Studiu de Caz 6 PDF

ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE
FACULTATEA DE CIBERNETICA, STATISTICA SI INFORMATICA ECONOMICA
MANAGEMENTUL INFORMATIZAT AL PROIECTELOR
INITIEREA PROIECTELOR
Studiu de caz
Studenţi:
1
TITLU.................................................................................................................... 3
SCOP.................................................................................................................... 3
OBIECTIV GENERAL .......................................................................................... 3
OBIECTIVE SPECIFICE ....................................................................................... 3
SURSE DE VERIFICARE ..................................................................................... 3
TARGET GROUP ................................................................................................. 4
SURSE DE FINANTARE ...................................................................................... 4
NECESITATEA PROIECTULUI ........................................................................... 5
PIATA IMOBILIARA NATIONALA SI LOCALA ..................................................... 5
TRENDURILE ŞI CREŞTEREA PIEŢEI SPAŢIILOR REZIDENŢIALE ................... 5
STATISTICI DE PREŢURI REZIDENŢIALE.............................................................. 8
BRAŞOVUL CA DESTINAŢIE A DEZVOLTARILOR IMOBILIARE: ASPECTE
SOCIO-ECONOMICE RELEVANTE ........................................................................... 9
PRETURI MEDII PENTRU DEZVOLTARI SIMILARE DIN MEDIUL PRIVAT .. 14
CONSORTIUL .................................................................................................... 16
PLANIFICAREA ACTIVITATILOR ..................................................................... 17
DESCRIERE ....................................................................................................... 19
PROCEDURA DE SELECTIE A PARTICIPANTILOR ............................................ 19
CRITERII DE SELECTIE ............................................................................................ 20
CONDITII PREFERENTIALE DE CREDITARE ...................................................... 20
CONDITII ..................................................................................................................... 21
PROCEDURA DE CONTRACTARE ......................................................................... 21
PROIECT P+4E+M ............................................................................................. 21
SPECIFICATII TEHNICE ........................................................................................... 23
AMPLASARE .............................................................................................................. 25
ANALIZA DE RISC. MATRICEA SWOT ............................................................ 28
RISCURI ASUMATE .................................................................................................. 29
STRATEGIA DE MARKETING........................................................................... 31
BUGETUL PROIECTULUI ................................................................................. 32
I. CHELETUIELI CU CONSTRUCTIA ...................................................................... 32
II. ALTE CHELUIELI .................................................................................................. 33
ANALIZA COST – BENEFICIU .......................................................................... 34
IPOTEZE ...................................................................................................................... 34
IMPACTUL ECONOMIC ............................................................................................ 34
IMPACTUL SOCIAL ................................................................................................... 36
2
TITLU
O locuinta europeana la indemana tinerilor brasoveni
Anul începerii proiectului 2008 Anul finalizarii proiectului 2010
SCOP
Cresterea standardului locativ in randul familiilor tinere cu merite deosebite din Romania.
OBIECTIV GENERAL
Cresterea accesibilitatii famiililor tinere cu merite deosebite din orasul Brasov la

cumpararea unei locuinte adecvate, pe care nu si-ar putea-o permite pe piata libera.
OBIECTIVE SPECIFICE
1. Construirea unui bloc de locuinte P+4E+M in Bunloc, Sacele (jud. Brasov) pana
in 2010
2. 26 de familii tinere mutate la inceputul anului 2010 in noile apartamente
3. Achizitionarea tuturor apartamentelor prin credit ipotecar in conditii preferentiale,

cu sau fara avans.
SURSE DE VERIFICARE
 Stadiile de lucrari verificate de dirigintii de santier si semnate de

reprezentantii consortiului
 Procesul verbal de receptie semnat de fiecare beneficiar in momentul luarii
in primire a apartamentului
 Raportul final al proiectului
 Studiu de opinie si 2 focus-group-uri cu beneficiarii la finalizare
3
Rapoarte de evaluare
Planificare Elaborator Frecvenţa

Plan strategic Manager proiect Pe durata proiectului
Raport intermediar activ. Manager proiect Trimestrial
Raport intermediar evaluare Manager proiect Trimestrial
Raport final activitate Manager proiect la sfârşit de program/proiect
Raport final evaluare Manager proiect la sfârşit de program/proiect
TARGET GROUP
26 de familii tinere din orasul Brasov, cu studii superioare, active in campul muncii, cu
varste cuprinse 25-35 de ani.
SURSE DE FINANTARE
Valoarea totala a investiţiei 1,080,164.5 EUR

Surse de finantare:
 resurse proprii anterioare proiectului: 999,664.5 EUR
 venituri generate de proiect pe perioada implementarii: 80,500
EUR (din incasarea avansurilor)
Venituri nete din proiect: 2,002,336 EUR

Profit net: 321,353.9 EUR
4
NECESITATEA PROIECTULUI
PIATA IMOBILIARA NATIONALA SI LOCALA
Piaţa imobiliară din România este în continuă creştere din 1990 încoace şi, simultan, este
una foarte sensibilă la toţi factorii care generează motive de destabilizare a leului, cum ar
fi - alegerile prezidenţiale; creditele acordate de diverse bănci pentru cumpărări de
imobile; raportul leu-valuta; migraţia forţei de muncă din mediul rural spre mediul urban;
migraţia forţei de muncă spre alte ţări; creşterea investiţiilor în domeniul imobiliar.
Evoluţia preturilor şi raportul dintre cerere şi ofertă constituie argumente solide pentru
noii dezvoltatori. Dacă până de curând piaţa bucureşteană înregistra cele mai mari
randamente în investiţiile imobiliare, analiştii previzionează saturarea acestei pieţe pe
segmentul rezidenţial până în 2009 şi devierea a peste jumătate din totalul investiţiilor în
provincie, concentrate în special în oraşele cu peste 300,000 de locuitori, precum Cluj-
Napoca, Constanţa, Braşov, Galaţi, Timişoara1. Provincia, comparativ cu Bucureştiul,
are o putere de absorbţie substanţial mai redusă a complexelor rezidenţiale noi, însă, în
majoritatea localităţilor medii ca număr de populaţie, cererea este pe departe încă
neacoperită de ofertă“, analizează Adrian Tibichi, research coordinator în cadrul
Coldwell Banker Affiliates of Romania (CBAR).
Majoritatea proiectelor noi, insa, sunt accesibile doar unui segment restrans de
consumatori. De asemenea, un procent semnificativ al tranzactiilor imobiliare, mai ales in
sectorul apartamentelor noi, au un caracter pur speculativ. Fie ca este vorba de speculanti
locali, fie de cetateni straini care achizitioneaza mai ales in vederea inchirierii, cert este
ca aceste fenomene genereaza o presiune inflationista importanta semnificativa asupra
preturilor pe piata imobiliara libera.
Gradual, accesul tinerilor la locuintele noi a scazut dramatic. Se face tot mai mult simtita
nevoia unor parteneriate public-privat, care sa mizeze nu doar pe maximizarea profitului,
ci si pe aspecte precum responsabilitatea sociala si largirea adresabilitatii proiectelor.
Tocmai aceasta isi propune sa aduca nou prezentul proiect.
TRENDURILE ŞI CREŞTEREA PIEŢEI SPAŢIILOR REZIDENŢIALE
Ca răspuns la cererea tot mai mare de locuinţe noi şi moderne, se remarcă o accelerare a
ratei de creştere pe segmentul rezidenţial, numeroase proiecte aflându-se în stadiul de
demarare. Zonele de interes limitrofe orasului Brasov sunt zona de sud-est (Dârste), la
ieşirea către Bucureşti (Sacele), şi zona de nord-vest (Ghimbav, Stupini, Sânpetru).
1
http://www.standard.ro/articol_2360/provincia_va_atrage_jumatate_dintre_investitiile_imobiliare.html
5
Preţul terenurilor pentru dezvoltări rezidenţiale (vile mici) variază între 70-100 EUR/mp.
Preţurile sunt cuprinse în intervalul 50-90 EUR/mp (la periferie sau în comunele din
zonă), 300-500 EUR/mp în zona rezidenţială a oraşului, 2500 EUR/mp în Centrul Civic.
Segmentarea pieţei apartamentelor

Criterii Clasa medie Clasa de lux
Locaţie zone secundare; uşor accesible locaţii foarte bune; acces excelent
(Steagu, Scriitorilor, Florilor, (Valea Cetăţii, Centrul Civic,
Tractorul, Bartolomeu, Craiter) Griviţei, Centrul Vechi şi zonele
rezidenţiale)
Densitate ridicată; min 5 unităţi/nivel scăzută; max. 3 unităţi/nivel
Dimensiunea apt 2 camere – cca. 60 mp Apt 3 camere – cca. 90 mp

apartamentelor
Calitate finisaje bună; modernă foarte bună
Facilitati parcare; zonă comercială, securitate, parcare, fitness,
gradiniţă etc; pentru uzul ne- gradiniţă, pentru uzul exclusiv al
exclusiv al locatarilor locatarilor
Piaţa terenurilor
Cele mai căutate sunt terenurile pentru dezvoltări de spaţii comerciale, apoi cele pentru
dezvoltări de spaţii industriale. În ultimii ani, cele mai populare terenuri din Braşov au
fost cele din zonele comerciale situate la ieşirea spre Bucureşti, Stupini şi Sibiu
(Ghimbav). Zonele de vest şi de nord ale oraşului reprezintă viitoarele direcţii de
extindere, date fiind poziţia geografică şi imposibilitatea de extindere spre sud sau spre
zona estică industrializată.
Întrucât oferta pe calea Bucureşti este aproape epuizată, preţurile au crescut la 300
Eur/mp. În următorii ani, alternativa va consta în terenurile pe care sunt situate vechile
fabrici ale oraşului. În ciuda avantajelor, preţurile extrem de ridicate (600-1000 EUR/mp)
şi dimensiunile mari au ţinut investitorii la distanţă, dată fiind valoarea mare a investiţiei
care ar fi necesară.
Preţul terenurilor situate în extravilan variază între 50-150 EUR/mp pentru zonele
localizate de-a lungul drumurilor naţionale, aprox 60-70 EUR/mp în Stupini, Sânpetru,
Cristian, şi cca 20-70 EUR/mp pentru terenurile industriale.
Cererea cea mai ridicată vizează terenurile între 1000-1500 mp, situate în zona centrală,
pentru dezvoltări hoteliere, rezidenţiale şi spaţii de birouri.
În toate sectoarele pieţei imobiliare menţionate anterior, cu excepţia proiectelor

rezidenţiale pentru clasa de lux, preţurile vor continua să crească cu 50%-100% pe temen
mediu. (EURISKO)
6
Proiectul beneficiaza de o locatie deosebita pusa la dispozitie prin concesiune de catre
Primaria Sacele. S-a eludat astfel necesitatea achizitionarii unui teren, care ar fi crescut
semnificativ costurile proiectului si s-ar fi reflectat, fara doar si poate, in pretul de
vanzare al apartamentelor.
Evoluţia preţurilor în Braşov pe piaţa apartamentelor
Conform datelor deţinute de agenţiile imobiliare, preţul apartamentelor a crescut de nouă

ori între anii 2000 şi 2006. Astfel, cei care în anul 2000 au fost suficient de inspiraţi să
cumpere o grasonieră de 30 mp au realizat până în prezent un profit de cca 24.000-30.000
EUR, în condiţiile în care acum şase ani o astfel de locuinţă costa în medie între 3.300-
4.500 EUR. Aceia care au achiziţionat un apartament cu două camere, care în anul 2.000
costa între 3.900-5.200 EUR, au avut chiar mai mult de câştigat. În prezent valoarea
aceloraşi apartamente a crescut considerabil, de cel puţin zece ori, între 48.000-64.000
EUR (adică cu cel puţin 1000% mai mult). De asemenea, preţurile la apartamentele cu
trei şi patru camere au crescut cu 800%, de la 7.800-9.000 EUR la 70.000-100.000 EUR.
Cele mai mari creşteri ale preţurilor s-au înregistrat între 2002-2004, când acestea s-au
triplat. Unul dintre motivele acestei creşteri a fost trecerea de la dolar la euro, care s-a
petrecut brusc, de regulă paritar, neţinând cont de cursul valutar. De asemenea, începând
cu anul 2003, românii care lucrau în străinatate au început să investească masiv pe piaţa
imobiliară, la fel ca şi speculantţi care au profitat de migraţia pe scară largă a celor care
şi-au pierdut locurile de muncă şi şi-au cumpărat apartamentele la preţuri ridicole doar
pentru a le revinde la un preţ mai ridicat. La sfârşitul anului 2003, agenţiile imobiliare
înregistrau creşteri ale preţurilor de la o săptămână la alta.
Cartierele cu cele mai mari rate de creştere au fost Valea Cetăţii şi zona Grivitei, mai ales
pentru apartamentele cu două camere. Chiar şi preţurile apartamentelor vechi, care nu au
fost renovate sau îmbunătăţite, au crescut cu peste 1.100%, adică de mai mult de zece ori.
În anul 2000, un apartament cu două camere în zonele menţionate costa cca 8.000 USD,
în timp ce în prezent se poate achiziţiona la preţuri de cca 55.000-75.000 EUR. Un
apartament cu trei sau patru camere în aceleaşi zone valora 14.000 USD în 2000 şi
72.000-90.000 EUR în prezent.
Cresterea a fost la fel de spectaculoasă şi în cartierul Astra. Acum şase ani, un apartament
cu două camere se vindea cu cca 6.000 USD, iar în prezent se vinde cu 53.000 EUR.
Preţul unui apartament cu trei sau patru camere a crescut de la 14.000 USD la cel puţin
68.000 EUR (atingând chiar 85.000EUR).
Aceeaşi situaţie s-a înregistrat în cartierele Tractorul şi Craiter. Dacă în anul 2000, astfel
de apartamente se puteau achiziţiona la preţul de 5.000 USD, în prezent valoarea lor se
ridică în mod frecvent la 35.000-43.000 EUR.
Pe de altă parte, tendinţa a fost mai puţin evidentă în cartierele Florilor, Bartolomeu şi
Uzina II, datorită faptului că în aceste zone blocurile includ preponderent apartamente în
stare destul de precară, ceea ce le-a adus reputaţia de “blocuri fantomă”.
7
Preţuri rezidenţiale minime şi maxime
O garsonieră confort I în Tractorul poate fi achiziţionată la preţul de 45.000 EUR. În

Centrul Civic, preţul apartamentelor cu două camere variază între 70.000 şi 90.000 EUR.
Pe Strada Nicolae Bălcescu (în Centrul Vechi), apartamentele cu trei camere costă cca
250.000 EUR. în Centrul Vechi, apartamentele cu două camere se vând în medie cu
80.000 EUR, iar preţul mediu pentru patru camere este de 200.000 EUR.
Evoluţii recente
În ultimele trei luni, preţul apartamentelor a crescut cu 25% în unele zone. Astfel, aceia
care în luna noiembrie 2007 au cumpărat o garsonieră în una din zonele bune ale oraşului
au realizat un profit de 7.000-8.000 EUR. Dacă în urmă cu trei luni o garsonieră se putea
achiziţiona la preţul de 30.000 EUR, preţurile au crescut în prezent la 32.500-60.000
EUR. De asemenea, preţul unui apartament de 50 mp, cu două camere, a crescut de la
aprox 50.000 EUR la 58.000-74.000 EUR. Preţurile apartamentelor cu trei camere au
cunoscut aceeaşi evoluţie. în prezent, vânzătorii cer cel puţin 75.000 EUR, cu 5.000-
6.000 EUR mai mult decât în urmă cu trei luni.
Această explozie a preţurilor a fost cauzată parţial de scăderea ratei dobânzii la credite
ipotecare şi imobiliare. Anul acesta, cumpărătorii au avut posibilitatea de a contracta
sume mai mari în condiţii financiare foarte atractive. În mod firesc, a crescut cererea pe
piaţa imobiliară. De asemenea, la creşterea preţurilor a contribuit introducerea taxei pe
tranzacţiile imobiliare.
Cererea cea mai ridicată este pentru apartamentele situate în fostele cartiere industriale
ale oraşului, Tractorul şi Steagu. Garsonierele se vând cu cca 32.500-43.000 EUR, iar
apartamentele cu două camere valorează peste 50.000 EUR. Deşi preţurile sunt în
creştere, cererea este foarte mare, astfel încât nimic nu indica o scădere a preţurilor în anii
următori. Dimpotrivă, toţi analiştii previzionează o creştere substanţială a preţurilor, în
special pentru clădirile noi.
Pe lângă aceste evoluţii recente, în zona veche a oraşului se găsesc case şi vile la preţuri
de 1.250 EUR/mp. Aceste proprietăţi vechi însă trebuie de obicei renovate. În ultimii
ani, cea mai mare creştere a preţurilor s-a înregistrat la apartamentele cu unul sau două
dormitoare, situate în zona centrală, cu cca 60%/ an, iar la case cu 30%.
Toate aceste evolutii restrictioneaza accesul tinerilor la proiecte rezidentiale de calitate.

In general, daca isi pot permite un credit pentru achizitia unui apartament, acesta s-ar
situa intr-o zona periferica si inr-un bloc vechi, de caliatate indoielnica.
STATISTICI DE PREŢURI REZIDENŢIALE
Preţuri medii vânzări spaţii rezidenţiale pe cartiere
8
Preţuri medii (EUR)
Cartier Garsoniere Apartamente Apartamente Apartamente
cu 2 camere cu 3 camere cu 4 camere
Centru 60,000 100,000 130,000 190,000
Tractorul 45,000 65,000 74,000 95,000
Astra 50,000 70,000 89,000 110,000
Valea Cetăţii 60,000 90,000 100,000 130,000
Preţuri vânzări spaţii rezidenţiale pe piaţa imobiliară braşoveană
Tip apartament Preţ (mii EUR)

Garsonieră 35-75
Apartamente cu 2 camere 65-90
BRAŞOVUL CA DESTINAŢIE A DEZVOLTARILOR IMOBILIARE:

ASPECTE SOCIO-ECONOMICE RELEVANTE
Indicatori economici
În cele ce urmează, vom analiza indicatorii economici relevanţi pentru o

dezvoltare imobiliară în judeţul Braşov, atât în privinţa mediului socio -economic
în care se derulează, cât şi în privinţa raportului cerere-ofertă pe piaţa locală.
Rata inflaţiei în judeţul Braşov la sfârşitul lunii februarie 20072
Rata inflaţiei a fost în luna februarie 2007 de 0,04% faţă de luna precedentă şi de 0,24%
faţă de decembrie 2006.
Rata inflaţiei în luna Februarie 2007, faţă Rata medie lunară a

de: inflaţiei în
Ianuarie 2007 Decembrie Februarie 1.I-28.II 1.I-28.II
2006 006 2007 2006
Total 0,04 0,24 3,81 0,1 0,6
2
www.brasov.insse.ro
9
Investiţii şi construcţii în judeţul Braşov3
Activitatea de investiţii în anul 2006 s-a concretizat într-un volum de 1159,54 milioane
lei (RON), fiind cu 11,3% mai mic decât în anul 2005. Pe elemente de structură,
investiţiile în construcţii au scăzut cu 12,7%, iar în utilaje (cu şi fără montaj) şi mijloace
de transport au crescut cu 1,3%.
În anul 2006 s-au finalizat şi s-au dat în folosinţă 833 locuinţe, cu 95 locuinţe mai mult
decât în anul 2005.
La 31.XII.2006 se aflau în construcţie 1.281 locuinţe, iar pe lângă acestea se mai aflau în
construcţie prin Agenţia Naţională a Locuinţelor un număr de 20 locuinţe.
Cu alte cuvinte, constructiile de locuinte in mediul exclusiv privat sunt extrem de putine,
fata de cele cu caracter social. Desi, dupa cum se poate observa in tabelele de mai jos,
volumul investitiilor a crescut sensibil, investitiile pe forme de proprietate mixta au tins
mai degraba sa scada in ultimii 4 ani, de la 10.85% din total la numai 1.24%.
Prezentul proiect vine tocmai in intampinarea acestei probleme si raspunde prioritatilor

autoritatilor publice din zona de a atrage fonduri private in sectorul construirii de locuinte
noi.
Investiţii în judeţul Braşov în perioada 1990-2006
mil RON – preţuri 2006

1990 1994 1996 1999 2002 2006
Investiţii 872,0 786,5 397,1 449,7 419,8 1159,5
În anul 2006 faţă de anul 1990 investiţiile au crescut cu 33,0%.
Investiţiile realizate pe forme de proprietate (judeţul Braşov)
1990 1994 1996 1999 2002 2006

Investiţii pe forme de 100 100 100 100 100 100
proprietate
- Publică 94,26 73,29 72,79 53,05 27,38 26,02
- Mixtă - 2.41 0,70 12,40 10,85 1,24
- Privată - 24,03 26,41 34,55 61,25 72,73
- Cooperatistă 2,22 0,20 0,04 - 0,48 0,01
- Obstească 3,52 0,06 0,06 - 0,04 0,00
Construcţiile de locuinţe în perioada 1990-2006 (judeţul Braşov)
3
http://www.brasovcity.ro/primar/parts/Raportul-Primarului-2006.pdf, Raportul primarului Municipiului
Braşov privind activitatea din anul 2006, p 9.
10
1990 1993 1996 1999 2002 2005 2006
Construcţii de 1.573 333 419 453 528 738 833

locuinţe
În anul 2006 faţă de anul 1990, construcţiile de locuinţe au scăzut cu 47,04%, în schimb
s-a modificat tipul de locuinţe de la apartamente tip bloc la case. Această evoluţie este de
natură să atragă o acoperire foarte lentă a cererii, ritmul construcţiilor fiind surclasat de
ritmul în care creşte cererea.
Sursa: http://www.brasov.insse.ro/phpfiles/Evolutie%201990-2006.zip
Indicii volumului lucrărilor de construcţii

%
luna corespunzătoare din anul precedent = 100
2006 2007
ian.
Ian. feb. mar. apr. Mai iun. iul. aug. sep. oct. nov. dec. 1)
Total judeţ 116,6 128,6 122,7 111,0 121,0 114,1 133,8 97,5 119,0 103,7 89,0 117,3 123,1
1)
Date provizorii
11
Nota: Indicele volumului lucrărilor din construcţii este calculat pe baza unei cercetări
statistice selective care cuprinde toate întreprinderile cu peste 50 de salariaţi şi un
eşantion de întreprinderi cu 4 – 49 salariaţi. Raportarea valorii lucrărilor de construcţii pe
judeţe se face după sediul central al întreprinderii furnizoare de date.
Autorizaţii de construcţie eliberate pentru clădiri rezidenţiale (judeţul Braşov)

număr
2006 2007
ian. feb. mar. apr. mai iun. iul. aug. Sep. oct. nov. dec. ian.
Total judeţ 41 46 92 70 123 130 110 104 97 103 81 132 60
Locuinţe terminate (municipiul Braşov)
2002 2003 2004 2005 2006

Locuinţe terminate 154 192 133 142 166
*S-au utilizat atât fonduri publice cât şi private.
*Sursa: Direcţia Judeţeană de Statistică
Fondul de locuinţe (judeţul Braşov)4
Judeţul Braşov Locuinţe Camere de Suprafaţa locuibilă

(număr) locuit (număr) (mii mp)
1990 222660 464633 7086,1
1995 212843 485185 7548,9
2000 214611 493380 7710,0
2001 222731 519326 8703,0
2002 222736 520893 8735,5
2003 223177 522936 8774,9
2004 223513 524454 8820,3
2005 224002 526851 8875,6
Fondul de locuinţe (municipiul Braşov)5
4
www.brasov.insse.ro
5
http://www.brasov.insse.ro/main.php?id=483
12
2000 2001 2002 2003 2004 2005
Locuinţe 108726 111527 111593 111710 111588 111500
(număr)
Locuinţe 33104 5040 5040 5040 5040 5040

-
proprietate
publică
Locuinţe 75622 106487 106553 106670 106548 106460
-
proprietate
privată
Aspecte sociale
Informaţii demografice privind municipiul Braşov6
Numărul de locuitori la recensământul realizat în anul 2002: 284.596 persoane, din care
109.561 persoane necăsătorite.
Populaţia stabilă a municipiului Braşov a fost la 01.07.2006 de 281.375.

În funcţie de vârstă, populaţia municipiului Braşov are componenţa de mai jos:
Structura populaţiei stabile pe grupe de vârstă în municipiul Braşov
Grupa de varstă Populaţia stabilă

la 01.07.2005
15–19 ani 21.640
20–24 ani 25.910
25–59 ani 157.704
Total 205.254
*Informaţiile sunt furnizate de Direcţia Judeţeană de Statistică Braşov şi reprezintă

prelucrări pe baza datelor obţinute în cadrul recensământului realizat în anul 2002 de
către Institutul National de Statistică.
Profilul populaţiei la nivel de municipiu
6
www.brasov.insse.ro
13
- număr de gospodării (recensământ 2002): 109561, din care:
- 21454 gospodării cu 1 locuitor;
- 28373 gospodării cu 2 locuitori;
- 2004 gospodării cu 6 locuitori sau mai mulţi.
După cum se poate vedea, ritmul relativ lent al construcţiilor şi focusarea acestora în
special pe segmentul de case, determină ca creşterea ofertei să nu poată ţine pasul
satisfăcător cu creşterea cererii.
In concluzie, foarte multi tineri brasoveni locuiesc in gospodarii cu cel putin 2 locuitori.
Ritmul lent al constructiilor si puterea de cumparare extrem de redusa nu ofera nici un
motiv de optimism in privinta acestei situatii.
PRETURI MEDII PENTRU DEZVOLTARI SIMILARE DIN MEDIUL

PRIVAT
Urmatorul tabel ilustreaza preturile principalilor dezvoltatori de proiecte de blocuri de pe

piata imobiliara din orasul Brasov.
Proiect Preţ Adresă Calitate/ locaţie Număr de

mediu/mp apartamente
(EUR), la
vânzare*
Tâmpa 877 Str. Calitate superioară/ 256
Gardens Molidului - locaţie centrală
central
Bellevue 1700-2600 Livada Calitate superioara, 96
Residence Poştei – de lux/ Locaţie
central centrală, deosebită
Carpati 1260 Strada Calitate medie/ 44
Center Carpatilor - locatie centrala
central
Kronstadt 965-1000 Cartierul Medie/ locatie 800
Estate Bartolomeu periferica
Evocasa Viva 1100 Cartierul Calitate medie 500

(cel mai Noua
14
recent proiect,
\lansat in 5
Decembrie
2007)
All 2006 1100 – 1260 Strada Medie 144
Oltului,
central
* Preţul s-a considerat pe metrul pătrat construit, fără TVA, şi include terasele luate în
calcul în proporţie de 100%.
Proiectul fost conceput de asa maniera incat pretul mediu de vanzare pe metrul patrat sa
fie cu 54% mai redus decat al ofertelor de pe piata libera (600 EUR/mp construit, fata de
media de 1100 EUR/mpc).
Ponderile tipurilor de apartamente în totalul unităţilor celelalte proiecte au constituit şi

sursa în funcţie de care am stabilit propriile ponderi (%)
Proiect Tâmpa Europe Bellevue Avantgarden

Gardens Residence Residence
Număr total de 256 129 19/bloc 250
apartamente
(=100%)
Garsoniere 0,00 18,60 0 2,80
2 camere 75,00 13,18 57,89 28,80
2 camere şi ½ 18,60
3 camere 17,19 26,36 21,05 44,00
4 camere 4,69 12,40 15,79 8,00
Penthouse 3,13 0,00 5,26 1,60
Penthouse 3 camere 0,00 0,00 0,00 14,80
Duplex 3 camere 0,00 4,65 0,00 0,00
Duplex 3 camere şi ½ 0,00 3,10 0,00 0,00
Duplex 4 camere 0,00 1,55 0,00 0,00
Spaţii comerciale 0,00 1,55 0,00 0,00
15
CONSORTIUL
1. SC Arc Construct SRL
Adresa: Gradinarilor nr.22

Localitate: Brasov
Judet: Brasov
Telefon: 068 472577, 068 477777
Fax: 068 419749
e-mail: arc(a)arc.ro
2. Consiliul Local al comunei Sacele
Primăria municipiului Săcele

Adresa Str.Piaţa Libertăţii nr.17
Săcele
Judeţul Brasov
România
Telefon +40-268-276.164
Fax +40-268-273.091
primaria@municipiulsacele.ro
E-mail :
primaria_sacele@yahoo.com
3. BCR
BANCA COMERCIALA ROMANA –sucursala Judeteana Brasov

Adresa: Bulevardul 15 Noiembrie, 90 A
Telefon: +40 268 33 01 52
Web: http://www.bcr.ro
16
Membrii echipei de proiect: Persoana Institutia
Consiliul Local
1. Manager de proiect Ana Dobre Sacele
2. Coordonator tehnic Aurelian Popescu ARC Construct
Consiliul Local
3. Coordonator investiţional Bianka Furnica Sacele
4. Coordonator creditare Mihaela Mititelu BCR
5. Responsabil financiar Stefan Bart ARC Construct
Roluri in proiect
1. SC ARC Construct SRL – firma de constructii – participare proprie

costurile de constructie; rol in proiect – Antreprenor General
2. Consiliul local Sacele – concesionarea terenului viabilizat si cu toate
autorizatiile aprobate si realizarea procesului de selectie a beneficiarilor
(2000 mp)
3. BCR – asigurarea unor conditii preferentiale de creditare pentru beneficiarii
apartamentelor
Consiliul Local al orasului Sacele pune la dispozitie terenul dotat cu urmatoarele utilitati:
a. Alimentare cu apa si canalizarea

b. Alimentare cu gaze
c. Alimentare cu energie electrica
d. Retea de drumuri interioare si sistematizare verticala
PLANIFICAREA ACTIVITATILOR
Nr Titlul activitatii Coordonator Nr Luna Luna

crt om/luna start sfarsit
1 Planificare proiect Ana Dobre, Bianka 4 1 1
Furnica, Stefan Bart
2 Stabilire procedura de Ana Dobre 1 2 2
selectie participanti
3 Selectia Ana Dobre 3 3 5
participantilor
17
4 Aprobare credite Mihaela Mititelu 2 6 6
ipotecare
5 Studii de teren Aurelian Popescu 1 1 2
6 Studii de fezabilitate, Aurelian Popescu 1 2 2
caiet de sarcini si
detalii de executie
7 Consultanta Aurelian Popescu 2 2 3
proiectare
8 Verificarea tehnica a Aurelian Popescu 1 3 3
proiectului
9 Organizare licitatii Stefan Bart 2 3 3
10 Achizitii Stefan Bart 4 3 24
11 Amenajare teren Aurelian Popescu 6 4 4
12 Organizare de santier Aurelian Popescu 2 4 4
13 Inceperea lucrarilor Aurelian Popescu 1 4 4
14 Desfasurari lucrari Aurelian Popescu 35 3 24
15 Finalizarea lucrarilor Aurelian Popescu 1 24 24
de constructie
16 Semnarea Mihaela Mititelu, Ana 3 24 24
contractelor Dobre
17 Evaluare Aurelian Popescu 3 3 24
18 Diseminarea Aurelian Popescu 3 24 24
rezultatelor
Grafic de desfasurare lucrari de construire

Durata (zile lucratoare) Resurse
1 1d 1 Buldozer
2 1d 1 Excavator
3 4d 4 sapatori
4 6d 3 dulgheri, 3 muncitori deservire, 2 fierari, 2 betonisti
12 8d 3 zidari, un muncitor deservire
18
18 8d 2 tamplari, 1 muncitor deservire
24 12d 7 zidari, 3 muncitori deservire
30 10d 2 finisori, 2 mozaicari, 2 muncitori deservire
36 8d 8 vopsitori
37 8d 8 vopsitori
38 8d 8 vopsitori
39 8d 8 vopsitori
40 8d 8 vopsitori
41 8d 8 vopsitori
42 4d 2 sapatori
44 0d
DESCRIERE
PROCEDURA DE SELECTIE A PARTICIPANTILOR
- Consiliul Local Sacele asigura publicitatea proiectului din resurse publice

- CL desemneaza criteriile de selectie a participantilor, impreuna cu reprezentantii
BCR
- CL stabileste o comisie pentru examinarea candidaturilor depuse si stabileste
punctajele
- CL stabileste ordinea de repartitie, pe liste principale si pe liste de rezerva
19
Preselectia se va desfasura in interval de 3 luni calendaristice.
CRITERII DE SELECTIE
1. Vârsta: 25-35 de ani

2. Conditii de studii: minim studii superioare; fiecare etapa educationala in plus fata de
licenta constituie un avantaj si se puncteaza in plus; se puncteaza si rezultatele obtinute
pe parcursul traseului educativ – olimpiade, concursuri, publicatii in reviste de
specialitate etc
3. Situaţia locativă: Nu deţine locuinţă proprietate personală
4. Starea civila: casatoriti
5. Statutul profesional: angajat – vechime minima totala in munca – 2 ani
6. Venit: minim 2000 – 4000 RON net per familie
CONDITII PREFERENTIALE DE CREDITARE
Valuta creditului: EUR

Avans: 0
Comision de acordare: 0
Dobanda: 5.5% fixa pe toata perioada de creditare
Comision lunar de gestiune: 0.05% la sold
Comision de rambursare anticipata: 0.5% la suma platita in avans
Termen de creditare: maxim 30 de ani
Codebitori: 4 rude si 4 straini
Alte costuri: evaluarea imobilului – 50 EUR; analiza de dosar – 10 EUR; costuri notariale
– in sarcina beneficiarului; asigurare de viata – GRATUITA si incheiata de catre banca;
asiguarea imobilului cesionata in favoarea bancii – 0.02% din credit pe an, in sarcina
beneficiarului.
Suma creditata, egala cu valoarea apartamentului, se va aproba de la inceput. Tragerile

din credit se vor efectua pe baza unor facturi emise de catre Antreprenorul General catre
beneficiar. Dupa ce evaluatorul agreat de banca va confirma si va semna stadiile de
lucrari efectuate, banca va vira sumele respective direct catre Antreprenorul General, in
contul deschis special in acest scop la banca.
Etapele de plata catre Antreprenorul General vor fi urmatoarele:

- 25% la semnarea contractelor
- 75% la receptie
Si avansul poate fi constituit din credit.
20
CONDITII
Interdictie de instrainare a apartamentelor timp de 20 de ani
PROCEDURA DE CONTRACTARE
Aplicantii care au trecut de preselectia organizata de catre comisia desemnata pentru

acest scop de catre Consiliul Local vor intra in etapa de analiza a dosarelor de creditare.
Conditiile de eligibilitate generale ale programului au fost concepute de asa maniera incat
sa satisfaca si conditiile de principiu de creditare ale BCR. Aceasta a doua faza a analizei
urmareste doar verificarea situatiilor personale ale candidatilor, verificarea veridicitatii
informatiilor furnizate de acestia pe propria raspundere in prima etapa si consultarea
Biroului de Credit pentru sesizarea eventualelor restante la credite anterioare.
Aplicantii care au indeplinit conditiile de admitere in program vor avea posibilitatea de a

opta pentru apartamentul dorit in cadrul imobilului si de a semna contractele de credit, de
ipoteca si de achizitie a imobilului, in ordinea punctajelor si a scoring-ului financiar
intocmit de banca.
Ordinea semnarii contractelor va fi urmatoarea:

- contractul de antrepriza de constructii – cu legalizare notariala de semnatura
- contractul de credit – la sediul bancii
- contractul de ipoteca – la sediul notarului agreat de catre banca (datele de contact
mai jos)
BIROU NOTAR PUBLIC: DRAGUSIN EMIL

Adresa: Str. Verii, Nr. 4.
Judetul: Brasov
Localitatea: Brasov
Telefon: +4 0268/332312. Fax: +4 0268/332312
Pe durata constructiei, Antreprenorul General va fi obligat sa incheie o polita de

nefinalizare a constructiei. Dupa predarea apartamentului catre beneficiar si semnarea
procesului verbal de receptie a lucrarii, beneficiarul va incheia la banca o polita de
asigurare a imobilului.
Termenul de finalizare a constructiei este de 24 luni.
PROIECT P+4E+M
21
Imobilul va cuprinde 26 de apartamente, structurate dupa cum urmeaza:
- 6 apartamente cu 1 camera;
- 6 apartamente cu 2 camere;
- 9 apartamente cu 3 camere, din care 3 duplexuri
- 2 apartament cu 4 camere tip duplex.
Conceptia spatiala si nivelul de finisare vor asigura conditii optime de locuire. Toate
apartamentele vor fi decomandate. Fiecare baie va beneficia de ventilatie directa sau prin
cosuri de ventilatie.
Toate apartamentele vor fi prevazute cu logii si balcoane inchise pentru a evita pe viitor
deteriorarea esteticii fatadelor prin interventii ale viitorilor locatari.
Dispunerea apartamentelor:
- parter, etajul I si etajul II – apartamente pe nivel
- etajul III, IV si mansarda – locuinte de tip duplex si garsoniere
Nr. Crt. Etaj Nr. Ap. Nr. S.U. Balcon Acd Valoare
Camere ap.
mp mp mp EURO
cu TVA
1 P 1 2 58.81 4.03 86.46 61,819
2 2 3 89.31 10.28 133.11 95,174
3 3 2 60.21 8.06 88.6 63,349
4 4 3 86.81 10.6 130.64 93,408
5 E1 5 2 58.81 4.03 86.46 61,819
6 6 3 89.31 10.28 133.11 95,174
7 7 2 60.21 8.06 88.6 63,349
8 8 3 86.81 10.6 130.64 93,408
9 E2 9 2 58.81 4.03 86.46 61,819
10 10 3 89.31 10.28 133.11 95,174
11 11 2 60.21 8.06 88.6 63,349
12 12 3 86.81 10.6 130.64 93,408
13 E3 13 3 107.08 13.8 160.29 114,607
DUPLEX
14 14 1 40.04 6.59 57.75 41,291
15 15 3 75.07 3.69 111.33 79,601
DUPLEX
16 16 4 115.96 16.12 173.87 124,317
DUPLEX
17 17 3 88.56 3.69 131.96 94,351
DUPLEX
18 18 1 38.03 6.9 54.67 39,089
19 E4 19 3 107.08 13.8 160.29 114,607
DUPLEX
20 20 1 40.04 6.59 57.75 41,291
22
21 21 3 75.07 3.69 111.33 79,601
DUPLEX
22 22 4 115.96 16.12 173.87 124,317
DUPLEX
23 23 3 88.56 3.69 131.96 94,351
DUPLEX
24 24 1 38.03 6.9 54.67 39,089
25 M 25 1 35.25 6.59 51.92 37,123
26 26 1 34.9 6.9 52.38 37,452
Acd 2800.47 2,002,33
totala 6
SPECIFICATII TEHNICE
Pardoseli:
 gresie in holuri si
bucatarii;
 parchet laminat in camere
de zi si dormitoare
Pereti:
faianta in bai (h = 2,10 m)
si bucatarii (deasupra
frontului de lucru 60
cm);
var lavabil alb in restul spatiilor, inclusiv tavane;
Tamplaria interioara: lemn furniruit.
Tamplaria exterioara, balcoanele si logiile: PVC cu geam termopan.
Sistemul termoizolant cu polistiren marca Sto Vario de 5 cm.
23
Acoperisul tip sarpanta din lemn marca Skandach va avea o invelitoare din tigla tip
Bramac. Spatiile de la mansarda vor fi izolate cu vata minerala de 15 cm si inchideri din
gips-carton.
Camerele se vor preda zugravite alb, in lavabil. Instalatiile electrice vor fi realizate cu
furnizori ca Moeller si Kopp.
Arc Construct garantează calitatea construcţiei:
tehnologie modernă, materiale de

marcă
design modern, european
24
urmărirea şi supravegherea stadiului
construcţiilor prin fotografii şi film video
test de etanşeitate al apartamentelor

(Testul Blower-Door)
certificat energetic clasa A şi B
AMPLASARE
Proiectul va fi situat în zona Bunloc, la joncţiunea dintre Braşov şi Sacele, o zonă verde,
consacrată în ultimii ani construirii de ansambluri rezidenţiale.
Municipiul Săcele ocupă o suprafaţă de 32.000 ha. Caracteristic extremităţii sudice a

Depresiunii Bârsei, cca 10% din areal cuprinde un relief plan sau uşor ondulat, propice
construcţiilor. Restul se situează în zona de munte şi include formele geomorfologice
tipice: câmpia piemontana, colinele piemontane Ciucas şi ale munţilor Bârsei şi culmile
înalte ale acestor munţi.
Conform primăriei, fondul locativ este constituit din 9392 apartamente, dintre care 3595
apartamente în blocuri de locuinţe concentrate în 3 cartiere, celelalte fiind de tip familial
gospodăresc cu 1-2 nivele. La nivel de muncipiu există un spital, o policlinică, o staţie de
ambulanţă, 11 dispensare medicale, 6 cabinete stomatologice, 5 unităţi farmaceutice.
Pe raza Săcele funcţionează un număr de 8 grădiniţe, 7 şcoli generale, 2 şcoli

profesionale şi de ucenici, 4 licee (dintre care unul cu predare în limba maghiară), Şcoala
Ajutătoare de la Brădet . În ultimul timp s-au realizat modernizări şi dotări ale unităţilor
de învăţământ . Unele dintre acestea au dezvoltat relaţii de parteneriat cu unităţi similare
din străinătate, organizând schimburi de experienţă şi obţinând sprijin material din partea
acestora. Prin urmare, proiectul va fi localizat într-o zonă splendidă, în proximitatea
muntelui Piatra Mare, cu flux turistic foarte ridicat şi vedere extraordinară.
Avantaje aferente locaţiei:

-
acces la telescaun
acces la DN 1 şi DN1A şi viitoarea
-
ocolitoare
- proximitatea cabanei Bunloc, un loc
simbolic pt braşoveni şi turişti
- zonă consacrată pentru parapantă şi
numeroase atracţii turistice în zonă – 7
Scări (unul din cele mai frecventate spot-
uri de weekend), un sit dacic, Cascada Tamina, Muntele Cailor, Grădina
zoologică din Noua, Lacul din Noua
25
- distanţă foarte scurtă faţă de centrele comerciale majore (Carrefour, Metro,
Sellgros, Bricostore, Praktiker, Aldi, Macromall, Mobexpert, reprezentanţe auto
etc)
- în inima unei zone rezidenţiale foarte noi, de maximă atractivitate
26
Vedere de la situl proiectului
Transport
Bunloc este situat la aprox 7 km de centrul Braşovului, având acces pentru transportul
rutier la DN1 Bucuresti-Braşov. Accesul cu mijloacele de transport în comun se poate
realiza pe doua căi:
 Reţeaua de autobuze Braşov-
Sacele, care efectuează zilnic 120
de curse dus-întors, cu plecare
din Braşov, de la capătul liniilor
de autobuze din cartierul Steagu,
str. Poienelor, cu o staţie
intermediară (Dârste) şi cu
coborâre la prima staţie în
municipiul Săcele, Baciu.
 Reţeaua de autobuze Transbus

“Codreanu”, ruta Braşov-Predeal,
cu plecare din Braşov, Autogara
1 (zona Gării Braşov), cu o staţie
intermediară la capătul liniilor de
autobuze din cartierul Steagu, str.
Poienelor.
27
ANALIZA DE RISC. MATRICEA SWOT
PUNCTE TARI PUNCTE SLABE

1. Reputaţia dezvoltatorului pe piaţă 1. Experienta redusa a membrilor
2. Locaţie excepţională, cu potential consortiului– partenerii dezvolta
turistic, care a confirmat deja un pentru prima data in aceasta
grad ridicat de atractivitate pe formula de asociere
segmentul rezidenţial
3. Proximitatea principalelor centre
comerciale braşovene
4. Infrastructură de foarte bună calitate
în apropiere
5. Servicii publice locale bine
dezvoltate (transport în comun,
utilităţi)
6. Calitatea serviciilor oferite
participantilor la program, asistaţi
pe parcursul întregului proces de
achiziţie
7. Calitatea superioară a
apartamentelor
8. Raport calitate-preţ preferential
9. Acces facil catre oras, acces la
artere rutiere importante
OPORTUNITĂŢI AMENINŢĂRI
1. Creşterea investiţiilor, şomajul 1. Creşterea costurilor estimate de
relativ redus, creşterea proiectată a construcţie până la finalizare, care
puterii de cumpărare a potenţialilor ar urma sa fie suportate de
cumpărători, construirea consortiu
aeroportului şi autostrăzii. 2. Vreme nefavorabilă construcţiei
2. Instituirea zonei metropolitane din
regiunea Braşovului;
28
RISCURI ASUMATE
Riscurile aferente proiectului se refera la coordonarea institutional-financiara intre

membrii consortiului, la achizitia si exploatarea eficienta si eficace a resurselor, la
respectarea graficului de executie in timp al proiectului.
Pe durata de viata a proiectului s-au considerat riscurile care pot interveni in etapa de
implementare.
Riscuri - perioada de implementare
 riscuri cauzate de intarzierea platilor destinate acoperirii cheltuielilor de investitii

(achizitionarea de materiale de constructii, contractarea si eventual
subcontractarea ehipelor de muncitori, lipsa de seriozitate a unor subcontractori,
criza de forta de munca existenta in prezent pe piata constructiilor)
 nerespectarea termenelor de contract stabilite cu furnizorii de echipamente de
constructii;
 achiziţionarea unor materiale de constructii necorespunzătoare.
 Intarzieri in incasarea avansurilor datorate unui interes insuficient pentru program
din partea candidatilor
 Intarzieri in procedura de analiza si acordare a creditelor ipotecare din cauza
declaratiilor false ale candidatilor privind situatiile personale
 Tentative de influenta si coruptie in cursul etapei de selectie a candidatilor
Riscuri interne
Riscurile interne se refera la modul de desfăşurare al activitatilor prevazute in planul

proiectului, in faza de proiectare sau in faza de executie:
 erorile etapelor de analiză şi proiectareau au efecte asupra etapelor ulterioare;
 realizarea eronata a unei etape de executie datorata unor greseli in caietul de
sarcini;
 nerespectarea normativelor si legislatiei in vigoare in domeniul constructiei;
 comunicarea defectuoasa intre membrii echipelor de proiect desemnate de fiecare
membru al consortiului;
Riscuri externe
Aceasta categorie de riscuri este dificil de controlat sau incontrolabila deoarece nu

depinde neaparat de vointa sau resursele umane aferente proiectului per se:
 necesitatea prelungirii etapei de achizitii datorita numarului mare de oferte
neconforme primite din partea licitantilor;
 cresterea neprevazuta a preturilor de achizitie pentru utilajele si echipamentele
implicate in proiect.
29
 Vreme nefavorabila constructiei
Administrarea riscurilor interne ale proiectului
 planificarea etapelor a tinut cont de marje de eroare pentru fazele importante ale
proiectului:
 managerul de proiect va asigura comunicarea eficienta si va monitoriza fluxul
documentelor si al informatiilor nescrise intre membrii echipelor de proiect
 se vor organiza sedinte interinstitutionale la fiecarea doua saptamani sau de cate
ori va fi necesar pentru eficientizarea coordonarii
 se va urmări încadrarea proiectului in standardele de calitate si termenele
previzionate
 se va realiza un manual de proiect, iar la final beneficiarii vor primi un manual de
utilizare a noilor apartamente si a partilor comune
Administrarea riscurilor externe proiectului
 asigurarea unei publicitati adecvate pentru licitatii si adresarea de invitatii oficiale

 o planificare riguroasa a costurilor viitoare;
 contractarea tuturor materialelor necesare derularii proiectului prin contracte cu
preturi fixe si nemodficabile
 planificarea fazelor de constructie realist in functie de anotimpuri si microclimatul
zonei, cu alocarea unei marje de siguranta pentru fiecare faza
30
STRATEGIA DE MARKETING
Strategia de marketing va beneficia de resurse financiare semnificative şi va include,

printre altele:
Puncte de informare în principalele centre comerciale

Prezentări profesioniste incluzând simulări virtuale, materiale multimedia, ecrane
cu plasmă în zonele circulate
Prezentări detaliate la sediul agenţiei, în showroom sau la sediul/domiciliul
clientului
Site web
Articole şi reclame în media locală şi naţională
Ne propunem să abordăm marketingul proiectului la modul profesionist şi intenţionăm să

încheiem în acest scop un contract cu o agenţie de publicitate cu experienţă şi reputaţie.
După cum reiese din planul financiar al proiectului, cheltuielile de marketing sunt
individualizate în raport cu celelalte costuri şi totalizează 5000 EUR.
31
BUGETUL PROIECTULUI
Datorita naturii proiectului, bugetul a fost defalcat pe doua categorii majore de cheluieli:
cheltuieli cu construirea efectiva si alte cheltuieli.
Din acestea, firma de constructii suporta 980164.5 EUR.
Restul cheltuielilor vor fi suportate de ceilalti parteneri (Consiliul Local Sacele si BCR),
in urmatoarea formula: 80% Consiliul Local; 20% BCR.
I. CHELETUIELI CU CONSTRUCTIA
Bloc de locuinte uzuale P+4E+M, 2 scari, 26 de apartamente, toate facilitatile, structura

din beton armat, incalzire termoficare, fara ascensor
Nr Denumirea lucrarii UM Cost total in Cost Pondere in

crt (unit de lei pe UM total in total cost
masura) lei pe mp %
construit
1 Excavatii mc 34.00 9.86 0.5509
2 Umpluturi si compactari 11.50 0.69 0.0386
3 Hidroizolatii si lucrari mc 169.00 16.90 0.9443
aferente
4 Beton simplu mp 472.00 61.36 3.4284
5 Structura din beton armat mc 1,562.30 484.31 27.0604
6 Scari si podeste din beton mc 77.20 15.44 0.8627
7 Zidarii ml 550.20 99.04 5.5335
8 Inchideri si compartimentari mc 120.40 33.71 1.8836
9 Confectii metalice mp 12.90 9.03 0.5045
10 Izolatii protectie terasa kg 234.30 44.52 2.4873
11 Termoizolatii conducte mp 80.00 8.00 0.4470
12 Tamplarie din lemn mp 317.20 104.68 5.8486
13 Tamplarie metalica mp 13.15 3.95 0.2204
14 Geamuri simple kg 39.90 9.98 0.5573
15 Geamuri armate mp 84.00 1.68 0.0939
16 Pardoseli din beton mozaicat mp 83.70 23.44 1.3095
17 Pardoseli din beton simplu mp 76.90 8.31 0.4640
18 Pardoseli gresie glazurata mp 146.00 16.50 0.9218
19 Pardoseli din parchet fag mp 136.90 50.79 2.8378
20 Tencuieli interioare mp 77.10 277.56 15.5083
21 Zugraveli interioare mp 13.85 44.04 2.4608
22 Placaje cu faianta la interior mp 75.00 9.00 0.5029
23 Vopsitorii interioare mp 26.20 7.86 0.4392
32
24 Tencuieli exterioare mp 121.00 96.80 5.4086
25 Placaje exterioare mp 251.70 20.14 1.1251
26 Trotuare din beton mp 90.40 4.07 0.2273
27 Alte lucrari de constructii % 0.00 29.23 1.6333
28 Bransament apa-canal lei 15.10 15.10 0.8437
29 Coloane si legaturi sanitare ml 32.20 35.42 1.9790
30 Obiecte si armaturi sanitare lei 23.20 23.20 1.2963
31 Bransament electric lei 4.00 4.00 0.2235
32 Cabluri, condutori electrici ml 7.30 22.27 1.2440
33 Aparate electrice lei 10.00 10.00 0.5587
34 Corpuri de iluminat lei 5.70 5.70 0.3185
35 Bransament gaze lei 13.80 13.80 0.7711
36 Centrala termica cu gaze si lei 13.00 13.00 0.7264
boiler
37 Coloane si legaturi de ml 59.90 29.95 1.6734
incalzire
38 Corpuri de incalzire kg 7.00 35.00 1.9556
39 Alte instalatii comune % 0.00 6.22 0.3477
40 Diverse, organizare, % 0.00 85.23 4.7619
proiectare
Total/mpc 2070 100
RON
Total EUR/mp Total/mpc 600 EUR
EUR
Preturile includ manopera

Curs 3.45
RON/EUR
II. ALTE CHELUIELI
Salarii administrative (manopera din constructii este inclusa in 55800

costurile pe mp)
Marketing 5000
Consumabile 2000
Regie 37200
Total 100000
33
ANALIZA COST – BENEFICIU
Analiza cost beneficiu al unui proiect de construire al unor astfel de apartamente trebuie
derulata pe doua axe:
- impactul economic
- impactul social
Impactul economic include acele costuri si beneficii care sunt cuantificabile, precum
output-ul, numarul de job-uri create si incasarile.
Impactul social se refera la efectele asupra unor aspecte intangibile, precum educatia,
retentia in tara a tinerilor cu potential, impactul asupra familiei s.a.m.d.
IPOTEZE
Asumptiile financiare au pornit de la premisa (mai mult decat realista, in contextul crizei
de oferta de pe piata imobiliara locala) ca toate apartamentele vor fi construite si vandute
in 24 luni. Un proiect cu 30% mai scump s-a vandut integral off plan cu un an inainte in
primele 3 luni de la lansare (Tampa Gardens).
O alta ipoteza de calcul a fost ca taxele si impozitele pe durata proiectului nu se vor

modifica.
S-a considerat ca durata proiectului nu va fi depasita datorita factorilor incontrolabili

(conditii meteo etc).
IMPACTUL ECONOMIC
Impactul economic se divide pe axa temporala in efecte pe termen scurt si efecte pe

termen lung. Analiza va urmari efectele asupra stake-holder-ilor proiectului: membrii
consortiului, beneficiarii finali, autoritatilor publice, comunitatea locala.
Investitia in constructii de orice tip produce efecte pozitive pe termen scurt asupra
economiei locale. Pe langa faptul ca se creeaza un numar de locuri de munca aducatoare
de venit pe durata proiectului, investitia se amortizeaza rapid si genereaza o valoare
adaugata neta de aproape 30%.
34
EUR
Tip constructie: P+4E+M
Numar total apartamente 26
Cost de construire EUR/mpc 350.0
Costuri totale construire 980,164.5
Alte costuri (marketing) 100,000.0
Total resurse proprii 999,664.5
Costuri totale proiect 1,080,164.5
Pret vanzare EUR/mpc TVA inclus 715.0
Pret vanzare EUR/mpc fara TVA 600.8
Pret mediu per apartament TVA inclus 77,012.9
Pret mediu per apartament fara TVA 62,380.5
Suprafata totala construita 2,800.5
Venituri brute din vanzari 2,002,336.1
Venituri nete din vanzari 1,301,518.4
Profit net 321,353.9
Beneficii economice:
Pentru investitor Pentru autoritatile Pentru beneficiari Pentru comunitate

publice
- profit net - venituri - economii de 5% pe - 15 joburi noi

321,353.9 EUR suplimentare din an la costul total al - venituri de 90.000
dupa un an pentru taxe si impozite creditului obtinut, EUR aferente
firma constructoare aferente tranzactiei fata de un credit in acestor job-uri pe
- pentru banca – si dobandirii conditii standard durata proiectului
atragerea a 26 de dreptului de - achizitionarea unui - cresterea fondului
noi clienti, cu proprietate imobil la 54% sub locativ la standarde
scoring ridicat, valoarea medie de europene
care vor genera piata - cresterea
venituri din potentialului zonei
dobanzile si si a atractivitatii
comisioanele pentru investitii
presupuse de credit similare
(DAE 5.55% pe
an)
Costuri economice
Pentru investitor Pentru autoritatile publice Pentru beneficiari
35
- costuri cu investitia - efortul uman si material - costuri semnificative
efectiva angrenat in proiect, suportat relativ la venit aferente
- discount-ul de dobanda din fonduri publice (vezi cumpararii apartamentelor
practicat de banca (o bugetul, cap. alte costuri) (taxe si onorarii notariale,
diferenta de DAE de 50% impozite etc) – in medie
fata de conditiile standard 2310 EUR/ apartament
de creditare) - costuri pe termen lung cu
- beneficii nerealizate pe utilitatile, mentenanta si
perioada proiectului de administrarea spatiilor
catre firma de constructii comune, impozitele pe
(prin implicarea in alte apartamente etc
lucrari cu randamente - impovararea bugetului cu
financiare mai ridicate) ratele lunare de credit
IMPACTUL SOCIAL
Beneficii sociale/ intagibile
Pentru investitor Pentru autoritatile Pentru beneficiari Pentru comunitate

publice
- cresterea - oferirea unui - posibilitatea de a - conform studiilor

vizibilitatii prin model de bune intemeia si a sociologice,
publicitatea si practici dezvolta o familie fenomene precum
expunerea media - atragerea altor intr-un mediu depresia, consumul
datorate proiectului investitori privati in adecvat de alcool, violenta
- cresterea proiecte similare - cresterea nivelului etc sunt mai reduse
reputatiei pe piata - apropierea de de satisfactie a vietii in randul
locala, cu efecte cetateni proprietarilor decat
financiare pe - indeplinirea in randul chiriasilor
termen lung obiectivelor sociale,
- actionarea in in conformitate cu
conformitate cu legislatia in
principiul domeniu
responsabilitatii - cresterea
sociale si popularitatii
dezvoltarea culturii
organizationale
Costuri sociale
- dezvoltarea de constructii noi creste preturile imobiliare in zona din jur, reducand
accesul altor categorii similare
- posesia unei locuinte reduce mobilitatea profesionala
36
In concluzie, beneficiile depasesc considerabil costurile pe toate planurile, ceea ce
constituie un temei necesar si suficient pentru derularea proiectului. Mentinerea in tara a
tinerilor cu potential a devenit din ce in ce mai dificila, in conditiile in care un salariu
dublu fata de media pe economie nu permite inca accesul la conditii locative normale.
Asemenea proiecte constuie o necesitate. Diseminarea rezultatelor va urmari tocmai
activarea viitoare a unor initiative similare. Solidaritatea si responsabilitatea sociala sunt
principii comune in etica europeana actuala, atat a firmelor cat si a guvernelor, si trebuie
concretizate prin parteneriate public-privat.
37

Studiu de Caz 6 PDF

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Studiu de Caz 6 PDF

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE

FACULTATEA DE CIBERNETICA, STATISTICA SI INFORMATICA ECONOMICA

MANAGEMENTUL INFORMATIZAT AL PROIECTELOR

O locuinta europeana la indemana tinerilor brasoveni

Anul începerii proiectului 2008 Anul finalizarii proiectului 2010

Cresterea accesibilitatii famiililor tinere cu merite deosebite din orasul Brasov la

2. 26 de familii tinere mutate la inceputul anului 2010 in noile apartamente

3. Achizitionarea tuturor apartamentelor prin credit ipotecar in conditii preferentiale,

 Stadiile de lucrari verificate de dirigintii de santier si semnate de

Planificare Elaborator Frecvenţa

Valoarea totala a investiţiei 1,080,164.5 EUR

Venituri nete din proiect: 2,002,336 EUR

PIATA IMOBILIARA NATIONALA SI LOCALA

TRENDURILE ŞI CREŞTEREA PIEŢEI SPAŢIILOR REZIDENŢIALE

Segmentarea pieţei apartamentelor

Dimensiunea apt 2 camere – cca. 60 mp Apt 3 camere – cca. 90 mp

În toate sectoarele pieţei imobiliare menţionate anterior, cu excepţia proiectelor

Evoluţia preţurilor în Braşov pe piaţa apartamentelor

Conform datelor deţinute de agenţiile imobiliare, preţul apartamentelor a crescut de nouă

O garsonieră confort I în Tractorul poate fi achiziţionată la preţul de 45.000 EUR. În

Toate aceste evolutii restrictioneaza accesul tinerilor la proiecte rezidentiale de calitate.

STATISTICI DE PREŢURI REZIDENŢIALE

Preţuri medii vânzări spaţii rezidenţiale pe cartiere

Tractorul 45,000 65,000 74,000 95,000

Astra 50,000 70,000 89,000 110,000

Valea Cetăţii 60,000 90,000 100,000 130,000

Preţuri vânzări spaţii rezidenţiale pe piaţa imobiliară braşoveană

Tip apartament Preţ (mii EUR)

BRAŞOVUL CA DESTINAŢIE A DEZVOLTARILOR IMOBILIARE:

În cele ce urmează, vom analiza indicatorii economici relevanţi pentru o

Rata inflaţiei în judeţul Braşov la sfârşitul lunii februarie 20072

Rata inflaţiei în luna Februarie 2007, faţă Rata medie lunară a

Prezentul proiect vine tocmai in intampinarea acestei probleme si raspunde prioritatilor

Investiţii în judeţul Braşov în perioada 1990-2006

mil RON – preţuri 2006

În anul 2006 faţă de anul 1990 investiţiile au crescut cu 33,0%.

Investiţiile realizate pe forme de proprietate (judeţul Braşov)

1990 1994 1996 1999 2002 2006

Construcţiile de locuinţe în perioada 1990-2006 (judeţul Braşov)

Construcţii de 1.573 333 419 453 528 738 833

Indicii volumului lucrărilor de construcţii

Autorizaţii de construcţie eliberate pentru clădiri rezidenţiale (judeţul Braşov)

Locuinţe terminate (municipiul Braşov)

2002 2003 2004 2005 2006

Fondul de locuinţe (judeţul Braşov)4

Judeţul Braşov Locuinţe Camere de Suprafaţa locuibilă

Fondul de locuinţe (municipiul Braşov)5

Locuinţe 33104 5040 5040 5040 5040 5040

Informaţii demografice privind municipiul Braşov6

Populaţia stabilă a municipiului Braşov a fost la 01.07.2006 de 281.375.

Structura populaţiei stabile pe grupe de vârstă în municipiul Braşov

Grupa de varstă Populaţia stabilă

20–24 ani 25.910

25–59 ani 157.704

*Informaţiile sunt furnizate de Direcţia Judeţeană de Statistică Braşov şi reprezintă

Profilul populaţiei la nivel de municipiu

PRETURI MEDII PENTRU DEZVOLTARI SIMILARE DIN MEDIUL

Urmatorul tabel ilustreaza preturile principalilor dezvoltatori de proiecte de blocuri de pe

Proiect Preţ Adresă Calitate/ locaţie Număr de

Evocasa Viva 1100 Cartierul Calitate medie 500

Ponderile tipurilor de apartamente în totalul unităţilor celelalte proiecte au constituit şi

Proiect Tâmpa Europe Bellevue Avantgarden

1. SC Arc Construct SRL