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República Bolivariana de Venezuela

Universidad Católica Andrés Bello


Escuela de Derecho
Cátedra: Derecho Procesal Civil II

ANÁLISIS DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA


EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS Y LA LEY
PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE
VIVIENDA Y SU IMPACTO SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS EJECUTIVOS DEL
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL EN LA ACTUALIDAD

Profesor: Realizado por:


José Carlos Blanco Argenis Rodríguez

Puerto Ordaz, 23 de abril del 2014


Introducción

Nuestro Código de procedimiento Civil establece procedimientos especiales


con el objeto de que el acreedor de una obligación no cumplida pueda ver
satisfecha la misma de manera forzosa. Estos procedimientos son: vía ejecutiva,
ejecución de hipoteca, procedimiento por intimación, ejecución de créditos
fiscales. Todos éstos son los llamados procedimientos ejecutivos puesto que su
función es ejecutar (valga la redundancia) los bienes del deudor de una
determinada obligación para satisfacer así el derecho subjetivo que tiene el
acreedor contra éste. Los mencionados procedimientos tienen la particularidad de
que su ejecución es anticipada, es decir, antes de que sea dictada la sentencia
definitiva. Sin embargo, la ejecución es suspendida al llegar a la etapa de remates,
hasta que sea dictada sentencia definitivamente firme que dé la razón al acreedor.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, entre los diversos bienes del deudor que
pueden ser objeto de ejecución, podemos incluir la posibilidad de ejecutar
inmuebles que están destinados a vivienda principal, los cuales son ocupados por
el deudor o un tercero. Y es aquí donde se sitúa nuestro problema principal que
será objeto de análisis.

En el año 2011 fueron promulgadas dos leyes que han producido un gran
impacto en cuento a la ejecución de inmuebles destinados a viviendas, a saber: el
Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Estas leyes
han creado mucha controversia desde su promulgación ya que han sido acusadas
de retrasar notablemente los procedimientos ejecutivos del CPC cuando se busca
la ejecución de un inmueble destinado a vivienda. En efecto, las leyes en cuestión
ponen muchas trabas en el caso de que se trate de ejecutar una vivienda, lo cual
implica desalojar a las personas que la ocupan; esto con una visión socialista que
busca garantizar el derecho que tienen todas las personas a una vivienda digna.
Sin embargo, ya tendremos oportunidad de apreciar la practicidad de estas leyes.

Por otra parte, en el caso del Decreto-Ley contra el Desalojo y la


Desocupación Arbitraria de Viviendas, hay que destacar que el mismo regula
materias que forman parte de la reserva legal, es decir, que solo pueden ser
reguladas por ley, entendiendo éstas como cualquier cuerpo normativo
sancionado por la Asamblea Nacional como órgano legislador. Dichas materias se
encuentran en el artículo 156.32 de la Constitución. Se regula sobre materia civil al
tratar el tema de los desalojos de vivienda. Se regula también sobre materia de
procedimientos al crear normas que afectan notablemente los procesos judiciales
civiles, específicamente en aquellos que pudieran dar como resultado el desalojo
de un inmueble utilizado como vivienda. Por último, se regula también sobre
derechos y garantías constitucionales puesto que se limita los derechos de acción
y de tutela judicial efectiva al obligar a la parte interesada a pasar por el
procedimiento administrativo previo que establece la mencionada ley para luego
poder demandar por ante el poder judicial. Es por esto que el decreto-ley en
cuestión viola la reserva legal, ya que estas materias debieron ser reguladas por la
Asamblea Nacional, representante del pueblo.

El presente trabajo se dividirá en tres grandes bloques:

1. Explicación filosófica de los procedimientos ejecutivos del CPC, el Decreto-Ley


Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda;

2. Análisis de las leyes que regulan el desalojo y arrendamiento de vivienda y su


impacto de manera general en los procedimientos ejecutivos del CPC;

3. Mapas de los procedimientos ejecutivos del CPC afectados por las leyes
mencionadas anteriormente sobre materia de vivienda y una explicación de la
influencia de las mismas en cada procedimiento de manera específica.
1. Explicación filosófica

1.1. Juicios ejecutivos del Código del Procedimiento Civil

Los juicios ejecutivos forman parte de los procedimientos especiales


contenciosos, y tienen por objeto servir como medio más expedito que el
procedimiento ordinario para lograr a favor de los acreedores la ejecución forzosa
de las obligaciones vencidas. Los procedimientos ejecutivos tienen en común el
permitir la ejecución anticipada de los bienes del deudor, con el propósito de
satisfacer la pretensión del acreedor sin la lentitud propia del procedimiento
ordinario, aunque luego del embargo se deba suspender la ejecución en la etapa
de remates para que el juicio continúe por los trámites del procedimiento ordinario.
A palabras de Ricardo Henríquez La Roche “el común denominador a todos ellos
es la posibilidad de iniciar la ejecución o cumplimiento del derecho sustancial que
se pretende por existir un título ejecutivo; es decir, un instrumento, público o
privado, según los casos, que prueba íntegramente la pretensión del actor, y que
autoriza incoar la ejecución en obsequio a la celeridad en la administración de
justicia”.

Estos procedimientos buscan mantener un equilibrio entre la satisfacción de los


créditos del acreedor y el derecho a la defensa del deudor, puesto que si bien se
ejecutan anticipadamente los bienes del deudor, dicha ejecución se suspende
para permitir al deudor defenderse y demostrar que no debe nada al demandante.
En efecto, al respecto señala Abdón Sánchez Noguera que “una razón de peso
determina que la ejecución no sea cumplida en su totalidad sino parcialmente: las
graves consecuencias que la ejecución forzada acarrea para el patrimonio del
deudor”.

Podemos decir que estos procedimientos del CPC poseen un corte liberal, al
permitir a los acreedores ver satisfechas sus acreencias de plazo vencido
ejecutando los bienes del deudor, incluyendo su propia vivienda.
1.2. Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda

Ambas leyes parten de la premisa de hacer valer el derecho constitucional a


la vivienda establecido en el artículo 82 de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela. En efecto, estas iniciativas legislativas lo que han
buscado es atenuar el enorme déficit de viviendas que había en el país en aquel
momento, y que todavía persiste. Una breve lectura de la Exposición de Motivos
de ambas leyes deja ver claramente que éstas poseen un corte socialista.
Procedemos a citar el siguiente extracto de los Exposición de Motivos del Decreto-
Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas:

“Estas familias ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, y


permanecen en ellas en la medida que pueden satisfacer las demandas de los
arrendadores en los precios de alquiler, que en la mayoría de los casos responden a los
valores que fija el mercado por vía de la especulación inmobiliaria y los intereses
capitalistas de los propietarios y arrendadores y no al costo real o un valor razonable de los
alquileres”.

Basta con leer dicho extracto para darse cuenta de que el decreto ley en
cuestión posee una filosofía de izquierda, utilizando como premisa el derecho a la
vivienda y la justicia social; y acusando de capitalistas los intereses de los
propietarios y arrendadores. Cabe destacar que no es común apreciar leyes con
tanta carga ideológica. Si bien el socialismo cabe dentro de un gobierno
democrático, no se conoce de ningún gobierno que sea verdaderamente
democrático y que a su vez impregne en sus leyes tanto contenido de carácter
ideológico.

Procedemos también a citar un pequeño extracto del objeto de la Ley para


la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, contenido en su
artículo 1 numeral 7, que ha llamado nuestra atención:

“Combatir el acaparamiento, la desocupación y mercantilización de viviendas; así como la


especulación, discriminación y relaciones de explotación del ser humano por el ser
humano, asociadas al arrendamiento de vivienda.”.
De este pequeño extracto se evidencia también la tendencia socialista que
ha caracterizado al Gobierno Bolivariano en los últimos años, incluso en las
políticas habitacionales, cosa que no estaba planteada en la anterior Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios; argumentando que las viviendas han sido
mercantilizadas, dando como resultado una explotación del arrendador hacia el
arrendatario, es decir, la premisa marxista de “explotación del hombre por el
hombre”. Como ya mencionamos anteriormente, estas leyes buscan garantizar el
derecho a la vivienda a aquellos que no poseen una, a pesar de que han sido
objeto de muchas críticas por cuanto existen dudas acerca de si los mencionados
documentos normativos son idóneos para cumplir con su propósito de garantizar
una vivienda digna. En efecto, diversos analistas han señalado en reiteradas
ocasiones que la situación de desventaja en que pone esta ley al arrendador
tendrá como efecto que éste no quiera dar su propiedad en arrendamiento, cosa
que resulta muy contraproducente. Podemos notar también un carácter
paternalista por parte del Estado en esta misma ley de arrendamiento de vivienda,
característico de los gobiernos de corte socialista. Su Artículo 4 establece que el
Estado promoverá y protegerá el arrendamiento responsable de viviendas,
pensiones, etc. Como se puede ver el Estado se ha tomado la responsabilidad de
velar por los arrendamientos de viviendas; ¿pero tendrá el Estado los recursos
económicos para proteger el arrendamiento responsable de viviendas, pensiones,
residencias o habitaciones? Creemos que no.

En conclusión, puede decirse que existe un “choque ideológico” por así


decirlo entre los procedimientos especiales contenciosos regulados en el Código
de Procedimiento Civil y las leyes mencionadas supra que tienen por objeto
garantizar el derecho constitucional a la vivienda. En efecto, los procedimientos
ejecutivos del CPC tienen por objeto satisfacer los intereses de un acreedor cuyo
crédito no ha sido cumplido de manera voluntaria por el deudor, siendo entonces
de corte liberal; mientras que por el otro lado, el Decreto Ley Contra el Desalojo y
la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y la Ley para la Regularización y Control
de los Arrendamientos de Vivienda ponen el derecho a la vivienda muy por encima
de los intereses particulares de los acreedores, al punto de crear un desequilibrio
entre los intereses del acreedor y los del inquilino.

2. Análisis de los procedimientos establecidos en el Decreto-Ley Contra el


Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y su impacto
sobre los procedimientos ejecutivos del Código de Procedimiento Civil.

2.1. Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas

La Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas fue


promulgada en el año 2011, partiendo de la premisa del problema habitacional, es
decir, que a raíz de la dificultad de obtener una vivienda se promulgó esta ley para
“proteger” el derecho de los ciudadanos a tener una vivienda digna. Esta ley en su
artículo 1 establece que “tiene por objeto la protección de las arrendatarias y
arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes
inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de
viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o
judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión
legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la
posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.

Más importante aun, el artículo 4 del decreto-ley en cuestión nos señala que a
partir de la publicación del mismo, no podrá procederse a la ejecución de
desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o
constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este
Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales
establecidos en este Decreto-Ley, refiriéndose al procedimiento previo que
establecen los artículos 5 en adelante. A su vez, el artículo 5 nos establece que
“previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera
derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión
o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno
de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el
Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento
descrito en los artículos subsiguientes”.

Los efectos que producen estos artículos en los procedimientos ejecutivos


del CPC son problemáticos. Para intentar cualquier acción por la cual se pretenda
el desalojo de un inmueble destinado a vivienda principal, bien sea que se trate de
un arrendamiento de vivienda, usufructo, comodato u ocupación, es necesario
agotar el procedimiento administrativo previo que establece el decreto ley in
comento (artículos 5 al 11) por ante el Ministerio de Hábitat y Vivienda, ya que de
lo contrario cualquier acción destinada al desalojo de una vivienda será inadmitida.
Esto representa un obstáculo para el derecho a la tutela judicial efectiva puesto
que obliga al demandante a pasar por un procedimiento administrativo, es decir,
esta ley obliga agotar la vía administrativa primero para luego poder demandar el
desalojo como tal ante los tribunales; siendo esto contrario a la jurisprudencia de
la Sala Constitucional establecida en sentencia N° 957 del 9 de mayo 2006, que
estableció que el agotamiento de la vía administrativa no era obligatorio sino
optativo, teniendo el reclamante la libertad de escoger qué vía tomar en atención
al principio de la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 26 de la
Constitución. Si ya de por sí el sistema de administración de justicia en nuestro
país es bastante lento, incluso cuando de procedimientos especiales se trata,
ahora el desalojo de una vivienda tomará mucho más tiempo que antes, al punto
de hacer que estos procedimientos ejecutivos se vuelvan poco útiles, al menos en
el caso de embargar y rematar viviendas. Por otra parte, podemos apreciar que
con esta ley se pretende garantizar el derecho a una vivienda digna al poner
muchos obstáculos para lograr el desalojo de una vivienda, incluso cuando al
reclamante le asiste la razón. Esto hace nugatorio el derecho de propiedad que
tienen los arrendadores sobre sus inmuebles, siendo fuente de múltiples abusos
por parte de arrendatarios que no cumplen ni siquiera con su obligación de cuidar
el inmueble. Queremos aclarar que si bien esta ley no habla exclusivamente de
arrendamiento, éste es el caso más común. En nuestra opinión, esto no es sino
una medida un tanto desesperada para tratar de paliar el enorme déficit
habitacional que tenemos actualmente. Creemos que esta no debería ser la
solución puesto que el derecho de propiedad de los acreedores que pusieron su
máximo esfuerzo en comprar un inmueble nada económico (al menos en el caso
de los arrendadores) se ha vuelto prácticamente inaplicable, siendo esto
claramente violatorio del derecho a la propiedad consagrado en el artículo
115 de nuestra Constitución. Y esto ha tenido un efecto adverso, que consiste
en que aquellas personas que buscaban dar su inmueble en arrendamiento,
comodato, usufructo lo hacen cada vez menos por temor a que terminen
perdiendo su inmueble en la práctica a manos de un ocupante irresponsable,
haciendo que tanto este decreto-ley como la Ley para la Regularización y Control
de Arrendamientos de Vivienda sean contraproducentes para cumplir con la
finalidad que tenían prevista.

2.1.1. Procedimiento Administrativo Previo

Los artículos 6 al 11 del Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación


Arbitraria de Viviendas regulan el procedimiento administrativo que es necesario
seguir si pretendemos el desalojo de una vivienda.

El artículo 6 establece que el interesado debe consignar solicitud escrita,


debidamente motivada y documentada por ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat,
exponiendo los motivos que le asisten para el desalojo.

Después de presentar la solicitud, el funcionario competente citará a la otra


parte para que exponga sus defensas y alegatos en audiencia conciliatoria que
tendrá lugar entre los diez y quince días hábiles siguientes a su citación. Si dicha
parte no tuviese abogado o no compareciere a la audiencia, se citará a la
Defensoría Especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y se
suspenderá el curso del procedimiento hasta que comparezca el defensor
designado, fijándose una nueva oportunidad para la celebración de la audiencia.
Nótese toda la protección que le brinda el Estado al inquilino, al llegar al punto de
establecer una Defensoría especializada solo para esta materia, y de suspender el
proceso en caso de su incomparecencia y o de falta de representación. Esto en
nuestra opinión produce una ventaja injustificada para la persona objeto de
protección, ya que perdona su irresponsabilidad de no comparecer a la audiencia
al establecer una nueva oportunidad para la audiencia, lo cual normalmente
ocurre, pues es de interés del ocupante de la vivienda ganar tiempo.

Continuando con el procedimiento, si la parte interesada, o el sujeto objeto


de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la
audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva
oportunidad dentro de los diez días hábiles siguientes a éste. Si una vez fijada la
nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la
incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a
dictar su decisión. La inasistencia del solicitante a la última audiencia fijada, o a
cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pretensión,
dando fin al procedimiento. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o
fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del
conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de
veinte días hábiles.

El artículo 9 señala que, celebrada la audiencia y llegado a un consenso de


solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo
acordado. Por otro lado, cabe señalar que este decreto-ley guarda silencio con
respecto a las pruebas, estableciendo que cuando no hubiere acuerdo entre las
partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con
base en los argumentos y alegatos presentados por éstas, pero sin mencionar las
pruebas por ningún lado. ¿Querrá decir esto que no se admite la promoción de
pruebas en este procedimiento administrativo? De ser ese el caso constituiría una
grave violación del derecho a la defensa, específicamente del derecho a presentar
pruebas para demostrar los alegatos, consagrado en el numeral 1 del artículo 49
de nuestra Constitución. Sin embargo, es posible que sí se consagre la posibilidad
de presentar pruebas, aunque de manera muy disimulada, al examinar el artículo
6 que establece que el solicitante deberá consignar solicitud escrita, debidamente
motivada y documentada.

Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el


funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará
protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si por el
contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará
en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo
podrá ejecutarse por orden judicial conforme a lo establecido en el presente
decreto-ley y en el resto del ordenamiento jurídico vigente. Esto quiere decir que al
obtener una resolución favorable el solicitante, debe acudir a un tribunal. Esta
norma constituye una excepción al principio de ejecutoriedad de los actos
administrativos, en virtud del cual la administración puede ejecutar ella misma sus
propios actos sin necesidad de la intervención de un tribunal.

El artículo 10 establece que cumplido el procedimiento antes descrito,


independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos
jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones, y que no podrá
acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en
los artículos precedentes. Esto último en el caso de quien busca el desalojo de su
propio inmueble. De esto se deduce que aunque no le den la razón al solicitante,
éste puede de cualquier modo acudir a la vía judicial a intentar la vía ejecutiva,
puesto que ya habría agotado el procedimiento administrativo antes descrito. Esto
resulta un tanto contradictorio, ya que si el inquilino obtiene una resolución
favorable que lo protege contra el desalojo igual se le da la posibilidad al
solicitante de acudir a los tribunales para que desalojen al ocupante de la vivienda.

Como hemos podido apreciar, este procedimiento administrativo es un


trámite bastante tedioso que debe cumplir necesariamente el solicitante para tener
la posibilidad de desalojar al ocupante de su inmueble. Este procedimiento,
aunado a los demás trámites y prohibiciones de este decreto-ley, hace que el
procedimiento de ejecución de hipoteca y demás procedimientos ejecutivos
cuando se busque el desalojo de una vivienda sean en la práctica inútiles debido
al largo período de tiempo que implica cumplir todos estos lapsos, dejando al
solicitante sin la posibilidad de obtener tutela judicial efectiva y recuperar su
inmueble.
MAPA DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DEL DECRETO-LEY
CONTRA EL DESALOJO ARBITRARIO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA
DE VIVIENDAS.

Solicitud escrita debidamente


motivada y documentada ante Celebración de audiencia No comparecencia
el Min. Háb. y Vivienda. Art. 6 conciliatoria. Art. 7 de una de las partes

Las partes llegan Fijación de nueva


a un acuerdo audiencia
Las partes no logran conciliar

Incomparecencia de
Decisión del funcionario con Las partes suscriben
una de las partes
base en argumentos y acta con las
alegatos de las partes. Art. 9 soluciones acordadas

Solicitante Inquilino
Decisión Decisión
favorable al favorable al
inquilino solicitante
Desistido el Decisión del
procedimiento funcionario

Resolución Resolución
que lo que
protege establece
contra el plazo para el
desalojo desalojo,
que debe ser
ejecutado
por un
tribunal

En cualquier caso queda


habilitada la vía judicial para
el solicitante
2.1.2. Otras disposiciones

El artículo 12 del Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación


Arbitraria de Viviendas establece que los funcionarios judiciales estarán obligados
a suspender por un plazo que oscila entre los noventa y ciento ochenta días
hábiles (más de seis meses en su límite máximo) cualquier actuación o provisión
judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre, la posesión
legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en
ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el
desalojo y, cualquier otra persona que considere necesaria en resguardo y
estabilidad de sus derechos.

El TSJ en ponencia conjunta en Sala de Casación Civil, mediante sentencia


de fecha 1° de noviembre de 2011, caso: juicio de reivindicación seguido
por Dhyneira María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar, hizo la
siguiente aclaratoria:

(…) “el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:

1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento


establecido en los artículos 5 al 11;

2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12”.

(…)

“En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales,


suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la

terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien

sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se

perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro”.


Esto quiere decir que en el caso de los juicios que no han iniciado aun, es
necesario cumplir con el procedimiento administrativo que ya analizamos (Arts. 5
al 11).

Por otra parte, los juicios en curso, en los que se pretenda el desalojo de
un inmueble seguirán su curso normal hasta la etapa en que se deba proceder al
desalojo, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución,
momento en el cual se suspenderá el proceso como lo establece el artículo 12
eiusdem. Dentro de ese plazo de 90 a 180 días hábiles, establece el artículo 13
que el funcionario judicial verificará si el sujeto protegido por el presente decreto-
ley estuvo debidamente asistido; y solicitará al Ministerio de Hábitat y Vivienda que
le provenga al afectado por la medida de desalojo una vivienda provisional o
definitiva, si no tuviere dónde habitar. En todo caso, el juez no procederá a la
ejecución forzosa del desalojo sin que se garantice el derecho a la vivienda de la
parte afectada. Es decir, que aunque transcurrieren los 180 días hábiles de
suspensión (límite máximo), la medida de desalojo no se cumplirá sino hasta que
se le haya garantizado destino habitacional al sujeto afectado por dicha medida,
bien sea de manera provisional o definitiva. Ésta es una razón más que podría
hacer ilusorio el embargo ejecutivo sobre viviendas, violentándose así el derecho a
la tutela judicial efectiva del demandante, ya que puede pasar mucho tiempo antes
de que el Estado encuentre una vivienda “digna” para el afectado por el desalojo,
haciendo que la ejecución sea virtualmente interminable.

Si bien es deber del Estado proporcionar vivienda a la población, no puede hacerlo


a expensas de los particulares quienes trabajaron duro para ser propietarios de
una vivienda, o sea, no se puede pretender satisfacer un derecho constitucional
como lo es el de la vivienda pasando por encima de otro derecho constitucional
como la propiedad. Y en el caso de los procedimientos ejecutivos del CPC,
aunque el demandante pudiera no ser propietario del inmueble que se va a
desalojar, igualmente queda lesionada la tutela judicial efectiva al verse en la
imposibilidad de rematar el inmueble y ver satisfecha su acreencia. Si el Estado
ejecutara políticas eficientes en materia habitacional, no se habría visto en la
necesidad de promulgar estas polémicas leyes en primer lugar.

Por otra parte, la fecha para la ejecución material del desalojo deberá ser
notificada al afectado con un plazo previo de al menos noventa días hábiles,
conforme lo establecido en el artículo 14. Se establece además en el artículo 16
la prohibición de dictar medidas de secuestro sobre viviendas que constituyan el
hogar de una familia, en las demandas por incumplimiento o resolución de
contrato y en aquellas por cobro de bolívares o ejecución de hipoteca. Gracias a
este artículo, en el procedimiento por intimación solo procederá el embargo
preventivo (que recae sobre bienes muebles) y la prohibición de enajenar y gravar;
por lo que el desalojo del inmueble en este procedimiento ocurriría una vez
decretada sentencia definitivamente firme.

En el caso de desalojos de viviendas por el beneficio de un crédito


inmobiliario, como consecuencia del atraso o cesación de pagos, establece el
artículo 17 que se seguirán los procedimientos establecidos en el decreto-ley que
hemos venido analizando, debiendo el juez competente además, informar de la
ejecución a la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras
(SUDEBAN) y al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), a los fines de
que dichos organismos evalúen la situación del crédito fallido y gestionen lo
conducente a efectos de coadyuvar a la solución de la situación del afectado, en
cuanto sea posible.

2.2. Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda

Analizando los artículos 94 al 96, podemos decir de manera muy breve que
esta ley establece que para cualquier reclamo relacionado con la relación
arrendaticia, el solicitante deberá acudir por ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda para dar inicio al procedimiento administrativo previo
que establece el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de
Viviendas, procedimiento éste que ya tuvimos oportunidad de analizar supra. Por
lo que, para poder acudir al poder judicial, tenemos que agotar ese largo y tedioso
procedimiento administrativo previo.

Un punto muy importante que establece esta ley y que representaría un verdadero
obstáculo para los procedimientos ejecutivos del CPC es su artículo 91 que
establece las causales por las cuales puede ser desalojado un inmueble destinado
a vivienda, a saber:

“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento,


cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de
pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios
definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble,
o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las
autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de
que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que
los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el
arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las
disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las
autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión”.

Como podemos apreciar, el desalojo por ejecución forzosa de una obligación no


aparece como causal para que proceda el desalojo de un inmueble. Por lo tanto, si
un acreedor pretende ejecutar a través de un procedimiento ejecutivo una vivienda
que está bajo contrato de arrendamiento, no lo podrá hacer puesto que las
causales del artículo 91 son taxativas. La ley establece que a la hora de embargar
y rematar un inmueble en el que vive un arrendatario éste puede oponerse al
embargo para que se le respete su derecho como arrendatario (Art. 546 CPC),
evitando ser afectado por la ejecución del inmueble. Sin embargo, como esta ley
de arrendamiento pone los intereses de los arrendatarios por encima de los
intereses de los acreedores para contrarrestar la “mercantilización y la
especulación económica con la vivienda” no sorprendería que el poder judicial no
admitiera pretensiones que busquen el desalojo de una vivienda cuando en la
misma hay un contrato de arrendamiento de por medio, ya que este artículo puede
ser interpretado de manera que no se admita la ejecución de viviendas en estos
casos; es decir, cuando el deudor cuya vivienda será ejecutada tiene a un tercero
viviendo en ella en calidad de arrendatario. Esto haría nugatorio el derecho de
tutela judicial efectiva de los acreedores, especialmente en el caso del
procedimiento de ejecución de hipoteca cuando ésta recae sobre una vivienda.

2.2.1. Procedimiento Judicial

En este procedimiento el juez debe asegurarse de que el demandado


cuenta con asistencia o representación jurídica durante el todo el proceso,
suspendiendo el mismo si el demandado no pudiere proveerse un defensor por sí
mismo, con el objeto de notificar a la Defensa Pública, y que se designe un
defensor que comparecerá al quinto día de despacho siguiente al que se deje
constancia en autos de su notificación.

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de


arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones
derivadas de relaciones arrendaticias se sustanciarán y sentenciarán conforme al
procedimiento oral que establecen los artículos 100 y siguientes. Estas demandas
serán escritas y deben llenar los requisitos exigidos en el artículo 340 del CPC.
Las pruebas podrán promoverse con el libelo y hasta el lapso probatorio. Se
establece un despacho saneador en el artículo 101.

Al quinto día siguiente de que conste en autos la citación del demandado,


se fijará la audiencia de mediación, en la que las partes tratarán de conciliar
posiciones, y de llegar a un acuerdo el juez dará por concluido el proceso
mediante sentencia en forma oral, homologando el acuerdo el cual reducirá en
acta motivada y que tendrá efecto de cosa juzgada. Se establece además la
posibilidad de prorrogar la audiencia de mediación hasta agotar el debate,
pudiendo fijar hasta dos nuevas audiencias dentro de los quince días continuos
siguientes, contados a partir de la celebración de la primera audiencia.

La no comparecencia del demandante a la audiencia de mediación se


considerará como desistimiento del procedimiento, por lo que podrá volver a
intentar la demanda después de transcurridos noventa días continuos contados a
partir de la fecha en que la sentencia quede definitivamente firme. Esta sentencia
es apelable en ambos efectos y las partes podrán presentar las pruebas
admisibles en esa instancia. Por otro lado, en caso de no comparecencia del
demandado, se procederá a la contestación de la demanda. Ahora bien, cabe
preguntarse lo siguiente: si el demandante no asiste a la audiencia de mediación,
declarándose el desistimiento, y el demandante quiere volver a demandar, ¿tendrá
que pasar nuevamente por el procedimiento administrativo previo del Decreto-Ley
Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas? La ley no aclara
este punto, pero en atención al principio de tutela judicial efectiva y al derecho de
acceso a la justicia que establece nuestra Constitución en su artículo 26, debería
permitirse al demandante volver a demandar sin tener que pasar por ese largo
procedimiento administrativo previo de nuevo.

Si las partes no llegaren a ningún acuerdo en la audiencia de mediación, el


demandado deberá contestar la demanda dentro de los diez días de despacho
siguientes, teniendo la posibilidad de promover pruebas, oponer cuestiones
previas del art. 346 CPC, excepciones perentorias, solicitar intervención de
terceros; y puede también reconvenir siempre que el tribunal sea competente por
la materia, por la cuantía y el procedimiento sea compatible. Si el demandado no
diere contestación a la demanda se declarará la confesión ficta, y tendrá la carga
de promover las pruebas que le favorezca, dentro de los ocho días siguientes a la
oportunidad de la contestación omitida.

Después de la contestación de la demanda o de la reconvención, el juez


dictará auto dentro de los tres días de despacho siguientes, en el cual abrirá un
lapso probatorio; ocho días para promover pruebas, tres para la oposición, y otros
tres para la admisión. El lapso de evacuación será de 10 días de despacho
cuando se trate de pruebas documentales; pero cuando se trate de inspección
judicial, experticia, informes de terceros, pruebas científicas y pruebas libres, el
lapso de evacuación podrá ser de hasta 30 días de despacho.

Una vez terminado el lapso de promoción de pruebas, se fijará al segundo día de


despacho siguiente el día y hora para la celebración de la audiencia de juicio. En
el día fijado para dicha audiencia deberán concurrir las partes, y no se admitirá la
alegación de nuevos hechos. Si ninguna de las partes compareciere a la audiencia
de juicio, el proceso se extinguirá. Pero si concurre una de las partes se oirá su
exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas. Si no
compareciere la parte demandante a la audiencia de juicio se entenderá que
desiste de la acción (ojo, no del procedimiento, sino de la acción). Contra esta
decisión se podrá apelar en ambos efectos dentro de los tres días de despacho
siguientes por ante el Tribunal que conoce de la causa. Si no comparece el
demandado, se le tendrá por confeso, teniendo la posibilidad de apelar en ambos
efectos dentro de los tres días de despacho siguientes a la publicación del fallo.
Se consideran causas justificativas de la incomparecencia el caso fortuito y la
fuerza mayor. Con respecto a la apelación, se decidirá en un plazo no mayor de
cinco días de despacho a partir del recibo del expediente. Una redacción
incoherente del último aparte del artículo 117 hace pensar que es admisible el
recurso de casación sin importar la cuantía; pero esta duda es aclarada al leer el
artículo 124, que establece que se declarará con lugar el recurso de casación
cuando se cumpla con los extremos establecidos en el CPC.

Una vez que las partes han expuesto sus alegatos, se evacuarán las
pruebas en la forma que determine el juez, y luego de evacuadas las pruebas de
una de las partes, se le concederá a la parte contraria un tiempo breve para que
formule observaciones. El juez valorará las pruebas según la sana crítica, y tendrá
la posibilidad de evacuar cualquier otra prueba que considere necesaria para el
mejor esclarecimiento de la verdad.
Concluida la audiencia, el juez se retirará por hasta sesenta minutos y
pronunciará su sentencia oralmente. De esta sentencia se oirá apelación en
ambos efectos, dentro de los cinco días siguientes a la publicación del fallo. El
Tribunal Superior dará entrada al expediente, la audiencia oral será fijada para el
tercer día de despacho siguiente, en el cual se dictará la sentencia definitiva. Se
podrá anunciar recurso de casación dentro de los cinco días siguientes a la
publicación del fallo, siempre que por la cuantía sea recurrible.

Este es de manera resumida el procedimiento judicial que establece la Ley


para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda para cuando
se demande el desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de
arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones
derivadas de la relación arrendaticia. Este es un procedimiento que en líneas
generales no es malo, que de cumplirse cabalmente sus lapsos la solución de la
controversia sería expedita. Ahora bien, como ya sabemos, antes de demandar es
necesario iniciar el procedimiento administrativo previo establecido en el Decreto-
Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, el cual tarda bastante y es
propenso a múltiples dilaciones, por lo que el arrendador tendría que esperar un
largo tiempo para ver cumplida su pretensión, eso sin mencionar lo lento que
funciona nuestro sistema de administración de justicia en el que no se cumplen los
lapsos que establece la ley, no solo en el poder judicial sino también a nivel
administrativo. Con esta ley se busca proteger al arrendatario quien es
considerado débil jurídico en la relación arrendaticia, y asegurar su derecho a la
vivienda. No obstante, esta ley ha tenido un efecto muy adverso, y es que ahora
quienes son propietarios de una vivienda son reacios a dar su inmueble en
arrendamiento puesto que se ven en desventaja frente al arrendatario por diversas
razones: 1) el canon de arrendamiento que establece la ley no es favorable al
arrendador; 2) la obligación de intentar el procedimiento administrativo previo; 3) y
en caso de obtener una sentencia favorable, el arrendador debe esperar un largo
tiempo para que se materialice el desalojo del inmueble. Es por esto que la ley en
cuestión no es idónea para resolver el problema de escasez de viviendas que
enfrentamos actualmente. La solución a este problema habitacional es que la
Administración Pública ejecute políticas eficientes de construcción de viviendas.

Por otro lado, hay que hacer referencia también a la prohibición expresa de
dictar medida cautelar de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda,
establecida en el artículo 11 de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda. Esta norma incide notablemente en los
procedimientos en los que se prevé la medida de secuestro, como el
procedimiento por intimación, por supuesto, cuando lo que se busca es secuestrar
una vivienda.
MAPA DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL ESTABLECIDO EN LA LEY PARA LA
REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Procedimiento administrativo
previo, Ley Contra Desalojo y Presentación de demanda.
Admisión de la demanda
Requisitos art. 340 CPC
Desocupación Arbitraria

Citación del demandado


Sentencia. Cosa juzgada Acuerdo entre las partes

Audiencia de mediación.
Contestación de la demanda: cuestiones Prorrogable hasta dos
previas, excepciones perentorias, int. de Partes no llegan nuevas audiencias
terceros, reconvención a acuerdo

No comparecencia.

No contesta: Confesión ficta Demandante: desistimento del


Después de la contestación
procedimiento.

Demandado: contestación de
la demanda
Lapso probatorio:

Promoción: 8 días Celebración de Audiencia


de juicio
Oposición: 3 días No comparece el demandante:
desistimiento del procedimiento.
Admisión: 3 días Apelación ambos efectos dentro
de los 3 días siguientes

No comparece el demandado:
confesión ficta. Apelación en
Evacuación: ambos efectos dentro de los 3
días siguientes.
- Documentales 10 días;

- Inspección, informes,
experticia, prueba
científica y pruebas libres:
hasta 30 días.

Observaciones

Suspensión
Desalojo 90-180 días Sentencia Apelación Casación
hábiles 2 efectos
3. Mapas de los procedimientos ejecutivos del Código de Procedimiento Civil
afectados por el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitrarias, y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos
de Vivienda.

3.1. Mapa del Procedimiento de Vía Ejecutiva cuando se ejecuta una vivienda

Presentación de
instrumento público u
otro instrumento
Preparación de la auténtico, o privado
Pretensión: Cobro
vía ejecutiva. reconocido; más
de deuda líquida de Reconocimiento
Citación para resolución del
plazo vencido
reconocimiento Ministerio Háb y Viv
que habilite la vía
judicial.

Se realiza el
embargo Embargo ejecutivo en
ejecutivo, cuaderno separado
- Prohibición de
debiéndose
enajenar y gravar Si se trata de
notificar al Admisión
- Desposesión vivienda:
inquilino con 90
- Depositario suspensión 90-180
días continuos
de anticipación días hábiles, y que el
inquilino tenga Procedimiento
por lo menos
vivienda ordinario en
Justiprecio cuaderno principal:

- Citación
-Contestación
Publicación y remate - Pruebas
- Informes
Suspensión
hasta sentencia Con Lugar:
Avisos
def. firme Sentencia
Aviso y
Remate

Sin Lugar:

Fin del
procedimiento
Una vez admitida la demanda por presentar los instrumentos adecuados más la
resolución del Ministerio de Hábitat y Vivienda, el juez acordará embargo ejecutivo
en cuaderno separado, mientras que el procedimiento de cognición se sigue por el
cuaderno principal, y comienza con la citación personal del demandado. Es decir,
el procedimiento ordinario transcurrirá en paralelo con el embargo ejecutivo, sin
que este último afecte al procedimiento ordinario, y viceversa Si uno de los bienes
a embargar es una vivienda, se deberá suspender el embargo ejecutivo como
establece el Art. 12 del Decreto-ley contra el desalojo y desocupación arbitraria, y
una vez cumplido el plazo de 90-180 días hábiles y se le haya garantizado destino
habitacional al inquilino según el artículo 13 eiusdem se proseguirá con el
embargo, debiéndose notificar el desalojo al inquilino con 90 días de anticipación
por lo menos. Como ya sabemos, todo lo que tiene que ver con el embargo
ejecutivo se practicará en cuaderno separado, por lo que la suspensión del
embargo ejecutivo no afectará en nada al procedimiento ordinario que corre
paralelamente. Sin embargo, existe la posibilidad de que habiéndose dictado
sentencia definitivamente firme a favor del demandante aun no se haya desalojado
al inquilino, bien por la lentitud del tribunal, o bien por no habérsele encontrado
vivienda aun.
3.2 Mapa del procedimiento de ejecución de hipoteca sobre una vivienda

Requisitos de la demanda: Ausencia de requisitos:


obligación vencida, rechazo
documento registrado, Decisión del
monto de crédito y Tribunal
accesorio, copia certificada
de gravamen; resolución Admisión:
-Prohibición de enajenar y gravar
Min Hábitat y Vivienda que
- Intimación del deudor y tercero
habilite la vía judicial.
poseedor para que paguen dentro
de tres días o se opongan dentro de
los ocho días siguientes.
Se continúa con el embargo Suspensión de
ejecutivo hasta el estado de 90 a 180 días
remate, notificando al deudor hábiles para
con al menos 90 días de procurar una Si al cuarto día no acreditan el pago
anticipación., vivienda al
inquilino

Modifica Trámite de oposición y cuestiones


Sustanciación previas, si fueren interpuestas
Suspende Con Lugar Cuestiones Previas
Extingue

Con lugar la Sin lugar la


Sentencia Informes Pruebas
oposición oposición

Remate si ya se
Con Lugar cumplió la
suspensión
para asegurar
vivienda
Como se ha señalado anteriormente, es importante acompañar con la demanda
resolución del Ministerio de Hábitat y Vivienda del procedimiento administrativo
previo sobre desalojo, ya que de lo contrario la demanda no será admitida. Luego
de providenciada la demanda sabemos que el demandado tiene 8 días para
oponerse, y que el embargo ejecutivo comienza después del tercer día si no se
hubiere acreditado el pago por el deudor o el tercero poseedor. Una vez llegado el
cuarto día del lapso de oposición dice el CPC que se dará inicio al embargo
ejecutivo, si los intimados no hubieren pagado. Es aquí cuando el trámite de la
ejecución deberá suspenderse hasta por 180 días hábiles con el fin de asegurar
una vivienda al inquilino, aunque sea temporal. Una vez transcurrido el lapso de
suspensión, siempre que se haya notificado al deudor con 90 días de anticipación
por lo menos, se proseguirá con el embargo ejecutivo hasta el estado de remate, a
menos que ya hubiere sentencia definitivamente firme a favor del demandante
para el momento en que se levante la suspensión, en cuyo caso se realizará el
embargo ejecutivo, el justiprecio, la publicación y el remate de una vez. Ahora
bien, al igual que el procedimiento de vía ejecutiva, todo lo que se practique con
respecto al embargo ejecutivo se tramita en cuaderno separado del expediente
principal, por lo que, una vez suspendida la ejecución anticipada, esto no interfiere
con el trámite de la oposición ni de las cuestiones previas si fueren formuladas ya
que éstas se siguen en el expediente principal; por lo que si se declara con lugar
la oposición el juez declarará el procedimiento abierto a pruebas y se seguirán los
trámites del procedimiento ordinario paralelamente a la ejecución suspendida.

Por otro lado, si se declara sin lugar la oposición, se procederá al embargo y


remate de los bienes hipotecados, pero antes deberá cumplirse el plazo
establecido legalmente para que el Estado pueda procurar una vivienda a la
persona afectada por el desalojo.
3.3 Mapa del procedimiento por intimación cuando se pretende ejecutar una
vivienda

Demanda debe estar


Pretensión: Si está fundada en inst.
fundamentada en:
- Suma líquida y púb, inst. priv. reconocido
- Instrumentos
exigible de dinero. públicos y privados. o en documentos
- Entrega de cosas negociables; se podrá
- Cartas, misivas.
fungibles o de cosa - Resolución del solicitar medidas
mueble determinada. cautelares, excepto
Ministerio de Hábitat
y Vivienda. secuestro.

Fase de ejecución:
Suspensión por 90-180
días hábiles y luego se Si no paga ni se opone
procede a la ejecución Decreto de intimación.
El intimado deberá pagar
dentro de los 10 días
Fin del procedimiento Si paga siguientes a su notificación
u oponerse.

Contestación de la Sin efecto el decreto Si se opone


demanda de intimación

Se va a procedimiento
ordinario o breve,
Pruebas Informes Sentencia
dependiendo de la
cuantía

Con lugar

Embargo ejecutivo
Justiprecio Suspensión 90-180
Publicación días hábiles para
Avisos asegurar vivienda
Remate
La demanda de intimación debe estar fundada en instrumentos públicos o
privados reconocidos, cartas, misivas; y se debe presentar además resolución del
Ministerio de Hábitat y Vivienda que acredite que el demandante pasó por el
procedimiento administrativo previo antes estudiado. Si la parte actora acompaña
estos documentos con la demanda el juez decretará la intimación del deudor para
que dentro de los 10 días de despacho siguientes a la misma acredite pago de la
obligación o se oponga. Además, si la demanda estuviere fundada en instrumento
público, privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, facturas
aceptadas, letras de cambio, pagarés, cheques o cualquier otro documento
negociable, el actor podrá solicitar prohibición de enajenar y gravar y embargo
preventivo, pero no podrá solicitar medida de secuestro puesto que el artículo 16
del Decreto-Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria lo prohíbe
expresamente. Si el intimado no paga dentro del plazo establecido y tampoco se
opone, el decreto de intimación adquirirá fuerza de cosa juzgada y se suspenderá
el procedimiento por un lapso de 90 a 180 días hábiles, y luego se procederá a la
ejecución forzosa, si se va a ejecutar una vivienda claro está. Y en todo caso, no
se procederá a la ejecución de la vivienda mientras no se le asigne una vivienda
temporal o permanente al inquilino objeto de desalojo. Ahora bien, si el intimado
no paga pero manifiesta su oposición, el decreto de intimación quedará sin efecto
y se pasará a la contestación de la demanda, siguiéndose los trámites del
procedimiento ordinario hasta llegar a la sentencia definitiva. El Código guarda
silencio sobre el destino de las medidas cautelares ya decretadas en caso de
oposición. La doctrina en este sentido está dividida. Autores como Marcos Solis
Saldivia y Alexis R. Meza apoyan la premisa de levantar las medidas cautelares si
el intimado formula oposición. Por otro lado, autores como Henríquez la Roche,
Carrasquero Hill y Pérez Mouchet se inclinan por la improcedencia de la
suspensión de las medidas cautelares frente a la oposición del intimado.

Si el tribunal le da la razón al demandante, se pasará a la fase de ejecución, en la


cual se tendrá que suspender el procedimiento hasta que se asegure una vivienda
al inquilino, para luego rematar el inmueble desalojado.
Conclusión

Nuestro sistema de administración de justicia se ha caracterizado por ser


muy lento, incluso cuando se trata de procedimientos especiales contenciosos, en
los que se supone que debe privar la celeridad. Y ahora que tenemos la Ley para
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto-Ley
Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, los procedimientos judiciales en
los que se pretenda el desalojo de una vivienda por cualquier título se hacen
sumamente largos por el extenso período de tiempo que comporta el someterse al
procedimiento administrativo previo para obtener una resolución de desalojo, y
que luego de demandar ante un tribunal se tenga que suspender el embargo
ejecutivo de la vivienda hasta que el Estado logre asignar una casa al inquilino
desalojado, haciendo que la ejecución forzosa de la obligación quede virtualmente
ilusoria. Por otro lado, si bien los procedimientos ejecutivos especiales son ahora
mucho menos útiles cuando hay una vivienda de por medio, sigue siendo
preferible recurrir a ellos que irse al procedimiento ordinario, puesto que en éste
último la ejecución inicia una vez se haya recorrido el largo trámite de la fase de
cognición; mientras que en los procedimientos ejecutivos (excepto el de
intimación) la fase de ejecución comienza de una vez sin tener que esperar
sentencia firme.

Gracias a estas disposiciones legales, lo más factible para los acreedores


en los procedimientos ejecutivos será probar otras opciones fuera de los
inmuebles que sirven como vivienda. Por ejemplo, en el procedimiento de vía
ejecutiva el acreedor tendrá que señalar en el libelo su deseo de ejecutar bien sea
bienes muebles o bienes inmuebles que no sean viviendas, como terrenos o
locales comerciales. El procedimiento de ejecución de hipoteca es el más afectado
puesto que las hipotecas (a excepción de las mobiliarias) siempre versan sobre
bienes inmuebles, y con frecuencia sobre viviendas. Lo mejor que puede hacer el
acreedor si desea intentar este procedimiento en el futuro sería constituir hipoteca
sobre cualquier inmueble que no sea habitable. Las instituciones bancarías
podrían ser las más afectadas puesto que algunas se dedican a vender casas bajo
garantía hipotecaria. En el caso del procedimiento por intimación sería la misma
solución, que el acreedor solicite que se embarguen y rematen bienes distintos de
las viviendas para que no se suspenda la ejecución de la sentencia.

El Estado en su afán de asegurar el derecho a la vivienda de la población


se ha olvidado de mantener un equilibrio entre los intereses legítimos del acreedor
y los intereses legítimos del deudor. En el caso que nos ocupa los acreedores
difícilmente verán cumplida su obligación de manera forzosa porque el Estado se
preocupa más por asegurarse que los inquilinos tengan una vivienda en esta
situación habitacional tan precaria producto de la omisión del mismo Estado. Y
aclaramos que asegurar el derecho a la vivienda no es malo, todo lo contrario, el
Estado tiene ese deber, establecido en el artículo 82 de nuestra Carta Magna. El
problema radica en los medios que ha empleado el Estado en lograrlo. La mejor
forma cumplir con su deber es construyendo suficientes viviendas para la
población, y no pretender conculcar los derechos de propiedad, derecho de acción
y de tutela judicial efectiva de los acreedores, quienes tienen un interés individual,
no colectivo, pero legítimo en obtener el cumplimiento de su obligación; por lo que,
la mejor forma de garantizar los derechos sociales de los ciudadanos es no
cercenar otros derechos también de rango constitucional como la propiedad y la
tutela judicial efectiva. Después de todo, si hay un responsable del actual déficit
habitacional es el Estado, y no los particulares, quienes no deben pagar por la
omisión del primero en garantizar los derechos sociales a la población.
Bibliografía

Abdón Sánchez Noguera. Manual de procedimientos Especiales Contenciosos.

Ricardo Henríquez La Roche. Comentarios al Código de Procedimiento Civil.

Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación


Arbitraria de Viviendas.

Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Código de Procedimiento Civil, 1986.

Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1999.

Sentencia de fecha 1° de noviembre de 2011, caso: juicio de reivindicación


seguido por Dhyneira María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar. Sala
de Casación Civil.

Sentencia N° 957 del 9 de mayo 2006, Sala Constitucional.