LECTURA Nª1 LA CONTRATACION DE DERECHO DE PROPIEDAD: UN ANAILISIS ECONOMICO-

BENITO ARRUÑADA

Existen dos teorías una que se nos dice son las instituciones son las que hacen posible la
existencia de y la contratación d derecho reales lo que promueve el crecimiento económico .

Y por otro lado tenemos los derechos reales de eficacia “ in rem” que son los que se ejercitan
en los bienes con un título de por medio con esto lo que se busca es garantizar nuestro
ejercicio de derecho también llamado enforcement el problema surge cuando se quieren
establecer sobre un mismo bien varios derechos reales estos pueden chocar entre si a menos
qu exista consentimiento de los titulares para con las partes pero aun con esto tendríamos a
parte otros costos de transacción paras los cuales existen algunas soluciones institucionales
que van a facilitar que las partes reúnan los consentimientos necesarios a bajo costo, para ello
se necesitaría q los contratos sean públicos o por lo menos se haga público los derechos reales
a los que se ha dado lugar; para la publicidad de derechos reales se le suele complementar
con fórmulas de aseguramiento económico de eficacia obligacional y en el caso de los
contratos solo se requiere una intervención imparcial lo que se busca es que no exista otro
derecho preexistente que colisione con la transacción del nuevo derecho.

El autor aquí hace un paréntesis para explicarnos un régimen de “privacidad” antiguo el que el
sistema jurídico reconocía carácter real a derechos ocultos y hace una comparación de los
tres sistemas de publicidad al final resultan tener servicios similares pero en el rendimiento
varia ya sea por el número de transacciones o por el riesgo de oportunismo asimismo otra
conclusión que saca el autor es que es bueno que haya competencia en la elaboración asesoría
de contratos privados .

INTRODUCCION

1.1. Motivación
El centro a derechos reales es mejor que estos recaigan sobre bienes inmuebles pues estos
brindan mayor garantía es por ellos que en muchos países se apoya para la titulación de
estos pero estos muchas veces no han funcionado en países desarrollados así tbn en países
más desarrollados los sistemas de transmisión de derechos reales no están adaptadas a
las condiciones actuales entonces se pude decir que en ambos casos existe un desfase
entre las posibles soluciones y los participantes del mercado .
En el análisis económico del derecho ha habido muchos avances como la teoría de los
derechos de propiedad donde encontramos análisis del papel de posesión y reglas de
adjudicación, estos en algunos trabajos ya que en otros no se ha tocado el tema o
simplemente tocan los temas de titulación como dentro de una “caja negra” los cales no
son de mucha ayuda, aunque esto ha mejorado en la actualidad por alguno autores como
AYRES, KAPLOW Y SHAVELL que elaboraron una teoría de responsabilidad y propiedad
entonces con estos trabajos se ayuda aunque mejor comprensión de los derechos reales.
Mas por otro lado en cuanto al diseño de las organizativo de las instituciones necesarias
para el funcionamiento eficaz de estos derechos está limitada por su énfasis jurídico ya
que existen lagunas que el autor dice que es por la falte de estudio con otros ramas como
economía entonces en este texto eso es lo que pretende el autor hacer una marco
analítico de “conexión” entre la propiedad y los costes de transacción y cómo los sistemas
 jurídicos utilizan a los derechos reales, se llega al conclusión q estos la utilizan como
Derecho inmobiliario para a las transacciones así también utilizan patrones organizativos .

Estructura del trabajo de Arruñada:

1º parte: marco teórico y problemas creados por la contratación de derechos reales en
régimen de privacidad
2º parte: estructura y equivalencia de soluciones institucionales de publicidad
3ª parte: registro de documentos y registro de derechos
4ª parte: extensiones del análisis

1.2 PROS Y CONTRAS DE LOS DERECHOS REALES:

Los derechos reales recaen sobre bienes “in rem” y son ejercitables sobre un bien “erga
omnes”.

También existen derechos que recaen sobre bienes que pueden ser considerados como
obligacionales o de crédito son los “inter partes”.

Diferencia entre derechos reales y derechos de crédito es que en los derechos reales se
pueden definir como la relación jurídica que existe entre una persona y una cosa. Los derechos
de crédito son derechos patrimoniales que sólo existen en las relaciones de ciertas personas
entre sí. Como en el ejemplo de arrendamiento que tenemos en el texto.

Entonces lo que se busca analizar en esta obra de si un derecho real puede generar costes de
tansaccion elevada o si estos se puden evitar empleando reglas de responsabilidad y además
cmom el SJle ha otorgado eficacia real a un derecho y si encmpparacion con los derechos de
crédito los derechos reales resultan mas valisoso puesto que un derecho de crédito carece de
posibilidad de ejerecio “in rem”, sin embargo los derechos reales implican costes de
transacción.

En conclusión si queremos crear un derecho real perfecto tendría que producirse alguna
contratación secundaria para que lo titulares puedan dar su consentimiento ya que cómo
vemos existen muchas instituciones encargadas de facilitar contratos en donde de forma
explícita se da su consentimiento este tbn pude producirse “ex ante” y en el momento de la
transacción ya que sin el consentimiento de las partes se produce confusión entre derechos
reles y derechos de crédito con efecto reales y tbn podría dar lugar a trasmisiones fraudulentas
aquí podemos decir que un derecho real tbn puede ser obligacional y estos se presentan más e
litigios de titularidad.