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INSTITUT DES TECHNICIENS SPECIALISES EN TOPOGRAPHIE,

ET GESTION ET MAITRISE DE L’EAU

Module 2:

Janvier_Février 2018

Mme EL Yamani Siham


Sommaire :

Introduction : Evolution de la copropriété au Maroc

1. Déterminer une copropriété

2. Distinction entre les parties communes et privatives

3. Droits et obligations des copropriétaires

4. Pratique : Dossier technique de copropriété

Exemples : calcul Millième, quote-part, Surfaces; indices


Evolution de la copropriété au Maroc

• Bref historique :
- Formes anciennes de division de propriété
- En droit musulman, le droit de ‘’ Houa’’

- Dahir de 2 juin 1915 : 1ère forme de copropriété Superposition de


propriété , chaque propriétaire effectue les constructions de sa propriété.

- Dahir du 16 novembre 1946: Division en étage et appartement limitée au


logement et bureautique.

- Loi 18-00 : Statut de copropriété des immeubles bâtis, régit par un


règlement obligatoire, les copropriétaires se réunissent pour modifier ce
document, modifiée et complétée par la loi n°106-12
1. Déterminer une copropriété

• Définition :
• Art 1
- Copropriété est la combinaison d’une division forcée et de propriétés individuelles
et exclusives

- Chaque copropriétaire est à la fois :


• Titulaire d’un droit de propriété sur sa partie privative;
• Copropriétaires indivis des parties communes de l’immeuble (art 1 loi 18 00)

- Copropriété peut être verticale ou horizontale


1. Déterminer une copropriété

• Conditions de l’application obligatoire du statut de copropriété :


• Art 1
a. Présence d’un ou plusieurs immeubles bâtis (immeuble achevé):
- Copropriété verticale : immeubles divisés en lots de copropriétés
- Copropriété horizontale : ensembles immobiliers; groupes d’habitations

b. Pluralité des copropriétaires :


• Naissance de la copropriété juridiquement : intention de la première vente
• techniquement après la phase de l’éclatement des titres fonciers.
• Existence d’au moins deux copropriétaires ( naissance de syndicat).

c. Juxtaposition de la partie commune et privative ( ces lots sont identifiés dans


le règlement) partie privée exclusive et une partie commune en indivision
forcée.

NB : la loi s’applique aux immeubles immatriculés, en cours d’immatriculation ou


non immatriculés.
1. Déterminer une copropriété

• Règlement de copropriété :
a. Définition :
- Document qui définit les droits et obligations individuels de chaque copropriétaire.

- Deux parties : une technique, qui constitue la description de la copropriété avec le


nombre de tantièmes de copropriété affecté à chaque lot.

- Il est obligatoire et établit avant la mise en copropriété (en cas d’absence :


règlement type s’applique).
- Millièmes : ont une double fonction :

• Répartir les charges de copropriétés entre les copropriétaires


• Déterminer le nombre de voix détenues par chaque copropriétaires lors des votes
en assemblée générale
1. Déterminer une copropriété

• Règlement de copropriété :
b. Contenu du règlement :

- Destination des parties tant privatives que communes

- Règles relatives à l’administration des P C

- Description de division avec la répartition des quotes-part d’indivision relative aux


parties communes à chaque fraction divise

- Destination des parties privatives ( usage habitation, burau, mixte, commerce)

- Clauses restrictives de l’utilisation des parties privatives par rapport à leurs


destinations.
1. Déterminer une copropriété

• Règlement de copropriété :
d. Modification du règlement :

- Si le règlement se trouve inadapté à l’évolution de la législation ou aux


changements opérés par les copropriétaires ou le syndicat et ayant une incidence
sur la configuration des lieux ( ex vente d’une partie commune ,création d’un
nouveau lot) - Majorité des votes ¾.

- Modification des conditions d’usage et de jouissance des parties communes (ex


règles de stationnement) - Majorité des votes ¾.

- Modification des tantièmes et la répartition des charges en cas d’acquisition ou


location notamment réalisation des travaux de surélévation. – Unanimité

- NB : Le règlement de copropriété une fois modifié doit faire l’objet d’un dépôt et
enregistrement à la conservation foncière.
2. DISTINCTION : PC ET PP

- Sont considérées comme parties


privatives des immeubles, les parties
bâties ou non bâties appartenant à
chaque copropriétaire dans le but
d’en jouir individuellement et
personnellement. Elles sont la
propriété exclusive de chaque
copropriétaire.
- Sont considérées comme parties
communes des immeubles, les
parties bâties ou non bâties
destinées à l’usage et à la jouissance
de l’ensemble des copropriétaires
ou de certains d’entre eux.
2. DISTINCTION : PC ET PP

- Article ; 3,4 et 5 de la loi. - les toits destinés à l'usage


commun ;
- Sont réputées parties communes
- • les escaliers, les passages et
- • le sol ; les corridors destinés à l'usage
• les gros œuvres de l'immeuble, commun ;
les fondations, les murs porteurs - • les entrées, les sous-sols et les
et les caves quelque soit leur ascenseurs destinés à l'usage
profondeur ; commun ;
• la façade de l'immeuble ; - • les coffres, les têtes de
• les loges des gardiens et des cheminée et les bouches
concierges ; d'aération destinés à l'usage
commun.
• les murs et cloisons séparant
deux appartements ou locaux ;
2. DISTINCTION : PC ET PP

• les murs et cloisons séparant deux appartements ou locaux/la façade de l'immeuble ;


▪ Il s’agit des murs de maçonnerie on distingue 3 types :

a)Mur de façade (commun) :


- Les murs de façade sont généralement des murs réalisés en double cloisons (cad 2 murs).

- Il est conseillé d’adopter une épaisseur/largeur min de 30cm (épaisseur avec double cloisons)

b)Mur mitoyen (commun) :


Le mur mitoyen est la limite de chaque appartement : le mur qui sépare l’appartement d’un autre
appartement et aussi le mur qui sépare l’appartement de la cage d’escalier.
Pour une raison d’isolation, il est obligatoire qu’il soit de 20cm d’épaisseur minimum.
c)les murs intérieurs (privative):
Ils sont généralement faits en brique de 6 trous pour des raisons d’économie de l’espace. Car une brique
de 6 nous donne un mur de 10 cm (minimum). Pour une simple cloison, il faut un minimum de 10 cm.
Exemples : Éléments de
Parties communes Parties privatives Commentaires
l’immeuble

Aménagements
intérieurs des Y compris cuisines et installations sanitaires
appartements

Mais la répartition des charges se fait en


Ascenseur
fonction de l’utilité pour le lot.

Antenne collective Souvent remplacée par la fibre

Antenne parabolique

L’usage est privatif, mais la structure peut être


Balcons et terrasses
considérée comme partie commune.

Privative, mais pas les accès.(sauf si c’est


Cave
destiné à l’usage commun ex parking)

Cheminées Avec les souches et les gaines

Totalement privatives, mais peuvent être


Cloisons
mitoyennes.

Colonnes et Colonnes d’eau froide, canalisations


canalisations d’évacuation des eaux usées et pluviales
Même le tapis est commun. Ne pas
Escalier ▲ oublier les paliers. Mais les portes
palières sont privatives.

Fenêtres et

garde-corps

Fondations ▲ Appartiennent au gros œuvre

Garage ou
Constitue un lot ou rattaché à un lot.
emplacement de ●
Mais pas les accès, partie commune.
parking

« Fermeture » et dispositifs régulant


Hall d’entrée et
▲ l’accès sont soumis au vote de
couloirs
l’assemblée (voir aussi porte)

Jardin (▲) ● Appropriation et usages variables

Partie commune sauf si le syndicat


Loge ▲ l’aliène suite à la suppression de
l’emploi de gardienne.

Murs de
Les murs porteurs appartiennent aux
façade,murs
▲ parties communes, faisant partie de
porteurs
la structure de l’immeuble.
intérieurs

Le plancher participe de la structure


de l’immeuble, mais le revêtement
Plancher ▲
(sols) et le plafond de l’étage au-
dessus sont classés comme privatifs.

Porte d’accès et
La porte avec le digicode,
dispositifs de ▲
l’interphone, la vidéosurveillance
sécurisation

Sol(la parcelle
▲ Ainsi que les fondations*
1/ Gros oeuvres :
• constitue la structure de
l’immeuble, se compose des:

• Fondations de l’immeuble;
• Mur de façade;
• Murs porteurs à l’intérieur;
• Sous-sol ; toits; loge du gardien

2/ Eléments de circulation :
• Hall d’entrée; couloirs
• Escaliers
• Cour

3/ Eléments d’équipements
Cheminée; Gaine; Ascenseur etc.
C.1 – Tableau de surface :

Niveau d’étage
Nom de -Destination (P.P) Surface surplomb;
Numéro -Type de P.C : Empiètement
la fraction du TF P.P Vide sur cour
privative Et PC* Cage d’escaliers/entrée
Et PC* Murs Piliers et gaines
Délaissé…
Indices des P.P/P.C Surface P.P
sans surplomb

* : Pour les P.C on note le nom de la propriété et le numéro du titre foncier mère.
2. DISTINCTION : PC ET PP

C.2 – Numérotation P.P/PC:

- Indice Partie Privative : - Indice Partie Commune :

- La numérotation des parties privatives suit - Une fois les parties privatives sont numérotés
un ordre ascendant des chiffres (1,2,3 etc.) On continue dans l’ordre ascendant des chiffres :
(4,5,6) au sein du même étage.
- Dans la présence de surplomb : 1 -1a - Si le même type de P.C existe dans un autre
étage, elle garde la même numérotation
- Dans la présence d’empiètement : 𝟏 −𝟏𝟏
Ex : Cage d’escaliers au RDC et au 1er,: 4

- La numérotation P.P augmente suivant l’étage - Dans la présence d’un délaissé on lui attribue
et prend le numéro qui suit le dernier attribué un autre numéro ex: 7
aux Parties communes
- Dans la présence d’un surplomb les parties
communes sont numérotées : 4-4a ; 5-5a ;
- En cas de présence d’empiètement dans la P.C
numéro 6 on note : 𝟔 −𝟔𝟏
- Quand la terrasse est à usage commun, sa
numérotation doit s’inscrire dans la colonne de
P.C.
Exercice 1 :
1. Tracer la limite P.P
2. Déterminer la consistance de chaque indice
Limite Partie Privative
Limite Partie Privative
Loi 18-00
2. DISTINCTION : PC ET PP

- Quote part terrain : - Millième :

QP =
(S.privative * S.assiette )/S.totale privative
M = (S.privative * n )/S.totale privative

- Utilité : Déterminer la part de chaque n : nombre de millième ou tantième


copropriétaire au terrain en cas de (1000; 10.000; 100.000)
démolition totale ou partielle.

Déterminer la participation dans les charges du syndic :


Exemple :
Frais de construction = 5000dh/m² (unitaire)
Copropriétaire X avec tantième =150
Tantième = 10 000
Frais de charges = 150*5000/10000 = 75 dh/mois

NB : On parle parfois du « Nombre de voix » calculé par


pourcentage pour le nombre de voix au vote.
2. DISTINCTION : PC ET PP
Exercice : Calcul du tantième/Quote Part/ Frais
Immeuble avec 3 appartements :
▪ Lot 1 : Appartement A ( 124m² partie privative)
▪ Lot 2 : Appartement B ( 124 m² partie privative)
▪ Lot 3 : Appartement C ( 127 m² partie privative)

1. Calculez le millième pour les appartement A, B et C ;

2. Sachant que le cout de revient de la construction est de 7000 DH /m²


Calculez les frais de syndics mensuels;

3. Calculez le quote part terrain sachant que la surface au sol est 300 m²
2. DISTINCTION : PC ET PP
Exercice : Calcul du tantième : ART 6
- Immeuble avec 3 appartements :
▪ Lot 1 : Appartement A ( 124m² partie privative)
▪ Lot 2 : Appartement B ( 124 m² partie privative)
▪ Lot 3 : Appartement C ( 127 m² partie privative)
▪ Total des parties privatives : 375m²

▪ Appartement C, par exemple, représente 127/375. Mais il est plus facile de


parler en pourcentage, comme suit : (127. 100)/375 = 33,9%
▪ Cependant, avec ce pourcentage on trouve une difficulté des nombres
après la virgule, donc, on a préféré les millièmes. Comme suit :
▪ Lot 1 : (124. 1000) /375 = 330 millièmes
▪ Lot 2 : (124. 1000) /375 = 330 millièmes
▪ Lot 3 : (127. 1000) /375 = 339 millièmes (arrondi à 340 millièmes.)
Total de 1000 millièmes
1. DÉTERMINER UNE COPROPRIÉTÉ
Indices des parties Superficie (en m2)
Tantiéme Nbre des
Consistance Situation Intérieur du Avec d'ind au Quote - part voix des Observations
Privatives Communes 1/1000 de terrain parties
titre Surplomb
(en m2) privatives

Commerce 1 RDC 42 42

Commerce 2 RDC 48 48
Commerce 3 RDC 23 23
Entrée+C.esc. de la côte 0,20m 14 14

murs, piliers, gaines à la côte 3,38m 10 10


Appartement1 1ér étage 56 65 Surplomb = 9m²
Appartement 2 1ér étage 58 65 Surplomb = 7m²
Entrée+C.esc. dela côte 3,58m 16 16

murs, piliers, gaines à la côte 6,68m 10 17 Surplomb = 7m²


Appartement3 2éme étage 56 65 Surplomb = 9m²
Appartement 4 2éme étage 58 65 Surplomb = 7m²
cage d'escaliers de la côte 6,88m 16 16
murs, piliers, gaines à la côte 9,98m 10 17 Surplomb = 7m²
Terrasse Terrasse 113 113 Surplomb = 17m²
cage d'escaliers à partir de 10,18m 16 16

murs, piliers, gaines 11 17 Surplomb = 6m²

Total 120,00
3. Droits et obligations des copropriétaires

• Syndicat des copropriétaires ‫ اتحاد المالك‬:


groupement d’un ensemble des
copropriétaires réunis en assemblée générale

• Syndic de copropriété )‫ وكيل اتحاد (المالك‬:


organe d’exécution et gestionnaire des parties
communes.
3. Droits et obligations des copropriétaires

a. Sur les parties privatives :

Droits Obligations
-Droit de jouissance et d’usage ( dans la -Participer aux charges de la partie
limite du règlement de copropriété, commune : la contribution est fixée en
l’affectation, l’emplacement et les fonction de la quote-part de la partie
caractéristiques de l’immeuble). divise par rapport à l’ensemble de
l’immeuble.
-Droit de disposition : de vente, de louer.
Avec une exception : les copropriétaires -Garantie pour syndic: hypothèque forcée
avec un vote de ¾ ont le droit de et le privilège sur les meubles pour
contester en cas de transfert de propriété garantir le paiement
(droit de préférence)*
3. Droits et obligations des copropriétaires

a. Sur les parties communes :

Droits Obligations
-Droit de jouissance et d’usage ( dans la -Participer aux charges de la partie
limite du règlement de copropriété, commune : la contribution est fixée en
l’affectation, l’emplacement et les fonction de la quote-part de la partie
caractéristiques de l’immeuble). divise par rapport à l’ensemble de
- les décisions de l’assemblée générale l’immeuble.
-La destination de l’immeuble
-Les droits sur les autres copropriétaires -Garantie pour syndic: hypothèque forcée
et le privilège sur les meubles pour
garantir le paiement
3. Droits et obligations des copropriétaires

c. Définitions :
- Hypothèque forcée : elle est constituée par jugement. Une fois le débiteur s’est acquitté de la
dette, elle peut être levée et radiée par ordonnance du président du tribunal.

- Privilège mobilier : C’est un privilège sur les meubles se trouvant dans l’appartement ou le
local et sur la valeur locative en cas de non payement des charges de copropriété ( via saisie
mobilière)

- Droit de préférence : Les copropriétaires peuvent, à la majorité des trois quarts des
voix des copropriétaires présents ou représentés, instituer entre eux un droit de
préférence en ce qui concerne tous les actes emportant transfert de propriété. ( la
loi 106-12 précise certaines conditions pour appliquer ce droit)
4- Dossier de copropriété :

1 – Sous dossier de copropriété :


▪ Autorisation de construire et les plans d’architecture ‘ne varietur’ ainsi que
le cahier de charge dans le cas échéant. ( permis d’habiter en cas de la note
MEC)
▪ Deux copies du procès verbal descriptif de division ;
▪ Deux exemplaires du règlement de copropriété (signature légalisée du
copropriétaire)
▪ Le tableau B de contenances de copropriété;
▪ Le calcul graphique de contenances ;
▪ Un jeu de plans topographiques de copropriété sur support stable (calque)
par niveau;
▪ Trois tirages de plans topographiques de copropriété par niveau (planchers)
la destination des parties
privatives et communes et les
conditions de leur usage;
• la définition des règles relatives
à l'administration des parties
communes et le droit de
jouissance y afférent;
• la définition des règles de
gestion du syndicat et de la tenue
de l'assemblée générale ainsi que
les critères de désignation du
syndic et de son adjoint et, le cas
échéant, du conseil syndical.
• la répartition des quotes-parts
d'indivision relatives aux parties
communes à chaque fraction
divise.
2– Dossier des parties privatives :
▪ Tableau de contenances par partie privatives,
▪ Trois tirages de plans topographiques de copropriété pour chaque partie
privatives
3– Sous dossier de mise en concordance :
- Exigé si la MEC n’est pas réalisée. En plus des pièces du levé, ce sous dossier doit
comprendre un procès verbal de MEC
- En cas d’empiètement : Dossier de mise doit être déposé avant celui de
copropriété.
NB :
- les modifications apportées au constructions réalisées avant le 31 décembre
2015. Dans ce cas, il est nécessaire aux propriétaires de fournir un permis
d’habiter ou un certificat de conformité attestant de la fin des travaux ultérieur
à cette dernière date avant de pouvoir profiter d’une Mise à jour.
- ( cette note doit prendre fin le 31 décembre 2018)
- Surface partie privative
- Les cotes
- Surface originale du titre en
assiette
▪ Limites de la loi 18 00
▪ Apport de la loi modifiée 106-12
▪ Copropriété : Comparaison avec le système français
(Rania mkhakh)

THÉMATIQUES ▪ Enjeux de la copropriété au Maroc


▪ Différence entre résidence fermée et groupe d’habitation
EXPOSÉS : ▪ Elaboration de la copropriété horizontale
▪ Intervention du topographe dans la copropriété
(Lazimi Zakaria; Saadi Abdelkader; Bejja Rachid)