La comunidad de bienes es un cuasicontrato en el cual una cosa, derecho o masa

patrimonial pertenece a varias personas, ya sean físicas o jurídicas, denominadas

comuneros. En su significado más genérico o universal es toda relación o conjunto de
relaciones cuyos sujetos son varias personas que son simultáneamente titulares de un
mismo derecho que recae sobre un mismo objeto. De esta manera no hay comunidad, en
cambio, cuando existen titulares de derechos autónomos sobre partes concretas y
separadas de una cosa, aun cuando todas ellas constituyan una unidad económica.
En sentido técnico la comunidad se indica como la distribución indivisa entre varios
sujetos del contenido real de la relación, Art. 759 Código Civil Venezolano. A esto se le
conoce como el principio de indivisión de la comunidad. El hecho para que se produzca la
comunidad, debe ser la cosa sobre la cual recae el derecho común debe ser indivisible,
bien sea por naturaleza, o por disposiciones legales o voluntarias.
La comunidad tienen su origen en la evolución de los particulares o directamente
en la ley. Proviene en la participación de la voluntad de los particulares, en formar más o
menos directa, según los casos, las comunidades derivan en disposiciones
testamentarias, de los contratos y del matrimonio. En cambio derivan de la ley, en mayor
o menos medida, las comunidades resultan de sucesiones ab-intestato y las surgidas por
la aplicación del artículo 577 del Código Civil Venezolano. Por lo que se refiere a la
duración de la Comunidad de Bienes, ésta será la que voluntariamente deseen los
comuneros; porque, conforme al Código Civil, ningún comunero está obligado a
permanecer en la comunidad y, en consecuencia, puede pedir en cualquier momento la
división de la cosa común. No obstante, el Código Civil permite que se pueda pactar la
conservación de la Comunidad por un plazo determinado, que no podrá exceder de diez
años; y que podrá prorrogarse por pacto unánime de todos los copropietarios. Atendiendo
a su origen existen las clases de comunidades, las cuales pueden ser voluntaria si tiene
origen en la comunidad de los participantes (coparticipes o no), o legal si nace
directamente de la ley. La comunidad se llama ordinaria cuando los comuneros tienen
derecho a pedir partición y forzosa en caso contrario. Sin embargo las comunidades
indistintamente de sus clases puede extinguirse por medio del perecimiento de la cosa o
derecho sobre la cual versa, por consolidación de la propiedad o derecho en un
comunero, por adquisición de la cosa o derecho por una solo persona extraña a la
comunidad y por partición.
Por consiguiente, cabe estacar, que no hay comunidad, cuando existen titulares de
derechos autónomos sobre partes concretas y separadas de una cosa, aun cuando todas
ellas constituyan una unidad económica. Tampoco hay comunidad cuando sobre un
mismo objeto existe una pluralidad de derechos de diferente contenido o grado
correspondientes a distintos titulares. Así por ejemplo, no son comuneros el nudo
propietario y el usufructuario ni el acreedor hipotecario de primer grado y el de segundo
aun cuando la cosa sobre la cual versen sus derechos sea una misma cosa. En estos
casos puede decirse que hay coexistencia de derechos sobre el mismo objeto; pero no
que haya comunidad. Cabe destacar que estos comuneros y acreedores contemplan
derechos fundamentales dentro de la comunidad.
En este sentido para los derechos de los acreedores el legislador ha dispuesto una
protección a los intereses de los acreedores, quienes pudieren resultar perjudicados en
una división, consagrándoles para ello derechos en esta materia. Según lo dispuesto en el
artículo 766 C.C.V: "Los acreedores de un comunero pueden oponerse a que se proceda
a la división sin su intervención, y pueden intervenir a su costa; pero no pueden impugnar
una división consumada, excepto en caso de fraude o de que dicha división se haya
efectuado a pesar de formal oposición, y salvo siempre a ellos el ejercicio de los derechos
de su deudor". De acuerdo a este artículo los acreedores pueden intervenir y oponerse a
que la división de la cosa en común se efectúe sin su intervención en función de hacer valer
sus derechos.
En cuanto a los derechos y deberes de los comuneros estos tienen el derecho a
usar, disfrutar y disponer dentro de comunidad, de acuerdo con lo establecido en el
artículo 761 del Código Civil: “Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con
tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se
sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás
comuneros servirse de ellas según sus derechos”. Por consiguiente el Código Civil en su
Artículo 760 segundo aparte, y 762 explica la dimensión de los gastos a cargo de los
comuneros, los cuales se clasifican principalmente en tres grupos, gastos necesarios,
gastos útiles y gastos suntuarios. Los comuneros tienen el derecho de disponer de la
cuota de la cosa, es decir tiene la disposición de enajenar o gravar. De igual forman
deben cumplir con ciertos deberes, entre ellos, el indemnizar a los demás medianeros los
perjuicios aunque sean temporales, que haya ocasionado, cuando se hace un gasto útil,
todos los comuneros estarán obligados a contribuir proporcionalmente al mismo, de
costear las obras de conservación de la pared común en lo que se haya levantado, el
artículo 763 del Código Civil establece en cuanto a los deberes que; ninguno de los
comuneros podrá hacer innovaciones en la cosa común, si los demás no consienten en
ello.
La comunidad y los comuneros se rigen por las disposiciones del Código Civil, En tal
virtud existe una prelación entre las normas llamadas a regir la comunidad. En primer lugar,
está el pacto entre los coparticipes; en segundo término, las disposiciones especiales y por
ultimo las disposiciones generales del Código. El pacto entre los comuneros (en caso de
existir) prevalece sobre las demás normas aplicables a la comunidad excepción hecha de las
normas legales que sean de orden público. Las disposiciones generales del Código Civil
(Título IV del libro I) son aplicables en ausencia absoluta de las normas preferentes señaladas
(cuando no hay pacto entre comuneros ni disposición especial para el tipo de comunidad de
que se trate) y también para llenar los vacíos que tengan esas normas preferentes. Las
disposiciones especiales aplicables al tipo de comunidad de que se trate puede ser normas
del propio código civil (como son las que regulan la comunidad de bienes en el matrimonio) o
de leyes especiales como, por ejemplo, la ley de propiedad horizontal, por medio de esta se
rigen las propiedades horizontales, siendo la propiedad horizontal una institución jurídica que
hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos
inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.
Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad
que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos,
recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de
dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un
derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.
La llamada propiedad horizontal es propiedad plena, es decir, dominio y como tal, es
un derecho real, esta figura data de la antigüedad, quien era propietario de un terreno, era
asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir,
teóricamente, hasta el cielo.
La característica básica de la propiedad horizontal, como comúnmente se la entiende
hoy en día, es la mezcla entre propiedad individual y propiedad colectiva.
Así, las partes de uso privado (es decir, los departamentos u oficinas propiamente
dichos) constituyen propiedad individual, pero todas las partes comunes (terreno, muros
externos, halls de entrada, sistemas de calefacción central, escaleras, ascensores, etc.) están
sujetos a la propiedad colectiva de todos los propietarios del edificio.
Lo que los dueños poseen en un régimen de propiedad horizontal es, por lo tanto, un
conjunto de derechos que implica el uso exclusivo de sus departamentos y oficinas y el uso no
exclusivo de todas las partes comunes del edificio, y tales derechos son perpetuos y
transferibles. Sin embargo, los derechos exclusivos y no exclusivos son indivisibles, en el
sentido de que no es posible vender el derecho sobre las partes individuales sin incluir
también en la transacción al derecho sobre las partes comunes, o viceversa.
La propiedad horizontal aplica en dos ámbitos, en el ámbito material y el ámbito legar,
el primero trata del derecho real a de poseer, es decir, el derecho que se ejerce por la
posesión. El derecho de usar, deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento (no
atentar contra la moral y las buenas costumbre). El derecho de gozar: puede percibir los frutos
y el derecho de disponer materialmente, es limitada en cuanto al espacio delimitado que el
propietario posee. El segundo trata sobre el derecho de cada propietario para enajenar el piso
o departamento que le pertenece o constituir derechos personales o reales sobre el mismo,
por lo tanto tiene algunos derecho entre ellos, el derecho a enajenar, gravar, constituir
derechos personales y abandonar.
Según el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal establece; “Antes de
procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio el
propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la
correspondiente Oficina Subalterna de Registro su voluntad de destinarlo para ser enajenado
por apartamentos o locales. Este documento contendrá, además de la descripción de los
títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con
especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas
comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de
apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del
destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los
apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada,
fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las
cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del
inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que
interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el Registrador estampará las notas
marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil”.
Este artículo hace referencia al condominio, en Derecho Civil, consiste en la situación
en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas. Por extensión,
algunos autores denominan así a un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal. En el
condominio es importante regular la forma en que los copropietarios van a tomar las
decisiones con respecto a la propiedad que tienen en común. A tal efecto, pueden darse
relaciones de mancomunidad o de solidaridad. También es importante regular los casos de
extinción de la copropiedad y disolución de la comunidad de bienes.
La comunidad y la propiedad horizontal suponen ambas y otros derechos, las
limitaciones legales en el ejercicio de la propiedad. Estas son limitaciones en cuanto a la
regulación del derecho de propiedad como tal según lo previsto en el Código Civil Venezolano,
aunque la comunidad y propiedad horizontal representen el derecho de propiedad sobre el
bien, estas poseen ciertas limitaciones y condiciones específicas para que puedan constituirse
como tal, ya que de lo contrario estarían siendo un simple derecho no correspondiente a este
cumulo. Se refieren ambas a la propiedad en conjunto de un bien. Es importante mencionar
que no solo estas limitaciones aplican para bienes que se poseen en conjunto y sobre los
cuales se aplican derechos reales sino también para la aplicación de derechos reales sobre un
bien ajeno, como lo son la servidumbre, el usufructo, enfiteusis, prenda, hipoteca, el uso y
habitación. Los derechos reales sobre la cosa ajena implican que una persona posea
derechos sobre una o varias cosas que pertenecen a otro individuo. Estos derechos reales se
clasifican principalmente en derechos de goce y derechos de garantía. Para efectos de esta
investigación se hace énfasis en los derechos de uso, habitación y hogar.
El derecho de uso, el derecho de habitación y hogar son derechos reales de
características comunes. Si bien suelen regularse conjuntamente, constituyen derechos
diferentes. Todos son derechos personalísimos, intransferibles, y que se otorgan por razón de
la persona (normalmente por vínculos familiares o emocionales). De manera desglosada se
entiende por derecho de uso aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o
bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario. Los derechos y obligaciones del
usuario se definen en el título constitutivo y, a falta de éste, se regulan por lo que la legislación
establezca al respecto. Por otro lado el derecho de habitación es aquel derecho real que
otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la parte necesaria para él y su familia,
con la finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda. Por su naturaleza, sólo puede
recaer sobre un bien raíz y, al igual que en el derecho de uso, los derechos y obligaciones se
regulan por lo dispuesto en el título constitutivo y, a falta de éste, por lo que establezca la
legislación que lo regule. Y por último el derecho de hogar el cual es un derecho real de goce
en cosa ajena, distinto de los demás y cuyo contenido seria de habitar el inmueble. En cuanto
a su constitución el artículo 632 del Código Civil Venezolano dispone lo siguiente “Puede una
persona constituir un hogar para sí y para su familia, excluido absolutamente de su patrimonio
y de la prenda común de sus acreedores”. La constitución del hogar tiene efectos jurídicos
entre ello, este queda fuera de la prenda común de los acreedores. El artículo 640 dispone “El
hogar no podrá enajenarse ni gravarse sin oírse previamente a todas las personas en cuyo
favor se haya establecido, o a sus representantes legales, y con autorización judicial, que no
dará el Tribunal sino en el caso comprobado de necesidad extrema, y sometiéndola a la
consulta del Tribunal Superior. En consecuencia el objeto del hogar se desprende del artículo
635 “. El hogar puede ser una casa en poblado o fuera de él, o una casa con tierras de labor o
cría, siempre que esté destinada a vivienda principal de la familia. El hogar puede extinguirse
de manera total o parcial, de manera total cuando desaparece alguno de los beneficiarios,
cuando desaparece alguno de los supuestos por los que se ha constituido, en caso de divorcio
o de separación judicial de cuerpos. Sin embargo, conservará el derecho a hogar aquel a
quien se le haya atribuido la responsabilidad de crianza y custodia de los hijos. (Art. 642
C.C.V.), cuando no existan hijos, el hogar quedará extinguido. Sin embargo, si hubieren
descendientes y el hogar hubiese sido constituido también a favor de ellos, les corresponderá
el derecho al hogar. En los casos de separación de cuerpos convertida en divorcio, los
interesados decidirán lo relativo al hogar en el escrito de separación, sin perjuicio de los
demás beneficiarios. Los beneficiarios, mayores de edad, que sean de mala conducta notoria,
pierden su derecho al hogar. (Art. 643 C.C.V.). Y de manera total por la muerte de todos los
beneficiarios del hogar, por destrucción del inmueble, en caso de divorcio o de separación
judicial cuando no existan hijos, en caso de separación de cuerpos convertida en divorcio sin
llegar a algún acuerdo, si todos los beneficiarios son de mala conducta notoria.
De conformidad al artículo 523 Código Civil Venezolano estos derechos se regirán, en
primer lugar, por el título constitutivo de estos derechos, en su defecto, por las disposiciones
propias de los artículos 582 a643 Código Civil y, junto al usufructo.