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CONTRATO DE COMPRA-VENTA

El contrato de compra-venta es aquel que se concreta cuando una


de las partes se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y la
otra parte, que es la que recibe la cosa, se obliga a abonar un precio en
dinero.
Este contrato rige supletoriamente para la transferencia de
derechos reales, de condominio, propiedad horizontal, superficie,
usufructo, uso y habitación, conjuntos inmobiliarios y a pagar por un
precio.
Un principio general puede ser, que NADIE ESTA OBLIGADO A
VENDER, salvo que esté sometido a necesidad jurídica.
Todo lo que pueda ser objeto del contrato, va a poder ser una cosa
vendida. También pueden venderse las cosas futuras, sujetas a condición
suspensiva de que la cosa llegue a existir, o que el comprador asuma el
riesgo de que eso suceda, de ser así el vendedor recibirá el precio de la
cosa de todas formas, salvo dolo o culpa de su parte. (Cosa cierta que ha
dejado de existir) Si sucede antes de perfeccionarse el contrato, y no se ha
asumido el riesgo de la cosa, no causa efecto. También se puede contratar
la venta de la cosa total o parcialmente ajena, dándose los casos en que
el vendedor, se obliga a hacer transmitir su dominio al comprador, si no
fue garantizado solo una promesa, el vendedor tendrá que hacer todo lo
posible para conseguirlo, respondiera por daños, solo si por su culpa no
se transmitió, en cambio si el vendedor garantizo la transmisión de la cosa
y no lo logro responderá por daños y perjuicios ocasionados por no
cumplir con lo que garantizo. El que vende bienes ajenos como propios
también deberá responder por daños y perjuicios.

Precio
El precio es la contraprestación que efectúa el comprador por la
cosa que el vendedor le entrega en propiedad. Es un elemento esencial en
la compra venta. Este precio, debe ser en dinero, debe ser cierto (según la
doctrina de nada vale un precio si es irrisorio o simulado)

Determinación: Este precio puede ser determinado por las partes,


determinado por un tercero, puede ser en referencia a una cosa cierta o
estar determinado por el juez.
Cuando la determinación es por un tercero, este debe estar
designado en el contrato, y queda a su arbitrio el precio. En caso de que
el tercero designado se niega o no pueda determinarlo la determinación la
hará el juez, en el tiempo más breve.
 En el viejo código, si no determinaba el precio el tercero
designado, la venta no tenía efecto.
Precio no convenido, sobre inmueble:

Silencio en el precio: Si nada de nada se ha convenido respecto al


respecto al precio se tomar en cuenta el precio de la mercadería vendida
en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil que se trate.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR


 TRANSFERIR LA PROPIEDAD: Poner a disposición los
instrumentos requeridos, prestar colaboración, para que la
transferencia del dominio se concrete.
 ENTREGAR FACTURA: Esta obligado a emitir documento que
acredite la venta, si no es de uso la factura, el recibo. En el
documento debe describir la cosa, su precio y demás
términos de venta.
 ENTREGAR DOCUMENTOS: Si está obligado a entregarlos los
debe hacer en el momento indicado por el contrato, en caso
de ser entregado anticipadamente podrá subsanar cualquier
falta hasta el momento pactado de entrega.
 GASTOS DE ENTREGA: salvo pacto contrario.
 TIEMPO DE ENTREGA: es apenas se escriture o en la fecha
convenida en el contrato. *
 MODO DE ENTREGA: Libre de toda relación de poder y
oposición de terceros. La cosa debe estar con todos sus
accesorios.
*Como Max en el plazo de 24hs de celebrado el contrato, salvo pacto o
uso distinto. En caso de que se entregue una cosa no adecuada al
contrato ANTICIPADAMENTE. El vendedor podrá completar la entrega,
sustituir, subsanar o reponer. (Siempre y cuando no genere gastos ni
inconvenientes excesivos al comprador, de ser así el comprador puede
pedir indemnización)

OBLIGACION DEL COMPRADOR:

o PAGAR EL PRECIO: En el tiempo y lugar convenido. Generalmente se


hace contra entrega. Si nada se pacta se presume que es precio
contado- El comprador no está obligado a pagar sin ver la
mercadería, salvo que de las circunstancias sea imposible-.

o RECIBIR LA COSA: Cooperar para que esto suceda. *


 Si la venta es EN CONJUNTO. No está obligado a recibir solo
una parte. Si las recibe, no podrá reclamar luego.

o PAGAR LOS GASTOS DE RECIBO, INCLUIDOS LOS TESTIMONIOS DE


ESCRITURA PÚBLICA Y DEMAS POSTERIORES A LA VENTA

* Si hay inadecuación de la cosa comprada el vendedor no es responsable


si el comprador sabía o debió saber. En caso de divergencia se podrá
solicitar a un perito.

PRINCIPIOS GENERALES

Tiempo de entrega: según lo convenido o 24 hs de celebrado el contrato o


excepto que de los usos o particularidades de la venta sea distinto.

Lugar de entrega: Donde se ha convenido, o el que determine la


circunstancia de la venta.

Mercadería en tránsito: es aquella venta que es pactada a distancia. En


este caso, el comprador al recibir la cosa, tendrá 10 días para revisarlo.

Riesgo de la cosa
El vendedor asume el riesgo de la cosa hasta que es recibida por el
comprador.
Venta de cosas que no están a la vista, deben adecuarse al contrato.
Si están tapadas o no se pueden examinar, el comprador tiene un plazo de
10 días para reclamar, salvo que el vendedor exija un reconocimiento y
sea firmado por el comprador. En caso de que haya una inadecuación el
vendedor debe comunicárselo sin demora al comprador.

Determinación de adecuación de la cosa convenida


Si las partes no se ponen de acuerdo, se designara un perito arbitrador. En
caso de que tampoco se pongan de acuerdo en su designación, cualquiera
de las partes podrá, accionar judicialmente en un plazo de caducidad de
30 días desde la entrega de la cosa, y el juez determinara al perito.
Compra venta de condición suspensiva
Es de condición suspensiva si se pacto, que el comprador puede probar la
cosa antes de pagarla, el plazo para aceptar es de 10 días, y se tiene por
aceptado si nada se dice o si se paga sin reserva alguna.

CLAUSULAS QUE PUEDEN SER AGREGADAS AL CONTRATO

CLAUSULA DE RETROVENTA: El vendedor se reserva el derecho de


recuperar la cosa, contra la restitución del precio. Se somete a condición
resolutoria. Puede ser útil como garantía.
Ej.: Juan necesita pronto dinero, y le vende la casa a Roberto con un pacto
de retroventa, en el cual Juan cuando pueda recuperar el dinero le
comprara la casa.
 El antiguo código solo permitía esto en bienes inmuebles.

PACTO DE REVENTA: El comprador se reserva a devolver la cosa


comprada. Le otorga al comprador el derecho de extinguir la venta
unilateralmente.

PACTO DE PREFERENCIA: Las partes acuerdan que en caso de que el


comprador decida enajenar la cosa, el vendedor tendrá derecho de
preferencia. Este pacto es personal, no podrá transferirse ni cederse. El
comprador deberá informar y el vendedor tendrá 10 días para aceptar.
(En el cc eran 3 días) Anteriormente solo actuaba este pacto en caso de
que el comprador vendiera o diera en pago, en el ccyc es en cualquier caso
en el que el adquiriente decida enajenar, ya sea mediante donación, o
permuta…) El pacto es oponible a terceros en cosas registrables el código
viejo solo preveía reclamar daños y perjuicios.

 EN TODOS LOS CASOS, EL PACTO NO SE PODRA EXTENDER DE


2 AÑOS EN COSAS MUEBLES, Y 5 AÑOS EN INMUEBLES
DESDE LA CELEBRACION DEL CONTRATO.

BOLETO DE COMPRA VENTA: Es un documento que acredita la venta


celebrada. El comprador de buena fe tendrá prioridad sobre terceros que
hayan trabado cautelares, siempre y cuando, haya contratado con el
titular o un adquiriente sucesivo, pago más del 25% de la cosa, tiene fecha
cierta, tiene adquisición, o tiene publicidad registral o posesoria.