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Le banquier raisonne de la même façon.

Il applique aussi le ratio de 30 %


d’endettement. Il considère que tu peux emprunter jusqu’à 30 % de tes revenus. Si tu
gagnes 2 000 € par mois, il est prêt à ce que tu lui rembourses 600 € de mensualités.

Pour investir 10000 euros dans l’immobilier, le banquier est souvent partant. 10000
euros d’investissement n’est pas une grosse somme, donc c’est un petit risque pour
lui. Pour toi, investir avec 10000 euros dans un lot de garage ou de parking à vendre
est une vraie opportunité. Je compte six raisons principales :
1. C’est de l’épargne forcée. L’argent que tu as emprunté, tu es contraint de le rembourser
chaque mois. Par conséquent, tu vas ainsi épargner via ton prêt.

2. Tu vas te constituer un capital. Une fois le prêt remboursé, les parkings ou les box de
garages t’appartiennent et tu peux continuer à les louer, ce qui rémunère ton capital.

3. Les banquiers accordent des prêts plus facilement quand il s’agit d’un investissement
locatif bien étudié et bien choisi.

4. Le crédit que tu fais, est remboursé en partie ou en totalité par ton locataire.

5. Le taux d’intérêt sont très bas en 2012, donc l’argent ne coûte pas cher, il faut en profiter.

6. Les intérêts sur l’emprunt sont déductibles fiscalement dans le régime réel.

Par exemple, si tu empruntes 10 000 € sur 10 ans, tu vas rembourser environ 100 €
par mois. Dans le cas où ton locataire paie moins de 100 € de loyer, tu vas devoir
rajouter de l’argent en plus pour payer la banque et les impôts. Je ne suis pas sûr que
tu ais envie que ton garage ou ton parking te coûte de l’argent chaque mois pendant
10 ans.

Par contre, si tu as trouvé une bonne affaire, que ton locataire paie le loyer plus les
impôts et les intérêts de l’emprunt, alors cela ne coûte rien pendant la durée de
l’emprunt. Tu n’auras pas fait d’effort financier, et à la fin du prêt, tous les loyers à venir
seront pour toi ! Dans ce cas, investir 10 000 euros dans l’immobilier est un super
investissement !

Investir 10 000 euros dans l’immobilier avec l’argent de ta banque augmente le


rendement de ton parking
Autre raison : les intérêts de l’emprunt sont déductibles des impôts dans le cas du
régime réel d’imposition. Je prends un exemple : j’achète un lot de places de parking
pour 11 000 € frais de notaire inclus et je touche 1680 € de loyer par an avec cet
investissement. Je fais un emprunt à la banque de 11 000 € à 3,6 % TEG sur 10 ans.

Dans le régime réel, j’aurais une rentabilité nette après impôts de 9,86 % contre une
rentabilité de 9,55 % si je choisis le régime micro foncier des garages. J’ai fait des
simulations et il y a toujours un meilleur taux de rendement sur les trois premières
années si tu empruntes 100 % de l’argent auprès de ta banque. Tu vas donc gagner
entre 0,3 % et 0,25 % de mieux par an pendant 3 ans.
Je te rappelle que le choix fiscal du régime réel est valable 3 ans. Pour moi, si je suis
obligé d’être en régime réel, je vais très souvent faire un emprunt. Si j’achète le même
lot de parking sans emprunt, alors ma rentabilité nette nette en régime réel sera de
8,90%, soit un point de moins.

Investir 10 000 euros prêtés est un bel effet de levier


Dernière raison de te convaincre de contracter un emprunt est le fameux effet de levier.
Kesako ? Toutes les publicités pour la bourse en parle : tu peux gagner des fortunes
grâce à l’effet de levier.

Je prends l’exemple d’un investisseur en bourse qui dispose de 1000€. Il va acheter


pour 1 000 € d’actions le matin et il les revend le soir 1100€. Il aura gagné 100€. Son
taux de rendement est de 100 € / 1 000 € = 10 %.

Avec l’effet de levier, il va emprunter de l’argent : mettons 9 000€. Cet investisseur va


pouvoir investir avec 10 000 € en d’action le matin, et il va revendre ces actions 11 000
€ le soir. Résultat, il va gagner 1 000 € après avoir remboursé l’argent emprunté. Son
taux de rendement explose : 1 000€ / 1 000 € = 100 %. Il a doublé son pécule dans la
journée.

Cet exemple est simple, mais tu peux l’appliquer aux garages. En empruntant de
l’argent à la banque pour investir 10 000 euros dans des box garages ou des places
de parking, tu joues avec l’argent des autres. Cet argent va te rapporter plus que si
tu avais investir avec ton argent. C’est l’effet de levier.
En conclusion, emprunter de l’argent est la base de l’investissement. Il faut savoir
quand emprunter et quand ne pas emprunter, cela dépend de la situation personnelle
de chacun. Le plus important est de savoir pourquoi tu empruntes, parce qu’il te faut
absolument une bonne raison. Une meilleure rentabilité, jouer l’effet de levier, te
constituer un capital…

Astuce :
Le fichier excel rentagarage 2 te dit quel régime et le plus intéressant si tu fais ou non un
crédit tu n’a rien à faire !

Négocier avant d'acheter !

Pour ne pas vous mordre les doigts une fois venu le moment de rembourser les
échéances du prêt, prenez soin de le négocier en ne lésinant sur aucun détail !

• Le taux du prêt : selon le taux qui s'y appliquera découleront les mensualités à
verser. Il est donc important de bien se pencher sur les caractéristiques de chaque
proposition de taux (taux fixe, taux variable ou taux révisable).

• L'assurance obligatoire du crédit immobilier : vous ne pouvez pas y échapper,


elle permet de vous couvrir en cas de décès ou de maladie. Vous n'êtes pas obligé
de souscrire votre assurance auprès de l'organisme auprès duquel vous avez
souscrit votre prêt, si vous trouvez moins cher ailleurs. Faites particulièrement
attention aux clauses écrites en tout petit qui indiquent que certains cas ne sont pas
pris en compte.

• Les indemnités de remboursement anticipé : si vous souhaitez rembourser votre


emprunt avant son terme, certains contrats prévoient des pénalités. Pensez donc à
négocier ce point avec votre banquier avant de signer !

• Les garanties à fournir en cas de défaut de paiement : pour assurer que votre
prêteur reverra son argent, vous devez lui fournir une garantie. Vous avez le choix
entre l'hypothèque, l'inscription en privilège de prêteur de deniers (pour les biens de
plus de 5 ans), faire appel à une société de cautionnement (qui procède au
remboursement du prêt en cas de non-paiement) ou à une caution (pour un emprunt
inférieur à 50 000 €).

• Les mensualités modulables : lorsque vous souhaitez modifier le montant des


mensualités, pour une raison ou pour une autre, le changement vous coûte au
minimum 500 € ! Négociez pour que la modification des mensualités soit prévue par
avance dans votre contrat.

Crédit immobilier : Comparez les offres et trouvez le meilleur crédit

• Les frais de dossier : sauf pour le taux 0, il est rare d'échapper aux frais de
dossier. Vous pouvez essayer de les réduire en négociant sur ce point !
Pour en savoir plus, toutes les infos détaillées se trouvent dans l'article Crédit
immobilier : quelles sont les conditions négociables ?

Faire marcher la concurrence et revoir son contrat

Ne signez pas sans avoir comparé les offres entre elles. D'un organisme ou d'une
banque à l'autre, il peut y avoir d'énormes différences, de prix mais aussi de
conditions ! Démarchez les différents prêteurs et présentez-leur votre comparatif.

Sur internet, des comparateurs peuvent vous aider dans votre choix, en mettant en
évidence les offres les moins chères du marché. Mais attention, il faut toujours
comparer des contrats à valeur égale, c'est-à-dire soumis aux mêmes conditions !
Les comparateurs peuvent vous aider à vous faire une première idée, mais mieux
vaut négocier « en direct » avec votre banquier. Point négatif : lorsque vous
procèdez à une comparaison sur internet, le comparatif ne s'affiche pas à l'issue de
la saisie des renseignements. C'est un conseiller qui vous appelle pour vous les
communiquer, et par la même occasion vous faire des offres, un peu embêtant !

Pensez aussi à renégocier votre prêt en cours de route : un crédit s'étalant sur 15, 20
ou 30 ans, votre situation a des chances d'évoluer ! Vous pourrez peut-être, à
l'avenir, rembourser des mensualités plus importantes ou, à l'inverse, en cas de coup
dur, vous serez contraint de les diminuer. Voyez donc avec votre banquier si votre
crédit sera renégociable.

Cet article appartient au dossier Bien emprunter : contracter un crédit immobilier, je


suis prêt !

Le libre choix de l'assurance de prêt

Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, vérifiez bien que le contrat stipule que
vous êtes libre de choisir votre assurance de prêt. Mais la banque s'emploiera à vous
faire signer son propre contrat d'assurance (assurance groupe) mais elle ne peut
légalement plus vous l'imposer. Dans le cas où vous souhaitez souscrire une autre
assurance que celle de la banque prêteuse, sachez que pour le contrat soit accepté
par celle-ci, il devra présenter un niveau de garantie au moins équivalent à celui de
son contrat groupe.

Courtier en crédit immobilier : une aide indispensable

Si votre négociation échoue avec votre banque, vous opterez automatiquement pour
un courtier. Le courtier vous obtient le meilleur taux possible et les meilleures
conditions d’emprunt (remboursement anticipé sans frais ou modularité des
mensualités par exemple) auprès de ses banques partenaires. Vous pouvez
économiser de l’argent et du temps en passant par un courtier puisque ce dernier peut
faire le tour de 100 banques.

Vous vous garantissez aussi un échange souple et confortable avec un partenaire


unique qui connaît vos projets et vos besoins. Le courtier peut vérifier si vous pouvez
jouir des prêts aidés type « prêt à taux zéro plus », prêt 1 % employeur,…etc.
Le coût d’un courtier

Selon la législation, un courtier ne doit pas vous demander d’argent avant l’obtention
d’un ou de plusieurs prêts. Le courtier est payé par la banque que vous avez choisie
grâce à lui.

Vous devez alors faire attention aux courtiers peu consciencieux qui vous demandent
un chèque de caution pour effectuer leur travail puisque c’est illégal. Cependant,
certains courtiers en agence peuvent demander le paiement de frais de courtage.

RACHAT PARTIEL OU ENTIER DU CREDIT :

Négocier la suppression totale n’est pas forcément facile à


obtenir de la part de votre banque. Ce qui se fait souvent est
une diminution progressive de leur montant. Par exemple, 3%
du capital restant dû pendant les 5 premières années puis 1,5%
de 5 à 8 ans et 0% au-delà (c’est ce que nous avions eu pour
notre RP).

Bon à savoir :
 Même si vous avez négocié la suppression totale des
indemnités de remboursement anticipé, une petite clause se
glisse souvent dans les conditions générales de votre contrat.
Elle précise que cette suppression n’est pas valable en cas de
rachat de créditpar un établissement concurrent… A vous de
la faire sauter avec le reste !
 Même si elles n’ont pas été supprimées dès le départ, il est
toujours possible de négocier le paiement des IRA. Par
exemple, nous avions négocié lors du rachat d’un des crédit que
ces indemnités seraient « remboursées » si l’on faisait un
nouveau prêt immobilier dans les 6 mois (c’était à la Société
Générale). Malheureusement, nous n’avons pas fait ce nouveau
prêt avec eux…
 Certaines banques proposent de faire des remboursements
partiels sans pénalités. C’est le cas par exemple pour nos
crédits à La Banque Postale, où l’on peut rembourser de 700 à
2500 € par an en plus à partir de la 3ème année du crédit. C’est
aussi le cas du Crédit Agricole avec la possibilité de rembourser
sans frais une 13ème mensualité par an.
 Souvent, les prêts à taux variables ne comprennent pas
d’indemnités de remboursement anticipé.
 d’après la loi, une banque peut interdire les remboursements
anticipés partiels si leur montant est inférieur à 10% du capital
restant dû.