralesW0Inmuebles-y-PropiedadesW0OtrosenInmueblesyPropiedadesW0hu15raehxn
156
La nota se traduce como: “Advertencia: El nombre de este dominio expiró el pasado 11/05/2011 y se encuentra
pendiente su renovación o borrado” (La traducción es responsabilidad de los investigadores de este trabajo)
143
En el caso de la empresa “V-Guard Software”, sus servicios sí son
brindados diariamente gracias al acceso que les permite monitorear la
información de la propiedad inmueble directamente de la base de datos del
Registro Nacional de la Propiedad.
157
Puede consultarse su oferta web en la página: http://www.vguardsoft.com/spanish/
158
Ídem.
159
Para efectos de corroboración de datos de la información consignada por la empresa en su página web
(http://www.vguardsoft.com/spanish/), se realizaron varios intentos para ponerse en contacto con un representante de esta,
más esto no fue posible. La página web de la empresa muestra serias debilidades conceptuales en torno a la naturaleza y
consecuencias del Fraude Inmobiliario en el contexto legal y sociocultural actuales, lo que induce a cuestionar si
realmente cuentan con la capacidad (recurso humano y tecnológico) para desarrollar un monitoreo real y comprobable de
144
3. “Private Property Registry (PPR) S.A.”, operando bajo el nombre
comercial de “Propiedad Segura”
162
“Seguridad Registral los 365 días del año”, publicación de “Private Property Registry”, 2007 (bajo licencia de “Global
Private Property Registry S.A.”) Pág. 5.
147
iniciar oportunamente las gestiones administrativas para evitar su
inscripción.
PPR cuenta actualmente con tres servicios, los cuales varían según el
nivel de protección brindada y su precio de venta.
148
presentarse un movimiento fraudulento sobre una finca, el tiempo de
respuesta es crucial a la hora de impedir que una finca sea indebidamente
traspasada o alterada, por lo que al confirmar telefónicamente con el
cliente, las posibilidades de evitar un fraude son mucho mayores (ya que
pueden pasar varias horas antes de que las personas revisen sus correos
electrónicos) y siendo que por el orden de anotaciones dado en el Diario
de Bienes Inmuebles del Registro Nacional, en teoría un escritura podría
quedar inscrita al día siguiente de su presentación (si se cumplió con todos
los requisitos formales).
163
“Seguridad Registral los 365 días del año”, publicación de “Private Property Registry”, 2007 (bajo licencia de “Global
Private Property Registry S.A.”) Pág. 5.
149
La empresa, que cuenta con alrededor de cinco años de operar en Costa
Rica, monitorea en este momento, más de diez mil propiedades; cantidad
que aumenta constantemente pues se centran en brindar sus servicios a
instituciones financieras, asociaciones solidaristas, bufetes,
desarrolladores inmobiliarios y administradores fiduciarios o de
condominios.
150
CAPÍTULO IV: COMPONENTES DE UN SISTEMA QUE COADYUVE A
LA PROTECCIÓN DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL DE LOS BIENES
INMUEBLES INSCRIBIBLES
A. Componentes Preventivos:
151
Como lo apunta el profesor Jorge Enrique Alvarado Valverde164, el sistema
jurídico actual carece de certeza en el tráfico de los bienes inmuebles
inscribibles y se apunta como un sistema que jurisdiccionalmente se
estructura como de carácter “resarcitorio” y no “preventivo”, al respecto
cita:
164
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”, Memoria del
XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa
Rica, 1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007, pág. 198.
165
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”, Memoria del
XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa
Rica, 1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007, pág. 197.
152
meramente civil) como mecanismo para el aseguramiento de la estabilidad
y seguridad requeridas por parte de los propietarios.
Esto tiene una doble implicación negativa: por un lado no se está sanando
la patología existente en el tráfico jurídico de los bienes inmuebles
inscribibles y por otro, se acentúa la percepción de inseguridad jurídica
ante la inestabilidad de la información registral sobre los bienes inmuebles,
lo que perjudica directamente las inversiones actuales o futuras en el país,
que requieran (como lo requieren la mayoría en el sector turismo, por
ejemplo) de inversión de propiedad inmueble.
167
Arruñada, Benito. “El Seguro de Títulos de Propiedad”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Vol. 80, núm. 681,
enero-febrero de 2004. Pág. 53.
154
delincuentes registrales.168 Se trata entonces de un sistema de auditoría y
control cruzado, por medio del “escaneo” de la base de datos “espejo” del
Registro Público, comparando las transacciones realizadas en las últimas
24 horas contra el registro del sistema de monitoreo, donde el legítimo
titular del inmueble emitió su voluntad de no enajenar, vender, modificar o
alterar de alguna forma la propiedad inmueble que es suya.
Este es un servicio que por su naturaleza debe ser gratuito, para poder
garantizar su éxito como mecanismo para la prevención de fraudes
inmobiliarios. La intención de este componente es que cualquiera pueda
conocer que una finca particular está siendo “protegida” y monitoreada por
parte de un sujete ajeno al Registro Nacional de la Propiedad Inmueble, y
168
“Seguridad Registral los 365 días del año”, publicación de “Private Property Registry”, 2007 (bajo licencia de “Global
Private Property Registry S.A.”). Pág. 7.
155
que por ende, presentará oposición a cualquier gestión irregular que
apareciera sobre dicha finca.
Este poder debe otorgarse según los lineamientos del artículo 118 del
Código Procesal Civil y facultar al apoderado (quien deberá ser un
abogado) a entablar ante el Registro Nacional, en cualquiera de sus
156
dependencias, ocurso o gestión administrativa para evitar la inscripción de
un documento que se presume fraudulento, relativo a una (o varias) finca
del otorgante. Por otro lado, debe facultarle a entablar ante el Ministerio
Público denuncia para acusar de falsedad ideológica y/o para que se
declare la nulidad absoluta del documento que fraudulentamente pretende
traspasar, hipotecar, cancelar o enajenar de cualquier forma, el bien
inmueble en cuestión, denunciar al notario autorizante de dicho documento
y solicitar el envío al Registro Nacional de un mandamiento para
inmovilizar el bien, e impidan la inscripción del documento. El poder
deberá además, comprender las facultades de representarle en juicio,
entablar denuncia, ocurso o gestión administrativa, lo mismo que sus
incidentes e instancias.
157
B. Componentes Reactivos y/o de respuesta ante un potencial fraude
inmobiliario
158
a juicio este tipo de fraudes, lo mismo que causas relacionadas con el
fraude con propiedades, pero en muchas ocasiones en los juzgados
penales no se les da la importancia que merece este delito”.169 Conviene
agregar, que esta es la misma queja planteada por los funcionarios del
Organismo de Investigación Judicial (OIJ) con respecto a la fiscalía y los
jueces penales.
En este caso, cabe resaltar que según lo dispuesto por el artículo 36 del
Código Procesal Penal “… por cuanto el bien jurídico tutelado es la fe
pública y consecuentemente hay un interés público gravemente
comprometido, no es posible conciliar, si se concilia es fraude de ley. Con
respecto al tema del dolo, igualmente, ciertos actos notariales se
presumen dolosos, como lo es el caso del préstamo de protocolo (dolo
eventual: el notario con el conocimiento que tiene del Derecho, de sus
deberes y obligaciones, puede eventualmente plantearse la posibilidad de
que se cometa un delito valiéndose de su tomo de protocolo)”.170
169
Sandí, Guillermo. “Análisis de Vulnerabilidades del Sistema Registral Vigente y Respectivas Propuestas para la
Mejora y Fortalecimiento de da Seguridad Jurídica Inmobiliaria”. En material de la “Unidad Ejecutora del Programa de
Regularización del Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional”, Programa 1284/OC/CR, Ministerio de
Hacienda. 2006. Pág. 61.
170
Sandí, Guillermo. Ídem.
159
“Por un lado tenemos la solución que la jurisprudencia penal ha
establecido, en donde se le restituye el bien al titular despojado
originalmente, es decir al propietario que en principio, sin su
consentimiento perdió la propiedad. Se deja en este caso a salvo los
derechos del tercero registral para que reclame de quien le transmitió.
171
Sandí, Guillermo. Ídem.
160
tráfico de esos bienes, que los mismos deben inscribirse en el Registro. Si
el funcionamiento de esa entidad es defectuoso o insuficiente para
garantizarle a ese propietario que debe inscribir sus bienes, el respeto de
sus derechos legítimamente, eso no puede ser utilizado como excusa para
legitimar los fraudes que por medio de documentos públicos falsos y que,
utilizando la propia estructura registral, logran el despojo jurídico de los
bienes o incuso, legitimar la adquisición espuria de los mismos –por
ejemplo, el caso de vehículos robados a sus propietarios, cuyas
características son alteradas para luego, mediante falsos documentos
lograr su inscripción registral, despojando, no sólo de hecho, sino de
Derecho a su propietario, del disfrute del bien-. En el caso de los bienes
inmuebles, son muchas las ocasiones en que, el legítimo propietario
registral, aun conservando la posesión del bien, es jurídicamente
despojado de la misma al amparo de documentos falsificados que,
tergiversan la información que el Registro da a los terceros, que luego,
amparados en esos datos, adquieren derechos sobre ellos. … A juicio de
esta Sala, la importancia de la publicidad registral y sus principios, no
pueden prevalecer sobre el derecho de la primer víctima –el legítimo
propietario, originalmente despojado en forma fraudulenta- de mantener la
titularidad plena sobre sus bienes, o en todo caso, el derecho de ser
restituido en el goce de los mismos. Los incumplimientos, vicios, errores o
defectos de los bienes adquiridos dentro del tráfico comercial, encuentran
terreno de regulación en el Código Civil y, en lo que a su materia toca, en
el Código de Comercio. Allí tienen los contratantes –y, por ende, los
terceros adquirientes de buena fe-, las normas y las vías procesales para
solventar los problemas surgidos a raíz de un contrato. Pero cuando una
negociación surge, se modifica o se estructura sobre la base de
falsedades documentales, es al Derecho Penal al que compete declarar la
existencia del hecho, su responsable y determinar las consecuencias
jurídicas que conlleva, no sólo penales propiamente –como sería la
sanción-, sino las civiles y las de otra índole que se encuentran
161
indisolublemente ligadas a la penal y a su objeto de tutela, pues es la
sentencia penal la que tratará de restablecer la paz social, en lo posible
restaurando las cosas al estado en que se encontraban antes del
hecho…”172
La vía penal deberá ser tomada por el propietario original cuando tenga
elementos probatorios suficientes para demostrar que se efectuó un hecho
ilícito, en el cual un sujeto obtuvo un beneficio patrimonial mediante un
instrumento público sin veracidad (un traspaso falso, por ejemplo).
En este caso, el artículo 468 del Código Procesal Penal faculta al juez para
reconstruir, suprimir o reformar un acto cuando se declare falso el
instrumento público (traspaso, escritura) en el que el acto se realizó, por lo
cual el propietario originario recobra su derecho de propiedad sobre el bien
inmueble.
Este artículo dispone que los contratos o actos a favor de una persona que
aparezca con derecho para ellos en el Registro, una vez inscrito no se
invalidará. El adquirente de buena fe mantiene sin daño su derecho de
propiedad, obtenido al amparo de la publicidad registral.
173
Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, sentencia No. 53-97, de las 14 horas, 30 minutos del 2 de Julio de 1997.
165
CAPÍTULO V: PROPUESTA PARA UN SISTEMA INTEGRAL QUE
COADYUVE A LA PROTECCIÓN DE LA TITULARIDAD DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE EN COSTA RICA BAJO EL MARCO LEGAL
ACTUAL
Los avances tecnológicos permiten contar con un sistema, que brinde una
cobertura completa, y que limite de manera eficiente, desde todos sus
campos de acción, la comisión o incidencia de fraudes inmobiliarios, los
cuales ya fueron abordados con anterioridad en este trabajo. De las
opciones y sistemas que fueron explicados a la luz del marco legal y
registral que rige en Costa Rica, es claro que el método óptimo para
brindar seguridad a los titulares de bienes inmuebles, es el monitoreo de
la propiedad en su plano registral. El sistema de monitoreo, como ya se
mencionó, rastrea cada uno de los movimientos, cambios, correcciones,
anotaciones o inscripciones que se realizan sobre una propiedad inmueble
y que pretenden modificarla en el Registro Nacional.
“Las máquinas virtuales son una estrategia del sistema operativo que hace
creer a los procesos de usuario que se dispone de varias máquinas reales.
Para ello proporcionan copias “exactas” del hardware, con su modo
protegido/usuario, sistema de entrada/salida, interrupciones y todo lo
demás que posee una máquina real. Las distintas máquinas virtuales
pueden ejecutar incluso otros SO (sistemas operativos) distintos que se
ejecutarían de forma directa sobre el hardware, por ejemplo una llamada
CMS (Conversational Monitor System), El SO más significativo con esta
estructura es el VM/370 de IBM”174
Esta podría ser una posibilidad aunque no hay que desdeñar posibles
híbridos, con mayor o menor importancia de lo virtual. En este campo ha
quedado demostrado (…)”175
Este tipo de sistemas resulta de bajo costo para sus clientes y además,
de acuerdo con la investigación realizada, los sistemas de monitoreo de la
información registral de la propiedad inmueble no colisionan con la
normativa legal existente y/o de Registro Nacional o sus directrices, y
pueden ser claramente vistos como una herramienta muy útil, efectiva y de
bajo costo para coadyuvar a la seguridad del sistema de registro de la
propiedad inmueble. La accesibilidad a este tipo de sistemas, por parte de
los titulares de propiedad inmueble, estará determinada por dos factores:
175
“Internet
y
comercio
electrónico:
características,
estrategias,
desarrollo
y
aplicaciones”,
Briz,
Julián
y
Laso,
isidro.
Editorial
de
la
Universidad
Politécnica
de
Madrid,
2011.
168
alterar, traspasar, enajenar o comprometer de cualquier forma su
propiedad sin su consentimiento y aprobación.
169
permitan funcionar e integrarse al sistema actual del Registro Nacional,
brindando una repuesta efectiva:
1. Un componente preventivo
170
con propiedades, no avisar al propietario de que su titularidad ya
ha sido comprometida.
176
“Seguridad
registral:
Servicio
de
monitoreo
de
propiedades
previene
fraudes
registrales”,
nota
del
periódico
La
Nación
del
sábado
18
de
octubre
de
2008,
puede
consultarse
en:
http://wvw.nacion.com/ambitos/2008/octubre/18/ambitos1727365.html
171
c. Acceso regular y directo a la base de datos del Registro
Nacional de la Propiedad, previa firma y autorización de un
contrato para la venta de información de esta institución.177
2. Un componente disuasivo
177
Entrevista
realizada
al
Director
del
Registro
Nacional
de
la
Propiedad
Dagoberto
Sibaja,
por
el
periodista
Robert
Lee,
para
la
revista
“Bienes
Raíces”
del
Periódico
La
Nación”
el
día
3
de
Noviembre
de
2007.
178
Puede
consultarse
sobre
este
particular,
las
recomendaciones
hechas
en
“Capítulo
II:
En
torno
a
la
gestión
de
bases
de
datos
y
los
protocolos
de
seguridad
para
la
creación
de
usuarios,
permisos
del
sistema
y
de
objetos
de
las
bases
de
datos”
del
libro:
“Gestión
de
Bases
de
Datos”,
de
Pastor
López,
Óscar
y
Pons
Blesa,
Pedro.
Editorial
de
la
Universidad
Politécnica
de
Valencia,
2009,
Pág.
66.
172
prevención de fraudes inmobiliarios, ya que con esto se consigue que sea
muy fácil conocer, si una finca determinada está siendo monitoreada o no
por parte del sistema. En este punto particular, cabe recalcar que no es
necesario que dicha información diga además, quién es la persona que ha
contratado el monitoreo de la propiedad, ni sus datos personales, medios
de contacto o dirección física o electrónica. La intención detrás de esta
funcionalidad es que los terceros puedan saber que dicho inmueble está
siendo monitoreado y y que en caso de presentarse una anotación o
alteración a la finca, existirá una respuesta por parte de la empresa que
brinda el servicio, lo mismo que una alerta inmediata al legítimo titular de la
propiedad.179
3. Un componente reactivo
179
“Seguridad
Registral
los
365
días
del
año”,
publicación
de
“Private
Property
Registry”,
2007
(bajo
licencia
de
“Global
Private
Property
Registry
S.A.”)
173
La firma por parte del legítimo titular de la propiedad de este Poder
Especial, faculta la actuación de la empresa que monitorea la propiedad en
el Registro Nacional, con la intención de inmovilizar la finca (aspecto
meramente reactivo), lo mismo que concediéndole la facultad de iniciar los
procedimientos judiciales e interponer las denuncias correspondientes en
contra del notario otorgante de una escritura eventualmente fraudulenta.180
180
“Seguridad
Registral
los
365
días
del
año”,
publicación
de
“Private
Property
Registry”,
2007
(bajo
licencia
de
“Global
Private
Property
Registry
S.A.”)
174
Conclusiones
175
merece tanto (o más) protección que los intereses del adquiriente de
buena fe. Al respecto, Torrealba, F.181, ha dicho:
181
Torrealba,
Federico.
“Taller
de
Seguridad
Jurídica
Inmobiliaria
en
las
Transacciones:
Unidad
ejecutora
del
programa
de
regularización
del
catastro
y
registro
nacional
de
la
propiedad
inmueble
y
su
compatibilización
con
el
registro.
Contrato
de
Préstamo
BID
1284/OC-‐CR”,
“Un
Incentivo
Perverso
Al
Lucrar
Con
El
Patrimonio
Ajeno”.
Noviembre
2007
176
sacrificando el nudo consenso a futuro, respetando los derechos
consolidados, resolviendo este proceso complicado.”182
182
Torrealba,
Federico.
Ídem.
177
“… El otro punto es el asunto del tercero registral, vista desde la óptica
Civil y Penal. Aquí van a estar las dos posiciones, tirándose la una hacia la
otra, pero el problema es más profundo. Lo que deberíamos analizar es,
en este caso, qué clase de registro queremos. Un registro con efectos de
publicidad noticial o un registro cuya publicidad tenga efectos. Si lo que
queremos es un registro cuyos efectos sean de noticia (que existen en
todo el mundo, como un periódico), eso no tiene efectos sustantivos.
Entonces sí podríamos pensar que la tesis del tercero registral, vista desde
la óptica penal estaría bien. Pero si el registro que tenemos es el de hoy
día, con efectos sustantivos, la protección al tercero registral queda en
entredicho. Entonces, el tema aquí es (más que definir quién tiene la
razón, si el tercero desde la óptica Penal o Civil), qué clase de registro
queremos, a quién queremos proteger y cómo. El Registro, visto desde la
perspectiva de noticia, se convertiría, como el Catastro, en un archivo de
información.”
183
Sandí,
Guillermo.
“Taller
de
Seguridad
Jurídica
Inmobiliaria
en
las
Transacciones:
Unidad
ejecutora
del
programa
de
regularización
del
catastro
y
registro
nacional
de
la
propiedad
inmueble
y
su
compatibilización
con
el
registro.
Contrato
de
Préstamo
BID
1284/OC-‐CR”,
“Me
Parece
Importante
Seguir
el
Camino
de
un
Registro
Constitutivo”.
Noviembre
2007
178
Sobre la base de lo anterior, es posible llegar a cuatro conclusiones:
179
b) Sobre la eficacia comprobada de este u otros sistemas que se
utilizan en el país
Hay una seria desprotección jurisprudencial, por parte del Derecho Civil, a
los derechos de los legítimos titulares de la propiedad inmueble, en caso
de que sus propiedades sean objeto de un fraude inmobiliario, y esto no se
corregirá sino con un cambio de paradigmas en la jurisprudencia que ha
venido desarrollando la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia.
181
Recomendaciones
182
parte del tráfico jurídico de la propiedad, hagan uso de ellos como parte de
su desempeño diario. Esto sería de gran valor, para los notarios públicos,
debido a que utilizados en la forma adecuada se convertirán en una
herramienta para su propia protección y las actividades que realiza en este
campo. Es importante, mencionar que los notarios públicos y abogados,
en muchas ocasiones fungen como apoderados de sus clientes y son los
responsables de los movimientos que se realizan sobre las propiedades de
estos, por lo cual, un sistema virtual de monitoreo sería imprescindible
para realizar su función con mayor seguridad.
183
Bibliografía
PUBLICACIONES
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de
Bienes Inscribibles”, Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional:
“Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados
de Costa Rica, 1era Ed. – San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de
Costa Rica, 2007
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “La Protección del Derecho de
Propiedad”, en revista del “Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las
Transacciones: Unidad ejecutora del programa de regularización del
catastro y Registro Nacional De La Propiedad Inmueble y su
compatibilización con el Registro, contrato de Préstamo BID 1284/OC-
CR”, Registro Nacional de la Propiedad, República de Costa Rica.
Noviembre 2007
Alvarado Valverde, Jorge Enrique (M. Sc.). “Un Proceso de Reformas no debe
Cambiarlo todo”, en revista del “Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria
en las Transacciones: Unidad ejecutora del programa de regularización
del catastro y Registro Nacional De La Propiedad Inmueble y su
compatibilización con el Registro, contrato de Préstamo BID 1284/OC-
CR”, Registro Nacional de la Propiedad, República de Costa Rica.
Noviembre 2007
184
Arean de Diez de Vivar, Beatriz, "Tutela de los Derechos Reales y del interés de
los terceros", Buenos Aires, Editorial Abeledo-Perrot, 1era Edición, 1979
Arias Mora, Kristy y otro. Tesis de Grado para optar por el Título de Licenciada
en Derecho “Las funciones modificadora y certificadora de la Base de
Datos del Registro Público de la Propiedad Inmueble como Garantía de
Cumplimiento de los Principios de Publicidad y de Fe Pública
Registrales”. Costa Rica: Universidad de Costa Rica. Mayo 2003
Bello, Andrés. "Tratado de Teoría General del derecho". Editorial Buenos Aires,
2000
Bulgarelli, Víctor. “Las zonas bajo regímenes especiales”, en revista del “Taller
de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones: Unidad ejecutora
del programa de regularización del catastro y Registro Nacional De La
Propiedad Inmueble y su compatibilización con el Registro, contrato de
185
Préstamo BID 1284/OC-CR”, Registro Nacional de la Propiedad,
República de Costa Rica. Noviembre 2007
Bulgarelli, Víctor. “Sin compatibilidad entre los datos del registro y del catastro,
no hay sistema inmobiliario seguro en nuestro país”, en revista del “Taller
de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones: Unidad ejecutora
del programa de regularización del catastro y Registro Nacional De La
Propiedad Inmueble y su compatibilización con el Registro, contrato de
Préstamo BID 1284/OC-CR”, Registro Nacional de la Propiedad,
República de Costa Rica. Noviembre 2007
186
monitoreo-de-propiedades-registralesW0Inmuebles-y-
PropiedadesW0OtrosenInmueblesyPropiedadesW0hu15raehxn
187
Préstamo BID 1284/OC-CR”, Registro Nacional de la Propiedad,
República de Costa Rica. Noviembre 2007
Jurado Fernández, Julio (Dr.). “Debilidades del sistema registral”, en revista del
“Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones: Unidad
ejecutora del programa de regularización del catastro y Registro Nacional
De La Propiedad Inmueble y su compatibilización con el Registro,
contrato de Préstamo BID 1284/OC-CR”, Registro Nacional de la
Propiedad, República de Costa Rica. Noviembre 2007
Jurado Fernández, Julio (Dr.). “Las Fuentes de origen del Fraude”, en revista del
“Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones: Unidad
ejecutora del programa de regularización del catastro y Registro Nacional
De La Propiedad Inmueble y su compatibilización con el Registro,
contrato de Préstamo BID 1284/OC-CR”, Registro Nacional de la
Propiedad, República de Costa Rica. Noviembre 2007
Lacruz Berdejo, José Luis. “Elementos de Derecho Civil III. Derecho Inmobiliario
Registral”, Segunda edición, Editorial Dykinson, 2003.
189
Meza, Álvaro. “Lo primero es la seguridad”, en revista del “Taller de Seguridad
Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones: Unidad ejecutora del programa
de regularización del catastro y Registro Nacional De La Propiedad
Inmueble y su compatibilización con el Registro, contrato de Préstamo
BID 1284/OC-CR”, Registro Nacional de la Propiedad, República de
Costa Rica. Noviembre 2007
Montes de Oca Carboni, María Lourdes. “Fraude Notarial y Registral” (M. Sc.),
Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica:
Realidad y Perspectivas”, Colegio de Abogados de Costa Rica, 1era Ed. –
San José, Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica, 2007
190
Mora Vargas, Herman. "XVII Congreso Jurídico Nacional: Notariado en Costa
Rica: Realidad y Perspectivas’’, Editorial del Colegio de Abogados de la
República de Costa Rica, 2007
Ortiz Ortiz, Eduardo. "La responsabilidad del Estado en Costa Rica", Revista de
Ciencias Jurídicas, San José, No. 1, mayo, 1963.
Pastor López, Óscar y Pons Blesa, Pedro. "En torno a la gestión de bases de
datos y los protocolos de seguridad para la creación de usuarios,
permisos del sistema y de objetos de las bases de datos”, en: “Gestión de
Bases de Datos”, de Editorial de la Universidad Politécnica de Valencia,
2009
Salazar, Randall. “La Fe Pública es algo esencial dentro del sistema”, en revista
del “Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones:
Unidad ejecutora del programa de regularización del catastro y Registro
Nacional de la Propiedad Inmueble y su compatibilización con el Registro,
191
contrato de Préstamo BID 1284/OC-CR”, Registro Nacional de la
Propiedad, República de Costa Rica. Noviembre 2007
Sandí, Guillermo. “Las Fuentes del Fraude”, en revista del “Taller de Seguridad
Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones: Unidad ejecutora del programa
de regularización del catastro y Registro Nacional de La Propiedad
192
Inmueble y su compatibilización con el Registro, contrato de Préstamo
BID 1284/OC-CR”, Registro Nacional de la Propiedad, República de
Costa Rica. Noviembre 2007
193
CR”, Registro Nacional de la Propiedad, República de Costa Rica.
Noviembre 2007
Código Notarial, República de Costa Rica, Ley No. 7764 del 22 de mayo
de 1998.
Código Penal, República de Costa Rica, Ley No. 4573, del 4 de marzo de
1970.
Código Procesal Civil, República de Costa Rica, Ley No. 7130 del 16 de
agosto de 1989.
Código Procesal Penal, República de Costa Rica, Ley No. 7594, del 4 de
junio de 1996.
JURISPRUDENCIA
195
Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, Resolución No. 320 de las
14 horas 20 minutos del 9 de noviembre de 1990.
MATERIALES ADICIONALES
Private Property Registry (PPR) “Seguridad Registral los 365 días del
año”, publicación de “Private Property Registry”, 2007 (bajo licencia de
“Global Private Property Registry S.A.”)
196
Grupo Deloitte. "Informe Confianza y Garantía" (Informe Anual de
Seguridad en Instituciones Financieras), 17 de febrero de 2009
PUBLICACIONES EN PERIÓDICOS
TRANSCRIPCIÓN DE ENTREVISTAS
SITIOS WEB
198
Página web de la empresa "Private Property Registry (PPR), bajo el
nombre comercial de 'Propiedad Segura'":
http://www.propiedadsegura.com/
199
Anexos
200
notarios, y al Registro Público. Poco más de treinta hectáreas de terreno
fueron sustraídas de la forma más fácil que se puedan imaginar.
201
oficina en San Ramón de Alajuela. Dice que compareció el dueño de las
fincas, Tomás Leal Apú, y le dio poder generalísimo para que vendiera
sus fincas a José Thompson Jiménez, luego ese poder lo inscriben en el
Registro Público el 26 de marzo del dos mil diez, pero aquí es donde
comienza el engaño, porque José Tomás Leal Apú nunca compareció en
la oficina del abogado a entregar un poder generalísimo a José
Thompson. Ese día que se menciona en el poder cuando comparecieron
las partes (quince de marzo de dos mil diez a las ocho y treinta de la
mañana), Tomás estaba trabajando en Carrillo Guanacaste. Pero
además, José Thompson tampoco estuvo allí, habría sido alguien que
suplantó su identidad, porque el verdadero Thompson Jiménez es un
abogado que trabaja en el Instituto Interamericano de Derechos Humanos
en San José y ya para ese tiempo había presentado una denuncia porque
alguien estaba presentándose con su cédula de identidad falsa, con sus
datos para hacer este tipo de engaño. Así lo mencionó él vía telefónica y
correo electrónico, no quiso hablar en cámaras, pero de todas formas el
engaño ya estaba hecho.
Así es, una vez con el poder supuestamente certificado por el notario y
firmado por el profesional, lo inscribieron en el Registro el veinticinco de
marzo. Días después aparece un falso ‘José Thompson’ quien se atribuye
un poder falso vendiendo las cuatro propiedades a un tercero de nombre
‘Julio Solano Carranza’ en cuatro millones de colones y éste a su vez
202
hipotecó las fincas por sesenta millones de colones. El abogado que
aparece haciendo esta escritura es ‘Gerardo Venegas Arroyo’. De esta
simple forma despojaron a Tomás de sus propiedades, realizando un
poder fraudulento, falso, aquí radica el origen de todo este asunto.
203
Todo debido a un poder falso por medio del cual supuestamente, Tomás
le habría dado poder a José Thompson, una identidad también robada
para que le vendiera a este nuevo dueño.
Lo que pasa es que validaron los datos para presentar el poder ante el
registro público de forma fácil.
205
robado de mi gaveta, ‘pero cualquier respuesta que yo le dé a usted es
batear’. [Termina intervención del entrevistado]
206
Pero ¿qué dice también el Registro para garantizar la seguridad ahora
cuestionada?
Pero esta gestión tan simple dio al traste con los muchos años de
esfuerzo de la familia de Tomás, quienes ahora están luchando para
revertir todo lo actuado, pues una vez inscrito el poder que le dieron
supuestamente a José Thompson –identidad también robada- fueron a
confeccionar la escritura de venta ante el abogado Gerardo Benegas
Arroyo, y en ésta escritura se indica que Julio Dionisio Solano Carranza,
adquiere las cuatro fincas de más de treinta hectáreas, cerca del Hotel
RIU, en el precio de cuatro millones de colones,, y en el mismo acto
hipoteca las fincas por un préstamo de sesenta millones que le hace la
sociedad “Muebles VISO”, representada por Wagner Villegas Vargas, al
207
ubicar al comprador Julio Dionisio Solano Carranza, vecino del residencial
Real Santa María en Heredia, pero no fue posible encontrarlo y no se
indicó cuándo regresaría.
209