Vous êtes sur la page 1sur 23

AREA CONSTRUCCIÓN

Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras


Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas

Unidad de Aprendizaje N°1:

Evaluación de Proyectos

Aprendizajes Esperados
1. Identifica los diferentes tipos y características de propuestas de proyectos de construcción,
de acuerdo a sus especificaciones técnicas.

1. OBJETIVOS.

El objetivo de esta actividad es:

- Analizar los diferentes tipos y características de los contratos y propuestas de proyectos


de construcción, de acuerdo a sus especificaciones técnicas.

2. ANTECEDENTES GENERALES.

Modalidades de contratos de construcción

Una empresa constructora puede actuar, básicamente, bajo dos modalidades que se pueden
agrupar como sigue:
Construir para sí, con fines de venta posterior: La empresa usa sus propios recursos
para ejecutar sus proyectos y se arriesga a la aceptación o no de ellos por parte del
mercado consumidor (gestión inmobiliaria).
Construir por cuenta de tercero: La empresa contratista no usa sus propios recursos,
la obra es financiada por el mandante. La relación entre el mandante –contratista
puede ser de una de las siguientes formas: el mandante entrega el proyecto y lo
financia, el contratista, pero el mandante financia la obra; el contratista diseña,
ejecuta y financia la obra y entrega la obra terminada al mandante en un precio
previamente convenido (llave en mano)

En estas modalidades, el mandante escoge a los contratistas que efectuaran el trabajo mediante
un llamado a propuesta, en este el mandante pone ciertas condiciones a que deben ceñirse los
contratistas que deseen participar y reciben ofertas para la ejecución de los trabajos con diversos
métodos, plazos y costo, entre los que el selecciona aquel que le parezca más adecuado, de
acuerdo a una pauta previamente definida y conocida por todos los participantes.

Dirección de Construcción Página 1


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
Contratos para obras de construcción

Contratos

Un contrato corresponde a un convenio entre dos partes para realizar ciertas cosas. En la
construcción, este evento es celebrado entre el especialista que construye, quien se ha adjudicado
la propuesta, y el dueño que financia y fija los objetivos de acuerdo a sus necesidades y
posibilidades. El principal propósito de un contrato de construcción es definir derechos, obligaciones
y responsabilidades de cada una de las partes involucradas.
Propietario o mandante: Persona natural o jurídica para quien se ejecuta la obra, el cual
cuenta o puede conseguir los recursos económicos necesarios para pagar los costos que demande
la construcción.
Contratista: Persona natural o jurídica que suministra la experiencia y conocimientos, los
materiales, el equipamiento y los recursos necesarios para la ejecución de los trabajos.
Adicionalmente, el propietario puede designar una inspección técnica cuya misión es
controlar la ejecución de las obras de acuerdo a las especificaciones, además de ser un nexo
intermedio entre propietario y contratista.

Tipos de Contratos

Contratos a Precio Fijo

En este tipo de contrato están los contratos a suma alzada y contrato a serie de precios
unitarios.

Contrato a suma alzada: Comúnmente es el más utilizado en las licitaciones y proyectos de


edificación, en donde el constructor o ejecutor de los trabajos se obliga a realizar una obra
determinada, en un plazo y condiciones preestablecidas por un precio fijo, por lo que el máximo
del riesgo recae en el contratista. Este precio no puede ser modificado, sino que sólo puede pactarse
un reajuste según procedimientos que queden establecidos en el contrato. Su principal
característica es que el propietario conoce desde el comienzo el costo total de la obra y para realizar
el estudio de costos, se requiere que el proyecto esté totalmente definido.

Contrato a serie de precios unitarios: El constructor se compromete a ejecutar un conjunto


de partidas del cual se conoce su cubicación aproximada, en un plazo que dependerá del total
ejecutado, y a un cierto precio unitario que será invariable dentro de ciertos márgenes. Contempla

Dirección de Construcción Página 2


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
un riesgo compartido entre mandante y contratista y se caracteriza por no requerir tener totalmente
completo el diseño de detalles para solicitar una propuesta.
Como ejemplo de obras que se realizan tradicionalmente con este tipo de contrato están
las represas de tierra, las obras viales, los túneles, los canales, etc.
En algunos casos, este tipo de contrato se somete a cláusulas de reajuste de precios por
inflación y premios o castigos respectivos dependiendo del cumplimiento o incumplimiento de los
plazos establecidos.

Contrato por Administración Delegada (A.D.)


Este tipo de contrato consiste en que el mandante cancela los costos reales de construcción
más un honorario correspondiente a los servicios del constructor. Estos honorarios corresponden a
los gastos del constructor por ejecutar la obra, es decir, sus gastos generales más sus utilidades. El
riesgo en este caso para el contratista es mínimo, y tiene como característica que no es aconsejable
otorgarlo para propuestas competitivas, y se recomienda para una solución de emergencia, por
ejemplo ante desbordes de ríos. Puede resultar una solución aceptable cuando se tiene el proyecto
completo y se debe cumplir con un plazo determinado (especialmente corto).

Para su implementación requiere de una confianza absoluta del dueño respecto del
contratista, además de un control muy estricto. En relación a los honorarios, existen varias formas
de considerarlo:

A.D. con honorarios porcentuales: El constructor recibe como honorario un porcentaje,


acordado previamente, del valor total de la obra.

A.D. con honorarios fijos: Los honorarios corresponden a una suma fija, acordada de
antemano, independiente del costo total de la obra.

A.D. con honorarios fijos y bono al ahorro: En este caso se premia al contratista si ahorra
sobre un cierto precio base, recibiendo un porcentaje de lo ahorrado, pero si se sobrepasa del precio
base, solo recibe un honorario fijo.

A.D. con honorarios, premios y multas: Se establece un sistema de manera tal, que si el
contratista cumple de manera anticipada con el plazo se le premia, pero si sobrepasa dicho periodo
se le deja de pagar una cierta cantidad.
A.D. con honorarios a precio máximo de la obra garantizada: Para este caso se paga hasta
un precio máximo, por lo que, si se sobrepasa un cierto valor, no se paga mas que el valor acordado.

Dirección de Construcción Página 3


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas

Cada una de las modalidades de contrato tiene sus ventajas y desventajas, de manera que
no puede decirse que un tipo de contrato sea mejor que otro. Sólo puede afirmarse que uno se
adecua mejor que otro según el tipo de proyecto en estudio.

Análisis comparativo de los diversos tipos de contrato.

El siguiente cuadro comparativo analiza las ventajas y riesgos que tiene cada uno de los tipos de
contrato.

contratos Ventajas y desventajas


Suma alzada - Es necesario que el proyecto esté
totalmente definido.
- El dueño podrá escoger la mejor oferta y
sabrá cuanto invertir con exactitud.
- Al dueño le va a costar mucho introducir
modificaciones una vez adjudicado el
proyecto, ya que ello implica cambios en las
reglas de adjudicación.
-El contratista deberá hacer estudio de costos
y calcular en forma exacta las cantidades de
obra para poder estimar la oferta.

Serie de precio unitario - Se puede realizar una oferta sin tener


completamente definido el proyecto.
- Permite al dueño saber con bastante
exactitud cuánto debe invertir en la obra.
- El contratista deberá realizar un estudio de
costos con el mínimo de errores.

Administración Delegada(honorario = % obra) -El dueño no podrá conocer por anticipado el


detalle del costo total.
-El contratista no corre riesgo con sus
ganancias.
-El contratista podría verse motivado a
encarecer la obra innecesariamente.
-El contratista puede tender a asegurar su
gestión a costa de mayores recursos.
Administración delegada -El contratista tiene un incentivo para
(honorario=sueldo fijo) terminar antes, pues ganara lo mismo en
menos tiempo.
Administración delegada -El contratista se ve presionado y/o
(honorario= f(estimulo) estimulado para cumplir con precio costo,
calidad y/o plazo.

Dirección de Construcción Página 4


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas

Condiciones previas al llamado a una propuesta.

El primer paso de este proceso lo constituye el momento en que el mandante decide llamar a
licitación. En ese momento el mandante debe tener claro:

Lo que se desea construir (cantidad, calidad y plazo)


Lo que le va a costar (aproximadamente), es decir su nivel de inversión esperado
Como la financiara
Condiciones adicionales requeridas (si las hay)

Estas cuatro condiciones básicas implican una serie de etapas previas, que no siempre son
atendidas con seriedad por los mandantes y que inevitablemente afectan las ofertas que recibirán.
Las más importantes son las siguientes:
a) En la etapa de proyecto, el mandante debe poner en conocimiento del proyectista el costo
aproximado que debe tener la obra, de modo de evitar sorpresas reciprocas.

b) Es recomendable informar al proyectista respecto del tipo de contrato con el cual se


realizara la obra (suma alzada, precios unitarios, administración, etc.)

c) Es aconsejable incluir en el diseño del proyecto, el método constructivo a utilizar en la


obra.

d) Elaborar las bases administrativas por las que se regirá el contrato.

e) Encargar a un profesional de su empresa u oficina especializada el estudio de presupuesto


oficial de obra. Este presupuesto le permite al mandante conocer el nivel de inversión que
le significara su proyecto y además le puede servir durante la etapa de adjudicación de la
propuesta, como una manera de comparar las distintas ofertas. Esta etapa, tanto por la
demanda de tiempo, como por su costo, es a veces evitada por los mandantes,
permitiendo hacer una estimación gruesa del costo total de la obra en base a la estadística
reciente de trabajos similares. Al dar cumplimiento a este paso es necesario por cuanto
constituye un chequeo de todo proyecto y sirve para controlar la concordancia que debe
existir en las bases de llamado a licitación.

f) Establecer clara y rígidamente el sistema de pago que se implementara y la fuente de


financiamiento de la obra. Lo anterior está orientado a dar al contratista el máximo de

Dirección de Construcción Página 5


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
seguridad respecto de los pagos a fin de evitar que el monto de la oferta se vea
incrementado por la consideración de que se trata de un negocio riesgoso.

g) Elaborar el proyecto a cabalidad y en lo posible concertar una o más reuniones con todos
los proyectistas participantes. Es decir; arquitecto, ingeniero estructural, instaladores,
diseñadores, etc.

Tipos de Propuestas

Una vez que el mandante o propietario tiene claro lo que desea construir, en cuanto a
calidad y cantidad, lo que le permite establecer un nivel de inversión esperado y tiene definido el
cómo lo financiara, es decir, tiene un proyecto elaborado a cabalidad; entonces puede llamar a
propuesta, teniendo dos posibilidades, realizar una propuesta publica o una propuesta privada

Propuestas Públicas: En las que puede participar cualquier contratista que cumpla con los
requisitos exigidos. En algunas ocasiones los mandantes están obligados por ley a llamar a éste tipo
de propuestas, como lo son los organismos del estado. Esto se hace mediante un “registro de
contratistas”, que es integrado por empresas que están autorizadas para realizar trabajos con ellos.
Estos registros clasifican a las empresas por especialidad, tamaño, experiencia, capital, etc., de
modo de poder acotar la licitación o también realizar previamente una preclasificación de
contratistas, con el fin de evitar un exceso de proponentes.

Propuestas Privadas: Son aquellas en que pueden participar solamente los contratistas que
han sido invitados por el interesado.

Tipo de Estudios

En la construcción o en la licitación de proyectos de edificación se dan diferentes tipos de


estudios, los que llevan a deducir un monto más o menos aproximado del costo:

Estudio por índice: Corresponde al análisis confeccionado mediante el empleo de índices


estadísticos de valores por superficies o volúmenes clasificados según el tipo de terminación de
construcción de cada uno de los recintos que conforman el proyecto. Para la realización de este
estudio es necesario tener un vasto curriculum en la construcción y estudio de proyectos, los que
permitan desarrollar un análisis estadístico de valores de los diferentes recintos. Para el caso de

Dirección de Construcción Página 6


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
edificación o viviendas, la altura entre piso y cielo es constante en las diferentes construcciones, por
lo que para estos casos, se desarrolla un análisis por superficie. Para el caso de proyectos industriales
como galpones, packing, centros de distribución, etc., al no tener una altura o tipo de construcción
uniforme entre ellos su análisis valórico estadístico se desarrolla por volumen.

Estudio Formal: Consiste en un análisis completo del proyecto, estudiando y cubicando sus
planos de obra gruesa y terminaciones, cotizando los materiales que se definen en las
especificaciones y analizando las obras de instalaciones sanitarias, eléctricas u otras que presente
el proyecto.

Principales Documentos Para el Estudio de una Propuesta Formal

Para el correcto estudio de una propuesta por parte de él o los contratistas o constructores,
es necesario que todos ellos cuenten con la misma información, de manera de que postulen en
igualdad de condiciones. Los elementos con que deben contar los proponentes son:

Instrucciones a los Proponentes: Es un documento destinado a reglamentar y uniformar las


formas y los plazos de que disponen los proponentes para presentar sus ofertas. Estas instrucciones
comprenden aspectos como la individualización del mandante y de su representante oficial, indicar
si la propuesta es pública o privada, establecer como se deben presentar los antecedentes de la
propuesta, indicando la fecha de la apertura o entrega de ella, los motivos que pueden causar el
rechazo de una oferta, el método de asignación, la vigencia que tendrá, o sea, el tiempo que tomara
el mandante en seleccionar una de las propuestas, e indicar el mecanismo que operará para aclarar
cualquier duda que tengan los proponentes.

Bases Administrativas: Pueden ser divididas en dos tipos, generales y especiales. Las
primeras contienen todas aquellas cláusulas que están destinadas a definir conceptos, fijar
instrucciones, determinar procedimientos, delimitar responsabilidades, y en general contiene
aspectos diferentes a los que incluyen las especificaciones técnicas y planos del contrato. Dentro
de las cláusulas se pueden distinguir las siguientes materias: Alcance de los trabajos a ser
efectuados, modelo de contrato a suscribir, garantías que se exigirán, plazo total de la obra y plazos
parciales, si existen; sistema de inspección, bases de medición y de pago que regirán como
retenciones y estados de pago, multas, sanciones o premios aplicables de acuerdo a las diversas
circunstancias.

Las bases especiales contienen cláusulas propias de la obra o tienen como fin modificar o
adaptar algunas regulaciones de las bases generales.

Dirección de Construcción Página 7


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas

Formulario de la Propuesta: La propuesta normalmente será presentada en un formulario


especial o itemizado que formará parte de los documentos de una propuesta, el cual contendrá la
mayoría de las partidas o faenas necesaria para la ejecución de la obra. Este formulario es la base
para la formulación de los precios unitarios. Además, el formulario de propuesta debe contener la
siguiente información: Nombre y dirección del proponente, plazo de ejecución, garantía de seriedad
de la propuesta, declaración del proponente que ha cumplido ciertas condiciones de realización
previa a la presentación de la propuesta, por ejemplo, la visita a terreno.

Especificaciones Técnicas (E.T.): Se basan en la NCh 1156 Of 99 “Especificaciones técnicas


para la construcción - Ordenación y designación de partidas”. En ella se dan instrucciones escritas
destinadas a complementar los planos del proyecto para formular los requerimientos técnicos de la
obra. Por esto, una combinación de ambos documentos definan completamente las características
físicas, técnicas y de operación de la obra. En general las E.T. definen el “cómo” debe hacerse y los
planos señalan el “qué” debe hacerse.

En las especificaciones técnicas se pueden distinguir las tres partes siguientes:

- Estipulaciones Generales: Establece la descripción de los trabajos, referencias a los


planos del contrato, trabajos o materiales que ejecutará o entregará el dueño u
otros contratistas, control de materiales, acomodaciones para el personal,
acomodaciones para la inspección, precauciones especiales durante la construcción,
etc.

- Estipulaciones Técnicas: Contiene las instrucciones necesarias para obtener la


calidad y el servicio que se desea del producto terminado. Además, de los
requerimientos técnicos, es necesario incluir todas las pruebas y ensayos que
deberá realizar la inspección para verificar que se están obteniendo los resultados
especificados. En esta parte deberán especificarse cada uno de los trabajos típicos
de construcción como son: Movimiento de tierras, hormigón, enfierradura,
moldajes, estructuras, terminaciones, instalaciones, etc.

- Bases de Cubicaciones y Pagos: Al final de cada una de las partes en que se ha


dividido las estipulaciones técnicas se debe incluir la base de cubicación y pago para
los diferentes ítem que componen cada una de las partes y haciendo referencia al
código dado en el formulario de propuesta. De no indicarse la unidad, deberá
referirse a la norma NCh 353 of 2000 Construcción – Cubicación de obras de
edificación – Requisitos.

Dirección de Construcción Página 8


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
Planos del Contrato: En esta parte se incluirá todos aquellos planos que se han señalado en
las estipulaciones técnicas. Es importante que tanto el dueño como el contratista conserven un
juego completo de planos definitivos del proyecto, con el fin de usarlos como elementos de
referencia ante eventuales reclamos por alguna de las partes.

Documentos de Referencia: Consiste en los informes previos realizados al llamado a


propuesta, que tienen como fin conocer con más o menos exactitud las condiciones del terreno y
sus alrededores. Deben contener la información más exacta y completa posible. Estos documentos
no forman parte de los documentos de la propuesta ni de los documentos del contrato, sino que
son meramente informativos.

Serie de Preguntas y Respuestas: Una vez entregados todos los documentos de la propuesta
y analizados por parte de los proponentes, comúnmente surgen dudas y discrepancias acerca del
proyecto. Se establece entonces un mecanismo de realización de las consultas, en que los
proponentes emiten las preguntas al mandante, el cual deberá derivarlas a sus asesores o
proyectistas especializados para que formulen una respuesta o solución a la duda planteada. Todas
las consultas de los diferentes oferentes serán reunidas y reenviadas a todos los oferentes, de
manera de dar a los oferentes el mismo trato y que todos cuenten con las mismas aclaraciones.

Apéndices: Corresponde a las modificaciones que pudieran tener los documentos de la


propuesta, los que se llaman notificaciones, y pasan a ser parte de los documentos de propuesta.

Estudio de un Presupuesto

El presupuesto de una obra se puede subdividir en varios ítems distintos, los que sumados
determinan el presupuesto de venta que es presentado en la licitación y que son los siguientes:

Presupuesto de Venta: Corresponde a la cantidad total de dinero que el constructor o


ejecutor estime debe cobrar al mandante por realizar la obra.

Presupuesto de Diseño del Proyecto: Equivale al costo de diseñar y especificar el proyecto el


que debe incluir los diferentes diseños involucrados como lo son el arquitectónico, de cálculo,
instalaciones, urbanizaciones, etc.

Costos Directos del Proyecto: Corresponde al costo estimado que determina el contratista
que ejecutará el proyecto. Considera materiales, mano de obra y equipos.

Dirección de Construcción Página 9


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas

Gastos Generales: Estimación del contratista que ejecuta el proyecto respecto de los costos
que no se pueden imputar a una partida o una actividad específica y deben ser prorrateados en las
diferentes partidas. Estos se pueden dividir en los propios del proyecto (como gastos del personal)
y gastos indirectos, los que incluyen gastos financieros, de garantía y oficina central.

Imprevistos: Es el riesgo de los gastos no controlables. A mayor seguridad en los precios y


cantidades de cada partida, menor es el riesgo, y por lo tanto, menores deberían ser los imprevistos.

Utilidad: Es el monto de dinero que estima el ejecutor del proyecto que debería ganar por
lo realizado. Éste se estima normalmente como un porcentaje del presupuesto del proyecto. El cual
depende de las esperanzas mínimas de rentabilidad que tengan los dueños de la empresa, del grado
de complejidad y riesgo del proyecto, de las proyecciones del mercado y de la carpeta de proyectos
de la empresa, entre otros aspectos.

Impuestos: Se deben considerar los impuestos correspondientes como el IVA. En Chile, a


partir de 1988, las obras de construcción se encuentran afectas al impuesto al valor agregado. En el
caso de las viviendas, los compradores finales cuentan con un crédito especial de 65%, lo que
significa que cuando el IVA es del 19%, el precio final de venta de una propiedad para uso por su
comprador está afecto a un IVA real del 6.65%, que viene de realizar el cálculo de: 0.35x19%

Todos los elementos mencionados, en los que se divide un presupuesto de construcción,


serán desarrollados detalladamente más adelante.

Etapas para Estudio de un Presupuesto

La planificación de la propuesta consiste en el análisis de los antecedentes antes


mencionados, que forman parte de la licitación, y su evaluación económica. Para esto se
mencionaran los siguientes pasos:

a) En primer término el contratista debe autoimponerse un calendario de trabajo configurando


un programa para el estudio de la propuesta, el cual debe contener, al menos, lo siguiente:

- La fecha de término de los precios unitarios, labor que se vera muy agilizada por la
base de datos de precios unitarios desarrollada en esta memoria.

Dirección de Construcción Página 10


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
- Plazo que requerirá para terminar aquellos documentos técnicos que se requieren
contar antes del análisis de precios terminado como: Planificación, flujos de caja,
programa de utilización de recursos, etc.

- Plazo que requerirá para el análisis de gastos generales, considerando que algunos
dependen del costo directo.

- Plazo máximo que se dará para recibir cotizaciones de los proveedores y de los
subcontratistas.

- Plazo para preguntas al mandante.

- Plazo para revisar la oferta.

b) Es muy importante estudiar y definir el método constructivo para poder estudiar


adecuadamente el presupuesto.

c) Es importante definir la estrategia con que se va a enfrentar cada presupuesto, y considerar


los aspectos que se describen: Carga de trabajo, necesidad de obtener el contrato, cantidad
y calidad de los competidores (si es que se conocen), interés por el tipo de trabajo y otros.

d) Posteriormente deberá abocarse a un estudio exhaustivo de las bases de licitación y las


bases administrativas, plasmando en el programa del proyecto los plazos señalados por el
mandante como son: término de obra, plazo para hacer consultas, visita a terreno, etc.

e) Simultáneamente con el estudio de los antecedentes y a medida que se avanza en el


conocimiento del proyecto se debe preparar un listado de materiales y cotizaciones a
solicitar respectivamente. Para tal efecto se debe tener claramente identificadas y
estudiadas las exigencias y especificaciones técnicas del proyecto. Para el caso de los
materiales, a veces, es preferible cotizar cantidades aproximadas de ellos, ya que no harán
variar el precio unitario de las partidas. En el caso de los subcontratos se debe procurar
entregar el máximo de información disponible al cotizador, e indicar el plazo de recepción
de su oferta, el cual debe ser lo suficientemente temprano de manera de analizar lo
cotizado.

f) Para el caso de contratos a suma alzada debe enfrentarse de inmediato el estudio de las
cubicaciones o cantidades por partida de obras, remitiéndose a la norma NCh 353 of 2000
Construcción – Cubicación de obras de edificación – Requisitos. Esta norma se analiza en el

Dirección de Construcción Página 11


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
capítulo 1. Para los casos que corresponda deberá hacerse una verificación de los planos
topográficos y de las condiciones del terreno.

g) En el caso de propuestas con contrato a serie de precios unitarios, es igualmente


conveniente verificar las cubicaciones, al menos en las partidas más relevantes, por la
incidencia en los plazos y distribución de los gastos generales que puede tener una variación
importante debido a la cantidad de obras a ejecutar.

h) Cualquiera sea el tipo de contrato de la propuesta, en cuanto se tenga una visión


medianamente clara de sus características principales y cantidades, será necesario realizar
una estimación general del monto de la propuesta y de sus principales partidas. A través de
la experiencia, comparándolo con trabajos anteriores que haya desarrollado la empresa o
por medio de extrapolaciones sobre la base del costo de materiales o mano de obra. De esta
manera deberá tenerse una visión de cuáles son los puntos en que tendrá que ponerse
especial atención dada la influencia sobre el gasto global. Esta es la única manera de
garantizar que el encargado del estudio pueda dedicar sus mayores esfuerzos donde
realmente se requiere.

i) Teniendo conocimiento cabal del trabajo a ejecutar y de las condiciones impuestas por el
mandante siempre es recomendable una o más visitas a terreno. Este aspecto, el cual es de
vital importancia para la estimación de costos y programación de la obra, será analizado en
detalle más adelante.

j) Una vez conocidas la mayoría de las variables que influirán en el estudio, el profesional
podrá elaborar uno o más programas tentativos de la obra para luego abocarse a su
evaluación. Los que serán destinados a optimizar los recursos disponibles.

k) Otro paso antes de enfrentar la confección del análisis de costos lo constituye el proveerse
de un listado de precios actualizados de mano de obra y de maquinarias, del que
normalmente disponen las empresas, porque siempre es necesario revisar en función de las
condiciones locales de trabajo. En el caso de la mano de obra deberá revisarse las
condiciones del mercado local, las necesidades de implementar sistemas de turnos,
incentivos, viáticos, movilización, etc. En el caso de las maquinarias deberá tenerse presente
fluctuaciones en los costos de los combustibles, mantención, desgaste de neumáticos, etc.

l) Al momento de enfrentar el análisis de precios el encargado del estudio deberá definir la


subdivisión que sea necesario hacer, de modo de estudiar por separado los costos directos,
costos indirectos, gastos generales, imprevistos y utilidades que sumados componen el
precio definitivo.

Dirección de Construcción Página 12


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
m) Una vez estimado el presupuesto final, el responsable debe revisarlo para verificar que
cumpla con las bases y si los valores están dentro de lo esperado. Cualquier discrepancia
debe ser analizada y resuelta con antelación a la apertura o entrega de la propuesta.
Finalmente el valor estimado puede ser modificado por el responsable en función de la
estrategia que haya definido para esta propuesta específica.

Costos

Los costos en la construcción corresponden a la suma de factores de producción empleados


en el proceso productivo, que se desglosan en costos directos e indirectos.

Costos Directos

Corresponde al pago de mano de obra con sus seguros, leyes sociales, entre otros, que
intervienen directamente en la ejecución de la unidad de obra. Además, se incluye el valor de los
materiales puestos a pie de obra, considerando su traslado al interior de la edificación. También
debe incluirse los gastos de personal, combustible, energía, arriendo o amortización, etc., que
tengan lugar por el accionamiento o funcionamiento de la maquinaria utilizada en la ejecución de
la misma unidad de obra. De ser omitido algún ítem del proyecto en el costo directo del mismo, éste
pasa a ser perdida para el constructor.

Es decir, en el costo directo intervienen


- Mano de obra
- Materiales e insumos
- Equipos, Maquinaria y Herramientas

El costo de los materiales dependerá de distintos factores, especialmente por su tipo,


volumen, calidad, oferta y demanda. La repercusión que produce el transporte interno de los
materiales, traducido en roturas o pérdidas que se producen en la realización de la unidad de obra,
se incluirá como un incremento de consumo del material, lo que se reflejará en el precio unitario
aumentando en un porcentaje el total de los materiales que intervienen en la partida. Las
recomendaciones de perdida de materiales en las diferentes partidas, se expresan en el Capítulo 1,
de la NCh 353, of 2000.

Los equipos, maquinarias y herramientas, especialmente los equipos pesados, en algunos


casos, dependiendo del tipo de obra, conforman el elemento más importante y representativo

Dirección de Construcción Página 13


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
dentro de este tipo de costos. Estos elementos pueden ser arrendados o propios dependiendo de
la envergadura de la empresa u obra.

Los costos directos son proporcionales al tamaño del proyecto, ya sea que tengan una
relación directa con las cantidades de recursos utilizados en la producción, o que se deriven de la
ejecución de una labor de construcción claramente asignable a una actividad constructiva.

Los gastos producidos en obras preliminares, tales como la construcción de oficinas,


instalación de faenas, almacenes, bodegas, cercos, servicios higiénicos, obras de protección, entre
otros, deben ser considerados y evaluados como costos directos, teniendo en cuenta el número de
usos, para recargar solo en forma proporcional el valor de cada obra.

Costos Indirectos

Se considera gastos indirectos todos aquellos gastos de ejecución que no sean directamente
imputables a unidades de obra concretas, sino al conjunto o parte de ella. Comprenden los pagos
de toda la estructura logística necesaria para la administración de la ejecución del proyecto, la
evaluación de los imprevistos y la evaluación de las actividades.

Los costos indirectos son proporcionales al tiempo de ejecución del proyecto e


inversamente proporcional al tamaño del proyecto.

Dentro de los costos indirectos se pueden distinguir diferentes elementos que lo componen:

Gastos generales, que corresponden al costo por la administración de la obra.

Derechos de instalación de servicios públicos que están relacionados con los pagos por
concepto de instalación de conexiones de agua, alcantarillado, energía eléctrica, teléfono y gas.
Estos valores generalmente son pagados por el propietario del proyecto y no son parte de la
licitación.

Seguros y garantías que corresponde al valor de las pólizas de responsabilidad civil,


estabilidad de la obra, seriedad de la propuesta, buen manejo del anticipo, cumplimiento del
contrato y pago de prestaciones sociales.

Dirección de Construcción Página 14


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
Gastos comerciales que corresponden a los pagos realizados para la promoción y
propaganda del proyecto, gastos de escrituración y pago de interés financiero. Al igual que los
derechos de instalación estos costos son asumidos por el mandante o son subcontratados por él a
través de empresas que se dedican al desarrollo inmobiliario.

Gastos Generales

Los gastos generales corresponden a todo egreso que no puede asignarse a alguna partida
o grupo de partidas. Resultan de determinar la forma de cómo se ejecutará, administrará y
coordinará el proceso constructivo de una obra en el que se generan actividades que tienen un costo
asociado, pero que no están incluidos en los planos y especificaciones.

Los G.G. son los costos asociados con la infraestructura de apoyo y sistemas de supervisión
que no aparecen en el producto final.

Elaborar un producto o desarrollar una faena no solo requiere de materiales o insumos,


mano de obra, equipos y herramientas, que es el llamado costo directo, sino también de una
infraestructura de apoyo acorde a la estrategia diseñada, y que puede variar abruptamente de una
empresa a otra de acuerdo con la tecnología, la política, la zona geográfica, la situación económica
y social, y la situación del mercado.

La determinación clara y precisa de los G.G. es fundamental en un presupuesto y puede


determinar el éxito o fracaso de una propuesta en un proceso licitatorio. El estudio de los costos
directos es un proceso matemático en el cual los diversos proponentes pueden tener cifras muy
parecidas, en tanto que sus ventajas relativas solo se harán evidentes en la forma como presentan
y presupuestan su forma de ejecutar y administrar la obra, y el tiempo que dediquen a diseñar una
estrategia válida.

Normalmente, estos gastos aparecen en los presupuestos y en los estudios de precios


unitarios reflejados como un porcentaje adicional sobre el total del costo directo los que se
atribuyen a gastos generales y utilidades de la empresa. Esto no significa que sean, por naturaleza,
una proporción del costo directo, sino que se han expresado de esta forma para facilitar la
exposición del presupuesto y la presentación de los estados de pago.

Los gastos generales no deben ser calculados, a priori, como un porcentaje del costo directo
del proyecto o partida, sino que deben ser calculados según el tipo de obra y determinando las
características constructivas de ésta, su ubicación geográfica, tiempo de ejecución, estructura y

Dirección de Construcción Página 15


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
necesidades de la empresa. Una vez hecho el ejercicio de cálculo de los gastos generales, y
establecidas las utilidades que se pretenden del proyecto, se determina qué porcentaje del costo
directo equivale a lo calculado anteriormente.

Cabe destacar, que los gastos generales dependen del tiempo, de la estructura de
la empresa y de su avidez por el trabajo

- Dependen del tiempo, dado que una gran parte de los gastos generales son función
de la magnitud del plazo ocupado en la construcción.

- Dependen de la estructura de la empresa, por cuanto los cargos por oficina central
y por personal de obra varían según el tamaño de la empresa. Por esto según la
envergadura del proyecto o propuesta, las empresas se agrupan por categoría, en
la hipótesis que para los trabajos de mayor envergadura y responsabilidad se
requiera de empresas más grandes y complejas o con mayor tradición en el
mercado, las cuales tienen gastos generales mayores.

- Dependen de la necesidad de la empresa por captar el trabajo, puesto que se puede


llegar al extremo de que a la misma le convenga incluso sacrificar parte de sus gastos
generales para poder sobrevivir.

En los G.G. se debe distinguir dos agrupaciones. Están los de la obra propiamente tal, como
tipo de contrato, condiciones de venta, plazo, monto, recursos especiales, etc., y también están los
gastos de la empresa constructora que ejecuta los trabajos, el cual consulta los gastos propios de
ella y que inciden sobre todas las obras que ejecuten, como arriendo de oficina y gastos de
mantención, profesionales, técnicos y administrativos permanentes, movilización, inspecciones,
etc., que se requieren para el funcionamiento normal de la empresa.

Dentro de los gastos de la obra, los elementos que los constituyen varían según sean las
definiciones que se seguirán en el estudio del presupuesto, pero generalmente consultan:

1. Personal de administración, supervisión técnica, personal de apoyo logístico y personal


auxiliar:

Se deben considerar los salarios de los profesionales y técnicos que dirigirán la obra,
así como también lo que corresponde para el gerente o socio visitador por parte de la
empresa. Dentro de los profesionales están el administrador o director de obra, que
corresponde a la máxima autoridad en el proyecto, el o los profesionales ayudantes de

Dirección de Construcción Página 16


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
terreno, encargados de llevar y coordinar el avance de las partidas o actividades. También
se puede incluir, para el caso de obras más grandes que requieren un mayor control, una
oficina técnica que puede estar constituida por uno o varios profesionales. Ésta puede tener
diferentes labores dentro de la obra como son llevar un control de instalaciones, llevar los
protocolos y procedimientos del sistema de certificación ISO, el cual muchas empresas
constructoras han incorporado o están en proceso de incorporarlo como una herramienta
de trabajo y control; cotizar subcontratos y materiales, etc. En el fondo, ayudan al director
y profesional de terreno en la administración y ejecución de la obra.

También se debe considerar el personal técnico propio de la ejecución de la obra,


como son el jefe de obra con sus capataces, que son los encargados directamente de la
mano de obra. También está el topógrafo con su ayudante, el trazador, el administrativo
responsable de llevar los contratos de los trabajadores con todo lo que ello implica, el
bodeguero, el personal de mantención; la mano de obra calificada como carpinteros,
albañiles u otros; cuadrillas que realicen labores complementarias a la ejecución del
proyecto, también operarios de grúas, montacargas o maquinaria pesada y cuadrillas de
transporte interno manual.

El número de personal profesional, técnico u operadores será determinado por el


tamaño del proyecto. En algunos casos como en construcciones menores bastara con un
profesional y jefe de obra, en otros, para el caso de edificios u obras industriales se requerirá
de todo el personal dicho en el párrafo anterior.

También en este ítem se debe considerar los viáticos y/o arriendo de departamentos
o inmuebles si es que el proyecto se lleva a cabo en zonas aisladas o alejadas del lugar de
residencia del personal.

2. Consumos de obra (agua, electricidad, teléfonos, copias de planos, etc.)

Durante la ejecución de la obra se realizan consumos de estos bienes, pero también


se debe considerar si es que no se encuentran como costo directo, las instalaciones y
empalmes provisorios de agua potable, alcantarillado, electricidad y gas que la obra necesita
para su funcionamiento, así como también baños químicos o duchas portátiles.

3. Equipos y herramientas de uso general

En este ítem se considera el costo de utilización de aquellos equipos de transporte


vertical y horizontal, cuya evaluación no es posible dentro de los costos directos o no puede

Dirección de Construcción Página 17


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
ser asignado claramente a un ítem de construcción. Entre ellos se distinguen grúas,
elevadores de plataforma, etc. También equipos menores como vibradores, capachos,
demoledores de pavimento, palas, etc.

4. Seguros y garantías

En los proyectos de edificación o construcción, y según el tamaño de la obra y


número de empleados que en ella trabajan, se deben tener diferentes tipos de seguros y
garantías, estas pueden ser:
4.1 Garantía del cumplimiento del contrato, el cual garantiza al mandante el correcto
cumplimiento de las condiciones contractuales, técnicas y administrativas. Puede ser
por documento, retenciones en los pagos o ambas.

4.1.1 Documento de garantía, generalmente por el 5% del monto del contrato, el que se
devuelve ordinariamente a la recepción definitiva de la obra, y puede ser por medio
de una boleta bancaria o por una póliza de garantía las que se obtienen por medio de
un banco o la compañía de seguros, respectivamente. Éstas pueden hacerse efectivas
por el mandante justificando su incumplimiento en cualquier momento.

4.1.2 Retenciones a estados de pago, generalmente son por un 5% del monto del contrato,
reteniendo el 10% en cada estado de pago hasta completar el 50% de lo contratado.
Lo que ordinariamente se devuelve en un 75% en la recepción provisoria y un 25% en
la definitiva, y pueden canjearse por boletas de garantía.

4.2 Garantía por seriedad de la propuesta: la cual asegura al mandante la aceptación de las
condiciones y firma del contrato. Generalmente es el 2% del presupuesto oficial o
también se fijan en montos fijos en U.F. Se garantizan en boletas bancarias y son
devueltas contra entrega del documento de garantía del contrato.

4.3 Garantía por anticipos: El monto del anticipo se especifica en las bases administrativas,
y se garantiza con boletas o pólizas equivalentes al total recibido. Pueden ser
devueltos por medio de los estados de pago.

4.4 Gastos notariales e inscripción en el conservador de bienes raíces. Este gasto se da


principalmente en escrituras públicas y en términos aproximados se puede estimar
en un 0.55% de cada parte en compraventa y 0.2% en contrato en suma alzada.

Dirección de Construcción Página 18


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
4.5 Seguro de incendio. Se estima sobre el 70% del contrato en edificación y en obras
civiles, salvo casos especiales, en el equivalente a obras afectas a deterioro. Es muy
variable, pudiendo estimarse, si no hay un caso específico para la obra, en un 0.12%
del contrato.
4.6 Gastos legales y comercialización. Es aplicable a obras de edificación e incluye
honorarios de abogado por contratos de compra - venta y gastos de promoción, y
puede estimarse entre 3 y 4% de la venta.
4.7 Interés del capital. Se aplica para contratos a suma alzada con o sin reajuste y contratos
a suma alzada con pago diferido.
4.8 Interés a retenciones. Tomándolo desde el punto de vista económico, configuran un
préstamo al mandante, debiendo calcularse el interés de este capital y su reajuste
hasta los plazos de devolución.

5. Vehículos, muebles y útiles

En este ítem debe considerarse, solo de ser necesario, vehículo de obra con su
correspondiente consumo de combustible, lubricante y neumáticos. Incluye muebles,
papelería, copias, artículos de oficina, caja chica, y elementos de aseo, necesarios para una
cómoda realización del trabajo por parte del personal profesional y administrativo, así como
bodegueros, rondines, portero, etc.

6. Elementos de seguridad

Corresponden a los costos asociados con el servicio de enfermería, la dotación de elementos


de protección personal, elementos para la señalización y extintores, entre otros.

7. Varios

Corresponde a la valorización de aquellos gastos que pertenecen a los gastos


generales y no fueron clasificados en ninguna de las anteriores categorías, tales como el
transporte, los servicios públicos, la mensajería y la publicidad de obra entre otras.

Dirección de Construcción Página 19


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
Aspectos que afectan los gastos generales

Se debe considerar en el cálculo de los gastos generales, la influencia de los siguientes


aspectos.

Situación de la industria y el país

Comprende el análisis de las condiciones relacionadas con el orden público de la


zona de influencia del proyecto, la estabilidad comercial de los proveedores, la oferta y/o demanda
de los recursos, de las variables macroeconómicas de la economía del país, de los indicadores
económicos de la industria de la construcción, entre otros.

Localización de la obra

De acuerdo con la localización de la obra se asignarán gastos cuya definición se hace


a través del estudio de algunos referentes que se describen a continuación:

- Ubicación geográfica: Situación social y económica, zona de influencia del proyecto,


temperatura predominante, régimen de lluvias, topografía, características
geométricas y de estabilidad de la vías de acceso, medios de transporte disponible,
medios de comunicación disponibles, posibles sitios para compra de material y para
botadero.

- Infraestructura de servicios públicos: Es importante percatarse de la existencia,


disponibilidad y costo de los servicios públicos como sistema de evacuación de
aguas lluvias, alcantarillado y energía eléctrica. En su defecto se debe evaluar la
construcción provisional o definitiva de estas redes.

- Legislación particular: se refiere al estudio de la reglamentación particular de la zona


donde está ubicado el proyecto en lo concerniente a impuestos, contratación de
personal, horarios de trabajo, regulación ambiental y comunitaria, entre otros.

- Vivienda y alojamiento: Es importante la existencia, disponibilidad y costo de la


infraestructura requerida para el alojamiento, alimentación y descanso del personal
que trabaja en la obra. En caso de que se requiera un campamento en la misma
faena, debe evaluarse el costo de la infraestructura necesaria así como los servicios
de alimentación.

Dirección de Construcción Página 20


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas

- Disponibilidad y costo de los recursos: Los recursos pueden variar su costo de


acuerdo con la zona donde está ubicado el proyecto, con las condiciones de oferta
y demanda y con las costumbres de la región.

Requerimientos contractuales

Los contratos de construcción implican obligaciones y riesgos económicos que


deben analizarse y considerarse como gastos generales. Algunos rubros importantes que deben
considerarse son los requisitos de participación, los tipos de contratos a elaborar, el tipo y costo de
las garantías y de los recursos exigidos, la posibilidad de conformación o uniones temporales.

Magnitud de los trabajos

El análisis de la tipología y magnitud de la obra y el plazo de entrega definen el


sistema constructivo a emplear, la estrategia de administración del proceso constructivo y los
planteamientos lógicos que permiten presupuestar el organigrama, alojamiento e instalaciones
provisorias, necesidades de equipo, posibilidades de abastecimiento, etc.

Imprevistos

El proceso de elaboración del presupuesto de una obra es un complejo proceso de planeación que
involucra factores disimiles como el clima, la disponibilidad y los precios de los recursos, el
rendimiento de la mano de obra, las condiciones del sitio de la obra, etc.; en el cual es imposible
garantizar que están previstas todas las situaciones internas y externas que le afectarán
económicamente.

Algunos aspectos como la experiencia y criterio del constructor, la veraz, oportuna y amplia
información sobre el proyecto, y una correcta técnica presupuestal pueden minimizar el grado de
incertidumbre, pero a los errores humanos hay que agregar posibles fallas ajenas a la ejecución.

A cada nivel o etapa de un planeamiento económico corresponde un nivel de riesgo. Los imprevistos
en construcción deben confiarse a aquellas acciones que quedan fuera del alcance y control del
constructor y que la previsión de ellas no pudo hacerse con la información disponible.

Dirección de Construcción Página 21


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas
No deben confundirse los imprevistos con las pérdidas que experimentan los materiales, en los
precios unitarios, que equivalen a un mayor consumo de ellos. Tampoco con el aumento del costo
de los materiales y la mano de obra imputables a la inflación.

Utilidades

La utilidad corresponde a la ganancia neta que recibirá la empresa constructora por el


ejercicio profesional.

Se debe puntualizar que el concepto de utilidad no radica en el crecimiento desmedido


del precio de venta, porque además que ésta política induce a una carrera inflacionaria, la
empresa que la adopte saldrá del mercado de libre competencia y sus bajas ventas la llevaran al
caos económico.

La justa valorización de los componentes del precio de venta, conlleva al estricto


cumplimiento de las obligaciones fiscales y sociales, indispensables para sustentar las empresas.

En términos generales la rentabilidad de una inversión tiene como parámetros esenciales


el tiempo de congelación del capital, el monto de inversión y el riesgo implícito en ésta. En el
caso de inversiones de renta fija se cumple la proporcionalidad entre monto y el riesgo con la
utilidad. En el caso de inversiones de renta variable depende del desarrollo y productividad de la
empresa, de las leyes de la oferta y demanda, del momento económico y político, de la situación
de la industria, entre otros, que representan un mayor riesgo.

3. DESARROLLO

Analizar cuáles son los factores que afectan la estimación de los Gastos Generales y los Imprevistas
durante el estudio de Propuestas de Obras de Construcción.

Dirección de Construcción Página 22


AREA CONSTRUCCIÓN
Asignatura: Factibilidad Técnica y Económica de Obras
Código: AOAG03/G02/Estudio de Propuestas

4. INSUMOS

Materiales. Unidad. Cantidad. # Alumnos.


Papel Bond resma 0,25 20

5. EQUIPAMIENTO

N° MAX
Equipos. CANTIDAD
ALUMNOS
Data Show. 1 20
Computador 1 20

6. BIBLIOGRAFÍA

- https://www.google.cl/?gfe_rd=cr&ei=6DU8VIT_B8bL8gfErICgCg&gws_rd=ssl#
- Solminihac Tampier, Hernán E. Procesos y técnicas de construcción, Ediciones
Universidad Católica de Chile,2008,
- http://www2.scielo.org.ve/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0798-
96012006000200006&lng=es&nrm=i
- http://www.udp.cl/minors/docs/gtconstruccion/estudio_propuestas.pdf
- http://www.itemizar.cl/
- Estudio de Propuestas – Autor : Gustavo Arriagada

Dirección de Construcción Página 23