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Bolilla 5: PROPIEDAD HORIZONTAL:

La ley 26.994 deroga la Ley 13.512. el CCyCN en el Libro IV,

Título 1 “Disposiciones Generales· Capituló 1- Principios Comunes-,
enumera la PROPIEDAD HORIZONTAL como Derecho Real (articulo
1887 inciso C). Es un derecho real sobre cosa propia (Articulo 1888),
que recae específicamente sobre un inmueble edificado.
El reciente CCyCN, siguiendo el derrotero del Proyecto anterior,
incorpora la propiedad horizontal como derecho real en la enumeración
del artículo 1887 calificándolo como derecho sobre cosa parcialmente
propia (artículo 1888) que se ejerce por la posesión (artículo 1891). Sin
embargo, a diferencia del Proyecto de 1998 que incorporo en el Título
VIII las “propiedades especiales” como nuevo derecho real, el actual
incorpora como derechos reales: los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido y el cementerio privado, institutos que quedan bajo el
régimen general de los derechos reales, con las características propias
de cada uno de ellos.

CONCEPTO:

-ARTICULO 2037: La propiedad horizontal es el derecho real que

se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de
uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo
que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad
horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que
sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible.

NATURALEZA JURIDICA:

La ley 13.512 antecedente legislativo en la materia, no definía la

institución, es más, su alusión a los derechos de dominio y condominio
(art1) dio origen a discusiones doctrinales acerca de la naturaleza de la

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 propiedad horizontal: a) derecho real autónomo, b) conjunción de dos
derechos reales: dominio sobre partes propias y condominio sobre
partes comunes
En este sentido el artículo 2037 contiene grandes aciertos: por
una parte lo conceptualiza y por la otra lo ubica expresamente como
derecho real, en concordancia con la enumeración del artículo 1887

CONSTITUCION:

Se encuentran estipulados en el Articulo 2038 CCyCN, el cual

dispone quienes pueden constituir el derecho real de propiedad
horizontal y los requisitos que deben cumplirse desde el punto de vista
formal a los efectos de su validez y oponibilidad.
Cuando el titular de dominio o los condominios redactan por
escritura pública el reglamento de propiedad horizontal y además este
es inscripto en el registro de la propiedad de inmueble, acompañado del
certificado de dominio y los planos de mensura y subdivisión, nace el
denominado “Estado de Propiedad Horizontal”. A partir de aquí podrán
ingresar las escrituras donde se constituyen los derechos reales de
propiedad horizontal sobre las unidades funcionales en que se ha
dividido un edificio. La escritura debe contener: La manifestación de la
voluntad del propietario, en el sentido de someter el inmueble al régimen
de PH; Una detallada descripción de las unidades con expresión del
porcentual que cada una importa en relación al valor total del inmueble y
descripción de las partes comunes; Creación del consorcio de
propietarios; reglamento de copropiedad y administración.
El reglamento tiene una función importantísima: es causa
necesaria de la división del edificio y de su sujeción al mecanismo
establecido por la ley.

ELEMENTOS:
En la figura analizada el objeto importante de este derecho real es un
inmueble edificado, el cual cuenta con un derecho de dominio sobre la Unidad

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Funcional y un derecho común sobre las partes indivisas, donde existe un
derecho inseparable de la propiedad sobre la UF.

UNIDAD FUNDIONAL (articulo 2039):

Es el inmueble que comprende pisos, departamentos, locales u otros

espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que
tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común. Así, dentro del PH encontramos:

a) Partes privativas:

b) Partes Comunes

Unidad Complementaria: es aquella que por su naturaleza no puede constituir

una unidad funcional, debiendo forzosamente unirse a alguna o a algunas de
ellas para formar una superficie de dominio exclusivo; esta sería la situación de
un espacio guardacoches, una baulera, un deposito. El derecho real se
extiende no solo a la unidad funcional, sino también a la unidad
complementaria, si esta ultima existiera.

Debe quedar claro que la Unidad funcional tiene autonomía, es decir que existe
por sí misma, mientras que la Unidad Complementaria, es accesoria a la
principal y corre la suerte de esta.

EL CONSORCIO:

DEFINICIÓN:

De acuerdo a lo estipulado por el Código Civil y Comercial el consorcio

se compone del conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. El
mismo constituye personería jurídica. Tiene, además, su domicilio en el
inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador. Respecto de la personería del mismo, cabe destacar, que se
extingue por la desafectación del inmueble del Régimen de Propiedad
Horizontal (en cualquiera de sus formas).

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SUBCONSORCIO:

DEFINICIÓN (art. 2068):

En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el

reglamento de propiedad y administración puede prever la existencia de
sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en todo
aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener
una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso
de conflicto entre diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Es
dable mencionar que frente a los terceros responde el consorcio, sin tener en
cuenta los sectores que lo integran.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS:

Las facultades y obligaciones de los propietarios de las unidades

funcionales son amplias, ya que estos cuentan con facultades jurídicas, con la
posibilidad de enajenarla o constituir derechos reales o bien derechos
personales sobre las mismas.

Las mismas se encuentran establecidas en los arts. 2045 y siguientes

del Código Civil y Comercial, como ser:

FACULTAD: a) Libre disposición de la unidad: cada propietario de unidad

funcional cuenta con la posibilidad de enajenarla, sin que le sea necesario a
dichos fines contar con el consentimiento de los demás. Asimismo puede
generar derechos personales o reales, (en este último supuesto cabe aclarar
que no solo recaerá sobre la unidad funcional, sino que también comprende a
las cosas y partes comunes y la unidad complementaria, no pudiendo
realizarse en forma separada). –

OBLIGACIONES: Los propietarios de la Propiedad Horizontal, deben:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad y

administración, y del reglamento interno, si lo hay;

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 b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción

de su parte indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de

cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para
verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas
riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta

por constituir uno diferente del de la unidad funcional. –

PROHIBICIONES. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o

a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad y
administración;

b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que

exceda la normal tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales

GASTOS Y CONTRIBUCIONES. Cada propietario debe pagar los gastos de

conservación y reparación de su Unidad Funcional, como asi también las
expensas comunes ordinarias de administración y reparación de las cosas
comunes necesarias para mantener en buen estado la seguridad, comodidad y
decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador.

OBLIGADOS AL PAGO DE EXPENSAS: Las expensas, son una obligación

propter rem, es decir que recaen en cabeza del actual propietario de la
Propiedad Horizontal, inclusive a aquellas devengadas antes de la adquisición
del derecho real y que permanecen impagas. Ningún propietario puede hacer

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abandono, ni podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por
renuncia del uso, y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono
del piso o departamento que le pertenece.

Además del propietario, sin que ello importe su liberación, están

obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal,
todos aquellos titulares de otros derechos reales o personales que sean
poseedores por cualquier título.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN:

El reglamento es una figura muy importante y necesaria para la en las

Propiedades Horizontales.

Es de naturaleza contractual (contrato plurilateral), generalmente es

redactado por el propietario del inmueble original, antes de que la misma se
convierta en PH, quedando perfeccionada la voluntad de los demás
propietarios de las diversas unidades, al adquirir las mismas.-

CONTENIDO Y MODIFICACIÓN:

Al constituirse el consorcio de propietarios, se deberá acordar y redactar

un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública, la
que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá
modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor
de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura
pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.-

El consorcio de propietarios es una persona jurídica de carácter privado.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los

siguientes puntos (art. 2056):

A) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;

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c) enumeración de los bienes propios;

d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad.

g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su

periodicidad;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que

puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros
en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas

decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el

reglamento de propiedad y administración, que nunca será menor a dos
tercios y que debe ser unánime si modifica la composición o extensión
del derecho real de los propietarios; p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o

locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;

r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

s) plazo de ejercicio de la función de administrador;

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 t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios

ASAMBLEAS:

En todas las Propiedades Horizontales existe el órgano máximo

de decisión, el cual representa los intereses del consorcio, y al cual debe
estar subordinado la figura del administrador. Es un órgano muy
importante para el correcto funcionamiento de la faz organizativa y
operativa del PH en cuestión.

El art. 2058 establece que es la reunión de propietarios facultada

para resolver cuestiones de interés común al consorcio.

De cada Asamblea se labra un Acta, en el libro de Actas, el cual

es llevado por el administrador.

CONVOCATORIA:

Los propietarios deben ser convocados a la asamblea por medio

fehaciente, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse
en forma precisa y completa; es inválido el tratamiento de otros temas,
excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad

de citación previa.

CONSEJO DE PROPIETARIOS:

Con la modificación introducida por la ley N° 26994 se ha incorporado al

Código Civil y Comercial dicha figura. Sus integrantes deben ser elegidos por la
asamblea y ser consorcistas.

La asamblea debe designar un consejo integrado por propietarios, con

las siguientes atribuciones:

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 a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por
cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva,

ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) dar conformidad con el nombramiento y despido del personal

del consorcio;

e) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o

ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está
vacante dentro de los TREINTA (30) días de producida la vacancia.

ADMINISTRADOR:

El administrador debe estar subordinado a la Asamblea. Es de

mucha importancia ya que, es el representante legal del consorcio, es el
que llevar adelante la voluntad de los propietarios.

DESIGNACIÓN Y REMOCIÓN:

El administrador Puede serlo un propietario o un tercero, persona

humana o jurídica. Aquél designado en el reglamento de propiedad y
administración original, y finaliza en la primera asamblea si el mismo no es
ratificado en ella. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y
removidos por la asamblea, pudiendo ser removidos sin expresión de causa.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR

El administrador tiene los derechos y obligaciones propios del

mandatario; es decir que debe velar por la administración, mantenimiento y
funcionamiento del inmueble común y al consorcio.

PREHORIZONTALIDAD:

Existe un estado estadio previo a la Propiedad Horizontal, el cual fue

regulado mediante la sanción de la Ley 19724. EL mismo está destinado a
regular la comercialización de unidades de edificios que posteriormente se

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someterán al régimen de Propiedad Horizontal. Ello tiene fundamento en
cuanto que se busca proteger a los inversores; protegerlos en caso de que no
se continúe con la construcción por falta de dinero,etc.

DEFINICIÓN: art. 2.070, se refiere a las contratos sobre unidades

funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad
horizontal propiamente dicha.

Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo

el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe
constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la
operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura
comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo
o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no
asume en el contrato preliminar.

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