GUÍA METODOLÓGICA PARA LA ESTRUCTURACIÓN DE PROYECTOS DE

VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN LA CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR

COMPENSAR

FRANCY ALEJANDRA MENDEZ VARGAS

UNIVERSIDAD DE LA SALLE
FACULTAD DE INGENIERÍA
PROGRAMA DE MAESTRÍA EN INGENIERÍA
BOGOTÁ D.C.
2017
 GUÍA METODOLÓGICA PARA LA ESTRUCTURACIÓN DE PROYECTOS DE
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL DENTRO DE LA CAJA DE COMPENSACIÓN
FAMILIAR COMPENSAR

FRANCY ALEJANDRA MENDEZ VARGAS

Trabajo de grado para obtener el título de Magister en Ingeniería

Director: Ing. Hernando Peña Villamil

UNIVERSIDAD DE LA SALLE
FACULTAD DE INGENIERÍA
PROGRAMA DE MAESTRÍA EN INGENIERÍA
BOGOTÁ D.C.
2017
 Nota de aceptación

_________________________________________

_________________________________________

_________________________________________

_________________________________________

Ing. Hernando Peña Villamil, CGEIT, PMP, CISM

________________________________________

Jurado

________________________________________

Jurado

Bogotá, D. C. 13/01/2017)
 DEDICATORIA

Dedico este trabajo a mi familia, quien con su motivación hicieron realidad este
propósito a pesar de los grandes obstáculos encontrados en el camino, siempre
estuvieron ahí para apoyarme y brindarme todo el ánimo para continuar. Mis amigos
y compañeros quienes con su conocimiento aportaron a la construcción y desarrollo
del presente trabajo de tal manera que logré elaborar un documento basado en la
experiencia y conocimiento de muchos de ellos.
 AGRADECIMIENTOS

El autor expresa sus agradecimientos a:

CAMARGO, Sonia, asistente Académica Posgrados facultad de Ingeniería

postgrados, por su valiosa colaboración durante todo el posgrado.

PEÑA, Hernando, tutor de tesis, por su tiempo y apoyo en la construcción del

documento.

OTALVARO, Angela Maria, por su asesoría y coordinación durante el proceso.

RAMIREZ, Gustavo, Ingeniero Eléctrico, Director de Postgrados en Ingeniería, por

orientación para seguir adelante durante el desarrollo de esta investigación.

CORONADO, Jorge Augusto, por brindarme su apoyo en la fase final del proceso.
 TABLA DE CONTENIDO

AGRADECIMIE ..........................................................................................................
TABLA DE CONTENIDO ...........................................................................................
ÍNDICE DE FIGURAS ................................................................................................
ÍNDICE DE ANEXOS .................................................................................................
1. GLOSARIO........................................................................................................ 1
2. RESUMEN ........................................................................................................ 2
3. INTRODUCCION .............................................................................................. 3
4. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ............................................................... 4
DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA ........................................................................ 4
FORMULACIÓN DEL PROBLEMA ...................................................................... 5
5. JUSTIFICACION ............................................................................................... 6
6. OBJETIVO......................................................................................................... 7
GENERAL ............................................................................................................ 7
OBJETIVOS ESPECÍFICOS ................................................................................ 7
7. MARCO DE REFERENCIA ............................................................................... 8
7.1. ESTADO DEL ARTE................................................................................... 8
7.2. MARCO TEORICO ................................................................................... 11
Prestaciones clásicas de la seguridad social ...................................................... 11
Prestaciones por servicios sociales. ................................................................... 12
Prestaciones de vivienda .................................................................................... 12
Prestaciones por delegación del Estado............................................................. 12
Prestaciones de crédito social. ........................................................................... 14
Cobertura y afiliados a Compensar. ................................................................... 14
7.3. MARCO LEGAL ........................................................................................ 17
Constitución Política de Colombia. Artículo 51 que nos enuncia que todos los
Colombianos tenemos derecho a gozar de una vivienda digna y el Estado a
garantizar las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho. (p.22).
........................................................................................................................ 17
 Ley 9 de 1989.................................................................................................. 17
Ley 388 de 1997. ............................................................................................. 17
Decreto 619 de 2000 ....................................................................................... 17
Decreto 190 de 2004 ....................................................................................... 17
Decreto 327 de 2004 ....................................................................................... 17
Circular 0020 de 2014. .................................................................................... 17
8. METODOLOGIA .............................................................................................. 18
Enfoque y tipo de investigación .......................................................................... 18
Técnica e instrumentos de recolección............................................................... 18
 Clasificación de afiliados ....................................................................... 19
Población y muestra ........................................................................................... 19
Técnica de procesamiento y análisis .................................................................. 19
8.1. DESARROLLO DEL TRABAJO ................................................................ 20
Procedimiento actual empleado para la estructuración de proyectos en compensar
........................................................................................................................... 20
8.2. PROCEDIMIENTOS UTILIZADOS EN LAS DIFERENTES
CONSTRUCTORAS Y CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR PARA EVALUAR
PROYECTOS. .................................................................................................... 26
Constructora Las Galias. .................................................................................... 26
Constructora Colpatria. ....................................................................................... 26
Constructora Prodesa. ........................................................................................ 27
Constructora Apiros ............................................................................................ 27
Caja de Compensación Familiar Colsubsidio. .................................................... 28
9. RESULTADOS ................................................................................................ 30
MEJORES PRÁCTICAS IDENTIFICADAS POR LOS CONSTRUCTORES
APLICADAS AL MODELO COMPENSAR.......................................................... 30
10. ANALISIS DE LOS RESULTADOS.............................................................. 34
11. CONCLUSIONES ........................................................................................ 36
12. RECOMENDACIONES ................................................................................ 37
13. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS ............................................................. 38
ANEXOS ................................................................ ¡Error! Marcador no definido.1
 ÍNDICE DE FIGURAS

Figura 1. Concentración afiliados por Localidades en Bogotá

Figura 2. Concentración afiliados municipios de Cundinamarca
Figura 3. Diagrama de los pasos comunes en las empresas constructoras
consultadas
Figura 4. Diagrama de los pasos seguidos en Colsubsidio
Figura 5. Proceso de evaluación de lotes-Compensar
 ÍNDICE DE ANEXOS

Anexo A. Guía metodológica para la estructuración de proyectos de Vivienda de

Interés Social dentro de la Caja de Compensación Familiar Compensar.
 1. GLOSARIO

PLAN BASICO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (PBOT): corresponde a la

norma urbana de aquellos municipios que tienen entre 30.000 y 100.000 habitantes
(Minvivienda, 2004, p. 5).

PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (POT): es un instrumento técnico y

normativo de planeación y gestión de largo plazo; es el conjunto de acciones y
políticas, administrativas y de planeación física, que orientarán el desarrollo del
territorio municipal por los próximos años y que regularán la utilización, ocupación y
transformación del espacio físico urbano y rural. Un POT es en esencia, el pacto
social de una población con su territorio (Minvivienda, 2004, p. 5).

SUBSIDIO DE VIVIENDA: el subsidio familiar de vivienda es un aporte estatal en

dinero, el cual se otorga por una sola vez al beneficiario, sin cargo de restricción,
que constituye un complemento del ahorro o los recursos que les permita adquirir,
construir en sitio propio, o mejorar una Vivienda de Interés Social (Presidencia de
La República de Colombia Decreto 975 de 2004, p.1).

SUPERINTENDENCIA DE SUBSIDIO FAMILIAR: la Superintendencia del Subsidio

Familiar tiene a su cargo la supervisión de las cajas de compensación familiar,
organizaciones y entidades recaudadoras y pagadoras del subsidio familiar en
cuanto al cumplimiento de este servicio y sobre las entidades que constituyan o
administren una o varias entidades sometidas a su vigilancia, con el fin de preservar
la estabilidad, seguridad y confianza del sistema del subsidio familiar para que los
servicios sociales a su cargo lleguen a la población de trabajadores afiliados y sus
familias bajo los principios de eficiencia, eficacia, efectividad y solidaridad en los
términos señalados en la ley (Supersubsidio. 2014).

VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL: de acuerdo al artículo 91 de la Ley 388 de 1997

“se entiende por Vivienda de Interés Social (VIS) aquella que se desarrolla para
garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. El artículo
117 del Plan Nacional de Desarrollo contenido en la Ley 1450 de 2011, definió la
Vivienda de Interés Social como “La Unidad Habitacional que cumple con los
estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción y cuyo
valor no exceda ciento treinta y cinco salarios mínimos mensuales vigentes (135
SMLMV)”

1
 2. RESUMEN

El presente trabajo tuvo como objetivo la elaboración de una guía metodológica,

que describa los pasos más relevantes al momento de estructurar proyectos de
Vivienda de Interés Social. Su desarrollo se inició por una breve descripción de lo
que ha sido la Vivienda de Interés Social en Colombia, la función de las cajas de
Compensación familiar, sus beneficios, programas y diferentes actuaciones dentro
de la sociedad. De este modo, se puso en contexto la importancia de los proyectos
de Vivienda de Interés Social dentro de Compensar, las experiencias vividas a la
fecha y sus resultados.
Posteriormente, se consultaron diferentes empresas constructoras para conocer
cuál era la metodología empleada por éstas al momento de realizar la estructuración
de sus proyectos y de esta manera conocer los pasos que les han permitido tener
éxito en la estructuración de proyectos de Vivienda de Interés Social.
De igual manera, se describió brevemente el procedimiento realizado al interior de
Compensar, para el desarrollo de estos proyectos, logrando establecer los pasos
diferenciadores.
Con la información recopilada, se realizó un análisis que permitió la construcción de
una guía metodológica, incluyendo las mejores prácticas que se puedan utilizar en
la estructuración de los proyectos y que se alinean con los intereses de Compensar.
Como complemento, la guía se presentó a un grupo de expertos profesionales en
evaluación de proyectos de Vivienda de Interés Social de diferentes empresas
Constructoras, quienes realizaron una revisión y validación de este procedimiento
de acuerdo con la experiencia de cada una de ellos. De esta manera hicieron
observaciones que fueron atendidas y sirvieron para consolidar el documento final.
Palabras Clave: guía metodológica, estructuración, proyectos, Vivienda de Interés
Social.

2
 3. INTRODUCCION

La necesidad de elaborar el presente trabajo surge de la experiencia actual de la

Caja de Compensación Familiar en la estructuración de Proyectos de Vivienda de
Interés Social (PVIS), dentro del Ciclo de Vivienda que es un área nueva en la Caja
de Compensación y a la que le interesa generar proyectos de vivienda para sus
afiliados.
Los bajos resultados de satisfacción en los clientes, obtenidos con los proyectos
ejecutados y en curso brindan la necesidad de elaborar un procedimiento para la
estructuración que cumpla con las expectativas tanto de la Caja como de los
clientes.
Situación que se evidencia considerando las cifras correspondientes al número de
afiliados a la Caja de Compensación a junio de 2015, que era de 2.397.585 de los
cuales de acuerdo con las encuestas de gestión de vinculación más del 50% de los
afiliados tienen déficit de vivienda. El número de viviendas lanzadas u ofertadas
durante el 2015 que fue de 2.300, mostrando un déficit en la oferta de vivienda para
los afiliados. Teniendo en cuenta las cifras anteriormente mencionadas y dentro del
propósito superior de la organización de transformar comunidad, es necesario que
se desarrollen estrategias para promocionar la oferta de este tipo de proyectos,
puesto que esto es muy importante no solo para que los afiliados tengan acceso a
una vivienda propia, sino, para que ellos puedan hacer uso del subsidio de vivienda
a que tienen derecho y participen de los programas de vivienda con que cuenta
Compensar.
En ese sentido, el desarrollo de una guía metodológica que incluya un
procedimiento que le permita al equipo de formulación de Compensar estructurar
proyectos VIS de una manera más eficiente teniendo en cuenta todos sus
componentes legales, técnicos, financieros, sociales, entre otros. Será una gran
ayuda para el Ciclo de Vivienda en aras de lograr los objetivos propuestos
alcanzando las expectativas de la Caja, fortaleciendo sus procesos y creciendo en
el mercado de la Vivienda de Interés Social.
Realizar un diagnóstico de la situación actual e indagar en las empresas
constructoras con gran reconocimiento y trayectoria en el gremio, permitió identificar
las mejores prácticas empleadas para esta actividad y tomar lo que se podría aplicar
en Compensar.

3
 4. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA

La Caja de compensación familiar Compensar cuenta con un proceso que maneja

todo lo relacionado con Vivienda llamado ciclo de vivienda. La función de este ciclo
de negocio es administrar y gestionar la demanda de afiliados que tienen déficit de
vivienda propia y generar oferta de nuevos proyectos de vivienda de interés social
VIS para atender esta demanda.

El ciclo de vivienda nace en el año 2014 y, a la fecha ha generado más de 17.000

unidades de vivienda nueva en diferentes lugares de Cundinamarca, en alianza con
empresas constructoras del mercado. Este crecimiento tan acelerado ha permitido
no solo satisfacer la necesidad habitacional de sus afiliados, además de varios
aspectos negativos que se han identificado en el desarrollo de los proyectos han
generado riesgos reputacionales y de marca llevando a problemas jurídicos por
diversos incumplimientos.

Dentro de las funciones del ciclo de Vivienda se encuentran:

 Gestionar la demanda
 Asesoría integral al público en productos y servicios de la caja en temas de
vivienda
 Brindar solución a problemáticas sociales de la comunidad afiliada
 Generar proyectos de vivienda de interés social dirigido a afiliados en el
departamento de Cundinamarca y Bogotá.

Dentro del ciclo de vivienda se conformó un equipo técnico con profesionales en

arquitectura e ingeniería civil que tenían la tarea de formular nuevos proyectos de
vivienda, labor que hasta la fecha la realizaba el área de Infraestructura. Se inició
con esta labor recibiendo proyectos ya estructurados de constructores y dejando
toda la responsabilidad de diseños, programación, ejecución en manos de estos
constructores y Compensar respondiendo por la comercialización, ventas y
publicidad del proyecto.

Con el paso del tiempo y durante la ejecución de los proyectos se empezó a

evidenciar inconvenientes de orden técnico, comercial, financieros como son:

4
  Mala planeación de los proyectos
 Mala programación de las actividades de obra
 Falta de claridad en las especificaciones técnicas de los productos
 Presupuestos y flujos de caja mal elaborados
 Mal manejo de la información comercial con los clientes
 Ritmos de ventas mal estimados
 Falta de experiencia de los aliados constructores
 Falta de un equipo de formulación de proyectos de Compensar experto en
cada área de conocimiento.
El resultado de los proyectos con los aspectos anteriormente mencionados ha
conllevado a incumplimiento en las entregas de las viviendas al cliente final,
demandas judiciales, pérdidas económicas y sobre costos en materiales y mano de
obra para los proyectos, siniestrar proyectos lo que produjo un impacto negativo de
la marca en el mercado, quejas interpuestas por clientes ante las entidades de
control.

Con lo anterior se evidenció que se tenía un proceso por mejorar, que involucrara
buena experiencia, personal capacitado y competente, metodologías de trabajo
definida, roles asignados y otros aspectos que dieron la necesidad de crear una
guía metodológica.

FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

¿Cómo orientar la estructuración de los proyectos de vivienda en Compensar?

5
 5. JUSTIFICACION

El presente trabajo nació de un diagnóstico realizado al procedimiento existente

para la estructuración de proyectos de Vivienda de Interés Social en Compensar.
Donde se evidenciaron situaciones complejas que incidían negativamente en el
desarrollo normal de los proyectos.

Al pertenecer al equipo de estructuración de proyectos, una de las ideas que

surgieron después de conocer el panorama actual fue realizar una guía
metodológica que permitiera brindar un procedimiento claro y completo al proceso
de formular los proyectos de vivienda, contemplando todos los parámetros legales,
técnicos, financieros, sociales, de mercado, entre otros. La idea fue madurando así
como la necesidad de brindar una solución a los problemas e inconvenientes
presentados en los proyectos tanto en la parte administrativa, de planeación como
en la ejecución y puesta en marcha. Contar con una guía de esta naturaleza, para
el ejercicio laboral como instrumento a seguir dentro de un proceso en la
organización, brindó un orden estratégico, que permitió tener un mejor panorama y
claridad sobre los aspectos relevantes, identificando actores involucrados,
responsabilidades y alcance de cada uno de ellos. La claridad y orden que brinda
un procedimiento guía en la ejecución de una actividad laboral se verá reflejada en
los resultados finales de dicha actividad.

6
 6. OBJETIVOS

GENERAL

 Diseñar una guía metodológica para la estructuración de los proyectos de

Vivienda de Interés Social para la Caja de Compensación Familiar
Compensar.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 Elaborar un diagnóstico sobre la metodología actual de la estructuración de los

proyectos de Vivienda de Interés Social en la Caja de Compensación Familiar
Compensar.

 Identificar las prácticas existentes, en entidades similares, para la estructuración

de proyectos de Vivienda de Interés Social.

 Generar la guía metodológica partiendo del diagnóstico elaborado con un paso

a paso del procedimiento a seguir identificando las actividades relevantes para
la estructuración de los proyectos de Vivienda de Interés Social.

7
 7. MARCO DE REFERENCIA

7.1. ESTADO DEL ARTE

A partir del año 1991 se modificó la política de Vivienda de Interés Social en

Colombia, cuyo objetivo es incrementar la demanda efectiva de este tipo de
vivienda, mediante el otorgamiento de subsidios a los beneficiarios que
complementados con créditos y con un porcentaje de ahorro familiar, deberían
permitir que las personas con menores ingresos adquieran una vivienda (Chiappe
de Villa, 1999)

La Ley 3 de 1991 creó el Sistema Nacional de Vivienda, reformando el Instituto de

Crédito Territorial (ICT), como entidad responsable del tema y modificando
sustancialmente algunas disposiciones de orden institucional pública sectorial. La
política pública se apoyó en la estrategia de mercado, la institucionalidad pública se
contrajo para darle paso al sector privado y los esfuerzos se centraron en la
aplicación de instrumento de financiación del subsidio familiar de vivienda. A la
fecha, las ciudades colombianas crecieron siguiendo procesos de metropolización
y compactación, dentro de los cuales los asentamientos de baja calidad tenían una
participación importante.

Actualmente se reconocen los esfuerzos realizados durante estos 24 años, que han
hecho avances y han obtenido algunos logros, sin embargo, es necesario dar un
giro al proceso planteándose una reflexión sobre tres puntos importantes. El primero
es el marco institucional, puesto que después de crear la Ley 3 de 1991, no se
desarrollaron los mínimos niveles de coordinación, planeación, ejecución,
seguimiento y evaluación de las instituciones participantes para permitir
racionalidad y eficiencia de desarrollo de la política de vivienda. En ese sentido, la
desaparición del Instituto de Crédito Territorial- ICT, la fugaz existencia del Instituto
de Vivienda de Interés Social y la reforma urbana- INURBE, y su reemplazo por el
Fondo Nacional de Vivienda-FONVIVIENDA y la fusión de los Ministerios de
Ambiente y Desarrollo, han sido decisiones, que han repercutido en la generación
de Vivienda de Interés Social para los hogares con déficit habitacional. Como
segundo aspecto a revisar, se tiene el llamado marco técnico y, desde allí, las
condiciones relacionadas con calidad y pertinencia de la llamada Vivienda de Interés
Social.

8
En 1991, al reconocer dinámicas de producción de vivienda en el país, se
contemplaba la diversidad en modalidades y opciones para la aplicación de este
recurso del subsidio familiar de vivienda, construcción o adquisición de vivienda,
adquisición de lotes (urbanizables y urbanizados), construcción de unidad básica y
vivienda progresiva, adquisición de materiales para el mejoramiento de vivienda y
entorno vivienda usada y legalización de títulos. Esta diversidad de opciones hizo
que las familias buscaran el mejor escenario, el que se acomodara a sus
posibilidades.

El énfasis de la actuación pública nacional ha estado concentrado en el instrumento

del subsidio familiar, que ha demostrado claramente la relación poco sinérgica entre
el ahorro familiar y el crédito a lo que se suma la baja oferta de vivienda de bajo
costo.

Los problemas anteriormente mencionados, pueden describirse como las ausencias

y desencuentros entre los actores vinculados a la gestión, insuficiencia,
inflexibilidad, poca pertinencia y baja calidad de la vivienda ofrecida y desaciertos e
inequidades en la aplicación de los recursos. Todo ello impacta negativamente en
la construcción de un hábitat de ciudad. Esta realidad puede cambiar si se avanza
en una dirección integral y se revisan algunos esfuerzos e iniciativas positivas que
de adoptarse de forma masiva cambiarían significativamente el rumbo y la condición
dinámica de la vivienda en el país. Algunas iniciativas de acuerdo a Escallón (2014)
en las que se pueden trabajar son las siguientes:

Vivienda diversa y flexible

Vivienda suficiente y con calidad

Vivienda que construye ciudad

Gestión integral, articulada y diversa.

El anterior es el panorama de lo que el programa de Vivienda de Interés Social ha

sido en Colombia durante el transcurso de estos últimos años, de los avances que
sin lugar a duda ha tenido con las nuevas necesidades que presenta el mercado y
de, las políticas nacionales que dentro de sus programas de desarrollo le han dado
gran importancia a la atención del déficit habitacional de los habitantes del territorio
nacional.

Dentro de estas políticas el papel de las Cajas de Compensación Familiar se ha

fortalecido, debido a, que éstas son las encargadas de la administración de los
Subsidios familiares, y a que, por su función social, éstas conocen las necesidades

9
de las poblaciones afiliadas, los perfiles de las familias y la conformación de sus
núcleos.

El Instituto Javeriano de Vivienda y Urbanismo, realizó una investigación en

Colombia sobre Vivienda de Interés Social, Habitat y habitabilidad. En esta,
buscaba profundizar en el conocimiento de la calidad y la habitabilidad de la vivienda
dirigida a los sectores de bajos ingresos en el país, explorar y proponer criterios de
intervención urbanística y arquitectónica para el mejoramiento cualitativo de las
viviendas.

Dentro de los problemas identificados se encuentran, la ausencia de mecanismos

de seguimiento a las políticas habitacionales del Estado, carencia de parámetros
reguladores de la calidad de la vivienda, carencia de instrumentos para la
evaluación de la calidad de la vivienda, entre otros.

Su enfoque estuvo dirigido a la calidad y habitabilidad de la vivienda y a la

rehabilitación urbana. En estas dos líneas analizaron los atributos particulares de
las viviendas como su parte arquitectónica, urbanística, localización, protección,
higiene, privacidad y comodidad.

Dentro de las conclusiones a las que llegaron, se encuentra, que las viviendas tanto
en su aspecto habitacional como en urbanismo, presenta deficiencias de calidad,
las más marcadas son el factor urbanístico en el atributo localización lo cual
concuerda con los niveles de insatisfacción y eso concuerda con los niveles de
insatisfacción a escala zona y ciudad. El factor arquitectónico también presenta un
alto nivel de deficiencias, el factor higiene, presenta situaciones más críticas como
deficiencias en iluminación y ventilación natural y personas por cuarto.
Con las conclusiones sobre la mesa, indagaron la razón por la cual se presentaba
esta situación, llegando al punto de analizar el sistema normativo desde tiempos
atrás y detectando que presenta un gran vacío para quienes desean desarrollar
viviendas sociales. No entregan las garantías arquitectónicas y urbanísticas
adecuadas, la planeación a nivel ciudad no ha previsto la conformación y
crecimiento de las viviendas para garantizar permanencia y confort.

10
7.2. MARCO TEORICO

Las Cajas de Compensación Familiar de Colombia son únicas en el mundo, puesto

que son entidades privadas sin ánimo de lucro encargadas de administrar y
redistribuir los recursos del subsidio familiar del país. Aunque cada una en sí misma
es un universo diferente, todas velan por el bienestar social de sus afiliados en
aspectos como recreación, salud y vivienda.

Dentro de los servicios que prestan las cajas de compensación familiar se encuentran:

Prestaciones clásicas de la seguridad social. Corresponden a aquellas que ejecutan

las cajas de compensación familiar y que son catalogadas por la normatividad y la doctrina
como del resorte de un sistema de seguridad social. En el caso del sistema, estas
prestaciones son (i) el subsidio familiar y (ii) las coberturas por desempleo
(http://asocajasrevistamasvida.asocajas.org.co/).

 La primera de ellas, que además corresponde al origen histórico del sistema, es la

prestación por cargas familiares, que en Colombia se denomina subsidio familiar.
En efecto, el ramo de las asignaciones familiares se encuentra contemplado dentro
de las ramas clásicas de los sistemas de seguridad social, en los términos del
Convenio 102 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT) o de normas
mínimas, así como en la Ley 516 de 1999 que incorporó a nuestra legislación al
Código Iberoamericano de Seguridad Social adoptado en Madrid, en el año 1995.Se
trata de la cobertura por la contingencia de tener personas a cargo, cuya atención
desequilibra los ingresos familiares y genera la obligación de responder mediante la
asignación de subsidios en proporción al número de personas que correspondan al
beneficiario.

 La segunda son las prestaciones por paro forzoso o desempleo, las cuales
corresponden a una rama de la seguridad social. En Colombia si bien desde la Ley
90 de 1946 se contemplaba la posibilidad para que el entonces Instituto Colombiano
de los Seguros Sociales ICSS desarrollara las coberturas por desempleo y que la
Ley 100 de 1993 contemplaba igualmente al opción de desplegar subsidios para
cubrir la contingencia del receso laboral no voluntario, solamente a raíz de la Ley
789 de 2002 con carácter nacional e imperativo se crean las prestaciones por
desempleo, las que se concretan en los beneficios de (i) un subsidio en especie
(bonos de alimentación, pagos de salud o educación) y (ii) de capacitación para la
reinserción laboral comprendiendo además el otorgamiento de microcréditos a las
empresas que generen empleo http://asocajasrevistamasvida.asocajas.org.co/.

11
Prestaciones por servicios sociales. Históricamente la posibilidad de reconocer el
subsidio familiar en especie y servicios, hizo que las cajas de compensación familiar
desarrollaran una gama de prestaciones bajo la denominación genérica de servicios
sociales. Inicialmente el listado de dichos servicios bajo responsabilidad de las cajas estaba
contenido en el Artículo 62 de la Ley 21 de 1982 y, posteriormente, fue ampliado por lo
dispuesto en el Artículo 16 de la Ley 789 de 2002.
(http://asocajasrevistamasvida.asocajas.org.co/.

En términos generales, hablar de servicios sociales en cuanto se trata del sistema de

subsidio familiar, implica hacer referencia a aquellos beneficios que se otorgan a los
afiliados a través de prestaciones en los campos de la recreación, la cultura, la educación,
las bibliotecas, el deporte, la nutrición, el cuidado de adultos mayores, el turismo, el
mercadeo, la salud y el crédito, para los cuales se aplicarán tarifas subsidiadas si se trata
de ofrecerlos a trabajadores beneficiarios del subsidio familiar, o tarifas inferiores al
mercado y en todo caso, competitivas, no subsidiadas si se trata de afiliados no
beneficiarios.

Prestaciones de vivienda. Espacio para reconocer lo que corresponde a la acusación

y el reconocimiento del subsidio familiar de Vivienda de Interés Social, en sus
manifestaciones de subsidio a la oferta (anticipos de subsidios para la financiación de
proyectos de Vivienda de Interés Social) y de subsidio a la demanda.

En efecto, el sistema reconoce dentro de sus prestaciones un subsidio de tal naturaleza

para las familias afiliadas – y en caso que sobren recursos a familias no afiliadas -, el cual
consiste en un aporte único gratuito que se reconoce al hogar beneficiario para efectos de
complementar la financiación para la adquisición de vivienda que se catalogue como de
interés social.

El sistema de financiación de la vivienda para personas de menores ingresos en Colombia,

se soporta en un trípode de fuentes, a saber: (i) el ahorro, (ii) el crédito y (iii) el subsidio. El
sistema responde pues por el subsidio, reconociendo tal prestación a los hogares
postulantes que acrediten las condiciones de ley
(http://asocajasrevistamasvida.asocajas.org.co/).

Prestaciones por delegación del Estado. En las últimas dos décadas el Estado ha
trasladado a la operación del sistema una serie de funciones de interés público, con cargo
a los recursos provenientes de los aportes del 4% y cuya población beneficiaria no
necesariamente son los afiliados a las cajas de compensación familiar.

En esa virtud, las cajas figuran como operadoras de actividades relacionadas (i) con la
atención de niños pobres, tanto en programas de hogares infantiles, como de jornada
escolar complementaria, (ii) así como con la financiación del régimen subsidiado de salud,
bien actuando como aseguradoras o a través del giro de recursos a la subcuenta de
solidaridad del FOSYGA.

12
En general, este es el espectro que corresponde a la prestación de servicios por las cajas
de compensación familiar a partir de delegación o contratación con entidades públicas, del
orden nacional o territorial, y mediante los cuales se ejecuta la política social a cargo del
Estado.

Múltiples son los ejemplos y variadas las opciones al respecto, en particular considerando
que el sistema permite desarrollar alternativas de ejecución de tareas públicas con la
colaboración de particulares, la cual asegura la gestión privada comprometida con el logro
de fines públicos.

Un esquema típico al respecto tiene que ver con la operación de las cajas como contratistas
del Estado en materia de trámites y reconocimiento de subsidios familiares de Vivienda de
Interés Social para población no afiliada, con recursos del FONVIVIENDA, la cual se
materializa a través de una unión temporal de todas las cajas del país.

Como se aprecia, en esta modalidad de gestión el sistema contribuye a la realización de

fines públicos, descargando al Estado de tareas que antes asumía en forma directa y
mediante el reconocimiento de sumas por la gestión o comisiones por la prestación del
servicio.

Un segundo tipo de tareas asumidas por las cajas en este componente, es el que surge por
la celebración de contratos con las entidades públicas. Bajo esta perspectiva las cajas se
asumen como proveedoras especializadas de servicios, para los fines relacionados con las
funciones a su cargo.

De tal suerte proceden a celebrar convenios con las entidades públicas mediante los cuales
ejecutan a nombre de aquellas, tareas de interés colectivo y con cargo a recursos públicos
que administran.

Un tercer frente en la materia tiene que ver con la opción de aplicar recursos de
cooperación internacional para el desarrollo de proyectos, con la participación
adicional del Estado o de otros actores.

Igualmente, se considera que un cuarto componente de este capítulo de servicios, el que

se materializa a partir de la asociación con entidades públicas para la ejecución de roles de
la seguridad social o la política social.

Dentro de este, existe una variedad de opciones:

Operación directa o por asociación en entidades de la seguridad social, bien en fondos de

pensiones, en entidades promotoras de salud, en administradoras de riesgos profesionales
y en instituciones prestadoras de servicios de salud. Algunas cajas operan bajo su propia
personería un programa EPS.

13
Actuación directa o por asociación en calidad de operadores de información dentro del
sistema de planilla integrada de liquidación de aportes.

Asociación para la constitución de instituciones de la seguridad social, modelo de especial

interés y oportunidad, en particular en lo que corresponde a la integración de esfuerzos
público/privados para la asunción de labores de aseguramiento en salud que correspondía
al ISS y que ahora fue asumido por una sociedad anónima mixta con participación de cajas
de compensación familiar, es decir del sistema como tal. Igual ha acontecido con la
operación de empresas sociales del Estado, en cuya administración han ingresado cajas
de compensación familiar, mediante la unión de esfuerzos con otros actores relacionados
con la salud (http://asocajasrevistamasvida.asocajas.org.co/).

Prestaciones de crédito social. A partir de lo dispuesto por la Ley 920 de 2004 las
cajas de compensación familiar están facultadas para desarrollar actividades de
intermediación financiera, por las cuales podrán captar recursos del público afiliado y
colocarlos en crédito para personas de menores ingresos y con especial orientación hacia
la Vivienda de Interés Social.

Como se aprecia son múltiples las opciones de servicio a cargo del sistema de subsidio
familiar y alto el impacto que su operación reviste para el bienestar de las familias en
Colombia, en particular para lograr condiciones de equilibrio social, redistribución, inclusión
y paz (http://asocajasrevistamasvida.asocajas.org.co/).

Cobertura y afiliados a Compensar. Durante el tiempo la función y objeto de

Compensar como Caja de Compensación Familiar ha sido velar por suministrar a
sus afiliados beneficios en Salud, recreación y entrega de subsidios para compra de
vivienda. Desde hace aproximadamente 10 años, esta caja de compensación se ha
interesado por participar en la generación de viviendas para la población afiliada,
iniciativa que se ha manejado desde el área encargada de todos los proyectos de
infraestructura.

Esta area en Compensar, ha sido la encargada de estructurar todos los proyectos

relacionados con construcción y generación y/o ampliación de la planta fisica de la
caja, sedes de salud, recreacion, turismo y proyectos de Vivienda de Interés Social.
Sin embargo, no existe una metodologia establecida que dirija un proceso de
formulación brindando un paso a paso y tampoco hay un profesional especializado
en la caja, para estructurar proyectos específicos. Pues el área de Infraestructura
esta conformado por ingenieros y arquitectos que atienden todas las necesidades
de la Caja de Compensacion.

Situación que se vuelve crítica si se considera que la Caja de compensación

Compensar cuenta con 1.083.769 afiliados trabajadores y 1.313.816 afiliados
beneficiarios a junio de 2015. Y que según la encuesta de calidad de vida que realizó

14
Compensar a las empresas afiliadas en Bogotá, incluyendo 11.439 trabajadores se
estableció que de los afiliados el 37% vive en vivienda propia, el 35% en viviendas
en alquiler o renta y el 28% en viviendas familiares. Además, del porcentaje que
vive en arriendo el 88% tienen la intención de adquirir su vivienda propia.

De acuerdo a la figura 1, se observa que la mayor concentración de afiliados dentro

de Bogotá se ubica en las localidades de Usaquén, Suba, Engativá, Kennedy y Bosa
(http://Compensar.com/).

Figura 1. Concentración afiliados por Localidades en Bogotá

Fuente: Departamento de mercadeo –compensar

15
Figura 2. Concentración afiliados municipios de Cundinamarca.

Fuente: Departamento de mercadeo –compensar

La figura No. 2 muestra la distribución de la población afiliada dentro de los

diferentes municipios de Cundinamarca.

16
7.3. MARCO LEGAL

Dentro del desarrollo del presente trabajo se tomaron en consideración los

siguientes documentos:
Constitución Política de Colombia. Artículo 51 que nos enuncia que todos los
Colombianos tenemos derecho a gozar de una vivienda digna y el Estado a
garantizar las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho. (p.22).
Ley 9 de 1989. “Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,
compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones” (Congreso
de Colombia, 1989. p. 1).
Ley 388 de 1997. Acto administrativo que busca armonizar y actualizar las
disposiciones contenidas en la ley 9 de 1989 con las nuevas normas establecidas
en la Constitución política, la ley Orgánica del Plan de Desarrollo, la ley Orgánica
de Áreas Metropolitana y la ley por lo que se crea el Sistema Nacional Ambiental
(Congreso de Colombia, 1997).
Decreto 619 de 2000 Acto administrativo “por el cual se adopta el Plan de
Ordenamiento Territorial para Santafé de Bogotá, Distrito Capital” (Alcaldía Mayor
de Bogotá D.C., 2000. p.1).
Decreto 190 de 2004 Acto administrativo “por medio del cual se compilan las
disposiciones contenidas en los decretos distritales 619 de 2000 y 469 de 2003”
(Alcaldía Mayor de Bogotá D.C., 2004. p. 1).
Decreto 327 de 2004 “Por el cual se reglamenta el tratamiento de Desarrollo
Urbanístico del Distrito Capital” (Alcaldía Mayor de Bogotá D.C., 2004. p. 1).
Circular 0020 de 2014. Por medio de la cual la Superintendencia de Subsidio
Familiar entrega a las Cajas de Compensación Familiar ““Instrucciones para guía
para la formulación de planes, programas y proyectos” (Superintendencia del
Subsidio Familiar –SUPERSUBSIDIO, 2014. p. 1).

17
 8. METODOLOGIA

Enfoque y tipo de investigación

En la elaboración de este trabajo se realizó una investigación cualitativa tomando

como base la etnografía, puesto que se estudiaron las cualidades y características
de una situación actual utilizando la observación como método de trabajo Y
descriptiva en cuanto se describe la situación actual basado en el conocimiento de
procesos, prácticas y su meta no se limita a la recolección de información, sino a
la generación de propuestas de cambio.
Para conocer la situación actual de la formulación de los proyectos de Vivienda de
Interés Social tanto a nivel ciudad como al interior de la Caja de Compensación
Compensar se hizo uso de la consulta a grupos de interés, observación de datos
históricos, revisión de estadísticas, revisión de encuestas. La información
recolectada sirvió como punto de partida para elaborar una guía metodológica para
la estructuración de los proyectos de Vivienda de Interés Social.

Técnica e instrumentos de recolección

Dentro de la técnica de recolección de información se consultó diferentes grupos de

interés, personas que de alguna u otra manera han participado en la formulación de
proyectos en Compensar. Esta consulta se dio básicamente como un relato de la
forma como se han formulado los proyectos de vivienda años atrás.

Las personas consultadas han sido actores importantes en el proceso desde

diferentes áreas, como:

 Jurídica
 Apoyo técnico o de Infraestructura
 Mercadeo y ventas
 Desarrollo social comunitario.

Se trató de consultar 1 persona de cada área y así poder escuchar desde cada
óptica su participación en el proceso de formulación de los proyectos de vivienda.
Terminados las consultas se consolido la información para hacer un diagnóstico de
la situación.

Otra herramienta, fue la revisión documental dentro de los archivos internos de

Compensar, donde se buscaba mayor información como:

18
  Clasificación de afiliados

 Caracterización de los afiliados

 Distribución de la población afiliada
 Ingresos de la población afiliada
 Déficit de vivienda en la población afiliada
 Oferta de vivienda generada por Compensar
 Resultados de encuestas de satisfacción

Se realizó consultas externas a ciertas empresas Constructoras y a otra caja de

Compensación, donde se escuchó a los especialistas en formular los proyectos de
vivienda de cada una de estas empresas, con el propósito de buscar e identificar
las mejores prácticas empleadas para realizar esta labor de formular proyectos. De
esta manera se buscó en el juicio de experto una gran ayuda para encontrar el
contenido adecuado de la guía metodológica.

Población y muestra
Proyectos de vivienda a nivel Bogotá D.C. y afiliados a la Caja de Compensación
Compensar.
Técnica de procesamiento y análisis
Con toda la información recopilada, se realizó un diagnóstico de la situación actual,
el cual describe el proceso seguido por Compensar a través del tiempo. Se
mencionan algunos proyectos anteriormente ejecutados a modo de ejemplo para
evidenciar los resultados frente al proceso de formulación empleado.
Con la revisión documental y consulta a grupos de interés se identifica claramente
las necesidades del proceso, de la Caja y de los afiliados. Los requerimientos que
se deben contemplar como lo exigido por la Superintendencia de subsidio familiar y
con el juicio de experto se consolidaron elementos fundamentales para la
elaboración de la guía metodológica.

19
8.1. DESARROLLO DEL TRABAJO

La estructuración de proyectos de Vivienda de Interés Social, contempla un análisis

técnico, jurídico, financiero, de mercadeo de proyectos inmobiliarios o predios para
desarrollos residenciales. Cuyo resultado debe arrojar la viabilidad para realizar o
no una inversión económica. Para ello las empresas constructoras cuentan con
diferentes variables que entran en el análisis de la información como margen de
utilidad, precio de oferta de tierras, porcentajes de estudios, honorarios entre otros.
Cada entidad tiene sus propios procedimientos para realizar esta estructuración y
de acuerdo con sus políticas e intereses la evaluación de los resultados se hace de
forma diferente.
Procedimiento actual empleado para la estructuración de proyectos en
compensar

En la actualidad, no existe un procedimiento establecido para la formulación o

estructuración de proyectos de Vivienda. Lo que se ha acostumbrado desde la
creación del equipo técnico es iniciar con la recepción de proyectos que llegan a la
Caja de Compensación, por la necesidad de los Constructores o dueños de la tierra,
de encontrar financiación a una tasa de interés favorable como la que maneja
Compensar, por la necesidad de dueños de tierras para poder desarrollarlas o
porque diferentes inversionistas ven a las Cajas de Compensación como las
entidades que facilitan el desarrollo de proyectos de Vivienda. Estos proyectos
llegan definidos en cuanto a sus estudios, diseños y ubicación, normativa, modelo
financiero, producto y demás aspectos que definen su estructuración. En ese
sentido, la gestión que adelanta Compensar está asociada a la búsqueda de la
aprobación del proyecto ante la Superintendencia de Subsidio familiar, para que se
puedan utilizar los recursos del FOVIS en su desarrollo. De esta manera, se busca
que el proyecto sea aprobado, se firma un convenio entre las partes, consignando
los acuerdos a los que se ha llegado y se programa su ejecución y comercialización.
En el convenio firmado se estipula claramente las obligaciones tanto del Constructor
como las de Compensar, entre estas de las más importantes esta que el constructor
se encargará de la gerencia y construcción del proyecto y Compensar hará toda la
comercialización y financiación del proyecto.
Con lo anterior se asigna un profesional del área técnica de vivienda para que haga
la labor de supervisor del proyecto y verifique que el desarrollo se lleve a cabo de
acuerdo con la programación y dentro del presupuesto establecido previamente.
Al finalizar la ejecución del proyecto Compensar realiza el acompañamiento en las
entregas de los inmuebles al cliente final y se realiza la liquidación de la sociedad
con el constructor.

20
Con este proceso se condiciona la atención real a la necesidad de vivienda de los
afiliados, sin considerar donde están ubicados, la conformación de su núcleo
familiar, sus ingresos y capacidad de pago, adicional que no se contribuye al
cumplimiento del propósito superior de la Caja, depositando toda la responsabilidad
social que debe tener los proyectos en un tercero y obrando solamente como una
entidad de financiamiento.
La importancia de contar con un procedimiento claro, práctico y efectivo para lo cual
se creó el equipo técnico para estructurar los proyectos de Vivienda dentro de la
Caja de compensación es muy alta, debido al impacto que esto tendría en el Ciclo
de Vivienda dentro del alcance y objetivos de Compensar, además permitiría el
cumplimiento de la meta anual que para el año 2016 está en la producción de 2800
unidades de vivienda.
Identificada esa necesidad y los intereses de la Caja se pretende elaborar un trabajo
que plantee un mejor procedimiento para ofertar proyectos con un diferencial
positivo, un valor agregado frente a la competencia y que generen satisfacción y
aporten al mejoramiento de la calidad de vida de los afiliados y no afiliados a
Compensar.
A partir del mes de Febrero de 2015 se creó dentro del Ciclo de Vivienda un área
técnica que se encargaría de la Estructuración de nuevos proyectos y seguimiento
a los que se encuentren en ejecución; de esta manera se cuenta con un gerente
técnico a la cabeza, unos profesionales en ingeniería y arquitectura y unos auxiliares
técnicos. Esta nueva área está en formación construyendo sus procedimientos,
asignando responsabilidades, creciendo en personal especializado y articulando
hilos con las demás áreas de la caja que puedan colaborar dentro de la gestión de
proyectos como la parte juridica, financiera y administrativa.
Sin embargo, como no se cuenta con un procedimiento claro para la formulación de
proyectos los resultados no han sido los esperados, puesto que de las 2800
viviendas que se deben producir para el 2016 a mayo solo se tienen 737 y en
formulacion solo se tienen 460 unidades sin visualizar otros proyectos. Adicional en
algunos proyectos que se encuentran en ejecion se presentan inconvenientes como
los expuestos a continuacion.

 El proyecto Poblar de Santa Marta localizado en la localidad de Usme en

convenio con una Constructor privado y la secretaria del habitat inició su
formulación en el año 2009 para la construcción de 860 unidades de vivienda
en esa localidad con recursos público/privados. Durante los siguientes 6 años
se presentaron problemas de planeación ya que no se ejecutaron los trabajos
en el tiempo previsto; Asimismo, existieron inconvenientes económicos
debido a que se invirtieron recursos en actividades no funcionales. En
consecuencia, en el mes de Junio 2015 la Secretaria Distrital de habitat
desidió terminar este convenio y liquidarlo.

21
  El Proyecto de vivienda Montearroyo, ubicado en Zipaquirá compuesto por
400 unidades de vivienda tenía programada entrega de inmuebles de la
primera etapa a los propietarios en el mes de Septiembre de 2015, por
problemas presentados en la ejecución por la falta de experiencia del
Constructor aliado, fue necesario reprogramar estas entregas para el mes
de febrero de 2016.

Como estos ejemplos hay otros que describen las falencias en el procedimiento de
estructuración de proyectos que llegan a perjudicar su ejecución.
Aunque Compensar por su naturaleza no puede construir, si financia hasta el 100%
del costo de los proyectos. En ese sentido, éstos deben surtir un procedimiento
interno para llegar a la aprobación de la Superintendencia de Subsidio Familiar que
es el ente regulador de los recursos del Fondo de Vivienda de Interés Social
(FOVIS).
De esta manera, las ofertas de proyectos o predios que llegan a Compensar son
evaluadas por el área técnica que busca que se genere oferta de Vivienda de
Interés Social dentro del departamento de Cundinamarca
En la evaluación de un proyecto, el área técnica válida la información que presenta
el constructor en cuanto a diseños, estudios y flujo de caja, corroborando que se
ajusten a los requerimientos de Compensar y se inicia la reunión de los requisitos
para que se presente en los diferentes escenarios requeridos al interior de la
organización para ser aprobado. Si se evalúa un lote, se busca un constructor aliado
que realice toda la validación de los aspectos técnicos mediante un convenio que
se firma para generar este proyecto. Posteriormente se realiza el mismo
procedimiento al interior de la organización teniendo en cuenta la Circular 0020 para
llegar a la aprobación por parte de la Super Intendencia de Subsidio Familiar.
La Circular 0020 de Supersubsidio (2014) si establece un procedimiento claro para
la presentación de los proyectos ante la Super Intendencia de Subsidio Familiar y
que se debe seguir como procedimiento externo y obligatorio. Esta basicamente
menciona:
Límite máximo de inversiones. monto total de los recursos que la Caja destina
de su presupuesto de inversiones para ser ejecutados en la respectiva vigencia, el
cual debe ser aprobado por el Consejo Directivo y la Superintendencia del Subsidio
Familiar.
Modalidades de inversión. identificada según su naturaleza en:
 Ampliación de infraestructura: proyectos que impliquen incremento en el área
construida. Están referidos a ampliación física de las sedes actuales con el fin
de aumentar la capacidad instalada y cobertura.

22
 Modificación: proyectos que reformen el diseño arquitectónico o estructural de
una edificación existente, sin incrementar su área construida.
 Adecuación: proyectos que cambien el uso de una edificación o parte de ésta,
garantizando la permanencia total o parcial del inmueble original.
 Mejora: proyectos que se adelanten para las obras tendientes a recuperar y
adaptar un inmueble o parte de éste.
 Dotaciones: muebles y enseres, maquinaria y equipo, vehículos, equipos de
cómputo e informática y en general aquellos elementos que se requieren para el
normal funcionamiento de los servicios (éstas debe ser incluidas dentro del
Límite Máximo de Inversiones y no requieren presentarse como un proyecto de
inversiones).
 Fondos de Crédito: proyectos relacionados con la aprobación de recursos para
la constitución o ampliación de los fondos de crédito en cada uno de los
servicios.

Proyectos nuevos. Todos los proyectos que no correspondan a las modalidades

anteriores que, por primera vez, se incluyan en el Límite Máximo de Inversiones en
una vigencia.

Proyectos en realización: Los proyectos diferentes a dotaciones y fondos de

crédito que se vienen ejecutando en la vigencia anterior, que cuentan con la
aprobación del Consejo Directivo y que hayan sido presentados a la
Superintendencia bien sea dentro del régimen de autorización general o previa.
Estos proyectos deberán incluirse en el Límite Máximo de Inversiones de la
respectiva vigencia y no necesitarán de nueva aprobación.

Plazo de autorización: El plazo para la presentación de los planes, programas

y proyectos seguirá los siguientes lineamientos:

 La Caja de Compensación Familiar deberá presentar el Límite Máximo de

Inversiones, en el que se incluyan, todos los proyectos de inversión
presupuestados para ejecutar en la respectiva vigencia, antes del 28 de febrero
de cada año.
 Los proyectos de inversión sometidos al régimen de autorización previa, deberán
ser radicados en la Superintendencia del Subsidio Familiar, de manera
independiente al Límite Máximo de Inversiones, a más tardar el 30 de noviembre
de cada año.
 Los programas y proyectos de inversión sometidos al régimen de autorización
general y toda modificación al monto, especificaciones técnicas o información
inicial del proyecto o programa, deberá ser remitida a la Superintendencia del
Subsidio Familiar, dentro de los cuarenta y cinco (45) días hábiles siguientes a
su aprobación por el Consejo Directivo para su seguimiento y control.

23
Autorización general. Los planes, programas y proyectos de inversión
sometidos al régimen de autorización general podrán ser ejecutados por las Cajas
de Compensación Familiar una vez sean aprobados por parte del Consejo Directivo
y cumplan con los requisitos y documentación exigida para el desarrollo de los
mismos. El Director Administrativo y el Consejo Directivo asumen responsabilidad
por su aprobación, ejecución y seguimiento. Los documentos correspondientes al
tipo de programa o proyecto a desarrollar, deberán ser diligenciados y remitidos a
la Superintendencia del Subsidio Familiar.

A continuación, se presenta toda la información que se debe reunir y presentar ante

la Superintendencia de Subsidio Familiar para un proyecto.

 Petición formal del Representante Legal.

 Copia de la aprobación del Consejo directivo.
 Certificado del revisor fiscal.
 Origen de los recursos.
 Disponibilidad de los recursos.
 Descripción general del proyecto: se debe incluir localización, servicios, nombre
del proyecto).
 Objetivos del proyecto.
 Justificación.
 Valor.
 Cronograma de ejecución
 Tiempo de recuperación de los recursos FOVIS.
 Estudio de mercado.
 Cobertura.
 Evaluación social.
 Evaluación financiera.

Para la presentación de proyectos de Vivienda de Interés Social ante la

Superintendencia de Subsidio Familiar, la figura más usada en Compensar es
Promoción, para ello los proyectos deben cumplir con lo siguientes requisitos:

 Desarrollar proyectos de Vivienda de Interés Social contratando la construcción

con constructores privados, públicos, Organizaciones No Gubernamentales u
Organizaciones Populares de Vivienda.
 Financiar oferentes de proyectos y programas de Vivienda de Interés Social en
las condiciones que establezca el Consejo Directivo de la respectiva Caja y
otorgar créditos hipotecarios y micro-créditos para adquisición de Vivienda de
Interés Social, en las condiciones establecidas en la Ley 546 de 1999 y demás
normas vigentes sobre la materia.
 Aquirir proyectos de VIS (Vivenda de Interés Social).
 Comprar y adecuar lotes para adelantar proyectos de Vivienda de Interés
Social.

24
Los proyectos que son financiados con los recursos FOVIS deben presentar la
siguiente información:

 El nombre del proyecto de vivienda a desarrollar.

 Las modalidades de solución de vivienda que el mismo contemple.
 El número de soluciones a desarrollar en el proyecto, el valor de venta de las
mismas, el área por unidad de construcción, la disponibilidad de servicios
públicos y el número y fecha de licencia de construcción.
 El plazo de ejecución del proyecto con su respectivo cronograma.
 El monto de los recursos aprobados.
 Las fechas de desembolso de los recursos.
 Las fechas de reintegro de los recursos.
 El presupuesto y flujo de caja del proyecto.
 Presupuesto de obra detallando unidad de medida, cantidad, valor unitario y
valor total.
 Planos arquitectónicos generales del proyecto.
 Licencia Ambiental o Plan de Manejo Ambiental o procedimiento que
corresponda.
 Interventoría: todo proyecto debe contar con una interventoría directa o
contratada y su costo debe estar incluido dentro del valor total de la inversión.
 Estudio de suelos: realizado por una entidad o empresa reconocida.
 Uso del suelo: en los proyectos de construcción, la Corporación debe verificar
previamente la destinación prevista del suelo para la zona en donde se va a
ejecutar el proyecto, definida dentro del Plan de Ordenamiento Territorial (POT).

Cuando los proyectos son aprobados se asigna un profesional del área técnica de
Vivienda de Compensar como supervisor dentro de la ejecución También se asigna
una interventoria que selecciona Compensar mediante un proceso de convocatoria
y se da inicio según los cronogramas presentados.

25
8.2. PROCEDIMIENTOS UTILIZADOS EN LAS DIFERENTES
CONSTRUCTORAS Y CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR PARA EVALUAR
PROYECTOS.

Para la selección de las empresas constructoras se consideró su experiencia en la

formulación y construcción de proyectos de Vivienda de Interés Social a nivel
nacional, su reconocimiento en el gremio de la construcción y criterios
empresariales. La selección de la Caja de Compensación se realizó teniendo en
cuenta que ésta pudiera ser comparable con Compensar puesto que no todas las
cajas tienen la misma estructura.
Constructora Las Galias. Constructora Las Galias es una empresa que lleva más
de 25 años en el mercado y con la misma experiencia en gerencia y construcción
de Vivienda de Interés Social, con muy buena respuesta del mercado en cuanto a
la comercialización de los proyectos.

 La Constructora recibe ofertas de predios de más de 3000 m2 de una cadena de

corredores inmobiliarios quienes depuran toda la información necesaria para el
Constructor y presentan la oferta a la gerencia general.
 La gerencia revisa la información del predio en cuanto a localización, área utíl,
norma y demas aspectos técnicos y jurídicos de interés.
 Si es de interés le remiten al arquitecto diseñador de su departamento de diseño,
quien es el encargado de realizar el ejercicio arquitectónico para estimar un
anteproyecto definiendo su número de unidades habitacionales.
 Con la información entregada por el arquitecto, la gerencia realiza una
prefactibilidad financiera para ver si este modelo es funcional o no para la
Constructora.

Si el modelo financiero es interesante y se tiene claridad sobre los diversos aspectos

del lote (técnicos, jurídicos, económicos) por medio del corredor inmobiliario se
contacta a el/ los propietarios para concretar la compra del predio. De lo contrario
lo guardan en una base de datos de predios estudiados.

Constructora Colpatria. Constructora Colpatria es una empresa con una

trayectoria de más de 50 años en el sector de la construccióón de diferentes tipo de
proyectos entre los que se encuentran, proyectos residenciales, dotacionales,
infraestructura vial, entre otros. Por su amplia experiencia y trayectoria se ha logrado
posicionar en los primeros puestos en el gremio Construcción y ampliar sus lineas
de negocios como seguros, salud y entidad financiera.

 Dentro de la Constructora se cuenta con un departamento de proyectos que

entre muchas otras responsabilidades está el velar por la planificación de

26
 proyectos. Se cuenta con un profesional especializado para el área de vivienda
quien por diferentes canales recibe ofertas de lotes, proyectos para la venta.
 El profesional realiza un filtro y selecciona lo que puede ser de interés para la
constructora. Con esta información se remite al departamento de diseño para
su esquema arquitectónico posteriormente al área de presupuesto para su
modelo económico y al area jurídica para su validación legal.

 Con la anterior información el profesional especializado evalúa según su criterio

si estos resultados pueden ser de interés para la Constructora y así evaluarlo
con el departamento de proyectos.
 Si el departamento de proyectos aprueba la propuesta, posteriormente es
presentada a la gerencia para su aprobación.
 Dada la aprobación de la gerencia de inicia el proceso de negociación
directamente por el gerente del departamento de proyectos.

Constructora Prodesa. Prodesa es una empresa Constructora que nació en

Bogotá en 1991. En su trayectoria ha mantenido un liderazgo en el sector de la
construcción y que le ha permitido expandir sus operaciones a Barranquilla Miami y
la sabana de Bogotá. Prodesa cuenta con un área de proyectos que se encarga de
la formulación de proyectos, nuevas alianzas e iniciativas de orden público o
privado. Evalúan ofertas de predios, de proyectos ya estructurados con otras
constructoras o inversionistas, iniciativas públicas o privadas.

 El área cuenta con profesionales especializados para evaluar las propuestas

dependiendo de su naturaleza. El especialista en norma evalua estos aspectos,
el financiero lo propio y en la parte arquitectonica cuenta con una firma externa
que es quien se encarga del diseño y un abogado quien se encarga de estudiar
la parte juridica del predio. De esta manera queda pre formulado el proyecto
socializado al interior del área de proyectos y si es aprobado pasa para
presentación a la Gerencia.
 Presentado a la gerencia y aprobado por ésta, se da paso nuevamente al área
de proyectos para iniciar su proceso de negociación propietario, gestores o quien
corresponda. Cerrado el negocio se inicia el programa de ejecución.
 De no ser aprobada la propuesta, si es el caso se reformula y se cumple con los
mismos pasos para su aprobación o se descarta y se dirige al banco de predios
ofertados.

Constructora Apiros. Apiros es una empresa Constructora generadora,

estructuradora y desarrolladora de proyectos inmobiliarios, con más de 20 años de
experiencia en el sector de la construcción.

 La Constructora cuenta con un departamento de Planeación, que es el

encargado de la estructuración de los nuevos proyectos. Este se encuentra

27
 conformado por el arquitecto diseñador, un profesional que maneja los aspectos
normativos y financieros y el gerente de Planeación de proyectos. Trasversal se
encuentra el area juridica que presta todo el apoyo en lo concerniente con temas
legales. Este departamento recibe las ofertas de los predios en venta de los
diferentes corredores inmobiliarios aliados dentro del proceso.
 El profesional que maneja los aspectos técnicos y financieros es el responsable
de realizar el filtro teniendo en cuenta las necesidades e intereses de la
Constructora, de esta manera selecciona los predios que son de interés.
 Se reliza la viabilidad técnica, administrativa y financiera y de acuerdo con los
resultados que son evaluados por el comité de planeación se define si se
presenta a la Gerencia general o no.
 Si se presenta a la Gerencia general y se recibe aprobación de la propuesta el
Gerente de Proyectos entra a realizar la negociación y cierre con el dueño del
predio en oferta.

Figura 3. Diagrama de los pasos comunes en las empresas Constructoras consultadas.

Caja de Compensación Familiar Colsubsidio. Colsubsidio es una organización

privada sin ánimo de lucro que pertenece al sistema de protección y seguridad
social. Su prestación de servicios se enmarca dentro de servicios de salud,
educación, cultura y recreación, vivienda, crédito, mercadeo social, entre otros.Esta
caja de compensación cuenta con profesionales especializados en diseño y
evaluación de proyectos, quienes son las personas encargadas de revisar todas las

28
propuestas que llegan por los diferentes medios.Si las propuestas resultan de
interés de la Caja, se formula el proyecto ajustado a las condiciones y politicas de
las Cajas de Compensacion, se busca un aliado Constructor que ejecute el proyecto
de ser necesario y se cierra la negociación.
Figura 4. Diagrama de los pasos seguidos en Colsubsidio

Con la información recopilada y descrita anteriormente, se realizó la guía

metodológica para estructurar los proyectos de Vivienda de Interés Social en
Compensar, tomando las mejores prácticas de las empresas estudiadas y
aplicándolas al modelo de negocio interno de tal manera que el documento producto
de este trabajo describa un paso a paso de lo que se debe tener en cuenta al
momento de la formulación de los proyecto.

29
 9. RESULTADOS

MEJORES PRÁCTICAS IDENTIFICADAS POR LOS CONSTRUCTORES

APLICADAS AL MODELO COMPENSAR

De acuerdo con la información recopilada de las empresas constructoras y

conociendo sus prácticas empleadas en la estructuración de proyectos de Vivienda
de Interés Social, a continuación, se tiene un paso a paso de esas mejores prácticas
identificadas que serán tenidas en cuenta en la elaboración de la guía metodológica.

 Existencia de personal especializado en cada una de las áreas de interés para

la evaluación de proyectos.
 Se presenta un análisis realizado por el profesional especializado con pleno
conocimiento del contexto del tema. En este paso se hace la validación
normativa, técnica, financiera y comercial y jurídica del proyecto y/o lote.
 Se realiza la emisión de un concepto de viabilidad entregado por cada
profesional encargado de las diferentes áreas, donde se revisan los resultados
de la validación del paso anterior, identificando costos y beneficios. Se lleva a
cabo una discusión y socialización de estos resultados para llegar a la toma de
la decisión de si es de interés para la organización participar o no en el proyecto
y/o comprar el lote, o se requiere re formularlo o descartarlo.
 Si el concepto es favorable, se inicia proceso de negociación y se hace el cierre
del negocio.
 De las anteriores generalidades se desglosan unos aspectos aplicados
únicamente a las Cajas de Compensación como requisitos obligatorios dentro
de los procesos de aprobación de los proyectos por los diferentes escenarios
internos, que se explican detalladamente en la guía metodológica anexa.

Para Compensar generar proyectos de Vivienda de Interés Social está dentro de los
programas más importantes, puesto que no sólo se busca satisfacer una necesidad
habitacional, sino, aplicar en estas nuevas comunidades los programas integrales
de la Caja cuyo objetivo es construir un tejido social, articulando las diferentes redes,
formando líderes que motiven a la comunidad a mantener la sana convivencia con
sentido de pertenencia y buena cultura ciudadana.
Al terminar de elaborar la guía y al colocarla en un periodo de prueba, con la
estructuración de nuevos proyectos se ha logrado evidenciar mejoras en:

 Que exista un líder en la cabeza de la estructuración de los proyectos que

articuló todos los involucrados y que conozca la directriz y el procedimiento a
seguir, permitió mantener un orden, una eficiencia en tiempos, trabajos,
comunicación interna y externa, que se ven reflejados en el entregable final del
proceso de estructuración.

30
 Tiempo de formulación del proyecto: Sin la existencia de la guía el proceso de
formulación era de entre 8 a 12 meses, con la aplicación de la guía este tiempo
se redujo a un periodo entre 4 y 6 meses.

 La existencia de un responsable que emita un concepto para cada una de las

áreas que componen la estructuración del proyecto, hace más eficiente y
confiables los resultados. De esta manera se mitigan riesgos.

 El estudio técnico, jurídico, de mercado, financiero, se realizó de una manera

más detallada. Con la existencia de la guía y los parámetros establecidos para
cada área de análisis, los especialistas a cargo brinda su concepto profundo y
basado en el conocimiento del caso y las necesidades del proyecto.

 Involucrar áreas diferente a Vivienda dentro de Compensar, permitió contar con

un apoyo más amplio de profesionales idóneas quienes con sus aportes fueron
un complemento para el proceso de estructuración de proyecto que evito realizar
reprocesos.

 Tener parámetros mínimos de cumplimiento para la selección del aliado

constructor, permitió realizar convenios con grandes empresas cuya
experiencia, seriedad y solidez fue comprobada mediante un estudio juicioso, de
esta manera mitigar el riesgo de crear una sociedad con empresas inexpertas
en el tema.

 Realizar un estudio de riesgos corporativo, resultó ser una herramienta muy

importante, puesto que, se logró identificar los riesgos más significativos del
proyecto y abrió un espacio para plantear acciones de mitigación.

 La guía como instrumento de trabajo brindo la pauta que marcó un proceso

directriz para la estructuración de proyectos de vivienda de interés social dentro
de Compensar.

El siguiente es un diagrama de los grandes pasos que se deben dar de acuerdo con
la guía metodológica para la estructuración de proyectos.

31
Figura 5. Proceso de evaluación de lotes resumen de pasos Guía metodológica-Compensar

32
Este primer documento fue entregado a cinco expertos especialistas en el tema
cuyo contacto se dio por referidos de conocidos en el medio de la construcción, para
que a su juicio personal evaluaran la guía como procedimiento oficial para la
generación de negocios de una organización como Compensar.
En su primera revisión realizaron diferentes observaciones, como las siguientes:

 Formato de presentación
 Orden del contenido
 Nivel de información
 Alcance de la guía,
 Contexto del procedimiento
 Definiciones ligadas al proceso
 Responsables de las principales actividades

33
 10. ANALISIS DE LOS RESULTADOS

Con la elaboración del presente trabajo de investigación se logró alcanzar el objetivo

trazado al comienzo del este proceso, consolidando un documento que servirá como
Guía para la estructuración de proyectos de Vivienda de Interés Social en
Compensar. Teniendo en cuenta que actualmente no se cuenta con un
procedimiento establecido para la formulación de proyectos de Vivienda.
Se realizó haciendo un diagnóstico de la situación actual y teniendo en cuenta las
mejores prácticas empleadas por las grandes Constructoras, considerando las
necesidades y limitaciones de Compensar como Caja de Compensación Familiar.
Se logró identificar los pasos más relevantes que dan estas grandes empresas y
que se pueden replicar en el proceso Compensar de estructuración, permitiendo
visualizar momentos determinantes que conllevan a la realización de un análisis
integral de todos los escenarios posibles presentes dentro del desarrollo de un
proyecto de Vivienda de Interés Social.
Las interacciones con otras áreas de Conocimiento de la Caja permiten brindar un
panorama diferente frente a una empresa Constructora, puesto que dentro los
intereses de la Caja de Compensación están direccionados al servicio social
comprometida con la búsqueda de soluciones integrales que fortalezcan la relación
con la comunidad afiliada, dando una equilibrada relación costo/beneficio a los
proyectos inmobiliarios. Adicional que estas interrelaciones darán lugar a nuevas y
mejores ideas que complementen los proyectos de vivienda articulándolos con otros
servicios que ofrece la Compensar y brindando un valor diferencial a los proyectos
frente a los ofertados en el mercado inmobiliario.
En la guía encontramos un procedimiento estructurado con todos los aspectos a
considerar por el equipo encargado de formular los proyectos de Vivienda de Interés
Social dentro de Compensar que va alineado con los propósitos de la Caja de
Compensación y con las exigencias internas y externas como las que realiza la
súper Intendencia de Subsidio Familiar obrando en calidad de ente regulador y
otorgante de las aprobaciones a los proyectos. El procedimiento adicional blinda a
la Caja de Compensación de todas las posibles objeciones que puedan presentar
los organismos de control y vigilancia al momento de la radicación de un proyecto
en búsqueda de la aprobación oficial. Esto se logra con la conceptualización recibida
por cada especialista que participa en el proceso de formulación y que de una
manera juiciosa y profesional dan su punto de vista sobre el proyecto, de esta
manera llegando a una conclusión de viabilidad. Un procedimiento claro y concreto
permite a la organización estandarizar un modelo que no dependerá del criterio de
un funcionario, sino que lo deberá seguir la persona que tenga a cargo esta
responsabilidad, aumentando eficiencia en tiempos, análisis y optimizando los
recursos disponibles para tal fin.
En cuanto al personal profesional que integra el equipo de formulación y
estructuración de proyectos de Compensar, se logró evidenciar que se requiere un
personal interdisciplinar y especializado que atienda cada una de las diferentes

34
áreas como lo son Mercadeo y Ventas, planeación y financiera, Desarrollo social
comunitario, equipo técnico y trámites y convenios.
Frente a la evaluación de los aliados con los que se firmen convenios, de igual
manera se realizó una vista general al panorama de estudio de estos y requisitos
que permitan brindar todas las garantías a la nueva sociedad creada que garantice
tanto la buena relación entre las partes como el buen desarrollo de los proyectos.
Con un procedimiento claro y definido para la formulación de proyectos de Vivienda
de Interés Social, Compensar fortalece su ciclo de Vivienda, encaminando su
enfoque en el cumplimiento de su propósito superior y logrando una posición
importante en el mercado como una de las Cajas de Compensación que genera
mayores unidades de Vivienda para sus afiliados.
Para el ciclo de vivienda de Compensar es favorable tener una guía metodológica
para la estructuración de proyectos de vivienda ya, que es un área nueva en
Compensar y tiene la gran tarea de atender el déficit habitacional de sus afiliados
que superan los 2.000.000.
Para la elaboración de la guía se requirió la participación de cada una de las áreas
interesadas, quienes a partir del conocimiento que tienen en los procesos de la Caja,
definió los parámetros que se requieren para la evaluación de la información. De
esta manera el profesional encargado de liderar la formulación será quien se
encargue de reunir la información y seguir paso a paso la guía y entre todos los
interesados se dará la aprobación o no del proyecto formulado.
Contando con un documento estructurado se estima que durante el proceso de
formulación se mitiguen los riesgos presentados en procesos pasados y se logre
cumplir el objetivo de Compensar en cuanto a la atención de las necesidades
habitacionales de los afiliados.
También se dé lugar al establecimiento de indicadores que midan la gestión del
equipo formulador y el cumplimiento a las metas propuestas, de esta manera si
dentro del proceso se deben realizar ajustes a la guía, estos se darán
oportunamente.

35
 11. CONCLUSIONES

1. El presente trabajo permitió cumplir los objetivos planteados al inicio de este,

elaborar una guía metodológica que consolidara un procedimiento paso a
paso para el área de vivienda de Compensar, que permitiera tener como base
para la estructuración de los proyectos de vivienda.

2. Con la elaboración de la guía se logró establecer parámetros e indicadores

financieros para evaluar proyectos y oferentes.

3. La guía plantea requisitos jurídicos para conceptualizar la tradición de los

predios de la oferta.

4. La guía describe las condiciones de mercado y comercialización que deben

cumplir los proyectos de acuerdo con las condiciones internas de
Compensar.

5. La guía consolida procedimientos, requisitos, responsables y definiciones

aplicables a la formulación de proyectos de vivienda de interés social.

6. Se logró definir el alcance de los entregables de cada uno de los

responsables,

36
 12. RECOMENDACIONES

Como recomendación para la implementación de la guía anexa a este documento

tenemos las siguientes sugerencias:

Realizar una campaña de socialización de la guía con todos los interesados,

teniendo en cuenta que en el desarrollo de los proyectos se involucran diferentes
áreas de conocimiento de la Caja y, que este es un nuevo procedimiento involucrado
al proceso de estructuración de proyectos sin antecedentes, puesto que en
Compensar no hay una metodología establecida para la formulación de proyectos
de Vivienda.

Identificar y delegar con propiedad el profesional que liderará la estructuración de

proyectos de Vivienda, puesto que será el responsable de aplicar y coordinar los
entregables que se derivan del documento guía.

El responsable de la implementación de la guía debe ser la persona indicada de

visualizar y recepcionar las observaciones que realicen al documento los
involucrados en la estructuración de los proyectos para poder hacer los ajustes
correspondientes y así manejar las versiones actualizadas. Actualizar la guía según
la necesidad teniendo en cuenta cambios normativos, técnicos, de mercado entre
otros.

Contar con profesionales idóneos en cada una de las áreas involucradas en el

proceso de estructuración de proyectos, de esta manera los conceptos emitidos
brindaran todas las garantías necesarias como soportes. Evaluar periódicamente
los resultados de la implementación de la guía, de esta manera retroalimentar su
contenido.

Realizar una prueba piloto con todo el grupo de interés de la puesta en marcha de
la guía, de esta manera validar su implementación y realizar los ajustes
correspondientes de acuerdo con las observaciones que se deriven de esta prueba
con cada profesional de las diferentes áreas.

37
 13. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

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se adopta el plan de ordenamiento territorial para Santa Fe de Bogotá, Distrito
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cual se reglamenta el Tratamiento de Desarrollo Urbanístico en el Distrito
Capital. Bogotá D.C. Registro Distrital Nº 3196 de 11 de octubre de 2004
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del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos
Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003". Bogotá D.C: Registro Distrital Nº 3122
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Sistema Nacional de Vivienda de Interés Social, se establece el subsidio
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dictan otras disposiciones. Bogotá: Diario Oficial Nº 39.631 del 15 de enero
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del Plan Nacional de Desarrollo. 2010-2014). Bogotá D.C. Diario Oficial Nº
48.102 del 16 de junio de 2011.

38
CONGRESO DE COLOMBIA. (2011). Ley 1450 (16, junio). Por la cual se expide
del Plan Nacional de Desarrollo. 2010-2014). Bogotá D.C. Diario Oficial Nº
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CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR-COMPENSAR.

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CONSTRUCTORA APIROS. Oficina de Estructuración de Proyectos:
apiros.com.co/proyectos-en-venta/.

39
CONSTRUCTORA COLPATRIA. Oficina de Proyectos:
www.constructoracolpatria.com/.
OBSERVATORIO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL UNIVERSIDAD DE LOS ANDES.
http://observatoriodevivienda.uniandes.edu.co/index.php/que-es-calidad/la-ciudad-
que-buscamos/

UNIVERSIDAD JAVERIANA Instituto Javeriano de Vivienda y Urbanismo

http://www.javeriana.edu.co/

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 ANEXO A

Guía metodológica para la estructuración de proyectos de Vivienda de Interés Social

en de la Caja de Compensación Familiar Compensar.

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