Tesis de Doctorado - Prescripcion

UNIVERSIDAD NACIONAL “PEDRO RUIZ GALLO”
ESCUELA DE POST GRADO
INFORME FINAL DE TESIS:
“Modificatoria
“Modificatoria Legislativa
de la Usucapión
Predial en el
Perú”
PRESENTADO PARA OPTAR EL GRADO DE DOCTOR EN

DERECHO
POR :
Mag. RENAN ARBILDO PAREDES

2
Lambayeque, Perú.
2005
“Modificatoria
de la Usucapión
Predial en el Perú”
Presentado por:
Mag. RENÁN PEDRO ARBILDO PAREDES
Presentada a la Escuela de Post Grado de la Universidad

Nacional “Pedro Ruiz Gallo”, para optar el Grado Académico de
DOCTOR EN DERECHO.
APROBADO POR:
_______________________________________
Dr. DEMETRIO LÓPEZ SANTOS
PRESIDENTE
_________________________________________
Dr. VICENTE ACOSTA IPARRAGUIRRE
SECRETARIO
___________________________________________
3
Dr. AMADOR MONDOÑEDO VALLE

VOCAL
_________________________________________
Dr. CARLOS RAMOS NÚÑEZ
ASESOR
Octubre, 2005.
de la Usucapión
Predial en el
Perú”
4
Dedicatoria:
Mi eterno agradecimiento a mi esposa

Teresita, por su ayuda y comprensión, a mis hijos
Renán Alejandro, José Luis, y Miguel Ángel,
5
quien desde el cielo me ilumina en todos los

actos de mi vida.
Agradecimiento :
A mi Asesor, Dr. Carlos Ramos Núñez,

ilustre maestro de maestros de reconocida
trayectoria nacional e internacional, quien ha
contribuido desde el inicio hasta el final del
presente trabajo.
6
A mis profesores de Doctorado, por sus

sabias enseñanzas. Al señor Ingeniero Francis
Villena Rodríguez, Director de la Escuela de
Post Grado de la Universidad Nacional “Pedro
Ruiz Gallo”, por su abnegada y acertada labor
en el indicado cargo.
TABLA DE CONTENIDOS
SUMARIO..........................................................................................6
INTRODUCCIÓN..............................................................................14
PRIMERA PARTE: ANÁLISIS DEL OBJETO DE
ESTUDIO.
1. ASPECTO REAL DEL PROBLEMA.
1.1. Magnitud del Problema..................................................18
1.2. Justificación e Importancia............................................29
2. OBJETIVOS (GENERALES – ESPECÍFICOS)..........................32
SEGUNDA PARTE: MARCO TEÓRICO.
I.- ANTECEDENTES DE ESTUDIO...................................................34
II.- BASE TEÓRICA.

7
CAPITULO I: EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y ANTECEDENTES DE LA
USUCAPIÓN.
1.- ANTECEDENTES HISTÓRICOS........................................37
1.1. La Usucapión en el Derecho Romano......................40
2.- RECOPILACIÓN CONSTITUCIONAL DE LA USUCAPIO EN
EL PERÚ .........................................................................................54
2.1. La Constitución De 1919......................................54

2.4. La Constitución De 1993.....................................60
3.- LA PRESCRIPCIÓN EN NUESTRA CODIFICACIÓN
3.1. Evolución Del Tratamiento Legislativo De La
Prescripción Adquisitiva.......................................62
3.1.1.El Código Civil de 1852................................62
3.2. Errores derivados de la derogatoria del Art.
883 del código
civil...........................................................77
CAPITULO II: LA USUCAPIÓN.
1. LAS RELACIONES HOMBRE – BIEN ................................80
1.1. La Ocupación.......................................................82
1.2. La Tenencia..........................................................83
1.3. La Posesión..........................................................83
8
1.4. La Propiedad........................................................96
1.5. Predios Rústicos.................................................103
2. EL TIEMPO EN LAS RELACIONES JURÍDICAS .............104
3. LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO.
3.1. Concepto............................................................105
3.2. Naturaleza jurídica.............................................115
3.3. Principios que regulan la
prescripción ..............115
3.4. Elementos de la usucapión.................................119
3.5. Características de la Usucapión..........................119
3.6. Requisitos de la Prescripción Adquisitiva en la
Legislación Vigente.............................................121
3.7. Finalidad de la Usucapión..................................126
3.8. Fundamentos de la Usucapión............................126
4. CLASES DE USUCAPIÓN EN LA LEGISLACIÓN ACTUAL.
4.1. Usucapión Inmobiliaria.......................................127
4.2. Usucapión Mobiliaria..........................................147
4.3. La Prescripción Ordinaria y la Extraordinaria....150
4.4. Importancia de la usucapión en la prueba de la
propiedad...........................................................151
4.5. Iniciación de la Usucapión..................................153
4.6. Interrupción de la Prescripción...........................153
4.7. Suspensión de la Prescripción.............................162

9
4.8. Diferencias entre la Interrupción y Suspensión de la
Prescripción........................................................164
4.9. Efectos de la Prescripción...................................165
5. CAPACIDAD PARA ADQUIRIR POR PRESCRIPCIÓN EN LA
LEGISLACIÓN CIVIL DE 1984. ....................................................166
6. BIENES Y DERECHOS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIÓN.168
6.1. Bienes Imprescriptibles.........................................169
7.- USUCAPIÓN Y PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA ..................170
7.1 Diferencias entre Usucapión y Prescripción
Extintiva.............................................................173
CAPITULO III: MARCO LEGAL DE LA USUCAPIÓN.
I.- ENFOQUE JURÍDICO DE LA USUCAPIÓN EN NUESTRA
LEGISLACIÓN CIVIL ACTUAL.
1. En el Código Civil de 1984................................................174
1.1. La Prescripción adquisitiva de bienes inmuebles.174
1.2. La Prescripción adquisitiva de los bienes
muebles.............................................................175
1.3. Acción declarativa de la adquisición por
prescripción.......................................................179
1.4. Interrupción de la Prescripción Adquisitiva.........180
2. La Usucapión en el Código Procesal Civil de 1992............184
II.- LA USUCAPIÓN EN LA LEY DEL REGISTRO DE PREDIOS
RURALES – DECRETO LEY Nº 667.

10
1. Generalidades...................................................................18
2. La inscripción del derecho de posesión sobre los predios
rurales de propiedad del Estado........................................187
3. La inscripción del derecho de posesión de predios rurales de
propiedad de particulares.................................................189
4. Principio de legalidad y derecho de posesión.....................190
5. Calificación registral.........................................................190
6. De la inscripción...............................................................193
7. Oposición a la inscripción de la prescripción.....................196
III. COMPETENCIA NOTARIAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA – LEY Nº 27333. Ley
Complementaria a la Ley Nº 26662.
1. Inicio de los procedimientos notariales..............................200
2. La notificación en los procedimientos notariales de
prescripción adquisitiva de dominio..................................201
3. Finalidad de los procedimientos notariales de Usucapio....202
4. La oposición en los procedimientos notariales de
Usucapio..........................................................................202
5. Análisis del artículo 5 de la Ley Nº 27333.........................203
IV. ANÁLISIS DEL DECRETO LEGISLATIVO Nº 803, MODIFICADO
POR LA LEY Nº 27043.

11
1. Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal
Decreto Legislativo Nº 803
(COFOPRI)...........................................208
2. Articulación ..................................................................
...210
3. Análisis del Decreto Legislativo Nº
803 ............................215
CAPITULO IV: LA USUCAPIÓN EN EL DERECHO
COMPARADO.
1. La Prescripción en la codificación civil
moderna.............219
2. La Legislación
Chilena....................................................219
3. La Usucapión en
Colombia.............................................221
4. Legislación
Argentina.....................................................224
5. Legislación
Boliviana......................................................227
6. La Usucapión en el Derecho Civil
Español....................228
7. La Usucapión en
Francia................................................233
12
8. Prescripción Adquisitiva en el sistema
Italiano...............235
TERCERA PARTE: PROPUESTA DE LA TESIS:

“MODIFICATORIA LEGISLATIVA DE LA USUCAPIÓN
PREDIAL EN EL PERÚ”.
1. IDENTIFICACIÓN DE VARIABLES.........................................237
1.1. Operalización de Variables...........................................238
1.2. Identificación de términos............................................238
2. HIPÓTESIS...........................................................................242
3. RAZONES PARA LA MODIFICATORIA LEGISLATIVA DE
USUCAPION PREDIAL EN EL PERU.
3.1. ¿Por qué reducir el plazo de diez a un plazo único de cinco
años?...........................................................................252
3.2. La Unificación en el Código Civil..................................254
3.3. La Eliminación del Justo Título y Buena
Fe..................255
3.4. Modificatoria de las normas Usucapativas en el Código
Civil.............................................................................257
3.5. Propuesta de cambio de normas procesales relacionadas
con la Usucapión.........................................................264
3.6. La Usucapión debe tramitarse judicialmente en proceso
contencioso..................................................................265
13
3.7. Requisitos especiales innovativos del proceso de la
Usucapio, que deben incorporarse en la Legislación
Procesal Civil ............................................................. 266
3.8. Derogatoria de las Normas Administrativas que regulan la
Prescripción Adquisitiva de Dominio............................275
CUARTA PARTE: METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN.

1. MÉTODOS DE INVESTIGACIÓN...........................................278
2. TÉCNICAS UTILIZADAS .......................................................279
3. TIPO DE INVESTIGACIÓN.....................................................280
4. RESULTADOS Y ANÁLISIS DE LAS ESTADÍSTICAS
REALIZADAS A INSTITUCIONES EN LAS CUALES SE TRAMITA
LA USUCAPIO.......................................................................282
5. CONTRASTACIÓN DE LA HIPÓTESIS....................................311
6. CONCLUSIONES...................................................................314
7. RECOMENDACIONES ..........................................................319
RESUMEN......................................................................................320
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.................................................324
ANEXOS:
I.-Jurisprudencia .................................................................349
II.- Encuestas dirigidas a poseedores de predios rurales......361
III.- Encuestas dirigidas a Magistrados y Abogados..............362
IV.- Estadísticas de Expedientes por proceso y materia (1997-
2004) del Distrito Judicial de Lambayeque.....................364

14
V.- Oficio Nº 2261-2004-COFOPRI con sus respectivos cuadros
estadísticos ...................................................................3
VI.- Decreto Ley Nº 22388.....................................................3
VII.- Sentencia Nº 2002-238-JxF...........................................3
..
.
15
INTRODUCCIÓN
Con frecuencia cuando entran en conflicto los intereses de las
personas y acuden al Órgano Jurisdiccional, en búsqueda de tutela
jurisdiccional efectiva con sujeción a las normas del debido proceso,
los justiciables tienen la esperanza que su derecho preterido sea
pronto y eficazmente reconocido. Sin embargo, en muchos procesos no
se logran colmar las justas expectativas de los interesados. Pues
algunas acciones contienen plazos muy latos, inoficiosos e
injustificados (etapa postulatoria, probatoria, resolutoria y de
ejecución), para que recién se produzca una decisión judicial
definitiva.
Si bien el debate probatorio es necesario, para ciertos casos por
su complejidad, pues hay otros donde no ofrecen mayor duda los
problemas planteados, corroborados con las pruebas pertinentes; que
en cuyo caso el Órgano Jurisdiccional debe expedir un
pronunciamiento oportuno. Pues hay que tener presente el clásico
aforismo jurídico: “justicia que tarda no es justicia”.
Precisamente, el tema de la Prescripción Adquisitiva de Dominio,
sobre bienes prediales, regulada por nuestro Código Civil en los
artículos 950 y en los artículos 504 al 508 del Código Procesal Civil;
16
contienen retardos injustificados, tanto en sus normas sustantivas
como procesales. Asumiendo la problemática expuesta, nos
proponemos en el presente trabajo plantear el cambio o modificatoria
de dichas disposiciones legales para que los poseedores o
usucapientes accedan a la propiedad, amparándose en los principios
de legalidad, celeridad, economía procesal, unidad y exclusividad de
la función jurisdiccional, toda esta adquisición en un plazo no mayor
de cinco años con la concurrencia de requisitos que se enumeran más
adelante.
Durante la vigencia de la Ley General de Reforma Agraria Decreto
Ley Nº 17716 de 1969 hasta su derogatoria el 17 de Agosto de 1991,
se redujo el plazo de Prescripción Adquisitiva de Dominio a cinco años,
tratándose de predios rústicos, sin mediar justo título ni buena fe,
amparándose únicamente en la posesión del usucapiente como
propietario; cuando por entonces el Código Civil de 1936, prescribía el
plazo de 10 años con justo título y buena fe y de treinta años sin
mediar dichos requisitos. Igualmente, mediante Decreto Ley Nº 22388
(19-12-1978), el poseedor de predios rústicos que venía conduciendo
el inmueble como propietario por más de cinco años, podía acudir al
fuero privativo agrario para que lo declare propietario, si es que su
ejercicio lo realizaba en forma permanente y pacífica.
En el Código Civil Chileno Vigente desde el 1 de Enero de 1857,
encontramos también el plazo de cinco años para acceder a la

17
propiedad por prescripción en bienes raíces, sin justo título ni buena
fe, cuando el poseedor no explota en forma continuada y pacífica.
En nuestra Legislación Civil vigente, en su artículo 950 del
Código Civil, encontramos dos plazos para la adquisición de predios,
ya se traten de rústicos o urbanos, que es el tema que estamos
abordando. Sin embargo, la institución de la Usucapión no sólo es
regulada por la Legislación Civil aludida, sino también por una serie
de normas de carácter administrativo. Así tenemos el Decreto
Legislativo Nº 667 (12.09.91) Ley del Registro de Predios Rurales y Ley
Nº 27161 (04.08.99) Ley Modificatoria y Ampliatoria de la Ley del
Registro de Predios Rurales, tratándose de predios rústicos y el
Decreto Legislativo Nº 803 (15.03.96) Ley de Promoción del Acceso a la
Propiedad Formal, modificado por la Ley Nº 27046 (05.01.99)
Programa de Formalización de la Propiedad - COFOPRI y la Ley Nº
27157 (25.06.99) Ley de Regularización de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Común, la que faculta a las notarías tramitar los asuntos no
contenciosos de saneamiento y titulación, sujetándose al
procedimiento respectivo (Art.05, Inc. “b”); y Ley Nº 27313 (10.07.00)
Ley Complementaria de la Formalización de la Propiedad en
Programas de Vivienda del Estado, y recientemente promulgado el
Decreto Supremo Nº 005; que creemos desnaturalizan el principio de

18
unidad y exclusividad de la función jurisdiccional y de seguridad
jurídica, por los fundamentos que se exponen posteriormente .
Se ha legislado en la Usucapión de diferentes formas
produciéndose un caos legislativo, por ello el trabajo de investigación
tiene por finalidad proponer la consolidación en una sola norma
rectora, coherente y ordenada en nuestro Código Civil sobre la
institución jurídica de la Prescripción Adquisitiva de Dominio,
llamada también Usucapión, reduciendo y unificando el plazo a
cinco años y simplificando las normas procesales
correspondientes, sin atentar contra la seguridad jurídica; hecho
que se justifica por la garantía que debe otorgar el Poder Judicial,
concordante con el Art.139, Inc.1 de la Constitución Política de 1993,
que prescribe entre otros como principios de la función judicial:
Unidad y exclusividad de la función jurisdiccional. De esta manera
evitaríamos las irregularidades en la tramitación de los procesos de
prescripción adquisitiva de dominio en la vía administrativa, restando
la importancia y seriedad a la mencionada institución, razones por las
cuales postulamos por la competencia judicial exclusiva en
materia de Usucapión, descartando a todos los procesos
administrativos que se vienen ocupando de la misma.

19
PRIMERA PARTE
ANÁLISIS DEL OBJETO DE ESTUDIO
1.- ASPECTO REAL DEL PROBLEMA.-
1.1. MAGNITUD DEL PROBLEMA.-
La propiedad, derecho tan ansiado por la sociedad, se adquiere
mediante título de dominio o la Usucapión a través de la posesión por
el plazo establecido por la ley y demás requisitos concurrentes. En
nuestra Institución Civil se denomina “Prescripción Adquisitiva de
Dominio”, conocida en la doctrina como Usucapio o Usucapión, tema
que es objeto de la presente investigación, en el que se propone
cambios sustanciales y formales, a fin de que accedan a la propiedad
mediante la Usucapio, la clase social menos favorecida, bajo el
imperio de la Constitución y las leyes.
La Usucapión de predios rústicos, en nuestro ámbito normativo,
no sólo está regulada por el Código Civil, sino por un conglomerado
de normas de naturaleza administrativa, contradictorias, en vez de
estar estructuradas por una legislación única, con los consiguientes
cambios sustanciales y formales, con relación a la Usucapión. Para
hablar sobre el caos de algunas normas con relación a predios

20
rústicos, nos referimos a la Ley Nº 26505, del 25 de Julio de 1995,
que dispone “El régimen jurídico de los predios rústicos, debe regirse
por el Código Civil vigente y la mencionada ley”. Sin embargo,
encontramos otra norma legal que regula la usucapión de predios
rurales: el Decreto Legislativo Nº 667 – Ley de Registros de Predios
Rurales, que en sus normas establecen los procedimientos para
adquirir la propiedad, en el plazo de cinco años, tratándose de bienes
rústicos, con lo cual se aprecia rápidamente su falta de congruencia
de la normativa referente al tema de la Usucapio.
 ANTECEDENTES DE LA FALTA DE FORMALIZACIÓN
DE PROPIEDAD SOBRE PREDIOS RÚSTICOS EN EL PAÍS.
Datos del tercer censo nacional agropecuario realizado por el
Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) a fines de 1994
nos indican la existencia de un millón setecientos cuarenta y dos mil
unidades agropecuarias en el país, las cuales ocupan un área de
treinta y cinco millones trescientos veintisiete mil hectáreas. De
acuerdo a la misma fuente, ese millón setecientos cuarenta y dos mil
unidades agropecuarias están repartidas en un total de cinco millones
setecientos dieciocho mil parcelas, lo que se explica por el hecho de
que el titular o propietario de tierras las mantiene en distintos lugares,
es decir con solución de continuidad.
Así mismo, según el INEI, de ese total de cinco millones
setecientos dieciocho mil parcelas, "cuatro millones noventa y cuatro

21
mil parcelas (71. 6%) son conducidas por sus propietarios", de los
cuales "dos millones trescientos mil (57.4%) tienen título de propiedad,
un millón setecientos veintinueve mil (42.2%) no tienen título y
quince mil parcelas son comunales (0.4%)"5.
La nota informativa del INEI añade que "de los dos millones
trescientos cincuenta parcelas tituladas, novecientos setentiún
mil; tienen título registrado (41.3%) y un millón trescientos
setenta y nueve mil están por registrar (58.7%)".
Una primera lectura de estas informaciones nos deja una
impresión positiva y sería una muestra de que se han alcanzado
significativos niveles de formalización de la propiedad rural. Sin
embargo, las cifras deben analizarse con mayor detenimiento. Así,
tendríamos que del total de cinco millones setecientos dieciocho
parcelas censadas sólo dos millones trescientos cincuenta mil
tendrían título de propiedad, lo que equivale tan sólo al 41,09%
del total, lo que significa que el restante 58,91% de las parcelas no
cuentan todavía con título de propiedad.
La situación resulta siendo más dramática si calculamos cuántas del
total de las 5'718,000 parcelas cuentan con sus títulos inscritos en las
oficinas registrales respectivas. La información de INEI afirma que son sólo
971,000, lo que equivale a 16.98%. En consecuencia, de acuerdo a estas cifras
del III Censo Nacional Agropecuario, el 83.02% de los propietarios de parcelas
5 1
Nota de Prensa de INEI: "INEI Presentó Resultados del Censo Agropecuario", s/f, febrero 1996.
22
agrícolas las poseen sin tener sus títulos inscritos en los registros, lo que en
números absolutos significa 4'747,084 parcelas que están fuera de
registros.
Sin embargo, siendo preocupantes estas cifras creemos que el
problema es mayor al que reflejan estas cifras. En efecto, debe tenerse
en cuenta que el censo es un levantamiento de información, en el cual
el censado es el personaje principal y la fuente casi exclusiva de
información. Cabe por tanto, la posibilidad que se proporcione
información incorrecta de manera deliberada o que señale lo que el
censado cree, de buena fe, es la verdad.
Hace unos años, a falta de cifras oficiales 2, el Instituto Libertad y
Democracia -ILD- realizó una estimación de los predios urbanos y
rurales no inscritos en el Registro de la propiedad inmobiliaria. De
acuerdo a dicho estudio, habrían a 1992 un aproximado de 2'408,231
predios rurales, de los cuales la gran mayoría no estarían registrados:
"Con ello un estimado realista del número total de predios que no
estarían inscritos se incrementa a 2'130,242 equivalentes a casi el 90%
de universo de unidades inmobiliarias del agro"3.
Con todo lo valiosa que representa esta estimación hecha por el
ILD, creemos que por los supuestos tomados en su elaboración las
2
Antes del III Censo Nacional Agropecuario, la última fuente censal era el II Censo Nacional
Agropecuario, el cual se realizó en 1972. La Encuesta Nacional de Hogares Rurales se
realizó en 1984 pero, como su mismo nombre lo indica, ésta fue sólo una encuesta.
3
Estimación Preliminar de los Predios Urbanos y Rurales No Inscritos en el Registro de la
Propiedad Inmueble, elaborado por Rolando Eyzaguirre, Serie Documentos de Trabajo, ILD,
Lima, Setiembre de 1992.
23
cifras resultan sobreestimadas. En concreto, en la estimación se
considera que la gran mayoría de los integrantes de las comunidades
campesinas desea la propiedad individual de las tierras que posee, lo
cual no es una aspiración genealizada ni generalizable. Con todo, da
cuenta de una realidad mayor de lo que los datos oficiales pueden
presentar.
La mayor parte de estudiosos de temas agrarios coinciden en
señalar que el origen de este problema se encuentra en la aplicación de
la reforma agraria, que no alcanzó a titular a una porción significativa
de los beneficiarios que recibieron tierras:
"Entre los años 1962 y 1994, mediante la aplicación de las
sucesivas leyes de Reforma Agraria, principalmente el Decreto Ley N°
17716 (24-06-1969), el Estado adquirió más de doce millones de
hectáreas de tierras, de las cuales tituló la mayor parte (un 73.4%), a
favor de 185,020 beneficiarios. No obstante, en el 26.6% de tierras
restantes, quedaron 454,379 beneficiarios carentes de títulos, por
falta de respaldo legal a su acceso a la propiedad"6.
El proceso de parcelación que se produjo en la mayoría de las
cooperativas agrarias de la Costa, creada por la Reforma Agraria, la
desactivación de las Sociedades Agrícolas de Interés Social (SAIS)y las
Empresas de Propiedad Social (EPS), fueron procesos que tuvieron
lugar en la década de los 80 y principios de los 90, los cuales
6
Tierras Sin Dueño; La Titulación de la Propiedad Agraria en el Perú. PROCAMPO, Lima,
febrero 1995, página 1.
24
determinaron que en lugar de más de 500 empresas, surgieran en el
país más de 100.000 nuevos propietarios sin título, al amparo del
artículo 82 del decreto ley Nº 2 Ley de Promoción y Desarrollo Agrario
(18 de Noviembre de 1980), que disponía: “La Dirección General de
Reforma Agraria y Asentamiento Rural concluirá los procesos
de afectación, de predios rústicos, con fines de reforma agraria,
dentro del plazo improrrogable de 90 días
Estos datos sin embargo no alcanzan a explicar la magnitud de
las cifras precedentes que indican, que el 58.91% de las parcelas no
contaban con Título de Propiedad en 1994. Las razones pasan por otro
tipo de consideraciones que expliquen esta alta informalidad, como
puede ser la mayor tasa de analfabetismo en el campo, la relativa
onerosidad de la formalización de las transferencias en economías
muy pobres, entre otras.
Si el proceso de Reforma Agraria descuidó lo relacionado con la
titulación de las tierras adjudicadas, la negligencia respecto del
registro de las mismas fue considerablemente mayor. Así, aún hoy, a
mas de 30 años de realizadas las acciones de Reforma Agraria se
pueden encontrar algunas propiedades que fueron afectadas, por ella,
que se expropiaron (por tanto se pagaron) y se adjudicaron a
beneficiarios de las mismas y que al suprimirse el trámite para
inscribir la posesión en este Registro, constituyó la conversión del
trámite Judicial de Prescripción Adquisitiva de Dominio en uno

25
de naturaleza registral o de naturaleza administrativa; el cual sólo
en caso de oposición puede derivar en una de materia judicial.
No puede dejar de reconocerse que este Decreto Legislativo Nº
667 intentó atender el problema de la falta de titulación de predios
rurales, tratando de reconocer su especificidad, posteriormente se hizo
un nuevo intento de enfrentar el problema de falta de titulación con el
Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT) tal
vez el más ambicioso de los intentos del sector Agricultura. El PETT se
creó mediante Decreto Ley Nº 25902 - Ley Orgánica del Ministerio de
Agricultura, (8º disposición complementaria) pero recién con el
Reglamento de organización y funciones del PETT se definieron sus
funciones. Así el Art. 3° del Decreto Supremo 057-92-AG señalaba que
este proyecto especial tiene a su cargo las actividades relacionadas
con el perfeccionamiento de los títulos de propiedad de los predios
rurales comprendidos en el proceso del derogado texto único
concordado del Decreto Ley 17716, normas modificatorias
complementarias y conexas, con el fin de proceder a la inscripción en
Registros Públicos y puedan aparecer como propietarios los titulares
reconocidos por dicha ley.
Ya durante el gobierno del General Morales Bermúdez se intentó
enfrentar el tema de la titulación de predios rurales, mediante el
Decreto Ley Nº 22388, dictado el Diciembre de 1978. En el Art. 5° de
dicho Decreto Ley se dispuso que los campesinos y agricultores que
poseyeron como propietarios predios rústicos que no excedieran de 15

26
hectáreas de tierras bajo riego en la Costa y 5 hectáreas de tierras de
cultivo bajo riego o sus equivalentes en la Sierra 5 (de acuerdo a la
legislación agraria dada en sus distintas condiciones agrológicas y
falta de riego 1 hectárea de tierra de cultivo bajo riego, equivale a dos
de tierras de secano), podría perfeccionar sus títulos de propiedad
siguiendo un proceso especial.
Durante la década de 1980 en materia de regularización de la
titulación no hubo nada significativo. En 1991 se dio el Decreto
Legislativo Nº 667, conocido como ley del Registro de Predios
Rurales6, la misma que ha sido complementada y modificada por la
Ley Nº 27161, de fecha 04 de Agosto de 1999. El antecedente
inmediato de dichas legislaciones fueron los decretos legislativos Nº
495 y 496 que crearon el Registro de Pueblos Jóvenes y
Urbanizaciones Populares, así como la ley de simplificación N° 25935.
El Registro de Predios Rurales permite la inscripción de una
serie de actos y contratos, pero lo más destacable lo constituye la
posibilidad de inscribir la propiedad y la posesión de predios rurales.
La norma permite inscribir en este registro la propiedad de predios del
Estado así como de los particulares, ya sea porque han sido
adjudicados o no por la Reforma Agraria.
5
De acuerdo a la legislación agraria, dadas sus distintas condiciones agrológicas y falta de
riego, una hectárea de tierra de cultivo bajo riego equivale a 2 Has. De tierra de secano.
6
El texto de este Decreto Legislativo originalmente fue aprobado por Decreto Supremo Nº
026-90-VC, el que fue derogado por el Decreto Legislativo Nº 653, en julio de 1991.
27
Respecto de la inscripción de la posesión, según el Decreto
Legislativo Nº 667, “Permite también la posesión de predios del Estado
como la posesión de particulares. Respecto de los últimos deben
realizar la inscripción registral...”, conforme a lo previsto por el
artículo 24 y 25 del mencionado decreto legislativo.
Sucesivas modificaciones hasta la aprobación del Texto de
Procedimientos Administrativos (TUPA) del PETT (Decreto Supremo del
11-94-AG), han permitido que este organismo amplíe
considerablemente sus funciones de tal modo que sea el principal
impulsor del proceso de titulación de predios rurales. Pero es claro
que el PETT no tiene facultades para inscribir títulos de propiedad.
Ello, sin embargo se ha salvado a través de convenios celebrados entre
diversas oficinas de registros públicos y las dependencias
descentralizadas del PETT, aunque esto no está exento de problemas.
El Decreto Legislativo Nº 803 - Ley de Promoción del Acceso
a la Propiedad Formal (15-03-1996), crea la Comisión de
Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI. Una lectura atenta
del texto de la mencionada ley, nos permite afirmar que su incidencia
en el campo es muy marginal, pues lo central de su atención está
puesta en la formalización de la propiedad de los Asentamientos
Humanos y Urbanizaciones Populares del ámbito urbano. De hecho,
sólo los artículos 10 y 32 se refieren a los predios rurales. En el
primer caso para señalar que el registro de predios rurales se regirá
por sus propias normas; en el otro, se refiere más bien a la posibilidad

28
de inscribir prendas agrícolas en el registro predial de LIMA, con lo
cual, la principal norma referida a la titulación e inscripción de
predios rurales es a la que nos hemos referido precedentemente. Dicho
de manera más directa, los mecanismos previstos en esta nueva ley no
tendrán mayor incidencia en el sector rural.
Los problemas que se presentan en el proceso de titulación de
predios rurales son abundantes, por lo que cualquier intento de
solución debe afrontarse desde un inicio.
La situación legal creada por la dación de La Ley Nº 26505 – Ley
de Inversión Privada en el desarrollo de las actividades económicas en
el Territorio Nacional de las Comunidades Campesinas y Nativas ( 17-
07-1995), demarcando la acción legal de prescripción por la norma del
Código Civil, derogando los decretos Legislativos Nº 653 de fecha 01 de
agosto de 1991 y Nº 667, Ley de Predios Rústicos, de fecha 09 de
Diciembre de 1991, ha ocasionado un caos legislativo en torno a la
usucapión; situación esta que no tiene el efecto para el que fue
plasmada en nuestra legislación.
Ante tales circunstancias se plantean las siguientes
interrogantes:
¿Existe en nuestra vigente Legislación un adecuado tratamiento
de la Usucapión en cuanto se refiere a las formalidades y plazos?

29
¿Para garantizar la inviolabilidad del derecho a la propiedad y el
derecho al acceso a la propiedad, la usucapión debe desarrollarse en
fueros judiciales y ser de competencia exclusiva de éste?
¿Es congruente prescindir de su utilización de la denominada
buena fe y justo título como presupuesto para acceder a la
prescripción usucapativa?
¿Resulta razonable, tratándose de inmuebles rústicos o
urbanos, la presentación previa de planos visados elaborados por
ingenieros colegiados y visados por autoridades Administrativas, así
como la presentación de copia literal de asientos registrales de los
últimos diez años?
¿Es imperativo propugnar POR LA UNIFICACIÓN DE LOS
PLAZOS PRESCRIPTORIOS, POR UNA ADECUADA
SISTEMATIZACIÓN DE LA LEGISLACIÓN USUCAPATIVA;
PROPUGNANDO EXCLUSIVA COMPETENCIA JUDICIAL EN ESTA
MATERIA Y POR LA ELIMINACIÓN DE LOS ENGORROSOS
FORMALISMOS Y REQUISITOS QUE ACTUALMENTE SE EXIGEN
EN INSTANCIA JUDICIAL?.
Frente a los problemas planteados, pretendemos desarrollar una
modificatoria legislativa de la Usucapión Predial en el Perú, a fín de
facilitar la adquisición de la propiedad y dar una seguridad jurídica a
esta institución ante cualquier otra adquisición administrativa; por lo
que la problemática de esta investigación queda enunciada de la
siguiente forma:
30
¿LA MODIFICATORIA LEGISLATIVA DE LA USUCAPIÓN
PREDIAL EN EL PERÚ BENEFICIARA A LOS PERUANOS QUE
CARECEN DE TITULO DE PROPIEDAD Y DARA UNA MAYOR
SEGURIDAD JURÍDICA A ESTA INSTITUCIÓN?
1.2. Justificación e Importancia.
Debo referir que una propuesta de cambio del artículo 950 de
nuestro Código Civil, traería como consecuencia una reforma
sustancial en lo referente a la variación que este sufriría. Precisamente
la intención principal de cambio es la de variar los plazos consignados
en nuestra normatividad vigente denominados en la doctrina plazos
decenales (plazo largo) y el plazo quinquenal (plazo corto); aunada
también a un cambio en donde la naturaleza de esta figura civil se
encuentre regulada en un solo cuerpo legal y no así diseminada, como
ocurre en la actualidad, por haberse regulado en el Perú a través de
Decretos Legislativos que muchas veces atentan contra la seguridad
jurídica, principalmente por la omisión de las notificaciones a las
partes interesadas, en la secuencia de los procesos administrativos
prescriptorios y principalmente por que se atenta contra el principio
previsto en el inciso uno del artículo 139 y 138 de la Constitución
Política del Estado, que se refieren a la unidad y exclusividad de la
función jurisdiccional, principios básicos que otorgan garantía a la

31
administración de justicia. Deberá, en consecuencia, plasmarse en el
Código Civil una modificatoria al artículo 950 de dicho Cuerpo legal,
conteniendo como única norma rectora de la Usucapio, lo cual
otorgaría a los justiciables las garantías jurídicas necesarias para
acceder por la Usucapio a la propiedad. Sin embargo, esto no ocurre
con la Prescripción Administrativa, que se desarrollan por las
instituciones del PETT, COFOPRI y las Notarías, porque lo asumen
en gran parte funcionarios o simplemente empleados, no vinculados
con la formación jurídica requerida, afectando las normas del debido
proceso.
El cambio de las normas sustanciales y formales que se
proponen, no se sustenta en el simple hecho de variar o reducir los
plazos antojadizamente; sino que está basada en la necesidad de tener
un margen regular de formalidad en nuestro país. En nuestro sistema
legislativo, no es raro encontrar multiplicidad y duplicidad de leyes, lo
que muchas veces, conllevan a confusión u omisión de su aplicación,
así como la incorrecta e incompleta interpretación de las normas de
derecho sustantivo y procesal. De otro lado debido a la proliferación de
leyes especiales, es difícil conocer y entender el contenido de todas
ellas, tanto por los operadores del derecho como por la sociedad, que
es lo que se evitaría consolidándose en una sola norma legal la
institución jurídica, que debe regir para la aplicación de un caso
particular.
32
Para una interpretación más completa y ordenada estamos
proponiendo la unificación del plazo prescriptorio y la eliminación de
normas prescriptorias administrativas, como las mencionadas
precedentemente; y que sea de aplicación a inmuebles urbanos y
rurales; estableciéndose un plazo común de sólo cinco años, para lo
cual ya no se requiere justo título, ni sería necesaria la denominada
buena fe, contenida en el Art. 950 del Código Civil.
El plazo de cinco años, consideramos que es más que suficiente
para que un propietario tome conocimiento y dé utilidad a su bien
predial. Asimismo, la unificación y reducción de años prescriptorios
permitiría la realización de una doble utilidad al bien, tanto en
beneficio del poseedor que le va a procurar una fuente de ingresos
actualizando el valor comercial de su propiedad, como para tributar al
Estado. Siendo así diríamos que no sólo es beneficioso para el
poseedor que se convierte en propietario, sino también por su aporte
económico a la sociedad mediante el cumplimiento de sus obligaciones
tributarias.
¿Qué nos proponemos lograr con el presente trabajo?. Para
que un poseedor de un bien predial acceda a la propiedad mediante
los requisitos establecidos en el artículo 950 del Código Civil y en los
artículos 504 al 507 del Código Procesal Civil, es la de simplificar y
unificar el plazo de la usucapión a cinco años, de eliminar y sustituir
trámites procesales, por otros más ágiles, que respondan a través de
mecanismos simplificados a la exigencia de la realidad socioeconómica

33
del Perú, consolidando los principios del debido proceso, de unidad
jurisdiccional y seguridad jurídica, garantizados por el artículo 139 de
la Constitución Política del Perú; para sustituir aquellos que han
devenido en obsoletos, debido al transcurso del tiempo y sobre todo
porque no responden a las actuales exigencias económicas y jurídicas
de la sociedad peruana.
2.- OBJETIVOS
2.1. Objetivos Generales:
 Dar a conocer la verdadera situación de la institución jurídica de
la formalización de la propiedad en la realidad socio-jurídico del
país.
 Evaluar las normas jurídicas que regula la Prescripción
Adquisitiva de Dominio en nuestro Código Civil y nuestro Código
Procesal Vigente.
 Presentar una propuesta de modificación de la norma, en lo
referente a la Prescripción Adquisitiva de Dominio.
2.2. Objetivos Específicos:
 Analizar las diversas instituciones, como son COFOPRI, el PETT,
las Notarías y el Poder Judicial; dando a conocer que la mayor

34
parte de usuarios realizan su formalización de propiedad en las
instituciones administrativas, dejando de lado al Poder Judicial.
 Analizar la diversa legislación sobre la usucapión, existente en el
Código Civil Peruano, Ley General de Reforma Agraria Nº 17716,
del 24 de Junio de 1969, Decreto Legislativo Nº 653 del 30 de
Octubre de 1991, Decreto Legislativo Nº 667, del 12 de Setiembre
de 1991, su reglamento, entre otras legislaciones similares.
Comparar nuestra actual regulación de prescripción con
legislaciones extranjeras, con la finalidad de esclarecer los
puntos de vista del investigador al respecto, a fin de dar una
respuesta cabal a las necesidades planteadas.
 Determinar si es posible la aplicación de la propuesta y establecer
alcances sobre la importancia de la prescripción adquisitiva de
dominio en el Perú, postulando POR LA UNIFICACIÓN Y
REDUCCIÓN DEL PLAZO PRESCRIPTORIO A CINCO AÑOS EN
BIENES PREDIALES, POR UNA ADECUADA
SISTEMATIZACIÓN DE LA LEGISLACIÓN USUCAPATIVA;
PROPUGNANDO EXCLUSIVA COMPETENCIA JUDICIAL EN
ESTA MATERIA, POR LA ELIMINACIÓN DE LOS ABUNDANTES
FORMALISMOS Y REQUISITOS QUE ACTUALMENTE SE
EXIGEN EN LA VIA JUDICIAL.

35
SEGUNDA PARTE
MARCO TEÓRICO
I. ANTECEDENTES DE ESTUDIO.
Se han realizado estudios de Legislación Comparada sobre
Prescripción Adquisitiva de Dominio, encontrándose como plazos
prescriptorios, únicos de cinco años en el artículo octavo del decreto
apartado seis de la Ley Nº 17716 – Ley General de Reforma Agraria
(del 24 de Junio de 1969), que a la letra dice: “El que a poseído
para si tierras rústicas en la forma que se indica en los
acápites precedentes, de modo continuo y durante el término de
cinco años; las adquiere por prescripción y puede entablar juicio
ante el fuero privativo agrario para que se le declare dueño. La
acción reivindicatoria y demás acciones reales agrarias
prescriben en igual término”. Esta legislación, tuvo vigencia desde
el 24 de Junio de 1969, fecha en que se promulgó dicha ley, hasta el 1
de Agosto de 1991, en que fue derogada por la primera disposición
final del Decreto Legislativo Nº 653 - Ley de Promoción de las
Inversiones en el Sector Agrario, que tuvo vigencia por más de veinte
años. Esta ley tiene el mérito de haber incorporado un concepto
moderno de Prescripción, con un plazo único de cinco años, en la
Novena Disposición Complementaria (Propiedad de Predios

36
Rústicos), que textualmente se transcribe: “La propiedad de un
predio rústico también se adquiere por prescripción mediante la
posesión continua, pacífica y pública, como propietario durante
cinco (5) años. El poseedor puede entablar juicio para que se le
declare propietario”.
Otro antecedente tenemos al Decreto Legislativo Nº 667 – Ley del
Registro de Predios Rurales del 13 de Setiembre de 1991, que en su
artículo 22 establece que “quien está poseyendo y explotando
económicamente un predio rural de propiedad de particulares en
forma directa, continua, pacífica, pública y como propietario por un
plazo mayor de cinco años, podrá solicitar la inscripción de su
derecho de posesión en el Registro Predial”. Esta norma, en el artículo
23, establece que se notificará la posesión inscrita durante un plazo
de 30 días, contados a partir del primer días de su publicación y si
no existe ninguna oposición durante los 30 días siguientes, se
procederá a la inscripción, en forma automática del derecho de
propiedad del solicitante, sin requerirse declaración judicial previa.
Otro antecedente legislativo es el Decreto Legislativo Nº 803
(COFOPRI) - Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal, en
suartículo 12, que igualmente establece que para acceder a la
propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio sin
declaración judicial previa y acceder a la titularidad de terrenos
urbanos, se requiere la posesión pública, continua y pacífica como
propietario en predios estatales, fiscales y municipales, ocupados por

37
asentamientos humanos en proceso de saneamiento físico legal,
cualquiera sea la modalidad de posesión, sin vínculo contractual;
podrán regularizar a titularidad asumida por COFOPRI. De igual
forma, la Ley Nº 28391 – Ley de Organizaciones Populares y el Decreto
Supremo Nº 005, dictado el 18 de Marzo último (2005), que dispone
el acceso masivo a la propiedad sobre bienes urbanos del Estado en
todo el territorio nacional, mediante el mismo sistema de COFOPRI.
A nivel internacional, tenemos como antecedente en Colombia, a
la Ley Agraria Nº 200, de 1936, estableció que para la prescripción
agraria se requería un periodo de posesión de cinco años. Para las
viviendas de interés social, el artículo 51 de la ley 9ª, de 1989, de
reforma urbana, redujo el plazo de prescripción ordinaria a tres años
y de prescripción extraordinaria a cinco años, a partir del 1° de enero
de 1990, con la concurrencia de la posesión continua, pública y
pacífica, sin justo título y buena fe, por cuanto estos requisitos se
presumen.
38
II.- BASE TEÓRICA.-
CAPITULO I: EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y ANTECEDENTES
DE LA USUCAPIÓN
1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS
En Grecia se encuentran indicios imprecisos de la existencia de
la prescripción adquisitiva o usucapión. Es a partir de la Ley de las
XII Tablas (450 a.C), en Roma, que aparece con limitados alcances,
pues se suscribía a “las cosas romanas” y beneficiaba únicamente a
los “sui juris” (ciudadanos).
La prescripción pues, se remonta al Derecho Romano, que le
da el perfil de Institución Jurídica. Según PETIT 7, la usucapió (de usu
capear: adquirir por el uso) apareció en Roma como un modo de
adquirir la propiedad de las cosas por una posesión suficientemente
prolongada, siendo necesario para usucapir apoderarse de una cosa y
hacer uso de ella. La inacción prolongada de un propietario equivalía
al abandono tácito de su derecho y al cabo de un tiempo, la
adquisición quedaba consumada en beneficio del poseedor. El peligro
que significaba ese modo de adquirir lo remedió la Ley de las XII
7
EUGENE PETIT, “Tratado Elemental de derecho Romano”, Edición Venezolana. Móvil
Libros, Caracas.
39
Tablas, que prohibía la usucapión de las cosas robadas,
introduciendo las ideas del justo título y la buena fe. 8
Fue durante el ciclo Justinianeo (siglo VI d.C) que la
usucapión amplió sus horizontes, en las Institutas, que por orden de
Justiniano sirvió de manual a los estudiantes de jurisprudencia
donde se encuentra una regla según la cual “procediendo una justa
causa de posesión, se usucapían los inmuebles por diez años entre
presentes y de veinte entre ausentes” (Titulo VI, Libro II de Las
Institutas)9.
Para los juristas romanos el fundamento de esta institución
reposaba en dar seguridad a la propiedad misma. La prescripción es
un modo de consolidar la propiedad, pues si no existiera la
prescripción todos los derechos de propiedad estarían en peligro ya
que habría que remontarse siglos atrás para probar la legalidad del
dominio, y así ninguno sería firme. Se distinguió:
 La usucapio, como medio perfeccionante del título cuando
la propiedad quiritaria no se había adquirido por las
formalidades de la mancipatio y la in jure cesio, o cuando
se la había adquirido de quien no tenía título.
 La prescripción longi temporis, que originariamente fue
solamente excepción que podía oponerse al reivindicante,

8
VIDAL RAMÍREZ. LA PRESCRIPCIÓN Y LA CADUCIDAD EN EL CÓDIGO CIVIL. Pag. 84.
Lima, 1985
9
ARIAS SCHEREIBER, Max. EXEGESIS DEL CODIGO CIVIL PERUANO DE 1984. Pag.
11. Tomo IV. Primera Edición
40
posteriormente toma la condición de modo adquisitivo. La
prescriptio longissimi temporis, operaba en plazo largo de
30 a 40 años, sobre las cosas fuera del comercio, las
furtivas, y en los casos en que no podía invocarse un justo
título.
Justiniano unificó ambas instituciones, aceptando la usucapión
(que sería el antecesor de la prescripción corta) para los muebles y la
prescriptio para los inmuebles.
Justiniano respetó la diferencia entre la prescriptio de buena y
mala fe. A la primera le concedió acciones reales contra terceros,
convirtiendo en un propietario al poseedor; mientras que a la segunda
la dejó con el régimen anterior, que si el poseedor perdía la posesión,
no podría recuperarla.
En la época colonial la Ley de las Siete Partidas, de Alfonso X
“El Sabio” (1856), consideraba que “para ganar por tiempo era
menester que el hombre sea tenedor de la cosa, por si mismo o
por otro que la tenga en su nombre” y que si algún hombre
recibiera de otro alguna cosa, de buena fe y fuera tenedor de ella
durante diez años, hallándose presente su dueño, o veinte si estuviese
ausente, la podrá adquirir vencidos dichos términos, inclusive si
aquel de quien que la recibió no era su verdadero señor.
Estos son los antecedentes de nuestra Prescripción Adquisitiva
en sus dos formas: La Usucapio, que es propiamente el antecesor de

41
la prescripción corta y la Prescriptio Longi Temporis, que es la
prescripción larga. En la actualidad la organización registral y la
movilización del patrimonio mueble e inmueble, privan de su
importancia originaria a la prescripción, que es un modo que
corresponde a cierta etapa de evolución del derecho de propiedad,
basado directamente en la posesión de la propiedad, pues si nos
remontásemos al origen del título del primer propietario veremos que
no es mas que un poseedor. Desapareciendo la posesión como
institución autónoma, desaparece también la prescripción.
1.1. LA USUCAPIÓN EN EL DERECHO ROMANO.-
1.1.1. Preámbulo.
Usucapio proviene del vocablo latino usus, que significa usar
una cosa y de la voz capere que equivale a tomar o apoderarse de
algo.
El jurista romano MODESTINO define la usucapión como: “la
adquisición de la propiedad por la posesión continua durante el
tiempo señalado por la ley” (D. 41, 3, 3). Al ser la Usucapio, un
modo de adquirir del Derecho Civil, sólo era aplicable a los ciudadanos
romanos y en relación con aquellas cosas sobre las cuales se podía
tener la propiedad quiritaria, con ellos se quiso evitar que el
patrimonio romano fuera a parar a manos extranjeras.

42
La inacción prolongada del propietario equivalía al abandono
tácito de su derecho, y al cabo de un tiempo bastante corto, la
adquisición era consumada en beneficio de un poseedor. La ley de las
XII tablas remedió el peligro que podía ofrecer este modo de adquirir,
prohibiendo la usucapión de las cosas robadas, y cuando la influencia
de los jurisconsultos se hizo sentir sobre el derecho, se desarrolló la
idea que estaba en germen sobre esta prohibición. Parecía justo
rehusar el beneficio de la usucapión cuando no se podía apoyar la
posesión sobre una base legítima.
Esta noción de justa causa possessionis, un poco confusa al
principio, se hace poco a poco, más clara. Un análisis más preciso
hace deducir del mismo la necesidad de dos condiciones: se exigía de
una parte, entre el enajenante y el poseedor, una relación de derecho,
anterior a la toma de posesión y que fuese para justificar la
adquisición, es decir, el justo título; y por otra parte, la buena fe del
adquiriente. Bastante tiempo después de haber fijado los
jurisconsultos las condiciones necesarias para la usucapión, los textos
señalaban otra institución destinada a proteger a los poseedores de
fundos provinciales, para los cuales no se aplicaba la usucapión; es la
praescriptio longi temporis. Justiniano fusionó esta praescriptio
con la antigua usucapión.
1.1.2. Elementos Constitutivos de la usucapión.

43
Para la USUCAPIO deben reunirse cinco requisitos: res
habilia, Tiulus, fides, possessio y tempus10.
a. Res Habilis.
Este requisito tiene que ver con la cosa que se va a usucapir,
que debería estar in commercium, puesto que las cosas que estaban
fuera del comercio no podían ser apropiadas por los particulares. No
eran cosas susceptibles de usucapir la res extra commercium.
Según LEX ATINA, las cosas hurtadas (res furtavae) y las
cosas robadas fueron equiparadas a estas por las LEGES IULIAS y
PLAUTIA y las sustraídas por violencia (vi possessai); las cosas
donadas a los magistrados en las provincias; los bienes del fisco, del
príncipe y de las iglesias; los bienes dotales, etc.
b. Titulus.- El título es aquel que justifica la posesión; en
otras palabras esto quiere decir que la posesión debe estar fundada en
una justa causa o justo título, se entiende todo acto jurídico válido en
derecho que hubiera sido por sí mismo idóneo para hacer adquirir
inmediatamente la propiedad, pero que por su defecto de forma, como
la falta de la mancipatio o la in iure cessio para transmitir una res
mancipi o de fondo, como la adquisición a nom dominio, que resulta
10
Véase Arts. 950 y 951 del Código Civil Peruano sobre requisitos de la prescripción
adquisitiva.
44
cuando el transmitente no es propietario de la cosa que se transmite,
tan sólo legitima al comienzo de la posesión.
Las principales iustae causae, referidas al justo título, como
requisito para la usucapio según JUAN IGLESIAS11, son:
 Pro Soluto, cuando el vendedor ha entregado una cosa ajena.
 Pro Donato, cuando se ha donado una cosa por quien no es
dueño, sin que haya mediado una precedente obligación.
 Pro Dote, cuando se ha entregado en dote – constitución real
de dote- una cosa perteneciente a otro.
 Pro Legato, cuando se ha entregado la cosa de la que el
testador sólo es possessor bona fidei, en ejecución de un
legado de propiedad – legatum per vindicationem.
 Pro derelicto, cuando se ha ocupado una cosa abandonada –
res derelicta - por quien no era propietario, si bien se
comportaba como tal.
A estas causas se suman, según IGLESIAS las que tiene su
fundamento en la decisión de magistrado o del Juez que sólo asegura
a inmediata adquisición de la posesión: litis aestimatio, adiudicatio,
missio in possessionem ex secundo decreto, noxae deditio y ductio
noxalis, etc.
11
JUAN IGLESIAS, “Derecho Romano – Historia e Instituciones”, Undécima Edición, Editorial
ARIEL S.A., Barcelona, 1994. ps. 265-267.
45
c. Fides.- Existe buena fe -fides o bona fides- cuando el
poseedor cree tener derecho a la posesión, la honesta convicción de
que no se lesiona intereses jurídicos ajenos al entrar en la posesión de
la cosa. Sólo el poseedor de buena fe puede convertirse en propietario
por usucapión; en el Derecho Romano, el ladrón no podía usucapir. La
buena fe bastaba que existiese en el momento de la posesión, aunque
no se diera en todo el tiempo de la adquisición, principio que se
traduce en el aforismo "la mala fe sobreviniente no es obstáculo para
la prescripción" -mala fides superveniens non nocet-, la buena fe se
presume y toca a la parte contraria probar su falta. En todo caso es
preciso que la bona fides se dé al momento de lam traditio.
Respectivamente la buena fe, la carga de la prueba recae sobre
el adversario: si éste logra probar al poseedor que la adquisición de
éste no fue de buena fe, el poseedor no podrá usucapir.
En todo caso e preciso que la bona FIDES se dé al momento de
la traditio. En el Derecho Canónico exige la buena fe hasta que se
consume la usucapión (mala fides superveniens nocet). La ignorancia
culpable impide la usucapión a partir de Justiniano.
d. Possessio.- Posessio en lugar de ussu, o también possessio
civiles, possessio bonae fidei, o con más exactitud, possessio ad
usucapionen, es la señoría de hecho -no la simple detentación- sobre
la cosa. La posesión debe ser continuada: la interrupción -surpatio-

46
por momentánea que sea, interrumpe la usucapión y se hace
necesario una nueva usucapión con todos los nuevos requisitos.
En el Derecho Justinianeo, la usucapión se interrumpe por la
demanda judicial.
En el derecho Imperial del periodo postclásico tardío, el
adquiriente puede adicionar su posesión a la de su causante (accesio
temporis).
e. Tempus.- La ley de las XII tablas fijó el plazo necesario para
la usucapión, que debería ser de un año para cosas muebles y dos
para inmuebles.
Según el régimen Justinianeo para adquirir la propiedad por
usucapión son de tres años, si se trata de muebles; si se trata de
inmuebles diez años entre presentes y veinte entre ausentes 12, es
decir, entre residentes entre la misma o distinta provincia.
1.1.3. La ley de las XII Tablas.
La ley de las doce tablas que consagraba la regla que "la
propiedad se adquiere por la posesión continua de los fundos durante
dos años y de las otras cosas durante un año"; utilizando para
designar esta adquisición que más tarde es llamada usucapio, del
término usus auctoritas que indica el lapso o el tiempo prescrito por
ley, que tiene por efecto añadir al simple hecho la posesión, usus, la
12
JUAN IGLESIAS. Op. Cit. 268.
47
protección legal acordada al propietario, auctoritas. A la vez
encuentra que la usucapión no era aplicable a los peregrini ni a los
fundos provinciales. Sin embargo, encontraba en las provincias una
institución que de hecho producía más o menos efectos análogos.
Al verificar la fuente primaria romana, constatamos que la
sexta, de las Doce Tablas, en materia de usucapión señalaba en sus
secciones III, VI, VII, VIII, cuatro puntos concretos:
 Tabla III: Que la adquisición de la propiedad por la
posesión de un bien inmueble o para los fundos sea de dos
años y de un año para todas las demás cosas;
 Tabla VI: La prohibición de usucapir la cosa robada;
 Tabla VII: La disposición que prohíbe usucapir un
sepulcro;
 Tabla VIII: La prohibición de usucapir el espacio que
debe dejarse libre en los edificios o campos contiguos.
1.1.4. Etapas teóricas cronológicas del derecho romano.
Estudiaremos tres teorías de la usucapión dadas en tres etapas
históricas del derecho romano:
a. De la Usucapión en el Derecho Clásico.- En un principio, la
usucapión se aplicaba a todas las cosas corporales susceptibles de
propiedad privada, bien fuesen mancipi o nec mancipi. Por el

48
contrario, no es aplicable a las cosas que no pueden entrar en el
patrimonio de los particulares, tales como las cosas divini juris, las
cosas públicas, el hombre libre. A los fundos provinciales, de los
cuales no podían ser propietarios los particulares ex jure quiritium.
A las cosas cuya usucapión estaba prohibida por ley.
La ley de las XII tablas prohibía usucapir las cosas robadas res
furtivae. Esta disposición fue confirmada por una ley Atinia hacia el
fin del siglo VI de Roma. La ley Plautia de vi, de fines del siglo VII lo
extendió a los muebles e inmuebles ocupados por violencia res vi
possessae, renovándose bajo Augusto por una Ley Julia de Vi.
Prohibía también la usucapión de las res mancipi pertenecientes a
una mujer en tutela, a menos que lo hubiera entregado ella misma
con las auctoritas de su tutor (Gayo II, 47).
Los praedia rustica vel regula la enajenación de los pupilos y
de los menores de veinticinco años, prohibida por el senadoconsulto
de Séptimo Severo, no podían tampoco ser usucapidos por terceros,
porque la usucapión no era más que una enajenación indirecta. De las
condiciones requeridas para la usucapión, tres son necesarias para
usucapir: Una causa justa, la buena fe y la posesión durante el tiempo
fijado.
b. Las Instituciones de Gayo ( 160 d.C.) Hipótesis particulares.- Las
Instituciones de Gayo nos dan a conocer casos en que la usucapión se
realizaba sin causa justa y sin buena fe. Estas excepcionales hipótesis
49
de la época clásica, pero que acaso solo eran restos de la primitiva
teoría de la usucapión, desaparecieron en el último estado del derecho
romano.
 Usucapio Lucrativa Pro herede.- Antiguamente, cuando una
sucesión era abierta, todo ciudadano, teniendo capacidad de
heredero; podía ponerse, aún de mala fe, en posesión de las
cosas hereditarias, si el verdadero heredero no se había hecho
aún cargo de ellas, y al cabo de un año de posesión adquiría
por completo la sucesión obligándose en las deudas
hereditarias y continuar la sacra privata del difunto. No era
posible habiendo tomado ya el heredero posesión de la
herencia, puesto que al recogerla se cometía un robo. No
aprovechaba a quien había adquirido, ya, antes de abrirse la
sucesión, la posesión o una simple detención de las cosas
hereditarias, a título de arriendo o depósito, no pudiendo
cambiar el mismo la causa de su posesión para invocarla.
Según Gayo, todo retraso del heredero en hacer adición traía
dos inconvenientes: el culto privado del difunto quedaba
interrumpido, y los acreedores hereditarios no sabían a quién
dirigirse. En una época en que no estaba asignado ningún plazo al
heredero para que acepte o no la herencia, la usucapio pro herede

50
estaba destinada a apresurar su aceptación, amenazándole con la
pérdida de la herencia.
Un senadoconsulto, publicado bajo Adriano, hizo revocable la
usucapio pro herede en beneficio del heredero, quien podía quitar al
poseedor los bienes de la sucesión, aún después de un año de
posesión, ejercitando petición de herencia, aunque la usucapión
quedaba opuesta a terceros. Marco Aurelio fue más lejos: organizó una
persecución criminal, crimen expilatoe hereditatis, contra los que
se colocaban la mala fe en posesión de los bienes de una herencia.
c. De la Praescriptio Longi Temporis.- Puesto que la Uscapión sólo
podía ser invocada por los ciudadanos romanos y sobre las cosas de
la propiedad quiritaria, que en caso de inmuebles debieron estar
ubicados en suelo itálico, la legislación imperial creó una institución
análoga aplicable a los fundos provinciales. Esta laguna fue llenada
por los praescriptio longi temporis.
En un principio sólo se le dio una defensa al poseedor de un
terreno provincial para rechazar la acción del propietario, una
excepción que se hacía valer como praescriptio y de ahí el nombre de
esta institución - praescriptio longo temporis - o prescripción de
largo tiempo extraordinaria.
La praescriptio longi temporis solo se menciona en los textos
del fin del siglo II de nuestra era. Se ignora su origen, y es probable
que fuera desde luego propuesta en los edictos de los gobernadores de

51
provincias y que la aplicación fuese extendida y regulada por las
constituciones imperiales.
La praescriptio longi temporis no es, como la usucapión, un
modo de adquirir la propiedad, pero sí un sencillo modo de defensa
dado al poseedor. De esto resulta que el demandado teniendo la
acción in rem debería insertar la praescriptio en la fórmula, y
habiéndola omitido, perdía el beneficio. Otra consecuencia de la
naturaleza de la praescriptio es que el poseedor, después de haber
prescrito llegara a perder la posesión de la cosa no tiene la rei
vindicatio para recobrarla, por no haberse hecho propietario según el
Derecho Civil, sin embargo, probablemente se modificó este derecho, y
el poseedor que ha prescrito termina por obtener una acción in rem
especial para recobrar la cosa que le fue quitada, y también la acción
pública si es desposeído de ella antes de la expiración del término
requerido para prescribir.
Con el tiempo la praescriptio longi temporis se equiparó a la
usucapión, tanto por sus efectos como porque se exigieron para ella lo
mismos requisitos, pero el término debía de ser de diez años entre
presentes – inter praesentes- y de veinte entre ausentes -Inter
Absentes-, según que el propietario o el poseedor viviera o no en el
Municipio, civitas o municipio distinto. El plazo era el mismo para
bienes muebles e inmuebles.

52
d. De la Usucapión en el Derecho Justinianeo.- Bajo Justiniano, la
cualidad de ciudadano pertenecía a todos los individuos del imperio y
no había ya diferencia, en el punto de vista de la propiedad del
terreno, entre los fundos itálicos y los fundos provinciales. Era inútil
pues, mantener juntamente, con las propias reglas, la usucapión y la
praescriptio longi temporis, y por eso Justiniano, en el 531,
simplificando la legislación anterior, las fundió en una sola legislación.
La rúbrica de la constitución que contiene esta reforma denota que
tiende a conservar los principios de la antigua usucapión sobre todos
los puntos que no han sido expresamente modificados.
Se suprime la división de las Res Mancipi y Nec Mancipi lo
mismo que la distinción del dominio quiritario y del in bonis; la
usucapión sólo hace ya adquirir la propiedad al poseedor de buena fe
que ha recibido tradición en virtud de una causa justa.
La supervivencia de la mala fe no impide usucapir al poseedor si
él ha tenido al principio buena fe y sin que en lo sucesivo haya
necesitado de distinguir entre los adquirientes a título oneroso y a
título gratuito.
Formula claramente la regla admitida por ciertos jurisconsultos
de la época clásica, según la cual, el poseedor no puede usucapir en
virtud de un título putativo. Pero dejando insertar en el digesto de
textos de los jurisconsultos que admiten cierta templanza a esta regla
cuando el error del poseedor es excusable, parece ser haber aceptado
su opinión.
53
También modifica el término de la usucapión, pues, con la
extensión de la propiedad inmueble, el antiguo término de dos años
para la usucapión de los inmuebles era demasiado corto. Justiniano lo
reemplaza por el de la praescrptio longi temporis, o sea diez años
entre presentes y veinte años entre ausentes. Fija también para los
muebles un término nuevo de tres años.
1.1.5. La Constitución de Teodosio II y la Prescripción de 30
años (año 395).
La usucapión sólo beneficia a los poseedores que tengan justo
título y buena fe. ¿Pero quiere esto decir que el poseedor de mala fe y
que no tiene justo título no recoge jamás ninguna ventaja de su
posesión aunque haya sido muy prolongada?. Aunque su situación no
es digna de favor, sin embargo, en el bajo Imperio se mejoró a
consecuencia de la Constitución de Teodosio II, que decide que todas
las acciones personales o reales salvo la acción hipotecaria, sean
extinguidas en principio al cabo de treinta años. Así que después de
este término, el poseedor de mala fe cesa de estar expuesto a la
reivindicatio del propietario, pero no adquiere la propiedad, y si es
desposeído, no tiene la reivindicatio.
Justiniano no hizo más por el poseedor de mala fe pero desde el
año 528, al mismo tiempo que daba la reivindicatio al que había
opuesto la praescriptio longi temporis y que fue en seguida desposeído

54
concedía al cabo de treinta años la misma acción al poseedor de
buena fe, aún no teniendo justo título.
1.1.6. El Aspecto final del desarrollo histórico del Usucapión
en el Sistema Romano.-
Se encuentra bajo las fórmulas de la legislación de Justiniano
en las que la ciudadanía se había otorgado a todos los individuos del
imperio, y no había ya diferencia, en el punto de vista en la propiedad
del terreno, entre los fundos itálicos y los provinciales. Por ello era
inoperante mantener juntamente, con las propias reglas, la
usucapión con la praescriptio longi temporis y de ahí que el
emperador, en el año 531 simplificó la legislación anterior,
fundiéndola en una sola.
Según Eugene Petit13 observa que la rúbrica de la Constitución
que contiene esta reforma demuestra que pretende conservar los
principios de la antigua usucapión sobre todos los puntos que no han
sido expresamente modificados.
Se ha suprimido la división de la res mancipio nec mancipi, así
como la diferencia del dominio quiritario y del in bonis. La usucapión
hace adquirir la propiedad al poseedor de buena fe que ha recibido la
tradición en virtud de una causa justa. La fórmula se ha ampliado
para adquirir, en las mismas condiciones, el usufructo y las
13
EUGENE, Petit: “Tratado Elemental del Derecho Romano”- Editorial Albatos. SRL-Impreso
en Argentina.
55
servidumbres prediales. La mala fe en el poseedor no le impide
usucapir si al principio ha tenido buena fe. Reemplaza el término muy
breve de dos años para usucapir un inmueble por el de la
praescriptio longi temporis, de diez años entre presente y veinte
entre ausente. En cambio para los muebles fija un término nuevo de
tres años. Se establece un modo de interrumpir la usucapión el
propietario que no pueda en justicia perseguir al poseedor, bien sea
por ausencia de este, o bien porque sea un pupilo in fans in tutor, sin
tutor; y entonces es suficiente con dirigir a este efecto una
reclamación al magistrado competente. De ahí resulta lógico admitir
que en la hipótesis ordinaria, en la que el propietario puede ejercer la
reivindicatio, que el ejercicio de esta acción interrumpe la nueva
usucapión. La nueva usucapión hace adquirir la cosa al poseedor tal
como es y con las cargas que lo graven.
2. REGULACIÓN CONSTITUCIONAL DE LA USUCAPIO EN EL
PERÚ.
De todas las Constituciones Políticas que se dieron en nuestro
país, solamente algunas hicieron referencia a la Institución de la
Usucapión, como pasamos a exponer:

56
2.1. LA CONSTITUCIÓN DE 1919.
La constitución de 1919, promulgada durante el gobierno de
Augusto B. Leguía, establece en varias de sus normas el criterio de
que la propiedad debe usarse en armonía del interés social. Se prohíbe
que la persona pueda sufrir prisión por deudas; se autoriza al Estado
a “tomar a su cargo o nacionalizar” los transportes terrestres,
marítimos, Aéreos y a tomar igualmente otros servicios públicos de
propiedad particular. Reconoce la libertad de comercio, pero le
permite al Estado fijar limitaciones y reservas en el ejercicio de la
industria cuando así lo recomiende la “seguridad y necesidad
pública”. Es decir que había respeto por la propiedad privada, pero
ésta podía tener limitaciones fundadas en el interés de la sociedad.
Su artículo 38 declara la inviolabilidad de la propiedad privada, pero
declara igualmente que ella se halla sometida a las “contribuciones,
gravámenes y limitaciones” que se establezcan.
Es importante reconocer que su artículo 58, rompe el silencio
oficial manteniendo durante toda la época republicana y reconoce la
existencia legal de las comunidades indígenas, cuya propiedad sobre
las tierras hace imprescriptible, declarando que sólo podrá
transferirse por título público. Se trata indudablemente, de una de las

57
Constituciones con mayor sensibilidad social de nuestra historia
republicana14.
Promulgada el 9 de Abril de 1933, durante el gobierno de
Sánchez Cerro; tiene un sentido más directo en cuando al uso de la
propiedad en armonía con el interés social. Su artículo 28, establece
que será la ley la que fije el interés máximo de los préstamos de
dinero. Declara que la propiedad privada es inviolable (Art. 29), pero
estima que debe usarse en armonía con el interés social (Art. 34).
Esta es la primera norma que en forma explícita establece la
obligación del propietario de usar sus bienes en armonía con los
intereses de la colectividad. Faculta al Estado cuando razones de
interés nacional lo exijan establecer por ley restricciones y
prohibiciones en la adquisición y transferencia de ciertas clases de
propiedad, sea por la naturaleza de los bienes, por su condición
material, jurídica o por su ubicación en el territorio (Art. 35). Se
reconoce la libertad de comercio, pero cuando lo exija la seguridad o
necesidad pública, podrá el estado establecer reservas o limitaciones
en el ejercicio del derecho de propiedad (Art. 40). Proscribe los
monopolios y acaparamientos industriales y comerciales (Art. 16).
Propicia la participación de los trabajadores en las utilidades de las
14
CARLOS CUADROS VILLENA, “Derechos Reales”, Primera Edición. Lima. Pag. 279.
58
empresas (Art. 45). Crea las condiciones para la reforma agraria,
cuando dispone que el Estado favorecerá la conservación de la
mediana y pequeña propiedad rural y cuando autoriza expropiar
tierras de dominio privado, especialmente las no explotadas, para
subdividirlas o enajenarlas....”(Art. 47).
En circunstancias extraordinarias de necesidad social, el
Estado podrá adoptar las medidas tendentes a abaratar la
subsistencia (Art. 49). De los principios de esta Constitución,
desarrolla la tendencia publicante del derecho, por la cual, el Estado
penetra también en las relaciones del derecho privado, para
ordenarlas en nombre del interés social. Se sancionan las leyes
tutelares del inquilino de vivienda, la persecución del anatocismo, la
configuración de los delitos de especulación y acaparamiento, y en fin
toda la legislación destinada a que los bienes privados sean utilizados
siempre teniendo consideración los intereses de la colectividad. No
había desaparecido. Ya no era más el derecho absoluto. Había surgido
su carácter relativo al interés social.
2.3. LA CONSTITUCIÓN DEL 1979.
Promulgada el 12 de julio de 1979, durante el gobierno militar
del General Francisco Morales Bermúdez, la misma que entró en
vigencia el 28 de Julio de 1980 durante el gobierno presidencial del
Arquitecto Fernando Belaunde Terry. La Constitución incluye

59
expresamente un artículo sobre Reforma Agraria, reconoce el papel
empresarial del Estado.
Sin embargo, toda la constitución rinde homenaje a la propiedad
privada. Son poquísimas las normas relativas la propiedad pública y
excesivas las obligaciones del Estado, para crear y desarrollar la
propiedad privada. No recogió el encargo de institucionalizar las
reformas estructurales, ni promover al Estado capaz de privilegiar el
interés social. Exalta la propiedad privada y la economía de mercado
y vuelven por los caminos ya recorridos del liberalismo que hizo del
estado mero gendarme de los intereses privados.
Ya no sólo se consigna la garantía a la propiedad y a la herencia
(artículo 2 inciso 14), sino que inclusive se obliga al Estado a
promover el acceso a la propiedad privada en todas sus formas (Art.
124). Esto que se ha creado un Estado promotor de propietarios
privados. Se proclama que para ser propietario se necesita solamente
la iniciativa, que debe ser ejercida dentro de una economía social de
mercado. El Estado no sólo es gendarme de los intereses privados,
sino que está obligado a promover el acceso a la propiedad y estimula
el ejercicio de la libre iniciativa dentro de esa libre economía de
mercado (Art. 115). Esa iniciativa debe ser garantizada por el Estado
dentro de una economía pluralista, que cierra las puertas a la
nacionalización o a las formas de estatización y debe coexistir
democráticamente con la empresa estatal.

60
El capítulo III del Título tercero, se ocupa de la propiedad. Pero
no trata en forma alguna de la propiedad pública. Está destinado
exclusivamente a la propiedad privada. Su artículo 124, redactado en
forma semejante al artículo 153, de la Constitución de Weimar, dice
expresamente ”Que la propiedad obliga a usar los bienes en armonía
con el interés social”. El artículo 125 rompe la inviolabilidad de la
propiedad, cuando “causas de necesidad y utilidad pública o de
interés social” impongan la expropiación. Permite el artículo 127, que
por razones de interés nacional se puede establecer restricciones y
prohibiciones especiales, para la adquisición, posesión, explotación y
transferencia de los bienes, debido a su naturaleza, al estado en que
se encuentren o a su ubicación.
En cuanto a la propiedad de la tierra, la constitución igualmente
ha retornado al liberalismo tradicional y, cuando garantice el derecho
de propiedad privada sobre la tierra que sea usada en armonía con el
interés social. Pero el artículo 159, recogió expresamente la Reforma
Agraria, como proceso de transformación de las relaciones de
producción. La considera como instrumento de transformación y de
producción integral del hombre del campo y estima que se dirige a un
sistema justo de propiedad, tenencia y trabajo de la tierra, “para el
desarrollo económico y social de la nación”. En este sentido, prohíbe
el latifundio, difunde y consolida la mediana y pequeña propiedad
rural privada y apoya el desarrollo social de empresas cooperativas u
otras formas asociativas constituidas libremente para la producción,

61
transformación o comercio de los productos agrarios. De donde resulta
que el Decreto Legislativo Nº 653, que indirectamente permite que el
latifundio, vuelva a constituirse en el país, resulta
anticonstitucional15.
La constitución de 1979, recoge la tendencia del ejercicio del
derecho de propiedad sobre los bienes en armonía con los intereses de
la colectividad. Pero no es una constitución que privilegia al Estado,
ni que conceda al interés social preferente sentido. Es una
constitución privatista, empeñada en desarrollar y proteger la
propiedad privada, haciendo al Estado, solamente gendarme de ella.
La constitución Peruana de 1993, entró en vigencia el 29 de
Diciembre de ese mismo año, durante el gobierno democrático del
Ingeniero Alberto Fujimori Fujimori; reconoce el derecho a la
propiedad privada en el artículo 2 inciso 16, entre los derechos
fundamentales de los ciudadanos. Teniendo en cuenta en algunos
casos “al bien común”, se ha eliminado la alusión al carácter social.
Estas leyes no podrán disminuir, “su contenido social” pues caerían
entro del ámbito inconstitucional.
15
CARLOS CUADROS VILLENA, “Derechos Reales”, Primera edición. Lima – 1995. Pag.
282.
62
Sin embargo, en algunas remotas oportunidades, por causa de
seguridad nacional o necesidad pública, podrá expropiarse “incluso
afectando esa privación al contenido mínimo esencial”. El concepto de
“núcleo o contenido esencial”, protege la propiedad privada, se trata
de no suprimir el instituto de propiedad privada por obra del legislador
ordinario.
El artículo 70 de la Constitución de 1993, prescribe que
“nadie puede ser privado de su propiedad, excepto por causa de
seguridad nacional o necesidad pública”, declarada conforme a ley, y
previo pago en efectivo de indemnización justipreciada.
Con relación a los bienes públicos, dispone el artículo 73 “Los
bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles.
Los bienes de uso público, pueden ser concedidos a particulares
conforme a ley para su aprovechamiento económico”.
La norma retrocede notoriamente con relación a la constitución
derogada. En efecto, el numeral 128, establecía un principio
adecuado: “Los bienes públicos, cuyo uso es de todos, no son
objeto de derecho privado”.
El artículo 73 de la Nueva Constitución sostiene que los bienes
de uso público pueden ser concedidos a particulares conforme a ley,
“para su aprovechamiento económico”. Si los bienes públicos son de
uso de todos, ¿cómo entonces también pueden ser de uso particular?.
Estos bienes, precisamente por ser de utilidad pública, no son
susceptibles de que se establezca sobre ellos derechos privados

63
excluyentes. Lo mismo acontece con los recursos naturales básicos,
que bajo motivo alguno pueden ser concedidos a particulares.
Se trata de bienes de uso público o común, que prestan
servicios a toda la comunidad y colectividad: los caminos y carreteras,
veredas, parques públicos, puentes, ríos, muelles, etc.
Cabe traer a colación que en aplicación de este precepto, el
Perú abolió anteriormente, lo que Enrique Chirinos llamó “la extraña
e inaceptable institución de las playas privadas”.
Consecuentemente; la Constitución de 1993, reconoce, en vía
de principio, el derecho de propiedad privada. Ella es considerada
“inviolable”. Desde este punto de vista, nada ha cambiado respecto al
sistema constitucional anterior. Tal es el contenido esencial de la
institución. Sin embargo, a diferencia de su antecesora, ha eliminado
la causal de “interés social” para la expropiación que,
excepcionalmente, podría aplicarse al propietario que no adecuara su
dominio a este principio.
3. LA PRESCRIPCIÓN EN NUESTRA CODIFICACIÓN CIVIL.
3.1. Evolución del Tratamiento Legislativo de la
Prescripción Adquisitiva
3.1.1. EL CÓDIGO CIVIL DE 1852.-

64
No pudo sustraerse a la influencia del Código Napoleónico y, al
igual que el chileno de 1857 y otros códigos latinoamericanos del siglo
pasado, dieron a la legislación el mismo tratamiento a desarrollar, bajo
un mismo título, tanto la que denominó de dominio como la de
acciones. Nuestro aun vigente Código de Comercio de 1902, que
adaptó a nuestro medio el Código de Comercio Español de 1885,
dedica la Sección Segunda de su Libro Cuarto a la Prescripción
Extintiva, siendo el punto de partida de las normas que al respecto
tienen la Ley General de Sociedades, la Ley de Títulos - Valores y
otras leyes especiales.
La Prescripción Adquisitiva en el Código de 1852:
* La prescripción de dominio y la prescripción de acción
Articulo 526°.- Prescripción es un modo civil de adquirir la propiedad
de una cosa ajena, o de liberarse de una obligación mediante el
transcurso de un tiempo determinado, y bajo las condiciones de este
código.
La primera es prescripción de dominio y la segunda es
prescripción de acción determinado, y bajo las condiciones de este
código.
* Requisitos de la prescripción
Artículo 536°. - Para adquirir por prescripción el dominio de una
cosa, es necesario que concurran:
a. Posesión.
65
b. Justo titulo.
c. Buena fe
d. Transcurso del tiempo señalado por este código.
* La posesión continua
Artículo 538°.- La posesión debe ser continua para que sirva de base
a la prescripción.
* El justo título.
Artículo 539°.- Es justo titulo para adquirir por prescripción toda
causa bastante para transferir el dominio, según los modos
establecidos en este código.
* La buena fe
Articulo 540°.- Consiste la buena fe, en que el poseedor crea que la
persona de quien adquirió la cosa era el verdadero dueño, o que
tenia facultad de enajenarla.
* Presunción de buena fe
Articulo 541°.- La buena fe se presume mientras no se pruebe lo
contrario.
* Acreditación de la buena fe
66
Articulo 542°.- En los casos en que no es conocido el justo titulo, no
se presume la buena fe: es menester acreditarla.
* Plazo prescriptorio
Articulo 543°.- Debe durar la posesión para prescribir el dominio:
a. Tres años entre presentes o ausentes, cuando la cosa es
mueble o semoviente.
b. Diez años entre presentes y veinte entre ausentes, cuando
es inmueble.
* Prescripción extraordinaria
Articulo 544°.- El que posea una cosa por cuarenta años no estará
obligado a presentar justo título, ni a responder sobre la buena fe.
El código de 1852 ha sido uno de los más completos y
didácticos, no obstante ello y como es natural adolecía de muchos
errores y uno de ellos precisamente fue el trato que le dio a la
Prescripción Adquisitiva de Dominio, figura jurídica que legisló de
manera conjunta con la prescripción extintiva, adoptando la posición
unificadora.
En el caso de los inmuebles, el plazo para adquirir fue de 40
años (prescripción larga) y 10 años con justo título y buena fe
(prescripción corta).
67
Por otro lado, en el Art. 543 legisló la prescripción de los
ausentes y presente señalando que para los primeros el plazo de
prescripción en su contra era más largo pues lógicamente no estaban
en condición de defender su propiedad. Así pues duplicaba el plazo de
10 años entre presentes y 20 para ausentes, entendiéndose por
ausencia cuando la persona no se encuentra en el lugar en que se está
operando la prescripción.
3.1.2.- EL CÓDIGO CIVIL DE 1936.
Por Ley Nº 9305, de fecha 2 de Junio de 1936, se autorizó al
Poder Ejecutivo, para promulgar el Código Civil, se promulgó con
fecha 30 de 1936, debiendo entrar en vigencia el día 14 de Noviembre
de 1936.
La Comisión reformadora del Código Civil de 1852, seguramente
una de las más técnicas que ha intervenido en la elaboración de leyes
en el país, fue creada por Decreto Supremo de 26 de Agosto de 1922.
Este código no se pronuncia expresamente sobre que la propiedad
debe usarse en armonía con el interés social del estado; guarda
silencio sobre el régimen de los bienes del Estado, sin embargo, de
que los trata y establece una contradicción en los plazos de la
prescripción. Pese a estos efectos, estimamos que los principios del

68
uso de la propiedad en armonía con el interés social, se hallan
incorporados en este Código.
Su Título Preliminar, dice que la ley no ampara el abuso del
derecho. Esto es que el derecho, como facultad del individuo debe
ejercitarse siempre, teniendo en consideración los intereses ajenos. El
principio de que la ley no ampara el abuso del derecho, encierra
indudablemente el uso de la propiedad en armonía con el interés
social. No se puede ejercitar el derecho de propiedad, en forma
absoluta y arbitraria, dañando los intereses ajenos. En cuanto el
ejercicio de ese derecho perjudique el derecho ajeno, será reprobado
por la ley. El artículo 861, establece que quien se encuentra
amenazado por un daño, debido al exceso o abuso en el ejercicio de
un derecho, puede pedir que se restituya al estado anterior o que se
adopten las medidas del caso, sin perjuicio de la indemnización
correspondiente. El propio estado de necesidad, que obliga al
propietario a la limitación de la exclusividad, que significa el derecho
de propiedad, permitiendo que en su predio se ejerciten los actos
destinados a evitar o conjurar un peligro en otro predio, es la
expresión del uso de la propiedad en armonía con el interés social.
Finalmente, el artículo 851 establece la naturaleza de derecho público
que tienen las limitaciones al derecho de propiedad, debido al interés
público, naturaleza que las hace inmodificables por acto jurídico.

69
El código civil de 1936, no establece específicamente que la
propiedad debe usarse en armonía con el interés público, pero si
regula este modo de ejercicio del derecho de propiedad.
Este Código acogió un criterio distinto y siguiendo la corriente
doctrinal impuestas por los pandectistas alemanes que trazaron la
distinción que se adoptó en el BGB y que plasmó Becvilaquia en el
Código Brasileño, legisló por separado la Prescripción Adquisitiva o
Usucapión y la Prescripción Extintiva. La reforma del Código de 1852,
que se plasmó en el Código Civil de 1936, llevó a la Prescripción
Adquisitiva al libro Cuarto, dedicado a los Derechos Reales,
legislando separadamente la Usucapión inmobiliaria de la mobiliaria;
y la Prescripción Extintiva fue llevada al Libro Quinto dedicado al
Derecho de las Obligaciones, aunque sin hacer una radical
desvinculación, ya que según el artículo 876: “Rigen en esta
prescripción (la adquisitiva), las reglas establecidas para la
extintiva en cuanto sean aplicables”. Esta disposición fue
calificada por Jorge Eugenio Castañeda como: “Ilógica e
incongruente, si se acepta que la prescripción adquisitiva y la
extintiva son instituciones disímiles, pues así parece haberlo
entendido el legislador, cuando las instaló en diferentes
libros”16.
Planteada la reforma del Código de 1936, los señores ponentes
ante la Comisión Reformadora propugnaron el tratamiento dual de la
16
JORGE CASTAÑEDA, “Instituciones de Derecho Civil”. Tercera Edición. Lima. 1952
70
Prescripción, a fin de que la Prescripción Adquisitiva (Usucapión)
continuara ligada al Libro de los Derechos Reales, por ser éste
instituto constitutivo de un derecho real, "un modo de adquirir la
propiedad de las cosas"; y que la Prescripción Extintiva se llevara
a un Libro Especial, indicando que el transcurso del tiempo –
sustento de ambas clases de prescripción – produce:
 En la prescripción adquisitiva, un fenómeno erga omnes, porque
da lugar a la constitución de un derecho real a favor del
prescribiente.
 En la prescripción extintiva, en cambio, libera al prescribiente
únicamente respecto del sujeto con quien tenía entablada
determinada relación jurídica; a lo que debemos precisar ahora,
atendiendo a la posición asumida por el Código, que no se trata de
liberarlo del cumplimiento de una prestación, sino de reconocerle
la posibilidad de oponer la prescripción frente a la pretensión que
contra él se quiera hacer valer.
Concluyéndose en que, tan sustancial diferencia, eximía de
mayor abundamiento para justificar el mantenimiento del trato
legislativo del Código de 1936; aunque, como hemos indicado, no sólo
sustrayendo la prescripción extintiva del libro de las Obligaciones,
sino instalándola en un Libro especial.

71
La Prescripción Adquisitiva en el Código de 1936:
* Prescripción ordinaria y extraordinaria
Articulo 871°.- Adquieren inmuebles por prescripción quienes lo han
poseído como propietarios de modos continuo durante diez años, con
justo titulo y buena fe, o durante treinta años sin estos dos últimos
requisitos.
* Declaración de prescripción
Articulo 872°.- Quien adquiere un inmueble por prescripción pueda
entablar juicio para que se le declare dueño. La sentencia que acceda
a la petición es titulo para inscripción de la propiedad en el registro
y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño.
* Bienes imprescriptibles
Articulo 873°.- No son adquiribles por prescripción los bienes de
una sociedad por los socios, ni los bienes materia ajena pertenecen al
artífice pagando el valor de la materia empleada.
* Prescripción de bienes muebles
Articulo 893°.- La prescripción de los bienes muebles requiere la
posesión continua a título de dueño por dos años, si hay buena fe, y
por cuatro si no la hay.

72
En la comparación con el código de 1852, el código de 1936 fue
más escueto e inorgánico; el deseo de reducirlo originó un
Empobrecimiento substancial de este cuerpo de leyes. La prescripción
adquisitiva en este código estuvo regulada por ocho artículos
incluyendo tanto a los bienes muebles como los inmuebles, afiliándose
acertadamente a la corriente dualista, legislando en forma separada a
la prescripción materia del presente estudio de la prescripción
extintiva. En materia de inmuebles se legisló que se ganaban por
prescripción larga a los treinta años y por prescripción corta a los diez
años. En cuanto a los muebles igual que en el código actual, es decir
cuatro y dos años para la prescripción larga y corta respectivamente.
Es importante señalar un dispositivo que no figura en nuestro
actual código, cual es la del artículo 876 que disponía “rigen para
esta prescripción las reglas de la prescripción extintiva en
cuanto sean aplicables” y el artículo 894 que señalaba la aplicación
de las normas de los bienes inmuebles para los muebles. Se
eliminaron las disposiciones sobre el mayor plazo fijado para los
ausentes, esto debido a la modernización de los transportes que
permitían tener ya, comunicación en breve término. Asimismo este
código contenía una contradicción entre las normas que versaban
sobre la prescripción adquisitiva y la extintiva y que fue materia de
muchos debates por parte de los comentaristas del código, entre los
que destaca Romero Romaña, contradicción que ha sido superada en
nuestro actual código, veamos:

73
 La acción real prescribía a los 20 años (Art. 1168°, Inc.
1° Cod. 1936).
 La prescripción adquisitiva de los bienes muebles: 2 años
con buena fe y 4 años sin estos requisitos.
 Prescripción adquisitiva de bienes inmuebles: 10 años
con justo título y buena fe y 30 años sin estos requisitos.
O sea que los plazos de prescripción de la acción
reivindicatoria y de la prescripción adquisitiva eran distintos.
Esto trajo como consecuencia los siguientes problemas:
1. Por ejemplo que el poseedor de un inmueble por 21 años, que
no había completado el tiempo exigido para oponer la
usucapión larga que era de treinta años, puede oponer la
prescripción a la reivindicación del titular y, en consecuencia
sin ser todavía propietario, en la práctica sería reconocido
como tal por no poder el verdadero “dominus” recuperar el
bien.
2. Que el poseedor que con justo título y buna fe hubiera
adquirido a los 10 años el bien por usucapión estaba todavía
propenso por 10 años más a sufrir la reivindicación del
propietario.
A estos problemas se le señalaron dos soluciones distintas y que
posteriormente han sido acogidas por nuestro actual. Estas soluciones
fueron: que se legislara la imprescriptibilidad de la acción
reivindicatoria, con la consecuencia de que la disposición del artículo

74
2001, Inc. 1° se aplica a las demás acciones reales, y por otro lado, se
uniformaron los plazos de prescripción adquisitiva y de prescripción
de la acción real en 10 años.
3.1.3. EL CÓDIGO CIVIL DE 1984.
Por Decreto Legislativo Nº 295, de fecha 24 de Julio de 1984, se
promulgó el Código Civil, entrando en vigencia el 14 de Noviembre de
1984. Se trata del tercer Código Civil que se da en el país en toda su
vida republicana. Son muy pocos los nuevos institutos de derecho,
que ni siquiera han sido incorporados al Código. Los institutos de la
habitación urbana, las mutuales, cooperativas de vivienda y de
préstamo hipotecario de edificación se presentan principalmente en el
campo de la propiedad horizontal, que el Código no ha regulado.
Tampoco ha regulado los cambios operados en la propiedad y
tenencia de la tierra, que seguramente son los más importantes y
significativos de la transformación social.
El código de 1984, está inspirado en la constitución de 1979 y
regula la propiedad privada del mismo modo que lo hace esa
constitución. Ha incorporado los principios del uso de la propiedad
en armonía con el interés social y el no abuso del derecho, tal cual lo
hiciera el Código Civil de 1936. el numeral II del Título Preliminar,
establece que la ley no ampara el ejercicio abusivo del derecho y que
el interesado, puede reclamar que se adopten las medidas para evitar
suprimir el abuso y en su caso reclamar la indemnización

75
correspondiente. En el mismo sentido, el artículo 924, establece “el
derecho de la persona que sufre o esta amenazada de daño, porque
otro ejercita abusivamente su derecho, de pedir que se restituya su
derecho al estado anterior, o se adopten las medidas del caso, sin
perjuicio de la correspondiente indemnización.
Merece comentario especial, el artículo 920, que incorpora como
lo hacía el artículo 830 del Código Civil de 1936 – la legítima defensa
posesoria que le permite al poseedor, defender por si su posesión, sin
necesidad de acudir a la autoridad. Son circunstancias de orden
social, las que justifican que la persona pueda ser inmediata justicia,
sin necesidad de recurrir a la autoridad. En esta norma encontramos
un principio regulador del orden social. Si es cierto, que las
facultades sobre los bienes, deben ejercitarse de acuerdo con el
interés social, convienen a éste que el orden social no sea alterado y
que sea mas bien reparado inmediatamente.
Como se sabe el Código Civil vigente, desde el 14 de noviembre
de 1984, ha llevado a la Prescripción Extintiva a un libro especial –
Libro VIII– que legisla también sobre la Caducidad. A la Prescripción
Adquisitiva, tanto mobiliaria como inmobiliaria, la legisla al hacerlo
sobre los modos de adquisición de la propiedad (artículos 950º y 953º)
y sin reproducir la norma del artículo 876º del Código anterior. Según
el Artículo 950º, la propiedad inmueble se adquiere por prescripción
mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario
durante diez años; y, a los cinco años, cuando median justo título y
76
buena fe. Por el Art. 951º la adquisición por prescripción de un bien
mueble requiere la posesión continua, pacífica y pública durante dos
años si hay buena fe, y por cuatro si no la hay. El Art. 952º faculta al
prescribiente para entablar juicio a fin de que se le declare propietario,
indicando que la sentencia es título para la inscripción de la propiedad
y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño. Por último el
Art. 953º , reiterando el texto del artículo 875º del derogado Código,
mantiene como causal de interrupción del curso prescriptorio la
pérdida o la privación de la posesión, salvo que se la recupere antes de
un año o si por sentencia es restituida. Como excepción al principio
que regula las normas que hemos dejado expuestas y a la doctrina que
las informa, el Código Civil legisla también sobre la pérdida de los
derechos reales por el no uso. Se trata de la extinción del usufructo
por el no uso del usufructuario durante cinco años, conforme al inciso
2 del artículo 1021º, y de la extinción de la servidumbre también por
el no uso durante cinco años, conforme al artículo 1050º. En ambos
casos la prescripción es usucupativa y no extintiva porque no es una
praescriptium actionem, opera a favor del titular del derecho sobre
la cosa fructífera y del titular del derecho sobre el predio sirviente
respectivamente17.
Por último la regulación del arbitraje, materia desprendida del
Código Civil vigente y del viejo Código de Procedimientos Civiles, en la
17
FERNANDO VIDAL RAMÍREZ. “Prescripción Extintiva y Caducidad”. Gaceta Jurídica.
Editores 1ª Edición. 1996.
77
actualidad sometida a la Ley Nº 26572- Ley General de Arbitraje,
ha introducido también normas sobre Prescripción Extintiva.
El Código Civil vigente, siguiendo la línea del Código derogado
de 1936, desdobla las dos formas de prescribir: La adquisitiva y la
extintiva. Esta decisión es acertada, por las diferencias existentes
entre una y otra. Señala Demetrio López Santos18 que “el
tratamiento dual que la codificación civil de este siglo da a la
prescripción, se sustenta en los fundamentos sostenidos por:
 La Doctrina Unitarista, que estima la prescripción como la
transformación reconocida por la ley de una situación de
hecho a una situación de derecho por el transcurso del
tiempo.
 La Doctrina Dualista, que sostiene que si bien tal
transformación se produce en la prescripción adquisitiva,
no ocurre lo mismo con la prescripción extintiva, porque en
esta posición se desvanece la situación jurídica como
consecuencia del no ejercicio de la acción de protección del
derecho”.
Por nuestra parte, consideramos que no es exacto que la llamada
prescripción extintiva extinga una situación jurídica. La verdad es que

18
LÓPEZ SANTOS, Demetrio: Derecho Reales, Innovaciones, Omisiones y Prescripción
Adquisitiva de Dominio en el Código Civil de 1984. Librería Studium- Lima-1990.
78
no extingue nada. Se trata mas bien de una institución de orden
procesal que importa un medio de defensa que, invocado por el
demandado, impide al juez pronunciarse sobre el fondo del asunto.
Resulta de este modo que pueden coexistir al mismo tiempo el
propietario y el poseedor, ambos proyectados sobre el mismo bien. Y
es en función del interés de la propiedad que conviene que esta
posesión, aún cuando carezca de vínculo con el dominio, no sea
perpetua, sino que por la misma acción del tiempo se convierta, a su
vez, en propiedad. Esta conversión trascendental se produce en virtud
de la prescripción adquisitiva o usucapión, la cual constituye otro de
los modos originarios de adquisición de la propiedad consagrado por la
ley.
Según José Antonio Álvarez Caperochipi “la usucapión puede
definirse como una investidura formal mediante la cual una posesión se
transforma en propiedad. Es pues, algo más que un nuevo medio de
prueba de la propiedad, o un mero instrumento de servicio de la
seguridad del tráfico, es la identidad misma de la propiedad como
investidura formal ligada a la posesión”.
3.2. Errores derivados de la derogatoria del Art. 883 del
Código Civil.
79
El Código Civil de 1984, en su artículo 883º, muy debatido entre
los académicos, decía: “Los derechos reales sobre predios rústicos, se
rigen por la legislación de la materia”.
La Ley de Promoción de las inversiones en el sector Agrario,
Decreto Legislativo Nº 653 del 30 de julio de 1991, publicado el 01 de
Agosto de dicho año, abrogó el D. L. Nº 17716, y con ello derogó el
mencionado artículo según lo contempla la primera Disposición final
en su segundo parágrafo. La redacción del artículo 883° era
técnicamente desafortunada, revelando en el legislador una política
excluyente. Este numeral, que contenía una norma de simple
remisión, marginaba expresamente a los derechos reales sobre predios
rústicos. El Código de 1936 regulaba la propiedad rústica, no
orgánica ni sistemáticamente, sino en forma “ocasional y
fragmentaria”, pero no traía una norma tan claramente excluyente,
como el referido artículo 883°. Con ello daba la impresión que
institutos como la propiedad, la copropiedad, el uso, el usufructo, la
anticresis, la hipoteca que recaigan sobre predios rústicos no estarían
comprendidos dentro del código civil. No obstante, en la realidad, el
Código Civil vigente encierra serias contradicciones. Si bien
aparentemente no regularía los derechos reales sobre predios rústicos,
en otros artículos legislan de manera expresa instituciones de corte
netamente rural. Ahora bien, la derogatoria del artículo 883°, no
resuelve el problema, antes bien, lo profundiza; Según la doctora
Lucrecia Maisch Von Humboldt el codificador quiso decir: “Los

80
derechos reales sobre predios rústicos, se rigen por las disposiciones
de este código y además por las leyes que específicamente lo regulen”.
Esta debió ser la redacción idónea, y así ha debido corregirse en
vez de derogarse. La Ley Agraria (D.L. Nº 653) contiene a su vez,
una nueva contradicción, con el artículo que deroga, pues el artículo 2
inc. “a” dispone que: “El Estado otorga seguridad jurídica, sobre
la tenencia y propiedad de las tierras rústicas. Los derechos
reales sobre ellas, se rigen por el Código Civil y las disposiciones
contenidas en la presente ley”.
!LA PARADOJA SE MUESTRA EVIDENTE!: ¿No se deroga
acaso el artículo 883° del Código Civil para que la ley agraria regule los
derechos reales rústicos?; y, por otra parte, ¿En qué numerales de la
nueva ley especial legisla tales derechos?. Si se revisa detenidamente
el texto de la aludida norma, no encontramos respuesta a estas
interrogantes, porque simplemente se han omitido. Con ser deficiente
esa ley, no es la única. La Ley Nº 26505: Ley de la Inversión Privada
en el desarrollo de las tierras rústicas del territorio nacional y de
las comunidades campesinas, de fecha 14 de julio de 1995, (artículo
2º in fine) también prescribe: “El régimen jurídico de las tierras
agrícolas se rige por el Código Civil y la presente Ley”. Tal
parece que no se ha reparado en el vacío legislativo que representa la
derogación del artículo 883° del Código Civil. Estas normas lo único
que hacen es aumentar los problemas de interpretación. En el derecho

81
nacional, en suma, no existe una ley que se ocupe de los derechos
reales atinentes a los predios rústicos.
De otra parte, también constituye un serio error remitir la
regulación de estos derechos reales rústicos a la legislación ordinaria.
Se olvida que ellos fueron el fundamento original, el punto de partida,
de los derechos reales. Si queremos ser coherentes, tenemos que
concluir diciendo que: "A pesar de estos errores legislativos, los
predios rústicos forzosamente están comprendidos en el Código
Civil”; y es en este cuerpo orgánico en donde debe incorporarse una
normatividad específica sobre la limitación de la propiedad rural, con la
finalidad de mantener un equilibrio en la redistribución de las tierras en
el territorio nacional".
CAPITULO II: LA USUCAPIÓN
1. LAS RELACIONES HOMBRE-BIEN.
Es necesario revisar algunos conceptos que están relacionados
con el tema materia de investigación. Básicamente los conceptos de
propiedad, tenencia, ocupación, posesión, etc. porque dependiendo de
éstos va a surgir un mecanismo adecuado en cada caso para la

82
protección de esas situaciones. Frecuentemente no manejamos
adecuadamente los procedimientos debido a confusiones que tenemos
a nivel conceptual.
En primer lugar, es necesario partir de un concepto
importantísimo, la relación hombre-tierra y, más aún, la relación
hombre-tierra productiva que es un bien o derecho garantizado por
la Constitución Política del Estado.
Esa relación hombre-tierra, de tenencia directa del bien, es
además motivo de otra garantía constitucional que es el derecho al
trabajo y el derecho a dedicarse a la actividad económica productiva
de su preferencia. Por supuesto que todas estas garantías
constitucionales, a pesar del carácter casi absoluto del derecho a la
propiedad, tienen como limitaciones el interés público, el interés
colectivo y los conceptos de justicia social y de utilidad social de la
tierra. Es decir, el derecho a la tierra no es un derecho absoluto,
irrestricto y sin ningún tipo de limitaciones, se lo concede como
garantía constitucional, pero dentro de ciertos parámetros
establecidos en la Carta Magna y la Legislación Civil vigente.
Es necesario tener también otro concepto, el de uso, vinculado
a la posesión de la tierra y a los derechos que sobre ella se
ejercen; la obligación en la que el hombre se encuentra en
relación con el trabajo útil para una sociedad, porque el trabajo
tiene también esa dimensión de deber, pues no es solo un derecho.

83
Si no existe esa relación de protección, hay una situación fáctica
hombre-bien y una jurídica que protege a otros efectos (la posesión
pura y simple) pero no habrá esa protección especial que da derecho a
la protección agraria útil para la producción del sustento necesario del
hombre.
Dentro de las relaciones jurídicas, quizás la más primitiva de
todas es la relación hombre-bien, esa relación física hombre-cosa.
Esto se debe a que esa relación crea una apariencia de titularidad.
Mientras uno esté más ligado y más próximo a un bien, más
fácilmente se reconoce un derecho sobre éste. Eso es lo que hace el
legislador cuando reconoce el derecho a la ocupación, el derecho a la
posesión y el vínculo que se crea, después de que existe esa relación
por razón de derecho, que se llama la propiedad.
1.1. LA OCUPACIÓN.
En primer lugar, se comienza por reconocer el vínculo más
sencillo de todos: el de la inmediatez material de la cosa, llamado
ocupación. Ejemplos de esta relación son los casos de la ocupación
agraria o de la ocupación de las comunidades indígenas, donde
ancestralmente el derecho que nace a su favor se deriva del simple
derecho de ocupación.
84
Este concepto es casi un "standard jurídico". Es decir, un tipo de
conceptos etéreos, indeterminados porque forman parte de una
concepción cultural de un pueblo y que son atributivos de una
determinada condición de una cosa, la ocupación prácticamente no
necesita definirse. Es decir, una persona tiene un bien y lo ocupa
porque está en sus manos o porque está sobre él. Para que esa
ocupación tenga efectos en derecho, el legislador establece ciertas
condiciones. A veces la condiciona a requisitos de temporalidad, es
decir, para que sea protegida esa relación de inmediatez entre sujeto y
cosa, tiene que haberse venido consolidando dicha relación en un
tiempo determinado. Cuando se trata de la ocupación de bienes
dedicados a la producción del sustento del hombre, el legislador exige
muy poco, sólo que exista la posesión material en el momento en que
se la reclama y que haya habido continuidad en ella; cumplidos estos
requisitos mínimos, el legislador, se refiere al transcurso del tiempo.
1.2. LA TENENCIA.
Es una relación más estable y requiere ciertas características
formales; entre ellas hay que mencionar el que sea desde su inicio
pacífico y no el producto de la violencia, y la definición del para qué y
por qué se hace. Esto último porque es poseedor un propietario y
también un arrendatario, el arrendatario, que está en una situación de
poseedor, tiene una relación de inmediatez con la cosa por razón de

85
un contrato y por tanto la ejerce en relación contractual con el
propietario.
La tenencia también está protegida por la ley y es una forma más
avanzada, con mayor reconocimiento en el derecho que la ocupación,
pero es también un título de esa relación sujeto-objeto. Con
frecuencia, en la materia agraria, el legislador confunde ocupación con
tenencia. Esto ocurre cuando, por ejemplo, en materia de dotaciones,
al hablar de tenencia se refiere a ocupación; o cuando se refiere a los
derechos de las comunidades indígenas confunde tenencia con
ocupación.
1.3. LA POSESIÓN.
El estudio de la posesión es desde todo punto de vista
importante, pues, ella precede históricamente a la propiedad. No
obstante la discusión estriba en el lugar a otorgársele en la
codificación.
Es el poder de hecho que el hombre ejerce de una manera
efectiva e independiente sobre una cosa, con el fin de utilizarla
económicamente; dicho poder se protege jurídicamente, con
prescindencia de saber si corresponde o no a la existencia de un
derechoi19.
19
ALBERTO VASQUEZ RIOS. “Los Drechos Reales”. 1ª Edición. Perú - 1996
86
Martín Wolff dice, refiriéndose a la posesión: “Señorío que
aparece como tal ante la conciencia común. Sólo puede ser
objeto de posesión las cosas susceptibles de apropiación, esta
última frase excluye a las cosas que están fuera del comercio de
los hombres”20.
Esa es la forma de reconocimiento de licencia más notoria de la
relación sujeto-objeto. Poseer significa tener los bienes. A todo lo que
se ha visto de la ocupación y la tenencia se le va a agregar un matiz de
intencionalidad, de subjetividad. Cuando una persona la ejerce sobre
un bien lo hace para sí y con pretensión de excluir a todo hombre que
se la pretenda discutir: una persona tiene y ocupa la cosa bajo la
convicción de que es su dueño y por tanto exige que ningún otro la
cuestione.
La posesión es el objeto de mayor importancia en el
reconocimiento de las relaciones sujeto-objeto en el derecho. Sin
ninguna otra consideración adicional, siempre se le ha dado
protección, porque es la manera más evidente de que existe una
apariencia de derecho de propiedad; es más, justifica y representa la
propiedad. Su importancia es tal que, cuando se la ejerce en las
condiciones que señala la ley y por el tiempo que ésta fija, es una
causa de adquisición de la propiedad: si alguien posee con ánimo de
dueño, por el número de años que fija la ley, con o sin título, adquiere
20
MARTÍN WOLF. “Tratado de Derecho Real”, Tomo III, volumen I; Editorial BOSCH. 3ª
Edición - 1971
87
la propiedad. Tan importante es la posesión, que antes de que naciera
el régimen de protección de los derechos de propiedad ya existía el
régimen de protección de la posesión.
Se vislumbran tres modos de como se presenta la posesión en el
derecho moderno, a saber:
 La posesión como poder o señorío fáctico, relación puramente
material (ladrón, usurpador): ius possessionis.
 La posesión derivada de un derecho real, o sea posesión de
derecho (la del usufructuario, anticresista, etc): Sólo el ius
possidendi.
 La posesión del dueño que conduce u ocupa el bien
directamente: ius possessionis y ius possidendi (este último,
siempre lo tiene).
La idea moderna de posesión, es pues absolutamente clara: ahí
donde existe un estado o poder de hecho, vale decir una relación
directa e inmediata del hombre con un bien concreto, con el fín de
obtener un aprovechamiento económico, estamos frente a la posesión;
este ejercicio se manifiesta por pactos materiales, por signos exteriores
pidiéndose aplicar el concepto, en este sentido, a todos los derechos
posibles. Este es el pronunciamiento de un sector respetable de la
doctrina.
La posesión en su sentido clásico, es el poder de hecho sobre un
bien, con presidencia de que tenga derecho, justificación o no de tal
relación material. Sucede que también el propietario, y con mayor

88
razón, posee. Esta possesio puede ser directa o indirectamente
ejercida. La última hipótesis se da cuando se produce una
desmembración del derecho de propiedad: el propietario concede un
derecho real: usufructo, uso anticresis, etc., a otro. En tal caso, el
dueño continúa teniendo una posesión (posesión mediata), que
resulta, por así decirlo, espiritualizada21.
1.3.1. Naturaleza Jurídica de la posesión
Uno de los aspectos más discutidos es el de la naturaleza de la
posesión, para algunos tratadistas es un hecho, mientras que para
otros, un derecho.
Quienes conceptúan a la POSESIÓN COMO UN HECHO,
manifiestan que se encuentra fundamentada en circunstancias
objetivas y materiales sin las que no podría imaginársele. “Se dice a
veces que la posesión es una institución jurídica. Es un error,
pues la posesión es un hecho; lo solo jurídico e institucional son
los medios empleados por la ley para proteger ese hecho o para
destruirlo. El hecho de la posesión está generalmente protegido
por la ley pero no siempre: la ley, a veces, condena en nombre de
la reivindicación”22 .
Savigny, máximo representante de esta teoría, expone en su
libro “Tratado de la posesión en el Derecho Romano”, publicado en
21
HEDEMANN JUSTUS W., “Tratado de derecho Civil”. Madrid. 1955. Pag. 54.
22
PLANIOL Y RIPERT “Los bienes”. Tomo III. Pag. 145.
89
1803, que “La posesión no tiene como derecho un lugar especial pues
ella no es un derecho; pero ella engendra un derecho personal, el de
invocar los interdictos possesorios, es a este título que la posesión tiene
un muy grande parecido con un derecho propiamente dicho y por eso
exige reglas especiales”.
Esta tesis considera a la posesión como un puro hecho,
reiterando que la posesión no pertenece a la categoría de los derechos
reales, que por su naturaleza es una relación puramente de hecho,
añadiendo que a ella se vinculan dos consecuencias jurídicas la
usucapión y los Interdictos Posesorios.
La tesis opuesta sostiene que la POSESIÓN ES UN DERECHO.
Este movimiento cuestionador, fue iniciad por Gans, en el siglo XIX,
inmediatamente continuado por Gotinga Rudolf Von Ihering, es quien
se le debe la elaboración orgánica de esta teoría; quien en sus trabajos
llega a la siguiente conclusión: “Los derechos subjetivos son intereses
jurídicamente protegidos, pero este interés no es de naturaleza
exclusivamente económica, abarca otros bienes no relacionados con
valores pecuniarios y sí conceptos éticos y morales”. Jhering no tiene la
menor duda que la posesión es un derecho, porque es un interés
jurídicamente protegido y debe colocársela entre los derechos sobre
las cosas; es que la posesión es un derecho real, por ser un interés
tutelado por el Derecho.
En realidad la naturaleza jurídica de la posesión radica en su
identidad con la propiedad, como manifestación externa de la misma.

90
Señala Martínez23, que el carácter jurídico de la posesión tiene su
fundamento filosófico en la naturaleza misma del derecho de
propiedad y en modo como el hombre realiza la facultad innata de
apropiación de las cosas y su utilización como medio de ejercitar su
actividad independiente en orden al cumplimiento de su fin”. En
conclusión, la posesión es un derecho real y reúne en cuanto se le
aprecia debidamente, todos los elementos concominantes al mismo
principalmente aquél de colocar al sujeto en contacto directo con el
objeto situado en un primer plano, sin intermediario alguno.
Finalizamos este apartado, que la posesión consiste en un
derecho real que se confunde de hecho con la propiedad en los casos
en que el propietario y el poseedor coinciden en una misma persona y
se diferencian en cambio, ofreciendo autonomía, cuando el propietario
es uno y el poseedor otro. Ella apareja la posibilidad de ejercicio de
uno o más poderes inherentes a la propiedad, tales como el de usar y
disfrutar del bien y aun de recuperarlo y se extiende sobre toda clase
de bienes, corporales como incorporales, mobiliarios como
inmobiliarios.
1.3.2. Elementos Constitutivos de la Relación
Posesoria.
23
MARTINEZ ISANTA , ENRIQUE. “La Servidumbre de Chimenea, HADAS. 1956 . Pags.
473-481.
91
Para la configuración de la posesión, es menester que existan
dos elementos: uno material, el hecho, de tener la cosa físicamente en
su poder; y otro intencional, el animus, que es la intención o
voluntad de conducirse como si fuera dueño respecto de la cosa,
llamado por los comentarista animus domini.
a. El Corpus.- Estado o poder de hecho que permite disponer
libremente e ilimitadamente de la cosa, y al mismo tiempo impedir
toda acción extraña; supone un acto externo y visible que revela la
existencia de una dominación de hecho sobre la cosa misma, siendo
las condiciones de hecho que han de engendrar efectividad de esta
toma de posesión: La disponibilidad de la cosa, la posibilidad directa e
inmediata de someterla a su poder físico; y la de excluir toda
intromisión de extraños. Esta es la esencia de la tesis savigniana.
b. El ánimus.- Consiste en la voluntad de disponer de hecho de una
cosa para sí, conservándola con un fín especial, como lo haría el
propietario, y sin reconocer derecho de domino sobre otro. Lo que
pone en movimiento y cambia, transforma la simple relación de lugar
a posesión es el interés. Sólo entramos en relación con personas y
cosas que despierten interés en nosotros: “La relación posesoria es la
afirmación del interés que una persona tiene en una cosa”. El interés
es así punto de partida de la posesión.

92
1.3.3. Atributos de la Posesión.-
Sabemos que la propiedad de un bien se caracteriza por otorgar
tres atributos: uso, goce y disposición. La posesión, a diferencia de la
anterior, nos otorga el uso y el goce de un bien, es decir, el
aprovechamiento económico, pero de ninguna manera la disposición
de la cosa; ya que el poseedor posee a nombre de no dueño, a título
distinto de dueño, su animus es posesorio. Todo esto nos conduce a
afirmar categóricamente que la posesión otorga a su titular el uso y
el goce del bien (mueble o inmueble), el aprovechamiento económico
(valor en uso), más no la disposición (valor en cambio), exclusiva del
domunis.
1.3.4. Elementos de la Posesión.
Nos referimos a los elementos conformantes de la relación
posesoria. El sujeto de la posesión, el objeto de la misma y la relación
posesoria.
a. Sujeto de la posesión.- En general pueden poseer tanto las
personas jurídicas o civiles, sean estas últimas de derecho público,
interno o externo. Como en todo, las personas pueden poseer: o bien
directamente (posesión para sí) o por medio de otro (posesión para

93
otro), a través de representantes legales, mandatarios o servidores de
la posesión. Esto nos remite al tema de la capacidad, todo ser
humano tiene capacidad de goce, por el hecho de ser persona. La
capacidad de ejercicio, es la que debe tener el poseedor, de acuerdo a
lo dispuesto en el artículo 42 y siguientes del Código Civil.
Resulta pertinente diferenciar la capacidad de derecho o goce
con la capacidad de ejercicio, pues si bien cualquier sujeto es por el
hecho de ser titular de la primera, no sucede lo mismo con la
segunda. En efecto, la capacidad de goce, es como lo señala león
Barandiarán “Un presupuesto general en lo que se refiere a todos los
derechos civiles. Sin capacidad no se puede ejercer derecho civil
alguno. Por esto se estudia la capacidad como presupuesto de todos
los derechos civiles”24.
La capacidad de ejercicio, en cambio, no es absoluta sino
relativa pues no todos gozan de ella. Un menor de edad, para
ponernos en un caso, carece de capacidad de ejercicio y no puede
intervenir por sí mismo en la realización de variados actos jurídicos.
En consideración a lo antes expuesto, resulta que mientras cualquier
persona goza de la capacidad de derecho a la posesión, no todas están
autorizadas para ejercitarla por sí misma, sino que muchas veces,
dada la incapacidad del sujeto por razones de minoría, tutela o
curatela, deben intervenir por él sus padres, tutores o curadores, etc..
24
JOSE LEON Barandiarán, “Derecho Civil I”. Pag. 118.
94
b. Objeto de la posesión.- El tema del objeto, atañe al ámbito que
cubre la posesión. Se puede poseer toda clase de bienes muebles o
inmuebles que se encuentren en el comercio de los hombres, es decir,
susceptibles de apropiación, de tráfico jurídico. En el derecho
Romano, el objeto estuvo circunscrito a las cosas o elementos
corporales, materiales, desde que sólo éstos podían quedar sometidos
a un poder físico. Únicamente por excepción se admitió la denominada
quasi posesión, reducida exclusivamente a un derecho de la
servidumbre.
Respecto de la posesión de bienes incorporales e inmateriales se
discute doctrinariamente si se puede ejercitarse respecto de toda clase
de derechos o si en su defecto sólo comprende ciertos derechos reales
tales como la servidumbre, el usufructo, el uso, la habitación y la
superficie. Jorge Eugenio Castañeda se refirió a esta materia
manifestando que “parece aventurado extender la posesión al derecho
de obligaciones, porque éstas se extinguen con el pago; y también a
los derechos de prenda y de hipoteca, que se extinguen con la venta de
la cosa”. “Quien posee un crédito no es en realidad un poseedor, sino
un acreedor. Quien posee determinado estado civil, no se le considera
poseedor, sino titular de dicho estado civil. Sin embargo, existe una
excepción y es la de los títulos al portador, porque este derecho está
incorporado al título”25.
25
JORGE E. CASTAÑEDA. “Instituciones de Derecho Civil”. Cuarta Edición. 1973. Pag. 65.
95
No todos los objetos pueden ser materia de posesión. En efecto,
existen algunos que por su misma naturaleza, están excluidos de ella,
como sucede con los objetos inapropiados tales como los astros y
planetas. Para ciertos autores los bienes de uso público también están
al margen de la posesión. Ballester, afirma que “...están excluidos las
cosas de dominio público y comunes, por ser extracomercium”. Nosotros
no coincidimos con este criterio. En efecto, los bienes de uso público
corresponden al dominio estatal y resultaría absurdo negarle posesión
ahí donde existe propiedad, si recordamos que filosóficamente la
posesión es la manifestación visible y externa del dominio. Como
manifiesta Martínez “aunque las cosas de dominio público, estén fuera
del comercio, no hay que concluir de ahí que el Estado del municipio
no tenga su propiedad y su posesión”. Finalmente son susceptibles de
posesión los derechos patrimoniales y consecuentemente no lo son
aquellos que corresponden a la personalidad, la familia y en general, a
los extra-patrimoniales.
c. La relación Posesoria.- En general, puesto que la posesión es un
derecho real que establece un poder directo entre el sujeto (persona) y
el objeto (cosa), se puede tipificar claramente como una relación
jurídica posesoria que, para algunos, imita a la dominial, pero es más
débil, de naturaleza inferior y subordinada al dominio. Mientras el
dueño no se presenta, el poseedor es dueño. La relación posesoria

96
tiene un hábeas y un ánimus típicos. La posesión es autónoma de la
propiedad.
1.3.5. Adquisición, Conservación y Pérdida de la
Posesión
La posesión está compuesta por dos elementos clásicos: ánimus
y el corpus. Del mismo modo, se adquiere la posesión por la relación
física o hecho y por la voluntad o intención de tenerla. La adquisición
puede tener lugar por ocupación y por tradición. En la primera, como
su nombre lo indica, la posesión se constituye por un hecho propio y
exclusivo del sujeto adquirente. No existe por tanto en ella una
posesión a la que se vincula o une. Hay, por el contrario, un acto
originario del poseedor, razón por la que también se le conoce como
posesión unilateral.
En la adquisición derivada, por el contrario, hay una posesión
anterior a la que se une la siguiente. Existe de tal modo, una
derivación, de donde viene su nombre. Encontramos en ella ese factor
transmisor que no se da en la posesión originaria. El ejemplo más
ilustrativo es la entrega o tradición de un bien que hace una persona a
otra.
El artículo 904 del Código Civil expresa: “Se conserva la
posesión aunque su ejercicio esté impedido por hechos de naturaleza
pasajera”. Esta fórmula, resulta no sólo justa, sino convincente. La
insignificancia de una interrupción pasajera en el ejercicio de hecho

97
ha determinado la creación de una ficción y en consecuencia un
impedimento de ese tipo no constituye solución de continuidad en la
posesión y esta se conserva intacta. Pensamos que lo mismo acontece
respecto de los bienes robados o perdidos. El robo y el extravío son
situaciones que evidentemente impiden el ejercicio de la posesión por
el titular, de modo que cuando vuelven a su poder queda al
descubierto la temporalidad de la interrupción.
En cuanto a la extinción, ella se produce por destrucción,
abandono, pérdida, enajenación o apoderamiento del bien por un
tercero.
1.4. LA PROPIEDAD.
1.4.1. Antecedentes Legislativos.
De sus 17 artículos que contienen la Declaración de los
Derechos del Hombre y del Ciudadano, que es el documento resumen
de la filosofía de la Revolución Francesa de 1789, en su artículo 2º
expresa: “El objeto de toda sociedad política, es la conservación
de los derechos naturales e imprescriptibles del hombre. Estos
derechos son la libertad, la propiedad, la seguridad y la
resistencia a la opresión”. Esto es que el pensamiento liberalista

98
consideró a la propiedad como derecho imprescriptible del hombre. Su
artículo 17, es mucho más explícito todavía: “Por ser la propiedad
un derecho inviolable y sagrado nadie puede ser privado de ella,
salvo si lo exige la necesidad pública legalmente justificada y a
condición de una justa indemnización previa”. Siendo el hombre el
centro de la preocupación social, su derecho más importante,
calificado de imprescriptible, inviolable y sagrado, es el derecho de
propiedad. ¿Pero cuál propiedad era la que defendía y consagraba la
revolución burguesa de 1789?. Individualmente era la propiedad
privada de la burguesía en la revolución. Sin embargo en el artículo
17, comentado, encontramos ya el enfrentamiento, la dicotomía entre
Estado e individuo. La fuerza del poder está en el individuo cuando
es capaz de privar de su propiedad a otro individuo, usando razones
de necesidad pública que lo justifiquen y a condición de un pago
previo del justiprecio de indemnización.
En el Código Napoleónico de 1804 se plasman los conceptos
doctrinarios de la Revolución Francesa. En el artículo 544, al referirse
a la propiedad, señala: “La propiedad, es el derecho de gozar y
disponer de las cosas del modo más absoluto con tal que no
haga de ellas uso prohibido por la ley o por los reglamentos”.
Concepto o definición que trasuntando sus fronteras lo recoge el
Código Civil Argentino de 1869, al expresar que: “La propiedad es el
derecho en virtud de la cual una cosa se encuentra sometida a
la voluntad y acción de una persona”.

99
No obstante; la Constitución Alemana de 1919, bajo la influencia
del mensaje social cristiano que hace conocer el Papa León XIII en la
Encíclica “Rerum Novarum”, de 1819, en la que defiende
decididamente la propiedad privada, pero que la misma debe
extenderse a todos los hombres; se perfila en dicha legislación una
moderna conceptualización de la propiedad en función al interés
social. Estos criterios aparecen en la Constitución Italiana de 1947,
en la Constitución Española en 1978; y en el caso nuestro, se
consagra la inviolabilidad del derecho de Propiedad, precisándose que
el Estado la garantiza y que la misma debe usarse en armonía con el
interés social.
La Constitución Alemana, del 11 de Agosto de 1919, instrumento
jurídico más importante de la primera mitad del siglo pasado, fue el
reflejo del principio de la función social del derecho de propiedad en
armonía con el interés social que viene desde las épocas de la
Revolución Industrial en el siglo pasado, teniendo su expresión
jurídica más importante en el Art.153 de dicha Constitución, que no
sólo reconoce a la propiedad como un derecho, sino como una
obligación y que expresamente impone la de trabajar la tierra (Art.155
Ap.3). Es por eso que no se postula por el absolutismo de la
propiedad. Este principio también fue resaltado en el Art.17 de la
Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano y en la
Declaración de los Derechos Humanos (Art.17). De esta manera la
teoría moderna del derecho de propiedad, ya no postula el carácter

100
absoluto y de perpetuidad del derecho de propiedad, porque puede
extinguirse como cualquier otro derecho. Es así como se han
introducido a los Códigos Civiles la consumación del derecho de
propiedad por el no uso de la propiedad, como consecuencia del
principio de uso de la propiedad en armonía con el interés social,
que obliga a ejercitarlo; modificándose los principios de la doctrina
clásica de la propiedad, que se empeñó en considerar tres caracteres
fundamentales: la exclusividad, que le permite al sujeto excluir a los
no titulares; el absolutismo, que le permitía hacer del bien, objeto de
la propiedad, lo que quisiera sin que nadie pueda oponerse; y la
perpetuidad, que era el ejercicio indefinido de ese derecho.
La Constituciones Peruanas de 1919, 1933, 1979 y la vigente de
1993 han recogido en sus textos estos principios. El Código Civil
vigente se adhiere ineluctablemente a la precitada corriente, de suerte
que el dominio ya no es absoluto ni perpetuo. En cuanto a lo primero,
debe cumplir un rol social; y en lo referente al segundo atributo,
tampoco se admite el criterio de la perpetuidad, constituyendo el uso
de la propiedad una obligación que debe ejercitarse en armonía con el
interés social, lo cual sería en parte la panacea para resolver los
problemas que se derivan de la precitada institución.
1.4.2. Concepto.
Es la facultad de usar, disfrutar, reivindicar y disponer de los
bienes que se detentan como propios, y sobre los cuales ejercemos

101
tales derechos, en virtud de una causa o título reconocido por la ley.
Esta es una protección de derecho, pero para invocarla hay que
demostrar la causa de derecho que nace de esa protección. Se dice
que es un derecho real absoluto, que no puede de ninguna manera ser
alterado ni violado.
La importancia de la definición del derecho de propiedad
durante los últimos mil años ha sido punto especial en la discusión
doctrinaria. La definición tradicional del derecho de la propiedad se
basa en la enumeración de las principales facultades que integran su
contenido. Así se observa en la más famosa de las definiciones nacidas
en Bizancio: "Dominium estius utendiet adutendi re sua quatenus
juris ratio patitur".
Esta forma de definir la propiedad pasó al Código Francés de
1804 que en su artículo 544 señala que: “La propiedad es el derecho
de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto con tal que no
haga de ellos un uso prohibido por la ley”. Esta clase de definición de
por sí, señala la imposibilidad de definir la propiedad ya que es muy
difícil indicar en su totalidad las múltiples manifestaciones de la
voluntad, del dueño, respecto a la cosa.
El propietario es aquel que tiene la facultad de usar, disfrutar,
reivindicar y disponer del bien, en armonía con el interés social,
dentro de los límites de la ley.
1.4.3. Clases de Propiedad.

102
 En primer lugar está la propiedad individual, que es un
derecho derivado de la ley y los que se generan a través de los
diversos actos jurídicos, con las facultades señaladas por el Art.
923 del Código Civil.
 En segundo lugar, está la propiedad comunitaria o comunal a
la cual nuestra ley le reconoce especial consagración; es el
derecho indiviso que ejercen varias personas sobre el bien con el
mismo título. Dentro de esta propiedad comunitaria han surgido
una serie de figuras modernas especiales tanto de derecho
agrario como de derecho civil como son, por ejemplo, la
propiedad comunitaria y el régimen de propiedad horizontal.
 Por otro lado, están las propiedades especiales, como las
comunidades indígenas que son una forma de propiedad
colectiva con efectos reconocidos en el derecho; allí todos
pueden ejercer la protección de sus derechos, sin invocar
derechos individuales. Los derechos de la propiedad individual
son diferentes de los de la propiedad comunitaria. Pues tienen
regímenes legales especiales para el ejercicio de sus derechos
así como para su protección.
 En cuarto lugar, están las propiedades fiduciarias, que son
una manera especial de ejercer un derecho que se le otorga a
una persona que no es titular del bien; pero que se le otorga a
esa persona una propiedad para que cumpla un fin económico
y social con dicho bien.

103
 La última es la propiedad con reserva de dominio, que es una
especie de propiedad incompleta o limitada, ya que el ente
coordinador de la actividad agraria se reserva a ciertos derechos,
imponiendo limitaciones al sujeto a quien reconoce como titular
de los derechos de la Reforma Agraria. Esa es una de las
razones, entre otras, del fracaso del proceso de Reforma Agraria
y la causa del atraso en la actividad económica del campo.
1.4.4. La Tendencia Socializante de la Propiedad.-
El uso de la propiedad en armonía con el interés social, no
nace de la Constitución de Weimar de 1919, nace todavía en el siglo
anterior, de la propia revolución industrial. Pero la Constitución de
Weimar, promulgada al finalizar la primera guerra mundial, es su
expresión jurídica más importante. Su artículo 153, establece que la
propiedad no sólo es un derecho, sino que es una obligación. En
redacción semejante, el artículo 124 de nuestra Constitución de 1979,
dice que la propiedad obliga. Se trata de la primera expresión oficial
de la burguesía, que atemorizada con la revolución rusa que se
produce también al finalizar la primera Guerra Mundial, considera
que es conveniente que ella misma exprese opinión derogando el
absolutismo de la propiedad. El derecho romano y más que éste, el
derecho napoleónico y su código civil de 1804, habían exacerbado el
absolutismo de la propiedad. En homenaje a la libertad individual,
que inspira la revolución francesa, el individuo era dueño del uso y

104
del abuso de sus bienes. Consiguientemente, el derecho de propiedad
era la facultad omnímoda que le permitía al dueño darle el destino
que quisiese a sus bienes e inclusive destruirlos. Se elabora la
doctrina de que la propiedad privada es absoluta, excluyente y
perpetua. Pero este absolutismo de la propiedad, había suscitado ya la
reacción de la clase trabajadora que reclamó durante la revolución
industrial un mejor destino en la sociedad. El fortalecimiento de la
clase trabajadora, trajo consigo el fortalecimiento del sindicato y la
concepción de que la empresa no era más solamente un bien
empleador, sino una unidad económica en la que participaban
activamente sus trabajadores. Era pues, necesaria una revisión del
concepto de propiedad. Ihering, uno de los más brillantes teóricos de
la burguesía, lo había dicho: “El derecho, es como un saturno
devorando a sus hijos, no le es posible progreso alguno, sino
rompiendo el pasado”26.
Es por eso, que la burguesía que ve por primera vez en la
historia que se había colocado a la clase obrera en el poder, promulga
la Constitución de Weimar de 1919, por la que se establece que la
propiedad, es también una obligación. Ya no es solamente un derecho.
Es una obligación de usar los bienes en armonía con el interés de la
sociedad. Es cierto que antes de la Constitución soviética, la de
México había ya incorporado el principio de la reforma agraria, entre
26
CARLOS CUADROS VILLENA, “Derechos Reales”, 1ª Edición. Lima. 1995. Pag. 278.
105
sus normas. Era parte del gran movimiento universal por cambiar la
concepción de la propiedad tradicional.
Nuestro derecho también recibe influencia de esa doctrina. Y
en cuando a la propiedad, se expresa fundamentalmente en las
constituciones de 1919 y 1933 y el Código Civil de 1936.
1.5.- Predios Rústicos.-
En Roma, se consideraba predio rústico al no edificado, siendo
indistinto que se hallara en la ciudad o en el campo. Actualmente se
considera bien rústico al que tiene una finalidad agropecuaria 27.
Según el artículo 4º del Decreto legislativo Nº 667, de fecha 09
de diciembre de 1991, se define como predio rústico a "aquella
porción de tierra en área rural o de expansión urbana
declarada zona intangible, dedicada a uso agrícola, pecuario o
forestal". Se considera también como predio rural a los terrenos
eriazos calificados para fines agrícolas.
2. EL TIEMPO EN LAS RELACIONES JURÍDICAS:
El tiempo tiene trascendencia en el mundo del derecho es decir
en las relaciones interpersonales, porque con él nacen o se pierden
derechos.
27
MANUEL OSORIO. “Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales.
106
En cuanto a la Usucapión, como dice Grawein citado por
Demófilo de Bueno: “La prolongación de un estado de hecho
durante un cierto tiempo no produce directamente la extinción
de un derecho, sino lo contrario, crea un derecho; mas esta
creación trae como consecuencia la anulación de otro con el
cual está en colisión. El tiempo sirve de medida de la duración
de un hecho, creador de derechos, que al nacer suplantan a
otros anteriores”.
En la usucapión mobiliaria el tiempo que ha de durar la
posesión es de dos a cuatro años, según se trate de una usucapión
ordinaria o extraordinaria. En la usucapión inmobiliaria el tiempo es
de cinco años si la usucapión es ordinaria y de diez si es
extraordinaria.
La usucapión ordinaria se consuma por la posesión de cinco
años. La usucapión extraordinaria se consuma por el transcurso de
diez años sin necesidad de título o de buena fe. En nuestra
legislación, se considera a la USUCAPIÓN como un MODO DE
ADQUIRIR LA PROPIEDAD, por consiguiente, crea el derecho de
propiedad para el prescribiente, en tanto que, al propietario negligente
le extingue el derecho de dominio.
3. LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO.

107
3.1. CONCEPTO.
La usucapión o prescripción adquisitiva consiste en adquirir
derechos sobre bienes prescriptibles permitidos por la ley, por el
transcurso del tiempo y la concurrencia de la posesión continua,
pública y pacífica.
Para Bevilaqua, la usucapión es “la adquisición de dominio
por la posesión prolongada”. Según los Mazeaud28, es “la
adquisición por el poseedor de una cosa, por efecto de la
posesión prolongada durante cierto plazo”. En esta definición
aparecen nítidamente los requisitos y los efectos de la usucapio. No
obstante, con relación a estos últimos, si bien el efecto es el mismo
tanto para la posesión de buena o mala fe, la usucapión corta o
quinquenal del poseedor de buena fe requiere, además de los
requisitos comunes a toda usucapión de otros particulares o propios.
Para Albaladejo “usucapión es la adquisición del dominio u otro
derecho real posible, por la posesión continuada del mismo
durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley” 29. El
fundamento de la prescripción adquisitiva reposa en un principio de
puro derecho. Se trata de una institución establecida, basándose en la
equidad, que interesa a la sociedad conservar el principio de la
seguridad de dominio, como presupuesto necesario de la paz social,

28
MAZEAUD, HENRY LEON y JEAN; “Lección de Derecho Civil”. Parte II Volumen IV,
EJEA, Buenos Aires, 1960.
29
ALVADALEJO, Manuel. “DERECHO CIVIL”. T.III (Derecho de Bienes). Volumen I. (Parte
general). Barcelona , 1974.
108
evitando conflictos en el área dominial, pese a que, según Álvarez
Caperochipi: “Gozaba de mal prensa entre los moralistas,
medievales y modernos”. Las reivindicaciones imprevistas, unidas a
las dificultades propias de la prueba diabólica y de la desconfianza,
en otras palabras la inestabilidad de la propiedad, constituyen en
suma un factor perturbador dentro del contexto social. Hay además
una razón ética que respalda el ejercicio de la prescripción adquisitiva:
Si la posesión es de buena fe, esta, por si sola merece protección; y, si
es de mala fe, su inmoralidad esta compensada por los beneficios que
emanan de la seguridad y de la dedicación al trabajo y la generación
de riqueza, en contraste con la incuria del propietario que permite que
la posesión continua de un tercero determine la pérdida de su
dominio. Ha dicho Von Ihering a este respecto: “Las leyes, todas
ellas, persiguen una finalidad y acarrean casos de excepción,
posiblemente injustos, pero que no justifican la supresión de la
regla general. La ley tiene así un fin no querido, que es el
holocausto rendido al principio general”.
Christian Larroumet se refiere a la adquisición por prescripción
en los términos que siguen: “La prescripción adquisitiva o usucapión es
un modo de adquisición de la propiedad bastante menos frecuente que
la convención. Se puede considerar que es raro particularmente en
materia inmobiliaria, que un individuo posea un inmueble con la
voluntad de comportarse como propietario. Empero la prescripción
adquisitiva, llamada también usucapión, es una institución útil en la

109
medida que un individuo cuyo título de adquisición es nulo o no tiene
alguno que pueda ser protegido, puede ser amparado legalmente,
siempre y cuando se haya comportado como propietario durante treinta
años sin haber sido perturbado por el verdadero propietario. Al cabo de
un tiempo tan largo es conveniente consolidar las situaciones de hecho
y transformarlas en situaciones de derecho, y es así que se encuentra
el fundamento de la prescripción adquisitiva. El derecho debe asegurar
el orden y no será conveniente debatir problemas antiguos, sin contar
que si el verdadero propietario no ha hecho valer su derecho de
propiedad durante treinta años, reivindicando el bien de manos de su
poseedor, se presume que no le interesa, aun cuando su derecho sea
imprescriptible, ya que la situación del poseedor que explota el bien
puede ser socialmente útil y más digna de consideración que su
derecho”.
Señala López Santos que “la prescripción estabiliza las
relaciones jurídicas, las torna intachables, les concede firmeza,
solidez, borrando todo rastro de indecisión e incertidumbre. De
no ser así, lo que no tuviera término crearía un inconveniente
estado de alarma y de intranquilidad en la vida social. Por ella
se convierte en titular del derecho aquel que por muchos años se
desenvolvió como si realmente lo fuera; se otorga valor al hecho
de que quien fuera dueño del bien se abstuvo de hacerlo

110
producir, con daño no sólo del mismo sino de la colectividad” 30.
Su fundamento es todavía en la actualidad el que ya señalaba Gayo:
“Que la propiedad de la cosa no quedará en la incertidumbre
demasiado tiempo. Existe la necesidad de asegurar la estabilidad del
derecho de propiedad, de que el dominio no se mantenga
permanentemente incierto. Pese a que muchos consideran que la
prescripción adquisitiva de dominio constituye una forma de expoliación
de la propiedad privada y que la protección de la mala fe una forma de
consolidar un acto expoliatorio, es incuestionable, sin embargo, la
seguridad que la prescripción concede, sobre todo en los países como el
Perú en el que la inscripción en el registro carece de valor absoluto para
comprobar el dominio”.
Según José Puig Brutau: “El Derecho Romano sirvió para
contrarrestar los efectos del principio mantenido con cierta
inflexibilidad, de que nadie puede transmitir lo que no tiene” 31.
Alvarez Caperochipi refiere que: "la usucapión es una
investidura formal mediante la cual una posesión se transforma
en propiedad”. “Hurto legítimo consentido por razón de paz
social”32.
30
LOPEZ SANTOS, DEMETRIO. “Derechos Reales”. Innovaciones, Omisiones y
Prescripción adquisitiva de dominio en el Código Civil de 1984”. Librería Studium. Lima –
1990.
31
JOSE PUIG BRUTAU. “Fundamentos del Derecho Civil”. T.III. Volumen I. Edit. BOSCH. 2ª
Ediicón, 1981.
32
ALVAREZ CAPEROCHIPI, JOSE ANTONIO. “Curso de Derechos Reales”. T. I, 1ª Edición
Civitas . Madrid. 1986.
111
También merece especial mención la definición que respecto a la
usucapión hacen otros autores:
 SAVIGNI: "La Prescripción Adquisitiva actúa como causa
de modificación de los particulares derechos afectados".
 SPOTA: "La usucapión es una forma de adquisición de la
propiedad que se funda en un Derecho".
 ESPIN: "En la Prescripción Adquisitiva el titular pierde el
derecho, adquiriéndolo el prescribiente".
 ALLENDE: "En la Prescripción Adquisitiva se produce un
empobrecimiento de un patrimonio (propietario) y un
enriquecimiento de otro (poseedor)".
 TROPLONG: "La Prescripción Adquisitiva es una pena
infligida a la negligencia del propietario, y éste era
negligente en el tiempo en que debió ejecutar su derecho".
 GAVAGLIERI: "Considera que la prescripción es un modo
derivado puesto que no se puede prescribir aquello que está
bajo el dominio de otro".
 ACCIOLY: "La base de la Prescripción es la creación de un
orden estable".
 JOSSESAND: "Es un modo de consolidar la propiedad,
pues si no existiera la Prescripción todos los derechos de
propiedad estarían en peligro, ya que habría que remontarse
siglos atrás para probar la legalidad del derecho de
propiedad y así ningún título sería firme".

112
 LAFAILLE: "Son razones de orden social y económico las
que fundamentan este derecho, siendo indispensable que
después de cierto tiempo queden definidas las situaciones
jurídicas".
 PLANIOL: "La usucapió tiene por finalidad poner fin al
divorcio entre la posesión y la propiedad, transformando al
poseedor en propietario".
 DE DIEGO: Siendo la usucapió una institución de orden
público que tiende a defender la posesión, a estimular el
trabajo que es tan necesario para el derecho, desde que éste
no se ejercita conspira contra fines sociales superiores,
constituye a la vez una sanción para el propietario
negligente".
 COLINT Y CAPITANT: "Es un modo de adquisición de los
derechos reales procedentes del ejercicio de estos derechos
durante un cierto lapso de tiempo".
 ENNECCERUS: "La prescripción consiste en brindar al
adquirente de buena fe de cosas no pertenecientes al
enajenante, la posibilidad de adquirir posteriormente la
propiedad.
 MESSINEO: "La Usucapión inmobiliaria tiene lugar a favor
de quien haya ejercitado la posesión efectiva (real) aunque
sea de mala fe, de una cosa inmueble capaz de ser
adquirida por particulares".

113
 SALVAT: "La Prescripción se justifica porque la experiencia
nos demuestra que si un estado, una situación de hecho se
prolongan en el tiempo resulta inconveniente alterarlo. La
Prescripción cumplida es reveladora de la existencia de
propietarios negligentes".
 MODESTINO: Este Jurista romano define la usucapión
como: "la adquisición de la propiedad por la posesión
continua durante el tiempo señalado por la ley". Al ser la
usucapión, un modo de adquirir del Derecho Civil, sólo era
aplicable a los ciudadanos romanos y en relación con
aquellas cosas sobre las cuales se podía tener la propiedad
quiritaria, con ellos se quiso evitar que el patrimonio romano
fuera a parar a manos extranjeras.
 ULPIANO: Usucapio es "dominio adeptui per
continuationen possessionis a nii vel bienil". Así
también tiene presente el resumen en el famoso exámetro
que los juristas medioevales aplicaban a la prescripción
ordinaria: res habilis, titulus, fides, possessio y tempos.
 PRIETO BONFANTE: “La usucapión es un modo por el
cual la propiedad se adquiere mediante la posesión
legalmente justificada y continuada durante un período de
tiempo legal”.
114
 JUAN IGLESIAS: "Usucapio es la adquisición de dominio
por la posesión -usus- continuada de una cosa durante un
cierto tiempo".
 EUGENE PETIT: Afirmaba que la usucapión “Es la
adquisición de la propiedad por una posesión
suficientemente prolongada, si reúne determinadas
condicones: el justo título y la buena fe, también es probable
que en su origen la usucapión obedeciese a reglas más
sencillas. Según una conjetura, muy plausible, el justo título
y la buena fe no eran desde luego necesarias, pues era
suficiente para usucapir una cosa, apoderarse y hacer uso
de ella".
Entonces, en principio la Usucapión es un modo de adquirir la
propiedad o algunos de los derechos reales, por medio de la posesión
continua, pacífica y pública, a título de propietario y por el plazo fijado
por la Ley. Quien prescribe adquiere tal derecho. En realidad esta
institución jurídica no hace sino “reconocer como propietario de un
inmueble o mueble a aquel que lo tuvo, utilizándolo como si fuera
el real dueño, durante el plazo que la misma ley indica”.
El Código argentino, nos da la siguiente definición: “La
prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor
de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la
continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la

115
Ley”. (Articulo 3948). Como puede observarse limita la posesión a los
inmuebles. Por último, utilizamos el término técnico de usucapión y
no el de Prescripción Adquisitiva, para diferenciarlo de la prescripción
extintiva.
3.1.1. Definición Legal de la Prescripción.-
El artículo 8°, parágrafo 6, del D. L. N°. 17716, estableció que:
"La prescripción adquisitiva sobre predios rústicos se
adquiere por la posesión continua, durante el término de
cinco años. Sin vínculo contractual con el propietario y sin
que este hubiere interpuesto la acción judicial respectiva"
Dejando la opción al prescribiente para que interponga su
acción ante el Juzgado privativo agrario de entonces, para que lo
declare como propietario, cuya sentencia era titulo suficiente para
inscribir su derecho de dominio en los registros públicos. La acción
reivindicatoria y demás acciones reales agrarias prescriben en igual
término. Esta disposición no hizo ninguna distinción de prescripción
ordinaria ni extraordinaria.
Por su parte la novena disposición complementaria del
Decreto Legislativo N° 653 Ley de Promoción de las Inversiones en el
Sector Agrario, señala: "La propiedad de un predio rústico,
también se adquiere por prescripción mediante la posesión
continua pacifica y publica como propietario durante cinco

116
años, El poseedor puede entablar juicio para que se le declare
propietario".
El artículo 22 del Decreto Legislativo 667 precisa: "Quien esté
poseyendo y explotando económicamente un predio rural de propiedad
de particulares en forma directa, continua, pacífica publica y como
propietario por un plazo mayor de 5 años podrá solicitar la inscripción
de su derecho de posesión en el registro predial; lo cual lo convierte
mediante esta forma de prescripción adquisitiva de carácter
administrativo automáticamente en titular del bien, excepto si se
hubiese declarado fundada la oposición a la inscripción de la posesión
prevista por el artículo 24 del acotado."
3.2. NATURALEZA JURÍDICA.
Aunque no hay unanimidad, para la mayoría de autores, la
usucapión:
a) No es un modo derivado de adquirir, sino originario (Ruggiero,
Sohm, Castañeda). Se considera como modos originarios: la
accesión, la apropiación o aprehensión, la inversión, la ocupación
(ésta última no contemplada por nuestro código);
b) Es, además, un modo de adquirir gratuito, puesto que no irroga, en
reciprocidad, ningún desembolso al prescribiente;
c) Se trata de un acto inter vivos (entre vivos), pese a que en algunos
casos se utilizan los periodos de poseedores ya desaparecidos,

117
siempre que el usucapiente está vivo, o, por lo menos, la usucapión
se cumplió para él cuando estaba vivo; y
d) Es, un modo de adquirir a título singular. No obstante, como dice
Castañeda, procede adquirir a título universal, lo que sucede
cuando se prescribe la herencia misma, no el derecho a ella.
e) La prescripción adquisitiva del dominio puede oponerse como
acción o como defensa.
3.3. PRINCIPIOS QUE REGULAN LA PRESCRIPCIÓN.
Son seis los principios generales que rigen a la prescripción, tanto
adquisitiva como extintiva:
a) La prescripción debe alegarse en juicio. Quien quiera
declararse propietario mediante la prescripción adquisitiva de
dominio, debe hacer valer su pretensión ante el Órgano
Jurisdiccional, conforme a la normatividad sustantiva y procesal
vigente. La prescripción adquisitiva o usucapión puede alegarse
como acción. Quien haya cumplido los requisitos legales para
prescribir puede adelantar un juicio, en cuyo caso el poseedor
ejerce la usucapión como una acción. Pero si el verdadero dueño
del bien es quien demanda al poseedor, en acción reivindicatoria,
éste NO puede oponerse a la acción mediante una
RECONVENCIÓN O una EXCEPCIÓN DE PRESCRIPCIÓN

118
EXTINTIVA, en virtud de que la acción reivindicatoria es
imprescriptible. No opera la reconvención por no concurrir los
mismos emplazados que se requiere en la prescripción, como son
los colindantes, entre otros requisitos, que no son exigibles en la
acción reivindicatoria. Por otro lado la acción reivindicatoria, se
tramita en proceso de conocimiento y la acción de usucapión
como proceso abreviado; sin tener en cuenta que en nuestro
trabajo proponemos, sean tramitados como proceso sumarísimo;
por tanto no se dan los presupuestos procesales de la
reconvención previstos en el artículo 445 del Código Procesal
Civil.
b) Sólo se puede renunciar una vez cumplida.- Sólo después
de cumplida la prescripción es que puede renunciarse expresa o
tácitamente, es decir que la renuncia sólo es válida después del
cumplimiento del plazo establecido para la prescripción de que se
trate. La renuncia puede ser expresa, cuando se hace en una
declaración explícita, y tácita cuando el que puede alegarla realiza
un hecho o acto que implica reconocer el derecho del dueño o del
acreedor, como cuando el poseedor que ha cumplido todos los
requisitos de la prescripción toma el bien en arrendamiento, o el
que debe dinero, después del término para prescripción del crédito,
paga intereses o pide más plazo, o el que es demandado permite
que se le condene sin invocar a su favor la prescripción.

119
c) Quien renuncia debe ser capaz de enajenar. La renuncia a
la prescripción no es un acto de enajenación, pero sí es un acto de
disposición de un derecho, pues se está rechazando una ventaja
patrimonial evidente, por eso se exige que quien renuncia a la
prescripción tenga capacidad de enajenar. Se habla de poder de
disposición, capacidad para disponer del derecho de que se trata,
pero no de una capacidad plena de ejercicio. Por lo tanto un
demente, un impúber, un sordomudo que no puede darse a
entender por escrito, no puede renunciar por sí mismos a los
beneficios de la prescripción. Los representantes legales pueden
renunciar a la prescripción por sus representados, si tienen
facultad de enajenación del derecho de que se trata. En conclusión,
el que puede disponer válidamente de determinado derecho, puede
también renunciar a la prescripción de ese derecho.
d) No es oponible al fiador la prescripción renunciada por el
deudor principal. Esto quiere decir que si el deudor de una
obligación amparado por la prescripción renuncia a ella, dicha
renuncia no afecta al fiador y en caso de que el acreedor le
demande la cancelación de la obligación, puede oponerse al pago y
alegar la prescripción de la misma.

120
e) Universalidad de la prescripción. La prescripción se aplica
igualmente en favor o en contra de todas las personas jurídicas de
derecho privado y personas naturales que tienen la libre
administración de lo suyo.
f) La prescripción es de orden público. Las reglas que acabamos
de estudiar debemos relacionarlas con el principio consagrado,
según la cual los términos establecidos por la ley para adquirir un
derecho por prescripción no pueden estar sometidos a la voluntad de
las partes. Son de orden público y, por lo tanto, inmodificables por
los particulares, no pueden ser omitidas por las partes, no se puede
transigir frente a ellas, ni puede haber pactos que las vulneren.
3.4. ELEMENTOS DE LA USUCAPIÓN SEGÚN LA
LEGISLACIÓN VIGENTE.
En síntesis toda Usucapión debe reunir como base los
siguientes elementos:
a) La posesión del usucapiente, toda vez que sólo se puede
usucapir el poseedor que cumple con las exigencias de
prescripción legal; y
b) El plazo o transcurso de tiempo, el cual es determinado por la
ley.
121
3.5. CARACTERÍSTICAS DE LA USUCAPIÓN
Como modo de adquirir, la usucapión, reúne las siguientes
características:
a) Es un modo originario. Quien adquiere por prescripción no
deriva su derecho de nadie, no tiene antecesores, no hay ninguna
sucesión jurídica. El derecho para el prescribiente o usucapiente
surge a la vida jurídica por el mismo hecho de haber transcurrido el
tiempo de posesión exigido por la ley, sin que importe la existencia o
inexistencia de un derecho ajeno anterior, y si hubo un dominio
anterior, ese derecho se extingue y nace uno nuevo para el poseedor
que prescribe, pero de ninguna manera esto significa traslado o
transferencia del derecho de un titular a otro, como ocurre con los
modos derivativos (tradición y sucesión por causa de muerte). La
adquisición se produce independientemente de cualquier relación de
hecho y de derecho con el dueño anterior.
b) Sirve para adquirir sólo derechos reales. No sirve, en
consecuencia, para adquirir otro tipo de derechos, como los derechos
personales.
c) Es un modo de adquirir a título singular. Siempre opera
sobre bienes determinados, singularizados. Solo excepcionalmente se
concibe la prescripción sobre universalidades jurídicas, como ocurre

122
con el derecho de herencia. No se deben confundir los conceptos de
pluralidad y singularidad, con los conceptos de universalidades
jurídicas y de hecho, ni con el de las cosas compuestas porque sí se
pueden poseer todas estas cosas y, por consiguiente, se pueden
adquirir por prescripción. Sin embargo, se debe aclarar que estas
universalidades de hecho no pueden ser objeto de posesión ni de
prescripción, sino en la medida en que se posea cada uno de los
objetos singulares que la componen.
d) Es un modo de adquirir por acto entre vivos. El poseedor
que pretende adquirir un bien por usucapión, necesita estar vivo
para hacer valer el derecho. Para nada tiene incidencia la muerte de
una persona en la prescripción.
e) Es un modo de adquirir a título gratuito. El prescribiente
no tiene que hacer ninguna erogación para adquirir por prescripción,
no entraña para éste ningún desembolso o contraprestación.
3.6. REQUISITOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EN
LA LEGISLACIÓN VIGENTE.
Estudiaremos los siguientes requisitos que se exigen para que se
pueda alegar la prescripción adquisitiva o usucapión:

123
a) Que el Objeto de la prescripción, es decir el bien sobre el que
se alega la usucapión tenga dueño, esto es que no sea propio y esté
en el comercio;
b) Que transcurra el tiempo de posesión previsto en la ley;
c) Que la posesión sea material y previa a la prescripción;
d) Que la posesión material se ejerza en forma continua, sin
interrupciones.
3.6.1. El objeto de la prescripción.
Se requiere que los bienes poseídos objeto de prescripción sean
comerciales ajenos, que estén en el comercio humano. Así que las
cosas que están fuera del comercio, como el aire, las estrellas, los
bienes de uso público, no pueden adquirirse por prescripción.
Tampoco son apropiables de este modo, las cosas propias, los
derechos personalísimos, los derechos políticos, las cosas
indeterminadas, ni los bienes fiscales. Pueden adquirirse por
usucapión el dominio de las cosas corporales raíces o muebles y
demás derechos reales que no están especialmente exceptuados. A
simple vista parecería que estuviera excluido de la usucapión el
derecho de dominio sobre cosas incorporales. Sin embargo, los
derechos reales, como tales, son cosas incorporales, y se puede ejercer
dominio sobre cosas incorporales; sobre las producciones del talento o
del ingenio. En resumen entonces podemos decir que se pueden
adquirir por usucapión todos los derechos reales que recaigan sobre
124
toda clase de bienes que estén en el comercio humano. Se excluyen de
la usucapión únicamente aquellas cosas que no pueden ser objeto de
posesión material por sus condiciones particulares. También están
excluidos de la usucapión aquellos derechos o bienes incorporales
cuya naturaleza misma excluye su posesión, como los derechos
personales (créditos y obligaciones) que, por ser distintos a los
derechos reales, no se poseen sino que se realizan mediante la
relación deudor-acreedor. El derecho real de hipoteca no puede
prescribir, ya que el bien objeto del gravamen no está en poder del
acreedor hipotecario y, además, éste reconoce el derecho de dominio
que sobre el inmueble tiene el deudor o propietario.
3.6.2. El tiempo en la prescripción.
Se requiere también que haya transcurrido el tiempo previsto en
la ley. El transcurso del tiempo es un elemento de la esencia en la
usucapión. La ley señala como requisito para la prescripción ordinaria
resultante de la posesión regular, un período de cinco años para
inmuebles y dos años para muebles; para la prescripción
extraordinaria, basada en posesión irregular, el término es de diez
años de posesión, para inmuebles y de cuatro para muebles. Es claro
pues que para prescribir adquisitivamente no basta que se haya
poseído una cosa susceptible de posesión, sino que es preciso también

125
que transcurra el plazo continuado de posesión que la ley ha previsto.
Y solamente después de transcurrido este tiempo sin que el dueño
reclame la cosa que está en poder de otro es que la ley, frente a la
negligencia o inactividad del dueño para obtener la devolución del bien
que le pertenece, considera con preferencia al poseedor dejándole la
cosa definitivamente en sus manos, declarándolo dueño.
3.6.3. La posesión material previa a la prescripción
El otro requisito exigido para que se concrete la prescripción es
que exista posesión material, ejercida con ánimo de señor o dueño
(animus domini), esto con sus dos elementos esenciales animus y
corpus que, es la única y verdadera posesión que conduce a la
adquisición del derecho por prescripción. Ambos elementos, el
subjetivo, que es el ánimo o la creencia de ser dueño, y el objetivo, que
es el ejercicio continuado de una conducta consistente en actos
externos y sucesivos de dominio, deben coexistir, si falta cualquiera no
hay posesión. Por eso los meros tenedores no pueden prescribir, como
tampoco los que se aprovechan de la omisión de los actos de mera
facultad del dueño o de los actos de mera tolerancia del mismo. Estos
actos de mera facultad o de mera tolerancia del propietario de un bien
no generan posesión y, por tanto, no son camino apto para llegar a la
prescripción:
126
a. Actos de mera facultad.- Son actos de mera facultad los que cada
cual puede ejecutar en lo suyo, sin necesidad del consentimiento de
otro. Así, el que durante muchos años dejó de edificar en un terreno
suyo, no por eso confiere a su vecino el derecho de impedirle que
edifique. Si el dueño no ejecuta un acto que la ley le permite realizar
en su bien, como facultad del derecho de que es titular, esa omisión
no puede envolver ningún derecho en favor de otro.
b. Actos de mera tolerancia.- Así se denominan los que el dueño de
un predio permite realizar a su vecino o a un tercero con base en las
buenas relaciones de familia, de vecindad, amistad o cortesía. Estos
actos, no constituyen posesión y por tanto no dan lugar a
prescripción. Actos de mera tolerancia, para la doctrina son aquellos,
que para el dueño, constituyen el ejercicio de un derecho, como el de
permitirlos o no, y a cuya ejecución por parte de un tercero no se
opone por bondad y considerando que no atentan contra la integridad
del contenido de su derecho. Esto es así porque la situación jurídica
del tercero, es precaria, no alcanza a ser ni siquiera mera tenencia, es
completamente inestable porque su permanencia y duración no están
vinculadas a ningún título sino que dependen exclusivamente del
permiso o de la tolerancia del dueño, quien le puede poner término a
voluntad.
Alessandri y Somarriva explican así el fundamento de los actos
de mera tolerancia: "La falta de reacción defensiva del tolerante

127
encuentra explicación en la benevolencia, y ésta deriva por lo general,
de lazos familiares, amistosos, de buena vecindad o de otros por el
estilo que, en último término, exteriorizan alguna fraternidad humana.
De este modo el dueño de una cosa no tiene por qué inquietarse del
uso o goce que de ella haga un tercero y que para él, el propietario,
resultan inocuos. Si el legislador no hubiera aclarado el punto, todos
vivirían desconfiados y recelosos del más insignificante roce a sus
derechos, pensando que con el transcurso del tiempo podría conducir
a la pérdida o mengua de los mismos. Nadie se sentiría tranquilo. Para
vivir en paz hasta es saludable admitir pequeños usos que de nuestras
cosas necesite hacer el prójimo; de lo contrario, a nosotros tampoco
nadie nos ayudará en una emergencia dada y estaremos condenados a
la soledad de los egoístas".
3.7. FINALIDAD DE LA USUCAPIÓN.
La usucapión tiene por fin transformar al poseedor en
propietario. A veces, es cierto, la usucapión puede aprovechar a un
poseedor sin título y de mala fe, tal cosa si es posible, siempre y
cuando se concentren en el poseedor los requisitos establecidos por la
ley para acceder a la usucapión (possesio ad usucapionem).
3.8. FUNDAMENTOS DE LA USUCAPIÓN.

128
a. Fundamento Jurídico.- El fundamento de la institución es sólido,
reside en la negligencia del propietario quien descuidó el ejercicio de
su derecho de posesión sobre el bien, en contra de la actividad de
goce que se manifiesta en la prolongada y no interrumpida posesión
por parte del usucapiente. La usucapión otorga seguridad jurídica a
las personas al formalizar la propiedad. De hecho, contribuye así
mismo a la paz social, a la justicia, estabilizando las relaciones entre
las personas.
b. Fundamento Ético.- Su ejercicio está respaldado por el hecho de
que si la posesión es de buena fe, esta por si sola, merece protección;
y, si es de mala fe, su inmoralidad está compensada con los beneficios
que emanan de la seguridad, de la dedicación al trabajo y la
generación de riqueza, en contraste con la incuria del propietario que
permite que la posesión continua de un tercero determine la pérdida
de su dominio. Ha dicho Von Ihering a este respecto: “Las leyes,
todas ellas, persiguen una finalidad y acarrean casos de
excepción, posiblemente injustos, pero que no justifican la
supresión de la regla general. La ley tiene así un fin no querido,
que es el holocausto rendido al principio general”.
Sin embargo, es menester dejar sentado que, con ser
trascendentes los argumentos antes escritos, su fundamento mayor
esta dado por el profundo carácter democrático y redistributivo de la

129
institución; que, no sólo por la negligencia del propietario anterior sino
por la naturaleza conservadora de la mayoría de las legislaciones,
viene a cubrir los desequilibrios de la realidad (obviamente en materia
de muebles o vivienda). De ahí que beneficie principalmente a la
persona de menos recursos.
4. CLASES USUCAPIÓN EN LA LEGISLACIÓN ACTUAL.-
De acuerdo a nuestra legislación vigente (Art. 950, 951 del
Código Civil), la Usucapión puede ser inmobiliaria y mobiliaria.
4.1. USUCAPIÓN INMOBILIARIA:
El artículo 950° del Código Civil, conceptúa: “La propiedad
inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión
continua, pacífica, pública, como propietario durante diez
años”.
“Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y
buena fe”.
El artículo 950° establece dos clases de usucapión inmobiliaria:
o La Usucapión Inmobiliaria corta, que establece un plazo de
cinco años, con justo título y buena fe; y

130
o La Usucapión Inmobiliaria larga o decenal, en la que sólo se
requiere la posesión por un periodo de diez años, como único
requisito.
La posesión es el elemento común en ambas clases. El código de
1936 establecía plazos más largos. Así, para la usucapión corta exigía
10 años y para la larga 30 años. Estos plazos resultaban muy
extensos, por cuanto diez años son más que suficientes para que
el propietario se entere de la posesión de un tercero. Los
redactores del nuevo código han reducido acertadamente estos plazos
a cinco y diez años, respectivamente.
4.1.1. USUCAPIÓN LARGA.
Se trata de un modo de adquirir la propiedad de un inmueble, el
que debe ser poseído a título de dueño y en forma continua, pacífica y
pública, durante un lapso de diez años.
a. Regulación Legal. Está regulada en el primer párrafo del
artículo 950° que estipula: “La propiedad inmueble se adquiere
por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y
pública como propietario durante diez años”.
b. Importancia. Es de gran trascendencia porque permite:

131
 Usucapir al usurpador o poseedor de hecho, sin ningún título
de un inmueble, aún cuando hubiere entrado en posesión en
forma violenta; pero, a este respecto, debe considerarse que la
posesión útil para usucapir comienza desde el momento en que
cesa o desaparece la violencia. Por ello se dice que la usucapión
consagra la posesión de mala fe.
 Por otro lado, la usucapión larga también cubre o subsana
cualquier defecto que pudiere existir en el título del poseedor.
Cumple así, la usucapión larga, "... una amplia función de
consolidación de la propiedad" (Eugenio Castañeda)33.
c. Requisitos. Se dice que el requisito o la condición única es
la posesión. Pero, a esta, debemos agregar una segunda condición: el
plazo o transcurso del tiempo. Por lo tanto, se necesitan dos
requisitos: la Posesión, que no es cualquier posesión, sino que debe
ser: continua, pacífica, pública, y; a título de propietario.
 Posesión Continua.- Es la que se ejerce sin
intermitencia, sin lagunas. Esta posesión es la que se ejercita sin
solución de continuidad en el tiempo, es decir, que no tenga
interrupciones o vacíos. Empero, no es necesario que la posesión se
ejerza permanentemente, en todos los momentos (artículo 904°), ni
33
JORGE CASTAÑEDA, “Instituciones del Derecho Civil”. Edit. Castrillon Silva S.A. Lima,
1952.
132
tampoco personalmente. Es la llamada continuatio possesionis.
Es decir que se considerará también posesión continua aún cuando
se produzca la interrupción por privación del goce del bien
(interrupción natural) o también por la citación con la demanda
(interrupción civil).
Para el código hay posesión continua: cuando, habiendo
interrupción, esta no sea mayor a un año: Esto se fundamenta
en el principio de la anualidad interdictal, o sea en el plazo de un
año que tiene el poseedor perjudicado o despojado para interponer
interdicto, o incluso para rechazar los que se promuevan contra él;
y cuando, pese a que la interrupción dure más de un año, la
posesión resulta restituida por sentencia que así lo declara.
Hay posesión continua cuando:
 Ella se tiene o se ejerza sin interrupción,
 La interrupción es menor de un año, o
 Durando más de un año, esta le es restituida por
sentencia.
Cabe hacer una distinción con el concepto de “posesión no
interrumpida”. La discontinuidad se debe al mismo poseedor,
que deja de ejercer actos de posesión, en tanto que la interrupción
es siempre obra de un tercero. La discontinuidad se traduce en
una abstención u omisión del poseedor y la interrupción opera
por hechos positivos.

133
 Posesión Pacífica.- Es la posesión libre o exenta de
violencia. Ello implica que tanto la posesión como la continuidad, o
continuación, de la posesión deben fundarse en la no utilización de
la fuerza o violencia. Se excluye la fuerza tanto material o física
como la moral. Por ello la posesión pacífica se entiende como lo
opuesto a la fuerza y cualquier forma de violencia. No obstante la
posesión puede haber sido adquirida por la fuerza, en tal supuesto
esta deberá cesar a fin de que sea computable para efectos de
usucapión. Levitán dice: “Si la posesión no comienza sin, o
después de, cesar la fuerza o violencia, para usucapir se
requiere que la posesión sea pacífica. Pero basta que la
pacifidad se extienda durante el plazo prescrito. No interesa
si en su origen hubo violencia o fuerza”.
 Posesión Pública.- Es la posesión conocida. Lo
público es lo opuesto a lo clandestino; se fundamenta en que el
poseedor debe conducir su posesión de forma tal que sea conocida
por todos, y “conducirse con la naturalidad que le daría el
tener un derecho legítimo”. Es decir que la forma de exteriorizar
el ánimo de poseer como dueño y señor de la cosa, sólo cabe en los
actos posesorios que se cumplen públicamente. Esta publicidad es
necesaria para que el verdadero propietario de la cosa pueda darse
cuenta de que un tercero está ejerciendo sobre ella un acto de

134
propiedad. En sentido contrario, existirá clandestinidad cuando el
dueño anterior ignore la desposesión de que es objeto.
 Posesión a Título de Propietario.- La posesión es
la condición esencial para prescribir. Es la llamada “condicio
adquirendi”. Pero no se trata de una posesión cualquiera, sino de
una posesión “como propietario”, esto es, de la posesión ad
Usucapionem.
Debe haber ánimus. Debe poseer la cosa “para sí”. Se dice
que “La posesión es para sí cuando el poseedor se comporta
como propietario, sin reconocer título alguno de propiedad o
posesión”. “Poseer como propietario significa que hay que
comportarse como lo haría el propietario”. Cuando se habla de
"posesión como propietario”, entonces significa que debe ser en
nombre propio y a título de dueño; el poseedor conserva la cosa
sólo en interés propio. Esto supone que sólo podrán usucapir los
poseedores plenos o mediatos, de ninguna manera los poseedores
inmediatos (el arrendatario, por ejemplo). Según una ejecutoria
suprema: “Sólo puede adquirir el dominio por prescripción
quien ha poseído el inmueble a título de propietario, no de
usufructuario”. La importancia de la posesión es, pues, decisiva.
Por ello con razón se dice que la posesión debe ser “de una
calidad tal que publicite propiedad, así esta no exista a favor
del poseedor”. No es pues, necesario el título. Ocupa el lugar del

135
título (ejercicio del derecho de propiedad) la llamada posesión ad
usucapionem.
Esta posesión implica, en resumidas cuentas, el corpus y el
ánimus domini.
 El Juez y la Prueba del "animus domini".- La prueba del
animus, es decir, del "poseer para sí", muchas veces es en
extremo difícil. En esto inciden quienes como Fernando Legón,
desconfían de la usucapión porque dicen que los actos
posesorios pueden ser “tanto propios de la posesión, como de la
tenencia”. Se afirma que es la extensión lo que tipifica y
distingue a la posesión de la tenencia. Esta posición es de neto
corte subjetivista. Sin embargo, esto debe entenderse en forma
relativa (sobre todo por el juzgador), pues, como bien dice
Levitán: "acreditado el corpus posesorio, el ánimus se
presume". Agrega este autor “jamás nadie pudo traer
prueba directa del ánimus”34. Son las circunstancias
probadas de ocupación del inmueble, del mantenimiento de la
posesión, del ejercicio continuo de actos posesorios sobre el
bien inmueble, las que autorizan a dar por probado el ánimus.
Si no hay prueba alguna que desvirtúe que la ocupación del
inmueble es a título de poseedor, si no hay indicio alguno que
34
JORGE BASADRE, “Historia del Derecho Peruano”, Universidad Mayor de San Marcos de
Lima”, 1994.
136
haga suponer que la ocupación se detenta como simple tenedor,
si no hay vestigios, si quiera, de prueba que puede dar lugar a
suponer remotamente que la ocupación del inmueble se tiene
con obligación de restituirlo, por mediar contrato de locación, o
préstamo de uso o cualquier otro contrato nominado o
innominado, debe inferirse que la ocupación del inmueble se
tiene a título de poseedor, o sea con ánimus domini. No
admitirlo, es colocar al prescribiente en la imposibilidad
material de acreditar su posesión.
De lo anteriormente dicho se puede deducir, que
acreditado el corpus por medio de todos los instrumentos
materiales que franquea nuestra legislación al usucapiente, se
presume el ánimus domini de él. Y así deberá tenerlo presente
el juez.
 El plazo o transcurso del tiempo. Este requisito lo
consideramos por separado porque la posesión no puede ser
indefinida o indeterminada en el tiempo. El Código Civil de
1852 le consignó 40 años; el de 1936, 30 años. El Código
Civil vigente 10 años. En nuestro trabajo estamos
proponiendo la reducción al plazo de cinco años, con las
condiciones particulares de posesión continua, pública y
pacífica sin vínculo contractual con el propietario y sin que

137
este hubiere interpuesto la acción judicial respectiva; sujeto a
las presunciones de propiedad previstas en este Código.
En la usucapión larga, decenal o extraordinaria, no se requiere
justo título, esto supone que carece de relevancia que el título de
transferencia de la propiedad sea totalmente nulo, sino que, como
sucede muy a menudo, puede no haber existido jamás. Tampoco se
necesita la bona fides, porque aunque el poseedor fuere de mala fe
probada, si acredita diez años de posesión se le tendrá por propietario.
Por ello se ha dicho que la usucapión larga consagra el triunfo de la
mala fe. Para hacer valer la usucapión debe haber transcurrido un
determinado plazo, establecido por la Ley. Este plazo prescriptorio
debe estar vencido al momento de interponer la demanda de
Prescripción. En nuestra Legislación para la usucapión larga se
requiere un plazo de diez años, plazo que notoriamente ha sido
reducido por el codificador y que está más acorde con la realidad. El
plazo anterior era demasiado largo (30 años); por no mencionar los 40
años que exigía el Código de 1852. Por razón del plazo impuesto, la
usucapión no se aplica en la praxis, sino contra el propietario
negligente que se haya desinteresado de una cosa suya durante un
prolongado espacio de tiempo; de allí el por qué preferir al poseedor.
d. Régimen aplicable para el cómputo de la usucapión.- Con
relación a los plazos prescriptorios, hay que tener presente que el
artículo 950° se halla en íntima relación con lo preceptuado en la

138
parte final de la disposición transitoria contenida en el artículo 2122°
del Código Civil. El artículo 950° del Código Civil establece, como
norma para el caso de la usucapión larga o extraordinaria, que esta
producirá efectos para adquirir la propiedad de inmueble luego de diez
años. No obstante esta norma deberá entenderse conjuntamente con
el artículo 2122°, aplicándose a partir del 14 de Noviembre de 1994.
De acuerdo con la primera parte del artículo 2122°, la usucapión
iniciada antes de la vigencia del código de 1984, se rige por lo
dispuesto en el código de 1936. Pero a continuación agrega que si
desde que entró en vigencia el nuevo código transcurriese el nuevo
plazo establecido, este surtirá efecto.
Es necesario aclarar esta disposición en forma indubitable,
recurriendo a algunos ejemplos:
 Usucapión Larga: Si una persona empezó a prescribir en 1980,
normalmente adquiriría el inmueble por usucapión el año 2010.
Sin embargo, puesto que, el 14 de noviembre de 1994 el Código
tuvo 10 años de vigencia, entonces dicha persona se beneficia.
Es decir, adquirió la propiedad por usucapión a los 14 años, y
ya no a los 30 años. En rigor, sólo hasta el 13 de noviembre de
1994, se exigía al usucapiente una posesión de 30 años; por lo
que el poseedor, ante la nueva legislación, se alivió de la carga
de la prueba, necesitando probar únicamente 10 años de
posesión.
139
 Usucapión Corta: Si una persona empezó a prescribir con justo
título y buena fe en 1983, de acuerdo con el código derogado,
prescribiría luego de diez años, esto es en 1993. Empero,
como con el nuevo código sólo se exigen cinco años, ya el 14 de
noviembre de 1989 ha prescrito y por consiguiente tiene el
camino expedito para interponer una acción de usucapión o
prescripción adquisitiva, de dominio.
e. Aplicaciones del Plazo en la Usucapión.- Aunque el artículo
950° no se refiere expresamente al poseedor de mala fe, es
incuestionable que al establecer un plazo más largo, cae dentro de
este plazo el poseedor de mala fe, por oposición al poseedor de buena
fe. Desde antiguo, La jurisprudencia nacional ha ratificado esta
doctrina en forma uniforme, así la ejecutoria del 23 de octubre de
1945 ha establecido que: “la posesión por 30 años hace adquirir
la propiedad”.
 Presunción de posesión intermedia.- Durante este tiempo de
10 años, tiene que existir la posesión en nombre propio al
principio y al final de un determinado de tiempo, su existencia se
presume juris tantum también durante el tiempo intermedio.
 Unión de las posesiones.- La unión o accesión de posesiones,
supone que el poseedor puede sumar a su posesión (o más
exactamente a su plazo posesorio) la de aquél que le transmitió

140
válidamente el bien. Así lo establece expresamente el artículo
898° del Código: “El poseedor puede adicionar a su plazo
posesorio el de aquél que le transmitió válidamente el bien”.
En esta hipótesis, el tiempo de posesión o usucapión del poseedor
anterior se abona o suma al del nuevo poseedor si éste usucapiente es
sucesor en el derecho de posesión de aquél; se establece una suerte
de cadena de transferencias válidas entre este poseedor y los que lo
antecedieron, hasta completar el periodo necesario, exigido por la ley.
Se permite pues, al poseedor, unir a su propia posesión la del
causante o la de sus causantes. No importa que la sucesión sea:
a. A título singular o particular, pero siendo singular sólo podrán
unirse si no fueran viciosas y deben provenir una directamente de la
otra; o
b. A título universal, para ello debemos afirmar que debe tratarse de
posesiones homogéneas, es decir sumarse entre posesiones mediatas y
no una mediata con otra inmediata. Aquí se da, por tanto, una
accesio temporis, o imputación del tiempo de usucapión ya
transcurrido durante el tiempo de posesión del anterior y la usucapión
habrá de iniciarse de nuevo. No existe sucessio in usucapionem.
El fundamento de esta unión tenía mayor importancia,
obviamente, en el código derogado, sobre todo para la usucapión
larga, ya que establecía 30 años para esta. En el derecho

141
comparado, algunas legislaciones consagran palmariamente este
criterio de la unión de posesiones.
 El Plazo de la Usucapión larga en otras legislaciones.-
Históricamente ha tenido su origen en la praescriptio
longissimi témporis del derecho romano. En el derecho Romano
y en la antigua legislación Española, el plazo de usucapión sin
título era de 30 años y en ciertas cosas se elevaba a los 40 años.
En el Código argentino es de 30 años.
 El Plazo de la Usucapión en los Predios Rústicos.- En el
derecho agrario el plazo es sustancialmente más corto, sobre todo
desde que se puso en marcha el proceso de Reforma Agraria,
mediante Decreto Ley 17716. En efecto, según el artículo 8° in
fine del referido dispositivo legal, se legisla que: “El que ha
poseído para sí tierras rústicas… de modo continuo y
durante el término de cinco años, las adquiere por
prescripción y puede entablar juicio ante el Fuero Privativo
Agrario para que se le declare dueño. La acción
reivindicatoria y demás acciones reales agrarias prescriben
en igual término”.
En conclusión los predios y tierras rústicas se adquirían por
usucapión en el plazo de 5 años.

142
4.1.2. USUCAPIÓN CORTA.-
Llamada también abreviada, ordinaria o quinquenal; viene a ser
el modo de adquirir la propiedad de un inmueble a través de la
posesión continua, pacífica, pública y como propietario, mediando
justo título y buena fe. Conserva su importancia como referencia a la
enajenación de cosas extraviadas, a la transmisión por incapaces de
obrar, etc.
a. Regulación Legal. Esta forma singular o especial de usucapir
se encuentra regulada en el segundo párrafo del artículo 950° del
Código Civil vigente, que estipula que: “Se adquiere a los cinco
años cuando median justo título y buena fe”.
b.- Requisitos de la usucapión corta.- Según la legislación
vigente, para la usucapión corta nuestra legislación establece además
de los ya referidos (posesión y plazo) otros requisitos como el justo
título y buena fe. Así, podemos sintetizar los requisitos exigidos para
esta clase de usucapión los siguientes:
 Posesión continua, pacífica, pública y como
propietario;
 Plazo posesorio de cinco años;
 Buena fe; y
 Justo título.
143
Habiéndose realizado el análisis anteriormente a los dos
primeros requisitos o elementos, no queda sino estudiar la buena fe y
el justo título:
 LA BUENA FE.- La buena fe, consiste en la creencia del poseedor
que le corresponde la posesión que tiene sobre el bien. El Código
Argentino la define como: "la creencia sin duda alguna del
poseedor de ser exclusivo señor de la cosa" 35. La buena fe no
reposa en el justo título, sino en la posesión. La legislación peruana
vigente ha variado su concepción, pues el Código de 1852
estipulaba en su artículo 542° que “en los casos en que no es
conocido el justo título, no se presume la buena fe; es
menester acreditarla”. O sea, había que probarla. El Código de
1984 establece una nueva concepción de la buena fe, al
preceptuar el artículo 906°: “La posesión ilegítima es de buena
fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia
o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su
título”. El error de hecho no destruye el justo título, este se
reputa existente. Empero, el error de derecho destruye, aniquila, el
justo título; es inexistente, pero deja subsistente la buena fe.
35
Véase Código Civil Argentino.
144
 La buena fe no se vincula con el título, sino con la
posesión.- Debe advertirse que el requisito del título justo
(idóneo) de adquisición no es una cosa que se combine
con la buena fe del prescribiente (en el sentido de
considerarla como ignorancia del título), queda en cambio
como requisito ulterior y autónomo, en cuanto se
combina con la posesión de buena fe, de manera que dé
lugar a la figura de la posesión de la buena fe,
acompañada de título.
 El título es un elemento objetivo, la buena fe es un
elemento subjetivo; además, la “justicia” del título se
reduce a la esencia de éste, mientras que la buena fe del
prescribiente tiene la función de justificar la posesión.
 EL JUSTO TÍTULO.- El código Civil vigente no
da una definición de justo título. El Código de 1852 lo definía en
su articulo 539°: “Es justo título, para adquirir por
prescripción, toda causa bastante para transferir el dominio
según los modos establecidos en este código”. Estos modos no
son otros que la compra venta, la permuta, etc. Título justo no es
el instrumento, sino el acto jurídico que sirve de causa a la
transferencia del dominio, que transmite la propiedad (o el derecho
real que se trate de usucapir). No obstante, como ese acto jurídico

145
deberá acreditarse, la prueba más sólida y contundente es la
instrumental. El justo título es idóneo pero imperfecto, que
consta de un contrato traslativo. En virtud de éste, la cosa le ha
llegado al usucapiente por transferencia de quien no era
propietario, pero aquel adquiere de buena fe, y esta adquisición
deriva de un título (la iusta causa usucapionis); contrario sensu,
dicha transmisión hubiera sido realizada efectivamente, en forma
perfecta, si hubiera sido celebrada con el verdadero propietario, no
basta por tanto, que el poseedor invoque un acto que pruebe que
tomó posesión del inmueble, se requiere que ese acto sea, por
naturaleza, traslativo. En otras palabras, justo título es “el título
legal y eficiente para transmitir el dominio, pero imperfecto y
susceptible de anulabilidad”.
Justo título es todo documento legal e idóneo que transmite el
derecho de propiedad, pero resulta imperfecto puesto que el
transferente no es el propietario legítimo, se trata de un título que
reúne todos los requisitos para transferir la propiedad menos uno,
que es el ya anotado: no le otorga el verus dominus (verdadero
propietario) o siéndolo, no tiene capacidad para enajenar. De ahí que
no se tiene en cuenta de quien emana el título (uno no propietario) y,
precisamente por ello, es necesario recurrir a la usucapión a fin de
que convalide o subsane la falla que tiene el título.
La jurisprudencia nacional ha establecido, a este respecto, el
siguiente fallo importantísimo: “El vicio del que adolece el título

146
del comprador, por falta de derecho del vendedor para enajenar,
quedará legalizado por la prescripción, que es el medio que la
legislación universal establece para sanear los derechos
defectuosos en su origen”.
Para probar la usucapión, el poseedor no sólo deberá presentar
su título de adquiriente (título justo), sino también el del enajenante.
Según lo dispone la siguiente ejecutoria: “Para adquirir un
inmueble por prescripción con justo título se requiere presentar
no sólo el título del adquirente sino del enajenante”.
El Titulo en la Doctrina, atendiendo a que la expresión "título"
en el ámbito del derecho resulta una palabra multívoca, se hace
necesario, antes de fundar nuestra posición efectuar algunas
precisiones a ese respecto.
Sólo por extensión, abreviación o comodidad del lenguaje será
aplicable a la carátula la denominación de "título", sea escritura,
resolución administrativa o judicial. En rigor de verdad y en sentido
sustancial la palabra "TÍTULO" hace alusión a la causa de
adquisición, a la causa eficiente o generadora; es decir, en otras
palabras, al acto jurídico que genera o produce la mutación, llámese
compraventa, dación en pago, permuta, etc. Ahora bien, los ejemplos
enumerados están referidos a títulos complementos del modo derivado
tradición, pero es factible asimismo, la utilización de la denominación
"título o causa de adquisición" a aquellos que trabajan
complementando modos originarios como la usucapión.

147
Lo expresado en el antecedente párrafo nos permite revivir la
terminología empleada para distinguir la titularidad material de la
titularidad formal:
 Titularidad Material.- Hace alusión a la causa
generadora, al título en sentido sustancial.
 Titularidad Formal.- Con esta en cambio, nos
referimos al documento portante del acto, al elemento acreditativo
de la causa: Escritura Pública, contrato privado, resolución
judicial, etc.
Esta distinción efectuaba ya Salvat, cuando distinguía el "acto
instrumental" (título en sentido material) del "acto instrumentado"
(título en sentido formal). De lo expresado surge con claridad, en
nuestra opinión, que el que adquiere por usucapión tiene título,
aun cuando todavía no haya iniciado el trámite judicial para obtener
una sentencia favorable. Tiene pues título en sentido formal mediante
la sentencia declarativa.
 Titularidad Cartular, Instrumental o Formal: Es la que
se logra con el instrumento apropiado (formas
establecidas por ley), conteniendo una causa idónea para
producir la adquisición, modificación, etc. del derecho real
(compraventa, donación, etc.). Por ejemplo, si se

148
instrumenta en escritura pública la venta de un inmueble
entre A y B, se está haciendo titular cartular a B de la
cosa objeto del acto instrumentado.
 La Titularidad de Los Derechos Reales.- Es necesario
aclarar que cuando en el ámbito del derecho, dominado
también hoy por los registros jurídicos de bienes, nos
referimos a la TITULARIDAD DE UN DERECHO REAL,
podemos estar haciendo alusión a tres situaciones que, si
bien pueden presentarse conjuntamente, pueden
asimismo darse por separado.
c. El plazo en la usucapión corta.- Para la usucapión corta o
abreviada se requiere un plazo de cinco años, plazo que con justicia
ha sido reducido por el codificador de acuerdo a la corriente moderna.
El plazo del código derogado era de diez años.
No existe razón para que quien adquirió con justo título,
aunque imperfecto, sanee el vicio que afecta su título en un plazo de
tiempo que resulta más que suficiente (5 años). Lo que se hace es
premiar a la buena fe del usucapiente, reduciendo el plazo a la mitad
de lo exigido en la usucapión larga. Pues, en el presente trabajo se
está reduciendo ambos plazos, es decir el que corresponde a la
prescripción extraordinaria y ordinaria a los cinco años, con los
requisitos de la posesión continuada, pública y pacífica, como

149
propietario, prescindiendo del denominado justo título y buena fe,
que no han sido definidos en la Legislación Civil vigente.
4.2. USUCAPIÓN MOBILIARIA.
 Prescripción Corta, Abreviada u Ordinaria.- Es el efecto de la
posesión regular, ejercida sin interrupción ni suspensión,
durante el tiempo señalado en la ley, vale decir, dos años de
posesión regular para muebles, con justo título y buena fé; y
de cuatro años sin esos dos últimos requisitos. Conforme ya lo
vimos, hay posesión regular cuando se tiene materialmente el
bien con ánimo de señor y dueño, en virtud de un justo título y
con buena fe, aunque la buena fe no subsista después de
haberse iniciado la posesión.
En la prescripción ordinaria, corta o abreviada, el cómputo
del tiempo, puede verse afectado por la suspensión y la
interrupción del plazo prescriptorio.
 Prescripción larga, Decenal o Extraordinaria, según la
Legislación Civil de 1984.- El fundamento de la prescripción
larga o extraordinaria, a diferencia de la prescripción
ordinaria, está en la posesión irregular o ilegítima, es decir
aquella que siendo pacífica y pública, carece de los requisitos
de justo título o de buena fe. Cuando no es posible adquirir el

150
dominio por la prescripción ordinaria se puede recurrir a la
usucapión extraordinaria para cuya operancia no es necesario
tener título alguno, ni hace falta demostrar buena fe; el
poseedor puede aspirar a ganar el dominio con, tan solo, el
transcurso del tiempo. Para que la usucapión se produzca es
preciso que la posesión reúna unos determinados requisitos.
Para que un poseedor se convierta en dueño, en virtud de la
usucapión es necesario que en su posesión se den una serie
de circunstancias muy especiales, que son las que hacen que
esta posesión sea digna de la especial tutela que la usucapión
otorga
4.2.1. Regla General.
En materia de bienes muebles rige la doctrina del artículo 948°
del Código Civil de 1984, conforme al cual la posesión equivale a la
propiedad. Esto es así, aunque el accipiens adquiera la cosa de un
transferente que careciere de facultad para ello. Sin embargo el citado
numeral exige que se trate de una adquisición de buena fe y, además,
debe ser onerosa.
Por ende a falta de estos requisitos (si es de mala fe),
verbigracia si le donaron la cosa o si la compró a sabiendas de que el
dueño era otro, es que cobra trascendencia la usucapión, pues el
accipiens deberá recurrir a ella para sanear el vicio o defecto del
título.
151
También será aplicable la usucapión, en el caso de los bienes
muebles comprendidos en la parte final del artículo 948°, del Código
Civil, esto es, los muebles robados o perdidos y en general los que
infrinjan la ley penal, así como los regulados por leyes especiales.
4.2.2. Régimen Legal.
Dispone el artículo 951° del Código Civil vigente: “La
adquisición por prescripción de un bien mueble requiere la
posesión continua, pacífica y pública como propietario durante
dos años si hay buena fe y cuatro si no la hay”.
4.2.3. Clases de Usucapión Mobiliaria.
Existen dos clases de usucapión mobiliaria:
a. Usucapión Corta.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo
951 se deducen los siguientes requisitos elementales para adquirir por
usucapión un bien mueble:
 Posesión continua, pacífica, pública y como
propietario.
 Plazo prescriptorio de dos años; y
 Buena fe del poseedor.
No menciona la ley el justo título, puesto que tratándose de
cosas muebles la posesión misma es el título.

152
b. Usucapión Larga.- En este tipo de usucapión, el poseedor
adquiere por prescripción la propiedad de la cosa aunque sea de
mala fe; por consiguiente, sólo se exigirá:
 Posesión continua, pacífica, pública y como
propietario;
 Plazo de cuatro años.
Transcurridos los 2 ó 4 años, según sea el caso, la
reivindicación de cosas muebles resulta imposible.
4.3. LA PRESCRIPCIÓN ORDINARIA Y LA EXTRAORDINARIA.
4.3.1. Diferencias.
Las principales diferencias son:
a) La usucapión ordinaria requiere de posesión regular,
esto es de justo título, buena fe inicial y tradición cuando la
posesión se ha tomado en virtud de un título traslaticio de
dominio. La usucapión extraordinaria requiere posesión irregular;
pueden faltar los elementos de la posesión regular, o sea, el justo
título o la buena fe. Como fundamento de la prescripción
extraordinaria es suficiente con el simple hecho de la posesión
material.
b) Para la usucapión ordinaria se requieren para muebles
dos años de posesión regular, y para inmuebles cinco. En la

153
usucapión extraordinaria se requieren diez años de posesión,
para inmuebles y cuatro para muebles.
c) La usucapión ordinaria puede verse afectada por la
interrupción y la suspensión. En cambio la usucapión
extraordinaria solo se afecta por la interrupción y,
excepcionalmente, la suspensión entre cónyuges.
4.3.2. Semejanzas.
Podemos señalar las siguientes semejanzas:
a) Tanto la usucapión ordinaria como la extraordinaria conducen a
la adquisición del dominio por prescripción.
b) La presunción, de considerar al poseedor como dueño, mientras
otra persona no justifique serlo, ampara tanto al poseedor regular
como al irregular.
c) Tanto la usucapión ordinaria como la extraordinaria tienen como
común denominador la posesión material del bien.
4.4. IMPORTANCIA DE LA USUCAPIÓN EN LA PRUEBA DE LA
PROPIEDAD.
En la práxis judicial existen dos medios de probar el derecho de
propiedad sobre un bien: El título de propiedad y la usucapión. A falta
del primero, la prueba de la propiedad sería muy difícil si no existiera
la usucapión, el adquiriente sólo podría ser propietario si su

154
transferente, a su vez, lo era también. La usucapión suprime esta
dificultad, que sería insoluble, cierto número de años de posesión
bastan.
Esto originaría la llamada probatio diabólica (“prueba diabólica”).
La usucapión viene a suplir o evitar esta prueba tan plagada de
dificultades, toda vez que aquel que se dice propietario sólo deberá
probar que él y sus antecesores han poseído el bien por el tiempo que
la ley establece para adquirir el dominio por usucapión y esa prueba
será suficiente para un derecho inimpugnable; constituyendo una vía
alterna para probar la propiedad.
En nuestro país el límite para la prescripción inmobiliaria larga
era de 30 años, hasta el 13 de noviembre de 1994, puesto que a partir
del día siguiente (14 de Noviembre) sólo se exigirían 10 años. Esto
implica que cualquier defecto o vicio del transferente, aún cuando no
fuera propietario, queda subsanado por la prescripción adquisitiva, y
en consecuencia, el poseedor actual se convierte en propietario por
usucapión.
Esta institución de la Usucapión es de la mayor importancia,
pues el sistema jurídico ampara a quien sin ser propietario ejerce la
posesión de un bien a través de determinado de tiempo. De ahí que se
dice que “se gana por prescripción un bien cuando éste
efectivamente se posee y no cuando se tiene una cadena de
títulos de propiedad válidos”

155
En consecuencia, no es que la Usucapión acorte el camino para
probar el dominio, sino que constituye una vía o camino distinto y
paralelo al anterior, incluso más contundente. “Mientras el primero
se constituye sobre propiedad, el segundo se construye sobre
posesión, es decir sobre un hecho, no sobre un derecho”.
En resumidas cuentas, la Usucapión o Prescripción Adquisitiva
no sólo servirá para suplir cualquier deficiencia o inexistencia de los
títulos, sino que es a su vez título de dominio.
4.5. INICIACIÓN DE LA USUCAPIÓN
La usucapión (prescripción adquisitiva) se inicia desde el
momento en que comienza la posesión. Sólo se puede usucapir en
tanto se posee. Los plazos de usucapión se computan de acuerdo al
calendario gregoriano, observándose las reglas o fórmulas del Código
Civil sobre la materia.
4.6. INTERRUPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN.
Con la interrupción, el tiempo o periodo anterior a ella que se
hubiere cumplido desaparece, se anula, queda definitivamente
inutilizado, perdido. La interrupción reduce a la nada la usucapión en
curso, ello porque desaparece una de las dos condiciones necesarias
(la posesión continua); y en el supuesto de que la usucapión se

156
reanude, deberá estimarse como si recién hubiera comenzado. Es
decir que debe existir la continuidad de la posesión porque si se
presenta interrupción en ella, caduca y no valen los años
transcurridos.
En los casos en que se pierde la posesión, ésta puede recuperarse
en el término de un año, lo que implica que tan sólo después de
transcurrido un año entra en vigor la interrupción de la usucapión,
antes no.
4.6.1. Interrupción de la Prescripción.
A la continuidad de la posesión para la usucapión, que implica
el ejercicio de actos válidos de dominio, actos de señor o dueño
ejecutados por el poseedor sobre la cosa poseída, se opone la figura
jurídica denominada interrupción de la prescripción.
La interrupción es la situación jurídica que impide al poseedor
la realización de actos posesorios generadores de prescripción y cuya
ocurrencia suspende o hace desaparecer el tiempo anterior de
posesión.
La interrupción de la prescripción acontece cuando el poseedor
es privado de la posesión de la cosa o del goce del derecho durante un
determinado tiempo, a menos que recobre uno u otro judicialmente.
Además, toda prescripción se interrumpe civilmente por el
reconocimiento tácito o expreso que el poseedor o deudor haga en
favor del dueño o acreedor de la propiedad o derecho que trata de

157
prescribirse. El Código Civil vigente, en su artículo 1996, establece
dos clases de interrupción de la prescripción:
A. INTERRUPCIÓN NATURAL.- Se da cuando el poseedor
pierde la posesión. Se presenta cuando sobrevienen circunstancias
que impiden al poseedor ejercer actos de dominio sobre la cosa
poseída.
 En el abandono voluntario el tiempo que se haya tenido
anteriormente queda perdido definitivamente, aún cuando la
posesión se recobrara posteriormente, sin considerar cuanto haya
durado la interrupción.
 En la posesión sustraída por un tercero, el poseedor puede
recobrarla ejercitando una acción posesoria, y desde que empieza
a poseer de nuevo se considera que no se ha perdido nunca; el
hecho de la interrupción quedará anulado por el éxito de la acción
posesoria.
Podemos inferir que se presentan los siguientes casos y sus
respectivas consecuencias en la interrupción natural:
 Cuando sin haber pasado la posesión a otras manos, se ha
hecho imposible el ejercicio de actos posesorios. Esta
interrupción natural, no produce otro efecto que el de descontarse
su duración.
158
 Se presenta interrupción de la prescripción cuando por
cualquier circunstancia o hecho natural, no del hombre, se
impide la posesión material de la cosa. La inundación que trae la
norma es sólo un ejemplo, pues puede ocurrir también que un
terremoto derrumbe la edificación que se posee, o que por una
erupción volcánica el terreno sembrado quede cubierto de lava, o
que los potreros en donde pastan ganados queden inutilizados por
la erosión, etc.
Pero la doctrina moderna ha considerado que también puede
haber interrupción de la prescripción por un hecho artificial, es
decir por obra del hombre, como cuando una represa de una
hidroeléctrica rompe el dique y desbordándose inunda el predio
poseído36.
La verdad es que en ninguno de estos casos se puede seguir
poseyendo el bien y se presenta entonces una interrupción natural de
la prescripción, mientras perduren las circunstancias que impiden al
poseedor el ejercicio de actos de dominio.
Requisitos para que opere la interrupción natural, que es
originada en un hecho jurídico que puede ser natural o artificial:
 Que sea imposible ejercer actos posesorios;
 Que la posesión no haya pasado a otras manos diferentes a las
del poseedor;
36
MONTES VICENTE, La propiedad privada en el Sistema del Derecho Civil
Contemporáneo”. España. 1990.
159
 Que la causa de la interrupción sea permanente.
En este tipo de interrupción natural no se borra el tiempo
anterior de posesión, sino que la prescripción hace un alto en el
camino y no se cuenta el tiempo que dure el fenómeno que originó la
desposesión, pues el poseedor está imposibilitado para cumplir el
elemento corpus, necesario siempre para acreditar la posesión.
Pero puede suceder que el poseedor del bien, a pesar de la
calamidad que implican los hechos que constituyen la interrupción
natural, se sobrepone y ejerce actos posesorios como, por ejemplo, en
el terreno sembrado de caña de azúcar que resultó inundado y formó
un lago, inicie una siembra de truchas, o que remueva los escombros
que dejó el terremoto que destruyó la edificación y explote el terreno
como parqueadero. No hay ninguna duda de que en casos como los
anotados el poseedor continúa ejerciendo actos de dominio sobre el
lago o sobre el parqueadero. No se podría decir que se trata de bienes
nuevos y por lo tanto necesitarían una posesión nueva. Por el
contrario, se trata de la misma posesión bajo una forma nueva. Bajo
este criterio entonces el término de la prescripción continuará, y se
computará el tiempo de posesión anterior a la inundación o al
terremoto, en los ejemplos vistos.
Por consiguiente, si el poseedor ante la inundación del predio, o
ante el terremoto, se queda esperando a que la inundación ceda, o que

160
la tierra se rehabilite naturalmente, o que una mano generosa
reconstruya la edificación derrumbada, entonces la prescripción se
interrumpe y el tiempo de desposesión intermedio debe descontarse;
pero si pasada la sorpresa inicial del desastre, el poseedor se
sobrepone y acomete la construcción o las labores para explotar el
lago formado con la siembra de truchas, o iniciar la limpieza de
escombros para habilitar un parqueadero o construir un nuevo
edificio, etc., son todos estos actos de dominio o posesorios, y la
interrupción de la prescripción sólo ha operado durante los días
comprendidos entre el cataclismo y la iniciación de las obras.
Cuando se ha perdido la posesión por haber entrado en ella
otra persona.- Esta interrupción natural hace perder todo el tiempo
de posesión anterior; a menos que se recobre legalmente la posesión,
pues en tal caso no se entenderá haber existido interrupción para el
desposeído.
Esta forma de interrupción natural de la prescripción, según la
cual si el poseedor es despojado del bien poseído por un tercero,
mediante fraude, violencia, clandestinidad o por cualquier otro medio
diferente a un hecho jurídico, se presenta una interrupción originada
en un acto jurídico, siempre que el poseedor despojado no lo recupere
a través de las acciones legales, que en el caso del propietario es la
Acción Reivindicatoria, en el poseedor las Acciones Posesorias.
Si no se recupera el bien a través de las acciones descritas, el
tiempo anterior de posesión que tenía el poseedor para alcanzar la

161
prescripción, desaparece de la vida jurídica. Si recupera el bien dentro
del término y por los medios previstos en la ley, se considera que la
interrupción de la prescripción no se ha presentado.
Esta interrupción es entendible porque, como hemos estudiado,
la posesión es una situación de hecho en virtud de la cual el poseedor
aparece ante la comunidad en general como dueño del bien que posee.
Es imposible entonces que coexistan dos situaciones iguales y
aparentes porque una excluye a la otra. Así las cosas, si el poseedor
deja de ejercer actos posesorios porque otra persona entra a poseer el
bien, es lógico pensar que la posesión del primero ha quedado
interrumpida.
Casos y sus consecuencias.- Se presentan los siguientes casos:
 Si la posesión se pierde porque otra persona entra a poseer
el bien y no se recupera por las vías legales, se pierde todo el
tiempo de posesión anterior.
 Si el poseedor que ha perdido la posesión porque otra persona
entró a ejercer posesión sobre la cosa que poseía, la recupera
legalmente mediante el ejercicio de las correspondientes
acciones posesorias, no ve interrumpida su posesión, y el tiempo
en que estuvo alejado de ella se computa para la usucapión
como si efectivamente hubiera estado en posesión; es decir, se
reputa no haber perdido la posesión en ningún momento, pues
la recuperó por las vías legales.

162
 Finalmente consideramos la situación del usurpador de la
posesión, que devuelve voluntariamente el bien al verdadero
poseedor, y éste lo recupera por ese medio voluntario y pacífico,
sin necesidad de recurrir a las acciones legales. En este caso se
considera por algunos sectores de la doctrina que no se borra el
tiempo de posesión, pues simplemente el poseedor verdadero lo
que ha hecho es el ejercicio justo de un derecho subjetivo del
poseedor, cual es la recuperación del inmueble poseído por un
medio legítimo, no violento, menos engorroso que el procesal.
B. INTERRUPCIÓN CIVIL.- Se produce cuando “pese al deseo del
poseedor de continuar en la posesión, no lo logra porque se
presenta, a hacer valer sus derechos, el verdadero dueño” 37.
La citación con la demanda de reivindicación interrumpe la
usucapión, se trata por tanto de la notificación de la demanda judicial,
en el juicio de reivindicación, aun cuando se la proponga ante juez o
autoridad no competente.
No es interrupción civil cualquier tipo de demanda o de recurso
judicial que interponga el dueño contra el poseedor, sino la demanda
que está encaminada a eliminar la posesión, de manera que no haya
lugar a la prescripción adquisitiva, y esta, en nuestro sistema jurídico
es la Acción Reivindicatoria.
37
LAFAILLE HECTOR, “Cursos de Derechos Reales”. Buenos Aires. 1929.
163
Se puede decir entonces, que se presenta la interrupción civil de
la usucapión cuando el dueño del bien reclama judicialmente al
poseedor la restitución de él y se curse la notificación de la demanda.
Cumplido esto, no se puede seguir contando el término de
prescripción y se pierde todo el tiempo de posesión anterior. El
poseedor puede llevar 09 años de posesión irregular y si le notifican la
demanda en la forma anotada, pierde todo ese tiempo de posesión
para efectos de adquirir por prescripción.
Casos en que no opera la Interrupción Civil. No se
considerará interrumpida la prescripción y operará la caducidad, en
los siguientes casos:
 Cuando el demandante desista de la demanda. Si el
demandante desiste de la demanda, quiere decir que renuncia a
sus pretensiones y por tanto el poseedor no tiene por qué perder
el tiempo de posesión.
 Cuando se produzca el abandono del proceso.
 Cuando el proceso termine por haber prosperado alguna de las
excepciones deducidas, o con sentencia que favorezca al
demandado. Si prospera alguna excepción previa que afecte la
totalidad de las pretensiones, la interrupción civil es ineficaz,
pues la prescripción sigue su curso normal, lo mismo que si el
proceso termina con sentencia favorable al demandado.
 Cuando se declare la nulidad del proceso.

164
El principal efecto de la interrupción civil de la prescripción
consiste en hacer cesar la posesión útil del poseedor demandado y
detener el término de la usucapión de manera que, a pesar de las
demoras del proceso judicial iniciado, y aunque el poseedor
demandado tenga la cosa o el bien en su poder mientras se dicta la
sentencia que decrete la restitución, ese tiempo transcurrido, no se
computa para la usucapión ni tiene efecto para conseguirla; si el fallo
es favorable para el demandante que pide la restitución del bien
poseído, el poseedor pierde todo el tiempo transcurrido anterior a la
interrupción, lo que no le impide iniciar una nueva posesión, distinta
de la anterior, si, en virtud de nuevas situaciones de hecho, exentas
de fraude, violencia o clandestinidad, vuelve a tomar posesión del
bien.
4.7. SUSPENSIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN
El segundo fenómeno que se opone a la continuidad de la
usucapión es la suspensión, que ocurre sólo en la prescripción
ordinaria, y consiste en la detención del plazo de la prescripción
durante el tiempo que dure la causa de la suspensión, pero
desaparecida ésta, el plazo de la prescripción continúa. Es decir, el
período anterior a la suspensión se agrega al período posterior a la
cesación de la misma, de manera que el único período que no se

165
computa es el transcurrido mientras existió y subsistió la causa de la
suspensión.
La suspensión impide que el curso de la usucapión continúe;
no obstante, si la causa de la suspensión cesa o desaparece, la
usucapión se reanuda y continúa inmediatamente y el nuevo plazo se
une al anterior.
Específicamente no se trata de un nuevo plazo, sino que es la
continuación del anterior, por ello el tiempo transcurrido durante la
suspensión no se computa en el plazo de la usucapión. De lo dicho se
deduce que la suspensión es un hecho momentáneo que, una vez
desaparecido, no impide que el plazo vuelva a correr; a diferencia de la
interrupción de la usucapión, que destruye o anula el tiempo
transcurrido38.
La usucapión queda en suspenso, siempre que la ley impida su
decurso, a fin de beneficiar a determinadas personas. Es una
institución creada para proteger a ciertas personas que se considera
no tienen la posibilidad de defender sus derechos debidamente, las
cuales, son, por ejemplo, los menores, los dementes, los sordomudos y
quienes estén bajo patria potestad, tutela o curaduría, también la
herencia yacente y siempre entre cónyuges, o sea que entre éstos
siempre se suspende, trátese de prescripción ordinaria o
extraordinaria.
38
CUADROS VILLENA CARLOS, Derechos Reales. Lima. 1998.
166
La ley considera que las personas mencionadas no están en
condiciones de interrumpir la prescripción que corre en su contra y
por eso ha resuelto favorecerlos; por esa misma razón, terminadas las
causas de suspensión, el término para la usucapión vuelve a contarse
y no se pierde el tiempo de posesión anterior al motivo que originó la
suspensión.
Entre cónyuges deberá entenderse entonces que se suspende la
prescripción en todos los casos, esto es ordinaria o extraordinaria,
cualquiera que sea la causa o la naturaleza de la usucapión que se
alega, y esto porque si corriera la prescripción entre cónyuges, sería
ésta causa de perturbaciones en la armonía que debe reinar entre
marido y mujer.
4.7.1. Fundamento de la suspensión de la usucapión.
La posición tradicional hace incidir el fundamento, en que se
trata de una medida de equidad creada por la ley para proteger a
determinadas personas que no pueden hacer valer sus derechos, y por
consiguiente, no se hallan en aptitud de interrumpir la usucapión
pendiente de ellas.
4.8. DIFERENCIAS ENTRE LA INTERRUPCIÓN Y SUSPENSIÓN
DE LA PRESCRIPCIÓN.-
167
 En el fenómeno de la interrupción que acabamos de estudiar,
vimos que opera para las dos formas de prescripción, tanto
ordinaria como extraordinaria. En cambio la suspensión se refiere
exclusivamente a la ordinaria, salvo entre cónyuges, caso en el cual
también se suspende la extraordinaria.
 La suspensión implica que durante el lapso que subsista la causa
de suspensión, el tiempo no se cuenta a favor del poseedor, aunque
al momento de la usucapión sí se computarán el tiempo anterior y
el tiempo posterior a la suspensión, a diferencia de la interrupción
que sí hace perder todo el tiempo corrido de prescripción.
4.9. EFECTOS DE LA PRESCRIPCIÓN
4.9.1. Adquisición de la propiedad.
La usucapión tiene por principal efecto hacer adquirir al
prescribiente el derecho de propiedad del bien (mueble o inmueble) en
que incide o recae. En la práctica, reiteradamente nuestra
jurisprudencia ha ratificado este temperamento.
4.9.2. Retroacción de la usucapión.
La adquisición de la propiedad por el usucapiente se produce al
cumplirse el plazo que, en cada caso, señala la ley, pero tiene efecto
retroactivo. Esto significa que no se comienza a contar desde el día en
que la usucapión se cumplió, sino con efecto retroactivo el día en que

168
la usucapión se inició. “En otras palabras el usucapiente se convierte
en titular del derecho de propiedad al final del plazo, pero éste le es
reconocido como si le correspondiese desde el principio”.
El fundamento de este efecto retroactivo es que “tiende a
consolidar los actos que, como titular (sin serlo) de tal derecho,
realizó aquél durante el transcurso de la usucapión. Y si los
efectos de su adquisición sólo se dieran a partir de que se
producen, aquellos actos serían atacables en cuanto realizados
por quien no tenía derecho a verificarlos”.
Este regla tiene por finalidad proteger a los terceros que, en
razón de la apariencia hayan tratado con el poseedor.
 Renuncia de la Prescripción.- Está prohibida la renuncia del
derecho de prescribir por anticipado; esto supone que la
prescripción es facultativa. Dispone el artículo 1991°: “Puede
renunciarse expresa o tácitamente a la prescripción ya
ganada…”.
Esto quiere decir, que todo el que pueda enajenar puede
renunciar a la usucapión ya ganada. En este caso no hay sino un
interés particular afectado: el beneficiario de la usucapión puede, a su
elección, aprovecharse de ella o renunciarla; con ello sólo usa su
derecho.
169
5. CAPACIDAD PARA ADQUIRIR POR PRESCRIPCIÓN EN LA
LEGISLACIÓN CIVIL DE 1984.
Toda persona individual (física) o jurídica (colectiva) puede
usucapir. Pero para ello se requiere tener capacidad plena, porque
quien la tiene es capaz de consolidar su adquisición mediante la
prescriptio; sólo los capaces pueden ejercitar actos posesorios. Tienen
capacidad plena los mayores de 18 años, conforme el artículo 42 del
Código Civil; pero al hablar de capacidad, ésta sólo se exige al
momento de iniciarse la usucapión; la incapacidad sobreviniente
carece de importancia para invalidar el plazo cumplido. Respecto a la
capacidad rigen las normas contenidas en el Código Civil39.
Los relativamente incapaces por prodigalidad, mala gestión,
ebriedad habitual, toxicomanía, pueden ejercer posesión inmediata o
mediata sobre bienes muebles o inmuebles, pública y pacíficamente
por el plazo prescriptorio y obtener, a través de su representante legal,
la declaración de propiedad por usucapión.
El menor de edad lo hace a través de su tutor; el mayor incapaz,
a través de su representante legal, etc. De esta manera, el menor de
edad o el mayor incapaz, pueden obtener, a través de sus
representantes legales, la declaración de propiedad por prescripción
adquisitiva o usucapión. Algunos juristas consideran que,
excepcionalmente, el que adolece de enfermedad mental podrá

39
BULLARD ALFREDO. “Relación de Derecho Civil Patrimonial”. Lima. 1990.
170
adquirir la posesión en un intervalo de lucidez, basándose en una
conclusión similar a la establecida para el matrimonio en el Código
Civil; por lo que la usucapión podría cumplirse a favor del incapaz.
6. BIENES Y DERECHOS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIÓN.
En el principio son susceptibles de usucapión todos los bienes sean
estos muebles o inmuebles que pueden poseerse. Así mismo, según
Planiol y Ripert, se pueden adquirir, sobre las mismas cosas y
bienes, derechos tales como el usufructo, el uso o la servidumbre
(desmembraciones de la propiedad).
Por regla general, la usucapión sólo es aplicable a los bienes
susceptibles de propiedad privada o “res habilis”, esto es, a los que
se hallan en el comercio. No obstante, esta regla es discutible, pues
hay excepciones. En efecto existen bienes que estando fuera del
comercio pueden ganarse por prescripción, por ejemplo el patrimonio
familiar. De acuerdo con el código derogado podían prescribirse el
hogar de familia y los bienes dotales. En la legislación francesa, en
cambio, los bienes dotales de la mujer casada no son susceptibles de
usucapión por ser bienes inalienables.
Finalmente, la usucapión funciona tanto sobre los bienes
inmuebles como los muebles, siendo diversos los periodos de

171
posesión que se exigen para usucapir ambas clases de bienes. En
cuanto a los segundos el campo de aplicación es muy reducido pues,
como ya se ha explicado, la regla según la cual la posesión de buena
fe de los muebles, crea o equivale a la propiedad. Los bienes o cosas
que no pueden ser objeto de propiedad privada no son susceptibles de
posesión y, por consiguiente, de ser adquiridos por usucapión. No son
usucapibles el nombre y los apellidos como tampoco los estados
civiles y las condiciones de la persona. Ello se debe a que no son cosas
en sentido estricto y, además, no tiene la persona disponibilidad sobre
ellos, sentido en el cual es claro que no están en el comercio.
6.1. Bienes Imprescriptibles.
El nuevo código, de acuerdo a su inspiración liberal, no señala
expresamente cuáles son los bienes imprescriptibles, ni tampoco
cuáles son del Estado, alegando que eso forma parte del derecho
administrativo. El código derogado si lo hacía, aunque
imperfectamente, al establecer que los bienes de uso público son
inalienables e imprescriptibles (artículo 823°) y enumerando, de igual
forma, los bienes del Estado (artículo 822°). Es sabido que las cosas
que no pueden ser objeto de propiedad privada no son
susceptibles de posesión y por ende de usucapión:
a) Los bienes de uso público (Constitución Política, artículo 128º). Si
bien la Constitución no dice expresamente que los bienes de uso

172
público son imprescriptibles, establece que estos “no son objeto
de derechos privados”. Debemos interpretar que no son
susceptibles de apropiación y, por tanto, de usucapión. Estos
bienes son, entre otros, las carreteras, el mar territorial, las riberas
del mar, los ríos y lagos, los cursos de aguas navegables o flotables,
los parques o plazas, etc.
b) Los bienes del Estado (Constitución Política, artículo 118º) que
constituyen recursos naturales y fuentes de energía, como los
minerales (minas), tierras, bosques, aguas, entre otros. También
son del Estado, los monumentos históricos, arqueológicos, etc.
c) La tierra de las Comunidades Campesinas y nativas.
7. USUCAPIÓN Y PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA.
Se trata la prescripción de dos maneras distintas:
 Como prescripción adquisitiva, que es un modo adquisitivo de
dominio, llamado por los romanos Usucapión, que da nacimiento
a un derecho real;
 Como prescripción extintiva, que es una forma de extinguir
las acciones y derechos.
Cualquiera que sea la forma como se tome la prescripción,
habrá de mirarse siempre anexo a ella el factor tiempo. En otros

173
términos, es inconcebible ningún fenómeno de prescripción sin el
transcurso del tiempo.
La prescripción adquisitiva o usucapión es una consecuencia
de la posesión ejercida previamente por el poseedor, ejecutando
actos repetidos y continuos de dominio, durante el tiempo señalado
en la ley, transcurrido el cual la posesión se convierte en un
derecho real, generalmente de propiedad, previo el adelantamiento
de un juicio de declaración de pertenencia, que no es más que la
reafirmación de la adquisición del derecho por prescripción
adquisitiva o usucapión. Esta, por consiguiente, supone la posesión
de un bien sobre el cual recae el derecho real y requiere entonces
una conducta positiva: ejecutar actos repetidos y continuos de
dominio durante el tiempo señalado en la ley. La prescripción
extintiva, también llamada liberatoria, extingue las acciones o
derechos ajenos por no ejercerlos su titular durante el tiempo
establecido en la ley. Es pues una consecuencia de la inactividad
del acreedor que deja pasar el tiempo establecido en la ley sin hacer
uso de las acciones o defensas que a su favor consagra la ley para
hacer efectivos sus derechos o sus créditos. En la prescripción
extintiva no hay una posesión ni se adquiere ningún derecho y aquí
se requiere es una conducta negativa: abstenerse de ejercer,
durante el tiempo que la ley señala, las acciones que la ley consagra
a favor del titular del derecho que se extingue. La liberación de la
deuda no es la adquisición de un derecho sino la secuela necesaria

174
del desaparecimiento del derecho del acreedor. Extinguido el
derecho de éste, desaparece la obligación a del deudor.
Para el Código de 1852, erróneamente, tanto la prescripción
adquisitiva (usucapión) como la prescripción extintiva constituían
modalidades de una misma institución. El artículo 526° decía:
“Prescripción es un modo civil de adquirir la propiedad de una
cosa ajena o de liberarse de una obligación, mediante el
transcurso de un tiempo determinado, y bajo las condiciones
señaladas por este código. La primera es prescripción del
dominio y la segunda prescripción de la acción”. El Código
Civil de 1936, en cambio, ubicaba ambas formas de prescripción
en libros distintos: La Usucapión en el Libro de los Derechos Reales
y la Prescripción Extintiva en el Libro de las Obligaciones. El
Código Vigente, siguiendo las corrientes de la legislación Alemana
y Brasilera, hoy dominantes, ha continuado con la tendencia de no
unificar estos dos institutos, y por ello les ha dedicado títulos
distintos, pero con una ligera variación: la Prescripción Adquisitiva
o Usucapión continua en el Libro de los Derechos Reales, mientras
que la Prescripción Extintiva, ha sido legislada en libro aparte, ya
no en el de las Obligaciones. Este criterio parece acertado y
congruente, ya que ella se refiere a multiplicidad de derechos, no
sólo de obligaciones y contratos, sino también a derechos
sucesorios, derechos reales, derechos familiares, etc.

175
Aunque fundadas ambas instituciones en el transcurso del
tiempo, tienen diferencias notables. Como bien dice Messineo: ”Los
dos institutos difieren en que el uno (usucapión) tiene por
presupuesto la inercia del titular, a la cual sin embargo, corresponde
y acompaña como elemento predominante, la actividad de un tercero
que se manifiesta en ejercicio (posesión) de aquel mismo poder que el
titular descuida; y el otro (prescripción extintiva) se funda
exclusivamente en la inercia del titular…”.
7.1. Diferencias Entre Usucapión y Prescripción Extintiva:
a) En primer lugar, la Usucapión exige (descontando la inercia del
titular) la posesión efectiva y a título de dueño de un tercero, o sea
el usucapiente; en tanto que la prescripción extintiva se funda y se
consuma en la sola inercia del titular.
b) También difieren en cuanto a su campo de aplicación. La
prescripción extintiva se aplica también a los derechos creditorios y
a los personales; mientras que la usucapión exclusivamente a los
derechos reales.
c) El transcurso de la prescripción liberatoria sólo puede
comenzar útilmente desde el momento que el titular del derecho
puede hacerlo valer; el transcurso de la usucapión, desde el
momento que en otro surja la posesión del derecho de dominio.

176
d) La prescripción extintiva, por el transcurso de un plazo que en
principio es de diez años, extingue las acciones que sancionan los
derechos reales y los derechos personales; por el contrario, la
usucapión hace adquirir derechos, y no se refiere sino a los
derechos reales; no existe usucapión de los derechos personales.
CAPITULO III: MARCO LEGAL DE LA USUCAPIÓN
I. ENFOQUE JURÍDICO EN NUESTRA LEGISLACIÓN CIVIL
ACTUAL
1. En nuestro Código Civil de 1984.
1.1. La Prescripción Adquisitiva de los Bienes
Inmuebles.
Artículo 950: “La propiedad inmueble se adquiere por
prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena
fe”.
Norma que estuvo contenida en el Art. 871° del código
precedente. En este nuevo código los plazos prescriptorios se reducen.
En el caso de la prescripción corta, los diez años que se exigían en el

177
derogado código, se reduce a cinco año de posesión, tiempo prudencial
y justificado que responde a la constante evolución y progreso de los
medios de comunicación, anulando completamente el plazo de treinta
años que exigía el código precedente.
Esta reducción de los términos prescriptorios se hace siguiendo
el ejemplo de las legislaciones avanzadas como la italiana, portuguesa,
mexicana, boliviana y otras más.
Antecedentes:
Const. De 1993 : Art. 209
C.C. de 1852 : Art. 536, 543, 645
C.C. de 1936 : Art. 871
1.2. La Prescripción Adquisitiva de los Bienes Muebles
Artículo 951°: “La adquisición por prescripción de un bien
mueble requiere la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante dos años si hay buena fe, y por cuatro si no la
hay”.
El artículo en mención ha sido mejorado notablemente en
relación al código precedente. En éste sólo se exigía la posesión
continua, en cambio en el actual se ha expresado la posesión, además
de ser continua debe ser pacífica y pública “aunque reitera el error de
expresar “como propietario” en lugar de utilizar la terminología

178
adecuada: “posesión mediata”, pues como hemos comentado, el ladrón
no posee como propietario sino como ladrón.
Jurídicamente es un poseedor mediato de mala fe y por lo tanto,
de acuerdo a este numeral, puede adquirir por prescripción en cuatro
años los bienes muebles de los cuales ilegítimamente se apropió”.
Como dice el comentarista del código de 1936 si el artículo 948°
llamado por algunos “prescripción instantánea” y por otros “tradición
adquisitiva de dominio”, expresa claramente que la posesión vale de
título, pareciera que las reglas sobre la prescripción fueran
innecesarias; pero no es así.
Veamos:
Artículo 948°: “Quien de buena fe y como propietario recibe
de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio,
aunque el enajenante carezca de facultad para hacerlo. Se
exceptúa de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con
infracción de la ley penal”.
Vemos pues, que la prescripción adquisitiva es necesaria en los
bienes muebles porque esta norma del Art. 948° sólo se refiere al caso
de adquisición de bienes, de buena fe, a título oneroso y como
propietario. Si no existieren estos requisitos, entonces tendría que
recurrirse a la prescripción adquisitiva; ya que el Art. 948° como
volvemos a repetir, es la Tradición Adquisitiva de Dominio de las
Cosas Muebles, como le llaman algunos autores, que sólo se produce
a favor del adquirente de buena fe, es decir de quien la recibe

179
convencido de la legitimidad del derecho del transferente, que a su vez
transmite legitimidad al título del adquirente.
En este caso (del Art. 948°) la posesión juega un papel decisivo
en la adquisición de la propiedad. “Es la aplicación del principio
general basado en el Código de Napoleón, de que tratándose de cosas
muebles la posesión vale de título. En este caso, no sólo opera la
presunción de propiedad a favor del poseedor, sino que actuando de
buena fe, adquiere la misma propiedad de la cosa; su derecho se hace
irreivindicables, salvo que se trate de los objetos exceptuados, entre
los que están las cosas perdidas, que no son objeto de apropiación por
hallazgo, según el artículo 932° y los objetos adquiridos con infracción
de la ley penal, es decir los objetos robados, o los sometidos a
apropiación ilícita, según los artículos 237° y 240° del Código Penal
respectivamente. Pero es importante esclarecer que en la “Tradición
Adquisitiva” el derecho de propiedad no nace de la posesión, sino del
título adquisitivo en mérito del cual se hizo la tradición. Como en el
caso de la prescripción corta (usucapión) en la Tradición Adquisitiva,
la posesión desempeña un papel mejorado del título.
Sea cual fuere la naturaleza que se reconozca al derecho que
nace de la posesión de buena fe, es importante en esta parte de la
obra, relevar el papel que juega la posesión. Si el adquirente no
hubiese recibido la posesión, por mucho de que el acto jurídico de
adquisición se hubiese celebrado de buena fe, el objeto mueble sería
reivindicable, no se operaría el efecto transitorio de la propiedad.

180
Quiere decir entonces, que la posesión produce efecto, en cuanto al
adquirente incorpora la cosa a su dominio, es decir cuando se realiza
una tradición física. Consiguientemente en las tradiciones simbólicas,
relativas a objetos en viaje o guardadas en almacenes generales de
depósito, por mucho de que se haya hecho entrega de los documentos
a quien debe recibirlos, no se operará la Tradición Adquisitiva. Ella
resulta para el adquirente de buena fe que recibe la posesión. La parte
final del Art. 903° concede preferencia al adquirente que recibe la
posesión, frente al adquirente que sólo tiene los documentos. Por
cierto, que en los casos en que se prueba fehacientemente que el
derecho sobre las cosas muebles corresponde al tenedor de los
documentos, no habrá Tradición Adquisitiva”.
Concluimos entonces que el artículo 948° tiene excepciones
consignadas al final del mismo. O sea que no rige para los bienes
perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal. Suponiendo
que se adquiere por tercera persona un objeto de esa procedencia, sólo
con el transcurso del tiempo y amparándose en la prescripción, podrá
obtenerse que no prospere la acción de reivindicación que ejercitase
su propietario.
Es interesante la acotación que hace Palacio Pimentel al
respecto “inclusive el poseedor de un bien mueble perdido y aún
robado, una vez cumplidos los plazos de 2 ó 4 años – según el caso –
adquiere sobre dicho bien un derecho de dominio o propiedad
inatacable.
181
Cabe una aclaración vinculada con el área penal. Si la cosa
mueble hubiere sido robada y el ladrón la hubiere adquirido por
prescripción – por la posesión durante 4 años – y si ese ladrón la
vende a un tercero que procede de buena fe (sin saber que la cosa era
robada), en ninguno de estos casos podrá haber prescrito la acción
penal”.
Por último, es importante señalar que en otras legislaciones la
posesión delictual queda expresamente excluida de los beneficios de la
usucapión. Tal es el caso del Código Italiano, Portugués, Mexicano,
Argentino, Boliviano, etc.
Antecedentes:
C.C. de 1852 : Arts. 536°, 543
C.C. de 1936 : Art. 893°
1.3. ACCIÓN DECLARATIVA DE LA ADQUISICIÓN POR
PRESCRIPCIÓN
Artículo 952°: “Quien adquiere un bien por prescripción puede
entablar juicio para que se le declare propietario. La sentencia que
accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el
registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo
dueño”.
182
La norma contenida en el artículo 952° es casi idéntica a la del
Código de 1936 referida a la acción declarativa de dominio por efecto
de la prescripción adquisitiva. Lo único que diferencia ambas normas
es que en el código precedente se circunscribía este derecho a los
bienes inmuebles, y en el actual esta norma se aplica tanto a los
bienes muebles como los inmuebles. La posibilidad de iniciar una
acción declarativa de propiedad de un bien mueble, adquirido por
usucapión parece ser bastante remota pero no es imposible. El Art.
132° de la ponencia inspirado en el código italiano y sus seguidores,
restringe este derecho a los inmuebles.
Sobre este punto, Guzmán Ferrer opina que “Es improbable, que
el dispositivo sea aplicado o invocado cuando se adquiere un bien
mueble por prescripción, ya que lo frecuente es que tratándose de este
tipo de bienes la prescripción adquisitiva se alegue en forma de
excepción, esto es como medio de defensa ante la demanda de
reivindicación planteada por el antiguo propietario, pero en cambio,
tratándose de los bienes inmuebles, el uso de la acción declarativa de
prescripción será más frecuente”.
Para efectivizar, la acción declarativa de la adquisición por
prescripción en el caso de los bienes inmuebles es necesario recurrir
al Código de Procedimientos Civiles, en su artículo 1305° (Decreto
Supremo del 9 de Agosto de 1968).
Antecedentes:
C.C. de 1936: Art. 872.

183
1.4. LA INTERRUPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Artículo 953°: “Se interrumpe el término de la prescripción si el
poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si
la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye”.
Esta norma de interrupción del término para usucapir, en caso
de pérdida de la posesión o desposesión por un tercero, está transcrita
literalmente del Art. 875° del código anterior, y tiene como fuente el
artículo 653° del código guatemalteco, el artículo 1167° del código
italiano y el 1168° del mexicano.
Para hacer un análisis completo de la interrupción, es necesario
que recurramos a la doctrina. La interrupción consiste en la aparición
de una causa que produce el efecto de inutilizar, para los efectos del
cómputo de la prescripción, el tiempo transcurrido hasta entonces.
Doctrinariamente se conocen dos clases de interrupción: la
natural, y la civil, las mismas que estuvieron contempladas en el
código de 1852. A continuación, ocupémonos de ellas.
a. La Interrupción Natural: Mediante la cual la posesión se pierde de
hecho, o sea sucede cuando el poseedor usucapiente pierde la
posesión o es privado de ella.
La “interrupción natural” que es privativa de la prescripción
adquisitiva, se produce por la “desposesión” que puede provenir del
propietario o también de un tercero extraño. También puede

184
producirse por la “dejación voluntaria” de la posesión. Luego también
por el reconocimiento que hace el poseedor prescribiente del derecho
de propiedad del dueño, en forma expresa. Se trata en esto último de
reconocer expresamente ya sea por escrito o mediante hechos
indudables, que el derecho de dominio de la persona contra quien
prescribe”.
b. La interrupción civil: Se produce cuando pese al deseo del
poseedor de continuar en la posesión, no lo logra porque se presenta a
hacer valer sus derechos el verdadero dueño. O sea cuando el
propietario demanda al poseedor, por la notificación con la demanda u
otro género de interpelación judicial. Pero de estas clases de
interrupción, la que está contemplada en este artículo es la
Interrupción natural, la cual es propia de la Prescripción Adquisitiva.
La doctrina suele distinguir la Interrupción natural y civil. Pero
el criterio es válido en los casos en que la codificación civil da un
tratamiento unitario a la prescripción, ya que la interrupción civil
corresponde a la extintiva mientras que la natural a la usucupativa,
consistiendo ésta en la pérdida de la posesión. Coviello afirma por eso,
que respecto de la prescripción extintiva la interrupción natural tiene
una importancia limitada. Nuestra codificación civil, como ya lo hemos
visto, a partir del código de 1936 ha dado un trato dual a la
prescripción, lo que llevó a León Barandiarán a aseverar que la
distinción carece de interés en nuestro derecho civil”.

185
Y continuando con el artículo en comentario, la última parte
hace la salvedad del plazo de un año. Quiere decir que después de
transcurrido un año entra en vigor la interrupción de la prescripción;
antes no, esto significa que en el transcurso de un año se puede
recuperar la posesión del bien si fuera posible utilizando la violencia,
aunque puede exponerse a ser repelido por la fuerza también (Art. 920
del Código Civil - Defensa Posesoria), o por un interdicto de recobrar
que deberá interponerse antes del vencimiento del año y resuelto
favorablemente con la sentencia que ordena la restitución. Si así
fuera, o sea si hay sentencia ejecutoriada que ordena la restitución;
entonces habrá que reputarse que no hubo interrupción, aunque
dicha sentencia quede firme solamente después de varios años de
desposesión del que privó de la posesión.
El que priva de la posesión puede o no ser propietario del bien,
esto es independiente para los efectos de la interrupción, lo esencial
para ella, es que la privación dure un año, lapso con el cual se genera
un nuevo estatus posesorio.
Todo esto, está concordado con el Art. 904 del Código Civil que
trata de la Conservación de la Posesión, según la cual se estima como
hecho de naturaleza pasajera cuando la desposesión dura menos de
una año o si durase más de un año, se restituye la posesión por
sentencia, considerándose conservada la posesión.

186
2. LA USUCAPIÓN EN NUESTRO CÓDIGO PROCESAL CIVIL
VIGENTE.
2.1. Ubicación de la Prescripción Adquisitiva de
Dominio.
El Código Procesal Civil, se refiere de manera explícita a la
prescripción adquisitiva de dominio en tres artículos contenidos en el
TITULO II: PROCESO ABREVIADO, CAPITULO I DISPOSICIONES
GENERALES, Artículo 486, sobre procedencia y; en el CAPITULO II del
título aludido, SUBCAPÍTULO 2 TITULO SUPLETORIO,
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y RECTIFICACIÓN O DELIMITACIÓN
DE ÁREAS Y LINDEROS Artículos 504 y 505, sobre tramitación y
requisitos especiales respectivamente.
2.2. Procedencia
Artículo 486°.- Se tramitan en proceso abreviado los siguientes
asuntos no contenciosos:
... 2.- ...Prescripción adquisitiva...
2.3. Tramitación
187
Artículo 504°.- Se tramita como proceso abreviado la demanda
que formula:
... 2.- el poseedor para que se le declare propietario por
prescripción...
II. LA USUCAPIÓN EN LA LEY DEL REGISTRO DE PREDIOS
RURALES – D.L. Nº 667 y LEY MODIFICATORIA 27161.
1. GENERALIDADES.
El proceso de titulación y registro rurales implica la
regularización e inscripción en el Registro de la Propiedad de aquellos
propietarios que cuenten con título pendientes de inscripción en los
Registros Públicos, así como también a favor de los poseedores, luego
de un trámite de prescripción adquisitiva administrativa, regulado por
el Decreto Legislativo N° 667 y sus modificatorias; así como la Ley Nº
27161 Ley modificatoria y ampliatoria de la Ley del Registro de Predios
Rurales, que les permites convertirse en propietarios.
El proceso de formalización de los predios rurales comprende
tres situaciones claramente definidas:
 El registro del dominio de aquellos propietarios que cuentan con
títulos de propiedad, previo saneamiento de los mismos;
 El otorgamiento de títulos de propiedad a los poseedores de
predios rurales que son propiedad del Estado;

188
 El reconocimiento e inscripción de la posesión calificada
sobre predios rurales de propiedad de particulares con la
finalidad que sus poseedores puedan ser declarados
propietarios mediante el proceso de prescripción
adquisitiva.
El saneamiento legal de los predios rurales (titulación y registro)
no solamente se orienta a lograr que se haga prevalecer el derecho del
propietario ante terceros, su acceso al mercado de capitales de tierras
y el incremento de su valor, sino que se convierte en un importante
instrumento de formalización de la propiedad.
Garantizar la propiedad de la tierra, regularizar su tenencia y
facilitar la inscripción del derecho de propiedad en el Registro de
Propiedad Inmueble, constituye un proceso que busca eliminar las
limitaciones en la seguridad de los derechos de la tierra que ha tenido
un impacto bastante negativo en el desarrollo rural del país.
El proceso de reforma agraria afectó profundamente los
derechos de propiedad de la tierra rural en el Perú. Pocos de estos
títulos recibidos por los beneficiarios de la Reforma Agraria, fueron
inscritos, entre otras razones, por el hecho de no ser obligatoria la
inscripción de los títulos en el Registro, la baja comprensión respecto
a la importancia de registrar el derecho de propiedad y el incipiente
desarrollo del Sistema Registral.
Para cumplir con el propósito de regularización de la tenencia e
inscripción de la propiedad rural, se diseñó una serie de políticas

189
desde el año 1991. El Decreto Legislativo N° 653, Ley de Promoción de
las Inversiones en el Sector Agrario, garantizaba la propiedad privada
de la tierra, permitía su venta, arrendamiento y uso como garantía
hipotecaria, pero mantenía ciertas restricciones sobre el tamaño de las
explotaciones.
El Decreto Legislativo N° 667 -Ley de Predios Rurales- permitió el
uso de una metodología más eficiente para la regularización de la
tenencia y la inscripción registral de predios rurales. Para acelerar el
proceso de regularización de la propiedad, en 1992 se creó el Proyecto
Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural - PETT, adscrito al
Ministerio de Agricultura, y dos años más tarde se dio la Ley 26366
que crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la
Superintendencia Nacional de los Registros públicos- SUNARP.
2. LA INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE POSESIÓN SOBRE LOS
PREDIOS RURALES DE PROPIEDAD DEL ESTADO:
Para la inscripción del derecho de posesión sobre los predios
rurales de propiedad del Estado deberá cumplirse con los siguientes
requisitos:
 Que se encuentre inscrito el derecho de propiedad del predio
rural a favor del Estado.
 Que se acredite la explotación económica y la posesión
directa, continua, pacífica y pública del predio rural durante

190
un plazo mayor de un año anterior a la fecha de presentación
de la solicitud de inscripción, con las pruebas señaladas en
los artículos 26° y 27 ° del D. Leg. Nº 667; y,
 Que se presente el Formulario Registral, firmado por el
solicitante y por el notario público o por el abogado colegiado
y por verificador, acompañado de las pruebas en el acápite
anterior y de los planos a que se refiere el capítulo quinto del
Decreto Legislativo N° 667, según sea el caso.
No podrán inscribir su derecho de posesión los ocupantes de
predios rurales situados en terrenos de uso público a que se refiere el
artículo 128 de la Constitución Política del Perú, en terrenos
declarados como Patrimonio Cultural de la Nación; en terrenos
destinados a Proyectos Especiales de Desarrollo Agrario Cooperativa y
Comunal - "PRODACC" o cualquier otro proyecto especial creado o por
crearse referente a terrenos de naturaleza eriaza. Asimismo se
exceptúan los terrenos situados en áreas reservadas por el Estado.
Cuando se solicite la inscripción del derecho de propiedad del
predio rural a favor del Estado conjuntamente con la del derecho de
posesión sobre dicho predio, deberá presentarse Formulario Registral
firmado por el solicitante de la inscripción y por notario público o
abogado, acompañado de los documentos a que se refiere el artículo
anterior y de copia simple del documento que acredite el derecho de
propiedad del Estado sobre el predio rural y de los planos a que se

191
refiere el capítulo quinto del Decreto Legislativo 667, según sea el
caso.
Cabe señalar que únicamente se puede acceder a este
procedimiento sobre los predios de dominio privado del Estado.
3. LA INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE POSESIÓN DE PREDIOS
RURALES DE PROPIEDAD DE PARTICULARES:
Quien esté poseyendo y explotando económicamente un predio rural
de propiedad de particulares en forma directa, continua, pacífica,
pública y como propietario por un plazo mayor de 5 años, puede
solicitar la inscripción de su derechos de posesión en el "Registro
Predial" (en el Departamento de Lima), o en el Sistema Nacional de los
Registros Públicos - Sección Especial de Predios Rurales (en el resto
de departamentos). Para este efecto deberá cumplir con los siguientes
requisitos:
 Que se pruebe el derecho de posesión y la explotación
económica a través de la presentación de las pruebas señaladas
en el artículo 26, y en el artículo 27 del decreto Legislativo N°
667: dichas pruebas deberán acreditar la posesión y la
explotación económica durante el plazo señalado en el párrafo
anterior.
192
 Que no exista vínculo contractual entre poseedor y el propietario
del predio relativo a la posesión del mismo. Este hecho deberá
constar en forma expresa en el texto del Formulario Registral; y,
 Que se presenta el Formulario Registral, firmado por notario
público o abogado colegiado y por verificador, acompañado de:
 Las pruebas del derecho de posesión y de la explotación
económica del predio rural; y,
 Copia de los planos a que se refiere el capítulo quinto del
Decreto Legislativo N° 667, según sea el caso.
4. PRINCIPIO DE LEGALIDAD Y DERECHO DE POSESIÓN.
El principio de legalidad debe ser entendido plenamente en sus
diversos aspectos y, primordialmente, en su modalidad fundamental
constituida por la calificación.
Dados los efectos que se asignan a la inscripción en los sistemas
hipotecarios, y concretamente en el nuestro, que parte de la
presunción de la existencia del derecho y de la validez del título
registrado y de la inatacabilidad de la adquisición, ha de existir un
órgano independiente que controle la legalidad del acto en todos sus
requisitos, a efectos de su inscripción en el Registro. De ahí el
fundamento de la calificación registral.
5. CALIFICACIÓN REGISTRAL.
193
La calificación registral es la apreciación, examen,
comprobación de la legalidad de los títulos y documentos que se
presentan al Registro de Propiedad, y que hace el registrador antes de
proceder al asiento o inscripción de aquellos. El resultado puede ser
aprobatorio, suspensivo o denegatorio; según se conformen los
antecedentes a derecho, lo contradigan o quepa complementarlos o
subsanarlos. El interesado dispone de recursos en los dos últimos
supuestos, si discrepa de la calificación.
De conformidad con el artículo 2011 del Código Civil todo título
que pretenda acceder al Registro debe ser previamente objeto de
calificación registral, la cual conforma la materialización del principio
de legalidad. Constituye no sólo uno de los principios que reconoce el
Derecho Registral; sino, además una garantía primordial que permite
la realización de la seguridad jurídica.
En este orden de ideas, al solicitarse la inscripción del derecho
de posesión de un predio rústico -a petición de quien adquiere el
derecho, del que lo tramite o de quien tenga interés en asegurarlo-
deberá cumplirse con el pago del derecho de inscripción. Una vez
ingresada la solicitud el registrador Público de la Sección Especial
procederá a calificar la documentación presentada (título formal y
material de la inscripción).
De acuerdo a lo expresado en párrafos precedentes, calificará en
primer término, el formulario registral adjuntado. Este formulario

194
deberá estar debidamente llenado y suscrito por el ingeniero
verificador y el abogado fedatario; así como por el o los posesionarios.
Igualmente se apreciará si el mismo contiene la constancia de
explotación económica, así como la prueba principal y la prueba
complementaria.
De conformidad con el Decreto Legislativo N° 667, deberá
acompañarse plano catastral autorizado por la dependencia del
Ministerio de Agricultura encargada del catastro rural, con indicación
del código catastral respectivo.
En la práctica, el Ministerio de Agricultura a través del Proyecto
Especial de Titulación de Tierras (PETT), adjunta el certificado
catastral, el cual contiene el código de predio, unidad catastral, área,
perímetro, valle, distrito, provincia y denominación del predio. Ello
cuando el predio se encuentra en zona catastrada y el PETT lo tiene
incluido en su base gráfica.
En caso de encontrarse en zona no catastrada, el PETT está
procediendo a autorizar el plano presentado por el interesado, previa
inspección ocular.
Cabe señalar que en estos casos no existe los datos
mencionados en el párrafo anterior, no asignándose código de predio
ni unidad catastral. Pero si se exige la presentación adicional de la
memoria descriptiva debidamente aprobado por el PETT. En aplicación
del sistema de folio real, se envía el expediente a la Unidad de
Catastro de la oficina Registral respectiva, donde se establece si el

195
predio materia de inscripción de derecho de posesión se encuentra o
no registrado. Esta labor permite evitar la doble inscripción de un
mismo predio (duplicidad de partidas registrales), que atentan contra
la seguridad jurídica que otorga el Registro y verificar la exactitud de
la documentación técnica presentada (certificado catastral o plano
autorizado y memoria descriptiva autorizada). Ello en cumplimiento
del principio de impenetrabilidad.
Es importante señalar que sólo las oficinas registrales de Lima-
Callao y la de Arequipa cuentan con Unidades de Catastro que
permiten realizar esta labor. Al no existir estas unidades en la demás
oficinas, no hay certeza que no se hayan cometido excesos en las
inscripciones al matricularse dos veces un mismo predio, o
superponerse parcialmente un predio sobre otro.
6. DE LA INSCRIPCIÓN.
Para efectos registrales debe entenderse la inscripción, en
sentido lato, como sinónimo de asiento registral. En un sentido
estricto, sin embargo, la inscripción es un asiento propio y específico,
distinto a los demás que se practican en el Registro, en la que se
consta la existencia de un mutación jurídica real producida
(constitución, declaración, modificación, transmisión o extinción del
dominio o derecho real).

196
La inscripción es consecuencia de la calificación registral. Por lo
que realizada dicha labor y de encontrarse conforme a ley de
documentación presentada, en concordancia con los antecedentes
registrales, se procederá a inscribir el derecho de posesión. Es
importante indicar que la vigencia del asiento de presentación es de
treinta y cinco días hábiles contados a partir del día siguiente a su
presentación al Registro. Dentro de este plazo el registrador deberá
proceder a su inscripción, si la calificación es positiva. De ser
negativa la calificación, se procederá a formular la observación
indicándose los defectos subsanables que existan. De no serlo, se
tachará el título. Lo mismo sucede si formulada la observación, y
transcurridos el plazo legal para su subsanación (vigésimo noveno), no
se ha procedido a su subsanación. Si las circunstancias lo ameritan,
el solicitante de la inscripción podrá peticionar la prórroga del asiento
de presentación por otros treinta y cinco días hábiles.
Una vez inscrito el derecho de posesión en la Sección especial de
Predios Rurales del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina
registral o en el Registro Predial según corresponda, el registrador
deberá ordenar la notificación de esta inscripción al propietario, a los
colindantes y a los vecinos del predio rural, mediante carteles que se
colocarán en el local del Registro, en el predio rural materia de la
inscripción, en el local del municipio, en el Juzgado de Paz y en el
Juzgado Especializado en lo Civil más cercano, así como también en la
Dirección regional o Sub Regional Agraria o la Oficina del Ministerio

197
de Agricultura de la jurisdicción donde se ubique el predio y la
localidad parroquial, si los hubiere.
Las notificaciones permanecerán en los carteles durante un
plazo de 30 días contados a partir del primer día de su publicación.
No existe normatividad que señale la forma en que ha de
efectuarse tales notificaciones, siendo que cada Oficina Registral ha
tratado de establecer sus propios mecanismos para tal fin.
Las demás notificaciones, a excepción de la publicación en el
Diario Oficial “El Peruano”, al que nos referiremos posteriormente, son
realizados por la propia oficina registral con la concurrencia de un
notario público.
Del mismo modo, estas notificaciones deberán ser publicadas
por una sola vez y en forma gratuita, en el Diario Oficial EL Peruano.
La presentación de la citada publicación en el Diario oficial no será
exigible por el Registro para efectos de la inscripción del derecho de
propiedad. Esta publicación se realiza a través del PETT, a quien la
oficina registral remite las notificaciones en soporte magnético y
material (papel); el PETT, a su vez, procede a enviarlo al Diario para
las publicaciones.
Ello, por cuanto el Diario oficial "EL Peruano" ha celebrado el
convenio para las publicaciones gratuitas únicamente con el PETT,
mas no con la SUNARP ni las oficinas registrales.
Dichas notificaciones consignarán el nombre del poseedor con
derecho inscrito en la Oficina Registral correspondiente, la ubicación,

198
el área, linderos, perímetro, el código registral del predio rural y su
código catastral si lo hubiere.
Asimismo, en la notificación se señalará que de no presentarse
oposición alguna durante los 30 días siguientes a la fecha del primer
día de su publicación, se procederá a la inscripción, en forma
automática, del derecho de propiedad del solicitante, sin requerirse
declaración judicial previa.
7. OPOSICIÓN A LA INSCRIPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN.
La oposición deberá presentarse por escrito, acompañada de
pruebas instrumentales que acredite que el titular con derecho
inscrito no se encuentra explotando económicamente el predio ni
poseyéndolo de acuerdo a lo señalado en el primer párrafo del artículo
22 del Decreto Legislativo N° 667. Algunos registradores consideraban
inicialmente que el escrito de oposición debía presentarse en forma de
demanda, reuniendo los requisitos de admisibilidad y procedencia que
señalan los artículos 424 y 425 del Código Procesal Civil. Y si no
cumplían con tales exigencias eran observadas y, de ser el caso,
tachadas.
Tal situación consideramos que no resulte amparada
legalmente, por cuanto de una interpretación exegética se tiene que el
Decreto Legislativo N° 667 no exige la presentación de demanda de
oposición; sino que únicamente expresa que la oposición ha de

199
presentarse por escrito, y adjuntarse prueba instrumental (ello en el
aspecto formal).
Debemos agregar que los registradores públicos no pueden
exigir y calificar una demanda, por cuanto no tienen jurisdiccionalidad
para tal función. Esta labor, de calificar una demanda, corresponde al
Poder Judicial.
Inscrita la oposición en la partida registral pertinente, el
registrador deberá remitir la oposición al Juzgado Especializado en lo
Civil competente, con lo que se tendrá por presentada la demanda a
efectos de expedirse el auto admisorio de la instancia. En este estado,
el Juez podrá calificar la demanda y admitirla a trámite, declarar su
inadmisibilidad o la improcedencia, de ser el caso.
Culminado el procedimiento, el Juzgado Especializado en lo civil
deberá enviar una copia de la resolución consentida al Registro.
7.1. Si la oposición se declara fundada.
Si la oposición versara sólo sobre parte del predio rural, el
derecho de posesión sobre la parte restante se convertirá en derecho
de propiedad.
Para este efecto, el poseedor deberá solicitar la independización
registral de la parte del predio rural materia de la oposición. Una vez
efectuada la independización, el registrador deberá inscribir el derecho
de propiedad. Si la oposición es declarada fundada, el registrador, por

200
el solo mérito de la copia de dicha resolución, deberá cancelar el
asiento donde corre inscrito el derecho de posesión y cualquier otro
asiento posterior que sea consecuencia del mismo.
7.2. Si la oposición se declara infundada.
Si la oposición es declarada infundada, el registrador deberá
inscribir la propiedad del predio rural a nombre del poseedor de dicho
predio cuyo derecho se encuentra inscrito en el Registro.
Los supuestos que ha previsto el legislador se circunscriben a
considerar si la oposición es declarada fundada o infundada.
7.3. Otros supuestos procesales.
No se ha considerado como debe procederse en el registro en los
casos en que el Juez declare inadmisible la demanda; o si declara
improcedente la misma; o si declara el abandono del proceso.
En el caso de la inadmisibilidad, se considera mayormente que
al no haberse admitido a trámite la demanda, tampoco el Juez podrá
ordenar la cancelación de la oposición inscrita en la partida registral.
Ello acarrea un serio problema para quienes desean continuar con un
trámite a fin de convertirse en propietario.

201
Por otro lado, el registrador, en aplicación del principio de
legitimación, por el cual el contenido de las inscripciones se presume
cierto mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez
(Art. 2013 del Código Civil); no podrá proceder a cancelar el asiento de
oposición.
En estos casos no se ha encontrado legalmente una solución al
problema. E incluso al haberse apelado las observaciones del
registrador que deniegan la cancelación del asiento de oposición por
no haber orden judicial, éstas han sido confirmadas por el Tribunal
Registral en la casuística.
Situación parecida ocurre en los casos de abandono, en los
cuales el Juez ha declarado en abandono del procedimiento de
oposición. En ciertos trámites se han acompañado las resoluciones
judiciales que declaran el abandono, así como las resoluciones que se
dispone, en base del abandono declarado, las cancelaciones de las
oposiciones formuladas. Es importante aclarar que el procedimiento
registral de derecho de posesión culmina con su inscripción; si bien es
considerado como parte de un todo, que es la regularización de
propiedad.
El derecho de posesión de acuerdo al Decreto Legislativo Nº 667
es inscribible, aunque en sentido estricto debemos concluir que se
trata de una inscripción en forma de anotación, mas no es una
inscripción propiamente dicha. La conversión a propiedad del derecho
de posesión si constituye una inscripción registral. Esta anotación

202
tiene carácter especial, por cuanto no caduca en el término de 60 días,
como lo prevé para otros casos la ley de la materia.
III. COMPETENCIA NOTARIAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA – LEY Nº 27333 (30-07-2000)
Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos No
Contenciosos de Competencia Notarial, para la
Regularización de Edificaciones.
1. Inicio de los procedimientos notariales de prescripción
Adquisitiva.
El proceso se inicia con una petición escrita del interesado,
autorizada por abogado, la cual deberá contener, cuando menos:
a. La indicación precisa de la fecha y forma de adquisición,
así como del tiempo de posesión.
b. Nombre y dirección del titular registral, de ser el caso.
c. Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los
anteriores a éste o de sus respectivos sucesores, en el caso
de formación de títulos supletorios.
d. Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los
predios colindantes.
203
e. Certificación municipal o administrativa de la persona que
figura en sus registros como propietaria o poseedora del
bien.
f. Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o
certificado de búsqueda catastral, de ser el caso.
g. El ofrecimiento de declaración de no menor de tres ni más
de seis testigos mayores de veinticinco años de edad,
preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles
colindantes del predio cuyo saneamiento de titulación se
solicita.
h. Las demás pruebas que el interesado considere necesarias.
2. La notificación en los procedimientos notariales de
Prescripción Adquisitiva de Dominio.
El notario notificará necesariamente:
a. A la persona o personas de quien el
solicitante afirma que deriva el derecho invocado.
b. El titular registral del terreno y/o de la
edificación.
c. A los propietarios u ocupantes de los predios,
colindantes y a todas las personas indicadas por el
interesado en su solicitud.
204
Las notificaciones se regirán supletoriamente por las normas
establecidas para ellas en el Código Procesal Civil.
Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario
fijará carteles en los lugares más visibles de la edificación cuyo
saneamiento se solicita. Asimismo, dispondrá que se efectúe una
publicación que contenga el extracto de la solicitud de saneamiento,
por tres días, con intervalos de tres días hábiles entre cada una de
ellas, en el diario oficial “El Peruano” y en el de mayor circulación del
lugar donde se ubica el inmueble.
3. Finalización de los procedimientos notariales de
Usucapio.
El acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de
dominio, o dispone el otorgamientos de títulos supletorios, es título
suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo
y para la cancelación del asiento registral a favor del antiguo dueño
de ser el caso.
Copia certificada de dicha acta se adjuntará al FOR, a efectos
de que el notario la presente al Registro, de conformidad con lo
previsto con el artículo 31 del presente Reglamento.
4. La oposición en los procedimientos notariales de
Prescripción Adquisitiva de Dominio.

205
Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fín al
procedimiento, cualquier persona podrá formular oposición a la
declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o a
la formación de títulos supletorios en trámite.
Esta oposición debe formularse por escrito ante el Notario,
quien suspenderá el trámite en el estado en que se encuentre y
remitirá lo actuado al Poder Judicial.
5. Análisis del artículo 5 de la ley Nº 27333.-
El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción
adquisitiva de dominio, previsto en el artículo 21 de la Ley Nº 27157
(20-07-1999), se tramitará exclusivamente, ante el Notario de la
provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el
cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del
artículo 950 del Código Civil, de acuerdo con el trámite siguiente:
a. La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de
competencia notarial y se regirá por lo establecido en las
disposiciones generales la Ley Nº 26662, en todo lo que no
contravenga lo dispuesto en la Ley Nº 27157 y la presente ley.
b. Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma contenga
los requisitos previstos en los incisos 1, 2, y 3 del artículo 505
del Código Procesal Civil, para los efectos del presente trámite.
206
Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de testigos, no
menos de tres ni más de seis personas mayores de 25 años de
edad, quienes declararán que conocen al solicitante y
especificarán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo
el inmueble.
c. El notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por
tres veces con intervalos de tres días en el Diario oficial “El
Peruano” o en el distrito autorizado a publicar los avisos
judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe
indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace
trámite. Asimismo, solicitará al registro respectivo la anotación
preventiva de la solicitud.
d. Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario
notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones
sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del
pedido de prescripción adquisitiva de dominio.
e. El notario, obligatoriamente se constituirá en el inmueble
materia de solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la
que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante.
En dicha acta se consignará la descripción y características del
inmueble, así como el resultado de la declaración de quienes se
encuentren en los predios colindantes.
f. Transcurrido el término de 25 días desde la fecha de la última
publicación, sin mediar oposición, el Notario completará el

207
formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en
ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por
prescripción. Sólo en caso de haber optado el solicitante por
elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma
los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que l
solicitante o el notario consideren necesarios, acompañándose
al Registros como parte notarial únicamente el formulario
registral debidamente llenado. Si se opta el Formulario
Registral, el Notario archivará los actuados en el Registro
Notarial de Asuntos No Contenciosos.
g. Si existe oposición de algún tercero, el Notario dará por
finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al
Colegio de Notarios y a la oficina Registral correspondiente. En
este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para
demandar la declaración de propiedad por prescripción
adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía
arbitral, de ser el caso.
h. El notario presentará a los Registros Públicos, copias
certificadas de los planos a que se refiere la Ley Nº 27157.
i. El instrumento público notarial o el formulario registral
suscrito por el Notario que declara la propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la
inscripción de la propiedad en el Registro respectivo y la
cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario.

208
j. Los términos se contarán por días hábiles, conforme con lo
dispuesto por el Artículo 141 del Código Procesal Civil.
k. El presente trámite comprende también a la declaración de
prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en
zonas urbanas que no cuenten con edificaciones.
El artículo 21 de la Ley Nº 27157 (Ley de Regularización de
Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de propiedad Exclusiva y de
propiedad Común), al que alude el presente artículo establece: “La
prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es
declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe
seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes
del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo
previsto en el artículo 5 de la presente Ley”. Cabe señalar que el
artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil se refieren a los
trámites y requisitos que se debe tener en cuenta en el proceso de
prescripción adquisitiva, los cuales no varían mucho de los
establecidos en el artículo bajo estudio; y que el artículo 5 de la ley
mencionada trata sobre la función notarial, infiriéndose en su inciso
5.1.que el notario, además de lo estipulado en el artículo 4 de la
misma ley (referido al formulario registral para la regularización de
edificaciones y según el cual el notario se encarga de legislar las
firmas de los interesados y del verificador), para los fines de

209
legalización, certifica y verifica la documentación que se adjunta al
formulario registral, bajo responsabilidad; y tramita los
procedimientos a que se refiere la Ley Nº 27157.
Además es de resaltar que el artículo 5 de la indicada ley, en su
inciso 5.2., señala que en caso de oposición de terceros. El proceso
debe seguirse ante el fuero judicial o arbitral.
Otra forma citada en este artículo es aquella que se encuentra
en el primer párrafo del Art.950 del C.C. que se refiere: “La propiedad
inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua,
pacífica y pública como propietario durante diez años...”; lo cual
concuerda con el Art.36 del Decreto Supremo Nº 008-00-MTC.
(Decreto que regula el procedimiento notarial de prescripción
adquisitiva de dominio), el cual establece: “Procede tramitar
notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio, cuando el
interesado acredita la posesión continua, pacífica y pública del
inmueble por más de diez años, esté o no registrado el predio...”.

210
IV. ANÁLISIS DEL DECRETO LEGISLATIVO Nº 803,
MODIFICADO POR LEY Nº 27046 (31 – 12 – 1998)
1. LEY DE PROMOCIÓN DEL ACCESO A LA PROPIEDAD
FORMAL - Decreto Legislativo Nº 803 (COFOPRI).
La propiedad predial constituye la mayor parte de los activos de
los peruanos de menores recursos y, sin embargo, no puede ser
utilizada en el mercado legal pues carece de un título debidamente
registrado que le confiera valor de intercambio;
Los procedimientos vigentes que debe cumplir esta mayoría de
peruanos para titular y registrar sus activos constituyen un régimen
discriminatorio que los obliga a perder muchos años en trámites y
realizar un cuantioso gasto. Los títulos otorgados por los
procedimientos vigentes han carecido del valor suficiente para
movilizar créditos e inversiones en servicios básicos sostenibles.
Es necesario crear un sistema único de formalización de la
propiedad que permita la incorporación de los activos de la mayoría de
los peruanos a una economía social de mercado para que puedan ser
identificados, ubicados y representados en instrumentos de
aceptación universal, regidos por un marco institucional que facilite

211
su intercambio. El sistema generará el incremento del valor de los
predios de los peruanos de menores recursos.
Sin acceso a la formalización de sus activos principales, la
mayoría de los peruanos no puede beneficiarse plenamente de la
nueva política económica, que incluye estabilización de la moneda y
privatización. La mayoría de los peruanos al no contar con un acceso
legal efectivo a la propiedad predial recurre al acceso extralegal, como
la invasión, atentando contra la seguridad de los pocos que han
logrado registrar su propiedad y propiciando la apropiación ilícita de
los servicios básicos, sobre todo luz y agua.
El Congreso de la República, mediante Ley Nº 26557 (27-12-
1995) ha transferido al Poder Ejecutivo las competencias y
procedimientos municipales relacionados con la adjudicación, el
saneamiento físico-legal, la titulación y la habilitación urbana,
otorgándole la facultad de legislar por un plazo de 120 días el
saneamiento físico-legal de asentamientos humanos en terrenos de
propiedad fiscal, municipal o privada mediante la reforma de las
competencias, de las entidades públicas y de los procedimientos
relacionados con la formalización de la propiedad en todas sus etapas,
así como la creación de un organismo especializado encargado de
diseñar y ejecutar un programa nacional de formalización que incluya
el reconocimiento, la adjudicación, el saneamiento físico-legal, la
titulación, la habilitación urbana y el registro de la propiedad predial
de la población de menores recursos, así como sobre normas

212
relacionadas a impuestos, contribuciones, aportaciones y demás
tributos.
Asimismo, el Congreso de la República mediante la Octava
Disposición Transitoria y Final de la Ley Nº 26553 ha delegado
facultades legislativas al Poder Ejecutivo por un plazo de 360 días
para llevar a cabo un proceso de modernización integral en la
organización de las entidades que la conforman.
2.- Articulación.
Artículo 1.- “Declárese de interés nacional la promoción del
acceso a la propiedad formal y su inscripción registral con el fin de
garantizar los derechos de todos los ciudadanos a la propiedad y al
ejercicio de la iniciativa privada en una economía social de mercado,
establecidos por el inciso 16) del Artículo 2 y los Artículos 58 y 70 de la
Constitución Política”.
Artículo 3.- “Para cumplir el objetivo del Artículo 2 de la presente
ley, son funciones de COFOPRI:
a) Formular, aprobar y ejecutar de manera progresiva un
Programa de Formalización de la Propiedad Urbana de ámbito nacional,
que comprenda los asentamientos humanos, programas municipales de
vivienda, programas estatales de vivienda, centros poblados, pueblos
tradicionales, centros urbanos informales, habilitaciones urbanas a las
que se refieren los Artículos 7 y 8 de la Ley Nº 26878 y toda otra forma

213
de posesión, ocupación y titularidad informal de terrenos con fines
urbanos que sean definidos mediante Directiva de COFOPRI.
Para formalizar la propiedad, COFOPRI podrá ejercer las
siguientes competencias dependiendo de la modalidad de posesión,
ocupación o titularidad que corresponda:
a.1) Identificará y reconocerá las diversas formas de
posesión, ocupación, tenencia y titularidad de terrenos con fines
urbanos, que requieran la formalización de la propiedad en
favor de sus ocupantes;
.......
a.2.5) Declarar la prescripción adquisitiva y regularizar el
tracto sucesivo, mediante procedimientos y declaraciones
masivos.
...........
a.3) Ejecutará el Procedimiento de Formalización Individual, que
comprende todos los actos necesarios para la titulación individual de
los lotes, para lo cual ejecutará las siguientes funciones:
a.3.1) Adjudicará a título gratuito el derecho de propiedad de
lotes ubicados en terrenos del Estado, a favor de sus poseedores o de
los solicitantes de lotes en los casos de los programas de adjudicación
de lotes de vivienda que desarrolle COFOPRI, conforme a los requisitos
establecidos en la Directiva respectiva
a.3.5) Promoverá la conciliación entre propietarios y
poseedores, en especial cuando se trate de terrenos de propiedad

214
privada. El acta con acuerdo conciliatorio constituye título de
ejecución. Los derechos, deberes u obligaciones ciertas, expresas
y exigibles que consten en dicha acta se sustancian a través del
proceso de ejecución de resoluciones judiciales.
Artículo 12.- “Los titulares de predios ubicados en
urbanizaciones populares y centros poblados incorporados al
Programa de Formalización, que se encuentren poseyéndolos y
cuenten con títulos de propiedad que no puedan ser inscritos por
presentar deficiencias en la continuidad de las transmisiones de
dominio que preceden a su derecho, podrán solicitar a COFOPRI,
directamente o a través de los representantes de las organizaciones que
integran, la regularización de la inscripción de su derecho de
propiedad.
De ser resuelta favorablemente la solicitud, COFOPRI expedirá la
resolución que los declare propietarios y comunicará al Registro Predial
Urbano para que proceda a cancelar las inscripciones existentes
respecto del predio y a inscribir su derecho de propiedad en la forma,
plazos y mediante los medios de publicidad que tutelen los derechos de
terceros, que se establezcan en el reglamento.
El mismo derecho corresponde a quienes, al amparo de lo
establecido por el Artículo 950 del Código Civil, hayan adquirido predios
en urbanizaciones populares y centros poblados incorporados al
Programa de Formalización”.
215
Artículo 13.- Con el fin de dar cumplimiento a lo previsto en la
presente ley y por razones operativas COFOPRI asume la titularidad de
los terrenos estatales, fiscales y municipales ocupados por
asentamientos humanos en proceso de saneamiento físico-legal, para
lo cual se inscribirá automáticamente dicha titularidad en el
Registro respectivo.
COFOPRI no adjudicará más de una propiedad a un mismo titular
dentro del ámbito de una misma provincia. (*)
(*) Artículo modificado por el Artículo 4 de la Ley Nº 27046, publicada el
05-01-99, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 13.- Con el fin de dar cumplimiento a lo previsto en la
presente Ley y por razones operativas, COFOPRI asume la
titularidad de los terrenos estatales, fiscales y municipales
ocupados por pobladores de cualquiera de las modalidades de
posesión, ocupación o titularidad descritas en el inciso a) del
Artículo 3. La solicitud de COFOPRI constituye mérito suficiente para
que los registradores inscriban su titularidad sobre dichos terrenos
estatales en el Registro.
Entiéndase por terrenos estatales, fiscales o municipales a
aquellos cuya titularidad o derecho de propiedad corresponda a
cualquier entidad del Estado, incluyendo sus órganos, organismos y
dependencias; a las empresas estatales, fiscales y municipales,
inclusive las de Derecho Privado en la que la entidad estatales la única

216
propietaria; a las universidades nacionales y beneficencias públicas. En
los casos que corresponda, los órganos decisorios adoptarán los
acuerdos que sean necesarios para regularizar la titularidad asumida
por COFOPRI.
Las entidades estatales comprendidas en este artículo, a solicitud
de COFOPRI, suspenderán los procedimientos judiciales destinados a
obtener la desocupación de terrenos, cuya titularidad sea asumida por
COFOPRI como consecuencia de sus acciones de formalización. Será
nulo todo acto que contravenga lo dispuesto en esta norma”.
Artículo 43.- “La Comisión de Formalización de la
Propiedad Informal (COFOPRI) en los procesos a su cargo, podrá
rectificar de oficio el arca, perímetro y linderos de los predios contenidos
en los planos aprobados por las entidades que hayan realizado
saneamiento físico-legal o habilitaciones urbanas. La rectificación
contendrá las medidas resultantes del saneamiento físico ejecutado por
COFOPRI, respetando el derecho de posesión.
En los casos en que la rectificación ocasione modificaciones en los
títulos individuales ya emitidos, la COFOPRI, de oficio, expedirá nuevos
títulos.
Tratándose de títulos inscritos, la COFOPRI remitirá al Registro
Predial Urbano el titulo rectificatorio con los nuevos planos donde se
detallen las medidas rectificadas, para que el Registrador Público por

217
su solo mérito y previa calificación proceda a realizar la inscripción
correspondiente. (*)
(*) Artículo incorporado por el Artículo 18 de la Ley Nº 27046, publicada
el 05-01-99.
Las áreas destinadas a vías, parques, servicios públicos y
equipamiento urbano que forman parte de terrenos estatales, terrenos
expropiados, terrenos sobre los cuales COFOPRI ha declarado la
prescripción adquisitiva o la regularización del tracto sucesivo y
terrenos ocupados por Centros Urbanos Informales, que sean
formalizados, serán de titularidad de COFOPRI con el fin que ésta las
afecte en uso o las transfiera en propiedad en favor de las
municipalidades, los ministerios y otras entidades que correspondan.
Cuando sea necesario COFOPRI reasignará el uso que se hubiera
establecido para dichas áreas, con excepción del caso de las
habilitaciones urbanas que se regirán por lo dispuesto en la Ley Nº
26878.
3. Análisis del Decreto Legislativo Nº 803.
El Estado, en su deber de cumplir con el acceso a la propiedad
predial de las personas con menos recursos económicos ha legislado
la denominada PROGRAMA DE FORMALIZACIÓN DE LA PROPIEDAD
INFORMAL – COFOPRI, comprende a los poseedores de terrenos de
propiedad predial estatal, fiscal o municipal, ocupados o invadidos con

218
posterioridad al 22 de Marzo de 1996, fecha de entrada en vigencia
del Decreto Legislativo Nº 803, quienes podrán regularizar su posesión
y adquirir la adjudicación de los terrenos ocupados, según los
procedimientos, requisitos y condiciones que COFOPRI establezca
para los programas de adjudicación de lotes de vivienda a que se
refieren los artículo 26 y 27, en caso que dicha regularización, no sea
procedente o cuando se trate de terrenos ocupados de propiedad
privada, las autoridades ejecutarán las acciones que preveen las
normas para obtener la desocupación de terceros.
De este modo COFOPRI, podrá formalizar la propiedad
ocupada por asentamientos humanos u otras formas de posesión de
terrenos, siempre que se trate de terrenos estatales, fiscales o
municipales y hubieran entrado en posesión para destinarlos a
vivienda, antes de 22 de Marzo de 1996. La formalización culminará
con la adjudicación a título gratuito de la propiedad de los lotes de
vivienda a favor de los poseedores que acrediten una posesión pública
y pacífica por el plazo de un año, con las excepciones que se
establezcan mediante directiva. La adjudicación se realizará mediante
el otorgamiento de un título de propiedad inscrito en el Registro
Predial Urbano. Sólo podrán recibir la adjudicación mencionada, a
título gratuito, los poseedores que no sean propietarios de otros
inmuebles, destinado a vivienda dentro de la misma provincia y que
cumplan los requisitos de posesión que COFOPRI establezca
mediante directiva.
219
Para verificar si los poseedores no son propietarios de otro
inmueble. COFOPRI investigará dicha situación en los Registros
Públicos de la provincia respectiva.
En caso que el poseedor sea propietario de otro inmueble, la
adjudicación del lote que se encuentra poseyendo, se realizará a título
oneroso. Mediante la directiva, COFOPRI, regulará la presente
disposición y establecerá el tratamiento de los casos especiales que se
presenten, en los cuales los poseedores acrediten el cumplimiento de
los requisitos de posesión, participando en la propiedad, copropiedad
o en el patrimonio familiar de otro lote, respecto del cual no ejerce
posesión mediata o inmediata.
Cuando los terrenos ocupados sean de propiedad privada,
COFOPRI se limitará a propiciar la realización de negociación o
conciliación entre propietarios y ocupantes.
De conformidad con el artículo 3 del Decreto Supremo Nº 005-
99-MTC, publicado el 10 de febrero de 1999, el extremo referido a la
adjudicación en venta al poseedor que sea propietario de otro
inmueble, a que se hace referencia la presente disposición, no entrará
en vigencia hasta la aprobación de su respectivo reglamento.
En dicha disposición, se menciona que la posesión inmediata,
directa y física de un terrero del Estado por invasión u otro medio de
ocupación ilegal, con posterioridad al 22 de Marzo de 1996, no
genera derecho expectaticio alguno. Pero también existe una
excepción de adjudicación que procede cuando la invasión u

220
ocupación se realice a terrenos que tienen poseedores. Además
COFOPRI podrá formalizar la propiedad ocupada por asentamientos
humanos u otras formas de posesión de terrenos siempre y cuando
sean estatales, fiscales o municipales a título gratuito.
El trabajo que se realiza en la tesis, abarca solamente los
inmuebles de propiedad privada; por lo que deja a salvo la
competencia de COFOPRI sobre las tierras de propiedad de Estado
fiscal, estatal y municipal para formalizar la propiedad ocupada por
asentamientos humanos y otras formas de posesión de terrenos,
institución que sin embargo no debe interferir con la competencia
jurisdiccional en predios de propiedad privada, por el principio de
Unidad y Exclusividad del Poder Jurisdiccional, prevista en el inciso 1
del artículo 139 de la Constitución Política del Estado.
CAPITULO IV: LA USUCAPIÓN EN EL DERECHO
COMPARADO
Acogiéndonos a los sistemas modernos de buscadores de
información; la recopilación de datos extranjeros han sido extraídos en
un cien por ciento del beneficio que nos brinda el sistema
computarizado como es el Internet y las páginas Webs existentes, tales
como son los buscadores de Gaceta Jurídica, de Normas Legales y de
Perú Jurídico.
221
1. LA PRESCRIPCIÓN EN LA CODIFICACIÓN CIVIL MODERNA.
La prescripción fue receptada por el código francés de 1804,
que la legisló en sus modalidades - como usucapión y como
prescripción extintiva - en el título vigésimo, cuyo artículo 2219
establecía que “la prescripción es un modo de adquirir o de liberarse
por transcurrir un espacio de tiempo en las condiciones determinadas
por la ley”, para luego desarrollar su tratamiento, tanto en lo referente
a la prescripción adquisitiva como en lo correspondiente a la
prescripción instintiva. El tratamiento que el código napoleónico
dispensó a la prescripción influyó sobre los códigos del siglo pasado y
es así, como en otros, los códigos argentinos y españoles
reglamentaron los dos institutos de la prescripción 40.
Acogiendo las ideas de SAVIGNY, el código alemán vigente desde
1900, legisla por separado la usucapión como un modo de adquirir la
propiedad de las cosas. Similar tratamiento le otorga el código italiano,
al legislar sobre la usucapión como un efecto de posesión y sobre la
prescripción extintiva como modo de extinguir derechos.
2. LA LEGISLACIÓN CHILENA
La legislación chilena, regula a la usucapión en el CÓDIGO
CIVIL: LIBRO II: DE LA PRESCRIPCIÓN
40
LA PRESCRIPCIÓN Y LA CADUCIDAD EN EL CODIGO CIVIL PERUANO. Pag. 85
222
2.1. De la prescripción en general.
Según en artículo 2492, “la prescripción es un modo de
adquirir las cosas ajenas, o de extinguir acciones y derechos
ajenos, por haberse poseído las cosas o no haberse ejercido
dichas acciones y derechos durante cierto tiempo y concurriendo
los demás requisitos legales”.
2.2. La prescripción adquisitiva ordinaria y extraordinaria.
Para ganar la prescripción ordinaria se necesita posesión
regular no interrumpida, durante el tiempo que las leyes requieren.
Según el artículo 2508, el TIEMPO NECESARIO A LA PRESCRIPCIÓN
ORDINARIA ES DE DOS AÑOS PARA LOS MUEBLES Y DE CINCO
AÑOS PARA LOS BIENES RAÍCES.
El dominio de cosas comerciales que no ha sido adquirido por la
prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las
siguientes reglas:
A) Para la prescripción extraordinaria no es necesario título
alguno.
B) Se presume en ella de derecho la buena fe, no obstante la
falta de un título de dominio.

223
C) Pero la existencia de un título hará presumir mala fe, y no
dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir las
circunstancias siguientes:
 Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los
últimos diez años se haya reconocido expresa o
tácitamente su dominio por el que alega la prescripción;
 Que el que alega la prescripción pruebe haber poseído sin
violencia, clandestinidad ni interrupción por el mismo
espacio de tiempo.
El tiempo necesario para adquirir por esta especie de
prescripción es de diez años contra toda persona.
3. LA USUCAPIÓN EN COLOMBIA
3.1. Definición
El Código Civil la define en su artículo 2512 así: “Es un modo
de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o
derechos ajenos, por haber poseído las cosas y no haberse
ejercido dichas acciones y derechos durante cierto tiempo, y
concurriendo los demás requisitos legales”.
En la definición transcrita observamos que se trata la
prescripción de dos maneras distintas: como prescripción adquisitiva,

224
que es un modo adquisitivo de dominio, llamado por los romanos
Usucapión, que da nacimiento a un derecho real, y como prescripción
extintiva, que es una forma de extinguir las acciones y derechos. Pero
cualquiera que sea la forma como se tome la prescripción, habrá de
mirarse siempre anexo a ella el factor tiempo. En otros términos, es
inconcebible ningún fenómeno de prescripción sin el transcurso del
tiempo.
La prescripción adquisitiva o usucapión es una consecuencia de
la posesión ejercida previamente por el poseedor, ejecutando actos
repetidos y continuos de dominio, durante el tiempo señalado en la
ley, transcurrido el cual la posesión se convierte en un derecho real,
generalmente de propiedad, previo el adelantamiento de un juicio de
declaración de pertenencia, que no es más que la reafirmación de la
adquisición del derecho por prescripción adquisitiva o usucapión. Esta
por consiguiente, supone la posesión de un bien sobre el cual recae el
derecho real y requiere entonces una conducta positiva: ejecutar actos
repetidos y continuos de dominio durante el tiempo señalado en la ley.
3.2. Requisitos de la prescripción adquisitiva.
Los requisitos que se exigen para que se pueda alegar la
prescripción adquisitiva o usucapión son:
a) Que el objeto de la prescripción, es decir el bien sobre el que
se alega la usucapión tenga dueño, esto es que no sea propio
y esté en el comercio;
225
b) Que transcurra el tiempo de posesión previsto en la Ley;
c) Que la posesión sea material y previa a la prescripción;
d) Que la posesión material se ejerza en forma continua, sin
interrupciones.
3.3. El tiempo en la prescripción
Se requiere también que haya transcurrido el tiempo previsto en
la ley. El transcurso del tiempo es un elemento esencial en la
usucapión. La Ley señala como requisito para la prescripción
ordinaria resultante de la posesión regular, un período de diez años
para inmuebles y tres años para muebles, (Art. 2529); para la
prescripción extraordinaria, basada en posesión irregular, el término
es de veinte años de posesión, tanto para muebles como para
inmuebles, (Art. 2532).
El artículo 2532 establecía inicialmente un término de treinta
(30) años para prescribir extraordinariamente, pero el artículo 1° de la
ley Nº 50 de 1936 redujo a veinte (20) años el término de todas las
prescripciones de treinta (30) años del Código Civil. Este artículo
expresa: “Redujese a veinte (20) años el término de todas las
prescripciones treintenarías, establecidas en el Código Civil,
tales como la extraordinaria adquisitiva de dominio, la
extintiva, la de petición de herencia, la de saneamiento de
nulidades absolutas, la extintiva de censos, etc.”

226
Para la prescripción agraria la ley Nº 200 de 1936 estableció un
periodo de posesión de cinco años. Para las viviendas de interés social,
el artículo 51 de la ley 9ª, de 1989, de reforma urbana, redujo el plazo
de prescripción ordinaria a tres años y de prescripción extraordinaria
a cinco años, a partir del 1° de enero de 1990.
4. LEGISLACIÓN ARGENTINA
4.1. Definición
Según el artículo 2476 del Código Civil Argentino "La prescripción
opera en favor y en contra de todas las personas, salvo disposición
legal en contrario".
Están legitimados los acreedores y todos los interesados en hacer
valer la prescripción, pueden oponerla a pesar de la renuncia expresa o
tácita del beneficiado.
4.2. Formas de prescripción adquisitiva o usucapión
Aunque el artículo 2527 del Código Civil dice que la
prescripción adquisitiva o usucapión puede ser de dos clases, la
ordinaria, efecto de la posesión regular, (Art. 2528) y la
extraordinaria, efecto de la posesión irregular, (Art. 2531), leyes
posteriores al Código Civil han creado otras especies de usucapión
como la prescripción agraria establecida por la Ley Nº 200 de 1936, y

227
la prescripción urbana para viviendas de interés social que trata la
Ley 9ª de 1989. Veremos a continuación cada una de ellas.
4.2.1. Prescripción Ordinaria
Es el efecto de la posesión regular, ejercida sin interrupción ni
suspensión, durante el tiempo señalado en la ley, (Art. 2523), vale
decir, tres años de posesión regular para muebles y diez - años de
posesión regular para inmuebles, (Art. 2529 Inc. V).
En esta prescripción ordinaria el cómputo del tiempo puede
verse afectado por la suspensión. (Art. 2530), la interrupción, (Art.
2523) y por la ausencia, (Art. 2529 inc. 2° y 3°).
4.2.2. Prescripción Extraordinaria
El fundamento de la prescripción extraordinaria, al contrario de
la ordinaria, está en la posesión irregular, es decir aquella que siendo
pacífica y pública, carece de justo título o de buena fe, o que
habiendo tenido su origen en un título traslaticio de dominio, no se
hizo la tradición, (Arts. 764 y 776) .
Cuando no es posible adquirir el dominio por la prescripción
ordinaria se puede recurrir a la usucapión extraordinaria para cuya
operancia no es necesario tener título alguno, (Art. 2531 num. l), ni
hace falta demostrar buena fe pues ésta se presume de derecho, (Art.

228
2531 num. 2°), salvo cuando ha existido previamente un título de
mera tenencia, caso en el cual se presume la mala fe, (Art. 2531
num. 3°).
La ley ha pretendido facilitar al poseedor la adquisición de la
propiedad a través de la usucapión extraordinaria, por eso, mientras
la posesión no sea violenta, es decir consecuencia de un acto de
fuerza en virtud del cual el poseedor haya despojado del bien al
titular del derecho de dominio, (Art. 772, 773 y 774), ni se trate de
una posesión clandestina, esto es; la que se oculta a quien tiene
derecho a oponerse, (Art. 774 Inc. final); el poseedor puede aspirar a
ganar el dominio con el transcurso del tiempo.
El término para la usucapión extraordinaria inicialmente fue
establecido por el artículo 2532 del Código Civil en treinta años para
toda clase de bienes. El artículo 1° de la Ley Nº 50 de 1936 lo redujo
a veinte años. Este término sólo puede verse afectado por el
fenómeno de la interrupción, (Art. 2522 y 2523), y por la suspensión
pero únicamente entre cónyuges. El cómputo de los días no se afecta
por estar o no ausente, en el extranjero, el titular del dominio que se
va a usucapir.
229
5. LEGISLACIÓN BOLIVIANA
La legislación boliviana regula a la Prescripción en el CÓDIGO
CIVIL, SECCIÓN III: De la adquisición de la propiedad inmueble, SUB-
SECCIÓN II: De la usucapión.
5.1. Usucapión quinquenal u ordinaria de bienes inmuebles.
Quien en virtud de un título idóneo para transferir la propiedad
adquiere de buena fe un inmueble de alguien que no es su dueño,
cumple la usucapión a su favor poseyéndolo durante cinco años
contados desde la fecha en que el título fue inscrito. (Arts. 279, 1499,
1507 del Código Civil).
La posesión violenta o clandestina no funda usucapión sino
desde el día en que cesan la violencia o clandestinidad.
5.2. La usucapión decenal o extraordinaria de bienes
inmuebles.
La propiedad de un bien inmueble se adquiere también por sólo
la posesión continuada durante diez años. (Arts. 87, 88, 110, 1486,
1454, 1492, del Código Civil).
5.3. De la usucapión de los bienes muebles.

230
El poseedor de mala fe adquiere por usucapión la propiedad de
los bienes muebles, mediante la posesión continuada por diez años.
(Arts. 93, 102 del Código Civil)
6. LA USUCAPIÓN EN EL DERECHO CIVIL ESPAÑOL
6.1. Definición.
El Código Civil Español configura la prescripción como un modo
de adquirir “el dominio y los demás derechos sobre los bienes” en el
artículo 609, y en el artículo 1930 matiza más, diciendo que por la
prescripción se adquiere, “de la manera y con las condiciones
determinadas en la ley”. Al mismo tiempo, en su párrafo 2, admite que
por la prescripción se extinguen los derechos y acciones de cualquier
clase que sea.
A la prescripción que sirve para adquirir el dominio y demás
derechos reales se la denomina prescripción adquisitiva o usucapión,
y a la que provoca extinción de derechos y acciones, prescripción
extintiva.
La usucapión se produce siempre que el usucapiente sea
poseedor en el que concurran determinados requisitos legales, por lo
que es claro que la usucapión puede ser un efecto de la posesión,
conduciendo ésta a aquélla.

231
6.2. Clases.
Cabe distinguir:
6.2.1.Usucapión ordinaria y extraordinaria.
La primera es la que se da a favor de un usucapiente en el que
concurre la buena fe en su adquisición y un justo título. La segunda
se funda exclusivamente en la posesión, y no requiere ni buena fe ni
justo título.
6.2.2. Usucapión mobiliaria e inmobiliaria.
El régimen jurídico de la usucapión es distinto según se refiera
a bienes muebles e inmuebles. La diferencia más acusada estriba en
la diversidad de plazos de posesión, que son menores para la
mobiliaria que para la inmobiliaria, y ello es debido a la mayor
celeridad en el tráfico de los primeros.
6.2.3.Usucapión inmobiliaria ordinaria.
a. El Justo Titulo.- Según el artículo 1.952, “entiéndase por justo
título el que legalmente baste para transferir el dominio o
derecho real de cuya prescripción se trate”. Por tanto, el
usucapiente debe haber adquirido en virtud de un título que tenga
virtualidad intrínseca para producir ese efecto (v. gr. Una compra
venta, una donación, una dación en pago, etc.), si bien la adquisición

232
del derecho no se ha dado, sino exclusivamente de la posesión. De ahí
que la usucapión sirva para que aquella adquisición sea efectiva.
El título para la usucapión, a tenor del artículo 1.953, ha de ser
verdadero y válido.
Por último el justo título debe probarse en materia de usucapión
ordinaria: no se presume (artículo 1.954). Por tanto, no tiene efectos
en esta materia la presunción del artículo 448 del justo título del que
posee como dueño.
b. La Buena Fe.- El usucapiente en la usucapión ordinaria a de tener
una buena fe. El artículo 1.950 dice que “la buena fe del poseedor
consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la
cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio”. El
precepto esta pensado obviamente para una adquisición derivada de
una transmisión dominial. Pero como la usucapión puede tener por
objeto derechos reales en cosa ajena, el artículo 1.950 hay que
entenderlo a los supuestos en que no sólo alguien transmite derechos
reales a otro sin ser titular de los mismos, sino también aquellos en
que alguien constituye derechos reales sobre una cosa que no era de
su propiedad. Por otra parte la buena fe del artículo 1.950 se basa en
una creencia que debe ser errónea, pero con un error excusable. No
puede nunca ampararse el error que podía haber sido evitado con una
diligencia normal, adecuada a las circunstancias del caso.

233
No obstante esta concepción específica de la buena fe en materia
de usucapión, el artículo 1.951 obliga a tener en cuenta que “las
condiciones de la buena fe exigidas en los artículos 433, 434,
435 y 436 de este Código son igualmente necesarias para la
determinación de aquel requisito en la prescripción del dominio
y demás derechos reales”. Hay que yuxtaponer por tanto el artículo
1.950 y el artículo 433, interpretado este en el sentido de que el
usucapiente debe ignorar que el título de su adquisición tiene un vicio
que lo invalida en materia de usucapión, no es otro que la falta de
titularidad del transmitente o constituyente del derecho real sobre
cosa ajena.
c. El Tiempo.- La usucapión inmobiliaria exige, además de los
requisitos estudiados, el transcurso de un lapso de tiempo. Este lapso
es más corto siempre en la usucapión ordinaria que en la
extraordinaria.
El Código Civil exige para la usucapión ordinaria inmobiliaria
el transcurso de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes,
conceptuándose ausente en esta materia al que reside en país
extranjero o en ultramar. Si parte del tiempo estuvo ausente y parte
presente, cada dos años de ausencia se reputaran como uno para
completar los días de presencia. La ausencia que no fuere de un año
entero y continuo no se tomara en cuenta para el computo del tiempo
(artículos 1.957 y 1.958).

234
6.2.4.Usucapión inmobiliaria extraordinaria.
Dice el artículo 1959 que “se prescriben también el dominio y
demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su
posesión no interrumpida durante 30 años, sin necesidad de
título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes,
salvo la excepción determinada en el artículo 539”.
La posesión sin embargo ha de tener las mismas características
que en la usucapión ordinaria, es decir las del artículo 1941. La
intención de poseer como dueño (o titular del derecho real que se
quiere usucapir) no es bastante, hay que traducirla en actos.
6.2.5. La usucapión mobiliaria.
El artículo 1955 regula la usucapión de dominio de cosas
muebles ordinaria y extraordinaria. Es de destacar, por ahora que
dicho precepto únicamente habla del dominio como objeto de
usucapión y silencia el justo título como requisito de la ordinaria. Dice
que “el dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no
interrumpida de 3 años con buena fe” y “también se prescribe el
dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de 6
años sin necesidad de ningún otro requisito”.

235
7. LA USUCAPIÓN EN FRANCIA
7.1. Generalidades.
En el Código Civil de los franceses, vamos a encontrar que el
término prescripción abarca -a la vez- la usucapión o prescripción
adquisitiva y la prescripción, propiamente dicha o extintiva, en los
términos de su Art. 2219. Dejamos anotado el relieve de la profunda
diferencia que existe entre sus dos aspectos, positivo: usucapión y
negativo prescripción. Sin embargo, los Redactores del Código,
llevados por el ejemplo de Justiniano, -cuya legislación le sirvió de
guía en esta materia- han confundido en un mismo Título las reglas
relativas a una y a otra especie de prescripción. De ahí que los
maestros de la exégesis procedieron a elaborar la interpretación de sus
textos, sin dejar de tener presente para ello que a la prescripción se le
ha llamado "patrona del género humano".
Los poseedores precarios o simples detentadores, que poseen en
virtud de un título que los obliga a restituir la cosa a su propietario no
pueden prescribir. El Art. 2230 afirma esta disposición diciendo que
estas personas no prescriben nunca por prolongado que sea el plazo
de su detentación. El Art. 2230 confirma esta disposición diciendo que
no se puede prescribir contra su título; lo que es verdad tratándose de
los detentadores precarios; detentan en virtud de un título que les
impide prescribir.
236
7.2. Condiciones de la usucapión ordinaria.
7.2.1. El justo Título.
En cuanto al justo título se requiere que sea válido; es decir que
en el respectivo modo adquisitivo de propiedad no se haya incurrido
en una causal de nulidad, pero debe tratarse de una nulidad absoluta.
La noción de justo título tiene sus orígenes en la justa causa
que los romanos exigían para adquirir por prescripción ordinaria. La
justa causa de los romanos se transforma en la de juste litre del Art.
2265 del Código de Napoleón, que se exige para la prescripción
abreviada de diez años. El juste litre indica el modo adquisitivo de
propiedad, que realmente se hubiera adquirido si el enajenante
hubiera sido el propietario.
Es necesario que este título esté viciado, es decir que haya
habido de hecho un obstáculo, que en este caso particular, impidió al
justo título producir su efecto ordinario. El vicio más frecuente es la
falta de propiedad del autor del título, cuyo causahabiente es el
poseedor actual; cuando la enajenación ha sido hecha por quien no es
propietario no será transmitido la propiedad, "nemo dat quod non
habet".
7.2.2. La Buena fe.
La segunda condición para prescribir de 10 a 20 años debe ser
de buena fe". El poseedor es de buena fe cuando cree que quien le ha

237
transmitido el inmueble era su legítimo propietario. La buena fe del
adquiriente debe ser absoluta, si tiene la menor duda sobre la
propiedad de su autor se debe considerar que tiene mala fe. La prueba
de la buena fe se presume siempre.
7.3. Condiciones de la usucapión extraordinaria.
Para el caso de prescripción extraordinaria no se requiere de
buena fe. El código francés exige, para ganar la propiedad por
prescripción extraordinaria, una posesión continua durante treinta
años (Art. 2262).
8. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EN EL SISTEMA ITALIANO.
Para el sistema italiano, la usucapión mobiliaria se aplica a los
muebles adquiridos de mala fe, a las universalidades y a los muebles
inscritos, y, en consecuencia, una posesión de buena fe de la cosa
mueble, es propiedad.
En el Art. 1159 del Código italiano establece: "Quien adquiere
un inmueble de quien no es propietario, en razón de un título que sea
idóneo para transferir la propiedad y que se encuentre debidamente
inscrito, adquiere la propiedad por usucapión de diez años, a partir
del día de la inscripción."

238
El código italiano ha resuelto el problema al exigir solo un título
idóneo de transferencia de la propiedad; por lo tanto el título es idóneo
aunque tenga vicios ocultos; y no es idóneo si la invalidez es notoria.
El Art. 1158 del Código italiano de 1942 dice: "La propiedad de
los bienes inmuebles y de los otros derechos reales de goce sobre los
mismos, se adquiere en virtud de la posesión continuada durante
veinte años".
239
TERCERA PARTE
PROPUESTA DE LA TESIS:
“MODIFICATORIA LEGISLATIVA DE LA
USUCAPIÓN PREDIAL EN EL PERÚ “
1.- IDENTIFICACIÓN DE VARIABLES.-
Para la presente investigación se han establecido las siguientes
variables:
 Variable Independiente (V.I.).- Legislar en nuestro Código
Civil, la adquisición de la propiedad mediante la prescripción
adquisitiva de dominio con el plazo único de posesión del
bien de cinco años.
 Variable Dependiente (V.D.).- El beneficio para que el
poseedor se convierta en propietario en un plazo más corto y
menos engorroso; asimismo hacer más diligente al
propietario, el que lejos de abandonar haría que cumpla su
fín socioeconómico con su propiedad.

240
1.1. OPERALIZACIÓN DE VARIABLES.-
VARIABLES INDICADORES SUBINDICADORES INDICES TECNICAS
V. Art.927. Imprescriptibilidad Si
Independiente Código Civil Art.950. Prescripción Adquisi- Encuestas
Modificatoria tiva de dominio. No
Legislativa Art.952. Exclusividad judicial
De Posesiones
Usucapión Código Procesal Civil Art..546. Proceso Sumarísimo Formalizadas. Fichas de
Predial Art.608. Requisitos de Posesiones Información
Usucapión En trámite
V. Plazo único de 5 años - Armonización Si

Dependiente - Unificación Encuestas
Beneficio Agilización de trámite - Reducción No
para el - Simplificación
poseedor Innovaciones - Procedimiento
- Anulación
- Requisitos
- Procesos Contenciosos
- Exclusividad Judicial
1.2. IDENTIFICACIÓN DE TÉRMINOS
Agilización.- Acción y efecto de agilizar. Hacer ágil, dar rapidez y
facilidad al desarrollo de un proceso o a la realización de algo.
Anulación.- Acción y efecto de anular o anularse. Dar por nulo o dejar
sin fuerza una disposición, un contrato, etc. Suspender algo
previamente anunciado o proyectado. Incapacitar, desautorizar a
alguien. Retraerse, humillarse o postergarse.

241
Armonización.- Acción o efecto de armonizar. Poner en armonía, o
hacer que no discuerden o se rechacen dos o más partes de un todo, o
dos o más cosas que deben concurrir al mismo fin. Escoger y escribir
los acordes correspondientes a una melodía o a un bajete. Estar en
armonía.
Beneficio.- (Favor, gracia, servicio, utilidad, provecho, rendimiento,
ventaja) Bien que se hace o se recibe, utilidad. Labor o cultivo que se
da a los campos y árboles. Derecho que compete a una persona. En
general, el bien que se hace o se recibe, acción benévola, concesión
graciosa, merced jurídicamente, integran verdaderos privilegios
concebidos por las leyes en ciertos actos, a favor de distintas
personas, que se hallan en una situación jurídica especial, para que
contrarresten debidamente los perjuicios que tal condición puede
originarse.
Código Civil.- Colección ordenada de leyes, referentes a una misma
materia. Los romanos establecieron este sistema, publicando los
códigos de: Papiriano, Gregoriano, Hermoginiano, Teodosiano y
Justiniano. Conjunto de normas legales sistemáticas que regulan
unitariamente una materia determinada. Recopilación sistemática de
diversas leyes. Cifra para formular y comprender mensajes secretos.
Libro que la contiene. Combinación de signos que tiene un
determinado valor dentro de un sistema establecido. Conjunto de

242
reglas o preceptos sobre cualquier materia. códice (manuscrito de
cierta antigüedad). Código Civil. Texto legal que contiene lo estatuido
sobre régimen jurídico, aplicable a personas, bienes, sucesiones,
obligaciones y contratos.
Proceso Civil.- Son los diversos actos procesales sucesivos unidos
por la relación de causalidad que se realizan en cada instancia civil,
las cuales concatenados buscan la preclusión procesal para culminar
el proceso con una sentencia. / Conjunto unitario de actos que
conducen a la aplicación de la ley a un hecho materia de controversia
o incertidumbre jurídica en el ámbito civil. Conjunto dialéctico de
actos procesales realizados por los elementos activos de la relación
procesal que buscan acabar con el conflicto jurídico. Comprende la
etapa postulatoria; la etapa probatoria, la etapa decisoria, y la etapa
impugnatoria.
Encuestas.- Averiguación o pesquisa. Conjunto de preguntas
tipificadas dirigidas a una muestra representativa, para averiguar
estados de opinión o diversas cuestiones de hecho.
Exclusividad.- Cualidad de exclusivo. Que excluye o tiene fuerza y
virtud para excluir. Único, solo, excluyendo a cualquier otro.
Privilegio o derecho en virtud del cual una persona o corporación
puede hacer algo prohibido a las demás. Noticia conseguida y

243
publicada por un solo medio informativo, que se reserva los derechos
de su difusión.
Ficha.- Papel o cartulina, generalmente rectangular y de pequeño
tamaño, en que se anotan datos generales, bibliográficos, jurídicos,
económicos, policiales, etc., y que se archiva verticalmente con otras
del mismo formato. Pieza de cartón o cartulina con que se controlan o
comprueban las entradas y salidas del trabajo. Pieza de papel o
cartulina en que se anotan las características de un libro.
Formalizadas.- Acción o efecto de formalizar. Dar forma a algo.
Revestir algo de los requisitos legales. Formalizar un expediente, un
ingreso, un asiento. Concretar, precisar. Formalizar un cargo, una
oposición. Dar carácter de seriedad a lo que no la tenía. Formalizar un
noviazgo. Dicho de una persona: Hacerse seria y responsable. Dicho
de una persona: Ponerse seria por algo que acaso se dijo por chanza o
sin intención de ofender.
Imprescriptibilidad.- Cualidad de Imprescriptible. Que no puede
prescribir.
Información.- Acción y efecto de informar. Averiguación jurídica y
legal de un hecho o delito. Pruebas que se hacen de la calidad y
circunstancias necesarias en una persona para un empleo u honor.

244
Comunicación o adquisición de conocimientos que permiten ampliar o
precisar los que se poseen sobre una materia determinada.
Conocimientos así comunicados o adquiridos. Medio supletorio para
inscribir el registro de bienes en el de la propiedad cuando se carece
de título escrito. La que antiguamente se hacía ante los jueces y
tribunales para obtener los beneficios de la defensa gratuita.
Innovaciones.- Acción y efecto de innovar. Creación o modificación de
un producto, y su introducción en un mercado
Judicial.- Perteneciente o relativo al juicio, a la administración de
justicia o a la judicatura.
Legislativa.- Se dice del derecho o potestad de hacer leyes. Se dice
del cuerpo o código de leyes. Autorizado por una ley.
Modificatoria.- Acción y efecto de modificar. . Cambio que por
influencia del medio se produce en los caracteres anatómicos o
fisiológicos de un ser vivo y que no se transmite por herencia a los
descendientes. Transformar o cambiar algo mudando alguno de sus
accidentes. Dar un nuevo modo de existir a la sustancia material. Se
usa también en sentido moral. Limitar, determinar o restringir algo a
cierto estado en que se singularice y distinga de otras cosas. Reducir
algo a los términos justos, templando el exceso o exorbitancia.

245
Plazo.- (Término, prórroga, aplazamiento, tregua, prescripción,
tiempo) Término o tiempo señalado para la realización de un hecho o
cosa. Vencimiento del término. Cada parte de una cantidad, pagadera
en dos o más veces.
Poseedor.- (Amo, teniente, beneficiario, habiente) Que posee.
Poseedor de buena fe. Persona que cree poseer debidamente,
ignorando los vicios de su adquisición. Adquirente del dominio o de
otros derechos reales sobre un bien embargado o hipotecado, a quien,
por quedar sujeto a las consecuencias del proceso ejecutivo, se
atribuye la facultad de liberar dicho bien satisfaciendo la deuda del
ejecutante.
Posesión.- (Dominio, tenencia, conservación, disfrute, goce,
incautación) Acción y efecto de poseer. Ejercicio de un derecho real,
independientemente que este derecho exista o no. Acto de poseer una
cosa corporal con ánimo de conservarla para sí o para otro. Acto de
poseer cosas incorpóreas, aunque en rigor no se posean. Cosa
poseída, y especialmente fincas rústicas. Situación de poder de hecho
sobre las cosas o los derechos, a la que se otorga una protección
jurídica provisional que no prejuzga la titularidad de los mismos. La
que se tiene sobre una cosa o un derecho con ánimo de dueño o de
titular legítimo, y que permite adquirir la propiedad o titularidad por

246
su ejercicio prolongado en el tiempo mediante usucapión. La de
carácter ficticio o presunto, atribuida por ministerio de la ley, y que no
se fundamenta en la aprehensión material de las cosas o en el
ejercicio de los derechos poseídos. En particular, la que corresponde al
heredero sobre los bienes hereditarios desde la muerte del causante
hasta el momento de la aceptación de la herencia. De buena fe. La
que resulta de una adquisición que el poseedor estima legítima,
ignorando los vicios que la invalidan. Apariencia de la titularidad de
un estado civil, fundada en el ejercicio público y continuado de las
facultades correspondientes al mismo. De mala fe. La que se tiene con
conciencia de los vicios de su adquisición.
Predial.- Heredad, hacienda, tierra o posesión inmueble. Aquel en
cuyo favor está constituida una servidumbre. Predio Rústico: El que,
fuera de las poblaciones, está dedicado a uso agrícola, pecuario o
forestal. El que está gravado con cualquier servidumbre en favor de
alguien o de otro predio. Predio urbano: El que está sito en poblado.
Edificio que, fuera de población, se destina a vivienda y no a
menesteres campestres.
Procedimiento.- Acción de proceder. Método de ejecutar algunas
cosas. Actuación por trámites judiciales o administrativos.
Proceso Contencioso.- Dícese de todo lo que es litigioso.

247
Proceso Sumarísimo.- En Derecho Procesal, juicio rápido. Proceso
que se fundamenta en la brevedad de su procedimiento por la
urgencia y gravedad del asunto contencioso que tramita prescindiendo
de formalidades, proceden en procesos sumarísimos: Alimentos,
Separación Convencional y Divorcio Ulterior, Interdicción, Desalojo,
Interdictos, aquellos asuntos contenciosos que no tengan una vía
procedimental propia, los que sean inapreciables en dinero o haya
duda sobre su monto, el juez considere necesario atendiendo a la
urgencia de la tutela jurisdiccional. /Juicio sumamente abreviado.
Reducción.- Acción y efecto de reducir o reducirse. Pueblo de
indígenas convertidos al cristianismo. . En fenomenología, operación
mediante la cual se retienen solo las notas esenciales de una vivencia
o de su objeto. Operación que consiste en eliminar de una vivencia y
de su objeto toda toma de posición acerca de su realidad, así como de
la existencia del sujeto.
Requisitos.- Presupuesto procesal consistente en el conjunto de
elementos de forma y de fondo que es necesario reunir al momento de
interponer la demanda. Entre los requisitos de forma podemos citar a
los anexos requeridos por las leyes procesales; entre los requisitos de
fondo figuran aquellos que dan a la demanda su carácter de tal.

248
Simplificación.- Acción y efecto de simplificar. Hacer más sencillo,
más fácil o menos complicado algo. Reducir una expresión, cantidad o
ecuación a su forma más breve y sencilla.
Trámite.- Según Guillermo Cabanellas, “cada uno de los estados,
diligencias y resoluciones de un asunto hasta su terminación”; “cada
una de ellas diligencias o todas ellas consideradas como requisitos
formales de procedimientos”. Diligencias y resoluciones de un asunto
en la administración pública o privada. Diligencias y resoluciones de
un asunto en la administración pública o privada.
Único.- (Singular, individual, unitario, personal, sencillo) Sólo y sin
otro de su especie.
Unificación.- Acción y efecto de unificar. Hacer de muchas cosas una
o un todo, uniéndolas, mezclándolas o reduciéndolas a una misma
especie. Hacer que cosas diferentes o separadas formen una
organización, produzcan un determinado efecto, tengan una misma
finalidad, etc.
Usucapio = Prescripción Adquisitiva de Dominio.- Adquisición de
una propiedad o de un derecho real mediante su ejercicio en las
condiciones y durante el tiempo previsto por la ley.

249
2.- HIPÓTESIS.
Formulación de la hipótesis.-
 PRIMERA: Nuestra Legislación Civil Peruana regula la
Prescripción Adquisitiva de Dominio de la Propiedad Predial en el
artículo 950 del Código Civil, conduciéndose por un tratamiento
extensivo en referencia al plazo, limitando el accionar del
posesionario que busca el beneficio de la Usucapión; por lo que
debe lograrse una reducción y unificación del plazo a fin de
favorecer el acceso al derecho de propiedad por parte del
usucapiente o poseedor.
 SEGUNDA: El hecho de que los procesos administrativos sean
más expeditivos y menos onerosos, motiva a los futuros
prescribientes a acceder a la propiedad; vía declaración de
prescripción adquisitiva, en vez de recurrir a las instancias
judiciales. No obstante, la experiencia ha demostrado que la
práctica extrajudicial del trámite de la Usucapio, ha generado
múltiples problemas, principalmente por haberse omitido el
requisito de la notificación, como es el estado de indefensión de
las partes interesadas, afectándose a los propietarios muchas
veces veladamente al no realizarse las correspondientes
notificaciones, que si están reguladas perfectamente en el Código

250
Procesal Civil (artículo 155). Pues el manejo de tan delicada
institución, que incide sobre uno de los derechos más
importantes de la persona humana: la propiedad, elevado a rango
constitucional, no puede dejarse al arbitrio de personas legas en
derecho, que perjudican el interés directo de las partes, por las
razones antes mencionadas. Pues, la usucapión constituye una
institución jurídica establecida sobre la base de la equidad; por lo
que interesa a la sociedad conservar el principio de la seguridad
de dominio, como presupuesto necesario de la paz social,
evitando conflictos sociales; por este motivo, para garantizar la
seriedad e inviolabilidad del derecho a la propiedad; las acciones
usucapativas deben promoverse exclusivamente en el fuero
judicial en aras de la seguridad de la administración de
justicia y la observancia obligatoria de las normas que
regulan el debido proceso. De esta manera evitaríamos los actos
ilícitos procesales que conducen necesariamente a la nulidad de
los actos jurídicos administrativos, principalmente afectando los
derechos del propietario, como se ha observado en la casuística
generado por dichos actos administrativos.
 TERCERA: Considerando que el concepto de justo título se
refiere a aquél válido legalmente, capaz de transferir la propiedad,
y teniendo en cuenta que la posesión se constituye en base a la
posesión del bien predial para transformarse en derecho de

251
dominio, es menester prescindir del denominado justo título, por
ser innecesaria en la utilización como presupuesto para la
prescripción usucapativa. Resultaría un absurdo exigir como
requisito, como ocurren en ciertos procesos, que demandan tal
exigencia ciertos Magistrados, es decir la exigencia de
presentación de títulos de dominio para cumplir con el requisito
de conductor "como propietario" a que se refiere la norma. Pues si
al prescribiente se le exige título de dominio, legalmente, no
tendría objeto la pretensión del prescribiente; de allí que se
debería convalidar con los requisitos exigidos enumerados
precedentemente. Además, si la posesión es de buena fe, esta, por
si sola merece protección; y, si es de mala fe, su inmoralidad
estaría compensada por los beneficios que emanan de la
seguridad y de la dedicación al trabajo y la generación de riqueza,
en contraste con la incuria del propietario que permite que la
posesión continua de un tercero determine la pérdida de su
dominio. Por lo expuesto, y atendiendo, a que existen pocas
posibilidades de poder probar ciertamente su actuación en la
intencionalidad del usucapiente (buena o mala fe); es menester
concluir que no es absolutamente necesario considerar, a la
buena fe, como un presupuesto para el acceso a la Usucapión;
teniendo en cuenta que los bienes corren riesgo de perder valor
económico y potencial productivo tras su abandono y frente al
hecho de comprobarse fehacientemente la posesión, el

252
mantenimiento del desarrollo sostenible a través de la usucapión,
lo cual representa el presupuesto de mayor importancia frente a
la Buena Fe.
 CUARTA: Es menester evaluar si resulta razonable, tratándose
de inmuebles, exigir la presentación de planos suscritos por
ingeniero colegiado y visados por la autoridad municipal o
administrativa correspondiente ó exigir la presentación de la
copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años,
tratándose de inmuebles urbanos o de cinco años si se trata de
inmuebles rústicos. Es objetivamente claro que el cumplimiento
de estos requisitos denominados especiales, son los que hacen
poco atractiva a los justiciables usucapientes, además de resultar
tediosa y onerosa la prescripción en sede judicial. Nos inclinamos
por que se eliminen tales requisitos y se permita suplir los
mismos con otras formas de verificación y acreditación de la
realidad fáctica más al alcance de los justiciables; requisitos estos
que deben suplirse por una inspección judicial obligatoria con la
asistencia de peritos expertos en la materia.
 QUINTA: Hacemos, en consecuencia, una propuesta integral:
postulando POR LA UNIFICACIÓN DE LOS PLAZOS
PRESCRIPTORIOS, POR UNA ADECUADA SISTEMATIZACIÓN
DE LA LEGISLACIÓN USUCUPATIVA; PROPUGNANDO

253
EXCLUSIVA COMPETENCIA JUDICIAL EN ESTA MATERIA Y
POR LA ELIMINACIÓN DE LOS INCONSISTENTES
FORMALISMOS Y REQUISITOS QUE ACTUALMENTE SE
EXIGEN EN LA LEGISLACIÓN PROCESAL VIGENTE. Esta
propuesta, deberá materializarse en una modificación de la
legislación sustantiva y procesal en materia de la Usucapio; de
este modo quedarían eliminados los disímiles plazos
prescriptorios vigentes en la normatividad jurídica y
consecuentemente, las diversas modalidades de prescripción,
creando una sola para robustecer a la posesión como causa
fuente de la usucapión; así mismo le restituiríamos la
competencia exclusiva al Poder Judicial en esta materia, acorde
con lo normado por el artículo 139, inciso 1 de la Constitución
Política del Estado que establece como único organismo
competente para administración de justicia del Poder Judicial
consiguiendo el objetivo de la correcta administración de
justicia.
254
3.- RAZONES PARA LA MODIFICATORIA LEGISLATIVA DE
USUCAPIÓN PREDIAL EN EL PERÚ.-
3.1. ¿PORQUÉ REDUCIR EL PLAZO DE DIEZ A UN PLAZO
ÚNICO DE CINCO AÑOS?.
El cambio que se propone no es necesariamente una
consecuencia lógica de reducir los plazos, de acuerdo al transcurso del
tiempo. Así podríamos analizar que en el Código Civil de 1852, el plazo
de la prescripción extraordinaria, se extendía hasta cuarenta años. En
el Código Civil de 1936, era de treinta años y en el Código Civil
vigente, es de diez años. Actualmente, se debe plasmar cinco años
como plazo único por razones de interés social o bien común, con el
objeto de formalizar la propiedad en el país, finalidad esta que ha
inspirado la dación del Decreto Legislativo Nº 667, modificada por la
Ley Nº 27161, que ha optado por reducir el plazo prescriptorio de diez
años a cinco años, como así también fue concebido por el Art. 8º del
Decreto Ley Nº 17716, derogado, tratándose de predios rústicos, con
lo cual se infiere que la legislación civil referente a la Usucapio, ha
devenido en obsoleta por no adecuarse a los intereses de la sociedad,
frente a la masiva utilización de un procedimiento más ágil, menos
complejo y simplificado como una necesidad urgente para formalizar
la propiedad, legalmente, a favor de los poseedores de bienes
prediales.
255
Se debe acotar, por otro lado, que al no disponer la mayoría de
peruanos con los mecanismos legales efectivos que le permitan
acceder a la propiedad, fácilmente pueden recurrir a los métodos
extralegales, es decir cometer ilícitos civiles y penales diversos, como
son los problemas generados por las invasiones, atentando de esta
manera contra la seguridad jurídica y el derecho de propiedad de
terceros, lo cual se evitarían en gran medida implementando
legalmente el trámite de la Usucapión a través de métodos
simplificados.
Así mismo; con la propuesta de cambio del plazo de diez a
cinco años como plazo único, se obtendría la eliminación de la
clasificación de los plazos extraordinario y ordinario, de diez y cinco
años, previsto en el Art. 950 del Código Civil. Este cambio encuentra
su fundamento en la teoría objetiva; en donde prima el interés social o
público sobre el interés personal, que no vendría a ser otra que el bien
común, que es la finalidad primordial de todo Estado. Pues debido al
abandono del propietario negligente del bien, se beneficiaría el
poseedor que adquirió el mismo debido a su esfuerzo y sacrificio
contribuyendo a otorgarle al mismo un fin social y económico, frente a
la inactividad o apatía del propietario que no ha sido consecuente al
no darle la utilidad social y económica al inmueble predial; este sería
un primer fundamento de la reducción del plazo prescriptorio. Otro
sería que el transcurso lato del tiempo otorgado por el Código Civil,
muchas veces convierten al propietario en negligente al no otorgarle el

256
fin social y económico al bien predial. Con esta reducción del plazo a
cinco años buscamos hacer más diligente al propietario, el que lejos de
abandonar su propiedad, haría que éste cumpla su fin
socioeconómico, contribuyendo al desarrollo de su propio bienestar y
del país.
Con respecto a la Interrupción civil de la Usucapio prevista en
el inciso 3 del Art. 1996 del Código Civil, propuesta por el
reivindicante contra el usucapiente; esta no afectaría a la Excepción
de Usucapio ya que sólo protege a los poseedores que han acumulado
una posesión de más de cinco años sobre el inmueble a usucapir, por
tanto no enervan los efectos de la acotada disposición civil.
3.2. LA UNIFICACIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL.-
Postulamos por la unificación de la legislación usucapativa
debido a que el tratamiento legislativo se encuentra actualmente
disperso a través de diversas normas que son tratadas por organismos
administrativos, lo cual no sólo resulta incongruente por el plazo,
sino también devienen las normas legislativas en inconstitucionales,
por haberse otorgado facultades de avocamiento a organismos
extraños al Poder Judicial, en contravención al principio de Unidad y
Exclusividad Jurisdiccional normado por la Constitución Política del
Estado de la institución de la Usucapio, creando confusiones
innecesarias a los operadores y beneficiarios del derecho a usucapir.

257
Creemos que tal unificación debería consolidarse en el Código Civil y
no dejar su tratamiento por más tiempo en organismos de carácter
administrativo.
3.3. LA ELIMINACIÓN DEL JUSTO TÍTULO Y BUENA FE
El sustento de la prescripción adquisitiva contenida en la
normatividad vigente, comprende el hecho de la posesión continua,
pacífica y pública como propietario, tratándose de la prescripción
extraordinaria predial y refiriéndose a la prescripción ordinaria se
exige el justo título y buena fe (artículo 950 del C.C).
Fundamentándonos en el principio plasmado en el artículo 912
de nuestro Código Civil, sobre Presunción de Propiedad, “El
poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo
contrario...” y de acuerdo al principio de que la propiedad debe
usarse en armonía con el interés social y el bien común dentro de los
límites de la ley garantizados por el artículo 70 de la Constitución
Política del Estado y el artículo 923 del Código Civil vigente; se debe
consolidar el plazo prescriptorio unificado y reduciendo el plazo a
sólo cinco años, sin la necesidad de otro presupuesto para acceder
a la usucapión.
El concepto de justo título se refiere a aquél válido legalmente,
capaz de transferir la propiedad. Teniéndose en cuenta que la
propiedad se constituye en base a la posesión del bien para

258
transformarse en derecho de dominio; es menester prescindir de su
utilización como presupuesto para la prescripción usucapativa. De lo
contrario, resultaría un absurdo exigir como requisito la presentación
del denominado justo título en las pretensiones de prescripción
adquisitiva de dominio para cumplir con el mencionado requisito
requerido por la norma acotada. Pues si al prescribiente se le exigiría
título de dominio no tendría objeto la pretensión de la usucapión, por
cuanto ya tendría la condición de titular de dominio predial. De allí
que la propuesta planteada en el presente trabajo se circunscribe a
que el presupuesto de la propiedad en las acciones de usucapión se
convaliden legalmente por las presunciones de propiedad establecidas
en los artículos 912 y siguientes del Código Civil vigente, en
concordancia con el artículo 923 de dicha norma sustantiva civil y el
artículo 70 de la Constitución Política del Estado.
Con relación al requisito de la buena fe, que contiene la norma
civil vigente, cumplido el plazo señalado para la prescripción, hay
además una razón ética que respalda el ejercicio de la prescripción
adquisitiva: Si la posesión es de buena fe, ésta, por si sola merece
protección; y, si es de mala fe, su inmoralidad está compensada por
los beneficios que emanan de la seguridad jurídica y de la dedicación
al trabajo así como de la generación de riqueza, en contraste con la
desidia o apatía del propietario que permitió que la posesión continua
de un tercero, concurrente con los demás requisitos de prescripción,
determinen la pérdida de su dominio. De otro lado, atendiendo de que

259
existen legalmente pocas posibilidades de poder probar la veracidad de
la existencia de la buena fe o mala fe del usucapiente; es menester
concluir que no es necesario considerar a la buena fe, como un
presupuesto para el acceso a la Usucapión.
Así mismo, teniéndose en cuenta que los bienes corren riesgo de
perder valor económico y potencial productivo frente al no uso de los
mismos y ante al hecho de comprobarse fehacientemente la posesión,
el mantenimiento del desarrollo sostenible a través de la usucapión,
prevalece el carácter objetivo del ejercicio de la posesión frente al
criterio de la Buena Fe.
3.4. MODIFICATORIA DE LAS NORMAS DE USUCAPIÓN EN
EL CODIGO CIVIL VIGENTE.-
Texto normativo del Código Civil referente a la Prescripción
Adquisitiva:
Artículo 927.- “La acción reivindicatoria es imprescriptible. No
procede contra aquél que adquirió el bien por prescripción”.
Artículo 950.- “La propiedad inmueble se adquiere por
prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena
fe.”
260
Artículo 952.- “Quien adquiere un bien por prescripción puede
entablar juicio para que se le declare propietario. La sentencia que
accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el
registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo
dueño”.
Artículo 2001.- “Plazos prescriptorios de acciones civiles
Prescriben, salvo disposición diversa de la ley:
1.- A los diez años, la acción personal, la acción real, la que nace de
una ejecutoria y la de nulidad del acto jurídico.
2.- A los siete años, la acción de daños y perjuicios derivados para las
partes de la violación de un acto simulado.
3.- A los tres años, la acción para el pago de remuneraciones por
servicios prestados como consecuencia de vínculo no laboral.
4.- A los dos años, la acción de anulabilidad, la acción revocatoria, la
que proviene de pensión alimenticia, la acción indemnizatoria por
responsabilidad extracontractual y la que corresponda contra los
representantes de incapaces derivadas del ejercicio del cargo”.
MODIFICATORIA PROPUESTA A LOS ARTÍCULOS 950, 952,
927 Y 2001 DEL CÓDIGO CIVIL:

261
Art. 927.- La acción reivindicatoria es imprescriptible.
No procede contra aquél que adquirió el bien por
prescripción; mediante sentencia consentida o
ejecutoriada e inscrita en los Registros Públicos.
Tampoco procede cuando el prescribiente haya formulado
la excepción extintiva”.
Artículo 950.- “La prescripción adquisitiva de dominio,
es el modo de adquirir la propiedad de un bien
inmueble a base de la posesión continua, pública,
pacífica como propietario por más de cinco años y
declaración judicial consentida o ejecutoriada.
La posesión violenta o clandestina no funda
usucapión sino desde el día en que cesa la violencia o
clandestinidad.
La inscripción en el Registro Público se sujetará
a las disposiciones legales correspondientes”.
Artículo 952.- “Quien pretenda adquirir un bien por
prescripción deberá entablar juicio para que se le
declare propietario. La sentencia que acceda a la
petición de usucapión predial, cuando haya quedado

262
consentida y ejecutoriada será título para la
inscripción de la propiedad en el Registro Público y
para cancelar el asiento del antiguo dueño”.
Artículo 2001.- “Plazos prescriptorios de acciones
civiles Prescriben, salvo disposición diversa de la ley:
..... 5.- A los cinco años, la acción reivindicatoria
contra el usucapiente”....
Con el texto modificatorio del artículo 950, se está reduciendo
y unificando el plazo prescriptorio a cinco años, en aras de la
economía y celeridad procesal; y de otro lado se está eliminando la
incertidumbre existente en la redacción actual del artículo 952 de
nuestra Legislación Civil, cuando en su texto dispone lo siguiente:
“Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio
para que se le declare propietario. La sentencia que accede a la
petición es título para la inscripción de la propiedad en el
registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del
antiguo dueño”.
Este dispositivo tiene simple carácter potestativo para que el
usucapiente pueda interponer acción judicial para convertirse en
propietario; lo cual no se justifica, por la naturaleza de la Usucapión
que es eminentemente contenciosa, y porque deja al arbitrio del

263
prescribiente para acudir o no al Poder Judicial para que lo declare
dueño; duda esta que quedaría eliminada con la modificatoria que
estamos proponiendo; en la que necesariamente deben concurrir,
para acceder a la propiedad prescriptiva mediante una declaración
judicial, los requisitos esenciales de la posesión continua, pública y
pacífica, como propietario.
Igualmente se estaría eliminando con esta propuesta la duda
que encierra el artículo 927 del Código Civil, sobre la
imprescriptibilidad de la acción reivindicatoria, con la excepción de
haber adquirido el usucapiente la propiedad, sin precisar si esta se
adquiere con el sólo transcurso del tiempo y los demás requisitos
concurrentes que la ley señala o si debió hacerse valer el proceso
judicial correspondiente con la respectiva inscripción de la sentencia
consentida o ejecutoriada en los Registros Públicos. Pues a partir del
texto que se propone sobre la adquisición de un predio por el
prescribiente, se cambia la imprecisión de dicha norma por la
exigencia que debe asumir el prescribiente de adicionar a los
requisitos esenciales de la usucapio, el de hacer valer su derecho
judicial correspondiente, en concordancia con el artículo 1992 del
Código Civil, cuyo texto es el siguiente: “El Juez no puede fundar
sus fallos en la prescripción, sino ha sido invocada”; es decir la
Usucapión no puede surtir efectos de pleno derecho, sino que debe ser
invocada por el interesado; el Juez no puede declarar de oficio que se

264
ha cumplido la Prescripción, es preciso que se invoque por el
interesado, interponiendo la acción judicial correspondiente.
El agregado modificatorio al artículo 927 del Código Civil es de
necesidad indispensable para otorgar seguridad jurídica al
derecho del usucapiente y crear certidumbre en el operador
jurídico, frente a la acción del antiguo propietario que podría
transferir el bien inscrito a favor de terceros, con lo cual se
perjudicaría el interés del usucapiente, teniéndose en cuenta el
principio de la Fe Registral prevista en el artículo 2014, que
establece: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el Registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten
en los Registros Públicos”; de donde resulta indiscutible que
quien adquiere un bien por usucapión, debe inscribir su derecho en
los Registros Públicos, con lo cual quedaría inatacable el derecho de
prescribiente.
La posición que dejamos anotada, armoniza totalmente con las
siguientes ejecutorias:
Casación Nº 247-T-97:
“La ley ha preferido la seguridad jurídica que produce el efecto
erga omnes de las inscripciones registrales a los derechos que sólo

265
entre las partes intervinientes logra la adquisición de la propiedad de
pleno derecho al operar la prescripción adquisitiva de dominio, sin que
el poseedor haya procurado declaración expresa del Órgano
Jurisdiccional, conforme al artículo 952 del Código Civil; de tal forma
que debe protegerse a los adquirientes de buena fe y garantizar la
regular transferencia de los bienes”.
Casación Nº 698-99:
“Por principio, la prescripción debe ser invocada por la parte
interesada, a fin de que en sentencia se declare que se ha adquirido
por prescripción el derecho de propiedad del bien en que incide. La
acción de prescripción adquisitiva es evidentemente declarativa, pues
busca el reconocimiento de un derecho, a partir de una situación de
hecho determinada o un pronunciamiento de contenido probatorio,
que adquirirá certidumbre mediante la sentencia, vale decir que no es
susceptible de ejecución, pues la declaración judicial basta para
satisfacer el interés del actor. Los efectos de la sentencia declarativa se
proyectan hacia el pasado, hasta el momento de la constitución del
derecho, a diferencia e la sentencia constitutiva que proyecta sus
efectos hacia el futuro”.

266
3.5. PROPUESTA DE CAMBIO DE NORMAS PROCESALES
RELACIONADAS CON LA USUCAPIÓN
La tramitación de la Prescripción Adquisitiva de Dominio, está
regulada como proceso abreviado en los artículos del 504 al 507 del
Código Procesal Civil. En el numeral 505 se establece, entre otros,
como requisitos: la presentación de plano de ubicación y plano
perimétrico por el prescribiente, debidamente visados por la autoridad
municipal o administrativa, certificación municipal sobre la persona
que figura como propietaria o poseedora del bien, comprobantes de
pago de los tributos que afectan al bien, etc., los que constituyen
requisitos dilatorios, innecesarios y onerosos; razones por las cuales la
gran mayoría de pretensores han optado por la alternativa de los
trámites administrativos, que se vienen realizando en el Ministerio de
Agricultura (Proyecto Especial de Titulación y Tierras– PETT), en
COFOPRI (Programa de Formalización de la Propiedad) y los procesos
notariales, sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio, según su
naturaleza, por lo que debe simplificarse el procedimiento de acuerdo
al interés de la sociedad, a la economía, concentración, celeridad
procesal civil, con las modificatorias que se indican a continuación.

267
3.6. LA USUCAPIÓN DEBERÁ TRAMITARSE
JUDICIALMENTE EN PROCESO CONTENCIOSO.-
El proceso de Usucapión, deberá tramitarse ante Órgano
Jurisdiccional, en proceso contencioso; la que se justifica
plenamente por los siguientes fundamentos:
a) El proceso de Usucapión es un proceso contradictorio, no
un simple proceso no contencioso; es decir que hay demandante y
demandando o demandados. Pues las legislaciones que autorizan las
prescripciones administrativas que se encuentran en vigencia en
nuestro país, referidas, son simples procesos no contenciosos; por
tanto violan el principio del debido proceso, normado por el inciso 3
del artículo 139 de la Constitución Política del Estado Peruano.
b) Sin embargo, con la implementación de la usucapión
administrativa, a través de las diferentes legislaciones, se atenta al
principio de Unidad y Exclusividad de la Función Jurisdiccional,
lo cual devienen en disposiciones inconstitucionales, ya que no puede
existir o establecerse jurisdicción alguna independiente de la
jurisdiccional, excepto la militar, tal como lo sanciona expresamente
el inciso 1 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado
Peruano, cuando se refiere a los Principios y Derechos de la Función
Jurisdiccional.
268
c) El hecho central a probarse en la usucapión es la
posesión; y ésta debe justificarse en un proceso contradictorio y
no en un procedimiento no contencioso; ya se trate de demandado
que tenga la condición de propietario con título inscrito, no inscrito
o desconocido. La siguiente Ejecutoria Suprema, ilustra el presente
argumento: “Para que se declare judicialmente la adquisición de
la propiedad por prescripción, se requiere que el demandante
pruebe plenamente que está poseyendo el inmueble y que dicha
posesión comprenda el término legal correspondiente”.
d) En el proceso de Usucapión, se produce un cambio en la
calidad jurídica del título, puesto que el poseedor usucapiente, que
postula a ser el nuevo propietario, será declarado, previo proceso
judicial, como propietario, a virtud de la negligencia del antiguo
dueño. En consecuencia, el fallo judicial cancelará el asiento del
antiguo propietario.
3.7. REQUISITOS ESPECIALES INNOVATIVOS DEL
PROCESO DE LA USUCAPIÓN QUE DEBEN INCORPORARSE EN LA
LEGISLACIÓN PROCESAL CIVIL.
TRATAMIENTO ACTUAL de la Prescripción Adquisitiva de
Dominio en el Código Procesal Civil:

269
Artículo 486.- “Se tramitan en proceso abreviado los siguientes
asuntos contenciosos:
1. Retracto;
2. Título supletorio, Prescripción adquisitiva y Rectificación
de áreas o linderos;
3. Responsabilidad civil de los Jueces;
4. Expropiación;
5. Tercería;
6. Impugnación de acto o resolución administrativa;
7. La pretensión cuyo petitorio tenga una estimación
patrimonial mayor de veinte y hasta trescientas Unidades
de Referencia Procesal;
8. Los que no tienen una vía procedimiental propia, son
inapreciables en dinero o hay duda sobre su monto o, por
la naturaleza de la pretensión, el Juez considere atendible
su empleo; y
9. Los que la ley señale.”
Artículo 504.- “Se tramita como proceso abreviado la demanda
que formula:
1. El propietario de un bien que carece de documentos que
acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o
los anteriores a éste, o sus respectivos sucesores para

270
obtener el otorgamiento del título de propiedad
correspondiente;
2. El poseedor para que se le declare propietario por
prescripción; y
3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área
o los linderos, o para que se limiten éstos mediante
deslinde.
Este proceso sólo se impulsará a pedido de parte”.
Artículo 505.- “Además de lo dispuesto en los Artículos 424 y
425, la demanda debe cumplir con los siguientes requisitos adicionales:
1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del
demandante y la de sus causantes; la fecha y forma de
adquisición; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos
derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres
y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de
los bienes colindantes.
2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. En
caso de inmueble se acompañarán: planos de ubicación y
perimétricos, así como descripción de las edificaciones
existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y
debidamente visados por la autoridad municipal o
administrativa correspondiente, según la naturaleza del
bien; y, cuando sea el caso, certificación municipal o

271
administrativa sobre la persona que figura como propietaria
o poseedora del bien.
El Juez podrá, si lo considera necesario, exigir la
presentación de los comprobantes de pago de los tributos
que afecten al bien.
3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público
o privado, se acompañará, además, copia literal de los
asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de
inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de
inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que
acredite que los bienes no se encuentran inscritos.
4. Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración
testimonial de no menos de tres ni más de seis personas,
mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás
medios probatorios que se estime pertinentes.
5. Tratándose de deslinde se ofrecerá como prueba,
además, la inspección judicial del predio”.
Artículo 506.- “Aunque se conozcan el nombre y domicilio del
demandado o demandados y, en su caso, de los colindantes, en el auto
admisorio de la demanda el Juez dispondrá que el extracto de la misma
se publique por tres veces, con intervalo de tres días, en la forma
prevista en los Artículos 167 y 168.

272
En los casos del artículo 435 y siempre que se trate de predios
rústicos, se efectuará asimismo notificación por radiodifusión por cinco
días consecutivos como dispone el Artículo 169”.
Artículo 507.- “En los casos previstos en el segundo párrafo del
Artículo 506, o cuando el emplazado haya sido declarado en rebeldía,
se solicitará dictamen del Ministerio Público antes de pronunciar
sentencia. El dictamen será expedido dentro de diez días, bajo
responsabilidad”.
Artículo 508.- “Cuando el dictamen del Ministerio Público, en el
caso del Artículo 507, fuera contrario a la pretensión demandada y la
sentencia que ampara la demanda no fuese apelada, se elevará en
consulta a la Corte Superior”.
Artículo 490.- “Es improcedente la reconvención en los asuntos
referidos en los incisos 1, 2, 3, 5 y 6 del Artículo 486”.
MODIFICATORIA DE LA LEGISLACIÓN PROCESAL QUE SE
POSTULA EN EL PRESENTE TRABAJO SOBRE USUCAPIO.- Con
relación a la eliminación de presupuestos procesales que
complementariamente se postulan en la presente tesis, acorde con los
principios que regulan la normatividad procesal, referidos a la
inmediación, concentración, economía y celeridad procesal

273
previstos en el artículo V del Título Preliminar del Código Procesal
Civil, la modificatoria consiste en incorporar a la Usucapión dentro
del Proceso Sumarísimo, que se encuentra en el Título III del
Capítulo I del Código Procesal Civil. Para ello debe crearse un sub-
capítulo sexto, dentro del Título Tercero, Capítulo dos del Código
Procesal Civil y consiguientemente debe comprenderse en el artículo
546, del mismo Cuerpo legal, sobre asuntos contenciosos
sumarísimos, a continuación del inciso cinco, que se refiere a
interdictos, quedando redactado de la siguiente manera:
Art. 546: “Se tramitan en procesos sumarírimos las
siguientes acciones contenciosos:
... 4. Desalojo y Prescripción Adquisitiva de Dominio. ...”
Sub Capítulo 4º: Disposiciones Especiales de la
Prescripción Adquisitiva de Dominio
Art. 596 - B.- Para la tramitación de la Prescripción
Adquisitiva de Dominio, además de lo dispuesto en los
artículos 424 y 425 del Código Procesal Civil, la demanda
sobre de Usucapión debe cumplir con los siguientes requisitos:

274
1. La acción de prescripción se iniciará como
proceso sumarísimo en el Juzgado Especializado
Civil o Juzgado de Paz letrado, del lugar donde
se encuentra ubicado el bien o domicilio del
demandado (s).
2. El prescribiente indicará el tiempo de la
posesión, señalando la fecha y forma de de
adquisición; de ser el caso precisando el nombre
del transferente que tenga o no inscrito su
derecho sobre el bien, así como el de los
propietarios u ocupantes de los bienes
colindantes.
3. Se describirá el bien con la mayor exactitud
posible. Se deberá acompañar un croquis o plano
perimétrico de parte y la descripción de las
edificaciones existentes; así como la
presentación de comprobantes de la posesión del
inmueble.
275
4. Tratándose predios inscritos en los Registros
Públicos, se acompañarán además copia literal
de los asientos respectivos de los últimos cinco
años. En caso de que los bienes a usucapir no se
encuentren inscritos, se presentará una
certificación negativa de los mismos, expedida
por funcionario de la citada institución.
5. Se ofrecerá como prueba la declaración
testimonial de tres a cinco personas, mayores
de 23 años, principalmente que sean colindantes
o vecinos del lugar.
6. Admitida a trámite la demanda, el Juez
dispondrá, dentro del plazo de cinco días, que el
extracto de la misma, se publique en el diario
oficial de la localidad por tres días consecutivos
en el predio a usucapir y en los locales de las
Municipalidades Distritales o Provinciales, en la
forma prevista en los artículo 167 y 168 del
Código Procesal Civil.

276
7. Previa a la realización de la audiencia única; el
Juzgado dentro de un plazo que no excederá de
diez días, a partir de la última publicación,
practicará necesariamente una inspección
judicial, destinada a verificar la existencia o no
de la conducción del bien por parte del
demandante, con la asistencia de un ingeniero
agrónomo o arquitecto, según la naturaleza del
bien, quienes en su caso confeccionarán un
plano perimétrico, de ubicación y memoria
descriptiva del inmueble, materia de usucapión,
los que deberán ser presentados al Juzgado
dentro del plazo de tres días, bajo
responsabilidad civil y penal. En este acto, el
Juez podrá actuar de oficio, los medios
probatorios que considere pertinentes.
La modificatoria propuesta de la Legislación Procesal, referente a
la Usucapión, se justificaría para armonizar con la unificación y
reducción del plazo de la prescripción a cinco años, simplificándose
el procedimiento y descartando requisitos que resultan dilatorios y
onerosos, lo cual redundaría en beneficio de la sociedad, propuesta

277
esta que permitiría agilizar los procesos de Usucapión, con la
concentración y la celeridad procesal.
Consideramos de suma trascendencia las innovaciones
propuestas, siendo su mayor fundamento el profundo carácter
democrático y redistributivo del acceso a la propiedad de los
justiciables, mediante la institución de la Usucapio, que vendrían a
cubrir los desequilibrios de la realidad socioeconómica, beneficiando
principalmente a las personas de menos recursos.
3.8. Defensa de la Prescripción en Trámite.-
El prescribiente, en ejercicio legítimo de su derecho, una vez
que ha obtenido los elementos requeridos para acceder a la
usucapión, dentro o fuera del proceso judicial; puede en vía de medida
cautelar solicitar la anotación preventiva de la demanda en los
Registros Públicos de la Propiedad Inmueble - SUNARP, en los
asientos y partidas correspondientes, a fin de asegurar el resultado
de la sentencia y evitar que el propietario con derecho inscrito pueda
enajenar a terceros el inmueble, objeto de la prescripción.
3.9. Derogatoria de las Normas Administrativas que regulan
la Prescripción Adquisitiva de Dominio.-
Si bien es cierto, la Prescripción Adquisitiva de Dominio se
regula en nuestra Legislación Civil, no es menos cierto que existe una

278
variedad de normas administrativas que también acogen su
regulación, como el Decreto Legislativo Nº 667 (12.09.91) Ley del
Registro de Predios Rurales, Ley Nº 27161 (04.08.99) Ley Modificatoria
y Ampliatoria de la Ley de Registro de Predios Rurales, tratándose de
predios rústicos y el Decreto Legislativo Nº 803 (15.03.96) Ley de
Promoción del Acceso a la Propiedad Formal, modificado por la Ley Nº
27046 (05.01.99) Programa de Formalización de la Propiedad -
COFOPRI y la Ley Nº 27157 (25.06.99) Ley de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común, la que faculta a las notarías tramitar los asuntos
no contenciosos de saneamiento y titulación, sujetándose al
procedimiento respectivo (Art.05, Inc. “b” y Art. 21); Ley Nº 27313
(10.07.00) Ley Complementaria de la Formalización de la Propiedad en
Programas de Vivienda del Estado; Ley Nº 26505 (18-07-1995) Ley de
Inversión Privada en el desarrollo de las actividades económicas en las
tierras del territorio nacional y de las comunidades campesinas
nativas; y recientemente promulgado el Decreto Supremo Nº 005-
2005-JUS (18-03-2005) Reglamento de Formalización de la Propiedad
Informal; de allí parte nuestra inquietud, porque la Institución de la
Usucapión debe ser tratada exclusivamente en la Legislación Civil por
las razones siguientes:

279
 El hecho de que los procesos administrativos sean más
expeditivos y menos onerosos, motiva a los futuros prescribientes
a acceder a la propiedad; vía declaración de prescripción
adquisitiva, en vez de recurrir a las instancias judiciales. No
obstante, la experiencia ha demostrado que la práctica
extrajudicial del trámite de la Usucapio, ha generado
múltiples problemas, principalmente por haberse omitido el
requisito de la notificación, como es el estado de indefensión de
las partes interesadas, afectándose a los propietarios muchas
veces veladamente al no realizarse las correspondientes
notificaciones, que si están reguladas perfectamente en el Código
Procesal Civil (artículo 155).
 El manejo de tan delicada institución, incide sobre uno de los
derechos más importantes de la persona humana: la
propiedad, elevado a rango constitucional, no puede dejarse al
arbitrio de personas legas en derecho, que perjudican el interés
directo de las partes, por las razones antes mencionadas. Pues, la
usucapión constituye una institución jurídica establecida sobre la
base de la equidad; por lo que interesa a la sociedad conservar el
principio de la seguridad de dominio, como presupuesto necesario
de la paz social, evitando conflictos sociales; por este motivo, para
garantizar la seriedad e inviolabilidad del derecho a la propiedad.

280
 Las acciones usucapativas deben promoverse exclusivamente
en el fuero judicial en aras de la seguridad de la
administración de justicia y la observancia obligatoria de las
normas que regulan el debido proceso. De esta manera
evitaríamos los actos ilícitos procesales que conducen
necesariamente a la nulidad de los actos jurídicos
administrativos, principalmente afectando los derechos del
propietario, como se ha observado en la casuística generado por
dichos actos administrativos.
CUARTA PARTE
METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN
1. MÉTODO DE INVESTIGACIÓN.
La ciencia en su conjunto dispone de una amplia variedad de
métodos para el conocimiento de la realidad. Esto se debe a que la
naturaleza y la sociedad son diversas y complejas, por lo que, cada
uno de sus procesos y fenómenos exigen un tratamiento
metodológico especial para la investigación. Tratándose de los
métodos aplicables a la investigación jurídica, relacionados

281
específicamente con el estudio de la Prescripción Adquisitiva de
Dominio en la Legislación Civil Peruana, los métodos a emplearse
serán: Los Métodos Generales de Investigación Científica, entre
estos se incluye los llamados métodos Lógicos–Formales, como el
Análisis, la Síntesis, el Inductivo y el Deductivo. También será
utilizado el Método dialéctico; y se aplicarán los métodos
particulares, entre ellos: Los Métodos Dogmáticos y Exegéticos. Se
utilizará, igualmente, el Método de análisis histórico, el que parte de
la idea que todos los procesos y fenómenos sociales tienen su
existencia en un determinado tiempo y espacio, pero a su vez,
tienen un pasado, un presente y una proyección en el futuro, vale
decir que se caracterizan por su dimensión histórica.
2.-TÉCNICAS UTILIZADAS.
 Lectura e interpretación de textos comentados de Derecho Civil
Peruano, Derecho Civil Mexicano, Derecho Civil Argentino,
Derecho Civil Cubano, Derecho Civil Colombiano, entre otros,
referentes al tema de investigación sobre: “USUCAPIÓN
INMOBILIARIA RURAL EN LA LEGISLACIÓN CIVIL PERUANA”.
 Entrevistas a personas especializadas en la cátedra de Derecho
Civil de la Universidad Nacional “PEDRO RUIZ GALLO”, así como

282
a los señores Magistrados de las Salas Civiles del departamento
de Lambayeque.
 Fichas de Información emitidas a diversas instituciones donde se
tramitan las Prescripciones Adquisitivas de Dominio de
inmuebles, a fín de recibir la información necesaria para el
trabajo de campo.
3.- TIPO DE INVESTIGACIÓN.
La investigación ha seguido el modelo del Paradigma Crítico
Dialéctico, ya que se ha fundamentado el problema en la primera
etapa de la investigación, en la etapa concreto sensible; es decir
información que perciben nuestros sentidos, y que surgen como
resultado del diagnóstico de la situación, objeto de estudio que se
manifiesta como un conjunto de fenómenos y hechos sociales. La
hipótesis se ha construido relacionando el objetivo que actúa sobre el
campo para solucionar el problema planteado; es así que la redacción
de la hipótesis es potestativa del investigador, con claridad y
consistencia lógica. Para la elaboración del marco teórico, con el
paradigma crítico dialéctico, se empieza a seleccionar, analizar y

283
exponer teorías, que sean válidas para la explicación del objeto de
estudio como un todo. Los pasos que se han dado son: revisión de
literatura, sistematización de conceptos y construcción de ensamblaje
teórico ( esto es explicar el problema relacionando con otros conceptos
existentes). Elaboración que nos ha servido para la formulación de
variables.
Con este paradigma, se tiene la libertad de utilizar diseños y
tipos de otros paradigmas (Paradigma Materialista y paradigma
idealista), utilizándose la estrategia metodológica más significativa: la
investigación - acción, cuyas características son:
 La investigación se inicia en la realidad concreta de la
población que se pretende investigar.
 Esta investigación es un proceso de conocer y actuar.
 La elección del problema, no se efectúa sobre la base de un
conjunto de hipótesis, sino sobre la exigencia de la
comunidad participante.
 La investigación y la acción intervienen sobre situaciones
reales y no de laboratorio.
Con este paradigma se tiene la capacidad de utilizar datos
cuantitativos y cualitativos, en la búsqueda del conocimiento de la
realidad, utilizándose cualquier técnica que sea más cómoda para la
investigación.
284
Pero lo más importante, para dar validez al conocimiento
generado en el proceso de investigación, no es tanto la fiabilidad de la
información por la información misma, sino la capacidad
transformadora que tenga esa información como a la realidad misma.
4. RESULTADOS Y ANÁLISIS DE LAS ESTADÍSTICAS REALIZADAS

A INSTITUCIONES EN LAS CUALES SE TRAMITA LA USUCAPIO.
4.1. Cuadros Estadístico de los Procesos de Prescripción

Adquisitiva de Dominio tramitados en COFOPRI.
Posesiones Informales Lotes Titulados Total

Posesiones
Informales
Formalizadas 18 11 381 54.50%
Posesiones
Informales
que estuvieron
en trámite 13 6004 45.50%
Fuente: Oficina de COFOPRI – Lambayeque (1999-2004)
Gráfico (1)
285
Gráfico (2)
 Análisis:
De los resultados obtenidos en COFOPRI (Programa de
Formalización a la Propiedad), se puede observar en el gráfico 1, se

286
puede observar que desde el año 1999 hasta el año 2002, son 11381
posesiones de lotes que han sido formalizados y titulados, restando
sólo 18 posesiones sin formalizar; además, del gráfico 2, se desprende
que ha sido una gran parte de pobladores quienes han optado por la
formalización de la propiedad mediante esta institución, tal es así que
desde el año 1999 hasta el año 2002, son 6004 las posesiones
informales que han estado pendientes de trámites; concluyendo que
esta es la institución de mayor acogida para la formalización de la
propiedad, debido a la simplificación de trámites y de costos.

Adquisitiva de Dominio tramitados en Proyecto Especial
de Titulación de Tierras PETT.
 Situación de Expedientes Legales Completos y expedientes

presentados a Registros Públicos en el departamento de
Lambayeque (1996-2004) para formalización de propiedad.
Expedientes Legales Expedientes presentados por

Distritos Completos el PETT a RRPP
Ejecutados Pendientes Ejecutados Pendientes
Chancay-La Leche 17345 707 17345 707

Valle de Zaña 2413 1120 2413 1120
Olmos-Tinajones 14336 1006 14336 1006
Cascajal 6 6
Zaña-Ampliación 2 2
34100 2835 34100 2835
287
Fuente: Oficina PETT 16 – Lambayeque
Gráfico (3)
Exp. Ejecutados ------------
Exp.Leg.Pendientes---------
Exo.Ejecutados a RRPP ---
Exp.Pendientes a RRPP ---
 Situación de expedientes de Predios Rurales y pendientes por

ejecutar en Registros Públicos en el departamento de
Lambayeque (1996 – 204) para formalización de propiedad.
Expedientes Inscritos
en Registros Públicos
Distritos con Propiedad Pendiente o
Oposición Definitiva en Publicación
Chancay-La Leche 90 12460 335

Valle de Zaña 59 1642 52
Olmos-Tinajones 43 11480 146
192 25582 533
FUENTE: Oficina PETT: 16 Lambayeque

288
 Gráfico (4)
 Gráfico (5)
289
 Gráfico (6).
290
 Análisis:
De la información Obtenida del Ministerio de Agricultura –
zona Lambayeque, quienes a través del programa de
Formalización de la Propiedad – PETT, sólo en nuestro
departamento de Lambayeque, ha sido un total de 34100
expedientes que se han tramitado para obtener el título de los
predios rurales, además 34100 expedientes han sido
presentados a los registros Públicos de Chiclayo, a efecto de

291
registra la propiedad y tener un efecto erga omnes; así mismo
del grafico 4, se verifica que ya son 25582 expedientes con
propiedad definitiva, esto es desde el año 1996 hasta el año
2004, existiendo aún 192 expedientes con oposición y en
trámite; y, 533 expedientes pendientes de su publicación.
Así mismo, de los gráficos 5 y 6, se han plasmado las metas
físicas del Programa Especial de Titulación de Tierras - PETT y
del programa de Titulación y Registros de Tierras - PTRP, esto es
lograr una mayor entrega de los títulos de propiedad a simples
posesionarios de predios rústicos, conjuntamente con una
inscripción, presentación y finalmente el empadronamiento y
linderación de los conductores de los predios rurales de la zona.
A la fecha más del 50% de la meta ha sido materializada,
quedando una gran parte pendiente de trabajar.

Adquisitiva de Dominio tramitados en el Poder Judicial –
Lambayeque.
 Resultados Estadísticos sobre procesos de USUCAPIO

concluidos o en trámite, ventilados en el Poder Judicial –
Lambayeque (01.01.1999 – 23.11.2004)
Procesos de Prescripción Total Expedientes Total

Adquisitiva de Dominio 1999 - 2004 %
En trámite
292
74 37.95
Concluidos 121 62.05

195 100
Fuente : Juzgado Corporativo de Chiclayo.
 Gráfico (7)
 Resultados estadísticos sobre USUCAPIO Fundados e

Infundados, ventilados en el Poder Judicial de Lambayeque
(01.01.1999 – 23.11.2004)
Procesos de Prescripción Total Expedientes Total

Adquisitiva de Dominio 1999 - 2004 %
Procesos Fundados 104 53.3
Procesos Infundados 91 46.7

195 100
293
FUENTE : Juzgado Corporativo de Lambayeque, Chiclayo
 Gráfico (8)
 Gráfico (9)
294
 Gráfico (10)
295
 Gráfico (11)
296
 Análisis:
Durante los años 1999 hasta el año 2004, se puede
observar de los gráficos obtenidos directamente de la
Administración del Módulo Civil del Distrito Judicial del

297
departamento de Lambayeque, se desprende que se han
tramitado, desde el año 1999 hasta el año 2004 195 procesos
de prescripción adquisitiva en el Módulo Civil de Chiclayo, de
ellos 74 procesos se encuentran en trámite y 121 procesos
han sido concluidos; igualmente 104 procesos se encuentran
fundados y 91 han sido declarados infundados; así mismo, el
Juzgad Mixto de Ferreñafe, 27 procesos han sido tramitados a
la fecha, 12 están con resolución declarativa de propiedad, 6
procesos se encuentran en Sala Superior Civil para ser
resueltos y 9 procesos se han declarado improcedente y han
recaído en abandono. Igualmente, en el Módulo Mixto del
distrito de José Leonardo Ortiz, se han ventilado 12 procesos
de usucapión, 2 de ellos se encuentran con resolución
declarativa de propiedad, 5 procesos se encuentran
pendientes de trámite y 5 procesos declarados inadmisibles,
improcedentes o en estado de abandono.

Adquisitiva de Dominio tramitados las Notarías de
Chiclayo.
 Procesos de USUCAPIO tramitados en la Notaría
“Caballero” – Chiclayo .
PROCESO URB. BOLOGNESI. (CENTRO DE CHICLAYO) %

PRESCRIBIÓ SUCESOR ALTAMIRANO MUÑOZ
298
(CHICLAYO) " ISABEL TIGRE AYALA 50%

(ZONA EXP. URB. FUNDO COLACHE
9 - LADO OESTE DISTRITO CHICLAYO
COLINDA CON LA PROLONGACIÓN
AV.8) 5,000 M2
JOSEFINA URIARTE TORRES
LAS BRISAS " (ZONA EXP. URB. STA CATALINA N 15 25%
LAS BRISAS 4,500 M2
MARIA ZAPATA GONZALES
PIMENTEL " (ZONA URB. PIMENTEL CON 5,600 M2) 25%
100
TOTAL %
Durante los últimos 5 años, se han tramitado 40 procesos desde la

vigencia de la Ley Nº 23733.
 Gráfico(13)
PRESCRIPCION ADQUISITIVA EN LOS

ULTIMOS 5 AÑOS
PIMENT EL
25%
(CHICLAYO)
(CHICLAYO) LAS BRISAS
50% PIMENT EL
LAS BRISAS
25%
299
 Procesos de USUCAPIO tramitados en la Notaría “Isabel
Alvarado Quijano” de Chiclayo.
Años
2001 2002 2003 2004
concl. trámt. concl. trámt. concl. trámt. concl. trámt.
Procesos
de Prescripción Adquisitiva 1 0 3 0 2 0 2 3
de Dominio
1 0 3 0 2 0 2 3
FUENTE : Archivo – Notaría
 Gráfico (14)
300
 Análisis :
De la información obtenida por las Notarías de Chiclayo,
se desprende que durante los últimos cinco años, esto es desde
la vigencia de la ley Nº 23733 en la Notaría Caballero se han
tramitado cuarenta procesos de Prescripción Adquisitiva de
Dominio en la provincia de Chiclayo, como en las zonas de
Chiclayo, Las Brisas y Pimentel; igualmente en la Notaría Isabel
Alvarado, durante los últimos cuatro años se han tramitado 6
procesos de Prescripción Adquisitiva de Dominio, estando aún
pendientes de trámite tres expedientes. Como se observa en los
cuadros y corroborando nuestros postulados; el posesionario de
un inmueble prefiere a las entidades distintas al Poder
Judicial, debido a su simplificación y simplicidad en el trámite y
en el tiempo.
301
4.5. RESULTADOS Y ANÁLISIS DE LAS ENCUESTAS
DIRIGIDAS A POSEEDORES DE BIENES PREDIALES DEL
DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE, SOBRE LA
USUCAPIO.
De una población de 20 encuestados ( ocupantes de
bienes prediales), respondieron lo siguiente:
1.- ¿Prefiere usted convertirse en propietario en el plazo de diez años,

en base a la posesión continua, pública y pacífica; o en el plazo único
de cinco años?
Plazo para adquirir propiedad

10 años 0 0%
5 años 20 100%
TOTAL 20 100
100%
20 - 5 años
10 años
0 - 0%
5 a. 10 a.
302
2.- ¿Prefiere usted convertirse en propietario por posesión pacífica y

pública durante cinco años, acudiendo a las oficinas administrativas
del PETT, COFOPRI y Notarías Públicas; o acudir al Poder Judicial
con los plazos establecidos en la Ley vigente”
Oficinas Adm. – Poder judicial

PETT, COFOPRI, Not. 16 80%
Poder Judicial 4 20%
TOTAL 20 100
Oficinas Administrativas – Poder Judicial
16 - 80% PETT,
COFOPRI
P. Judicial
4 - 20 %
Of. Adm P. J.
303
3.- ¿Por qué actualmente no acude al Poder Judicial para formalizar

su posesión y adquirir su título de propiedad?
Trámite en el Poder Judicial

Trám. Costoso y
engorroso 20 100%
Trám. Simplificado y
Gratuito 0 0%
TOTAL 20 100
Trámite en el Poder Judicial
Trámite engorroso
y costoso.
20 -
Trámite gratuito
y simplificado
0-
a b
4.- ¿Por qué prefiere formalizar su propiedad en las instituciones

administrativas como PETT, COFOPRI y Notarías Públicas?
304
Trámite en Inst. Administrativas

Más simplificado 20 100%
Menos costoso y
seguro 0 0%
TOTAL 20 100
Trámite en Instituciones Administrativas
Trámite Simplificado
100%
20 – Menos costoso y
seguro
0%
0-
a b
 Análisis:
Con respecto a la pregunta 1, el 100 % de los encuestados,
correspondiente a una población de 20 personas, respondieron que
prefieren convertirse en propietario en base a la posesión continua,

305
pública y pacífica en el plazo único de cinco años; mientras que un 0%
de los encuestados no optaron por el plazo de diez años, por ser muy
lato y oneroso. Con relación a la pregunta 2, del 100 % de los
encuestados, el 80% (16 personas) prefirieren convertirse en
propietarios por la Prescripción Adquisitiva de Dominio, acudiendo a
las Oficinas Administrativas ( PETT, COFOPRI, Notarías); mientras
que sólo el 20% por ciento, esto es un total de 4 encuestados,
manifestaron su preferencia por realizar su trámite de Usucapio en el
Poder Judicial, debido a que los plazos son muy dilatorios y costosos.
Con respecto a la pregunta 3, del 100% de los encuestados; es
decir 20 personas, manifestaron que no acuden a realizar sus trámites
de Formalización de Propiedad en las Instancias del Poder Judicial
debido a que los trámites son muy costosos y engorrosos; ninguno de
los encuestados manifestó que el trámite en el Poder Judicial sea
simplificado y gratuito. Con relación a la pregunta 4, del 100% de los
encuestados, representado por 20 personas dijeron que SI prefieren
formalizar su propiedad en las Instituciones Administrativas (PETT,
COFOPRI Y Notarías Públicas) por brindar un trámite más
simplificado; No obstante que en algunos casos los títulos otorgados
adolecen de problemas legales.
4.6. RESULTADOS Y ANÁLISIS DE LAS ENCUESTAS
DIRIGIDAS A MAGISTRADOS, CATEDRÁTICOS,
ABOGADOS DEL DISTRITO JUDICIAL DE LAMBAYEQUE.

306
1. ¿Está de acuerdo con el plazo de prescripción de diez años y cinco años

establecidos por el artículo 950 del Código Civil?.
Plazo de Prescripción
SI 11 73.3
NO 4 26.7
TOTAL 15 100
 Gráfico (15)
2. ¿Se debe reducir el plazo a que se refiere el artículo 650 del Código Civil?
Reducción del Plazo

SI 4 26.7
NO 11 73.3
TOTAL 15 100
307
 Gráfico (16)
3.-¿Considera usted que se debe consolidar el plazo único de cinco años en
una norma rectora del Código Civil, en sustitución de las normas de
usucapión administrativas existentes?
Consolidación del Plazo

SI 11 73.3
NO 4 26.7
TOTAL 15 100
308
 Gráfico (15)
4.- ¿Se debe eliminar las prescripciones administrativas que se vienes

tramitando de acuerdo con la Ley Nº 667 por el PETT para predios rústicos,
y Ley Nº 27046 (05.01.99) – Programa de Formalización de la Propiedad
COFOPRI?
Eliminación de Prescripciones
Administrativas
SI 11 73.3
NO 4 26.7
309
TOTAL 15 100
 Gráfico (16)
5.- ¿Considera usted que debe simplificarse las normas del Código Procesal
Civil tramitando las acciones de Usucapión en proceso sumarísimo?.
Simplificación de Normas del

C.P.P.
SI 7 46.7
NO 8 53.3
TOTAL 15 100
310
 Gráfico (17)
Simplificacion de Normas
del C.P.P.
SI
N 7
O8 47
53 %
%
SI N
O
6.- ¿Qué ventajas obtendrían los justiciables, quienes tienen el anhelo de

acceder a la propiedad por la usucapión por un procedimiento legal
simplificado?
Ventajas de los Justiciables

Ventajas Económicas 4 27
Rapidez 6 40
Seguridad 5 33
total 15 100
 Gráfico (17)
311
7.- ¿Por qué considera usted que los justiciables acuden para tramitar los
procesos de la usucapión, a las instancias administrativas,
mayoritariamente?.
Razones para Trámite

Trámites Breves 7 47
Trámites menos Onerosos 4 27
Celeridad y Simplicidad 4 27
total 15 100
312
 Gráfico (18)
 Análisis:
A la Pregunta 1, el 73.3 % de los encuestados, correspondiente a
11 personas, respondieron que SI están de acuerdo con el plazo de
prescripción de 10 y 5 años; mientras que un 26.7 %, correspondiente
a 4 personas, manifestaron NO estar de acuerdo con dicho plazo.
A la pregunta 2, el 26.7 % de los encuestados, total de 4
personas, SI estuvo de acuerdo con la reducción del plazo a que se
refiere el Art. 950 del Código Civil; mientras que un 73.3 %, 11
personas, manifestó NO estar de acuerdo con dicha reducción
A la Pregunta 3, el 73.3 % de los encuestados; es decir 11
personas, votaron que SI se debe consolidar el plazo único de cinco

313
años en una norma rectora del Código Civil; frente a un 26.7 %, que
dijeron que NO se debe consolidar dicho plazo.
A la Pregunta 4, el 73.3 % de los encuestados, representado por
11 personas dijeron que SI se deben eliminar las prescripciones
administrativas; frente a un 26.7 %, equivalente a 4 personas, que
declaran NO se deben eliminar dichas prescripciones.
A la pregunta 5, un total del 46.7 %, equivalente a 7 personas,
dijeron que SI debe simplificarse las normas del Código Procesal Civil,
tramitando las acciones de Usurpación en proceso sumarísimo;
mientras que un 53.3 %, representado por 8 personas, expresaron que
NO deben simplificarse dichas normas.
A la pregunta 6, el 27 % (4 personas) dijo que las principales
ventajas que obtendrían los justiciables al acceder a la propiedad por
la usurpación por un procedimiento legal simplificado, son las
Ventajas Económicas, el 40 % (6 personas)dijo que es la Rapidez y el
33 % (5 personas), la Seguridad
A la pregunta 7, el 47 % (7 personas) dijeron que la principal
razón de que los justiciables acudan mayoritariamente a las
instancias administrativas para tramitar los procesos de usurpación
son Los Trámites Breves; el 27 % (4 personas) dijeron que esta razón
son los Trámites menos Onerosos y otro 27 % (4 personas) dijeron que
la razón es la Celeridad y la Simplicidad.
5. CONTRASTACIÓN DE LA HIPÓTESIS
314
Luego de haber realizado la investigación de carácter teórico y
práctico estoy en condiciones de hacer la contrastación de las
hipótesis planteadas al inicio de nuestra labor intelectual y así
tenemos como resultado:
 PRIMERA.- Del trabajo de campo realizado se infiere que
durante los últimos cinco años se han tramitado 54371 procesos
sobre Prescripción Adquisitiva, vía proceso administrativo, durante
los últimos 5 años, desde 1999 hasta el 2004; entre tanto en el
mismo lapso, en Sede Judicial han ingresado para su
tramitación sólo 100 casos, según cuadros estadísticos que se
anexan al presente trabajo de investigación.
 SEGUNDA.- Asimismo; resulta que los procesos administrativos,
a los que han accedido los usuarios para adquirir la propiedad de
sus predios, ya sea en el Proyecto Especial de Titulación de Tierras
– Ministerio de Agricultura, en aplicación del D. L : Nª 667,
ampliaciones y conexas; y los que se han tramitado en COFOPRI –
Proyecto Especial de Formalización de Propiedad; y en las Notarías
Públicas, representan una inseguridad jurídica por no haberse
observado las normas de procedimiento y sobre todo por atentar
contra la seguridad jurídica, unidad y exclusividad de la

315
administración de Justicia en el Perú, según lo dispone la
Constitución Política del Estado. Esto se corrobora en forma
contundente con la resolución del Tribunal Constitucional, cuando
dispone la Nulidad de todos los Procedimientos Administrativos,
realizados por COFOPRI, referentes a la Prescripción Adquisitiva
de Dominio, pronunciado en Arequipa el fecha 5 de Julio del 2002.
 TERCERA.- El concepto de Justo título que contiene como
formulación de la tercera hipótesis del presente trabajo, se
corrobora ampliamente, porque debe concurrir como requisitos
suficientemente válidos, legalmente la posesión continua, pública y
pacífica, como propietario, por más de cinco años, de pleno
derecho, a tenor del artículo 912 del Código Civil; que concede al
poseedor la condición de propietario de bien; mientras no se pruebe
lo contrario; y además porque a través de la historia de la
humanidad, la propiedad colectiva que se institucionalizó era en
un comienzo asentada en base a la posesión de bienes en general;
pues como se sabe durante la edad primitiva no existía los
conceptos “mío” ni “tuyo”.
 CUARTA.- De conformidad con la propuesta cuarta de la
hipótesis planteada, se corrobora asimismo que deben suprimirse
los mecanismos legales dilatorios, tanto derivados del Derecho

316
Positivo, como del Derecho Adjetivo, a fin de que accedan los
poseedores a la Usucapio, cuando cumplan los requisitos exigidos
por ley.
 QUINTA: Consideramos como una propuesta positiva y
perfectamente realizable la modificatoria de la Legislación Positiva y
Procesal, en el articulado que se refiere a la Prescripción
Adquisitiva de dominio de bienes prediales para garantizar la
seguridad jurídica, la celeridad y economía procesal, de acuerdo
con lo normado en los incisos 1 y 3 del artículo 139 de la
Constitución Política del Estado.
6. CONCLUSIONES
Después de haber desarrollado el presente trabajo de investigación,
podemos dar respuesta a las interrogantes planteadas, al inicio del
presente y proponer lo siguiente:
 PRIMERA.- Se propone básicamente la unificación del plazo
prescriptorio a cinco años, modificándose el Art.950 del Código
Civil y otras disposiciones legales afines (Art.927, 952 y 2001.5
del C.C.) y la sustitución del proceso abreviado por el sumarísimo,
con la implementación y adecuación de normas procesales, con lo
cual se alcanzaría la administración de una justicia ágil en la

317
materia, en armonía con los principios de celeridad y economía
procesal.
 SEGUNDA.- Adicionalmente; se propone la modificatoria de los
artículos 927, 952 y 2001 inc. 5 del Código Civil, para armonizar
con la propuesta del cambio sobre regulación legal de la
usucapión, en sustitución de las existentes, los que quedarían
redactados de la siguiente manera:
Art. 927.- “La acción reivindicatoria es imprescriptible. No
procede contra aquél que adquirió el bien por prescripción;
mediante sentencia consentida o ejecutoriada e inscrita en los
Registros Públicos. Tampoco procede cuando el prescribiente
haya formulado la excepción extintiva de usucapión”.
Artículo 952.- “Quien pretenda adquirir un bien por prescripción
deberá entablar juicio para que se le declare propietario. La
sentencia que accede a la petición de usucapión predial,
consentida y ejecutoriada, será título para la inscripción de la
propiedad en el Registro Público y para cancelar el asiento del
antiguo dueño”.
318
Artículo 2001.- Plazos prescriptorios de acciones civiles
Prescriben, salvo disposición diversa de la ley:
Inc.5.- A los cinco años, la acción reivindicatoria del
propietario contra el usucapiente”....
 TERCERA.- Con relación a la modificatoria procesal que se
propone para regular la adquisición de la propiedad por medio de
la usucapión predial, sustituyendo el proceso abreviado por el
sumarísimo de los artículos 546 del Código Procesal Civil, se
propone cambiar el inciso 2 del artículo 504, sobre tramitación de
la Usucapión como proceso abreviado para que se le declare al
poseedor como propietario por prescripción y los requisitos
especiales del artículo 505 del mismo Cuerpo de Leyes,
modificando su contenido para sustituirlo y ubicarlo en un Título
III de Proceso Sumarísimo, proponiéndose la siguiente redacción:
Art. 546: Se tramitan en procesos sumarísimos las siguientes
acciones contenciosos:
Inc. 4. Desalojo y Prescripción Adquisitiva de Dominio.
Sub Capítulo 4º: Disposiciones Especiales de la Prescripción
Adquisitiva de Dominio
319
ART. 596-B.- “Para la tramitación de la Prescripción
Adquisitiva de Dominio, además de lo dispuesto en los artículo
424 y 425 del Código Procesal Civil, la demanda sobre
Usucapión debe cumplir con los siguientes requisitos:
1. La acción de prescripción se iniciará como proceso
sumarísimo en el Juzgado Especializado Civil Civil o
Juzgado de Paz Letrado, del lugar donde se encuentra
ubicado el bien o domicilio del demandado (s).
2. El prescribiente indicará el tiempo de la posesión,
señalando la fecha y forma de de adquisición; de ser el
caso precisando el nombre del transferente que tenga o
no inscrito su derecho sobre el bien, así como el de los
propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.
3. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. Se
deberá acompañar un croquis o plano perimétrico de
parte y la descripción de las edificaciones existentes; así
como la presentación de comprobantes de la posesión
del inmueble.
320
4. Tratándose predios inscritos en los Registros Públicos,
se acompañarán además copia literal de los asientos
respectivos de los últimos cinco años. En caso de que los
bienes a usucapir no se encuentren inscritos, se
presentará una certificación negativa de los mismos,
expedida por funcionario de la citada institución.
5. Se ofrecerá como prueba la declaración testimonial de
tres a cinco personas, mayores de 23 años,
principalmente que sean colindantes o vecinos del lugar.
6. Admitida a trámite la demanda, el Juez dispondrá,
dentro del plazo de cinco días, que el extracto de la
misma, se publique en el diario oficial de la localidad
por tres días consecutivos en el predio a usucapir y en
los locales de las Municipalidades Distritales o
Provinciales, en la forma prevista en los artículo 167 y
168 del Código Procesal Civil.

321
7. Previa a la realización de la audiencia única; el Juzgado
dentro de un plazo que no excederá de diez días, a
partir de la última publicación, practicará
necesariamente una inspección judicial, destinada a
verificar la existencia o no de la conducción del bien
por parte del demandante, con la asistencia de un
ingeniero agrónomo o arquitecto, según la naturaleza
del bien, quienes en su caso confeccionarán un plano
perimétrico, de ubicación y memoria descriptiva del
inmueble, materia de usucapión, los que deberán ser
presentados al Juzgado dentro del plazo de tres días,
bajo responsabilidad civil y penal. En este acto, el Juez
podrá actuar de oficio, los medios probatorios que
considere pertinentes.
 SEXTA.- La eliminación de normas administrativas públicas y
privadas, que asumen competencia para la tramitación de
Prescripción Adquisitiva de Dominio sobre bienes inmuebles, que
se precisan en la presente tesis, por colisionar con el principio de
unidad y exclusividad jurisdiccional, establecida categóricamente
en la Constitución Política del Estado (In. 1 Art.139).

322
7.- RECOMENDACIONES.
 PRIMERA.- Se hace necesaria una mayor difusión de las
normas modificadas en los operadores jurídicos (abogados y
magistrados), respecto de aquellos institutos procesales que
pueden ser utilizados, para solucionar los conflictos relacionados
con la USUCAPIO, adecuándose un proceso contencioso
jurisdiccional.
 SEGUNDA.- Presentar al Ilustre Colegio de Abogados de
Lambayeque las conclusiones del presente trabajo para que, con
las facultades que le concede la Constitución Política del Estado
(Art. 107), eleve como iniciativa legislativa un proyecto al Poder
Legislativo, el cambio de la normatividad positiva y procesal civil
que se propone en la presente esta investigación.
 TERCERA.- Es necesario crear un sistema Único de
Formalización de la Propiedad regulado por una Legislación Civil
que permita la incorporación de la mayoría de peruanos a una
economía social de mercado.
RESUMEN
323
El Derecho es una ciencia social, y por lo mismo dialéctica en su
desarrollo, lo cual implica que está en continuo cambio, de acuerdo a
como se vayan imponiendo las nuevas ideas que surgen para los
efectos de dar plena satisfacción a las necesidades que requiere
nuestra sociedad. Es así, que el Derecho Civil, luego de pasar por
diversos periodos, como suele suceder con muchas áreas del saber
humano, ha llegado a una etapa donde los paradigmas tradicionales
se han visto rebasados por el desarrollo humano, y se ha tenido que
concebir como un nuevo principio rector a la EFICIENCIA, que
implica dar respuestas oportunas y satisfactorias a los requerimientos
de las personas que acuden a los órganos jurisdiccionales, y una de
esas respuestas se centra en la MODIFICATORIA DE LA USUCAPIÓN
PREDIAL EN NUESTRA LEGISLACIÓN, consistente en la
unificación y reducción del plazo prescriptorio a cinco años,
tratándose de bienes prediales, propugnando la exclusividad de la
competencia judicial y la consiguiente eliminación de inoficiosos
formalismos que actualmente se exigen en nuestra Legislación
sustantiva y procesal.
La modificatoria propuesta no es una consecuencia ilógica de
reducir los plazos, de acuerdo al transcurso del tiempo. Así podríamos
analizar que en el Código Civil de 1852, el plazo de la prescripción
extraordinaria, se extendía hasta cuarenta años. En el Código Civil de
1936, era de treinta años y en el Código Civil vigente, es de diez años.
Actualmente, se debe plasmar en un plazo único de cinco años por

324
razones de interés social o bien común, con el objeto de
formalizar la propiedad en el país, finalidad esta que ha inspirado la
dación del Decreto Legislativo Nº 667, modificada por la Ley Nº
27161 y el Decreto Legislativo Nº 803, que han optado por reducir el
plazo prescriptorio de diez años a cinco años, como así también fue
concebido por el Art. 8º del Decreto Ley Nº 17716, derogado,
tratándose de predios rústicos, con lo cual se infiere que la legislación
civil referente a la Usucapio, ha devenido en obsoleta por no
adecuarse a los intereses de la sociedad, frente a la masiva
utilización de un procedimiento más ágil, menos complejo y
simplificado como una necesidad urgente para formalizar la propiedad
legalmente a favor de los poseedores de bienes prediales en el Perú.
Por otro lado, se aliviaría la situación social y económica de una
gran mayoría de peruanos, que al no poder afrontar un proceso
judicial con exigencias onerosas que les permita acceder a la
propiedad, se ven obligados a recurrir a métodos extralegales, es decir
cometer ilícitos civiles y penales diversos, como son los problemas
generados por las invasiones, atentando de esta manera contra la
seguridad jurídica y el derecho de propiedad de terceros, lo cual se
evitarían en gran medida implementando legalmente el trámite de la
Usucapión a través de métodos simplificados.
Este cambio encuentra su fundamento en la Teoría Objetiva; en
donde prima el interés social o público sobre el interés personal, que
no vendría a ser otra que el BIEN COMÚN, que es la finalidad

325
primordial de todo Estado. Pues debido al abandono del propietario
negligente del bien, se beneficiaría el poseedor que adquirió el mismo
debido a su esfuerzo y sacrificio contribuyendo a otorgarle al mismo
un fin social y económico, frente a la inactividad o apatía del
propietario que no ha sido consecuente al no darle la utilidad social y
económica al inmueble predial. Este sería un primer fundamento de la
reducción del plazo prescriptorio. Otro lo constituye el transcurso lato
del tiempo absolutamente innecesario, concebido actualmente por el
Código Civil, en su artículo 950 y por las normas de la Legislación
Procesal Civil; que incentivan al propietario de los bienes prediales a
incurrir en negligencia al no otorgar el fin social y económico a los
bienes prediales. Con esta reducción del plazo a cinco años
pretendemos hacer más diligente al propietario, para que otorgue el fin
social a los bienes prediales que exige la Constitución Política del
Estado y las necesidades requeridas por los poseedores para
formalizar su propiedad.
Finalmente, el tratamiento de la legislación usucapativa en el
Perú, se encuentras dispersas en diversas normas que son tratadas
por organismos administrativos, lo cual no sólo resulta incongruente
por el plazo, sino inconstitucional, por haberse otorgado facultades de
competencia a organismos extraños al Poder Judicial, en
contravención al principio de Unidad y Exclusividad Jurisdiccional
normado por la Constitución Política del Estado de la institución de la
Usucapio, creando confusiones innecesarias a los operadores y

326
beneficiarios del derecho a usucapir, por todo lo cual, resulta
innegable y necesaria la incorporación de las modificatorias
propuestas en nuestra Legislación Civil; y con ello alcanzaríamos
los efectos para que se dé plenamente la formalización de la
propiedad de los poseedores a través de la PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA DE DOMINIO, con la concurrencia de los
correspondientes requisitos que se precisan en este trabajo.
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350
TEXTOS LEGALES CONSULTADOS:
 DECRETO LEGISLATIVO Nº 653: Ley De Promoción De Las
Inversiones En El Sector Agrario.
 DECRETO SUPREMO Nº 0048-91-AG.: Reglamento De La Ley De
Promoción De Las Inversiones En El Sector Agrario.
 DECRETO LEY Nº 25509: Regula Derecho De Propiedad Privada
Sobre La Tierra.
 DECRETO LEGISLATIVO Nº 667: Ley De Registro De Predios
Rurales.
 LEY Nº 17716: Ley General De Reforma Agraria.
 LEY Nº 26838: Modificatoria Del Articulo 23 Del Decreto
Legislativo 667.
 LEY Nº 27161: Modificatoria Y Ampliatoria Del Decreto Legislativo
667.
 LEY Nº 26505: Ley De La Inversión Privada En El Desarrollo De
Las Actividades Económicas En Las Tierras Del Territorio Nacional
Y Las Comunidades Campesinas Y Nativas.
 DECRETO SUPREMO Nº 011-97-AG.: Reglamento De La Ley
26505.
 CONSTITUCION POLITICA DEL PERU 1920.
 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL PERÚ 1933.

351
 CONSTITUCIÓN (LEY FUNDAMENTAL) DE LA UNIÓN DE
REPUBLICAS SOCIALISTAS SOVIÉTICAS. Editorial Cosmos.
Lima, 1978.
 CÓDIGO CIVIL PERUANO 1852.
LEGISLACIÓN COMPARADA:
 CÓDIGO CIVIL Español.
 CÓDIGO CIVIL Panameño.
 CÓDIGO CIVIL Venezolano.
 CÓDIGO CIVIL Colombiano.
 CÓDIGO CIVIL Argentino.
PAGINAS DE INTERNET:
 www.goggle.com.es
 www.Gacetajurídica.com.pe
 www.normaslegales.com.pe
 www.Ministeriodejusticia.gob.pe.
 www.altavista.com.es
352
ANEXOS
I.- JURISPRUDENCIA.
 Casación Nº 551-96.- “Si el propietario de un inmueble ha acreditado haberlo

arrendado durante un determinado plazo, ello demuestra la posesión mediata
que ha ejercido sobre el bien; en ese sentido, el poseedor precario no puede
sostener haber conducido dicho bien como propietario en dicho plazo, a efecto
de computarlo para adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva”.
 Casación Nº 1327-96. “El Estado puede tener dos tipos de bienes: Los bienes
de dominio público y los de dominio privado. La propiedad respecto a los
primeros se fundamenta en que son bienes destinados al uso o servicio público y
la propiedad respecto a los segundos se presenta cuando el Estado actúa como
cualquier sujeto de derecho privado. El artículo 73 de la Constitución Política del
estado, establece que los bienes de dominio público son inalienables e
imprescriptibles: distinto es el caso de los bienes de dominio privado del Estado,
sobre los cuales si es posible adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva,
debido a que la propiedad sobre estos se regula por las normas de derecho
privado establecidas en el Código Civil”.
 Casación Nº 247-T-97.- “La Ley ha preferido la seguridad jurídica que produce

el efecto erga onmes de las inscripciones registrales, a los derechos que sólo
entre las partes intervinientes logra la adquisición de la propiedad de pleno
derecho al operar la prescripción adquisitiva de dominio, sin que el poseedor
haya procurado declaración expresa del Órgano Jurisdiccional conforme al
artículo 952 del Código Civil; de tal forma que debe protegerse a los adquirentes
de buena fe y garantizar la regular transferencia de los bienes”.
 Casación Nº 273-97.- “La prescripción adquisitiva es el modo de adquirir

dominio y demás derechos reales poseyendo un bien mueble o inmueble durante
353
un lapso y otras condiciones fijadas por la ley; es decir, la conversión de la

posesión continuada en propiedad. La demanda de prescripción adquisitiva de
dominio debe ser interpuesta por el poseedor, para que luego se le declare
propietario de conformidad con el inciso segundo del artículo 504 del Código
Procesal Civil”. –
 Casación Nº 770-97. “Habiéndose establecido que el actor antes de interponer

la presente demanda sobre prescripción adquisitiva de dominio, fue emplazado
judicialmente para que desocupe el predio objeto de litis, tal hecho ha perturbado
la posesión del demandante, por lo que ella ha dejado de ser pacífica”.
 Casación Nº 1288-97.- Si bien, es cierto que el fundamento de la prescripción

es la posesión, lo es también que de acuerdo a nuestro ordenamiento legal, la
simple tenencia o la posesión precaria no convierte en titular del derecho a
quien no ha poseído el bien como propietario por el tiempo que establece la
ley”.
 Casación Nº 1012-98.- “Si la demandante es la propietaria del inmueble no es

procedente que solicite la prescripción adquisitiva de dominio del inmueble,
materia de litis. En todo caso, están expeditos los procesos de otorgamiento de
escritura pública o el de títulos supletorios, según sea el caso”.
 Casación Nº 1106-98.-“Por la prescripción adquisitiva de dominio, se consolida

el derecho del poseedor que se creía propietario exclusivo de la cosa, por
entender haberla recibido de su legítimo propietario, mediante un acto traslativo
que, con el fin de transmitir su propiedad, estaba revestido de las solemnidades
exigidas para su validez. Justo título es el título traslativo que por si habría
bastado para operar la transferencia del dominio reuniendo las condiciones
legales, pero en el cual falta la calidad de dueño en la persona que opera la
transmisión”.
 Casación Nº 2861-98.- “Las normas contenidas en el artículo tercero del Título

Preliminar y artículo 2021 del Código Civil, recogen la teoría de los hechos
354
cumplidos, señalando que la ley se aplica a las consecuencias y situaciones

jurídicas existentes, en tal sentido, en el caso de poseedores que entraron el
posesión del bien antes de la vigencia del Código Civil, el cómputo del inicio del
plazo para adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva se realiza a partir
del 14 de Noviembre de 1984, fecha en que entró en vigencia el Código
Sustantivo. Aunque se haya cumplido el plazo por prescripción, el poseedor no
adquiere la propiedad cuando ha reconocido el dominio del inmueble en otra
persona, porque en este caso no se cumple con el requisito de poseer como
propietario”.
 Casación Nº 887-99.- “El primer párrafo del artículo 950 del Código Civil
regula la llamada prescripción larga u ordinaria que para su configuración
requiere que la posesión que se ejerce sobre el bien sea continua, pacífica y
pública como propietario durante el lapso de diez años. Todos los requisitos
señalados deben concurrir en el lapso de diez años para que se pretenda
adquirir la propiedad a través de la usucapión, debiendo señalarse que como la
prescripción larga no requiere la existencia de justo título, no es posible la
suma de plazos posteriores, ya que esta adición solamente es posible la suma de
plazos posesorios, ya que esta adición solamente es posible cuando exista una
transmisión válida del bien”.
 Casación Nº 2092-99.- “La posesión pacífica, es aquella que se obtiene sin

violencia alguna, esto es que no es adquirida por vías de hecho, acompañadas
de violencias morales o materiales, o por amenazas de fuerzas; y continua de esa
forma mientras no sea perturbada en los hechos y e derecho. En consecuencia
la posesión deja de ser pacífica cuando judicialmente se requiere su
desocupación. Existe interrupción civil de la posesión cuando el propietario
reivindica una cosa, a consecuencia de lo cual, en virtud de la intimidación
judicial, la posesión deja de ser pacífica, aún cuando se declare nula, no siendo
aplicables los artículos 1996 inciso tercero del Código Civil y artículo 439 del
Código Adjetivo, referido a la prescripción extintiva. Por principio, la prescripción
debe ser invocada por la parte interesada a fín de que en sentencia se declare
que se ha adquirido por prescripción el derecho de propiedad del bien en que
355
incide. La acción de prescripción adquisitiva de dominio, es, evidentemente,

declarativa, pues busca el reconocimiento de un derecho, a partir de una
situación de hecho determinada o un pronunciamiento de contenido probatorio
que adquirirá certidumbre mediante la sentencia, vale decir que no es susceptible
de ejecución, pues la declaración judicial basta para satisfacer el interés del
actor. Los efectos de la sentencia declarativa, se proyectan hacia el pasado, hasta
el momento de la constitución del derecho, a diferencia de la sentencia
constitutiva que proyecta sus efectos hacia el futuro”.
CAS. 1648-98
Corte Suprema de Justicia de la República

Sala Civil Transitoria
LIMA
PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO
Lima, veintisiete de abril
Del dos mil cuatro.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, vista la

causa mil seiscientos cuarentiocho noventiocho; en Audiencia Pública de la fecha,
producida la votación de acuerdo a Ley, emite la siguiente sentencia: MATERIA DEL
RECURSO Se trata del recurso de casación interpuesto por Roberto Ato del Avellanal
en representación de Graciela Ato del Avellanal de Burneo y Guillermo Burneo Cardo,
contra la resolución expedida por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia
de Lima de folios cuatrocientos treintidós, su fecha siete de marzo de mil novecientos
noventiocho que confirma la sentencia apelada de folios trescientos veintiuno, su
fecha veinticuatro de junio de mil novecientos noventisiete, que declara fundada la
demanda de prescripción adquisitiva de dominio que corre a folios cincuentidós, en
consecuencia, declara que los demandantes don Aurelio Alejandro Rivera Palacios y
doña María Natividad Castillo Alva de Rivera, han adquirido por prescripción el
inmueble materia de litis; con lo demás que contiene; en los seguidos por Aurelio
356
Alejandro Rivera Palacios y doña María Natividad Castillo Alva de Rivera contra
Graciela Ato del Avellanal de Burneo y Guillermo Burneo Cardo, sobre prescripción
adquisitiva de dominio: FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Por resolución de esta
Sala Suprema de fecha dos de diciembre del dos mil tres, obrante a folios
setenticinco el cuadernillo formado ante este Supremo Tribunal se declaró
procedente el recurso de casación por las causales previstas en los incisos uno y tres
del articulo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, referidos a la aplicación
indebida de una norma de derecho material y a la contravención de normas que
garantizan el derecho al debido proceso. CONSIDERANDO: Primero: Que, siendo
una de las causales invocadas en el recurso de casación, la contravención de las
normas que garantizan el derecho a Corte Suprema de Justicia de la República un
debido proceso, es de rigor examinarla con prelación, pues no tendría sentido
establecer la aplicación indebida de una norma de derecho material, sí ha de
corresponder sancionar con nulidades. Segundo: Que, los recurrentes sostienen que
se ha contravenido el derecho a un debido proceso porque: a) se ha afectado el
numeral primero del Título Preliminar del Código Procesal Civil, al no haberse
respetado su derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, debido a que, producto de la
declaración de rebeldía, se le ha negado el derecho de representación, interpretando
erróneamente el poder que otorgaron; asimismo, no se han admitido como medios
probatorios una serie de procesos judiciales en los que las partes han intervenido y
que demostraría que las partes vienen litigando desde hace muchos año y lo que es
más, que éstos contienen resoluciones adversas a los actores; b)se contraviene la
cosa juzgada, debido a que las partes han litigado, respecto de otros procesos; c)
existe oscuridad y ambigüedad en el modo de proponer la demanda, puesto que los
actores pretenden se les declare propietarios por más de veintitrés años de poseer
el bien; sin embargo, en forma contradictoria, sustentan su demanda en un contrato
de compraventa; d) la demanda de los actores deviene en improcedente
atendiendo a que éstos no han probado el justo título y la buena fe, no
habiendo definido esto, ni a cual usucapión se están acogiendo, lo que
implica que los jueces, se han ido mas allá del petitorio, contraviniendo el numeral
sétimo del Título Preliminar del Código Procesal Civil; Tercero.- Que, la sentencia es
el resultado de un proceso dialéctico sujeto a la observancia de las normas
establecidas en la ley y exterioriza una decisión jurisdiccional, por tanto, el Juez
357
debe proceder a la reconstrucción de los hechos, analizar las declaraciones,

examinar los documentos, apreciar las pericias, establecer presunciones, utilizar los
estándares jurídicos, aplicando para ello su apreciación razonada o como también se
llama las reglas de la sana critica, a fin de comprobar la existencia o inexistencia de
los hechos alegados por la parte Corte Suprema de Justicia de la República Sala Civil
Transitoria, actora y la demandada; Cuarto: Que, para dicha labor, el Juez está
sujeto a dos restricciones, ya que sólo puede tomar en cuenta los hechos alegados
por las partes, y además sólo puede referirse a los medios probatorios admitidos y
actuados, los mismos que incluso pueden ser de oficio cuando los ofrecidos por las
partes resultan insuficientes para formar convicción en el Juzgador; conforme los
dispone el articulo ciento noventicuatro del Código Procesal Civil. Quinto: Que, en el
caso sub examen, conforme se advierte de la parte final de la denuncia contenida en
los puntos a) –parte in fine-, y b), los recurrentes subsumen una de sus denuncias
en que se ha resuelto con autos diminutos y contraviniéndose el principio de cosa
juzgada, toda vez que no se han admitido como medios probatorios una serie de
procesos judiciales en los que las partes han intervenido y que demostraría que
vienen litigando desde hace muchos años y lo que es más, que estos contienen
resoluciones adversas a los actores. Sexto.- Que, si bien es cierto que los procesos
judiciales antes aludidos no fueron admitidos por el Juzgador en atención a que
mediante resolución de folios ciento cincuentisiete se declaró nula la resolución que
tenía por contestada la demanda en la que se ofrecían los mismos y con los cuales,
según los recurrentes, se acreditaría que los demandantes no ejercieron posesión
pacifica sobre el bien materia de usucapión; también es cierto, que ello no es óbice
para que el juez omita ordenar la actuación de los mismos y así proceder a su
revisión a fin de dilucidar la materia controvertida, por cuanto así se lo faculta el
artículo ciento noventicuatro del Código Procesal Civil y además porque el Juez tiene
la obligación real y legal de valorar todos los medios probatorios en forma conjunta.
Sétimo: Que, la omisión antes anotada configura una infracción procesal que
conlleva indefensión para los recurrentes y afecta su derecho a un debido proceso,
por lo que la nulidad es insubsanable. Octavo: Que, de otro lado, no se ha
evidenciado el cargo expuesto en la primera parte del punto a) referido a que
producto de la declaración de rebeldía de los demandados se ha negado el derecho
de representación del apoderado Roberto Ato del Avellanal, toda vez que las
358
instancias de mérito han concluido correctamente que de la copia de la escritura

pública que corre a folios noventicinco sólo consta que los demandados otorgaron
poder a favor de Roberto Ato del Avellanal las facultades generales y especiales
regulas por los artículos noveno y décimo del Código de Procedimientos Civiles que
no comprenden las de deducir excepciones contestar demandas, actos procesales
para los que el apoderado requiere poder especial conforme a lo dispuesto por el
articulo setenticinco del Código Procesal Civil, norma que resulta aplicable a este
proceso, toda vez que el trámite del mismo ha sido iniciado bajo el imperio de ésta
última ley adjetiva; por lo que se ajusta a lo actuado y al derecho la declaratoria de
rebeldía de la parte demandada efectuada mediante resolución que corre a folios
ciento cincuentisiete. Noveno: Que, igualmente, el agravio denunciado en el punto
c) referido a la existencia de oscuridad y ambigüedad en el modo de proponer la
demanda, debe tenerse en cuenta que los hechos que configuran excepciones no
pueden ser alegados como causal de nulidad por el demandado que pudo
proponerlas como excepciones, conforme lo dispone el articulo cuatrocientos
cincuenticuatro del Código Procesal Civil; y si bien la parte demandada dedujo la
excepción de oscuridad y ambigüedad en el modo de proponer la demanda, la misma
no fue admitida a trámite al declararse la rebeldía de los cónyuges demandados;
Décimo: Sin embargo, no obstante lo glosado en el párrafo que antecede cabe
señalar que la presente demanda tiene como sustento el contrato de compra venta
de folios tres, el mismo que no ha sido debidamente merituado por las instancias de
mérito para decidir: la presente controversia, pues no debe perderse de vista que
pretensiones materiales de esta índole persiguen adquirir el derecho de propiedad a
base de poseer como propietario el tiempo que determina la ley; en el caso de autos,
esta situación no ha sido debidamente analizada por las instancias inferiores, máxime
si los organismos jurisdiccionales están facultados a sanear inclusive el proceso al
resolver las controversias, tal como lo señala el articulo ciento veintiuno –parte in
fine- del Código Procesal Civil. Décimo primero: Que, en cuanto al cargo referido a
que los jueces han decidido mas allá de lo peticionado; cabe señalar que revisado el
proceso se constata del cuarto considerando de la sentencia de primera instancia,
que ha sido confirmada por la recurrida, la afirmación de que el actor no ha
distinguido claramente a que prescripción adquisitiva ampara su demanda; sin tener
en cuenta que, en la audiencia de saneamiento y conciliación que corre a folio ciento
359
noventicuatro, se fijaron como puntos controvertidos. Uno) determinar la posesión

del inmueble materia del proceso por los actores durante veintitrés años; Dos) la
posesión pacífica y pública del referido inmueble; y Tres) el justo título y la buena fe
de los actores; lo que no ha sido debidamente compulsado al emitirse la resolución
impugnada. Décimo segundo: Que, todas estas motivaciones conducen a amparar
la denuncia casatoria basada en la contravención de las normas que garantizan el
derecho a un debido proceso debiendo emitirse una nueva sentencia con observancia
de las consideraciones precedentes; careciendo de objeto emitir pronunciamiento
respecto a la causal referida a la aplicación indebida de normas de derecho material.
Por las consideraciones expuestas y al verificarse la contravención de las normas que
garantizan el derecho a un debido proceso contemplada en el inciso tres del articulo
trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil; y de conformidad con lo dispuesto
por el acápite dos punto tres del articulo trescientos noventiséis, del Código Procesal
Civil; declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Roberto Ato del
Avellanal CASARON la sentencia recurrida de folios cuatrocientos treintidós; en
consecuencia, la declararon NULA; e INSUBSISTENTE la apelada de folios
trescientos veintiuno, su fecha veinticuatro de junio de mil novecientos noventisiete;
debiendo el juez ordenar que previamente se actúen de oficio los medios probatorios
a que se refiere la parte considerativa de la presente resolución; declararon sin
objeto pronunciarse sobre la otra causal referida al vicio in iudicando;
DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficia "El
Peruano", bajo responsabilidad; en los seguidos por Aurelio Alejandro Rivera Palacios
contra Graciela Ato del Avellanal y otros sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio; y
los devolvieron.-
CAS. 1978 — 2002
CONO NORTE: PRESCRIPCION ADQUISITIVA

Lima, veintiuno de mayo
del dos mil tres.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
REPÚBLICA, vista la causa mil novecientos setenta y ocho — dos mil dos, con el
360
acompañado; en Audiencia Pública el día de la fecha y producida la votación con

arreglo a ley emite la siguiente sentencia; MATERIA DEL RECURSO: Que, Víctor
Maglorio Jaramillo Broncano interpone su Recurso de Casación contra la resolución
de vista de fojas trescientos treintisiete, pronunciada por la Primera Sala
Especializada en lo Civil de la Corte Superior de Justicia del Cono Norte, el primero de
abril del dos mil dos, que confirma la resolución apelada de fojas doscientos
noventinueve, su fecha quince de octubre del dos mil uno, que declara el abandono
del proceso; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Por resolución de esta Sala Suprema
fechada el veinticinco de julio del dos mil dos se ha declarado procedente el recurso
por la causal de contravención a las normas que garantizan el derecho al debido
proceso, describiendo tres vicios: a) que por Resolución veintitrés, del diez de mayo`
del dos mil uno, se ordeno notificar a los litisconsortes por edicto y se sirva oficiar al
RENIEC; sin embargo, de la revisión de los autos se concluye que el Juzgado no ha
cumplido con oficiar a esta institución; b) asimismo, pese a los reiterados pedidos, no
se le ha hecho entrega de los edictos para efectuar las publicaciones , no siendo
responsabilidad del recurrente, por lo que no ha operado el abandono, conforme lo
dispone los artículos trescientos cuarentinueve y trescientos cincuenta, inciso quinto
del Código Procesal Civil; c) Por otro lado, indica que no procede el abandono en
este tipo de procesos porque su pretensión es imprescriptible; CONSIDERANDO:
Primero.- Que, respecto al punto a), el agravio denunciado por el recurrente,
respecto a que no se le ha cursado oficio a la RENIEC, es un elemento relevante del
proceso, toda vez que, de la resolución veintitrés, se desprende que existían dos
obligaciones; por un lado, estaba la notificación por edicto, a cargo del la parte
actora, y, por el otro lado, la obligación del Juez de oficiar a la RENIEC a fin de que
informe el domicilio real de los litisconsortes; Segundo.- Que, siendo esto así, es
evidente que la primera obligación que debía ser cumplida es la del juez, puesto que
si, a través de la información que le remita la RENIEC, descubría el domicilio de los
litisconsortes, carecería de objeto notificarles por edicto, puesto que conocería de su
domicilio; en consecuencia, se requería la integración de los litisconsortes al proceso
para que este se lleve con regularidad toda vez que el resultado del proceso puede
incidir en ellos; Tercero.- Que, si bien es cierto que el agravio denunciado le resulta
ajeno al recurrente puesto que los litisconsortes pasivos, a los que se debía
emplazar, son terceros coadyuvantes a la posición de la parte emplazada y no del
361
recurrente, que constituye la parte actora; también lo es que la relación jurídica

procesal establecida entre los sujetos debe garantizar el derecho al debido proceso y
a la tutela jurisdiccional efectiva de estos; Cuarto.- Que, respecto al punto c), el
recurrente denuncia como contravención de los artículós trescientos cuarentinueve y
trescientos cincuenta inciso quinto del Código Procesal Civil, pues por Resolución
veintitrés, del diez de Mayo del dos mil uno, se ordenó notificar por edictos a los litis
consortes necesarios pasivos, sin perjuicio de lo cual se dispuso oficiar al Registro
Nacional de Identificación y Estado Civil, a fin que informe el domicilio real
actualizado de los mencionados; sin embargo, el Juzgado no cumplió con oficiar y a
pesar de los reiterados pedidos no hizo entrega de los edictos para efectuar las
publicaciones; Quinto.- Que, el artículo trescientos cuarentiséis del Código adjetivó
establece que, cuando el proceso permanezca en Primera Instancia durante cuatro
meses sin que se realice acto que lo impulse, el Juez declarará su abandono de oficio
o a solicitud de parte o de tercero legitimado; institución que opera por el solo
transcurso del plazo desde la última actuación procesal o desde notificada la última
resolución; Sexto.- Que, el inciso quinto del Artículo trescientos cincuenta del Código
Procesal Civil, prescribe que: no hay abandono: En los procesos que se encuentran
pendientes de una resolución y la demora en dictarla fuera imputable al Juez, o la
continuación del trámite dependiera de una actividad que la ley le impone a los
Auxiliares jurisdiccionales o al Ministerio Público o a otra autoridad o funcionario
público que deba cumplir un acto procesal requerido por el Juez; Por otro lado, de
acuerdo con lo dispuesto por el inciso primero del artículo cincuenta del Código
adjetivo es deber del juez en el proceso: dirigirlo, velar por su rápida solución,
adoptar las medidas convenientes para impedir su paralización y procurar la
economía procesal; Sétimo.- Que, de acuerdo al desarrollo del proceso, mediante
Resolución veintitrés, su fecha diez de Mayo del dos mil uno, de fojas doscientos
noventiséis, el A Quo resolvió "...NOTIFICAR por edictos a los litisconsortes
necesarios pasivos Máximo, Ricardo y Enrique León Velarde Gamarra por intermedio
del diario oficial "El Peruano" y otro de mayor circulación del lugar del proceso, de
conformidad con el artículo ciento sesentisiete del Código Procesal Civil, y sin
perjuicio de ello; OFÍCIESE al Registro Nacional de Identificación y Estado Civil, a;
fin que informe el domicilio real actualizado de los litis consortes en mención ...",
resolución que conforme aparece a fojas doscientos noventiséis fue notificada por
362
nota el quince de Mayo del dos mil uno; y, mediante Resolución veinticuatro, su
fecha quince de Octubre del dos mil, de fojas doscientos noventinueve, se declaró el
abandono del proceso, sin pronunciamiento sobre el fondo; Octavo.- Que, si bien es
cierto que el último párrafo del artículo quinientos cuatro del Código adjetivo
establece que, en procesos de prescripción adquisitiva como el que nos ocupa, sólo
se impulsarán a pedido de parte, con lo que podría alegarse, válidamente, que en
este tipo de proceso si cabe el abandono del mismo; también lo es que, conforme al
tenor del inciso quinto del artículo trescientos cincuenta del Código Procesal Civil, no
cabría abandono en el caso de autos, debido a que, al amparo del principio de
Dirección del Proceso, previsto en la primera parte del numeral segundo del Título
Preliminar del Código Adjetivo en concordancia con lo dispuesto por el inciso primero
del artículo cincuenta antes glosado, se tendrá que uno de los deberes de los Jueces
en el proceso, es dirigir el proceso, velar por su rápida solución, adoptar las medidas
convenientes para impedir su paralización y procurar la economía procesal.
Noveno.- Que, siendo esto así, en el caso de autos, se tiene que la Resolución
veintitrés de fojas doscientos noventiséis fue la última resolución expedida por el
Juez de Primera Instancia, en donde, en su parte resolutiva dispone notificar por
edicto a los litis consortes necesarios pasivos, y sin perjuicio de ello, oficiar al
Registro Nacional de Identificación y Estado Civil — RENIEC, a fin que informe sobre
el domicilio real actualizado de los mencionados litis consortes; En consecuencia, la
parte resolutiva de la referida resolución, que es la última expedida en primera
instancia, establecía, claramente, dos obligaciones una para la parte actora quien
debía de luego de haber sido notificada con dicha resolución apersonarse al local del
juzgado a recoger los edictos, a fin que sean publicados y también existía la
obligación del juez, a quien le correspondía cursar oficio al Registro Nacional de
Identificación y Estado Civil; Décimo.- Que, por ende, se entiende que en este caso
ha existido. una evidente dejación de parte de la parte actora pero también ha
habido negligencia procesal de parte del órgano Jurisdiccional, por lo que, en
salvaguarda del derecho al debido proceso de la partes intervinientes y atendiendo a
que siempre debe primar la forma natural de conclusión de un proceso, a través de
una sentencia, independientemente que favorezca o no a la parte actora, conforme
lo dispone el numeral tres del Título Preliminar del Código Procesal Civil, no se
configuraría, en este caso, el abandono del proceso; Décimo Primero.- Que,
363
respecto al punto b), carece de objeto emitir un pronunciamiento respecto de este

agravio por cuanto la obligación que debía satisfacerse en primer lugar era la del
Juez y no la del recurrente; Por estos fundamentos, en conformidad con el dictamen
Fiscal, corriente a fojas veinte del cuadernillo de casación, y de acuerdo con lo
dispuesto en el acápite dos punto tres del inciso segundo del Artículo trescientos
noventiséis del Código Adjetivo, declararon: FUNDADO el Recurso de Casación
interpuesto a fojas trescientos cuarenticinco; en consecuencia; NULA la sentencia de
vista de fojas trescientos treintisiete, su fecha primero de abril del dos mil dos;
INSUBSISTENTE la apelada de fojas doscientos noventinueve, su fecha quince de
octubre del dos mil uno; y declararon IMPROCEDENTE el abandono deducido por la
Cooperativa de Vivienda Virgen del Rosario, por escrito de fojas doscientos
noventiocho; MANDARON que el Juez del quinto Juzgado Civil del Cono Norte
continúe el proceso según su estado; DISPUSIERON la publicación de la presente
resolución en el Diario Oficial "El Peruano", en los seguidos por Víctor Maglorio
Jaramillo Broncano con la Cooperativa de Vivienda Virgen del Rosario; sobre
Prescripción Adquisitiva de Dominio; y los devolvieron.-
364
II.- ENCUESTAS DIRIGIDAS A POSEEDORES DE PREDIOS

RURALES

ESCUELA DE POST GRADO-LAMBAYEQUE
......................................................................................................................
......................................................
ENCUESTA DIRIGIDA A POSEEDORES DE BIENES PREDIALES DEL

DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE, SOBRE A
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
Nombre del Encuestado: ..................................................................
1.- ¿Prefiere usted convertirse en propietario en el plazo de diez años,

en base a la posesión, continua, pública y pacífica; o en el plazo de
cinco años?.
(10 años) (05 años)
2.- ¿Prefiere usted convertirse en propietario por posesión pacífica y

pública durante cinco años acudiendo a las oficinas administrativas del
PETT, COFOPRI y Notarías Públicas; o únicamente al poder Judicial?
(PETT, COFOPRI, Notarías) (Poder Judicial)
3.- ¿Porqué actualmente no acude al Poder Judicial para formalizar su

posesión y adquirir su titulo de propiedad?
a. Trámite muy costoso.

b. Trámite simplificado.
c. Trámite engorroso.
d. Trámite gratuito.
4.- ¿Porqué prefiere formalizar su propiedad en las instituciones

administrativas como PET, COFOPRI y Notarías Públicas?
a. Porque es más simplificado.

b. Porque es menos costoso.
c. Porque es menos seguro.
Chiclayo, Noviembre del 2004.

365
III.- ENCUESTAS DIRIGIDAS MAGISTRADOS, CATEDRÁTICOS y

ABOGADOS

ESCUELA DE POST GRADO-LAMBAYEQUE
.......................................................................................................................
.....................................................
ENCUESTA DIRIGIDA A MAGISTRADOS, CATEDRÁTICOS Y ABOGADOS

DEL DISTRITO JUDICIAL DE LAMBAYEQUE REFERENTE A
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
Nombre del Encuestado : .................................................................
1.- Está de acuerdo con el plazo de prescripción de diez años y cinco

años establecidos por el artículo 950 del Código Procesal Civil?.
(Si) (No)
2.- ¿Se debe reducir el plazo a que se refiere el artículo 950 del Código
Civil?
(Si) (No)
3.- ¿Considera usted que se debe consolidar el plazo único de cinco

años en una norma rectora del Código Civil, en sustitución de las
normas de usucapión administrativas existentes?
(Si) (No)
4.- ¿Se deben eliminar las prescripciones administrativas que se vienen

tramitando de acuerdo con la Ley Nº 667 por el PET para predios
rústicos, Ley 27046 (05.01.99) Programa de Formalización de la
Propiedad - COFOPRI y la Ley de Notariado Nº 26002?
(Si) (No)
5.- ¿Considera usted que debe simplificarse las normas del Código
Procesal Civil, tramitando las acciones de Usucapión en proceso
sumarísimo?
(Si) (No)
366
6.- Que ventajas obtendrían los justiciables, quienes tienen el anhelo de

acceder a la propiedad por la usucapión por un procedimiento legal
simplificado?
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------
7.- Porque considera usted que los justiciables acuden para tramitar los
procesos de la usucapión, a las instancias administrativas,
mayoritariamente?
----------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------
Chiclayo, Octubre del 2004.

i

Tesis de Doctorado - Prescripcion

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UNIVERSIDAD NACIONAL “PEDRO RUIZ GALLO”

ESCUELA DE POST GRADO

INFORME FINAL DE TESIS:

PRESENTADO PARA OPTAR EL GRADO DE DOCTOR EN

Mag. RENAN ARBILDO PAREDES

Presentada a la Escuela de Post Grado de la Universidad

Dr. AMADOR MONDOÑEDO VALLE

Mi eterno agradecimiento a mi esposa

quien desde el cielo me ilumina en todos los

A mi Asesor, Dr. Carlos Ramos Núñez,

A mis profesores de Doctorado, por sus

PRIMERA PARTE: ANÁLISIS DEL OBJETO DE

1. ASPECTO REAL DEL PROBLEMA.

1.1. Magnitud del Problema..................................................18

1.2. Justificación e Importancia............................................29

2. OBJETIVOS (GENERALES – ESPECÍFICOS)..........................32

SEGUNDA PARTE: MARCO TEÓRICO.

I.- ANTECEDENTES DE ESTUDIO...................................................34

II.- BASE TEÓRICA.

CAPITULO I: EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y ANTECEDENTES DE LA

1.- ANTECEDENTES HISTÓRICOS........................................37

1.1. La Usucapión en el Derecho Romano......................40

2.- RECOPILACIÓN CONSTITUCIONAL DE LA USUCAPIO EN

2.1. La Constitución De 1919......................................54

3.1. Evolución Del Tratamiento Legislativo De La

3.1.1.El Código Civil de 1852................................62

3.1.2.El Código Civil de 1936................................66

3.1.3.El Código Civil de 1984................................72

3.2. Errores derivados de la derogatoria del Art.

883 del código

CAPITULO II: LA USUCAPIÓN.

1. LAS RELACIONES HOMBRE – BIEN ................................80

1.5. Predios Rústicos.................................................103

2. EL TIEMPO EN LAS RELACIONES JURÍDICAS .............104

3. LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO.

3.2. Naturaleza jurídica.............................................115

3.3. Principios que regulan la

3.4. Elementos de la usucapión.................................119

3.5. Características de la Usucapión..........................119

3.6. Requisitos de la Prescripción Adquisitiva en la

3.7. Finalidad de la Usucapión..................................126

3.8. Fundamentos de la Usucapión............................126

4. CLASES DE USUCAPIÓN EN LA LEGISLACIÓN ACTUAL.

4.1. Usucapión Inmobiliaria.......................................127

4.2. Usucapión Mobiliaria..........................................147

4.3. La Prescripción Ordinaria y la Extraordinaria....150

4.4. Importancia de la usucapión en la prueba de la

4.5. Iniciación de la Usucapión..................................153

4.6. Interrupción de la Prescripción...........................153

4.7. Suspensión de la Prescripción.............................162

4.8. Diferencias entre la Interrupción y Suspensión de la

4.9. Efectos de la Prescripción...................................165

5. CAPACIDAD PARA ADQUIRIR POR PRESCRIPCIÓN EN LA

LEGISLACIÓN CIVIL DE 1984. ....................................................166

6. BIENES Y DERECHOS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIÓN.168

6.1. Bienes Imprescriptibles.........................................169

7.- USUCAPIÓN Y PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA ..................170

7.1 Diferencias entre Usucapión y Prescripción

CAPITULO III: MARCO LEGAL DE LA USUCAPIÓN.

I.- ENFOQUE JURÍDICO DE LA USUCAPIÓN EN NUESTRA

LEGISLACIÓN CIVIL ACTUAL.

1. En el Código Civil de 1984................................................174

1.1. La Prescripción adquisitiva de bienes inmuebles.174