Voces: LOCACION ~ LOCACION DE INMUEBLE ~ CONTRATO DE CORRETAJE ~ CORREDOR ~

COMISION ~ DERECHOS DEL CORREDOR ~ COMISION DEL CORREDOR ~ CIUDAD AUTONOMA

DE BUENOS AIRES ~ ACTIVIDAD INMOBILIARIA
Título: Una nueva ley de "comisiones" inmobiliarias. Contenido, alcances y defectos de las nuevas reglas
Autor: Esper, Mariano
Publicado en: LA LEY 19/09/2017, 19/09/2017, 1
Cita Online: AR/DOC/2478/2017
Sumario: I. Qué trataré en esta nota.— II. ¿Por qué esta ley en este momento?— III. Clave: para qué
contratos rige la nueva normativa.— IV. Los cambios que la ley introduce.— V. Argumentos contrarios a
la validez de la ley.— VI. Dos cuestiones finales para tener en cuenta.— VII. Cierre.
Abstract: La ley 5859 CABA que modifica el régimen del corretaje inmobiliario en CABA sólo se aplica a las
locaciones de inmuebles con destino de vivienda, total o parcialmente, cuyo locatario sea una persona humana.
La norma se dirige a proteger al locatario en aquellos casos en que celebre un arrendamiento con la
intermediación de un corredor inmobiliario matriculado y la protección legal se concreta en la imposibilidad de
que el corredor cobre al locatario honorarios por su intervención, o tampoco costos y gastos de gestoría por los
informes registrales que solicite para aquel tipo de negocio.
(*)
I. Qué trataré en esta nota
El jueves 24 de agosto de 2017 se aprobó en la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
(CABA, en lo que sigue) una ley que reforma la ley local 2340 que regula la actividad de los corredores
inmobiliarios. La ley fue aprobada casi por unanimidad (51 votos afirmativos y 2 abstenciones) (1) y se
identifica con el nro. 5859 (BOCBA 08/09/2017).
En este breve comentario, indicaré las modificaciones que la ley 5859 introduce al régimen local, su impacto
en la actividad inmobiliaria desde el punto de vista legal y los fundamentos jurídicos que podrían alegarse para
cuestionar su validez.
Aclaro al lector: la ley que analizaré no debe confundirse con un proyecto de ley que tramita en el Congreso
de la Nación, obtuvo media sanción en el Senado el día 23/11/2016 y propone modificar algunos artículos del
Código Civil y Comercial de la Nación (Cód. Civ. y Com., en adelante) relativos al contrato de locación (2).
II. ¿Por qué esta ley en este momento?
Antes de examinar el texto legal recientemente sancionado, la primera pregunta obvia que emerge es por qué
se sanciona en este momento una ley del tenor de la que aquí analizo, es decir, qué resortes se han movido para
que la Legislatura de CABA decida modificar la ley 2340 que regula el corretaje inmobiliario, del modo en que
lo ha hecho.
Las respuestas son, al menos, dos:
1) La existencia actual de un movimiento social y legislativo relevante encaminado a proteger a aquellos
sujetos o individuos contractuales o sectores sociales considerados más débiles en la contratación moderna:
consumidores (art. 42, Const. Nac., ley 24.240 de Defensa del Consumidor, dec. regl. 1798/1994, res. 53/2003,
res. 9/2004, entre otras normas), afiliados a sistemas de medicina prepaga (ley 26.682 de Marco Regulatorio de
Medicina Prepaga), adquirentes de paquetes turísticos (ley 26.356 de Sistemas Turísticos de Tiempo
Compartido, arts. 2087 y ss., Cód. Civ. y Com., entre otras reglas), pasajeros en hoteles, alojamientos y posadas
de diverso tipo (arts. 1370 y ss., Cód. Civ. y Com., que continúan normativamente la protección que ya preveían
los arts. 2227 y ss., Cód. Civ.), pasajeros en el transporte de personas (arts. 1286 y 1289 y ss., Cód. Civ. y Com.,
que prosiguen el amparo que preveía el art. 184, Cód. Com., y el aún vigente art. 65, ley 2873 General de
Ferrocarriles, de 1891), suscriptores de planes de capitalización y ahorro regulados por legislación específica
(dec. 142.277/1943), entre muchos supuestos reales, que se agrega a los sujetos tradicional o históricamente
protegidos por la legislación nacional o internacional, como son los prestatarios o deudores de préstamos (la ley
11.741 de moratoria hipotecaria de 1933 es un antiguo, pero no único antecedente; más reciente en el tiempo, la
ley 25.798 de Refinanciación Hipotecaria), y, en lo que nos interesa, los locatarios de inmuebles,
particularmente de vivienda, y arrendatarios y aparceros rurales (leyes 11.156 y 11.157 de 1921, ley 23.091 de
1984, y todo el régimen legal desarrollado durante la extensa duración de la denominada "emergencia locativa",
que tuvo su primera etapa durante los años 1921 a 1925, y luego "recrudeció", en palabras de Rezzónico, a
partir del dec.-ley 1580/1943 y se extendió por más de treinta años hasta que la ley 21.342, de 1976, le puso
punto final) (3).
En los últimos años, se advierte una fuerte profundización, en materia locativa inmobiliaria, de ese
movimiento proteccionista, que se materializa a través de leyes o proyectos de ley locales dirigidos a proteger al
locatario, de vivienda particularmente, como lo reflejan la ley 17 de Chubut (BO 11/11/2016) o el proyecto de
ley de 2017 de Santa Fe para regular el mercado inmobiliario.

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 2) Existen importantes antecedentes locales en la Ciudad de Buenos que activaron la intervención, primero
judicial y luego en los medios de comunicación y redes sociales, de asociaciones de protección de inquilinos y
locatarios encaminada a cuestionar la validez de la resolución 350/2016 adoptada en enero 2016 por el Consejo
Directivo del Colegio Profesional Inmobiliario local (4) por la cual se decidió que las inmobiliarias pudieran
cobrar a los locatarios honorarios por intermediación según lo que libremente pactaren y, a falta de estipulación,
entre uno y dos meses de alquiler, pese a que la ley local fijaba un límite máximo de retribución del 4,15% del
valor total del contrato (art. 11, inc. 2º, ley 2340) que sólo podía ser alterado por ley, según lo exigía el art. 57
de esa misma norma (5). La impugnación judicial de esa resolución tuvo favorable acogida hasta la fecha (6).
Particularmente esta última cuestión, desató una furia de proyectos legislativos en CABA, desde marzo de
2016 en adelante, que culminaron en la sanción de la ley aprobada que aquí comento. En los fundamentos de los
diversos y numerosos proyectos legislativos que antecedieron a la ley bajo examen se resalta precisamente esa
circunstancia (7).
III. Clave: para qué contratos rige la nueva normativa
Antes de reseñar en concreto cuáles son las modificaciones que la nueva ley introduce, conviene resaltar una
y otra vez que las limitaciones y prohibiciones que las nuevas reglas introducen sólo se aplican y rigen a las
locaciones de inmuebles con destino vivienda, o habitacional como se denomina en el Cód. Civ. y Com. (arts.
1190, 1194, 1196, 1197 y 1222), cuyos locatarios sean personas humanas. La ley 5859 utiliza la expresión
"personas físicas", siguiendo la terminología vieja del Código Civil, sustituida por "personas humanas" por el
Cód. Civ. y Com. (arts. 19 y concs.).
Por lo tanto, quedan excluidos los arrendamientos con destino comercio, industria, profesión, actividades no
lucrativas, deportivas, artísticas, aquellos en los que el Estado sea locatario y cualesquiera otro cuyo destino no
sea vivienda. Son también ajenos a la ley, obviamente, los arrendamientos y aparcerías rurales regulados por la
ley especial 13.246 de Arrendamientos y Aparcerías Rurales, puesto que tanto por destino —explotación
agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones—, como por localización —inmuebles ubicados fuera de la
planta urbana de ciudades o pueblos, según ello se define en el art. 1º, dec. 8330/1963 (8)—, resultan extraños a
la ley bajo comentario, ya que CABA no es zona rural ni el destino de esas locaciones es habitacional (aun en el
supuesto del art. 33, para aparcería agrícola) (9).
IV. Los cambios que la ley introduce
La ley 5.859 introduce los siguientes cambios concretos al régimen de la ley 2340 de CABA y, por ende, a
la actividad de los corredores inmobiliarios:
1. Retribución del corredor: se sustituye el art. 11, inc. 2º, ley 2.340, y se determina que en las locaciones de
inmuebles con destino habitacional "el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al cuatro con
quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador". La
modificación introducida respecto del régimen anterior es clara: antes de ella, la actividad del corredor
devengaba honorarios a su favor a cargo tanto del comitente (el locador, usualmente), según lo que libremente
se hubiera acordado con él, como del locatario, con un tope del 4,15% del valor del contrato; a partir del nuevo
texto, el corredor únicamente puede cobrar retribución profesional al locador. Es decir que el tope máximo al
honorario del corredor no constituye una novedad; lo novedoso es que solo pueda exigírselo al locador.
La limitación porcentual de la norma transcripta es de orden público tanto por los motivos que la inspiran
—fortalecer la política de acceso a la vivienda, entre otros, según fundamentos del proyecto de ley—, como por
la condición que en general ostentan las reglas arancelarias (doct. art. 54, ap. II, ley 10.973 de Martilleros y
Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires), y a salvo lo que diré en el apart. VI, b), de este trabajo
(10).
2. Prohibiciones de cobro: se incorpora el inc. 7º al art. 13 de la ley 2340 por medio del cual se prohíbe a los
corredores inmobiliarios "en las locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una
persona física, requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios
por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. La prohibición
resulta extensiva a los honorarios por administración de dichas locaciones".
Esta prohibición constituye el centro del reclamo motorizado por los propulsores de la ley y entidades
civiles protectoras de los derechos de los locatarios de viviendas: que el intermediario inmobiliario no tenga
derecho a percibir del locatario honorarios por la labor de intermediación que ha realizado y sólo se los pueda
reclamar al locador. Asimismo, la veda en cuestión constituye una reafirmación y profundización de lo
establecido en el art. 11, inc. 2º, ley 2340, analizado en el apartado anterior.
Hasta la sanción de la ley actual, el corredor que intervenía en la celebración de contratos de arrendamientos
con destino vivienda tenía derecho a percibir honorarios tanto del arrendador, que generalmente es el comitente,
es decir quien encarga su actuación, como del otro sujeto de la relación contractual, esto es, el locatario.
En nuestro país, desde los albores de nuestra organización institucional, el corredor tenía derecho a percibir
retribución por su trabajo a las dos partes interesadas en el negocio mediado. Eso lo preveía la primitiva

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regulación del Código de Comercio de 1859-1862 (art. 112) (11), se mantuvo con la gran reforma que sufrió ese
cuerpo de leyes en el año 1889 (art. 111) (12) y prosiguió en el texto de las disposiciones que sustituyeron a
aquel ordenamiento, esto es, el art. 37, inc. a), dec.-ley 20.266/1973 (13).
El Código Civil y Comercial de la Nación (Cód. Civ. y Com., en lo que sigue) se mantuvo fiel a esa
tradición normativa y, por ello, su art. 1351, bajo el epígrafe "intervención de uno o de varios corredores"
dispone que "si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o
protesta de una de las partes según el art. 1346". La norma nacional se aplica y rige en verdad para todo tipo de
corretaje, y no solo para el inmobiliario.
La regulación de las pautas arancelarias vinculadas con la retribución del corredor en general y del
inmobiliario en particular ha sido materia que tradicionalmente ocupó a las leyes locales. Sin embargo,
consultadas numerosas normas en vigor, en ninguna encontré una prohibición semejante a la introducida por la
nueva normativa de CABA, aunque existen algunas reglas especiales que reflejan los usos propios de las
jurisdicciones que las han dictado (14).
En el Derecho extranjero, por lo que pude compulsar, la legislación de Chile previó un antecedente similar
en su dec. 1205 de 1944 —en plena Segunda Guerra Mundial, con toda la conflictividad económica y social que
ello conllevaba, reflejado normativamente en normas de intervención del Estado en las relaciones privadas—,
cuyo art. 11 disponía que "los corredores de propiedades no podrán cobrar una remuneración superior a las que
a continuación de indican: [...] b) Por arriendo de propiedades urbanas, la tercera parte de la renta mensual con
cargo al arrendador. El arrendatario estará libre de todo pago". Sin embargo, ese decreto fue derogado en el año
1989, poco tiempo antes de que se recuperara la normalidad democrática en el país vecino.
Es decir, no se advierten antecedentes legislativos concretos que ameritaran una prohibición como la
sancionada ni, tampoco por cierto, una crisis terminal o de proporciones tales en el mercado habitacional de
CABA que le diera un marco de sustento en el cual justificarse razonablemente.
La prohibición de cobro legal de honorarios abarca al locatario, sublocatario y a los continuadores del
arriendo. Recordemos que, según el Cód. Civ. y Com., la sublocación de todo el inmueble equivale a la cesión
de la locación (art. 1213), con lo cual la sublocación pura o neta sólo es posible respecto de una parte del bien
raíz; por lo tanto, desde la perspectiva trazada por la ley, debió incluirse expresamente a los cesionarios. Pese a
la redacción legal, puede interpretarse que los continuadores de la locación mencionados en la norma
comprenden a los cesionarios y, sin dudas, a los sujetos indicados expresamente en el art. 1190, Cód. Civ. y
Com. (15).
En cualquier caso, la incorporación del sublocatario no debió realizarse dado que su existencia en los
arriendos responde a motivaciones o finalidades del más diverso carácter que no siempre coinciden con las
señaladas por los fundamentos del proyecto de ley para proteger al locatario.
Para concluir este apartado, la última parte del inc. 7º transcripto en cuanto le veda al corredor percibir del
locatario honorarios originados en la administración de arrendamientos, ya estaba prevista en el texto originario
de la ley 2.340 (art. 11, inc. 2º), por lo que no constituye una novedad al respecto.
3. Gastos de gestoría: se sustituye el inc. 2º del art. 10, ley 2340, y se dispone que el intermediario puede
"solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones,
respecto de la operación encomendada y las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de
éstas. Los costos de gestoría de dichos informes no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con
destino habitacional que sean personas físicas".
Los informes referidos son aquellos que los corredores deben solicitar en el marco de su intervención
profesional como intermediarios y promotores de la celebración de arrendamientos. Su obligación surge
implícitamente del art. 1347, inc. b), Cód. Civ. y Com. —antes se establecía expresamente en el art. 36, inc. c),
dec.-ley 20.266/1973—, según el cual el corredor debe ejecutar su labor proponiendo los negocios con
exactitud, precisión y claridad, y absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a
las partes, lo cual no podría obtenerse sin la necesaria información del estado dominial del bien a arrendar, de la
propiedad que se ofrezca como garantía —de existir este tipo de garantía— y de las condiciones personales del
locatario y del garante —de existir este último, lo que es de uso habitual—.
La práctica frecuente y abusiva de algunas inmobiliarias de percibir elevados ingresos en concepto de
gestión y diligencia de los informes referidos ha generalizado la sensación urbana de que ello constituye un
modo general de la actuación de los corredores inmobiliarios, y se refleja en una percepción social a veces
negativa respecto de este profesional inmobiliario.
Por lo tanto, la prohibición legal comentada en este apartado es lógica dentro de la tónica del nuevo texto:
con ella se pretende evitar el uso de medios subrepticios para percibir lo que la propia ley veda, para que no se
cobren honorarios bajo el disfraz de "gastos de gestión, trámites, diligencias o similares", vinculados con los
informes registrales que se solicitan para la celebración de locaciones.
Veremos si estos costos de gestoría no se terminan trasladando al locador o, peor aún, al fiador, garante o

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codeudor solidario en las garantías personales que no son bancarias ni otorgadas por compañías aseguradoras,
que son mayoritarias en la contratación actual.
4. Obligaciones publicitarias que se imponen al corredor: se trata de dos obligaciones adicionales que la ley
exige al intermediario, vinculadas con las reglas examinadas anteriormente. En concreto, la nueva ley exige: a)
que el corredor haga constar en todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino
habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, una leyenda con el contenido siguiente: "Para
los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será
el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato. Se
encuentra prohibido cobrar a los inquilinos que sean personas físicas comisiones inmobiliarias y gastos de
gestoría de informes"; y b) que el intermediario exhiba en todos los locales y/o oficinas en los que desarrolle su
labor carteles visibles al público con una leyenda del tenor siguiente: "Se encuentra prohibido cobrar comisiones
inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos que sean personas físicas. Para los casos de
alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el
equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato".
La finalidad de las obligaciones publicitarias referidas reside en hacer efectivas, reales y concretas las
obligaciones y prohibiciones tratadas en los párrafos precedentes ya que, de no existir los deberes de
comunicación y exhibición indicados, esos deberes se tornarían de difícil, escaso o nulo conocimiento por el
público protegido por la ley y, por ende, ello impactaría en su cumplimiento efectivo.
5. Por último, otra reforma transcendente de la ley bajo análisis es la modificación de la ley 1251
(consolidada por ley 5666, que es la primera actualización del Digesto Jurídico de CABA), norma local que
precisa el funcionamiento y prerrogativas del Instituto de Vivienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
(IVC, en lo sucesivo). La modificación introducida incluye entre los principios que rigen la ley 1251, que
impactan en la actuación del IVC, el de "ejercer el control del cumplimiento de las leyes locales que regulen
aspectos vinculados a la materia locativa-habitacional y brindar asesoramiento descentralizado a propietarios e
inquilinos".
Las consecuencias y cuestiones que esta modificación legal genera son numerosas, a saber:
a) Se precisan las atribuciones del IVC, que amplía su intervención en ámbitos ajenos a su anterior
competencia.
b) Se interfieren las competencias que el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI, en lo sucesivo), creado por
la ley 2.340, tiene sobre la actividad de los corredores inmobiliarios de CABA.
c) Se presentan dudas sobre cómo el IVC debe o puede ejercer el control conferido por la nueva normativa.
Entiendo que, de detectarse un incumplimiento de las reglas de la ley 2340 en el ámbito conferido a su control,
debe informar esa situación al CPI para que éste adopte las medidas disciplinarias que le competen como
autoridad a cargo del control de la matrícula de los corredores inmobiliarios matriculados en CABA.
d) Resulta incierto qué efectos podría tener para el corredor inmobiliario que no cumpliera con las nuevas
reglas, ya que si puede ser pasible de acciones disciplinarias por el Colegio Profesional Inmobiliario, como lo
autorizan los arts. 39, 42 y ss., ley 2340, plenamente vigentes, no podría ello generar una posterior o
concomitante sanción por parte del IVC, porque el non bis in idem no lo permite.
V. Argumentos contrarios a la validez de la ley
Es altamente probable que la ley bajo comentario sea objeto de pronta impugnación judicial por el CPI, por
considerársela violatoria de la Constitución Nacional. Los argumentos que entiendo resultan atendibles en ese
sentido son los siguientes:
a) Violación a la jerarquía normativa que emana de los arts. 31, 75, inc. 12, y 126, de la Carta Magna: el
nuevo texto legal no respeta el principio establecido en el art. 1351, Cód. Civ. y Com., según el cual cuando un
solo corredor interviene en la negociación, "todas las partes le deben comisión". Las normas locales, como la
que comento, deben respetar el contenido de las normas nacionales dictadas por el Congreso Federal en el
marco del art. 75, inc. 12, Const. Nac., como son las disposiciones contenidas en el Código Civil y Comercial de
la Nación.
b) Infracción, olvido y no aplicación de lo previsto en el art. 6º, ley 21.342: esta ley fue sancionada en 1976
y se tituló "Normalización de las Locaciones Urbanas". Tuvo por finalidad esencial terminar con el período
extenso e infructuoso denominado "emergencia en materia locativa" que ocupó una parte relevante del siglo XX
(años 1943-1979), (16) además de que contenía normas sustanciales de duración permanente, como las
vinculadas con los usuales convenios de desocupación (arts. 29 y 47) y con el procedimiento para recuperar el
inmueble arrendado en caso de abandono del locatario (arts. 49 a 50).
El Cód. Civ. y Com. derogó la totalidad de las disposiciones de la ley 21.342 excepto un único artículo, el
art. 6º, que dejó vigente en su plenitud. El precepto en cuestión dispone lo siguiente: "El Estado garantiza la
libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes en las locaciones iniciadas o
que se inicien a partir del 01/01/1974. Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán alteradas

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por el Poder Público ni éste aplicará medidas en relación con las locaciones urbanas que deban ser cumplidas a
expensas de una sola de las partes".
Aunque la doctrina oportunamente discurrió acerca de la calificación de orden público del precepto
transcripto, desde mi punto de vista ninguna duda cabe al respecto por la finalidad y espíritu protectorios de la
libertad contractual y de la seguridad jurídica que está en la base de ese precepto legal (17). Además, la propia
ley 21.342 establecía en su art. 29 que "las disposiciones de los tres títulos precedentes [aclaro: entre los que se
encontraba el art. 6º] se declaran de orden público", con lo que su carácter de tal difícilmente pueda discutirse.
Ahora bien: ¿qué tiene que ver todo lo anterior con la ley local de CABA que estoy analizando? Pues bien,
muy sencillo: la redacción dada al art. 11, inc. 2º, ley 2.340, de hacer recaer el cobro del honorario del corredor
únicamente en el locador, cuando la versión originaria de la norma establecía que debía ser sufragado tanto por
el arrendador como por el locatario, conspira contra la letra, finalidad y espíritu del vigente art. 6º, ley nacional
21.342, que es de orden público, fue dictada por el Congreso Federal en el marco de la legislación común del
art. 75, inc. 12, Const. Nac. —y, por lo tanto es de observancia obligatoria por las legislaturas provinciales y
locales— y que, si bien su objeto de protección central es el vínculo jurídico locador-locatario, puede también
tener ascendencia en las relaciones gobernadas por la ley que analizo.
c) Afectación a la libertad de trabajo y al ejercicio de industria lícita de los corredores inmobiliarios de
CABA previstas en los arts. 14 y 20, Const. Nac., en tanto ellos podrían argumentar que la labor de
intermediación que prestan a favor del locatario, concretada en numerosos actos, como, por ejemplo: atención
en oficinas, consultas telefónicas, por correo electrónico u otros medios (whatsapp, etc.), exhibición del
inmueble cuantas veces fuera necesario, elaboración de la reserva de alquiler, recepción de montos para ratificar
la reserva y custodia de esos montos, diligencias y trámites vinculados con los antecedentes y referencias del
locatario y del garante ofrecido, redacción y revisión del contrato de locación, puesta a disposición de sus
oficinas para la firma del acuerdo y un largo etcétera, es decir, el trabajo concreto del corredor en cuanto
mediador del negocio que se está gestando, no se retribuye por quien recibe efectivamente los beneficios de
ello, sin que esa exención legal aparezca sólidamente justificada.
d) Enriquecimiento sin causa del locatario: vinculado con lo anterior, se puede argüir también que el
locatario obtiene un lucro patrimonial indebido al beneficiarse con la tarea onerosa del corredor, descripta en el
apartado anterior, sin tener a su cargo correlato concreto alguno por su parte. La prohibición del
enriquecimiento sin causa está expresamente contemplada en los arts. 1794 y ss., Cód. Civ. y Com. No está de
más señalar que el locatario no está obligado en modo alguno a arrendar un inmueble para vivienda por medio
de un corredor inmobiliario, sino que puede perfectamente alquilar un bien raíz a través del contacto directo con
el propietario del bien, lo cual de hecho acontece en cuantiosas oportunidades.
VI. Dos cuestiones finales para tener en cuenta
Antes de concluir esta sintética nota de análisis doctrinario, valen dos cuestiones que la ley 5.859 presenta:
a) Como quedó dicho ya, el marco de aplicación del texto legal son las locaciones de inmuebles situados en
CABA con destino vivienda, por arrendatarios que sean personas humanas. Sin embargo, la ley analizada no
señala que las locaciones sean "únicamente" con destino habitacional. Por lo tanto, considerando la aclaración
que el Cód. Civ. y Com. formula sobre el tema, en cuanto señala que "si el destino es mixto se aplican las
normas correspondientes al habitacional" (art. 1194), quedan incluidas y protegidas por las reglas locales
aquellas locaciones usuales con destino mixto, vivienda-comercio, vivienda-profesión, vivienda-actividad civil
no lucrativa y otras que incluyan el destino habitacional, aunque sea parcialmente.
b) Queda para los jueces o árbitros (doct. arts. 1649 y ss., Cód. Civ. y Com.) precisar en los casos que se
sometan a su decisión cuál es la relación, impacto e interacción entre: 1) las reglas locales vigentes en CABA en
la materia que analizo y, en verdad por cierto, en otras jurisdicciones también; y 2) las previsiones del art. 8º,
decreto de necesidad y urgencia 2284/1991, ratificado por ley 24.307 y considerado vigente por ley 26.939 que
aprobó el Digesto Jurídico Argentino —recategorizado como K-1764— y el dec. 240/1999, aclaratorio de
algunos aspectos del anterior, vinculados con la desregulación de la actividad económica y de los aranceles
profesionales, temática por demás ardua y cuyo exacto encuadre excede largamente el propósito de esta nota (18)
.
VII. Cierre
Para concluir este trabajo breve, formulo las reflexiones conclusivas finales:
1. La ley 5.859 CABA que modifica el régimen del corretaje inmobiliario en la Ciudad Autónoma sólo se
aplica a las locaciones de inmuebles con destino de vivienda, total o parcialmente, cuyo locatario sea una
persona humana.
2. La norma se dirige a proteger al locatario en aquellos casos en que celebre un arrendamiento con la
intermediación de un corredor inmobiliario matriculado.
3. La protección legal se concreta en la imposibilidad de que el corredor cobre al locatario honorarios por su
intervención, o tampoco costos y gastos de gestoría por los informes registrales que solicite para aquel tipo de

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negocio.
4. La nueva norma se inscribe en un movimiento legislativo nacional e internacional más amplio,
encaminado a dictar leyes que amparen, en las relaciones negociales y contractuales modernas, a quienes se
consideran sujetos débiles, de menor fuerza negocial o con mayores necesidades sociales y económicas.
5. Los aspectos regulados por la ley analizada son ciertamente novedosos y carentes de antecedentes, por lo
menos en los últimos tiempos, tanto a nivel local como nacional.
6. Existen argumentos para poner en duda la validez constitucional de la ley examinada, señalados
someramente en esta nota.
(*) La expresión "comisiones" no es adecuada técnicamente, pese a su mención incluso legal (art. 1350,
Cód. Civ. y Com.), pero la utilizo por su fuerte raigambre en el ambiente social e incluso jurídico. La voz
preferible es honorarios o retribución.
(1) Consultar: http://www.legislatura.gob.ar/#prettyPhoto/5/ (consulta efectuada el 06/09/2017).
(2) Proyecto de ley identificado como expediente 894/16, disponible en: http://www.diputados.gov.ar
(consultado el 06/09/2017).
(3) Sobre emergencia locativa, ver BORDA, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil. Contratos", Ed.
Abeledo-Perrot, 2005, t. I, 8ª ed. act. por Alejandro BORDA, ps. 677 y ss.: REZZÓNICO, Luis M., "Estudio de
los contratos en nuestro Derecho Civil. Locación de cosas. Locación de servicios. Locación de obra", Ed.
Depalma, Buenos Aires, 1959, 2ª ed., ps. 465 y ss.; SPOTA, Alberto G., "Instituciones de Derecho Civil.
Contratos", Ed. Depalma, Buenos Aires, 1979, v. IV, p. 466 y ss.
(4) Disponible en: http://colegioinmobiliario.org.ar/noticia/910/honorarios-profesionales.asp (consultado el
06/09/2017).
(5) Art. 1º, res. 350/2016, CPI: "Los Corredores Inmobiliarios podrán fijar por contrato escrito celebrado
con sus comitentes o con quienes resulten cocontratantes, el monto de sus honorarios y de los gastos, debiendo
observar los usos, prácticas y costumbres imperantes, así como los límites impuestos por la buena fe, la moral y
las buenas costumbres. A falta de estipulación expresa convenida por escrito, los honorarios que percibirán los
Corredores Inmobiliarios de quienes resulten sus cocontratantes por los trabajos profesionales que realicen,
calculando los porcentajes sobre el monto de la operación mediada, se fijarán conforme a la siguiente escala
arancelaria: [...] 3) Alquileres en locaciones urbanas: a) Destinados a vivienda, entre uno y dos meses de
alquiler".
(6) Juzg. Cont. Adm. y Trib. Nº 17, 30/08/2016, "Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia y Otros c.
Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de CABA s/ amparo", www.saij.gob.ar, Id SAIJ: FA16370022, no
firme.
(7) Consultar proyectos de ley en: https://parlamentaria.legislatura.gov.ar/pages/ ExpedienteBusqueda.aspx
(consultados el 06/09/2017).
(8) Art. 1º, dec. 8330/1993: "A los efectos de lo dispuesto en el art. 2º de la ley 13.246, considérase planta
urbana de las ciudades o pueblos el núcleo de población donde exista edificación y cuyo fraccionamiento se
encuentre efectivamente representado por manzanas y solares o lotes, cuente o no con servicios municipales y
esté o no comprendida dentro de lo que la municipalidad respectiva considere como ejido del pueblo".
(9) Art. 33, ley 13.246: "El aparcero tendrá derecho para destinar sin cargo una parte del predio para asiento
de la vivienda, pastoreo y huerta, en las proporciones que determine la reglamentación según las necesidades de
las distintas zonas agroecológicas del país".
(10) Art. 54, ap. II, in fine, ley 10.973: "Las escalas arancelarias serán de observancia obligatoria, tanto en
los mínimos como en los máximos previstos". Contra el carácter de orden público de las escalas arancelarias:
CNCiv., sala H, 14/03/2008, "Lucioni, Blanca L. c. Breitman Alicia Mónica y otros", Microjuris MJJ25611.
(11) Art. 112, Cód. Com. 1859-1862: [...] Todo derecho de corretaje, no habiendo estipulación en contrario,
será pagado proporcionalmente por las partes".
(12) Art. 111, Cód. Com. 1859-1862, ref. en 1889: "Cuando en la negociación solo interviniera un corredor,
este recibirá comisión de cada uno de los contratantes [...]".
(13) Art. 37, inc. a), dec.-ley 20.266/1973: [...] Interviniendo un solo corredor, este tendrá derecho a
percibir retribución de cada una de las partes [...]". Ver el análisis de esta norma en mi obra "Intermediación en
contratos inmobiliarios", Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2010, ps. 131 y ss.
(14) Art. 54, ap. II, 6), ley 10.973 de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires;
art. 8º, inc. h), ley 9739 de Corretaje Inmobiliario de la Provincia de Entre Ríos; art. 8º, inc. h), ley I-152 de
Corretaje Inmobiliario de la Provincia de Misiones; art. 7º, inc. a), ley 1108—A de Corretaje Inmobiliario de la
Provincia de San Juan; art. 12, ley 13.154 de Corretaje Inmobiliario de la Provincia de Santa Fe. El art. 25, inc.
c), ley 9.445 de Corredor Público Inmobiliario de la Provincia de Córdoba pone a cargo del locatario el pago de

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la retribución profesional.
(15) Art. 1190, Cód. Civ. y Com.: "Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte
material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación
puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por
quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono
o fallecimiento".
(16) Ver nota 4.
(17) FALCÓN, Enrique M., "Comentario a la ley de locaciones urbanas", Ed. Abeledo-Perrot, Buenos
Aires, 1976, sostenía que el art. 6º no era de orden público (p. 156), aunque no resultan convincentes las razones
dadas para esa afirmación en las ps. 43 y 44. Ver el análisis de LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P., "Locaciones
urbanas. Somera exposición sobre el texto vigente", LA LEY 1976-C, sec. doct., p. 610 y ss., apart. VI, pese a
que no entra en la cuestión indicada en el texto.
(18) Ver también lo expresado en el apart. IV, punto I, de este trabajo.

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