“2015 - Año del Bicentenario del Congreso de los Pueblos Libres”

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección General de Publicaciones

(S-3814/15)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,…

MODIFICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 1196 Y 1198 DEL CÓDIGO
CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN. CREACIÓN DE LAS FIGURAS
DE LOCACIÓN HABITACIONAL COMERCIAL Y DE LOCACIÓN
HABITACIONAL TUTELADA. CREACIÓN DEL SISTEMA NACIONAL
DE ALQUILER SOCIAL.

ARTICULO 1º. — Sustitúyese el artículo 1196, Capítulo 4, Sección 2ª

del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

“ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional comercial. Si el destino es

habitacional con fines comerciales no puede requerirse al locatario:

a. el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor
del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación
contratado;
c. el pago de valor llave o equivalentes.”

ARTICULO 2º. —Inclúyese el artículo 1196 bis en la Sección 2ª del

Capítulo 4 del Código Civil y Comercial de la Nación, que quedará
redactado de la siguiente forma:

“ARTÍCULO 1196 bis.- Locación habitacional tutelada. Cuando el

destino sea habitacional con fines sociales tutelada por el Estado, se
comprende lo estipulado en el artículo 1196, y no se podrá requerir al
locatario:

a. Precio de alquiler fuera de los montos mínimos y máximos

estimados para tal fin por la autoridad de aplicación.
b. garantía propietaria.”

ARTICULO 3º. — Sustitúyese el artículo 1198, Capítulo 4, Sección 2ª

del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

“ARTÍCULO 1198.-Plazo mínimo de la locación de inmueble. El plazo

mínimo de la locación de inmueble, si carece de plazo expreso y
determinado mayor, se considera celebrado por un plazo mínimo legal
establecido según su destino:

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a) El plazo mínimo de la locación de inmueble con destino

habitacional tutelada es de tres años.
b) El plazo mínimo de la locación de inmueble con cualquier otro
destino es de dos años, excepto los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la

cosa.”

ARTICULO 4º. — Sistema de Alquiler Social. Créase un Sistema

Nacional de Alquiler Social destinado a la vivienda familiar, única y
permanente, con las siguientes condiciones:

a) Viviendas dignas. Inmuebles destinados al alquiler social de

vivienda familiar, única y permanente, de propiedad pública o privada,
que presenten todos los aspectos de vivienda digna y las
características mínimas de hábitat adecuado.
b) Incorporación voluntaria y optativa al sistema de los propietarios
privados y de los beneficiarios.
c) Instrumentación por convenio tipificado, obligatorio y registrado,
según se establezca en la reglamentación, con presupuestos mínimos
establecidos en la presente ley.
d) Seguro obligatorio de garantía del contrato de alquiler social, con
intervención del Banco de la Nación Argentina o de la entidad que
designe el Poder Ejecutivo. La misma asegurará al propietario del
inmueble el cumplimiento de todas las obligaciones del beneficiario del
sistema, incluyendo indemnizaciones por supuestos de ocupación
indebida o daños causados a la propiedad. Asimismo cubrirá al
beneficiario y a su grupo familiar en los supuestos de fallecimiento del
titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en todo
caso de gravedad justificada.
e) Beneficios impositivos para los actores privados que realicen
inversiones en inmuebles destinados a alquiler social, o que
incorporen viviendas al presente sistema.
f) Participación de entidades de la sociedad civil en la homologación
de los procesos.

ARTICULO 5º. — El Sistema Nacional de Alquiler Social tiene por

objeto ofrecer una solución para familias que vivan en situaciones de
hacinamiento o de alquiler informal, favoreciendo la transición hacia la
formalidad del alquiler o a la adquisición de una vivienda.

ARTICULO 6º. — A los fines del cumplimiento de la presente ley, se

considerarán los siguientes conceptos:

a) Vivienda digna. Para que un inmueble sea considerado vivienda

digna debe presentar todas las características propuestas en la
Observación nº4 del Protocolo Facultativo del Pacto Internacional de
Derechos Económicos, Sociales y Culturales.

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b) Hábitat adecuado. Entendido como todo asentamiento humano

seguro, salubre, habitable, equitativo, sostenible y productivo,
conformado por el acceso a la tierra, la vivienda adecuada, los
espacios de uso común y los servicios básicos de agua potable,
energía eléctrica, vías de acceso y transporte.

ARTICULO 7º. — A los fines de la aplicación de la presente ley se

deberá efectuar un sondeo de inmuebles de propiedad pública y
tierras fiscales.

ARTICULO 8º. — Los contratos de alquiler social tendrán como

presupuestos mínimos:

a) Plazo del alquiler social no inferior a tres años.

b) Montos mínimos y máximos del alquiler social establecidos según el
índice de actualización elaborado por los Institutos de Estadísticas y
Censos de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los
precios al consumidor y el salario mínimo, vital y móvil.

ARTICULO 9º. — Los interesados en recibir el beneficio deberán

participar de talleres de formación sobre derechos y deberes
impartidos por entidades públicas u organizaciones no
gubernamentales.

ARTICULO 10º. — En los proyectos de ejecución se tendrá como

principio la inclusión social, buscando la integración de viviendas de
distinto régimen de tenencia.

ARTÍCULO 11°.- Los fondos que demande la implementación y

funcionamiento del Sistema de Alquiler Social, creado en el artículo 4°
precedente, serán incluidos en la Ley de Presupuesto General de la
Administración Nacional, dentro de la órbita de la Subsecretaría de
Desarrollo Urbano y Vivienda, dependiente del Ministerio de
Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios, y serán
equivalentes al 1,5% de lo presupuestado para este Ministerio.

La distribución de estos fondos será la siguiente:

a) Un SESENTA Y SIETE POR CIENTO (67%) funcionará como

garantía de los contratos de locación realizados.
b) Un TREINTA Y TRES POR CIENTO (33%) funcionará para la
construcción de viviendas con función de alquiler social.

ARTICULO 12º. — Invítese a las Provincias y a la Ciudad Autónoma

de Buenos Aires a adherir a la presente ley.

ARTICULO 13º. — Comuníquese al Poder Ejecutivo.

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Liliana T. Negre de Alonso.-

FUNDAMENTOS

Señor Presidente:

La presente propuesta legislativa tiene como propósito responder a

una importante demanda social: el acceso a una vivienda adecuada.
Muchas personas necesitan acceder a un ambiente urbano, donde
pueden obtener un empleo que les permita ganarse su sustento, pero
no pueden cubrir los requisitos del mercado de alquileres. A
consecuencia de ello, se ven obligados a entrar en un mercado
paralelo de renta ilegal de habitaciones y a pagar altos costos para
vivir en reductos inhabitables. Es por ello que el Estado debe intervenir
para tutelar a las personas que desean pagar un alquiler, incluso que
pueden hacerlo, pero no pueden cubrir los gastos de adelanto ni
presentar una garantía hipotecaria tal como se exige en el mercado
inmobiliario actualmente.

Los hogares de inquilinos son una tendencia en aumento en los

grandes centros urbanos, según el último censo de Población Hogares
y Vivienda de 2010, el alquiler representa el 30% de las tenencias de
viviendas en la Ciudad de Buenos Aires, cuando en 2001
representaba el 22,2%. Lamentablemente, a ése cálculo deberíamos
agregar los habitantes en situación de inquilinato irregular, que ocupan
viviendas muy precarias y no se cuantifican.

Una persona viviendo en una habitación en situación irregular es un

habitante de nuestro país al que se le está negando su derecho
constitucional a una vivienda digna. Habitar una vivienda decente
implica vivir en seguridad, paz y dignidad, en un espacio físico
adecuado. Esta idea semilla ha madurado en el ámbito internacional,
por lo que hoy podemos decir que el concepto de vivienda ha
evolucionado, incluyendo parámetros tales como la infraestructura, un
ambiente saludable y el acceso a fuentes de empleo y servicios
básicos que construyen el concepto de hábitat adecuado.

La República Argentina, a través de la Ley Nº 26.663 de Aprobación

del Protocolo facultativo del Pacto Internacional de Derechos
Económicos, Sociales y Culturales, adoptado por la Asamblea
Nacional de las Naciones Unidas, ha acordado que todo habitante
tiene derecho a una vivienda digna.

En la Observación General Nº 41 del mencionado Protocolo, octavo

punto, se establecen las características de la vivienda digna:

1
Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas.

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a- Seguridad jurídica de la tenencia, sea cual fuere el tipo de tenencia,

que garantice la seguridad y la protección legal;
b- Disponibilidad de infraestructura y servicios esenciales para la
salud, la seguridad, la comodidad y la nutrición;
c- Gastos soportables, que no comprometan la satisfacción de otras
necesidades básicas;
d- Asequibilidad, debe ser alcanzable para todos, pero especialmente
para los grupos en situación de desventaja;
e- Localización, en lugar que permita el acceso al empleo, a los
servicios de salud, educación, recreación y sociales. No debe
construirse en lugares contaminados ni en su proximidad.

El concepto de hábitat propuesto es concebido de acuerdo a los

parámetros de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre los
Asentamientos Humanos (Hábitat II)2. La misma comprende principios
tales como la habitabilidad de las familias, la igualdad de
oportunidades entre el varón y la mujer, la sustentabilidad de los
recursos materiales, la protección de los grupos vulnerables, la
integración social y la equidad de acceso a las fuentes de trabajo entre
otros importantes factores.

Una forma de acercarnos a éstos indicadores es a través del

propuesto sistema de alquiler social, donde los aspirantes a inquilinos
sean tutelados por el Estado en una etapa de transición hacia el
alquiler de mercado o hacia la adquisición de una vivienda. El sistema
de alquiler social puede ser una manera de práctica para facilitar a los
ciudadanos el acceso de los bienes y servicios que se encuentran en
el ámbito urbano: el acceso a la ciudad.

El acceso a la ciudad puede concretarse a través de programas de

aprovechamiento de inmuebles de propiedad del Estado, de planes de
construcción o de refacción impulsados por empresas públicas o de
inversiones inmobiliarias privadas incentivadas con políticas claras.

Un mecanismo para facilitar el acceso a la vivienda será el contrato de

alquiler social, con los presupuestos mínimos de cubrir un período no
inferior a tres años y montos de alquiler mínimos y máximos estimados
por entes oficiales para tal fin.

El alquiler social se regirá por contrato especial, bajo la figura de

Locación habitacional tutelada que se incluirá en nuestro Código Civil

2
Conferencia de las Naciones Unidas sobre los Asentamientos Humanos (Hábitat II), celebrada en
Estambul,Turquía, del 3 al 14 de junio de 1996
http://www.un.org/es/comun/docs/?symbol=A/CONF.165/14 [29-06-`15]
Resolución aprobada por las Naciones Unidas S-25/2. Declaración sobre las ciudades y otros
asentamientos humanos en el nuevo milenio, 16 de agosto de 2001
http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:0QDAKXuuHIIJ:embamex.sre.gob.mx/ke
nia/images/stories/doc/2071_2.doc+&cd=1&hl=es&ct=clnk&gl=ar [29-06-`15]

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y Comercial, Capítulo de Locaciones, artículo 1196 bis. Actualmente,

en el Código Civil y Comercial contamos con el artículo 1196 dedicado
a los casos de Locaciones habitacionales. Es por ello que
consideramos pertinente, respetando el estilo de redacción del nuevo
Código, crear dos figuras que se desprenden de la Locación
habitacional: Locación habitacional comercial y Locación habitacional
tutelada.

En nuestra propuesta, el artículo 1196 seguirá comprendiendo los

requisitos que no podrán exigirse al locatario en un contrato celebrado
con fines comerciales. Y en el artículo 1196 bis a ésas prohibiciones
se agrega la no exigencia de garantía propietaria y el establecimiento
de precio justo por parte del Estado a través de la autoridad de
aplicación. La idea de establecer montos mínimos y máximos
corresponde, por un lado, a establecer precios de alquiler por fuera de
la lógica de mercado, y por el otro, establecer montos mínimos
acordes a lo que las personas puedan pagar, estimulando que logren
tener una vivienda digna por sus propios medios y evitando el
clientelismo político.

El plazo mínimo legal de contratos de alquiler social será de tres años.

Esto se incluirá en nuestro Código Civil y Comercial, Capítulo de
Locaciones, Sección 3ª, sustituyendo el artículo 1198 actual por un
nuevo artículo con dos incisos, que contemplará la figura de locación
tutelada como excepcional por apuntar a fines sociales.

El promedio de alquiler a nivel Nacional, partiendo de una inflación

para el año 2014 de 30%, fue de DOS MIL QUINIENTOS PESOS
($2.500).
De acuerdo con los datos de Indec acerca del censo de 20103, hay en
la Argentina UN MILLÓN SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL
NOVECIENTOS SEIS (1.795.906) viviendas de inquilinos.

Dado que los contratos que esperamos celebrar tienen una duración
de TRES (3) años, tomamos como referencia el promedio de los
alquileres de distintas ciudades del país, utilizando la información
brindada por el Reporte Inmobiliario, abarcamos a que la garantía
promedio tiene un costo de SIETE MIL QUINIENTOS PESOS
($7.500).

Estimando que en el 10% de los contratos de locaciones se utilizan las

Garantías, esto representaría CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL
QUINIENTOS NOVENTA Y UNO (179.591) inquilinos. Aplicando el
valor de garantía previamente establecido, a la cantidad de inquilinos
afectados, serían necesarios fondos por un valor de MIL

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Censo 2010 Cuadro V7. Total del país. Viviendas particulares por tipo de vivienda, según régimen de
tenencia de la vivienda y propiedad del terreno. Año 2010

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TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MILLONES OCHOCIENTOS

TRECE MIL CIENTO VEINTICINCO PESOS ($ 1.346.813.125)
destinados a funcionar como garantía.

El Sistema Nacional de Alquiler Social contará con el 33% de los

fondos destinados, representando SEIS CIENTOS SETENTA Y
CINCO MILLONES CIENTO SETENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS
VEINTINUEVE PESOS ($ 675.176.929); este monto se utilizará para
la adquisición o expropiación de tierras destinadas a proyectos de
vivienda de alquiler social, así como la construcción, adquisición,
expropiación, restauración o refacción de viviendas con función de
alquiler social.

Es por esto que el Sistema Nacional de Alquiler Social utilizará el 1,5%

de lo presupuestado para Subsecretaría de Desarrollo Urbano y
Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal,
Inversión Pública y Servicios, el cuál será distribuido en un 67%
para las garantías de los inquilinos y un 33% para el Sistema
Nacional de Alquiler Social.

Es necesario un plan integral de infraestructura y vivienda para

aprovechar mejor el espacio donde los seres humanos vivimos,
nuestro hábitat.

Si analizamos la distribución de la vivienda en Europa podemos

observar que en los Países Bajos, el 35% de la población accede a
una vivienda mediante el alquiler social; otros casos de importancia
son Austria y el Reino Unido, donde el 21% de la población accede a
una vivienda mediante la misma; también se pueden remarcar países
como Dinamarca, República Checa, Francia, Suecia, entre otras,
donde el alquiler social cumple un rol muy importante en la sociedad.

Es por todas estas razones que solicitamos a nuestros pares nos

acompañen en este proyecto de ley.

Liliana T. Negre de Alonso.-