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Synthèse // Réflexion // Une entreprise/un homme // Références

COMPTABILITÉ

Les spécificités des opérations


de lease-back immobilier

Les opérations de lease-back immobilier bénéficient d’un dispositif fiscal


attractif, reconduit temporairement jusqu’au 31 décembre 2012, visant à
permettre l’étalement de la plus-value de cession. Dans ce contexte, il
est question ici d’aborder les spécificités comptables et fiscales de telles
opérations lors de leur mise en place, en cours de contrat et lors de la
levée d’option en fin de bail. Par Eric TORT,
Docteur HDR en sciences de gestion,
Diplômé d’expertise comptable

Selon l’arrêté en date du 29 novembre Tableau 1 : avantages et inconvénients du lease-back immobilier


1973 (JO du 3 janvier 1974), la cession-
bail (ou lease-back) est définie comme Avantages Inconvénients
« une technique de crédit par laquelle Fiscalité globalement neutre (*) : Complexité de mise en œuvre :
l’emprunteur transfère au prêteur, dès le étalement de la plus-value de cession avec acte authentique, publicité foncière,
départ, la propriété d’un bien que l’em- en contrepartie la déductibilité des loyers expertise immobilière, autorisations, etc.
prunteur rachète progressivement suivant (hors terrain), droits réduits…
une formule de location assortie d’une
Ressources financières (trésorerie) : Coût financier lié à la durée du contrat
promesse de vente » 1.
financement additionnel à long terme et à l’existence des droits & frais.
En matière immobilière, le lease-back
(amortissable).
consiste donc à céder à une société
de crédit-bail l’immeuble concerné en Qualité de la garantie pour les prêteurs  Alourdissement du montant des engagements
contrepartie de l’engagement de la part avec possibilité de partage des risques (PCG) ou de l’endettement financier brut
du cédant de le louer pour une période et de co-financement. dans les comptes consolidés établis en IFRS
déterminée ; cette location étant assortie (ou selon la méthode préférentielle du CRC
d’une option d’achat en faveur du loca- 99-02).
taire en fin de contrat.
(*) Compte tenu du dispositif d’étalement de la plus-value de cession valable jusqu’au 31 décembre 2012.
Une telle opération de lease-back présente
des avantages économiques non négli-
geables dès lors qu’elle permet d’obtenir matière de traitement ultérieur en cours duit par la loi de finances rectificative
des ressources financières additionnelles et en fin de contrat lors de la levée d’op- pour 2009.
en vue notamment de faire face à un fort tion.
développement (croissance interne, par Dispositif fiscal d’étalement de la
exemple) ou à des tensions plus ou moins Dispositions fiscales plus-value de cession-bail
transitoires de trésorerie. (CGI. art. 39 novodecies)
Dans cet article, nous nous intéressons Les opérations de lease-back immobi-
aux spécificités fiscales et comptables lier bénéficient d’une mesure de faveur L o r s q u ’ u n e e n t re p r i s e c è d e u n
de ces opérations pour l’entreprise uti- temporaire en matière de taxation des immeuble à une société de crédit-bail
lisatrice (cédant-preneur) tant au niveau plus-values (PV) (étalement) et d’un dont elle retrouve immédiatement la
du traitement initial lors de la mise en droit de vente à taux réduit. Le dispo- jouissance en vertu d’un contrat de cré-
place du contrat de lease-back qu’en sitif prévoit, en cours de contrat, une dit-bail, le montant de la plus-value
déductibilité des loyers sauf excep- de cession de cet immeuble peut être
tions et en fin de contrat une éventuelle réparti par parts égales sur les exer-
réintégration fiscale en cas de prix de cices clos pendant la durée du contrat
levée de l’option inférieur à la valeur de crédit-bail sans excéder quinze
Résumé de l’article ans. Toutefois, lorsque l’immeuble est
nette comptable (VNC) théorique de
l’immeuble. acquis par l’entreprise ou que le contrat
Bénéficiant d’une mesure fiscale de crédit-bail est résilié, le solde est
de faveur à caractère temporaire, a/ Taxation des plus-values imposé immédiatement (art. 39 novo-
les opérations de cession bail decies – CGI).
La loi de finances pour 2011 a prorogée
immobilier (lease-back) peuvent jusqu’au 31 décembre 2012 le dispo-
présenter un intérêt financier non sitif fiscal d’étalement de la plus-value Cette mesure de faveur est valable
négligeable pour les entreprises de cession d’une cession-bail, intro- pour tous les immeubles y compris les
ayant des besoins substantiels immeubles de placement et pour les
de financement de leurs activités. sociétés soumises à l’IS comme celles
Dans ce contexte, cet article traite relevant de l’IR avec pour ces dernières :
des spécificités fiscales et comp- 1. Pour aller plus loin, cf. J.M. Moulin, Droit option pour l’étalement de la totalité de
tables de ce type d’opérations. de l’ingénierie financière, Gualino, 2009, pp. la PV (court et long terme) et possibilité
515-519. de bénéficier de l’abattement de 10 %

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pour durée de détention au-delà de la de contrat résultant du sur-amortissement les comptes consolidés établis selon le
5e année. éventuellement pratiqué (amortissement règlement CRC 99-02 et interdite dans les
financier) sur l’immeuble par rapport à son comptes individuels selon les dispositions
b/ Droits d’enregistrement 2 amortissement technique. du PCG et du Code de commerce.
Le lease-back immobilier est soumis à En effet, cette réintégration s’applique
un droit de vente à taux réduit fixé au dès lors que le prix de levée de l’option Règles comptables
taux global de 0,715 % 3. De surcroît, est inférieur à la VNC théorique de l’im- françaises
en cas de durée du bail supérieure à 12 meuble calculée comme si le preneur avait
ans, celui-ci doit être soumis à la taxe été propriétaire dès l’origine du contrat en
de publicité foncière de 0,70 % sur le appliquant, le cas échéant, l’approche par a/ Comptes individuels
prix augmenté des charges mais dimi- composants. La réintégration à opérer cor- En l’absence de précision du PCG sur
nué, en l’espèce, de la quote-part des respond à la différence entre la VNC théo- ce point précis, il convient de se réfé-
loyers correspondant aux frais finan- rique et le prix de cession (levée d’option) rer à l’avis n° 29 de l’OEC relatif à la
ciers (CGI art. 743 bis). déduction faite des loyers non déduits en comptabilisation des contrats de loca-
A ces droits et taxes, s’ajoutent les frais cours de contrat par application de l’art. tion. Après un exposé des conditions
liés à la conservation des hypothèques et 39,10 du CGI précité.
les émoluments du notaire au titre de la
vente du bien et de la mise en place du Réglementations
crédit-bail. comptables applicables 2. Pour plus de détails, cf. Mémento fiscal
NB : la levée d’option en fin de contrat en règles françaises 2011, éd. F. Lefebvre, § 66345.
relève du régime de droit commun des et internationales
ventes d’immeubles avec un taux global 3. Selon l’art. 1594 F quinquies du CGI, cela
concerne plus précisément les acquisitions,
actuellement applicable de 5,09 % assis Selon le référentiel utilisé, une opéra-
par une société de crédit-bail, d’immeubles
uniquement sur le prix de la levée d’option . tion de lease-back suit des traitements dont elle concède immédiatement la
comptables différenciés avec néan- jouissance au vendeur par un contrat de
c/ Déductibilité des loyers moins une distinction similaire selon crédit-bail et à la condition que ce dernier
Pendant la durée du contrat, la totalité la nature du bail, à savoir entre contrat fasse l’objet d’une publication si cette
des loyers est normalement déductible de location-financement et contrat de formalité est obligatoire (durée de bail
fiscalement sauf dans le cas d’un prix de location simple en fonction du transfert supérieure à 12 ans).
levée d’option inférieur au coût d’acqui- ou non au preneur de la majorité des
4. Cf. exemple chiffré, in Navis fiscal, éd. F.
sition du terrain. Par application de l’art. risques et avantages liés à l’actif. Lefebvre, § 78710.
39,10 du CGI, la quote-part de loyer En cas de location simple, l’immeuble
correspondant à cette différence n’est n’est en principe pas inscrit à l’actif du 5. En cas de moins-value (MV) de cession,
alors pas déductible. Autrement dit, les locataire et le résultat de cession est enre- celle-ci est directement enregistrée en
quotes-parts d’amortissement se rap- gistré dans le résultat de l’exercice de charge.
portant aux éléments non amortissables cession-bail sauf exceptions. En cas de 6. En cas de MV de cession, une provision
(terrain) ne sont pas déductibles. location-financement, le résultat de ces- pourra être constituée à hauteur de la
sion est normalement étalé sur la durée différence entre la valeur comptable
d/ Réintégration fiscale du contrat tandis que l’inscription de l’im- et la valeur recouvrable.
en fin de contrat 4 meuble à l’actif du preneur est obliga- 7. Etalement également applicable selon la
En régime de droit commun, il y a lieu de toire en IFRS (version actuelle d’IAS 17), norme IAS 17 en cas de perte de cession liée
procéder à la réintégration fiscale en fin encouragée (méthode préférentielle) dans à un prix de vente inférieur à la JV de l’actif.

Tableau 2 : synthèse des traitements comptables et fiscaux d’une opération de lease-back immobilier

Nature du contrat Fiscalité Comptes individuels ou comptes Comptes consolidés en CRC 99-02
de location (CGI) consolidés en CRC 99-02 (méthode préférentielle) ou en normes IFRS (*)
Elimination du résultat de cession 6
et reconstitution de l’actif pour sa valeur brute
diminuée des amortissements pratiqués à la
PV répartie Enregistrement de la PV en produits date de cession  constatation à hauteur du
Contrat de location-
financement à parts égales constatés d’avance et reprise en produit de cession d’une dette amortissable
Traitement résultat au prorata des loyers 5 sur la durée du contrat au rythme de la part en
sur la durée
de la PV capital payée au niveau des redevances futures,
du contrat
de cession d’où un amortissement de la PV de cession sur
dans la limite
de 15 ans la durée du contrat
PV de cession enregistrée en résultat sauf si le prix de vente est supérieur à la juste
Contrat de location
valeur de l’actif  étalement de l’excédent sur la durée des contrats en atténuation
simple
des loyers (CRC 99-02) ou sur sa durée d’utilité (IAS 17) 7
Contrat de location-
Inscription à l’actif (preneur)
Sort de l’actif financement
N/A Maintien à l’actif du bailleur
immobilier Contrat de location
Maintien à l’actif du bailleur
simple

(*) Selon la version actuellement en vigueur dans l’UE de la norme IAS 17 visant à procéder à une distinction entre contrat de location simple et de
location-financement.

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permettant de distinguer une location- b/ Comptes consolidés du résultat de l’analyse en substance du


financement d’une location simple (§ 2) 8, S’agissant des opérations de cession- contrat 11 (§ 58) qui pourra aboutir à une
le paragraphe § 8 traite spécifiquement bail, le règlement CRC 99-02 (§ 300) qualification :
de la cession suivie d’une reprise en reprend les principales dispositions visées • soit en contrat de location-finance-
location du bien cédé. En cas de loca- par l’avis n° 29 précité et notamment son ment, autrement dit en un prêt garanti
tion-financement (§ 8.1), la PV de ces- paragraphe § 8. avec maintien à l’actif du bien et amor-
sion doit être enregistrée au passif en Dans l’hypothèse d’une location tissement de l’éventuelle PV sur la durée
vue de sa reprise en résultat au prorata simple (transfert des risques et avan- du contrat (§ 59-60) ;
des loyers. En cas de location simple tages au bailleur), le gain de cession • soit en contrat simple avec constata-
(§ 8.2), il y a lieu de constater en résul- est enregistré en résultat sauf si le prix tion immédiate du résultat de cession si la
tat la PV de cession sauf si le prix de de vente est supérieur à la valeur de transaction a été réalisée à la juste valeur
vente excède la juste valeur (étalement marché du bien ; l’excédent par rap- (§ 61). Si la transaction est faite à un prix
de l’excédent sur la durée du contrat en port au prix de vente fait l’objet d’un inférieur à la juste valeur mais avec une
atténuation des loyers). étalement sur la durée du contrat en compensation sur le niveau des loyers
Par ailleurs, selon l’avis n° 29 de atténuation du loyer. futurs, la perte de cession doit être éta-
l’Ordre des experts-comptables (§ 3), Dans l’hypothèse d’une location-finan- lée proportionnellement sur la durée du
les loyers dus à raison des contrats cement (conservation par le cédant des contrat. En cas de cession à un prix supé-
de location, qu’il s’agisse de contrats risques et des avantages résultant du rieur à la juste valeur, l’excédent est réparti
de location simple ou de contrats de bien loué), il convient ici de distinguer les sur la durée d’utilisation de l’actif (§ 52).
location-financement, constituent des groupes qui appliquent ou pas la méthode
charges d’exploitation pour le pre- préférentielle du règlement CRC 99-02 b/ Projet de nouvelle norme
neur. Conformément au PCG (cha- (§ 300) 10. sur les contrats de location 12
pitre IV), les factures de redevances Un projet de norme publié en août 2010
ou de loyers concernant l’utilisation n Méthode préférentielle : en présence prévoit de réformer la norme IAS 17 exis-
de biens en crédit-bail sont enregis- d’un bail sous forme de location-finan- tante en faveur de l’inscription à l’actif de
trées au compte 612 “Redevances cement, la cession est réputée ne pas tous les contrats de location 13 à l’excep-
de crédit-bail“. En outre, le PCG (art. avoir eu lieu et les retraitements suivants tion de ceux représentant en substance
531 2/9) prévoit la mention en annexe s’imposent : des contrats d’achat de biens. Ces der-
des engagements de crédit-bail (valeur niers concerneraient, par exemple, les
des biens, montant annuel et cumulé • Elimination du résultat de la cession locations transférant automatiquement
des redevances avec échéancier des chez le cédant-preneur ; la propriété juridique du bien en fin de
redevances restant à payer). • Reconstitution à l’actif de la valeur contrat.
Dans le cas particulier des échéances de brute et les amortissements cumulés
loyer inégales dans le temps, l’avis n° 29 du bien cédé à la date de cession ;
prescrit en substance la “linéarisation“ • Continuation d’amortissement du bien 8. Il s’agit d’une des conditions suivantes,
sur la durée totale du contrat au rythme cédé à des conditions identiques, sur à savoir : transfert obligatoire ou sur option
des avantages économiques annuels la base de sa durée d’utilisation ou de la propriété au preneur en fin de contrat,
obtenus. Préconisant antérieurement de celle du contrat si celle-ci est plus durée du bail couvrant l’essentiel de la durée
une comptabilisation conformément au courte ; de vie du bien et proximité entre sa juste
contrat, la CNCC vient de reconnaître ce • Constatation au passif d’une dette à valeur et la valeur actualisée des loyers.
mode de répartition en fonction de l’uti- hauteur du prix de cession encaissé ; 9. Cf. PWC, “Redevances de crédit-bail
lisation réelle du bien tout en saisissant • Enregistrement ultérieur des flux rela- inégales dans le temps“, Feuillet rapide
l’Autorité des normes comptables sur ce tifs à la dette (redevance éclatée entre comptable 5/11, mai 2011, p.2.
point 9. amortissement de la dette et charge
10. Selon la méthode préférentielle du
A la levée de l’option, conformément au financière). règlement CRC 99-02 (§ 300), les contrats
PCG (art. 331-7), le titulaire d’un contrat de location-financement doivent être
de crédit-bail inscrit l’immobilisation à En cas de moins-value, l’immobilisation comptabilisés au bilan du preneur sous
l’actif de son bilan pour un montant éta- est maintenue à sa VNC d’origine et le forme d’une immobilisation corporelle et d’un
bli conformément aux règles applicables cas échéant dépréciée si la perte cor- emprunt correspondant et à son compte
en matière de détermination de la valeur respond à une diminution de sa valeur de résultat, sous forme d’une dotation aux
d’entrée, à savoir son prix d’acquisition recouvrable. amortissements et d’une charge financière.
majoré des éventuels frais d’acquisition 11. A cet égard, IAS 17 donne des exemples
(art. 321-10). Sauf cas de prix de ces- n Absence d’application de la méthode et des indicateurs de situation en faveur
sion à 1 €, la ventilation entre la part préférentielle : en cas de location-finan- d’une classification en contrat de location-
terrain et la part construction est néces- cement, la PV de cession est enregistrée, financement tels que le transfert automatique
saire pour amortir cette dernière selon comme dans les comptes individuels, au de la propriété du bien au preneur en fin de
sa durée d’utilité avec application, le cas passif en vue de sa reprise dans les résul- contrat ou encore l’existence d’une option
échéant, de l’approche par composants tats ultérieurs au prorata des loyers. d’achat à un prix suffisamment incitatif.
(cf. Mémento comptable. § 1543-2). 12. Pour plus de détails, cf. B. Lebrun, “Le
En contrepartie de la réintégration fis- projet IASB sur les contrats de location“,
cale précitée (cf. page précédente d.), Normes comptables Revue française de comptabilité, n° 437,
un amortissement dérogatoire complé- internationales novembre 2010, pp. 3-4.
mentaire sera susceptible d’être doté,
a/ Norme IAS 17 actuellement 13. La comptabilisation initiale consiste à
en fonction de la durée d’utilisation, constater à l’actif, le droit d’utilisation du
correspondant à la différence entre la applicable dans l’UE
bien y compris les coûts directs initiaux et
base amortissable de la construction S’agissant des opérations de cession-bail au passif, la dette de loyers correspondant
et son prix de revient fiscal (VNC théo- (lease-back), leur traitement comptable aux paiements futurs actualisés au taux
rique). dépend selon IAS 17 (version actuelle) d’endettement marginal.

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Autrement dit, l’analyse en substance du de bail du sur-amortissement pratiqué cor-


contrat de lease-back pourra conduire là respondant à la différence entre le prix de Bibliographie
encore 14 : levée de l’option et la VNC théorique. A cet
Albouy (M.), “Le crédit-bail“ in Financement et coût
• soit à la constatation immédiate d’un égard, un amortissement dérogatoire ulté-
du capital des entreprises, Eyrolles finance, 1990,
résultat de cession du fait du transfert au rieur pourra être doté en contrepartie dans chapitre 6.
bailleur (cessionnaire) du contrôle de l’ac- les comptes individuels. S’agissant de la PV
Durand (J.M.), “La cession bail : nouvel outil pour la
tif sous-jacent (et du transfert des risques de cession, celle-ci doit être répartie sur la croissance“, Echanges n° 287, mai 2011, pp. 22-24.
et avantages) ; durée du contrat tant au plan fiscal (CGI art. Gervais (J.F.), Les clés du leasing, éditions d’Organi-
• soit à son étalement sur la durée du 39 novodecies) que comptable. Sauf durée sation, 2004, 181 p.
contrat dans le cas inverse où le contrat supérieure à 15 années, il ne devrait donc Moulin (J.M.), “La cession bail (crédit lease back)“ in
est en substance considéré comme une pas y avoir de corrections extracomptables Droit de l’ingénierie financière, Gualino, 2009, pp.
location-financement et non comme une y compris en cas de loyers inégaux dans le 515-519.
simple location opérationnelle. temps dès lors qu’il est admis comptable- PWC, Mémento comptable, éd. F. Lefebvre, § 1530 et
ment de les linéariser 15. 1543.
Conclusion Dans le cas d’un lease-back aboutissant à PWC, Comptes consolidés, règles françaises 2010,
une location-financement de l’immobilier, éd. F. Lefebvre, § 3379 et suivants.
En matière de lease-back immobilier, l’opération de cession est réputée nulle et Xxx, Mémento fiscal 2011, éd. F. Lefebvre, § 66345.
des retraitements s’imposent pour tenir non avenue dans les comptes consolidés
compte des différences existant d’une établis en normes IFRS ou selon la méthode
part, entre fiscalité et comptabilité indi- préférentielle du règlement CRC 99-02. En
viduelle et d’autre part, entre comptes conséquence de quoi, il y a lieu d’annu-
individuels et consolidés. ler la sortie de l’actif en reconstituant la
Au plan fiscal, deux corrections extracomp- VNC de l’immeuble dans le bilan consolidé Abstract
tables principales sont susceptibles d’inter- et de poursuivre son amortissement sur
venir au niveau du tableau 2058-A relatif à la durée d’utilisation (ou sur la durée du
Thanks to temporary tax advantage
la détermination du résultat fiscal. Il s’agit contrat si inférieure). Après avoir annulé,
measures, real estate lease-back
d’une part, de la non-déductibilité de la part dans les comptes sociaux, l’inscription au
transactions are likely to present
en capital des loyers se rapportant au ter- passif du résultat de cession, le produit de
rain et d’autre part, de la réintégration en fin cession (prix de vente) est reclassé dans significant financial interest for
un compte de dettes financières et sera companies that require substantial
amorti en fonction des redevances futures. financial resources for their activi-
14. Cf. O. Sherer et L. Therache, “Projet En effet, celles-ci sont annulées en contre- ties. In this context, the following
contrats de location“, Revue fiduciaire partie de l’enregistrement d’une charge article describes accounting and
comptable, 11/2010, pp. 21. tax issues that are specific to such
financière et de l’amortissement de la dette
15. Voir aussi la position du PWC in, (part en capital) déterminés en fonction du transactions.
Memento comptable, ed. F. Lefebvre, § 1530. taux d’intérêt effectif.

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