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SOMMAIRE

Introduction

Première partie : le marché hypothécaire :


1. Définition
2. Objectifs
3. Le fonctionnement du marché
4. Les différents types de participants
5. Les différents titres hypothécaires
6. Les risques associés aux titres hypothécaires

Deuxième partie : le marché hypothécaire Marocain :


1. Contexte général
2. La titrisation au Maroc

Conclusion
Bibliographie

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INTRODUCTION

Le système financier international est passé par plusieurs changements profonds


entraînant une révolution dans la sphère financière. Ces nombreux changements ont été
principalement déclenchés par les nouvelles technologies et les déréglementations. En effet, la
financiarisation des actifs financiers, sous l’impulsion des normes comptables (IAS, IFRS,..)
ainsi que le développement de l’ingénierie financière, ont incité à la créativité et à la création
de nouveaux modèles multipliant ainsi les modes de financement.

La titrisation s’est surtout développée aux Etats-Unis, notamment pour les prêts hypothécaires
à n’en pas douter, ce processus a été favorisé par le soutien apporté, sous forme de rehaussement
de crédit, par les agences du gouvernement fédéral. Il s’étend maintenant à d’autres catégories
d’actifs, comme les créances sur cartes de crédit et prêts à la consommation, de sorte que son
volume global s’est fortement accru. Au Canada et au Royaume-Uni également, des montants
significatifs de titres adossés à des hypothèques ont été émis; dans d’autres pays, les banques
et institutions financières se montrent de plus en plus intéressées.

La titrisation, phénomène relativement récent, s’inscrit parmi les plus importantes innovations
financières connues par les marchés. Elle appartient à la famille des financements
structurés permettant aux investisseurs d’obtenir des solutions d’investissement taillées sur
mesure.

Cette technique est développée sur la base de la confiance accordée à l’évaluation des risques
faites par les agences de notation financière qui accordaient des notes très solides aux tiers issus
des montages, en particulier sur la base des notes qu’elles accordaient aux rehausseurs de crédit.

Alors ce présent travail a pour objectif de déterminer qu’est-ce qu’un marché hypothécaire, son
mode de fonctionnement, ainsi aussi nous allons détailler la notion de titrisation puisque cette
dernière constitue un moyen de financement très utilisés récemment.

Ce présent rapport comportera deux parties essentielles, la première partie concerne le marché
hypothécaire, dont nous allons essayer de définir ce marché, son fonctionnent et ses différents
participant, ainsi nous se focaliserons sur le concept de la titrisation au Maroc.

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LA PREMIERE PARTIE

LE MARCHE HYPOTHECAIRE

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1. Définition :
Avant de définir le marché hypothécaire il est fort nécessaire de définir le crédit

hypothécaire, ce dernier est un type de crédit garanti par une hypothèque, il en existe deux
types :

Prêt acquisition classique (crédit immobilier) : l’hypothèque intervient comme une


garantie au profit du prêteur ;

Prêt hypothécaire au sens large : prêt financier quel que soit l’objet et garanti par une
hypothèque.

Le financement du logement par les banques pose le problème de leurs refinancements alors
que la plus part d'entre elles ne disposent que de ressources de durée.

Dans le but d'assurer une adéquation entre financement et refinancement, il existe le marché
des créances hypothécaire c'est-à-dire, afin de réduire et allonger la durée du coût des crédits
immobiliers aux particuliers.

Un marché hypothécaire n’existe que si les établissements de crédit habilités à accorder des
prêts aux particuliers ou aux entreprises en vue d’acquérir des biens immobiliers neufs ou non
se rapprochent d’investisseurs, de manière récurrente et organisée, en vue d’échanger les actifs
et droits qui leurs sont propres.

Alors on peut dire que le marché hypothécaire est un marché qui s’est développé au niveau de
ces dernières années, alors c’est la combinaison entre une offre de refinancement proposé par
les établissements de crédit hypothécaire et une demande représentée par les investisseurs.

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Il existe un marché primaire et un marché secondaire :

Le marché primaire : se réfère à la fonction d’octroi de crédits hypothécaire par les


institutions prêteuses.
Le marché secondaire : se réfère à la vente des créances adossées sur des portefeuilles
hypothécaires, émises par les institutions financières. Ce marché offre des instruments
financiers diversifiés permettant le refinancement hypothécaire sur les marchés des
capitaux.

Les avantages attendus, à travers un marché secondaire, basé sur divers mécanismes de
refinancement au crédit à l’habitat, devraient :

o Répondre aux besoins des institutions prêteuses de crédits hypothécaires, en facilitant


la transformation des ressources à court terme, en ressources à long terme ;
o Permettre aux institutions de crédit d’adopter de nouveaux outils de gestion de risques
de liquidité, et de taux d’intérêt etc. ;
o Assurer la diversification des sources de financement en offrant la possibilité à toutes
les banques d’accorder des crédits au logement ;
o Permettre le financement hors bilan des crédits hypothécaires ;
o Réduire de coût du crédit et améliorer les conditions d’accès au logement aux
populations à faibles revenus ;
o Réduire les interventions directes ou indirectes de l’Etat sous forme de subventions.

2. Objectifs :

L’objectif de ce marché est de favoriser la réalisation, par l’ensemble des instituions et


organismes pratiquant le crédit hypothécaire, de prêt consentis dans les conditions acceptables
de taux et de durée, en vue de l’acquisition d’un logement.

Ainsi, il vise à permettre aux établissements qui ont consenti les prêts en question
d’obtenir une liquidité immédiate, sans attendre l’échéance de leurs crédits, et lancer un
nouveau cycle de production de crédit

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3. Le fonctionnement du marché :

Les établissements prêteurs émettent des billets hypothécaires correspondants aux prêts
consentis aux particuliers, garantis par des hypothèses et respectant les règles ordinaires du
marché hypothécaires, qu'ils peuvent refinancer à tout moment auprès de la caisse de
refinancement hypothécaire

La caisse de refinancement hypothécaire a pour actionnaire 18 établissements de crédit,


disposant à son actif de billets hypothécaire, elle émet en continu des titres obligatoires cotés
en bourse et de durée de vie très longue (10 à 20 ans).

4. Les différents types de participants :

On distingue trois groupes de participants sur le marché hypothécaire à savoir les initiateurs
(Originators) qui sont ceux qui émettent l’hypothèque et qui agissent au niveau du marché
primaire, les intermédiaires (servicers) qui assurent le suivi en assurant la titrisation au niveau
du marché secondaire et enfin les assureurs d’hypothèque.

A. Les initiateurs (originators) :

Ce sont les banques commerciales, les coopératives de crédit, les compagnies d’assurance et
les fonds de retraites. En effet, ces derniers trouvent leur rémunération principalement de deux
façons: ils peuvent facturer des frais d’émission, généralement calculés en terme de pourcentage
du notionnel du prêt; ils peuvent revendre à profit l’hypothèque ou ils peuvent la garder au sein
de leur propre portefeuille d’actifs.

Lors de l’initiation d’un prêt, le demandeur du prêt va fournir une quantité importante
d’information sur lui-même, ses actifs et sur la propriété qui va faire l’objet de l’hypothèque.

Il devra aussi généralement payer des frais d’évaluation de dossier. L’évaluation du dossier se
fera principalement sur deux facteurs:

Le ratio de paiement (hypothèque, taxe et autres frais) sur le revenu: un tel ratio faible
promet une bonne capacité de l’emprunteur de rembourser le prêt;

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Le ratio valeur du prêt sur la valeur de la propriété, qui mesure la proportion de la
propriété financée par le prêteur: un tel ratio faible assure une bonne protection du
prêteur en cas de défaut de paiement.

NB !
Il est à signaler à ce niveau que l’acheteur d’une propriété est sujet à plusieurs
frais à savoir les frais d’évaluation de la propriété, les frais d’assurance hypothèque, les taxes
sur les droits de mutation immobilière généralement appelée la taxe de Bienvenue, les frais
d’enregistrements de l’hypothèque au bureau de la publicité des droits, les frais de notariat, les
frais d’ajustements des taxes scolaires et municipales et frais de copropriété, les frais de
renégociation à chaque terme et enfin les frais de radiation de l’hypothèque une fois le prêt est
remboursé.

Une fois le prêt hypothécaire accordé, l’initiateur a plusieurs possibilités s’offrant à lui:

o Garder le prêt dans son portefeuille;


o Vendre le prêt à un investisseur (qui peut le garder ou l’utiliser en garantie d’un titre
hypothécaire);
o L’utiliser en garantie pour l’émission d’un titre hypothécaire.

B. Les intermédiaires (servicers) :

Ils agissent au niveau du marché secondaire connu souvent sous le nom de marché de la
titrisation.

Ces hypothèques sont groupées et vendues à des investisseurs sous forme de fiducie1. Cette
titrisation présente l’avantage que la source du capital est moins chère que le financement
régulier.

1
La fiducie est un transfert de propriété soumis à des conditions d'usage ou de durée. Cette notion existe
principalement dans le droit anglais sous le nom de « trust »,

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Les intermédiaires vont généralement s’occuper de tout ce qui concerne le maintien et
l’entretien du prêt dont, entre autres:

o la collecte des paiements mensuels et le versement de ceux-ci au détenteur du prêt;


o Faire parvenir les états de compte à l’emprunteur;
o Tenir à jour les soldes reliés au prêt;
o Gérer le compte mis de côté pour les taxes et assurances;
o Envoyer les avis de paiement et de renouvellement.

C. Les assureurs hypothécaires :

Ces assureurs protègent la créance de l’institution contre le risque de défaut de l’emprunteur.


En effet, ces acteurs n’entrent en jeu que si le prêt est de type non conventionnel, c’est à dire
qu’il ne respecte pas certaines normes concernant les ratios déjà mentionnés.

5. Les différents titres hypothécaires :

Avant 1930, il n’y avait aucun remboursement systématique du capital à maturité. Ainsi, les
institutions financières pouvaient rappeler l’emprunteur à n’importe quel moment pour
rembourser le montant emprunté.
Ces problèmes subis par le prêteur et l’emprunteur ont poussé à la constitution des hypothèques
à paiements fixes qui ont connu un grand succès jusqu’au milieu des années 1970.

Cette période des années 70 a été caractérisée par une forte inflation et par une inversion de la
courbe des taux ce qui a crée un appariement entre le financement à court terme et les prêts à
long terme. Aussi, il y avait l’existence du problème du « Tilt » qui a caractérisé les hypothèques
de cette époque. Ce problème revient au fait que les paiements initiaux de l’emprunteur sont
élevés qui peuvent causer l’incapacité de ces derniers à payer.
Tous ces problèmes ont permis la création de divers titres hypothécaires dont nous présentons
les plus importants.

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A. L’hypothèque à taux et paiement fixes :

o Taux, maturité et paiement fixes ;


o Remboursement de capital variable ;
o Amortissement complet de capital à maturité ;
o Intérêts payés au complet à chaque mois.

B. L’hypothèque à paiement graduel (Graduated- Payment


Mortgage) :

o Paiements initiaux sont plus faible au début et augmentent par la suite ;


o Conséquence : amortissement négatif au début ;
o Répond au problème du « tilt » dans la mesure où les paiements initiaux sont faibles ;
o Taux et maturité fixés ;
o Amortissement complet à maturité ;
o Le contrat spécifie les années et le taux de croissance des paiements.

C. L’hypothèque à taux variable (Ajustable-Rate Mortgage) :

o Un prêt où le taux d’intérêt est réajusté périodiquement ;


o Périodes typiques sont : 6 mois/ 1 an/ 3 ans/ 5 ans ;
o Maturité fixe ;
o Taux d’intérêt basé sur un taux de référence (typiquement le taux préférentiel) auquel
on ajoute (soustrait) une prime (escompte) ;
o Les initiateurs encouragent les emprunteurs à contracter ce type de prêt en les offrant
un Taux d’intérêt inférieur à celui sur le marché hypothécaire ;
o On peut fixer des taux planché ou plafond (caps et floors), temporaires ou permanents.

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6. Les risques associés aux titres hypothécaires :
L'investisseur en hypothèque court le risque que le propriétaire rembourse ses emprunts en
totalité ou en partie à n'importe quelle date. En effet, aucune pénalité n'est imposée au
propriétaire pour ce prépaiement. De ce fait, l'investisseur n'est pas certain des cash-flows qu'il
va recevoir. Ainsi, une hypothèque de 30 ans peut se transformer en une hypothèque d'une
année si le propriétaire rembourse le montant de son emprunt. Ce risque est appelé le
"Prepayment Risk"2. Aussi, l'investisseur peut courir le risque que le propriétaire ne répond pas
à ses engagements et de ce fait, il sera dans l'obligation d'attendre la liquidation de la propriété
pour qu'il soit remboursé en totalité ou en partie et ceci selon le produit de la vente.

Il est à signaler que le taux d'intérêt hypothécaire joue un rôle primordial dans les prévisions
des cash-flows. Donc, si un investisseur contracte une hypothèque à taux variable et que ce taux
s'est déprécié dans le futur alors ses revenus seront lésés et inversement.

2
S’agit d'un remboursement par anticipation d'un emprunt avant son échéance contractuelle. Il peut être assorti
d'une pénalité financière au profit du prêteur. (vernimmen.net )

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LA DEUXIEME PARTIE

LE MARCHE HYPOTHECAIRE

MAROCAIN

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1. Contexte général :

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2. Titrisation au Maroc :

Au Maroc, cette technique a été utilisée initialement par les établissements de crédit dans le but
de refinancer une partie de leurs prêts hypothécaires en faveur de la clientèle. Ces prêts sont
cédés directement à une société adhoc qui émet en contrepartie des titres/parts placés sur les
marchés financiers. Avec la titrisation, les risques afférents à ces crédits sont transférés des
banques aux investisseurs. Cela permet ainsi de partager le risque entre de multiples institutions.

Cette pratique s'étend aujourd'hui à d'autres types d'actifs et d'institutions. Depuis l'entrée en
vigueur, fin 2010, de la loi 33-06 relative à la titrisation au Maroc, celle çi s'étend désormais
aux :

 Titres de créances négociables :

 Certificats de dépôts;
 Bons de sociétés de financement;
 Billets de trésorerie.

 Créances existantes ou futures d'institutions tels que :

 Les établissements de crédit et organismes assimilés résultant d'opérations de crédit ou


d'opérations assimilées à des opérations de crédit (crédits hypothécaires, crédits aux
entreprises, crédits à la consommation et équipement, créances d'affacturage, leasing,
créances en souffrance... ..etc.) ;
 Les établissements publics, sociétés d'Etat et filiales publiques (créances clients,
créances sur l'état...) ;
 Les établissements délégataires ou titulaires de licences d'exploitation de services
publics (eau, assainissement, télécoms, transports...) sous réserve de l'accord préalable
de l'autorité délégante ;
 Les entreprises régies par le code des assurances, relatives aux opérations d'assurance
et aux opérations assimilées à des opérations d'assurance.

Qui intervient dans le cadre d'une opération de titrisation ?

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 Définitions des intervenants :

 L'arrangeur :
L’arrangeur analyse les besoins des établissements cédants et structure l'opération de
Titrisation de manière à atteindre les objectifs des cédants et des investisseurs.

 Le cédant :
C'est un établissement qui cède des créances à un Fonds de Placement Collectif en
Titrisation (FPCT).

 FPCT :
C'est une copropriété créée conjointement par un établissement gestionnaire et un
établissement dépositaire. Le but exclusif du FPCT est de d'acquérir des créances et
d'émettre des titres représentatifs de ces créances.

 La société de gestion :
C'est l'établissement qui gère le FPCT. La société de gestion gère la trésorerie du FPCT
et veille au respect des règles et procédures relatives à la gestion des actifs du FPCT et
aux remboursements des titres émis par le FPCT.

 Le dépositaire :
Le dépositaire a pour fonction de garder les actifs du FPCT et contrôler les opérations
effectuées par la société de gestion.

 Les investisseurs :
Ce sont les personnes morales ou physiques qui achètent les titres émis par le FPCT.

 Actif du FPCT :
L'actif du FPCT comprend les créances acquises auprès du Cédant et leurs accessoires,
les flux de paiement qui s'y rapportent ainsi que les produits de placement de la
trésorerie.

 Les tires émis par le Fonds :


Les obligations émises par le FPCT sont négociables sur le marché. Elles peuvent être
de plusieurs catégories et comporter des niveaux de risque différents.

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 Réhaussement de Crédit :
Le rehaussement de crédit est un mécanisme qui permet de couvrir les titres émis par le
FPCT contre les éventuels défauts relatifs à l'actif du FPCT. Plus un titre bénéficie de
rehaussement de crédit moins il a de risque de faire défaut.

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CONCLUSION

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BIBLIOGRAPHIE /

WEBIOGRAPHIE

http://leconomiste.com/article/marche-hypothecaire-le-dispositif-complet-avant-la-fin-
de-lannee

http://www.etudier.com/dissertations/March%C3%A9-Hypoth%C3%A9caire-
Marocain/395477.html

https://www.maghress.com/fr/leconomiste/6811

https://www.memoireonline.com/02/08/953/m_le-financement-de-l-economie--
marocaine4.html

http://www.challenge.ma/le-marche-de-limmobilier-ne-va-pas-bien-90881/

https://lematin.ma/journal/2013/Assurances_Le-marche-marocain-le-plus-mature--de-
la-region-MENA/185384.html

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