Tasaciones

UNIVERSIDAD NACIONAL SAN LUIS GONZAGA DE ICA
FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL
TRABAJO:
TASACIÓN DE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR
ALUMNOS: - ALLAUCCA HUARIPAUCAR ALEX ELMER
- QUISPE YALLE JOEL ALFONSO
- HUAMÁN HUERTA JESUS EDGAR
Ing. Abraham Manay Mendoza
19-02-18
Ica-Perú
1 INGENIERIA DE VALUACIONES
CONTENIDO
1. INTRODUCCIÓN
2. MEMORIA DESCRIPTIVA
2.1. NOMBRE DE LA PERSONA NATURAL O JURÍDICA QUE SOLICITA
LA TASACIÓN
2.2. NOMBRE DEL PROPIETARIO
2.3. SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO
2.4. OBJETO DE LA TASACIÓN
2.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
2.6. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR
2.7. UBICACIÓN DEL PREDIO
2.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO
2.9. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y AREA DEL TERRENO
2.10. LINDEROS Y PERÍMETRO
2.11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO
2.12. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS
URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO
2.13. GRAVAMENES Y CARGAS
2.14. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN
3. TASACIÓN
3.1. VALOR DEL TERRENO
3.2. VALOR DE LA EDIFICACION
3.3. VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES
FIJAS Y PERMANENTES
3.4. VALOR TOTAL DEL PREDIO
4. ANEXOS
4.1. PLANOS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR
4.2. TABLAS DE REGLAMENTO
5. CONCLUSIONES
6. RECOMENDACIONES
7. BIBLIOGRAFÍA
1. INTRODUCCIÓN
En el presente trabajo se realizó un estudio sobre el Reglamento Nacional de

tasaciones.
Este trabajo que se desarrolla a continuación fue elaborado luego de un análisis

efectuado del Reglamento Nacional de tasaciones, haciendo un análisis sobre
cada procedimiento seguido antes, durante y después de la Tasación; también
quienes están inmersos de selecciona a la empresa con capacidad técnica y
económica, idónea del perito tasador.
El objetivo fundamental es determinar el valor de este BIEN INMUEBLE en este

caso una VIVIENDA UNIFAMILIAR en función de su ubicación zonificación, uso
actual, estado de conservación y depreciación, etc. Y de la unidad monetaria,
para un mercado dado y en un determinado tiempo.
La ley general Reglamento Nacional de tasaciones es aplicativo a nivel nacional.
TASACION DE PREDIOS URBANOS
TASACION DE UNA VIVIENDA FAMILIAR
2. MEMORIA DESCRIPTIVA
2.1. NOMBRE DE LA PERSONA NATURAL O JURÍDICA QUE SOLICITA LA

TASACIÓN:
En este caso exclusivamente como se trata de un trabajo sería el Ing. Abraham

Manay Mendoza.
2.2. NOMBRE DEL PROPIETARIO:
Graciela Rojas Huarcaya
2.3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO:
El número de la partida registral es: 40001534
2.4. OBJETO DE LA TASACIÓN:
Determinar el valor de este BIEN INMUEBLE en este caso una VIVIENDA

UNIFAMILIAR en función de su ubicación zonificación, uso actual, estado de
conservación y depreciación, etc. Y de la unidad monetaria, para un mercado
dado y en un determinado tiempo.
2.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA:
Métodos de tasación son los cálculos y técnicas utilizados para determinar el

valor.
De hecho, el punto de partida no es el método de tasación sino el método de

análisis de las transacciones del mercado. El método de análisis, si da los
resultados previstos, se reflejará en el método de tasación. Por ejemplo, las
viviendas normalmente se analizan y valoran por referencia a la superficie que
ocupan. El análisis de las ventas realizadas demuestra que el tamaño, la calidad,
la antigüedad y la ubicación son factores significativos, por lo que los valores se
determinan utilizando esos factores. Si alguien concibe un método alternativo
que funcione mejor, habría que utilizarlo.
En el impuesto predial, los problemas más polémicos de tasación se plantean
cuando no hay pruebas de ventas o arrendamiento de esa clase de propiedad.
Para el pequeño número de propiedades donde eso ocurre, hay métodos
convencionales en virtud de los cuales se puede determinar el valor de mercado.
Las tasaciones relacionadas con el impuesto predial se definen en la legislación

nacional, en la que se especifica qué es lo que debe tenerse en cuenta en dichas
tasaciones.
Las normas relativas a las tasaciones establecen las materias que deben tenerse
en cuenta en la práctica, sobre todo en las tasaciones para actividades del sector
privado, como hipotecas, inversiones y contabilidad. Estas normas son cada vez
más internacionales, debido a la creciente conciencia sobre los fuertes vínculos
existentes entre las normas de tasación, los mercados financieros y la
globalización.
2.6. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR
FECHA INSPECCIÓN OCULAR: 18-02-18
1. DATOS DE LA INSTITUCIÓN EJECUTORA (FORMATO)
Nombre
Responsable
Institución Pública a
cargo de Inspección
Ocular
Responsable de
Inspección Ocular
Nombre Curso
Código del Curso
Dirección Ejecución del

Curso
2. LIBRO DE PLANILLA
LUGAR FÍSICO EJECUCIÓN DEL CURSO: URB: EL REGIONAL DE ICA A-

09B’, DIST: COMATRANA; PROV: ICA, DEP: ICA.
2.7. UBICACIÓN DEL PREDIO
Departamento: Ica
Provincia : Ica
Distrito : Comatrana
El predio se encuentra ubicado en una urbanización.
Lugar exacto : Urb. El Regional A-09B’
2.8. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
La edificación de encuentra en una zona residencial R3 y su uso actual del predio

es de vivienda urbana.
TIPO DE DESTINADO CAPACIDAD TIPO DE

ESTABLECIMI A: APROXIMADA: CONSTRUCCION:
ENTO:
Educacional Taller De 1 a 10 X Sólido (concreto,

personas cemento, etc.)
Empresa Aula – Sala X De 11 a 20 Adobe
personas
Sede Social Laboratorio De 21 a 30 Madera
personas
Recinto Terreno De 31 a 40 Mixto
FFAA personas
X Otro X Otro Más de 40 Otra
personas
Especifique: Especifique: Especifique:
2.9. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA DEL TERRENO
ÁREA DEL TERRENO
Es el área enmarcada dentro del polígono (perímetro) del terreno.
AREA= 120 m2
LARGO: 20 m
ANCHO: 6 m
NOTA: Según partidas registrales que se encuentran declaradas en los

Autoavalúos.
ÁREA EDIFICACIÓN
Es el área techada dentro del polígono del terreno.
Primer Piso: 100.74M2

Segundo Piso: 100.74M2
Azotea: 11.20M2
Total: 212.68M2
NOTA: Edificaciones iniciales y ampliaciones que se encuentran declaradas en

los Autoavalúos.
2.10. LINDEROS Y PERÍMETRO:
El perímetro es de 52 metros.
Los linderos:
Por el Norte: Calle El Regional (20.00 metros).
Por el Sur : Lote 10 (20.00 metros).
Por el Este : Lote 12 (6.00 metros).
Por el Oeste : Pasadizo (6.00 metros).
2.11. DESCRIPCIÓN DEL TERRENO
Descripción general (inmueble)
El inmueble está ubicado en un terreno de forma geométrica regular con una

topografía plana, el uso actual del predio es de vivienda unifamiliar constituida
por 2 plantas construidas y azotea.
Distribución de planta.
La distribución de las plantas es:
Primera planta: garaje, tienda, ½ baño, ¾ baño, escalera, sala y comedor,

cocina, jardín, patio dormitorio 1 y 2.
Segunda planta: Dormitorio 1, dormitorio principal + ¾ baño, escalera, sala de

estar, hall, sala de estudio, dormitorio 2, Dormitorio 3 + ¾ baño.
Azotea: tendera, dormitorio de servicio, ¾ baño, terraza y escalera.
Características técnicas de la edificación.
1. Muros y columnas: Albañilería confinada
2. Techos: Losa aligerada
3. Pisos: parque de 2da. Y loseta
4. Puertas y ventanas: ventanas de aluminio puertas de madera
5. Revestimientos: Tarrajeo frotachado y pintura lavable
6. Baños: Con mayólica blanca parcial
7. Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras: agua fría, agua caliente, corriente

monofásica, teléfono.
Complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
Cisterna, tanque elevado, terma.
Antigüedad estado de conservación y depreciación.
El estado de conservación según licencia de construcción es bueno, recibe

mantenimiento permanente.
Antigüedad: 10 años.
2.12. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO:
Se encuentra ubicado el Hospital Regional de Ica, más exactamente la parte de

Emergencia.
También se encuentra una Funeraria, y varias farmacias localizadas por el

mismo hospital que se encuentra cerca al predio.
A su vez también cuenta con muchos restaurantes.
2.13. GRAVAMENES Y CARGAS
No presenta ningún cargo de gravámenes y cargas según verificado en la

SUNARP; se define como Espacio donde se anotan las afectaciones judiciales y
extrajudiciales como embargos, hipotecas legales, cargas técnicas, etc.
2.14. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN
La tasación es un problema de información. La base de una buena tasación,

cualquiera sea la metodología empleada, radica en la disponibilidad de buena
información. Todos los métodos de tasación requieren datos de mercado de
inmuebles comparables o equivalentes al objeto de la tasación, ya sea precios
de transferencias, valores de oferta y/o de arriendos, costos de construcción, etc.
Es decir, datos de propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores
como sus características. Sin información de mercado es imposible realizar una
tasación. En los datos recolectados siempre está presente la aleatoriedad, no
sólo porque es propia de cualquier mercado con oferta y demanda variables sino
también por la falta de transparencia del mercado. Y donde hay aleatoriedad hay
incertidumbre. A veces, la escasez de propiedades comparables con un
aceptable grado de similitud con el inmueble objeto de la tasación sólo puede ser
abordada mediante la ampliación del marco de referencia, lo cual obviamente
implicará un mayor grado de indeterminación, un mayor margen de error en el
proceso de tasación. Además, los datos no están sujetos al control del tasador,
es decir, no surgen de un experimento que el tasador pueda repetir varias veces
para observar algún tipo de relación o comportamiento. En consecuencia, debido
a la calidad insatisfactoria de la información que dispone, datos imprecisos o
distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los inmuebles y omisión
de otros elementos influyentes en los precios pero desconocidos al capturar los
datos, el tasador difícilmente puede evaluar todos los factores cuantitativos y
cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estará obligado a hacer
supuestos sobre algunas características del comportamiento del mercado y a
estimar el valor más probable del inmueble basándose en la limitada información
con que cuenta. No es extraño, entonces, que los resultados de una tasación no
se puedan predecir con precisión. Así como tampoco debiera llamar la atención,
dadas las dificultades para acceder a la información, que dos tasadores
enfrentados al mismo problema dispongan de diferente información y, por lo
tanto, lleguen a resultados distintos. Es innegable que diferentes muestras
pueden llevar a diferentes tasaciones. Sin embargo, las discrepancias deberían
estar dentro de márgenes de tolerancia razonables.
3. TASACIÓN
3.1. VALOR DEL TERRENO
Aunque es difícil determinar el precio de un terreno por las peculiaridades de

cada uno en cuanto a tamaño, situación y distribución, existen algunos métodos
que nos permiten conocer con bastante exactitud cuánto se debe pagar o cobrar
por un lote determinado, asegurando que se concrete un buen negocio.
Desde ya que uno de los elementos más importante es la ubicación dentro de la

ciudad, pero hay un elemento que hace que el factor ubicación, sea de mayor o
menor importancia: la zonificación urbana.
Según la capacidad edificable que posea la parcela se calcula el valor de la

misma en el mercado.
Para lotes urbanos lo más certero es buscar inmuebles similares, que hayan sido
vendidos recientemente. Si no son exactamente iguales, puede calcularse el
precio por metro cuadrado y aplicarlo al lote cuyo precio se quiere establecer,
aunque no pueden ser demasiado distintos en tamaño, pues el terreno cuanta
más extensión tenga puede costar menos por metro cuadrado.
CÁLCULO: SE DETERMINARÁ EN FUNCION AL REGLAMENTO NACIONAL

DE TASACIONES.
ÁREA TERRENO:
CALLE REGIONAL: VAU=95
ANCHO=
AREA TERRENO 6m
PASADIZO
VAU=107
LARGO 20m
CÁLCULO:
FRENTE 1: F=6 m VAU= 107 soles/m2
3𝐹 2 = 3(64) = 192
At= 120 m2
Como: 192m2 > At=120 m2
VT6= 120 x 107= 12 840.00 soles.
3𝐹 2 = 3(400) = 1200
At= 120 m2
Como: 1200m2 > At=120 m2
VT20= 120 x 90= 10 800.00 soles.
REPARTO PROPORCIONAL
6
At= 120 m2 : x 120= 27.69 m2
26
20
x 120= 92.31 m2
26
3𝐹 2 = 3(64) = 192
At= 45.71 m2
Como: 192m2 > At=45.71m2
VT6= 27.69 x 107= 2 962.80 soles.
3𝐹 2 = 3(400) = 1200
At= 114.29 m2
Como: 1200m2 > At=92.31 m2
VT20= 92.31x 90= 8 307.90 soles.
V TOTAL= 2 962.80+8 307.90= =11 270.70 SOLES
COMPARAMOS EL VALOR DE TASACIÓN DEL TERRENO:
Vt1= 12 840.00 soles
Vt2= 10 800.00 soles
Vt3= 11 270.70 (soles por reparto proporcional)
SE ESCOGE EL MAYOR:
VT= S/.12, 840.00
3.2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN
Como indica el Artículo 28 de la Norma el valor de la edificación es la sumatoria

del valor de las áreas techadas, de las obras complementarias y de las
instalaciones fijas y permanentes, las mismas que se tasan de acuerdo a las
características predominantes de cada una.
Por ende la fórmula será la siguiente:
𝑉𝑆𝑁=Σ(At x VUAt) + Σ(metr.oc x VUOC)+ Σ(metr.if x VUIF)
Donde:
VSN= Valor Similar Nuevo.
At=Área techada.
VUAt=Valor Unitario del Área Techada.
metr.oc= Metrado de las obras complementarias.
VUOC= Valor Unitario de Obras Complementarias
metr.if= Metrado de las instalaciones fijas y permanentes.
VUIF= Valor Unitarios de las instalaciones fijas y permanentes.
Pero a su vez a cada uno de estos factores de deberá de multiplicar por un “fd”
que es el factor de depreciación, donde fd es igual a:
fd= 1- (P/100)
Donde P es igual al porcentaje de depreciación. (Tablas se encontrarán en el

anexo).
En base a las fórmulas anteriormente presentadas, se calculará el valor de la

Edificación:
1) Calculando el Área techada:

Primer Piso: 100.74M2
Segundo Piso: 100.74M2
Azotea: 11.20M2
Total: 212.68M2
2) Asumiendo los valores unitarios en base a tablas de una resolución
ministerial publicada en el Diario El Peruano (esta tabla se adjuntará en la
parte de anexos).
a) Muros y Columnas: Albañilería Confinada (CATEGORIA C
ENTONCES V.U=S/.213.23/M2) y el P=11%, por ende fd=0.89
b) Techos: Losa Aligerada (CATEGORIA C ENTONCES
V.U=S/.157.29/M2) y el P=11%, por ende fd=0.89
c) Pisos: Parquet de 2da. y loseta. (CATEGORIA E ENTONCES
d) Puertas y ventanas: Ventanas de aluminio y puerta de
madera(CATEGORIA C ENTONCES V.U=S/.88.83/M2) y el
P=11%, por ende fd=0.89
e) Revestimientos: Tarrajeo frotachado y pintura lavable
(CATEGORIA F ENTONCES V.U=S/.58.78/M2) y el P=11%, por
ende fd=0.89
f) Baños: Mayólica blanca (CATEGORIA D ENTONCES
3) Ahora solo consistirá en multiplicar el área techada por el V.U y fd
a) Muros y Columnas:
Costo=S/. 213.23/m2 x 212.68m2x0.89= S/.40361.28
b) Techos:
Costo= S/. 157.29/m2 x 212.68m2x0.89= S/.29772.67
c) Pisos:
Costo= S/. 60.09/m2 x 212.68m2x0.89= S/.11374.15
d) Puertas y Ventanas:
Costo= S/. 88.83/m2 x 212.68m2x0.89= S/.16814.20
e) Revestimientos:
Costo= S/. 58.78/m2 x 212.68m2x0.89= S/.11126.18
f) Baños:
Costo= S/. 26.69/m2 x 212.68m2x0.89= S/.5052.02
4) Se sumará todos los costos que se calcularon anteriormente:

Costo Total =S/.114,500.50
3.3 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y

PERMANENTES:
Instalaciones Eléctricas y Sanitarias: agua fría, agua caliente (Terma), corriente

monofásica, sistema de agua potable (tanque elevado y cisterna). (CATEGORIA
C ENTONCES V.U=S/.123.50/M2) y el P=11%, por ende fd=0.89, se considerará
de esta forma puesto que la parte de instalaciones eléctricas y sanitarias como
se vio anteriormente considera las obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes.
Por ello entonces el costo será:
Costo= S/. 123.50/m2 x 212.68m2x0.89= S/.23,376.72
Luego se sumará los costos que se encuentran en negrita para poder calcular el
Valor de la Edificación:
Valor de la Edificación= S/.114,500.50+S/. 23,376.72
Valor de la Edificación (VE) = S/.137,877.22
3.4 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)
El valor total del Predio se calculará en base a la siguiente fórmula:
VTP= VT + VE
Entonces reemplazando sería:
VTP= S/.12,840.00+S/.137,877.22
VTP=S/.150,717.22
4.ANEXOS:
Se verán en las siguiente hojas: Planos, Tablas,etc.
5. CONCLUSIÓN
Se determinó que para una mejor tasación de un predio urbano se necesario

poner en práctica de fiel cumplimiento el Reglamento Nacional de Tasaciones.
La sociedad exige al tasador cada vez mayor precisión, objetividad y

transparencia en sus estimaciones del valor de los inmuebles ya que de ello
pueden depender decisiones relevantes.
El predio se encuentra ubicado en una zona residencial y que respeta el uso

que se le ha asignado según la municipalidad de acuerdo a los planos de
zonificación.
6.RECOMENDACIÓN
Para una mejor Tasación el perito tasador debe actuar en forma imparcial.
La tasación que se realizará debe estar acorde con lo descrito en el presente

documento.
7.BIBLIOGRAFÍA
- Reglamento Nacional de Tasaciones
FIRMA DEL ESTUDIANTE
……………………………………
Alex Elmer Allaucca Huaripaucar
…………………………..........
Quispe Yalle Joel
…………………………..........
Huamán Huerta Jesús

Tasaciones

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FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

UNIVERSIDAD NACIONAL SAN LUIS GONZAGA DE ICA

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

En el presente trabajo se realizó un estudio sobre el Reglamento Nacional de

Este trabajo que se desarrolla a continuación fue elaborado luego de un análisis

El objetivo fundamental es determinar el valor de este BIEN INMUEBLE en este

La ley general Reglamento Nacional de tasaciones es aplicativo a nivel nacional.

TASACION DE PREDIOS URBANOS

TASACION DE UNA VIVIENDA FAMILIAR

2.1. NOMBRE DE LA PERSONA NATURAL O JURÍDICA QUE SOLICITA LA

En este caso exclusivamente como se trata de un trabajo sería el Ing. Abraham

2.2. NOMBRE DEL PROPIETARIO:

Graciela Rojas Huarcaya

2.3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO:

El número de la partida registral es: 40001534

2.4. OBJETO DE LA TASACIÓN:

Determinar el valor de este BIEN INMUEBLE en este caso una VIVIENDA

2.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA:

Métodos de tasación son los cálculos y técnicas utilizados para determinar el

De hecho, el punto de partida no es el método de tasación sino el método de

Las tasaciones relacionadas con el impuesto predial se definen en la legislación

2.6. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR

FECHA INSPECCIÓN OCULAR: 18-02-18

1. DATOS DE LA INSTITUCIÓN EJECUTORA (FORMATO)

Código del Curso

Dirección Ejecución del

LUGAR FÍSICO EJECUCIÓN DEL CURSO: URB: EL REGIONAL DE ICA A-

2.7. UBICACIÓN DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en una urbanización.

Lugar exacto : Urb. El Regional A-09B’

2.8. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

La edificación de encuentra en una zona residencial R3 y su uso actual del predio

TIPO DE DESTINADO CAPACIDAD TIPO DE

Educacional Taller De 1 a 10 X Sólido (concreto,

2.9. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA DEL TERRENO

ÁREA DEL TERRENO

Es el área enmarcada dentro del polígono (perímetro) del terreno.

NOTA: Según partidas registrales que se encuentran declaradas en los

Es el área techada dentro del polígono del terreno.

Primer Piso: 100.74M2

NOTA: Edificaciones iniciales y ampliaciones que se encuentran declaradas en

2.10. LINDEROS Y PERÍMETRO:

Por el Norte: Calle El Regional (20.00 metros).

Por el Sur : Lote 10 (20.00 metros).

Por el Este : Lote 12 (6.00 metros).

Por el Oeste : Pasadizo (6.00 metros).

2.11. DESCRIPCIÓN DEL TERRENO

Descripción general (inmueble)

El inmueble está ubicado en un terreno de forma geométrica regular con una

La distribución de las plantas es:

Primera planta: garaje, tienda, ½ baño, ¾ baño, escalera, sala y comedor,

Segunda planta: Dormitorio 1, dormitorio principal + ¾ baño, escalera, sala de

Azotea: tendera, dormitorio de servicio, ¾ baño, terraza y escalera.

1. Muros y columnas: Albañilería confinada

2. Techos: Losa aligerada

3. Pisos: parque de 2da. Y loseta

4. Puertas y ventanas: ventanas de aluminio puertas de madera

5. Revestimientos: Tarrajeo frotachado y pintura lavable

6. Baños: Con mayólica blanca parcial

7. Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras: agua fría, agua caliente, corriente

Complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

Cisterna, tanque elevado, terma.