MANUTENÇÃO E REABILITAÇÃO DAS INSTALAÇÕES PREDIAIS NO

PROCESSO DE PROJETO DE EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS

MULTIFAMILIARES

Vania Maria Britto Cunha Lopes DUCAP

M.Sc., Arq. , Corpo técnico da Universidade Federal do Rio de Janeiro, Av. Pasteur, 214, apto. 910
CEP 22290 -240, Rio de Janeiro, (RJ) Brasil, Correio eletrônico: vaniaducap@yahoo.com.br

Eduardo Linhares QUALHARINI

D.Sc., Eng., Prof. da Esc. Politécnica e do PROARQ - FAU da UFRJ, Av. Brig. Trompowsky, s/n°, CT, bloco
D -207, Ilha do Fundão, Caixa Postal: 68 529, CEP 21 945-970, Rio de Janeiro (RJ) Brasil
Correio eletrônico: qualharini@all.com.br

RESUMO
Este trabalho apresenta o resultado da pesquisa para dissertação de mestrado sobre reabilitação
e manutenção das instalações prediais e a importância que estas intervenções representam para
a tarefa de projetar edifícios residenciais multifamiliares.

1. REVISÃO HISTÓRICA
Ao estudarmos a história da Arquitetura em diferentes civilizações observamos que o abrigo é
uma necessidade fundamental humana. Desde quando já não eram mais suficientes os abrigos
naturais temos aprendido a edificar e este ato está sempre ligado aos fatores sócio-econômico-
culturais de cada época. Construímos edifícios com programas de arquitetura adequados às
funções que vai abrigar e com características diferenciadas para cada uma destas funções.
Até o final do século XVIII as atividades humanas não se modificaram o bastante para produzir
grandes mudanças nas construções nem nas cidades, uma vez que o sistema produtivo se
manteve artesanal e familiar. As residências, com poucas adaptações, mantiveram-se funcionais
quanto às funções de abrigo, trabalho, produção.
A revolução industrial transformou os sistemas de produção permitindo produzir grande número
de itens de um mesmo produto em menor tempo que anteriormente, mas não dispensaram a mão
de obra humana. O trabalho, antes realizado em pequenos espaços ligados à residência, passou
a ser executado em grandes espaços e por largo contingente de mão de obra. Isto permitiu à
mulher o acesso ao mercado de trabalho e, aliado à extinção da escravatura causou mudanças
radicais nos edifícios e espaços urbanos: O desaparecimento do quintal como local de trabalho e
o menor espaço requerido para a cozinha e a criadagem, possibilitou menores residências.
Enquanto a tecnologia do concreto armado permitiu construirmos edifícios cada vez mais altos, a
geração de energia elétrica, o domínio da tecnologia de transformação do petróleo e, mais
recentemente, a globalização da tecnologia da informação e comunicação foi tornando as
edificações cada vez mais complexas, onde são utilizados, ao lado dos materiais tradicionais, uma
enorme gama de novos materiais que apresentam durabilidades diferenciadas entre si.
Desta forma a estrutura de um prédio não necessita de reformas durante muito tempo, ao passo
que os materiais das diferentes instalações se deterioram mais rapidamente. A indústria de
equipamentos eletro-eletrônicos e de telecomunicações coloca ao dispor uma grande variedade
de comodismos que requerem freqüentes adaptações dos espaços de morar e trabalhar. Em
algumas situações assistimos à demolição de prédios que se tornaram economicamente
incapazes de receber tais alterações. Entretanto, o investimento humano empregado na
construção de um edifício não justifica um rotineiro descarte.
Concluímos que os edifícios devem adaptar-se às modificações necessárias ao longo de sua vida
útil e que esta possibilidade de adaptação deve ser considerada desde a fase de projeto dos
novos edifícios até a hora da reforma e manutenção dos edifícios existentes.

2. JUSTIFICATIVA:
A importância dos serviços de manutenção predial se deve ao grande número de edificações a
serem mantidas durante considerável período de tempo. Neste trabalho foi adotada vida útil global
de 80 anos, proposta por Maffei (1992, p. 24-25). A fim de conhecermos o número de imóveis a
serem mantidos, elaboramos o gráfico abaixo:

600000
No. de Imóveis

500000 483885
400000
300000 331439
200000 188593 220808
113723 153643
100000 64628
0 568
11-20

21-30

31-40

41-50

51-60
0-10

+61

Ignorado
Idade, em anos

Gráfico nº 1 – Idade dos imóveis da cidade do Rio de Janeiro

Fonte: Cadastro Imobiliário da Secretaria Municipal de Fazenda do Rio de Janeiro, in Iplanrio (cap. 3, p. 25).
Não inclui os imóveis informais.

Podemos concluir que a média de idade dos imóveis existentes é 30 anos. Assim, a maioria dos
imóveis existentes têm ainda um longo prazo de vida útil que exigirá manutenção (em média, 50
anos).
Pesquisamos os principais fatores das obras de manutenção e reabilitação predial em edifícios
residenciais condominiais, por serem estes o de maior número na cidade do Rio de Janeiro. Estes
dados encontram-se na tabela nº 1:

Área Construída ( em m2)

Total Por Tipologia
Residencial Comercial/Serviços Industrial
128.970.132
89.911.854 31.405.582 7.652.696
Tabela nº 1 - Área construída na cidade do Rio de Janeiro.
Fonte: Iplanrio

Dentro deste universo selecionamos os edifícios multifamiliares, onde as questões relativas à

manutenção predial são sempre mais complexas do que nas residências unifamiliares e por serem
mais numerosos, conforme mostra a tabela nº 2:
 Tipo Número Unidades
Casa / sobrado 359.868 Casas
Apartamento 662.174 Apartamentos
Incremento esperado “habite-se” 93 871 Prédios
Incremento esperado “habite-se” 94 1.674 “
Licença para construção 93 2.265 “
Licença para construção 94 3.657 “
Tabela nº 2 - Imóveis residenciais existentes por tipo em 1993/1994
Fonte: IPPUR

Ainda segundo dados do IBGE (1996, p. 62), 95,5% dos domicílios urbanos possuem ligação à
rede de abastecimento de água; 74,3% à rede de esgoto; 99,5% à rede elétrica e 30,8% à rede de
telefonia. Desta forma a pesquisa limitou-se a considerar os principais fatores geradores dos
serviços de manutenção e reabilitação estas instalações.

3. OS DETERMINANTES DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO PREDIAL:

De acordo com nossa pesquisa, feita em 23 condomínios, está apresentado no gráfico abaixo a
incidência de obras em cada um dos sistemas de instalação predial considerado:

7 Água fria
55 Água quente
86
Água pluvial
Esgoto
Elétrica
Telecomunicações
45 Gás
3
8
48

Gráfico nº 2 – Número de obras em cada sistema de instalação predial.

Estas obras se devem à diferentes fatores: Final da vida útil dos materiais utilizados, má utilização
dos materiais, especificação equivocada de materiais, erros de projeto e outros ligados às
características físico-químicas dos materiais. Além destes, os fatores sócio-econômicos-culturais
se apresentam na forma de aquisições de modernos equipamentos, modificação na legislação
vigente, desejo do usuário de mudança do aspecto, entre outros. Ambos os grupos de fatores
demandam modificações nas instalações. A partir dos motivos pelos quais os condomínios
executaram as obras citadas, elaboramos o gráfico n.º 11, mostrando a incidência dos fatores que
as determinaram:
 Hidráulica FFQ
0%
21% Hidráulica FSEC
0% Elétrica FFQ
3% 49% Elétrica FSEC
Gás FFQ
Gás FSEC
15% Telecomunicações FFQ
6% 6% Telecomunicações FSEC

Gráfico nº 3 – Fatores determinantes das obras nos edifícios

Além dos condomínios, há obras em cada unidade habitacional, originadas por motivos muito
diferenciados, conforme mostra o gráfico abaixo:

14
12
10
8
6
4
2
0
A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U

Gráfico nº 4 – Obras consideradas necessárias aos apartamentos

Legenda:
A Troca de tubulação de AF
B Troca de tubulação de AQ
C Levar água quente à cozinha e área
D Instalar mais um chuveiro a gás
E Instalar mais um chuveiro elétrico
F Trocar tubulação ou posição dos pontos de gás
G Trocar aquecedor
H Trocar tubulação de esgoto
I Trocar o relógio medidor
J Instalar ar condicionado
K Aumentar tomadas e pontos de luz
L Fazer extensões de telefone
M Instalar mais uma linha de telefone
N Conectar-se à Internet
O Fazer extensões de antena de TV
P Conectar-se à TV paga
Q Fazer reforma na cozinha
R Fazer reforma no banheiro social
S Fazer reforma no banheiro e área serviço
T Instalar banheira de hidromassagem
U Instalar lava-louças.
4. FATORES QUE FACILITAM A MANUTENÇÀO DAS EDIFICAÇÕES E COMODEVEM
SÃO CONSIDERADOS NA ETAPA DE ELABORAÇÃO DOS PROJETOS:
A pesquisa apontou como relevantes a acessibilidade às instalações e a possibilidade de consulta
aos projetos. A primeira só é encontrada nos “shafts” dos edifícios mais jovens, ainda assim
restrita às tubulações verticais do condomínio. Nem mesmo na hora de trocas e reformas há o
cuidado de dotar o prédio destas características. A Segunda praticamente não existe, pois ou os
construtores não entregam as plantas ao condomínio de instalação ou entregam apenas as
plantas de arquitetura, geralmente não atualizadas conforme “as built”.

5. A FORMAÇÃO PROFISSIONAL E O MERCADO DE TRABALHO:

Em se tratando dos cursos de graduação mostrou-se flagrante a urgência da inclusão das
questões relativas à manutenção e reabilitação predial nos currículos de Engenharia Civil e
Arquitetura. As universidades precisam reconhecer que, nas grandes cidades como o Rio de
Janeiro, há um número muito maior de prédios – de todas as tipologias – a manter do que a
construir. Por outro lado, se projeto e construção demandam um determinado tempo de trabalho,
a manutenção se faz necessária por um tempo muitíssimo maior. Estes números indicam que o
mercado de trabalho para engenheiros civis e arquitetos é maior na área de manutenção e
reabilitação prediais.
Um outro nicho de mercado encontrado é o de vistoria predial. A melhor formação profissional
também capacitará os profissionais nas técnicas para identificação de problemas e especificação
de materiais e serviços. Os síndicos e proprietários que contrataram profissionais para esta tarefa
mostraram-se muito satisfeitos com a racionalização obtida nas obras e com a possibilidade de
obterem orçamentos efetivamente comparáveis
Observamos uma resposta positiva da indústria de produtos para construção civil, que vem se
colocando à disposição dos consumidores através de serviços especiais de atendimento aos
usuários, atestados de obediência às normas nacionais e internacionais, comprometimento de
reposição de peças, certificados de garantia, entre outras providências. Há, entretanto, uma
grande lacuna na oferta de produtos que possibilitem acessibilidade compatível com estética.
Podemos imaginar que esta condição irá modificar-se, para melhor, a partir da procura por estes
materiais pelos arquitetos e engenheiros.
Finalizando, ressaltamos que arquitetos e engenheiros, como autores e criadores dos edifícios,
devem reconhecer que suas obras não são perenes nem estáticas do ponto de vista funcional.
Elas precisarão adaptar-se aos dias futuros. Quanto mais flexível for um sistema construtivo, mais
durável será a edificação.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANUÁRIO ESTATÍSTICO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO 1993/1994. Rio de Janeiro :
IPLANRIO, 1995. Cap. 3.
Cadastro Imobiliário da Secretaria Municipal da Fazenda no momento da emissão do carnê do
IPTU, janeiro de 1995. In: ANUÁRIO ESTATÍSTICO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO.
1993/1994. Rio de Janeiro: IPLANRIO, 1995, Cap. 3, p. 25.
DUCAP, Vania Maria B. C. Lopes. Reflexões sobre a manutenção e reabilitação das instalações
prediais. Dissertação de mestrado. Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da UFRJ. 1999.
IBGE. Pesquisa Nacional por Amostra de domicílios : Síntese de Indicadores 1995. Rio de
Janeiro, 1996.
MAFFEI, C.A.A. Casas baratas ou casas de baixo custo. Téchne, revista de tecnologia da
construção, São Paulo, n. 1, p. 24-25, 1992.
SMOLKA, M. (Coord.). Projeto dinâmica imobiliária e estruturação intra-urbana na Cidade do
Rio de Janeiro. R. de Janeiro: Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano, 1995.