Tesis Completa - Final UPC-MGC-Cusco

Plan de negocio inmobiliario de vivienda multifamiliar
en la urb. Manuel Prado de la ciudad del Cusco

complementado con propuesta para la gestión de
compras en la cadena de abastecimiento del proyecto
Item Type info:eu-repo/semantics/masterThesis
Authors Cala Astete, Denniss Heinar; Llerena Condo, Miguel Angel;

Zapana Colquehuanca, Miriam Ingrit
Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)
Rights info:eu-repo/semantics/embargoedAccess
Download date 19/05/2018 02:55:49
Link to Item http://hdl.handle.net/10757/592784

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS
PROGRAMA DE MAESTRÍA EN
GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN
“PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE

VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB.
MANUEL PRADO DE LA CIUDAD DEL CUSCO
COMPLEMENTADO CON PROPUESTA PARA LA
GESTIÓN DE COMPRAS EN LA CADENA DE
ABASTECIMIENTO DEL PROYECTO”
PARA OPTAR EL GRADO ACADÉMICO DE
MAGISTER EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN
TESIS PRESENTADA POR:
• CALA ASTETE, DENNISS HEINAR

• LLERENA CONDO, MIGUEL ANGEL
• ZAPANA COLQUEHUANCA, MIRIAM INGRIT
Cusco, setiembre de 2014

PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO i
DE LA CIUDAD DEL CUSCO COMPLEMENTADO CON PROPUESTA PARA LA GESTIÓN DE COMPRAS
EN LA CADENA DE ABASTECIMIENTO DEL PROYECTO
Tesis de Maestría en Gerencia de la Construcción
ÍNDICE
Contenido Pág.
Capítulo 1: Resumen Ejecutivo 1
1.1 Objetivos 1
1.1.1 Objetivo general 1
1.1.2 Objetivos específicos 1
1.2 Descripción del proyecto 1
1.3 Costo del proyecto 2
1.4 Precio, utilidad y rentabilidad 3
1.5 Evaluación económica 4
Capítulo 2: Estudio de Mercado 5
2.1 Entorno 5
2.1.1 Sector económico del sector construcción en el departamento
del Cusco 5
2.1.1.1 Situación inmobiliaria en el distrito del Cusco 8
2.1.1.2 Demanda de vivienda 9
2.1.1.2.1 Demanda efectiva de vivienda 9
2.1.1.2.2 Demanda insatisfecha 9
2.1.1.2.3 Sectores urbanos de preferencia para compra de vivienda 10
2.1.1.3 Oferta de productos 11
2.1.1.3.1 Oferta de edificaciones 11
2.1.1.3.2 Oferta total de vivienda 12
2.1.1.3.3 Oferta total de vivienda según tipo y situación frente al mercado 12
2.1.1.3.4 Oferta total de departamentos 13
2.1.1.3.4.1 Oferta total de departamentos según número de proyectos 13
2.1.1.3.4.2 Oferta total de departamentos según precio de proyectos 14
PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO ii
2.1.1.3.4.3 Oferta total de departamentos según tamaño 15

2.1.1.3.4.4 Disposición de los departamentos en oferta según precios de venta 16
2.1.1.3.4.5 Oferta total de departamentos según metros cuadrados construidos 17
2.1.1.3.4.6 Oferta de departamentos según valor de mercado 17
2.1.2 Ubicación del proyecto 18
2.1.2.1 Servicios generales 22
2.1.3 Geografía 28
2.1.4 Población 29
2.2 Análisis del consumidor 31
2.2.1 Segmentos 31
2.2.2 Necesidades 33
2.2.3 Expectativas 35
2.3 Análisis de la competencia 35
2.3.1 Competidores 35
2.3.2 Productos 37
2.3.3 Ventajas competitivas 39
2.3.4 Precios 39
2.4 Mercado meta 40
Capítulo 3: Estrategia 42
3.1 Análisis FODA 42

3.2 Estrategia de Marketing 45
3.2.1 Objetivos 45
3.2.2 Posicionamiento y lineamientos generales sobre productos 45
3.2.3 Estrategia 46
3.2.4 Precios de la competencia y entorno 47
3.2.5 Definición del producto 48
Capítulo 4: Proyecto de Ingeniería y Arquitectura 50
4.1 Arquitectura del proyecto 50

PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO iii
4.2 Ingeniería del proyecto 51

4.3 Planos del proyecto 52
Capítulo 5: Presupuesto 53
5.1 Presupuesto de obra 53

5.2 Costo por metro cuadrado de área construída 53
5.3 Cronograma valorizado 55
Capítulo 6: Estrategia Comercial 56
6.1 Producto 56
6.2 Precio 57
6.2.1 Simulación de crédito 58
6.3 Promoción 59
6.4 Plaza 59
6.5 Volúmenes y velocidades de venta 60
6.6 Flujo de ingresos 65
Capítulo 7: Análisis Económico y Financiero 66
7.1 Perfil definitivo 66

7.2 Estructura de financiamiento 68
7.3 Ingresos y egresos 68
7.4 Flujo de caja 70
7.5 Costo de oportunidad 70
7.6 Indicadores 71
7.7 Periodo de recuperación 72
Capítulo 8: Propuesta Para la Gestión de Compras en la Cadena de Abastecimiento del
Proyecto 73
PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO iv
8.1 Introducción 73
8.2 Proveedores de la construcción 74
8.2.1 Importancia y clasificación 74
8.2.2 Clasificación de los materiales y servicios 74
8.3 Metodología de la Matriz de Kraljic en la gestión de compras 75
8.3.1 Materiales y servicios a requerir en el proyecto y elaboración de la matriz de Kraljic
78
8.3.1.1 Relación de materiales a utilizar y elaboración de matriz de Kraljic 78
8.3.1.2 Relación de servicios a requerir y elaboración de matriz de Kraljic 92
8.3.1.3 Materiales y servicios con alto riesgo de desabastecimiento 96
8.3.2 Estrategia de compra y subcontrata 96
Conclusiones 99
Recomendaciones 100
Anexos 101
Anexo 1: Planos del Proyecto 102
• Plano Perimétrico y de Ubicación

• Plano de Planta Primer Nivel
• Plano de Planta Segundo al Séptimo Nivel
• Plano de Cortes y Elevaciones
Bibliografía 103
PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO v
ÍNDICE DE CUADROS
N° Cuadro Pág.
Capítulo 1: Resumen Ejecutivo
1.1 Costo de inversión total del proyecto 2

1.2 Precios por departamento 3
1.3 Precios por estacionamientos 3
1.4 Resumen de precios de venta y unidades inmobiliarias 3
1.5 Valores de VAN, TIR y COK del proyecto 4
Capítulo 2: Estudio de Mercado
2.1 Producción de la provincia del Cusco 7

2.2 Ingreso mensual conyugal en la provincia del Cusco 8
2.3 Distribución de la demanda efectiva según precio de la vivienda y estrato
socioeconómico 9
2.4 Demanda insatisfecha según precio de la vivienda 10
2.5 Distritos de preferencia para vivienda 10
2.6 Oferta total de edificaciones según destino 11
2.7 Oferta de vivienda 12
2.8 Oferta de departamentos y número de proyectos por sector urbano 13
2.9 Rangos de precio de departamentos en oferta por sector urbano 14
2.10 Rangos de áreas de departamentos en oferta por sector urbano 15
2.11 Metrado de departamentos en oferta por sector urbano 17
2.12 Valor de mercado de los departamentos en oferta por sector urbano 17
2.13 Equipamiento urbano e instituciones en el entorno del proyecto 22
2.14 Datos poblacionales de los distritos de la ciudad Cusco 30
2.15 Ingresos y gastos de los hogares peruanos según NSE 31
2.16 Necesidades de potenciales compradores 34
PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO vi
2.17 Competidores en la zona del proyecto 37

2.18 Características y detalles de proyectos de viviendas multifamiliares
ofertados en la zona 38
2.19 Precio promedio de departamentos ofertados por la competencia en
la zona del proyecto 39
2.20 Oferta total de vivienda según precios de venta 40
Capítulo 3: Estrategia
3.1 Fortalezas del proyecto 42

3.2 Debilidades del proyecto 42
3.3 Oportunidades del proyecto 43
3.4 Amenazas del proyecto 43
3.5 Matriz FODA 44
3.6 Precios de departamentos ofertados por la competencia en el entorno
del proyecto 47
3.7 Precios por m2 de departamento ofertado por la competencia en el entorno
del proyecto 47
Capítulo 5: Presupuesto
5.1 Presupuesto de obra del proyecto 53

5.2 Costo por metro cuadrado de área construida 54
5.3 Cronograma valorizado 55
Capítulo 6: Estrategia Comercial
6.1 Áreas de departamentos del proyecto 56

6.2 Precio por departamento 57
6.3 Precio por estacionamiento 58
6.4 Resumen de ventas por departamentos y estacionamientos 58
6.5 Simulación de préstamo bancario para adquisición de departamento 58
6.6 Cálculo de velocidad de ventas promedio en el entorno 61
PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO vii
6.7 Velocidad de Ventas en Escenario Optimista 62

6.8 Velocidad de Ventas en Escenario Pesimista 62
6.9 Oferta total de departamentos según sector urbano 63
6.10 Oferta total de departamentos según precio de venta y sector urbano 64
6.11 Flujo de ingresos en escenario optimista 65
6.12 Flujo de ingresos en escenario pesimista 65
Capítulo 7: Análisis Económico y Financiero
7.1 Áreas y precios de departamentos ofertados 66

7.2 Estacionamientos ofertados 66
7.3 Resumen económico - financiero del proyecto 65
7.4 Resumen de ingresos 68
7.5 Resumen de egresos 68
7.6 Flujo de ingresos 69
7.7 Flujo de egresos 69
7.8 Flujo de caja 70
7.9 Cálculo de COK 70
7.10 Indicadores 71
7.11 Periodo de recuperación 72
Capítulo 8: Propuesta Para la Gestión de Compras en la Cadena de Abastecimiento del
Proyecto
8.1 Clasificación de los insumos 75

8.2 Listado de materiales 79
8.3 Distribución Pareto para clasificación de materiales y riesgo de
desabastecimiento 83
8.4 Matriz de Kraljic de materiales del proyecto 88
8.5 Listado de servicios 92
8.6 Distribución Pareto para clasificación de servicios y riesgo de
PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO viii
desabastecimiento 94
8.7 Matriz de Kraljic de servicios del proyecto 95
8.8 Materiales y servicios con alto riesgo de desabastecimiento 96
8.9 Cronograma de adquisición de materiales y subcontrata de servicios
con alto riesgo de desabastecimiento 98
PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO 1
CAPÍTULO 1
RESUMEN EJECUTIVO
1.1 OBJETIVOS
1.1.1 Objetivo General
Elaboración de un plan de negocios que permitirá ver la factibilidad para el desarrollo de una
vivienda multifamiliar en la Urb. Manuel Prado, el cual será complementado con una propuesta
para la gestión de compras en la cadena de abastecimiento del proyecto. Esto último, con el fin
de evaluar el impacto de las compras en función de la rentabilidad y el valor agregado así como
evaluar la complejidad del mercado en términos de escasez de la oferta, tecnología, costo
logístico y condiciones del mercado según el nivel de concentración de los proveedores.
1.1.2 Objetivos Específicos
Los objetivos específicos a desarrollar en este plan de negocio son:
1. Estudio de mercado
2. Estrategia
3. Proyecto de ingeniería y arquitectura
4. Presupuesto
5. Estrategia comercial
6. Análisis económico y financiero del proyecto
7. Propuesta para la gestión de compras en la cadena de abastecimiento para el proyecto
1.2 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
Este proyecto se encuentra ubicado en la Urb. Manuel Prado de la ciudad del Cusco. El proyecto
abarca una superficie de 250 m2, donde se dejará un área libre de 80 m2 (equivalente al 30% del
área del lote), en los 170 m2 restantes, se construirá una vivienda multifamiliar de 7 niveles,
compuesta por los siguientes ambientes:
 01 departamento en el primer nivel y 02 departamentos a partir del segundo nivel (13

departamentos en total).
 07 estacionamientos techados en el semisótano.
 01 sala de recepción
 01 ascensor.
Las áreas de los departamentos varían desde 84.66 m2 hasta 94.73 m2. Los departamentos
constarán de tres dormitorios, cocina, lavandería y 02 servicios higiénicos; todos con excelentes
acabados.
1.3 COSTO DEL PROYECTO
Se resume en el siguiente cuadro:
CUADRO 1.1: Costo de inversión total del proyecto
II. INVERSIÓN (Cifras en US$)

% Unitarios
Terreno (incluye valor de terreno, alcabala) 356,282.60 25.5% 1,425.13 por m2
Construcción
Costo directo (Incl. IGV) por m2 655,131.29 46.9% 347.76 por m2
Estructuras 268,185.58
Arquitectura 295,420.17
Instal. Eléctricas 32,096.96
Instal. Sanitarias 26,428.58
Equipamiento 33,000.00
Gastos Generales de obra 52,410.50 3.8%
Utilidad Constructor 45,859.19 3.3%
IGV (18%) 135,612.18 9.7%
VALOR TOTA (m2 útil) 889,013.15 63.6% 471.91 por m2
Costos indirectos
Honorarios del proyecto 13,194.10 0.94%
Gastos de licencias + gastos de titulacion 20,116.74 1.44%
Publicidad y comisión de ventas 20,635.47 1.48%
Gastos administrativos 98,000.00 7.01%
Gastos financieros y comisiones - 0.00%
Total Otros 151,946.31 10.87% 80.66 por m2
TOTAL INVERSIÓN 1,397,242.06 100.0%

1.4 PRECIO, UTILIDAD Y RENTABILIDAD

CUADRO 1.2: Precios por departamento
Área Techada Precio de Venta

Piso Departamento Precio US$
m2 (US$/M2)
1 101 94.73 m2 123,149.00 1,300.00

201 85.62 m2 111,306.00 1,300.00
2
202 84.66 m2 110,058.00 1,300.00
301 85.62 m2 113,874.60 1,330.00
3
302 84.66 m2 112,597.80 1,330.00
401 85.62 m2 113,874.60 1,330.00
4
402 84.66 m2 112,597.80 1,330.00
501 85.62 m2 113,874.60 1,330.00
5
502 84.66 m2 112,597.80 1,330.00
601 85.62 m2 113,874.60 1,330.00
6
602 84.66 m2 112,597.80 1,330.00
701 85.62 m2 122,008.50 1,425.00
7
702 84.66 m2 120,640.50 1,425.00
Sub total 1 13 1,116.41 m2 1,493,051.60
CUADRO 1.3: Precios por estacionamientos
Estacionamientos Cantidad Precio Unitario Precio US$
Estacionamientos techados 7 15,000.00 105,000.00

Sub Total 2 7 105,000.00
CUADRO 1.4: Resumen de precios de venta y unidades inmobiliarias
Unidades Valor Venta Valor de Venta

Cantidad IGV US$ Precio US$
Inmobiliarias terreno (US$) fábrica (US$)
Departamentos 13 684,886.06 684,886.06 123,279.49 1,493,051.60
Estacionamientos
7 48,165.14 48,165.14 8,669.72 105,000.00
techados
Total 20
733,051.19 733,051.19 131,949.21 1,598,051.60
La utilidad del proyecto asciende a $ 200,809.54. La rentabilidad del proyecto sobre ventas
asciende al 12.6%, sobre inversión total a 14.4%, y sobre aporte a 154.5%, como se muestra
a continuación:
III. UTILIDAD Y RENTABILIDAD US$
Utilidad 200,809.54
Rentabilidad Sobre Ventas 12.6%
Sobre Inversión Total 14.4%
Sobre Aporte 154.5%
1.5 EVALUACIÓN ECONÓMICA
El VAN es de $ 21,045.29, la TIR mensual es 2.372%, y el período de recuperación es de 15

meses. El proyecto es financieramente factible.
CUADRO 1.5: Valores de VAN, TIR y COK del proyecto
TIR mensual 2.372%

VAN 21,045.29
TIR anual 32.48%
COK mensual 1.24%
COK anual 16.00%
CAPÍTULO 2
ESTUDIO DE MERCADO
2.1 ENTORNO
2.1.1 Sector Económico del Sector Construcción en el Departamento del Cusco
El departamento del Cusco tiene una extensión de 71,987 km2, y su capital es la ciudad del
Cusco.
La ciudad de Cusco, según el censo realizado por el Instituto Nacional de Estadística e

Informática en el 2007, albergaba una población de 358,052 habitantes en el año 2007, y es
considerada la séptima ciudad más poblada del país.
FOTOGRAFÍA 2.1: Ciudad del Cusco
La actividad económica en el departamento del Cusco se relaciona con las actividades

extractivas y con productos alimenticios y bebidas. No obstante, la actividad económica
relevante de sus habitantes es el turismo, contando cada vez más con mejor infraestructura y
servicios. Es la segunda ciudad en el país que mantiene empleo pleno.
Según el INEI y BADATUR – Observatorio Turístico del Perú, el PBI del departamento ha ido
creciendo en los últimos años.
GRÁFICO 2.1: PBI del Departamento del Cusco
Según reporta el Instituto Peruano de Economía este año, el Cusco ha aumentado una posición
en el índice general de los departamentos del país, ocupando ahora la octava posición en el
entorno económico. Esto debido a una mejora en los pilares Laboral e Infraestructura debido a
un mayor porcentaje de la fuerza laboral adecuadamente empleada y la mejora en el acceso a los
servicios básicos.
El Plan de Desarrollo Urbano – Cusco al 2023, presentado por la Municipalidad Provincial del
Cusco el año 2013, indica las principales actividades productivas en la provincia del Cusco.
Éstas, se muestran en el cuadro siguiente:
CUADRO 2.1: Producción de la provincia del Cusco
VALOR BRUTO DE LA VALOR BRUTO DE LA TOTAL PRODUCCIÓN

PRODUCCION REGION PRODUCCION REGION % DE LA PROVINCIA PROVINCIA CUSCO
ACTIVIDADES
CUSCO 2011 CUSCO 2012 EN LA REGIÓN 2012
(Miles de S/.) (Miles de S/.) (Miles de S/.)
AGRICULTURA, CAZA Y SILVICULTURA 633,644.00 720,453.23 7% 50,431.73

PESCA 548.00 623.08 0% -
MINERÍA E HIDROCARBUROS 1,405,478.00 1,598,028.49 3% 47,940.85
MANUFACTURA 523,021.00 594,674.88 52% 309,230.94
ELECTRICIDAD Y AGUA 100,225.00 113,955.83 48% 54,698.80
CONSTRUCCIÓN 876,442.00 996,514.55 46% 458,396.69
COMERCIO 680,128.00 773,305.54 60% 463,983.32
TRANSPORTE Y COMUNICACIONES 352,176.00 400,424.11 65% 260,275.67
RESTAURANTES Y HOTELES 354,627.00 403,210.90 68% 274,183.41
SERVICIOS GUBERNAMENTALES 414,621.00 471,424.08 52% 245,140.52
OTROS SERVICIOS 737,564.00 838,610.27 62% 519,938.37
VALOR BRUTO AGREGADO 6,078,474.00 6,911,224.94 - 2,684,220.30
FUENTE: INEI-SIRTOD (2011)
TASA DE CRECIMIENTO 2012 REGION CUSCO 13.7%-CENTRO DE INVESTIGACIÓN EMPRESARIAL (CIE) DE PERUCÁMARAS.
ELABORACION: EQUIPO TÉCNICO DE LA SUB GERENCIA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
El reporte del INEI del año 2013, indica que los créditos directos de la banca múltiple en el
departamento, ascienden a 1,710 millones de nuevos soles, existiendo un incremento del 21.4%
con respecto al año 2,012. Asimismo, los depósitos de la banca múltiple asciende a 1,430
millones de nuevos soles, lo cual, representa un incremento del 30.6% con respecto al año
anterior.
También cabe resaltar que entre las principales entidades financieras de la ciudad, en cuanto a
préstamos hipotecarios se refiere, los intereses cobrados oscilan entre un 9.5% a 12% anual.
A continuación se presenta un cuadro que muestra el ingreso mensual conyugal en la provincia

del Cusco.
CUADRO 2.2: Ingreso mensual conyugal en la provincia del Cusco
INGRESO PARTICIPACIÓN
S/. %
Menos de 500 10.9
501-700 7.3
701-1000 15.7
1001 - 2000 35.1
2001 - 3000 21.4
Más de 3001 9.7
TOTAL 100 (*)
(*) Por razones de redondeo la suma es mayor que 100
FUENTE : MI VIVIENDA
ELABORACIÓN: CAPECO.
2.1.1.1 Situación Inmobiliaria en el Distrito del Cusco
El censo de obras en el distrito del Cusco reportó una oferta de departamentos en las
urbanizaciones: Manuel Prado, Magisterio, Túpac Amaru, Quispicanchis, entre otras. Entre las
edificaciones no comercializables figuran edificios multifamiliares para arriendo y uso propio en
las urbanizaciones: Callanca, San Juan del Cielo, Ucchullo Grande, Bastidas, Parque España,
Los Andenes, Los Ángeles, APV Tica-Tica, Independencia, entre otras.
Se localizó construcción y ampliación de viviendas para uso propio en las urbanizaciones APV
Tica - Tica, Chinchero, Rosaspata, Santa Ana, Bellavista, Gunter, Carretera Valle Sagrado, Jardín
de los Incas, Balconcillo, Guadalupe, Escobedo, Buena Vista, Manuel Prado, Quispicanchis,
Ucchullo Grande, San Juan del Cielo, Recoleta, Tahuantinsuyo, Villa Marí, Picchu, San Martín,
Tierra Prometida, Vidal Luna, e Independencia.
Asimismo, fueron registradas la construcción del centro comercial "Real Plaza" en la

urbanización Manuel Prado, el Centro Comercial "Mega Plaza Centro" en la urbanización Tica -
Tica, la Clínica San Juan de Dios en la urbanización Manuel Prado, la Facultad de Derecho de la
Universidad San Antonio Abad en la ciudad universitaria, la Academia Pre-Universitaria Masters
en Ucchullo, el Colegio Simón Bolívar, un hotel, un restaurante, así como la construcción de
locales comerciales y talleres para uso propio y arriendo.
2.1.1.2 Demanda de Vivienda
2.1.1.2.1 Demanda Efectiva de Vivienda
La demanda efectiva está compuesta por aquellos hogares no propietarios con intención de
adquirir o construir una nueva vivienda en los siguientes 24 meses. Según estudio de CAPECO
en la ciudad, se puede indicar que la demanda efectiva asciende a 23,209 hogares distribuidos en
3 estratos socioeconómicos, cuyas cifras se muestran en el siguiente cuadro:
CUADRO 2.3: Distribución de la demanda efectiva según precio de la vivienda y estrato

socioeconómico
PRECIO DE LA MEDIO ALTO MEDIO MEDIO BAJO TOTAL

VIVIENDA EN US$ N° HOGARES N° HOGARES N° HOGARES N° HOGARES
HASTA 5,000 475 1,702 5,521 7,698.00

5,000 - 10,000 238 1,621 3,681 5,540.00
10,001 - 20,000 753 2,027 3,527 6,307.00
20,001 - 30,000 635 1,217 - 1,852.00
30,001 - 40,000 317 811 - 1,128.00
MÁS DE 40,000 278 406 - 684.00
TOTAL 2,696 7,784 12,729 23,209
FUENTE : EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LA PROVINCIA DEL CUSCO CAPECO – 2013
Se puede observar que el estrato socioeconómico medio bajo es el que presenta la mayor
demanda efectiva, seguido de estratos, medio y medio alto. Entre los $ 10,000 y $ 20,000 se
ubican principalmente los demandantes de estrato medio alto.
2.1.1.2.2 Demanda Insatisfecha
La demanda insatisfecha se establece con base a la relación que existe entre el número de
hogares demandantes de vivienda, y las unidades habitacionales disponibles en el mercado.
CUADRO 2.4: Demanda insatisfecha según precio de la vivienda
DEMANDA OFERTA DEMANDA PARTICIPACIÓN

PRECIO DE LA
EFECTIVA INMEDIATA INSATISFECHA POR RANGO
VIVIENDA EN US$
HOGARES VIVIENDA HOGARES %
HASTA 5,000 7,698 - 7,698 33.99

5,000 - 10,000 5,540 - 5,540 24.46
10,001 - 20,000 6,307 - 6,307 27.85
20,001 - 30,000 1,852 - 1,852 8.18
30,001 - 40,000 1,128 11 1,117 4.93
MÁS DE 40,000 684 550 134 0.59
TOTAL 23,209 561 22,648 100
FUENTE: EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LA PROVINCIA DEL CUSCO CAPECO – 2013
2.1.1.2.3 Sectores Urbanos de Preferencia Para Compra de Vivienda
Los sectores urbanos predilectos por la población para compra de vivienda según estudios de
CAPECO, se muestran en el cuadro 2.5.
CUADRO 2.5: Distritos de preferencia para vivienda
PARTICIPACIÓN
DISTRITOS
%
Cusco 32.78
San Jerónimo 9.06
San Sebastián 26.47
Santiago 5.55
Saylla 0.99
Wanchaq 22.11
Calca 0.99
Sicuani 0.34
Santa Ana 0.34
Marcapata 0.34
Otros 1.03
Total 100.00

2.1.1.3 Oferta de Productos

2.1.1.3.1 Oferta de Edificaciones
El censo de obras realizado en octubre de 2012, reportó un total de 51,228 m2 construidos como
metraje total en oferta. La distribución de dicho metraje según destino se presenta en cuadro 2.6.
Como se observa, la vivienda fue el principal destino de la actividad edificadora en oferta con el
93,82% de participación.
CUADRO 2.6: Oferta total de edificaciones según destino
Año 2012
DESTINO
(m2) %
Vi vi enda 48,064.00 93.82
Loca l es Comerci a l es - -
Ofi ci na s - -
Otros Des ti nos 3,164.00 6.18
Tota l Acti v. Edi fi ca dora 51,228.00 100.00
Gráfico 2.2: Oferta total de edificaciones según destino (m2)
60000
48064
50000
40000
30000
20000
10000
3164
0 0
0
VIVIENDA LOCALES OFICINAS OTROS
COMERCIALES DESTINOS
FUENTE : EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LA PROVINCIA DEL CUSCO CAPECO - 2013

2.1.1.3.2 Oferta total de vivienda
El censo de obras realizado en octubre de 2012 reportó un total de 561 unidades para fines
comercializables que en términos de metrado ascienden a 48,064 m2.
El tipo de vivienda multifamiliar resulta la unidad habitacional en oferta única en el mercado de
la provincia del Cusco con 561 departamentos. Los departamentos representan el 100% del total
de las unidades de vivienda en oferta y el total de área de vivienda en oferta.
2.1.1.3.3 Oferta total de vivienda según tipo y situación frente al mercado
La oferta de vivienda se encuentra constituida en su totalidad por unidades multifamiliares en

oferta inmediata. Ver el Cuadro 2.7.
CUADRO 2.7: Oferta de vivienda
OFERTA INMEDIATA OFERTA TOTAL

TIPO DE VIVIENDA
UNIDADES % UNIDADES %
Ca s a s - - - -
Depa rta mentos 561.00 100.00 561.00 100.00
TOTAL 561.00 100.00 561.00 100.00
La oferta de vivienda se distribuye en 11 de los 20 rangos establecidos produciéndose

mayoritariamente en los rangos de precios intermedios (entre US$ 30,001 Y US $ 80,000) con
334 unidades (59,54%) y 24167 m2 (50,28%).
Gráfico 2.3: Oferta total de viviendas según precios
0 20 40 60 80 100 120
mas de 500000 0
1
250 001 - 300 000 0
3
150 001 - 200 000 25
51
100001 - 120000 50
97
70 001 - 20 000 90
89
50001 - 60 000 78
0
30001 - 40000 11
0
20001 - 25000 0
0
10001 - 15000 0
0
4001-2000 0
0
2.1.1.3.4 Oferta total de departamentos
2.1.1.3.4.1 Oferta total de departamentos según número de proyectos
El número de viviendas multifamiliares (departamentos) en oferta en los cinco sectores urbanos

del Cusco se presenta en el Cuadro 2.8. La mayor cantidad de departamentos en oferta se
presenta en el sector urbano cuatro (San Sebastián) con 240 unidades, mientras que el mayor
número de proyectos se produce en el sector urbano uno (Cusco) con 11 proyectos.
CUADRO 2.8: Oferta de departamentos y número de proyectos por sector urbano
NÚMERO DE NÚMERO DE PROMEDIO UNID.

DISTRITO
UNIDADES PROYECTOS POR PROYECTO
Cus co 129 11 11.7
Sa nti a go 20 2 10.0
Sa n Jeróni mo 80 7 11.4
Sa n Seba s ti á n 240 3 80.0
Wa ncha q 92 7 13.1
Tota l 561 30 18.7
FUENTE: EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LA PROVINCIA DEL CUSCO CAPECO - 2013

El promedio de departamentos en oferta por proyecto se visualiza en el gráfico 2.4, el cual muestra
que el sector urbano cuatro (San Sebastián), posee el mayor promedio con 80 unidades por
proyecto, siguiéndole en oferta los sectores de Wanchaq y Cusco.
Gráfico 2.4: Departamentos en oferta por proyecto según sector urbano

90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Casas
Cusco Santiago San JeronimoSan Sebastian Wanchaq
2.1.1.3.4.2 Oferta total de departamentos según precios de proyectos
El cuadro 2.9 muestra por sector urbano los valores máximos y mínimos de las unidades
de viviendas multifamiliares (departamentos) en oferta así como los precios promedio
ponderados.
CUADRO 2.9: Rangos de precio de departamentos en oferta por sector urbano
PRECIO MÁXIMO PRECIO MÍNIMO PRECIO PROMEDIO

DISTRITO
(US$) (US$) PONDERADO (US$)
Cus co 320,000 37,692 96,157

Sa nti a go 232,675 70,000 130,769
Sa n Jeróni mo 160,000 50,690 94,703
Sa n Seba s ti á n 86,538 36,538 59,213
Wa ncha q 207,692 63,269 100,646
TOTAL 320,000 36,538 82,115
De acuerdo al gráfico 2.5, el precio máximo por departamento en oferta se produce en el sector
uno (Cusco) con US$ 320,000 mientras que el precio mínimo por departamento en oferta se
produce en el sector urbano cuatro (San Sebastián) con US$ 36,538. El mayor precio ponderado
se produce en el sector urbano dos (Santiago) con US$ 130,769.
Gráfico 2.5: Rango de precio de departamentos en oferta por sector urbano
350000
320000
300000
250000
232675
200000 207692
150000 160000
130769
100000 96157 94709 100646
86538
70000 59213 63269
50000 37692 50690 36538
0
1 2 3 4 5
2.1.1.3.4.3 Oferta total de departamentos según tamaño
El cuadro 2.10 muestra por distritos las áreas máximas y mínimas de las unidades de los
departamentos en oferta así como las áreas promedio según sector urbano.
CUADRO 2.10: Rangos de áreas de departamentos en oferta por sector urbano
AREA MÁXIMA AREA MÍNIMA AREA PROMEDIO

DISTRITO
(m2) (m2) (m2)
Cus co 300 38 88
Sa nti a go 205 75 117
Sa n Jeróni mo 170 74 106
Sa n Seba s ti á n 101 48 73
Wa ncha q 143 66 92
TOTAL 300 38 86
De acuerdo al Grafico 2.6, la mayor área máxima de los departamentos ofertados fueron en
sector 1 (Cusco) y el promedio ponderado mayor de área se da en sector urbano 2 (Santiago)
Gráfico 2.6: Rango de áreas de departamentos en oferta por sector urbano
350
300 300
250
200 205
170
150 143
117 106
100 88 101 92
75 74 73 66
50 38 48
0
1 2 3 4 5
2.1.1.3.4.4 Disposición de los departamentos en oferta según precios de venta
De acuerdo a lo que se observa en el Grafico 2.7, existe una relación inversa entre el
número de viviendas multifamiliares (departamentos) en oferta y el precio solicitado por
éstas; así, a mayor precio, menor número de departamentos en oferta, lo que resulta en
una línea de tendencia de pendiente negativa.
Gráfico 2.7: Dispersión de departamentos en oferta por precios

2.1.1.3.4.5 Oferta total de departamentos según metros cuadrados construidos
El mayor metrado en oferta de departamentos se localiza en el sector urbano cuatro (San

Sebastián) con una participación del 36.3% (Cuadro 2.11)
CUADRO 2.11: Metrado de departamentos en oferta por sector urbano

TOTAL ÁREA PORCENTAJE
DISTRITO
(m2) DEL MERCADO
Cus co 11,312 23.5%
Sa nti a go 2,339 4.9%
Sa n Jeróni mo 8,480 17.6%
Sa n Seba s ti á n 17,433 36.3%
Wa ncha q 8,500 17.7%
TOTAL 48,064 100%
2.1.1.3.4.6 Oferta de departamentos según valor de mercado.
El mayor valor de departamentos en oferta en la provincia del Cusco se produce en el

sector cuatro (San Sebastián) con un valor total de US$ 14.2 millones seguido por el
sector urbano de Cusco con US$ 12.4 millones. Cuadro 2.12.
CUADRO 2.12: Valor de mercado de los departamentos en oferta por sector urbano
PORCENTAJE
TOTAL VALOR
DISTRITO DE
(miles US$)
MERCADO
Cusco 12,404 26.9%
Santiago 2,615 5.7%
San
Jerónimo 7,576 16.4%
San
Sebastián 14,211 30.8%
Wanchaq 9,259 20.1%
TOTAL 46,065 100.0%
De acuerdo al cuadro 2.12, el sector urbano cuatro (Cusco) tiene una participación de 26.9%.
Gráfico 2.8: Valor de mercado de los departamentos en oferta por sector urbano
16000
14211
14000
12404
12000
10000 9259
7576
8000
6000
4000
2615
2000
0
Cusco Santiago San Jeronimo San Sebastian Wanchaq
2.1.2 Ubicación del Proyecto
El proyecto se encuentra en la Urbanización Manuel Prado, Jirón Pisaq B – 16 del distrito y

provincia del Cusco. El terreno cuenta con las siguientes características:
Área: 250.00 m2
Perímetro: 70 m
Linderos: Están delimitados y colindan de acuerdo al siguiente orden;
• Frente: mide 10 m y colinda con el Jr. Pisaq.

• Fondo: mide 10 m y colinda con propiedad de terceros.
• Derecha: mide 25 m y colinda con propiedad de terceros.
• Izquierda: mide 25 m y colinda con propiedad de terceros.
A continuación se muestran fotografías de la ubicación del proyecto, en el cual se puede apreciar

tanto el entorno inmediato como las principales vías de acceso.
FOTOGRAFÍA 2.2: Frontis del Terreno del Proyecto
FOTOGRAFÍA 2.3: Jirón Pisaq
FOTOGRAFÍA 2.4: Calle Sacsayhuamán

FOTOGRAFÍA 2.5: Avenida Machupicchu
FOTOGRAFÍA 2.6: Avenida de La Cultura
FOTOGRAFÍA 2.7: Avenida Collasuyo – Parte Superior

FOTOGRAFÍA 2.8: Avenida Collasuyo – Parte Inferior
A continuación se muestra un esquema de la ubicación del proyecto, en el cual se señala el

entorno inmediato así como las principales vías de acceso.
ESQUEMA 2.1: Ubicación del Proyecto
A S
SA
LA ERA
LIN
HOSPITAL
S
REGIONAL
PROYECTO
AV. DIAGONAL
. LLE
ANGAMOS B A
UR AV
C
AR
M
Como se puede apreciar en el esquema, el proyecto cuenta con acceso a vías principales tales
como la Av. de la Cultura y la Av. Collasuyo.
2.1.2.1 Servicios Generales
Es una zona consolidada de fácil acceso. Asimismo, la zona cuenta con un equipamiento urbano,
instituciones y servicios públicos completos, fácil acceso al transporte público y privado,
colegios y universidades, comercio y recreación. A continuación se presenta un cuadro resumen
con algunas de las ventajas del equipamiento urbano e instituciones del entorno inmediato a la
ubicación del proyecto.
CUADRO 2.13: Equipamiento urbano e instituciones en el entorno del proyecto
EDUCACIÓN
CENTROS DE EDUCACIÓN UNIVERSIDADES NACIONALES Y INSTITUTOS SUPERIORES,
OTROS
INICIAL Y COLEGIOS PRIVADAS TÉCNICOS Y DE CAPACITACIÓN
Col egi o Sa n Antoni o Aba d Centro de Idi oma s ICPNA

Ins t. Superi or Antoni o Lorena
Col egi o Sa nta Ana Uni vers i da d Na ci ona l Sa n Centro de Idi om. de l a UNSAAC
Ins t. Superi or Ameri ca na
Col egi o Arturo Pa l omi no Antoni o Aba d del Cus co Es c. de Conductores Jos é Ga l vez
SENATI - Cus co
Col egi o La ndá zuri Uni vers i da d Andi na del Cus co Es c. de Conduct. Sr. de Hua nca
SENCICO - Cus co
Col egi o Rá zuri Uni vers i da d Gl oba l Aca d. Pre U AUNO
Ins t. Téc. pa ra Opera ci ón de
Col egi o Ol ímpi co Perua no Uni vers i da d Aus tra l Aca d Pre U Ga l i l eo
Ma q. Pes a da Mega tra ctors
CEI Monte Horeb Otros centros de es tudi o
SALUD
HOSPITALES CLÍNICAS FARMACIAS OTROS
Fa rma ci a MIFARMA
Cl íni ca Ma c Sa l ud Fa rma ci a BTL La bora tori os y cons ul tori os
Cl íni ca Sa n Jua n de Di os Fa rma ci a Huma ni ta ri a médi cos de di vers a s
Hos pi ta l Regi ona l
Cl íni ca Sa n Jos é Fa rma ci a Popul a r es peci a l i da des
Cl íni ca Denta l HAOC Fa rma ci a Jua ni ta Veteri na ri a La zzy
Otra s fa rma ci a s
FINANCIERO
BANCOS CAJAS MUNICIPALES MICROFINANCIERAS OTROS
Sucurs a l BCP
Ca jeros Automá ti cos Gl oba l net
Sucurs a l BBVA Ca ja Muni ci pa l Cus co Mi crofi na nci era Ara ri wa
Agentes BCP
Sucurs a l Interba nk Ca ja Metropol i ta na Credi nka
Agentes Interba nk
Sucurs a l Mi Ba nco
RECREACIÓN
ZONAS DEPORTIVAS CINES Y GIMNASIOS CENTROS DE COMIDA COMERCIOS
C.C. Rea l Pl a za
Chi fa s Sta tus y Sha nga i Supermerca do MEGA
Pa rque Zona l del Cus co Pol l ería s Los Tol dos y el Ta bl ón Mi ni ma rket La Ca na s ta
Col i s eo Cerra do Ca s a de l a Res ta ura nt El Ta nta , Ta yta fé, etc Li brería Li l y´s
Ci nepl a net
Juventud Pa ti o de comi da rá pi da del C.C. Cons eci ona ri a s de vehícul os
Gi mna s i o Gol d Gym
Ca ncha Si ntéti ca Ga rci l a s o Rea l Pl a za Toyota , Ni s s a n y Wol s kwa gen
Gi mna s i o Hércul es
Los a s Deporti va s de Ma nuel Pa s tel ería s La Bondi et Centro de venta de a utopa rtes
Pra do Otros res ta ura nts pequeños de Gri fo La ti no
l a zona La va dero de ca rros
Otros comerci os pequeños
Como se mencionó anteriormente, el proyecto se ubica en una zona consolidada de fácil acceso (Urb. Manuel Prado), la cual cuenta con áreas
recreativas para todas las edades. Hace poco se inauguró el C.C. Real Plaza que cuenta con varios servicios para facilitar el trajín diario de los
habitantes de la zona.
ESQUEMA 2.2: Ubicación de Servicios Generales
PROYECTO
MARIS
C
GAMA AL UNSAAC
A. S
SA
RRA
P.
AC
C.C. REAL PLAZA
LA ERA
LIN
V.
SA
SUCURSALES DE BANCOS
UN
HOSP.
HOSPITAL
S
FARMACIAS,
RESTAURANTES, REGIONAL
REGIONAL
COLEGIO SAN ANTONIO
OTROS NEGOCIOS |||
HOSPITAL |
ESSALUD
ESSALUD CAJA MUNICIPAL CUSCO URB.
LOS
LICEN
CIADO
SUPERMERCADO MEGA S
COLISEO CUSCO
URB. E
PROGESO B. ALL
R
U AV COLEGIO SANTA ANA
C
CEI MONTE AR PLAZA
M
PARQUE ZONAL HOREB SAN
FOTOGRAFÍA 2.9: ESSALUD CUSCO
FOTOGRAFÍA 2.10: Hospital Regional
FOTOGRAFÍA 2.11: Universidad Nacional San Antonio Abad del Cusco

FOTOGRAFÍA 2.12: C.C. Real Plaza
FOTOGRAFÍA 2.13: Local Cine Planet
FOTOGRAFÍA 2.14: Caja Municipal Cusco

FOTOGRAFÍA 2.15: Sucursales de Bancos
FOTOGRAFÍA 2.16: Parque Zonal
FOTOGRAFÍA 2.17: Losa Deportiva de Manuel Prado

FOTOGRAFÍA 2.18: Cancha de Grass Sintético Real Garcilaso
FOTOGRAFÍA 2.19: Farmacias Mifarma
FOTOGRAFÍA 2.20: Diversos negocios en la Av. De la Cultura

2.1.3 Geografía
La superficie del departamento de Cusco es de 71,987 km2 (5.6 por ciento del territorio
nacional), constituyéndose en una de las más extensas del Perú.
Este departamento se localiza en la parte sur-oriental del territorio nacional y limita con los
departamentos de Junín y Ucayali por el norte, Madre de Dios y Puno por el este, Arequipa por
el sur-oeste y Apurímac y Ayacucho por el oeste. Cusco, la ciudad capital, está ubicada a 3,399
m.s.n.m. El departamento de Cusco está dividido políticamente en 13 provincias y 108 distritos,
siendo las provincias de Quispicanchi y La Convención las de mayor número de distritos.
FOTOGRAFÍA 2.21: Vista Google Maps del Departamento del Cusco

El Cusco es una ciudad del sureste del Perú ubicada en vertiente oriental de la Cordillera de los
Andes, en la cuenca del rio Huatanay, afluente del Vilcanota. Es la capital del Departamento del
Cusco, y además, está declarado en la constitución peruana como la capital histórica del país.
Cusco se expande por el valle que forma el rio Huatanay y por los cerros aledaños. La zona del
proyecto se encuentra ubicada del lado izquierdo del río Huatanay, asentándose sobre una zona
con poca pendiente.
Su clima es generalmente seco y templado. Tiene dos estaciones definidas: una seca entre abril y
octubre, con días soleados, noches frías con heladas y temperatura promedio de 13 0C; y otra
0
lluviosa, de noviembre a marzo temperatura promedio 12 C, En los días soleados la
temperatura alcanza los 20 0C, aunque el ligero viento de la montaña es habitualmente frio.
2.1.4 Población
Hasta finales del siglo XVIII la ciudad del Cusco era la más poblada del continente, incluso más
que Lima. Pero con motivo de la gran revolución de Túpac Amaru en 1780, la población blanca
migró hacia Arequipa pues la consideraron más segura y se salvó de un posible nuevo
levantamiento. Así, en el pasado siglo XX, la población era mayormente mestiza e indígena, sin
embargo, actualmente la población blanca ha crecido notablemente en la ciudad llegando al 30%,
pues vive un proceso de explosión demográfica propiciado por el auge del turismo.
La ciudad de Cusco según el Instituto Nacional de Estadística e Informática es la séptima ciudad

más poblada del Perú y albergaba una población de 358,052 habitantes, en el año 2007 según
datos del censo realizado por el INEI y según sus proyecciones llegará a albergar a 427,974
habitantes para este año.
FOTOGRAFÍA 2.22: Población del Cusco reunida en la Plaza de Armas
La ciudad del Cusco está integrada por cinco distritos que son:
• Cusco
• San Jerónimo
• San Sebastián
• Santiago
• Wanchaq
CUADRO 2.14: Datos poblacionales de los distritos de la ciudad Cusco
Población
Municipios de la Extensión Viviendas Densidad Altitud
Censo 2007
Ciudad (km2) 2007 (hab/km2) m.s.n.m.
(hab)
2
Cus co 116.22 km 108,798 28,476 936.1 3,399
2
Sa n Jeróni mo 103.34 km 28,856 8,942 279.2 3,244
Sa n Seba s ti á n 89.44 km 2 85,472 18,109 955.6 3,244
2
Sa nti a go 69.72 km 66,277 21,468 950.6 3,400
2
Wa ncha q 6.38 km 54,524 14,690 8546.1 3,366
2
TOTAL 385.1 km 358,052 91,385 929.76 -
2.2 ANÁLISIS DEL CONSUMIDOR
2.2.1 Segmentos
El mercado está compuesto por consumidores pertenecientes a diversos niveles socioeconómicos

cuyas características y comportamientos son diferentes. Los niveles socioeconómicos
corresponden a grupos de personas que comparten condiciones sociales y económicas similares
entre sí y que por lo tanto son distintos de los demás NSE.
Según estudios realizados por APEIM del año 2013, se establecen los siguientes niveles
socioeconómicos en el Perú donde los ingresos familiares mensuales promedio serían de:
CUADRO 2.15: Ingresos y gastos de los hogares peruanos según NSE
TOTAL PERÚ URBANO

PROMEDIOS TOTAL NSE AB NSE C NSE C1 NSE C2 NSE D NSE E
S/. S/. S/. S/. S/. S/. S/.
Grupo 1: Al i mentos - ga s to promedi o 548 803 639 674 590 467 357
Grupo 2: Ves ti do y Ca l za do - ga s to promedi o 86 162 97 106 84 65 47
Grupo 3: Al qui l er de Vi vi enda , Combus ti bl e, El ectri ci da d y

152 318 176 193 153 109 63
Cons erva ci ón de l a Vi vi enda - ga s to promedi o
Grupo 4: Muebl es , Ens eres y Ma nteni mi ento de l a Vi vi enda -
83 234 77 86 64 48 39
ga s to promedi o
Grupo 5: Cui da do, Cons erva ci ón de l a Sa l ud y Servi ci os Médi cos
118 251 136 150 116 81 50
- ga s to promedi o
Grupo 6: Tra ns portes y Comuni ca ci ones - ga s to promedi o 152 430 163 183 134 81 47
Grupo 7: Es pa rci mi ento, Di vers i ón, Servi ci os Cul tura l es y de

167 460 193 222 151 84 49
Ens eña nza - ga s to promedi o
Grupo 8: Otros Bi enes y Servi ci os - ga s to promedi o 87 169 97 106 86 64 47
PROMEDIO GENERAL DE GASTO FAMILIAR MENSUAL 2,288 4,436 2,615 2,834 2,305 1,696 1,177
PROMEDIO GENERAL DE INGRESO FAMILIAR MENSUAL * 2,855 6,123 3,263 3,530 2,885 1,983 1,252
FUENTE: APEIM - Niveles Socioeconómicos 2013

ELABORACION: APEIM (Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados)
Además de esto, las características del jefe de hogar de cada uno de los segmentos son:
Segmento AB.- con un ingreso quincenal o mensual permanente.
• Empresarios y altos ejecutivos.

• Profesionales independientes, consultores.
• Funcionarios públicos.
• Trabajadores dependientes de rango intermedio en el sector privado en empresas
pequeñas o grandes.
• Empleados no profesionales de rango intermedio en empresas privadas pequeñas o
grandes.
Segmento C.- con ingresos quincenales o mensuales.
• Trabajadores dependientes o independientes.

• Presencia de empleados públicos.
• Microempresarios y comerciantes.
• Empleados no profesionales de rango intermedio.
• Obreros especializados.
Segmento D.- con ingresos diarios o semanales.
• Mayoría son independientes.

• Pequeños comerciantes con puesto.
• Obreros especializados.
• Empleados no profesionales de rango intermedio en empresas medianas o pequeñas.
• Chofer, transportista.
Segmento E.- con ingresos diarios o semanales.
• Mayoría son independientes.

• Obreros especializados, construcción.
• Comerciantes, vendedores ambulantes.
• Servicio doméstico.
• Chofer, transportista.
• Obreros no especializados, eventuales.
2.2.2 Necesidades
De la información desarrollada en el ítem anterior, se consultó a 60 personas cuyos ingresos y

características del jefe de hogar encajan en los segmentos AB. De las 60 personas, 20 están
dispuestas a adquirir un departamento en la ciudad y en la zona de nuestro proyecto.
De las necesidades de estas 20 personas se puede resumir el cuadro 2.16, donde las cantidades
correspondientes a los totales de cada respuesta están dadas en número de personas.
CUADRO 2.16: Necesidades de potenciales compradores
OPCIONES
A B C
Área >= 100 m2 100 > X >= 80 m2 X < 80 m2
8 12 0
Distribución (*1) 1 2 3
15 4 1
Acabados
Sala, comedor y dormitorios
Cerámico Porcelanato Parquet
5 4 11
Pisos
Cocina, lavandería y baños
Cerámico Porcelanato Cemento Pulido
8 8 4
Lavable Látex
Pintura
11 9
1 2 3
Puertas (*2)
15 4 1
Melamina Madera No desea
Armarios
6 2 12
Equipamiento
Si No
Ascensor
20 0
Si No
Estacionam.
13 7
Si No
Depósito
11 9
Si No
Hall de Ingreso
9 11
Plazo de Entrega 1 año 6 meses Inmediato
12 7 1
Información Trimestral Bimensual Mensual
10 8 2
(*1) La opciones 1, 2 y 3 equivalen a:

1 Sala, comedor, lavandería, 3 dormitorios y 02 baño
2 Sala, comedor, lavandería, 2 dormitorios y 01 baño
3 Sala, comedor, lavandería, 1 dormitorio y 01 baño
(*2) La opciones 1, 2 y 3 equivalen a:

1 Principal de madera y secundarias contraplacadas
2 Principal y secundarias de madera
3 Principal y secundarias contraplacadas
FUENTE: Elaboración Propia

2.2.3 Expectativas
En cuanto a las expectativas que las personas indican tener con respecto a un proyecto
inmobiliario son:
• Precios acordes al mercado.

• La entrega del departamento se realice en las fechas previstas.
• Calidad de los acabados y equipamientos sean buenos y correspondan a los que se
firmaron en el contrato.
• No existan defectos constructivos.
• La totalidad de los participantes considera que es de importancia vital que la promotora
no sólo cumpla la normativa vigente en lo que se refiere al aseguramiento de los pagos
realizados, al cumplimiento de las normas vigentes y todas las que afecten a la calidad y
seguridad de la obra, sino que valora de manera muy positiva toda manifestación de
transparencia y claridad por parte del promotor.
2.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA

2.3.1 Competidores
En el Cusco existen diversas empresas constructoras que vienen construyendo viviendas

multifamiliares hace varios años atrás, como es el caso de las constructoras Kayser, Jergo, Grupo
Alfard, etc.
En la actualidad, realizando un levantamiento de las viviendas multifamiliares que se vienen

ofertando en la zona, se pueden mostrar el esquema 2.3 y el cuadro 2.17 donde se ubican y listan
los proyectos de los principales competidores del rubro, realizado a marzo del presente año.
Los cuales se encuentran ubicados de acuerdo al siguiente esquema:
ESQUEMA 2.3: Ubicación de proyectos de la competencia
PROYECTO
A. AS AS
SA
TORRE DEL
P.
AC
L ER
LIN
V.
SA
PRADO ILLARY PARK

UN
HOSPITAL
REGIONAL
MAGISTERIO II
HOSPITAL
ESSALUD
U
ATIK-A SANTA
L
MÓNICA LICEN
C
URB.
PROGESO B. LLE
A
UR AV LAS TORRES
LA ESMERALDA C
AR DE KAYSER
M
CUADRO 2.17: Competidores en la zona del proyecto
PROYECTO CONSTRUYE ESTADO

LAS TORRES KAYSER Const. Kayser En ejec. y proyect.
TORRE DEL PRADO Const. Jergo En ejecución
ILLARY PARK Const. Raúl Tagle Sanchez En ejecución
ATIK-A SANTA MÓNICA Const. DW En ejecución
LA ESMERALDA Const. Mecano Ejecutado
MAGISTERIO II Const. Mecano Proyectado
2.3.2 Productos
Del levantamiento de información realizada en la zona, se obtuvo el Cuadro 2.18, donde se

muestran las características y detalles de los proyectos de viviendas multifamiliares ofertados por
parte de la competencia.
Cabe indicar que el levantamiento de información de los productos ofertados data del mes de
marzo del presente año.
CUADRO 2.18: Características y detalles de proyectos de viviendas multifamiliares ofertados en la zona

E-1 E-2 E-3 E-4 E-5 E-6
Condominio Residencial Condominio Residencial Condominio Residencial Condominio Residencial Condominio Residencial
Residencial Illary Park
Torre del Prado Las Torres Kayser ATIK-A Santa Mónica La Esmeralda Magisterio II
CARACTERÍSTICAS Av. Fortunato L. Herrera 237 Calle Sacsayhuamán - Manuel Prado Av. Cultura 2405 Urb. Sta. Mónica H-3 Urb. Sta. Mónica l-7 Urb. Magisterio 2° Etapa M-3
Telef: (511) 650-9749 Nextel 826*7679 Telef: 423-4969 Cel. 945019879 Telef: 084-229798 Cel: 984828439 Telef: 084-433349 Telef: 084-433349
pyeinmobiliaria@hotmail.com inmobiliaria@jergo.pe kayser_s_a_c@hotmail.com inmobiliaria@dw.com.pe inmobiliaria_mecano@hotmail.com inmobiliaria_mecano@hotmail.com

Datos generales
Condominio Residencial Torre del Condominio Residencial Las Torres Condominio Residencial Condominio Residencial Condominio Residencial
Residencial Illary Park
Nombre del proyecto Prado Kayser ATIK-A Santa Mónica La Esmeralda Magisterio II
Empresa Inmobiliaria Raúl Tagle Sanchez E.I.R.Ltda. Constructora Jergo Constructora Kayser Constructora DW Constructora Mecano Constructora Mecano
Empresa constructora Raúl Tagle Sanchez E.I.R.Ltda. Constructora Jergo Constructora Kayser Constructora DW Constructora Mecano Constructora Mecano
Entidad que financia Propio BCP BBVA BanBif BCP BCP
Tiene caseta de ventas (si-no) SI No No No No No
Tiene departamentos piloto (si-no) Si No Si Si Si No
Datos específicos
Número de torres 1 1 6 1 1 1
Número de pisos 6 9 11 7 6 6
Número de unidades inmobiliarias 12 15 288 7 12 12
Número de sotanos y semi sotanos 1 1 6 1 1 1
Área promedio ocupada de los departamentos (m2) 118.00 115.00 82.72 135.00 110.00 110.00
Número de dormitorios 3 3 3 3 3 3
Número de baños 3.00 2.00 2.00 3.00 2.00 2.00
Dormitorio empleada (si-no) No No No No No No
Baño de servicio(si-no) No No No No No No
Número de cocheras 6 6 144 5 6 6
Número de ascensores 1 ascensor 1 ascensor 10 ascensores 1 ascensor 1 ascensor 1 ascensor
Acabados
Pisos Parquetón y porcelanato Parquetón y porcelanato Porcelanato Parquetón y porcelanato Parquetón y mayólica Parquetón y mayólica
Muebles de cocina Muebles bajos en melamine Muebles bajos en melamine No Si No No
Muebles de baño Enchape cerámico Enchape cerámico No Si No No
Closets Melamine Melamine No Si No No
Sanitarios Cerámica Cerámica Cerámica Cerámica Cerámica Cerámica
Puertas Prin.: Madera - Sec.: Contraplacada Prin.: Madera - Sec.: Contraplacada Prin.: Madera - Sec.: Contraplacada Princ. Y Sec.: Contraplacada Prin.: Madera - Sec.: Contraplacada Prin.: Madera - Sec.: Contraplacada
Ventanas Corredizas de aluminio Corredizas de aluminio Corredizas de aluminio Corredizas de aluminio Corredizas de aluminio Corredizas de aluminio
Precios de venta
Precio de venta de departamento (S/.) 507,600.00 464,000 228,000.00 540,000.00 450,000.00 500,000.00
Precio de venta de estacionamiento (S/.) 50,000.00 60,000 42,300.00 45,000.00 40,000.00 40,000.00
Precio de venta de déposito (S/.) 45,120.00 40,000
Precio promedio por m2 de área ocupada (S/.) 4,301.69 4,034.78 2,756.29 4,000.00 4,090.91 4,545.45
Velocidad de ventas
Fecha de inicio del proyecto mar-13 ago-13 jun-12 may-13 mar-13 abr-14
Fecha de inicio de pre ventas ene-13 jun-13 mar-12 may-13 feb-13 mar-14
Fecha de entrega de los departamentos may-14 jun-14 jun-2014 y jul-2015 may-14 feb-14 jul-15
Número de departamentos que quedan a la fecha 2 9 162 1 2 6
Velocidad de ventas (Und./Mes) 1 1 5 1 1 2
Velocidad de ventas (%) 6% 4% 2% 8% 6% 17%
Amplia recepción y rampa para Amplia recepción y rampa para Lobby, gimnasio, sauna, panadería,
Comentarios u observaciones discapacitados discapacitados juegos infantiles, etc
Rampa para discapacitados Rampa para discapacitados Rampa para discapacitados
Tienen promociones(si-no), cuales? No No No No No No

Fecha de realización del levantamiento 27/03/2014 27/03/2014 27/03/2014 27/03/2014 27/03/2014 27/03/2014 y 27/06/2014
Nombre de la persona que levantó la información D. Cala, M. Lllerena y M. Zapana D. Cala, M. Lllerena y M. Zapana D. Cala, M. Lllerena y M. Zapana D. Cala, M. Lllerena y M. Zapana D. Cala, M. Lllerena y M. Zapana D. Cala, M. Lllerena y M. Zapana
Dpto. Piloto Si No Si Si Si No
Areas Comunes Si Si Si Si Si Si

PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO DE 39
LA CIUDAD DEL CUSCO COMPLEMENTADO CON PROPUESTA PARA LA
GESTIÓN DE COMPRAS EN LA CADENA DE ABASTECIMIENTO DEL PROYECTO
2.3.3 Ventajas competitivas
Entre las principales ventajas que los competidores gozan en la actualidad:
• Empresas antiguas que gozan de renombre en la ciudad, garantizando el producto que

ofrecen.
• Gozan de experiencia en la edificación de viviendas multifamiliares.
• Facilidades de financiamiento con las entidades financieras.
2.3.4 Precios
A continuación se presenta un cuadro donde se muestran los precios promedio de los departamentos
que oferta la competencia en la zona del proyecto y en zonas aledañas; podemos observar que
ofrecen los mismos servicios que los ofrecidos por nuestro proyecto.
CUADRO 2.19: Precio promedio de departamentos ofertados por la competencia en la zona del
proyecto
PROYECTOS DE VIVIENDAS MULTIFAMILIARES

LAS TORRES KAYSER TORRE DEL PRADO ILLARY PARK ATIK-A SANTA MÓNICA LA ESMERALDA MAGISTERIO II
UBICACIÓN Urb. Quispicanchis Urb. Manuel Prado Urb. Magisterio 1° Etp Urb. Santa Mónica Urb. Santa Mónica Urb. Magisterio 2° Etp
Cusco Cusco Cusco Wanchaq Wanchaq Cusco
3 dormitorios, 1
3 dormitorios, 1 sala 3 dormitorios, 1 sala 3 dormitorios, 1 sala 3 dormitorios, 1 sala 3 dormitorios, 1 sala
estudio, 1 sala
DESCRIPCIÓN comedor, 1 cocina, 1 comedor, 1 cocina, 1 comedor, 1 cocina, 1 comedor, 1 cocina, 1 comedor, 1 cocina, 1
comedor, 1 cocina, 1
lavandería, 2 SSHH lavandería, 2 SSHH lavandería, 3 SSHH lavandería, 2 SSHH lavandería, 2 SSHH
lavandería, 3 SSHH
ÁREA (m2) 82.72 115.00 118.00 135.00 110.00 110.00
PRECIO EN PROYECTO (S/.) 210,000.00 450,000.00 493000 530000 440000 488500
PRECIO EN PROYECTO X M2 (S/.) 2,538.68 3,913.04 4,177.97 3,925.93 4,000.00 4,440.91
PRECIO EN CONSTRUCCIÓN (S/.) 228,000.00 464,000.00 507,600.00 540000 450000 500000
PRECIO EN CONSTRUCCIÓN X M2 (S/.) 2,756.29 4,034.78 4,301.69 4,000.00 4,090.91 4,545.45

2.4 MERCADO META
Tomando en consideración el cuadro 2.4 de demanda insatisfecha en la ciudad del Cusco y el cuadro
2.20 de oferta total de vivienda según precios de venta que presentamos a continuación:
CUADRO 2.20: Oferta total de vivienda según precios de venta
TIPO DE VIVIENDA TOTAL

PRECIO DE VIVIENDA EN $
CASAS DEPARTAMENTOS
Uni da des m2
Uni da des m2 Uni da des m2
Ha s ta 4000 0 0 0 0 0 0
4001 - 8000 0 0 0 0 0 0
8001 - 10000 0 0 0 0 0 0
10001 - 15000 0 0 0 0 0 0
15001 - 20000 0 0 0 0 0 0
20001 - 25000 0 0 0 0 0 0
25001 - 30000 0 0 0 0 0 0
30001 - 40000 0 0 11 428 11 428
40001 - 50000 0 0 66 3426 66 3426
50001 - 60000 0 0 78 5547 78 5547
60001 - 70000 0 0 89 6907 89 6907
70001 - 80000 0 0 90 7809 90 7809
80001 - 100000 0 0 97 9121 97 9121
100001 - 120000 0 0 50 5152 50 5152
120001 - 150000 0 0 51 5722 51 5722
150001 - 200000 0 0 25 3079 25 3079
200001 - 250000 0 0 3 523 3 523
250001 - 300000 0 0 0 0 0 0
300001 - 500000 0 0 1 300 1 300
Má s de 500000 0 0 0 0 0 0
TOTAL 0 0 561 48014 561 48014
Se observa que existe una demanda insatisfecha de 134 unidades de departamentos con precios
mayores a los $ 40,000.
Además, el mayor número de departamentos ofertados está entre $ 80,000 y $ 100,000; esto se da
porque la demanda efectiva de vivienda se fortalece cuando se plantea estos precios.
Según APEIM los NSE en el Perú se dan de la siguiente forma:
• El NSE AB tiene un ingreso familiar promedio de S/. 6,123

• El NSE C S/. 3,263
• El NSE D de S/. 1,983
• El NSE E de S/. 1,252
Por tanto, tomando en consideración todos los puntos desarrollados en el presente capítulo, nuestro
proyecto apunta a un mercado conformado por los niveles socioeconómicos AB. Por lo cual se
ofrece un departamento con detalles que puedan atraer a este nivel socio económico.
CAPÍTULO 3
ESTRATEGIA
3.1. ANÁLISIS FODA
Nuestras fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas son:
CUADRO 3.1: Fortalezas del proyecto
Fortalezas
Ubicación residencial exclusiva cercana a centros comerciales,
centros de estudio y entidades bancarias.
Los servicios y las obras del personal de la empresa, plasman la
alta capacidad profesional y personal
Excelentes acabados con mano de obra calificada, 02

departamentos por piso y estacionamientos techados.
Se cuenta con servicio de marketing
La empresa utiliza conceptos de administración estratégica
CUADRO 3.2: Debilidades del proyecto
Debilidades
Empresa con poca experiencia en el mercado inmobiliario.
Poca apertura de entidades para financiamiento.
Algunos obreros o trabajadores desconocen la misión y visión de
la empresa
Falta de confiabilidad entre los distribuidores de materiales

CUADRO 3.3: Oportunidades del proyecto
Oportunidades
Los consumidores están más dispuestos a pagar por calidad que
por precio
La mayoría de las empresas constructoras actuales no brindan

un adecuado servicio de calidad y responsabilidad por la
cantidad de proyectos que tienen en su cartera
Mercado inmobiliario cusqueño en expansión y crecimiento

económico del país
Demanda insatisfecha de vivienda
Acceso a la innovación tecnológica y científica por internet.
CUADRO 3.4: Amenazas del proyecto
Amenazas
Empresas constructoras grandes incursionando en el mercado.
Cambios en las necesidades y gustos del cliente
Políticas más radicales en el sindicato de construcción civil
De lo anterior se concluye las estrategias en la Matriz FODA:

CUADRO 3.5: Matriz FODA

Fortalezas Debilidades
1.- Ubicación residencial exclusiva cercana a centros comerciales, centros de
1.- Empresa con poca experiencia en el mercado inmobiliario.
estudio y entidades bancarias.
2.- Los servicios y las obras plasman la alta capacidad profesional y personal 2.- Poca apertura de entidades para financiamiento.
MATRIZ FODA 3.- Excelentes acabados con mano de obra calificada, 02 departamentos por 3.- Algunos obreros o trabajadores desconocen la misión y visión de la
piso y estacionamientos techados. empresa
4.- Se cuenta con servicio de marketing 4.- Falta de confiabilidad entre los distribuidores de materiales
5.- La empresa utiliza conceptos de administracion estrategica
Oportunidades ESTRATEGIA - FO ESTRATEGIA - DO
1.- Los consumidores estan mas dispuestos a pagar por 1.- Aprovechar la ubicación estrategica y entregar un producto de muy buena 1.- Ofrecer de la forma mas detallada el producto terminado, de tal manera
calidad que por precio calidad que invite a invertir en este inmueble (F1, O1) hacerse conocido en el mercado inmobiliario (D1, O1)
2.- La mayoria de las empresas constructoras actuales no

2.- Garantizar con el capital de la empresa y el terreno, la solvencia para
brindan un adecuado servicio de calidad y 2.- Emplear un alto nivel de capacitacion a los trabajadores, para
poder ejecutar el proyecto y cumplir con el cronograma de ejecución de la
responsabilidad por la cantidad de proyectos que tienen diferenciarse de las otras empresas en cuanto al servicio y calidad. (F1, O1)
obra y ganar la confianza de los clientes (D1, D2, O2, O3, O4)
en su cartera
3.- Promover el trabajo en equipo, capacitación a nuestros trabajadores con

3.- Ventaja de Ubicación y diseño propuestos son exclusivos y brindando los
3.- Mercado inmobiliario cusqueño en expansión y el fin de sencibilizar a la gente para tener mayor conocimiento de la Misión y
mejores servicios de calidad, son estrategias para abordar a los
crecimiento economico del pais Visión de la empresa, y los trabajadores tengan la estabilidad laboral debido
consumidores que pagan por una alta calidad. (F2, F3, O1, O4, O5)
al crecimiento inmobiliario y economico del Pais. (D3, O3, O4)
Realizar alianzas o convenios con los proveedores estrategicos con el fin de

4.- Invertir en publicidad para captar clientes del creciente mercado (F4, O3,
4.- Demanda insatisfecha de vivienda garantizar el abastecimiento de los servicios e insumos según nuestroc
O4, O6)
cronograma (D4, O5)
5.- Acceso a la innovación tecnológica y científica por
internet.
Amenazas ESTRATEGIA - FA ESTRATEGIA - DA
1. Mejorando la administración en cuanto a gastos indirectos, obtener una

1.- Empresas constructoras grandes incursionando en el 1.- Aplicando procedimientos mas competitivos a comparación de otras
postura mas sólida ante nuevos competidores (D1, A1)
mercado. empresas, reduciremos costos y entregar trabajos de mayor calidad )F3, A1)
2.- Por la excelente Mano de Obra y disponibilidad del personal profesional,

2.- Cambios en las necesidades y gustos del cliente permite asesorar a los clientes con el fin de que este satisfaga sus
necesidades con la propuesta inmobiliaria (F3, A2)
3.- Políticas mas radicales en el sindicato de 3.- . Manejo y control de información semanal de insumos, de las diferentes
construccion civil partidas, optimización del uso de recursos (F2, F5, A3)
4.- Desarrollar estrategias administrativas para negociar favorablemente con

el sindicato de construcción civil (F5, A4)
DE LA CIUDAD DEL CUSCO COMPLEMENTADO CON PROPUESTA PARA LA
3.2. ESTRATEGIA DE MARKETING
3.2.1. Objetivos
Los objetivos generales de la promoción residencial son los siguientes:
- Obtener mayor a 10% de utilidad sobre el valor de la venta.

- Desarrollar la promoción, desde el inicio de la pre-comercialización hasta la entrega de
las viviendas.
- Alcanzar y mantener un ritmo de ventas de 13 departamentos durante 15 meses.
- Alcanzar y mantener un ritmo de ventas de 0.87 und/mes.
- Dotar a la promoción de una personalidad diferenciada de las competidoras de tal manera
se constituya un símbolo identificativo de la empresa.
3.2.2. Posicionamiento y Lineamientos Generales Sobre Productos
La residencial Las Palmeras proporciona y cuenta con las siguientes ventajas.
• Excelente ubicación, cercana a centros comerciales, centros de estudios y agentes

financieros.
• Zona residencial tranquila cercana en el corazón del distrito ecológico de la ciudad del
Cusco.
• Zona cercana al centro comercial Real Plaza, parques y áreas verdes de esparcimiento.
• Servicio de transporte cercano permanente.
• Excelentes acabados y distribución arquitectónica moderna.
• Precio promedio US$ 114,850 por departamento.
3.2.3. Estrategia
La consecución de los objetivos anteriormente enunciados se asegurará mediante la aplicación de

las siguientes líneas estratégicas:
1. Aplicar unos precios de venta menores en 5% con respecto a las más cercanas
promociones competidoras.
2. Solo habrá 02 departamentos por piso, lo que hace mayor exclusividad al condominio.
3. Tener todas sus cocheras techadas.
4. Se desarrollara un programa de Marketing Relacional y Fidelización.
3.2.4. Precios de la Competencia y Entorno

Los precios ofertados por la competencia, tanto por departamento y por m2, se muestran en los cuadros 3.6 y 3.7:
CUADRO 3.6: Precios de departamentos ofertados por la competencia en el entorno del proyecto
PROYECTOS DE VIVIENDAS MULTIFAMILIARES

LAS TORRES KAYSER TORRE DEL PRADO ILLARY PARK ATIK-A SANTA MÓNICA LA ESMERALDA MAGISTERIO II
UBICACIÓN Urb. Quispicanchis Urb. Manuel Prado Urb. Magisterio 1° Etp Urb. Santa Mónica Urb. Santa Mónica Urb. Magisterio 2° Etp
Cusco Cusco Cusco Wanchaq Wanchaq Cusco
3 dormitorios, 1
3 dormitorios, 1 sala 3 dormitorios, 1 sala 3 dormitorios, 1 sala 3 dormitorios, 1 sala 3 dormitorios, 1 sala
estudio, 1 sala
DESCRIPCIÓN comedor, 1 cocina, 1 comedor, 1 cocina, 1 comedor, 1 cocina, 1 comedor, 1 cocina, 1 comedor, 1 cocina, 1
comedor, 1 cocina, 1
lavandería, 2 SSHH lavandería, 2 SSHH lavandería, 3 SSHH lavandería, 2 SSHH lavandería, 2 SSHH
lavandería, 3 SSHH
ÁREA (m2) 82.72 115.00 118.00 135.00 110.00 110.00
PRECIO EN PROYECTO (S/.) 210,000.00 450,000.00 493000 530000 440000 488500
PRECIO EN PROYECTO X M2 (S/.) 2,538.68 3,913.04 4,177.97 3,925.93 4,000.00 4,440.91
PRECIO EN CONSTRUCCIÓN (S/.) 228,000.00 464,000.00 507,600.00 540000 450000 500000
PRECIO EN CONSTRUCCIÓN X M2 (S/.) 2,756.29 4,034.78 4,301.69 4,000.00 4,090.91 4,545.45
CUADRO 3.7: Precios por m2 de departamento ofertado por la competencia en el entorno del proyecto
PRECIO PROMEDIO (S/.) PROMEDIO (US$)

PRECIO EN PROYECTO X M2 (S/.) 3,832.75 1,368.84
PRECIO EN CONSTRUCCIÓN X M2 (S/.) 3,954.85 1,412.45
Por tanto, se asume un precio de venta muy cercano a los valores antes mencionados, para estar
acorde a los precios del mercado.
3.2.5. Definición de Producto
Área y cantidad de ambientes por departamento
Como se vió en las características del consumidor, las preferencias de áreas para departamentos
de los sectores objetivo, para el distrito del Cusco, están en promedio en 88.00 metros cuadrados
(esto según la encuesta realizada por CAPECO).
Por lo que se define, dos departamentos tipo por piso a partir del segundo nivel; así como un
departamento de mayor área y un hall de recepción en el primer nivel.
Sótano
 07 estacionamientos.
Primer Nivel
 Tipo 1: 3 dormitorios, 2 baños, sala comedor, cocina, lavandería con patio en 94.73 m2
 Hall de Recepción: área de 56.98 m2 incluyendo un baño.
Segundo al Séptimo nivel:
 Tipo 2: 3 dormitorios, 2 baños, sala comedor, cocina, lavandería en 84.66 m2

 Tipo 3: 3 dormitorios, 2 baños, sala comedor, cocina, lavandería en 85.62 m2
Cabe indicar también que se proyecta un ascensor desde el sótano.

A continuación se presenta un esquema de las distribuciones, por niveles.
ESQUEMA 3.1: Distribución del proyecto por niveles

CAPÍTULO 4
PROYECTO DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA
4.1 ARQUITECTURA DEL PROYECTO
Se realiza la distribución del terreno de acuerdo al reglamento nacional de edificaciones

vigente, dejándose el área libre establecida normada para edificaciones de este tipo, teniendo
así la distribución adecuada a las necesidades del consumidor.
Pisos
1. Los pisos de los departamentos están acabados con parquet en la sala, comedor y
dormitorios; mientras que la cocina, y lavandería con cemento pulido.
2. El baño, las escaleras y áreas del hall de recepción con piso cerámico.
3. Áreas de circulación (patio central) con piso de cemento pulido.
4. Sótano con cemento pulido.
Muros
1. Los muros en su totalidad son tarrajeados con cemento y arena.

2. La pintura de interiores es látex y color a elegir.
3. Los muros exteriores pintados con pintura lavable.
Zócalos y Contrazócalos
1. En los servicios higiénicos de cerámico 20x30 nacional.

2. En la cocina y lavandería de cerámico nacional.
3. Zócalos de madera aglomerada.
4. Las mesas de trabajo de la cocina son de cemento recubierto con mayólica.
Cielorraso
1. Todos los cielorrasos están acabados con enlucido de yeso.

2. La pintura es látex.
Carpintería
1. Las puertas principales son de madera Águano de tablero rebajado.

2. Las puertas interiores son contra placadas de triplay o aglomerados.
Cerrajería
1. La cerrajería es nacional.
4.2 INGENIERÍA DEL PROYECTO
Estructuras
En coordinación con la arquitectura del proyecto y siguiendo los parámetros establecidos

por el reglamento nacional de edificaciones, el diseño estructural de la edificación es el
siguiente:
1. El sistema estructural es aporticado.

2. La cimentación es corrida y conectada, del tipo “T” Invertida.
3. La caja del ascensor son placas armadas y de acuerdo al cálculo.
4. Cuenta con placas de contención perimetral.
Instalaciones Sanitarias
De acuerdo a los ductos establecidos en la arquitectura, se proyecta un adecuado entubado y

ventilación.
1. El abastecimiento es mediante sistema indirecto que va de la tubería matriz de agua

hacia tanques elevados independientes para cada departamento.
2. Las instalaciones de agua fría y caliente están en todas las duchas del edificio.
3. El entubado de los desagües son de tubo de PVC ligero según corresponda.
4. Las tuberías de agua son con los diámetros correspondientes, tipo pesado y tipo hidro
según corresponda.
Instalaciones Eléctricas
1. Cuenta con medidores independientes para cada departamento además de un

medidor para áreas comunes como son, escaleras, ascensor, hall de recepción.
2. Cuenta con intercomunicadores y cerradura eléctrica.
3. Cada departamento cuenta con salidas independientes de internet, teléfono, TV cable
e intercomunicador.
Equipamiento
1. Cuenta con un ascensor de capacidad para 6 personas.

2. Cuenta con hall de recepción.
4.3 PLANOS DEL PROYECTO
Se adjunta los planos en el anexo 1

CAPÍTULO 5
PRESUPUESTO
4.1 PRESUPUESTO DE OBRA
El presupuesto de construcción asciende a S/. 2’489,236.83 incluido el IGV.
CUADRO 5.1: Presupuesto de obra del proyecto
PARTIDA / TIPO Total
ESTRUCTURAS 750,919.63
ARQUITECTURA 827,176.48
INSTALACIONES SANITARIAS 89,871.48
INSTALACIONES ELÉCTRICAS 74,000.01
INSTALACIONES ELECTROMECÁNICAS 92,400.00
COSTO DIRECTO SIN IGV 1,834,367.60
GG OBRA 8% 146,749.41
UTILIDAD 7% 128,405.73
SUBTOTAL 2,109,522.74
IGV 18% 379,714.09
TOTAL COSTO OBRA (S/.) 2,489,236.83
4.2 COSTO POR METRO CUADRADO DE ÁREA CONSTRUIDA
La construcción tiene una duración de 10 meses, y comenzará el cuarto mes de iniciado el

proyecto.
Cuadro 5.2 Costos por Metro Cuadrado de Área Construida
Total Costos por m2 (S/.) Costos por m2 (US$)

Total Costo
Presupuesto Costo (S/.) IGV (S/.) Costo
(S/.) Costo IGV Total Costo Costo IGV Total Costo
(US$)
Estructuras 750,919.63 135,165.53 886,085.16 316,458.99 398.61 71.75 470.36 142.36 25.62 167.98
Arquitectura 827,176.48 148,891.77 976,068.25 348,595.80 439.09 79.04 518.12 156.82 28.23 185.04
Instalaciones sanitarias 89,871.48 16,176.87 106,048.35 37,874.41 47.71 8.59 56.29 17.04 3.07 20.10
Instalaciones eléctricas 74,000.01 13,320.00 87,320.01 31,185.72 39.28 7.07 46.35 14.03 2.53 16.55
Equipamiento(Ascensor) 92,400.00 16,632.00 109,032.00 38,940.00 49.05 8.83 57.88 17.52 3.15 20.67
Total Costo Directo 1,834,367.60 330,186.17 2,164,553.77 773,054.92 973.73 175.27 1,149.00 347.76 62.60 410.36
Gastos generales torres (8%) 146,749.41 26,414.89 173,164.30 61,844.39 77.90 14.02 91.92 27.82 5.01 32.83
Utilidad (7%) 128,405.73 23,113.03 151,518.76 54,113.84 68.16 12.27 80.43 24.34 4.38 28.72
Total presupuesto torres 2,109,522.74 379,714.09 2,489,236.83 889,013.15 1,119.79 201.56 1,321.35 399.92 71.99 471.91
4.3 CRONOGRAMA VALORIZADO
La construcción tiene una duración de 10 meses, y comenzará el cuarto mes de iniciado el proyecto
Cuadro 5.3 Cronograma valorizado
MESES
PARTIDA / TIPO Total Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13
ESTRUCTURAS 750,919.63 242,743.06 139,392.70 134,244.27 166,922.05 67,617.56

ARQUITECTURA 827,176.48 - 186,656.92 285,846.35 116,275.22 53,311.90 31,758.79 109,712.30 25,757.96 12,785.91 5,071.14
INSTALACIONES SANITARIAS 89,871.48 - 39,631.48 2,083.58 9,155.68 25,041.68 39.98 13,919.09 - - -
INSTALACIONES ELECTRICAS 74,000.01 15,562.38 627.38 9,573.87 1,960.13 63.62 - 46,212.63 - - -
INSTALACIONES ELECTROMECANICAS 92,400.00 - - - - 92,400.00 - - - - -
COSTO DIRECTO SIN IGV 1,834,367.60 258,305.44 366,308.47 431,748.06 294,313.08 238,434.76 31,798.77 169,844.01 25,757.96 12,785.91 5,071.14
GG OBRA 8% 146,749.41 20,664.44 29,304.68 34,539.84 23,545.05 19,074.78 2,543.90 13,587.52 2,060.64 1,022.87 405.69
UTILIDAD 7% 128,405.73 18,081.38 25,641.59 30,222.36 20,601.92 16,690.43 2,225.91 11,889.08 1,803.06 895.01 354.98
SUBTOTAL 2,109,522.74 297,051.26 421,254.74 496,510.27 338,460.05 274,199.97 36,568.58 195,320.61 29,621.66 14,703.79 5,831.82
IGV 18% 379,714.09 53,469.23 75,825.85 89,371.85 60,922.81 49,356.00 6,582.35 35,157.71 5,331.90 2,646.68 1,049.73
TOTAL COSTO OBRA (S/.) 2,489,236.83 350,520.48 497,080.59 585,882.12 399,382.86 323,555.97 43,150.93 230,478.32 34,953.56 17,350.47 6,881.54
CAPÍTULO 6
ESTRATEGIA COMERCIAL
6.1.PRODUCTO
A través del producto, la empresa satisface las necesidades de sus clientes, supera sus
expectativas y alcanza sus objetivos internos. La venta de los productos, permite a la empresa
justificar su existencia, y cumplir con su Misión en el entorno social en que desarrolla sus
actividades.
Se ofertan 13 departamentos ubicados en la urbanización de Manuel Prado, excelente zona

residencial de la ciudad del Cusco; ubicación estratégica cercana a centros comerciales,
centros de estudios exclusivos y agentes financieros.
La residencial cuenta además, con los atributos de ser cerrada en todo su perímetro, contar
con accesos controlados mediante un solo ingreso frontal, y de espacios destinados a
estacionamientos. Los departamentos constarán de tres dormitorios, cocina, lavandería y 2
servicios higiénicos, los cuales tendrán excelentes acabados.
Las áreas de los departamentos varían desde 84.66 m2 a 94.73 m2, como se muestra en el
cuadro a continuación:
CUADRO 6.1: Áreas de departamentos del proyecto
Área Techada
Piso Departamento
m2
1 101 94.73 m2
201 85.62 m2
2
202 84.66 m2
301 85.62 m2
3
302 84.66 m2
401 85.62 m2
4
402 84.66 m2
501 85.62 m2
5
502 84.66 m2
601 85.62 m2
6
602 84.66 m2
701 85.62 m2
7
702 84.66 m2
Sótano 07 Estacionamientos
Acorde con el cuidado del ambiente, el diseño toma en cuenta que cada departamento tenga
iluminación natural durante el día en los ambientes principales.
Durante la etapa de acabados en la construcción, los compradores podrán realizar visitas

guiadas a la obra, donde se mostrara la congruencia con los materiales planteados en los
planos de departamentos.
La inmobiliaria conformara la junta de propietarios y su directiva de la residencial las

Palmeras, a la entrega de los departamentos y también se encargara de su inscripción en
registros públicos.
6.2. PRECIO
Los precios de los departamentos, son los siguientes:
CUADRO 6.2: Precio Por Departamento
Precio de Venta
Piso Departamento Area Techada m2 Precio US$
(US$/M2)
1 101 94.73 m2 123,149.00 1,300.00

201 85.62 m2 111,306.00 1,300.00
2
202 84.66 m2 110,058.00 1,300.00
301 85.62 m2 113,874.60 1,330.00
3
302 84.66 m2 112,597.80 1,330.00
401 85.62 m2 113,874.60 1,330.00
4
402 84.66 m2 112,597.80 1,330.00
501 85.62 m2 113,874.60 1,330.00
5
502 84.66 m2 112,597.80 1,330.00
601 85.62 m2 113,874.60 1,330.00
6
602 84.66 m2 112,597.80 1,330.00
701 85.62 m2 122,008.50 1,425.00
7
702 84.66 m2 120,640.50 1,425.00
Sub total 1 13 1,116.41 m2 1,493,051.60
Estos precios son 5% menores a los ofertados por la competencia

Los departamentos variarán el precio por m2 de acuerdo a la etapa del proyecto en que
los compre el cliente:
Antes de la construcción (en planos)(Dueño del terreno) : $ 1,300/m2

Los precios fluctúan entre : $ 1330 y $ 1,425/m2
Estacionamiento
CUADRO 6.3: Precio por estacionamiento
Estacionamientos Cantidad Precio Unitario
Estacionamientos techados 7 15,000.00

Sub Total 2 7
Resumen de Ventas
CUADRO 6.4: Resumen de Ventas por Departamentos y Estacionamientos

Valor Venta Valor de Venta
Unidades Inmobiliarias Cantidad IGV US$ Precio US$
terreno (US$) fábrica (US$)
Departamentos 13 684,886.06 684,886.06 123,279.49 1,493,051.60
Estacionamientos techados 7 48,165.14 48,165.14 8,669.72 105,000.00
Total 20 733,051.19 733,051.19 131,949.21 1,598,051.60
6.2.1. Simulación de Crédito
Se presenta una simulación de crédito, donde se considera una inicial del 20%, y el precio
promedio es de US$ 115,000.00:
CUADRO 6.5: Simulación de préstamo bancario para adquisición de departamento

SIMULACION DE PRÉSTAMOS TESIS UPC ?
FECHA DE FORMALIZACIÓN 01/04/2012 PAGOS TOTALES PRECIO PROMEDIO DEL INMUEBLE 115,000.00 US$
CAPITAL INICIAL 92,000.00 PRINCIPAL 92,000.00
FORMA DE PAGO MENSUAL COM Y GASTOS 0.00 % DE ENDEUDAMIENTO 30%
PLAZO EN MESES 240 INTERESES 111,943.79
CARENCIA EN MESES 0 TOTAL 203,943.79 INGRESOS MENSUALES CONYUGAL US$ S/.
% INTERÉS NOMINAL ANUAL 9.37% INGRESO LIQUIDO MENSUAL US$ 2832.55 7,931.15
COMISIÓN DE APERTURA 0.00% COSTES INGRESO BRUTO MENSUAL US$ 3540.69 9,913.93
GASTOS DE ESTUDIO 0.00 T.I.R 0.78%
FECHA FIN DE CARENCIA 01/04/2012 T.A.E 9.78%
MESES FECHA COM Y GASTOS INTERESES AMORTIZACIÓN PAGO TOTAL SALDO PENDIENTE
0 01/04/2012 0.00 0.00 92,000.00
1 01/05/2012 718.37 131.40 849.77 91,868.60
2 01/06/2012 717.34 132.43 849.77 91,736.18
3 01/07/2012 716.31 133.46 849.77 91,602.72
4 01/08/2012 715.26 134.50 849.77 91,468.22
5 01/09/2012 714.21 135.55 849.77 91,332.66
6 01/10/2012 713.16 136.61 849.77 91,196.05
7 01/11/2012 712.09 137.68 849.77 91,058.38
8 01/12/2012 711.01 138.75 849.77 90,919.63
9 01/01/2013 709.93 139.84 849.77 90,779.79
10 01/02/2013 708.84 140.93 849.77 90,638.86
11 01/03/2013 707.74 142.03 849.77 90,496.84
12 01/04/2013 706.63 143.14 849.77 90,353.70
Se observa que el ingreso conyugal mínimo para pagar el departamento en 20 años, con un
adelanto del 20%, debe de ser S/. 7,931.15.
6.3. PROMOCIÓN
o Los precios ofertados son 5% inferiores a los precios que plantea la competencia.
6.4. PLAZA:
o Caseta venta y oficina.

o Publicidad en medios (Diario, Radio, televisión, etc.)
o Letrero en el frontis de la edificación.
o Vendedor inmobiliario
o Corredor de departamentos
o Visitas guiadas en la etapa de acabados de la construcción.
ESQUEMA 6.1: Oficina de Ventas en el Proyecto
OFICINA DE
VENTAS
6.5. VOLUMENES Y VELOCIDADES DE VENTA
La Velocidad de Venta es un indicador fundamental para poder estimar el horizonte económico

del proyecto en los diversos escenarios. Este indicador expresa el número de unidades vendidas
en un período determinado:
Unidades Vendidas
𝑉𝑣 =
Meses de Comercialización
Pudiendo también expresarse en porcentaje de la magnitud del proyecto:
Unidades Vendidas
𝑉𝑣 = Total de Unidades ∗ 100
Meses de Comercialización
Según el estudio de mercado que se realizó, hemos podido calcular la velocidad de venta de los
competidores, lo que nos llevó a tener una referencia más clara del escenario que tendríamos en
la venta de nuestros departamentos, teniendo el siguiente resultado:
CUADRO 6.6: Calculo Velocidad de Venta promedio en el entorno.

Condominio Condominio Condominio
Condominio Condominio Condominio
Residencial Residencial Residencial Residencial
Descripción Residencial Residencial Residencial
Illary Park Torre del Las Torres ATIK-A Santa
La Esmeralda Magisterio II Las Palmeras
Prado Kayser Mónica
Total Unidades Inmobiliarias 12 15 288 7 12 12 13
Unidades Inmobiliarias Vendidas 10 6 126 6 10 6 13
Unidades Inmobiliarias Sin Vender 2 9 162 1 2 6 0
Tiempo de venta (meses) 14 9 24 12 13 3 15
Velocidad de Ventas (Und/ Mes) 0.71 0.67 5.25 0.50 0.77 2.00 0.87
Velocidad de Ventas (%) 6% 4% 2% 7% 6% 17% 7%
Vel.Ventas (Und/Mes)*Vel.Ventas(%) 4% 3% 10% 4% 5% 33%
Sumatoria de Vel.Ventas (%) 0.42
Veloc. de Ventas Promedio (Und/Mes) 1.38
En el presente Plan de Negocio Inmobiliario tenemos dos escenarios de ventas, uno pesimista y
el otro optimista; nosotros trabajaremos con el escenario pesimista. El mes inicial se hace una
preventa de tres departamentos al dueño a cambio del terreno.
PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO DE LA CIUDAD DEL CUSCO COMPLEMENTADO CON 62
GESTIÓN DE LA CADENA DE ABASTECIMIENTO
ESCENARIO OPTIMISTA
CUADRO 6.7: Velocidad de Ventas en Escenario Optimista

Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Setiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Total
Velocidad de ventas de departamentos 3.0 2.0 2.0 1.0 2.0 2.0 1.0 13.0
Velocidad de ventas de estacionamientos techados 1.0 1.0 1.0 2.0 1.0 1.0 7.0
Total Unidades 3.0 3.0 3.0 2.0 4.0 3.0 2.0 - - - - - - - - - 20.0
VELOCIDAD DE VENTAS ESCENARIO OPTIMISTA

Numero de Departamentos 13 Unidades
Tiempo de Venta 7 Mes
Velocidad de Ventas (Und/ Mes) 1.86 Und/mes
ESCENARIO PESIMISTA
CUADRO 6.8: Velocidad de Ventas en Escenario Pesimista
Velocidad de ventas de departamentos 3.0 1.0 2.0 2.0 1.0 2.0 1.0 1.0 13.0
Velocidad de ventas de estacionamientos techados 1.0 2.0 2.0 1.0 1.0 7.0
Total Unidades 3.0 - - 2.0 4.0 4.0 2.0 - - 3.0 - - - 1.0 1.0 - 20.0
VELOCIDAD DE VENTAS ESCENARIO PESIMISTA

Numero de Departamentos 13 Unidades
Tiempo de Venta 15 Mes
Velocidad de Ventas (Und/ Mes) 0.87 Und/mes
En la presente tesis se han realizado los cálculos según el escenario pesimista.
Para nuestro caso, presentamos los siguientes cuadros donde se puede apreciar la estructura de la
oferta total de departamentos según sector urbano y así como la oferta total de departamentos
según precio de venta y el sector urbano.
CUADRO 6.9: Oferta total de departamentos según sector urbano

ÁREA
SECTOR PRECIO MEDIO PRECIO POR m2
UNIDADES PROMEDIO
URBANO (US DÓLARES) (US DÓLARES)
(m2)
1 129 96,157 87.7 1,789
2 20 130,769 117.0 2,376
3 80 94,703 106.0 327
4 240 59,213 72.6 1,039
5 92 100,646 92.4 2,186
TOTAL 561 82,115 85.7 1488
FUENTE: CAPECO CENSO DE EDIFICACIONES EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN
SECTOR
DISTRITO
URBANO
1 Cusco
2 Santiago
3 San Jerónimo
4 San Sebastián
5 Wanchaq

CUADRO 6.10: Oferta total de departamentos según precio de venta y sector urbano
PRECIO DE LA UNIDADES OFRECIDAS

VIVIENDA EN (US) SECTOR URBANO TOTAL
DOLARES 1 2 3 4 5
Hasta 4 000 0 0 0 0 0 0
4001 - 8000 0 0 0 0 0
8001-10000 0 0 0 0 0 0
10001-15000 0 0 0 0 0 0
15 001 - 20 000 0 0 0 0 0 0
20 001 - 25 000 0 0 0 0 0 0
25 001 - 30 000 0 0 0 0 0 0
30 001 - 40 000 10 0 0 1 0 11
40 001 - 50 000 0 0 0 66 0 66
50 001 - 60 000 10 0 2 66 0 78
60 001 - 70 000 12 2 5 52 18 89
70 001 - 80 000 15 0 14 31 30 90
80 001 - 100 000 43 1 26 24 3 97
100 001 - 120 000 6 6 30 0 8 50
120 001 - 150 000 16 6 2 0 27 51
150 001 - 200 000 15 4 1 0 5 25
200 001 - 250 000 1 1 0 0 1 3
250 001 - 300 000 0 0 0 0 0 0
300 001 - 500 000 1 0 0 0 0 1
MAS DE 500 000 0 0 0 0 0 0
TO TAL 129 20 80 240 92 561
De este relevamiento se puede observar que las viviendas ofertadas mayormente son las que
están en un promedio de $ 80,001 a $ 100,000 y el precio de mercado en el año 2,012 es de $
1,488 por m2, por este motivo de opto el precio de lanzamiento en $ 900 por m2 para el
emprendimiento.
Otra forma de estimar la velocidad de ventas en la zona de influencia, es analizando los

emprendimientos de la competencia con cierto grado de consolidación. Siendo muy importante
determinar la tasa de vacancia y la velocidad de ventas por tipología.
PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA URB. MANUEL PRADO DE LA CIUDAD DEL CUSCO COMPLEMENTADO CON 65
PROPUESTA PARA LA GESTIÓN DE COMPRAS
6.6. FLUJO DE INGRESOS
ESCENARIO OPTIMISTA
CUADRO 6.11: Flujo de ingresos en escenario optimista

Ingresos por ventas de departamentos 291,960.2 191,925.8 191,925.8 96,503.9 191,925.8 198,818.9 102,237.7 - - - - - 1,265,297.97
Ingresos por ventas de estacionamientos techados 12,711.9 12,711.9 12,711.9 25,423.7 12,711.9 12,711.9 - - - - - - - - 88,983.05
-
TOTAL INGRESOS SIN IGV 291,960.2 204,637.6 204,637.6 109,215.8 217,349.5 211,530.8 114,949.6 - - - - - - - - - 1,354,281.02
IGV 52,552.8 36,834.8 36,834.8 19,658.8 39,122.9 38,075.5 20,690.9 - - - - - - - - - 243,770.58
TOTAL INGRESOS INCL. IGV 344,513.0 241,472.4 241,472.4 128,874.6 256,472.4 249,606.3 135,640.5 - - - - - - - - - 1,598,051.60
ESCENARIO PESIMISTA
CUADRO 6.12: Flujo de ingresos en escenario pesimista

Ingresos por ventas de departamentos 291,960.2 96,503.9 191,925.8 191,925.8 95,421.9 - - 191,925.8 - 103,397.0 102,237.7 1,265,297.97
Ingresos por ventas de estacionamientos techados - - 25,423.7 25,423.7 12,711.9 - - 12,711.9 - - - - - 76,271.19
-
TOTAL INGRESOS SIN IGV 291,960.2 - - 96,503.9 217,349.5 217,349.5 108,133.7 - - 204,637.6 - - - 103,397.0 102,237.7 - 1,341,569.15
IGV 52,552.8 - - 17,370.7 39,122.9 39,122.9 19,464.1 - - 36,834.8 - - - 18,611.5 18,402.8 - 241,482.45
TOTAL INGRESOS INCL. IGV 344,513.0 - - 113,874.6 256,472.4 256,472.4 127,597.8 - - 241,472.4 - - - 122,008.5 120,640.5 - 1,583,051.60
CAPÍTULO 7
ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO
7.1 PERFIL DEFINITIVO
La duración del proyecto es de 16 meses, éste comenzará con la compra del terreno, trámites
administrativos, licencia de construcción y publicidad. Al cuarto mes, se inicia la construcción
paralelamente con las ventas, terminando la construcción el mes 13 y las ventas el mes 15, los
ambientes ofertados son los siguientes:
CUADRO 7.1: Áreas y precios de departamentos ofertados
Área Techada Precio de Venta

Piso Departamento Precio US$
m2 (US$/M2)
1 101 94.73 m2 123,149.00 1,300.00

201 85.62 m2 111,306.00 1,300.00
2
202 84.66 m2 110,058.00 1,300.00
301 85.62 m2 113,874.60 1,330.00
3
302 84.66 m2 112,597.80 1,330.00
401 85.62 m2 113,874.60 1,330.00
4
402 84.66 m2 112,597.80 1,330.00
501 85.62 m2 113,874.60 1,330.00
5
502 84.66 m2 112,597.80 1,330.00
601 85.62 m2 113,874.60 1,330.00
6
602 84.66 m2 112,597.80 1,330.00
701 85.62 m2 122,008.50 1,425.00
7
702 84.66 m2 120,640.50 1,425.00
Sub total 1 13 1,116.41 m2 1,493,051.60
CUADRO 7.2: Estacionamientos ofertados
Estacionamientos Cantidad Precio Unitario Precio US$
Estacionamientos techados 7 15,000.00 105,000.00

Sub Total 2 7 105,000.00
CUADRO 7.3: Resumen económico - financiero del proyecto

Proyecto: RESIDENCIAL LAS PALMERAS Distrito / Ciudad: CUSCO / CUSCO
Dirección: Urb. Manuel Prado Mz / Lote / NB - 6 Sec/ Etapa/Zona

Urb.
DATOS DE DISEÑO
Terreno - áreas Unidades inmobiliarias
Area Total Terreno (m2) 250.00 Departamentos 13.00
Area Aportes (m2) 79.72
Area de vías (m2)
Area neta del terreno (m2) 170.28 # Unidades en proyecto 20.00
# Estacionamientos 7.00
Área construida (m2) 1,883.86 Techado 7.00
Área departamento (m2) 1,116.41 Sin techar
Total unidades inmobiliarias 20.00
Area construida Total (m2) 1,883.86
I. DETALLE DE INGRESOS
Nº m2 vendibles Precio x m2 US$

Departamentos y Tienda 13 1,116.41 1,337.37 1,493,051.60
Estacionamientos 7 15,000.00 105,000.00
Tienda 1
TOTAL 20 1,598,051.60
II. INVERSIÓN (Cifras en US$)

% Unitarios
Terreno (incluye valor de terreno, alcabala) 356,282.60 25.5% 1,425.13 por m2
Construcción
Costo directo (Incl. IGV) por m2 655,131.29 46.9% 347.76 por m2
Estructuras 268,185.58
Arquitectura 295,420.17
Instal. Eléctricas 32,096.96
Instal. Sanitarias 26,428.58
Equipamiento 33,000.00
Gastos Generales de obra 52,410.50 3.8%
Utilidad Constructor 45,859.19 3.3%
IGV (18%) 135,612.18 9.7%
VALOR TOTA (m2 útil) 889,013.15 63.6% 471.91 por m2
Costos indirectos
Honorarios del proyecto 13,194.10 0.94%
Gastos de licencias + gastos de titulacion 20,116.74 1.44%
Publicidad y comisión de ventas 20,635.47 1.48%
Gastos administrativos 98,000.00 7.01%
Gastos financieros y comisiones - 0.00%
Total Otros 151,946.31 10.87% 80.66 por m2
TOTAL INVERSIÓN 1,397,242.06 100.0%
III. UTILIDAD Y RENTABILIDAD US$

Utilidad 200,809.54
RentabilidadSobre Ventas 12.6%
Sobre Inversión Total 14.4%
Sobre Aporte 154.5%
IV. ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
Aporte Propio 130,000.00 9.3%

Aporte Bancos - 0.0%
Pre - Ventas 30% 1,267,242.06 90.7%
INVERSIÓN TOTAL 1,397,242.06 100.0%

7.2 ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
El terreno se obtiene mediante acuerdo entre el dueño y la inmobiliaria, donde el dueño dará
el terreno de 250 m2 a cambio de tres departamentos, uno ubicado en el primer nivel y dos
del segundo nivel.
 Departamento 101 en primer nivel de 94.73 m2

 Departamento 201 en segundo nivel de 85.62 m2
 Departamento 202 en segundo nivel de 84.66 m2
Para iniciar la ejecución los socios reunirán un capital de US$ 130,000 al inicio del proyecto.
7.3 INGRESOS Y EGRESOS
Los ingresos se obtienen de la venta de departamentos y estacionamientos, mientras los

egresos de todos los gastos incurridos para el proyecto, ejecución y venta de los
departamentos.
CUADRO 7.4: Resumen de ingresos
INGRESOS Sin IGV IGV TOTAL

Venta Departamentos 1,369,772.11 123,279.49 1,493,051.60
Venta estacionamientos 96,330.28 8,669.72 105,000.00
TOTAL INGRESOS 1,466,102.39 131,949.21 1,598,051.60
CUADRO 7.5: Resumen de egresos
Item EGRESOS Sin IGV IGV TOTAL

1.00 Terreno, alcabala y gastos notariales 356,228.60 54.00 356,282.60
2.00 Proyectos - Construcción 11,350.00 1,844.10 13,194.10
3.00 Licencias - Construcción 14,536.58 1,297.16 15,833.74
4.00 Costo de Construcción
4.10 Costo Construcción(Costo Directo) 655,131.29 117,923.63 773,054.92
4.20 Gastos Generales 52,410.50 9,433.89 61,844.39
4.30 Utilidad Constructor 45,859.19 8,254.65 54,113.84
5.00 Titulación 4,283.00 - 4,283.00
6.00 Gastos Administrativos 98,000.00 - 98,000.00
7.00 Publicidad 18,769.04 1,866.43 20,635.47
8.00 Pago diferencial del IGV 8,724.65
TOTAL EGRESOS 1,256,568.19 149,398.51 1,397,242.06
Flujo de Ingresos
CUADRO 7.6: Flujo de ingresos
Velocidad de ventas de departamentos 3.0 1.0 2.0 2.0 1.0 2.0 1.0 1.0 13.0
Velocidad de ventas de estacionamientos techados 1.0 2.0 2.0 1.0 1.0 7.0
Total Unidades 3.0 - - 2.0 4.0 4.0 2.0 - - 3.0 - - - 1.0 1.0 - 20.0
FLUJO DE INGRESOS
(Expresado en Dólares Americanos)
Ingresos por ventas de departamentos 291,960.2 96,503.9 191,925.8 191,925.8 95,421.9 - - 191,925.8 - 103,397.0 102,237.7 1,265,297.97
Ingresos por ventas de estacionamientos techados - - 25,423.7 25,423.7 12,711.9 - - 12,711.9 - - - - - 76,271.19
-
TOTAL INGRESOS SIN IGV 291,960.2 - - 96,503.9 217,349.5 217,349.5 108,133.7 - - 204,637.6 - - - 103,397.0 102,237.7 - 1,341,569.15
IGV 52,552.8 - - 17,370.7 39,122.9 39,122.9 19,464.1 - - 36,834.8 - - - 18,611.5 18,402.8 - 241,482.45
TOTAL INGRESOS INCL. IGV 344,513.0 - - 113,874.6 256,472.4 256,472.4 127,597.8 - - 241,472.4 - - - 122,008.5 120,640.5 - 1,583,051.60
Flujo de Egresos
CUADRO 7.7: Flujo de egresos
(Expresado en Dólares Americanos) Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Setiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
Terreno, alcabala y gastos notariales 356,282.6 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 356,282.60
Proyectos - Construcción 2,633.2 6,431.0 4,130.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 13,194.10
Licencias - Construcción 690.1 60.0 180.0 8,503.6 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 3,200.0 1,600.0 1,600.0 15,833.74
Costo Construcción(Costo Directo) 0.0 0.0 0.0 108,857.3 154,372.9 181,951.0 124,031.9 100,483.2 13,400.9 71,577.1 10,855.1 5,388.3 2,137.1 0.0 0.0 0.0 773,054.92
Gastos Generales 0.0 0.0 0.0 8,708.6 12,349.8 14,556.1 9,922.6 8,038.7 1,072.1 5,726.2 868.4 431.1 171.0 0.0 0.0 0.0 61,844.39
Utilidad Constructor 0.0 0.0 0.0 7,620.0 10,806.1 12,736.6 8,682.2 7,033.8 938.1 5,010.4 759.9 377.2 149.6 0.0 0.0 0.0 54,113.84
Titulación 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 4,283.0 0.0 0.0 4,283.00
Gastos Administrativos 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 8,000.0 6,000.0 6,000.0 6,000.0 98,000.00
Publicidad 1,721.0 1,426.0 1,839.0 777.0 777.0 777.0 777.0 777.0 777.0 777.0 777.0 777.0 777.0 4,239.7 3,639.7 0.0 20,635.47
Total Egresos incl IGV 367,326.9 13,917.0 12,149.0 140,466.5 184,305.8 216,020.6 149,413.7 122,332.7 22,188.0 89,090.7 19,260.4 12,973.6 11,234.7 17,722.7 11,239.7 7,600.0 1,397,242.06
7.4 FLUJO DE CAJA
El flujo de caja es obtenido del flujo de ingresos o ventas mensuales y de la inversión mensual.
( p ) CUADRO 7.8: Flujo de caja

Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 TOTAL
INGRESOS 344,513 - - 113,875 256,472 256,472 127,598 - - 241,472 - - - 122,009 120,641 - 1,583,052
EGRESOS 367,327 13,917 12,149 140,466 184,306 216,021 149,414 122,333 22,188 89,091 19,260 12,974 11,235 17,723 11,240 7,600 1,397,242
Saldo Mensual (22,814) (13,917) (12,149) (26,592) 72,167 40,452 (21,816) (122,333) (22,188) 152,382 (19,260) (12,974) (11,235) 104,286 109,401 (7,600) 185,810
Saldo Acumulado (22,814) (36,731) (48,880) (75,472) (3,305) 37,147 15,331 (107,002) (129,190) 23,192 3,931 (9,042) (20,277) 84,009 193,410 185,810 90,116
-
Aporte Inversionistas 130,000 130,000
Saldo de Caja 107,186 93,269 81,120 54,528 126,695 167,147 145,331 22,998 810 153,192 133,931 120,958 109,723 214,009 323,410 315,810
7.5 COSTO DE OPORTUNIDAD

El costo de oportunidad, para el proyecto ha sido evaluado de acuerdo a que el capital podría ser invertido en la compra de un terreno y vendido
a un precio mayor al cabo de un año lo que generaría un tasa de interés de 15.91% anual, por lo que redondeando el costo de oportunidad
vendría a ser 16%, como se muestra en la siguiente tabla.
CUADRO 7.9: Calculo de COK
Costo x m2 (US$) Area m2 Costo (US$)
Compra 220.00 600 132000.00
Venta 255.00 600 153000.00
Tasa de Interes anual ganado 15.91%
COK para el proyecto 16.00%
7.6 INDICADORES
Se obtiene un VAN de US$ 21,045.29, una TIR mensual de 2.372%, lo cual indica que nuestro proyecto es financieramente factible.
CUADRO 7.10: Indicadores
TIR mensual 2.372% Gráfico 7.1: VAN del proyecto versus tasas mensuales
VAN (US$) 21,045.29
TIR anual 32.48%
COK mensual 1.24%
VAN DEL PROYECTO VS TASAS MENSUALES
2,000.00
COK anual 16.00%
1,500.00
1,000.00
TASA VAN
2.30% 1,594.32 500.00
2.31% 1,370.12
VAN
0.00
2.32% 1,146.26
-500.00
2.33% 922.74
2.34% 699.56 -1,000.00
2.35% 476.72 -1,500.00
2.36% 254.21
-2,000.00
2.37% -12.36 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
2.38% -189.80 TASA 2.30 2.31 2.32 2.33 2.34 2.35 2.36 2.37 2.38 2.39 2.40 2.41 2.42 2.43 2.44
2.39% -411.30 VAN 1,59 1,37 1,14 922. 699. 476. 254. -12. -189 -411 -632 -853 -1,0 -1,2 -1,5
2.40% -632.46
2.41% -853.29
7.7 PERIODO DE RECUPERACIÓN
El periodo de recuperación viene a ser el tiempo a lo largo del flujo de caja, donde se recupera la inversión realizada. Así tenemos que la inversión
inicial hecha por los socios es de $ 130,000.00; cantidad que se recupera en el mes 15, de acuerdo al flujo de caja obtenido. Por lo tanto, el periodo
de recuperación vendría a ser 15 meses.
CUADRO 7.11: Periodo de recuperación

Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 TOTAL
INGRESOS 344,513 - - 113,875 256,472 256,472 127,598 - - 241,472 - - - 122,009 120,641 - 1,583,052
EGRESOS 367,327 13,917 12,149 140,466 184,306 216,021 149,414 122,333 22,188 89,091 19,260 12,974 11,235 17,723 11,240 7,600 1,397,242
Saldo Mensual (22,814) (13,917) (12,149) (26,592) 72,167 40,452 (21,816) (122,333) (22,188) 152,382 (19,260) (12,974) (11,235) 104,286 109,401 (7,600) 185,810
Saldo Acumulado (22,814) (36,731) (48,880) (75,472) (3,305) 37,147 15,331 (107,002) (129,190) 23,192 3,931 (9,042) (20,277) 84,009 193,410 185,810 90,116
CAPÍTULO 8
PROPUESTA PARA LA GESTIÓN DE COMPRAS EN LA CADENA DE

ABASTECIMIENTO DEL PROYECTO
8.1 INTRODUCCION
Planificar la Gestión de las Adquisiciones es el proceso de documentar las decisiones de

adquisiciones del proyecto, especificar el enfoque e identificar a los proveedores
potenciales. El beneficio clave de este proceso es que determina si es preciso obtener apoyo
externo y, si fuera el caso, qué adquirir, de qué manera, en qué cantidad y cuándo hacerlo.
Para el presente proyecto utilizaremos la matriz de Pareto complementado con la Matriz de

Kraljic, para determinar nuestra estrategia de compra de los diferentes materiales según la
clasificación de los productos que adquiriremos de acuerdo a dos dimensiones, una del
Impacto financiero / impacto en el resultado y la otra del Impacto en el suministro / riesgo de
incumplimiento, donde evaluaremos impacto de las compras en función de la rentabilidad y el
valor agregado así como evaluaremos la complejidad del mercado en términos de escasez de
la oferta, tecnología, costo logístico y condiciones del mercado, según el nivel de
concentración de los proveedores respectivamente.
Como sabemos que la matriz de Pareto es una herramienta de priorización y no de

estrategia; por lo tanto utilizaremos la matriz de Kraljic, con el fin de elaborar una estrategia
de suministro y no solamente centrar la atención de compras, en buscar ofertas en los
valores más altos, diferenciando las estrategias para las distintas categorías, así como el
riesgo debe ser tratado, como el gasto, el costo y el valor; considerando el mercado de
suministro y no solamente a la categoría de proveedores y valores pasados, finalmente la
compra de adquisiciones pasadas.
Para desarrollar la matriz de Kraljic, primero ordenaremos los materiales de acuerdo al

monto de compra, luego analizaremos uno a uno todos los materiales para clasificarlos y
determinaremos si el riego de abastecimiento es alto o bajo, utilizando el criterio para
clasificar, según la cantidad de proveedores que se tenga en la zona para conseguir dicho
material; luego elaboraremos la matriz de Kraljic, ubicando los materiales en cada cuadrante
según el riesgo en la compra o en el suministro; para que finalmente elaboremos un
cronograma de compras, considerando el tiempo de demora del abastecimiento del
proveedor y de esta manera no tengamos inconvenientes por el desabastecimiento de los
materiales de alto riesgo.
8.2 PROVEEDORES DE LA CONSTRUCCIÓN
8.2.1 Importancia y Clasificación

La importancia y la clasificación de los proveedores tiene como objetivo, establecer los
criterios para la selección, evaluación y reevaluación de los proveedores de recursos
utilizados en el desarrollo de las diferentes obras, con la finalidad de garantizar que estos
cumplan con los requisitos establecidos y/o exigidos por el cliente
Los proveedores podemos clasificarlos por el tipo de insumo o servicio que ofrecen, los que
pueden ser.
1.- Proveedores de materiales
2.- Proveedores de ingeniería o servicios especializados.
3.- Proveedores de Equipos y/o herramientas
4.- Subcontratistas
8.2.2 Clasificación de los Materiales y Servicios
La clasificación de los insumos, es muy importante debido a que se hace de manera correcta y
anticipada evitara futuros conflictos que puedan presentarse durante la construcción del
proyecto.
Para desarrollar cualquier proyecto de construcción se necesitan de materiales, mano de obra,

equipos y herramientas que deben combinarse para conformar los diferentes elementos del
proyecto. Estos son los recursos básicos y por lo general son provistos por empresas externas,
especialmente en el caso de materiales, equipos y herramientas.
Los recursos se subdividen en insumos que al unirse definen los costos unitarios de cada
partida del presupuesto y por lo tanto el costo de directo de un proyecto.
CUADRO 8.1: Clasificación de los insumos
CLASIFICACION DE LOS INSUMOS

MATERIALES
FORMA Y NIVEL DE MANO DE OBRA EQUIPOS Y
DIMENSIONES PERSONALIZACION HERRAMIENTAS
Materias Primas Made to stock PROPIO Existentes
Materiales semielaborados Made to order SUBCONTRATADA (Mano de obra) Comprados
Elemento Simple Enginneered to order SUBCONTRATADA (Todo Costo) Alquilados
8.3 METODOLOGÍA DE LA MATRIZ DE KRALJIC EN LA GESTIÓN DE COMPRAS
Con el criterio utilizado para clasificar los materiales que representen un riesgo alto / bajo,
elaboramos la matriz de Kraljic teniendo en cuenta lo siguiente:
IMAGEN 8.1: Matriz de Kraljic

Dónde:
1. Productos Apalancados
Los productos apalancados son productos que representan un alto porcentaje de las ganancias o
resultados de la empresa compradora, y a la vez se cuenta con muchos proveedores disponibles.
Es fácil cambiar de proveedor. La calidad de productos está estandarizada por lo que el riesgo
inherente al suministro es bajo.
El comprador domina el mercado al tener muchas alternativas de suministro y un alto valor de

compra, nivel moderado de interdependencia.
Al tratarse de grupos de productos que suponen un gran impacto en las compras, aunque de baja
complejidad y riesgo en el suministro, la estrategia recomendada sería buscar nuevas
oportunidades para conseguir reducir los costos. Estas se podrían materializar reduciendo en
estos grupos el número de productos y proveedores, centralizando las compras, y asignando
proveedores competitivos con niveles de calidad deseados a través de licitaciones, subasta
inversa electrónica, fijación de precios objetivo específicos, acuerdos marco o pedidos abiertos
de aprovisionamiento.
2. Productos Estratégicos.
Los productos estratégicos son productos que son cruciales para la empresa, siendo los más
importantes en el proceso de compra y a la vez los de mayor complejidad y riesgo en el proceso
de suministro. Se caracterizan por un alto riesgo de suministro debido al escaso número de
proveedores o por una entrega compleja.
Situación de poder comprador-vendedor: alto nivel de interdependencia.
La estrategia de compra recomendada es garantizar el suministro a precios competitivos por
medio de una alianza estratégica que asegure buena calidad a un buen precio, vínculos estrechos,
participación temprana del proveedor, integración vertical, enfoque de valor a largo plazo. Para
ello, es necesario negociar con precisión las características técnicas óptimas de los productos y
condiciones de suministro, y aplicar técnicas de logística inversa.
3. Productos No Críticos o Rutinarios.
Los productos no críticos son productos fáciles de comprar y que también tienen un impacto
relativamente bajo en los resultados financieros.
Se da un poder equilibrado, bajo nivel de interdependencia.
Para los grupos posicionados en este cuadrante, al tratarse de productos no críticos, en su
posición relativa respecto a otros grupos, la estrategia propuesta sería la búsqueda de mercados
fáciles, la simplificación de los procesos administrativos, la estandarización y reducción de
referencias, reducir el número de proveedores y la búsqueda de sistemas de contratación que
agilicen el proceso, reducir el tiempo dedicado y dinero gastado en estos productos y normalizar
los productos para conseguir el procesamiento eficiente. Lo más importante en este cuadrante es
reducir costos, pues no son productos críticos. Ejemplo: Órdenes de compra abiertas (contratos
marco) con precios negociados por compras que estén disponibles para los usuarios, catálogos
electrónicos a disposición de usuarios.
4. Productos Cuello de Botella o Críticos.
Los productos cuello de botella son productos que sólo pueden ser adquiridos a un proveedor o a
escaso número de proveedores y tienen un impacto relativamente bajo en los resultados
financieros.
El proveedor domina el mercado por tratarse de productos normalmente especializados, nivel
moderado de interdependencia.
La estrategia a aplicar en este cuadrante es garantizar el suministro, reduciendo la dependencia a
proveedores únicos, ya sea haciendo contratos a largo plazo o aumentando el portafolio de
proveedores. Es necesario que los contratos firmados contengan cláusulas de penalización, dado
que afectan a la rentabilidad y a las ventas, simultáneamente. Se propone formalizar contratos
con una duración máxima de 2 años y realizar una homologación de proveedores para reducir la
dependencia frente a un solo proveedor y así diversificar el riesgo.
El criterio que hemos desarrollado para determinar el riesgo de abastecimiento de cada material
es el siguiente:
Riesgo Bajo:
Según el tipo de material que se utilizara en el proyecto y la cantidad de proveedores que

tenemos en la ciudad del Cusco hemos considerado cuando tenemos más de tres (03)
proveedores son considerados de riesgo bajo; mientras que:
Riesgo Alto.
Se ha considerado cuando el material a comprar contamos de tres (03) a menos proveedores que
nos puedan abastecer de material.
8.3.1 Materiales y Servicios a Requerir en el proyecto y Elaboración de la Matriz de

Kraljic
8.3.1.1 Relación de Materiales a Requerir y Elaboración de Matriz de Kraljic
Los materiales que utilizaremos en el proyecto inmobiliario son:

MATERIALES Unidad Cantidad Precio S/. Parcial S/. Presupuestado S/.

DOSIS QUIMICA BOL 8.0000 72.00 576.00 576.00
ALAMBRE GALVANIZADO # 18 kg 6.3200 4.20 26.54 26.54
ALAMBRE NEGRO RECOCIDO # 16 kg 2,069.2200 4.20 8,690.72 8,933.50
ALAMBRE NEGRO RECOCIDO # 8 kg 245.1600 4.20 1,029.66 1,029.68
CLAVOS PARA MADERA C/C 3" kg 232.3900 4.20 976.05 983.32
CLAVO PARA MADERA 3" kg 11.8000 4.20 49.56 49.56
CLAVO DE CALAMINA kg 2.3500 6.22 14.62 14.66
CLAVO DE ACERO 2" cto 2.5200 4.20 10.58 10.71
CLAVO C/ CABEZA 3" kg 8.9300 4.20 37.50 35.71
ALAMBRE NEGRO N°16 kg 8.9300 4.20 37.50 35.71
ALAMBRE NEGRO N°8 kg 4.5000 4.20 18.90 18.90
PERNO DE ANCLAJE PARA INODORO pza 70.0000 2.90 203.00 203.00
CLAVOS DE ALAMBRE PARA MADERA C/C DE 7" kg 4.5000 4.80 21.60 21.60
CLAVOS MADERA S/C DE 11/2" kg 19.7400 8.50 167.79 167.79
CLAVOS DE CEMENTO DE 2" cto 39.4800 25.00 987.00 987.00
PERNO C/TUERCA-ARANDELA ZINCADO 1 1/2"x 2" und 8.0000 3.50 28.00 28.00
GANCHOS PARA LAVADER0 INOX pza 52.0000 0.75 39.00 39.00
BARRA DE TIERRA P/ TABLERO GENERAL pza 14.0000 72.90 1,020.60 1,020.60
ACERO DE REFUERZO FY=4200 GRADO 60 kg 60,753.0500 2.48 150,667.56 150,667.48
ARENA FINA m3 223.9100 85.00 19,032.49 19,069.86
TIERRA DE CHACRA O VEGETAL m3 4.0000 70.00 280.00 280.00
PIEDRA CHANCADA DE 3/4" m3 35.9000 50.00 1,795.00 1,795.04
PIEDRA GRANDE DE 8" m3 19.2000 48.00 921.41 921.41
ARENA GRUESA m3 461.1900 70.00 32,283.25 32,283.25
CONFITILLO m3 47.3400 75.00 3,550.64 3,551.61
CONDUCTOR DE COBRE DESNUDO 16 MM2 m 24.0000 14.50 348.00 348.00
CONECTORES A CAJA PVC DE 3/4" BLANCAS pza 1,631.0000 0.48 782.88 782.88
CONECTOR TIPO AB COPPERWELD pza 2.0000 12.00 24.00 24.00
CONECTORES A CAJA PVC DE 1" BLANCAS pza 18.0000 1.20 21.60 21.60
CABLE THW # 8 AWG m 1,524.3900 3.45 5,259.15 5,262.42
CABLE THW # 18 AWG m 649.7400 0.68 441.82 439.35
CABLE THW # 16 AWG m 74.9700 0.60 44.98 44.98
CABLE AWG-THW #12 m 3,910.4400 1.38 5,396.41 5,400.13
INODORO CERAMICO BLANCO und 1.0000 50.00 50.00 50.00
LAVATORIO C/ P MARCA TREBOL MODELO MANANTIAL BLANCO und 27.0000 64.00 1,728.00 1,728.00
DESAGUE CROMADO CON CANASTILLA MARCA RECORD und 13.0000 24.00 312.00 312.00
TUBO DE ABASTO 1/2" x 5/8" - METUSA und 62.0000 14.50 899.00 899.00
DESAGUE DE 1 1/4" BRONCE CROMADO C/TAPON und 13.0000 25.00 325.00 325.00
REGISTRO DE BRONCE DE 2" und 79.0000 4.50 355.50 355.50
ACCESORIOS PARA TAZA DE BAÑO pza 1.0000 16.00 16.00 16.00
LAVADERO DE GRANITO C/ ESCURRIDERO pza 13.0000 80.00 1,040.00 1,040.00
ACCESORIOS PUERTA ELEVADISA jgo 1.0000 60.00 60.00 60.00
ASIENTO DE PLASTICO COLOR BLANCO- TREBOL pza 35.0000 27.00 945.00 945.00
GRIFO DE BRONCE 1/2" und 1.0000 12.00 12.00 12.00
GRIFERIA CROMADA (VAINSA) AGUA FRIA MODELO MARES und 27.0000 75.00 2,025.00 2,025.00
UÑAS P/ASEGURAR LAVATORIO DE F° F° pza 54.0000 3.50 189.00 189.00
SALIDA DE REBOSE Ø 1" Fª Gª x 12" und 1.0000 25.00 25.00 25.00
SISTEMA SOPORTE ELEVADISO DOBLE und 2.0000 320.00 640.00 640.00
LUMINARIA FLUORESCENT AFE/J 2x 40W J C/ PANTALLA und 154.0000 59.90 9,224.60 9,224.60
FUSIBLE DE 20 AMP. m 26.0000 5.50 143.00 143.00
CRUCETA DE PLASTICO cto 157.8300 4.50 710.25 710.26
TABLERO TRIFASICO DE 10 POLOS und 14.0000 125.00 1,750.00 1,750.00
TABLERO GEN. C/ BARRA und 14.0000 180.00 2,520.00 2,520.00
TOMACORRIENTE DOBLE C/ PUESTA A TIERRA und 233.0000 6.70 1,561.10 1,561.10
INTERRUPTOR TERMOMAGNETIC DE 2x 30Ax 220V und 28.0000 14.20 397.60 397.60
INTERRUPTOR AUTOMATICO P/ NIVEL DE AGUA und 1.0000 22.00 22.00 22.00
INTERRUPTOR TERMOMAGNETIC DE 2x 20Ax 220V und 42.0000 14.20 596.40 596.40
INTERRUPTOR SIMPLE MODO PLUS und 156.0000 7.88 1,229.28 1,229.28

CAJA PORTAFUSIBLEUNIPOLAR 10x 38 pza 39.0000 4.80 187.20 187.20
CAJA CUADRADA GALVAN. LIVIANA 6"x 6"x 4" und 70.0000 4.80 336.00 336.00
CAJA RECTANG GALV PESADA 4"x 2 1/8"x 2 1/8 und 233.0000 1.20 279.60 279.60
CAJA RECTANG GALV PESADA 4"x 4 C/ TAPA und 5.0000 8.00 40.00 40.00
ARTEFACTO INTERCOMUNICADOR PUERTA und 1.1600 500.00 581.00 581.00
INTERRUPTOR DOBLE pza 23.0000 8.00 184.00 184.00
LLAVE TERMOMAGNETICA 2x 40AMP. TIPO RIEL pza 1.0000 36.90 36.90 36.90
INTERRUPTOR CONMUTACION pza 9.0000 9.50 85.50 85.50
INTERRUPTOR TERMOMAGNETICO 3 X 60 AMP. pza 14.0000 92.00 1,288.00 1,288.00
ARTEFACTO TERMINAL INTERCOMUNICADOR und 14.0000 45.00 630.00 630.00
MEZCLADOR DE BRONCE VAINSA CON SALIDA DUCHA und 27.0000 330.00 8,910.00 8,910.00
PEGAMENTO gln 12.5400 38.00 476.46 478.11
BLOQUE HUECO DE CONCRETO pza 46,304.5200 1.30 60,195.88 60,195.88
ENPAQUETADURA PLANA Ø=4" pza 13.0000 1.80 23.40 23.40
CABLE TELEFONICO 2 x 22 AWG m 571.3900 1.12 639.96 642.13
CABLE CONCENTRICO 16mm2x 3 m 11.7600 16.80 197.57 197.57
CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5KG) BOL 5,767.7200 23.75 136,983.29 137,007.38
CAJA DE CONCRETO CON TAPA und 2.0000 18.00 36.00 36.00
HABILITACION GUADIANIA GLB 1.0000 200.00 200.00 200.00
CERAMICA ALTO TRANSITO 30x 30cm m2 499.6600 23.00 11,492.26 11,492.26
BISAGRAS CAPUCHINAS DE 4" X 3" pza 3.0000 2.50 7.50 7.50
CERRADURA DE SOBREPONER DE 3 GOLPES und 14.0000 65.00 910.00 910.00
CERRADURA INTERIOR ACABADO ACERO - STEELOCK und 89.0000 27.50 2,447.50 2,447.50
MANIJA CABLE DE PORTON pza 1.0000 45.00 45.00 45.00
CINTA TEFLON rll 46.5300 1.00 46.53 46.53
VARILLA DE COBRE COPERWELD 5/8" X 2.40M pza 2.0000 220.00 440.00 440.00
TRAMPA DE PVC FLEXIBLE DE 11/2" C/ CANOPLA pza 13.0000 8.10 105.30 105.30
TRAMPA DE PVC Ø 2" pza 79.0000 8.50 671.50 671.50
PASES WATER STOP FªGª Ø 1" m 2.0000 60.00 120.00 120.00
PASES WATER STOP FªGª Ø 3/4" m 2.0000 52.00 104.00 104.00
OCRE kg 129.1700 14.00 1,808.44 1,807.66
THINER ACRILICO gln 3.7600 14.00 52.68 52.98
VISAGRA ALUMINIZADA CAPUCHINA 4x 4" PAR 202.0000 13.03 2,632.06 2,632.06
PEGAMENTO PVC und 0.1300 38.00 4.79 5.04
YESO DE 28 Kg BOL 1,352.8100 7.00 9,469.69 9,469.69
MASILLA PLASTOELASTICA IGAS K kg 3.0100 9.00 27.09 27.09
PASTA MURAL gln 69.4600 15.00 1,041.85 1,041.85
INPRIMANTE BLANCO gln 328.9700 16.00 5,263.58 5,263.58
INODORO RAPID JET- BLANCO- TREBOL und 35.0000 132.00 4,620.00 4,620.00
LAVADERO RECORD MODELO SODINOX. und 13.0000 189.50 2,463.50 2,463.50
PEGAMENTO PARA PVC AGUA FORDUIT gln 12.8800 38.00 489.41 487.18
PEGAMENTO PARA PVC 1/4 GLN und 0.3200 38.00 12.01 11.85
SILICONA BLANCA und 3.2500 4.50 14.63 14.69
FRAGUA GRIS CLARO kg 326.3900 4.50 1,468.76 1,469.43
ANILLO DE CERA und 36.0000 8.20 295.20 295.20
FRAGUA PORCELANATO kg 405.2200 4.50 1,823.47 1,825.85
TALCO INDUSTRIAL kg 24.8700 7.00 174.09 174.09
REGULADOR AUTOMATICO DE PRESION und 1.0000 72.00 72.00 72.00
LIJA und 663.9700 1.00 663.97 663.97
WINCHA und 0.2400 64.00 15.04 14.10
GASOLINA gln 80.6000 12.00 967.24 967.23
HORMIGON m3 179.3300 60.00 10,759.52 10,759.52
AGUA (NO AFECTO AL IGV) m3 6,909.5800 1.00 6,909.58 6,909.65
RESORTE DE 100Kg und 2.0000 160.00 320.00 320.00
INSTALACION PROVISIONAL DE AGUA Y DESAGU GLB 1.0000 150.00 150.00 150.00
TRAMPA DE DRONCE CROMADA METUSA und 27.0000 28.00 756.00 756.00
CERAMICO COLOR NACIONAL m2 172.6200 23.00 3,970.26 3,970.26
CERAMICO ARIZONA 20x 30cm m2 525.8600 23.40 12,305.07 12,307.16
CERAMICO AMAZONAS BLANCO 20x 30cm m2 177.6100 23.60 4,191.54 4,192.93

LISTELO DE 21*11cm m 105.8400 12.20 1,291.25 1,291.25
PARQUET m2 1,490.1200 32.00 47,683.78 47,683.78
RODON DE MADERA 3/4" x 3/4" m 1,016.6100 0.85 864.12 868.56
CONTRAZOCALO DE MADERA AGUANO 3"X3/4" m 1,016.6100 5.80 5,896.34 5,892.39
REGLA DE MADERA p2 318.3400 4.50 1,432.53 1,443.27
ESTACA DE MADERA p2 47.0100 2.00 94.02 94.02
ROLLIZO DE EUCALIPTO DE 3' X 3 M pza 23.0000 14.00 322.00 322.00
ROLLIZO DE EUCALIPTO DE 3" X 2.80 M pza 30.0000 14.00 420.00 420.00
ROLLIZO DE EUCALIPTO DE 8" X 6.00 M pza 15.0000 30.00 450.00 450.00
TABLA DE 8"x 1 1/2(CORRIENTE) p 817.5000 2.70 2,207.25 2,207.40
TABLA DE MADERA 1" p 160.0000 2.70 432.00 432.00
MADERA CORRIENTE CEPILLADA p2 28,082.5400 2.70 75,822.85 75,822.83
CAJA DE DESAGUE DE 12"X24" und 12.0000 7.50 90.00 90.00
TAPA FªGª PESADO und 13.0000 1.80 23.40 23.40
TAPA F°F° 12 X 24" pza 4.0000 35.00 140.00 140.00
VIGA REFORZADA pza 1.0000 215.00 215.00 215.00
PERFIL DE JEBE PARA LAVA PLATOS pza 13.0000 36.00 468.00 468.00
RIELES und 2.0000 34.00 68.00 68.00
PETROLEO DIESEL # 2 gln 367.7400 11.20 4,118.63 4,118.64
THINER STANDARD gln 24.6800 13.00 320.78 325.71
BREA kg 2,128.7400 8.50 18,094.29 18,094.29
PINTURA LATEX gln 231.1800 23.00 5,317.17 5,336.76
LACA A LA PIROXILINA CPP gln 19.7400 45.00 888.30 888.30
ESMALTE SINTETICO NEGRO gln 2.8200 38.00 107.18 108.12
ESMALTE SINTETICO gln 3.0100 48.00 144.48 144.48
BASE ANTICORROSIVA gln 3.0100 42.00 126.42 126.42
BASE METALICA PLANCHA 1/8" kg 24.0000 4.20 100.80 100.80
CALAMINA pln 28.4000 16.00 454.40 454.40
ABRAZADERA 3" und 47.2500 4.50 212.63 212.94
CAJA METALICA 6 POLOS und 1.0000 65.00 65.00 65.00
PLASTOFORMO (TEKNOPOR) PARA LOSA und 1,565.1100 12.20 19,094.29 19,100.40
TUBO Fo.GALV. DE 1" m 6.0000 19.17 115.02 115.02
CODO DE Fo. GALV. ISO-I DE 1/2" x 90° und 13.0000 1.50 19.50 19.50
CODO F° G° DE 1/2" x 90° und 153.0000 1.10 168.30 168.30
TEE F° G° DE 1" und 2.0000 8.50 17.00 17.00
TEE F° G° Ø 1" und 1.0000 15.00 15.00 15.00
UNION UNIVERSAL DE Fo. GALV. DE 1" und 4.0000 15.00 60.00 60.00
REDUCCION DE Fo. GALV. DE 3/4" x 1/2" und 2.0000 1.40 2.80 2.80
CODO F° GALV. ISO-I DE 1" X 90° pza 6.0000 5.00 30.00 30.00
CODO F° G° DE 1" x 90° und 5.0000 14.20 71.00 71.00
UPR-C PVC AGUA 3/4" PAVCO pza 112.0000 1.40 156.80 156.80
UPR PVC AGUA 1" pza 2.0000 8.00 16.00 16.00
UPR PVC AGUA 1/2" pza 2.0000 1.30 2.60 2.60
NIPLE DE F° GALV. DE 1" X 4" pza 12.0000 6.00 72.00 72.00
NIPLE F° G° DE 1/2" X 4" pza 139.0000 3.50 486.50 486.50
NIPLE DE F° GALV. DE 1/2" X 6" pza 27.0000 4.80 129.60 129.60
NIPLE DE F° GALV. DE 1/2" X 4" pza 13.0000 3.80 49.40 49.40
NIPLE DE F° GALV. DE 1" X 1 1/2" pza 10.0000 3.00 30.00 30.00
CODO DE FIERRO DE 1/2" X 90 pza 13.0000 1.50 19.50 19.50
TUB. PVC SAP PRESION C-10 C/R. 3/4" x 5m und 661.5000 14.50 9,591.75 9,594.90
TUBERIA PVC SAP C-10 DE 1/2" m 40.5000 9.90 400.95 400.95
UNION UNIVERSAL PVC SAP DE 1/2" und 56.0000 2.80 156.80 156.80
UNION UNIVERSAL PVC SAP DE 3/4" und 58.8000 4.00 235.20 235.20
TEE PVC SAP 3/4" C/R P/AGUA und 636.3000 3.20 2,036.16 2,034.90

TEE PVC SAP ROSCADO 1/2" pza 102.9000 2.10 216.09 216.58
TEE PVC SAP 1/2" T/EMBONE und 17.0000 1.40 23.80 23.80
CODO DE 90 PVC SAL DE 3" und 5.2300 4.50 23.53 23.31
CODO DE 450 PVC SAL DE 3" und 10.4000 4.20 43.66 43.47
CODO DE VENTILACION PVC SAL DE 4" und 23.0000 5.80 133.40 133.40
CURVA LIVIANO PVC SEL P/INST. ELECT 3/4" und 280.0000 0.75 210.00 210.00
YEE PVC SAL 2" und 42.0000 4.20 176.40 176.40
CODO PVC SAL 2" X 90° und 112.0000 2.75 308.00 308.00
CODOS PVC SAP 1/2" X 90° pza 88.2000 1.40 123.48 123.48
UNION CPVC MIXTA 1/2" und 27.0000 1.00 27.00 27.00
UNION MIXTA PVC SAP Ø1/2· VINDUIT und 208.0000 1.30 270.40 270.40
TUBERIA CPVC PARA AGUA CALIENTE 1/2" m 27.0000 19.90 537.30 537.30
ADAPTADOR UPR Ø 1/2" und 17.0000 1.10 18.70 18.70
TUBO PVC SAL 3" m 66.1500 18.50 1,223.78 1,224.09
TUBERIA PVC SAL D=4" m 144.9000 4.00 579.60 579.60
TUBO PVC SAL 4" X 3M m 589.6800 5.00 2,948.40 2,948.40
TUBO PVC SAL 2" X 3M m 186.7600 3.50 653.66 654.47
CODOS PVC SAL 4" X 90° pza 124.9500 5.20 649.74 649.74
YEE PVC SAL DE 4" X 4" pza 158.6000 6.50 1,030.90 1,031.16
SOMBRERO DE VENTILACION PVC SAL 4" pza 4.0000 4.70 18.80 18.80
CAJA OCTOGONAL PVC DE 4" pza 183.0000 1.00 183.00 183.00
TUBO PVC SAP 1/2" X 1 m. pza 2.0000 10.00 20.00 20.00
CURVA PVC SEL (ELECT) 20 mm pza 2.0000 1.20 2.40 2.40
TUBERIA PVC SEL DE 3/4 m 1,874.8700 0.94 1,762.38 1,767.74
CODO PVC SEP 1 1/2"° und 44.8000 6.10 273.28 273.28
CODO PVC SEP 1° und 1,856.4000 1.10 2,042.04 2,042.04
CODO PVC SEL 1x 90° und 285.6000 5.20 1,485.12 1,485.12
TUBO PVC SEL (E/C) 1" X 3.00 M. pza 23.8000 4.20 99.95 99.96
TUBO PVC SEL (E/C) 1 1/2" X 3.00 M. pza 3.7300 12.00 44.80 44.80
TUBO PVC SEL (ELECT) 20 mm m 24.0000 1.50 36.00 36.00
TUBO PVC SEL (E/C) 1" X 3.00 M. pza 204.2000 4.20 857.66 860.13
CURVAS PVC SEL 3/4" pza 8,493.3600 0.75 6,370.02 6,370.02
CURVAS PVC SEL 1" pza 10.0000 3.50 35.00 35.00
LLAVE DE PASO DE 1 1/2" pza 1.0000 38.00 38.00 38.00
LLAVE DE PASO DE BOLA Ø1/2" ITALY pza 13.0000 16.00 208.00 208.00
VALVULA SWING CHECK C-100 PSI 1/2" pza 2.0000 28.00 56.00 56.00
VALVULA SWING CHECK DE BRONCE DE 1" pza 2.0000 48.90 97.80 97.80
VALVULA DE PURGA Ø 1/2" und 17.0000 40.00 680.00 680.00
SUMIDERO DE BRONCE DE 2" pza 79.0000 3.80 300.20 300.20
VALVULA ESFERICA PESANDA CIM Ø 3/4" und 58.8000 34.00 1,999.20 1,999.20
VALVULA ESFERICA PESADA CIM Ø 1/2" und 2.0000 28.00 56.00 56.00
VALVULA ESFERICA PESADA CIM Ø 1" und 6.0000 48.90 293.40 293.40
VALVULA DE LIMPIA MARIPOSA Ø 3/4" und 1.0000 42.00 42.00 42.00
De la relación anterior, haremos una distribución de Pareto para clasificar los materiales que
representen mayor impacto, posteriormente ordenaremos y calcularemos los porcentajes
individuales y acumulados de cada uno de los materiales, para determinar los materiales de riego
alto de desabastecimiento; el resultado que tenemos es el siguiente:
CUADRO 8.2: Distribución Pareto para clasificación de materiales y riesgo de

desabastecimiento
Presupuestado Riesgo
Material % % Acum.
S/. Desabast.
ACERO DE REFUERZO FY=4200 GRADO 60 150,667.48 19.09 19.09 Bajo

CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5KG) 137,007.38 17.35 36.44 Bajo
MADERA CORRIENTE CEPILLADA 75,822.83 9.60 46.04 Bajo
BLOQUE HUECO DE CONCRETO 60,195.88 7.63 53.67 Bajo
PARQUET GUAYACAN CANELO OSCURO 47,683.78 6.04 59.71 Alto
ARENA GRUESA 32,283.25 4.09 63.80 Bajo
PLASTOFORMO (TEKNOPOR) PARA LOSA 19,100.40 2.42 66.22 Alto
ARENA FINA 19,069.86 2.42 68.63 Bajo
BREA 18,094.29 2.29 70.93 Alto
CERAMICO ARIZONA 20x 30cm 12,307.16 1.56 72.48 Bajo
CERAMICA ALTO TRANSITO 30x 30cm 11,492.26 1.46 73.94 Bajo
HORMIGON 10,759.52 1.36 75.30 Bajo
TUB. PVC SAP PRESION C-10 C/R. 3/4" x 5m 9,594.90 1.22 76.52 Bajo
YESO DE 28 Kg 9,469.69 1.20 77.72 Bajo
LUMINARIA FLUORESCENT AFE/J 2x 40W J C/ 9,224.60 1.17 78.89 Bajo
ALAMBRE NEGRO RECOCIDO # 16 8,933.50 1.13 80.02 Bajo
MEZCLADOR DE BRONCE VAINSA CON SALIDA 8,910.00 1.13 81.15 Bajo
AGUA (NO AFECTO AL IGV) 6,909.65 0.88 82.02 Bajo
CURVAS PVC SEL 3/4" 6,370.02 0.81 82.83 Bajo
CONTRAZOCALO DE MADERA AGUANO 3"X3/4" 5,892.39 0.75 83.58 Bajo
CABLE AWG-THW #12 5,400.13 0.68 84.26 Bajo
PINTURA LATEX 5,336.76 0.68 84.94 Bajo
INPRIMANTE BLANCO 5,263.58 0.67 85.60 Bajo
CABLE THW # 8 AWG 5,262.42 0.67 86.27 Bajo
INODORO RAPID JET- BLANCO- TREBOL 4,620.00 0.59 86.85 Bajo
CERAMICO AMAZONAS BLANCO 20x 30cm 4,192.93 0.53 87.39 Bajo
PETROLEO DIESEL # 2 4,118.64 0.52 87.91 Bajo
CERAMICO COLOR NACIONAL 3,970.26 0.50 88.41 Bajo
CONFITILLO 3,551.61 0.45 88.86 Bajo
TUBO PVC SAL 4" X 3M 2,948.40 0.37 89.23 Bajo
VISAGRA ALUMINIZADA CAPUCHINA 4x 4" 2,632.06 0.33 89.57 Bajo
TABLERO GEN. C/ BARRA 2,520.00 0.32 89.89 Bajo
LAVADERO RECORD MODELO SODINOX. 2,463.50 0.31 90.20 Bajo
CERRADURA INTERIOR ACABADO ACERO - 2,447.50 0.31 90.51 Bajo
TABLA DE 8"x 1 1/2(CORRIENTE) 2,207.40 0.28 90.79 Bajo
CODO PVC SEP 1° 2,042.04 0.26 91.05 Bajo
TEE PVC SAP 3/4" C/R P/AGUA 2,034.90 0.26 91.30 Bajo
GRIFERIA CROMADA (VAINSA) AGUA FRIA MODELO 2,025.00 0.26 91.56 Bajo
VALVULA ESFERICA PESANDA CIM Ø 3/4" 1,999.20 0.25 91.81 Bajo
FRAGUA PORCELANATO 1,825.85 0.23 92.05 Bajo
OCRE 1,807.66 0.23 92.27 Bajo
PIEDRA CHANCADA DE 3/4" 1,795.04 0.23 92.50 Bajo
Material % % Acum.
S/. Desabast.
TUBERIA PVC SEL DE 3/4 1,767.74 0.22 92.73 Bajo

TABLERO TRIFASICO DE 10 POLOS 1,750.00 0.22 92.95 Bajo
LAVATORIO C/ P MARCA TREBOL MODELO 1,728.00 0.22 93.17 Bajo
TOMACORRIENTE DOBLE C/ PUESTA A TIERRA 1,561.10 0.20 93.36 Bajo
CODO PVC SEL 1x 90° 1,485.12 0.19 93.55 Bajo
FRAGUA GRIS CLARO 1,469.43 0.19 93.74 Bajo
REGLA DE MADERA 1,443.27 0.18 93.92 Bajo
LISTELO DE 21*11cm 1,291.25 0.16 94.08 Bajo
INTERRUPTOR TERMOMAGNETICO 3 X 60 AMP. 1,288.00 0.16 94.25 Bajo
INTERRUPTOR SIMPLE MODO PLUS 1,229.28 0.16 94.40 Bajo
TUBO PVC SAL 3" 1,224.09 0.16 94.56 Bajo
PASTA MURAL 1,041.85 0.13 94.69 Bajo
LAVADERO DE GRANITO C/ ESCURRIDERO 1,040.00 0.13 94.82 Bajo
YEE PVC SAL DE 4" X 4" 1,031.16 0.13 94.95 Bajo
ALAMBRE NEGRO RECOCIDO # 8 1,029.68 0.13 95.08 Bajo
BARRA DE TIERRA P/ TABLERO GENERAL 1,020.60 0.13 95.21 Bajo
CLAVOS DE CEMENTO DE 2" 987.00 0.13 95.34 Bajo
CLAVOS PARA MADERA C/C 3" 983.32 0.12 95.46 Bajo
GASOLINA 967.23 0.12 95.58 Bajo
ASIENTO DE PLASTICO COLOR BLANCO- TREBOL 945.00 0.12 95.70 Bajo
PIEDRA GRANDE DE 8" 921.41 0.12 95.82 Bajo
CERRADURA DE SOBREPONER DE 3 GOLPES 910.00 0.12 95.94 Bajo
TUBO DE ABASTO 1/2" x 5/8" - METUSA 899.00 0.11 96.05 Bajo
LACA A LA PIROXILINA CPP 888.30 0.11 96.16 Bajo
RODON DE MADERA 3/4" x 3/4" 868.56 0.11 96.27 Bajo
TUBO PVC SEL (E/C) 1" X 3.00 M. 860.13 0.11 96.38 Bajo
CONECTORES A CAJA PVC DE 3/4" BLANCAS 782.88 0.10 96.48 Bajo
TRAMPA DE DRONCE CROMADA METUSA 756.00 0.10 96.58 Bajo
CRUCETA DE PLASTICO 710.26 0.09 96.67 Bajo
VALVULA DE PURGA Ø 1/2" 680.00 0.09 96.75 Bajo
TRAMPA DE PVC Ø 2" 671.50 0.09 96.84 Bajo
LIJA 663.97 0.08 96.92 Bajo
TUBO PVC SAL 2" X 3M 654.47 0.08 97.00 Bajo
CODOS PVC SAL 4" X 90° 649.74 0.08 97.09 Bajo
CABLE TELEFONICO 2 x 22 AWG 642.13 0.08 97.17 Bajo
SISTEMA SOPORTE ELEVADISO DOBLE 640.00 0.08 97.25 Bajo
ARTEFACTO TERMINAL INTERCOMUNICADOR 630.00 0.08 97.33 Bajo
INTERRUPTOR TERMOMAGNETIC DE 2x 20Ax 220V 596.40 0.08 97.40 Bajo
ARTEFACTO INTERCOMUNICADOR PUERTA 581.00 0.07 97.48 Bajo
TUBERIA PVC SAL D=4" 579.60 0.07 97.55 Bajo
DOSIS QUIMICA 576.00 0.07 97.62 Bajo
TUBERIA CPVC PARA AGUA CALIENTE 1/2" 537.30 0.07 97.69 Bajo
PEGAMENTO PARA PVC AGUA FORDUIT 487.18 0.06 97.75 Bajo
NIPLE F° G° DE 1/2" X 4" 486.50 0.06 97.82 Bajo
PEGAMENTO 478.11 0.06 97.88 Bajo
Material % % Acum.
S/. Desabast.
PERFIL DE JEBE PARA LAVA PLATOS 468.00 0.06 97.94 Bajo

CALAMINA 454.40 0.06 97.99 Bajo
ROLLIZO DE EUCALIPTO DE 8" X 6.00 M 450.00 0.06 98.05 Bajo
VARILLA DE COBRE COPERWELD 5/8" X 2.40M 440.00 0.06 98.11 Bajo
CABLE THW # 18 AWG 439.35 0.06 98.16 Bajo
TABLA DE MADERA 1" 432.00 0.05 98.22 Bajo
ROLLIZO DE EUCALIPTO DE 3" X 2.80 M 420.00 0.05 98.27 Bajo
TUBERIA PVC SAP C-10 DE 1/2" 400.95 0.05 98.32 Bajo
INTERRUPTOR TERMOMAGNETIC DE 2x 30Ax 220V 397.60 0.05 98.37 Bajo
REGISTRO DE BRONCE DE 2" 355.50 0.05 98.42 Bajo
CONDUCTOR DE COBRE DESNUDO 16 MM2 348.00 0.04 98.46 Bajo
CAJA CUADRADA GALVAN. LIVIANA 6"x 6"x 4" 336.00 0.04 98.50 Bajo
THINER STANDARD 325.71 0.04 98.54 Bajo
DESAGUE DE 1 1/4" BRONCE CROMADO C/TAPON 325.00 0.04 98.59 Bajo
ROLLIZO DE EUCALIPTO DE 3' X 3 M 322.00 0.04 98.63 Bajo
RESORTE DE 100Kg 320.00 0.04 98.67 Bajo
DESAGUE CROMADO CON CANASTILLA MARCA 312.00 0.04 98.71 Bajo
CODO PVC SAL 2" X 90° 308.00 0.04 98.74 Bajo
SUMIDERO DE BRONCE DE 2" 300.20 0.04 98.78 Bajo
ANILLO DE CERA 295.20 0.04 98.82 Bajo
VALVULA ESFERICA PESADA CIM Ø 1" 293.40 0.04 98.86 Bajo
TIERRA DE CHACRA O VEGETAL 280.00 0.04 98.89 Bajo
CAJA RECTANG GALV PESADA 4"x 2 1/8"x 2 1/8 279.60 0.04 98.93 Bajo
CODO PVC SEP 1 1/2"° 273.28 0.03 98.96 Bajo
UNION MIXTA PVC SAP Ø1/2· VINDUIT 270.40 0.03 99.00 Bajo
UNION UNIVERSAL PVC SAP DE 3/4" 235.20 0.03 99.03 Bajo
TEE PVC SAP ROSCADO 1/2" 216.58 0.03 99.05 Bajo
VIGA REFORZADA 215.00 0.03 99.08 Bajo
ABRAZADERA 3" 212.94 0.03 99.11 Bajo
CURVA LIVIANO PVC SEL P/INST. ELECT 3/4" 210.00 0.03 99.14 Bajo
LLAVE DE PASO DE BOLA Ø1/2" ITALY 208.00 0.03 99.16 Bajo
PERNO DE ANCLAJE PARA INODORO 203.00 0.03 99.19 Bajo
HABILITACION GUADIANIA 200.00 0.03 99.21 Bajo
CABLE CONCENTRICO 16mm2x 3 197.57 0.03 99.24 Bajo
UÑAS P/ASEGURAR LAVATORIO DE F° F° 189.00 0.02 99.26 Bajo
CAJA PORTAFUSIBLEUNIPOLAR 10x 38 187.20 0.02 99.29 Bajo
INTERRUPTOR DOBLE 184.00 0.02 99.31 Bajo
CAJA OCTOGONAL PVC DE 4" 183.00 0.02 99.33 Bajo
YEE PVC SAL 2" 176.40 0.02 99.35 Bajo
TALCO INDUSTRIAL 174.09 0.02 99.38 Bajo
CODO F° G° DE 1/2" x 90° 168.30 0.02 99.40 Bajo
CLAVOS MADERA S/C DE 11/2" 167.79 0.02 99.42 Bajo
UPR-C PVC AGUA 3/4" PAVCO 156.80 0.02 99.44 Bajo
UNION UNIVERSAL PVC SAP DE 1/2" 156.80 0.02 99.46 Bajo
INSTALACION PROVISIONAL DE AGUA Y DESAGU 150.00 0.02 99.48 Bajo
Material % % Acum.
S/. Desabast.
ESMALTE SINTETICO 144.48 0.02 99.50 Bajo

FUSIBLE DE 20 AMP. 143.00 0.02 99.51 Bajo
TAPA F°F° 12 X 24" 140.00 0.02 99.53 Bajo
CODO DE VENTILACION PVC SAL DE 4" 133.40 0.02 99.55 Bajo
NIPLE DE F° GALV. DE 1/2" X 6" 129.60 0.02 99.56 Bajo
BASE ANTICORROSIVA 126.42 0.02 99.58 Bajo
CODOS PVC SAP 1/2" X 90° 123.48 0.02 99.60 Bajo
PASES WATER STOP FªGª Ø 1" 120.00 0.02 99.61 Bajo
TUBO Fo.GALV. DE 1" 115.02 0.01 99.63 Bajo
ESMALTE SINTETICO NEGRO 108.12 0.01 99.64 Bajo
TRAMPA DE PVC FLEXIBLE DE 11/2" C/ CANOPLA 105.30 0.01 99.65 Bajo
PASES WATER STOP FªGª Ø 3/4" 104.00 0.01 99.67 Bajo
BASE METALICA PLANCHA 1/8" 100.80 0.01 99.68 Bajo
TUBO PVC SEL (E/C) 1" X 3.00 M. 99.96 0.01 99.69 Bajo
VALVULA SWING CHECK DE BRONCE DE 1" 97.80 0.01 99.70 Bajo
ESTACA DE MADERA 94.02 0.01 99.72 Bajo
CAJA DE DESAGUE DE 12"X24" 90.00 0.01 99.73 Bajo
INTERRUPTOR CONMUTACION 85.50 0.01 99.74 Bajo
REGULADOR AUTOMATICO DE PRESION 72.00 0.01 99.75 Bajo
NIPLE DE F° GALV. DE 1" X 4" 72.00 0.01 99.76 Bajo
CODO F° G° DE 1" x 90° 71.00 0.01 99.77 Bajo
RIELES 68.00 0.01 99.77 Bajo
CAJA METALICA 6 POLOS 65.00 0.01 99.78 Bajo
ACCESORIOS PUERTA ELEVADISA 60.00 0.01 99.79 Bajo
UNION UNIVERSAL DE Fo. GALV. DE 1" 60.00 0.01 99.80 Bajo
VALVULA SWING CHECK C-100 PSI 1/2" 56.00 0.01 99.80 Bajo
VALVULA ESFERICA PESADA CIM Ø 1/2" 56.00 0.01 99.81 Bajo
ALAMBRE GALVANIZADO # 18 54.73 0.01 99.82 Bajo
Esta información nos permite realizar el diagrama de Pareto, según mostramos a continuación:
GRÁFICO 8.1: Distribución Pareto de materiales del proyecto

Luego procediendo con la construcción de la matriz de Kraljic según el impacto financiero y el

riesgo de abastecimiento para nuestros materiales, quedaría de la siguiente manera:
CUADRO 8.3: Matriz de Kraljic de materiales del proyecto

PRODUCTOS APALANCADOS PRODUCTOS ESTRATÉGICOS
ACERO DE REFUERZO FY=4200 GRADO 60 PARQUET
CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5KG) PLASTOFORMO (TEKNOPOR) PARA LOSA
MADERA CORRIENTE CEPILLADA BREA
BLOQUE HUECO DE CONCRETO
ARENA GRUESA
ARENA FINA
PRODUCTOS RUTINARIOS PRODUCTOS CUELLO DE BOTELLA

CERAMICO ARIZONA 20x 30cm
CERAMICA ALTO TRANSITO 30x 30cm
HORMIGON
TUB. PVC SAP PRESION C-10 C/R. 3/4" x 5m
YESO DE 28 Kg
LUMINARIA FLUORESCENT AFE/J 2x 40W J C/ PANTALLA
ALAMBRE NEGRO RECOCIDO # 16
MEZCLADOR DE BRONCE VAINSA CON SALIDA DUCHA MODELO CLASIC
AGUA (NO AFECTO AL IGV)
CURVAS PVC SEL 3/4"
CONTRAZOCALO DE MADERA AGUANO 3"X3/4"
CABLE AWG-THW #12
PINTURA LATEX
INPRIMANTE BLANCO
CABLE THW # 8 AWG
INODORO RAPID JET- BLANCO- TREBOL
CERAMICO AMAZONAS BLANCO 20x 30cm
PETROLEO DIESEL # 2
CERAMICO COLOR NACIONAL
CONFITILLO
TUBO PVC SAL 4" X 3M
VISAGRA ALUMINIZADA CAPUCHINA 4x 4"
TABLERO GEN. C/ BARRA
LAVADERO RECORD MODELO SODINOX.
CERRADURA INTERIOR ACABADO ACERO - STEELOCK
TABLA DE 8"x 1 1/2(CORRIENTE)
CODO PVC SEP 1°
TEE PVC SAP 3/4" C/R P/AGUA
GRIFERIA CROMADA (VAINSA) AGUA FRIA MODELO MARES
VALVULA ESFERICA PESANDA CIM Ø 3/4"
FRAGUA PORCELANATO
OCRE
PIEDRA CHANCADA DE 3/4"
TUBERIA PVC SEL DE 3/4
TABLERO TRIFASICO DE 10 POLOS
LAVATORIO C/ P MARCA TREBOL MODELO MANANTIAL BLANCO
TOMACORRIENTE DOBLE C/ PUESTA A TIERRA
CODO PVC SEL 1x 90°

FRAGUA GRIS CLARO
REGLA DE MADERA
LISTELO DE 21*11cm
INTERRUPTOR TERMOMAGNETICO 3 X 60 AMP.
INTERRUPTOR SIMPLE MODO PLUS
TUBO PVC SAL 3"
PASTA MURAL
LAVADERO DE GRANITO C/ ESCURRIDERO
YEE PVC SAL DE 4" X 4"
ALAMBRE NEGRO RECOCIDO # 8
BARRA DE TIERRA P/ TABLERO GENERAL
CLAVOS DE CEMENTO DE 2"
CLAVOS PARA MADERA C/C 3"
GASOLINA
ASIENTO DE PLASTICO COLOR BLANCO- TREBOL
PIEDRA GRANDE DE 8"
CERRADURA DE SOBREPONER DE 3 GOLPES
TUBO DE ABASTO 1/2" x 5/8" - METUSA
LACA A LA PIROXILINA CPP
RODON DE MADERA 3/4" x 3/4"
TUBO PVC SEL (E/C) 1" X 3.00 M.
CONECTORES A CAJA PVC DE 3/4" BLANCAS
TRAMPA DE DRONCE CROMADA METUSA
CRUCETA DE PLASTICO
VALVULA DE PURGA Ø 1/2"
TRAMPA DE PVC Ø 2"
LIJA
TUBO PVC SAL 2" X 3M
CODOS PVC SAL 4" X 90°
CABLE TELEFONICO 2 x 22 AWG
SISTEMA SOPORTE ELEVADISO DOBLE
ARTEFACTO TERMINAL INTERCOMUNICADOR
INTERRUPTOR TERMOMAGNETIC DE 2x 20Ax 220V
ARTEFACTO INTERCOMUNICADOR PUERTA
TUBERIA PVC SAL D=4"
DOSIS QUIMICA
TUBERIA CPVC PARA AGUA CALIENTE 1/2"
PEGAMENTO PARA PVC AGUA FORDUIT
NIPLE F° G° DE 1/2" X 4"
PEGAMENTO
PERFIL DE JEBE PARA LAVA PLATOS
CALAMINA
ROLLIZO DE EUCALIPTO DE 8" X 6.00 M
VARILLA DE COBRE COPERWELD 5/8" X 2.40M
CABLE THW # 18 AWG
TABLA DE MADERA 1"
ROLLIZO DE EUCALIPTO DE 3" X 2.80 M
TUBERIA PVC SAP C-10 DE 1/2"
INTERRUPTOR TERMOMAGNETIC DE 2x 30Ax 220V
REGISTRO DE BRONCE DE 2"

CONDUCTOR DE COBRE DESNUDO 16 MM2
CAJA CUADRADA GALVAN. LIVIANA 6"x 6"x 4"
THINER STANDARD
DESAGUE DE 1 1/4" BRONCE CROMADO C/TAPON
ROLLIZO DE EUCALIPTO DE 3' X 3 M
RESORTE DE 100Kg
DESAGUE CROMADO CON CANASTILLA MARCA RECORD
CODO PVC SAL 2" X 90°
SUMIDERO DE BRONCE DE 2"
ANILLO DE CERA
VALVULA ESFERICA PESADA CIM Ø 1"
TIERRA DE CHACRA O VEGETAL
CAJA RECTANG GALV PESADA 4"x 2 1/8"x 2 1/8
CODO PVC SEP 1 1/2"°
UNION MIXTA PVC SAP Ø1/2· VINDUIT
UNION UNIVERSAL PVC SAP DE 3/4"
TEE PVC SAP ROSCADO 1/2"
VIGA REFORZADA
ABRAZADERA 3"
CURVA LIVIANO PVC SEL P/INST. ELECT 3/4"
LLAVE DE PASO DE BOLA Ø1/2" ITALY
PERNO DE ANCLAJE PARA INODORO
HABILITACION GUADIANIA
CABLE CONCENTRICO 16mm2x 3
UÑAS P/ASEGURAR LAVATORIO DE F° F°
CAJA PORTAFUSIBLEUNIPOLAR 10x 38
INTERRUPTOR DOBLE
CAJA OCTOGONAL PVC DE 4"
YEE PVC SAL 2"
TALCO INDUSTRIAL
CODO F° G° DE 1/2" x 90°
CLAVOS MADERA S/C DE 11/2"
UPR-C PVC AGUA 3/4" PAVCO
UNION UNIVERSAL PVC SAP DE 1/2"
INSTALACION PROVISIONAL DE AGUA Y DESAGU
ESMALTE SINTETICO
FUSIBLE DE 20 AMP.
TAPA F°F° 12 X 24"
CODO DE VENTILACION PVC SAL DE 4"
NIPLE DE F° GALV. DE 1/2" X 6"
BASE ANTICORROSIVA
CODOS PVC SAP 1/2" X 90°
PASES WATER STOP FªGª Ø 1"
TUBO Fo.GALV. DE 1"
ESMALTE SINTETICO NEGRO
TRAMPA DE PVC FLEXIBLE DE 11/2" C/ CANOPLA
PASES WATER STOP FªGª Ø 3/4"
BASE METALICA PLANCHA 1/8"
TUBO PVC SEL (E/C) 1" X 3.00 M.
VALVULA SWING CHECK DE BRONCE DE 1"

ESTACA DE MADERA
CAJA DE DESAGUE DE 12"X24"
INTERRUPTOR CONMUTACION
REGULADOR AUTOMATICO DE PRESION
NIPLE DE F° GALV. DE 1" X 4"
CODO F° G° DE 1" x 90°
RIELES
CAJA METALICA 6 POLOS
ACCESORIOS PUERTA ELEVADISA
UNION UNIVERSAL DE Fo. GALV. DE 1"
VALVULA SWING CHECK C-100 PSI 1/2"
VALVULA ESFERICA PESADA CIM Ø 1/2"
ALAMBRE GALVANIZADO # 18
THINER ACRILICO
INODORO CERAMICO BLANCO
CLAVO PARA MADERA 3"
NIPLE DE F° GALV. DE 1/2" X 4"
CINTA TEFLON
MANIJA CABLE DE PORTON
CABLE THW # 16 AWG
TUBO PVC SEL (E/C) 1 1/2" X 3.00 M.
CODO DE 450 PVC SAL DE 3"
VALVULA DE LIMPIA MARIPOSA Ø 3/4"
CAJA RECTANG GALV PESADA 4"x 4 C/ TAPA
GANCHOS PARA LAVADER0 INOX
LLAVE DE PASO DE 1 1/2"
LLAVE TERMOMAGNETICA 2x 40AMP. TIPO RIEL
CAJA DE CONCRETO CON TAPA
TUBO PVC SEL (ELECT) 20 mm
CLAVO C/ CABEZA 3"
ALAMBRE NEGRO N°16
CURVAS PVC SEL 1"
CODO F° GALV. ISO-I DE 1" X 90°
NIPLE DE F° GALV. DE 1" X 1 1/2"
PERNO C/TUERCA-ARANDELA ZINCADO 1 1/2"x 2"
MASILLA PLASTOELASTICA IGAS K
UNION CPVC MIXTA 1/2"
SALIDA DE REBOSE Ø 1" Fª Gª x 12"
CONECTOR TIPO AB COPPERWELD
TEE PVC SAP 1/2" T/EMBONE
ENPAQUETADURA PLANA Ø=4"
TAPA FªGª PESADO
CODO DE 90 PVC SAL DE 3"
INTERRUPTOR AUTOMATICO P/ NIVEL DE AGUA
CLAVOS DE ALAMBRE PARA MADERA C/C DE 7"
CONECTORES A CAJA PVC DE 1" BLANCAS
TUBO PVC SAP 1/2" X 1 m.
CODO DE Fo. GALV. ISO-I DE 1/2" x 90°
CODO DE FIERRO DE 1/2" X 90
ALAMBRE NEGRO N°8

SOMBRERO DE VENTILACION PVC SAL 4"
ADAPTADOR UPR Ø 1/2"
TEE F° G° DE 1"
ACCESORIOS PARA TAZA DE BAÑO
UPR PVC AGUA 1"
TEE F° G° Ø 1"
SILICONA BLANCA
CLAVO DE CALAMINA
WINCHA
GRIFO DE BRONCE 1/2"
PEGAMENTO PARA PVC 1/4 GLN
CLAVO DE ACERO 2"
BISAGRAS CAPUCHINAS DE 4" X 3"
PEGAMENTO PVC
REDUCCION DE Fo. GALV. DE 3/4" x 1/2"
UPR PVC AGUA 1/2"
CURVA PVC SEL (ELECT) 20 mm
8.3.1.2 Relación de Servicios a Requerir
Los servicios requeridos en el proyecto inmobiliario son los mostrados a continuación:
SERVICIOS Unidad Cantidad Precio S/. Parcial S/. Presupuestado S/.

FABRICACION, COLOCACION Y PINTURA TAPA DE ACERO GLB 2.0000 180.00 360.00 360.00
INSTALACION MEDIDOR SEDACUSCO GLB 14.0000 380.00 5,320.00 5,320.00
FABRICACION Y MONTAJE CANALESTAS INCL. GANCHOS m 30.0000 32.00 960.00 960.00
ESTRUCTURAS METALICAS Y TEJA ANDINA ETERNIT m2 118.4900 80.00 9,479.20 9,479.20
INSTALAC. MEDIDOR ELECTRO SUR-ESTE GLB 14.0000 650.00 9,100.00 9,100.00
CAJA P/ MEDIDOR STANDARD und 14.0000 35.00 490.00 490.00
CONCRETO PRE-MEZCLADO 210 KG/CM2 BOMBEADO m3 523.2000 390.10 211,526.60 211,529.10
REPARACION Y COLOCACION PORTON METALICO pza 1.0000 200.00 200.00 200.00
HABILITACION DE OFICINA TECNICA est 3.0000 300.00 900.00 900.00
HABILITACION DE INSTALACION PROVISIONAL GLB 1.0000 200.00 200.00 200.00
FABRICACION Y COLOCACION VENTANAS INCL. GLB 247.0300 110.00 27,173.30 27,173.30
FABRICACION Y COLOCACION DE PORTON METALICO GLB 1.0000 900.00 900.00 900.00
FABRICACION, MONTAJE Y PINTURA BARANDA METALICA m 48.4000 85.00 4,114.00 4,114.00
FABRICACION, MONTAJE Y PINTURA ESC. GATO m 1.0000 120.00 120.00 120.00
FABRICACION, Y MONTAJE REJILLA DE DRENAIE m 3.0000 150.00 450.00 450.00
FABRICACION, MONTAJE ESCALERA METALICA m 8.0000 4,800.00 38,400.00 38,400.00
EQUIPO DE ASCENSOR, INCLUYE INST. Y CASETA GLB 1.0000 92,400.00 92,400.00 92,400.00
DEMOLICION Y ELIMINACION DE ESCOMBROS m3 120.0000 30.00 3,600.00 3,600.00
CARGUIO Y ELIMINACION DE MATERIAL EXCEDENTE m3 835.6300 16.50 13,787.90 13,787.90
EXCAVACION MASIVA m3 604.1500 12.75 7,702.91 7,702.91
HABILITACION DE ALMACEN GLB 1.0000 800.00 800.00 800.00
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA MADERA TIPO 1 und 39.0000 350.00 13,650.00 13,650.00
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA MADERA TIPO 2 und 61.0000 320.00 19,520.00 19,520.00
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA MADERA TIPO 3 und 1.0000 280.00 280.00 280.00
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA VIDRIO und 1.0000 550.00 550.00 550.00
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA VIDRIO und 1.0000 700.00 700.00 700.00
De la relación anterior, haremos una distribución de Pareto similar a la realizada para los
materiales:
Presupuestado % Riesgo
Servicios %
S/. Acum. Desabast.
CONCRETO PRE-MEZCLADO 210 KG/CM2 BOMBEADO 211,529.10 45.72 45.72 Bajo

EQUIPO DE ASCENSOR, INCLUYE INST. Y CASETA MAQUINAS 92,400.00 19.97 65.69 Alto
FABRICACION, MONTAJE ESCALERA METALICA 38,400.00 8.30 73.99 Bajo
FABRICACION Y COLOCACION VENTANAS INCL. 27,173.30 5.87 79.86 Bajo
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA MADERA TIPO 2 NO 19,520.00 4.22 84.08 Bajo
CARGUIO Y ELIMINACION DE MATERIAL EXCEDENTE 13,787.90 2.98 87.06 Bajo
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA MADERA TIPO 1 NO 13,650.00 2.95 90.01 Bajo
ESTRUCTURAS METALICAS Y TEJA ANDINA ETERNIT 9,479.20 2.05 92.06 Bajo
INSTALAC. MEDIDOR ELECTRO SUR-ESTE 9,100.00 1.97 94.02 Alto
EXCAVACION MASIVA 7,702.91 1.66 95.69 Bajo
INSTALACION MEDIDOR SEDACUSCO 5,320.00 1.15 96.84 Alto
FABRICACION, MONTAJE Y PINTURA BARANDA METALICA 4,114.00 0.89 97.73 Bajo
DEMOLICION Y ELIMINACION DE ESCOMBROS 3,600.00 0.78 98.51 Bajo
FABRICACION Y MONTAJE CANALESTAS INCL. GANCHOS Ø 960.00 0.21 98.71 Bajo
HABILITACION DE OFICINA TECNICA 900.00 0.19 98.91 Alto
FABRICACION Y COLOCACION DE PORTON METALICO 900.00 0.19 99.10 Bajo
HABILITACION DE ALMACEN 800.00 0.17 99.28 Alto
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA VIDRIO TEMPLADO 10 700.00 0.15 99.43 Bajo
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA VIDRIO TEMPLADO 10 550.00 0.12 99.55 Bajo
CAJA P/ MEDIDOR STANDARD 490.00 0.11 99.65 Bajo
FABRICACION, Y MONTAJE REJILLA DE DRENAIE 450.00 0.10 99.75 Bajo
FABRICACION, COLOCACION Y PINTURA TAPA DE ACERO 360.00 0.08 99.83 Bajo
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA MADERA TIPO 3 NO 280.00 0.06 99.89 Bajo
REPARACION Y COLOCACION PORTON METALICO 200.00 0.04 99.93 Bajo
HABILITACION DE INSTALACION PROVISIONAL 200.00 0.04 99.97 Bajo
FABRICACION, MONTAJE Y PINTURA ESC. GATO 120.00 0.03 100.00 Bajo
A continuación el diagrama de Pareto obtenido con esta información:

GRÁFICO 8.1: Distribución Pareto de servicios del proyecto

Luego procediendo con la construcción de la matriz de Kraljic según el impacto financiero y el

riesgo de abastecimiento para los servicios del proyecto, tenemos lo siguiente:
PRODUCTOS APALANCADOS PRODUCTOS ESTRATÉGICOS

CONCRETO PRE-MEZCLADO 210 KG/CM2 BOMBEADO EQUIPO DE ASCENSOR, INCLUYE INST. Y CASETA MAQUINAS
FABRICACION, MONTAJE ESCALERA METALICA

FABRICACION Y COLOCACION VENTANAS INCL. CERRAJERIA INSTALACIÓN MEDIDOR ELECTRO SUR-ESTE
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA MADERA TIPO 2 NO INCL. INSTALACIÓN MEDIDOR SEDACUSCO
CARGUIO Y ELIMINACION DE MATERIAL EXCEDENTE HABILITACIÓN DE OFICINA TECNICA
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA MADERA TIPO 1 NO INCL. HABILITACIÓN DE ALMACEN
ESTRUCTURAS METALICAS Y TEJA ANDINA ETERNIT
EXCAVACION MASIVA
FABRICACION, MONTAJE Y PINTURA BARANDA METALICA
DEMOLICION Y ELIMINACION DE ESCOMBROS
FABRICACION Y MONTAJE CANALESTAS INCL. GANCHOS Ø 3/8"
FABRICACION Y COLOCACION DE PORTON METALICO ELEVADISO NO INCL.
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA VIDRIO TEMPLADO 10 mm TIPO 5 NO
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA VIDRIO TEMPLADO 10 mm TIPO 4 NO
CAJA P/ MEDIDOR STANDARD
FABRICACION, Y MONTAJE REJILLA DE DRENAIE
FABRICACION, COLOCACION Y PINTURA TAPA DE ACERO DULCE
FABRICACION Y COLOCACION PUERTA MADERA TIPO 3 NO INCL.
REPARACION Y COLOCACION PORTON METALICO
HABILITACION DE INSTALACION PROVISIONAL
FABRICACION, MONTAJE Y PINTURA ESC. GATO
8.3.1.3 Materiales con Alto Riesgo de Desabastecimiento
De la matriz de Kraljic tenemos que los materiales con alto riesgo de desabastecimiento son:
CUADRO 8.2: Recursos de Alto Riesgo de Desabastecimiento.

Tiempo de Nro de
Riesgo
Recurso Unidad Cantidad Precio S/. Parcial S/. Presupuestado S/.
Desabast.
demora del proveedores Observaciones
proveedor en Cusco
EQUIPO DE ASCENSOR, INCLUYE INST. Y CASETA

GLB 1 92,400 92,400 92,400 Alto 90 días 3
MAQUINAS
PARQUET m2 1,490 32 47,684 47,684 Alto 45 días 3
PLASTOFORMO (TEKNOPOR) PARA LOSA und 1,565 12 19,094 19,100 Alto 3 días 3
BREA kg 2,129 9 18,094 18,094 Alto 45 días 3
INSTALACION MEDIDOR SEDACUSCO GLB 14 380 5,320 5,320 Alto 20 días 1 Único proveedor
INSTALAC. MEDIDOR ELECTRO SUR-ESTE GLB 14 650 9,100 9,100 Alto 20 días 1 Único proveedor
8.3.2 ESTRATEGIA DE COMPRA
• Productos Estratégicos: donde tendremos como objetivo el garantizar el suministro a precios

competitivos.
• Desarrollar relaciones comerciales con los proveedores durante el tiempo de la
ejecución del proyecto.
• Buscar y seleccionar detalladamente otros proveedores, no solo locales sino también
regionales y de ser el caso a nivel nacional.
• Firma de contrato de suministro para asegurar el abastecimiento con cláusulas de
penalización en caso de incumplimiento.
• Intervención del proveedor en las fases iniciales de desarrollo del producto.
• Estrategia de compra: Alianza Estratégica, vínculos estrechos, participación temprana
del proveedor, Co-Creación, Integración Vertical, enfoque de valor a largo plazo.
• Productos Cuello de Botella: donde tendremos como objetivo el garantizar el suministro

incluso con costo adicional.
• Garantizar el desarrollo de provisiones detalladas.
• Analizar el riesgo del sector y la dimensión del comprador con respecto a la del
proveedor.
• Desarrollar planes de contingencia.
• Firma de contrato de suministro para asegurar el abastecimiento, el cual debe contener
cláusulas de penalización en caso de incumplimiento.
• Estrategia de compra: contrato de seguro por volumen, Inventario Gestionado por el
Proveedor (VMI), mantener reservas adicionales, búsqueda de proveedores potenciales.
• Productos Apalancados: donde tendremos como objetivo minimizar los costos a corto o
mediano plazo.
• Búsqueda de proveedores alternativos con los niveles de calidad deseados.
• Enfoque a corto plazo agresivo al mercado de proveedores globales y regionales.
• Equipos humanos de compra especializados y globales.
• La estrategia de compra: licitaciones, subasta inversa electrónica, fijación de precios
objetivo específicos, acuerdo marco o pedidos abiertos de aprovisionamiento como una
formalidad administrativa.
• Productos Rutinarios: donde tendremos como objetivo, optimizar la gestión administrativa.

• Estandarización y reducción de referencias.
• Simplificación de los procesos administrativos.
• Participación de clientes internos con los proveedores locales.
• Estrategia de compra: reducir el tiempo dedicado y dinero gastado en estos productos,
normalizar los productos para conseguir el procesamiento eficiente. Órdenes de compra
abiertas (contratos marco) con precios negociados por compras que estén disponibles
para los usuarios, catálogos electrónicos a disposición de usuarios.
CUADRO 8.3: Cronograma de adquisición de materiales de alto Riesgo.

Fecha Limite
Tiempo de Nro de Inicio/Fin de esta
Riesgo para emitir el
Recurso Unidad Cantidad
Desabast.
demora del proveedores Observaciones actividad en el
pedido de
proveedor en Cusco cronograma de obra
compra
EQUIPO DE ASCENSOR, INCLUYE INST. Y CASETA
GLB 1 Alto 90 días 3 28/10/2014 30/07/2014
MAQUINAS
PARQUET m2 1,490 Alto 45 días 3 19/09/2014 05/08/2014
PLASTOFORMO (TEKNOPOR) PARA LOSA und 1,565 Alto 3 días 3 30/07/2014 02/08/2014
BREA kg 2,129 Alto 45 días 3 19/09/2014 05/08/2014
INSTALACION MEDIDOR SEDACUSCO GLB 14 Alto 20 días 1 Único proveedor 07/07/2014 17/06/2014
INSTALAC. MEDIDOR ELECTRO SUR-ESTE GLB 14 Alto 20 días 1 Único proveedor 07/07/2014 17/06/2014
CONCLUSIONES
 Debido a la ubicación del proyecto y el costos del terreno, los departamentos van
dirigidos a un público objetivo de nivel socioeconómico con ingreso familiar promedio
de S/. 7,931.15 (Nivel socioeconómico A-B)
 Los proyectos inmobiliarios que ofertan departamentos en la zona del proyecto de

estudio, están dentro de la zona con mayor preferencia y mayor costo de la ciudad del
Cusco.
 Al simular los escenarios de venta se tomó en cuenta dos escenarios una optimista y otro
pesimista y se trabajó con el pesimista, para no generar supuestos que pongan en peligro
la estructura de financiamiento del proyecto.
 Se concluye que el proyecto es rentable económicamente, debido a que tenemos un VAN

de US$ 21,045.29.
 La TIR anual del proyecto es 32.48%, lo cual es mayor al COK (16%).
 El monto de aporte de socios para dar inicio al proyecto puede variar de acuerdo a los
escenarios de venta que se tenga, a mayor velocidad de ventas menor capital de inicio y a
menor velocidad de ventas, mayor capital de inicio.
 Es importante hacer un cronograma de abastecimiento de materiales donde se incluya y

se haga un trato especial a los productos de alto riesgo de abastecimiento.
 El cronograma de abastecimiento de materiales debe de complementarse con el diagrama

de Pareto y con la matriz de Kraljic.
RECOMENDACIONES
 Se recomienda usar para el cronograma de adquisiciones tanto la matriz de Kraljic como

el diagrama de Pareto, para optimizar por insumos de mayor costo y también por la
importancia de los mismos.
 Se recomienda usar dos escenarios de velocidad de venta, para definir las más favorables
y desfavorables condiciones de financiamiento.
 Para proyectos inmobiliarios se recomienda hacer el estudio de mercado a un radio de

acción máximo de 10 cuadras a la redonda del proyecto, teniendo en cuenta que los
servicios ofrecidos y facilidad de acceso en la zona de los competidores deben de ser
similares.
ANEXO
Planos del Proyecto

BIBLIOGRAFÍA
• CARRASCO V., Fernando

2014 Curso de Actualización Profesional “Estructuración y Financiamiento de Proyectos
Inmobiliarios” - ICG
• APEIM (Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados)

2013 Niveles Socioeconómicos
• BELTRÁN BARCO, Arlette y CUEVA BETETA, Hanny

2013 Evaluación Privada de Proyectos 3ª ed. Editorial Pearson
2013 Ejercicios de Evaluación Privada de Proyectos 4ª ed. Universidad del Pacífico
• CÁMARA PERUANA DE LA CONSTRUCCIÓN

2013 El Mercado de Edificaciones Urbanas en la Provincia del Cusco
• CHU RUBIO, Manuel

2012 Fundamentos de Finanzas – Un Enfoque Peruano 7ª ed. Editorial Advisory
• KLASTORIN, Ted
2005 Gestión de Proyectos Editorial Alfaomega
• KOTLER, Philip
2003 Fundamentos de Marketing 6ª ed. Editorial Pearson – Prentice Hall
• MUÑOZ VALERO, Santiago

2006 Manual de Marketing Inmobiliario 2ª ed. Editorial Dossat
• REVISTA CONSTRUCTIVO
2014 Edición 101 – Lima, Perú

Tesis Completa - Final UPC-MGC-Cusco

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Tesis Completa - Final UPC-MGC-Cusco

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Plan de negocio inmobiliario de vivienda multifamiliar

en la urb. Manuel Prado de la ciudad del Cusco

Item Type info:eu-repo/semantics/masterThesis

Authors Cala Astete, Denniss Heinar; Llerena Condo, Miguel Angel;

Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)

Download date 19/05/2018 02:55:49

Link to Item http://hdl.handle.net/10757/592784

“PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO DE

PARA OPTAR EL GRADO ACADÉMICO DE

MAGISTER EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN

TESIS PRESENTADA POR:

• CALA ASTETE, DENNISS HEINAR

Cusco, setiembre de 2014

Capítulo 1: Resumen Ejecutivo 1

Capítulo 2: Estudio de Mercado 5

2.1.1.3.4.3 Oferta total de departamentos según tamaño 15

3.1 Análisis FODA 42

Capítulo 4: Proyecto de Ingeniería y Arquitectura 50

4.1 Arquitectura del proyecto 50

4.2 Ingeniería del proyecto 51

5.1 Presupuesto de obra 53

Capítulo 6: Estrategia Comercial 56

Capítulo 7: Análisis Económico y Financiero 66

7.1 Perfil definitivo 66

Capítulo 8: Propuesta Para la Gestión de Compras en la Cadena de Abastecimiento del

Anexo 1: Planos del Proyecto 102

• Plano Perimétrico y de Ubicación

Capítulo 1: Resumen Ejecutivo

1.1 Costo de inversión total del proyecto 2

Capítulo 2: Estudio de Mercado

2.1 Producción de la provincia del Cusco 7

2.17 Competidores en la zona del proyecto 37

3.1 Fortalezas del proyecto 42

5.1 Presupuesto de obra del proyecto 53

Capítulo 6: Estrategia Comercial

6.1 Áreas de departamentos del proyecto 56

6.7 Velocidad de Ventas en Escenario Optimista 62

Capítulo 7: Análisis Económico y Financiero

7.1 Áreas y precios de departamentos ofertados 66

Capítulo 8: Propuesta Para la Gestión de Compras en la Cadena de Abastecimiento del

8.1 Clasificación de los insumos 75

1.1.2 Objetivos Específicos

Los objetivos específicos a desarrollar en este plan de negocio son:

1.2 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

 01 departamento en el primer nivel y 02 departamentos a partir del segundo nivel (13

1.3 COSTO DEL PROYECTO

Se resume en el siguiente cuadro:

CUADRO 1.1: Costo de inversión total del proyecto

II. INVERSIÓN (Cifras en US$)

Terreno (incluye valor de terreno, alcabala) 356,282.60 25.5% 1,425.13 por m2

TOTAL INVERSIÓN 1,397,242.06 100.0%

1.4 PRECIO, UTILIDAD Y RENTABILIDAD

Área Techada Precio de Venta

1 101 94.73 m2 123,149.00 1,300.00

CUADRO 1.3: Precios por estacionamientos

Estacionamientos Cantidad Precio Unitario Precio US$

Estacionamientos techados 7 15,000.00 105,000.00

CUADRO 1.4: Resumen de precios de venta y unidades inmobiliarias

Unidades Valor Venta Valor de Venta

III. UTILIDAD Y RENTABILIDAD US$

1.5 EVALUACIÓN ECONÓMICA

El VAN es de $ 21,045.29, la TIR mensual es 2.372%, y el período de recuperación es de 15

CUADRO 1.5: Valores de VAN, TIR y COK del proyecto