INTRODUCCION…........................................................................................................................

OBJETIVOS………………………………………………………………………………………………
MARCO TEORICO……………………………………………………………………………………..
ZONIFICACION………………………………………………………………………………………..
CONCEPTOS GENERALES………………………………………………………………………..
PROBLEMAS…………………………………………………………………………………………….
PRINCIPIOS DE DISEÑO………………………………………………………………………..
CRITERIOS GENERALES DE DISEÑO………………………………………………………
NORMAS……………………………………………………………………………………………….
TIPOS DE ZONIFICACION……………………………………………………………………….
ZONIFICACIÓN RESIDENCIA………………………………………………………………….
ZONIFICACIÓN COMERCIAL……………………………………………………………………
LOTIFICACION………………………………………………………………………………………
CONCEPTOS GENERALES……………………………………………………………………
PROBLEMAS……………………………………………………………………………………
PRINCIPIOS BASICOS………………………………………………………………………..
NORMAS Y REQUERIMIENTOS…………………………………………………………..
CRITERIOS GENERALES……………………………………………………………………
CRITERIOS PARTICULARES…………………………………………………………………
CONCLUSIONES…………………………………………………………………………………..
BIBLIOGRAFIAS………………………………………………………………………..
 INTRODUCCION

El diseño urbano tiene como meta el reconocer y dar significado a la forma y el

espacio público aplicando criterios físicos y funcionales, en la búsqueda de
satisfacer las necesidades de una comunidad o sociedad urbana, ya sea en un área
urbana existente o futura, e identificar la estructura urbana en la que se encuentra

consiste en la separación y segregación del territorio respecto de su entorno,

donde se reconocen por una parte elementos que lo diferencian, y por otra, se
actúa con el fin de aislarlos para un propósito particular.
En términos históricos su primera acepción, se vincula con los inicios de la historia
del hombre, donde aún primitivo, estaba en condiciones de identificar ciertas áreas
o zonas determinadas con características que le eran propicias para satisfacer
necesidades, diferenciándolas de aquellas en las cuales podía satisfacer otras. Ello
tiene gran similitud con los conceptos de “hábitat y de nicho” empleados en
ecología, según el cual las especies buscan determinadas áreas para satisfacer sus
requerimientos de alimentación, reproducción y descanso, en lugares diferentes,
así como evitan otras áreas no propicias o peligrosas Ante este escenario es
posible identificar la capacidad de los animales y del hombre primitivo de
reconocer, sea de manera conciente o inconsciente, las diferentes características
que presenta el medio y que por tanto condicionan la forma en que se relacionan
con éste.
Los nómades en cada ocasión en la que debían armar su campamento,
seleccionaban un área de caza y otras de hábitat, recurriendo a un proceso de
reconocimiento de los atributos de un determinado lugar que lo hacía apto para
satisfacer sus necesidades. No es casual que el asentamiento más grande conocido
del pueblo Yamana estuviera en la caleta de Wulaia, cuyos vestigios de conchales
dan cuenta de la concentración de habitantes y, por lo tanto, de las condiciones
inigualables tanto de protección respecto del viento y marejadas, en un ambiente
marcado por los rigores del clima, como de su ubicación respecto de los canales,
principales fuentes de recursos de esta etnia. A partir de su transformación de
nómada a sedentario, como consecuencia inevitable de la adopción de la
agricultura, los primeros grupos agrícolas vivían en aldeas de a lo sumo unos
cientos de personas. Necesitaban determinar qué áreas eran las adecuadas para el
establecimiento de sus cultivos, lo que se vio acompañado del desarrollo de
medidas para evitar que actividades que pudieran generar perjuicios se realizaran
en el mismo lugar.
Así se construyeron cercados y corrales para la retención de los animales, los que
no se hicieron aleatoriamente, sino a cierta distancia de sus casas, y en terrenos
con características determinadas.
 OBJETIVOS

Conocer las normas y criterios tanto de zonificación como de Lotificación.

Consultar leyes y reglamentos de zonificación y desarrollo urbano.

Formular criterios de agrupación de lotes y orientación.

Emitir un criterio general acerca de la zonificación y lotificación de una zona en

específica, con conocimientos técnicos y criterios de diseño
 Marco teórico
La zonificación según su definición, consiste en la separación y segregación del
territorio respecto de su entorno, donde se reconocen por una parte elementos
que lo diferencian, y por otra, se actúa con el fin de aislarlos para un
propósito particular.
En términos históricos su primera acepción, se vincula con los inicios de la historia
del hombre, donde aún primitivo, estaba en condiciones de identificar ciertas áreas
o zonas determinadas con características que le eran propicias para satisfacer
necesidades, diferenciándolas de aquellas en las cuales podía satisfacer otras. Ello
tiene gran similitud con los conceptos de “hábitat y de nicho” empleados en
ecología, según el cual las especies buscan determinadas áreas para satisfacer sus
requerimientos de alimentación, reproducción y descanso, en lugares diferentes,
así como evitan otras áreas no propicias o peligrosas.
Ante este escenario es posible identificar la capacidad de los animales y del
hombre primitivo de reconocer, sea de manera conciente o inconsciente, las
diferentes características que presenta el medio y que por tanto condicionan la
forma en que se relacionan con éste.
Los nómades en cada ocasión en la que debían armar su campamento,
seleccionaban un área de caza y otras de hábitat, recurriendo a un proceso de
reconocimiento de los atributos de un determinado lugar que lo hacía apto para
satisfacer sus necesidades. No es casual que el asentamiento más grande conocido
del pueblo Yamana estuviera en la caleta de Wulaia, cuyos vestigios de conchales
dan cuenta de la concentración de habitantes y, por lo tanto, de las condiciones
inigualables tanto de protección respecto del viento y marejadas, en un ambiente
marcado por los rigores del clima, como de su ubicación respecto de los canales,
principales fuentes de recursos de esta etnia.
A partir de su transformación de nómada a sedentario, como consecuencia
inevitable de la adopción de la agricultura, los primeros grupos agrícolas vivían en
aldeas de a lo sumo unos cientos de personas. Necesitaban determinar qué áreas
eran las adecuadas para el establecimiento de sus cultivos, lo que se vio
acompañado del desarrollo de medidas para evitar que actividades que pudieran
generar perjuicios se realizaran en el mismo lugar. Así se construyeron cercados y
corrales para la retención de los animales, los que no se hicieron aleatoriamente,
sino a cierta distancia de sus casas, y en terrenos con características determinadas.
 ZONIFICACION
La zonificación es la ubicación de los espacios arquitectónicos en los sitios
adecuados según las necesidades que vayan a satisfacer, tomando en cuenta la
disposición, coordinación y circulaciones con los demás espacios arquitectónicos
de funciones afines y/o complementarias.

CONCEPTOS GENERALES

La zonificación urbana es la práctica de dividir una ciudad o municipio en

secciones reservados para usos específicos, ya sean residenciales, comerciales e
industriales. La zonificación tiene como propósito encauzar el crecimiento y
desarrollo ordenado de un área.
DENSIDAD

Se refiere al número promedio de habitantes de

un área urbana o rural en relación a una unidad
de superficie dada. Densidad bruta

Número de unidades por unidad de superficie, en

que la superficie a considerar es la del predio en
que se emplaza el proyecto, más la superficie
exterior, hasta el eje del espacio público
adyacente, sea éste existente o previsto en el
Instrumento de Planificación Territorial, en una
franja de un ancho máximo de 30 m. Densidad
neta

Denomínese densidad poblacional neta a la relación entre la población de un área

o zona y la superficie de las parcelas destinadas a sus espacios edificados, libre de
espacios circulatorios y verdes o libres públicos.

PROBLEMAS

 Mezclas indeseables en los usos de suelo.

 Una estructura poco clara y deficiente.

 Los usuarios presentan dificultades, tales como: mala orientación, que nace
en la carencia de puntos de referencia.
PRINCIPIOS DE DISEÑO

 Basándose en la programación, se deben determinar las cualidades de uso

y funcionales de desarrollo, en búsqueda de establecer una congruencia
entre los componentes que la integran.

 El planteamiento funcional nos da también lo que es la estructura de

vialidad y el uso del suelo, los tipos y características de las lotificaciones,
así como la intensidad de los suelos destinadas a cada uso.

 Con la zonificación se busca definir espacialmente los diferentes usos de

suelo.

 Se debe tomar en cuenta (con base en el análisis de sitio) la aptitud que

tiene el terreno para que, de acuerdo con sus particulares características
físico-espaciales este tenga la utilización más racional y adecuada

Criterios de Zonificación
 Énfasis en baja, mediana y alta densidad.

 Concentración de empleos, dispersos, centrales y continuación.

 Gran escala de aéreas abiertas, aéreas verdes, parques.

 Transito privado y público.

En las cuales podemos nombrar también criterios de zonificación como por

ejemplo:
 Áreas determinadas según su uso de actividades a desarrollar.

 Hay que rescatar elementos predominantes del paisaje e incorporar al

manejo de la propuesta.

 Debe estar bien estructurada para que la zonificación funcione

eficientemente en su esquema. Tener una propuesta de manejo espacial y
secuencias visuales que deben ser rectora del diseño urbano.
  Implica la estructuración de la propuesta en las vías que se vea la forma
espacial, además satisfacer las necesidades de las personas

NORMAS DE ZONIFICACION

 Tipos de usos de suelos.

 Uso residencial y sus derivados.
 Uso negocios, comercial y derivados.
 Uso industrial y derivados.
 Vialidad.
 Usos públicos y derivados.
 Semipúblicos y derivados.
 Uso agrícola y derivados
 Zona de reserva.
 Zonas recreativas. En esta zonificación vemos observamos la ubicaciones
racionales que se podrían hacer en actividades urbanas.

Tipos de zonificación
1.- Zonas de Uso Residencial (R-1, R-2, R-3)

Corresponde a las áreas destinadas al uso de vivienda, admitiendo como

actividades urbanas compatibles el comercio local y los servicios, según lo
establecido por los Índices de Compatibilidad de Usos. La mayor parte de la ciudad
de Tarapoto presenta este uso, distribuidos en:

Residencial de Baja Densidad R-1

Residencial de Baja Densidad R-2
Residencial de Densidad Media R-3
 Dentro de esta calificación se incluye las zonas de usos mixtos, que corresponde a
las áreas donde las actividades urbanas de vivienda, comercio, y servicios pueden
darse en forma complementaria, como los usos de vivienda comercio.

A. Zonificación Residencial de Baja Densidad R1

 Definición: Son las zonas que se caracterizan por el uso residencial

unifamiliar o multifamiliar de baja densidad.

 Densidades Normativas: Se aplicarán las densidades normativas siguientes:

 Usos permitidos: Residencial, comercial y usos especiales.

 Usos genéricos: usos residenciales en sus distintas modalidades: unifamiliar,

bifamiliar regulados con los parámetros del presente reglamento.

 Quintas: en las zonas R1 se aceptan quintas de acuerdo a lo establecido por el

Reglamento Nacional de Edificaciones y las normas correspondientes a la
calificación residencial del área urbana respectiva.

 Uso comercial: Se permite el uso comercial C1 en cualquiera de los lotes siempre

que sea complementario del uso residencial unifamiliar, el área destinada a
comercio no supere los 60 m2 y el uso predominante del lote sea el residencial. El
tipo de comercio será el especificado por el Índice de Usos para la Ubicación de
Actividades Urbanas. Se permite la actividad profesional individual hasta en un
máximo de 40 m2, manteniendo el uso predominante de vivienda, debiendo de
funcionar a puerta cerrada y sin anuncio o letrero exterior. Los usos de la actividad
comercial y de la actividad profesional no son incluyentes, sólo podrá aplicarse
uno o el otro.

 Usos Especiales: Además de los indicados, se permitirán todos aquellos

establecidos en el Índice para la Ubicación de Actividades Urbanas.

 Dimensiones de lote: Para los efectos de habilitación urbana y subdivisión

de lotes deberán considerarse las dimensiones de lote normativas
siguientes:

 Área Libre:

El área libre mínima dentro del lote se calculará con los porcentajes que figuran en
el cuadro Nº 3

Estacionamiento Vehicular

• La exigencia será teniendo en cuenta lo estipulado por la Reglamentación

Especial de Estacionamientos anexo al presente reglamento.
• El estacionamiento será resuelto dentro del área del lote.
• Los procesos de habilitación urbana que consideran lotes con frentes a calles
peatonales deberán proveer de áreas comunes de estacionamiento en los que se
dispondrá de un (01) espacio por cada unidad de vivienda.
• Para las habilitaciones especiales de promoción de la vivienda (como Techo
Propio y Mi Vivienda), donde el estacionamiento no es exigido dentro del área de
lote, el diseño de la habilitación urbana deberá proveer de áreas comunes de
estacionamiento en los que se dispondrá de un (01) espacio por cada unidad de
vivienda. No se permitirá el uso de áreas comunes como parques, vías de cualquier
jerarquía, bermas laterales y/o centrales y otro espacio público como
estacionamiento permanente de estas unidades de vivienda.

B. Zonificación Residencial de Baja Densidad R2

 Definición:

Son las zonas que se caracterizan por el uso residencial unifamiliar o

multifamiliar de baja densidad.

 Densidades Normativas:

Se aplicarán las densidades normativas siguientes:

 Usos permitidos: Residencial, comercial y usos especiales.

 Usos genéricos: usos residenciales en sus distintas modalidades: unifamiliar,

bifamiliar regulados con los parámetros del presente reglamento.

 Quintas: en las zonas R2 se aceptan quintas de acuerdo a lo establecido por el

Reglamento Nacional de Edificaciones y las normas correspondientes a la
calificación residencial del área urbana respectiva.
 Uso comercial: Se permite el uso comercial C1 en cualquiera de los lotes siempre
que sea complementario del uso residencial unifamiliar, el área destinada a
comercio no supere los 60 m2 y el uso predominante del lote sea el residencial. El
tipo de comercio será el especificado por el Índice de Usos para la Ubicación de
Actividades Urbanas. Se permite la actividad profesional individual hasta en un
máximo de 40 m2, manteniendo el uso predominante de vivienda, debiendo de
funcionar a puerta cerrada y sin anuncio o letrero exterior. Los usos de la actividad
comercial y de la actividad profesional no son incluyentes, sólo podrá aplicarse
uno o el otro.

 Usos Especiales: Además de los indicados, se permitirán todos aquellos

establecidos en el Índice para la Ubicación de Actividades Urban

 Área Libre: El área libre mínima dentro del lote se calculará con los
porcentajes que figuran en el cuadro

Las áreas verdes destinadas a recreación pasiva o jardines ornamentales,

habilitados sobre sótanos o semisótanos destinados a estacionamientos son
computables para los efectos del cumplimiento del porcentaje mínimo del área
libre establecido en los parámetros edificatorios.

 Estacionamiento Vehicular

• La exigencia será teniendo en cuenta lo estipulado por la Reglamentación

Especial de Estacionamientos anexo al presente reglamento.

• El estacionamiento será resuelto dentro del área del lote.

• Los procesos de habilitación urbana que consideran lotes con frentes a calles
peatonales deberán proveer de áreas comunes de estacionamiento en los que se
dispondrá de un (01) espacio por cada unidad de vivienda.

• Para las habilitaciones especiales de promoción de la vivienda (como Techo

Propio y Mi Vivienda), donde el estacionamiento no es exigido dentro del área de
lote, el diseño de la habilitación urbana deberá proveer de áreas comunes de
estacionamiento en los que se dispondrá de un (01) espacio por cada unidad de
vivienda. No se permitirá el uso de áreas comunes como parques, vías de cualquier
jerarquía, bermas laterales y/o centrales y otro espacio público como
estacionamiento permanente de estas unidades de vivienda.

C. Zonificación Residencial de Media Densidad R3

 Definición: Son las zonas que se caracterizan por el uso residencial

unifamiliar o multifamiliar de media densidad.

 Densidades Normativas: Se aplicarán las densidades normativas siguientes:

 Usos permitidos: Residencial, comercial y usos especiales.

• Usos genéricos: usos residenciales en sus distintas modalidades: unifamiliar,

bifamiliar y multifamiliar regulados con los parámetros del presente reglamento.

• Quintas: en las zonas R3 se aceptan quintas de acuerdo a lo establecido por el

Reglamento Nacional de Edificaciones y las normas correspondientes a la
calificación residencial del área urbana respectiva.

• Uso comercial: Se permite el uso comercial C1 en cualquiera de los lotes siempre

que sea complementario del uso residencial unifamiliar, el área destinada a
comercio no supere los 60 m2 y el uso predominante del lote sea el residencial. El
tipo de comercio será el especificado por el Índice de Usos para la Ubicación de
Actividades Urbanas. Se permite el uso comercial en aquellos lotes habilitados
como comerciales que no aparecen señalados específicamente en el plano de
zonificación, debiendo sujetarse su tratamiento a las normas de zonificación
comercial correspondiente. Se permite la actividad profesional individual hasta en
un máximo de 40 m2, manteniendo el uso predominante de vivienda, debiendo de
funcionar a puerta cerrada y sin anuncio o letrero exterior. Los usos de la actividad
comercial y de la actividad profesional no son incluyentes, sólo podrá aplicarse
uno o el otro.

• Usos Especiales: Además de los indicados, se permitirán todos aquellos

establecidos en el Índice para la Ubicación de Actividades Urbanas.

 Área Libre: El área libre mínima dentro del lote se calculará con los
porcentajes que figuran en el cuadro siguiente:

Las áreas verdes destinadas a recreación pasiva o jardines ornamentales,

habilitados sobre sótanos o semisótanos destinados a estacionamientos son
computables para los efectos del cumplimiento del porcentaje mínimo del área
libre establecido en los parámetros edificatorios.

 Estacionamiento Vehicular

• La exigencia será teniendo en cuenta lo estipulado por la Reglamentación

Especial de Estacionamientos anexo al presente reglamento.

• El estacionamiento será resuelto dentro del área del lote.

• Los procesos de habilitación urbana que consideran lotes con frentes a calles
peatonales deberán proveer de áreas comunes de estacionamiento en los que se
dispondrá de un (01) espacio por cada unidad de vivienda. Sobre las calles donde
un frente presenta el uso exclusivamente residencial, las edificaciones nuevas no
presentarán accesos a usos distintos, sino únicamente ingresos a zonas de
estacionamientos.

• Para las habilitaciones especiales de promoción de la vivienda (como Techo

Propio y Mi Vivienda), donde el estacionamiento no es exigido dentro del área de
lote, el diseño de la habilitación urbana deberá proveer de áreas comunes de
estacionamiento en los que se dispondrá de un (01) espacio por cada unidad de
vivienda. No se permitirá el uso de áreas comunes como parques, vías de cualquier
jerarquía, bermas laterales y/o centrales y otro espacio público como
estacionamiento permanente de estas unidades de vivienda.

2.- Zonas de Uso Comercial (C1, CE, C3, C5)

Corresponde a las áreas donde predomina el comercio y los servicios, admitiendo

otras actividades urbanas compatibles como la vivienda. Se desagregan por la
complejidad y radio de influencia de los establecimientos comerciales,
localizándose en Tarapoto:

 Comercio Local C1
 Comercio Sectorial C3
 Comercio Distrital C5
 Comercio Especializado CE

Estas zonas se concentran a lo largo de las principales vías de la ciudad, formando

corredores de intercambio y servicios dentro de las áreas residenciales, es decir, a
lo largo de los ejes Orellana, Evitamiento, Circunvalación, avenidas como Alfonso
Ugarte, Lima y Jirones como San Martín, Augusto B. Leguía, Martínez de
Compagñón y Jiménez Pimentel principalmente.

A.- Zona de Comercio Local C1

 Definición: Son los centros comerciales a nivel de grupo residencial,

conformando normativamente por su dimensión dedicados a la
comercialización de productos de consumo diario y servicios de pequeña
magnitud. Las zonas comerciales C1 resultantes del proceso de habilitación,
el uso comercial es obligatorio.

 Nivel de Servicio: A nivel de grupo residencial con una población de hasta

2000 habitantes y un radio de influencia comprendido entre 200 y 300 m
normativamente.

 Usos permitidos

• Usos comerciales: Los señalados en el Índice de Usos para la Ubicación de

Actividades Urbanas vigente.
 • Usos residenciales: Se permite el uso complementario residencial predominante
en el área, debiendo resolverse los accesos independientemente para cada uno de
estos usos. Asimismo, se permitirá la adopción del uso exclusivamente residencial
según los usos residenciales predominantes en el área, sin la obligatoriedad del
uso comercial, el cual adoptará los parámetros dispuestos en el presente
reglamento.

• En las habilitaciones nuevas, la zona comercial C1 esta constituida por el aporte

comercial vendible que establece el Reglamento Nacional de Edificaciones. Deberá
constar en los respectivos títulos de propiedad la condición de los lotes calificados
como comerciales, especialmente para el otorgamiento de Licencias de
Construcción.

B. Zona de Comercio Sectorial C3

 Definición: Actividad comercial destinada a ofrecer bienes de consumo,

bienes intermedios y servicios de mediana magnitud y diversidad de
artículos, que atiende a los Sectores. Tiene rango de comercio de Uso diario.
Se ubica preferentemente en Avenidas o en el cruce de ellas, tendiendo a
crecer en forma lineal

 Nivel de Servicio: A nivel de grupo sectorial con una población de hasta

10000 a 30000 habitantes y un radio de influencia comprendido entre 200
y 300 m normativamente.

 Usos permitidos

• Usos comerciales: Los señalados en el Índice de Usos para la Ubicación de

Actividades Urbanas vigente.

• Usos residenciales: Se permite el uso complementario residencial R5

• Otros Usos: Los indicados en el Índice de Usos para la Ubicación de Actividades

Urbanas vigente

 Coeficiente de Edificación: El coeficiente de edificación máximo es 3 para el

uso comercial.

 Área de lote mínimo: Se considera el área resultante del diseño.

C. Zona de Comercio Distrital C5

 Definición: Constituida por los corredores comerciales de importancia a

nivel sectorial y distrital caracterizados por su magnitud y la diversidad de
 actividades comerciales de bienes de consumo directo y servicios dados en
forma mixta de mercados, tiendas de autoservicio, grandes almacenes,
tiendas especializadas.

 Nivel de Servicio: A nivel de grupo residencial con una población de hasta

100000 a 300000 habitantes y un radio de influencia comprendido entre
500 y 1000 m normativamente.

3.- Zonas de Uso Industrial (I2, I1R)

Son aquellas destinadas exclusivamente a establecimientos industriales, siendo su
compatibilidad con otros usos muy limitada. En la ciudad de Tarapoto, el nivel de
servicio industrial identificado y propuesto es no molesto y no peligroso por lo que
el nivel de industria considerado es: Industria Liviana I2 Zonas de vivienda Taller
I1-R El área industrial considerada para este fin se ubica en un Parque Industrial
propuesto en la Banda de Shilcayo.

A.- Industria liviana I2

Definición: Destinada para establecimientos industriales que tienen las

siguientes características:

- Orientadas al área de mercado local y a la infraestructura vial urbana.

- Posee contacto con el área central.
- Ventas al por mayor.
- No son molestos ni peligrosos.

 Niveles operacionales de la Industria

• Fuerza motriz: 5HP

• Horarios y turnos de trabajo: De 06 a 22 horas (excepto panaderías).

• Almacenamiento: Restringido a las necesidades inmediatas de la industria y

dentro del local industrial o áreas de uso industrial. Esta terminantemente
prohibido el almacenamiento de materiales de auto-combustión o altamente
inflamables.

• Ruidos molestos: Hasta 50 decibeles. No se aceptan establecimientos que emitan

ruidos perceptibles fuera de la Unidad de Edificación.

• En todos los casos, de sobrepasar los niveles establecidos, el establecimiento

deberá tomar las previsiones necesarias. Estos niveles serán medidos en el interior
del local y el control estará a cargo de la Municipalidad Provincial de San Martín.

• Vibraciones: El uso de maquinarias o instrumentos de trabajo que produzcan

vibraciones que pueden ser detectados fuera del local de trabajo, no son
permitidas en estas zonas.

• Humos, polvos, fumes, nieblas, olores y gases tóxicos: No son permitidos aquellos
que sean detectados fuera del establecimiento industrial y que produzcan
molestias al vecindario. En el interior del local los niveles permisibles serán
determinados de acuerdo a las Normas establecidas por el Ministerio de Salud.

• Intensidad de luz y calor: No se permitirán industrias que produzcan resplandor

o calor en grado tal que atenten contra las propiedades vecinas o aquellas que
produzcan radiaciones ionizantes.

 Usos permitidos: Residencial, comercial, usos especiales e industria

elemental y complementaria.

• Usos genéricos: permite el uso de vivienda unifamiliar o multifamiliar con la

industria elemental y complementaria que sea compatible de acuerdo al Índice
para la Ubicación de Actividades Urbanas. Estos usos podrán darse mixtos o
individualmente, fomentándose el desarrollo de la actividad artesanal.

• Uso comercial: Se permite el uso de comercio en concordancia con el Índice para

la Ubicación de Actividades Urbanas
 LOTIFICACION

Conceptos Generales

La lotificación debe estar funcionalmente articulada con las urbanizaciones

colindantes y tener una estrecha relación funcional, debe de estar adaptada al
medio natural en el que se desarrolle incluyendo en su diseño las condiciones de
topografía, vientos asoleamientos, hidrografía, suelos, orientación y vistas

PROBLEMAS

Los constantes cambios individuales a la zonificación vigente en la ciudad de

Panamá se presentan como un problema recurrente. Se abusa de estos cambios.
Los ciudadanos se quejan. Las autoridades prometen revisar. Las cosas se
tranquilizan; todo vuelve a la normalidad. El problema se mantiene.
El término ‘zonificación’, significa que la ciudad se divide en zonas, cada una de las
cuales debe cumplir cierto rol en el marco de un plan predeterminado, con base en
el conjunto de características urbanísticas que poseen. La zonificación en Panamá
no surgió con base en este principio, sino todo lo contrario. En un inicio (hace
cerca de 50 años), a cada parcela o lote sobre la cual se deseaba construir un
proyecto inmobiliario, la Junta de Planificación Municipal le asignaba un código de
zona, al cual se le hacía corresponder un conjunto de normas u ordenanzas que
regulaban el tipo de uso del suelo y la configuración volumétrica del edificio.
En los primeros años de la década del 70, el Ministerio de Vivienda hizo una
recopilación de esas asignaciones individuales de código de zona y publicó la
primera versión de la Carpeta de Zonificación de la ciudad de Panamá. El asunto
nació desvirtuado y así se ha mantenido, pese a los esfuerzos, en años posteriores,
por otorgarle una visión coherente e integrada que respondiese a los objetivos de
desarrollo sostenible de nuestras ciudades. Algunos de esos esfuerzos son los
denominados Planes Normativos para las ciudades del interior, elaborados en los
70’s; el Plan Metropolitano, elaborado a finales de los 90 y los planes de
zonificación y de rezonificación elaborados para algunos corregimientos de la
ciudad capital, en los últimos 25 años.
Todos esos planes tienen dos cosas en común: ni el gobierno central ni los
municipios los cumplen y, lo que es más grave, tanto uno como los otros, los
modifican precisamente recurriendo a los injustificados e inconvenientes cambios
individuales a la zonificación establecida en los mismos. El problema no es, pues, la
zonificación por sí misma. Tampoco consiste en los cambios individuales que
resulten necesarios para permitir la evolución dinámica de las ciudades, lo cual se
entiende debe ocurrir sin perjudicar la calidad de vida de los vecinos. El problema
real es la falta de voluntad política de los gobernantes, tanto el Órgano Ejecutivo,
como el Legislativo y los propios municipios, para crear mecanismos técnicos y
legales que garanticen, en materia de Urbanismo, que la propiedad privada puede
cumplir su función sin perjuicio del derecho que tienen los ciudadanos de disfrutar
su ciudad.

PRINCIPIOS BASICOS

La agricultura es el soporte económico del país y su desarrollo tiene una prioridad

vital. Sin embargo, para plantear una estrategia con el fin de lograr su desarrollo
hay que determinar primeramente que partes del país deben tener atención
preferencial a fin de canalizar hacia allí todos los esfuerzos técnicos y la capacidad
financiera que es posible disponer.
Para determinar esas partes es necesario realizar previamente una evaluación de
los recursos naturales, porque de las limitaciones para la producción que ellos
presenten dependerá fundamentalmente toda la planificación para su desarrollo.
Paralelamente, deberán tenerse en cuenta las condiciones sociales a fin de
determinar tanto las necesidades materiales como culturales del poblador rural,
evaluar su voluntad para lograr el desarrollo y medir su posible adaptación al
cambio. De los primeros elementos se obtendrá la delimitación de las áreas más
promisorias para el desarrollo, y las segundas contribuirán a fijar las prioridades
con que se deben aplicar los elementos que pongan en marcha dicho desarrollo.
La utilización racional y económica de los recursos, tanto naturales como
humanos, se basa en los principios y normas de la conservación de los primeros y
en la determinación de elevar el nivel de vida de los segundos, ambos en forma
sostenida y permanente. La esencia del desarrollo radica en saber utilizar estos
recursos al máximo, sin menoscabo de su integridad.
Ha habido últimamente un interés creciente en la realización de estudios de zonas
o regiones que han sido tomadas como unidades básicas para el análisis económico
y social. Es evidente que para fines analíticos, el país a menudo resulta muy
complejo para utilizarlo como unidad única; por ello surge la necesidad de
delimitar entidades más pequeñas, más homogéneas o menos complejas en los
estudios de la estructura económica y política publica de los países. La región
subnacional y la zona agrícola pueden servir como unidades de análisis y de
planificación.
Al examinar la localización de las actividades agroeconómicas en los países en
desarrollo se nota la existencia de un patrón muy irregular, pero cuando se la
superpone a los mapas de los recursos naturales se encuentra cierta concordancia,
y por lo tanto justificación para el relativo desarrollo de las áreas específicas. Las
actividades económicas se localizan en relación con los recursos naturales, clima,
precipitación, ríos, suelos, etc., y todos los fenómenos naturales. Sin embargo, a
menudo no se conoce el verdadero potencial de los recursos de todo el país y por
lo tanto no se lo utiliza totalmente, o simplemente se lo emplea sin una correcta
conciliación entre el uso y el recurso. La distribución irregular de los recursos no
cambia, y el hombre, en general, no puede cambiarla. Sin embargo, en un sentido
puede alterar su significado económico y su distribución a través de la tecnología.

CRITERIOS GENERALES

PARRILLA

• Calle perimetral vehicular

mezclada con peatones
• Lotes privados
• Baja
• Vivienda unifamiliar en hilera
• 100% a cargo del usuario

CLUSTER
• Circulación perimetral vehicular,
interior peatonal
• Lotes privados
• Baja y media
• Agrupación. Lotes horizontales

SUPERMANZANAS

• Circulación perimetral vehicular.

Interior circulación peatonal
• Lotes privados. Áreas comunes
• Alta
• Apartamento agrupación
vertical sin control de acceso
• 10%privado y 90% cargo
colectivo o municipal

Criterios particulares
CONDICIONES CLIMATICAS

Las extremadas condiciones

climáticas obligan a un a
cuidadosa planeación de lote
para asegurar a las viviendas
una orientación adecuada.

TOPOGRAFIA

La variada configuración
topográfica condiciona a un
sembrado cuidadoso de lotes

DIMENSIONAMIENTO

El medio ambiente ofrece

una variedad de condiciones
se deberán proponer diversas
dimensiones de loteo que
mejor adecuen a las
condiciones naturales del
terreno.

PERSPECTIVA
La lotificación condiciona parcialmente
las disposición de las viviendas. Por lo
tanto, para evitar la monotonía de
viviendas en hilera se deberá jugar con la
ubicación de la vivienda dentro del lote y
con la disposición y dimensionamiento de
los lotes

CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS

Es un documento oficial que informa sobre los parámetros de Diseño Urbano que
regulan el proceso de construcción sobre un Predio urbano y sirve como Norma
Técnica que brinda seguridad a los proyectistas para el Diseño de una edificación
nueva o ampliación de una ya existente. Es requisito para obtener una licencia de
construcción, de edificación o de habilitación urbana.

El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios es el documento emitido

por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad
Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado, de sus respectivas jurisdicciones,
donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de
edificación sobre un predio urbano, y deberá contener los siguientes aspectos:

 Zonificación.
 Alineamiento de fachada.
 Usos de los suelos permisibles y compatibles.
 Coeficientes máximos y mínimos de edificación.
 Porcentaje mínimo de área libre.
 Altura máxima y mínima de edificación expresada en metros.
  Retiros.
 Área de lote normativo.
 Densidad neta expresada en habitantes por hectárea.
 Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos.
 Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso.
 Fecha de emisión.

El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios deberá emitirse en un

plazo máximo de cinco (5) días útiles y tendrá una vigencia de treinta y seis (36)
meses.

Su costo depende de cada municipio, por ejemplo, en la Municipalidad

Metropolitana de Lima cuesta 1.209% de UIT o 45 soles, en la Municipalidad de
San Isidro cuesta 1% de UIT o 37 soles y en la Municipalidad de Surco cuesta 35.50
soles.

CONCLUSIONES

 Finalmente ya podemos tener una idea clara de lo que abarca todo el

proceso de la zonificación y la lotificación en el diseño urbano.

 La zonificación es un proceso amplio que requiere de mucho análisis y

sobre todo de la correcta aplicación de conocimiento tanto de normativas
como de criterios de diseño.

 La lotificación ya tiene sus parámetros establecidos, está en nosotros el

elegir el tipo correcto de lotificación que más se adapte a nuestro proyecto
urbanístico y llevar lo acabo de una manera consciente y profesional y
sobre todo respetando las normas que existen en cada sociedad, dadas por
los gobiernos, en cuanto a usos de suelo y criterios de lotificación.
 Cuando se requiere la compra de un lote para vivienda en lima importante
solicitar el plano de zonificación en la municipalidad, para evitarnos
sorpresas en el futuro.
 BIBLIOGRAFIA

 LIBROS Manual de criterios de diseño urbano [Jan Bazant S.]

 LINKS es.wikipedia.org/wiki/Diseño_urbano es.wikipedia.org/wiki/Zonificación

es.wikipedia.org/wiki/Densidad_de_población wm-
urbanhabitat.org/es/doku.php?id=definiciones:d: densidad_urbana
transeunte.org/2012/02/16/densidad-el-verdaderodesarrollo-urbano/