Vous êtes sur la page 1sur 32

Le Bulletin DE CHEUVREUX

N° 01 - 2009 (Mars 2009) - 14ème année

L’ÉDITO

■ Du côté de
votre notaire P. 2

L
a morosité n’est pas le maître mot de ce début d’année comme
■ Du côté du parlement P. 2-6 on aurait pu le penser. Certes, les transactions immobilières
■ Flash Fiscal P. 6-8
ont beaucoup diminué, mais force est de constater que les
opérateurs de l’immobilier et de l’aménagement ont une
■ Le Point sur : les rapports volonté très forte de monter des projets immobiliers et d’urbanisme, que ce soit les
oubliés P. 9-11
acteurs publics - établissements publics fonciers, établissements publics d’aménagement,
■ Stratégie patrimoniale P. 11 collectivités locales, Etat, SEM - ou les acteurs privés et notamment les promoteurs.

■ Pointde vue : allez-vous


renégocier vos baux ? P. 12-13
Le travail est là ; il est passionnant et révèle un partenariat de plus en plus prégnant
entre les acteurs publics et privés. Pour les juristes que nous sommes, les défis
■ Le dossier sont grands et l’imagination doit fonctionner à plein. Tout ceci nécessite beaucoup
La vente d’immeuble
à renover P. 14-16
d’énergie. La facilité n’est pas de mise.

Par ailleurs, le législateur également ne chôme pas. La loi Boutin, la loi pour l’accélé-
■ Du côté des tribunaux P. 16-17
- Droit bancaire et financier ration des programmes de construction et d’investissement publics et privés, les lois du
- Copropriété P. 17 Grenelle sont des opportunités à saisir pour sortir de nouveaux dossiers.
- Immobilier institutionnel
et Promotion immobilière P. 18-20
- Droit fiscal P. 20-21
En ces temps difficiles, mais absolument pas atones, le travail et l’imagination sont les
- Stratégie patrimoniale P. 22-23 valeurs qui de toute évidence nous aideront à passer le cap.
- Environnement P. 23-24
- Droit des affaires P. 25
- Droit public P. 26-27
Michèle RAUNET
- Urbanisme
et Aménagement P. 28-29

■ Conjoncture :
- Les Indices P. 31
- L’Immobilier parisien P. 32

Office certifié ISO


par
Directeur de la publication : Maître Ronan BOURGES Le Bulletin de Cheuvreux N° 1 - 2009 est édité par l’Etude Cheuvreux
Ont participé à ce Bulletin : Julien Antoine, Isabelle Arnold, Julien Bernard, Thibault Bernard, Adila Berramdane, Alexis Impression : La Renaissance Lochoise - 1 ter rue de la Tour 37601 Loches
Bernier, Sophie Bolela, Xavier Boutiron, Julia Caldéroli, Bruno Cheuvreux, Ségolène de la Rivière, Christophe de la Rivière, Conception graphique : L.C création
Christian Delpierre, Cécile de Bodman, Alix Desbois, Malicia Donniou, Amaury Guilloteau, Céline Galy, Charles-Henry ISSN : N°1764-3015 - Dépot légal : Premier trimestre 2009
Gaschignard, Marie-Lorraine Henry, Alexandre leroy-Pellissier, Carole Lvovschi, Anne Le Maître, Clément Marigot, Murielle Le Bulletin de Cheuvreux© est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique.
Gamet, Sophie Guitard, Rémy Nerrière, Alix d'Ocagne, Laurence Painsar-Fourre, Véronique Pézard, Michèle Raunet, Frédéric Toute reproduction est strictement interdite sauf accord exprès de l’Etude CHEUVREUX.
Recq, Dominique Richard, Marie Anne Tacussel, Antoine Urvoy, Frédéric Vieira

N° QUAL / 2003 /
20002 ETUDE CHEUVREUX : 77, boulevard Malesherbes - 75008 Paris - Tél : (33) 01 44 90 14 14 - Fax : (33) 01 44 90 14 15
Le Bulletin sur internet : http://www.cheuvreux-associes.fr
u côté de l’Étude
• Dans le cadre de la 3ème semaine d'information sur le droit des familles, « Opérations immobilières » de Janvier 2009 ayant pour titre : « Vers la
organisée par la Chambre des Notaires de Paris du 9 au 13 février 2009, renaissance du pont urbanisé ». L'article aborde l'intérêt grandissant des
l'Etude CHEUVREUX a participé à une « Journée Portes Ouvertes » le urbanistes pour cet archétype urbain qui a été longtemps l'élément fort de
12 février 2009. l'image d'une ville.
A cette occasion, les participants ont eu la possibilité d'être reçus à l'Etude
par des juristes experts de Droit de la Famille, qui ont pu les conseiller de • Michèle Raunet et Carole Lvovschi sont les auteurs d'un article publié à
manière personnalisée en fonction de leurs besoins. la Revue Administrer du mois de mars (n°419) ayant pour titre : « La desti-
nation de l'immeuble et l'usage des lieux loués lors de la création ou
• Bruno et Stanislas Cheuvreux ont publié une tribune libre dans la revue l'acquisition d'un commerce – exemple de Paris ».

u côté du parlement
A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

Réforme des partenariats public-privé : publication des textes d'application • pour l'application du critère « PME », une petite et moyenne entreprise est
Quatre décrets et un arrêté du 2 mars 2009, pris en application de la loi du définie comme une entreprise qui occupe moins de 250 personnes et dont
28 juillet 2008 relative aux contrats de partenariats public-privé, sont parus le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 50 millions d'euros, ou dont le
au Journal officiel du 4 mars. total du bilan annuel n'excède pas 43 millions d'euros.
L'arrêté du 2 mars 2009 concerne l’évaluation préalable à laquelle est
soumis tout projet de bail présenté par l’Etat ou par un établissement public L'arrêté fixe une méthodologie succincte de l'évaluation préalable :
de l’Etat. Cette évaluation doit être établie dès lors que le loyer annuel excè- • le contenu du rapport annuel que doit établir le titulaire du contrat de
de 1 million d'euros HT. partenariat est fixé ;
Parmi les nouveautés intégrées par les décrets, on peut relever en • le délai de paiement que doit respecter le titulaire du contrat de partena-
particulier : riat à l'égard de ses prestataires est fixé à 30 jours pour les contrats de
• pour les contrats dont l'objet principal est « soit l'exécution, soit conjoin- partenariat conclus avec l'Etat, une collectivité territoriale ou l'un de leurs
tement la conception et l'exécution de travaux ou d'un ouvrage répondant établissements et à 50 jours pour les contrats conclus avec un établissement
aux besoins précisés par la personne publique », le seuil de procédure de santé ;
négociée est fixé à 5 150 000 € HT ; • l'évaluation préalable à tout projet de bail présenté par l'Etat ou un de
• pour les autres contrats de partenariat, ce seuil est fixé à 133 000 € HT ses établissements publics, conclu dans le cadre d'une autorisation d'occu-
pour l'Etat ; 206 000 € HT pour les collectivités et les pouvoirs adjudica- pation constitutive de droits réels du domaine public - le plafond fixé pour
teurs soumis à l'ordonnance du 6 juin 2005 ; 412 000 € HT pour les l'éligibilité des baux emphytéotiques des collectivités au FCTVA (Fonds de
entités adjudicatrices soumises à l'ordonnance du 6 juin 2005. compensation pour la TVA) est fixé à 10 000 000 d'euros HT. Ce seuil,
Ces seuils sont calculés « en additionnant les différentes composantes de la apprécié à la date de la signature du contrat, comprend la totalité de la
rémunération à la date de signature du contrat » ; rémunération versée par la personne publique pendant la durée du bail.
• de nouvelles précisions sur la procédure de passation, notamment concer- Lire au sujet de cette réforme notre article en p.3 du Bulletin de Cheuvreux
nant les justificatifs exigibles des candidats ; n°3-2008 : « la réforme des partenariats public-privé ».

Prolongation du délai de validité des autorisations d’urbanisme (20 décembre 2008) ou qui interviendront avant le 31 décembre 2010.
Dans le cadre de la politique de relance de l’économie et d’aide à la construc- L’article 1er du décret prévoit que la durée de validité des permis de construire,
tion, le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 prolonge le délai de des permis d’aménager, des permis de démolir et des décisions de
validité des autorisations d’urbanisme. non-opposition à déclaration préalable est désormais portée à trois ans.
Cette disposition se veut transitoire puisqu’elle n’a vocation à s’appliquer Par ailleurs, les permis de construire prorogés avant l’entrée en vigueur du
qu’aux autorisations en cours de validité à la date de publication du décret décret, voient le délai de validité de leur prorogation allongé d’un an (article

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
2
2 du décret). de s'appuyer sur les références scientifiques, les méthodes d'évaluation et
Transfert légal des obligations de dépollution les instruments d'intervention publique les plus récents. Il réalise, à la
Le CG3P prévoit désormais que l'Etat peut confier au futur acquéreur ; demande du ministre chargé du développement durable, des études et
lorsque le terrain est concerné par une pollution pyrotechnique ou par des recherches concernant les perspectives et les enjeux de ces politiques, du
déchets, le soin de procéder à ces dépollutions tout en imputant leur prix sur point de vue économique et du développement durable.
le prix de vente (article 126 de la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de moder-
nisation de l'économie). Maisons individuelles : un nouveau code de déontologie en matière de
L’article L. 3211-1 du Code général de la propriété des personnes publiques publicité
est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Lorsque la cession de ces Au terme d’une année de négociations, l'Autorité de régulation profession-
immeubles implique au préalable l’application des mesures prévues à l’ar- nelle de la publicité (ARPP) et la Fédération des constructeurs de maisons
ticle L. 541-2 du code de l’environnement ou l’élimination des pollutions individuelles (FFC) recommandent désormais que toutes les publicités des
pyrotechniques, l’Etat peut confier au futur acquéreur le soin d’y faire procé- constructions de maisons individuelles fassent mention des assurances et
der le coût de la dépollution s’imputant sur le prix de vente. Dans cette hypo- garanties, ceci pour faire échec aux « faux constructeurs ». Les publicités
thèse, le coût de la dépollution peut être fixé par un organisme expert indé- devront rendre clair ce qui est couvert par le prix annoncé (terrain, options,
pendant choisi d’un commun accord par l’État et l’acquéreur ». surface habitable, nombre de pièces), éviter l'utilisation abusive d'argu-
ments écologiques et proscrire la représentation de pratiques contraires au
Nouvelles règles en matière d'usage sur Paris (L 631-7 CCH) développement durable.

La loi LME du 5 août 2008 a opéré d'importantes modifications dans Parution du décret d'application relatif aux fonds de dotation
plusieurs domaines : baux commerciaux, stratégie patrimoniale, droit des Le décret n° 2009-158 du 11 février 2009 relatif aux fonds de dotation est
sûretés, urbanisme commercial et réglementation sur l'usage notamment. paru au Journal Officiel. Il permet l’application effective de l’article 140 de
En ce qui concerne la réglementation sur l’usage énoncée aux articles L. 631- la loi de Modernisation de l’économie (LME) qui a introduit, en France, une
7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, la loi LME a trans- nouvelle structure juridique dédiée au mécénat : le fonds de dotation.
féré le contrôle de cette réglementation appartenant jusqu’à présent au Le fonds de dotation est une personne morale de droit privé ayant pour objet
Préfet au profit du Maire. d’assurer ou de faciliter la réalisation d’une œuvre d’intérêt général. Il a pour
En ce qui concerne la date d’entrée en vigueur de ce transfert de compéten- vocation la capitalisation de fonds privés afin d’en redistribuer les revenus :
ce, la loi précisait que ces modifications seront applicables à compter du 1er ces revenus peuvent être directement utilisés par le fonds de dotation en vue
janvier 2009 sous réserve de l'entrée en vigueur des dispositions relevant de de la réalisation d’une mission d’intérêt général, ou être reversés à une per-
la loi de finances, prévoyant la compensation des charges assumées par les sonne morale à but non lucratif afin de l’assister dans l’accomplissement de
communes du fait du transfert de compétences. ses missions d’intérêt général.
Le décret qui vient d’être publié prévoit les règles applicables aux fonds de
La loi de finances pour 2009 n’avait pas pris ces mesures et le transfert au dotation en ce qui concerne la création, la modification et la dissolution des
profit du maire n’a donc pas été opéré au 1er janvier 2009. fonds. Il organise le rôle important, attribué par la loi, au commissaire aux
Il ressort de l'article 6 de la loi n°2009-179 du 17 février 2009 pour l'ac- comptes dans la surveillance de l’activité du fonds. Il fixe les grands principes
célération des programmes de construction et d'investissement publics et de la gestion financière des fonds en prévoyant la mise en place d’un comi-
privés que le transfert de compétence de la réglementation sur l'usage à la té d’investissement. Enfin, il détermine les modalités de publication des
mairie se fera à compter du 1er avril 2009. comptes annuels.
Il est également prévu dans le texte, pour éviter, en raison des retards pris,
de bloquer tout changement d’usage, que les arrêtés préfectoraux fixant les Extension de la fiducie : publication des mesures complémentaires
conditions dans lesquelles sont délivrés les changements d’usage demeurent Une ordonnance du 30 janvier 2009, prise en application de l'article 18-V
applicables jusqu’à l’entrée en vigueur du règlement qui doit s’y substituer de la LME, fixe des mesures complémentaires afin d'étendre aux avocats la
après délibération par le conseil municipal. qualité de fiduciaire et de permettre aux personnes physiques de constituer
On notera qu’à Paris, le conseil municipal a délibéré le 15 décembre 2008 une fiducie à titre de garantie ou à des fins de gestion.
et a adopté le Règlement municipal fixant les conditions de délivrance des Le texte adapte également la législation fiscale à l'ouverture d'une fiducie
autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant par une personne physique (affirmation du principe de neutralité fiscale du
les compensations en application de la section 2 du chapitre 1er du titre III transfert de propriété des actifs mis en fiducie).
du livre VI du code de la construction et de l’habitation. Cette ordonnance est entrée en vigueur le 1er février 2009.
Les dispositions qui viendront se substituer pour Paris à l'arrêté du 1er
décembre 2005 doivent être approuvées de nouveau à la fin du mois de Statuts des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la
mars. La nouveauté majeure de ce futur règlement pourrait être la création propriété : décret d'application
d'un secteur de compensation renforcée dans lequel tout m2 d'habitation Est paru au Journal officiel du 28 janvier 2009 le décret n° 2009-98 du
transformé devra être doublement compensé. 26 janvier 2009 relatif aux statuts des sociétés civiles immobilières d'acces-
sion progressive à la propriété créées par l'article L. 443-6-2 du code de la
Création d'un Conseil économique pour le développement durable construction et de l'habitation. Le texte insère dans le code de la construc-
L'article 2 du décret 2008-1250 du 1er décembre 2008 prévoit que le tion et de l'habitation une section relative aux dispositions applicables à
Conseil économique pour le développement durable a pour mission d'éclai- l'accession progressive à la propriété. La vente en société civile immobilière
rer, par la confrontation des analyses économiques, l'élaboration et l'éva- (SCI) avait été mise en place par la loi du 13 juillet 2006 portant
luation des politiques du ministère en permettant aux services compétents engagement national pour le logement afin de permettre aux ménages dont

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
3
les ressources sont inférieures aux plafonds applicablex aux locataires maternité, d'action en justice…L'ordonnance consacre le principe de la liber-
d'habitation à loyer modéré d'accéder à la propriété de leur logement. té de la preuve en matière de filiation et la pratique de la reconnaissance
prénatale.

Plan de relance de l'économie relatif à la construction et à l'investisse- Décrets d'application de la réforme relative à la protection juridique des
ment public et privé loi du 17 février 2009 majeurs
La loi n°2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes Le journal Officiel des 31 décembre 2008 et 1er janvier 2009 ont publié une
de construction et d'investissement publics et privés, qui constitue l'un des multitude de décrets d’application de la loi du 5 mars 2007 réformant la pro-
piliers de la mise en œuvre du Plan de relance de l'économie, a été publiée tection juridique des majeurs, entrée en vigueur le 1er janvier 2009 (lire à ce
au journal officiel après avoir été partiellement censurée par le Conseil sujet la rubrique « Stratégie patrimoniale » du présent bulletin). On peut ainsi
constitutionnel. noter le décret particulièrement attendu du 22 décembre 2008 qui liste les
Elle comporte diverses mesures de simplification et d'accélération des actes de gestion de patrimoine des personnes placées en curatelle et en
procédures, notamment en matière de logement et de commande publique. tutelle. En outre, plusieurs décrets précisent les règles applicables aux man-
Les dispositions juridiques qu'elle contient s'articulent avec les mesures dataires judiciaires à la protection des majeurs, les nouveaux tuteurs et cura-
financières, fiscales et budgétaires de la loi de Finances rectificative pour teurs que le juge désignera en l’absence de personnes proches de la per-
2009 (lire le flash fiscal de ce Bulletin). sonne vulnérable.

■ Parmi les mesures qui devraient faciliter la construction : Réduction d'impôt et meubles classés monuments historiques
• jusqu'à la fin 2010, les modifications d'un plan local d'urbanisme ou Les contribuables domiciliés fiscalement en France peuvent bénéficier d'une
d'un plan d'occupation des sols ayant pour objet d'autoriser l'implantation réduction d'impôt sur le revenu à raison des dépenses qu'ils supportent
de constructions en limite séparative ne donnent pas lieu à enquête au titre de travaux de conservation ou de restauration d'objets mobiliers
publique (article 1er) classés au titre des monuments historiques dont ils sont propriétaires. L'objet
• création d'une procédure de modification simplifiée du plan local d'ur- doit notamment être exposé au public pendant au moins 5 ans. Selon
banisme pour les rectifications d'erreurs matérielles (article 2) le décret n°2008-1479 du 30 décembre 2008 pris pour l'application
• suppression du droit de préemption urbain et du droit de priorité des com- de l'article 199 duovicies du CGI, la condition d'exposition au public est
munes lors de la cession des terrains par l'Etat ou ses établissements publics satisfaite :
en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt national (article 3) 1- lorsque l'objet est exposé au public dans un immeuble ouvert à la visite;
• les organismes HLM sont autorisés à acquérir directement en vente en 2- lorsqu'il est confié pendant 5 ans, en vue de son exposition au public, à
l'état futur d'achèvement plus de 50% d'une même opération immobilière l'un des organismes suivants : un musée auquel a été attribuée l'appellation
(article 4) "musée de France” ; la Bibliothèque nationale de France ou une autre biblio-
• simplification des règles d'attribution des aides en faveur de l'habitat thèque de l'Etat, d'une collectivité territoriale ou d'une autre personne
privé (article 5) publique ; un service d'archives de l'Etat, d'une collectivité territoriale ou
• transfert de compétences aux communes des personnels de certains ser- d'une autre personne publique.
vices de l'Etat (article 6 – lire encadré en page 3) 3- lorsqu'il est confié, en vue de son exposition au public, à une personne
• création du bail emphytéotique administratif pour la réalisation de loge- publique ou privée occupant le domaine public maritime, fluvial, ferroviaire
ment sociaux (article 7) ou aéronautique, ayant conclu à cet effet une convention avec le propriétai-
• raccourcissement des délais en matière d'archéologie préventive. re de l'objet et les services de l'Etat chargés des monuments historiques.

■ Mesures permettant de faciliter les programmes d'investissement : Gardiens et employés d’immeuble et charges locatives récupérables
• l'assemblée délibérante d'une collectivité territoriale peut déléguer à Le régime des charges récupérables des employés et gardiens d’immeuble
l'exécutif la passation des marchés publics sans limite de montant, pour la régi par un décret du 9 novembre 1982, complété le 26 août 1987, s’est vu
durée du mandat (article 10) récemment modifié par le décret n°2008-1411 du 19 décembre 2008.
• nombreuses dispositions améliorant le fonctionnement des contrats de Le bailleur pourra désormais imputer à son locataire une partie de la rému-
partenariat (article 12 à 17) nération du gardien d’immeuble (40 %) dans le cas où il ne fait pas de façon
cumulative l’entretien des parties communes et l’élimination des ordures ;
■ Dispositions diverses : ceci en réaction à une solution inverse adoptée par la Cour de cassation.
• autorisation du Gouvernement à prendre par ordonnance toutes mesures Il incombera au syndic - chargé de la gestion du personnel du syndicat - de
relevant du domaine de la loi nécessaires pour créer un régime d'autorisa- bien prendre en compte les particularités de ce dispositif, et au bailleur de
tion simplifiée applicable aux installations classées pour la protection de vérifier l’exactitude de ceux-ci, afin d’éviter toute contestation de leur loca-
l'environnement (article 27) taire.
• le préfet doit informer le maire de la commune d'implantation lorsqu'une
demande d'autorisation d'installation classée est acceptée (article 30) Extension du crédit d'impôt applicable aux logements verts
Conformément au décret n° 2009-1 du 2 janvier 2009 paru au Journal offi-
ciel du 3 janvier 2009, les acquéreurs de logements neufs à basse consom-
Réforme de la filiation mation énergétique pourront désormais bénéficier d'un crédit d'impôt de
La loi n°2009-61 du 16 janvier 2009 ratifie l’ordonnance n°2005-759 du 4 40 % sur sept ans pour les intérêts d'emprunt liés à cet achat. Ainsi, ce
juillet 2005 portant réforme de la filiation. Il n'y a plus de distinction entre décret du 2 janvier 2009 élargit le dispositif instauré par la loi TEPA de juillet
filiation naturelle et filiation légitime que se soit en matière de preuve de la 2007 qui permet à chaque nouvel emprunteur de déduire de son impôt sur

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
4
le revenu 40 % des intérêts d'emprunt d'une résidence principale la pre- gnation d'un commissaire aux comptes dans les sociétés par actions simpli-
mière année et 20 % les quatre années suivantes. fiées et à l'extension du domaine de la norme d'exercice professionnel sim-
plifié des commissaires aux comptes.
Vente d'immeubles à rénover : publication du décret d'application
Le décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008 vient compléter le code de Financement syndiqué, constitution des sûretés et précision de la loi de
la construction et de l'habitation quant aux règles spécifiques des ventes modernisation de l'économie (LME)
d'immeubles à rénover. Nous vous invitons à lire le dossier de ce présent bul- Dans le cadre d’un financement syndiqué, le débiteur est obligé envers une
letin consacré à cette nouvelle forme de vente. pluralité de créanciers titulaires chacun d’une quote-part de la créance. La
pratique s’est donc développée de confier à une entité spécifique désignée «
agent des sûretés » le soin de constituer les sûretés, et, le cas échéant, de les
Équipements commerciaux acquis par les communes gérer ou réaliser.
Un décret n° 2008-1470 du 30 décembre 2008 pris pour l'application de Cette pratique a été consacrée par la loi n°2007-211 du 19 février 2007
l'article L. 750-1-1 du Code de commerce est publié au Journal officiel du (relative à la fiducie) aux termes du nouvel article 2328-1 du Code civil ainsi
31 décembre. Il complète le dispositif du nouveau droit de préemption des rédigé :
communes sur les cessions de fonds de commerce (lire à ce sujet le Bulletin « Toute sûreté réelle peut être inscrite, gérée et réalisée pour le compte des
de Cheuvreux n°01-2008 p.11-15). créanciers de l’obligation garantie par une personne qu’ils désignent à cette
Le fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce va per- fin dans l’acte qui constate cette obligation ».
mettre de prendre en charge, les intérêts des emprunts contractés par les Le nouveau dispositif était cependant très peu utilisé car il ne prévoyait pas
communes pour l'acquisition, en application de l'article L. 214-1 du Code de expressément que l’agent des sûretés puisse constituer une sûreté.
l'urbanisme, de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux commer- En ajoutant le terme « constituée », la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de
ciaux ou de terrains destinés à l'aménagement commercial. Le présent modernisation de l’économie complète donc opportunément la disposition
décret prévoit que les dépenses afférentes à ces acquisitions seront prises en en précisant que « toute sûreté réelle peut être constituée, inscrite, gérée et
compte dans la limite de 50 % de leur montant. réalisée » par l’agent des sûretés d’un syndicat bancaire.
Lorsque le droit de préemption est exercé dans les zones franches urbaines
et dans les zones urbaines sensibles dont la liste est annexée aux décrets n°
96-1156 du 26 décembre 1996, fixant la liste des ZUS, et n° 2006-930 du
28 juillet 2006, portant création de ZFU, ce taux est porté à 80 %. RÉPONSES MINISTÉRIELLES

Publication de cinq ordonnances en matière économique et financière Plus values et moins values d’actifs et cession d’immeubles à des orga-
Cinq ordonnances du 30 janvier 2009 sont publiées au Journal officiel du nismes sociaux
31 janvier (ordonnance n° 2009-104 à 2009-108) :
• l'ordonnance n° 2009-105 relative aux rachats d'actions, aux déclara- Le code général des impôts prévoit un taux réduit d’imposition de 16,5%
tions de franchissement de seuils et aux déclarations d'intentions. Ce texte (19% à compter de 2009) pour les plus-values nettes dégagées lors de la ces-
entend améliorer le financement des entreprises en facilitant la pratique des sion de biens immobiliers par une personne morale soumise à l’IS au profit
contrats de liquidité. notamment d’un organisme HLM.
• l'ordonnance n° 2009-108 portant diverses dispositions relatives aux A la différence des cessions effectuées par les particuliers, il n’est pas envi-
entreprises de réassurance qui adapte les pouvoirs de l'Autorité de contrôle sagé d’étendre ce dispositif aux cessions effectuées avec l’intermédiation
des assurances et des mutuelles (ACAM) aux spécificités de l'activité de réas- d’une collectivité territoriale, d’un établissement public foncier ou d’un éta-
surance et notamment à sa dimension internationale ; blissement public de coopération intercommunale.
• l'ordonnance n° 2009-106 portant sur la commercialisation des produits Rép.Giscard d’Estaing : AN 19 Août 2008 p.7154 n°21020.
d'assurance sur la vie et sur des opérations de prévoyance collective et d'as-
surance qui renforce la protection des épargnants et des assurés en matière Action en démolition et nouvelle prescription
de commercialisation de produits financiers. Une réponse ministérielle vient se prononcer sur l’application dans le temps
• l'ordonnance n° 2009-107 relative aux sociétés d'investissement à des nouvelles règles de prescription de l’action en démolition prévue par l’ar-
capital fixe (SICAF), aux fonds fermés étrangers et à certains instruments ticle L.480-13 du code de l’urbanisme.
financiers. Le délai de prescription de deux ans (contre cinq ans auparavant) et enca-
• l'ordonnance n° 2009-104 relative à la prévention de l'utilisation du sys- drant la possibilité pour un tiers d’intenter une action en démolition contre
tème financier aux fins de blanchiment de capitaux et de financement du une construction illégalement édifiée, trouve à s’appliquer aux constructions
terrorisme qui transpose en droit français la troisième directive européenne dont le permis a été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi ENL, le
anti-blanchiment (PE et Cons. UE, dir. 2005/60/CE, 26 octobre 2005). Le 16 juillet 2006, mais dont les travaux ont été achevés après cette date.
Gouvernement a opté pour une mise à plat du dispositif national afin de lui Rép. min. n° 921 : JO Sénat, 30 octobre 2008, JCP N n° 46, 14 novembre
redonner une cohérence globale. 2008, p. 7.

SARL et SAS : décret d'application de la loi de modernisation de l'éco- Permis de construire pour des travaux d'extension sur immeuble
nomie (LME) construit sans permis
Un décret n° 2009-234 du 25 février 2009 précise les mesures de simplifi- La question posée était celle de savoir si une demande de permis de construi-
cation des sociétés prévues par la loi du 4 août 2008. Le décret comprend re pour des travaux d’extension d’un immeuble construit sans permis, mais
essentiellement trois mesures d'application, relatives à la tenue des assem- n’ayant fait l’objet d’aucune poursuite jusqu’à prescription, devait également
blées par visioconférence dans les sociétés à responsabilité limitée, à la dési- porter sur l’existant.

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
5
Le ministère répond en distinguant deux hypothèses : certains travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et
- S’il s’agit de l’extension pure et simple de l’immeuble existant, la demande d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus
devra porter sur le tout (l’existant et l’extension) puisque l’article L. 111-12 de 2 ans. Le taux réduit est applicable aux travaux facturés au propriétaire
du Code de l’urbanisme prévoit que la prescription administrative de 10 ans à condition que le preneur atteste que ces travaux se rapportent à des locaux
ne joue pas en cas de construction édifiée sans permis. Par conséquent, il est d'habitation achevés depuis plus de 2 ans et entrent dans le champ d'ap-
précisé que si l’immeuble existant ne respecte pas les règles d’urbanisme en plication du taux réduit. Une attestation doit être établie avant la factura-
vigueur au moment de la demande d’extension et que le permis n’est pas tion et être conservée par le prestataire et le propriétaire.
accordé, sa situation ne sera pas régularisée. L'administration fiscale se conforme à la jurisprudence de la Cour de cassa-
- S’il s’agit en revanche de travaux portant sur des éléments dissociables de tion (Cass com 26 décembre 2008 req. n°308530) dans une instruction du
l’immeuble édifié sans permis, la demande de permis de construire pourra 3 février 2009. Elle prévient désormais qu'un assujetti qui soumet des pres-
ne porter que sur ceux-ci, sans qu’il soit nécessaire de régulariser la construc- tations au taux réduit de TVA ne pourra ni s'exonérer de l'obligation tenant
tion initiale. à la détention d'une attestation, ni justifier l'application du taux réduit par
Rép. min. n° 27730 : JOAN Q, 16 décembre 2008, Jurishebdo, 20 janvier des attestations postérieures à la facturation.
2009, p. 5. Il faut donc retenir que si l'attestation n'a pas été communiquée par le
client au prestataire ou si les informations obligatoires sont absentes ou
incomplètes, à la date du fait générateur de la taxe ou au plus tard à celle
A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS de la facturation, le taux normal de la TVA - soit 19,60% - s'applique à l'en-
semble des travaux réalisés. Il en est de même lorsque l'attestation n'a pas
été conservée par le prestataire.
Taux de TVA réduit pour travaux et attestation Instruction du 3 février 2009 - BOI n°3 C-2-09
La TVA est perçue au taux réduit (soit 5,50% au lieu de 19,60%) sur

- Flash Fiscal - Flash Fiscal - Flash Fiscal -

La loi de finances pour 2009


et la loi de finances rectificatives pour 2008 :
les principales nouveautés
I – Concernant les particuliers • Modification du régime des loueurs en ration partielle jusqu’à 126 000 €.
meublé – Pour l’application du régime des micro-
■ En matière d’impôt sur le revenu – Les critères de la définition du loueur en entreprises, l’activité de location meublée
meublé professionnel deviennent plus restric- relève désormais du régime des activités de
• Suppression de la demi-part supplémentaire tifs. Pour être qualifié de loueur en meublé prestations de services, soit un seuil maximal
pour certains contribuables : professionnel, trois conditions doivent désor- de recettes de 32 000 € en 2009 pour béné-
La demi-part dont bénéficiaient les contri- mais être remplies : ficier du régime micro, avec application de
buables célibataires, divorcés, séparés ou - être inscrit au registre du commerce et des l’abattement forfaitaire de 50 %.
veufs, vivant seuls, notamment lorsqu’ils sociétés en cette qualité, – Concernant les loueurs en meublé non pro-
avaient un enfant majeur ou faisant l’objet - retirer de cette activité des recettes fessionnels : leurs déficits deviennent impu-
d’une imposition distincte sera réservée, à annuelles supérieures à 23 000 €, tables uniquement sur les bénéfices de même
compter de l’impôt sur le revenu 2009, à ces - et nouveauté : que les recettes annuelles nature et non sur l’ensemble des bénéfices
mêmes contribuables sous une condition sup- excèdent la totalité des autres revenus industriels et commerciaux non profession-
plémentaire : avoir supporté, alors qu’ils d’activité du foyer fiscal. nels, le délai d’imputation étant fixé à 10 ans
vivaient seuls, pendant au moins cinq – Les loueurs professionnels restent soumis au comme en matière de revenus fonciers.
années, à titre exclusif ou principal, la char- régime des plus-values professionnelles.
ge d’un ou plusieurs enfants. Un dispositif de Cependant, le seuil des recettes annuelles en • Nouveaux avantages pour les nus-
suppression progressive est prévu pour les dessous duquel les plus-values sont exonérées propriétaires d’immeubles
contribuables perdant le bénéfice de la demi- n’est plus celui des activités de vente mais Deux nouveaux régimes dérogatoires sont
part supplémentaire. celui des prestations de services : il passe donc créés en faveur des nus-propriétaires d’im-
de 250 000 € à 90 000 €, avec une exoné- meubles :

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
6
- Flash Fiscal - Flash Fiscal - Flash Fiscal -

1 – Une option est créée pour les nus-proprié- Pour les dépenses payées ou les investisse- décembre 2013, durée de conservation des par-
taires qui supportent des travaux de grosses ments réalisés à compter du 1er janvier 2009, celles réduite à 8 ans, durée de conservation
réparations, en application de l’article 605 du la somme de certaines réductions d’impôt, dont des parts portée à 4 ans, instauration d’un
code civil. Peu importe que l’immeuble soit ou bénéficie un foyer fiscal, ne devra pas dépasser engagement de garanties de gestion durable,
non donné en location, les nus-propriétaires la somme des deux éléments suivants : augmentation du plafond des dépenses…
peuvent déduire directement de leur revenu 25 000 € et 10% du revenu imposable selon – Incitation à l’emploi d’un salarié à domici-
global les dépenses de grosses réparations, le barème progressif. le : augmentation du plafond des dépenses
dans la limite de 25 000 € par an, l’excédant Sont notamment concernés : les dispositifs ouvrant droit à l’avantage fiscal de 12 000 €
des dépenses étant reportable sur les 10 Robien et Borloo (pas de précision sur le nou- à 15 000 € pour la première année d’applica-
années suivantes. Comme dans le régime exis- veau régime), les investissements dans les rési- tion de l’avantage fiscal en cas d’emploi direct
tant, il convient que le démembrement de pro- dences de tourisme, les investissements fores- d’un salarié (pas en cas d’utilisation d’un orga-
priété résulte d’une succession ou d’une dona- tiers, les investissements outre-mer, les sous- nisme agréé).
tion entre vifs entre parents jusqu’au 4ème criptions au capital de PME, de SOFICA ou de – Crédit d’impôt développement durable :
degré. SOFIPECHE, les dépenses de restauration loi prorogation du dispositif jusqu’au 31 décembre
2 –Les nus-propriétaires d’immeubles dont Malraux, les intérêts d’emprunt pour l’acquisi- 2012, extension de l’avantage fiscal à certains
l’usufruit est détenu par un organisme HLM tion de la résidence principale, les dépenses bailleurs, exclusion des chaudières à basse tem-
se voient accorder la possibilité de déduire de d’emploi d’un salarié à domicile, les dépenses pérature et des pompes à chaleur air/air, prise
leurs revenus fonciers les intérêts des emprunts d’équipements en faveur du développement en compte de la main d’œuvre pour les travaux
contractés pour l’acquisition ou la conservation durable. d’isolation thermique des parois opaques,
de ces logements. extension du crédit d’impôt aux frais de dia-
• Refonte de certains avantages fiscaux : gnostique énergétique.
• Transformation des régimes « Robien » et « – Réforme en profondeur du régime Malraux
Borloo » en réduction d’impôt : nouvelle délimitation des dépenses éligibles, • Accession à la propriété
Pour les investissements immobiliers locatifs, transformation de la déduction des revenus en – Nouveaux prêts à taux zéro concernant les
réalisés depuis le 1er janvier 2009 et répon- réduction d’impôt de 30 % ou habitations principales « écologiques » :
dant aux conditions des régimes « Robien » et « 40 % des dépenses, retenues dans la limite création de prêts à taux zéro pour les travaux
Borloo », les contribuables ont la possibilité annuelle de 100 000 € et au maximum sur d’amélioration de la performance énergétique
d’opter pour un système de réduction d’impôt quatre années d’imposition, extension de dans la limite de 30 000 €, ainsi que pour la
sur le revenu, plutôt qu’un amortissement l’avantage aux locaux professionnels. construction ou l’acquisition de logements
venant en déduction des revenus. A compter – Durcissement du régime des monuments neufs à niveau élevé de performance énergé-
de 2010, seul le système de réduction d’impôt historiques ver la propriété des immeubles tique dans la limite de 20 000 €.
sera possible. pendant 15 années à compter de l’acquisition, « Prêt à taux zéro pour première accession à
Pour les logements acquis ou construits en impossibilité de détention de l’immeuble via la propriété : le plafond du prêt est augmenté
2009 et 2010, le montant de la réduction une SCI sauf si les associés sont membres d’une de 32 500 € à 65 100 € concernant la
d’impôt est de 25 % du prix de revient même famille ou si agrément ministériel, non construction ou l’acquisition de logements
du logement, retenu dans la limite de application aux immeubles en copropriété sauf neufs ou en l’état futur d’achèvement.
300 000 €. Le taux passera à 20 % pour les agrément. A noter cependant que ce régime « Réaménagement du crédit d’impôt pour
logements acquis ou construits à compter de n’est concerné par aucun dispositif de plafon- intérêts d’emprunts afférents à l’habitation
2011. La réduction d’impôt est répartie par nement. principale : pour les logements neufs, le res-
parts égales sur neuf années, à compter de – Augmentation de la réduction d’impôt pour pect de certaines performances énergétiques
l’année d’achèvement ou d’acquisition du loge- souscription au capital de PME : pour le calcul devient nécessaire ; pour les logements à
ment. Si le logement continue d’être loué après de la réduction d’impôt de 25 %, le plafond haute performance énergétique, l’avantage fis-
les neuf années, le contribuable peut bénéficier annuel de versements éligibles passe à 50 000 cal est renforcé.
d’une réduction d’impôt de 2 % par an, pen- € pour les contribuables célibataires, veufs ou
dant six années supplémentaires. Par exemple divorcés et à 100 000 € pour les couples
: Acquisition d’un logement de 350 000 € en mariés. ■ En matière d’ISF
2009 : réduction d’impôt sur le revenu de (300 – Limitation des réductions d’impôt pour
000 € X 25%) / 9 = 8 333 € par an pendant investissements outre-mer : plafonnement • Aménagements ponctuels
9 ans, puis le cas échéant de 6 000 € par an spécifique, suppression de la possibilité de rem- Le seuil d’imposition est relevé à 790 000 €
pendant 6 ans. boursement partiel dans certaines situations… pour l’ISF 2009 ; les conditions de la réduction
Au titre d’une même année d’imposition, le – Création de réductions d’impôt en faveur ISF pour les souscriptions au capital de PME
contribuable ne peut bénéficier de la réduction de certains investissements immobiliers rési- par l’intermédiaire d’une société holding seront
d’impôt qu’à raison d’un seul logement. En dences de tourisme, résidences étudiantes avec durcies à compter du 15 juin 2009 (pour l’ISF
outre, seuls les logements situés dans cer- services, accueil de personnes âgées ou 2010) ; la limite d’exonération partielle des
taines zones définies par décret peuvent d’adultes handicapés, accueil familial salarié et biens ruraux et des parts de GFA passe de
bénéficier de la réduction d’impôt. établissements de soin. 76 000 € à 100 000 € (de même pour les
– Modifications du régime des investisse- droits de mutation à titre gratuit).
• Plafonnement global des « niches fiscales » ments forestiers : prorogation jusqu’au 31

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
7
- Flash Fiscal - Flash Fiscal - Flash Fiscal -

• Possibilité d’imputation de la créance de II – Concernant les entreprises certaines conditions, notamment que le cédant
« bouclier fiscal » : fasse valoir ses droits à la retraite. Dans ces
A compter du bouclier fiscal 2009, les contri- • L’imposition forfaitaire annuelle est suppri- hypothèses, le cédant doit faire valoir ses
buables ont la possibilité d’utiliser leur créan- mée sur trois ans. droits à la retraite dans les deux années qui
ce de bouclier pour le paiement de certaines précèdent ou qui suivent la cession, au lieu
impositions : ISF, taxes locales afférentes à • La déductibilité, dans les SA cotées, des de douze mois auparavant.
l’habitation principale, contributions sociales rémunérations versées à certains dirigeants – Le champ d’application de l’exonération est
sur les revenus du patrimoine. à l’occasion de leur départ est limitée à six fois élargi à la plus-value de cession constatée par
Cependant, comme actuellement, la créance le plafond annuel de la sécurité sociale, soit à l’associé d’une société de personnes qui cède
de bouclier n’est acquise qu’à compter du 205 848 € pour 2009. l’intégralité de son activité et fait l’objet
1er janvier de la deuxième année suivant celle d’une dissolution, à la condition que l’associé
de la réalisation des revenus. Par exemple la • Certaines dépenses afférentes aux rési- fasse valoir ses droits à la retraite dans les douze
créance de bouclier 2009, établie à partir des dences d’habitation sont admises en déduc- mois qui précèdent ou qui suivent la cession.
revenus 2007, ne pourra être utilisée que pour tion (résidence servant de siège ou d’adresse à
acquitter l’ISF 2009 ou les taxes locales 2009. l’entreprise, résidence intégrée à un établisse- • Droits d’enregistrement :
Les contribuables conservent la possibilité de ment de production). - Les opérations de réduction de capital sont
déposer une demande de restitution pour le enregistrées au droit fixe.
solde non imputé de la créance ou pour la tota- • En 2009, les entreprises ont la possibilité - Les cessions de parts de sociétés civiles à
lité de la créance. d’obtenir le remboursement anticipé de cer- objet principalement agricole, même non
taines créances de « carry back », de certaine exploitantes, bénéficient du droit fixe.
créances de crédit d’impôt recherche et de cer-
■ En matière de successions et donations : tains acomptes excédentaires d’IS.
III – Concernant les règles de procédure
• Les neveux et nièces, venant en représenta- • Zones de restructuration de la défense :
tion de leurs parents dans la succession de des mesures de faveur en matière d’IS, d’impôts • La procédure d’abus de droit devient appli-
leurs oncles et tantes, bénéficient du tarif des locaux et de cotisations sociales sont créées en cable à l’ensemble des impôts, y compris aux
droits applicables entre frères et sœurs. faveur des entreprises qui s’installent dans ces impôts locaux et à la taxe professionnelle. La
zones. pénalité de 80 % est abaissée à 40 % lorsque
• Les héritiers exonérés de droits de succession le contribuable n’a pas pris l’initiative principa-
ne sont plus solidaires pour le paiement des • Le taux réduit d’IS applicable à certaines le de l’acte constitutif d’abus de droit ou s’il
droits de succession. plus-values immobilières passe de 16,5% à n’en était pas le principal bénéficiaire.
19%. Le dispositif de taxation au taux réduit
• Une nouvelle procédure de contrôle des de l’article 210 E du CGI est prorogé jusqu’au • Un nouveau cas de dispense des intérêts
déclarations de successions et des actes de 31 décembre 2011. Le régime des sociétés d’in- de retard est créé lorsqu’un contribuable de
donations est créée sur demande du contri- vestissements immobiliers cotées fait l’objet de bonne foi a sollicité l’administration, de maniè-
buable. quelques aménagements. re précise et complète, pour prendre position
Cette procédure permet de limiter le délai de sur une difficulté d’interprétation d’une dispo-
reprise de l’administration à un an à compter • A compter de 2009, les déclarations sition fiscale ou sur les incidences fiscales d’une
de la réception de la demande du contri- annuelles des entreprises, notamment décla- règle comptable et que l’administration n’a
buable. Pour bénéficier de ce délai raccourci, rations de résultats, déclarations de TVA et pas pris position avant l’expiration du délai
les signataires de la déclaration de succession déclarations de taxe professionnelle, devront de déclaration.
ou les donataires, à la condition d’être bénéfi- toutes être déposées à une seule et même
ciaires d’au moins un tiers de l’actif net décla- date, fixée par décret. • Le délai de reprise de l’administration en
ré, doivent demander à l’administration, au cas d’activités occultes ou de flagrance fiscale
moment du dépôt de l’acte ou dans les trois • Centres et associations de gestion agréés passe de six ans à dix ans. Le délai de reprise
mois de l’enregistrement, d’effectuer un contrô- A compter du 1er janvier 2010, la dispense de est également porté à dix ans en cas de défaut
le. Si l’administration n’effectue aucun rehaus- la majoration de 25% des revenus sera éten- de déclaration de certains comptes, contrats ou
sement pendant ce délai (qui peut être prorogé due aux entreprises, non adhérentes d’un entités situés dans un pays non lié à la France
en cas de demandes complémentaires), l’admi- centre de gestion agréé, mais qui font appel par une convention d’assistance administrati-
nistration est prescrite. Cependant, le délai aux services d’un expert-comptable spécifique- ve. Parallèlement les amendes pour défaut de
d’un an ne joue pas en cas d’omission d’un ment agréé. déclaration de ces comptes ou contrats sont
bien ou droit, en cas de non respect d’un enga- augmentées.
gement pris pour bénéficier d’un régime favo- • Exonération des plus-values en cas de
rable et en cas d’abus de droit. Dans ces hypo- départ à la retraite Dominique Richard
thèses, les délais de reprise de droit commun – La plus-value de cession d’une entreprise indi- Sophie Guitard
redeviennent applicables. viduelle ou de l’intégralité des parts d’une Alexis Bernier
société de personnes peut être exonérée sous cabinet@richard-associes.avocat.fr

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
8
e point sur
Article rédigé par
LES RAPPORTS OUBLIÉS Christophe de la RIVIÈRE
Groupe Patrimoine

Recevoir ou faire un cadeau est un acte bienfaisant qui apporte joie et A venait à la succession.
satisfaction tant à celui qui donne qu’à celui qui reçoit : il est la preuve de X décède sans avoir pris de dispositions testamentaires, et laisse pour lui
l’affection que le donateur éprouve pour son donataire et au-delà de la succéder quatre frères : A, B, C et D.
reconnaissance et des remerciements que peut offrir en retour la personne Lors de son décès le patrimoine de X comprend 1 000 et le bien qui avait
gratifiée, celle-ci pourrait être tentée de se sentir à l’abri du besoin immédiat été donné à A est réévalué au décès à 3 000
ou futur (donation en nue propriété) que lui procure cet acte généreux.
La succession se règlera ainsi :
Mais le droit patrimonial ne peut se contenter d’un tel « happy end ». – Biens existants au décès : 1 000
Derrière ses apparences bienfaitrices la donation est un acte qui cache des – Rapport de A : 3 000
pièges et des dangers. La protection de la réserve, le principe d’égalité entre – Total : 4 000
les héritiers… nous fait parfois découvrir que ce que l’on croyait bien et légi- – Dont un quart à chacun : 1 000
timement acquis peut se trouver remis en cause lors du décès du donateur.
Sur les 3 000 que A pensait bien acquis il devra cependant restituer 2 000
Il n’est pas de notre propos en ces quelques lignes de faire le rappel de à la succession de sorte qu’il ne lui restera plus que 1 000, lesquels ajoutés
l’ensemble des règles relatives au rapport, à l’imputation et à la réduction aux 1 000 de biens existants donneront 3 000 qui seront partagés entre B,
des libéralités. Nous évoquerons seulement des hypothèses dans lesquelles C et D (1000 chacun). Cette somme de 2 000, dite indemnité de rapport,
ces règles sont parfois – volontairement ou non – délaissées ou peut-être due par A n’est pas une « réduction » au sens successoral du terme mais
oubliées. simplement la conséquence de la règle que le rapport est dû entre « héritiers »
et non pas seulement d’héritier réservataire à héritier réservataire.
Deux règles de bases doivent cependant être très brièvement rappelées :
Afin d’éviter la fâcheuse issue d’une telle situation deux précautions (et/ou
1°) Notre droit connaît deux catégories principales de successions : Dans cumulatives) sont à prendre :
certaines le législateur veut protéger certains héritiers (descendants, – Stipuler que la donation est faite hors part successorale, sans même se
conjoint…) au moyen de la réserve héréditaire : Une partie du patrimoine poser la question de savoir si le donataire viendra ou non à la succession.
doit impérativement leur être dévolu. Le surplus – quotité disponible – – Faire échapper le règlement de la succession aux règles de la dévolution
pouvant revenir, à défaut de dispositions contraires du défunt, à quiconque. légale au moyen de dispositions testamentaires.
A défaut d’héritier dit « réservataire » la succession, sauf disposition testa-
mentaire, est dévolue selon un ordre défini par la loi aux héritiers naturels Lors de l’ouverture d’une succession ab intestat ne mettant pas en présence
du défunt (ascendants, collatéraux….). des héritiers réservataires ( descendants et plus récemment le conjoint survi-
vant à défaut de descendants….) avons-nous toujours le réflexe de la
2°) L’actif de la personne décédée n’est pas seulement constitué des biens recherche de donations antérieures (au delà du simple rappel fiscal des
qu’il laisse à son décès mais également des biens dont il a pu disposer de donations de moins de six ans ) ?
son vivant par donation et ce quelque forme qu’ait pu prendre cette
donation : acte notarié, don manuel (révélé ou non), donations et avantages
directs ou indirects…. – II –
Le changement de régime matrimonial :
Ces deux règles évidentes sont-elles toujours respectées ?
Ici encore, le rapport des donations est parfois oublié lorsqu’un époux
-I- choisit la voie royale pour protéger son conjoint au moyen de l’adoption du
Le rapport est dû par l’héritier : régime de la communauté universelle contenant clause d’attribution inté-
grale de cette communauté, en cas de décès, au profit du survivant.
Si l’opération de rapport reste un réflexe dans les successions mettant en Au décès du premier conjoint, on constate que la totalité du patrimoine n’a
présence des héritiers réservataires, on est parfois tenté de l’occulter dans le pas d’autre consistance que la communauté laquelle se trouve attribuée au
règlement des autres successions. survivant. La tentation consiste alors à considérer que la succession de
l’époux est un ensemble vide et selon l’expression populaire souvent
Prenons un exemple simple : employée « tout se règlera au décès du survivant ».
Une personne X (célibataire sans enfant) fait donation à son frère A d’un
bien qui vaut 2.000. La donation ne contient aucune stipulation sur La réalité peut se révéler toute autre et nous allons, comme précédemment,
son caractère : elle est donc faite en avance de part successorale si le frère prendre un exemple simple.

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
9
– Monsieur et Madame X, mariés sous le régime de la séparation de biens Pour B : Par confusion le montant de son rapport : 1.000
ont deux enfants communs A et B. L’indemnité de réduction due par A 300
– Monsieur X a fait une donation à son fils A en avance de part successorale La soulte due par A : 650
pour un montant de 1.000 Total égal au montant de ses droits. 1.950
– Peu de temps après, et dans un souci d’égalité il fait de même pour B et
pour le même montant. Au total, si A conserve le bien donné en nature c’est bien une somme de
– Ayant le sentiment légitime du devoir accompli, M. et Mme X décident 950 (650 +300) qu’il devra verser à B.
de changer de régime matrimonial et adoptent le régime de communauté
***
universelle contenant clause d’attribution intégrale au profit du survivant. A ce stade du règlement de la succession, le Notaire qui en aurait la charge
– Monsieur X décède. serait mal inspiré d’évoquer avec « A » ce bon Monsieur Jean de LAFON-
TAINE : « Travaillez, prenez de la peine, c’est le fond qui manque le moins…» .
1°) l’enfant A, sage et prévoyant a su faire d’habiles placements, de sorte A supposer en revanche que ce notaire fut aussi celui qui avait reçu les dona-
qu’à la date du décès de son père la donation ou les biens acquis en remploi tions et le changement de régime matrimonial, il eut été mieux inspiré de
sont estimés à 2.900 prendre du recul et, selon l’expression de Monsieur GRIMALDI à propos
du changement de régime matrimonial, de « toujours regarder dans le rétro-
2°) l’enfant B, plus cigale, a consommé immédiatement les biens qui lui viseur » (JCPN juil. 1999 n° 27 page1.083 et suiv.).
avaient été donnés.
Il était possible, à savoir :
Par le jeu de la clause d’attribution de la communauté universelle au profit 1- Au moment de la donation faite à B : de réintégrer la donation faite à
de son épouse, il est évident que Monsieur X ne laisse à son décès aucun A et conférer à l’ensemble le caractère de donation partage non rapportable.
bien à transmettre mais cela ne veut pas dire, loin s’en faut, qu’il ne faut pas 2- Au moment du changement de régime matrimonial ou préalablement :
régler sa succession. En présence d’héritiers réservataires, il faut reconstituer de procéder à une nouvelle donation partage en réintégrant les biens
le patrimoine du défunt en tenant compte des donations consenties et déter- précédemment donné et à ce stade 2 solutions étaient encore possibles :
miner les différentes masses de réserve et de quotité disponible.
a) Rééquilibrage par le DONATEUR :
Masse de calcul : (à cette époque, supposons que la donation consentie à A était réévaluée à
1°) Biens existants au décès : néant 1800) :
2°) donation faite à A (valeur décès) 2.900 – A réintégrait sa donation pour : 1.800
3°) donation faite à B (valeur donation) 1.000 – B réintégrait sa donation pour : 1.000
Total : 3.900 – Monsieur X ajoutait une nouvelle donation de : 800
Quotité disponible 1/3 soit : 1.300 Total de la masse : 3.600
Réserve de chaque enfant 1/3 = chacun 1.300
soit ensemble : 2.600 Les enfants se partageaient l’ensemble pour 1/2 chacun : A retrouvait sa
réincorporation pour 1.800 et B bénéficiait de la nouvelle donation de 800
Imputation : et réintégrait sa donation de 1000
La donation de A s’impute sur sa part de réserve à concurrence de celle-ci
soit : 2.900 – 1.300 : reste 1.600 b) Rééquilibrage entre les enfants :
Le surplus s’impute sur la quotité disponible à concurrence de celle-ci : Dans la même situation que ci-dessus M. X ne consentait pas de nouvelle
1.600 – 1.300 : reste 300 donation et la masse de partage ne contenait que les biens donnés à la date
Les 300 non imputables sont sujets à réduction. de la donation : soit 1.800 + 1000 = 2800 dont 1/2 =1.400 et A devait
(Rappelons, si besoin est, que l’imputation subsidiaire sur la quotité dispo- une soulte de 400 à B.
nible de la donation rapportable n’est qu’une opération comptable et que
bien entendu elle n’a pas pour conséquence de constituer un avantage « Mieux encore, il était également possible de refaire une donation parta-
hors part » au profit de l’héritier soumis au rapport). ge ne contenant que la réintégration des donations déjà consenties en
fixant conventionnellement la valeur de réintégration de ces biens à une
La donation de B s’impute sur sa part de réserve à concurrence de son date antérieure à la nouvelle donation partage à la double condition
montant soit : 1300 – 1000 reste 300 qu’aucune donation nouvelle ne soit consentie et que la date choisie soit
Cette donation n’est pas réductible. concomitante ou postérieure à la dernière des donations consenties et
réintégrées.
Liquidation de la succession :
1- rapport dû par B de sa donation : 1.000 Dans notre exemple si la donation faite à A pour 1000 a été faite à l’année
2- partie rapportable due par A de la donation (c’est-à-dire « n »
Le montant de la donation non soumise à réduction) 2.600 Que celle faite à B a été consentie à la date « n+1 »
3- indemnité de réduction due par A à la succession 300 Qu’à cette date de (n+1) le bien donné à A n’était réévalué que de 10 : il
Total : 3.900 était possible à la date « n+ 15 » de transformer les donations simples en
Dont moitié revient à chaque héritier soit : 1.950 donation partage en se replaçant à l’année « n+1 » et procéder comme suit
:
Attributions – Réintégration par A à la date de « n+15 » de la donation qu’il a reçu
Pour A : par confusion la partie de son rapport, soit : 2.600 en « n » évaluée à « n+1 » = 1.010
Ses droits étant de 1950 il doit une soulte à B de - 650 Réintégration par B à la date « n+15 » de la donation reçue en « n+1 »
Reste net égal à ses droits : 1.950 = 1.000

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
10
Ensemble : 2.010 donations invitent, et parfois même excitent, des appétits de générosité sim-
Dont 1/2 = 1.005 plement fiscale ! Ces mesures ne sont pas critiquables, bien au contraire,
mais au plan civil, elles pourraient poser certaines difficultés : comment
pourrons-nous traiter le rapport de donations de nue propriété en face de
La soulte due par A à B se trouvait ramenée à 5. donations d’usufruit ? Comment pourrons nous réunir des donations
Nous avons commencé ces quelques propos par l’idée que la donation était n’ayant pas eu la forme authentique ; dons manuels révélés ou non, dons
un acte bienfaisant apportant joie et satisfaction… exceptionnels….. dont la traçabilité ressemblera fort pour le praticien, à un
Pourrions-nous arriver à en conclure que la donation est parfois un acte injus- véritable labyrinthe…..
te et dangereux ? Dans certaine hypothèses, le doute n’est pas de mise.
D’autres risques sont également à l’affût ! Les avantages fiscaux liés aux Ces questions pourront faire l’objet d’une prochaine étude.

tratégie patrimoniale
€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€

L’entrée en vigueur du mandat Article rédigé par


de protection future Marie-Lorraine HENRY
Groupe Patrimoine
(Décret n°2008-1276 du 5 décembre 2008 relatif à la protection juridique des mineurs et des majeurs
et modifiant le code de procédure civile)

Depuis le 1er janvier 2009, le mandat de protection future version – l’original du mandat ou sa copie authentique signé par les 2 parties,
française a vu le jour. Ce mandat dont nous avions parlé dès la parution de – un certificat médical en bonne et due forme, de moins de 2 mois ou la cas
la loi du 5 mars 2007 est, rappelons-le, un mandat ayant pour but de pré- échéant, un certificat de décès du mandant,
voir et d’organiser les modalités de gestion de son propre patrimoine et de – les pièces d’identité des 2 parties,
sa vie personnelle, dans le cas où le mandant deviendrait incapable de pour- – un justificatif de la résidence habituelle du mandant.
voir seul à ses intérêts en raison d’une altération médicalement constatée
(article 425 du Code civil). Le greffier procédera ensuite à la vérification notamment de la capacité des
parties le jour de la signature du mandat. Il devra également vérifier que les
■ L’article 477 du Code civil prévoit deux types de mandat : modalités de contrôle de l’activité du mandataire sont formellement prévues.
– le premier mandat qualifié de « personnel » peut être conclu par « toute Une fois ce travail fait, le greffier peut faire prendre effet au mandat à comp-
personne majeure ou mineure émancipée ne faisant pas l’objet d’une mesu- ter de la date de présentation au greffe. S’il décide de ne pas lui donner
re de tutelle (…) pour le cas où, pour l’une des causes prévues à l’article 425 effet, le mandataire a encore la possibilité de saisir le juge, mais la décision
, elle ne pourrait plus pourvoir seule à ses intérêts. » rendue sera alors sans appel.
– l’autre mandat qualifié de « pour autrui » peut être conclu par des « parents
ou le dernier vivant des père et mère, ne faisant pas l’objet d’une mesure de Pendant la mise en œuvre du mandat, il peut arriver que le mandataire ait
curatelle ou de tutelle, qui exercent l’autorité parentale sur leur enfant besoin d’une autorisation pour accomplir un acte lié à la protection de la
mineur ou assument la charge matérielle et affective de leur enfant majeur personne ou un acte patrimonial, non couvert par le mandat. Il doit alors
(...), pour le cas où cet enfant ne pourrait plus pourvoir seul à ses intérêts présenter une requête au juge des tutelles de la résidence habituelle du
pour l’une des causes prévues à l’article 425. » mandant.

De nombreuses questions s’étaient alors posées, notamment quant à la mise ■ La suspension des effets et la cessation du mandat
en place des mandats. Un décret n°2008-1276 du 5 décembre 2008 relatif Si le juge est saisi d’une demande d’ouverture d’une mesure de sauvegarde
à la protection juridique des mineurs et des majeurs est venu apporter de justice, le juge peut suspendre temporairement les effets du mandat. A la
quelques réponses. fin de la mesure de sauvegarde, le mandat reprend effet de plein droit, sauf
si le juge prévoit une mesure différente.
■ La mise en œuvre du mandat
Le mandataire accompagné du mandant ou du bénéficiaire (si ce dernier est Il peut aussi arriver que le mandant retrouve ses facultés personnelles. Dans
capable de se déplacer) prend rendez-vous au greffe du tribunal d’instance ce cas, ce rétablissement doit être constaté par un certificat médical datant
dans le ressort duquel le mandant ou le bénéficiaire réside. Si ce dernier ne de deux mois au plus. Ce certificat doit émaner d’un spécialiste choisi sur la
peut pas se déplacer, le mandataire devra être en possession d’un certificat liste mentionnée à l’article 431 du Code civil. A tout moment, le mandant,
médical précisant la raison médicale de son absence. le bénéficiaire ou encore la mandataire peuvent se présenter au greffe du
tribunal d’instance pour faire constater la fin du mandat au vu du certificat.
Le mandataire doit donc constituer un dossier complet pour le rendez-vous Si le greffier refuse d’y mettre fin, il sera à nouveau possible de saisir le juge,
avec le greffier. Il doit se munir des pièces suivantes : sa décision sera une nouvelle fois sans appel.

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
11
oint de vue
« Immobilier »

BAILLEUR, PRENEUR :
ALLEZ-VOUS RENEGOCIER VOS BAUX ?
Article rédigé par :
A propos des modes de révision des loyers des baux commerciaux Bruno CHEUVREUX et Rémy NERRIÈRE

L’indice du coût de la construction (l’ICC) est en forte augmentation la dernière variation résultant du jeu de la clause.
(+10,46% au 3ème trimestre 2008 – près de 25% sur les trois dernières Le principe est celui de la fixation du loyer révisé à la valeur locative.
années). Cette forte augmentation a d’abord inquiété les locataires de Toutefois, ce principe est limité par celui du plafonnement : le loyer ne
baux commerciaux. Une négociation a été initiée sous l’égide du Centre peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction
national des centres commerciaux et a abouti, par un accord interprofes- sauf s’il est rapporté la preuve d’une « modification matérielle des facteurs
sionnel, à la création de l’ILC (indice des loyers commerciaux) destiné de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de
à modérer les augmentations de loyer (lire à ce sujet notre Bulletin 10% de la valeur locative ». Cette modification doit présenter un intérêt
n°4-2008 p.2). Il semble que ce nouvel indice a été adopté dans près de pour le commerce considéré.
85 % des baux en cours. De la même façon, les utilisateurs et les Depuis la loi Murcef du 11 décembre 2001, le loyer ne peut pas être
propriétaires de bâtiments tertiaires sont entrés en négociation afin de révisé, en vertu de cette règle, en dessous du montant du loyer initial.
déterminer un nouvel indice: l’ILT (indice des loyers tertiaires) qui serait Mais si la valeur locative se situe dans une fourchette entre le loyer
applicable aux baux portant sur des activités autres que le commerce et pratiqué et le prix plafond résultant de la variation indiciaire, il faut
l’artisanat, et de le légaliser avec l’aide des pouvoirs publics. appliquer la valeur locative. Le preneur peut ainsi obtenir l’application
L’ICC ne disparaît pas pour autant et l’adoption du nouvel indice doit d’un loyer inférieur à celui qui aurait résulté de l’application de l’indice.
résulter d’un accord entre les bailleurs et les preneurs. Du fait des règles
spéciales de révision des loyers des baux commerciaux (article L145-39 Le principe du droit à révision est d’ordre public. Cependant, il est possible
du Code de commerce), le bailleur pourra trouver un intérêt à adopter ce de renoncer à ce droit, mais uniquement une fois qu’il est acquis, c’est-à-
nouvel indice qui le mettra à l’abri d’une demande de révision à la dire après la conclusion du bail.
baisse du loyer. Toute clause faisant échec au droit à révision du loyer permanent
Examinons dans un premier temps les règles légales de révision du loyer peut être déclarée nulle par le juge judiciaire, sans que cette annulation
avant d’examiner les règles de révision spéciale où intervient tout parti- emporte celle du bail.
culièrement le jeu de la révision indiciaire.
■ La révision spéciale en présence d’une clause d’échelle mobile
Les loyers des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de (L 145-39 du Code de commerce ).
l’une ou l’autre, du bailleur ou du preneur, selon deux procédures dis-
tinctes. Pour lutter contre la dépréciation monétaire, les bailleurs ont introduit des
clauses d’indexation automatique dans les baux. Elles ont pour objectif
■ La révision triennale des articles L145-37 et L-145-38 du Code de d’éviter une demande de révision triennale de l’article L145-38. Ces
commerce1. clauses sont appelées « clauses d’échelle mobile ». L’indice de référence
choisi doit se rattacher directement à l’activité exercée par l’une des par-
Le loyer d’un bail commercial peut être révisé en cours de bail mais les ties (prix d’une marchandise…) ou à l’objet du contrat ; l’indice du coût de
demandes en révision ne peuvent être formées qu’après un délai de trois la construction est présumé être en relation avec l’objet d’un contrat
ans depuis la dernière fixation ou depuis la date d’entrée en jouissance. portant sur un immeuble bâti ; il en est de même du nouvel indice des
Elles ne peuvent être adressées par anticipation. loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales. La
Elles doivent être formées par lettre recommandée avec accusé de récep- clause d’indexation entraîne une constante évolution du loyer, qui peut
tion ou acte extrajudiciaire et indiquer à peine de nullité le montant du être atténuée par le jeu de la révision triennale légale (lire ci-dessus) mais
loyer sollicité. Elles peuvent émaner du bailleur comme du locataire. également par la révision de l’article L145-39 du code de commerce.
En cas de litige, il est procédé sur mémoires devant le juge des loyers.
Le nouveau loyer prend effet à compter de la demande. En vertu de l’article L145-39 du Code de commerce, lorsque le bail est
Lorsqu’une révision est intervenue, de nouvelles demandes peuvent ensuite assorti d’une clause d’indexation, et que, par le jeu normal de cette
être formulées tous les trois ans. clause, le loyer initial a subi une augmentation ou une diminution de
Lorsque le bail est assorti d’une clause d’indexation, le délai de trois ans plus de 25 %, la révision de ce loyer à la valeur locative peut être
se compte depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire, et non depuis demandée, soit par le bailleur, soit par le preneur.

1 – Voir encadré en fin d’article

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
12
La clause d’échelle mobile continue à s’appliquer pour les révisions
Le prix de base servant à déterminer la variation de 25% est celui fixé par suivantes.
la convention lors de sa conclusion, ou lors d’une précédente révision
conventionnelle, légale ou judiciaire mais non celui qui résulte du jeu de La mise en œuvre de la révision de l’article L 145-39 est actuellement
la clause d’échelle mobile. Concrètement, depuis 2005 l’indice du coût de l’occasion de nombreuses renégociations entre les parties à un bail
la construction a progressé de plus de 25% faisant progresser de la même commercial.
proportion le loyer initial et il est donc possible au locataire qui a signé
un bail ou conclu un renouvellement de bail depuis cette date de Il arrive souvent qu’à cette occasion, un bail soit renouvelé par anticipation
demander une révision du loyer s’il estime que la valeur locative est moyennant un loyer sensiblement abaissé en contrepartie d’un nouvel
moindre que son loyer actuel. engagement de durée ferme destiné à péréniser la relation locative.

La demande de révision peut être sollicitée par le preneur ou par le Les deux parties y trouvent leur intérêt.
bailleur par LRAR ou exploit d’huissier et faire figurer à peine de nullité
le prix du loyer demandé. Le juge judiciaire est saisi en cas de désaccord. Rappel des textes

Elle peut être faite à tout moment dés lors que le loyer a été augmenté Article L145-37 Code de commerce
de plus d’un quart par l’effet de la clause d’indexation. Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions
La révision étant d’ordre public, les parties ne peuvent y renoncer par du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande
avance. Les clauses y faisant échec sont nulles et de nul effet. Cependant, de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles
il est possible d’y renoncer une fois que le droit à la révision est acquis en L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil
abandonnant la prérogative légale par un avenant au bail par exemple. d’Etat.

Le loyer révisé judiciairement doit être fixé à la valeur locative, et non par Article L145-38
référence aux stipulations des parties. La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après
Le loyer révisé peut être supérieur au loyer qui résultait du jeu de la la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du
clause d’échelle mobile lorsque la valeur locative, au jour de la demande bail renouvelé.
en révision, est plus élevée.
Les contraintes du plafonnement de l’article L. 145-38 alinéa 3 ne sont De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter
pas applicables, puisque l’article L. 145-39 lui est dérogatoire. Il s’agit de du jour où le nouveau prix sera applicable.
deux procédures de révision distinctes.
Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne
La présence d’une clause d’indexation dans un bail ne fait pas obstacle soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux
au mécanisme de la révision de l’article L145-38 qui peut donc s’appli- de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de
quer en concurrence avec la révision de l’article 145-39 dans la mesure 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consé-
où les deux systèmes de révision, mis en œuvre concomitamment, cutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice
aboutiraient à deux résultats différents ; il y aurait lieu, dans ce cas, de trimestriel du coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice
retenir le montant le plus favorable au locataire. Mais une demande de trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de
révision triennale formulée avant que le seuil de 25 % ne soit franchi l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la
ferait obstacle à la mise en œuvre de ce mécanisme. dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Le loyer peut être fixé à un montant inférieur au loyer initial ou au loyer En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des
fixé lors du renouvellement, contrairement à la révision triennale. C’est la investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa
raison pour laquelle, certains bailleurs souhaitent indexer leurs loyers sur gestion pendant la durée du bail en cours.
le nouvel indice des loyers commerciaux qui progressent moins vite actuel-
lement que l’indice du coût de la construction (+8,85% au deuxième tri- Article L145-39
mestre 2008 pour l’ICC ; + 3.85% pour l’ILC). Il est possible lors de la En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une
signature de l’avenant adoptant le nouvel indice qu’en contrepartie, le clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que,
locataire renonce à exercer toute demande de révision en vertu de l’article par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus
L 145-39 du code de commerce. d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou
par décision judiciaire.

- CHEUVREUX INFO -
Pour obtenir la copie d’un texte réglementaire ou d’une jurisprudence mentionnés dans le Bulletin
Rémy NERRIERE - Tél. : 01 44 90 14 33 - r.nerriere@cheuvreux-associes.fr

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
13
Le Dossier
« DROIT IMMOBILIER »

ENTRÉE EN VIGUEUR D’UN


NOUVEAU TYPE DE VENTE :
LA VENTE D’IMMEUBLES À RÉNOVER !
Article rédigé par
Sophie BOLELA

La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le ■ Les protagonistes de la VIR :
logement dite ENL dans son article 80 a créé un nouveau type de vente d’im- Le contrat de vente d’immeubles à rénover a la particularité de s’asseoir sur
meuble à la section VI du Code de la construction et de l’habitation (CCH), une partie d’immeuble existante et sur une partie à « façonner ». La ques-
la vente d’immeubles à rénover . tion est de savoir alors, qui garde le pouvoir sur la chose durant l’exécution
L’intérêt de ce contrat est sans doute de créer un pendant à la vente en l’état des travaux.
futur d’achèvement (VEFA) pour les ventes d’immeubles existants avec tra- Le vendeur reste le maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux selon l’ar-
vaux sans aller jusqu’à la reconstruction lourde. Cependant, l’application des ticle L 262-2 CCH, c’est-à-dire qu’il lui incombera de choisir les architectes, les
articles L 262-1 et s. du Code de la construction et de l’habitation (CCH) pour entrepreneurs, procéder à la réception des travaux et le cas échéant deman-
la partie législative a été suspendue jusqu’à publication du décret d’applica- der toute autorisation ou déclaration prévue au code de l’urbanisme pour
tion. Les professionnels se sont donc retrouvés dans une situation d’attentis- mener à bien les travaux objet du contrat.
me, certains essayant d’imaginer les contours de ce nouveau type de vente
sans vraiment connaître les frontières entre rénovation et construction. Pour exécuter cette mission de maître d’ouvrage la loi ENL prévoit la possibi-
Dix-huit mois après la publication de la loi ENL la réponse est apportée par lité de donner un mandat au vendeur. L’article R 262-2 en définit les
le décret n°2008-1338 du 16 décembre 2008 qui crée les articles R 262-1 et contours.
s. du CCH pour la partie réglementaire. Ainsi, le contrat pourra être assorti et le sera en général d’un mandat donné
au vendeur par l’acquéreur pour réaliser les travaux prévus au contrat. Ce
Nombreuses sont les questions qui se posent pour l’avenir pour l’application mandat pourra viser le passage de tous les actes de disposition devant affec-
de ce statut d’ordre public (L 262-10 CCH) : ter les biens et droits vendus et qu’il pourra comporter mandat pour toutes
• Quel contrat faire signer lorsqu’il s’agit de vendre un immeuble qui néces- questions d’urbanisme. Le décret rappelle que le mandat devra être précis en
site préalablement à la prise de possession quelques travaux ? indiquant la nature, l’objet et les conditions des actes visés. Enfin, la loi ENL
• Quel en est le formalisme applicable ? prévoit la possibilité de céder le contrat pour l’acquéreur et indique que le
• Comment prend fin le contrat de vente d’immeubles à rénover ? mandat donné au vendeur pour exécuter le contrat suivra automatiquement
entre les mains du cessionnaire (L 262-6 CCH).
Nous verrons donc, dans le développement qui suit les contours du contrat Le mandat peut-être plus large que le lot privatif vendu puisque le vendeur
de VIR (i), les caractéristiques du contrat (ii) et le dénouement de la VIR (iii). peut se trouver dans la contrainte de devoir effectuer des travaux utiles sur
un bâtiment distinct dès lors que celui-ci comporte des parties communes
avec celui qui fait l’objet de la vente. Tel est le cas d’un immeuble qui parta-
-I- gerait un hall d’entrée, une cour commune.
Les contours de la vente d’immeubles à rénover :
Enfin, la loi donne un rôle particulier à un nouveau protagoniste qui est
■ L’immeuble objet du contrat de VIR : nommé « homme de l’art ». L’article R 262-7 traite du rôle de l’homme de
Le contrat de vente d’immeubles à rénover ne s’applique que dans le secteur l’art qui est un professionnel relevant de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur
protégé, c’est-à-dire lorsque l’immeuble objet du contrat est à usage d’habi- l’architecture. Ce professionnel doit être indépendant des parties même si il
tation ou mixte. doit en principe être désigné par elles ou à défaut par une ordonnance sur
Plus précisément, le texte de l’article L 262-1 du CCH vise l’immeuble bâti requête du juge du TGI du lieu de situation de l’immeuble.
existant et exclut de son champ d’application les travaux d’agrandissement
ou de restructuration complète amenant à une reconstruction. ■ Sur la possibilité de conclure une promesse de vente :
Il s’agit donc selon l’article R 262-1 issu du décret de viser les travaux qui Le contrat de vente d’immeuble peut être précédé d’une promesse de vente
n’ont pas pour objet de rendre l’état neuf soit à la majorité des fondations, de droit commun selon l’article L 262-9 CCH. En effet, le législateur n’a pas
soit à la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et entendu imposer un modèle type et obligatoire de promesse en matière de
la rigidité de l’ouvrage, soit à la majorité de la consistance des façades hors VIR comme c’est le cas du contrat préliminaire en matière de VEFA. Ainsi, la
ravalement, et enfin soit à l’ensemble des éléments de second œuvre (plan- promesse de vente peut prendre soit la forme d’une promesse unilatérale ou
chers ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; installations sanitaire et encore celle d’une promesse synallagmatique. Cependant, à peine de nullité
de plomberie ; installations électrique ; système de chauffage) dans une la promesse devra selon les articles L 262-9 et R 262-14 CCH comporter les
proportion égale à deux tiers pour chacun de ces éléments. indications essentielles relatives aux caractéristiques du bien notamment le

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
14
dossier de diagnostic technique prévu à l’article L 271-4 CCH, ainsi que la fication. L’indice de révision applicable au prix des travaux à exécuter est
surface de l’immeuble, un devis descriptif des travaux visé au R 262-8 CCH, comme en matière de VEFA le BT 01. Notons que la révision de ce prix est pla-
le nombre de pièces et type de pièces vendus, la situation de l’immeuble en fonnée à 70% de la variation de cet indice.
cas de vente d’un local faisant partie d’un ensemble immobilier (une note En ce qui concerne les modalités du paiement du prix on distingue deux phases.
technique devra alors y être annexée contenant le descriptif dans ce cas des La première est le paiement du prix de l’existant au jour de la signature du
éléments d’équipement collectifs utiles à la partie d’immeuble vendue). contrat de vente. La seconde phase est le paiement des travaux qui devra selon
Concernant le prix et ses modalités de paiement la promesse devra contenir le R 262-10 s’échelonner en fonction de l’avancée des travaux prévus au contrat
les mêmes indications que celles trouvées dans le contrat de vente (voir et cela jusqu’à la livraison de ceux-ci comme en matière de vente d’immeuble à
ci-dessous). Enfin, concernant la garantie financière d’achèvement le vendeur construire. Le contrat doit donc mentionner de manière apparente cette scission
devra s’engager dans la promesse à la produire au jour de la signature du de prix. Les textes imposent un contrôle sur la réalité de la répartition du
contrat de vente. prix par l’homme de l’art visé à l’article R 262-7 qui devra attester de celle-ci,
En ce qui concerne la possibilité de versement d’une somme d’argent aucune attestation annexée au contrat de vente. L’homme de l’art se référera donc aux
réglementation n’est prévue en la matière, il semble donc que l’on s’en remette documents contractuels distinguant ces deux prix pour établir l’attestation. Il y
au droit commun des promesses de vente. a dans cette obligation une recherche d’un équilibre financier et une garantie
offerte pour l’acquéreur face à ses engagements.

Concernant, plus précisément le paiement du prix des travaux prévu à l’article


- II - L 262-8 CCH, l’article R 262-10 issu du décret prévoit que l’acquéreur verse-
Les caractéristiques du contrat de vente d’immeubles à rénover : ra au maximum :
« 50 % une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des
L’article R 262-8 du CCH issu du décret donne des précisions sur le contenu travaux ;
du contrat de vente d’immeubles à rénover pour application de l’article « 95 % une fois achevé l’ensemble des travaux.
L 262-4 CCH qui traite de la forme et du contenu du contrat de vente « Le solde est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de
d’immeubles à rénover. Le contrat de vente d’immeubles à rénover devra avoir défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de
la forme authentique à peine de nullité. livraison prévu à l’article L. 262-3.
Il est prévu une nullité relative à l’article L 262-4 CCH qui peut être invoquée « La constatation de l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix
par l’acquéreur avant la livraison si le contrat de vente d’immeubles à réno- total des travaux, ou de
ver ne répond pas aux exigences du texte en ne contenant pas : l’achèvement de la totalité des travaux, est faite par un homme de l’art tel que
« a) La description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’im- défini à l’article R. 262-7.
meuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou
de la fraction du lot en application de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 Enfin, L 263-1 CCH puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amen-
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; de de 9 000 EUR ou de l’une de ces deux peines seulement celui qui contre-
b) La description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux viendrait aux dispositions de l’article L 262-8 CCH relatives à l’échelonne-
concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ; ment du prix des travaux. Cela ne concerne pas le cas où le déposant
c) Le prix de l’immeuble ; séquestre une somme sur un compte bancaire dont il a seul la pleine et entiè-
d) Le délai de réalisation des travaux ; re disposition.
e) La justification de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie
par le vendeur ; ■ Sur l’obligation de livraison :
f) Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages sous- Le d) de l’article L 262-4 du CCH parle d’un délai de livraison de travaux
crites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles cependant, le décret dans l’article R 262-8 CCH précise que pour l’applica-
L. 111-15 et L. 111-16 du présent code, en application des articles L. 241-2 et tion de cette disposition il suffit d’une date indicative et non pas affirmative.
L. 242-1 du code des assurances. Cela a pour conséquence de laisser une certaine latitude au vendeur dans
« Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préala- l’exécution du contrat. Comme dans la VEFA il n’existe pas de sanction léga-
blement à la signature du contrat. En tout état de cause, il est remis à chaque le prévoyant une pénalité de retard, l’acquéreur qui invoquerait un délai de
acquéreur lors de la signature du contrat. » livraison déraisonnable n’aurait que le fondement contractuel pour prouver
une inexécution de l’obligation du vendeur. Ainsi, même si la loi n’invite pas
■ Sur la description de l’immeuble vendu et des travaux à effectuer : à prévoir de pénalités de retard puisque le délai ne doit être qu’indicatif il
En ce qui concerne l’application du a) et du b) du L 262-4 CCH le décret pré- semble qu’il soit de bonne augure d’en prévoir contractuellement afin de pro-
cise que le descriptif visé par le texte devra donner les informations tech- téger l’acquéreur de la lenteur excessive du vendeur à faire exécuter les dits
niques relatives notamment aux plans, cotes et à la situation de l’immeuble travaux. Hypothèse mentionnée au R 262-10 « Si le contrat prévoit des péna-
objet des travaux. Il faudra également annexer au contrat de vente le des- lités de retard, le taux de celles-ci ne peut excéder le taux de l’intérêt légal en
criptif des éléments d’équipement du local vendu. De même, doivent y être vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré de 2 points. ».
annexés ou tout du moins déposés chez le notaire les documents relatifs aux
indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques ■ Les garanties offertes à l’acquéreur :
des travaux. Enfin, l’article L 262-4 CCH dernier alinéa traite du cas où l’im- En matière de protection de l’acquéreur durant l’exécution du contrat le texte
meuble objet des travaux fait partie d’un ensemble immobilier placé sous le prévoit d’une part l’existence d’une garantie d’achèvement des travaux (L
régime de la copropriété. Dans un tel cas le vendeur devra fournir au plus 262-7 CCH) et d’autre part toutes les garanties, responsabilité qui pèsent sur
tard au jour de la signature du contrat de vente une copie du règlement de le maître d’ouvrages en droit de la construction.
copropriété existant. Concernant la bonne exécution des travaux, le vendeur devra au jour de la
signature du contrat de VIR justifier de l’existence d’une garantie financière
■ Sur le prix : extrinsèque qui se traduira par la preuve d’un cautionnement solidaire donné
Le contrat doit aussi mentionner le prix visé au c) de l’article précité et si il par un tiers pour garantir l’achèvement des travaux objet du contrat. La
est ou non révisable ainsi que les modalités d’une telle révision. Le décret pré- garantie exigée par les textes ne peut qu’être extrinsèque à la différence de
cise que la révision prévue à l’article L 262-5 CCH devra ne porter que sur le la VEFA. Cette garantie financière d’achèvement des travaux prendra fin
prix des travaux. Le prix de l’immeuble existant étant bien distingué par le comme en matière de vente d’immeuble à construire au jour de la constata-
texte et fixé au moment de la signature du contrat sans possibilité de modi- tion de l’achèvement attestée par l’homme de l’art.

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
15
- III - mandée avec avis de réception 15 jours avant la date de livraison ou par voie
Le dénouement de la vente d’immeubles à rénover : d’huissier. La convocation doit être accompagnée du procès-verbal de récep-
tion des travaux. Ainsi l’acquéreur pourra prendre livraison du bien en toute
■ Réception : connaissance de cause (existence de défauts de conformité, de réserves …).
Lors de cette phase l’acquéreur n’intervient pas, il s’agit d’une phase tech- Si l’acquéreur ou son mandataire ne se présentent pas à la date mentionnée
nique qui a pour objet de recevoir les travaux. La réception des travaux se fait pour effectuer la livraison le vendeur pourra faire appel au juge qui par une
par le maître de l’ouvrage selon l’article R 262-5 CCH donc entre le vendeur ordonnance sur requête désignera une personne qualifiée pour accomplir la
et les entreprises missionnées par lui pour effectuer les travaux. La réception phase de livraison. Le constat de livraison se fera alors par une déclaration de
est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou la personne qualifiée devant notaire, cette déclaration remplacera le
sans réserves et doit faire l’objet d’un procès-verbal de réception. procès-verbal de livraison prévu à l’article L 262-3 CCH. Ainsi en l’absence de
A compter de cette phase les garanties de l’article L 262-2 CCH dues au titre l’acquéreur ou de son mandataire la déclaration devant notaire aura la
des ouvrages exécutés commencent à courir. qualité de livraison au sens du texte et devra être notifiée par le vendeur à
l’acquéreur.
■ Achèvement :
L’achèvement s’entend lorsque les travaux prévus au contrat de VIR sont exé- Ce qu’il faut retenir :
cutés. Ici, on retrouve la même notion d’achèvement qu’en cas de VEFA puis- - les dispositions relatives au contrat de vente d'immeubles à rénover sont
qu’il s’agira d’un achèvement relatif au sens des articles L 262-7, R 262-10 et d'ordre public dès lors qu'il existera des travaux à effectuer par le vendeur
R 262-13 du CCH c’est-à-dire que les travaux ne sont pas exempt de menus après signature du contrat de vente
défauts. Il peut y avoir des défauts de conformité par rapport aux caractéris- - la propriété du sol et des constructions existantes est transférée au jour de
tiques décrites au contrat mais seulement si ces défauts n’ont pas un carac- la signature de l'acte, celle des travaux se fera de manière échelonnée
tère substantiel ou que les malfaçons ne rendent pas le bien impropre à son - le vendeur d'immeubles à rénover sera d'une part maître d'ouvrage durant
usage. Il revient à l’homme de l’art de certifier cet achèvement. toute l'exécution du contrat, et devra d'autre part présenter au jour de la
En conséquence, le constat d’achèvement comme en matière de VEFA n’em- signature de l'acte authentique la justification de la garantie financière
porte pas la fin des droits de l’acquéreur selon l’article L 262-3 CCH, ni même d'achèvement
la reconnaissance de la complète conformité des travaux. -le contrat peut être précédé d'une promesse de vente de droit commun dont
le contenu est strictement défini par le décret
■ La livraison : - le prix est obligatoirement payé en deux fois ; la partie du prix relative aux
La livraison est la phase où le vendeur va convoquer l’acquéreur ou son man- travaux doit se faire selon un calendrier. Aucun versement n'est possible
dataire afin de prendre possession des ouvrages exécutés. Cette convocation avant que la créance ne soit devenue exigible
doit revêtir selon le décret une forme particulière avec un contenu spécifique. - l'acquéreur en cas de méconnaissance des dispositions pourra demander,
Selon l’article R 262-6 du CCH la convocation doit être faite par lettre recom- avant la livraison des travaux, la nullité du contrat.

u côté des tribunaux


COPROPRIÉTÉ

SYNDIC DE tion au procès-verbal de règlement de l’ordre que l’assemblée tenue par un syndic profession-
COPROPRIETE amiable. nel dont la carte n’avait pas été renouvelée doit
Cass. 3ème civ. 4 juin 2008 - n° 07-10.051 – être annulée.
Adjudication BICC n°690 du 1er novembre 2008 Cass. 3ème civ. 2 juillet 2008 n° 06-17.202 -
– opposition du syndic BICC n°692 du 1er décembre 2008
– mise en œuvre du privilège spécial Syndic
– convocation obligatoire – non renouvellement de la
à la procédure d’ordre carte professionnelle ASSEMBLEE
L’opposition au versement des fonds provenant – conséquence GENERALE
de la vente sur saisie immobilière d’un lot de – annulation de l’assemblée générale
copropriété, formée régulièrement par le syndic, (oui)
Feuille de présence
vaut, au profit du syndicat, mise en œuvre du – obligation de communication
privilège spécial mentionné à l’article 19-1 de la Il résulte des dispositions de l’article 3 de la loi
du 2 janvier 1970 que le syndic professionnel
à chacun des copropriétaires (non)
loi du 10 juillet 1965. Le destinataire de cette
opposition doit en informer le juge pour faire ne peut poursuivre ses fonctions en l’absence de
La feuille de présence n’a pas à être communi-
convoquer le syndicat à la procédure d’ordre à renouvellement ou en cas de retrait de sa carte
quée suite à la tenue d’une assemblée générale
défaut le syndicat est recevable à faire opposi- professionnelle.
du fait de l’article 33 du décret du 17 mars
La Cour infirme la décision d’appel et retient

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
16
1967 qui précise que celle-ci est à disposition Selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, Selon la Cour de cassation on ne peut exiger
des copropriétaires. lorsqu’un propriétaire possède une quote-part l’unanimité des copropriétaires pour supprimer
La Cour de cassation confirme qu’il n’est pas dans les parties communes supérieure à la moi- le poste d’un gardien d’immeuble en applica-
obligatoire de l’adresser à chacun des copro- tié, le nombre de voix dont il dispose est réduit tion des dispositions de l’article 26, alinéa 2, de
priétaires à l’issue de chaque assemblée générale. à la somme des voix des autres copropriétaires. la loi du 10 juillet 1965. En effet, la Cour retient
Cass. 3ème Civ. - 24 septembre 2008 n° 07- La Cour de cassation décide qu’on ne peut déro- pour se prononcer ainsi que le règlement de
16.334. - Revue Loyers et copropriété, n° 11, ger à ce calcul et casse l’arrêt d’appel. copropriété n’imposait pas l’existence d’un
novembre 2008, commentaire n° 253, p. 21, Cass. 3ème civ. 2 juillet 2008 - N° 07-14.619. - concierge mais le rendait simplement possible,
note Guy Vigneron - BICC n° 695 du 1 février BICC n°692 du 1er décembre 2008 en le laissant à la discrétion du syndicat.
2009 Cass. 3ème Civ. 24 septembre 2008 N° 07-
Syndicat de copropriétaires 17.039 - Revue Loyers et copropriété, n° 11,
Droit de vote – poste de gardien imposé par novembre 2008, commentaire n° 255, p. 23-
– copropriétaire majoritaire le règlement de copropriété (non) 24, note Guy Vigneron – BICC n° 695 du 1
– calcul du nombre de voix suppression du poste de gardien février 2009
– règle impérative de l’art. 22 de la loi – majorité requise de l’article 26 al. 2
du 10 juillet 1965 (oui) de la loi 10 juillet 1965 (non)

DROIT BANCAIRE ET FINANCIER


PRET IMMOBILIER la banque, qui avait subordonné l’octroi du cré- du dirigeant de la société afin que ce dernier ne
dit à la souscription d’une assurance incendie puisse prétendre qu’il n’est plus tenu à son
Annulation du contrat de prêt de l’immeuble financé, de s’informer auprès du engagement lorsqu’il cesse ses fonctions, et, en
– caducité de l’hypothèque (non) souscripteur du coût de celle-ci avant de procé- tout état de cause, de stipuler que la modifica-
der à la détermination du taux effectif global tion ou la disparition des liens ou des rapports
Les acquéreurs de lots en l’état futur d’achève- dans le champ duquel un tel coût entrait impé- de fait ou de droit susceptibles d’exister entre la
ment obtiennent un prêt bancaire pour en rativement. caution et le bénéficiaire n’emporte pas libéra-
financer le paiement. Ce prêt est garanti par Cass. 1ère civ. 13 novembre 2008, n° 2008- tion de la caution.
l’inscription d’une hypothèque. 045783 - JCP N n°48 28 novembre 2008 jp. De son côté, la caution qui s’est engagée dans
A la suite de la défaillance du promoteur, les 763 l’acte au titre de sa seule qualité de dirigeant
acquéreurs sollicitent la résolution des ventes et doit veiller à dénoncer son cautionnement à la
la nullité des actes de financement avec rem- banque si elle entend en être déchargée à
boursement des sommes versées. CAUTIONNEMENT compter de la cessation de ses fonctions.
La Cour d’appel accueille leur demande, mais la Cass. com., 14 octobre 2008, n° 07-16.947,
Cour de cassation juge au contraire que « l’obli- Caution du gérant JurisData n°2008-045437, Revue Droit
gation de restituer inhérente à un contrat de – mise en liquidation judiciaire Bancaire et Financier n°6 Novembre -
prêt annulé demeurant tant que les parties de la société Décembre 2008
n’ont pas été remises en l’état antérieur à la – caducité du mandat
conclusion de leur convention annulée, l’hypo- – libération automatique de la
thèque en considération de laquelle ce prêt a caution (non) Cautionnement
été consenti subsiste jusqu’à l’extinction de – preuve de l’exécution de l’obligation
cette obligation. » Suite au redressement puis à la mise en liquida- d’information annuelle
Cette solution n’est pas nouvelle et s’inscrit tion judiciaire d’une société, son gérant est assi- – nécessité d’une lettre recommandée
dans le principe d’indépendance du prêt et du gné par un créancier en exécution de son enga- avec accusé réception (oui)
contrat principal. En effet, dans la mesure où le gement de caution.
contrat de prêt est un contrat de restitution, sa La Cour d’appel rejette la demande au motif L’article L. 313-22 du Code monétaire et finan-
nullité ne modifie pas l’obligation principale, que la caution, qui ne s’était expressément cier prévoit une obligation annuelle d’informa-
celle de restituer les sommes prêtées. Le fait que engagée qu’à raison de son mandat social, était tion de la caution par le créancier.
le bien hypothéqué ne soit plus dans le patri- déchargée de son obligation du fait de la cadu- Selon la Cour de cassation, le créancier qui ne
moine de l’emprunteur, ne fait pas obstacle au cité de son mandat. produit qu’une copie de la lettre adressée à la
maintien de l’hypothèque, qui confère un droit La chambre commerciale de la Cour de cassa- caution ne justifie pas de son envoi et par consé-
de suite au créancier (art 2393 code civil). tion considère cependant qu’ « en statuant quent n’apporte pas la preuve de l’accomplisse-
Cass. 3ème civ. 5 novembre 2008, n°07- ainsi, alors que la cessation des fonctions de ment de son obligation d’information.
17.357,FS-P+B. – Droit et Pat. Hebdo n°720 gérant de la société cautionnée n’emporte pas, à Le choix de la lettre recommandée avec accusé
du 3 décembre 2008 elle seule, la libération de la caution, sauf si de réception s’impose donc pour les établisse-
celle-ci a fait de ces fonctions la condition déter- ments de crédit lorsqu’ils procèdent à l’envoi de
minante de son engagement, et qu’il résultait de l’information à la caution.
Prêt immobilier – calcul du Taux l’acte de cautionnement que celui-ci ne compor- Cass. com., 28 octobre 2008, n°06-17.145,
Effectif Global (TEG) – coût d’une tait pas une telle stipulation expresse, la cour JurisData n°2008-045588, Revue Droit
assurance incendie d’appel a violé les textes susvisés ». Bancaire et Financier n°6 Novembre -
Ce raisonnement justifie la pratique des Décembre 2008
La Cour de cassation énonce qu’il incombait à banques de ne pas faire mention de la qualité

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
17
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE

VENTE pliquer. La garantie de livraison n’est pas un Travaux anciens d’éradication de


cautionnement. termites mentionnés dans la vente
Congé pour vente anticipé Cass. 3ème civ. 3 décembre 2008 n° 2008- – présence de termites sous la laine de
– date d’effet au jour où il aurait dû 046094 - JCP N n°50du 12 décembre 2008 verre – vice caché (oui)
être délivré – durée de l’offre prolongée jp. 792
Des époux acquièrent un immeuble. Il est
Le congé délivré tardivement est nul, et le congé Bail d’habitation mentionné dans l’acte de vente que des travaux,
délivré prématurément ne prend effet qu’à la – congé pour vendre destinés à l’éradication de parasites infectant la
date à laquelle il aurait dû être délivré. La durée – preuve de la notification charpente de l’immeuble, ont été effectués dix
de validité de l’offre étant de deux mois, elle ans auparavant. Après la vente, les acquéreurs
sera prolongée du nombre de jours précédant la La Cour de cassation censure, au visa de l’article constatent que le bois de la charpente était
date légale de délivrance du congé. 15-II de la loi du 6 juillet 1989, la décision d’une attaqué par des insectes xylophages.
Cass. 3ème civ, 29 octobre 2008, n°07-17.911, Cour d’appel qui avait constaté que la notifica- La Cour de cassation juge qu’il ne pouvait être
FS-P+B – Droit et Pat. Hebdo n°720 du 3 tion d’un congé pour vendre à un locataire était imposé aux acquéreurs de soulever la laine de
décembre 2008 - Jurishebdo n° 334 Novembre bien intervenue, faute pour le propriétaire verre qui recouvrait les bois de la charpente
2008- JCP N n°46 du 14 novembre 2008 jp. d’avoir pu produire l’accusé de réception du pour voir les pièces dégradées, et a caractérisé
732 congé et ce, bien que le locataire ait, dans sa l’existence d’un vice caché affectant les élé-
lettre de renonciation à acquérir, accusé récep- ments essentiels de la structure de l’immeuble
Congé pour vente anticipé tion dudit congé. au moment de la vente.
– date d’effet au jour où il aurait Cass. 3ème civ. 29 octobre 2008, n° 2008- Cass 3ème civ 17 décembre 2008 n°07-20.450,
dû être délivré 045580, JCP N n°46 du 14 novembre 2008 P+B+I - Bull. Lamy Immo. n°167 février 2009
– maintien de l’offre du bailleur jp. 733

Le congé pour vente vaut offre de vente et celle- Empiètement PROMESSE


ci est valable pendant les deux premiers mois du – atteinte au droit de propriété DE VENTE
délai de préavis. La Cour de Cassation estime – destruction (oui)
que le bailleur est lié par son offre jusqu’à l’ex- Condition suspensive de dépôt de permis
piration des deux premiers mois du délai de pré- Un arrêt de la Cour d’appel de Paris, tout en – renonciation possible de l’acquéreur
avis, et que si ce congé est délivré par anticipa- reconnaissant que l’atteinte au droit de proprié- à la condition – date de la renonciation
tion, cela prolonge donc la période pendant té est minime, confirme la nécessité de suppri-
laquelle le bailleur ne peut pas rétracter son mer un empiètement de travaux sur le terrain Des indivisaires avaient promis de vendre à une
offre. voisin (dépassement de toiture de 3 millimètres société un tènement immobilier aux termes
Cass.3ème civ. 10 décembre 2008 n°1263 - à 15 centimètres). d’un acte soumis aux conditions suspensives du
Jurishebdo n° 337 Décembre 2008. CA PARIS, 2ème ch. B13 novembre 2008 dépôt d’une demande d’un permis de démolir et
n°2006/1241 - Jurishebdo n° 334 Novembre d’un permis de construire au plus tard le 30
2008. avril 2004. La promesse de vente précisait que
Construction de maison individuelle si la demande de permis ne recevait pas de
– garantie de livraison réponse de l’administration avant le 31 juillet
– cautionnement (non) VICES-CACHES 2004, la condition suspensive devait être consi-
dérée comme non réalisée sauf si l’acquéreur
Une société de construction de maisons indivi- Termites décidait de renoncer à cette condition.
duelles qui avait souscrit la garantie de livraison – mauvaise foi du vendeur Faute de signature au 31 décembre suivant
de l’article L.231-6 du Code de la construction et – jeu de la clause d’exonération de (date prévue pour la réitération authentique de
de l’habitation a été placée en liquidation. A la vices cachés (non) – absence de cet acte), les promettants ont assigné la société
suite de cette défaillance du constructeur, le recours contre le diagnostiqueur bénéficiaire en caducité de la promesse.
garant a versé des dédommagements à plu- La Cour d’appel rejette cette demande au motif
sieurs acquéreurs dont les maisons n’avaient pas La mauvaise foi du vendeur prive d’efficacité la qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette
été livrées puis a déclaré sa créance à la procé- clause d’exonération de garantie des vices renonciation, et que si l’acte devait être réitéré
dure collective ouverte contre la société de cachés contenue dans l’acte de vente et elle au plus tard le 31 décembre 2004, cette date
construction. prive également le vendeur d’un recours contre n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ou-
La Cour de cassation a considéré que le garant le diagnostiqueur qui avait été volontairement vrir une période pendant laquelle chacune des
avait rempli une obligation qui lui était propre induit en erreur par le vendeur sur l’existence de parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter.
par application des dispositions de l’article termites. La Cour de cassation censure ce raisonnement
L.231-6 du Code de la construction et de l’habi- Cass. 3ème civ. 19 novembre 2008 n°1150 - et indique que, dès lors que la date du 31
tation ; le recours subrogatoire de l’article 1251- Jurishebdo n° 335 Décembre 2008 - BRDA décembre 2004 constituait le point de départ
3 du Code civil ne pouvait donc trouver à s’ap- n°23/08 15 décembre 2008 de l’exécution forcée du contrat, la renonciation

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
18
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE

de l’acquéreur au bénéfice des conditions sus- une expertise, non pas pour réduire la superficie La Cour de cassation y répond de manière posi-
pensives devait intervenir avant cette date. du tout, mais pour évaluer la valeur du jardin tive. Bien que l’article L632-1 du code de la
Cass. 3ème civ. 17 décembre 2008, JurisData avec piscine afin de le retrancher du prix globa- construction et de l’habitation prévoie que le
n° 2008-946287 - JCP N n° 1-2 du 9 janvier lement fixé. Le calcul de l’éventuelle différence bail de locaux meublés destinés à la résidence
2009 du vingtième s’effectuera donc sur le prix glo- principale du locataire doit être établi par écrit,
balement amputé de la valeur des biens exclus. cela ne dispense pas le locataire de respecter le
Notion d’indemnité d’immobilisation Cass. 3ème civ., 16 janvier 2008, pourvoi n° 06- préavis.
– compromis de vente – incompatibilité 21.696 (n°22 FS-P + B + R + I), Gosselin Cass. 3ème civ., 15 octobre 2008, n°07-13.294,
(Epx) c/ Thuillez (Epx),- AJDI n° 12 / 2008, P+B+I - Bull. Lamy Immo. n°164 novembre
La stipulation prévoyant l’attribution d’une page 947 2008
indemnité d’immobilisation au vendeur, pour le
cas où l’acquéreur serait responsable du défaut Abandon de domicile
d’obtention de son prêt, doit être requalifiée en BAIL D’HABITATION – ajout de deux nouveaux critères
clause pénale. ET MIXTE
D’une manière générale, même si l’avant- Dans le cadre des baux à usage d’habitation ou
contrat prévoit expressément le versement Congé-reprise – habitation principale mixte de la loi du 6 juillet 1989, la jurisprudence
d’une somme au vendeur, à titre d’indemnité du bénéficiaire considérait que l’abandon du domicile était
d’immobilisation, cette qualification ne peut caractérisé par un départ brusque et imprévisible.
être judiciairement admise que si elle corres- Lorsque le bailleur délivre un congé aux fins de La troisième Chambre civile introduit désormais
pond à sa définition juridique. Il incombe au reprise, le logement libéré doit constituer l’habi- deux nouveaux critères susceptibles de caracté-
juge de retenir l’appellation adéquate, en fonc- tation principale du bénéficiaire. riser l’abandon de domicile : le caractère défi-
tion de l’objectif poursuivi. Ainsi, une stipulation Cass. 3ème civ. 13 novembre 2008, n° 07- nitif du départ et le fait qu’il soit imposé à celui
ayant pour objet d’assurer l’exécution de l’obli- 19.722, arrêt n°1119 FS-P + B - AJDI n° 12 / qui demeure.
gation de diligence mise à la charge de l’acqué- 2008, page 912 Cass 3ème civ 26 novembre 2008, n°07-17.
reur, dans sa recherche d’un prêt, doit s’analyser P+B+R+I - Bull. Lamy Immo. n°165 décembre
comme une clause pénale, même si le contrat Bail d’habitation – troubles de voisinage 2008
qualifie improprement ce versement d’indemni- du fait des patients du locataire
té d’immobilisation. La conséquence est la – responsabilité du locataire (non)
possibilité pour un juge de réviser à la baisse BAIL COMMERCIAL
comme à la hausse la clause pénale. Le propriétaire d’un immeuble l’avait donné à
Tel n’est pas le cas des indemnités d’immobili- Bail commercial – travaux d’amélioration
bail à des époux en autorisant le mari à y exer- – incidence favorable pour le locataire
sation, qui sont présentes dans les promesses cer sa profession de médecin. Après que des
unilatérales, auxquelles la jurisprudence a (non) – déplafonnement du loyer (non)
troubles ont été constatés dans les parties com-
dénié toute fonction coercitive et réparatrice munes de l’immeuble dus aux patients, le
d’un préjudice né d’une inexécution. Il ne suffit pas qu’il y ait amélioration notable
bailleur a assigné les preneurs en résiliation du des locaux pour entraîner le déplafonnement du
Cass. 3ème civ., 24 sept. 2008, n° 07-13.989, bail.
n° 892 FS-P + B, Nimirf c/ Gigon loyer. La Cour de cassation indique que les tra-
La cour d’appel a rejeté cette demande en rete- vaux d’amélioration réalisés par le bailleur au
nant que l’autorisation donnée par le bail au cours du bail ne peuvent constituer un motif de
LOI CARREZ praticien d’exercer sa profession de médecin déplafonnement que s’ils ont eu une incidence
impliquait le droit pour l’intéressé d’accueillir favorable sur l’activité du locataire.
Superficie – vente à prix global tous patients. En l’espèce, les travaux réalisés par le bailleur
– exclusion du jardin et de la piscine La Cour de cassation approuve et précise que (ravalement des façades, pose de digicodes, ins-
pour l’application de l’article 46 les locataires ne pouvaient, en l’espère, être per- tallation d’un ascenseur) ayant rendu l’im-
– diminution du prix en conséquence sonnellement tenus pour responsables du com- meuble plus confortable et attractif n’avaient
portement de certains patients dans les parties pas eu d’effet sur le niveau d’activité du loca-
Dans une vente à prix global, la réduction se cal- communes de l’immeuble. taire (enseignement et vente de sculptures)
cule sur le prix diminué de la valeur des biens Cass. 3ème civ. 19 novembre 2008, n° 2008- puisqu’il était démontré que les élèves s’inscri-
exclus du champ d’application de l’article 46. 045886 - JCP N n°48 28 novembre 2008 jp. vaient en raison essentiellement de la réputa-
En l’espèce, la vente comprend plusieurs lots – 764 tion de l’école et que la clientèle intéressée par
même si on pouvait considérer qu’ils consti- l’acquisition de sculptures n’était pas une clien-
tuaient une unité d’habitation – dont un jardin Bail verbal – logement meublé tèle de passage. Le juge ajoute donc une nou-
avec piscine qui manifestement n’entraient pas – obligation de donner un préavis (oui) velle condition en exigeant que les travaux du
dans les exclusions de l’article 46, alinéa 3, de bailleur soient des travaux d’amélioration
la loi… Il ne s’agissait en aucun cas de locaux Un locataire bénéficiaire d’un bail verbal d’un notable ayant un impact économique favorable
clos et couverts. logement meublé doit-il respecter un préavis sur l’activité du locataire. Solution inédite
La solution est toute prétorienne et conduit à d’un mois pour résilier son bail ? Cass com 9 juillet 2008 n°107-16605

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
19
IMMOBILIER DROIT FISCAL
Suspension de la clause résolutoire ABUS DE DROIT en valeur vénale, puisque la comparaison y est
d’un bail commercial la règle d’évaluation, cette décision mérite
– action en référé Transmission de patrimoine d’être signalée car elle apporte des précisions
– délai de paiement accordé – cadre juridique précis et organisé utiles, voire inédites, d’intérêt tant pour les
– non respect – conservation de la maîtrise juristes et pour les fiscalistes que plus spécifi-
– impossibilité d’en accorder de la gestion des biens quement pour les experts immobiliers.
lors de la procédure au fond – finalité exclusivement fiscale (non) Cass. com. 12 février 2008, pourvoi n° 07-10242
(n°223 F-P + B), X c/ Directeur Général des
La Cour de cassation rappelle dans cet arrêt que Une mère a créé deux SCI, avec chacun de ses Impôts - AJDI n° 12 / 2008, page 951
si une ordonnance de référé passée en force de deux enfants. Elle a apporté la nue-propriété de
biens immobiliers, puis quelques temps plus Succession – existence d’un litige en
chose jugée a accordé au preneur à bail com-
tard elle a donné à ses enfants la nue-propriété cours – obligation de déclaration de
mercial un délai pour régulariser des arriérés de
des parts des deux SCI par acte de donation- succession dans les délais légaux
loyer, la Cour d’appel saisie au fond, ne peut
partage.
accorder de nouveaux délais si ceux accordés en L’héritier, saisi de plein droit de la succession, a
La Cour d’appel écarte toute notion d’abus de
référé n’ont pas été respectés. l’obligation de procéder à la déclaration dans
droit et justifie par « l’utilité économique de
Cass ; 3ème Civ. 15 octobre 2008 – « Fabre c/ les délais légaux, sans pouvoir invoquer, pour se
l’opération » car la mère « disposait des pou-
Sté Aux Gourmets des Monts » - n°07-16.725 voirs les plus étendus dans l’organisation des soustraire à cette obligation, l’existence d’un liti-
(n°987 FS-PB) - BRDA n°21/08 15 novembre SCI, ce qui lui conférait le contrôle de ces socié- ge ayant pour objet de contester la dévolution
2008 tés et en conséquence celui de chacun des successorale.
immeubles apportés notamment celui de les Cass. com. 25 mai 2008 n°07-13.648,
vendre ». Grosdemange Koehl - La Revue Fiscale
AGENT IMMOBILIER La Cour de cassation confirme cette analyse : « Notariale N°11 Novembre 2008
l’opération a permis (…) de préparer au mieux la
Somme séquestrée chez l’agent transmission de son patrimoine à ses enfants
en liquidation judiciaire dans un cadre juridique précis et organisé, tout DIVERS
– intérêt au taux légal dû par la caisse en conservant la maîtrise de la gestion de ses
de garantie des agents immobiliers biens immobiliers afin d’assurer sa sécurité Rachat de titres de SCI
matérielle. (…) l’opération ne présentait pas une – annulation des parts et réduction
Suite au redressement et à la mise en liquida- finalité exclusivement fiscale. » de capital – partage partiel (non)
tion judiciaire d’un agent immobilier, le vendeur Cass. com. 21 octobre 2008, n°07-18.770 –
d’un fonds de commerce qui a séquestré le prix Droit et Pat. Hebdo n°719 du 26 nov. 2008 Le rachat de titres par une société civile immo-
de vente chez cet intermédiaire obtient le rem- bilière moyennant le versement d’une somme
boursement du solde des fonds séquestrés prélevée sur les fonds sociaux, suivi de l’annula-
auprès de la FNAIM qui a délivré la garantie tion des parts et de la réduction de capital cor-
DROITS respondante ne s’analyse pas comme un parta-
financière de la loi du 2 janvier 1970. La caisse
ge partiel des acquêts sociaux soumis au droit
de garantie refuse cependant au vendeur le ver- DE SUCCESSION de partage de 1% prévu par l’article 746 du
sement des intérêts au taux légal que ce dernier
Code général des impôts.
estime dus à compter de la première mise en Evaluation en valeur des biens Cass. com., 23 septembre 2008 n° 07-11.304
demeure de la caisse en vertu des dispositions immobiliers exceptionnels SCI Moderne Acacias Foncière c/DGI - La
de l’article 1153 du Code civil. Revue Fiscale Notariale N°11 – Novembre
La demande du vendeur est rejetée par la Cour Dans l’évaluation en valeur vénale par compa-
2008
d’appel qui tire de la qualification qu’elle fait de raison de biens exceptionnels (châteaux en l’es-
la garantie, savoir un « cautionnement des pèce), en l’absence de « biens intrinsèquement
fonds non représentés par ses adhérents », la similaires », il est possible de pratiquer des ajus- IMPOT DIVERS
conséquence que « la caisse n’[est] pas tenue tements sous forme d’abattements à partir
d’une prise en compte prudente des termes de Epoux séparés de biens
des intérêts des fonds cautionnés au titre des
comparaison retenus. – résidence principale séparée
articles 2015 et 1153 qui ne sont pas appli-
Cet arrêt, concernant l’évaluation d’immeubles – imposition séparée
cables » à cette garantie.
exceptionnels, dans le cadre d’un redressement
La Cour de cassation condamne cette analyse, Le simple fait que des époux séparés de biens
par l’administration fiscale, répond à une ques-
et, sans pour autant préciser la qualification de résident sous des toits séparés entraine leur
tion très prosaïque : en l’absence de « biens
la garantie financière délivrée au profit des imposition distincte, dès lors que cette résiden-
intrinsèquement comparables », selon quelles
agents immobiliers, considère que les intérêts modalités est-il possible de se référer à des ce n’a pas un caractère temporaire.
moratoires sont dus. termes de comparaison, validant l’utilisation de CAA Marseille, 4ème chambre 27 mai 2008
Cass 1ère civ. 16 octobre 2008 - Revue Droit cette méthode d’estimation par comparaison ? n°05MA02750 - La Revue Fiscale Notariale
Bancaire et Financier n° 6 nov?-Déc. 2008 Sur cette problématique, centrale dans l’estimation N°11 Novembre 2008

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
20
Valeur locative de l’immeubles Droits d’enregistrement Le Conseil d’Etat rappelle qu’un contribuable
– cession à un prix symbolique – évaluation de titres d’une société est en droit d’établir qu’il a financé, en tout ou
– absence de contrepartie – impôt non cotée partie, le train de vie résultant de cette évalua-
locaux assis sur la valeur vénale (oui) tion par l’emploi de revenus, par la réalisation
Pour la liquidation des droits de mutation à titre d’un capital ou par l’emprunt.
La cession d’un immeuble réalisée pour le prix gratuit, la valeur des titres d’une société non CE 3ème et 8ème s.s 27 octobre 2008,
d’un franc symbolique doit être regardée cotée en bourse doit être appréciée en tenant n°294160,min.c/M.etMme Planet, concl.E;
comme une acquisition à titre gratuit lorsque compte de tous les éléments dont l’ensemble Galser : JurisData n°2008-081389 - Revue de
l’acquéreur n’est pas contraint à une contrepar- permet d’obtenir un chiffre aussi proche que Droit Fiscal du 25 décembre 2008 n°647
tie réelle et quantifiable à l’égard du Vendeur. possible de celui qu’aurait entraîné le jeu
Les impôts locaux doivent alors être assis sur la normal de l’offre et de la demande dans un mar- IR
valeur vénale, et non sur le coût d’acquisition, ché réel. – indemnité de non concurrence
de l’immeuble, par application des dispositions En l’espèce, la cour de cassation a jugé que
de l’article 38 quinquies de l’annexe III du Code l’évaluation de titres non cotés d’une société de Le Conseil d’Etat considère que l’indemnité de
général des Impôts. négoce de vins de champagne pouvait prendre non concurrence versée à un salarié constitue
CAA Lyon 2ème chambre 10 juillet 2008 - N° en compte la valeur comptable des stocks, et une rémunération d’un service rendu en exécu-
06LY01210 - La revue fiscale notariale numéro non leur valeur marchande, étant donné que les tion d’un contrat de travail. L’indemnité est
12/ décembre 2008 trois exercices comptables précédant s’étaient donc taxable dans la catégorie des traitements
soldés par des pertes et que la valeur des titres et salaires et ce même si l’engagement compor-
sociaux s’en étaient trouvée amoindrie te également l’impossibilité d’exercer une
REVENUS FONCIERS Cass. com 7 octobre 2008 n°07-18.113 (n°971 activité non salariée.
F-D), DGI c/Garnotel - RJF 1/09 n°80 L’indemnité allouée à l’ancien dirigeant pour
Régime Malraux – imputation du coût l’utilisation de son nom patronymique ne pou-
des travaux sur le revenu global IMPOT vant être rattachée ni à une activité salariée, ni
– vacance temporaire du local – remise à une concession ou à la cession d’une marque,
en cause du régime Malraux (non) SUR LE REVENU doit être imposée dans la catégorie des béné-
fices non commerciaux
Des propriétaires qui ont entrepris des travaux SARL de famille CE 17 Octobre 2008 n°296847, 3e et 8e s.-
de restauration dans le cadre du dispositif – option pour l’impôt sur le revenu s.,Albert - RJF 1/09 n°30
Malraux et qui ont pris l’engagement de louer
cet immeuble nu à usage de résidence principa- Le code général des impôts prévoit qu’une
le pour une durée de 6 ans sont en droit de pro- SARL de famille peut opter pour le régime fiscal
des sociétés de personnes, à la condition notam-
CONTENTIEUX
céder à l’imputation, sur leur revenu global, des FISCAL
ment qu’elle exerce une activité industrielle,
sommes versées au titre de ces travaux, par
commerciale ou artisanale. L’exercice d’une
application du 3° du I de l’article 156 u Code Procédure
activité d’une autre nature a pour conséquence
général des Impôts. – obligations de l’administration
d’exclure le bénéfice du dispositif, à moins que
La circonstance que l’appartement en cause soit – solidarité des parties
l’activité exercée ne présente un caractère
demeuré vacant durant un peu plus d’un an
accessoire et ne constitue le complément indis-
n’est pas de nature, à elle seule, à faire regarder La Cour de cassation confirme que l’administra-
sociable de l’activité industrielle, commerciale
les contribuables comme n’ayant pas respecté tion fiscale peut choisir de notifier un redresse-
ou artisanale exercée.
leurs engagements, dès lors que ces derniers ment à l’un seulement des redevables solidaires
La simple gestion d’une participation dans une
établissent avoir accompli toutes les diligences autre société, sans aucune immixtion dans de la dette fiscale. Cependant, la procédure doit
pour que l’immeuble soit aussitôt reloué. l’activité de cette dernière, constitue une activi- être contradictoire et la loyauté des débats obli-
CAA Nantes 1ère chambre 11 juin 2008 - N° té de nature civile et ne permet pas d’exercer ge l’administration à notifier, en cours de procé-
07NT 01562, Leclercq - La revue fiscale nota- l’option pour le régime fiscal des sociétés de dure, à l’ensemble des personnes qui peuvent
riale numéro 12/décembre 2008 personnes, peu importe que la société exerce être poursuivies, les actes de procédure les
par ailleurs une activité commerciale qui lui a concernant.
procuré l’intégralité de ses recettes. Cass. com.18 novembre 2008, n°07-19.762,
DROIT DE MUTATION CE 7 Aout 2008 n°283238, 3e et 8e s.s. Joly - DGI c/Marie et a. - RJF 2/09 n°174.
RJF 11/08 n°1211
Apport de la nue-propriété à une SCI
suivie d’une donation – réduction de IR
l’assiette des droits (oui) – taxation forfaitaire du revenu
d’après les éléments du train de vie
Le schéma de transmission consistant en l’ap- pour bénéficier de notre service
port de la nue propriété à une SCI, suivi d’une Lorsqu’il y a disproportion marquée entre le d’expetise immobilière contactez
donation permet toujours de réduire l’assiette train de vie d’un contribuable et ses revenus,
des droits de donation. Thierry CROIZÉ
l’administration fiscale est en droit de procéder
Cass com., 4 novembre 2008 - N° 07-19.870 - à une évaluation forfaitaire du revenu impo- Tél. : 01 44 90 15 06
La revue fiscale notariale numéro 12/ sable par application d’un barème à certains Email : t.croize@cheuvreux-associes.fr
décembre 2008 éléments de son train de vie.

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
21
STRATÉGIE PATRIMONIALE

ASSURANCE-VIE SUCCESSION l’autorité parentale. Il lui appartient seulement


de rechercher si les circonstances exigent une
Décès d’un époux marié sous le régime Décès d’un associé – évaluation de telle délégation et si elle est conforme à l’intérêt
de communauté universelle la valeur des droits sociaux de l’enfant.
– dévolution des capitaux garantis – bail commercial – prise en compte En l’espèce, les enfants vivaient depuis le décès
– absence d’acceptation antérieure des améliorations faites par de leur mère au domicile de la personne
du bénéficiaire du contrat le locataire (non) désignée par cette dernière pour les prendre en
– clause de transfert différé charge en cas de décès. Ils entretenaient des
Le conjoint survivant marié sous le régime de la des améliorations liens de proximité et d’affection avec cette
communauté universelle, du bénéficiaire d’un personne. Leur situation auprès de la concubine
contrat d’assurance-vie qui n’a pas été accepté L’évaluation des droits sociaux détenus par un de la mère, dotée de capacités affectives et
par ce dernier avant son décès ne peut pas associé décédé en vue d’en rembourser la valeur éducatives, constituait un repère stable. Dès
prétendre au versement des capitaux puisque le à ses héritiers (art. 1870 et 1870-1 C. civ.) doit lors, la Cour d’Appel a valablement décidé
bénéfice de ce dernier n’a pas été accepté avant prendre en compte la valeur des parts à la date qu’il était dans l’intérêt des enfants de fixer leur
la dissolution de la communauté. du décès, abstraction faite des améliorations résidence chez cette personne et de déléguer
Cass 1ère Civ, 5 novembre 2008 n°07-14.269 apportées par le locataire de l’immeuble partiellement à celle-ci l’exercice de l’autorité
- JCP N n°46 du 14 novembre 2008, 731 lorsque le bail commercial, qui retarde au terme parentale dont le père était seul titulaire.
du contrat le transfert de propriété des dites Cass. 1ère Civ., 16 avril 2008, n°07-11273 -
améliorations, se trouvait en cours d’exécution à Rép. Def. N°16 art 38829 p.1847
la date du décès de l’associé.
CA Pau 18 mars 2008 – « V. c/ del P. et autres » Fonds déposés sur le compte
DONATION - n°06/01330 - Bull. Joly Sociétés n°12 d’un mineur – charge de la preuve de
Décembre 2008 la propriété des fonds
Stipulée d’une donation-partage
– divorce Saisine successorale contre un tiers A sa majorité, un enfant demande à sa mère
– sort des biens donnés et tombés dans détenteur – possibilité d’une action de lui restituer les fonds prélevés par celle-ci
la communauté avantage matrimonial individuelle d’un cohéritier (oui) pendant sa minorité sur un compte ouvert au
(non) nom de l’enfant.
Un héritier avait exercé contre la concubine du La Cour d’Appel avait écarté la demande de
Une clause d’une donation partage au profit de défunt une action en restitution du prix pour l’enfant au motif que celui-ci n’établissait pas
trois sœurs stipule que les biens donnés devront des biens qu’elle aurait soustrait de la succes- que ces fonds (11 000 euros) lui appartenaient
tomber dans la communauté de biens existant sion. La Cour d’Appel a déclaré cette action irre- alors qu’il était mineur et sans ressources.
entre elles et leurs conjoints respectifs. cevable, estimant que l’unanimité des héritiers La Cour de Cassation sanctionne la Cour
Une des donataires, mariée sous la communauté, était nécessaire pour l’exercer. La Cour de cas- d’Appel pour inversion de la charge de la
divorce aux torts exclusifs de son mari. sation a censuré ce raisonnement, se fondant preuve ; en effet, la mère était tenue en sa
Celui-ci assigne son ex-épouse afin de voir juger non pas sur les règles de l’indivision mais sur qualité d’administratrice légale de rendre
que les biens donnés constituaient des biens l’article 724 du Code Civil prévoyant la saisine compte de sa gestion des fonds du mineur pour
communs. des héritiers. Chaque hériter a ainsi qualité pour la période postérieure à ses 16 ans (fin de
Il est débouté par les juges du fond au motif exercer, sans le concours des autres indivisaires, l’usufruit légal de parents )
que cette attribution au profit du conjoint l’action en revendication de la propriété indivise Cass.1ere civ 9 juillet 2008 n°07-16389 -
constituait un avantage matrimonial pour des biens prétendument soustraits. cassation partielle CA PARIS 11 janvier 2006
l’ex-époux, qui, fautif en perd le bénéfice. Cass. 1ère Civ., 5 novembre 2008, juris - RJPF n°11 Novembre 2008 page 13
La Cour de Cassation réfute cette qualification data n° 2008-045680 - JCP N n°47 du
prévoyant que les biens donnés tombent en 21 novembre 2008 p.5
communauté. VIAGER
Elle précise que les avantages matrimoniaux
sont constitués par les seuls profits que l’un ou MINORITE Caractère viager du droit d’usage et
l’autre des époux peut retirer des clauses d’une d’habitation – abandon temporaire de
communauté conventionnelle. Délégation de l’autorité parentale son exercice – remise en cause (non)
Elle retient qu’une telle donation-partage n’est – prise en compte de l’intérêt de l’enfant
pas un avantage matrimonial. – existence de liens d’affection Lors d’un divorce, Monsieur avait abandonné à
Cass 1ère civ, 3 décembre 2008. N° 07- Madame, au titre de la prestation compensatoi-
19.348, P+B – Droit et Pat. Hebdo n° 723 du Aucune disposition légale n’impose au juge de re, la jouissance exclusive et viagère d’un droit
7 janvier 2009 choisir par priorité, parmi les membres de la d’usage et d’habitation dont il était le co-titulai-
famille, le tiers à qui il délègue tout ou partie de re. Au décès de l’épouse divorcée, c’est à bon

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
22
droit que ce dernier a pu en récupérer la jouis- confirme que l’action en rescision pour lésion mobilier et un droit d’habitation portant sur la
sance dont il n’avait été privé que temporaire- est recevable contre les partages, mais égale- maison. Ces derniers divorcent et l’ex-épouse se
ment. ment contre les actes qui, en vue de la réalisa- voyant accorder, à titre de prestation compen-
Cass 3ème Civ, 15 octobre 2008 n°2008- tion du partage et concourant à sa réalisation, satoire, la jouissance exclusive, sa vie durant, du
045371 - JCP N n°45 du 7 novembre 2008, attribuent des biens indivis à certains coparta- droit d’usage et d’habitation. L’ex-époux assigne
714 geants, dès lors que par cette opération, assimi- son ex-belle-fille en vue d’être réintégré dans son
lable à un partage, les biens sont définitivement droit d’usage.
PARTAGE sortis de l’indivision entre les parties. La Cour de cassation énonce que l’attribution
Cass. 1ère civ., 17 décembre 2008, jurisdata de la jouissance exclusive et temporaire à l’un
Protocole de divorce forfaitaire et n°2008-046277 - JCP N n°1-2, du 9 janvier de ses attributaires d’un droit viager d’usage et
transactionnel 2009 d’habitation ne fait pas obstacle à ce qu’à son
– action en rescision pour lésion décès, le cotitulaire de ce droit, seulement privé
– assimilation à un partage (oui) DIVERS temporairement de son exercice, en recouvre
tous les attributs, sa vie durant.
Deux ex-époux concluent un protocole d’accord Droit d’usage et d’habitation – distinc- La Cour opère une distinction entre la jouissan-
en cours d’instance. Un des époux avait omis tion entre jouissance et titularité de ce et la titularité de droit d’usage et d’habita-
des valeurs mobilières, l’autre l’assigne en resci- droit d’usage et d‘habitation tion.
sion du partage pour lésion. La Cour d’Appel Cass. 3ème civ 15 octobre 2008, n°07-16, 921,
déclare cette action irrecevable. La propriétaire d’une maison confère à sa mère P+B+I - Bull. Lamy Immo. n°164 novembre
La Cour de cassation censure cette décision. Elle et son époux un droit d’usage portant sur le 2008

ENVIRONNEMENT
INSTALLATION juge que la dignité humaine est un élément CE, n°301151,301180, 26 novembre 2008, «
CLASSEE dont doivent tenir compte les décisions en Syndicat mixte de la Vallée de l’Oise et a.» -
matière d’installations classées. Revue mensuelle du Jurisclasseur –
Installations classées – article R. 512- Par un arrêté du 17 novembre 2004, le préfet a Environnement, Janvier 2009, n°1 p .18 - Code
38 du code de l’environnement – arrêté autorisé une société à exploiter sur le territoire permanent Environnement et nuisances, bulle-
d’autorisation complémentaire de la commune de Beauvraignes un centre de tin 374, p. 2506
– péremption du délai de trois ans traitement et de valorisation des déchets. Le pro-
jet en cause porte sur un secteur ayant fait l’ob- Installations classées
L’article R. 512-38 du Code de l’environnement jet de combats durant la première guerre mon- – déclaration
énonce que « L’arrêté d’autorisation cesse de diale. Selon une étude, 300 dépouilles de sol- – récépissé – contrôle du juge
produire effet lorsque l’installation classée n’a dats reposeraient encore dans le Bois des Loges, – annulation – oui
pas été mise en service dans le délai de trois ans dont une quarantaine dans le secteur concerné
ou n’a pas été exploitée durant deux années par le projet. La Cour d’appel considère que le Préfet aurait
consécutives, sauf le cas de force majeure ». Le TA d’Amiens avait annulé l’arrêté préfectoral dû, au regard de l’insuffisance d’une des pièces
La Cour administrative d’appel vient préciser en raison notamment de la présence de ces fournies par l’exploitant, refuser de délivrer le
dans cet arrêt que l’intervention d’un arrêté dépouilles dans l’emprise du projet. La CAA de récépissé de déclaration : « Considérant qu’il
complémentaire n’a pas eu pour effet et ne pou- Douai avait annulé ce jugement, avant d’en- résulte de l’instruction que le plan de situation
vait légalement avoir pour objet de faire courir joindre au préfet de compléter son arrêté par du cadastre joint au dossier de déclaration dépo-
à nouveau le délai de validité de l’autorisation des mesures appropriées de nature à assurer le sé par les époux X s’arrête à la limite de la sec-
initiale. En conséquence, un arrêté complémen- respect des principes fondamentaux relatifs au tion cadastrale, laquelle correspond également à
taire ne peut pas avoir pour effet d’interrompre respect de la personne humaine. la limite communale ; que, de ce fait, il ne fait
le délai de déchéance du titre d’exploitation. En l’espèce, le Conseil d’Etat constate toutefois pas apparaître la situation de l’environnement
CAA Douai, n°06DA01636, 14 mai 2008, que, si des restes humains étaient exhumés au dans un rayon de cent mètres pour toute la par-
« Société de gestion hôtelière MDC » - Code per- cours du chantier, une procédure, faisant l’objet tie située à l’est et au sud de l’installation faisant
manent Environnement et nuisances, bulletin d’un protocole d’accord, a été mise en place l’objet de la déclaration ; que, compte tenu de
371, p. 2597 pour leur enlèvement et leur inhumation, en liai- cette insuffisance, le préfet ne pouvait légale-
son avec la gendarmerie, la direction départe- ment délivrer le récépissé en litige ; que, par
Installations classées – principe de la mentale des anciens combattants et des asso- suite, et sans qu’il soit besoin d’examiner les
dignité humaine – respect – oui ciations patriotiques. En outre, il relève que le autres moyens invoqués par M. et Mme Y, ledit
préfet de la Somme a, par un arrêté du 28 récépissé doit être annulé (...)».
Le Conseil d’Etat, saisi dans le cadre d’un litige février 2007, tiré les conséquences de ce proto- CAA de Bordeaux, n°06BX02466, 3 novembre
relatif à l’exhumation éventuelle de dépouilles cole et complété l’arrêté attaqué. Il en déduit 2008, «M et Mme Y» - Revue mensuelle du
de soldats de la première guerre mondiale à l’oc- que celui-ci n’a pas méconnu le principe de res- Jurisclasseur – Environnement, Janvier 2009,
casion d’un chantier sur une installation classée, pect de dignité humaine. n°1, p. 20

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
23
ENVIRONNEMENT

Installations classées Installations classées ment polluantes. Pour réduire la pollution des
– champ d’application – caractère – formalités d’affichage eaux par ces substances, l’article 6 de cette
mobile – nomenclature – machine fixe – irrégularité de la procédure directive impose aux Etats membres d’arrêter
– caractère non des programmes qui comprennent des normes
La CAA de Lyon confirme (cf. Bull. Cheuvreux substantiel – annulation – non de qualité environnementale.
n°3/2008 - CAA de Lyon, 8 avril 2008, Cette demande a été présentée par le Conseil
n°06LY01281, « Société Rhône Environnement En l’espèce, les formalités d’affichage n’ont pas d’Etat dans le cadre des recours formés par
») sa solution de principe en écartant la fixité été effectuées sur les lieux mêmes de l’installa- l’Association nationale pour la protection des
comme critère de qualification d’une installa- tion projetée. Le juge considère, toutefois, que le eaux et rivières – TOS – tendant à l’annulation,
tion classée : « la seule circonstance que l’activi- non respect de ce formalisme, ne peut être notamment, du décret n° 2006-881, du 17
té de broyage de déchets végétaux exercée par la regardé comme ayant constitué, dans les cir- juillet 2006, modifiant le décret n° 93-743 du
société dans son établissement de Chaponost constances de l’espèce, un vice de forme sub- 29 mars 1993 relatif à la nomenclature des
s’effectue au moyen d’un broyeur équipant une stantiel de nature à entacher d’irrégularité l’en- opérations soumises à autorisation ou à décla-
remorque susceptible d’être tractée, notamment semble de la procédure, eu égard au fait que « ration, ainsi que du décret n° 2006-942, du 27
pour l’accomplissement de missions extérieures la demande d’extension de son élevage présen- juillet 2006, modifiant la nomenclature des ins-
au site d’exploitation, n’a pas pour effet d’exclu- tée par l’EARL a fait l’objet d’une enquête tallations classées.
re l’installation en question du champ d’applica- publique qui s’est déroulée du 25 février au 28 Le décret n° 2006-881, dont l’annulation est
tion du titre I du livre V du code de l’environne- mars 2002 ; que les avis d’enquête ont été affi- demandée, a procédé à une refonte de la
ment «. chés dans les journaux locaux et affichés en mai- nomenclature des IOTA (Installations Ouvrages
CAA de Lyon, 7 août 2008, n° 06LY01280, « rie, dans les délais et conditions prescrits par la Travaux, Activités). Selon la rubrique 3.2.7.0 de
Société Rhône Environnement » - Revue men- loi ; que l’enquête a été précédée d’une informa- cette nomenclature, telle que modifiée, les pis-
suelle du Jurisclasseur – Environnement, tion des élus locaux et de la population par le cicultures d’eau douce relèvent désormais, au
Décembre 2008, n°12 p .30 moyen de réunions avec les conseils municipaux titre de la police de l’eau, de la procédure de
et de réunions ouvertes au public et qu’il y a eu déclaration, alors qu’elles étaient auparavant
Installations classées une forte participation du public à cette enquête «. soumises à une autorisation ou à une déclara-
– étude d’impact Ainsi, le juge considère que le non respect de tion selon qu’elles donnaient lieu à une étude
– soumission au conseil municipal ces obligations a été sans conséquence sur la ou à une notice d’impact.
– irrégularité de la procédure régularité de la procédure puisqu’il est démon- La Cour considère que « l’article 6 de la directive
– annulation – non tré que cela n’avait pas empêché la forte parti- ne peut être interprété comme permettant aux
cipation du public à l’enquête. Etats membres, une fois arrêtés, en application
Il ressort de l’article R. 512-19 du Code de l’en- De la même manière, cet arrêt souligne le de cet article, des programmes de réduction de
vironnement que l’étude d’impact des installa- contrôle du juge en matière d’installation clas- la pollution des eaux comprenant des normes de
tions de stockage de déchets est soumise, pour sée et sa possibilité de ne pas procéder à l’an- qualité environnementale, d’instituer, pour cer-
avis, avant l’octroi de l’autorisation d’exploiter, à nulation automatique d’une autorisation en cas taines installations réputées peu polluantes, un
la commission locale d’information et de sur- de non respect de la procédure. régime de déclaration assorti du rappel de ces
veillance intéressée, lorsqu’elle existe, ainsi CAA de Bordeaux,n°06BX01509,06BX01563, normes et d’un droit, pour l’autorité administra-
qu’au conseil municipal de la commune d’im- 8 septembre 2008, « EARL Groussin et Min. de tive, de s’opposer à l’ouverture de l’exploitation
plantation. En l’espèce, le juge a considéré que l’écologie et du développement durable « - ou d’imposer des valeurs limites de rejet propres
« si le conseil municipal de Beuvraignes, com- Code permanent Environnement et nuisances, à l’installation concernée «.
mune d’implantation du projet litigieux, allègue bulletin 374, p. 2506 Selon la doctrine, la portée de cet arrêt est consi-
qu’il a dû se prononcer par une délibération du dérable. Il en ressort en effet que la seule pré-
29 avril 2004 sans avoir pu prendre connais- sence de substances listées dans la directive
sance du contenu de l’étude d’impact, ce vice de EAU oblige les exploitants à se soumettre à la procé-
procédure, à le supposer établi, est, dans les cir- dure d’autorisation alors que la nomenclature
constances de l’espèce, sans incidence sur la IOTA – régime de déclaration préalable française des IOTA se fonde sur un critère quan-
régularité de la procédure, eu égard aux condi- des piscicultures – décret n°2006-881 titatif (seuil différent entre déclaration et auto-
tions générales de publicité du projet et au sens du 17 juin 2006 – article 6 de la direc- risation) et non sur un critère substantiel, ce qui
négatif de l’avis qui a été rendu «. tive 2006/11 du 15 février 2006 n’est pas sans conséquence sur la lourdeur
Cet arrêt permet de souligner une fois de plus le – incompatibilité (oui) administrative imposée aux exploitants.
pouvoir du juge administratif en matière d’ins- CJCE (2ème ch.), 6 novembre 2008 (demande
tallations classées. La demande de décision préjudicielle porte sur de décision préjudicielle du Conseil d’État -
CE, n°301151,301180, 26 novembre 2008, « l’interprétation de l’article 6 de la directive France) - Association nationale pour la protec-
Syndicat mixte de la Vallée de l’Oise et a.» - 2006/11/CE du 15 février 2006, concernant la tion des eaux et rivières - TOS / Ministère de
Revue mensuelle du Jurisclasseur – pollution causée par certaines substances dan- l’écologie, du développement et de l’aménage-
Environnement, Janvier 2009, n°1 p .18 - Code gereuses déversées dans le milieu aquatique de ment durables- Revue mensuelle du
permanent Environnement et nuisances, bulle- la Communauté. La directive fixe une liste de Jurisclasseur – Environnement, Décembre
tin 374, p. 2506 substances (dite liste II) réputées particulière- 2008, n°12 p .22.

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
24
DROIT DES AFFAIRES

SOCIETE CIVILE pour garantie d’un emprunt contracté à titre Cass. com. 12 novembre 2008 – « URSSAF de
personnel par son principal associé, au motif la Savoie c/ Perchet» - n°07-16.998 (n°1239
SCI non encore immatriculée d’une communauté d’intérêts entre celui-ci et la F-PBRI) BRDA n°22/08 30 novembre 2008
– apport immobilier – rétroactivité société, sans rechercher si ce cautionnement, en
– inscription d’hypothèque antérieure à compromettant l’existence de la SCI, n’était pas Cause du contrat
l’immatriculation – possibilité (oui) contraire à l’intérêt social. – engagement à exécution successive
Cass. com. 3 juin.2008 – « SCI Domaine – disparition ultérieure – caducité
La rétroactivité d’un apport immobilier fait à d’Archilet c/ CRCAM Sud Rhône Alpes » - n°
une SCI à compter de la publication de celui-ci 07-11785 - Bull. Joly Sociétés n°11 Novembre En principe la cause d’une obligation, élément
interdit à un créancier personnel de l’apporteur 2008 nécessaire à la formation du contrat, s’apprécie
d’inscrire ensuite une hypothèque, peu impor- au moment où elle est souscrite. Néanmoins
tant que l’immatriculation au RCS soit posté- Dettes sociales – SNC lorsque l’engagement est à exécution successi-
rieure à cette inscription. En effet, l’apport d’un – obligation de paiement ve, la disparition ultérieure entraîne la caducité
bien ou d’un droit soumis à publicité pour son de l’obligation.
opposabilité aux tiers peut être publié dès avant Une société avait donné en location un avion à Cass. 1ère Civ. – 30 octobre 2008 – « Simon
l’immatriculation d’une société et sous la condi- une Société en Nom Collectif. Celle-ci restant c/ Boschat» - n°07-17.646 (n°1038 FS-PB) -
tion que celle-ci intervienne. A compter de celle- débitrice de différents loyers, le contrat avait été BRDA n°22/08 30 novembre 2008
ci, les effets de la formalité rétroagissent à la résilié et diverses sommes mises à sa charge.
date de son accomplissement. Faute de pouvoir obtenir l’exécution par la SNC
CA Agen ch.civ. 20 février 2008 n°07/01130 du jugement, le bailleur avait assigné en paie- STOCK-OPTION
- Bull. Joly Sociétés n°11 Novembre 2008 ment les anciens associés de la SNC. Ceux-ci
opposaient leurs retraits de la société préalable- Gage de valeurs mobilières – indisponi-
Cautionnement hypothécaire par une ment à la résiliation du contrat de location pour bilité du bien gagé pendant 5 ans
société civile – objet social – absence s’abstenir de s’exécuter. – exécution repoussée
de consentement unanime des associés La Cour de cassation rejette cette analyse, en – validité du gage (oui)
et de communauté d’intérêt avec le estimant que les associés s’étaient obligés à
bénéficiaire couvrir cette dette sociale, quelle que soit la Lors la constitution du gage, le bien gagé doit
date de sa constatation et peu importe qu’ils être disponible et aliénable afin de permettre, le
Prive sa décision de base légale la Cour d’appel aient ultérieurement perdu la qualité d’associé. cas échéant, sa réalisation ultérieure.
qui rejette la demande d’annulation d’un « cau- Ainsi, les anciens associés d’une Société en Nom L’indisponibilité temporaire du bien n’empêche
tionnement hypothécaire » consenti par une Collectif peuvent se voir mettre à leurs charges, pas, quant à elle, la constitution du gage, mais
société civile pour garantie d’emprunts ban- après leurs retraits de ladite société, une dette retarde son exécution à la date d’expiration de
caires personnels souscrits par des associés, sans sociale contractée avant leurs retraits. l’indisponibilité. La décision rendue le 30 sep-
expliquer en quoi la garantie d’un engagement Cass. Com. 21 octobre 2008 – « Bévierre C/ tembre 2008 confirme cette analyse à propos
contracté à titre personnel par des associés Sté Sogeprom » - n°07-16.301 et 07-16.654 du nantissement de valeurs mobilières attri-
entrait dans l’objet social. La Cour de cassation (n°1021 F-D) BRDA n°21/08 15 novembre buées dans le cadre d’un plan de stock-options
casse l’arrêt et sous-entend qu’il faudrait pour 2008 et assorties d’une obligation de conservation
qu’un tel cautionnement hypothécaire soit pendant un délai de 5 ans : « Attendu que
valable que, d’une part, la constitution de la l’indisponibilité d’une valeur mobilière, quant
garantie ait reçu le consentement unanime des
SARL elle est simplement temporaire, ne fait pas obs-
associés et que, d’autre part, une communauté tacle à son affectation en nantissement ; que
Redressement judiciaire d’une l’arrêt relevant que les titres contenus dans le
d’intérêts soit caractérisée entre la société
personne physique exerçant une activité compte d’instruments financiers donnés en
garante et la société indirectement bénéficiaire
professionnelle indépendante gage étaient cessibles à compter du 20 avril
de la garantie.
– exclusion du gérant de SARL 2004, il en résulte que le gage était valable ».
Cass. Com. 15 avril 2008 – « Banque Paribas
Cass. com., 30 septembre 2008, n°07-12.768,
Pacifique c/ SCFI » - n° 06-18294 - Bull. Joly Si l’article L 631-2 du Code de commerce ouvre JurisData n°2008-045192, Revue Droit
Sociétés n°11 Novembre 2008 depuis le 1er janvier 2006 la possibilité d’une Bancaire et Financier n°6 Novembre -
procédure de redressement judiciaire à l’en- Décembre 2008.
Cautionnement hypothécaire d’une SCI contre de « toute autre personne physique exer-
– garantie du prêt personnel d’un associé çant une activité professionnelle indépendante
– absence de communauté d’intérêt et Le Bulletin
», la cour de cassation vient d’exclure du champ
objet contraire à l’objet social d’application dudit article, le gérant de SARL, de cheuvreux
qui agissant au nom de la société qu’il repré-
Prive sa décision de base légale la Cour d’appel sente et non en son nom personnel, n’exerce Tous les trimestres toute
qui rejette la demande d’annulation d’un cau- pas une activité professionnelle indépendante
tionnement hypothécaire consenti par une SCI l’actualité juridique !
au sens de ce texte.

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
25
DROIT PUBLIC

COLLECTIVITES l’article L34-1 du Code du domaine de l’Etat le juge administratif estime que « ces cabines de
TERRITORIALES ainsi rédigé : « Le titulaire d’une autorisation bains, ainsi que l’entretien de la plage par la
d’occupation temporaire du domaine public de commune en dehors de la saison balnéaire et
Délégation – publication l’Etat a, sauf prescription contraire de son titre, par l’exploitant pendant ladite saison, consti-
– incompétence un droit réel sur les ouvrages, constructions et tuent (…) des aménagements spéciaux en vue
installations de caractère immobilier qu’il réali- de l’affectation à l’usage du public, de nature à
L’arrêt Commune de Souillac rendu par le se pour l’exercice d’une activité autorisée par ce faire regarder les parcelles en cause comme fai-
Conseil d’Etat le 26 septembre 2008 revient sur titre. / Ce droit confère à son titulaire, pour la sant partie du domaine public de la commune
les modalités de publication des arrêtés de délé- durée de l’autorisation et dans les conditions et ». Il en résulte qu’en l’absence de décision
les limites précisées dans la présente section, les expresse de déclassement, et nonobstant la cir-
gation de fonction pris par le maire. Le juge rap-
prérogatives et obligations du propriétaire ». La constance que plusieurs délibérations ulté-
pelle que de telles décisions sont soumises aux
Cour précise que « ces dispositions n’ont ni pour rieures ont considéré que les parcelles en cause
formalités de publicité prévues à l’article L2131-
objet ni pour effet de conférer à l’occupant qui relevaient du domaine privé de la commune,
1 du Code général des collectivités territoriales
bénéficie de droits réels les mêmes droits, obli- celles-ci n’ont pas cessé d’appartenir au domai-
qui dispose : « Les actes pris par les autorités
gations et prérogatives que le propriétaire à ne public de la Commune. Dès lors, le bail du
communales sont exécutoires dès qu’il a été pro-
l’égard de la dépendance domaniale elle-même 28 octobre 1983 ne peut être regardé que
cédé à leur publication ou à leur notification aux
qu’il a été autorisé à occuper ni, par conséquent, comme une convention d’occupation précaire
intéressés ainsi qu’à leur transmission au repré-
de lui attribuer la police de la conservation de du domaine public et non pas comme un bail
sentant de l’Etat dans le département (…) ». En
ladite dépendance domaniale ». Il en résulte commercial. Le refus de renouvellement du bail
l’espèce, après avoir constaté que l’acte de délé-
que la société « Les Jardins du Quai » n’était pas opposé par la Commune ne saurait par consé-
gation concerné n’avait fait l’objet d’aucun affi-
en droit d’agir en justice contre M. X, occupant quent ouvrir droit à réparation au profit de la
chage en mairie, ni d’aucune autre forme de
sans titre de la dépendance domaniale. SARL La Joliette. Néanmoins, dans la mesure où
publication, la Haute Assemblée estime que la
CAA. Bordeaux, 30 octobre 2008, Société il s’avère que la Commune d’Antibes a laissé
simple inscription de cet arrêté au registre de la
« Les Jardins du Quai ». croire à la société qu’elle occupait les locaux
mairie ne saurait tenir lieu de publication au
dans les conditions prévues par la législation sur
sens de l’article L2131-1 précité. Dès lors, dans
Domaine public les baux commerciaux, réparation est due à la
la mesure où l’arrêté de délégation en cause est
– consistance société du fait de la faute ainsi commise par la
dépourvu de caractère exécutoire, le juge confir- – absence déclassement Commune.
me la décision du Tribunal administratif de – conséquences CAA. 4 février 2008, SARL La Joliette, JCP
Toulouse d’annuler un arrêté pris par le bénéfi- Administrations et Collectivités territoriales,
ciaire de cette délégation au motif qu’il est enta- Par bail en date du 28 octobre 1983, la SARL La n° 49, 1er décembre 2008, p. 2277.
ché d’incompétence. Joliette s’est vu confier par la Commune
CE. 26 septembre 2008, Commune de d’Antibes l’exploitation d’un établissement bal- Domaine public – consistance
Souillac, AJDA du 8 décembre 2008, p. 2283. néaire sur les lots 4 et 4’, lesquels appartenaient – accessoire – divisibilité
respectivement au domaine communal et au
domaine public maritime. Ce bail a été renou- Dans le cas d’espèce, il se posait la question de
DOMAINE velé le 15 octobre 1992 et a pris fin le 31 savoir si les appartements situés au sein de l’en-
PUBLIC décembre 2000. Par délibération en date du 28 semble immobilier abritant le siège social du
juin 2001, le conseil municipal de la Commune Crédit municipal de Paris appartenaient ou non
Domaine public d’Antibes a décidé de confier l’exploitation du au domine public. Après avoir rappelé que les
– convention d’occupation service public balnéaire pour les lots 4 et 4’ à la appartements en question étaient loués de
– droits sur la dépendance occupée SARL La Joliette. Cette dernière s’est également longue date à des particuliers dans les condi-
vu accorder, par arrêté du maire pris le 17 avril tions de droit commun, le Conseil d’Etat consta-
Une convention d’occupation du domaine 2001, une autorisation d’occupation du domai- te que ces locaux n’ont jamais été affectés ni à
public constitutive de droits réels avait été ne public portant sur un bien jouxtant la par- l’usage direct du public, ni au service public
conclue entre le Port autonome de Bordeaux et celle 4’ afin qu’elle puisse y exercer une activité dont le Crédit municipal est en charge. Par
la société en nom collectif « Les Jardins des économique liée au tourisme. En l’espèce, la ailleurs, le juge relève que « ces appartements,
Quais ». Par convention en date du 1er avril société demandait réparation du préjudice subit qui bénéficient d’un accès direct et autonome
1999, cette société a autorisé M. X à occuper du fait du non renouvellement de son bail. La sur la rue des Blancs-manteaux, ne sont pas
une partie d’un hangar pour une durée d’un an Cour s’interroge dans un premier temps sur le reliés aux autres bâtiments qui composent l’en-
à compter du 1er janvier 2002. M. X s’étant régime domanial des biens. Elle relève ainsi que semble immobilier (…) et son divisibles des
maintenu dans les lieux nonobstant la circons- les parcelles litigieuses sont toutes les deux des locaux affectés au service public ». Il en résulte
tance que la convention d’occupation dont il propriétés de la Commune d’Antibes et qu’elles que ces appartement ne sauraient être regardés
était titulaire n’avait pas été renouvelée, il se sont, au sud, contigües à une plage qui appar- comme l’accessoire de locaux appartenant au
posait la question de savoir si la société « Les tient au domaine public maritime et s’achèvent, domaine public et ne sont donc pas soumis au
Jardins des Quais » pouvait ou non agir en jus- au nord, en contrebas d’une promenade pour régime de la domanialité publique.
tice contre l’occupant sans titre de la dépen- piétons sous laquelle ont été édifiées des CE, 11 décembre 2008, Crédit municipal de
dance domaniale. On rappellera les termes de cabines de bains. Sur la base de ces constations, Paris.

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
26
CONTRATS sans formalité préalable de publicité et de mise public, qui s’applique sauf texte législatif
ADMINISTRATIFS en concurrence. contraire, implique que l’autorité gestionnaire
TA Nîmes, 24 janvier 2008,Stés de Trains du domaine peut y mettre fin à tout moment,
Bail emphytéotique administratif Touristiques G. Eisenreich, req, sous réserve de justifier cette décision par un
– qualification – concession de travaux motif d’intérêt général.
– mise en concurrence Délégation de service public Conseil d’État, 05 février 2009, Association
– rémunération du cocontractant SCA, req. n°305021.
Saisi d’une demande de suspension de la signa- – risque d’exploitation n°0620809, DA, n°1, janvier 2009, p.24
ture d’un bail emphytéotique administratif que
la Ville de Paris envisageait de conclure pour la Le juge administratif considère qu’à partir du
moment où une part significative du risque d’ex- DROIT PUBLIC
rénovation et l’exploitation de la piscine Molitor
à Paris, le juge des référés du Tribunal ploitation demeure à la charge du délégataire ECONOMIQUE
Administratif de Paris a été amené à s’interroger d’un service public, sa rémunération doit être
sur la qualification du contrat. Il constate tout regardée comme substantiellement liée aux Aides d’Etat – demande de notification
d’abord que selon les termes du bail, le preneur résultats de l’exploitation du service. – refus – acte de gouvernement – non
s’engage à respecter un programme de travaux
défini en annexe du contrat. Il relève par ailleurs Par cette décision, le Conseil d’État intègre le cri- Dans sa décision « Comité national des inter-
dans le cahier des charges que la partie archi- tère du risque d’exploitation, qui est retenu par professions des vins à appellations d’origine »
tecturale est fondée sur les résultats d’une le droit communautaire, au critère de la rému- rendue 7 novembre 2008, le Conseil d’Etat
étude de définition commandée par la Ville en nération, habituellement retenu en droit fran- apporte d’intéressantes précisions quant au
2004, que la partie relative à la destination de çais. L’interprétation retenue par le juge va donc régime contentieux de la décision par laquelle
l’ouvrage fait apparaître l’intérêt pour la Ville de dans le sens d’une conformité à la définition le premier ministre ou un ministre refuse de noti-
permettre l’accès des bassins au grand public, retenue en droit communautaire. fier une aide d’Etat. La Haute Assemblée énon-
aux scolaires et aux associations sportives, et Conseil d’État, 7 novembre 2008, ce qu’en vertu de l’article 88 du traité instituant
que la partie relative aux contraintes environne- Département de la Vendée, req. n°291794, la Communauté européenne, « il appartient au
mentales révèle le souci de la Ville de conférer AJDA 29 décembre 2008, p.2454. gouvernement (…) de notifier à la Commission
au site le caractère d’une « vitrine remarquable les projets tendant à instituer ou à modifier des
» et « exemplaire ». Compte tenu de ces élé- Contrat de partenariat – urgence aides ; que le gouvernement doit aussi, notam-
ments, le juge des référés considère que l’ouvra- ment quand il est saisi d’une demande en ce
ge répond aux besoins précisés par la Ville, et en La Cour Administrative d’Appel annule le juge- sens, notifier à la Commission les textes relatifs
conclut que le bail a le caractère d’une conces- ment du Tribunal Administratif d’Orléans qui à des aides qui n’auraient pas fait l’objet d’une
sion de service public au sens du droit commu- avait lui-même annulé pour la première fois la notification avant leur adoption, alors que le
nautaire, nonobstant le fait que la Ville n’exerce procédure d’un contrat de partenariat pour la droit communautaire impose cette notification
pas la maîtrise d’ouvrage. construction et la maintenance d’un collège au ». Il poursuite et estime que « la décision par
TA Paris, 3 février 2009, Société Ken Club, req. motif que l’urgence n’était pas justifiée. laquelle le premier ministre ou un ministre refu-
N°0900393. Au contraire, la Cour considère que le recours au se de notifier un texte au titre de la réglemen-
contrat de partenariat est justifié par l’urgence tation communautaires des aides d’Etat se rat-
dans la mesure où il permettra d’éviter des dif- tache à l’exercice par le gouvernement d’un
Conventions d’occupation du ficultés liées à l’accueil provisoire des élèves pouvoir qu’il détient seul aux fins d’assurer l’ap-
domaine public dans un autre collège dont la capacité n’était plication du droit communautaire et le respect
– obligations de publicité et pas suffisante, et permettra de remédier à des des exigences inhérentes à la hiérarchie des
de mise en concurrence difficultés relatives à la discipline et à la sécuri- normes ; qu’une telle décision est, y compris
té des élèves ainsi qu’aux possibilités d’accès à lorsque le texte en cause est de nature législati-
Appelé à se prononcer sur la légalité d’une déli- la cantine. ve, susceptible d’être contestée par la voie du
bération du conseil municipal d’Avignon qui CAA Nantes, 23 janvier 2009, Département recours en excès de pouvoir ; qu’il appartient au
avait pour objet de soumettre à des obligations du Loiret, req. n°08NT01579. juge administratif, saisi d’un tel recours, de
de publicité et de mise en concurrence de déterminer si le texte dont la notification est
futures conventions d’occupation qu’elle envisa- Occupation du domaine public demandée est relatif à une aide d’Etat dont la
geait de conclure avec des exploitants de trains – convention – durée Commission doit être informée ». Autrement dit,
touristiques, le Tribunal administratif de Nîmes, le refus de notifier une aide d’Etat n’est par
saisi par une société exploitante elle-même déjà Le Conseil d’État considère que si les autorisa- constitutif d’un acte de gouvernement et peut,
titulaire d’une convention d’exploitation de tions d’occupation du domaine public doivent par conséquent, être attaqué devant le juge
train touristique, a considéré qu’une convention en principe être délivrées pour une durée déter- administratif. Le Conseil d’Etat considère en
d’occupation du domaine public n’est pas minée, ainsi que le rappelle l’article L.2122-2 du revanche que le juge administratif ne saurait
exclue du champ d’application des règles fon- Code général de la propriété des personnes connaître d’une contestation dirigée contre la
damentales posées par le traité de l’Union publiques, la seule circonstance qu’une conven- décision de notifier un dispositif au titre des
Européenne qui soumettent l’ensemble des tion ne conférant pas de droits réels à l’occu- aides d’Etat dans la mesure où il s’agit d’un acte
contrats conclus par les pouvoirs adjudicateurs pant du domaine public ne contenait aucune qui n’est pas détachable de la procédure d’exa-
« aux obligations minimales de publicité et de précision relative à sa durée n’est pas de nature men par la Commission.
transparence propres à assurer l’égalité d’accès à entacher celle-ci de nullité. En effet, dans le CE, 7 novembre 2008, Comité national des
à ces contrats » et qu’en conséquence une silence sur ce point d’une convention d’occupa- interprofessions des vins à appellations d’ori-
convention d’occupation ne peut être conclue tion, le principe d’inaliénabilité du domaine gine, AJDA du 22 décembre 2008, p. 2384.

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
27
URBANISME

DROIT LOI LITTORAL remplies et que l’opération présente un intérêt


DE PRÉEMPTION public suffisant.
Loi littoral – bande des 100 mètres En l’espèce, le maintien de l’activité écono-
URBAIN mique et la mise aux normes de l’exploitation
– constructions et installations
nouvelles nécessaires au service public ne constituent pas des motifs caractérisant un
DPU – décision de préemption intérêt public suffisant, l’entreprise n’employant
– motivation – toilettes – oui
que deux personnes et ayant choisi d’édifier une
– mention de la nature du projet construction sans autorisation en méconnais-
– espèce - insuffisant Le Conseil d’Etat vient préciser la notion de
« constructions et installations nécessaires à sance des dispositions du code de l’environne-
des services publics exigeant la proximité ment et de l’urbanisme.
Cet arrêt du Conseil d’Etat vient préciser la
immédiate de l’eau » non concernées par l’inter- TA Besançon (1ère ch.), 26 juin 2008,
nature de la motivation exigée au titre des
diction de construire dans la bande des 100 Commission de protection des eaux,
dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du
mètres. En l’espèce, en vertu des impératifs de n° 0701840, BJDU 4/2008, p. 252.
code de l’urbanisme concernant la décision de
préemption. Il estime en effet que bien que les sécurité et de santé publique liés à une
fréquentation estivale importante des plages, POS – modification – enquête publique
caractéristiques du projet ne soient pas encore
l’implantation de toilettes et d’objets de – compétence du conseil municipal
parfaitement définies au moment de l’exercice
mobilier destinés à l’accueil du public dans les – oui – compétence du Maire – non
du droit de préemption, la nature de celui-ci doit
impérativement apparaître dans la décision de casemates existantes, entrait dans cette qualifi-
cation dès lors qu’elles ont été réalisées dans le Seul le Conseil municipal, à l’exclusion du maire
préemption.
cadre d’aménagement de constructions exis- agissant en cette seule qualité, peut modifier le
En l’espèce, ne satisfait pas à cette exigence une
tantes. dossier de POS soumis à enquête publique. En
commune se bornant à faire référence à un
CE, 8 octobre 2008, M. A., n° 293469, RDI l’espèce, le maire ayant pris seul la décision de
projet de restructuration d’un quartier dans
n°10, Novembre 2008, p.469. modifier le dossier de POS pendant l’enquête
lequel elle « a décidé de réinvestir progressive-
publique, le déroulement de celle-ci a été vicié,
ment » compte tenu de « la présence d’équipe-
ce qui doit entraîner par suite, selon la Cour
ments structurants et d’équipements commer-
POS/PLU administrative d’appel de Marseille, l’illégalité
ciaux, appelés à être renforcés à court ou moyen
du POS ultérieurement approuvé.
terme « et selon une « problématique générale de
PAZ – article 6 – limite séparatives CAA Marseille, 7 juillet 2008, M. Djierdjian,
prévention sociale et de mutation des activités et
– partie souterraine d’un bâtiment n° 05MA01486, AJDA, 1er décembre 2008,
équipements nécessaires aux habitants ».
– prise en compte - non p.2247.
CE, 7 juillet 2008, Etablissement foncier de la
région Nord-Pas-de-Calais, n° 300836, AJDA,
1er décembre 2008, p. 2247. Le présent arrêt apporte des précisions quant à Carte communale
la manière d’interpréter les règles de prospect – procédure d’élaboration
par rapport aux limites séparatives contenues – délibération du Conseil municipal
DPU – motivation dans l’article 6 du règlement d’un document – acte faisant grief – oui
– appréciation d’urbanisme. Le Conseil d’Etat relevant que ce – avis de l’ABF – non
– moment – nature du projet type de règles poursuit des préoccupations d’hy-
giène, d’urbanisme et de protection du voisina- La Cour administrative d’appel de Bordeaux se
Sur le même thème que l’arrêt précédemment ge, considère qu’elles ne trouvent pas à s’appli- prononce ici sur deux points relatifs à la procé-
évoqué, le Conseil d’Etat estime qu’en matière quer à la partie souterraine d’un bâtiment. Il dure d’élaboration d’une carte communale.
économique, dès lors qu’il est fait mention, dans s’agissait en l’espèce de la rampe d’accès à un D’une part elle estime que la délibération du
la décision de préemption, de la nature du garage. Conseil municipal approuvant la carte commu-
projet qui la justifie, peu importe que « les carac- CE, 27 octobre 2008, Société régionale de nale ne constitue pas un acte préparatoire à la
téristiques précises de ce projet n’auraient pas l’habitat, n° 290188, RDI n° 11, décembre décision du préfet, mais une décision à effet dif-
été définies » au moment de l’exercice du droit 2008, p. 565. féré jusqu’au moment où les deux décisions
de préemption. seront publiées (la carte communale devant
Le Conseil d’Etat censure donc l’arrêt de la Cour PLU – révision simplifiée – régularisa- faire l’objet d’une double approbation). Cette
d’appel de Bordeaux contesté qui exigeait tion situation entreprise privée – oui délibération constitue donc une décision faisant
quant à elle que la commune justifie de l’exis- – intérêt général suffisant – non grief qui peut être directement contestée devant
tence, à la date de la décision de préemption, le juge de l’excès de pouvoir.
d’un projet d’action ou d’opération d’aménage- Le présent jugement traite du champ d’applica- D’autre part, la Cour précise qu’aucun texte
ment « suffisamment certain et élaboré » et tion de la révision simplifiée du PLU. Il rappelle n’impose la consultation pour avis de
« précisément défini ». qu’une telle révision peut parfaitement être uti- l’Architecte des Bâtiments de France lors de la
CE, 8 octobre 2008, Commune de Beynac lisée pour régulariser la situation d’une entrepri- procédure d’élaboration d’une carte communa-
et Cazenac, n° 306286, Construction- se privée irrégulièrement implantée, dès lors le, même s’il existe un monument historique sur
Urbanisme, Novembre 2008, p. 25. que les conditions de ce type de révision sont le périmètre qu’elle concerne.

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
28
CAA Bordeaux, 2 octobre 2008, Commune de fait après avoir obtenu un permis de construire effet prévoir que le conseil municipal peut avoir
Balanzac, n° 07BX01069, Construction- l’y autorisant. à désigner un autre de ses membres pour
Urbanisme, Novembre 2008, n°166. Par suite, le Conseil d’Etat ayant jugé le permis prendre la décision de délivrance d’un permis si
illégal au regard de la loi Littoral, Madame X. a le maire, de par son intérêt à la décision, ne
fait procéder à la démolition du chalet. paraît pas présenter une impartialité suffisante.
LOTISSEMENT La Commune a alors saisi le juge judiciaire aux Dans cette affaire, la décision contestée concer-
fins de condamner Madame X. au paiement de nait des travaux effectués sur un terrain vendu
Aménagement urbain – règlement dommages-intérêts au titre de la perte de par la sœur du maire, précision ayant été faite
– interprétation stricte – oui recettes domaniales consécutives à la destruc- que l’épouse de celui-ci travaillait dans une
tion d’un bien d’utilité publique appartenant à agence immobilière de la commune. Le Conseil
Le Conseil d’Etat vient ici rappeler que les une personne publique. d’Etat en estimant que le maire n’était pas inté-
dispositions d’un règlement de lotissement sont La Cour de cassation refuse de faire droit à la ressé dans la délivrance d’un permis concernant
d’application stricte. demande de la commune au motif « qu’une un tel terrain, encadre l’article L. 422-7 dans un
En l’espèce, un règlement prévoyait une inter- commune qui a illégalement autorisé une champ d’application relativement restrictif.
diction de toute construction principale en limi- construction immobilière, ne saurait prétendre CE, 3 septembre 2008, M. Rosso et Mme
te séparative de lot. Par application stricte de être indemnisée de sa perte et des revenus affé- Marcant, n°276115, BJDU 4/2008, p. 268.
cette disposition, le juge administratif a estimé rents à celle-ci ».
que les constructions annexes n’étaient pas Cass, crim, 4 novembre 2008, n° 08-82591, Permis de construire
concernées par cette interdiction et demeu- Droit administratif, janvier 2009 p. 41. – absence notification recours
raient régies par les règles générales d’implan- – incidence sur le délai de recours – non
tation des constructions prévues par le docu-
ment d’urbanisme. CONTENTIEUX L’article R. 424-15 du code de l’urbanisme impo-
CE, 29 octobre 2008, Commune d’Angers, DE L’URBANISME se au bénéficiaire d’un permis ou d’une décla-
n° 281844, BJDU 5/2008 ; p. 315. ration préalable de faire mention, dans l’affi-
Mise à disposition des services chage effectué sur le terrain, de l’obligation
de l’Etat – Instruction des autorisations pour l’auteur d’un éventuel recours, de notifier
PERMIS de construire – responsabilité – contrat celui-ci à l’auteur de la décision et au titulaire
DE CONSTRUIRE de louage d’ouvrage – non du permis. Cette obligation, prévue par l’article
R. 600-1 est sanctionnée par l’irrecevabilité du
Permis de construire – dossier de La responsabilité de l’Etat concernant la mise à recours dirigé à l’encontre de la décision.
demande – appréciation du caractère disposition de ses services aux communes et L’avis du Conseil d’Etat dont il est ici question
complet – appréciation qualitative aux EPCI pour l’instruction des demandes précise à ce sujet que l’absence, sur l’affichage,
– oui d’autorisation d’occupation et d’utilisation du de la mention de l’obligation de notification du
sol ne peut pas être engagée sur le fondement recours n’empêche pas le déclenchement du
L’arrêt apporte des précisions non négligeables des règles de responsabilité contractuelle appli- délai de l’article R. 600-2 mais rend inoppo-
sur l’appréciation qu’il convient de faire des dos- cables dans le cadre d’un contrat de louage sable l’irrecevabilité prévue par l’article R.600-1
siers de demande de permis de construire. Il d’ouvrage. En effet, la Haute juridiction estime en cas de défaut de notification du recours à
vient en effet préciser que le caractère complet ici que la convention de mise à disposition ne l’auteur de la décision et à son bénéficiaire.
d’un tel dossier ne s’apprécie pas tant par la pré- s’analyse pas en un contrat de louage d’ouvra- CE avis, 19 novembre 2008, Société Sahelac et
sence des différentes pièces exigées par la loi ge, ce service étant obligatoire pour l’Etat et Juventin, n° 317276, JCP A n° 52, 22
que par la qualité de celle-ci. C’est-à-dire que étant consenti à titre gratuit. décembre 2008, p. 39.
l’appréciation de ces pièces ne doit pas se faire La responsabilité de l’Etat, rappelle cet arrêt,
séparément pour chacune d’elles mais en les n’est susceptible d’être engagée que si ses Permis de construire
considérant comme un tout indissociable. Cet agents ont commis une faute en refusant ou en – notification recours – contenu
arrêt établit également que le contrôle de la négligeant de se conformer à une instruction ou
qualité de ces pièces s’exerce in concreto, en d’exécuter un ordre du maire (CE, 21 juin 2000, Le Conseil d’Etat vient préciser par le présent
considération des règles d’utilisation du sol n° 202058, Commune de Roquebrune-Cap- arrêt les modalités d’accomplissement des noti-
applicables au projet. Il s’agit de déterminer si Martin). fications prévues par les dispositions de l’article
les pièces présentes au dossier permettent ou CE, 27 octobre 2008, Commune de Poilly-lez- R. 600-1 du Code de l’urbanisme. La Haute juri-
non de se prononcer sur la demande de permis. Gien, n° 297432, BJDU 5/2008, p. 370 diction avait déjà eu l’occasion de poser, dans
CE, 8 octobre 2008, Coulet, n°292799, l’avis de Section du 1er mars 1996, Association
Construction-Urbanisme, Décembre 2008, Permis de construire – décision Soisy Etiolles Environnement, que ces notifica-
n°182. – notion de maire intéressé – espèce tions devaient porter sur le texte intégral du
– non recours. Cette notion de texte intégral, nous dit
Permis de construire – domaine public le Conseil d’Etat aujourd’hui, s’entend du conte-
– illégalité – destruction – préjudice Le présent arrêt s’interroge sur la question de nu du recours et non de sa forme. En l’espèce, la
indemnisable – non savoir où se situe la frontière pour estimer si le reprise de l’intégralité des faits, moyens et
maire est ou non intéressé à la délivrance d’un conclusions de la demande de recours dans une
La Commune d’Hyères a concédé à Madame X. permis de construire. Les dispositions de lettre satisfaisait à cette exigence.
une parcelle de son domaine public afin qu’elle l’ancien article L. 421-2-5 (aujourd’hui numéro- CE, 2 juillet 2008, Association Collectif cité
y érige un chalet de plage, ce que Madame X. a té L. 422-7) du code de l’urbanisme viennent en Benoît, n° 307696, BJDU 4/2008, p. 274.

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
29
COMITÉ EDITORIAL DU BULLETIN CHEUVREUX
Directeur de Publication Comité scientifique

Ronan BOURGES Bruno CHEUVREUX Alix D’OCAGNE Michèle RAUNET Virginie JACQUET Murielle GAMET

Rédacteur en chef Conception/Rédaction Corrections/Relecture Réalisation

Conception
graphique
L.C Création

Impression
Renaissance
Lochoise

Rémy NERRIERE Sophie BOLELA Catherine DESMONTS


Du Côté du Parlement Du Côté de l’Europe

COMITÉ DE RÉDACTION

Julien ANTOINE Isabelle ARNOLD Julien BERNARD Thibault BERNARD Adila BERRAMDANE Cécile De BODMAN
Immobilier Urbanisme Droit Public Droit Bancaire Copropriété Stratégie Patrimoniale

Julia CALDEROLI Ségolène de la Rivière Christian DELPIERRE Alix DESBOIS Malicia DONNIOU Céline GALY
Fiscalité Notariale Urbanisme Immobilier Stratégie Patrimoniale Urbanisme Immobilier

Charles-Henry GASCHIGNARD Amaury GUILLOTAUX Marie-Lorraine HENRY Marie-Anne LE FLOCH Anne LE MAITRE Alexandre LEROY-PELLISSIER
Immobilier Stratégie Patrimoniale Stratégie Patrimoniale Immobilier Fiscalité Notariale Droit des Affaires

Carole LVOVSCHI-BLANC Cathérina MAKOSSO Clément MARIGOT Laurence PAINSAR-FOURRE Véronique PEZARD Sylvie QUEAU
Environnement Pratique Notariale Droit des Affaires Immobilier Immobilier Stratégie Patrimoniale

Cabinet Richard

Marie-Anne TACUSSEL Antoine URVOY Frédéric VIEIRA Nathalie CLEMENT Thierry CROIZE
Stratégie patrimoniale Droit Public Immobilier Immobilier Parisien Immobilier Parisien
Sophie GUITARD
Fiscalité
LES INDICES
CONSOMMATION INDICES BOURSIERS

Indices des prix à la consommation (sources : INSEE) Au 17 mars 2009 Variation Variation
Février 2009 Variation en % Indice Immobilier : depuis le 01/01/09 depuis 1 an
(code Sicovam : QS0011018098)
761,50 – 10,85 % – 42,77 %
Ens. des ménages : 119,41 mensuel : + 0,3 annuel : + 0,9
Ens. des ménages :
Hors Tabac 117,59 mensuel : + 0,4 annuel : + 0,9 CAC 40 : 2 745,45 – 14,68 % – 38,04 %
Ménages urbains : 117,61 mensuel : + 0,4 annuel : + 1,0
Ménages urbains
Hors tabac : 119,45 mensuel : + 0,4 annuel : + 1,0 TAUX MONÉTAIRES
Taux de Base Bancaire
Variat. annuelle
CONSTRUCTION Inchangé depuis le 15/10/2001 : 6,60 %

Indice Nat. Bâtiment Tous corps d'Etat (BT01) Taux d'intérêt légal
Novembre 2008 Variation en % Pour 2009 : 3,79 %
799,07 mensuel : – 0,67 annuel : – 4,451 Argent au jour le jour (T4M) :
Au 1er Mars 2009 : 1,2583 %
Indice coût de la construction (sources : INSEE)
3ème trim. 2008 Variation Variation Variation CROISSANCE
sur 1 an sur 3 ans sur 9 ans PIB : 1998 : +3,4% 2001 : +2,0% 2005 : +1,2%
1999 : +2,9% 2002 : +1,2% 2006 : +2,1%
1 594 + 10,46 % + 24,72 % + 45,59 % 2000 : +3,6% 2003 : +0,8% 2007 : +1,9%
3,5
3
2004 : +2,3%
Indice de référence des loyers 2,5
2
1,5
3ème trim. 2008 Variation annuelle 1
0,5

117,54 2,83 % 0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

CONJONCTURE
Confiance des ménages et achat immobilier Risque de récession du secteur
En bref Le secteur des logements ne va pas mieux. « En
Il existe une forte corrélation entre l'évolution des prix des logements et l’indice d’opinion des ménages Les professionnels anticipent une aggravation de zone euro, en cumul à fin 2010, le PIB devrait avoir
tel qu’il est déterminé par l’INSEE. Ce dernier a connu une remontée certaine au premier semestre 2007 la crise de l'immobilier reculé de 6 % avec à la clef une baisse de 20 % de
avant de rechuter très fortement à nouveau au premier semestre 2008 anticipant semble-t-il la crise [Les Echos ] l'activité du marché résidentiel, qui lui est forte-
financière actuelle. L'évolution des prix sur Paris, quant à elle, continue son atterrissage en douceur (voir Le Marché international des professionnels de l'im- ment corrélée, observe Mathilde Lemoine. De 2002
tableau n°1). Les principaux indicateurs (opinion des ménages, opportunité d'acheter, capacité future mobilier (Mipim), qui s'est ouvert hier à Cannes à 2007, 40 % des créations d'emplois était dus à
à épargner) ont cessé leur chute et sont stables depuis plusieurs mois (voir tableaux n°2). pour quatre jours, a les yeux braqués sur les réper- la construction de logements, aujourd'hui les
cussions de la crise économique. « L'activité réelle faillites de ce secteur ont augmenté de 40 %. »
Prix des logements parisiens et opinion des ménages (1991 - 4ème trim. 2008) Les licenciements sont contenus grâce à l'anticipa-
devrait reculer de 2,3 % cette année dans la zone
Evolutions des prix des logements anciens à Paris au m2 euro avant de se stabiliser en 2010 », a rappelé tion de commandes dans le cadre des plans de
6 10
(Echelle de gauche) Mathilde Lemoine, directeur des études écono- relance, mais « ces plans accélèrent des projets exis-
Confiance des ménages - Indice INSEE
miques chez HSBC France, en ouverture de la tants, poursuit-elle. Si des projets résidentiels nou-
4 (Echelle de droite) 0
première grande table ronde du Mipim hier matin. veaux ne sont pas lancés, on risque une nouvelle
L'importance des indemnités de chômage en récession du secteur en 2010 »
2 - 10
France comparativement à la plupart des autres
0 - 20 pays européens devrait toutefois limiter le recul de Bureau : taux « prime » à la hausse dans toute
la consommation (elle n'avait baissé que de 0,5 % l'Europe [BusinessImmo]
-2 - 30 au pire de la dernière crise, en 1993) et protéger Récession oblige, l’Europe accuse le coup : la bais-
ainsi l'immobilier commercial français (centres se des transactions de bureaux, à l’investissement
-4 - 40 commerciaux, commerces...). Une protection spéci- et à la location est quasiment généralisée.
fique à l'Hexagone dont ne bénéficiera pas l'im- « Bien que le secteur financier souffre dans
-6 - 50 mobilier de bureaux. « Les investissements y ont l’ensemble de l’Europe, la demande de bureaux à
1991 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2008 diminué de 60 % l'an dernier par rapport à 2007 des coûts moins élevés reste forte », constate
- qui constituait un pic - et nous anticipons une nou- Atisreal dans sa dernière étude « Europe Quarterly »,
Confiance des ménages (Mai 2006 - Juillet 2008) velle baisse de 20 % », commente Philippe Zivkovic, analyse des marchés de 18 villes européennes.
Opportunité d’acheter président de BNP Paribas Immobilier. Il existe une Au total, le volume des transactions a représenté
© Etude CHEUVREUX Capacité future à épargner (échelle de gauche) 2 millions de m2 au 4e trimestre 2008, soit une
Indicateur résumé opinion des ménages crise de confiance et « les investissements ne
0 devraient pas retrouver un niveau significatif en chute de 27 % par rapport au 4e trimestre 2007.
2009 en Europe », poursuit-il. En France, le parc de À Central London, ce volume a baissé de 20 %
- 10 entre les 3e et 4e trimestres 2008, passant sous le
bureaux est le plus obsolète d'Europe. Mais, pour
construire, les prix de vente doivent retrouver un seuil des 200 000 m2 pour la seconde fois en
- 20
niveau incitatif, d'autant que les coûts de construc- 2008. À Madrid, il s’est effondré de 49 % sur
- 30 tion se renchérissent avec les nouvelles normes l’ensemble de l’année 2008. À Bucarest, le marché
imposées par le Grenelle 2 en matière de perfor- des bureaux recule de 18 % par rapport au 4e tri-
- 40 mances énergétiques. Le risque existe d'aboutir à mestre 2007. Luxembourg tranche avec une
un niveau de construction insuffisant si les prix progression de 36 %, atteignant presque le seuil
- 50 poursuivent leur décrue. Or cela risque d'être le cas, des 100 000 m2. « La Cour européenne de Justice,
car les investisseurs anticipent maintenant une qui a pris 55 000 m2, a largement contribué à ce
- 60 vague de baisse des loyers. chiffre record », nuance Atisreal. Milan maintient
6

i 07

. 07

. 07

i 08

. 08

. 08

9
v. 0

rs 0

t. 0

son niveau, à 270 000 m2.


0

v. 0

rs 0

t. 0

v0
Nov

Nov
Juil

Nov
Ma

Juil
Ma

Jan
Sep

Sep
Jan

Jan
Ma

Ma

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
31
L’IMMOBILIER PARISIEN

PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT


Arrdt Nombre Prix moyen au M2 Nombre d’appart. Arrdt Nombre Prix moyen au M2 Nombre d’appart.
de Programmes dans l’Arrdt disponibles de Programmes dans l’Arrdt disponibles
3ème 1 NC 34 16ème 2 8.555 € 17
11ème 2 7.653 € 31 17ème 1 NC NC
12ème 1 7.187 € 7 18ème 1 5.750 € 19
13ème 5 8.051 € 103 19ème 5 5.169 € 140
14ème 1 9.000 € 13 20ème 2 6.445 € 17
15ème 5 9.008 € 58

© Etude CHEUVREUX

QUELQUES PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS


Paris 2ème ■ REX Paris 18ème ■ Terrasses PAJOL
31 Boulevard Poissonnière Groupe LE BOZEC Immobilier 20/21 bis rue Marc Seguin
et 71 rue Pajol Les NOUVEAUX CONSTRUCTEURS
Paris 13ème ■ 13 RIVE GAUCHE
13 rue des Frigos NEXITY SEERI Paris 19ème ■ Les Jardins de la Geode
68 rue de l’Ourq Compagnie Foncière du Dôme
Paris 14ème ■ JEAN MOULIN ■ Les Patios Parisiens
19 bis avenue Jean Moulin Groupe LE BOZEC Immobilier 41/43 bis rue Arthur Rozier
■ ABBE CARTON et 21 rue de Crimée KAUFMAN & BROAD /l
15 rue de l’Abbé Carton Groupe LE BOZEC Immobilier

Ceci constitue un aperçu des programmes immobiliers neufs dans Paris.


Décembre 2008 - Source : « Indicateur BERTRAND ». Référence de l’Etude : Service d’expertise et de négociation immobilière, Thierry CROIZÉ / Nathalie CLÉMENT.

5
4
3 L’IMMOBILIER PARISIEN
2 Conjoncture
1
0
-1
Indice Notaire / INSEE Paris (prix/m2 Appartements anciens)
-2
-3
-4
3ème trimestre 2008 Variation annuelle Variation sur 3 mois
-5
-6
222,8 + 7,7 % + 0,9 %

Evolution des prix et des volumes dans Paris et Petite Couronne


Source : 3ème trimestre 2008 de la Chambre des Notaires de Paris www.paris.notaires.fr
Transactions immobilières Volume Chiffre d’Affaires
Total : – 20,3 % + 4,4 %

Dont :
Appartements anciens libres – 18,8 % + 1,1 %
Appartements neufs – 15,3 % – 0,5 %
Maisons anciennes – 21,4 % 0%
Maisons neuves – 34,0 % + 1,4 %