UNIVERSIDAD PRIVADA

ANTENOR ORREGO

FACULTAD DE ARQUITECTURA URBANISMO Y

ARTE

PROGRAMACIÓN ARQUITECTÓNICA

DOCENTES:
 ARQ. LI KUAN, LUIS ARMANDO
 ARQ. PACHAMANGO MARTINEZ, CARLOS IVAN

ALUMNAS:

 ALVA LESCANO, MAGDA YAMALÍ

 GARCÍA DIAZ, YANINA CARITO
 RUIZ JIMENEZ, ESTEFANIA GUILLERMINA
TRUJILLO - 2014
 ÍNDICE

Tabla de contenido
INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................... 4
OBJETIVOS ........................................................................................................................................... 5
OBJETIVO GENERAL: ........................................................................................................................ 5
OBJETIVOS ESPECÍFICOS: ................................................................................................................. 5
I. RUTA METODOLÓGICA................................................................................................................ 6
II. CUADRO DE ANALISIS .................................................................................................................. 7
III. CRONOGRAMA ........................................................................................................................ 9
IV. DESARROLLO DE LA RUTA ..................................................................................................... 11
IV.SOSTENIBILIDAD............................................................................................................................ 11
IV.II PRINCIPALES USOS DE SUEL DEL SECTOR “C” ............................................................................ 13
IV.III VALOR COMERCIAL POR M2 ..................................................................................................... 14
IV.IV COSTO DE ALQUILER POR M2 ................................................................................................... 15
V. INDICE DE COMPETITIVIDAD ..................................................................................................... 20
 INTRODUCCIÓN

El presente trabajo ha sido elaborado teniendo en cuenta las indicaciones

de la cátedra, haciendo una ruta metodológica inspirada en la teoría de Rafael
Martínez Zárate, la cual se rige por dos conceptos básico que son la Rentabilidad
y Sostenibilidad. Todo proyecto inmobiliario se ha de evaluar en función a los dos
conceptos antes mencionados de cuya correcta aplicación va a depender el éxito
del proyecto.

Así mismo se organiza los indicadores, subcomponentes y componentes en

un cuadro de análisis en el que se especifica cada dato que nos llevará a un
correcto estudio, análisis y definición de nuestra programación arquitectónica.

Finalmente todo proyecto debe ir organizado de la mano con un

cronograma el que apoyará el desarrollo ordenado y sincronizado del trabajo
encomendado.

El desarrollo de la ruta metodológica que se presenta a continuación está

debidamente fundamentado, sea en datos obtenidos del trabajo de campo, de
fuentes bibliográficas, así también de fuentes estadísticas como MINCETUR,
PROM PERÚ, entre otras. Los reglamentos también juegan un papel importante
en el desarrollo de nuestro trabajo, algunos de ellos han sido revisados en la
página web del PLANDET y RNE.

Grupo C
 OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL:

Realizar una programación arquitectónica óptima para un establecimiento de

hospedaje (Hotel u Hostal) y uso mixto, teniendo como referencia la sostenibilidad
y rentabilidad en el Sector C de la ciudad de Trujillo.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

* Determinar la situación actual del Sector en estudio.

* Especificar la oferta y demanda que existe en el subsector seleccionado

* Analizar los indicadores de rentabilidad para una mejor proyección del

establecimiento.

* Enfocar las necesidades en base a la sostenibilidad

I. RUTA METODOLÓGICA
II. CUADRO DE ANALISIS
III. CRONOGRAMA
IV. DESARROLLO DE LA RUTA

El desarrollo de la Ruta metodológica inicia principalmente con la obtención de datos de

campo, encontrados mediante una visita al sector de estudio.
Dentro de estos datos hicimos lo que es el Plano de Usos de Suelo, identificando los focos
comerciales, también analizamos el índice de competitividad en cuanto se refiere al
diferente tipo de hospedajes (hotel-hostal), entre otros datos que permiten llegar a
nuestro principal objetivo que es el Programa Arquitectónico.

IV.SOSTENIBILIDAD

LEYENDA
VIA DE ARTICULACION REGIONAL
(VIAS EXPRESAS) 1
VIAS DE ARTICULACION
METROPOLITANA (VIAS ARTERIALES) 9
VIAS DE ARTICULACION URBANA
(VIAS COLECTORAS) 45

En el sector “c” encontramos diferentes tipos de vías y de transporte (público-privado), el cual nos
permite conectarse a cualquier punto de la ciudad y también fuera de la ciudad.

En el transporte público encontramos diferentes rutas que cubren dichas empresas de transporte.
DISTRITO RUTAS EMPRESA VEHICULO-TIPO
Urb. La libertad-el porvenir-Perú-ORM-mayorista- CESAR VALLEJO S.A Ómnibus
américa sur
TRUJILLO La Hermelinda-el porvenir NUEVA HERMELINDA S.A.C Automóvil
VICTORIA EXPRESS S.A Automóvil
Santo domingo-Laredo-Trujillo SANTA TERESA S.A Automóvil
El porvenir-américa-UPAO-ORM- centro-vallejo- EL CORTIJO S.A Ómnibus
mayorista-el cortijo.
El porvenir-américa-UPAO-vallejo-mayorista-la LIBERTAD S.A Ómnibus
Hermelinda-Perú-ORM-unión.
Alto Trujillo-la esperanza-Rímac-américa-la SALAVERRY EXPRESS S.A Ómnibus
Hermelinda-unión-mayorista-Salaverry
El porvenir-mayorista-cepunt LUZ DIVINA S.A Cam. rural
El porvenir-alto Trujillo-Perú-ORM-mayorista MENSAJEROS DEL SEÑOR S.A Cam. rural

EL PORVENIR El porvenir-la Hermelinda-UPAO-mayorista-ORM- VIRGEN DEL ARCO S.A Cam. rural

Perú
El porvenir-Trujillo ALFA Y OMEGA S.A Automóvil
HERMELINDA EXPRESS S.R.L Automóvil
HURACAN S.A.C Automóvil
INTIMOS AMIGOS TRABAJADORES S.A.C Automóvil
LIDER EXPRESS S.A
LOS PINOS S.A.C Automóvil
LOS HALCONES S.A Automóvil
RIO SECO S.A Automóvil
Automóvil
El porvenir(alto Trujillo)-Trujillo(av. América) DIOS ES MI GUIA S.R.L Automóvil
El porvenir (gran chimú)-Trujillo NUEVO GRAN CHIMU S.A Automóvil
Florencia de mora-Perú-américa-unión-ORM- ALTO TRUJILLO S.A Ómnibus
mayorista-UPAO-ORM
FLORENCIA DE MORA Florencia de mora-Trujillo 20 DE JUNIO S.A Automóvil
N° 1 FLORENCIA EXPRESS S.A Automóvil
SAN PEDRO DEL AMOR S.A Automóvil
TRANHIPSA S.R.L Automóvil
La esperanza-américa-la Hermelinda-centro- CALIFORNIA S.A Ómnibus
mayorista-ORM-buenos aires sur
La esperanza-unión-Perú-mayorista-ORM-covicorti MODERNO CIELO AZUL S.A Ómnibus
La esperanza-Hermelinda-américa-UPAO-unión- ESPERANZA EXPRESS S.A Ómnibus
mayorista-Larco
La esperanza-UNT-américa-UPAO-la Hermelinda- NUEVO CALIFORNIA S.A Ómnibus
mansiche-mayorista-ORM-buenos aires norte
Esperanza-Perú-unión-américa-UPAO-el alambre- RAMIRO PRIALE S.A Ómnibus
Hermelinda-mayorista-ORM
La esperanza-américa-la Hermelinda-mansiche- ICARO S.A Ómnibus
Manuel Arévalo
LA ESPERANZA Esperanza-Florencia-américa-UPAO-los cedros- SEÑOR DE LOS MILAGROS S.A Ómnibus
Hermelinda-mayorista-ORM-buenos aires sur
Esperanza-unión-porvenir-mayorista-ORM ATLANTIC EXPRES S.A Cam. rural
La esperanza-mayorista-Hermelinda-parque LOS GIRASOLES SERVICES S.A Cam. rural
industrial-incas-el bosque-cerro pesqueda
La esperanza-ORM-incas-bosque-cerro pesqueda MODERNO GIRASOLES EXPRES S.A Cam. rural
Manuel Arévalo-unión-bosque-mayorista-la NUEVOS GIRASOLES S.A Cam. rural
esperanza-ORM-sedalib
La esperanza-Trujillo HORIZONTE ECOLOGICO S.A Automóvil
MODERNO EXPRESS S.A Automóvil
NUEVA ESPERANZA E.I.R.L Automóvil
WICHANZO S.A Automóvil

Esto nos permite conocer que el sector “C” tiene suficiente accesibilidad
 IV.II PRINCIPALES USOS DE SUEL DEL SECTOR “C”

En este sector vemos que lo que predomina más es el uso residencial (vivienda), luego lo que es el
uso comercial, salud y otros usos.

El uso comercial se dan principalmente en las avenidas (av. América, av. Cesar vallejo, av. España,
av. Federico Villarreal, unión, Perú, pumacahua, Sánchez Carrión, entre otras.

USOS DE SUELO SECTOR C

8%
5%
2%

15%

70%

VIVIENDA COMERCIO OTROS USOS EDUCACIÓN RECREACIÓN

 IV.III VALOR COMERCIAL POR M2

$223/m2 (El Porvenir)

$530/m2 (Urb. El Bosque)
$500/m2 (Av. Villarreal)
$500/m2 (Av. Ricardo Palma)
$850 – $1500 /m2 (Av. Cesar Vallejo)
$/ 1500m2 (Av. Miraflores)
$/ 1500m2 (Av. Nicolás de Piérola)
$/ 4000m2 (Av. España, Alameda de
calzado)
$/ 586m2 (Urb. Las Casuarinas)
Fuente: Inmobiliaria Centaurus

Precios obtenidos de terrenos en venta, consultados a los propietarios.

$900/m2 (Av. Villareal)

$800/m2 (Av. Ricardo
Palma)
$600/m2 (Los Jardines)
$950/m2 (Av. Nicolás de Piérola)
$1000/m2 (Av. Nicolás de Piérola-
Ovalo Mochica)
$400/m2 (El
Porvenir)
$350/m2 (Florencia de
Mora)
Fuente: Elaboración Grupo “C”

Estos precios de terrenos nos va permitir definir bien en que sectores podemos encontrar mayor
rentabilidad y poder construir el proyecto.
 IV.IV COSTO DE ALQUILER POR M2
LOCALIZACIÓN DEL TIPO DE ACTIVIDAD COMERCIAL PRECIO DE ALQUILER X M2 ÁREA NECESARIA
COMERCIO

TALLERES DE MECÁNICA s/. 15.00 150 a más m2

VENTA DE VEHÍCULOS s/. 20.00 300 a más m2

AV. NICOLÁS DE
PIEROLA
FERRETERIAS s/. 10.00 150 a más m2

GRIFOS PROPIETARIOS- LOTES ESPECIALES

TALLER DE MECÁNICA s/.15.00 150 a más m2

RESTAURANTES s/. 5.00 100 a más m2

AV. TÚPAC AMARU GRIFOS PROPIETARIOS- LOTES ESPECIALES

FERRETERIAS s/. 10.00 150 a más m2

INDUSTRIAS- MANUFACTURAS s/. 20.00 500 a más m2

MERCADOS s/. 28.00 1300 a más m2

AV. FEDERICO
INDUSTRIAS s/. 25.00 500 a más m2
VILLARREAL

TALLERES DE MECÁNICA s/. 18.00 150 a más m2

VENTA DE MUEBLES s/. 35.00 100 a más m2

FARMACIAS s/. 200.00 50 a más m2

BANCOS s/. 250.00 150 a más m2

AV. AMÉRICA GRIFOS PROPIETARIOS- LOTES ESPECIALES

RESTAURANTES s/. 8.00 100 a más m2

VENTA DE CERÁMICAS s/. 15.00 200 a más m2

VENTA DE REPUESTOS s/. 12.00 20 a más m2

 TALLERES DE MECÁNICA s/. 18.00 150 a más m2

AV. MIRAFLORES RESTAURANTES s/. 7.00 100 a más m2

TIENDAS VECINALES s/. 8.00 20 a más m2

LOCALIZACIÓN DEL TIPO DE ACTIVIDAD COMERCIAL PRECIO DE ALQUILER X M2 ÁREA NECESARIA

COMERCIO

ABARROTES MAYORISTA s/. 60.00 100 a más m2

VENTA DE PLÁSTICOS s/. 50. 00 100 a más m2

AV. MARÍA
EGUREN
VENTA DE ELECTRODOMÉSTICOS s/. 50.00 100 a más m2

VENTA DE MUEBLES s/. 35.00 100 a más m2

SINCHI ROCA VENTA DE ROPA s/. 33.00 12 a más m2

VIDRIERÍA s/. 50.00 30 a más m2

AV. LOS INCAS
FARMACIAS s/. 120.00 50 a más m2

MERCADO s/. 8.00 10 a más m2

AV. CÉSAR VALLEJO
ABARROTES MAYORISTA s/. 25.00 100 a más m2

BANCOS s/. 150.00 150 a más m2

CASINOS s/. 50.00 200 a más m2

VENTA DE FERTILIZANTES s/. 10.00 250 a más m2

VENTA DE REPUESTOS s/. 15.00 20 a más m2

AV. PERÚ TALLERES DE MECÁNICA s/. 18.00 100 a más m2

BANCOS s/. 180.00 200 a más m2

 FERRETERIAS s/. 15.00 100 a más m2

VENTA DE AUTOPARTES s/. 15.00 20 a más m2

PROLG. UNIÓN TALLERES DE MECÁNICA s/. 15.00 100 a más m2

RESTAURANTES s/. 15.00 100 a más m2

RESTAURANTES s/. 6.00 50 a más m2

VENTA DE AUTOPARTES s/. 10.00 50 a más m2

AV. SÁNCHEZ
CARRIÓN
VENTA DE ART. DE CALZADO s/. 15.00 20 a más m2

FARMACIAS S/. 120.00 150 a más m2

Para la elección de los dos sub sectores tomamos en cuenta los sectores con mayor rentabilidad y
sostenibilidad( en cuanto a costos de terrenos por m2, costos de alquiler de locales y con las
diferentes vías de accesibilidad) , obteniendo estos dos sub sectores concluimos en la elección de
nuestros usos mixtos.

También fueron escogidos por poseer el mayor flujo comercial a nivel distrital y provincial.

Estos usos mixtos fueron escogidos por generar una mayor rentabilidad al inversionista, en el cual
su inversión lo va a poder recuperar en tan pocos años.

FARMACIA AV. AMERICA

$200 ⟶ 𝑚2 𝑎𝑙𝑞𝑢𝑖𝑙𝑒𝑟 Para el alquiler de un local con el

50 𝑚2 ⟶ 𝑎𝑟𝑒𝑎 𝑚𝑖𝑛𝑖𝑚𝑎 área mínima en 1 mes obtenemos
$10 000
Por inversión tenemos:
$500 ⟶ 𝑚2 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑖𝑑𝑜 ⟹ $25000
50 𝑚2 ⟶ 𝑥
 Precio de terreno: $850
$850 ⟶ 1𝑚2
⟹ $425000
𝑥 ⟶ 50 𝑚2

Monto de inversión:

$425000 + $25000 = $ 67 500

Tiempo de recuperación seria en un aproximado de 7 meses

$67 500
$10 000
= 6.75
BANCO AV. AMERICA

$250 ⟶ 𝑚2 𝑎𝑙𝑞𝑢𝑖𝑙𝑒𝑟 Para el alquiler de un local con el

área mínima en 1 mes obtenemos
$150 m2 ⟶ 𝑎𝑟𝑒𝑎 𝑚𝑖𝑛𝑖𝑚𝑎
$37 500

Por inversión tenemos:

$500 ⟶ 𝑚2 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑖𝑑𝑜
⟹ $75000
$150 m2 ⟶ 𝑥

Precio de terreno: $850

$850 ⟶ 1𝑚2
⟹ $127000
𝑥 ⟶ $150 m2
Monto de inversión:

$127000 + $75000 = $ 202 500

Tiempo de recuperación seria en un aproximado de 6 meses

$202 500
$37 000
= 5.5
BANCO AV. CESAR VALLEJO

$150 ⟶ 𝑚2 𝑎𝑙𝑞𝑢𝑖𝑙𝑒𝑟 Para el alquiler de un local con el

área mínima en 1 mes obtenemos
$150 m2 ⟶ 𝑎𝑟𝑒𝑎 𝑚𝑖𝑛𝑖𝑚𝑎 $22 500
Por inversión tenemos:

$500 ⟶ 𝑚2 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑖𝑑𝑜 ⟹ $75000

$150 m2 ⟶ 𝑥

Precio de terreno: $850

$850 ⟶ 1𝑚2
⟹ $127000
𝑥 ⟶ $150 m2

Monto de inversión: Tiempo de recuperación seria en

un aproximado de 9 meses
$127000 + $75000 = $ 202 500
$202 500
$22 500
=9
V. INDICE DE COMPETITIVIDAD
Tenemos un total de 102 hostales, de los que encontramos 69 de ellos sin categorizar, 4
establecimientos de 1 estrella, 23 de 2 estrellas y 6 de 3 estrellas.

Dentro de los hoteles encontramos que la mayoria son HOTELES ***

Dentro de los hostales el que predomina mas el HOSTAL NO CATEGORIZADO.

La oferta de acuerdo a la categoria esta determinada por la precensia de hostales no categorizados

Fuente: Elaboración Grupo “C”

VI. OFERTA

VI .I N° DE PLAZAS – CAMA

VII. DEMANDA

VII.I TASA DE OCUPABILIDAD

VII.II DEFICIT DE COBERTURA
VIII. RENTABILIDAD