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Rua Minas Gerais, 297 - 9º Andar-Sala 94 – Ed. Palácio do Comércio Fone/Fax (43)321-3562 / 344-2184/ 9101-6361.
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR PRESIDENTE DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO
PARANÁ - PR.
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MARCUS VINICUS GINEZ DA SILVA
Advogado OAB-PR.30664
RAZÕES DO RECORRENTE
EGRÉGIO TRIBUNAL
COLENDA TURMA
ÍNCLITO JULGADORES
I – DOS FATOS
O Condomínio Autor nos termos do artigo 275, inciso
II, “b”, do CPC, propôs a presente AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA,
objetivando receber judicialmente o pagamento das taxas condominiais
em atraso, sendo a ação proposta contra o devedor Recorrido cujo
nome encontra-se registrado no Cartório de Registro de Imóveis até a
presente data.
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escusa para exonerá-lo de seus encargos”, e ainda pelo parágrafo
único do artigo 4º da lei 4.591/64 com redação dada pela lei
7.182/84 demandou contra o Recorrido, na esperança de receber seus
créditos.
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constante do Registro imobiliário é sim parte
legítima para figurar no poço passivo desta ação.
II – DO ACÓRDÃO HOSTILIZADO
1 - O PERMISSIVO CONSTITUCIONAL DA LETRA "A", DO
INCISO III, DO ART. 105 EXPRESSA:
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imóvel, gerador da obrigação, no processo executivo. Ora em sendo
assim, é necessário figurar no pólo passivo da ação de cobrança o
proprietário do imóvel, posto que de forma contrária não seria
possível a constrição judicial do bem imóvel na fase de execução.”
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parágrafo único – A alienação ou transferência de
direito de que trata este artigo dependerá de prova
de quitação das obrigações do alienante para com o
respectivo condomínio.
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impossível a constrição judicial do imóvel que por sua natureza
garante o pagamento da dívida.
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só poderá responder por ele, o proprietário cujo nome esteja
inscrito no competente cartório.
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prioridade à realidade fática em detrimento dos
requisitos de forma. E, deste modo, mesmo que não
tenha sido realizada a transferência do imóvel
perante o Registro Imobiliário, de acordo com o acima
asseverado, deve-se considerar o promitente comprador
da unidade residencial como responsável pelos débitos
posteriores à cessão da posse, já que, a rigor, passa
a usufruir plenamente a coisa a partir da entrega das
chaves. Destinando-se as cotas condominiais a fazer
frente às despesas decorrentes do uso do imóvel e de
demais áreas comuns do Condomínio, antes de se
considerar o critério de propriedade, sobreleva ter
em conta quem é que realmente está fazendo uso do
mesmo. E, portanto, não haveria qualquer lógica em
atribuir o dever de pagamento de tais taxas ao antigo
ocupante do imóvel, na medida em que não mais
usufruía o bem”.
2
Saraiva, 3ª ed, 1997, pág. 649.
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o registro imobiliário Ter-se-á um novo direito
transferido, constituindo ou extinto, visto que do
negócio não se terá nenhum direito real sobre o
imóvel, pois, enquanto o bem não for registrado,
valerá apenas entre as partes no plano obrigacional.
Por tal razão, enquanto não se assentar o título de
transmissão, o alienante continuará, legalmente,
sendo o proprietário do imóvel, e, conseqüentemente
deverá responder pelos seus encargos.”
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I – a transcrição dos títulos da propriedade;
E por fim,
Art. 860. omisses
Parágrafo único. Enquanto se não transcrever o título
de transmissão, o alienante continua a ser havido
como dono do imóvel, e responde pelos seus encargos.”
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Também, aos mesmos efeitos, é a espécie dos autos.
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Santana Administradora, Construção e Incorporação de
Imóveis Ltda., aduzindo, em síntese, ser a demandada
proprietária do apartamento n. 702, bloco B, do
Condomínio Residencial Talismã, sendo ela, conforme
determina o art. 12 da Lei 4.591/64 e o art. 624 do
Código Civil, responsável pelo pagamento de uma quota
parte correspondente ao rateio das despesas comuns do
edifício.
Aponta, outrossim, ser o débito correspondente aos
meses de setembro/95 a setembro/96, perfazendo um
total, já acrescido da multa legal (art. 29 do
Regimento Interno do Condomínio), de R$945,48,
concluindo por requerer a condenação da acionada ao
pagamento do valor mencionado, acrescido de juros e
correção monetária, taxas vincendas, multa legal,
despesas processuais e honorários advocatícios. Em
contestação, invocou a demandada, preliminarmente, a
sua ilegitimidade passiva ad causam, uma vez que a
responsabilidade pelo pagamento das taxas
condominiais é de Aroldo Waldomiro Martins Filho, que
de acordo com o contrato particular de promessa de
compra e venda de imóvel e outras avenças, adquiriu o
imóvel representado pelo apto 702, Bloco B, do
Condomínio Residencial Talismã, em 30 de agosto de
1994.
Aduziu, mais, que o próprio contrato de promessa de
compra e venda, estabeleceu em sua cláusula sexta,
ser de responsabilidade do promitente-comprador o
pagamento de despesas referentes às taxas de
condomínio, fato esse consubstanciado pelos
documentos de fls. 24 a 28, que demonstram que todos
eles (bloquetos de pagamento) foram enviado para
Aroldo W.M. Filho, denunciando quem o próprio
condomínio entende como devedor.
Requereu a extinção do processo nos termos do art.
267, inc.VI do CPC c/c art. 329, do mesmo diploma
legal.
Ressaltou, ainda, a necessidade de denunciação à lide
do promitente comprador da unidade imobiliária em
epígrafe, eis que assumiu a responsabilidade do
pagamento das taxas em cobrança, conforme contrato
por eles realizado.
No mérito, reprisou as assertivas das preliminares,
acrescentando que as chaves do imóvel foram entregues
ao comprador que pode, a qualquer momento averbá-lo à
margem da matrícula do imóvel descrito.
Requereu o acolhimento da preliminar de ilegitimidade
passiva ad causam, o pedido de denunciação a lide do
promitente comprador ou, a improcedência da demanda,
já que os débitos não fazem parte da relação
processual criada.
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Em impugnação, argumentou a postulante que não
encontra-se o contrato de compromisso de compra e
venda registrado no álbum imobiliário competente,
permanecendo a responsabilidade da ré pelo pagamento
das taxas de condomínio.
Sentenciando antecipadamente a lide, o Magistrado
singular afastou a preliminar de ilegitimidade
passiva, sob o entendimento de que enquanto não
transcrito o título de transmissão, o alienante
continua a ser o proprietário do bem imóvel,
respondendo, assim, por seus encargos; da mesma
forma, rejeitou o pedido de denunciação a lide, eis
que a cláusula contratual que imputa ao promitente
comprador a responsabilidade pelo pagamento de
obrigações decorrentes da propriedade não pode
prosperar, pois considerada coativa. Assim,
considerou que a ré não tem direito de regresso
contra o outro pactuante, seja por força da avença,
seja por força de lei.
Condenou a acionada ao pagamento das taxas
condominiais vencidas e não pagas desde setembro de
1995, bem como as que se vencerem no decorrer da
demanda, atualizadas monetariamente desde o
ajuizamento da ação, acrescidos de juros legais e
contados da citação, bem como custas e honorários
advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da
condenação.
Inconformada, apelou a vencida, reeditando as
alegativas da peça de defesa, no que tange a
obrigatoriedade do promitente comprador do bem em
responder pelas despesas do condomínio em virtude da
cláusula 6ª do contrato promessa de compra e venda
realizado com Aroldo Waldomiro Martins Filho,
pugnando, assim, pelo reconhecimento da ilegitimidade
passiva ad causam para a demanda ou pela denunciação
a lide do comprador.
O apelo obteve resposta.
É o relatório.
A insurgência apelatoriamente deduzida pela demandada
impõe-se repelida!
Incontestado os valores postos em cobrança, mesmo
aqueles vencidos durante o trâmite da demanda, cabe-
nos, então, a análise dos pontos que foram alvo da
peça contestatória e reaviventados no apelo
intentado.
Cuida-se, é de se observar de ação de cobrança de
despesas condominiais, relativa aos meses setembro de
1995 a setembro de 1996, no valor de R$ 945,48, já
acrescidas da multa legal (fls.25 a 28) e aquelas
vencidas no decorrer da ação (fls.64/67 e 82/85),
pleiteadas com base no art. 12 da Lei n.4591/64.
Argüiu o recorrente que por força do contrato de
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compromisso de compra e venda do apartamento 702,
Bloco B do Condomínio Residencial Talismã efetuado
com Aroldo Waldomiro Martins Filho, o pagamento das
despesas de condomínio referentes ao imóvel seriam de
responsabilidade deste, eis que assumiu o mesmo tal
obrigação, por força da cláusula sexta do referido
instrumento.
Tal possibilidade, porém, é de ser descartada, pois
tratando-se de obrigação a ser adimplida pelo
condômino, entendendo-se ser este o proprietário da
unidade habitacional.
In verbis, dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64:
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somente assinado por quem esteja na disposição e
administração livre de seus bens, sendo subscrito por
duas testemunhas, prova as obrigações convencionais
de qualquer valor. Mas os seus efeitos, bem como os
da cessão, não se operam, a respeito de terceiro
(art. 1.067), antes de transcrito no Registro
Público”.
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O promitente vendedor responde pelas despesas
condominiais até a escritura, cuja lavratura fica
dependendo da prova de quitação dos débitos
anteriores” (Ap. 330.426 6ª C., rel. Juiz Ferreira da
Cruz, RT 593/124).
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chamamento ao processo com a obrigatoriedade da
denunciação à lide, como poderia uma rápida leitura
do art. 70, II, do CPC e do art. 625 do Código Civil,
fazer supor. A dívida, na espécie, não resulta de
contratação voluntária, mas de impositivo legal”.
Carlos Prudêncio
PRESIDENTE COM VOTO
Trindade dos Santos
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levado a registro no ofício imobiliário, alcança
apenas os contratantes, desobrigando o condomínio a
buscar seu crédito contra o atual possuidor do
imóvel.
Legitimado no processo de cobrança de cotas
condominiais, por isso, é o condômino, consoante
dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64, isto é o
proprietário da unidade autônoma, aquele que detém o
direito patrimonial nos termos do art. 530 do Código
Civil, aferindo-se tal condição pela consulta à
matrícula do registro de imóveis.
Descabe a denunciação da lide em ação de cobrança de
cotas condominiais. O réu, se desejar, pode acionar
regressivamente o promitente comprador em ação
própria.
Vistos, discutidos e relatados estes autos de
apelação cível n. 96.009316-8, de São José, em que é
apelante Sant’Ana Administração, Construção e
Incorporação de Imóveis Ltda., sendo apelado
Condomínio Residencial Talismã:
Custas legais.
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Sentenciando antecipadamente, o Juiz de Direito, Dr.
Jaime Luiz Vicari, após afastar a preliminar de
ilegitimidade passiva ad causam e desacolher a
litisdenunciação, julgou procedente o pedido,
condenando a ré ao pagamento dos valores expressos na
inicial, bem como das prestações vencidas no curso da
ação, acrescidos de juros à taxa legal, contados dos
respectivos vencimentos e correção monetária
integral. Ao final, condenou-a, também, no pagamento
das despesas processuais e honorários de advogado,
estes arbitrados em 15% sobre o montante da
condenação.
Inconformado com a prestação jurisdicional entregue,
a ré apelou, pugnando pela reforma do decisum,
sustentando as preliminares argüidas na contestação,
e, no mérito, a improcedência do pedido, invertidos
os ônus sucumbenciais.
2. Desprovê-se o apelo.
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cobrança de quotas condominiais. (g.n.)
Mais:
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parágrafo único, da Lei n. 4.591/64, com a redação da
lei n 7.182/84.
“O promitente vendedor responde pelas despesas
condominiais até a escritura, cuja lavratura fica
dependendo da prova de quitação dos débitos
anteriores. (in Apelação Cível n. 48.675. Des. Amaral
e Silva)”.
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Juiz ARANTES THEODORO - J. 27.4.2000 Ap. s/ Rev.
579.863-00/1 - 9ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO CASCONI
- J. 31.5.2000 Ap. s/ Rev. 578.836-00/2 - 4ª Câm. -
Rel. Juiz RODRIGUES DA SILVA - J. 13.6.2000 Ap. s/
Rev. 583.039-00/5 - 12ª Câm. - Rel. Juiz OLIVEIRA
PRADO - J. 29.6.2000 Ap. s/ Rev. 589.688-00/5 - 12ª
Câm. - Rel. Juiz ARANTES THEODORO - J. 3.8.2000 Ap.
s/ Rev. 585.071-00/7 - 12ª Câm. - Rel. Juiz ARANTES
THEODORO - J. 3.8.2000 Ap. s/ Rev. 592.431-00/9 - 1ª
Câm. - Rel. Juiz VANDERCI ÁLVARES - J. 14.12.2000 Ap.
s/ Rev. 607.246-00/5 - 12ª Câm. - Rel. Juiz CAMPOS
PETRONI - J. 8.3.2001 Ap. s/ Rev. 622.150-00/5 - 12ª
Câm. - Rel. Juiz ARANTES THEODORO - J. 22.11.2001 Ap.
s/ Rev. 644.330-00/4 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MELO
BUENO - J. 29.7.2002 Ap. s/ Rev. 634.062-00/1 - 3ª
Câm. - Rel. Juiz FERRAZ FELISARDO - J. 30.7.2002 Ap.
s/ Rev. 754.090-00/0 - 1ª Câm. - Rel. Juiz VIEIRA DE
MORAES - J. 1.10.2002
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§1ºenquanto não se registrar o título translativo, O
ALIENANTE CONTINUA SER HAVIDO COMO DONO DO IMÓVEL.
Acórdão na Íntegra
AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM".
REGISTRO IMOBILIÁRIO.
1. O proprietário do imóvel é parte legítima para figurar no pólo passivo na Ação de Cobrança
de taxa condominial.
2. Havendo dúvida a respeito da legitimação "ad causam", não é aplicável a regra do artigo 295,
II, do Código de Processo Civil.
Vistos, relatados e discutidos esse autos de apelação cível n.º 196.861-6 em que é apelante
Condomínio Centro Comercial João Bettega e apelados Jorge Luiz Mohr e Outro.
I- RELATÓRIO
1. Trata-se no caso de recurso de apelação contra a r. sentença que indeferiu a inicial de Ação de
Cobrança de taxa condominial, com base no artigo 295, II, do Código de Processo Civil, sustentando
que " a ação foi proposta contra parte que não é proprietária do imóvel" ( f.48 ).
2. Argumenta o apelante que a Ação de Cobrança tem por fundamento o artigo 12 e § 3º da Lei 4691,
de 1964, e foi ajuizada em face de pessoas em cujo nome o imóvel sta registrado no cartório
imobiliário. AS garagens autônomas foram alugadas para sociedade empresária, justificando a
emissão de recibos de débito em nome do locatário.
Não foi composta a relação processual, dispensando as contra-razões do recurso.
II- VOTO
3. Conheço do recurso por ser tempestivo e estar devidamente preparado.
4. Limita-se o questionamento recursal à validade da decisão que indeferiu a petição inicial com
fundamento no artigo 295, II, do Código de Processo Civil, considerando ilegítima a parte indicada para
figurar no pólo passivo da relação processual.
A Ação de Cobrança foi proposta pelo Condomínio Centro Comercial João Bettega em face de Jorge
Luiz Mohr e sua mulher Deise Mohr.
É do Condomínio a legitimidade para ajuizar Ação de Cobrança das cotas parte resultante do rateio
das despesas condominiais, ainda que, sem a cessão do crédito, se utilize de serviços de terceiros
para agilizar a cobrança amigável.
O proprietário de bem imóvel é parte legítima para figurar no pólo passivo da Ação de Cobrança de
encargos condominiais.
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Se o imóvel, no Cartório Imobiliário, está registrado em nome dos réus da Ação de Cobrança (f.17
verso ) Jorge Luiz Mohr e Deise Mohr, não é possível afirmar que a parte apontada no pólo passivo da
relação processual é manifestamente ilegítima, de modo a autorizar o indeferimento da petição inicial,
com suporte no artigo 295, II, do Código de Processo Civil.
Anoto que a legitimidade "ad causam" é melhor analisada no âmbito das condições da ação, com a
conseqüente extinção do processo, caso revele-se comprovada a ilegitimidade de parte.
O simples fato do recibo, emitido pelo credor, apontar e identificar terceiro como o responsável
pela obrigação, não retira a responsabilidade do proprietário. Não pode ser desconsiderado que
na locação de imóvel, o inquilino pode exigir, para fins fiscais, que o recibo seja emitido em seu
nome.
Ante o exposto, voto pelo provimento do recurso, para reformar a decisão de primeiro grau.
III- DECISÃO
ACORDAM, os Senhores juízes integrantes da 10.ª Câmara Cível do Tribunal de Alçada do
Estado do Paraná, por unanimidade de votos, dar provimento ao recurso.
Participaram do julgamento os Excelentíssimos Senhores Juízes Doutor João Kopytowski,
Presidente, sem voto, Doutor Guido José Dobeli e Doutor Carlos Mansur Arida.
Curitiba, 14 de junho de 2002
JUIZ LAURI CAETANO DA SILVA
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Marcus Vinicius Ginez da Silva Advogado – OAB-PR.30.664
Rua Minas Gerais, 297 - 9º Andar-Sala 94 – Ed. Palácio do Comércio Fone/Fax (43)321-3562 / 344-2184/ 9101-6361.
Email-jurisdezainy@tdkom.net
Londrina-Pr.
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Vistos etc., acorda, em Turma, a QUINTA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas
Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas
taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO.
Belo Horizonte, 25 de setembro de 2003.
DES. CLÁUDIO COSTA - RelatorNOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. CLÁUDIO COSTA:
VOTO
Trata-se de apelação contra sentença que rejeitou embargos à execução em face da responsabilidade
tributária da apelante, tudo conforme relatório que passa a fazer parte deste voto.
Conheço do apelo, presentes os pressupostos de admissibilidade.
O art. 34 do CTN determina:
"Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou seu possuidor a
qualquer título."
O legislador estabeleceu como fato gerador o IPTU a propriedade, o domínio útil, ou a posse,
prevalecendo a primeira hipótese sobre as demais, igualmente válidas, mas subsidiariamente.
Da leitura dos autos, se percebe que a apelante detinha a propriedade do imóvel à época da
ocorrência do fato gerador, não tendo informado ou registrado no Cadastro Municipal a realização da
compra-e-venda ou mesmo a transmissão da posse do imóvel. Mesmo assim, a apelante pretende
transferir o ônus do pagamento da dívida à adquirente do imóvel.
A celebração de contrato de promessa de compra- e-venda faz lei entre as partes, em face do pacta
sunt servanda. Entretanto, nos termos do art. 123 do CTN, tal pacto não é oponível em face da
cobrança do crédito tributário, eis que tais ajustes realizados pelas partes não podem sobrepor-se à
lei, resta impedida, assim, a utilização de convenção particular para modificar definição legal do
contribuinte.
O proprietário jamais poderá eximir-se do cumprimento da obrigação tributária, com o intuito de
transferir tal responsabilidade para outrem, em virtude de um ajuste particular, como já se decidiu
nesta Câmara:
"IPTU - TRANSFERÊNCIA NÃO EFETIVADA DA PROPRIEDADE - IMPONIBILIDADE TRIBUTÁRIA -
RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR - CONVENÇÃO CONTRATUAL NÃO
PREVALENTE. (AC nº 089.411-3, Rel. Des. Aluízio Quintão, DJ 06.08.1998)
O ato de compra-e-venda de um imóvel demanda, para surtir seus jurídicos efeitos, a observância de
requisitos legais quanto ao direito de propriedade, como a lavratura da escritura e o registro na
repartição competente.
Mesmo se realizada a transação, a apelante, para eximir-se da exigência tributária, deveria ter
realizado os atos legalmente previstos para dar validade jurídica à transação, ônus de que não se
desincumbiu.
Nos termos da Lei nº 1.310/66, a inscrição dos imóveis urbanos no Cadastro Imobiliário será
promovida pelas pessoas indicadas no art. 159, devendo ser, nos termos do art. 168:
"obrigatoriamente, comunicadas a Prefeitura, dentro do prazo de trinta (30) dias, todas as ocorrências
verificadas com relação ao imóvel que possam afetar as bases de lançamento dos tributos municipais,
ressalvado o disposto no art. 164"
No caso sob exame, a Prefeitura não foi comunicada da transferência da propriedade para fins
cadastrais e de lançamento dos tributos municipais.
Ademais, expressa a Lei Municipal nº 5.641/89:
"Art. 94 o lançamento do IPTU será anual e deverá ter em conta a situação fática do imóvel existente à
época da ocorrência do fato gerador. (...) Art. 96 o IPTU será lançado em nome de quem constar o
imóvel no Cadastro Imobiliário".
É responsabilidade do contribuinte a inscrição dos imóveis no Cadastro Imobiliário (Lei Municipal nº
6.812/94, art. 6º, II c/c Lei Municipal nº 5.641/89, arts. 85, 88, I e II, 95), e responsabilidade do
proprietário do imóvel o pagamento do tributo.
Posto isso, mantenho a decisão recorrida.
Custas, ex lege.
O SR. DES. ALUÍZIO QUINTÃO:
VOTO
De acordo.
O SR. DES. JOSÉ FRANCISCO BUENO:
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VOTO
De acordo.
SÚMULA : NEGARAM PROVIMENTO.
DO PEDIDO
Pelo exposto requer seja reformado o v. acórdão, para
que seja mantido no pólo passivo o Recorrido cujo nome encontra-se
registrado no cartório imobiliário sustentando de tal sorte garantia
real do bem que garante a dívida.
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Nestes Termos pede
E espera deferimento.
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