[FORMULACIÓN DE PROYECTOS PARA EL SECTOR 

CONSTRUCCIÓN] 30 de noviembre de 2013 
 
Proyecto de construcción de un edificio con financiamiento de banca pública y otra etapa con 
preventa de apartamentos. 

La constructora XYZ decide desarrollar un proyecto de edificación de tres etapas, para las cuales se 
programa utilizar  a  la banca  pública para el financiamiento del  70% de la obra,  contemplándose 
que el 30% restante es financiado por medio de aportes propios del promotor y la captación de 
recursos por medio de la pre‐venta de apartamentos. 

El proyecto urbanístico es desarrollado en un país con alta volatilidad en los precios, lo cual nos 
hace  tener  una  carrera  contra  reloj  en  la  disponibilidad  de  los  recursos  financieros  para  poder 
adquirir los materiales necesarios para el desarrollo de la obra. 

La descripción del entorno de negocios donde se desarrolla la obra es el siguiente: 

 Se  estima  una  inflación  anual  del  50%  en  los  próximos  dos  (2)  años,  esperándose  una 
estabilización en el índice de inflación en 30% de forma perpetua. 
 Los sindicatos del país tienen un gran poder  sobre las decisiones que toma  el ministerio 
del  trabajo  en  la  fijación  de  la  escala  salarial,  con  lo  cual  desde  el  presente  año  han 
logrado tener solo dos escalafones en los sueldos de los trabajadores de la construcción 
en los siguientes niveles: 
o Primer nivel: tendrán desde este año un salario integral mensual de Bs. 12.000,00, 
generando  una  incidencia  en  los  pasivos  del  contratante  del  20%  de  su  salario 
integral,  adicionando  un  ajuste  sobre  el  salario  de  la  inflación  más  15  puntos 
porcentuales (pp) sobre esta. 
o Segundo  nivel:  tendrán  desde  este  año  un  salario  integral  mensual  de  Bs. 
16.000,00, generando una incidencia en los pasivos del contratante del 22% de su 
salario  integral,  adicionando  un  ajuste  sobre  el  salario  de  la  inflación  más  17 
puntos porcentuales (pp) sobre esta. 
 
 La  disponibilidad  de  materiales  está  garantizada  por  el  Estado  Nacional  (se  convirtió  en 
proveedor directo de todo), donde el costo de materiales anualmente sufre incrementos 
del  70%,  esto  motivado  a  la  aparición  de  mercados  informales  (mercado  negro)  de 
materiales para la construcción. 
 El  clima  de  respeto  y  protección  a  la  propiedad  privada  es  cada  día  más  complejo  en  el 
país, por lo que es necesario el pago de una protección especial para que el terreno no sea 
invadido, dicho costo está determinado en la zona a un equivalente del 0,01% del valor del 
terreno  anual.  Este  costo  es  importante  incurrirlo  mientras  el  terreno  no  tenga  la  obra 
completamente desarrollada. 
 El Estado Venezolano, dentro de su avance en la regulación de las actividades económicas, 
debe otorgar un permiso para la puesta en marcha de una preventa en inmuebles, por lo 
cual dentro de los requisitos está el desarrollo de las proyecciones sobre las preventas de 
apto, dichas proyecciones debe ser realizadas por un grupo de ingenieros y economistas 

Diplomado en Administración y Gestión de Obras |   1 
 
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CONSTRUCCIÓN] 30 de noviembre de 2013 
 
los cuales serán contratados por el promotor teniendo un costo del 0.3% del valor de la 
obra. 
 Los  precios  de  los  inmuebles  en  preventa  no  son  ajustables  en  el  tiempo,  por  lo  que  se 
debe  estimar  el  precio  futuro  (que  será  revisado  por  el  Estado)  debe  ser  calculado  con 
mucho cuidado para evitar multas o sanciones. 

El desarrollo del proyecto habitacional tiene las siguientes características: 

 El terreno es propio del promotor, lo cual se estima tenga una incidencia en el valor final 
de la obra del 20%. 
 El valor del terreno es en términos de dólares de 5 MM. 
 El promotor solo cuenta con un equivalente al 5% del valor de la obra en disponibilidad de 
recursos en moneda local, por lo cual la estrategia de preventa debe apuntar a un 5% del 
costo de la obra de manera inicial. 
 Se estima que la banca pública realizara un financiamiento del 70% del costo de la obra, 
con lo cual los desembolsos serán de la siguiente forma: 
o Un adelanto del 25% del total del financiamiento. 
o Desembolsos contra avalúos trimestrales para el primer año que deben sumar un 
45% del monto financiado. 
o Seis desembolsos bimensuales que deben ser del 5% cada uno. 
 Se estima que el mix de costo responde a la siguiente relación: 
o Mano de obra el 40% 
o Materiales el 45% 
o Alquiler de equipos el 15% 
 El número de unidades habitaciones están conformadas de la siguiente forma: 
o Tres (3) edificios de 10 pisos cada uno. 
o Cada piso contara con cuatro (4) apartamentos. 
o Cada apartamento tendrá una medida de 60 mts 

NOTA:  los  gastos  de  permisos,  notarias,  facilidad  de  procesos  (gestores)  y  otros  deben  ser 
estimados en consenso por los asistentes al curso. 

¿Qué queremos en el caso? 

En función de los datos planteados se requiere la estructuración del flujo de caja del inversionista 
(promotor) y del proyecto, para lo cual queda en sus manos definir las siguientes variables. 

1. ¿Cuál  es el plan  de  preventa  que plantea usted o  los planes de preventa en caso  de  ser 

varios? 
2. ¿Cuál  es  el  flujo  de  caja  que  le  mostrara  al  inversionista  donde  el  puede  observar  el 
horizonte de tiempo de la inversión? 
3. ¿Cuál es el flujo de caja del proyecto que usted le presentara a la banca pública y con el 
cual llevara el control del potencial del proyecto? 
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